城市社区物业管理范文

导语：如何才能写好一篇城市社区物业管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】城市社区；物业管理；物业

优秀和完善的城市社区物业管理应该是以专业化和社会化为鲜明特点，以科学和优质的服务为最终目标，通过健全完善的流程设置、财务设置和相关的法律体系作为基础，以实现经济效益、社会效益、环境效益的共同进步和发展为基本规划发展目标。在建设完善的城市社区物业管理中不仅需要法制建设和政府的帮助，也离不开物业自身的规划和资源开发。而现如今，物业管理作为一个新兴的行业虽然在我国虽然发展速度较快且具有良好的发展前景和旺盛的生命力，但我国城市社区物业由于发展时间短，相关理论研究较少，物业公司自身建设规划不合理等原因，导致物业管理未能发挥其应有的作用，对房屋以及社区的管理不到位，物业管理覆盖面小，地区间发展差异较大，经费使用未制度化，从业人员的匮乏及素质偏低等情况较为普遍和严重。针对这些问题和现状，本文提出了诸如加强法制化建设，规范市场，多渠道保障和加强物业资金来源等方法，促进我国城市社区的物业发展和提升，提高我国物业的管理水平，促进城市物业管理更好地发挥带动城镇化进程的巨大作用，进一步加强社区管理工作的制度化和规范化。

一、城市社区物业管理的内涵及其问题

（一）城市社区物业管理的内涵

城市社区物业管理作为一种综合管理方式，是与现代化房地产开发紧密联系并且相配套的，社区的兴起带动了物业的发展，同时物业的发展又反作用于社区的发展，两者之间相互联系，共同进步。而就城市社区物业管理本身而言，是作为一种完整的成熟的物业管理形式存在的，其形成，发展，完善都是随着住房制度及建房技术的改善和发展而进行的，除此之外，城市社区物业管理也是市场经济的产物之一，是适应于社会主义市场经济体制的管理方式。

物业管理是指受到物业所有人的委派，根据国家相应的法律法规以及合同规定，专门的管理机构代行管理权，通过现代化的科学的管理方式和维修保养技术，主要依靠经济手段对物业地区实行统一的全方位的管理，同时为业主和租户提供周边环境清理，卫生清扫，安全防护，绿化建设，道路及设备设施维修养护等一系列的服务，从而达到提高居民生活环境及其质量的目的，为业主和租户创造和提供一个便捷的、安全的、清静的、整洁卫生的、有序的居住和工作环境实现社会效益、经济效益、环境效益三者共同增长的最终目标。

物业管理的概念可分为狭义和广义两种，狭义的物业管理主要指的是包括公共设施和楼宇在内的居民住宅及其小区的日常管理、运行、维修和保养，而广义的则是泛指在楼盘结束销售后的一切售后服务，物业管理作为房地产开发系统中的重要环节，不仅能够为房地产的开发提供后续的利益，还能提高住宅的质量和使用寿命，创造出更多的利润。

（二）城市社区物业管理的主要问题

城市社区的物业管理作为房地产健康发展的重要基础和保障，是促进房地产开发的重要手段之一，而社区物业管理也是社区管理的重要手段之一，能够通过组织开展各种积极向上的教育和文娱活动促进社区的精神文明建设，同时通过加强和公安、城管等执法部门的联系，确保社区及其周边地区的治安治理和安全，社区物业管理还能够加强社区环境卫生，从而提高城市的市容市貌。可以说，城市社区物业管理不仅对居民和城市，还对企业和社会等都是大有裨益的，但我国现行城市社区物业管理却存在着许多漏洞和疏忽，社区物业管理也未发挥出其应有的作用和力量，在下文中，我们将着重叙述几点社区物业中的不足。

第一，由于历史和现实众多因素的共同作用，导致我国物业管理类企业对物业管理认识模糊，相应的制度建设不够完整，我国城市社区物业管理存在着严重的房屋管理不到位现象，从业人员的工作待遇较低，工作积极性较差，工作落实不到位，特别是在一些建成时间较早的小区内，管理缺失和不到位的现象愈发严重。

第二，房屋的共有部位及小区的配套设施建设和管理不善，城市社区中往往存在着严重的房屋共有部位杂物乱摆乱放情况，在某些社区中私搭乱建情况屡有发生，而配套的公用设备如健身器材，共用照明设备等建设和管理不到位，破损后不修理或无人管理的现象严重，住户投诉往往无法得到满意的答复和解决，严重干扰了社区居民的正常生活和日常活动。

第三，管理体制不规范不健全，物业管理覆盖面小，地区间发展不平衡。物业管理工作未建立完善的一整套的工作流程以及相应规范，导致问题发生后相互扯皮现象严重，收费情况混乱，问题长时间得不到解决等一系列弊病，从而导致居民对物业的长期不满，进一步加剧物业管理活动开展的困难程度。同时，沿海地区由于经济发展迅速，物业管理业发展较好，而在内陆及中部地区，建立和完善城市社区物业管理则存在着一定困难。

第三，物业管理入不敷出，企业经营举步维艰。城市社区物业管理中虽定期向社区居民收取物业管理费用，但由于物价上涨和人力等成本的上升，维修和保养的费用持续上升，物业管理收支不平衡现象越来越严重，导致了物业管理某些情况下的有心无力，同时，由于物业管理的相关工作人员工作待遇较差，工作强度较高，工作环境也相对较差，因此，也造成了相当一部分的人才流失和人才匮乏。

除上述问题外，我国城市社区物业管理的发展还存在着与房屋管理体制不相适应，不符合社会主义市场经济发展的新要求，工作人员素质不达标，管理水平较低等诸多问题。

二、完善我国城市社区物业管理的对策

根据我国城市社区物业发展现状及其相应的问题，结合理论知识和国外的优秀实践经验，本文提出以下几方面的用来提高我国城市社区物业管理水平的措施。

（一）加强物业管理的法制建设，规范物业管理市场

只有在有序竞争的市场环境中，才能充分发挥市场优胜劣汰的作用，促进我国城市社区物业管理的优良和健康发展。因此，加强物业管理的法制化和规范化建设应该被作为加强城市社区物业管理的首要手段和重要因素。对于政府而言，要借鉴外国物业管理的经验和教训，结合我国的实际情况和不同特点，明确各方面的责任和权利，加快对物业管理的法律法规建设的步伐，为物业管理工作的开展提供一个科学的，规范的，制度的，有序的范围和轨道。同时明确好业主和物业公司双方的权利和义务，尽快落实和承认业主委员会的法人地位，赋予其一定的权力，通过业主委员会来制约和规范物业公司的行为。

（二）引入竞争机制，培育物业管理品牌企业

市场机制改革的不断深化，给物业公司带来的冲击之一就是竞争，而竞争机制的确立和完善，对物业公司的工作提出了更高的要求。在竞争机制和物业管理招投标工作的双重作用下，业主有能力选择能够提供优良服务的，信誉较好的，管理水平较高且收费更为合理的物业管理公司，同时那些不良的公司则会慢慢被市场淘汰，因此，为了在愈发激烈的市场竞争中保持不败地位，充分提高城市社区物业管理的水平，物业公司要努力引进和学习先进的术和管理手段，通过学习和培训等措施提高工作人员的专业技能和服务意识。

同时，品牌是企业的重要的无形资产，为了确保在激烈的竞争处于领先地位，还要注重实行品牌化战略，要将企业建设成为在社会上有一定知名度和美誉度的，形象良好的企业，从而带动和推动我国城市社区物业管理的整体发展。

（三）加强人员培训，提高物业管理水

加强对从业人员的职业素质和专业技能的培训，在提升专业能力的同时，要紧抓文化素质、服务意识，爱岗敬业精神和职业道德及职业水准的培育，这样才能真正的提高城市社区物业管理的水平，更好地满足居民不断提高的需求，加强和居民之间的联系和沟通，为更好地开展物业管理工作奠定坚实的基础。同时在企业内部建立健全责任制度，将责任具体落实到个人身上，鼓励公司内部良性竞争，实行绩效考评制度，提高物业管理从业人员深造和在学习的比例，建设出一批专业本领过硬且职业道德水准的专业人才队伍。

三、后记

城市社区的物业管理的发展在我国仍是一个新兴产业，它的发展需要依靠政府，企业和人民的共同努力，面对我国房屋管理体制的转型和市场经济改革的不断深化，我国城市社区物业发展存在的内外矛盾愈发明显，该如何进一步解决，仍然有待于物业行业的管理人们不断探索创新。

【参考文献】

[1]贺学良，王子润.中国物业管理[M].文汇出版社，2010.

[2]韩强，魏小乐.物业管理岗位培训教程[M].上海远东出版社，2010.

[3]姜林，黄耀明.物业管理岗位培训教程[M].上海远东出版社，2011.

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内容摘要：随着我国的城市发展和社会体制变迁，城市社区物业管理问题日益重要。本文利用公共选择理论分析了城市社区的物业管理问题，认为通过社区居民自治组织来安排物业管理服务等社区公共物品的提供可以克服目前社区管理中的一些困难。本文还对如何发挥社区居民自治组织的作用提出建议。

关键词：物业管理 自治组织 公共选择理论

随着我国的不断深化和社会主义市场经济的快速发展，社区作为一种社会基层自治组织，其所具有独特的社会功能逐渐显现出来。改革旧的社区管理体制，建立适应社会经济发展的新型社区管理体制，使社区发挥出其特有的社会功能，成为我国城市发展的紧迫任务。但是在当前从单位制的居民社区到社会性的社区过渡时期，社区物业管理暴露出许多问题。社区物业管理经费筹措困难，社区公共物品供给明显不足，影响了居民生活和城市管理。本文试图通过西方经济学中的公共选择理论，对社区物业管理进行研究。

当前城市社区物业管理中发展现状及存在问题

在我国进行住房改革前的几十年里，城市大部分社区是以工作单位划分的，社区物业管理也由单位后勤部门提供，这种管理实际上也是单位日常工作的一部分，人们的归属感不成问题，物业管理费用由单位解决，住户不用自己付费，因此物业管理矛盾不多。

随着住房制度的改革，社区管理发生了巨大变化，由过去的企事业单位管理过渡为社会化的物业公司管理，物业管理的深层次问题就必将出现。社区物业管理成为社区居民需要的公共物品，在费用筹集缺乏合理组织管理时，这一公共物品的供给往往无法到位。从费用供给来看，单位化社区时期是由单位直接提供社区物业管理费用，而社会化物业社区的物业管理费用要分摊到社区住户，由住户上缴，这就出现了上缴不到位的问题，造成供给短缺。单位化社区时期社区住户对物业管理费的感受是间接的，或者说无需自己操心；而社会化物业社区的住户对物业管理费用的感受是直接的，要从自己的财富中拿出一部分交给物业管理公司，心理上不适应，往往会出现拒交，即使是迫于外界压力不得不交也是能拖则拖，况且有些居民由于经济条件确实困难，交不起水电费与物业管理费。有不少社区出现了因物业管理费不足而造成的社区生活垃圾无人清理、社区断水断电等现象，严重影响社区居民生活和城市社区建设，不利于社会安定。社区物业管理公司如何搞好各社区的物业服务，政府如何提供对贫困社区的支助，解决社区公共物品供给不足等问题值得关注。

西方经济学的公共选择理论

物业管理是对属于不同产权的私人业主的共有财产和共有物品（住宅以及社区的各类相关配套设施）进行维护和管理。而筹措费用、管好环境、约束居民的不道德行为就要求有一定的权威性。然而，物业管理公司是企业，必须借助政府法令和规章制度，借助基层政府和社区组织才能实现。本文借助西方经济学中公共选择理论来对社区物业管理做一分析。

一种物品如果供给一个人而其他人能够不花额外成本加以利用，这种物品就是公共物品。一种公共物品一旦被生产出来，可以同时供一个以上的个人联合消费，要排除其他人的消费是不可能的或成本很高，无论其他人对这种物品是否支付了费用。这便是公共物品消费的非排他性。公共物品的第二个特性是非竞争性。即一个人对某种物品的消费不减少或不影响其他人对这种物品的消费。公共物品不限于物质产品（如花草、路灯、卫生、道路等），一些由社区物业管理公司提供的非物质产品和服务也是公共物品，如规章、邻里关系、治安状况，甚至聘用到良好的物业管理公司过程本身，以及建立选择、聘任、监督物业公司服务质量的体制、制度也被视为一种公共物品。社区居民可能都有享受良好物业环境的愿望，但往往不愿花费时间和精力等私人资源参与这一公共物品的生产。

对于社区的居民个人来说，公共物品的供给是必要的。但是，供给公共物品需要成本，这些成本需要社区的受益居民共同分担；而公共物品一旦提供出来，又无法排除那些没有分担成本的居民对其进行消费。由于消费者无论对公共物品的供给是否支付了代价，他都可以从公共物品的消费中获益，这个事实就提供了一种刺激，使消费者对公共物品的贡献小于其从公共物品中的获益，甚至想只享受公共物品。消费者总是希望别人贡献的足够多，以便把公共物品生产出来，然后来免费享用。由于存在逃票乘车的可能性，所以任何个人都没有动力自愿为公共物品的供给付出代价。因此，个人具有逃票乘车动机的直接结果就是：公共物品不能由要通过对其消费来获益的私人主动生产和供给。

公共选择学派认为，从国家来讲，政府最初就是为了提供法律、国防、治安等公共物品的目的而由社会成员共同协议建立起来的。由于公共物品不能像私人物品那样通过市场过程有效率地提供出来，因此就需要通过集体选择，来决定公共物品生产什么、如何生产以及为谁生产的问题，以及决定每个社会成员为公共物品的供给所必须承担的份额问题。

社区物业管理中公共选择理论的应用

社区居民要享受到社区公共物品，就要建立对应于国家政府的社区管理组织，但是自治组织缺乏国家政府的强制权力，它必须服从政府的管理和法令，并且需要借助正规政府的管理和法令，除此之外，自治组织在产生、运作方式与程序上与政府是相同的。这可以解决几个问题，物业社区的物业管理机构通过怎样的程序，即如何产生？物业管理的收费标准怎么确定，即如何收费？物业管理应通过什么方式确定社区居民的共同需求，即如何选择干什么？社区居民的共同需求是什么，即物业管理应当干什么？

（一）社区物业管理机构的产生方式

社区管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府对社区的关系不是上下级关系，而是主导、引导、监督和扶助的关系。当社区无法由自己的居民自发建立自治组织，缺乏活动经费时，基层政府需要引导和扶助社区居民建立自治组织，待其能正常运转时退出。在新的物业社区，居民是逐渐加入社区的，这时居民自治组织的功能很多情况下是由物业开发公司的，过去企事业单位的物业社区往往习惯于由原单位行政管理。当社区公共物品供给不能满足居民需要又缺乏自治组织时，政府基层组织应协助居民建立自治组织来生产公共物品。

我国在建立社区自治组织这一公共物品的提供应该是有优势的，关键是改变基层政府的思想观念和工作方式，减少人为障碍。为了搞好社区管理，政府应以立法的形式明确社区自治组织的法律地位，树立其权威，明确其职责，规范其行为。社区居民自治组织是以共同的公共物品需要为联系的，政府基层组织不能代替其作用也不应当代替其作用，而是应当积极配合其运作，搞好政府的管理和服务，为社区居民营造一个好的社会环境。现实中这种思想没能被很好认识，政府基层组织往往不能找准自己的位置，不是干涉过多，就是放任不管。政府基层组织思想的转变，是社区管理的问题所在。

社区有了自己的自治组织后，由其选择和监督社区物业管理公司或物业服务提供者应该不成问题，社区的物业管理等公共产品的提供就具备了一个组织者，这是搞好社区管理的第一步。在以往的物业管理实践中，一般引入社区管理委员会这样的机构，这与本文的自治织有相同功能，但笔者认为社区自治组织更能体现社会组织的意义，通过法律文件规范其运作，对政府管理城市更有普遍意义。

（二）物业管理的收费方式

按照社会福利最大化的原则确定税收比率，并用税收收入来购买公共物品或为公共物的生产融通资金，这是政府的职能。与政府对应的社区自治组织担负着为社区购买和提供公共物品的职能，也需要筹措经费融通资金，向居民征收物业管理费用。在实际运作中，这一职能往往由物业管理公司承担，人们要么忽视了社区自治组织的这一角色，要么建立的自治组织不规范，运作程序和机制不健全，由此引发出许多矛盾。物业管理公司作为经济组织，是不能直接向居民提供公共物品的。物业管理公司提供怎样的公共物品要由社区自治组织征求居民意愿，按居民福利最大化的原则确定费用额，制定服务档次，将单个居民的需求综合为对公共物品的需求。不同层次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的费用负担下，没有人可以提供令所有人都满意的公共物品。在公共物品为个人提供的收益与其支付能力差距过大时，要么居民不满足，要么超越其需求，大家对物业管理运作的参与积极性就低，物业管理公司就难以有足够经费，导致大家更为不满，形成恶性循环。社区自治组织要根据大部分居民的经济条件和对公共物品的需求档次来决定物业管理的收费标准，向物业管理公司购买相应的服务。在缺乏购买最基本公共物品的社区，应由政府提供物业管理经费，以保障居民的生活。

（三）物业管理选择问题

尽可能正确地估计居民对公共物品的实际需求，将单个居民的需求变为整个物业社区公共物品的需求是重要的一项工作，也是最难的一项工作。

“社会”是个人的集合体，而每个人又具有各不相同的偏好。因此，集体选择的首要问题是确定“社会需要什么”，即通过某种方式对个人偏好进行加总，然后再做出“社会”决策。公共物品的供给不是市场决策的结果，而是非市场决策的结果；个人对公共物品的偏好，不是通过价格机制传递给生产者，而是通过政治程序被转换成集体行动。减少社区居民的公共选择的协调成本的一种途径是缩小居民的差异，使其消费档次和偏好尽量接近，为提供公共物品而分担的费用能在其认同的范围内，不使获益与费用出现较大偏差。社区居民自治组织是执行政治程序和加总的机构，应有正规程序和加总的方法，需要由政府法令来明确。一旦公共物品的选择由社区自治组织合法做出，社区居民就应认可，不得以个人理由拒绝付费。

（四）物业管理提供的内容

作为一个社区的住户来说，其需要是多方面，好的物业硬件仅仅是最基本的要求，良好的物业设施管理、优美的室外环境、良好的社区治安，是对物业管理最基本的需要，而作为社区的居民来说，其关心的还有更广泛的内容：社区的品味和档次对成就感的影响；子女受教育的方便程度和教育质量；社区娱乐和人际交往的需要；社区购物和生活的方便程度。

居民的各种生活需要有些是物业管理公司可以提供的，有些必须由社区居民自治组织来提供，如良好的人际关系、社区的精神文明建设等。物业管理公司可以提供物质条件，文化内涵则要由全体居民通过社区居民自治组织来建设。

（五）政府要对贫困社区进行扶助

由于物业使用者不同层次的需求，显而易见地会出现从最昂贵的到最廉价的不同档次的社区。如果忽视这种需求的不同，就很难搞好社区管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的穷人可能不具备最基本的生活条件。物业管理和社区环境建设将因这种平均主义的存在而一事无成。政府要承担的将是对贫困住宅区、安居工程社区、租房区的扶持，这些社区物业管理最基本的费用应由政府承担，为社区居民提供最基本的公共物品是政府应该负责的事项。

结论

搞好城市社区的物业管理必须重视居民的公共选择问题。社区的管理需要建立居民自治组织，作为社区全体居民的代表，行使组织协调、议事决策、管理教育、监督服务等功能，由其来代表社区居民选择和购买物业管理服务等公共物品。通过规范的集体选择程序，把居民个人的选择转化为社区居民的集体选择，理顺各种关系，使物业管理费用征收更加合理，尽可能实现社区居民福利最大化，同时为优化政府财政资源的配置、搞好城市管理提供条件。社区居民自治组织是以共同的公共物品需要为联系的，政府基层组织应当积极配合其运作，搞好政府的管理和服务，为社区居民营造一个好的社会环境。政府应以法令形式确定社区居民自治组织的合法地位与运行程序，树立其权威，规范其运作。

参考文献：

1.季如进.物业管理概论.物价出版社，1996

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城市社区建设工作的不断推进，社区居委会成了城市社会管理和公共服务最前沿、最直接、最广泛、最有效的基层社区自治组织。为此，无论是在组织保障机制、工作人员配备及福利待遇，还是在社区服务管理和活动等综合用房建设、工作经费保障力度，还是为社区居委会营造良好工作和社会环境上，XX区委、区政府都给予了高度关注，先后研究出台了一系列加强和推进社区居委会建设，促进城市社区和谐发展的政策措施，确保了城市社区居委会的健康发展。

一、社区居委会工作经费保障有力、使用规范

早在20XX年11月，XX区的《区委常委会议纪要》就明确了社区工作经费纳入财政预算的相关意见，规定城市社区工作经费每年按社区住户（含居住一年以上外来居民）每百户1万元标准核拨，其中，经济基础较好的街道（乡镇）区级财政承担50%，差一些的区级财政承担70%。20XX年起，该标准提高到每百户XX万元，以后每年递增5%。

按照这一标准，到20XX年，全区社区工作经费达到XX万元，最少的仅有500多户居民的穿山社区居委会也有XX万元。社区居委会正常工作经费构成一般有：工资、奖金、社保、节日补贴，办公费用，培训考察费、宣传和文体活动，社会组织扶持，平安、生态、文明等社区创建等。社区居委会工作经费全部纳入街道（镇）统一管理，即统一预算、统一划拨、统一会计。

二、社区工作者队伍建设和福利待遇情况

自20XX年11月《区委常委会议纪要》下发之后，全区社区专职工作人员月工资统一调整到X元，年终奖金为XX元，社区居委会主任系数为1.5，副主任系数为1.3。20XX年7月开始执行XX市统一标准。20XX年起加大了社区工作人员激励机制：一是评先推优。每年评选一次“优秀社区（公共）服务中心专职工作人员”，获得者按照全区社区（公共）服务中心专职工作人员年平均收入15%左右的额度，发放一次性奖金。每三年评选一次“模范社区（公共）服务中心专职工作人员”，获得者从评定的次月起三年内，任职期间参照上年度区社平工资50%左右的标准，每月享受岗位补贴。二是选拔担任“乡镇长（街道办事处主任）助理”。任期一般为三年，任期内按照上年度区社平工资150%左右的额度，按月享受岗位补贴。

按照省里有关规定，目前我区有3个社区居委会工作人员未达到5人以上。原因是社区居民人数少，分别在500户至1000户以内，但符合每300户配备1名专职社工要求。

三、社区居委会工作服务用房情况

早在20XX年，我区就在全国率先制订完成了城市社区布局规划，并一直在实施和完善着这一规划。按照该规划，我区城市社区居委会服务管理和活动等综合用房面积按社区人口数配置，即每百户30平方米，20XX年以来提高到每百户40平方米。如果按人口数配置未达到1000平方米的，就按1000平方米配置。目前，全区37个城市社区居委会服务管理和活动等综合用房面积平均已达到1400平方米。

四、社区公共服务事项准入情况

自200XX年6月北仑区委办公室印发《北仑区社区政府工作申报准入试行办法》的通知后，我区对政府公共服务项目采取申报、核准制度，具体由区城乡社区建设工作领导小组办公室承办审核事宜。然而，几年来试图通过“堵”的办法来减轻社区居委会工作负担的做法，只是治标的多，治本的少，收效甚微，且随着政府工作的重心下移，不知不觉中，有很多部门把政府的一些工作直接延伸到了社区，造成社区居委会负担越减反而越重。

实施准入制度的难点主要有三点：

1.工作协调难。政府的很多部门大多因为工作任务或目标，纷纷将工作任务分解下达到街道或社区，尽管其性质是公共服务，利在社区居民，但实施的过程却依靠社区居委会。而街道这级层面因顾忌年度工作考核，即便有心为社区减负，也无可奈何。更何况有些工作达到了某种目标，就能评先进和加分，如一些创建达标活动等。鉴于这种情况，区社区建设工作领导小组办公室所处的尴尬地位不言而喻。

2.走程序嫌麻烦。按照《北仑区社区政府工作申报准入试行办法》规定，申请单位根据有关文件资料向区社区建设领导小组提出书面申请，并写明申请事项、时间、配套的工作人员以及下放的相应权利（包括划拨的工作经费）等，由区社区建设工作领导小组办公室审核并提交区社区建设工作领导小组讨论，经审批同意后，由申请单位持审批表与社区所在的街道办事处、乡镇政府联系，由街道办事处、乡镇政府指导社区居委会按照要求落实。这样一来，一是申请单位嫌时间长，影响工作进度，况且有的事项属于创新性工作，可能拿不出文件依据；二是如果认真参照执行，申请单位就得制订工作方案，落实经费和工作人员等，缺少了灵活性和自由度；三是提交区社区建设工作领导小组讨论，在时间上的确存在着很多不确定性，难以在时间上自主安排工作。

3.观念上的差异。传统的思维模式导致了不少政府部门的工作方式方法的习惯性和机械性，加上潜意识里没能正确对待社区居委会的减负工作，有的甚至误认为社区居委会用政府财政，理 应当为政府办事，忽视了居委会的自治属性。

对此，近年来我区采用了变“堵”为“疏”，堵疏结合的办法，为社区居委会减负。首先，通过大力培育发展社区社会组织，培育了一大批涉足居民日常生活的文体活动、居家养老、卫生教育、治安保洁等社会组织，为社区居委会减负提供人力、智力等条件。

其次，堵疏结合，有理、有节、有序承接政府公共服务事项。堵，区民政局作为社区建设工作的牵头协调部门，仍理直气壮地为维护社区居委会的自而呼吁，为社区减负而坚持政策把关着政府部门工作进社区的审核和协调。疏，即梳理政府和居委会的职能与社会公共服务的众多事项，明确哪些是社区社会组织能做和不能做的，框定了社区社会组织承担社区公共服务的主要事项，和在居民自治上承接联系居民和承载政府、居委会职能的辅工作，做到社区社会组织不越位，社区居委会也不错位。

第三，有所为有所不为。引导社区居委会正确对待政府公共服务事项，在尽心工作，尽力而为的基础上，区别什么事该主动做，什么事该配合做，什么事转交给社会组织做，什么事可以婉转拒绝。把更多的精力致力于社区居民自治上。

五、推进社区体制改革，完善撤村建居社区的社区服务管理

近年来，北仑区在城市社区体制改革上着重探索了社区化党建促居委会自身建设、区域化共建促社区自治的做法，今后将尝试着进行社区专职社工的管理探索，厘清专职社工与居委会的关系，促使社区居委会事务与政府公共服务事项的明确区分，改变目前什么事情都冠以“社区”的现象，清晰专职社工身份。

在完善撤村建居社区的社区服务管理上，我区的主要做法：一是强化社区居委会班子建设。通过依法程序，把具有农村管理工作经验的撤迁村干部选拔到社区居委会中担任主角，同时抽调优秀的城市社区专职社工充实其中，形成一个既有农村工作经验，又有城市社区建设理念的管理服务班子。二是提前介入。在拆迁居民未搬入社区前，充分做好相关的服务准备，让拆迁安置的居民一进入社区就能感受到社区温馨的服务和人性化的管理。三是强化服务。通过搭建平台，完善服务功能，在开展“四个面向”服务的同时，增加符合农民特点的服务项目，在居民的家政、就医、求学、婚育等综合服务上力求及时、方便、高效，同时开展就业培训和中介服务，想方设法提高失土农民劳动技能，形成社区再就业工程一条龙服务。四是组建社会组织。通过社会组织的各种活动吸引和凝聚居民，增加亲和力、归属感，逐步缩短农民与居民的距离。

六、社会工作在社区建设中的运用

目前，我区社会工作主要运用在扶贫帮困、居家养老、社区矫正、矛盾调处、心理干预、健康教育、健身活动等方面。除了政府主导的扶贫帮困上有较为完善的工作机构和工作制度、相应政策外，以社会组织为骨干的服务活动也有自成体系的相应制度，而且一部分社区服务项目政府也有“出钱买服务”的支出。此外，区民政局还在扶持社会组织发展上也有一些“项目补助”政策，即每年从福利彩票公益金中拿出100万元予以资助。

社会工作是政府主导、社会力量广泛参与的一种帮助人和解决社会问题的工作，它以为民解困和助人自助为宗旨，以科学的知识为基础用科学的方法的助人服务活动。主要是帮助社会上的贫困者、老弱者、身心残障者和其他不幸者，预防和解决部分刑释归正、经济困难或生活方式不良而造成的社会问题。它对完善社会服务功能，提高社会福利水平，实现个人和社会的和谐一致，促进社会的稳定与发展有着十分重要的作用。然而，就目前的社会工作状况而言，要真正发挥作用，我们认为至少在以下几方面需要加强：

一是要不断强化政府主导举措，建立健全或完善市场经济条件下专业服务机构，并有一定的人力、物力、财力保障机制。

二是为社会组织的脱颖而出提供政策支持，如资金扶助、财税支持、行业准入等。

三是加强社会工作者队伍建设，为社会工作者的健康成长提供各种便利和条件。同时加大社会舆论宣传，呵护社会工作者在自律、勤勉的基础上有个茁壮成长的社会环境。

七、居民自治与业主自治相得益彰

居民自治与业主自治既相联系又有区别，从社区建设工作理念出发，广义地说，在社区内居住的居民都可视作社区居民，那么，小区业主自然便是社区居民。而业主是指房屋物业的产权人，他具备房屋的使用权、所有权，因此，居住在小区内的居民不一定是业主。社区居委会作为社区自治中的主体，在和谐社区建设中理当担当起组织、指导、监督业主委员会的创设和工作。近年来，我区的主要做法有二个：

1.构建社区居委会、小区业主委员会、物业服务企业“三位一体”的指导、服务、监督体系。小区业主委员会的组建，由社区居委会牵头，所在地街道（乡镇）社区办和区物业企业管理部门配合或协调，业主委员会运作期间由社区居委会给予业务指导。当物业企业与小区业主委员会发生矛盾或难以达到一致意见时，社区居委会就予以协调。当然，平常更多的是指导和监督，尽最大努力确保两者和谐相处，避免有矛盾萌芽。

2.建立物业服务管理协调组织。如新碶街道芝兰社区成立了社区物业服务管理协调小组，其成员均为各小区的业主委员会主任和物业服务企业负责人。该组织作为一种社会组织，负责协调小区服务管理中出现的矛盾和问题，研究如何提高服务管理水平的措施和办法。

在老小区物业管理上，我区虽有个别业主自治案例，但总体情况不很理想。往往是开始较为有效，但未能持续，主要原因是未能建立良好的激励机制，单凭一腔热情难以为继。而“准物业管理”似乎更为有效。比较典型的是新碶街道办事处借助社会组织力量实行的“准物业管理”模式：

新碶街道共有小区143个，其中，1999年以前的老小区有80多个，建筑面积达112万平方米，占总面积的1/3。这些老小区，一是规划“先天不足”，建筑年代久远、房屋陈旧、硬件基础设施缺乏；二是居民物业消费意识不强；三是物业管理企业服务较差，个别物业企业服务意识不强，服务不到位。前些年，街道办事处都是委托营利性物业服务企业代行管理，而且每年都有100多万元经费补助，但收效甚差，居民怨声载道。20__年起，街道办事处另辟蹊径，向非营利性组织——新碶街道社区服务中心购买服务，由街道社区服务中心承接无物业小区的初级物业管理。

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关键词：社区消防；监督管理；工作

中图分类号：D035.36文献标识码： A 文章编号：

1、社区消防监督管理工作主要内容

（1）建立健全城市社区消防组织和消防工作制度、档案，确保消防工作落实。成立城市社区消防工作组，由社区居委会主任担任组长。组建由保安队、联防队和志愿者参加的社区义务消防队；制定城市社区消防工作制度，包括消防工作职责、消防工作例会、消防宣传教育培训、防火检查和巡查、消防安全警示措施、居民防火公约、火灾隐患督促整改、消防器材维护管理、消防工作考评与奖惩等各项制度，并认真贯彻执行；建立城市社区消防工作档案，包括社区基本情况、消防工作组和义务消防队、消防工作制度、消防会议和活动记录、消防宣传教育情况、防火检查和巡查记录、火灾隐患督促整改记录、消防器材登记册及维护保养记录、火灾事故记录等，并做到内容详实，保存完好。

（2）加强城市社区公共消防基础设施建设，满足消防安全需要。建有消防水源和室外消火栓，并有明显标志；保证消防车通道畅通。居民区停车不得占用消防车通道，设置护栏不得阻断消防车通道；设置有人值守的消防服务站或者在居民楼、院内设置公共消防器材箱。消防器材箱内配备灭火器、消防水带、消防水枪、消防斧、救生绳、消火栓扳手等消防器材；服务站内除配备消防器材外，还应设报警电话，应急照明手电筒、防烟面罩等。

（3）开展宣传教育培训，提高居民群众消防安全素质。在社区显著位置设置消防公益广告牌、消防宣传栏、安全警示牌、消防画廊、居民防火公约等；利用广告、宣传栏、画廊、社区网站、文化活动站等阵地，开展经常性的消防安全常识、消防法律法规、家庭防火知识等方面的教育。在119消防日开展形式多样的消防活动；将消防知识教育纳入市民学校和托儿所、幼儿园的教学内容，加强对未成年人和家政服务人员的消防教育和培训；适时组织居民参观当地消防教育馆和消防站，增强群众的消防安全意识，每年组织居民和驻社区单位进行灭火与逃生演练，做到会报火警、会扑救火灾、会自救逃生。

（4）实施防火安全检查，督促消除火灾隐患，做好火灾预防和初起火灾的扑救工作。城市社区消防工作组定期开展社区消防安全检查，做到检查情况有记录，对发现的火灾隐患和违反消防法规的行为有纠正措施，并督促落实。对经督促仍不能消除的火灾隐患，及时报当地公安派出所或公安消防机构依法查处；社区义务消防队每日进行防火巡查，提示居民注意消防安全，组织开展灭火训练，及时发现并扑救初起火灾。

2、社区消防监督管理工作职责

（1）城市社区居民委员会负责组织开展本社区消防工作。发动居民参与城市社区消防管理。与居民住宅区的物业管理单位和驻社区单位、个体工商户签订年度《消防安全责任书》，部署消防工作任务，实施城市社区消防管理。

（2）物业管理单位和驻社区单位、个体工商户按照公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，做好本单位的消防工作，并协助和服从社区居委会的管理，积极参与城市社区消防工作。

（3）居民区物业管理单位对其管理范围依法制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防宣传教育；开展防火检查，消除火灾隐患；保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。配合社区居委会开展消防工作。

（4）街道办事处负责落实所辖城市社区消防工作业务经费。将城市社区消防安全纳入社会治安综合治理工作，统筹安排，认真落实。指导、督促城市社区消防工作，研究和协调解决城市社区消防安全的重大问题。

3、社区消防监督管理工作的经验做法

（1）建章立制，强化组织领导。全国大部分省、市都先后下发了加强城市社区消防工作的意见，明确工作任务和职责，将消防工作纳入城市社区建设整体规划，与社区建设总体工作同步规划、同步实施。省、市、县三级政府普遍成立了由主管领导任组长、公安、消防、民政、建设等部门共同参与的社区消防工作领导小组，负责组织、协调、指导社区消防工作开展。有的在城市社区成立了由社区主任、派出所民警、物业公司负责人、保安负责人、居民组长组成的消防工作领导小组。

（2）健全组织机构，开展检查和宣传。1、依托街道办事处、居民委员会等基层组织成立社区防火安全委员会，负责拟定社区年度消防工作计划，领导和组织社区开展消防建设、消防检查、消防宣传和管理考评工作。2、依托治安巡防队和驻社区单位保安队伍，积极拓展消防巡查职能，担负起社区的治安防范、防火检查和扑救初起火灾等工作，实现巡防、保安、消防一体化。如河南全省各地保安机构普遍将消防工作列入日常的保安服务范围，30000余名保安人员和巡防队员担负起消防保卫任务。郑州市公安局专门组建了治安支队消防大队，落实正科建制，接受治安支队与消防支队双重领导，实现了治安、消防工作的有机结合。我专门到郑州去学习过，对保消合一，巡消合印像十分深刻。消防支队派员作为保安公司的副总经理，专职负责业务指导。 3、依托公安派出所社区警务室，消防文职人员进驻城市社区，指导、协助片区民警开展消防监督检查和防火宣传，及时查处消防违法违规行为，督促有关单位整改火灾隐患。4、依托物业公司及居民小区业主委员会等自治组织，建立社区消防志愿消防队，依照社区防火公约等相关规定，实现自我检查、自我整改、自我提高。还有的在社区内居住的低保户、下岗职工和待业人员中招聘社区消防协管员，经公安消防部门培训合格后持证上岗，成为社区消防工作的骨干力量。

（3）严把源头关。首先是搞好消防规划的制定与实施，科学、有效地抓好城市消防规划这个源头和龙头工程，并严格组织实施，促进社区从一开始建立就具备一个良好的消防安全环境。其次是要搞好公安、消防、社会综合治理、民政、工商及城建等部门的协调工作，督促职能部门充分发挥职能作用，依靠城市社区整体力量，坚持以人为本，以物为基，共驻共建，齐抓共管，全面推进城市社区消防工作。

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一、近年来，宜城的社区建设和物业管理工作成效明显。06年宜城撤镇设街后，在街道党工委、办事处的正确领导下，及时转变观念，调整工作重点，经济及社会各项事业取得了长足的进步。

1、体制转型成效明显。撤镇设街后，街道党工委大胆实施了由镇村管理模式向城市社区管理模式等三个转变。三年多来，无论是机构的设置、人员的配备、工作的重点，还是财政的倾斜，都把重心面向了社区建设，切实担当起了管理城市的责任。为城市的全面发展，奠定了坚实的基础。

2、社区建设创出品牌。三年来，街道投入了大量的人力、物力、财力，全面实施了“两工程”建设，使80%的社区分别达到了省、无锡、宜兴市和谐社区建设标准，彻底改变了原来简陋的社区办公条件。去年九月，又成功举办了首届中国社区节，进一步提升了宜城的社区形象。同时，也得到了上级领导的充分肯定，被国家民政部授予了“全国和谐社区示范街道”荣誉称号。

3、物业管理大胆创新。物业管理是社区建设中的一项重要内容。三年来，街道党工委、办事处积极探索、大胆创新住宅小区物业管理新模式，特别是自管老小区的物业管理，创出了自身特色，走出了一条物业管理新路子，并积累了丰富的管理经验。目前，自管小区的基础设施虽不够完善，物业管理基本得到保障，居民的满意度不断提升。这些成绩的取得，凝聚了党工委、办事处的心血，凝聚了全街各级党员干部、市民群众的辛勤汗水，离不开社会各界的关心支持，更离不开市委、市政府及各驻街部门的鼎力相助。在此，我代表街道党工委、办事处，对在宜城各项事业建设中作出贡献的社会各界人士表示衷心的感谢！

二、立足街道、社区不负使命，勇于担当起管理城市的责任。城市管理是政府实施社会管理的重要内容，也是执政能力的具体体现。现代化的城市，不仅要有现代化的基础设施和亮丽的城市形象，更为重要的是要有与之相适应的现代化城市管理作保障。住宅小区物业管理是城市管理的一项重要内容，也是城市管理最为基础性的工作。它涉及面广，情况复杂，直接关系居民的切身利益，容易引发社会矛盾，直接影响和谐城市的建设。为此，我们街道全体机关人员，全街各级党政组织，各级领导干部，要高度统一思想，充分认识搞好物业管理工作的重要性、必要性与艰巨性。

1、管理城市是我们街道、社区的主要职责，必须全力以赴，紧抓不放。建好社区、服务市民，不仅是我们的工作职责，更是我们的政治责任。近几年来，我市的城市化进程快速，全市五分之一以上的人口都集中居住在宜城。从某种意义上说，宜城的城市化发展，就是全市的城市化发展。推进农村县城向现代城市转型，不仅仅是城市人口的增长，区域面积的扩张，更重要的是，城市内涵的塑造、城市品位的提高、市民素质的提升、城市管理的科学有序。街道、社区作为市委、市政府具体实施城市管理的派出机构，理应勇于担当，不辱使命，全面履行城市管理的责任。

2、物业管理是城市管理的基础、社区工作的基础，必须创新举措，抓好抓实。物业管理是城市管理的基础性工作，一个城市如果连物业都管理不好，这个城市就发展不好，适宜人居城市更是一句空话。物业管理又是我们社区的一项重点工作，也是社区工作的基础。近年来，我们在物业管理、社区环境卫生方面花费了大量的精力、财力、物力，也收到了很好的效果，也正是这些方面取得的成绩，为我们的社区建设创特色、创品牌、树形象奠定了坚实的基础。

3、物业管理是当前人民群众关注的热点、焦点问题，我们必须从人民群众最不满意的方面入手，抓出成效，解决问题。当前，居民消费需求已由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量转变，向更高生活水平迈进，居住的需求也由单纯的生存型向舒适型转变，而提高居民居住质量与生活环境，离不开物业管理。由于早期建设标准原因、历史的原因、人为管理不到位的原因以及新建小区管理不善，政府指导监督缺位等原因，目前市民对小区物业管理还不满意，市民投诉电话不断，市领导也经常接到人民来信。今年市“两会”期间，人大代表、政协委员集中反映的焦点问题就是物业管理。为此，市委、市政府高度重视，下决心要在年内彻底解决好目前物业管理存在的各种矛盾与问题。而大量的物业管理问题均集中在宜城，所以，我们没有任何理由不把物业管理工作抓好。我想，只要我们全街上下齐心协力，通过为期四个月的集中整治、达标创优活动，城区的住宅小区物业管理工作一定能抓出成效，一定能给人民群众交上一份比较满意的答卷。

三、务实工作，强势推进，全面提升物业管理工作新水平。本次物业管理达标创优活动的总体目标是：通过四个月的突击整治、达标创优，初步实现管理体制科学、市场发育成熟、服务水平较高、监督保障有力、人民群众满意的城区住宅小区物业管理新格局。

1、创新物业管理体制。科学的管理体制是实施高水平物业管理的保证，要建立健全“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的物业管理新体制，并通过建立街道物业管理办公室、社区物业管理工作站、街道物业服务中心、城管执法社区中队，构建起力量强、效率高、管理严的物业管理领导平台。要形成“四位一体”的强大合力。街道物业管理领导小组和物业管理办公室要负责社区物业管理的领导、组织、协调、监督；社区居委会要充分发挥属地主体作用；物业管理企业具体负责小区物业管理；业主委员会要执行业主大会的决定，协调业主缴纳物业服务费，监督物业管理企业按合同兑现服务。通过各方共同努力，使街道物业管理工作有序、健康发展。

2、加快实现管理市场化。一是严格把握物业管理市场准入标准。整顿物业管理市场秩序，对管理服务不规范，投诉较多的企业要坚决按程序清理，把物业服务企业的市场行为与资质管理挂钩，并作为企业资质等级升降和市场准入退出的重要依据。二是不断健全市场竞争机制。全面推行物业管理招投标，实行公开、公平、公正的竞争，引进培育一批高水平的物业服务企业，增强全行业的竞争意识。三是有序推进物业管理市场化进程。对暂不具备市场化物业管理条件的老小区、拆迁安置小区，由街道物业服务中心按照“八有”标准，提供基本的准物业管理服务，并逐步向市场化管理过渡。

3、全面实行管理属地化。属地化管理既是物业管理工作发展形势所迫，也是各地发展物业管理的共同经验。各社区居委会要认清形势，调整思路，充分认识自己在本区内的物业管理职责，把所辖区域内的物业管理工作纳入社区工作重要议事日程，落实工作责任，全面加强管理。广大机关干部要切实担当起物管小区的具体联系人职责，要通过工作重心定位到社区、下移到小区，积极会同城管、公安派驻人员、社区工作人员，经常与物业企业研究和解决物业管理工作中出现的突出矛盾和问题，确保社区综合管理、物业管理矛盾纠纷就地得到及时、有效的解决。街道物业管理服务中心要全面履行街道物业管理方面的居民投诉调解及住宅小区的应急维修服务，以此切实解决好物业管理领域的各类矛盾。

4、加强行政管理力度。全面开展小区物业管理达标创优活动。通过四个月时间，建立健全物管办、物管站等机构，组织开展业主委员会、物业服务企业达标创优活动。要举全街之力，强势推进住宅小区的物业纠纷化解和属地管理小区存在的“六乱”现象。对影响公共利益、违反城市管理和业主公约规定的各类突出问题，开展集中整治，确保短期内收到明显成效，让广大城市居民深切感受到物业管理水平的明显提高。要以“城市管理年”活动为抓手，切实抓好违法建设整治、小区绿化管护、环境卫生整治等基础工作，实现物业管理工作新跨越。四、精心组织，强化领导，全力开创物业管理新局面物业管理难是各地城市管理中的“顽症”，要想有所突破，必须强化领导，精心组织、创新举措、强力推进。

一是配强工作班子。街道、社区必须立即组建好领导小组与工作班子。机关全体人员分别定到属地住宅小区指导、协调、督查物业管理工作。明确责任、明确目标，形成一级抓一级，层层抓落实的工作局面。

二是健全工作机制。在由市政府机关职能部门和属地条块部门参与的物业管理联席会议制度下，每季度召开一次联席会议，协调解决工作中所遇到的各类问题。

三是强化奖惩考核。通过物业公司上交保证金和街道财政划拨等渠道筹措资金，对物业公司实施奖惩，激发物业公司承诺服务、主动服务、为民服务的积极性。

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第二条城市街道办事处、公安派出所、居民住宅区物业管理单位和社区居委会在当地人民政府统一领导和公安消防机构的监督指导下，按照本规定负责社区消防安全工作。

第三条社区消防安全工作应当立足现有社区组织机构，发挥管理和服务功能，发动和依靠群众，实行群防群治。

第四条社区消防安全工作实行主要领导负责制。街道办事处、居民住宅区物业管理单位、社区居委会的主要领导对管理范围内的消防安全工作负总责，并确定专人具体负责社区消防安全工作。

第五条街道办事处应当建立由办事处负责人任主任、综合治理办公室、公安派出所、社区居委会、驻社区有关单位人员组成的消防安全委员会，负责本辖区社区消防安全工作的组织、指导、督促和协调。

第六条社区居委会建立由居委会主任、居民小组长、社区巡逻队、社会治安志愿者、楼院长组成的社区消防工作小组。

第七条街道办事处负责本辖区内公安消防机构和公安派出所列管重点单位之外的其他单位和社区居委会的消防安全工作。

第八条物业管理单位、社区居委会负责本辖区内居民住宅的消防安全工作。

第九条街道办事处在社区消防安全工作中应当履行下列职责：

(一)将社区消防安全工作作为辖区社会治安综合治理的内容，制定消防工作计划，定期召开社区消防工作会议，组织、督促、协调社区消防工作的开展；

(二)督促指导物业管理单位、社区居委会定期开展社区消防安全检查，消除火灾隐患，受理群众举报，开展消防咨询服务；

(三)负责辖区非消防安全重点单位的消防安全管理，定期开展消防安全检查；

(四)组织开展社区消防宣传教育，提高社区居民的消防安全意识和自防自救能力；

(五)负责社区消防宣传阵地的建设和公用消防器材的维护和管理；

(六)建立消防安全责任制，与辖区非消防安全重点单位和物业管理单位、社区居委会签订年度《消防安全责任书》，并组织年度考评，落实奖惩措施；

(七)建立健全社区各项消防管理制度，完善社区消防档案；

(八)参与组织辖区火灾扑救，维持火场秩序，保护火灾现场，配合公安消防机构调查火灾原因，核查火灾损失。

第十条物业管理单位、社区居委会应当履行下列消防安全职责：

(一)按照街道办事处的统一部署和安排，做好辖区的消防安全工作，维护辖区消防安全；

(二)对居民住宅楼院的消防安全进行检查、巡逻，疏散消防通道，整治清理居民楼道可燃物，发现和纠正消防违章行为；

(三)负责辖区消防设施、器材的维护保养，确保完整好用；

(四)健全消防安全制度，完善消防档案；

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一、创新社会管理，拓展物业管理进社区工作的广度和深度

为理顺管理体制，完善管理机制，平顶山市政府及时调整物业管理进社区领导机构，积极组织县（市、区）、街道办事处、社区居委会分管同志参加各种形式的物业管理进社区政策法规培训和业务座谈会，加大电视、报纸、网络等新闻媒体报道宣传力度，将物业管理进社区工作的主战场由市区逐步扩大到全市范围内。同时，市房管部门会同民政部门大胆创新社会管理，整合社区各方资源，制定出台了《关于加强城市社区居民小组和业主委员会建设工作的通知》，在全市范围内逐步推行物业管理区域业委会与社区居民小组合署办公模式，业委会主任兼任居民小组长，业委会既可在物业管理区域内依法行使业主大会授予的经济管理职责，又可在居民小组范围内依法行使居委会赋予的社会管理职责。业委会和居民小组实行“一套班子、二块牌子、三种职能”的新型社区基层管理模式，减少社区管理层级，整合社区管理队伍，提升社区公共服务、物业管理、文明教育水平，形成社区管理与服务的合力，使社区真正成为和谐社会的载体，更好地为社区居民提供多元化、个性化、便捷化的社区服务。

二、规范管理服务，大力整顿物业管理市场秩序

强化监督管理措施，构建市、区（县、市）、街道（乡镇）、社区、物业管理区域五级监管体系，成立物业管理行政执法中队，设立物业管理纠纷调处督查热线，配备物业管理督察110专用车辆，开展物业管理市场联合执法活动，严格物业管理行政执法工作，严厉打击各类违法物业服务行为。强化物业服务企业日常监督管理，全面推行企业资质会审公示报批制度、企业资质年度动态考核制度、限期整改企业负责人约谈制度、业主重大投诉查证一票否决制度、企业分类指导管理制度。同时，市房管部门会同市发展改革委制定出台了《关于进一步加强平顶山市物业服务收费管理的通知》，不再以普通住宅、非普通住宅作为政府指导价和市场调节价的划分标准，而是将物业服务市场价格竞争机制完善程度作为划分标准。在划分标准上更加科学、合理，并为物业管理市场招标投标制度的推行预留了空间。住宅小区内的公共收费、车辆停放服务收费，实行政府指导价；通过招投标方式选定物业服务企业的住宅项目（前期物业管理项目除外）和各类非住宅的物业服务收费及特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。此外，平顶山市还制定出台了《平顶山市物业管理项目招标投标管理办法》和《平顶山市物业承接查验管理办法》，推行招投标方式选聘物业服务企业制度，健全物业承接查验交接保修制度，逐步形成统一开放、竞争有序、优胜劣汰、进出自由的物业管理市场新格局。

三、完善制度体系，引导扶持业主委员会规范自治

制定出台了《平顶山市业主大会成立和业主委员会备案暂行规定》，首次明确了平顶山市成立业主大会和业主委员会的选举程序和备案程序；在全省率先印制颁发了《业主委员会备案证明》，全面推行业主委员会行政确认制度；实行了业主委员会委员不良记录黑名单制度，配套出台了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》和《临时管理规约》等物业管理示范文本，进一步明确了业主、业主大会、业主委员会的权限和义务，规范了业主大会和业主委员会的活动，完善了业主自我管理模式。此外，制定了房屋专项维修资金管理实施细则，进一步加强房屋专项维修资金归集和使用管理，为全市17000多套住宅建立了“养老金”。

四、制定政策措施，积极培育物业服务产业

广泛征求意见，制定行业服务标准，市房管部门会同市发展改革委共同制定并了《平顶山市住宅物业服务等级标准》（2011年本），从基本要求、共用部位和共用设施设备运行及维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护和装饰装修管理等7个部分对物业服务提出了明确具体的要求，推进物业服务的精细化、标准化、专业化，着力构建物业管理服务标准体系，提升物业管理服务的水平和档次。同时，支持物业服务企业开展物业管理区域文化活动，引导物业服务企业推出兼顾业主公共性和个性化需求的“管家”式服务，实现由传统“保姆”式服务的跃升，扩展物业管理服务的范围和领域。此外，积极开展物业管理示范项目创建活动，组织物业服务企业积极争创市级、省级、全国物业管理示范住宅小区（大厦），对原有示范项目严格开展复查复验工作，增强示范项目的辐射带动作用，引导企业提升物业管理服务的水平和档次。

五、组建专家团队，打造物业管理人才队伍

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【关键词】新农村建设；农村社区；物业管理

伴随城镇化的快速发展，日益兴起了广大农村地区拆村并居，建造新型农村社区之风。当传统村落改建为新型农村社区后，必然要求完善的物业管理，否则仍会面临乱差脏、使用低效、纠纷不断等问题。因此，对新农村社区有效的物业管理，已成为我国新农村建设急需解决的首要问题。

一、新农村建设中引入物业管理的必要性

新农村建设的核心内容之一是通过新型农村社区建设，改变村貌村容、引导村民养成文明现代的生活习惯，农村社区的发展迫切要求配套的物业管理。

1.物业管理是推动新农村建设服务专业化、社会化和市场化的关键

目前，农村现代化物业管理的推广，农业生产、生活方式的转变，农业废弃物的合理利用，清洁的投入、生产和产出，已成一种必然。新农村建设需要专业化、社会化物业管理，需要构建与市场经济协调发展、能调动各方积极性的服务机制。在农村实施现代物业管理，实现居民与管理者分离，由专门机构负责，实施专业服务、市场运作。不仅可以节约资源，降低农民生产和生活成本，减轻负担，还可以回收和开发利用废弃物资源，扩大农民就业和增加收入。不断提高农民“自我管理”、“自我服务”和“自我发展”能力，加快推进我国民主化管理进程。

2、物业管理是维护好农村社区治安的保障

新农村建设的推进使农村社区基础硬件设施有了很大的提高，大大改善了农村社区的生活质量。但与城市的公共服务相比，农村社区稍显薄弱，尤其是安防系统不到位，短期内若要农村社区公共服务达到城市社区公共服务的标准，物业管理肩负重任。真正实现服务于民，确保农村社区业主生命和财产安全，担负起农村社区物业管理的重任。

3、物业管理负有维护社会和谐的重要职能

新农村社区人口密度大，邻里街坊串门现象普遍。增进感情的同时，由于综合素质偏低，也容易发生矛盾或纠纷，造成社区的不安定和不和谐。而农村社区的纠纷调解员往往由社区居委会的工作人员兼任，常由于工作人员短缺或不专业等造成调解延误。物业管理的引入会在很大程度上缓解新农村社区居委会的工作压力，通过与农村社区居委会建立协作机制，发挥其村民调解能力，使一些内部矛盾尽可能在社区内部得以解决。

二、新农村社区中引入的物业管理模式

由于不同地区的农村实际情况不同，新农村建设中引入的物业管理模式不宜“一刀切”。应根据各村实际情况，民主选择，探索不同类型的有特色的物业管理模式。

1、以村委会为主成立物业管理公司

此模式是物管机构与农村基层组织进行合作，具有权威性，凸显基层组织的行政管理职能。专业的物业管理机构在村委会的领导下，各司其职，使农村社区拥有一个完整的管理机制。该模式在单一产权（农村公共资源设施）管理中，能充分体现其效果。在多元产权的情况下，这种以行政权力为主导的管理模式，要避免村委会独揽大权，应充分发挥包括村物业公司在内的各专业管理机构的作用和职责，才能确保此模式长期有效的运行。

2.委托物业公司管理模式

将农村社区由所有权人（业主）采用招投标或协议方式委托给专业的物业公司进行管理，并由业主支付相应的物业管理费。此模式的优点是两权分离，物业所有权和经营权由两个独立的法人组成。从长远看，这种模式是农村物管推广的主方向，同时引入竞争机制，形成良性竞争。该模式符合物业管理企业化、社会化和专业化的要求。

3、民营物业管理公司模式

在农村，田、水、路、林、村、农用机械等管理和维护的工作量大，它们多规模小、分布广、治理成本高，适宜民营物业管理。因此，在农村物管市场中，民营企业前景广阔，潜力待挖。民营物业公司应以市场为导向，逐步实施专业化管理、企业化经营、社会化服务的运行机制。

4、按现代化企业制度组建物业公司

在经济迅速发展的农村，由于城镇化进程快，物业设施相对丰富，住房相对集中，管理水平较高。加之居民市场意识较强，条件比较充分，可以先从这些地方入手，组建农村的现代化物业管理企业，完全按照市场化的现代企业制度运行。在运作过程中，先从管理农村公共资源设施等物业开始，然后结合当地特点，规模可由小到大，以点带面，服务项目可由少到多，由粗到细，突破一点，取得经验，逐步推广，全面开展。

三、新农村社区物业管理运行过程中遇到的难题

1、资金短缺

物业服务行业作为微利行业，流动资金较为有限。面对未来异军突起的新农村社区，必然需要庞大的物业市场相配套。如果仅凭有限的物业服务企业投资，加上较长期的投资回收期，怕会使各物业投资公司望而却步。目前，已有的筹资渠道主要有政府补助、社会集资、村民自筹、相关收益补贴等。但是随着农村社区物业管理规模的日益扩大，仅靠政府、社会的力量是远远不够的，并且村民对物业收费产生很强的抵触情绪，村民自筹的方法亦不能解决资金短缺的问题。

2、村民的传统观念难以改变

农村物业管理的服务对象是农民，长期以来，村居传统的生产生活方式是自由并且不喜欢被约束的，而物业管理是统一、规范化的方式。因此，如何使农民适应现代化的物业管理理念，积极配合物业管理工作是很亟须解决的问题。

3、相关法律法规的困境

现存物业管理制度大多以城市为基础，若要向农村推广，将必然会遭遇与农村现行的风俗习惯相冲突的困境。农村的物业权属关系错综复杂，违规建筑也相对较多。在处理这些问题时，如何权衡法理与本土风俗习惯也是很让人头疼的。该如何制定针对农村物业管理的法律法规，以哪种制度为基础、由哪个政府部门来管理最有效是需要进一步探讨的。

四、提升新农村社区物业管理水平的对策

1、落实各乡镇物业管理行业的行政管理部门

大多数农村地区缺乏与物业管理行业对应的行政管理部门，使得控制力不足，缺乏专业人员深入研究怎样推广现代物管制度和如何发挥物管活动在新农村建设中的作用等。各乡镇应将各村物管行业划归乡镇政府某一部门统一领导，指派专门负责人与各村联系并筹划物管工作，切实落实新农村建设中现代物管制度。

2、强化物业管理服务意识

目前散布在乡镇的物业管理公司多数资质较低，员工综合素质普遍较低。而对农村物管市场的开辟工作中，会有大量复杂的工作等待合情合理合法的解决。因此，对从业人员的业务能力和服务管理素质要求较高。要想公司在农村物管市场中有一席之地，必须加强各方面管理，树立良好的企业形象，以更好的拓展市场，获得村民，即业主的认可。

农村物业管理公司应尽快设立“客户服务中心”，不应仅满足于处理业主投诉的阶段，而应对居住者的潜在需求进行深入调研、收集分类，大胆尝试对有个别要求的业主采取专项的物业管理服务、特约个性化服务。也可举办多种形式的社区活动，加强业主、开发商、物业公司三者间的交流与互动，塑造和谐美好的社区文化。

3、对从业人员业务能力进行培训

应制定专业和持续的员工培训计划，积极组织落实，注重员工的岗前和在岗培训，组织专业课程和讲座，挖掘员工的工作潜力，挺高服务管理水平。提升物业管理专员应对突发事件的能力。

参考文献

[1]王洪宇.试析现代物业管理制度在新农村建设中的适用与推广.《乡镇经济》.2008-04-25.

[2]王洪宇，唐先锋.试析现代物业管理制度在宁波新农村建设中的适用与推广.《宁波经济（三江论坛）》.2008-03-20

[3]孟鸿玲.新农村建设中农村社区物业发展的困境与对策研究.《安徽农业科学》.2011-12-20

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关键词：社区消防； 消防设施 ； 消防监管；安全对策

Abstract: This paper analyzed the community fire situation and the risk of fire, that community construction and daily management of some unreasonable problem, in recent years, residents of fire has an increasing trend of the important reasons, on the basis of this the author puts forward relevant countermeasures and suggestions of community fire.

Key words: community fire; fire; fire supervision; safety counter

中图分类号：D631.6文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

近年来，随着我国经济的发展和城市化进程的加快，城市住宅小区的建设迅速发展，小区规模不断扩大，功能也日趋复杂。发展的同时，由于社区建设和日常管理中存在的一些不合理问题，使近年来居民火灾呈不断上升的态势。当前，加强社区消防建设是消防工作自身发展的客观要求，也是新形势下构筑小康社会消防安全体系的一项重要举措。因此，分析社区消防现状，并提出防火对策对当前居高不下的居民火灾的预防和扑救具有重要意义。

一、社区消防现状及火灾危险

1．新建社区规模庞大，布局复杂，增加了火灾的危险源，提高了消防管理工作的难度。目前，城市社区建设的规模越来越庞大，社区的布局和功能越来越复杂，很多住宅小区成片开发，占地数万平米甚至十几万平米，而且，开发商为了满足居民的需要，提供多功能化的服务，在社区内建有大量相应的配套设施，如商场、市场、学校、幼儿园、宾馆、医院、健身休闲中心、网吧等人员密集场所和天然气调压站、液化气供应站、供气瓶组等危险物品场所，这些都增加了火灾的危险性，也给消防安全管理工作增加了困难。

2．消防设施不完善，管理混乱，增加了火灾扑救的难度。一些社区，尤其是一些较老的社区，由于历史的原因消防设施很不完善，室外消防管网没有形成环状，消火栓数量不够，消火栓位置布局不合理，供水管径偏小，压力偏低，且年久失修，消火栓被埋压和圈占的现象普遍存在。有些小区采用“封闭”式管理，很多消防车道的出入口被取消、上锁或设置了障碍物，使消防车无法迅速到达起火部位。有的私搭乱建现象严重，一些搭建的简易小房大多耐火等级不高，并且造成防火间距不足，消防通道不畅，增加了火灾扑救的困难。

3．消防监管不到位。现阶段，消防部门把消防监督管理的主要精力放在了重要机关、易燃易爆场所和人员密集场所等重点单位，对社区的消防监督工作兼顾较少，也未形成监督管理的有效经验和措施；另外，虽然《消防监督检查规定》和《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》中对公安派出所和物业管理单位进行社区消防监督管理有明确的规定，但由于基层派出所和物业管理单位工作量大，人员少以及消防业务水平欠缺等问题，造成社区的消防监督管理工作存在不少漏洞，使消防监督工作的开展存在困难。

4．居民消防知识欠缺，消防意识淡薄。现阶段，居民对家庭装修的投入越来越大，档次越来越高，装修过程中对美观和舒适性考虑较多，对安全尤其是消防安全重视不够。很多家庭装修采用大量的易燃可燃材料，安装多层防盗门，大量增加了家庭的火灾荷载和逃生困难。并且，随着居民生活水平的不断提高，各种家用电器被大量使用，用电用气越来越多，但居民对日常用电用气的安全常识很是缺乏， 火灾发生后也没有基本的扑救常识，不能及时使用灭火器或一些常用的灭火方法扑救初起火灾，在火灾中还缺乏自救逃生的知识和能力，使得生命财产受到损失。

二、防火对策及建议

1．严把规划设计和审核验收关，认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。对于新建的城市社区，城市规划建设部门必须依照有关消防法规，会同消防监督机构制定消防站、消防供水、消防通讯和消防通道等公共消防设施以及供电、供热、民用燃气等的规划和具体的建设方案，并将其纳入城市建设总体规划；设计单位应针对不同建筑的火灾特点，依据有关消防规范，搞好建筑防火设计。消防监督部门要与城市规划建设部门、建设单位、设计部门密切配合，遵循国家的有关方针政策，在工程设计中采用先进的防火技术，从积极的方面预防火灾的发生及其蔓延扩大。并严格监督建设、设计、施工单位执行工程设计防火的有关规定，对建设工程的防火设计进行审核，检查和验收消防措施的落实情况，对不符合消防技术规范的工程不予批准和验收，做到“防患于未然”。

2．大力改善消防设施，加强管理。政府部门应把社区消防工作纳入社区综合治理建设之中，多方筹措资金加大社区尤其是一些较老社区消防设施的投入力度，改善社区消防设施。有条件的社区应按照《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的要求，依法为住宅小区设置消防器材箱，配备灭火器、水带、水枪、消防斧、救生绳、应急照明、消防安全标志等消防设施，并落实专人管理，定期进行检查维护，确保完好有效。

3．加强公安派出所、街道办事处、居民委员会和小区物业管理部门的监管作用。公安部门要增强派出所警力，加强派出所消防业务培训工作。派出所要按照《消防监督检查规定》的要求，加强对社区消防安全的日常检查和对社区消防管理人员的业务指导。街道办事处、社区居委会要把社区消防建设和管理纳入社区综合治理范围，建立居委会、警务室、物业管理单位和社区居民代表参加的消防安全委员会，下设消防办公室，统一协调和组织开展社区消防工作，建立健全各种业务档案和记录，组织人员定期检查消防设施的维护保养情况，发现并查处各种火灾隐患和消防违法行为。

4．加强宣传教育，努力提高社会整体消防素质。社区消防重在宣传和教育。社区管理部门要在消防部门的指导下，利用街道文化站、社区活动室以及社区宣传栏等阵地，利用广播、报刊、标语、板报等宣传媒体和载体，经常性的开展一些居民喜闻乐见寓教于乐的宣传教育活动。有条件的社区可设置消防宣传画廊、社区消防图书室以及开展消防文化广场活动等。社区消防办公室还可开通消防热线，随时接待群众的消防咨询和投诉。同时，应深入开展以消防法律法规、消防设施器材的使用方法、安全用电用气、初起火灾的扑救、火场逃生自救等消防基本常识为内容的宣传教育，以期丰富群众的消防知识，提高群众的消防安全意识和抗御火灾的能力。

总之，近年来社区消防工作在各级政府尤其是公安消防职能部门的努力下取得了较大进展。然而，由于近年来社区建设发展迅速，从总体上看，社区的消防管理工作与我国当前社会、经济的发展存在不相适应的问题，为建设和谐社会还需不断努力。

参考文献：

1．王荷兰，吴美文，吴佩英.我国城市公众消防科普教育问题及对策[J].中国软科学，2011，1.

篇10

【关键词】物业；消防安全管理

物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的物业消防安全管理还存在着许多极待解决的问题，因此要进一步推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。

一、当前物业消防安全管理存在的问题

物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，要走向成熟的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理，目前整走向安全文化社区管理模式，还有许多问题值得探索。消防安全管理作为物业管理的一项重要工作，目前还存在着许多需要解决的问题。首先，由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存在着脱节现象，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。

其次，物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企业行为，以及应当履行的消防安全管理的工作范围和内容。

第三，消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：开发商提供的一定比例的物业管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，开发商成了“只管建、不管护”，全部由业主和用户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实；二是业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消防管理费用难以收取；三是物业管理资金筹措、使用、管理不统一、不规范，使缴纳者产生误解、拒缴或拖延。由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实，物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。

第四，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。

二、加强突发事件的预防与处理

消防工作的基础在于预防，预防的根本在于人民群众的消防素质与消防意识。居住小区火灾持续不断，重大火灾频频发生，这些火灾的原因多是人的因素和物的因素所致，要从根本上解决问题当务之急是要加强教育与人才培养，以提高全民消防意识。改变小区的设施位置，比如消防管理和小区管理相互冲突，每个楼之间都有栏杆挡住怕私家车上去破坏绿化和地砖，一旦发生火灾消防车又无法进入到合理救火的位置，导致财产损失严重，消防宣传教育也是发动小区居民积极参与消防活动的重要手段，也是启发自觉，强化居民消防意识的重要途径。消防宣传教育活动的开展是小区文化的重要体现，也是构成居住小区消防安全体系的重要特色。消防宣传教育活动的开展不仅仅依赖于政府消防部门的组织，重要的是应纳入小区管理机构的职能范围并成为小区群众、团体的自觉行为。

三、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队

物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。

（一）管理人员须花大力气开展培训与思想教育

只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。通过学习培训能掌握控制灾害的发生。

（二）组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材

同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品，定期进行检查、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态。

物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。

参考文献：