住房货币化政策范文
时间：2023-11-01 17:24:08
导语：如何才能写好一篇住房货币化政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、实施对象：我市行政机关、事业单位及有条件的企业单位的职工。
（一）测算参数
1、住房单价：
（1）货币化补贴基准价：1998年为1600元/平方米，是按“房价收入比（一套建筑面积为60平方米的住房价格与双职工家庭平均工资之比）在4倍以上，可以对无房职工和住房未达到规定标准的职工实行住房货币化补贴”要求测定的。
（2）商品住房基准价：1998年商品住房基准价岛内为2500元/平方米，杏林区、集美区为1800元/平方米，同安区为1500元/平方米。
2、按月发放住房货币化补贴年限：20年。
3、住房面积控制标准：按厦府（1995）综139号和厦府（1998）综084号文规定执行。
（二）测算原则：
按单位、个人共同负担的原则，结合我市财政、单位、个人的承受能力和住房价格的具体情况，确定单位承担职工所购住房在货币化补贴基准价以上，商品住房基准价以下的住房货币化补贴金额，住房货币化补贴基准价以下及商品住房基准价以上的购房金额均由个人承担。
（三）测算公式：
住房货币化月补贴额=（商品住房基准价-货币化补贴基准价）／［20（年）×12（月/年）×2（人）×住房面积控制标准］
（四）根据测算公式测算出各类人员月住房货币化补贴额。（见附表）
（五）对1999年前参加工作的职工，在购买商品住房时，以职工每平方米货币化发放总量450元为基数，按其住房面积控制标准和工作年限，每个工龄增发0.7％住房货币化补贴。
（六）住房货币化补贴原则上每年调整一次。
三、操作办法
（一）已按房改规定租住、购买公有住房或购买经济适用住房、统建房、拆迁安置房、危改房、落实侨房政策房、集资房等（以下简称享受住房优惠政策）的职工，其住房已达职工本人住房面积控制标准的，不再发放住房货币化补贴。
（二）对未享受过任何住房优惠政策的职工，按本人住房面积控制标准，根据测算公式发放住房货币化补贴。
职工购买商品住房、或私有住房已缴交地价及租赁私有住房的，可视为未享受过任何住房优惠政策。
（三）对已享受住房优惠政策的职工，但住房未达职工本人住房面积控制标准的，按下列公式计发住房货币化补贴：
住房货币化月补贴额=（商品住房基准价-货币化补贴基准价）／［20（年）×12（月/年）×2（人）×未达住房面积控制标准面积］
四、建立住房货币化补贴的申请、审批、发放、建档制度。
职工参加住房普查，建立住房档案后，填写“职工领取住房货币化补贴申请表”，经职工双方单位核实，行政主管部门审核后，报市（区）财政部门批准，按规定发放住房货币化补贴，有关材料进入职工档案。
单位可根据购买商品住房的职工的工龄、年龄、住房情况及单位的经济承受能力分批次办理。
五、对实行住房货币化分配后购买商品住房的职工，实行一次性发放住房货币化补贴。
（一）工龄满20年的，住房货币化补贴一次性发放。
职工一次性领取住房货币化补贴后，不再因本人职务、职称变动，而调整住房货币化补贴。
（二）工龄实满3年以上，20年以下的，按其实际工作年限发放。差额年限部分的住房货币化补贴，在与其所在单位签订借款协议后可以预支，并在今后的工作年限中逐年抵扣。
职工预支住房货币化补贴期限内，因本人职务、职称变动，自变动下月起，调整未领取的住房货币化补贴。
（三）已领取住房货币化补贴的职工，在购房时应扣除已发放的数额。
（四）住房货币化补贴在职工购房时直接划入售房单位。
（五）住房货币化补贴不计征个人所得税。
（六）职工离开单位，应一次性偿还预支未抵扣的住房货币化补贴额及其利息，由职工调入的新单位或本人一次性偿还，其已支付住房货币化补贴资料随工资关系转入新调入单位。
职工如不偿还预支未抵扣的住房货币化补贴额及其利息的，由单位收回已购住房，单位可按住房收回时的评估价，扣除预支未抵扣的住房货币化补贴额，其余退还职工。
六、对尚未购买商品住房的职工实行按月发放住房货币化补贴。
（一）发放办法
1、在职职工的住房货币化补贴按月发放，可领取20年；实施住房货币化补贴的单位应在住房公积金管理中心指定的银行住房信贷部，以职工的名义开设住房货币化补贴专用帐户，每月自发放工资之日起10日内将职工的住房货币化补贴存入职工个人帐户内。退休时工龄满20年的，可一次性以现金方式领满20年的住房货币化补贴，不足20年的按实际工龄领取。单位财力不足的可分期支付。
2、本方案实施前已办理离、退休的职工，可按本方案确定其住房货币化月补贴额。工龄满20年的，可一次性以现金方式领取20年的住房货币化补贴，不足20年的按实际工龄领取。单位财力不足的可分期支付。
3、在发放住房货币化补贴期间，职工的职务、职称有变动的，从变动的下月起按新职务、职称的住房货币化补贴标准发放。
4、在住房货币化补贴发放期间，职工在本市范围内调动工作的，原工作单位从职工调离下月起停止发放补贴，新工作单位可按规定继续发放。
5、职工调离本市、出国定居、辞职、离职或被单位辞退、除名、开除的，从离职下月起停止发放住房货币化补贴。
6、在发放住房货币化补贴期间去世的职工，从去世下月起停止发放住房货币化补贴。
7、已领取住房货币化补贴的，夫妻双方均不得再享受住房优惠政策。
8、领取住房货币化补贴的单身职工结婚时，如对方已享受住房优惠政策，则从结婚下月起按规定调整其月住房货币化补贴额。
（二）管理办法
1、职工的住房货币化补贴由市住房公积金管理中心参照住房公积金的管理办法进行管理，免征个人所得税。
2、住房货币化补贴自缴存之日起，按住房公积金存款利率结算利息。
3、职工的住房货币化补贴，经工作单位、市房改办审批，可用于下列住房支出：
（1）以市场租金承租住房的职工，可按月支取其住房贷币化补贴帐户内的补贴款用于缴交房租。
（2）购买商品住房时，可将其名下的住房货币化补贴本息余额转入售房单位帐户。
（3）职工去世后，其住房货币化补贴帐户内的本息余额可由其继承人一次性领取。
七、实行住房货币化分配后，对未享受任何住房优惠政策的职工购买商品住房时，以职工每平方米货币化发放总量450元为基数，住房面积控制标准内的实际购房面积，每个工龄增发0.7％住房货币化补贴；对已享受住房优惠政策，但未达住房面积控制标准的职工购买商品住房时，以职工每平方米货币化发放总量450元为基数，未达住房面积控制标准内实际购房面积，每个工龄增发0.7％住房货币化补贴。
实行住房货币化分配后，对没有购买商品住房的职工不增发住房货币化补贴。
计算增发住房货币化补贴的工龄，在职职工工龄计算到1999年；1999年前离退休的干部职工，其工龄计算到离退休时。
八、住房货币化补贴的资金来源
（一）全额预算的行政机关、事业单位按隶属关系在财政预算列支。
（二）差额预算的事业单位按差额比例分别比照全额预算单位和企业的开支渠道列支。
（三）企业和自收自支事业单位在住宅建设资金、福利基金和其它自有资金中列支或由市房改办核定后从单位公有住房售后收入中列支。不足部分，经财政部门核定，可在成本中列支。
部、省属单位可参照执行。
九、配套措施
（一）在实施住房货币化分配之前，转换为住房货币化补贴的资金要落实。各级财政原用于住房建设的资金，应按一定的基数核定，转换成行政机关和部分事业单位职工的住房货币化补贴。
（二）职工购买商品住房资金不足时，可按规定办理个人住房组合贷款。
十、本方案由市住房制度改革办公室负责解释。
十一、本方案自一九九九年七月一日起施行。
一、机关干部、教师住房货币化补贴面积标准
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│ │ 面积标准 │ 岛 内 │ 杏林、集美 │
│ 人 员 类 别 │ ├──┬───┼──┬───┤
│ │（平方米）│月发│一次性│月发│一次性│
│ │ │放额│发放额│放额│发放额│
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│正地、厅级干部 │ 135 │ 253│ 60750│ 56│ 13500│
├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤
│副地、厅级干部 │ 125 │ 234│ 56250│ 52│ 12500│
├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤
│现任部、委、办、局、区副职（正县级）│ 115 │ 216│ 51750│ 48│ 11500│
├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤
│现任部、委、办、局、区正处干部和 │ 105 │ 197│ 47250│ 44│ 10500│
│高级职称的知识分子 │ │ │ │ │ │
├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤
│现任部、委、办、局、区副处干部和 │ 95 │ 178│ 42750│ 40│ 9500│
│中级职称的知识分子 │ │ │ │ │ │
├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤
│科级干部 │ 85 │ 159│ 38250│ 35│ 8500│
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│一般干部、教师、职工 │ 80 │ 150│ 36000│ 33│ 8000│
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二、国有控股一、二级企业住房货币化补贴面积标准
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│ │ │ 面积标准 │ 岛 内 │ 杏林、集美 │
│企业单│ 人 员 类 别 │ ├──┬───┼──┬───┤
│位级别│ │（平方米）│月发│一次性│月发│一次性│
│ │ │ │放额│发放额│放额│发放额│
├───┼──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤
│ │正职领导、正高级职称人员 │ 120 │ 225│ 54000│ 50│ 12000│
│ ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤
│ 一类 │副职领导、副高级职称人员 │ 110 │ 206│ 49500│ 46│ 11000│
│ ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤
│ 企业 │中层正职领导 │ 100 │ 188│ 45000│ 42│ 10000│
│ ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤
│ │中层副职领导、中级职称人员 │ 90 │ 169│ 40500│ 38│ 9000│
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│ │正职领导、正高级职称人员 │ 110 │ 206│ 49500│ 46│ 11000│
│ ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤
篇2
一、目前军队住房分配货币化改革存在的主要问题
目前我军住房货币分配的方式：一是发放住房补贴，即以货币形式给予军官、文职干部、士官住房消费的经济补偿金，实行个人账户挂账管理，按基本工资比例计提，在军人退役、牺牲病故或退休移交时一次性发放。二是实行住房公积金制度，即为军官、文职干部、士官筹集住房专项资金，采用个人账户挂账管理，按月标准计提。目前军队住房分配货币化改革存在的主要问题是：
1.受资金制约，只能重点保障复转军人住房补贴的发放
推行军队住房分配货币化改革的最大阻力是资金不足。1999年底军队房改方案颁布时，军队住房资金全部到位需800亿以上，而实际上国家拨给军队此款项远远不能满足需求。由于住房资金投入有限，在职干部的住房补贴只能暂时挂账。虽然住房补贴与工资直接挂钩，但没有真正成为工资的一部分，而是存入个人账户。而且，这种账户是“虚账户”，只是一个虚拟的计算金额的载体，不能随时支取，不到退役这个账户实际上是不存在的。目前在部队服役几十年的干部仍未拿到住房补贴，更谈不上在工资中按月发放个人住房补贴。因此，军队住房分配货币化改革中最大的问题，是解决住房补贴什么时候发到手的问题。由于全军的住房补贴需要量大，国家在短期内全部或大部分兑现是不现实的。
2.军队住房补贴参照标准过时，没有跟上社会经济发展步伐
近年来，全国各地房价上涨很快，而且各大中城市乃至全国的住房价格发生了明显的变化，沿海发达城市房价高出内地部分省会城市2～3倍，甚至更多。同时，由于城市建设、经济增长水平不同，加上地理环境差异，全国各地房价差别越来越大。但军队住房补贴系数自制定之日起就相对固定，仍沿用1999年政府公布的经济适用房价格每平方米2300元的计算标准。即使是对房价过高的11个城市另外确定地区住房补贴标准，也远远低于当地房价水平。因此，当前住房补贴的标准在绝大多数地区已远离了当初所具备的购买能力和补助作用，大大降低了军人的住房消费能力。而且，服役时间长的干部不能充分享受到货币化住房分配的优待，其补贴增加额过少。
3.军队住房公积金贷款制度没有出台，不能满足军人购房贷款的需求
军人职业的特殊性，决定了军人生活和工作条件艰苦，大多数军人家庭经济条件比较拮据，经济承受能力有限。由于军队公寓房有限，有部分干部仍需自行解决住房；而且，由于住房资金保障有限，只能兑现转业人员住房补贴，导致许多在职干部分不到房，又买不起房。在实行住房分配货币化改革过程中，军人在购买住房时大多没有能力一次性付清房款。因此，住房公积金贷款应该成为军人购买住房的主要资金来源。但是，目前军队没有出台相关的住房公积金贷款制度，军人无法使用公积金进行商业贷款。
二、深化军队住房分配货币化改革的基本思路
深化军队住房分配货币化改革的指导思想是：根据社会主义市场经济发展的客观要求、国家住房改革的货币化程度和国家财政承受能力，参照外军和国家住房保障货币化改革的经验，把无偿福利性分配转变为货币工资性分配，把住房补贴由过去的暗补改为纳入工资的明补，以货币工资形式支付住房消费费用，通过住房公积金、住房补贴和住房抵押贷款等配套措施提高军人的购房支付能力，由军人个人根据需要和可能自主购房或租房，建立起具有中国特色的军队住房货币化分配制度。
1.适当放宽住房补贴发放对象，提高住房补贴标准
目前住房补贴的发放对象只限于复转、病故和退休移交军人。为此，应适当放宽住房补贴发放对象。对于部分服役时间在20年以上，军队公寓房又保障不了的在职军人，可以申请发放住房补贴，用以改善自己的居住条件，增强消费商品房的能力。总部应按干部服役年限，出台一套优先发放住房补贴的管理办法，使在部队服役时间长的干部早日解决住房问题。同时，要适当提高住房补贴标准。由于我军目前住房补贴是以经济适用房的价格为参照系确定的，退役人员在拿到住房补贴时还买不起商品房。因此，军人的基本住房补贴应以商品房的价格来确定，将现行的购买经济适用房的补贴标准提高到购买商品房的水平。根据当年全国各地房价指数，综合考虑各地的地理位置和艰苦程度，以当地商品房价格为房价标准，制定住房补贴系数，以军人住房补贴的最低限额达到本人职务面积标准住房售价的80%为宜，能够基本保证绝大多数军人家庭的住房需求。
2.逐步建立军人购房贷款制度
根据军人职业的特殊性和军人实际收入情况，借鉴地方住房公积金贷款的经验，军队与国家有关部门和银行协调，制定一套有别于地方商业贷款、利息稍低的住房公积金贷款制度，与国家商业银行合作开办军人住房公积金贷款购房业务。一是提高住房公积金标准。住房公积金标准过低，会使军人在享受住房补贴和公积金两种不同的货币化形式中受益悬殊，从而产生新的不平衡，不利于货币化改革后期将二者对接。为较好地积累可供住房保障专项使用的资金，军队应适当提高住房公积金标准，至少不低于基本工资的15%。二是制定军人公积金个人贷款办法。2002年以来国家对个人贷款购房颁发了许多优惠政策，由于军队没有实行公积金贷款制度，无法享受到这些优惠，既减少了购房资金来源，也限制了军人自由选择军队或地方经济适用房的权利。
篇3
为了贯彻执行《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，结合我省实际，现就我省进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的有关事项通知如下：
一、停止住房实物分配，逐步实行货币分配
（一）从实物分配转变为货币分配是下一步深化城镇住房制度改革的核心内容。我省1997年已宣布停止福利分房，住房分配货币化已有一定基础。在国务院确定的原则和方针指导下，各地要抓住当前的有利时机，更加积极稳妥地推进住房制度改革。住房商品化、社会化的政策目标全省统一，具体实施由各地（州、市）、县（市、区）根据自己的实际情况制定方案，报省房改领导小组审批。住房分配货币化必须贯彻按劳分配和效率优先兼顾公平的原则，坚持国家、单位和个人合理负担。要因地制宜，量力而行，把改革力度控制在各方面都可以承受的范围之内。综合配套，平稳过渡，保持房改政策的连续性。要区别不同人群，照顾困难职工，确保城镇居民的住房水平通过房改能够普遍得以明显提高。
（二）从本通知下发之日起全省城镇一律停止住房实物分配。货币化分配办法由贵阳市和省直机关先行试点，其他地方抓紧研究，做好有关准备工作，力争明年上半年全省推开。在货币化方案出台之前，新建住房原则上只售不租，少数不宜出售的住房也要按规定认购一定数量的住房债券。在货币化分配方案出台前竣工的集资建房，职工仍可按房改成本价购买，超过这一时段的一律按县以上人民政府测算报省人民政府审批公布的经济适用住房价购买。
（三）我省住房分配货币化的办法是：资产职工分头算帐，过去将来两相衔接，存量按照工龄补偿，增量分步理入工资，租售价格统筹调整，多种支付并存过渡。具体而言，就是充分利用各种可利用的住房资源，区分新房旧房，估实级差地租，搞清楚每个职工及其家庭的住房分配情况和已参加房改情况；在此基础上按照成本或微利水平同步调整租售价格，考虑过去长期实物分配的历史及其遗留问题和将来货币化分配的目标及转轨进程，对职工实行存量和增量两种补贴；职工购、租房屋以工资收入、住房补贴、公积金和多种抵押信贷方式支付，逐步实现住房分配和消费支出的货币化。
（四）搞好住房分配货币化方案的关键是两种补贴的设计和测算。存量补贴是指对职工过去工资中住房消费含量不足的补偿，是将存量住房资产按现值评估后，根据工龄职级给予一次性补偿的补贴方式。存量补贴只能用于住房类支出。增量补贴是指从国家和单位每年用于职工住房的各种隐性支出转化而来的资金补贴。增量补贴的发放要充分体现职务和贡献的差别，以利于个人收入分配制度的合理化调整。增量补贴的实质是一种对在职职工发放的工资性费用。为稳妥确保住房资金循环，近期采用提高公积金比例的办法，以后根据情况将补贴分步理入工资。停止实物分房后，财政、计划部门对各单位原有的住房投入要在总量不减少的前提下进行核定划转，进入住房补贴的资金专户。各企事业单位也必须将用于职工住房建设、购买、维修、管理的支出全部转为对职工的住房补贴。
（五）住房货币化分配的补贴标准要从各地实际出发，不搞一刀切。存量补贴由各地根据自己住房资产的情况确定。增量补贴只限于房价收入比在4倍以上且财政、单位原有住房资金可以转化为住房补贴的地区实行。过去房改售房比重较大的地区，计算两种补贴时必须与以往的政策相衔接。按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）的规定，无论是以成本价还是标准价购买的住房，上市交易时必须交土地使用权出让金或所含土地增值收益，而且规定了严格的上市交易的限制条件。下一步进行住房分配货币化改革，可以把这些因素统一纳入考虑。原购房职工在按确定的成本价交够价款并交纳土地租金类费用后，可以取消原来规定的“住够5年”或“原售房单位优先购买”等限制条件。补缴土地租金类费用，允许职工一次或分期支付，也允许使用公积金和增量补贴支付。土地租金类费用可纳入住房资金并转为存量补贴来源。
为了解决好同一城镇地区住房分配和工资收入结构不平衡的矛盾，各地住房资金管理机构要将总的住房资金的一定比例划入一个共同基金帐户，用于补助特别困难职工。
（六）两种住房补贴资金都由各级住房资金管理机构统一管理。各单位出售公有住房的收入和租金收入，都要纳入住房资金并按规定将其中绝大部分转为存量补贴来源。城市改造中公有住房拆迁资金也统一纳入存量补贴资金。存量补贴由住房资金管理机构本身或通过银行为职工个人开设帐户，按工龄补贴值将总额计入个人帐户内，购、建、租房时抵交房款或租金。增量补贴每年由住房资金管理机构提出计划，财政列入预算并拨入补贴资金专户。住房资金管理机构按月将职工应得的金额转存入个人住房补贴资金帐户。非财政拨款的企、事业单位，应按相应比例将补贴资金直接转入住房资金管理机构为职工个人开设的住房补贴资金帐户。增量住房补贴帐户与原个人住房公积金帐户合户、购、建、修、租房时按规定支用。
（七）住房分配的货币化必须与住房服务的社会化同步进行。这不仅是住房商品化的需要，也是企业改革、银行改革和政府机构改革的需要，是彻底解决单位“办社会”问题的一个重要方面。各单位今后都不再为职工建房、买房和分房。在建的集资建房项目要移交有关房改机构或房管部门，条件具备的也可转由经济适用房代替。已出售的公房由物业管理公司管理。不能出售的公房，其产权移交住房资金管理机构，由该机构负责选择物业公司管理。对单位的住房基金要逐步纳入统筹，实行社会化管理，让单位真正从“办社会”的事务中解脱出来。
（八）实行住房分配货币化之后，要进一步鼓励职工购买各种住房。职工购房可以首先使用存量补贴，然后再用公积金和增量补贴、现金及抵押贷款。为了满足不同家庭的不同需要，不仅允许职工使用两种补贴购买原住公房，而且也要有计划地允许购买商品房或腾空的其他公有住房。对于过去房改中已购买住房的职工，计算其存量补贴和增量补贴时要注意考虑折旧和利息因素，在适当照顾早买房职工的前提下核定原购房支付差价。如原购房支付的现金加上存量补贴额已达到成本价水平，则发放完全产权证并允许上市交易。如原购房已支付的现金加上存量补贴额达不到成本价水平，则需要补交差额部分，该差额可用增量补贴和公积金抵交。为加快调整消费结构，活跃房屋交易市场，各地可根据自己的实际情况，另外采取某些鼓励政策，对过去房改中已买房的职工给予一定照顾，以体现早改早受益原则。机关、学校内不能分割及封闭管理的住房，城建规划中已确定要拆除或改建的住房及专门公寓等周转房不得出售。
（九）实行住房分配货币化之后，住房租金原则上要提到成本或微利水平。租金提高后，职工首先用现金和增量补贴或公积金支付一部分，其余部分可以使用存量补贴抵交。各地的租金调整要增加补贴相结合，不能因提租造成职工实际生活水平下降。租金达到成本租金水平时，职工除用两种补贴缴交租金外，净增支幅度不超过现行租金的30％。无力发放增量补贴的企、事业单位，其职工经批准后可以在一定时间内免交新增租金需用增量补贴缴交的部分。对确有困难的离退休职工、下岗职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，要根据各地实际情况制定专门的减、免、补政策。少数特别困难职工存量补贴也可暂不动用。
二、抓紧做好准备工作，切实推进配套改革
（十）各地（州、市）、县（市、区）要大力加强对住房制度改革工作的领导。房改关系群众切身利益、关系国家发展和稳定的大局，政策性很强。各地一定要选派得力干部负责房改领导工作。机构不健全的要健全机构，工作人员不足的要抽调工作人员。除经省房改领导小组认定的个别特殊情况外，下一步房改实行属地原则，方案的制定和出台要以城市或城镇为单位，所有行政机关和企事业单位原则上都要参加当地房改。所有单位都要成立专门的房改机构，负责清理住房资产、调查落实职工个人住房情况。要实行严格的层层负责制度，绝不容许弄虚作假，玩忽职守。
（十一）各地要立即对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，着手建立详细的个人住房档案。要摸清公有住房底数、职工总数、财政定补和非定补人数等，摸清每个职工的住房、工资、工龄等具体情况，并纳入电脑微机化管理。要测算出存量和增量的总额和每个职工的平均补贴额，以及财政、单位和个人承受情况，在此基础上为每个职工开设存量和增量两种补贴个人帐户。各地要力争在明年三月底以前做好住房货币化分配的前期工作，制定出实施办法报省房改领导小组审批。
（十二）继续推行和完善住房公积金制度，加强住房资金管理。首先要抓紧落实现有的关于公积金的各项规定。实行住房分配货币化试点的地区和单位因发放增量补贴，必然较大幅度地增加公积金。其他地区和单位也要尽一切可能贯彻执行国家确定的缴交率标准，把建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率作为近期房改的一项主要任务。各地要严格按照《贵州省住房资金管理暂行规定》的管理原则，健全住房公积金和住房资金管理机构，完善财政、社会、职工个人对住房公积金和住房资金的监督管理制度。特别是监察、审计等部门要介入监管，加大力度，对挪用住房资金的要严肃查处，并追究有关人员的责任。对原已挪用住房资金的，各级政府要高度重视，建立还款责任制，落实还款责任人，限期归还，并在年底向省人民政府报告还款结果。
（十三）积极培育和规范住房交易市场。继续巩固清查和纠正住房违纪违规工作的成果，加强有关部门、单位对公有住房资产的监管，整顿和规范住房市场。为稳妥推进住房市场化进程，近期只允许工龄30年以上职工购买的房改房上市交易。为确保住房交易市场试点取得成功，现阶段还要实行由省房改领导小组批准的市场准入制度。各地都要认真执行《贵州省房改房上市交易的试点办法》，并据此制定实施细则。
（十四）全面加速住房金融。抓紧建立和完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险。在加强住房资金管理的基础上，扩展和完善政策性个人住房贷款系统。控制住房公积金贷款方向，使住房公积金主要用于职工个人购买、建造、大修理住房贷款。凡建立了住房公积金制度且住房资金管理较规范的地区，均可大力发展个人住房公积金抵押贷款和保险业务，并逐步扩大范围。
要大力发展商业银行的个人住房抵押贷款业务，扩大个人住房抵押贷款的发放范围，取消对个人住房抵押贷款的规模限制，适当放宽个人住房抵押贷款的期限。单位集资建设的经济适用住房，个人需要抵押贷款的，银行应予以支持。
加快发展住房公积金抵押贷款与商业银行住房担保贷款相结合的组合贷款业务。各住房资金管理机构、各商业银行要积极主动地为个人购建住房提供多种抵押信贷服务，住房资金管理机构要简化手续，商业银行要提高服务效率。城镇也应积极帮助和支持银行发展住房抵押贷款业务。在发展抵押担保、保险的同时，现阶段可考虑给予必要的行政性保障。各地还可拨出一定数量的廉租房用于搬迁安置不能按时支付贷款本息的职工。
（十五）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
加强住房特别是公有住房售后的维修管理，建立房屋共用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金。健全业主专项维修资金管理和使用的监督制度。
三、采取优惠措施和扶持政策，加快经济适用住房建设
（十六）经济适用住房建设应符合土地使用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应，免收土地出让金。严禁炒卖经济适用住房用地。
（十七）各地可以从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济适用住房设计和建设标准，降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。
（十八）经济适用住房由政府统一组织建设，统一规划、统一征地、统一拆迁。有条件的地方，经济适用住房项目应当实行货币拆迁，降低征地和拆迁安置费用。经济适用住房建设应当通过招标方式确定开发建设单位，提高开发建设质量和效率，降低开发成本。
（十九）取消各种没有法律法规依据的摊派、集资和收费。对经有权部门批准的行政事业性收费项目，减半征收。小区内经营性配套不得摊入住房成本，供水、供气、供电、电信设施配套费用主要通过提高公用事业价格的办法解决。
（二十）多渠道加快经济适用住房建设。在符合城市总体建设规划的前提下，经有关部门审核批准，允许合作建房，小城镇可适当发展私人建房。
（二十一）经济适用住房实行政府限价销售政策，由县以上人民政府测算并经州、市人民政府（地区行署）转报省人民政府审批后公布执行。价格一经确定，任何单位或个人不得随意提价。
四、加大房改的宣传力度，从严执行政策和纪律
（二十二）各地各部门都要进一步广泛深入宣传房改的目的和意义，使人民群众理解和支持房改。要尽快组织利用各种传播媒介，采取专题文章、记者问答、公开讨论等多种方式，揭示原来实行的住房实物分配制度的种种弊病，阐明货币分配办法可以完善工资和成本管理、消除浪费、减轻国家和单位负担、提高分配公平性和透明度以及增加居民消费自主权的各种好处。要认真细致地介绍房改方案的主要内容，特别是各种政策界限，说明其道理所在。只有通过舆论引导，转变城镇居民的住房观念，才能从根本上保证住房制度改革的顺利实施。
篇4
一、军队住房补贴制度存在的问题
（一）住房资金保降水平偏低，住房补贴还来充分体现公平
以一名1982年度入伍的正团职干部为例，到2007年转业时按规定的标准可积累住房补贴20万元左右。而根据我国城市目前的房价标准，以三类城市中等住房价3300元/平方米为标准计算，正团职转业干部按90平方米的住房面积标准购房，需要30万元，而退役时发放的往房补贴只占其中的三分之二左右。如此大的差价，难免造成军人生活水平的下降。同时，根据《进一步深化军队住房改革方案》，补贴差别只体现在地区补贴系数上，而地区补贴系数是根据各地区经济适用住房价格和工资收入变动情况在2000年根据当时各地房价情况制定的。从现行制度来看，只有房价较高地区的军人才能享受地区补贴，而且地区房价和经济收入越高，地区补贴就越高。这种规定，一是没充分体现常年驻守艰苦边远地区的军队干部本身工作环境恶劣和牺牲奉献的补偿；二是未充分考虑军人职业的特殊性，没有体现对服役时间长短的差别；三是新制度规定已参加集资建房、安居工程和已购买房改成本价、标准价住房的军队人员不能享受住房，并没有考虑住房地区价格和入伍时间差异。
（二）没有考虑物价变动对住房补贴实际购买力的影响
国家统计局统计信息显示，近五年来我国物价上涨指数为3.4%。按这个比例，人民币的实际购买力每年要下降2.68%左右。银行的储蓄利息不能抵消物价上涨对购买力的浸蚀，从一个较长时期看，物价上涨是必然趋势，现在账户中的住房补贴在几十年后有较大程度的贬值。另一方面，目前军人工资的自动增资机制也不能完全适应国民经济增长和物价上涨的需求，军人工资增长速度还不及价格上涨指数。而且由于工资档次差别不大，干部提升一级职务，工资只增几百元，相应的住房补贴就更少了，所以对服役时间长的干部尤显不公平。
（三）资金制约明显，货币化分配只是一种“理念”分配制度
推行军队住房分配货币化改革，除了要解决有房买、买得起的问题，还要首先解决资金的问题。如果大量干部，特别是离（退）休干部和边远艰苦地区在职干部都选购房子，受国家财政的影响，一时还拿不出，只能有重点地保障军队转业、复员人员住房补贴的发放。同时，虽然住房补贴和工资紧密相连，但并未真正成为工资的一部分，而是存入个人账户。个人账户也并非一个实际的户头，可供随时支取，只是一个虚拟的计算金额的载体，不到退役，这个账户都不是实际存在的，所以说货币化分配只是一种“理念”分配制度。虽然军人消费者得到了购买住房的货币支付能力，但并没有真正地拥有货币本身。这个矛盾如果得不到很好的解决，难免会影响军人的工作情绪和住房保障的进一步完善。
二、完善住房补贴制度的具体建议
住房制度改革已经实行了七年的时间，为了加快改革进程，尽快建立适应部队情况的军队住房保障新体系，必须一严格执行现行政策，强化管理，规范操作。同时在落实制度的基础上积极探索，大胆实践，采取一系列行之有效的措施来推进改革的完成。
（一）推进住房分配货币化
住房分配货币化是新旧体制间不可或缺的过渡桥梁，更是房改进程中不可逾越的阶段。深化以货币化分房为突破口的改革势在必行。我军货币化分配方式主要有两种：一是发放住房补贴方式；二是住房公积金方式。
1、发放住房补贴方式。这是一种快速实现机制转换的有效方式，世界上大多数国家均采取此种方式，这也成为中国住房货币化改革的积极方向。其优点有：第一，分清了报酬与住房供给之间的关系，实现了按劳分配；第二，操作规范且透明度高，日后易于纳入工资；第三，有助于培养军人正确的住房消费观念。
2.住房公积金方式。军队实施住房公积金以来，住房公积金发挥了重要作用，但也存在使用效益低等问题。因此，我军应进一步完善住房公积金制度，建立军队公积金个人货款制度，从而使住房公积金货款放宽至个人。
军队房改的最终目标是完全实现分房货币化。建立住房补贴、住房公积金相结合的保障思路，即以实施住房补贴为基础，以住房公积金贷款为辅助手段来切实促进住房改革问题，从而彻底实现机制的转换。
（二）增加住房补贴投入，完善住房补贴系数和地区补贴
前文提到，军人住房补贴总额只能占到规定住房面积售价的一半多左右。由于军人职业的特殊性，军人家庭的稳定必须得到充分保证。另外，出于对军人职业高危性的考虑，对军人给予相对高额的补偿也是合理的，所以军人的住房补贴的最低限额达到规定面积住房售价的75%以上为宜，这样才能基本保证绝大部分军人家庭的住房要求。
随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，原来制定的标准和使用的范围已经不符合现在的实际情况，比如广州市花都区，按照规定不享受广州市的地区补贴系数，但是，花都区的房价已经基本上与广州其他享受地区补贴系数的区持平。在现行住房基本补贴系数不变的情况下，应适当提高服役后期的住房补贴标准，扩大地区补贴范围，补贴应适当向长期在艰苦边远地区服役的干部、士官倾抖。
（三）改变现行计算方式
①以一次算清代替现行住房补贴账户。采用一次算清的方式可以很好地解决实际购买力下降的难题。有以下三种方式可供选择：如转业费发放那样，在转业时以转业时职务为准一次算清；依据现行制度一次算清方式，以提干或改选士官时为分点，设置公式，提（改）前以年算，提（改）后按月算，一次算清；使用速算系数，服役年限对应一个速算系数，按服役年限增长，职务、警衔分别各对应一个速算系数，采取相乘或相加得出对应职务、警衔及服役年限的总系数算出住房补贴总数。
②按月支取，随工资发放。但在现阶段受国家经济、整个社会工资收入水平等条件限制。
③按需支取。即在服役期间购房时提出申请，可预先支取一部分。具体计算按申请时职务计算，同过去公积金计算方式，这较为实用，但记录较难，财务人员更换或调动单位时容易造成支取记录丢失的问题。
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【关键词】高校；青年教职工；住房问题；浅析
随着高等教育的快速发展，高校每年都要引进大批青年教职工。在当前商品房价格居高不下的情况下，住房安置已成为非常突出的问题。目前，各高校普遍存在因住房问题无法妥善解决造成优秀人才流失的问题。青年教职工是高校发展的主力军，是学校的未来和希望，解决好青年教职工住房问题，保障青年教职工的基本生活条件，改善他们的居住环境，关系到高校教职工队伍的稳定和学校各项事业的发展。
一、青年教职工的住房状况
当前，高校解决青年教职工住房的方式主要有以下几种：
（一）提供周转房（过渡房）
对于夫妻双方均未享受过福利分房或相关待遇的青年教职工，可以申请成套周转房。
（二）提供单身宿舍床位
单身宿舍大多为筒子楼或者学生宿舍楼改造而成，建筑一般面积在15-20m2左右，供2-3名单身教职工居住。
（三）提供租房补贴
由学校为无房教职工提供住房补贴，供青年教职工在外租房。
二、高校青年教工住房困难问题存在的原因
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发[1998] 23号精神，各高校停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2003年，陕西省也出台了陕政发[2003]33号《陕西省人民政府关于实行住房分配货币化的指导意见》，文件中指出，要加快全省住房商品化、社会化的进程，逐步建立适应社会主义市场经济需要和我省省情的城镇住房新制度；同时要求，从2000年1月1日起，全面停止住房实物分配，逐步实行住房货币化分配。
但是，随着商品房价格的成倍增长，2004年-2013年，西安市商品房的房价从2000元左右/涨到6500元以上/。而青年教职工大部分为应届毕业的博士、硕士，还有相当一部分是来自所在高校以外的地区，收入有限，几乎没有经济积累，住房公积金和货币化补贴金额低而且是逐月发放，商品房房价和收入水平相差巨大。在这种状况下，青年教职工在外购买商品房的可行性很低。因此，将解决住房问题的希望全部寄托在学校提供的周转房上。而高校所能提供的周转房有限，根本不能满足每年近百人的住房需求；学校周转房又有其便利优越的内在因素，已租住周转房的住户退房难度大，周转房的管理处在周而不转的瓶颈之中。
三、青年教职工住房问题的解决对策
（一）积极争取地方政府的支持，建设教职工住宅
要从根本上解决青年教职工的住房问题，就必须建设教工住宅。2013年初，我校就住宅建设问题对西安市住房保障和房屋管理局房住房制度改革处进行了咨询，对于高校在自有土地上建设教工住宅，可以按“单位职工住房建设项目”的程序进行操作，在高校内建设教职工住宅以解决高校青年教职工住房供需比例严重失调的矛盾。
（二）利用国家安居工程的有关政策，建设保障性住房，扩大高校周转房房源
根据陕西省允许在自有土地上建设公共租赁房的相关政策，我校积极抢抓政策机遇，将在学校内建设公租房列入我省2012年保障性住房建设的计划，争取到相应的政府补贴，建设500余套40平方米左右的周转房供无房青年教职工过度使用，只租不售，周转使用。
（三）提高青年教师待遇，集中发放安家费或购房款
目前大部分高校对引进博士学位的青年教职工都会发放安家费、购房款或货币化补贴等多种形式的货币化补偿，但多数学校以分次或逐月的方式将补贴款发放到教职工个人账户，分次或逐月正常发放的补贴远远赶不上商品房房价上涨的速度，造成发放的安家费、购房款或补贴“缩水”的现象。因此，为吸引人才，解决青年教师住房困难，可以选择一次性集中发放安家费或购房款，使青年教职工能短期内增加积蓄，缓解购房压力。
（四）加强周转房的管理力度，使周转房发挥作用
明确周转房是过渡房，仅供短期使用，建立健全周转房管理制度，规范周转房管理，加强周转房使用监管的力度；同时要通过各种途径宣传鼓励教职工独立自主，自力更生解决住房问题。要通过各级组织、各级网站、各种会议、校园广播电视、校报、意见箱和编印简报等形式，宣传国家、高校的周转房租配政策，正确引导教职工转变住房消费观念，增强住房商品化意识，把教职工对周转房的潜在需求转换为有效需求，促进教职工购买商品房。
四、结语
解决高校青年教职住房问题是各高校长期面临的问题，是当前稳定教师队伍的重要条件之一，房管部门需长抓不懈，积极关注利用国家住房政策，同时探索建立校内房产交易平台等新思路，缓解青年教职工住房困难问题。
参考文献
[1] 张涵超.高校教师公寓租金市场化改革初探[J].高校后勤研究，2011（3）.
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一、认真贯彻国家深化城镇住房制度改革的指导思想、目标和基础原则
（一）指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我省实际情况的城镇住房新制度；加快住房建设，更好地解决城镇居民的住房问题。大力发展住宅产业，使其尽快成为新的经济增长点，并带动相关产业的发展。
（二）改革目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
（三）基本原则：在国家和全省统一政策、目标的指导下，市（地）、县分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）自1998年9月1日起，全省停止住房实物分配，同时有步骤地推行住房分配货币化，停止住房实物分配后，新建的经济适用住房只售不租。对1998年年底竣工并交付使用的公有住房及此前已立项建设的住房，各地既可执行陕政发〔1997〕44号文件，也可按照本意见规定的新办法出售。
（五）停止住房实物分配后，我省实行住房货币分配的方式是推行住房公积金制度。住房公积金的具体补贴比例由各市（县）人民政府根据本地区经济适用住房平均价格、职工平均工资水平等有关因素确定。
（六）职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款。
（七）国有企业和实行企业化管理的事业单位，根据本意见的基本原则和主要精神，也要执行在规定期限内停止住房实物分配，实行住房分配货币化的政策。各级政府要对驻地企业的房改工作实行分类指导。
（八）住房建筑面积控制标准为：一般干部职工60～80平方米，科级80～100平方米，县处级100～120平方米，厅局级120～140平方米。
以上住房面积标准仅适用于进入停止住房实物分配，实行住房分配货币化新体制的干部职工。对于1998年年底前已按当时房改和清房政策购买了公有住房的干部职工，不再执行新的面积控制标准。对于1998年年底前已竣工尚未出售的公有住房及此前已立项建设的住房，干部职工按陕政发〔1997〕44号文件规定购买时，住房面积标准仍按陕办发〔1996〕7号文件执行；干部职工按本意见规定购买时，应按新的面积标准执行。
（九）行政事业单位建立住房公积金的资金主要来源于：各级财政每年用于职工住房建设及维修且可转化的资金；存量公有住房出售回收资金；单位的其它收入。过去，在财政预算中没有列入住房建设资金的市（地）、县，可以在财力允许的情况下，适当安排一些资金，专项用于建立住房公积金制度。
（十）全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年年底，未建立住房公积金制度的单位，干部职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5％，有条件的地区和单位可适当提高。要尽快建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率。按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强对住房公积金的管理和监督工作。
三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系
（十一）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买、租赁市场价商品住房；中低收入家庭购买经济适用住房；最低收入家庭租赁由政府和单位提供的廉租房。
（十二）中低、最低收入家庭的划分标准由市（县）人民政府依据本地职工家庭工资、住房面积和经济适用住房价格等因素测定，每年公布一次。
（十三）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程）。新的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。
（十四）廉租住房是各市（县）人民政府及单位为最低收入家庭提供的社会保障性住房，主要从腾空的旧公有住房中调剂解决，也可由政府和单位出资兴建一些廉租房小区。廉租住房的租金标准由市（县）人民政府制定，每年公布一次。
（十五）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。
四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场
（十六）按照《陕西省人民政府关于贯彻执行〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的通知》（陕政发〔1994〕59号）规定，继续推进租金改革，到2000年公有住房的租金原则上要达到职工家庭平均工资的15％。租金改革要与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困难的下岗和离退休职工、民政部门确认的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各市（县）可根据实际情况制定减、免政策。
（十七）各市（县）要严格按照陕政发（1997）44号文件规定，进一步搞好现有公有住房的出售工作，规范出售价格。出售现有公有住房，一律实行成本价，不再实行标准价。要保留一定数量的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。
校园内不能分割及封闭管理的住房不得出售，教师公寓等周转用房不得出售。
（十八）各市（地）、县要在清房工作总结验收的基础上，抓紧解决遗留问题，按陕监发（1998）7号文件的要求，督促指导各部门、各单位做好个人住房合格证发放，并全面建立个人住房档案。为了保证住房交易的合法、有序进行，对已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度。完成清房任务的市（县），已制订规范的市场交易准则并报省政府批准后，可以开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。
（十九）已购公有住房和经济适用住房进入市场交易前，须按规定向有关部门办理登记核准手续。交易所得按照国家及省政府有关规定须缴纳相关税费、土地出让金等。凡将已购公有住房和经济适用住房进入市场出售的住房户，不能再次申请购买经济适用住房。
五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设
（二十）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
（二十一）严格控制经济适用住房设计和建设标准，努力降低征地、拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。经济适用住房建设中的各项收费及其标准，严格按照国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》（计投资〔1998〕1474号）的规定执行。
（二十二）经济适用住房建设要实行招投标制度、住房质量保证书制度、住房设备及部件的质量赔偿制度和住宅小区竣工验收制度。加强对开发建设企业的成本管理和质量监督，控制住房建设成本，提高住房工程质量。坚决杜绝经济适用住房建设中各个环节可能发生的一切不正之风。一经发现，由各级监察部门会同建设行政主管部门负责查处。
（二十三）经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。要加快住宅产业现代化的步伐，积极推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件的生产供应方式。
（二十四）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，对具有合法土地使用权的企事业单位可继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。
六、积极支持发展住房金融
（二十五）调整住房公积金使用方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
（二十六）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行，要采取得力措施缩短贷款周期，提高服务效率和水平。
（二十七）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。
（二十八）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
七、切实加强住房物业管理
（二十九）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
（三十）加强公有住房售后维修管理，建立住房共用部位、设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。维修资金可以从经济适用住房销售收入中提取1％～2％。有条件的市（县）可从市政公用设施配套费中予以适当补助。具体办法由市（县）人民政府制定。
（三十一）物业管理企业要加强内部管理，向用户提供质价相符的服务，切实减轻住房负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。各市（县）人民政府的房产行政主管部门和工商管理部门要加强对物业管理企业的指导和监管。
八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施
（三十二）各市（地）、县要切实加强对房改工作的领导，根据国务院《通知》精神和本《意见》规定，结合本地实际，制定停止住房实物分配、实行住房分配货币化实施方案。地级市、地区所在市、杨凌示范区和省直机关的实施方案报省政府批准后实施，县级人民政府的实施方案报市人民政府或地区行署批准后实施，同时报省政府备案。
（三十三）各级建设、房改、计划、财政、土地、税务、物价和人民银行要根据本意见精神，加快制定住房建设计划、经济适用住房用地供应办法、住房面积标准调整、个人抵押贷款办法、廉租房承租办法、物业管理办法及已购公有住房和经济适用住房市场准开、准入实施办法等配套文件。
（三十四）加强舆论引导，做好宣传工作。要从转变观念出发，深入宣传新的房改政策，做好与原有政策的衔接工作，保证房改的顺利实施和平稳过渡。
篇7
为加快住房建设，扩大居民住房消费，确保今年我市GDP增长10％奋斗目标的实现，促进我市国民经济持续快速健康发展，现就进一步加快住房建设、扩大居民住房消费的有关政策通知如下：
一、加大住房建设投资力度，促进住房投资增长随着住房制度改革的不断深化，我市居民个人已经成为住房消费市场的主体。为此，要以实行住房分配货币化为契机，继续抓好《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号文件）的贯彻落实，切实抓好今年125万平方米经济适用住房的开工建设，抓紧落实向国家申报明年经济适用住房建设规模及建设用地的有关工作，使经济适用住房成为多层次住房供应体系的重点。要继续支持部分具备条件并有自有土地的企事业单位集资建房，增加住房建设投入。进一步引导开发企业根据市场需求调整投资结构，加大住宅建设的投资力度，走高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理的建设道路；要采取从财政住房解困基金中支付一点，从住房公积金收益中拿出一点，从直管非住宅（含住宅）调租后的收入中调出一点的办法，积极筹措资金，每年修建适量的廉租住房，形成比较稳定的廉租住房建设资金来源和建设规模，通过轮候方式逐步解决我市无业居民中最低收入家庭的住房困难问题，满足人民群众多元化的住房消费需求。
二、逐步实行住房分配货币化，鼓励居民个人购房
（一）认真贯彻落实《成都市人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（成府发〔1998〕200号）精神，今年着力抓好20个党政机关和事业单位的住房分配货币化改革试点工作，在取得经验的基础上在全市范围内逐步推开，以培育住房消费的市场机制，使职工住房主要依靠个人工资、住房公积金、个人住房贷款和有条件的单位向职工发放的住房补贴等直接向市场购买经济适用住房或商品住房，促进住房的个人消费。
（二）在住房分配货币化改革的指导思想和基本原则的框架内，分类指导企业住房分配货币化改革，由企业根据自身经济效益、职工住房状况、职工工资高低以及所处区位的经济适用住房价格水平之间的关系，自主决定住房货币分配的水平和实施方式。要总结和完善四二厂、前锋电子股份有限公司等先行开展企业住房分配货币化试点的经验，指导其它企业尽快转换住房分配机制。
（三）继续支持国有大中型企业的集资建房。凡有存量土地、职工又能合理负担成本价80％的企业，经过批准后可集资建房，既满足国有大中型企业职工的住房需求，又增加职工的住房消费投入。
三、加大金融助购力度，提高居民购房能力
（一）开展多种形式的个人住房贷款，扩大个人住房贷款规模。住房公积金的使用要保证个人住房贷款，今年在新增住房公积金中安排1.8亿元专项用于住房消费贷款。继续支持银行开展个人住房担保抵押贷款、个人购买全产权房改住房贷款、公积金与银行资金相配套的组合贷款，搞好住房二级市场的置换贷款以及个人住房装修贷款的市场推广工作，以适应不同层次居民的贷款购房需求。
（二）建立房产抵押网络系统，完善住房产权抵押登记制度。认真组织实施《成都市个人住房置业担保贷款实施细则》，在加强风险防范的前提下，充分发挥成都市住房置业担保公司在住房消费信贷中的作用，并尝试各种有效的担保方式，以鼓励金融机构扩大个人住房贷款的发放范围和发放额度。
（三）加强个人住房贷款的力度，不断探索新的贷款方式。认真研究个人住房贷款的市场状况，积极策划符合市场需求又切实可行的个人住房贷款品种，实行更为灵活的贷款、还款方式及利率政策，对不同的需求提供不同的分类服务，以拓宽居民对购房贷款的需求面。
四、活跃房地产市场，刺激住房消费
（一）市政府定期或不定期举行大型房地产交易会，组织信誉好的房地产开发、经营企业面向社会直销商品房；交易会期间另行制定优惠政策。对1998年6月30日以前建成尚未售出的空置商品住房，销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠，切实让利于开发企业和消费者，以扩大成交量；政府有关职能部门现场开展房地产交易一条龙服务，公安部门现场办理购房入户手续，以提供方便、快捷、有效的交易机会，刺激住房消费。
（二）要大力发展租赁市场，挖掘住房租赁消费潜力。继续狠抓《成都市城市房屋租赁管理办法》（成府发〔1996〕144号文件）的贯彻落实，鼓励居民买房出租或再行转租，鼓励开发商转售为租或先租后售，以扩大住房消费面。为盘活直管公有住房，允许成都市直管公有住房使用权有偿转让，在规范管理的基础上，通过公房使用权交易调剂余缺，促进住宅市场的活跃。
（三）规范住房交易行为，加强房地产市场管理。全面推行商品住房上市登记、公开挂牌、合同鉴证三项制度，重点加强商品住房预售的跟踪管理。商品住房交易必须采用建设部提供样本由房地产管理部门监制的标准购销合同，以减少交易纠纷。实行商品住房面积报审复查制，竣工后的商品住房在办理产权的初始登记时须由产权管理部门对房屋面积进行测量、复核，以杜绝商品住房交易中的面积欺诈。加强房地产中介服务的行业管理，严格资质认证管理，实行持证上岗制度，规范中介服务收费标准，维护消费者权益，保障市场流通顺畅。
篇8
本文研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，即房改房上市与低租金公有住房的使用权交易问题。
我国住房二级市场上的租赁市场起源于双轨制下公房转租及公房使用权交易的逐渐发展。公房上市问题则源于以非市场价出售公房；以非市场价格购得的住房只能获得部分产权。这就是房改房部分产权的由来，也是目前公房上市所面临问题的由来。
住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。目前的问题是存量住房如何完全市场化以及存量与市场化了的增量的并轨。而放开和发展住房二级市场，恰能完成这个双重任务。
据抽样调查，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.住房二级市场目前存在的主要问题有：市场发育严重不均衡；法规政策不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格；收益分配缺乏标准和公平，出现住房分配不公的显化和货币化；住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配；等等。
理清住房二级市场的收益分配问题是规范和发展住房市场的关键之一。
本文对二级市场的收益分配问题进行理论分析，得出如下结论：
――如果承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。
――公房使用权价格评估应采用收益还原法，房租和地租分开评估。
――如果承认既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权。
――对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。
在上述分析和判断的基础上制定发展和规范住房二级市场的政策。
一、住房二级市场诞生的历史背景及其诱因
1、住房二级市场的界定
从住房参与流通的时序结构来划分，住房市场可以分为一级市场和二级（次级）市场。香港分别称为一手市场和二手市场。一级市场指新建住房流量的权属首次让渡的市场，如新建商品住宅的买卖、租赁等。二级市场指存量住房的交易市场，即住房权属的转让或再转让的市场。在发展比较成熟、稳定的住房市场上，二级市场上的交易量是反映住房市场景气的重要指标。
有必要区分住房存量与流量两个基本概念。住房存量指某一特定时点上有形的住房实物资产的数量。因为有形的建筑物在其有效使用期内是相对固定的，故称为存量。短期内住房的存量供给是无价格弹性的。每一时期住房存量供给的新增加量称为住房流量（供给），亦即住房投资。住房存量变的变动就是住房净投资额。还有一个“流量概念”��住房服务流量，即每一段时期内住房的所有特征所提供的无形的消费效用的总和。住房服务可以看成是从住房存量在其寿命期内源源不断“流”出来的，故称为流量。住房存量的供求构成住房买卖市场（含新建住房市场与旧有住房市场）；租赁市场上买卖的则是住房服务，其价格为租金。
目前，各地广泛存在一、二、三级房地产市场之分。一种分类法是：一级市场指增量房产的买卖与租赁，即新建商品房市场；二级市场指存量房屋的买卖和租赁；三级市场指房屋使用权的转租与转让（臧美华，1999）。显然，三级市场上的房屋亦属存量。上海、天津等地的划分是：一级市场指土地市场（国务院1992年11月4日颁发的《关于发展房地产业若干问题的通知》中即规定“一级市场即土地使用权出让”），二级市场指增量房地产市场，三级市场指存量房地产市场。本文则将住房市场分为一级市场（新增量市场）与二级市场（存量住房市场）。
如果存量住房的产权是清晰的，其交易并无多大可讨论的价值，故私房交易不在本课题研究之中。本课题只研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，具体包括以非市场价格购买的公有住房（即按房改政策购买的住房，亦称为房改房）与非商品租金承租的公有住房的上市问题。前者属于住房买卖市场，后者属于租赁市场（住房服务市场）。
2、双轨制下公房转租及公房使用权市场的逐渐发展
公房的转租其实历来就有。在住房行政实物配给的计划经济体制下，低租金导致的住房短缺极易诱发黑市行为，不过当时个人承租的公有住房转租比例较小，主要是单位承租的公房，尤其是公有商业用房的高价转租。
房租改革开始后，公房转租的范围扩大到公有住宅。当时公房转租属违法行为，为各地房地产管理部门所重点打击、查处。但市场租金与政策性租金的可观差额的吸引力使公房转租屡禁不止，且数量越来越多，呈半公开化。
公房使用权的买卖则起源于实物换房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考虑，不少地方的房地产管理部门成立了换房站，举办换房大会。由于换房存在地段、环境、面积等差异，因此在实物换房的基础上发展为货币补偿的差价换房，此后一直存在。
1994年天津的一些换房市场已变相为公房使用权的买卖市场。天津市河西区房地产管理局下属的龙都房地产经营发展公司率先成为一个公房使用权有偿转让的中介者、经营者，当时引起业内人士的关注（陆岩，1996）。
在北京，公房使用权交易一直受到严厉禁止，如北京1987年《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》中明确规定“严禁出卖公房使用权”；1991年《北京市人民政府关于查处非法买卖公有房屋使用权的规定》一直执行到今。
在沈阳，80年代末就开始了群众自发、秘密的地下隐形出让房屋使用权活动。1991年沈阳市房屋租赁公司即开展了公房使用权有偿转让的试点。
上海市1996年率先推出了公有房屋置换的政策，展开了“差价换房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局颁发了《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》，允许住房承租人把不可售公有住房按市场交换价值转让使用权，或换购商品房，或互换使用。
1997年5月，武汉市了《直管公有住房使用权有偿转让管理实行规定》，在全国首次公开允许直管公房承租人将使用权转让。
目前，公有住房使用权的交易（出租、转让、交换）在全国许多城市兴起。
3、公有住房出售的价格序列及产权结构
（1）公有住房出售过程中的价格序列
1979年，国家 城建总局从国家补助的住宅建设投资中，分别拨给陕西、广西一部分资金，在西安、南宁等市进行建房全价（土建成本价）出售给私人的试点，从而拉开了我国城镇住房制度改革的序幕。
1982 年4月，国务院选定在常州、郑州、四平、沙市等四个城市进行“三三三制”出售公房，售价仍以土建成本价为准，政府、企业、个人各负担房价的1/3. 1984底，城乡建设环境保护部把北京、天津、上海及全国23个省的82个城市作为补贴出售公房的第二批试点城市。
1988年提出了不发补贴、优惠出售公房的办法。优惠价以公房标准价即住宅建筑本体造价加征地拆迁补偿费为基础计价，扣除折旧、单位给职工发放的住房补贴及一次性付款优惠等。据笔者（1995）估算，一般来说，新建住宅的优惠价为其标准价的80%左右，旧有公房的优惠价为标准价的60~70%.从1994年起，出售现有公有住房价格从标准价过渡到成本价。标准价按负担价和抵交价之和测定。一套建筑面积为56M2的标准新房的负担价，1994年为所在市县双职工年平均工资的三倍；抵交价按双职工65年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。
成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。
从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用房相衔接。经济适用房按微利价向中低收入家庭出售，其价格在成本价的七项因素上再加3%以下的利润，建设用地实行行政划拨。安居工程房则以成本价销售。
集资建房、合作建房适用于经济适用房的规定，但目前许多单位集资、合作建房给予职工的优惠比较多，类似于优惠价。
公有住房出售价格的演变，反映了我国住房制度改革及存量住房市场化的渐进性。
（2）已售公有住房的产权约束
流行的观点是：无论是土建成本全价、三三三制价、补贴价、优惠价还是标准价、成本价、微利价出售公有住房，由于购房者享受了或多或少的公家的补贴或优惠待遇，因此与按市场价购房获得完全产权相比，用非市场价格购得的住房只能获得部分产权，即对其所购房拥有的产权作出一定限制。这就是房改房部分产权的由来，也是目前放开和发展住房二级市场所面临问题的由来。
对部分产权房的规定，最早见于国务院房改领导小组1992年1月1日《全面推进城镇住房制度改革的意见》。1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》对部分产权再次作出了明确规定：
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权；原售房单位已撤消的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
职工以成本价购买住房的，产权归个人所有，一般住用五年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
不少地方明确规定了部分产权的比例，如北京市规定，职工按标准价或93年（含）以前按优惠价购买的住房，职工和原产权单位享有的产权比例分别为94%和6%.广州市则规定，以标准价购买的住房，职工和原产权单位的产权份额分别为80%和20%.应该说，国家政策对房改房上市早已作出了较为明确的规定。目前的问题并不在于应不应该放开住房二级市场，因为不放开关系到政府的声誉与政策的“动态一致性”问题。目前的问题在于如何具体操作。
二、开和发展住房二级市场的必要性和经济效应
1、放开和发展住房二级市场的必要性
（1）住房制度改革的连续性及住房市场化的整合从时间维度上看，房改方案虽多种多样，但一直是朝市场化方向逼近的。从房租改革来看，从最初的发放住房券实行“空转”、以息代租、提租补贴、小步提租不补到实行准成本租金、成本租金，市场化程度缓步前进。以房租占消费支出的比重来衡量的住房市场化程度1995年为 20%，以住房价格市场化程度衡量的住房市场化程度1995年为33% （曹振良，傅十和，1998）。
从横向来看，住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。
目前的问题是存量住房如何完全市场化以及未完全市场化的存量与市场化了的增量的整合与并轨。很显然，放开和发展住房二级市场，允许已售公有住房和未出售公房使用权以市场价格交易恰好完成了这个双重任务，这正是改革的历史必然性。
（2）放开住房二级市场；
一种帕累托改进的住房市场化路径改革的方式不外乎两种：帕累托改进和非帕累托改进。前者因不损害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要损害某些人的利益，所以改革成本较大，但如果能用改革的收益对受损者进行适当补偿，也能缩小改革成本，逼近帕累托改进（樊纲，1990）。如果我们承认公有住房售前及售后的产权安排，那么，放开住房二级市场，允许已售公房再出售和公房使用权交易，这两种交易形式都是帕累托改进。
低租金制下公房使用权的凝固化、禁止流动是一种低度均衡，导致消费者效用损失和房产资源配置的效率损失（傅十和，1997）。公房使用权的交易能使交易各当事人均能受益：转让公房使用权者获得了住房福利货币化的现金收益；受让者通过支付使用权价格承租到了合适的公房；虽然受让者仍只向国家交纳低租金，但国家从交易中获得了税费；从事交易中介的企业获得了佣金，各方效用均有提高，是一种帕累托改进（傅十和，1997），亦即是一种利益最大化且改革成本最小的改革方式，一种最为顺利最为理想的改革进程（樊纲）。
2、放开和发展住房二级市场的经济效应
放开和发展住房二级市场的经济效应有：
（1）制度效应：住房二级市场的发展，保证了房地产制度改革的连续性，为存量房地产的市场化与增量市场找到了一个衔接点与整合点，加快了住房新体制的建立。
（2）消费效应： 住房实物补贴的货币化会增加居民的消费选择空间，提高消费效应（傅十和，1997）。居民可以利用住房二级市场以旧换新、以小换大、以远换近，改善居住条件，促进人力资源的流动。
（3）资源配置效应：存量房产上市交易，能调剂余缺，引导房产资源在市场机制下的合理配置，实现存量公房的真正价值。二级市场上的抵押贷款扩张也为 银行的大量存款找到了投资机会。
（4）刺激住房一级市场：已售公有住房上市后的购买者一般是无力购买新建商品房的人，而售旧房的居民利用销售收入、储蓄及抵押贷款可以购买商品房，如此推来，二级市场的发展不但不会吸走一级市场的购买力，相反，反而会吸纳、消化一级市场上的积压商品房。
（5）对经济增长的拉动效应：居民售旧后重购的住房其面积一般大于原旧房，因此新增住房需求量蔚为可观。据估算（谢家瑾，顾云昌等，1999），放开住房二级市场，全国城市和建制镇每年可增加住房需求量平均约2800 万M2左右，对空置住房的消化吸纳及住房投资有很大的拉动作用。
（6）可以减轻地方政府负担， 增加地方财政收入。政府在一级市场上的各种非住房工资补贴、优惠或免费可以通过二级市场回收。目前，不少地方政府对二级市场房地产交易征收下列税费：卖方缴纳5%的综合税率（含营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增殖税、个人所得税）、1%的土地收益金；买方缴纳2%~4%的契税、0.50/00的印花税、10/00~2%0的产权登记费；买卖双方各缴0.5%~1%的交易手续费，能增加政府财政收入。
三、我国住房二级市场发展的现状及主要问题
1、已售公房上市意愿
购买公有住房的人主要是为了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一组调查数据给出了一个粗略的估计。
北京市曾对怀柔县一个505户的居住小区进行的一次典型调查表明，已售公房的出租、出售市场容量约占已售公房总量的30%左右1.上海市1996年在长宁区、青浦县、南市区分别对4300、7700、4600多户已购公房户进行了问卷调查，结果表明：其中想通过已售公房上市来改善居住水平的分别占31.9% 、33.1%、 33.7%；在嘉定、虹口、徐汇、静安等区的调查结果也大体在1/3 左右2.温州市房地产交易中心去年的抽样调查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脱手，将购买力100~120M2的新房。
一项对秦皇岛市1000份问卷调查的统计分析表明：对住房条件不满意的有41%；若允许公房上市将出售现有住房的有27.5%，待条件允许再售的有23.7%，即有出售现住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改办牵头举行的“房改房上市意愿”市场调查表明：80%的人们对现有居住条件不满意；约56%的人表示，只要房改房可以上市并有合适的房子，他们将会在1~2年内通过卖旧房来买商品房，或出租旧房买新房。
可见，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.
2、住房二级市场上的交易形式
除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二级市场上的交易形式还有多种：
（1）“贴价换房”，指已购公房住户与开发商之间“已旧换新、差价补贴”。居民以旧有公房向开发商换取新建商品房，并支付差价；开发商回收旧房以安排拆迁户、再出售或委托房管部门经营。如常州、姜堰市等。
（2）公房使用权置换。居民将自己承租的未（不可）出售公房按协定的价格可以以下列形式进行交易：
A 与其它出租的公有住房相互交换使用，支付差价，即所谓“差价换房”。
B 将公房使用权作价换购商品房、私有住房、平价房、安居房等；
C 将公房使用权转让给房地产开发公司、房屋置换公司或居民，获得相应补偿费。
后两种方式中，受让方继续按现行租金政策与公房产权单位建立租赁关系。
公房使用权交易主导了天津住房二级市场，在上海亦颇为流行。
（3） 购买、上市并步走。如青岛市去年年底规定，居民承租尚未购买的公房，如果找到了买主或换房者，可将购买该住房与上市出售或交换并步走，价格商议，且增值收益归己。
灵活多样的交易形式活跃了二级市场，也反映了群众的创造性。
3、我国住房二级市场交易规模
从1996年开始，全国有35个大中城市开始了住房二级市场试点工作；从1997年开始，这些城市已基本放开了二级市场，一些城市如上海、天津，住房二级市场已初具规模，但与香港二级市场高达85%的转手率相比，大陆的住房二级市场尚处于起步阶段，且存在严重的区域不平衡。以下一组数据反映了一些城市活跃的住房二级市场。
上海住房二级市场是全国最活跃的，下表列出了上海近年来住房二级市场交易兴旺的有关数据。
1998年全上海市差价换房总成交户数为5029户，总成交面积16.63 万平方米，其中转让4388户，面积14万平方米，金额2.97亿元；交换641户，面积2.63万平方米。
天津市1996~1998年全市累积办理直管公房置换34455户，建筑面积约115.2万平方米；其中交旧房购新房5433户，占16%；以小调大21821户，占63%6.江苏省房改办自97年6月起在南通、江阴、常熟三市进行已购公房上市交易试点以来，三市共成交了3252套，出售已购公房后又再购新房的有3049套，南通市每户新购住房面积平均增加了32平方米，江阴为38平方米，常熟为53平方米。
武汉市房地产交易互换中心从96年初开始试点，到97年10月共办理直管公房使用权有偿转让3423户。
4、各地发展住房二级市场的政策
目前，北京市的已售公房上市方案仍在讨论中，但全国许多城市已经出台了各自的政策和规定。
（1） 关于入市时间限制。上海、温州、唐山、牡丹江等市允许房改房出售后即可上市；深圳规定部分产权房须住满一年后才可入市；广东规定以标准价购买的公房须住用五年，以成本价购买的住房须住用一年才可上市。
（2） 上市准备工作。秦皇岛、厦门、广西的大部分城市已全面展开了职工住房普查；郑州、南京也建立了职工已购公房查询系统，为二级市场的开放做好了基础性工作。
（3） 税费与收益分配。大多数城市采用了优惠的税率与费率来刺激二级市场。如天津自98年起将房改房上市交易税费由13.3%降至5%.上海对已售公房再出售征收5%的综合税率及1%的土地收益金，售后6个月内再购住房的，对售房收入中用于新购房款的部分减免综合税率；不可售公房交换使用，对取得收入的一方征收5%的综合税率；换购商品房、私房的，先对转让收入征收5%的综合税率，以后6个月内再购房的则退还所征税。福建的税制与上海市相似。柳州仅对卖方按成交价征收0.5%的土地收益金和3.5%的综合税率；售房后6个月内再购新房的，如果购房价格高于售房收入的，退还所缴综合税。启东市的做法则比较特殊，公房上市税费与私房交易一样对待，单轨制运行，税率虽高，但人们仍可以接受，操作起来也比较方便，且便于监察、财政部门监督（王鸣，俞茂昌，1999）。
（4） 二级市场上的抵押贷款。一些城市为二级市场推出了购房抵押贷款，如 农业银行天津分行今年推出了二手楼按揭贷款，贷款年限为8年以内，最长不超过10年。建行福建省分行今年4月推出了二级市场住房贷款，贷款最高额可为二手房评估价或成交价的6成，最长期限20年。杭州给二手房予以公积金贷款，最高限额和新建商品房一样为15万元，最长期限20年；二手房公积金贷款额最高不超过二手房转让评估价的50%，组合贷款不超过70%.最近北京农行也推出了期限可达15年、贷款额可达评估价的七成的二手房按揭。
（5） 二级企业上的抵押贷款担保。上海长宁区建立了置业服务公司，提供按揭担保，10万元以下仅收700的担保费。成都市担保公司是市房地产交易中心的下属机构，从98年10月底正式运作到今年元月底，共承办了156户个人住房置业贷款担保业务，担保金额达1300多万元。江苏省广厦居民住宅贷款担保有限公司也于今年年初成立。
（6） 二级市场上的中介服务。二级市场发展较快的地方，中介服务也较完善。天津至98年底，共有房地产中介企业341家，房地产经纪人1622人。上海房屋置换股份有限公司在全市拥有108家连锁店，提供登记上网、勘察估价、置换、租赁、收购等业务；上海房屋租赁业网络搭载在“上房置换网”上，已于今年4月启动；长宁区还成立了收购公司，让居民可以先获得售房款再买房。
各地丰富的探索方案为规范和发展住房二级市场制定有关政策提供了重要的参考。
5、我国住房二级市场目前存在的主要问题
我国住房二级市场目前存在的主要问题有：
（1）住房二级市场发育具有严重的区域非均衡性。一部分地区已购公房上市和交易都很活跃，一部分地区住房上市比较活跃，但交易清淡，还有部分地区公房上市和交易均不活跃。
上海住房二级市场无论是房改房上市还是公房使用权交易，都很活跃。
天津公房使用权交易一枝独秀，房改房上市反应并不积极。
北京目前尚未出台关于二级市场的政策规定。
浙江省房改房上市办法公布后，各市县反应冷淡，很少动作。
成都二级市场也很清淡。在去年9月由政府部门出面举办的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易会”上，二手房出售不过30套，约3000平方米，仅占整个交易会成交额的1%.今年初，重庆公房上市更为冷淡。
以公房上市交易置换为主的98青岛商品房展销会为期三天，咨询的市民达14万多人次，但实际登记交易的还不到2000户，看者多，买者少。
福州自去年开放二级市场以来，实际成交仅17户，与该市已购公房的8.6万户相比，太微不足道了。
武汉今年三月举办了“已购公房上市交易大会”，但成交量仅是个数。广州2月1日出台已购公有住房上市规定以来，成交亦是寥寥。
成交不旺的原因主要有：实物分房的末班车促进了住房建设，挤占了市场容量；居民购房主要是为了自住，要卖旧买新可能还需要一段时间等待人口结构的变化及人员的流动；旧公房的市场价格相对于居民的收入来说仍然太高；对房改房上市的规则理解不够；商品房不理想；单位阻力大，一些单位以住房控制职工，阻止公房上市，一些单位仍在水电、物业管理等方面给予补贴。
（2） 已售公房产权发证工作有问题，阻碍房改房入市。
居民只有取得了合法的房产所有权证和土地使用权证后，才能进行房地产交易。但目前许多地方公有住房出售以后，买房者迟迟拿不到产权证。如武汉市，许多产权单位收了职工的钱后，迟迟不办证，目前已购公房50多万套，但住房证、土地证办结率仅为1/3.9 又如成都市，1996年开始出售全产权房，迄今已办理所有权证20余万份，但相当部分被职工所在单位扣留，尤其在科研单位更为严重，因为单位担心人才流失。这也是成都市住房二级市场迟迟未能启动的主要原因之一。10 广东一些单位则规定职工未在单位服务一定年限（10、15、20或25年），就拿不到产权证，不能上市交易。
（3）二级市场相关的法规政策还不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格。
不少地方尚未出台二级市场的相关法规与政策（如北京），有的城市目前还是禁止中介机构经营、受理公有房屋的使用权买卖的中介服务（如无锡）。
部分产权房相当于职工与单位共有，但各自精确的比例到底是多少，还很模糊，致使一些地方因担心收益分配不公而迟迟不能出台政策。在转售已购公房之前须购买剩余产权及补交土地使用权出让金，在未得收益之前就必须先付一大笔钱；原产权单位施加的约束及上市时间限制等，这些都妨碍了入市的积极性。有的城市规定一定级别以上的干部住房暂时不准上市。
（4）住房二级市场上的中介服务、金融服务发展滞后。
由于二级市场运作尚处在摸索之中，相对于一级市场来说，经纪服务、估价服务、咨询服务、银行信贷、按揭担保等市场服务明显落后，甚至空缺。不少经纪企业规模小，操作落后，信息网络贫乏，市场透明度不高，欺骗行为、暴利现象时有所见。由于缺乏对已售公房产权及公房使用权交易性质的清楚认识，导致二级市场上的估价方法不当，很粗略。合格的估价机构太少，满足不了市场需求。如天津市98年底共批准26家房地产评估机构，其中18家为临时机构；该年共评估房地产926件，但该年私房交易量为5065件。12 绝大多数住房抵押贷款仍集中在一级市场上。
（5） 收益分配缺乏标准和公平，出现了住房分配不公的显化和货币化。
首先，对出售已售公房、转让公房使用权的收益中的哪一部分进行分配，按什么比例分配在理论和实践上均存在争议，尤其忽视了对土地收益的评估、分割。由于缺乏一个完整的职工住房数据库，使得一些用不当或非法手段多占住房的人大发横财。不少地方片面追求活跃市场，忽视了社会公平，税费减免特别优惠。另一些城市则因担心国有资产流失，使不公平合法化、货币化，而采取了严格的收益分配办法，或者不敢及时出台有关政策。
（6）住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配。
已售公有住房大多面积较小，房型设计欠合理，设施老化严重，物业管理落后。想出售已购公房的人大多数是为了改善居住条件。但如果买不到合适的新房，卖旧就受到抑制。而新建商品住宅的高价使工薪阶层难以承受。因此二级市场的启动有赖于一级市场的调整，尤其是经济适用住房的发展。另外，货币化分房方案实施的程度决定了二级市场上的有效需求，如果未分到公有住房的职工不能获得足够的补偿，是无法以市场价购买旧有公房的。
四、对住房二级市场有关问题的理论分析
1、公有住房产权边界及住房福利的货币化
追溯公有住房投资来源，公有住房的产权包括了国家产权、职工产权和企业产权（曹振良，1996）。职工产权是由国家和企业对职工工资中住房消费含量的扣除形成的，由此导致了计划经济体制下的低工资与低房租制，国家和企业必须以远低于影子租金的政策性低房租来保障职工的住房消费权益。职工低价承租公房的权利可视为一种计划权利，相应的，表现为国家和企业的一种计划义务（盛洪，1991）。
如果把公有住房初始投资看成是一个股份组合，那么公有住房的产权结构可以视为一种股权结构，公房使用权转让收益应按这个股份比例来分配。这个精确的股份比例究竟是多少？这是另外一个课题的研究内容。据1996年一项由北京市房改办、人大投资系、北京房地产研究会共同对公有住房产权界定与相关政策进行专题调研的结果显示：公有住房产权中1/3归职工，2/3归国家和企业，这个结论是否具有普遍性，尚待验证。
从公有住房出售的价格构成中，可以反推出国有住房产权的界定。无论以何种价格购买公有住房，国家均从基准价格中扣除了工龄折扣（相当于买房前未含足的住房消费含量的一次性补偿；如果买房后不再补发住房补贴，则还包括了未来年限部分住房消费含量的提前一次性补偿）即住房福利（暗贴）的货币化、现住房折扣、一次性付款优惠等（后两者类似于商业促销上的折扣优惠），职工向原产权单位交纳的购房款应相当于职工买回了住房中的国有产权及企业产权份额，从这个角度看，无论职工以何种价格购买到了公有住房，均应视为职工取得了住房的完全产权（全部住房资产价值份额）。这种计划权利和计划义务的产权化与货币化及其交易，就是一种市场化过程（盛洪，1991）。但公有住房出售时未考虑到地价，这个问题将在后文中讨论。之所以会出现不同的公房出售价格，主要是住房价格和职工收入在不断变化。优惠价与当时居民收入的比例应该大体上近似与现在成本价与职工收入的比例。显然，如果我们承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。一个例证是：在启东市，房改房上市征求原产权单位意见时，没有一个单位提出要与职工分享售房收入，他们普遍认为，当初房改售房是从优惠中还了一笔历史帐（一次性住房工资补偿）（王鸣，俞茂昌）。
同样，公房使用权的买卖也是住房福利产权化和货币化的一种方式。低价承租公房者获得了隐蔽性的实物福利，相当于市场租金与政策性低租金的差额，这差额的资本化现值就是公房使用权买卖的价格，即住房暗贴的显化（傅十和，1997）。
住房福利的货币化，其所需货币来源于住房二级市场上的购买者和置换受让者，他们的货币选票则来源于货币化分房方案实施过程中所发放的住房补贴，即未分到公有住房或标准不够的职工所应获得的住房补偿。因此，住房二级市场的启动和发展有赖于住房福利货币化的进程。
2、公房使用权交易的性质及估价办法
本文一直沿用了实践操作中“公房使用权交易”这一概念，实际上，与土地使用权可以有偿出让、转让不同，公房使用权的交易实质上是公房租赁权的交易，只有先取得租赁权，才能享有使用权，公房使用权价格的实质是获得低价承租公房的权利的价格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在现实生活中，公房使用权的买卖表现为房租证的买卖就是例证。因为公房使用权交易的受让者支付使用权价格后，继续与原产权单位保持租赁关系，交纳政策性低租金，显然，公房使用权价格的存在只是因为市场租金与政策租金存在一个差额。如果公房租金达到市场租金水平，公房使用权转让中的受让者除了向国家交纳市场租金外，难道还会愿意向转让者支付一个使用权的价格吗？亦即当公房租金市场化了以后，公房使用权价格就变成零了，显然这是个悖论。因此公房使用权交易实质上是低价承租公房的权利的让渡。后文仍沿用公房使用权交易这一习惯说法。
了解了公房使用权交易的性质，就可以找出合适的估价办法。公房使用权价格就是取得公房使用权后所预期净收益的现值。净收益即公房市场租金与政策租金的差额。简而言之，公房使用权价格是公房市场租金与政策租金的差额在公房承租期内的贴现值之和，用公式表示为：
其中，P：单位面积公房使用权价格
MRi ：第i 年单位面积公房的年影子租金（市场租金）
SRi ：第 i年单位面积公房的年政策租金
ri：第 i年的贴现率
n： 公房承租年限
以上方法实际上是收益还原法。显然，只要政策租金与市场租金仍有差额，公房使用权就有价格；一旦公房租金完全市场化，公房使用权价格就为零。因此，公房使用权价格随租金改革幅度而降低。
天津市房地产管理局提出的的成本估价法（徐大章，高翔，1999；李新年，杨士凤，1999）亦颇有新意。他们认为公房使用权价格就等于公有住房的现在市场价减去公有住房当时的实际售价，亦即公房使用权价格就是原公有住房产权中职工产权的货币化。公有住房的现价用同类商品住宅的平均价格作参照。这种方法的缺陷是：（1）未考虑地价的影响，如果商品房价格中未包含地价，那么用1%~5%的地理位置、环境地段调节系数是远不够的，因为大部分已售旧公房处在市中心或交通要道；如果商品房价格中已包含地价，则再用调节系数则是重复。（2）将住房职工产权概念视为一个静态概念，事实上，随着货币分房方案的推行，职工工资中住房含量逐渐提高，从而公有住房中职工产权份额逐渐减少。设想明天公房租金一步到位完全市场化，则明天公房使用权价格为零！据他们的实证分析，用成本法评估的公房使用权置换价格，基本上是同类商品住宅平均价格的65%~75%，意即公有住房中职工产权的份额为2/3以上，这与前面提到的1/3不尽一致，因此，其可靠性有待进一步验证。
故此，笔者主张采用收益还原法，房租和地租分开评估，市场租金以同类或同一供需圈内的私房租金或商品房租金作参考，或按租金的六项（不含地租）因素测算；还原利率采用出租住房的投资收益率，政策租金由政府所规定的租金改革日程决定。这种方法能充分反映租金改革路径给使用权价格带来的影响，故比较准确、公平。对于公房使用权交易比较活跃的地区，也可采用市场比较法。至于地租地价如何处理，下文再讨论。
3、住宅用地定价理论的重新思考
古典经济学家认为，作为天赋资源的土地，其报酬是一种经济盈余，即土地租金是土地产出总收益扣除非土地要素报酬后的剩余。土地租金的资本化即为地价。把该思想运用到住宅用地来看，住宅用地地租应是居民收入扣除非土地服务消费后的剩余。居民收入高低决定了住宅用地地租地价的高低。
我国的公有住房、安居房、经济适用房均采用划拨土地使用权。按《城市房地产管理法》的规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为，除另有规定外，没有使用期限的限制。可见，划拨土地使用权可以无偿，也可以仅交纳补偿安置等费用。划拨土地使用权转让时，受让方应补交土地使用权出让金，或由转让方将土地收益上缴国家。划拨土地使用权上的房屋出租营利时，应将租金中所含土地收益上缴国家。
依上述规定，目前出台的一些公房上市办法规定（即使成本价购房也）必须补交土地出让金或土地收益给国家。这在法规政策上是一致的，、但存在以下问题需重新探讨：
（1）成本价及经济适用房售价均包含了建设用地的征地和拆迁补偿安置费。划拨土地使用权不必交纳征地费。征地费实质上是土地所有权价格，不应由建设单位或购房者承受，应由国家承受（傅十和，1994）。这需在法律上进一步澄清。
在现实生活中，划拨土地使用权上的建设单位实际上交纳了许多类似于地租（地价）的费用，如市政公共设施等大配套工程、住宅区内的市政公用设施及非经营性公建配套、货币还迁时的拆迁补偿费等，因此，非市场价住房重新上市时，在补交土地使用权出让金时，至少要考虑实际上有偿使用的程度（田耀东，1998）。
（2）实际出售出租的公有住房基本上没有包括地价（地租），这是否意味着居民免费享用土地使用权是一种国家给予的福利，或是由于居民收入无法承受地价（地租）而给予的隐蔽性补贴？因为如果居民不参与住房二级市场的话，他就能永久地无偿享受土地使用权。如果我们承认这种既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，即职工事实上享有土地使用权，亦即地价只不过抵交了政府所欠（罗演广，1999），那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。
（3）既然规定公房上市必须补交土地出让金或土地收益，亦即受让者必须支付地租地价。这就说明受让者有支付地租地价的能力，而这种支付能力来自于货币化分房后的工资中的住房消费含量的增加。这就说明了国家已经考虑到了职工收入中的住房消费含量必须足以支付房地产租金 或价格。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权。
即使我们承认了已购公房者享有完整的房地产权，也并不意味者其转让收益全归转让者。我们可以将土地价格分为三部分：
A （纯粹）土地所有权价格，即由绝对地租所资本化而形成的地价。在土地私有制下，最劣等土地也必须交纳地租，即绝对地租，它代表了土地所有权经济上的实现。既然城市土地公有，那么，每个人都应享有一定的无偿使用权（戴晓华，1999）。笔者认为，每个人应享有的这种不可剥夺的居住于土地上的权利应是指免交纯粹土地使用权价格。实际上，我国农村住房私有制的发展主要是因为宅基地基本上是无偿使用的。
B 土地开发投资：与住宅建设直接相关的土地开发投资包括拆迁补偿费、三（七）通一平等费用，这应该由住房购买者或租赁者支付。事实上，这部分土地开发投资在实践中都已计入住宅造价中去了。
C 由社会投资引起的土地增值即级差地租。社会投资引起的外部性或溢出效应，会使不同区位的土地优越度得到不同程度的改善，从而引起地租地价上涨，这部分增值应由土地使用者与社会分享，即根据土地增值税来处理。
根据上述理论，笔者认为，对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。
由于我国的土地增殖税仅对房地产转让征收，未对房地产租赁征收，但可以比照土地增值税率对地租的增值部分征收土地收益金。
上述理论也可以用来对今年来讨论热烈的土地年租制进行一下评述。将土地使用权出让金一次支付改为在出让期内交纳相应的年租金，可以解决土地使用者的“流动性约束”问题，不失为一种可行的办法，实践操作也证明有效。但对经济适用住宅用地采用年租制则需谨慎，经济适用住宅用地采用划拨制，如果年租的现值和等于土地使用权出让金，那么购房者负担反而加重了。应当考虑的对策是：对划拨土地使用权定期课征土地保有增值税。我国尚无对房地产保有征增值税的规定，应加紧制定。
4、住房二级市场上的公平与效率
住房二级市场上的公平与效率问题主要体现在转让收益的分配问题与刺激二级市场发展的替代关系中。目前大多数地方的转让收益分配向转让方倾斜，意在刺激市场。但也有的地方并不给予税费优惠照样也能搞活二级市场，可见，税费优惠并不是刺激二级市场的唯一办法。
另一个焦点问题是低价、非法多占公有住房的人通过二级市场大发横财。这是个法制或廉政建设问题，依法查处即可，硬性规定某些级别的干部住房不准上市反而不公平。
受让方的公平问题取决于货币化分房方案实施的进展。如果给未分到公有住房的新老职工给予应有的足够的住房（存量或增量）补贴，则住房福利补偿就会趋于平等。考虑到货币分房方案无法在所有地方（企业）一步到位实施，应该允许已售公有住房以非市场价（如优惠价、成本价、微利价）转让给原产权单位、房地产管理部门或未获得足够住房补贴的新老职工；转让者再购新房时，超标准面积以市场价计，这样亦能调剂余缺，改善资源配置。
提高市场运行效率的另一种方法是降低市场交易费用。住房市场上的交易费用非常巨大，信息搜寻成本、查勘估价、法律服务、谈判签约、申请按揭、寻找物业管理等，不但每一种活动都需付出货币成本，每种活动本身也存在效率问题。据估计，即使在美国，与住房买卖相关的交易费用达住房价格的8%~10%.因此，完善二级市场上的中介服务（如经纪服务、估价服务、法律服务按揭服务）与政府管理服务（信息、政策公布、产权缮证服务等）是刺激二级市场发展的重要措施。
五、结论：发展和规范我国住房二级市场的几点建议
1、市场准入规则建设
（1）凡已取得合法的房地产产权证书的已售公有住房，不应作上市时间限制。
（2）建立已售公房及公房使用权上市交易申请审核制度。凡以市场价出售所购公房后，不准再购买非市场价房。
（3）已购公房返售给原产权单位或其他符合条件的中低收入者时，可以按房改政策价交易，并可继续申请购买享受政府优惠政策的住房，但超标部分应按市场价。
（4）以低于成本价购买的公房上市时，应补交购房时成本价与原价的差价额及差价利息，但可以允许公房出售后再补交。
2、政府可采取的措施
（1）尽快确认已购公房居民的房屋权属及产权份额，及时发放产权证件。
（2）在货币化分房和住房二级市场放开之前，各地要进行住房普查，建立城镇职工住房档案或居民住房数据库。建立各级房地产交易中心及相应的信息网络，及时反映、公布土地、各类房屋的上市量、成交量、价格走势等。
（3）税费优惠。政府可以根据财力及二级市场发展情况实行不同程度的税费优惠。税制设计要旨在鼓励卖旧买新改善自己居住条件的交易。可采用退税制以鼓励住房消费，即对售房收益征收较高的综合税率，在六个月或一年内再购房的，如果再购房款大于原售房款，所征综合税率全额退还；如果再购房款小于原售房款，所征综合税率按再购房款占售房款的比例退还。
（4）降低一级市场上的商品住宅价格，大力扶持经济适用住房建设，通过刺激一级市场上的需求来刺激二级市场（5）大力发展二级市场上的中介服务，培训房地产评估、经纪、法律服务等专业人才，并建立相应的行业协会。
3、发展二级市场上的住房消费信贷。
比照一级市场按揭，发展住房二级市场上的组合贷款；成立住房收购公司，为居民售旧买新提供便利；成立住房担保公司，该公司可以储备部分廉租房，以周转违约贷款者。
4、估价方法的改进
公房使用权价格宜采用收益还原法或市场案例比较法，将房租与地租分开评估；利用重置成本法时需重新测算职工住房产权份额以确定公房使用权价格占成本价的比例。已售公房转让时，房产与地产应分开估价，可采用任何适用于私房或商品房的办法估价。
5、增值收益处理
对原购房合同中规定的收益分配比例应予以承认与执行。扣除应缴的与交易有关的税费外的房产收益（房价与房租）应全归转让者所有；对地价（地租）的增值额（转让时的地价（地租）与购进时的地价（租）之差）比照土地增值税条例课征土地增值税。14
6、截断福利分房体制，实行货币化分房
对停止住房实物分配后的新参加工作者，直接将住房消费含量纳入货币工资中，对原来未承租到公有住房或住房面积标准不足的老职工，可以一次性补足以前未享受到的住房补贴，此后与新职工同样对待，只有这样，才能保证未享受到住房实物补贴的职工也能公平地获得补偿，并形成住房一、二级市场上的有效需求。实行货币化分房的关键问题是住房补贴资金的来源，此课题不在本文研究范围内，不过，目前有些城市如贵阳等地的货币化分房方案已进入操作阶段，可资借鉴。
鉴于中低收入者占中国居民很大比重15，借鉴西方国家的经验，可以考虑实行住房福利的社会化，即少用企业补贴与折扣，多用政府贴息、减免税费与地价等方式来增加居民的住房有效需求，减少职工对企业的依赖与住房产权的模糊度。
7、旧有公房的物业管理
将旧有公房由原产权单位组织的分散化的物业管理委托或设立专门的物业管理公司来承担，原产权单位给予职工的各种生活设施开支补贴（如水、电、煤气等费用）可以货币形式纳入工资，以减少职工对单位的依附度。
注释：
1.吴军，《北京为已售公房上市准备了什么？》，《北京房地产》1998年第6期
2.陈涧波，《进行已售公房上市试点，放开搞活存量住房市场》，《中国房地产》1998年第11期
3 .张帆等，《关于秦皇岛市住房二级市场建设的思考》，《城市开发》，1999年第4期
4.李国文，《漫谈杭州市八届房交会的两个热点》，《中国房地产》，1999年第4期
5.《房地产报》1999年3月2日
6.《房地产报》1999年3月16日
7.《中国房地产报》1999年1月1日
8.《中国房地产报》1999年7月7日
9.《房地产报》1999年5月25日
10.房地产报》1999年6月15日
11.《中国房地产报》1999年1月1日
12.天津市房地产产权市场管理处，《天津市房地产市场综述1998》
13.最近，财政部、国家税务总局颁发了《关于调整房地产市场若干税收政策》，通知从1999年8月1日起，对住房二级市场税费大幅减免，如对个人购买并居住超过一年的普通住宅，出售时免征营业税，暂免征土地增值税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税等。
14.1999年7月20日，财政部、国土资源部、建设部颁发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，规定出售方应缴纳不低于住房坐落位置的标定地价10%的土地出让金；职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益，其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳，超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
15.1998年7月召开的城镇住房制度改革和住房建设工作会议上明确提出，国家将根据城镇居民不同的收入，建立不同的住房供应体系，市场价的商品房约占10%，经济适用房约占70%，廉租房占20%.
参考文献：
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13.徐大章，1997，《繁荣住宅市场，发展住宅租赁权交易》，《中国房地产》，1997年第4期
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15.王鸣，俞茂昌，1999，《完善已售公房的再交易市场是加快住房商品化的重要途径》，《中国房地产》，1999年第5期
篇9
关键词 房地产 去库存 住房保障 政策改革
房地产去库存是2015年整个中国房地产行业的中心，也是2016年房地产行业发展的关键所在。2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，主席提出打响楼市去库存“歼灭战”，房地产去库存的重要性已经上升到国家最高层面，楼市库存形势严峻，严重影响到了我国房地产行业的健康乃至整个国家的经济增长。
一、我国房地产库存现状
截止到2015年11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，这一数据还不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。此外，全国商品房在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米，按人均住房面积30平方米来算，可供2亿多人居住。
楼市库存形势严峻，而不同的城市房价表现完全不同。以2015年11月份为例，一线城市新建商品住宅成交均价为30049元每平方米，环比上涨11.5%，同比上涨28.0%，成交价格再创新高。相比一线城市的火爆，很多二、三线城市楼市仍然陷于艰难的去库存之中。虽然全国总体上商品住宅去库存压力并不大，但是各类城市分化非常严重。上海易居房地产研究院对包括北上广深在内的35个一、二、三线城市监测数据显示，11月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。
从这些数据不难看出，目前我国楼市库存展现出了区域分化的趋势，不同城市的楼市去库存面临着不同的背景和市场环境，化解之道不能一刀切一把抓，只能因地制宜。
二、化解房地产库存的对策
（一）一线城市和部分二线城市
对于一线城市而言，城市之间甚至城市内部都出现了高度分化，呈现出多维度分化的新动向。以北京为例，通州、大兴、顺义、昌平、房山等远郊区的整体库存将近7万套，相比较市中心的朝阳区只有7000套左右，远郊区楼市去库存压力明显大于市中心。
据此，一线城市一方面要减少一般性优惠政策，在保证改善下需求和刚性需求的情况下，遏制投机投资者大量涌入，从而避免刺激房价不良增长引起的过度开发，减少库存的产生；另一方面则有必要对房地产市场实施精细化调节，从商品房销售的后端控制转为前置规划，包括商用土地供应、户型结构转变等等，引导楼市良性布局。
对于部分二线城市来说，城镇化的进程决定了房地产市场有一定的增长空间，它们将持续处于去库存时期，适当的优惠政策能够释放合理自住的购房需求，有利于库存消化，让市场法则自行调整和缓和供需矛盾。
（二）三、四线城市
对于承担了楼市去库存主力军的三、四线城市，则可以考虑以下几个渠道：
1.从源头限制住房市场的快速扩张。三、四线城市以及部分二线城市库存高企的原因都离不开过度开发和商业地产过剩的问题，如果不能控制城市住房库存过高的源头，那么库存就会不断涌现。而在高库存的背后则反映出了地方政府对土地财政的惯性依赖以及追求GDP业绩的偏好。因此，当前三、四线城市及部分二线城市去库存的核心就是要切断住房市场快速扩张的根源。由于地方政府长期过度依赖土地财政，致使实体经济被边缘化，造成社会资源利用效率大幅下降，使得资金过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目，然而这些项目产生了大量的库存，导致了资金的恶性循环，从而使得实体经济面临融资难、融资贵的艰难局面，限制了实体经济的发展，又进一步造成了楼市的过剩。因此，要解决三、四线城市的库存问题，首要任务就是通过一系列的重要改革制度，改善当地政府对土地的依赖性。
2.完善城镇化进程和户籍制度改革的双向长效机制，提升农民进城购房的热情。购房落户一直是大多数城市落户的主要来源。数据显示，2014年我国的城镇化率为54.77%，但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%，按全国人口数量计算，这则意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋，这无疑是巨大的住房需求。但是，农民工进城化解楼市存量必须得有政策层面的配套措施，一方面，各地政府必须调整经济和产业结构，大力发展市场经济，吸引产业和人口的集聚，创造更多的就业机会，鼓励农民进城务工，提高农民收入，为农民进城买房、安家立业打好基础；另一方面，增加对农民与农民工购房的支持力度，如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策，降低信贷购房门槛以及研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围。从长远来看，城镇化和户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，与此同步的产业配套、就业需求也将成为推动地方经济增长的保证。
3.进一步推行保障房市场化与棚改货币化，满足刚性购房需求和投资购房需求。2015年，保障房市场化已经逐渐步入实质阶段，如石家庄政府调整了保障房的建设节奏，回购中小户型商品房改造成保障房，从而合理利用了现有库存，满足了低收入人群的住房需求。但是，为了防止市场供应的保障房断链、质量不合格、服务不标准等现象，政府要加强管理，与有意愿的开发企业签订供房协议，严格审批，防止保障性住房边缘化。在推行保障房市场化的同时，不少二、三线城市也开始实施棚户区改造，但是在商品房供过于求、房地产库存高企的城市，大规模的棚改项目一不小心就会造成资源的双重浪费。因此，在棚改的过程中，采用经济补偿的手段实施货币化安置就显得尤为重要，让棚户区居民拿着拆迁后得到的补偿款去市场上购买商品住房，对中小城市的去库存不失为一种有效的手段。在该安置方法下，资金是最为核心的问题，由于棚改资金规模巨大，一方面，各地政府必须设立专用账户，实时跟踪资金使用情况，严格审查，保证专款专用；另一方面，可以考虑信贷资产证券化，加快打造独立、高效、低成本的融资平台，保障棚改及其货币化安置的可持续性。
4.实施宽松货币政策与积极财政政策的组合拳，营造良好的购房市场。从国家层面出发，可以依靠积极的财政政策，通过让利让税调整税费结构，刺激购房消费；同时，放宽货币政策，通过降息降准、降低首付比例等增加资金流动性，缓解购房资金压力，营造良好的购房市场氛围。
三、小结
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1、一般情况下，住房公积金是不允许全部提出来的，只有在离职、调任、退休等特殊情况才可以全额提取出来。
2、其实住房公积金制度是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互、保障性。所以不能无条件提取。
3、用人单位为职工缴存的住房公积金是职工工资的组成部分，单位为职工缴存住房公积金是单位的义务，享受住房公积金政策是职工的合法权利。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。
（来源：文章屋网 ）
