经济适用房相关政策范文

导语：如何才能写好一篇经济适用房相关政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：经济适用房；中低收入家庭

一、我国经济适用房的产生发展

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性。经济性是指住宅价格比市场价格适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及建筑标准上强调住房使用效果，不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

我国经济适用房政策从酝酿至今经历了二十年光景。大致可分为以下几个阶段：(1)酝酿阶段：1991年，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。(2)启动阶段；1998年，国家适时推出了经济适用房，旨在解决中低收入家庭住房困难和启动消费市场。(3)高速发展阶段：从1999年到2005年，全国经济适用房如雨后春笋般快速发展，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积还是项目数量方面，都成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。(4)质疑阶段：2005年、2006年，经济适用房在运作中出现各种问题，包括大量闲置“豪宅”出现在经适房小区，奔驰、宝马时常出没，而穷人排长队却仍然买不到一套房。经济适用房是否经济适用，受到了人民大众的质疑。(5)转型阶段：2006年8月，经济适用房一改以往出售的方式，面向低收入人群出租。廉租房、租赁型经济适用房以及限价商品房三者共同组成实物型住房保障。

二、建设推行中存在的问题和缺陷

1.申购条件规定漏洞多，使不法行为有机可乘。经济适用房的购买对象应该是中低收入家庭，但是如何对家庭收入进行定位呢?我国地区差异明显，各地又是否采用统一标准?对于这些问题，目前政府仍没有明确的界定，经济适用房的外延被无限扩大，它既能为中低收入家庭雪中送炭，也可为中高收入家庭锦上添花。大批富人低价购买经适房作为投资工具，牟取暴利，使“真平民”不得不租住这些“假平民”的住房，违背了经济适用房的初衷，扰乱了房产市场。

2.经济适用房不经济、不适用。政府对经济适用房的住房面积、房价等都有具体的规定和控制，但是趋于利益的驱使，开发商却不断扩大面积，提高价格，使经济适用房完全不经济、不适用，超大户型并不少见，包括跃层，郑州市规划的经济适用房甚至被违规建成别墅群。过宽的面积、哄抬的价格，使中低收入家庭根本没有能力购买，又谈何“居者有其屋”呢?

3.分配管理制度不健全，资源未得到充分利用。我国经济适用房实行的是“转头补贴”，即政府直接将补贴投向生产者，通过生产者的供给行为传递给消费者。这样间接的补贴，很容易造成财政补贴的流失，最终转化为开发商的生产者剩余。而将真正需要这些补贴的穷人排除在受益范围之外。以此看来，“穷人熬夜也排不上队，富人开着奔驰买几套”的怪现象，也就见怪不怪了。

三、缓解经济适用房执行问题的方法：

1.完善政策和立法，提高经适房推行效率。近年来，国家相继推出了《经济适用住房管理办法》、《经济适用住房建设和管理意见的通知》等政策和法规，而要从源头上稳定房价，加强对各种投机行为监管和控制，仍然要靠进一步完善经济适用房管理的各种法律法规。政策的制定不能笼统，一定要明确许多问题的实施细则，才能在执行中有法可依。各地可根据实际情况，以家庭人均收入和家庭人均住房面积为依据，科学界定申购对象，提高地方自。当然，这也相应的提高了地方政府的责任，必须要以地方依法执政为前提。

2.加强监督和管理力度，提高政策透明性。经济适用房政策是一项保障民生的政策，推行政务公开，让执行进程、执行效果完整地展现在公众面前，提高政策的公平性、公开性、透明性，才能真正让百姓满意、放心。同时，加强主管部门对房地产开发商的的监督，保证开发商建造出在面积、价格等各方面都符合国家标准的经济适用房。

3.提高执行力度，增强执行效果经济适用房的建设和分配权力都掌握在政府相关部门手中，其行为直接关乎广大购房者的切身利益，因此只有提高执行主体的执行能力和个人素质，才能保证经济适用房政策真正为中低收入家庭服务。执行主体首先必须认真学习经济适用房相关政策，领悟其精神实质，本着公平公正的原则，规范执行行为。同时，成立专门机构进行审核。将房管局、财政局、物价局等部门与经济适用房相关的事务交由该部门管理。审核经适房购买对象，监督经适房分配，防止高收入者通过各种手段取得经济适用房。

四、结束语

经济适用房从提出至今倍受社会各界关注。针对其政策上或推行过程中暴露出的问题和缺陷，更是引起社会大讨论。经济适用房制度将何去何从?本文认为，从源头出发，完善法律法规和相关政策，加强监管力度，提高执行力度，社会各界都参与到监督经济适用房的推行和分配中来，才能保证其在平抑房价、推动住房体制改革中的积极作用。

参考文献：

[1]《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号

[2]邬滋：《经济适用房政策存在的问题及相关对策和建议》，暨南大学

[3]谭英俊喻静：《论我国经济适用房政策执行的障碍及其消除》，湘潭大学公共管理学院

[4]李斌

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关键词：经济适用房；供求矛盾；原因分析；建议

1 江西省经济适用房供求矛盾的现状

从2000年开始，江西省经济适用房建设显著启动，规模迅速扩大。这一年，全省经济适用房建设投资完成8.39亿元，新开工面积155.75万平方米，竣工面积122.64万平方米，经济适用房投资、新开工面积、竣工面积分别比1999年增长81.6%、97.2%、31.8%。2001～2005，江西省经济适用房投资累计完成54.85亿元，累计竣工房屋面积662.35万平方米。如果以套均建筑面积80平方米测算，竣工的经济适用房可使8.28万户居民受益。江西省经济适用房建设的投资规模在2003年达到峰值，为13.48亿元，新开工面积、竣工面积在2002年达到峰值，分别为171.52万平方米和140.99万平方米。但2006年江西省经济适用房建设大幅减少，全年经济适用房的投资额仅为6.16亿元，新开工面积和竣工面积分别为71.1万平方米和58.91万平方米，仅为峰值的40%和41%。2007年以来，江西省经济适用房建设步伐再次加快，成效显著。1-8月，全省经济适用房建设投资达到7.67亿元，同比增长1.6倍，新开工面积89.59万平方米，同比增长1.8倍。以上有关江西省经济适用房的建设情况可用表1来说明。

表1 江西省经济适用房建设历年主要指标数据

数据来源：江西省统计局：2001～2007年历年《江西统计年鉴》。

江西省经济适用房建设尽管经过了多年的发展，政府也为此作出了巨大的努力，但是从市场供应和居民的需求来看，供需矛盾依然很严峻。从供给看，2006年江西省经济适用房当年竣工58.91万平方米，按套均60平方米计算，可满足0.98万户居民的需求；如按套均80平方米计算，只能满足7400户居民需求。从需方看，市场需求巨大。《江西省人民政府关于积极推进经济适用房建设和完善廉租房制度的若干意见》（赣府发[2006]35号）中第十条关于“经济适用住房供应对象”规定：“符合购买经济适用住房条件的中低收入家庭人均年收入标准线应当依据当地上年度城镇居民年人均可支配收入乘以小于1的系数作为参考依据来合理划定。”依照上述规定，2005年江西省城镇居民人均年可支配收入为8619.72元，其中中等收入以下的居民人均年可支配收入为6167.5元，该收入是全省城镇居民可支配收入平均水平的71.6%，符合上述的规定范围。再以公安部门的户籍统计数据来推算，2005年全省城市居民有424.85万户，以60%计算就有近255万户处于中等收入以下。

从以上分析可以看出，江西省城镇居民中的中低收入家庭数量庞大，尽管近几年来江西省经济适用房建设发展迅速，但是面对如此巨大的需求市场，仍显的不足。

2 江西省经济适用房供求矛盾过大的原因分析

根据经济学原理，当市场上某种产品的需求和供给相等时，会达到一个均衡，这时产品的价格为均衡价格，产量为均衡产量。当供给小于需求时，产品的价格就会上涨，同理，当供给大于需求时，产品的价格就会下降。只有当供给和需求相等时，价格才会趋于稳定。经济适用房是一种社会保障性住房，目的是为了解决城市中低收入家庭的住房困难，受政府的宏观调控，其价格低于甚至远低于市场均衡价格，这时就会出现需求大于供给的矛盾。具体来说，江西省经济适用房供求矛盾过大的原因，主要是由以下影响供给和需求的因素决定的：

1）确定经济适用房资格对象难度较大，导致部分中高收入者混水摸鱼。经济适用房这个政策的前提条件是家庭收入是公开的和透明的。但事实上，由于我国的金融体制和信用体制尚不健全，政府管理者和居民申请者之间存在信息不对称，家庭收入不公开、不透明，政府部门要准确地掌握谁有资格购买经济适用房困难很大。由于我国还没有建立完善的税收制度，在现有税收体制下只能统计到居民的工资收入。而当前居民家庭的工资收入占总收入的比重正逐步下降，金融资产收入、投资收益、兼职劳务收入甚至灰色收入占当今居民家庭收入的比重相应增长，居民收入来源复杂，不少居民的真实收入政府无法掌握。

2）利润低，风险大，导致开发商积极性不高。经济适用房建设土地实行政府划拨的方式，免交土地出让金，其他的费用也可适当减免。另外，经济适用房作为政策性、社会保障性项目，销售肯定不成问题，投资是安全的。销售价格也是由政府核定的，通常是以成本加上3%的利润作为政府的核定成本。问题在于，建设成本每年都不一样，这也导致了经济适用房开发的风险性。尽管享受了政策的优惠，免交土地出让金，但随着土地成本、建筑材料涨价、人工费用提高和融资的成本，开发商的利润难以保障。

3）土地供应不足，导致经济适用房供应量不足。按照相关政策规定，建设经济适用房的土地由政府采取划拨的方式。但众所周知，城市的土地是稀缺资源，要从城市中划出一块地用于建设经济适用房，相比用于商业开发来说，政府将减少很大一笔经济收入，从而使得经济适用房土地供应不足，进而导致商品房的供给不足。

4）建设经济适用房可能影响招商引资。实行经济适用房制度，无疑解决了城市一部分人的住房困难，但同时也意味着减少了商品房市场上的需求量，这是房地产开发商们不愿意看到的现象。房地产开发商是追求利润的，城市居民住房需求量的减少，必然影响到开发商进入的积极性。但开发商积极地进入城市，与城市政府的经济利益、政绩表现是紧密相连的，因此地方政府在建设经济适用房问题上难免有所顾虑，从而导致经济适用房供给量的减少。

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关键词：住房保障制度；经济适用房；问题；对策

引言

对于任何一个国家而言，解决国内居民的住房问题是政府职能的重要体现。在市场经济的宏观背景下，我国工业化快速发展导致城市化进程不断加快，近年来我国商品住宅价格一路高涨，从实际情况来看，最低收入家庭的房价收入比达到了22，早已远远超出大部分人的购买能力，低收入阶层的住房问题显得尤为突出。从制度角度而言，对于以中低收入者为主体的阶层而言，如果仅仅依赖市场机制，则根本无法实现自身的住房保障。

城市居民低收入阶层的住房保障问题已经受到我国政府的重视。总理在2008年11月主持召开了国务院常务会议，提出了以“加快设保障性安居工程”为主要目标的“扩大内需、促进增长”十项措施。以此为导向，随后共有9000亿元资金从2009年开始投入到保障性住房建设中，经济适用房建设、廉租房建设以及和棚户区改造是其中的重要建设项目。

再从我国经济增长的促进因素来看，我国过去主要依靠早已存在泡沫危机的房地产及其相关产业发展，还通过廉价劳动力来扩大出口贸易，目前这些优势已经越来越淡化。基于此，加速发展我国的保障性住房建设，不仅能够有效带动诸如钢铁，水泥等房地产相关产业的发展，从而有效扩大内需，而且还能抑制过高的商品房价格，因此，住房保障体系有可能成为我国社会保障体系的重要组成部分，这同时也体现出本文研究的现实意义。

一、住房保障制度的概念

作为社会保障在住房领域的一种实际体现，住房保障制度的实质是政府保障居民的基本居住水平，通过全社会的力量，以国民收入再分配为手段，向某些具备特定条件的家庭提供适当住房。具体而言，住房保障制度的含义包括如下两个重要内容

其一，国家是住房保障的责任主体。这主要基于如下两个原因：首先，国家应担当起住房保障责任主体的角色，保障居民的基本居住权是一个国家政府的职责，其次，住房保障所需投入的资金巨大，涉及人群范围广，因此只能由政府出面，才有能力调动全社会的资源。

其二，解决特殊阶层家庭的基本居住问题是住房保障的根本目的。由于住房所具有的特殊性质，以仅仅依靠市场机制难以使以低收入者为主体的特殊阶层真正解决自身的住房问题，因此必须借助政府的帮助才能有效实现这一需求。具体而言，这就需要政府通过实施住房保障制度来缓解中低收入家庭支付能力不足与价格过高的房价之间的矛盾，从而更好地维护社会稳定。

二、住房保障制度存在的问题――以经济适用房制度为例

基于前文的论述，保障性住房建设主要包括经济适用房建设、廉租房建设以及和棚户区改造建设，为了更好地进行后续分析，下文把经济适用房作为分析对象来分析我国住房保障制度存在的主要问题。

（一）供给对象难以明确界定

相关政策规定，经济适用住房的申请采取逐级审核并公示的方式进行，在申请过程中，申请人及有关单位和组织要予以配合。然而，但在实际操作过程中，由经济适用房申请人单位或居委会出具的收入证明往往存在大量的虚假数据，导致信息失真。资料表明，一些单位为了帮助职工解决住房问题，在给职工出具收入证明时，尽量虚报职工收入。并且，用人单位以及居委会等相关部门在很多时候所调查到的申请人收入仅仅是表面收入，在总收入中占了很大比例的隐性收入一般而言难以调查得到，此外，在市场经济条件下，很多申请人的收入呈现出动态变化趋势，这就更加为申请人收入的调查工作增加了难度。

（二）供给量远满足不了现实需求

2007年，国务院了《经济适用住房管理办法》，将城镇居民低收入的住房困难家庭作为经济适用房供给对象。然而从近几年的实际情况来看，我国经济适用房的供应量与目标对象的现实之间还存在着很大的缺口，经济适用房供需出现巨大缺口的主要原因体现于如下几个方面

其一，各地政府受众掌握着我国土地支配管理的权力，土地价格随着我国城市化进程的加快呈现出不断上涨的趋势，由于政府进行经济适用房建设时对土地进行的是无偿划拨，这就会对其财政收入直接产生重大影响，并且，地方政府通过出让所辖区域内的土地使用权，能够从中获得大量的财政收入，在这一背景下，各地政府纷纷一再削减经济适用住房建设的用地量，而不愿将经济适用房的建设作为居民住宅建设规划的重点。

其二，较之于商品房，经济适用住房的价格较低，假如把大量的经济适用房投入市场，自然会对商品住房的价格带来直接的、明显的负面冲击，这就进一步会导致地方政府所辖区域GDP的增长速度减慢，许多地方政府在政绩与收益的驱动下纷纷选择了大力发展商品住宅市场，有些地方甚至取消了经济适用房的建设，从而导致大量的低收入人群五大享受到应有的住房保障。

其三，由于各个地区的GDP增长由由于房地产及其相关产业的发展直接带动，基于此，各地政府纷纷大力发展商品住房市场，通过不断增加商品住宅的建设量来取得政绩，与此同时却忽略了经济适用房建设力度。

（三）户型设计偏大

经济适用房单套建筑面积应控制在60平方米左右，这是我国经济适用房设计标准中的明确规定。然而，由于我国还没有出台明确的法律来对经济适用住房的套型面积加以约束，为了追求高额利润，开发商纷纷设计出90平方米左右甚至100平方米以上的“大户型”。“大户型”一方面无形中抬高了经济适用房的总价，增大了低收入阶层的购房压力，另一方面对国家土地资源造成了浪费，从而严重违背了经济适用住房的设计标准。例如，资料表明，我国某省会城市90平方米以上户型的经济适用房占51.33%，144平方米超大户型占据了其中的6%，这些数据说明经济适用住房已经严重背离了保障性住房的政策定位。

（四）规划选址不理想

总体来看，一方面，政府在郊区的征地费用以及拆迁安置补偿等要远低于市区的相关费用，另一方面，市区内较好地块的土地出让费也是当地财政收入的主要渠道。并且，许多经济适用住房项目一般都由房地产开发商负责规划设计，开发商为了获得高额利润，往往会尽量降低设计成本，尽管在一定程度上降低了经济适用住房的售价，但同时导致很多经济适用房出现了建设项目规划不合理，户型设计不经济、公共设施不配套等不良现象，反映到经济适用房的住户身上，一是导致城镇居民的依靠各种形式的交通工具外出上班或休闲娱乐，由于交通费用的增加，子安提高了居民的生活成本，并且，由于处于郊区的经济适用房周围并不具备较为发达的商业、通讯、医疗、教育等基础设施，政府为了解决这些民生问题，就不得不在后续耗费政府大量财政投入，这就容易导致基础建设重复投入、资源配置不合理等现象。

三、完善建议

（一）严格控制经济适用房价格

第一，要对经济适用房的利润率明确计算标准。“经济适用房项目利润应控制在3%以内”是我国《经济适用住房管理办法》中的明确规定，尽管如此，却没有指明利润率的计算基数。由于根据成本利润率、资本利润率和销售利润率这三个指标有不同的计算方法，因此不同标准计算出来的利润会有很大的出入，这就使许多房地产开发企业有空可钻，因此，政府有必要明确地将资本利润率定为房地产企业的利润计算标准。

第二，坚持先定价后建设的原则。具体而言，当某个经济适用房项目规划设计完成后，政府可组织专业人员，结合当地房地产市场、劳动力市场、建材市场等具体价格情况来准确估算项目的整体造价，从而确保经济适用住房能够按照较为合理的价格出售。价格确定后，再通过招标方式选择合适的房地产开发企业实施承建工作。并且，在保证工程质量前提下，开发商在具体的建设过程中如果能够通过改良施工工艺以及节约资源等方法降低整体项目成本，政府应给予开发商适当的奖励。

（二）完善经济适用房准入机制

为了规范经济适用房分配，可以对申请家庭实行打分制。具体而言，可以利用数据库中登记的资料，对申请家庭的困难程度通过打分进行排队。在制定经济适用房分配标准时，一方面要结合申请者家庭的经济收入情况，另一方面还应考虑家庭收入是否符合当地低收入标准，这就需要将申请家庭的现有住房人均居住面积等重要因素列入考虑条件中进行考察。并且，审核结果通过后，要发动民众进行监督，可通过媒体和网络进行公示。相关部门要制定出明确的处罚标准，对开具虚假收入证明的单位或个人给予经济处罚。

（三）合理规划经济适用房项目选址

我国在对经济适用房进行项目规划时，要尽量避免出现上述问题，而是要使经济适用房项目的分布尽量分散。在具体操作上，政府在进行城市整体规划时，可以在交通较为便利或具有一定发展潜力的区域预留一定数量的土地，以此作为经济适用房项目开发之用，尤其是对于长期闲置于市区内久未开发的土地，政府可对其强制收回，并用于经济适用房建设项目的规划用地，从而使使社会不同收入阶层互相之间能够更加便利地融合。

（四）鼓励开发商参与经济适用房项目建设

从实际情况来看，很多经济适用房项目所处地理位置偏僻，周边不具备完善的服务配套设施，政府需要在这类经济适用房建成后，再投入大量的财力物力来改善居民的日常生活。对于这种情况，政府可对相应的房地产承建企业给予一定的优惠，例如，政府可以赋予经济适用房的开发商优先取得周边地块的开发权，再入，开发商进行周边地块开发时，政府可以适当降低相关税费。通过上述政策倾斜，一方面可以有效调动开发商的积极性，另一方面还可以避免“贫民窟”的形成。

（五）尝试收购空置商品住房

收购空置商品住房是补充经济适用房房源的一个良好渠道。近年来，由于一些房地产企业没有认真调研房地产市场，而是大规模盲目地开发和建设商品住宅项目，于是导致许多城市的商品住宅建成以后销路不畅，形成了“空置房”，这种局面不仅导致开发商无法及时资金回笼，而且也使社会资源遭到了严重浪费。对于此，政府可以考虑对开发商做好宣传工作，由政府统一收购长期空置的商品住宅用于补充经济适用房房源，对于政府收购价格而言，可由房地产评估专业机构进行评估。对于一些面积超标、户型结构相对复杂，配套设施过于豪华等超过经济适用房建设标准的中、高档住宅，政府暂可不将其作为收购对象。

结束语

综上，对于我国住房保障政策完善措施，除了前文提出的相关建议之外，强化法律体系的建设是一项重要的基础性措施，尽管目前我国政府出台了一系列规定，使我国的住房保障制度不断得到完善，但没有上升到法律高度，制度在实施、执行以及监督过程中如果缺乏法律的有效支撑，就很难达到理想的效果，因此，如何制定出符合于我国国情的住房保障法律法规，还需要在今后密切结合实际情况，对此作出进一步的深入研究。

参考文献

[1]中华人民共和国建设部.城市规划编制办法[D].2005-10-28.

[2]洪艳蓉，房地产金融[M].北京，北京大学出版社，2007.年版.

[3]焦怡雪.关于保障性住房建设比例问题的思考[J].城市规划，2010（09）

[4]首都社会经济发展研究所课题组.借鉴国际经验有效解决中低收入家庭住房

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【关键词】“夹心层”；住房保障；住房政策；解决途径

随着中国经济的快速发展，大城市住房价格的不断攀升，作为生活必需品的住房成了许多人眼中的奢侈品，让政府不得不关注城市居民的住房问题。为了满足中低收入家庭的住房需求，虽然各地政府纷纷推出廉租房、经济适用房、限价房等保障政策，但在商品房价格居高不下的情况下，这些政策却造成了相当部分中低收入“夹心层”人群既没有资格享受社会保障房又无力购买商品房的尴尬局面。因此，解决“夹心层”人群的住房问题已成为我国各级政府面临的难题。

一、“夹心层”人群的形成及其原因

（一）“夹心层”人群的产生

当前，我国城市新增住房资源配置可以划分为市场配置和政府保障两种模式。市场配置就是从住房市场购买或租赁普通商品房，政府保障型住房主要包括廉租住房、经济适用房和限价房。普通商品房、限价房、经济适用房和廉租住房是按收入层次依次构建了当前住房市场的供给结构，那些不能通过这四种供给途径获取住房资源的群体就成了“夹心层”。因此，“夹心层”并不是刚刚出现的新问题，事实上它是伴随着中国住房制度改革而出现的。

（二）“夹心层”人群的形式

目前，我国城市“夹心层”人群主要有三种形式：一是无力购买经济适用房，又不在廉租住房保障下的人群；二是既无力购买限价房，又不符合经济适用房购买条件的人群；三是既无力购买普通商品房，又不符合限价房购买标准的人群。前两种形式属于政策之内的“夹心层”，第三种形式属于政策之外的“夹心层”。

（三）“夹心层”人群的形成的原因

1．房价收入比过大。房价收入差距过大形成“夹心层”的直接原因。按照中国的金字塔形的收入结构，“夹心层”群体的收入处于中等水平。但是面对日益攀高的房价，工资的相对缩水就使之成为了面对房价望而却步的“夹心层”。根据发达国家的经验，房价收入比这个数字正常水平应为6到8倍，而我国绝大部分的房价收入比在10倍以上，深圳、上海等大城市的房价收入比已超过了20倍，远远超过“夹心层”的经济承受能力。

2．住房政策不健全。我国对中低收入群体推行以廉租房、经适房、限价房、商品房四个层次的住房供应体系。在这个体系里面，低收入家庭的住房问题主要通过廉租住房、经适房解决，中低收入家庭可通过经适房和限价房来解决，中等收入家庭则主要通过商品房市场解决。目前享受廉租房和经适房政策的人群比较少，不会超过15%，对待这部分低收入群体，政府有义务解决他们的住房问题并且“困难不大”。但是，现在最大的问题在于超过50%的“夹心层”被赶向了商品房市场，市场上却没有提供与他们收入水平相对应的住房产品。

3．城市人口流入量较大。随着城市人口流入量的不断增加，房价上涨较快，“夹心层”群体的数量也随之上涨，而且“夹心层”群体上涨速度快过住房保障对象数量的上涨。因此，随着城市人口流入量的增加，新增住房需求不断扩大，加速了“夹心层”群体的增涨。

二、解决“夹心层”人群住房问题的途径

（一）完善住房供给体系

解决“夹心层”人群住房问题的重要途径在于完善住房供给体系，即寻求住宅市场结构的多元均衡。主要包括：住宅增量与存量市场结构均衡；住宅市场产品结构均衡；住宅市场租售结构均衡；住宅市场区域间协调发展；住宅市场供给结构与需求结构均衡。具体措施如下：

1．降低房屋空置率。为了降低房屋空置率，充分利用各种房屋资源，可以对空置房屋征收房屋空置税。根据空置时间和空置面积设定税率，空置时间越长，税率越高；空置面积越大，税率越高。

2．加强保障性住房建设。采用“市场+保障”的双轨模式。一方面政府可以通过适当降低土地价格、税收优惠等政策措施，鼓励开发商在建设普通商品住宅的同时，承担一定比例的保障性住房建设；另一方面企业通过与政府的合作，既享受了优惠政策，又在合理赢利范围内扩大了市场，同时还树立了良好的社会形象。

3．繁荣二手房及租赁房市场。当高收入者有了更高层次的住房消费需求时，将条件较差、费用较低的住房过滤给中等收入水平者居住，而中等收入水平者又会将条件更差、费用更低的住房过滤给中低收入水平者，这就是住房市场的“过滤现象”。利用“过滤现象”既能降低房价又能提供不同需求的住房，优化供需结构。因此，规范二手房及租赁房市场的管理是繁荣二手房及租赁房市场关键。

4．平衡城郊基础设施投入。采用普通商品房和保障性住房混和建设，确保保障性住宅社区分散在城市不同地段，使不同收入阶层均具有享受城市公共设施改进的权利。因此，加大郊区配套服务和基础设施的投入，可以确保分布在郊区的保障性住房人群，能够在不增加交通成本的同时均等享用相关设施。

5．合理规划住宅结构。一个完整的住房体系应呈现不同的住房需求层次，不同收入水平有不同消费层次，购房者在不同阶段也有不同需求，不应该奢求一步到位。因此，开发适当规模的中小户型，符合居民收入水平和实际住房消费能力，有助于调节现阶段供求不平衡的现象。

（二）调整和优化住房政策

推行住房保障制度是政府重要的社会职责，保障公民基本居住条件是社会文明和政府职能的基本体现。因此，政府政策支持也是解决“夹心层”人群住房问题的另一重要途径，政府应进一步调整和优化住房政策。

1．优化经济适用房政策。第一，扩大经济适用房的供应规模，把经济适用房建设计划的制定及实施纳入官员政绩考核体系中，以保障经济适用房的供应规模；第二，合理确定经济适用房的保障范围，真正解决中低收入群体的住房困难；第三，推行先租后售的方式，即经济适用房前期（5年或10年）只能用于出租，这样既保证了中低收入家庭能够租得起经济适用房，又解决了“夹心层”的住房困难问题，而且还会在一定程度上抑制高收入家庭骗购经济适用房；第四，成立经济适用房管理中心，加强对经济适用房的监管；第五，合理制定和有效控制经济适用房价格，使经济适用房名副其实。

2．实施住房补贴政策。住房补贴政策就是符合条件的“夹心层”家庭将领取到的住房补贴用于支付房租或支付购房款。目前，针对我国的实际，住房补贴政策涉及资金筹集和监管两方面。住房补贴资金来筹集渠道：一是将“夹心层”住房补贴纳入各级财政预算，中央或省级财政可根据下一级财政收支差异考虑分担适当比例的住房补贴支出；二是将经济适用房计划指标用地的拍卖收益直接转为住房补贴的资金来源；三是对现有土地出让金收入按一定比例提取；四是住房公积金的增值收益按一定比例提取。政府在多渠道筹集资金的基础上，还要建立健全住房补贴政策管理体系，包括界定住房补贴对象、划定住房补贴线、明确管理机构及其职责、制定申请审核制度、建立相应的法规和个人城信系统等。

3．施行区别化公积金贷款政策。借助于公积金贷款为“夹心层”分忧解难，可操作性强。按照国务院《住房公积金管理条例》精神依法推进“夹心层”所在的单位或社区为其建立住房公积金制度，降低住房公积金的门槛，让“夹心层”享受比其他职工要优惠的住房公积金贷款利息，同时在贷款额度和还款年限上也作相应调整。

4．完善公共租赁房政策。第一，政府要提供土地、税收、贷款等优惠政策，以吸引社会资本参与，扩大公租房建设的融资渠道。第二，政府适度引入市场机制，发挥部门机构、工业园区以及开发企业等多方面积极性，共同参与建设和管理。第三，政府通过相关政策支持，鼓励企业自筹自建。第四，做好公租房的监管。包括：设立合理的准入标准、制定严格审核制度和定期核查制度、建立公租房信用档案、形成规范化的操作程序、实施有效的退出机制等，不断提高公租房的使用效率。第五，做好公租房的规划选址和配套服务。公租房规划选址应按照安全卫生标准和节能环保要求合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全区域，公租房的配套服务设施也应体现简约优化的特点，使公租房居住者的生活更加丰富祥和。

三、结语

我国国情错综复杂，中等收入群体规模庞大，已出台的各项住房政策尚不完善且均存在弊端，难以“以一治百”。解决“夹心层”群体住房问题的根本途径是在完善政策的基础上提高政策的灵活性，逐步调整住宅供应结构。同时运用宏观调控和市场调控使房价理性回归步入正轨，进一步完善住房保障体系，将“夹心层”群体逐步涵盖到保障体系中，实现“夹心层”的“无缝对接”，从而有效解决“夹心层”群体的住房问题。

参考文献

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篇5

关键词：供需均衡；人口老龄化；住房空置率

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。在我国，土地资源是相对稀缺的，投资和投机需求会急剧放大无限的住房需求，加剧了供给与需求的紧张关系，导致房价的快速攀升。为了抑制房价的不断飙升，国家也出台了不少政策，下面，我们从市场对住房的供给，以及居民对住房的需求着手分析房价的走势。

一、房地产市场的供给

2010年，有媒体报道，“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”这个数字即是估计现在我国有6540万套住房被空置着。在今年5月和8月央视财经频道接连进行了两期“空置房”的调查报道，调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%，而多处新城成为“空置房”密集区。（住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。）虽然，对于数据的来源和统计方式有待考究，但是，这也可以从一侧面反映房地产市场不缺房，只是一些房地产投资者没有将手中的住房投入市场，他们只是在等待更高房价的契机。

另一方面，国家颁布了经济适用房的政策，从而增加住房的供给。就拿上海的经济适用房政策来说。目前，困扰城市发展的“房奴”问题已经不是上海一个城市的问题，现在城市的房价实在是太高了，不仅普通老百姓买不起，就是白领、金领也只能望而却步，在一眼望不到边的高房价面前，人们除了叹息，只好等待。韩市长说“房奴”问题不解决，上海没未来，在上海这样的大城市，能做“房奴”就是“蜗居”也已经是一种幸福了，很多人连“房奴”都做不起，而被迫逃离“北上广”这些一线城市。2011年1月21号，上海市十三届人大四次会议闭幕，韩正市长在解释经济适用房政策时，特别强调今年将进一步放宽经济适用房准入标准，使更多的新上海人和上海青年人进入到共有产权房的保障性住房体系中。2011年经济适用房准备要推出500万平方米，大概是8万套，主力房型是60平方米一套。另外，“十二五”期间，国家计划建设保障性和政策性住房12．44万套，其中廉租房3．14万套、经济适用房4．9万套、限价商品房1万套、公共租赁房3．4万套。

以上可以看出房地产市场在住房供给上是有所增加的，若6540万套住房流入市场时，房价就更不会像现在一样飙升了。所以，无论是投资性买房（房地产投资者只是为了从房地产价格的变动中获利而进行买卖房产的活动，其并不关注商品本身也就是房产本身的使用价值。），还是实用性买房，大家都应该考虑住房的供给是在增加的，房价的飙升很快将会达到一个顶峰，而紧接着的将会是房地产泡沫的消退时候。

二、房地产市场的需求

首先，从中国人口老龄化的加剧，就不难分析出居民对住房的需求将会是日益趋减的。21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。从2001年到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。同时，我国的计划生育政策从1983年开始实施的，到我们这一代--80后、90后，刚好是可见效果的时候，这一代普遍是独生子。当小孩结婚时，双方父母的住房以后是会留给孩子的，这样算来，我们这一代的一户普通家庭将会拥有2~3套住房了。

其次，中国银行、农业银行、工商银行、交通银行及建设银行等五大行正收紧二套房贷款利率。除了首付不能低于40%以外，农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠，中行则执行1.1倍基准利率。同时，各地的相关政策也相继出台。就天津市来说，继二套房商业贷款利率上浮10%后，天津市二套房住房公积金贷款利率也上浮10%。市住房公积金管理中心在其网站公布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关通知，90平方米以上贷款，首付比例不低于30%。近期，国家例出台房产税调控居高不下的房价。先是重庆宣布在“十二五”期间征收房产税；紧接着是上海市长表示已做好征收房产税的准备。而2011年1月17日，国务院《关于废止和修改部分行政法规的决定》，其中包括将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》修改为《中华人民共和国税收征收管理法》。后者在税收开征与减免上，赋予国务院更多的权限。该法第三条规定，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规规定执行。可以说，此次修改将为房产税改革做法理依据的铺垫。修改后，国务院可以据此出台规定，同意地方试点。

三、结束语

综合上述，影响住房需求的几个主要方面--人口老龄化，二套房贷款相关政策，房产税。都将使居民对住房的需求有所下降，至少可以提醒大家不要再跟风炒房，促使房价畸形发展。以上分析，不难看出此时房地产市场的供给是大于需求的。所以，无论是基于投资性买房的市民，还是用于居住性买房的市民都要三思而后行了，切忌跟风炒房，等到房地产泡沫破灭之时，将会落得竹篮打水一场空。

参考文献：

[1]俞明轩，丰雷.房地产投资分析[M].京：中国人民大学出版社.2007.

篇6

总理在2010年的《政府工作报告》中明确提出“要加大保障性住房建设和棚户区改造力度”,“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施”。住建部部长姜伟新在2009年央视录制的“共和国部长访谈录”节目中,曾详细地介绍了住房保障工作,指出“保障性住房和商品房是住宅建设的两条腿,缺一不可;住建部首要的工作任务就是保障性住房建设”。可以看出,中央政府对保障性住房建设的高度重视。自2007年8月以来,保障房建设被提到前所未有的高度。自2008年底以来,中央预算内投资对廉租房建设投入了大量资金,北京、上海等地的保障房供应量占全市当年出让土地的比例已开始大幅增加。

从现状来看,一方面,各级政府都在中央不断加大保障性住房建设速度的精神指导下,保障性住房的存量和增量都在快速增长。可另一方面,社会对保障性住房的需求也在迅速增加,受现有资源约束和缺少有效保障机制的影响,需求似乎是个“无底洞”。我们的保障性住房及其相关的保障供给制度与现实要求还有很大的差距。而现有保障性住房存在的“投资功能”,正是其重要的制度缺陷和供给不足的重要原因之一。

保障性住房应保障谁

保障性住房从功能特性上来看,其基本功能是居住需要,是保障没有能力或者不愿意在商品房市场上购买商品房的社会群体的基本住房需求,这个群体可以称为应当保障群体,也就是说,政府通过努力保障其基本的居住需要。从原则上看,应当保障群体其需求是单一的,仅是为了解决或在一定程度上改善居住需要,不能有其他需要,如商品房具有的投资、文化等多方面需求。保障性住房是指由政府主导的,保障性住房的执行主体是政府,以政策作为主要分配手段,保障特定群体的基本居住要求。这与市场行为下房地产企业开发的商品房是两个完全不相同的范畴。长期以来,正是对保障性住房的功能特征认识模糊,导致了保障性住房供给和分配上的诸多不正常现象。那些诸如开着宝马、奔驰去领取(购买)保障性住房、“山西忻州限价房让政府干部不正当牟利超五千万元”等不正常现象,正在考验着我们政府关于保障性住房的立法和政策制定的智慧。

基于保障性住房是由政府主导和保障特定群体基本居住要求的特征,其现有的可以买卖和出租(包括有条件的买卖和出租)等投资功能,正是保障性住房供给有效性和制度运行低效的重要障碍。从我国近年来的实际情况看,保障性住房的种类有经济适用房、限价房、廉租房等。就其相关制度的执行来看,目前对动态管理上的政策不到位,只是一次性分配,后期管理缺失,缺乏科学性。从政策上看,只是从简单的收入确认角度对申请获得保障性住房进行了限制,而对将来受保障人在自身经济条件改善后如何退出保障范围没有相关政策。对社会保障性住房的总需求预测和存量管理缺少制度安排,导致了保障性住房供给的盲目性、资源的浪费和流失,助长了分配不公和败德风气的形成,影响了社会和谐。

限价房”违反市场规律

普通商品房作为不动产,从资本角度来说具有投资性,这是个不争的事实,研究住宅的供给和需求不能忽略这个问题。因为在一般的商品房市场,通常会出现两种基本消费人群,一种是需要买房来满足基本居住和改善居住条件的,一种是投资为了升值保值的。这两类人群对于房价的态度是截然不同的,前者希望能以较低的价格满足居住的要求,而后者则希望购房后房价能快速上涨。当所有的住房需求基本依靠市场来解决时,由于市场的单一性,加之居民的生活需求与投资需求往往会混杂在一起,以及收入差距的实际存在,导致了部分特定时段和特定区域供求关系的失衡,在一定程度上形成了房价的自然上涨。就中国未来的城镇化进程和社会发展对住房的刚性需求来看,这种上涨是很正常的,况且从较长时间的发展趋势来看,中国现在的房价还相对比较低,是中国现阶段居民购买力和经济社会发展的正常体现。对商品房市场进行不当的“调控”,反而会助推商品房价格的不正常波动,会影响社会各群体的正常权益。

如果我们只有单一的商品房市场或者不能够把保障性住房和普通商品房从根本上分开,在同样一个市场上对同样具有“投资功能”的房子“限价”,这是最典型不过的违反市场规律的做法,由此而产生“寻租”,滋生腐败是必然的。政府不应用“限价房”、“经济适用房”的形式提供保障性住房。以全国各地现阶段普遍实行的保障性住房来看,“限价房”和“经济适用房”占据了很大的比例,现有的经济适用房实际上也是“限价房”,这些都是具有投资价值的“产权房”。我国的经济适用房具备了投资价值,作为保障性住房可以买卖、可以出租,这就形成了事实上的投资价值,在我们许多的“限价房”、“经济适用房”小区,有些人买几套用来出租收租金,这就失去了保障性住房的最初目的。经济适用房管理上的制度缺失,导致我们的经济适用房是由房地产商按照商品房的模式来开发的,他建好房后当然追求投资的快速回收,于是乎他们帮助许多不合格的人员通过虚假手段购买了经济适用房。

还有,现在有的限价房规划之初就没有把“保障”真正考虑周全。以北京为例,能够买得起6500元/平方米的房子的人,应该不是低收入群体。换言之,低收入依然事实上被挡在了门外。这样,我们建设再多的“保障性”住房也不能起到真正的保障作用,关键是保障性住房的供给要有效率。市场经济讲究基本的规则,一定要把本来就和普通商品房一样具有投资功能的房子拿来“限价”,这无形中增加了管理的成本,也给滋生腐败创造了条件,影响了政府的信誉 ,同时严重影响了保障性住房的供给效率。

限制保障房投资功能的若干构想

保障性住房不仅是一个根据当期情况进行分配的问题,重要的是后期的持续管理工作。为还不具备在商品房市场获得基本住房需求能力的社会成员,提供基本的居住保障,是政府的重要职能之一。而限制保障性住房的投资功能,又是在现有政府财力和资源约束条件下,提高保障性住房供给效率的重要选择。以下就限制保障性住房的投资功能提出若干制度构想。

首先,在现有条件下,我们要严格区分高收入人群和低收入人群是一件比较困难的事情,如果一定要通过区分高收入人群和低收入人群的方式来分配保障性住房,社会成本会很大。我们考虑以家庭为单位在一个城市是否拥有商品房为基本条件并适当参考收入水平来确定保障性住房的分配。即如果一个以家庭在一个城市没有任何商品房拥有记录(这在房产产权登记部门可以很方便地查到),无论是本市常住居民还是相对稳定的流动就业人员(本文不用“农民工”这一类的不太准确的称谓)都可以申请居住保障性住房,然后再依据在其他城市是否有商品房、户籍、收入状况等确定先后顺序。对已经享受保障性住房的社会成员,只要以家庭成员中任何人的名义购买商品房,都必须在购房前先申请办理保障性住房的退出手续,才可以购买商品房,并承诺商品房入住后一定时间内(如:一个月内)退出保障性住房。

第二,所有保障性住房由政府依据成本、当地物价水平和居民的消费能力等具体情况确定基本月租金,年租金和三十年、五十年租金等不同的租金水平,各地保障性住房管理部门可以依据具体情况确定租金缴纳方式。保障真正需要保障的社会成员能够以非常灵活的方式支付租金,轻松享受保障性住房。保障性住房的政策应当是低租金,房屋的土地出让金政府应当免收,租金只是用来解决管理费用及建设成本的偿还。建设保障性住房需要考虑到资金来源、土地来源、规划确定等问题。但也要明确,保障性住房不是盈利性住房建设,唯一目的就是解决一个居者有其屋的问题。

第三,所有保障性住房都可以冠名“国有住房”或“公有住房”,而且保持永久“国有产权”性质不变,保障性住房永远不能具有产权意义的交易。政府相关的行政管理部门需建立专门的“公有住房”管理机构,让享受保障性住房的社会成员有归属感、有尊严,他们会自豪地感受到自己住的是“公有住房”而不是“廉租房”等。这样更有利于培育社会成员理性的用房文化,而不是一味地追求自购产权商品房,进而有利于减少商品房的供给压力,减缓商品房价格的上涨速度。要建立完整的保障性住房存量档案,建立健全进入和退出机制,从人群构成上确定保障房的设计,因为每一个不同人群对于房屋的功能要求是不同的。

如一个刚走入社会的年轻人和别人合租保障房几年,结婚时再申请比较大一点适合新的生活要求的保障性住房后退出原租房。这应是两个过程,一是原租房退回政府管理机构,政府管理机构将该房再次分配给待分配人员;二是该年轻人因自身条件改变实现了居住环境的改变,他在保障房范围内经历了一次内部变化。以此年轻人为例再向前推演,将来该人进入高收入阶段,拟购买商品房,他第一步先退出保障性住房,保障性住房由政府管理机构根据其租用时间、租期银行利率水平、租金缴纳情况等按照相应标准收回,退回剩余租金,并将此房再次分配给待分配人。这个年轻人也就退出了政府保障的范围。

第四,对于保障性住房的规划和建设,不能简单地选择远郊区,应当考虑到城市居民的实际居住需要,政府要考虑到需要保障性住房的这些人在哪里工作。保障房的小区功能应当包含生活所需的医疗、教育、购物、娱乐等功能设施。对于内部设计,只需满足基本居住需要即可,尽可能降低成本。保障性住房并不等于免费住房,但对于极少数无收入并丧失劳动能力而需政府特别照顾人员,管理部门可以依据有关社会保障的相应法规给予照顾。

篇7

保障型住房社会公平调控政策国家统计局近日公布的10月份新建商品住宅售价变动情况显示，与上月相比，10月份，70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平的城市有18个，上涨的城市有35个。中国指数研究院的《2012年10月中国房地产指数系统百城价格指数报告》也显示，2012年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第5个月环比上涨。

我国房价上涨的原因是多方面的，除去房地产开发商的炒作和一些投资商的投资性购买外，其根本原因是“供不应求”我国现在处于城市化进程快速发展时期，一方面，是向城市集聚的新居民需要住房，另一方面，随着城市居民生活水平快速提高，居民改善住房条件的要求极其迫切。建设跟不上快速上升的需求，按市场经济规律其价格上涨是必然的。但是当前在我国的一些大中城市，房价收入比已远远高出世界银行的权威认定水平。中国高房价的现实和由此引发的问题，让人们认识到了住房问题不仅仅是一个经济问题，更是一个民生问题和一个社会问题。当城市政府试图将居民的集体消费模式转变为个人消费模式时，即将原来属于政府、企业处理住房问题的责任转移到市民自己身上时，必然会产生各种利益冲突和社会不满情绪，导致不同社会阶层居民对政府住房制度的态度分化。所以在此阶段，我国把保障型住房的建设、分配、监管等提上了重要日程。

保障性住房，是与商品性住房（简称“商品房”）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国在取消计划经济的福利分房制度之后，把解决住房的责任全部交给市场，直到近几年才开始真正重视最低收入阶层保障住房的建设。但忽略了社会上既没有资格承租廉租房，又没有能力购买商品房的中间层居民住房问题。而且此部分人群又占大多数，使他们不得不牺牲其他消费攒钱去购买经济适用房或商品房，不但加大了商品房供不应求的程度，也引起较为普遍的不满情绪。

在社会学视角下，住房对个人的影响力和功能性是非常强的。马斯洛需求层次理论认为，生存需要是最基本的需要，而住房是满足基本生存的重要条件之一，只有在社会成员基本生存条件满足之下，社会成员才能真正的融入社会，进行平等的互动，社会成员才能对社会环境认可。如果没有健全的住房保障政策，在目前房价居高不下的情况下，就会使很大一部分城市中低收入群体没有适当的居住场所，就会长期被排除在主流社会之外，与其他社会成员处于“隔离状态”，造成“社会排斥”，成为社会的边缘群体，长期的边缘状况会形成群体意识，在一定的条件下会产生一些群体行为。如果很难通过有效的途径去改变自己的不利状况，这种情况下自然会导致一部分人社会失衡就容易产生对社会的不满，进而引发一些的行为，从而对现有的社会秩序起到破坏作用。我国目前的住房问题，已经成为了社会问题，随着经济等其他因素的影响，房价上涨的过快，普通工薪阶层已经无力承担购买住房的费用，而且在目前阶段，保障型住房和其他关于住房的保障措施有没有及时有力的落实，保障型住房监管也存在很多问题，所以造成了较广泛的社会积怨。保障型住房在许多发达国家的发展阶段同样是存在很多问题，如房源的短缺、监管机制的准入和退出原则不明确等。在亚洲一些发展中国家，保障型住房面临着更多的资金短缺、监管机制不健全等问题。在住房问题上，如若处理不得当会面临的不仅仅是住房问题，而是更大的社会问题，如在印度，由于保障型住房问题所引起的，贫民区的形成，造成了贫民区亚文化，进而造成了居住再次的人群不能进入社会主流的文化，形成了社会阶层更大的分化和落差，这已经是事实的形成，如果在今后的一段时间不能解决，那么也许会造成更大社会问题，乃至整个的社会动荡。

我国现行阶段的保障型住房政策制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。而其他的多数以住房公积金、经济适用方来保障。对于我们有稳定收入却又不足以支付目前商品房总支出的群体来讲，住房公积金是我们最熟悉也是唯一的保障体系。但是住房公积金制度对中低收入家庭的保障作用没有完全体现。截止到2011年末，全国住房公积金缴存人数过亿，但相比全国几亿的在岗职工人数来说，住房公积金覆盖范围仍然很小。在公积金政策中，不同个人之间、不同群体之间、不同单位之间缺乏同一性。住房公积金政策并没有给每一个社会成员公平的对待，相反由于这种政策的执行使得收入差别本来就较大的群体差异变得更大。所以此种制度，在改善小部分人群（加入住房公积金体系，而收入价高群体的居住环境同时，也加大了其与大部分人群的住房公积金差额，没有从根本上解决弱势群体的居住问题。住房保障政策的目的是协调社会不同群体之间的利益分配，维护中低收入居民的社会成员的基本生活状态，保证社会成员在一个社会当中所应当具有的生存底线——“人人有房住”，促进社会整体福利的不断增进。而目前种种保障型住房政策并没有真正体现此公平性。

另外，从保障型住房补贴形式来看，也有政策的缺失，也容易造成社会问题。

目前，中国经济适用房建设是政府的暗补（减免税费和划拨土地）交给开发商运作的（人们称为“补砖头”）。这种“补砖头”的形式，本身就存在致命的缺陷：一是划拨的土地以牺牲农民利益为代价，农民有抵触情绪，由征地引发的“群发性事件”频发就说明这点；二是影响地方政府土地出让金的收入。地方政府在农民手里几万元征来的土地，经初步开发，就可以在市场上出让几十万到上百万元，这样大的差价让地方政府哪还有开发经济适用房的积极性所以，“小产权房”久禁不止，越演越烈；三是补贴目标抽象，经济适用房所谓有资格购房的中低收入者，难以科学划分，没有监管机构提供准确的收入证明，又没有进人和退出机制，很多经济适用房被有钱人买走后出租或出卖，造成经济适用房房源短缺，没有保障真正需要的人群，反而为占有社会资源更多的人服务，进一步加剧了社会阶层的差距和社会矛盾。

其次，从保障型住房的保障范围来看，以实物补贴政策为例，主要分为经济适用房和廉租房政策。这些政策的实施范围是城市的并拥有户籍的人口并且居住达2年以上（有的要求时间更长）。在这种条件设定下，农民工群体以及刚毕业参加工作的大学生都被排除在保障范围之外。随着城市化进程的加快，大批的农民工为城市的建设做出了巨大的贡献，但是他们的生存权并没有得到保障，他们居住的大都是简易的工棚，或自己租住的房屋，设施极为简陋。农民工市民化是历史发展的趋势，如果不把农民工群体包括在住房政策之内，社会的和谐发展问题就永远得不到解决。刚毕业的大学生，收入水平较低，无力购买商品房，但是对于住房保障政策来说，他们处于夹心层，被排除在外。有的因为工作不固定，户籍不在城市，有的虽在城市还不能算常住人口，这种情况下，经济适用房和廉租房政策均把他们排除在外。这就造成了社会大批年轻劳动力被动的丧失了保障的权力，在其刚步入社会阶段不能更好的融入社会主流文化和人群当中。会造成其心理等一系列消极因素，进而酝酿成社会问题。如目前北京已经形成“蚁族”群体，其大部分为非本市高校毕业生，长期租住在城市的边缘，由于地域等限制，也正在从事城市中较为低端行业。他们已经处于“隔离状态”，造成“社会排斥”。

从总体来看我国住房改革没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。政府只想到通过房地产的繁荣拉动消费、促进国民经济发展，而忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位，廉租房、经济适用房建设滞后，在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面，政府所应发挥的功能也严重缺失，在我国住房保障政策的制定者主要是政府，其作为社会公平与公正的代言人，在制定相关房产政策时候，首先，应考虑到社会整体的利益，而不是权威者的利益，更不能只顾短期的经济效益，社会政策和经济政策并重，协调各个阶层的利益，关注弱势群体的生存，把体现社会公正作为社会政策的首要目标。

以下为针对保障型住房造成的社会问题的相关政策建议：

首先，在住房保障方面，我国政策补贴可以借鉴西方需求方补贴方式。需求方补贴政策旨在根据不同住户的收入水平和实际需要来决定补贴力度和补贴方式，进一步减免保障型住房保障从投入到实施过程中政府的运营成本和房屋开发商的利润，以提高需求方在市场上获取适当住房的经济能力，保障中低收入和弱势群体获得体面的住宅而不必承受过重的经济负担。

其次，灵活选择多种补贴的形式。应根据不同的实施对象（不同地区、住房紧缺程度、住户社会结构特点等）灵活采用，确定合适的人群得到合适的补贴，努力避免出现“贫困陷阱”，并使有限的公共资源尽可能多地向低收入家庭和各类弱势群体（特殊类型家庭）倾斜。

最后，民间组织协助政府管理。如英国住房协会出租住房。住房协会是民间非营利团体。二战后，住房大量短缺，民间自助组织的住房协会迅速成立，共同兴建出租住房，自行解决住房问题。政府住房公司协助管理。民间组织会定期访问，租住或购买廉租房的人群，调查与其相关的收入、就业等相关信息，建立了较为健全的准入与退出机制；另一方面通过对自有住房者的税收优惠、向建筑协会提供购屋贷款资金，通过私有化政策将公共住房出售给承租户等。从而改变了不同经济状况和收入人群的住房问题。

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篇8

一、根据市场供求关系，分阶段、分层次、因地制宜地确定住房保障方式

从目前采取的住房保障政策看，住房补贴政策大体可分为两类，一类是住房建设补贴，也称补“砖头”；一类是房租补贴，也称补“人头”。在进行政策！择时，要与本地区的实际情况相结合，注意分析市场供求关系。补“砖头”或补“人头”的政策会影响市场供求关系，在住房供给偏紧、住房短缺时，如采取补“人头”政策会刺激需求，引起房价上涨。因此，政府要掌握市场房源状况，在充分分析市场供求关系的基础上确定本地住房保障方式。

二、改变单一购买的方式，通过租赁、补贴等形式扶持低收入家庭租房或购房

租赁方式更易于实现住房保障的退出机制，通过保障性房源的封闭运行、重复循环利用，提高政府住房保障投入的利用效率。

完善现行住房保障供应体系，核心就是以租赁方式作为住房保障的主要形式，逐步实现廉租房和经济适用房的对接。一是扩大廉租房的保障面，明确财政资金来源，在用廉租住房解决城镇最低收入家庭问题的基础上，上浮标准。廉租房政策中，租金补贴应逐渐成为主要的政策手段；二是经济适用房制度要逐渐调整为以租为主。改变目前经济适用房只售不租的规定，实现租售并举，并逐步过渡到以租为主，通过渐进式调整保持政策的连续性。

三、充分发挥财税、金融等政策手段的作用，增加保障性住房供给

目前正处在经济社会的快速发展阶段，需要政府投入的薄弱领域很多，政府的住房保障能力和保障需求之间存在着一定的不平衡，单纯依靠政府的财政资金无法完全满足低收入家庭的住房保障需求。政府应尽快建立社会资金投入住房保障的政策平台，制定完善的住房保障政策体系，动用财政、税收、金融等政策手段，鼓励增量和存量保障性住房的供给。在目前经济适用房制度政策的优惠基础上，制定进一步的政策措施，如税收优惠、财政贴息贷款等，调动社会资金建设、持有或收购供租赁的保障性房源。通过税收手段刺激低收入租赁住房的存量市场供给。

四、以公共财政为主，多渠道筹集住房保障资金

廉租住房制度应该建立以财政预算为主、多渠道筹措的资金渠道，形成稳定规范的资金来源。一是对最低收入家庭实施的廉租房制度，政府要建立稳定的财政资金渠道，完善符合住房保障制度要求的财政体制；二是提取土地出让收益的一定比例，作为住房保障基金，专项用于住房保障制度；三是通过政府的优惠政策，如免税、政府进行收益担保等，利用资本市场筹集增加住房保障资金。同时，要充分调动社会资金，如发行债券为保障性住房建设进行融资。

五、加强基础性工作，加快开展住房保障供求的调查

准确和动态掌握低收入家庭的住房状况和收入状况，是准确界定住房保障对象的关键性的基础工作。因此，完善住房保障制度，亟待加强住房保障的供求调查，建立住房档案和收入档案，并对其实行动态更新和管理。针对居民住房、收入和需求状况进行普查，为政府制定住房领域的相关政策、编制发展规划、解决低收入家庭的住房问题等提供数据基础。

六、扩大住房保障覆盖面，逐步解决流动人口的住房问题

一是要关注流动人口的住房问题。目前进入城市的流动人口中的低收入群体，主要在工作场所、城市建筑的地下室、城乡结合部或市区危旧平房集中的区域解决居住问题，居住环境差、公共设施不足，目前这部分流动人口的住房问题已引起政府的高度关注；二是随着经济的发展和政府财力的增长，将流动人口的住房问题逐步纳入城镇住房保障体系。低收入流动人口的居住问题现阶段以用工单位直接提供或市场方式解决为主。通过企业建造、政府投入建造农民工集中居住点，或由市场以极低的价格、灵活的租住方式提供经营性公寓，这是值得探索的新形式。

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关键词：农民工 住房问题 现状 影响因素 政策建议

1.选题背景

1.1城市化高速发展，面临流动人口压力

根据诺瑟姆城市化发展理论（如图1），表明中国城市化已经进入加速发展阶段。《2013年我国农民工调查监测报告》显示，作为城市化进程中重要构成和推动力量的农民工数量总量已经高达25278万人。中国社科院人口经济研究所报告指出，改革开放30年，劳动力流动对GDP贡献率达25%，解决农民工城市化过程中产生的一系列问题意义重大。而农民工城市化过程中面临的诸多问题中，最重要的一个问题便是如何使农民工能够进的来，留得住---农民工城市住房问题是我国现阶段城市化进程中必须解决的具有"中国特色"的难题。

资料来源：根据《中华人民共和国国民经济和社会发展统计公报》整理得出。

1.2城市中农民工的居住状况不容乐观

对于农民工在城市的生存来说，住房问题是最严峻的挑战之一。城市务工农民工大多聚居在"城中村"、工棚以及不适合住人的地下室等居住区内，这些地方大多既没有纳入到现有的城市整体规划和住房管理体系，同时又缺乏最基本的市政基础和公共服务设施，居住空间相当拥挤，居住环境更是不容乐观。

1.3现有住房体系将农民工排斥在外

2005年到2013年间，我国住建部等相关部委下发的《国务院关于解决农民工问题的若千意见》、《国务院解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等文件初步明确了农民工住房政策的基本方向。推动形成了现阶段我国以经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房四位一体的住房供应保障体系。尽管如此，在现存城乡二元体制下的保障制度中的农民工仍然被认为是"外来人口"和"暂住人口"。现有的城镇住房保障体系虽然提出将农民工纳入其中，但过多的限制条件提高了农民工获得保障住房的门槛，农民工在现有城乡二元体制下仍旧被排除在现有的住房保障体制之外。

2.农民工城市住房的现状

农民工住房问题，是指由于农民工在城市里居住条件差以及没有属于自己的住房而产生相关影响的状况。总体而言，大多数农民工的住房条件还是差强人意的。农民工城市住房状况主要体现在以下几点：

2.1人均居住面积小

农民工的居住空间狭小，人均面积小。农民工城市住房以租赁房屋和集体宿舍为主，这与大部分农民工收入较低有直接联系。租房的农民工收入一般处于中等水平，只有受教育程度较高且收入相对较高的农民工才有条件买房，这种情况所占比例很小。

2.2 居住条件恶劣

据调查显示，96%以上的农民工存在居住条件恶劣的现状，如住房通风采光差，缺乏基本的生活配套，公共卫生脏、乱、差等问题。调查发现当问及对住房的满意度时，绝大部分农民工反应住房的通风采光很差，他们中的绝大多数居住在普通的楼房或平房，房屋坐落及楼间距设计均不合理。另外，房屋设施不完备，给农民工的日常生活造成了极大的不便.

2.3基础设施和公共服务设施不完善

绝大多数农民工居住在城乡结合部、郊区、城中村等地区。而这些地区往往市政基础设施不健全且缺乏基本的公共服务设施。比如说交通不发达，多为乡间小道，基本上不通公交车；其次无基本商业配套、学校、医院、餐馆等，给生活居家带来极大的便利。最后这些地方甚至没有路灯、垃圾箱等公共设施，这给农民工晚上出行带来了不便与安全隐患。

2.4 安全措施缺乏

调查中发现农民工的居住环境复杂，安全得不到保障。由于农民工居住的多是随意搭建的危房，电力和电讯处于混乱状态，存在引发火灾等隐患，又缺少消防、救援的安全通道，一旦发生火灾，救护的能力很脆弱。安全问题不仅仅表现在集体宿舍的人身财产安全，还包括社会治安问题。更为重要的是城乡结合部的农民工住地，治安管理普遍薄弱，生活在这里的农民工缺少基本的安全保障。

3.农民工城市住房问题产生的原因

3.1 城乡二元结构致使农民工处于边缘化

由于农民工独立享有农村和城市两种生活背景，使得其具有农民和城镇职工的双重身份特征。农民工长期在城市从事非农生产，但只是农民或农村剩余劳动力的代名词。在我国现行的城乡二元制度性，农民工已经不是单纯意义上的农民或工人，而是长期生活在城市的农村剩余人口，贴着非城镇人口的标签阻档了农民工融入城市。

3.2社会保障制度不完善，农民工成为城市的弃儿

3.2.1住房公积金制度的局限性

调查中发现90%以上的农民工未享受到住房公积金制度。同时，享受到住房公积金的农民工普遍反映住房公积金没有给他们的生活带来实质性的变化，有了这项福利反而是种负担。住房公积金制度作为一项资金融通的手段，是面向城镇居民设立的。然而随着目前城市中低收入群体中农民工的出现，住房公积金制度并没有适应这一群体的有效措施。

3.2.2农民工被排除在保障性住房之外

尽管我国保障性住房供应体系不断在改进，但是保障的对象是城市居民中的中低收入，而农民工作为非城市户籍人口被排除在保障范围之外。正是由于我国现阶段的住房保障政策相当不完善，农民工作为城市的建设者其住房没有任何保障，他们既没有条件享受保障性住房也没有相关的住房补贴，是长期被排挤在保障性制度之外的人群，也为其城市住房问题得不到有效解决埋下了伏笔。

3.3农民工的城市收入低，自行改善居住问题能力弱

农民工主要从事制造业，建筑业和服务业，这些行业普遍存在技术含量低、竞争大、流动性大、工资偏低等特点。基于以上特点，使得农民工的低水平收入成为现实且难于改变。因此他们中的绝大多数只能选择消费较低的集体宿舍、工棚、城中村的安置房、农房等，其住房现状可想而知。

4.解决农民工城市住房问题的对策建议

农民工城市住房问题对和谐社会的构建、城市化进程以及农民工个人的生活质量和幸福感都有着不可忽略的影响，因而解决农民工城市住房问题是有必要的。因此，我个人根据国情以及对农民工的了解，提几点关于解决农民工住房问题的建议：

4.1突破城乡二元经济结构，活跃农村经济

由于城乡二元经济结构的影响，中国农村劳动力转移与发达国家有着显著的差别，绝大多数农民工不是以永久性迁移为目的，这就使得其在城市中处于边缘地位，很难同城市居民一样享有住房等多方面的保障。因此，要想建立新型城乡关系，解决农民工城市住房问题，就必须改革城乡二元经济结构。

4.2完善住房公积金制度

政府必须改革当前的住房公积金制度，建立一个高效、统一和可行的住房公积金全国转移支付制度及全国性的住房公积金信息管理系统。政府相关部门应拓宽住房公积金的使用范围，如增设住房公积金用于支付房租的内容，其性质相当于住房补贴。由于大部分新生农民工工收入偏低，对未来的预期不高，因此在城市购房的可能性很小，对于这部分群体，若缴交了公积金，政府应允许其可以采取公积金支付。使得公积金能正在为社会谋福祉。

4.3 尽快建立廉租房制度，有针对性地为农民工提供更多实惠的出租房

廉租房，顾名思义，是为低收入者提供的价格便宜并且适宜居住的出租房。从供需两方面看，廉租房具有可行性：一是农民工的企盼表明了对廉租房的需要。通过大量的调查发现：有许多农民工希望政府能提供面积适中、价格低廉的廉租房给他们居住。这在很大程度上代表了全国农民工的需求，所以廉租房的需求量是很大的。二是政府有责任为农民工提供良好的住房条件。对于我国政府来说，向农民工提供廉租房不是沉重的负担。总之如果制度合理，并且充分考虑农民工的需要，廉租房将成为解决农民工城市住房问题的主要渠道。

4.4 加大发展经济适用房，允许符合条件的农民工购买经济适用房

经济适用房是开发商以微利价出售给中低收入家庭的商品房。因为经济适用房的土地由政府无偿划拨给开发商，所以房价在中低收入家庭的承受范围内，经济适用房也因此具有社会保障性质。经济适用房不仅对城市中的低收入居民来说是必须的，对在城市中有一定经济基础的农民工也值得倡导。首先，允许农民工和城市居民一样购买经济适用房，体现公平公正原则。其次，农民工属于中低收入一族，符合购买经济适用房的要求。最后，允许农民工购买经济适用房充分考虑到了在城市中奋斗了多年的农民工，尽管户口不在城市，但常年的城市生活已经使他们成了事实上的城市人，也已经有了一定的积蓄。同时也要考虑收入相对较高的技术性农民工。对于这些农民工来说，也许购买商品房还不不现实，经济适用房却是可以承受的。当然经济适用房的相关政策须及时改善，真正做到既经济又实惠。

城市的发展离不开千千万万的农民工，他们的贡献应该有相应的回报。关注并解决农民工住房问题是回报农民工的重要方面，我们有理由也有必要把它做好。

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【关键词】均衡分配 退出机制 配套设施 户型

中图分类号：[C979]文献标识码：A

经适房政策及功能

经适房政策概念

定义：经适房是指针对中低收入家庭的社会保障性商品住宅。其价格相对于市场商品房较低。并按住宅建设标准建设的普通住宅

模式特征：经适房更强调住房的使用效果，减免了工程报建中的部分费用，因此成本略低于普通商品房。不代表建筑质量不过关，保证生活配套设施齐全。

功能

社会保障功能

保证更多人获得住宅权。对于收入水平较低的人，没有能力取得适合的住宅，住宅权对于他们而言主要是一种公法上的权利，能使他们获得政府和社会的住房扶助和保障。

社会分配功能

促进均衡分配住房资源。通过经适房政策，政府可以将税收合理公平得分配到群众身上，缓解贫富两极分化现象。

宏观调控功能

政府通过经适房政策，介入房地产市场，平衡供求关系，缓解供需矛盾。

上海经适房政策发展历程及社会背景

上海保障房体系包括住房解困、廉租房、公房租凭、公房出售、、租金补贴等方式。经适房政策属于保障房政策体系的具体分支。

第一阶段（1995~1999）： 1995年福利分房政策结束后，住宅商品化一路猛进，房地产市场大热。在福利分房结束的同时，上海也建立起了不同收入家庭实行不同的住房供应政策：即最低收入家庭租赁廉租房；中低收入家庭购买经济适用房；高收入家庭购买、租赁商品房。当时，因为房价尚未过高，这几项政策并未予以重视，并且由于经适房与上海普通商品房价格相近而滞销。经适房政策于1999年停止。

第二阶段（1999~2008）：这几年，上海房价节节升高，大掀炒房热潮，房价已经远远超出普通民众的购买力。中低收入家庭住房苦难，而新建的商品房却被屯在炒房者手中，大量闲置，造成了住房两级分化现象越来越严重。为缓解这一现象，政府开始宏观调控房地产市场，大力发展社会保障性住房政策。先是于2005年商品房价疯涨之际，启类似于经适房的动“两个1000万工程”。至2008年上海全面重新启动经适房政策。

经适房政策是应现有住房资源分配不均，贫富两极分化严重的社会问题而产生的。在上海的房地产市场面临失控的状态下，政府作为市场的管理与调控者，有责任介入，宏观调整畸形的市场，保障人民最基本的住房需求。

经适房相关政策

1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》中，正式提出经济适用房。

2002年《经济适用住房价格管理办法》

2003年《经济适用住房建设和管理意见的通知》

2004年《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》

2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

建设标准：经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在60平方米左右。

价格方面，规定保本微利利润不高于3%

销售对象：主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。

购买程序：凡购买经济适用房，须由职工所在单位出具住房、收入情况调查和审查证明，由经适房项目建设单位进行审核，符合条件后方可购买。

政策在上海的实施情况

据2012年调查数据，在上海市经适房相对集中的区域，如金山、奉贤，抽取符合申请条件及暂时不符合但住房情况较差的居民作为调查样本

整体满意度调查:

70.5%对经济房政策总体呈满意态度，对经适房的申购及审核程序认可。

价格评价：

40%左右居民认为价格可以接受，40%认为价格不高不低，20%认为偏高。并且，购买经适房只能拥有60% 的产权。这一点，成为市民弃购经适房的主要原因。

存在问题：

仍有相当部分市民住房困难，但是不符合经适房申购要求，希望可以放宽申购标准。

近一半的被调查者表示，出行、就医不方便是居住经适房的主要问题。

上海经适房政策效果评价

预期目标

作为上海保障房政策中的一部分，经适房政策预期目标是改善中低收入家庭住房条件，缓解商品房市场房价过高带来的问题，与廉租房、公房租凭等政策不同的是，经适房是介入房地产市场进行调控，涉及产权归属问题。

实现评价

从上海目前发展情况看，2008年的经适房的重新启动取得了部分成效，体系机制都较1999年之前更为成熟。但投入有限，受惠的人群不够多，不足以有力解决房价过高的问题；制上的不完善，让赢利者有机可图，使本就不足的经适房源没有全部用到真正需要的市民上；选址偏僻，配套生活设施不足，使居民出行就医成问题。

总体来看，2008年后的上海经适房政策，更加明确了经适房保障性的属性，保障对象更有针对性，申购程序标准化。但是因为建造成本，机制存在纰漏，审核不严格等问题，未能完全发挥其应有的效应，很多方面有待改善。

1999年经适房被迫停止原因分析

房价与商品房价格接近，优惠幅度不大，并且在随后的房价波动中，没有适时调节价格，造成大量经适房滞销。

经适房的使用和性质概念模糊，由于国外并没有经适房的概念，只能参考如英国政府建低价房出售等国外政策，机制没有贴合上海当时的情况。

经适房多选址于近郊区，而当时的上海缺乏成网络的轨交体系，居民工作、出行、就医问题无法解决。

上海经适房政策存在问题及原因分析

经适房市场整体制度混乱，有人为的腐败和不规范操作，更多的是政策本身寻在模糊不清或者不合理之处。主要表现在以下几方面：

一套经适房只能保障一户，且是永久享用的。

因为退出机制不完善，部分市民经济能力提高后，依然占据经适房，而更为需要的家庭因房源不足，不能享受经适房政策。

经济保障属性与市场属性界定不清。

经适房产权入手五年后，经政府批准，即可出售。利润比例较一般商品房大得多，很多人因此弄虚作假，购买经适房赢利。

经适房配套设施不完善，且周边交通不便

为了降低建设成本，经适房可选择的区位条件有限，大多位于外环附近或者更远的郊区，工作生活极不方便。而配套的生活设施不完善，又增加了居民的生活成本。

户型设计不合理，部分面积过大，导致超出低收入家庭承受范围

按照经适房标准，面积应当控制在60~110平方米之间，经适房的面积不宜大，因为上海的房价即使优惠过后，100平方米左右的房子总价依然是很高的，低收入家庭购买依然困难。

居民收入的私密性导致经适房对象审核困难

工资信息容易获得，但是财产储备的情况就很容易弄虚作假，作为审核人员也不容易调查清楚，所以在审核经适房购买资格时，情况混乱。

政策建议

建立必要的申购者旧房回购制度，由政府同意回收的旧房可以作廉租房或公租房

对特别困难的申购者实施低息、免息贷款政策，帮助无法自行负担购房费用的家庭。

完善经济适用住房退出机制，让公共福利资源循环使用，对于经济改善的家庭不再需要居住保障性住房的及时退出，流出资源给更加需要的人。需要管理部门定期调查经适房居民经济情况。

明确产权问题，可以受助家庭拥有完全的占有权、使用权和有限的收益权、处分权; 政府则享有有限的收益权和处分权,完全让渡出占有权、使用权, 房屋存继期间也不承担管理、维护等相关义务。

扩大廉租房房源，因为廉租房与市场的界限划定相对清晰，且不涉及产权问题，避免了经适房被投机赢利的问题。并且廉租房不需要大量资金购买房屋，可以及时缓解住房问题，作为购买经适房前的过渡。

加强轨交网络的建设，经适房的选址与交通系统建设相结合，方便的公共交通体系可以减少因距离中心城区较远，带来的生活不便。并在考虑建设成本的情况下，尽可能为经适房配备生活基本设施。

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