经济适用房买卖政策范文

导语：如何才能写好一篇经济适用房买卖政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、制订经销商激励政策的指导思想和原则

1、经销商激励政策的核心竞争力是“让经销商在待续合作过程中有最大获利可能”。首先，站在企业往外看，经销商是企业在市场的外延部分，要让经销商代表企业在市场参与竞争，企业的经销商激励政策就必须有竞争力。其主要标志就是能否提高经销商在商品所有权交换过程中的赢利能力。其次，现今在渠道上产品高同质化，资源（品种和量）相对过剩，买方市场特征明显，企业的产品能否进入经销商的主推品种计划是至关重要的。再次，站在市场上看，经销商作为买方市场的龙头、发言人，他的讨价还价代表了买方市场的意愿和法则，企业必须尽力考虑他们的要求，才能打开买方市场的大门。最后，经销商的盈利水平往往决定合作的深度和广度。如果与企业合作，经销商能获得最大赢利能力，那他肯定会请你吃饭喝酒，反之，你请他也没用。

2、为经销商激励政策进行整合配套：

1)不断开发新产品、差异化产品、高赢利产品，满足经销商盈利要求，提高经销商的赢利能力，经销商的销货结构往往是枣核型的，上头是高毛利的新产品，是靠它赚钱的；下头是不赚钱也要卖的通货；中间大部分是薄利产品，靠它做现金流和支持费用。

2)技术服务支持：有无技术服务推广，日渐重要，尤其是支持新产品推广，能为经销商带来更多盈利，同时也是打造型企业品牌“三度”（知名度、美誉度、忠诚度）的有效途径。

3)定区销售管理：必须有相对稳定的市场容量，保证经销商的绝对利润额，不论按行政区域划分，按物流方向划分，按种植结构划分或综合划分，都必须有明确的区域市场图例标明，尽可留出5%—10%的区域空间作为市场空间。

4)建立经销商评估、管理体系，不同的等级予以不同的政策相匹配。经销商培训：不断提升经销商素质，公司文化、公司产品、财务制度、销售技巧的培训，尤其激励政策培训，以利于政策的推行。

5)品牌建设支持：企业在创建品牌上有一定的广告宣传的投入，拉动市场销量，增强经销商的信心和忠诚度。

3、经销商政策要有连续性和差异性、全面性和导向性、规范性和灵活性：

1)在企业往年的基础上相对稳定，纵向有连续性，稳定性。若有重大调整须慎重。

2)同业间横向比较有差异性，有自身特点，有创新，掌握各区域市场的差异性，尤其南、北方市场差异。

3)要全面衔接业务活动各环节，不能有遗漏，要建立各种备案制度。若有一环节脱落，会导致整个政策系统紊乱。

4)引导市场发力的方向：如今年需加大新经销商开发力度，则用政策引导实施，在政策给予新经销商更多优惠，同时，对业务经理制订开发新客户数和新客户销量比率指标及奖励政策等。如企业需要加快现金流，可对付全额、现款买断商品所有权的经销商加大奖额，设立奖息制鼓励其从银行拿钱付款。

5)经销商激励政策既要激活市场，提高经销商积极性，又要规范市场，保护市场，与经销商的管理应结合起来，如严惩窜货，严格执行定区销售协议等。

6)经销商政策要有张力、弹力、灵活性。（例如：可另行协商，可附设条款、OEM，另签订合作条款等）。

4、经销商政策的制定方法是不能闭门造车：

1)由下而上：在企业内收集、征询经销商政策意见、建议，须征求不同部门、不同市场区域的意见。

2)由外而内：由市场到企业，同业间的经销商政策调查，经销商需求调查。

3)由往而今：在历年经销商政策的基础上参考制订。

4)专门组织：组成专门的经销商政策制订组织。人员多样化：内行、专家、外脑、财务、市场企划业务人员。

5)初案出来后，反复征求意见，（在一定范围内，二轮次以上）。

实事求是：寻求本、利、率、量、价、款的最佳结合点，注意企业的承受能力，尤其在授信额度、结算方式和账期设置上要注意财务承受能力。

二、经销商激励政策的具体制订方法：

1、激励政策的利益点：

1)产品价格：产品应质优价宜。价格偏高，奖励再高也无力，可通过协商确定批发指导价和零售指导价等，定出经销商的合理盈利空间。

2)区域市场划分管理：经营半径稳定，保证市场容量（目标市场、区域市场），保护价格稳定，这是经销商最看重的市场资源。

3)宣传推广利益点：媒体支持、人员推广、试用、零售促进，POP广告。

4)销售利益点：授信额度、返利、扣点、推广费、累进奖、零售计奖等。

5)结算利益点：铺货、月结、批结、滚动、赊销额、付款奖励、奖息、结算让利、承兑汇票、降价，费用包干。

6)产品质量方面的承诺：产品标准、田间效果、使用方便，运输损坏、包装损耗等包换包退等。

7)服务方面承诺：最短到货周期、产品技术支持植保技术咨询等。

2、 激励政策的组合设计：以年度经销合同、经销合同、合同（协议）及附件，产品价格表，厂家促销、让利公告、通知、双方另行签订的奖励协议、管理协议等涉及签约双方的文字材料为载体（书面、签章生效）。

1)激励政策必须与产品策略紧密联系：

新产品、老产品、专利产品激励利益点和设奖力度均有区别。

新产品必须“低起点、高奖额、密档次”；老产品必须“高起点、高台阶、上封顶”。专利产品“低起点、宽档次、高奖额”

2)与价格策略紧密联系：如行业年度产品价格平均下调5％，企业如不下调，则激励政策就会失效；销售季节中市场价变动后，价格必须随之调整：如冲货、调货后价格变动、结算价应适当调整。

3)与财务结算方式紧密联系：先款后货，货到全款；预付定金，货到结清；货到付40％，余款第二批货，结算40％，第三批货时结清；货到付60％，余款一个月内结清（下批货前结清）；授信额、奖息方式的组合使用；累进奖与扣点方式不同。授信额度必须总量控制：各部门、区域市场额度内分配，资金占用水平分级预算等。

4)激励力度与渠道模式密不可分；

高长渠道，因合作基数高，则返利、累进奖起点高，地市级、跨县区商、老客户适用。

短宽渠道，则起点低，但片区内总量较高。

5)激励政策与销量紧密联系：量是必要条件、重要条件，没有量的考核，也就没有激励政策。

6)淡旺季的激励政策调整：淡季让利，旺季促销。旺季授信额度可调高，淡季授信额度应收拢。

7)对零售商的奖励政策是经销商激励政策的重要辅助部分。对经销商区域内的零售商给予奖励是激励经销商积极性的强心剂。

8)对经销商的业务人员奖励：对经销商企业内的批发员、业务人员和推广人员等给予奖励，让其主推公司的产品。

9)区域性的特殊激励政策：区域市场往往有其个性特点，可作适当调整，以适应区域市场，但须经过批准、授权，面不宜过宽。

10)合作年限：一般一～二年，期限太短，大部分经销商无积极性，期限过长，企业怕受经销商控制。结清后，老客户优先合作。

3、经销商政策设计中应注意：

1)经销商激励政策与企业内部业务人员息息相关，注意企业内部激励政策与外部激励政策的配套、协调。

2)激励政策推出的时机非常重要。有好的政策也必须要在适合的时间、空间推出。推出过早，被竞争对手获悉，推出过迟，不利于业务人员与经销商谈判、推销政策。

3)经销商年度结算“二清”水平与奖励挂钩：呆、赖帐水平与结算让利挂钩，余货调集。

4)根据企业产品结构注意集中市场与分散市场的区别：此二类市场营销策略不同，人、财、物投入不同。

5)注意空白市场，成熟市场有所区别：基数不同、财务结算方式不同、肥田瘦地，应区别对待，各有侧重，返利起点和档次均不同。

6)注意新、老经销商有所区别：有时为了鼓励新经销商开拓市场，可采用低起点，结算灵活等方式。

三、经销商激励政策后应注意的几个方面。

1) “经销商激励政策”后要做好竞争力调研，进行同业竞争力水平分析，找出不足或遗漏，以提高经销商政策的竞争力。

2)注意及时调整、修正、控制，确保它的持续性、全面性、差异性、灵活性。（合同期限内调整、补充，应注意切入的时间）

3)及时对经销商培训：组织区域经销商集中培训，或由片区经理向经销商培训、宣讲、传达。让经销商充分认识、加强沟通。既讲利益，也讲管理。

4)激励政策中的经济利益必须及时兑现，说到做到。

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不能谋求在短期内解决大部分人的住房问题

住房消费本来应遵循梯度变化规律。但目前住房消费普遍追求“一步到位”或“尽快到位”。过度消费和超前消费明显，在造成使用价值浪费的同时，导致了需求膨胀，引起价格上涨，而价格上涨和房地产信贷的支持又刺激了投资性需求的膨胀，形成“财富效应”，形成“租房不如买房”、“迟买不如早买”、“买小不如买大”的消费预期，进一步加剧了住房需求膨胀。当前，一方面我国住房消费的整体水平已经超越了应有的经济发展阶段，另一方面真正中低收入家庭的住房问题又没有得到很好的解决。

由于住房建设的拉动，宏观经济在快速发展的同时，也带来了结构性矛盾。相对于住房建设，当前我国城市交通、医疗卫生、环境保护、劳动保障、文化教育等与同等经济条件下的其他国家相比，则差距较大。城市居住环境恶化，资源节约和循环经济的发展与发达国家差距极大。

不能用西方标准来衡量中国的住房水平

到2020年，我国人均GDP将达到中等发达国家水平，按照西方国家的标准来衡量，我国城市化水平将达到55～60%，人均住房面积将达到35平方米/人以上。在此期间，约有3亿到3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题，加上城市危改和住房消费升级带来的需求，以及工业化和经济增长带来的用地需求，中国有没有这么多土地可以用于城市建设？目前我国大多地区经济发展模式仍然是“工业化――城市化――经济增长”，GDP的增长主要依靠投资拉动，经济增长依赖“土地+信贷”，吸引外资依靠“减税+减免地价”。按照以上标准进行住房建设定位，在短期内形成对固定资产投资的拉动，对其他行业尤其是钢材、水泥、建材等高能耗产业的拉动，将进一步加剧宏观经济的过热，加剧环境的恶化和资源的紧张，以及一系列问题和矛盾。

我们必须认真反思20年来逐步形成的房地产业发展政策，科学合理地量化城市土地规划控制指标体系，重新定位未来城市建设模式和居民住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重新定位未来的市场体系和市场格局。

经济适用房与商品房的政策错位

解决住房市场的结构性问题，关键在于调整好三个比例关系：（1）保障类住房建设和商品房建设之间的比例结构；（2）经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系；（3）经济适用房建设和消费中“租”与“售”的比例。

1998年以来，我国居民住宅产业得到了长足的发展。以北京市为例，从1998年到2006年，已经竣工经济适用房超过1000万平方米，超过10万套，占新增房屋建设总量的8%～15%。经济适用房确实解决了许多人的购房需求。“十一五”期间，北京还将新增经济适用房建设规模约1500万平方米、约21万套，廉租房建设规模约47～60万平方米、约1万套，社会保障住房占全部新增住房建设约20%（按套数计）。然而，根据从北京市房地产交易中心得到的资料，到2006年底已提交申请表，并经过审批取得经济适用房购买资格排队等候的超过12万户，经济适用房的供求矛盾极其突出。另一方面，由于近几年房价的快速增长，还出现了“买不着”经济适用房但又“买不起”商品房的“夹心层”，出现了“买不起”经济适用房又“不够条件”住廉租房的“夹心层”。解决住房问题进一步复杂化。同样，根据上海市、重庆市、广州市公布的“十一五”期间住房建设规划，经济适用房和廉租房基本占新增商品房建设总量的15%～20%左右，也出现了类似的状况。

近年来各地廉租房建设严重不足，许多城市甚至根本就没有廉租房。这显然是住房保障体系的缺陷，而现行政策在经济适用房的消费上采取单一出售的方式，更无法解决“买不起”经济适用房又“不够条件”住廉租房的“夹心层”的住房问题。

经济适用房标准太高，购买条件太宽

根据北京市统计局公布的家庭收入分析，按照家庭年收入为6万元的购买限制条件，具有购房资格的家庭比例占总家庭的80%左右。而历年来经济适用房在供给上只占到住房供应总量的20%左右，供需之间形成明显的矛盾。另一方面，对于20％的低收入户和20%的较低收入户，经济适用房房价收入比超过8年，很难解决这些家庭的住房问题。可见，按照现行的政策，已建和在建的经济适用房真正解决的并不是40%以下的较低收入家庭和低收入家庭住房问题。前几年，在没有限制购买对象时，真正得到实惠的是较高收入家庭和高收入家庭；在限定购买条件后，得到实惠的大多是中等收入家庭和白领阶层，而真正需要住房保障的低收入家庭和较低收入家庭，或者“买不起、住不起”，或者“买不着”。

缺乏退出机制使增量经济适用房的建设成为一个无底洞。随着我国经济的持续快速发展，居民的可支配收入水平迅速提高，比如，1998年第一批买经济适用房的许多年轻人现在都进入了高收入阶层，一些刚参加工作就购买了经济适用房的年轻人和一些新兴行业的从业人员，在不太长的时间内收入变化可能会很大。这些人在享受了国家的住房优惠政策后，又购买了商品房，还可以将经济适用房出卖或出租进行投资，从而加剧经济适用房的供需矛盾和社会的不公平。

现行政策模糊了经济适用房和商品房之间的本质区别，激发了经济适用房的“投资价值”，形成市场的混乱。1998年首批经济适用房开始建设时，在同一区位，经济适用房和商品房的价差，主要体现在政府在土地出让金的减免方面，在商品的属性上并未体现。近年来，随着房价的普遍上涨，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，由于在经济适用房的再转让上政策缺位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具。据统计，北京市最大的两个经济适用房小区回龙观和天通苑的出租率在40%左右，第一批购买经济适用房的业主如果按照现行价格出售，利润也非常可观。

用科学发展观重构住宅市场价值体系

在社会主义市场经济体制下，房地产业的发展必须长期坚持市场化的方向，不能因为一段时间、某些方面、某些地区出现了一些问题，就片面地否定我们20年来改革和发展的成果，违背价值规律来解决住房问题。但在始终坚持住房市场化的同时，必须坚持建设多渠道多层次市场体系的方针，加大住房保障制度的建设。当前，必须客观分析我国的现实特征，以科学发展观为统领，重新考量和调整房地产宏观调控政策。

一是要根据经济发展阶段，在商品房市场和经济适用房市场之间建立一个合理的结构和比例关系。当前，我国大城市和特大型城市保障性住房应占到全部住宅建设总量的60%左右，以覆盖中等收入以下家庭（含中等收入、中低收入和低收入家庭）；而商品房只应占到40%左右，主要针对中高收入和高收入家庭。随着经济的增长，居民购买力的提高，保障类住房才能逐步降低。

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关键词：经济适用住房；回购；上市；定价

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2014年7月20日

根据我国现行《经济适用住房管理办法》，经济适用房在5年有限产权期限内及期限满后有条件地实行回购和上市制度。政府回购经济适用房时，按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定回购价；购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，或按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。具体回购价和上市补交土地收益等价款比例由地方政府确定。梳理国内实施经济适用房政策较早的北京、上海、深圳、杭州、武汉、宁波等代表城市现行经济适用房管理办法和有关经济适用住房回购、上市管理实施意见，发现对回购价和上市补交土地收益等价款的确定，绝大多数者尚未明确或有待细化。而随着国内许多城市内符合上市、回购条件的经济适用房项目逐渐增多，回购价和上市补价如何确定成为越来越多的经济适用房业主普遍关心的问题。由此，尽快制定和出台包含经济适用房回购价和上市补价方法等内容的实施办法，成为时下众多地方政府房管部门当务之急。

目前，对于经济适用房回购、上市定价方法问题的研究，国内学者鲜有涉及。现有相关代表性研究主要集中在经济适用房共有产权制度设立及共有产权比例和收益分配等方面。本文拟通过梳理国内外典型国家、地区和城市经济适用房回购、上市定价方法，并结合我国实际，研究提出适用不同条件下经济适用住房回购、上市定价方法，供地方政府制定当地经济适用住房回购价和上市补价方法作参考。

一、国内外经济适用房回购、上市定价方法分析

（一）香港。香港对置业资助计划下出售的居屋单位有转让限制。业主可以根据居屋单位由首次售出日起计算年限，满足相应条件下出售居屋单位：

1、首2年。居屋计划第24期甲或以前售出的居屋单位的业主以单位原来售价售回给房委会；对由2007年起出售的剩余居屋单位，房委会不予回购，业主必须先缴付补价给房委会，然后才可把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下政府回购价、业主补价计算方法为：回购价=原售价，补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。

2、第3～5年。居屋计划第24期甲或以前售出的居屋单位的业主可申请将单位回售给房委会，房委会若接受回售申请，则以单位回售申请时评定的市值扣除该单位购买时获得的折扣作为回购价。若房委会不接纳该单位的回售申请，业主可先缴付补价给房委会，然后把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让；对由2007年起出售的剩余居屋单位，房委会不予回购，业主必须先缴付补价给房委会，然后才可把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下政府回购价、业主补价计算方法为：回购价=补价时市值×原购买价/购入时市值，补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。

3、届满5年后。居屋业主可先缴付补价给房委会，然后把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下业主补价计算方法为：补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。

（二）新加坡。为解决老年退休屋主退休金不够用的问题，新加坡建屋局于2009年3月2日正式推行“屋契回购计划（LBS）”，并于次月1日起开始接受公民LBS申请。该计划让年长屋主在保留30年屋契后，把剩余年限的屋契卖回给建屋局，以得到一笔5，000元现金及每月领取的养老金，弥补每月所缺的养老金额。建屋局回购组屋价格为屋主剩余屋契的市场价值，该价款由建屋局直接拨入公积金终生入息计划，每月支付给屋主固定养老金。

屋主如需上市出售组屋，经建屋局资格审核合格后可与买方自由议定交易价格，买卖双方在向建屋局缴纳相关交易税费后签署买卖合同，建屋局予以产权变更确认，组屋上市交易完成。

（三）英国。英国住房保障工作由国会和住房协会主导。国会或住房协会对于在公开市场上买不起或租不起恰当满足其需求的住房（称之为可承受性住房）的人（称为国会或住房协会住房登记者）提供多种形式的资助。

在政府“低价住房所有权资助计划”下，住房登记者在公开市场上购买一手或二手可承受住房时（通常为二手房），政府资助25%房价，受助者支付剩余75%房价即可拥有所购可承受性住房100%产权。政府所资助的25%房款受法律押记保护，无论受助者日后何时出售该可承受性住房，所售房款的25%部分必须归还给政府，政府将其作为Homebuy资助金用来资助其他购房者。

国会或住房协会住房登记者，在租住国会或住房协会可承受性住房二年后，即可行使其所承租可承受性住房的购买权或获得权（国会登记者的为RTB，住房协会登记者的为RTA），即在购买或获得所承租可承受性住房时，其将享受国会给予的最多30，000英镑或住房协会给予的16，000英镑的购房折扣，平均折扣约为房价的50%。住房登记者通过RTB或RTA购买的可承受性住房可上市出售，购买期未满5年的，出售时必须退还部分或全部折价款。具体规定是：购房当年出售须补缴100%的折扣款，以后每推迟1年出售可少补缴20%的折扣款，到第6年后出售收入全部归原购房者所有。

（四）美国。在美国，住房“可承受”通常被定义为一个家庭将不超过年收入的30%用于住房支出，超过30%的被认为是负担过重。为住房负担过重的低收入家庭扩大可承受住房供给是美国住房和城市发展部（HUD）的核心任务，其提出的可承受住房计划（AHP），如HOME计划、SHOP计划以及HOZ计划，都是为提高低收入家庭的可承受住房存量而设计的。AHP资助对象是收入不超过该地区收入中位数（AMI）80%的个人或家庭自住住房，和20%以上户数出租给收入在AMI50%及以下的家庭出租房。

HOME计划通过给参与管辖区（PJS）和地方政府提供补助金来帮助低收入家庭扩大合适的可承受住房的供给。PJS在地方HOME项目计划的制定和实施上具有很大的灵活性，其通过设置不同的HOME资助条件对租房者、新购房者和已购房者实行不同的补助。HOME计划对愿意持有可承受住房不同最低年限的资助对象给予不同的资助补贴，具体标准是：最低持有5年的补贴15，000美元，10年的补贴15，000～40，000美元，15年以上的补贴不低于40，000美元。在最低持有期内，可承受住房资产受HOME计划限制，其上市出售时，增值净收益需按PJS确定比例进行分成，直至PJS所得分成达到其提供的资助额，此后该住房不再受HOME计划任何限制。

（五）国内主要城市。梳理北京、上海、深圳、杭州、武汉、宁波等国内较早实施经济适用房政策代表城市现行经济适用房管理办法和有关经济适用住房回购、上市管理实施意见，其对经济适用房回购、上市定价方法规定总结如下：

回购价定价方法：一是购买经济适用住房不满5年，因各种原因确需转让的，向政府申请回购，回购价按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，或按原购房价格及同期银行存款利息确定，或按原购房价格确定；二是购买经济适用住房满5年，上市出售的，政府优先回购，回购价待定；三是另购其他住房的，政府回购原经济适用住房，回购价为原购房价。

上市补价定价方法：一是北京按原购房价格和上市出售价格价差的70%补交土地收益等价款；二是上海从转让总价款中按原购房时享受的折扣比例缴纳土地收益等价款；三是武汉上市补价待定；四是杭州按上市销售价与原购房价差价的55%交纳土地收益等价款；五是宁波按上市计税售价与原购房价差价的50%缴纳土地收益等价款。

二、经济适用住房回购、上市参考定价方法

在我国现行经济适用房管理办法框架下，参考以上国内外典型国家、地区、城市经济适用房回购、上市定价方法，结合我国实际，对经济适用房回购、上市定价提出以下参考方法：

（一）回购价参考定价方法

1、对于购买经济适用住房不满5年，因各种原因确需转让的，向政府申请回购，回购价可考虑按原购房价格、回购时市值扣除原购房时获得的折扣、原购房价格及同期银行存款利息、原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

2、对于购买经济适用住房满5年，上市出售的，政府优先回购，回购价=现市价×（原市价-原购买价）/原市价。

3、对于另购其他住房的，政府回购原经济适用住房，回购价=原购买价。

（二）上市补价参考定价方法。购房人购买经济适用住房满5年，申请上市转让或取得经济适用房完全产权的，须向政府交纳一定比例的土地收益等价款。政府相关部门可参考以下几种补价方法收缴土地收益等价款：

1、土地收益等价款=现市价×（原市价-原购买价）/原市价。

2、土地收益等价款=（现市价-原购买价）×（原市价-原购买价）/原市价。

3、土地收益等价款=（现市价-原市价）×（原市价-原购买价）/原市价。

说明：第一，以上三种补价方法的差异在于补价基数的选取不同，政府可酌情考虑选用其中一种算法；第二，经济适用住房上市交易价格低于政府有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算差价。买卖双房对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。

三、结语

经济适用房是我国住房保障体系的一个重要组成部分，其实施效果的好坏直接关系到我国住房保障工作的成效。完善经济适用房退出机制，制定合理的回购价和上市补价方法，对严把退出关，控制经济适用房投机谋利行为具有重要现实意义。本文在我国现行经济适用房管理办法框架下，参考国内外典型国家、地区和城市经济适用房回购、上市定价方法，并结合我国实际，提出经济适用房回购价和上市补价参考定价方法，供相关政府部门决策参考。

主要参考文献：

[1]中华人民共和国建设部等.经济适用住房管理办法[EB/OL].2007.11.19

[2]北京市建设委员会.北京市经济适用住房管理办法（试行）[EB/OL].2008.4.21.

[3]上海市人民政府.上海市经济适用住房管理试行办法[EB/OL].2009.6.24.

[4]深圳市国土资源与房产管理局.深圳市经济适用住房管理暂行办法[EB/OL].2008.1.18.

[5]武汉市人民政府.武汉市经济适用住房管理办法[EB/OL].2009.11.27.

[6]杭州市人民政府.关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）[EB/OL].2013.8.15.

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入家庭住房问题的主要手段。在过去十年的发展过程中，我国的经济适用房建设、

管理和分配环节产生了一系列的问题，本文通过分析我国经济适用房存在的问题及

现象，在总结吸收各种研究知识的基础上结合实际提出了相应的改进对策。

[关键词] 经济适用房；问题；对策

一、引言

目前我国房地产迅速发展，房价居高不下，与大量中低收入家庭的支付能力存

在着较大差距。因此，建立完善的住房保障制度是解决中低收入家庭住房问题的主

要手段。住房保障制度是我国社会保障体系的重要组成部分，是各级政府社会职责

的重要内容，也是建立城镇住房新体制的关键环节。我国的住房保障制度主要包括

三大内容：住房公积金制度，提供廉租房以及建设经济适用房。①

经济适用房是具有社会保障性质的商品用房，它同时具有经济性、适用性和社

会保障性三个特点。经济性是指住宅的价格适中，能够适应中低收入家庭的承受能

力；适用性是指强调住房设计和其建筑标准上的使用效果，同时不降低建筑标准；

社会保障性是指政府提供保障性质的商品性住房满足中低收入家庭的住房需要。经

济适用房作为连接福利房与商品房的桥梁，对于解决中低收入家庭住房需求和提升

中低阶层的住房水平、缓解城市住房压力、保持社会稳定、拉动经济增长、在保障

需求的同时抑制房价具有重要作用，同时也符合是住房市场细分和目标市场定位的

范畴。

二、我国经济适用房制度的缺陷

（一）经济适用房建设运作模式不合理

1、经济适用房既不“经济”也不“适用”

我国经济适用房制度的主要目的就是为中低收入家庭提供既能满足他们的住房

要求又能让他们能够承受经济的房价。但由于经济适用房与同区域的商品房相比定

价较低，利润空间小，开发商为了降低成本只能扩大房间的面积，目前市场上的经

济适用房的面积都在 100m2以上。这样一来，即使经济适用房的单位面积房价较低，

但是总房价仍然很高。中低收入的家庭购买经济适用房主要是为了满足家庭的居住

需要，而没有必要为了如此大的房屋面积而增加自己的购房负担。同时一部分高收

入者通过不法渠道购买经济适用房，作为出租或炒卖的投资品，导致经济适用房旺

销，诱使经济适用房越盖越大，越盖越豪华，而给真正的低收入者带来更重的购房

负担，形成了恶性循环。②虽然目前的经济适用房的房价比同区域的商品房的房价低，

但是针对中低收入家庭的支付能力来说仍然没有优势。政策照顾的中低收入家庭中

许多居民仍然没有能力购买经济适用房。除此之外，市场上的经济适用房为了节约

成本，往往选在城市偏远地区建房，远离市中心，一方面增加了购房者的交通费用，

另一方面偏远地区的配套设施不完善也会对居民产生影响。如果长期都选择再远离

市中心的偏远地区建房，可能会形成所谓的贫民聚集区而加大社会阶层分化，长期

以往可能会给社会和谐带来不安定因素。

2、经济适用房供求关系不平衡

经济适用房是为了解决中低收入家庭而建设的，但是过度的建设经济适用房会

影响房地产市场的正常运作，因此我国目前采取的经济适用房制度是为了解决大部

分中低收入家庭的住房问题，而实际上市场上的经济适用房供应短缺，无法满足大

部分中低收入家庭的需要，这样势必会导致供不应求的现象。

3、经济适用房产权不明晰

目前我国经济适用住房土地所有权主体缺位、产权关系混乱、边界模糊。《土地

管理法》规定，经济适用住房土地所有权由国务院代表国家行使，但并没有规定具

体的操作方案和方法，没有明确各级土地行政管理部门的职责。所以经济适用住房

土地所有权主体事实上是缺位的。这引发了政府各部门对经济适用住房土地管理权

力的争夺和职责的推委，管理相当混乱，滥用国家权力、侵犯经济适用住房其他主

体的产权、渎于职守、等现象都有发生。

（二）销售对象不明确

1、经济适用房的购买对象界定不清晰

根据国务院 1998 年 23 号文件的规定，经济适用房的购买者是中低收入家庭。

而如何根据我国国情和地区的实际情况来界定中低收入家庭是对经济适用房购买对

象界定的关键。国际惯用的做法是将一般居民家庭收入划分成高、中等偏高、中等、

中等偏低、低五个档次，其中高收入阶层与低收入阶层一般都只占极小的部分（大

约各占 10%左右）。而我国现行的经济适用房制度中规定的购买者究竟是哪个阶层或

是哪几个阶层，这一点政府仍没有明确的规定。即使有了明确规定也要根据各地的

实际情况划分收入线才能确定某些家庭属于哪个阶层，实际上目前各地也没有明确

的标准来制定各地的收入线。从 1998 年我国开始建设经济适用房以来，从这项政策

中受惠的绝大多数都是中等收入甚至是高收入的家庭，而城镇的贫困家庭并没有因

为这项政策而得到好处。③

2、经济适用房的分配方式不科学

由于我国的经济适用房供应不足，往往无法满足市场的需要，因此存在着严重

的供不应求的现象。这样就带来一个新的问题，建成的经济适用房如何分配。根据

现在的市场现状，往往是优先照顾低收入家庭，但是事实上即使只照顾低收入家庭，

建成的经济适用房也无法全部满足，为了保证公平公正原则，一些地区的经济适用

房采取了摇号的方式。这一方式在候选者中随机产生购房者，带有一定的运气色彩，

而且摇号过程并不一定是全程公开的，不能保证其公正性。在武汉的新闻报道中曾

提过，一些专门的团体可以帮助候选人摇得购房资格，那么这样一来，原本公平的

摇号方式也变得不公平了。

（三）政府相关制度法规不完善

1、经济适用房政策定位模糊

经济适用房是社会保障体系的组成部分，是国家为解决中低收入家庭住房问题

而修建的社会保障性质的商品住房。但是国家决定全面推进经济适用房建设，并不

仅是为了满足城镇中低收入家庭的住房需求，其中一个重要推动因素和政策目的是

为了扩大内需，拉动经济增长，在 90 年代中期作为一种宏观经济调控手段承担着促

进中国经济软着陆的“分外”职责，经济适用房成了国家要发展的住房供应体系的

主体。正是这种政策定位上的模糊，使得在实际建设中，经济适用房就注定了要在

政策房与商品房之间摇摆。这种政策定位的模糊带来一系列严重问题，政府监管难

度加大，经济适用房政策不会真正满足普通中低收入者的住宅需求。④

2、配套的法律法规不健全

我国住房保障制度在实施过程中出现过许多问题，比如政府对房地产市场的监

管不力、经济适用房建设运作模式混乱等，这一系列问题的根源在于我国没有相关

的法律法规来确保住房保障体制的正确实施。国外许多发达国家都制定了《住宅法》

类似的法律法规，从法律的角度来明确规定国家要保障居民的居住权利和国家在住

房保障事务中应承担相应的责任，有了明确的法律保障，在政策制定和政府监管行动

中就可以减少许多政策执行成本。与之相比，我国目前才颁布《物权法》，在内容上还

需进一步完善，这样一来，我国不健全的住房保障体系的法律基础必然会带来住房保

障体制的混乱。目前我国的房地产市场是一个缺乏社会保障的商品房市场，片面强调

市场化而忽略了中低收入住房权利，这样的发展是不健康的，不可持续的。⑤

3、政府监管不力

由于政府管理不够规范，监控力度不够，审查不严格，致使有集团、高收入者

购买多套经济适用房用于投资的骗购行为出现，无法保证低收入家庭能够购买经济

适用房。在实际管理中，政府只规定经济适用房的最高限价，而具体的房价则由开

发商自行决定，导致虚列成本、增加建筑面积变相抬高价格的行为比较普遍，政府

监管缺位导致经济适用房价格大大超越了城镇中低收入家庭的实际承受能力，严重

违背了政策初衷。此外，由于经济适用房是政府划拨建设用地，由于行政划拨的透

明性低，许多开发商为了自身的利益，向决策者行贿、拉拢，导致各种“寻租”行

为泛滥。同时，一些政府官员，运用手中的权力，人为地“创租、抽租”，

诱使开发商向他们“进贡”、与他们分享经济利益，这进一步加剧了“寻租”活动的

经常性和普遍性，并且也滋生了政府官员的。

4、经济适用房缺乏完善的退出机制

目前我国的经济适用房制度的相关政策都集中在市场准入方面，对退出机制考

虑较少。目前我国中低收入家庭较多，经济适用房往往供不应求，一些家庭在购买

了经济适用房后家庭收入上涨，不再属于中低收入家庭，那么他们不再是经济适用

房政策的适用对象，按照政策就应该退出经济适用房，将经济适用房让给其他的中

低收入家庭。如何能够兼顾各方的利益和权益是建立经济适用房退出机制的关键。

目前我国没有这方面的规章制度来管理经济适用房的退出问题，即便有些家庭收入

上涨也没有科学的标准来衡量他们的收入是否不属于中低收入家庭，更没有合理的

制度来管理他们的退出问题。

三、我国经济适用房制度的改进对策

（一）建立合理的经济适用房建设运作模式

第一要提高经济适用房的适用性，按照中低收入标准来设计经济适用房，推广

以小户型为主的经济适用房，满足中低收入家庭的住房需要，符合中低收入家庭的

购买能力，改变目前市场上经济适用房规模、面积不合理的现象；第二要丰富经济

适用房供给方式，在大力兴建经济适用房的同时，发展二手房市场和廉租房来解决

中低收入家庭的住房问题以缓解经济适用房紧张的供求关系。二手房尽管性能上无

法与新房相比，但价钱上便宜，面积适中，而且房源多，对于中低收入家庭来说经

济实用。廉租房对于中低收入家庭来说，需要一次支付的金额较少，减轻了他们的

负担，同时也满足了他们的住房需求；第三要完善产权管理制度，

建立共有的产权制度，由国家和购买者共同拥有产权，政府是出资者，而居民作为

购买者和受助者，共同领取房产证，并按照出资比例来行使自身的权利，同时完善

住房产权登记制度，严格管理，控制经济适用房的非法买卖。

（二）严格对销售对象的审核

首先应该明确制定科学的中低收入标准，综合考虑国家平均水平和地区的平均

水平之间的差异。由于房地产具有明显的地区性和唯一性，各地区的地理位置不同，

经济发展不同，人民的生活水平和工资也有差异，因此在制定中低收入标准要结合

当地的实际情况；其次要多方探讨科学的分配方式，目前的经济适用房分配方式还

不是特别科学，购房者主要依靠运气成分，长期运作可能无法使民众满意。建立一

个合理的管理机制，按照申请的顺序或是贫困程度来分配更加合理一些。这样就必

须有完善的登记程序，来保证正确的顺序。

（三）完善相关的制度法规

最基本的措施是准确定位政策。经济适用房是社会保障体系的组成部分，不能

成为完全的市场化领域。国家大力发展经济适用房的核心政策目标应是解决城镇中

低收入群体的基本住房需求，满足人的生存发展权。在现阶段经济发展水平和人们

收入水平已经到达一定高度的时候，经济适用房的政策定位应摈弃原来的扩大内需

拉动经济增长的政策目标，政府主导的经济适用房建设应该理解为是政府对市场失

灵和缺陷的一种弥补和修正。市场经济条件下的部分市场主体由于存在能力差异，

信息不对称和不公平竞争等因素的影响在市场主导的一级分配过程中面临不利地

位，造成收入水平低，贫困和弱势群体的出现，集中的表现是没有能力在商业房地

产市场满足自己的基本住房需求，而政府作为人民利益的代表必须解决这部分群体

的生存困难，在二级分配中向其偏移。所以说经济适用房建设更是一项民生政策、

社会政策，政府应牢牢把握住这项政策的价值取向不偏离。

第二要健全配套法律法规，加强政府监管。完善《物权法》，制定《住宅法》是

完善住房保障体制最根本的要求。从法律的角度来保障经济适用房的建设运作，规

范经济适用房建设中的各种行为，严厉打击各种扰乱经济适用房建设分配的不法行

为。在法律基础上大力增加经济适用房土地供应，缓解供求关系严重倒挂现象，调

控商业房地产市场价格泡沫，严格管理土地出让制度，减少“寻租”行为，杜绝政

府官员和开发商之间的行贿受贿关系。实行最严格的资格审查制度，既要针对地产

开发商，严格招投标制度，充分竞争，保障有资质有实力，管理规范的开发商进入

经济适用房开发市场；也要严格购房者资格审核，制定面向社会公开，内容详细，

身份审核严格的经济适用房购买流程，建立科学的购买者收入界定标准，严厉打击

骗购和高收入者投机行为，保证中低收入群体的利益。再者政府要加强对房价的监

管，并对经济适用房采取政府分配方式，而不是将其推向市场，让开发商定价及销

售。

第三要建立合理的退出机制，通过完善经济适用房的产权制度，对家庭经济状

况明显好转的住户引入合理的退出机制，鼓励其退出经济适用房的补贴范围，可由

政府出资回收住房，将住房再分配，引入新的补贴家庭，形成良性循环。

四、结束语

我国的经济适用房制度是住房保障体制的主要组成部分，自从 1998 年发展以来

取得了一定的成效也产生了许多问题，要解决这些问题，必须从完善相关法律法规

入手，只有政府制定了切实可行的制度并依据制度行事，才能将经济适用房工程开

展下去，成为真正的民心工程。本文主要是对我国经济适用房制度目前存在的问题

进行了整体研究并对这些问题提出了相应的改进对策，但具体的实施措施还需要进

一步研究。

参考文献

[1] 蒋青纯.“经济适用房”弊端与对策研究.合作经济与科技,2008,(2)。

[2] 程平.对经济适用房三种错位的认识与思考.中国房地产金融,2003,(9)。

[3] 张敏.经济适用房存在的问题及相应对策分析.法制与社会,2008,(3)。

[4] 杨洪文.经济适用房建设面临的问题与政策思考.华裔。

篇5

一、存在的问题

检查中发现存在以下主要问题：

（一）不执行政府价格主管部门的审批价格，擅自涨价。大部分房地产开发企业对所开发的经济适用房在价格主管部门制定的综合平均价范围内进行销售，个别房地产公司综合平均价超过审批综合平均价格的最高标准1890元/平方米，超标准销售达到1982元/平方米，超幅近达1.05%。

（二）重复收取权属登记费和房产证工本费。部分房地产开发企业将应由企业承担的工本费转嫁给购房户，按80元/户收取。在收取按揭购房户的权属登记费时，不仅收取了80元/户他项权利登记费，还收取了80元/户他项权利证费。

（三）在收取经济适用房房款外另行收取单元防盗门款。根据相关文件规定，经济适用房房价中含单元防盗门或单元电子防盗门，不得另行计价收费。而部分房产公司在办理入住时，向购房者收取单元电子防盗门款。

（四）扩大范围、自定标准收取制图费。根据相关文件规定，房地产开发企业在办理房屋权属登记时按有关规定进行测绘所发生的费用由开发企业承担，不得向购房者另行收费。个别房产开发公司在办理房产证时向购房户收取制图费20元/证。

（五）自定收费项目收取热表卡费。有的房产公司在建设中安装了分户锁闭阀，在入住时向购房户以热表卡的名义收取了热表卡费、安装费。

（六）扩大范围收取交易手续费。根据相关文件规定，新建商品房的交易手续费由转让方承担。个别房产公司扩大范围向购房户收取1.5元/平方米。

（七）自立项目收取办证手续费。根据商品房买卖合同第十五条的约定，房产开发公司有义务为购房者办理房屋权属证。而个别房产公司扩大范围向购房户收取办证手续费200元/户。

（八）超过规定标准收取合同工本费。

（九）房地产中介机构有不执行或推迟执行相关政策的现象。

二、成因分析

（一）房产开发企业未严格按政策执行综合平均价标准。价格主管部门在制定综合平均价同时，要求企业自行在规定幅度内自行确定楼层差、朝向差，但有的房地产公司在实际销售时流于形式，要求备案的没有备案，或有备案的没有按备案原价执行，在整个楼盘销售过程中没有完整的销售记录。致使个别房屋销售价格楼层差、朝向差超出正常值。

（二）对经济适用房的相关政策学习、掌握不到位。对于代收代缴费用问题，有的企业没有严格执行国家政策及相关文件的规定，而是企业间相互效仿、借鉴。

（三）现行政策规定中个别内容相对滞后。现行经济适用房（安居房）的建设标准是1986年制定的。20年前制定的建设标准与现在的生活水平不符，虽然有相关规定可以协商退款（如厨房和卫生间没有瓷砖及卫生洁具、毛地面、只有进户门而房内没有木门等），但是很多房产公司在这方面作的不到位，损害了消费者的利益。

三、对策建议

（一）充分认识到治理房地产乱收费工作的长期性、重要性、艰巨性和复杂性，要监督国家给予经济适用房的各项优惠政策是否落实到位；同时加大对房地产开发企业的监督检查力度，切实维护消费者合法权益。要从根本上遏制房地产开发企业的乱收费行为，对屡查屡犯、强制收费、变相收费等违法行为要加大整治力度，通过向新闻媒体曝光性质恶劣的房地产价格违法案件，起到警示、震慑作用，促使房地产开发企业自觉规范自身行为。

篇6

“房票”加价转让

拆迁户将经济适用房购房资格卖给他人，获利近9万元。房价上涨，拆迁户意欲反悔。

2007年底，由于城市改造，市民王琴所住的房子被拆迁了，并获得7万余元的拆迁款。

依照政策规定，被拆迁户可以申请购买经适房，王琴当即提出了申请，很快得到批准并拿到购房票。2008年1月上旬，王琴与房地产开发公司签订销售协议，约定买一套77平方米的经适房。王琴是被拆迁的优抚安置对象，按照相关政策，原本26万元的房子，对王琴仅售17.3万元。

2008年1月16日，王琴与一位叫李霞的来到售楼处，匆忙交齐了房款。

原来，王琴因为资金紧张，连日不停筹款，当她听说李霞准备购房，便与其签订了“房票”买卖合同，将房子以26万元卖给李霞。因为国家有关部门规定，经适房购买未满5年的，不得上市交易，所以双方在合同中约定，房屋所有人还是王琴，待5年期满后再办理过户手续。

不久，李霞从王琴手中拿到了房子的钥匙。

半年后，王琴看到周边的房子“呼呼”地上涨，便找到李霞，欲返还房款收回房子，但李霞拒绝。

2009年上半年，李霞全家搬进了新房。

一审判决合同无效

一审法院判决，双方签订的房屋买卖合同无效，各自应把房屋和房款退还给对方。

2009年底，王琴一纸诉状将李霞诉至区法院，请求判决被告李霞返还房产。

庭审中，原告王琴表示，当初将房屋卖给李霞的原因是父亲突患重病，其只好将房子卖掉筹钱为父亲治病。被告李霞说，当初王琴无力缴纳购房款，但又不愿意放弃购买经适房的机会，于是才找到了她卖了“房票”，并从中赚了9万元差价。

2007年建设部等国家七部委的《经济适用住房管理办法》第30条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”王琴认为，依照上述规定，自己卖房， 违反了国家的强制性规定。既然国家规定未过5年时限的经适房不能买卖，那么她与李霞之间签订的房屋买卖合同应属无效。被告李霞应将房子返还。

李霞辩解认为：我向王琴买房的时候本打算买商品房，恰巧遇到有资格购买经济适用房的王琴表示其无力购买，愿将房屋转让。由于自己购买原告王琴的房屋，错过了购买其他房子的机会。时下，房价大幅上涨，如法院判决我将房屋返还原告王琴，我想要目前在同样地段购买同等面积的房屋，至少要多花两三倍的钱，其中损失该由谁承担？

被告李霞表示，未过5年期限的经适房买卖，属于标的物有瑕疵的买卖行为，应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一种违约责任，并非无效合同责任。在当前房地产价格不断升高的情况下，房屋出卖人如果因自己的买卖行为违反了法律的强制性规定为由，主张买卖合同无效，试图通过诉讼要回正在不断升值的房屋，以极小的法律代价取得极大的不法利益，这对买房人极不公平。如果出卖人的这种“阴谋”能够得逞，不仅严重损害买受人的利益，也是对诚信原则的极大挑衅。

区法院审理后认为，建设部等国家七部委的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房的当事人在5年内不得上市交易，这就意味着，购买经济适用住房的人在5年之内对该住房并没有完全的产权，属和国家共有的房屋，即经济适用住房的购房人在购得房屋5年内只是该房屋的共有人之一，作为共有人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有房屋，显然违反了《经济适用住房管理办法》的强制性规定。

我国《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。王琴在出售房屋时尚未取得权属证书，且至今未能领取，同样违反法律强制性规定。法院认定，双方签订的房屋买卖合同无效，双方各自把房屋和房款退还给对方，房屋装修费用11.9万元，酌定王琴赔偿李霞装修款的80%。判决生效起十日内李霞将房子退还给李霞，王琴将26万元房款和9.5万元装修赔偿款归还给李霞。

终审认定买卖不“违法”

二审法院认为，双方签订的房屋买卖协议，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。

市中级法院审理认为，根据相关政策，虽然王琴至今还没有领取房屋的权属证书，但这并不影响房屋转让的合同效力，撤销区法院的一审判决，改判李霞与王琴当初签订的房屋买卖合同有效，王琴在5年期限到期后，配合李霞办理过户手续。

“判例”会不会引来“跟风”

业内人士忧虑：“假如这个判决形成判例，那以后经适房私下买卖的会很多。”

篇7

1、本合同为经济适用房买卖签约使用文本。签约前，买受人应当仔细阅读本合同内容，与出卖人充分协商，达成一致意见。

2、本合同所称经济适用房是指按《武汉市经济适用住房管理办

法》，由市人民政府提供政策优惠，限定建设标准和销售价格，面向本市中低收入、住房困难并取得《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》的家庭出售的具有保障性质的政策性商品住房，一户限购一套。

本合同文本同时适用于经济适用住房项目内非住宅的买卖。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、对合同文本【 】中选择的内容、空格部位的填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择的内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打×，以示删除。

5、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应由出卖人提供的有关证书、证明文件。

6、本合同条款由武汉市房产管理局、武汉市工商行政管理局负责解释。

武汉市经济适用房买卖合同

合同双方当事人：

出卖人：

注册地址： 邮 编：

营业执照注册号： 资质证书号：

法定代表人： 联系电话：

委托人： 地 址：

邮 编： 联系电话：

委托机构：

注册地址： 邮 编：

营业执照注册号： 资质证书号：

法定代表人： 联系电话：

买受人： 籍贯： 性 别：

住 址： 邮 编：

身份证号码： 联系电话：

配偶： 性别： 身份证号码：

委托人： 性别： 电话号码：

身份证号码： 地址：

《武汉市城镇民居民购买经济适用住房资格证明》编号：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议：

第一条　项目建设依据

出卖人以划拨方式取得位于 、编号为

的地块的土地使用权，面积 平方米，

规划用途为 ，【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 ，《国有土地使用证》编号： 。

出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称：

，批准文件号： ;《建设用地规划许可证》编号： ;《建设工程规划许可证》编号： ;《建筑工程施工许可证》编号： 。

第二条 经济适用房销售依据

该经济适用房项目经核查批准，准予上市销售。《武汉市经济适用住房(预)售许可证》编号为：武经房【 】 号。

第三条 买受人所购经济适用房的基本情况

1、 买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地。所购买的住

房为【现房】【预售房】，买受人所购住房为本合同第一条规定项目中的第 　栋【座】 　单元 　层 号房，户型为 房 厅 厨

卫，封闭式阳台 个，非封闭阳台 个(见附件一)。

该住房层高为 米，属 结构。

该住房合同约定建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，共用部位分摊建筑面积 平方米(有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二)。

2、买受人购买的房屋为非住宅，土地性质为划拨用地。所购买的房屋为【现房】【预售房】。买受人所购房屋为本合同第一条规定项目中的第 　栋【座】 　单元 　层 号房(见附件一)。

该房屋层高为 米，属 结构。

该房屋合同约定建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，共用部位分摊建筑面积 平方米(有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二)。

3、如无特别约定，该房屋在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、环境等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。

第四条计价依据、方式与价款

1、该房屋属于政府定价的经济适用住房。

政府定价标准文号为：武价函【 】 号，核定销售基准价格为建筑面积每平方米 元。

出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房屋价格，买受人所购房屋建筑面积 平方米，基准价格为建筑面积每平方米 元，核准的楼层调节率为 %，实际销售价格为建筑面积每平方米 元×(1±%)= 元，合计总金额为： 百 拾 万 千

百 拾 元整。

2、该房屋属非政府定价的经济适用住房项目内行政划拨土地上建设的非住宅用房。

出卖人与买受人约定按建筑面积计算房屋价格，买受人所购房屋建筑面积 平方米，双方约定价格为建筑面积每平方米

元，合计总金额为 百 拾 万 千 百 拾 元整。

第五条出买人不得向买受人收取该房价款外的费用。经批准未计入销售价格的代收、代缴费用，经买卖双方协商达成一致意见，同意由出卖人代收代缴时，出卖人必须出示委托收费部门出具的合法委托及收费标准，且不得加价代收。

第六条 面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第 种方式进行处理：

1、双方同意按以下原则进行处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房;

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差=　 ×100﹪

因规划设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当在规划设计变更批准之日起15日内签署补充协议。

2、 双方自行约定：

(1) ;

(2)

第七条　付款方式及期限

买受人按下列第　种方式按期付款：

1、一次性付款：

2、分期付款：。

3、其他方式： 。

第八条 交付期限及条件

出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的经济适用房交付买受人使用。

1、该房屋工程检验合格，已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。

2、该房屋已取得经济适用住房交付使用批准文件。

3、出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：

(1)供水 。

(2)供电 。

(3)供气 。

(4)排水 。

(5)绿化 。

(6)有线电视、宽带 。

(7)小高层、高层电梯 。

因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要延期交付使用的，出卖人应当在原因发生之日起15日内书面告之买受人。出卖人可据实予以延期。

该房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关规定的证明文件，

并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：

1、。

2、。

第九条 规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购房屋使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。

1、买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。

2、买受人退房时，出卖人须在买受人提出退房要求之日起

天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。

3、买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

第十条　违约责任

(一)出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

(二)买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期在 日之内，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已付款退还给买受人，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，

经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 (该比率应不小于本款第(1)项中的比率)的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、。

(三)出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况处，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第 种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期不超过 日之内，自本合同第九规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起 日内退

还全部已付款并按中国人民银行规定的即时贷款利率支付利息及按买受人累计已付款的 %向买受人支付违约金，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 (该比率应不小于本款第(1)项中的比率)的违约金。

2、。

(四)出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第 种方式处理。

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。

2、。

(五)关于产权登记的约定

出卖人应当在该房屋交付使用之日起 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的相关证件资料交付给买受人自行办理权属登记或接受买受人委托代为办理权属登记。

如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第 项处理：

1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 %赔偿买受人损失。

2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的 %向买受人支付违约金。

3、。

第十一条 保修责任

买受人购买的该房屋的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自经济适用住房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人与出卖人应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在该房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

第十二条 买受人的房屋仅作 使用。买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该房屋有关联的公共部分和设施，并按占地和共用部位分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该房屋有关联的共用部位和设施的使用性质。

第十三条 买卖双方就下列事项约定：

1、该房屋所在项目以下部位和设施等全体业主享有所有权：

(1)物业管理用房;

(2) 。

2、买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与 物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。

3、 。

第十四条 已购经济适用住房上市的规定

根据《武汉市经济适用住房管理办法》(武政【xx】30号)有关规定，买受人购买的经济适用住房，须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满五年后，才能按市场价上市出售。出售时，买受人须在市、区房产交易窗口按照该房屋届时市场评估价与购买时该房屋总价差额的一定比例交纳收益。具体比例按市房产管理局、市物价局届时公布的标准执行。凭缴款证明、办理房屋权属转移登记和土地使用权变更登记手续，土地性质变更为“出让土地”。

第十五条 合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下列第 种方式解决：

1、提交武汉仲裁委员会仲裁;

2、依法向人民法院起诉。

第十六条 本合同未尽事项，由双方另签订补充协议(附件四)。

第十七条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十八条 本合同连同附件共 页，一式 份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人 份，买受人 份，

份。

第十九条 本经济适用房买卖合同签订后，由出卖人在合同生效之日起 日内连同《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》原件一并向区房产管理部门申请登记备案。

第二十条 本合同自双方签订之日起生效。

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

【法定代表人】

【委托人】： 【委托人】：

(签章) (签章)

年 月 日签于：

附件一：该经济适用住房所在楼层房屋平面图

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

附件二：共用部位分摊建筑面积构成说明

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

附件三：装饰、设备标准

1、外墙：。

2、内墙：。

3、天棚：。

4、地面：。

5、门窗：。

6、厨房：。

7、卫生间：。

8、阳台：。

9、电梯：。

10、其他：。

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

篇8

唐朝卖房“先问亲邻”

唐朝出台了一种持续了一千多年的限购政策：“天下诸郡……有田宅产业……先已亲邻买卖。”（《唐会要》卷85）即全国不管哪个城市，一切地皮和房产，想出售，先问亲戚和邻居。

此后，五代十国规定，卖房的时候，先问四邻和族人是否想买，如果他们不愿，或者出的价太低，你才能卖给其他人。宋朝规定得比五代十国时还要细致，明确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻。

假如你不问亲邻，亲邻发现你的房子住了新人，可在一年（南宋改为三年）内向官府告状，要求以原价赎回，重新出售，并以房亲为第一售房对象，四邻为第二售房对象。除非亲邻们逃荒逃到了外地，你急等用钱，又无法询问，你不得不卖房，同时有见证人签字画押，有买卖合同，有缴税证明，有公章，政府才不予追究。

这种规定是为了保护当时的宗族制度。中国古代的社会基础是宗族制度，一切的不动产在法律和道德两个层面都是个人与族人所共有的，尤其是房屋这种由祖上遗留的房产，如果未经叔伯兄弟同意就出售，很可能伤害其情感与利益。为了维护这种基础制度的稳定，减少宗族内部的纠纷，朝廷规定在卖房前一定要先征求亲属的同意。另外，也为了便于亲邻检举，进而便于政府控制每一户居民。简言之，政府人为设置亲邻障碍，必定减少住房交易，必定增加居民迁徙的难度，这样把百姓都固定到土地上，统计人口也好，征收赋税也好，勘破案件也好，都变得很容易。

宋朝禁止京官在京二套房

宋真宗大中祥符七年诏令：“现任京朝官除所居外，无得于京师购置产业。”当时之所以会出台这样的诏令，一是为了限制兼并，二是为了平衡住房市场上的供需矛盾，让老百姓有房可买。

现在政府出让国有土地给开发商，用的方式是招、拍、挂，即招标、拍卖、挂牌。宋朝朝廷同样是这样卖地的，不过当时不叫招标和拍卖，而是叫作“实封投状”：朝廷公布地块和底价，有意向的买家把自己能出的价钱写在纸上，装到 信封里，投进朝廷指定的标箱，报价期满，朝廷开箱，公开念出各人的报价，出价最高者可以买到地皮。

明清禁止官员在工作地买房

明清两代，不许官员买房的政策进一步扩大化，朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。明朝的规定是这样的：“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”（《明代律例汇编万历问刑条例任所置买田宅》）敢在工作所在地买房，让朝廷得知，打五十大板，开除公职，最后还要没收你买的房子。

清朝的规定则在照搬明朝法律的基础上又加了一条：“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入官，地方官失察，照例议处。”（《乾隆实录》卷8）就是说，不光限制官员购房，还限制旗人购房，凡旗人去外地工作，胆敢在工作地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖，拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房，当地官员也有责任向朝廷举报，如不举报，一旦查出，跟着买房人一起受处分。

明清政府何以要这样规定？目的是严防官员腐败，维护自身统治。毕竟官员收贿方式花样繁多，又唯独无偿或者低价受赠不动产最难查清，于是干脆就不让他们在工作地拥有房产。那些在任职地买了房的，会被默认为贪污，受到严惩。

明太祖逼官员给穷人盖房

《明太祖实录》记载：洪武七年农历八月，朱元璋给南京的官员下了一道圣旨，在龙江找了一块闲置土地，盖了260间瓦房，供没有住房的南京人居住。南京的官员很快执行了。一个月后，朱元璋又给上海（当时叫华亭县）的官员下旨，让他们对宋朝留下来的居养院进行翻修，修好后让没有住房的上海人居住。上海的地方官也很快执行了。

试点成功，朱元璋认为可以在全国复制“南京模式”了。当年年底给中央的官员下旨：“全国范围内，没饭吃的，国家给饭食；没衣服穿的，国家给衣服；没房子住的，国家给房子。”明太祖之后，各大城市的房价还是扶摇直上，朱元璋“居者有其屋”的梦想彻底破灭了。

明清设“找房款”制度防炒房

明清时期没有人囤房，其原因就是“找房款”制度。简单来说就是刚开始我卖房时卖了你1万块，过了些日子，我发现房价已经涨到了5万块了，那么我拥有一次让你“找补”给我房款的机会，即卖方向买方追讨一部分货款，以补足商品的价值。

康熙六十年（1721年），江苏武进人刘文龙将自己的一亩八分地以7两银子的价格卖了出去，时隔8年，刘文龙以“原价轻浅”为由，委托中介向买家“找”了1两银子。自明清到民国，找房款现象屡见不鲜。

清朝政府明文规定，允许卖方“凭中公估找贴一次”。即使买卖双方已经钱货两讫，房子也过户到买主名下了，如果后来房价涨了，卖方仍有权利让买方再掏一次钱。而且在历朝历代，朝廷往往都会限制一个人拥有园宅地的面积。如果购买超过指标，那么每超一亩就得挨十大板。

清朝为旗人建“经济适用房”

明朝以后，因为城市的发展，城市居民的住房渐渐成了执政者不得不关心的问题。于是，在清朝，经济适用房出现了。但清朝的经济适用房和现代的恰恰相反，清朝的经济适用房是专门为特权阶层建造的。

清朝初年，大批旗人来北京定居，清政府将汉人统统搬到外城去住，把内城腾出来给旗人。内城房子盖好后，清政府按品级给旗人分配，一品官20间，二品官15间，三品官12间，四品官10间，五品官7间，六品七品官4间，八品官3间，九品官和没有品级的普通旗人一人两间。

到乾隆年间，旗人越来越多，内城房子不够用了，而且一些旗人吃喝赌，领的钱粮不够用，把政府分给他们的房子偷偷卖了出去。乾隆一方面继续给旗人盖房，另一方面开始搞房改：第一，国家不再给旗人免费分房（有特殊贡献以及跟皇室有特殊关系的旗人除外），哪个旗人嫌房子不够住，可以向政府申请购买；第二，原来分到的房子可以卖，前提是你得把它从国家手里买下来，从公房变成私房，从只有使用权变成拥有所有权。

篇9

关键字：住房保障、价格、政策、经济适用房

住房是人类赖以生存发展最基本的物质资料，但由于其价格的昂贵，使得许多尤其是低收入者自身无法解决这个问题而成为住房困难户。为保障这一弱势群体的住房权利，维护社会公平和稳定，各地政府纷纷出台了被认同为"以经济适用房、廉租房为主要形式"的城市住房保障制度。然而，这一旨在维护社会公平的住房政策目前却在"公平"方面出现了诸多问题，不断成为社会争议的焦点，争论凸显了现行住房保障政策的缺陷，社会保障性不足，这一系列问题不是孤立和偶然的，其背景和影响因素比较复杂，是在特定发展阶段多种因素综合作用的结果。

一 我国住房保障制度存在的问题

（一）住房保障制度建设不够完善目前虽然建立了严格的廉租房住房保障制度、经济适用房制度和住房公积金制度，但仍有相应的问题存在：

1、建设荒山遭遇"软阻力"

让地方政府拿出相当数量的建设用地和资金以支持保障性住房的开发建设，意味着政府要突破以往的"以地生财"模式，牺牲部分土地收益，向保障性住房输血，对此，出现了保障性住房比例不足的现实。

2、政策缺位

近年来，随着房价的普遍上升，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也大幅提高，由于在经济适用房的再转让的政策缺位，使得经济适用房成为投性购房，炒房的工具。

（二）具体实施环节中存在的问题

1对象界定不明，定位过宽

具有保障性的商品住房，其对象是中低收入家庭，而收益者是除"高收入者"以外的其他家庭，还是"中等+中等偏下"的收入家庭，各级政府无统一、明确的界定，我国城市中等收入家庭占多数，中低层收入无论作何解释，定位都过宽，并且，在对中低收入家庭的资格审核中，往往流于形式，从一些大城市出现的"富人套购""投资"等问题看，实际难以操、难以监督，这不仅影响了社会公信力，也侵蚀了社会心态。

2偏离"经济适用"本意

按规定，经济适用房在中套80平米，小套在60平米左右。但在现实中，130平方米以上的比比皆是，虽有高额补贴，但房价的绝对水平仍令中低收入者难以接受，其结果反而进一步拉大了贫富差距。

3供需矛盾尖锐化

现行住房政策的根本性缺陷是实施中模糊了经济适用房产品性质后的"保障性缺失"，其本指以微利出售给广大中低收入家庭的商品房，是国家为解决中低收入，是有保障性的，其意是通过扶贫促进社会公平，结果却由于定位不清、设计漏洞和实施中监管不力而加剧了社会资源的分配不公。

4监管不力，审核不力，分配不公经济适用房

最为世人诟病的问题还在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效的监管。特别是在销售过程中，无法识别真正的政策对象，无法保证开发商按规定审核对象，也难保资源分配方式、手段的合理性。尽管政策规定必须对购买对象进行资格审核，采用多种分配方式，但由于政府在资格审核制度上未能正视我国个人收入不透明、社会信用制度缺失、权力监督不力和收入审查难以规范的现实，难以保证审核的有效性，分配的公平性。

（三）政府在管理 过程中的职能缺失

政府对保障性住房的建设缺乏应有的态度和决心。一些官员认为，拿出一定的土地建设经济适用房，意味着地方政府不能再通过经营土地获取巨额土地收益，还有的地方官认为建立住房保障制度，解决广大中低收入者人群的住房问题，对于提升自己的下线显然有点"慢"，不如单纯追求GDP的增长速度那么突出，不能给自己"成绩单"上加分。在这样的思路领导下，我国住房保障制度的公共财政支出严重。一方面，政府部门土地出让中获得大量收益，另一方面，却不愿意为建立中低收入家庭住房的体系出钱。

二 对我国保障性住房制度的分析

（一）我国居民住房现状

现阶段偌大部分家庭收入住房保障之列，对于绝大多数地区政府的财政来说，几乎是很难承受的，但是，若以租金支付水平作为衡量住房支付能力的标准，住房保障政策惠及的居民家庭仅限于低收入居民家庭，政府财政负担将会大大减轻。

（二）社会住房保障目标的界定

其目标实现的程度和水平，与政府在其中充当的角色有关，住房保障究竟应该实现怎样的目标，是稳定房价、居者有其屋还是住有所居，这是政府建立住房保障制度之初就应首先考虑清楚的问题，住房保障与稳定房价之间并没有必然联系，稳定房价也不能依赖住房保障，因而稳定房价不应该成为住房保障的目标。

（三）政府资助下租赁为主体的城镇保障性供给模式

"直接供给"模式的实施过程中存在自身难以解决的问题，如政府建管难题，寻租腐败和保障房分类难题以及由此造成的"夹心层"问题等。而实施"租金补贴"模式，尤其是"统一租金"模式，可有效地避免上述难题，对被补贴的家庭来说，租金补贴模式使其具有选择性。

三 我国住房保障对策方案及建议

我国保障性住房制度自建立发展至今，已然取得不少成绩，但由于我国经济和社会发展处于发展阶段，很多方面尚在改革期间，在制度方面还非常不完善，为了应对目前保障性住房建设的需要，健全和完善我国保障性住房制度的建立，提出以下建议：

（一）完善住房保障体系的法律法规

建立健全法律体系，对住房保障政策的制定实施提供法律保障。任何企图通过弄虚作假、虚报信息、权钱交易等非法手续，骗购保障性住房、牟取利益的行为都须受到法律、法规的处罚和追究。引入银行诚信体系，对于在申请保障性住住房中弄虚作假者，在申请贷款、就业方面进行限制，斩断伸向保障性住房的"黑手"，让老百姓住上放心房。

（二）注重保障性住房选址的合理性

保障性住房的空间选址不仅会影响低收入人群的生活质量、福利水平和发展机会，也会影响整个城市的社会空间演变，需要有良好的制度安排、有效的政策工具和成熟的住房市场来实现其空间布局的优化选址。提高规划设计水平，合理布局，科学选址，把保障性住房安排在交通相对便利，基础设施相对完善，而且经济发展有一定基础的地方。在具体实施当中，也要因地分析各种情况，具体问题具体分析，这样才能更好的解决低收入人群出行、就业问题。

（三）进一步加强和改善住房的宏观调控

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事实上，早在2005年“两会”期间，全国政协委员、西安市原政协主席傅继德就提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案。他认为，经济适用房是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，但是很多难以控制的违规现象违背了这个政策的初衷。

中国需要经适房

经济适用住房是指已经列入国家计划，由地方政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济适用房政策在许多国家和地区都有实施，在中国香港叫“居屋”，中国澳门叫“公屋”，中国台湾叫“国民住宅”，新加坡叫“组屋”。

1998年7月3日公布实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》别强调：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

也就是说，从政策意图上看，建设经适房与建设廉租房一样，是我国政府在房改时就已经定下的基本方针。这也是参考了国外发达国家的经验，认识到同时兼具消费品和投资品双重属性的房地产，由于价格昂贵。并非所有国民都能负担得起。但居住权又是一个人最基本的人权之一，政府有责任保障全体国民最基本的居住权不受侵害。因此，针对收入较低的那部分国民，政府就应该根据其实际经济条件，建造他们能够负担得起的低价房屋，以保障其基本的居住需求。

不过，如果完全剥离房屋的投资属性，只建设廉租房，则只能满足最底层民众对“居者有屋住”的需求，却还不能满足那些有一定资产，希望实现“居者有其屋”，但却又无力全额承担商品房价格的中低收入家庭的需求。事实上在今天中国许多大城市中，这一“夹心层”群体的数量远远超过需要廉租房或者完全有能力购买商品房的人数，他们亟需来自政府的帮助，以帮助他们在房价高企的大城市中实现最基本的安家理想。

没人愿牺牲　经适房变味

尽管中国需要经济适用房，但在实际操作过程中却出现了种种问题。某种程度上说，经适房问题的根源正如茅于轼所言：不可能没有人牺牲而有人卖便宜房。

因为市场经济环境下，任何企业本质上都是追逐利润最大化的，但政府却强行要求开发商以微利价(一般利润不超过3％)向中低收入家庭出售经适房。就好比一套成本50万元的房子，开发商按照市场价可以卖到65万元一套，高出的15万元就是开发商创造的财富(利润)。而经适房却是将成本50万元的房子以52万元的价钱卖出去，请问哪个开发商愿意自我牺牲，放着15万元的利润不要，只赚2万元呢?如果开发商都是活雷锋，全心全意帮政府一起解决社会问题，那还要市场经济干什么?

经适房是政策性住房，是公平而非效率的产物，因此为获取公平而损失的效率应该是政府买单，而非开发商。也就是政府必须要放弃一部分甚至全部的税收和土地出让金，来切实降低开发商的建造成本，让原先成本50万元一套的房子，在减少了土地成本后变成35万元，然后你让开发商卖52万元，他就乐意了。

但问题是，现在许多地方政府不愿意做出这样的自我牺牲。他们尊崇“增长就是硬道理”的非科学发展观，不少书记、市长急着想通过抬高房价来提高GDP和为城市的形象工程增加“资本”。“又要马儿跑，又要马儿不吃草”的结果自然是出现种种被人为扭曲的怪象――如果逼着开发商做出牺牲，就没有开发商愿意承接经适房，经适房自然难以切实推进，这也是部分城市长期以来经适房建设雷声大雨点小的根本原因。如果不逼开发商做出牺牲，自己也不愿作出牺牲，要不就是政策执行不力，经适房建设缓慢，要不就是地方政府利用经适房与商品房的天然价格落差，进行权力寻租，武汉和郑州的案例皆如此，结果导致官(地方政府相关官员)、商(开发商)、友(地方政府的关系户)三者都能从中获得好处，反倒是真正需要经适房的中低收入人群的合法权益受到了损害。

监管制度需跟上

由此可见，如果想要继续保留经适房政策，把经适房扭转回良性运转的轨道上，首先，也是最重要的，就是各级地方政府必须痛下决心完全彻底放弃为了拉动本地区GDP增量，在出让经适房建设用地过程中采取的欺上瞒下暗渡陈仓的“挂羊头卖狗肉”的做法。

其次，我们还必须有一整套监管制度的约束。我们不妨学学中国香港、新加坡等地的经验。事实上，我国目前所采用的经适房制度，已参考了这些地方的经验，然而我们却没有完完整整地学到其制度的精华。

以新加坡的制度为例，新加坡的“组屋”除了对申请者的收入和住房面积有明确要求外，还有严格的审查和处罚措施。

比如新加坡政府规定，任何人在买卖“组屋”时必须提供准确、翔实的资料。如果一旦发现弄虚作假，当事人将面临5000新元的罚款或6个月的监禁，或者同时面临两项处罚。但反观此次武汉六连号事件，虽然相关责任人已被抓获，但6名虚假申报者却只是被禁止再次申请经适房，而并没有受到法律相应的处罚。因此其违法成本过低。

比如新加坡有专门机构负责“组屋”的建、管、售。新加坡的“组屋”施工采用招投标制，由专门的承包商建造。新加坡1960年成立了建屋发展局(HDB)，统一规划公共住宅事项，它是国家发展局下面的一个法定机构，既是政府机构，又是房地产经营企业。新加坡建屋发展局有关人士表示，该局成立之初目标就是为低收入者提供廉价房屋。这也与我国目前经适房建设由地方政府拍板。并最终由社会开发商承建的操作方式有很大不同。由于经适房与周边商品房天然的价差，因此我国的操作模式模糊了市场和政策、效率和公平之间的界限，在缺乏有效监管的情况下，极容易引发权力寻租。

比如新加坡的“组屋”没有“完全产权”概念，而是利用一系列的约束条件对“组屋”的取得、交易等行为加以限制。该国规定，“组屋”屋主买房5年内不得出售。从产权意义上说，“组屋”住满5年就是完全产权。当居住不满5年想卖掉“组屋”时，政府规定屋主只能将“组屋”回卖给政府，政府照原价收回，已住的那几年不收租金。就出租而言，政府规定购房两年半之内不得出租房屋，而且，即使两年半后出租房屋，屋主也必须与房客合住。我国虽然也有类似规定，但从重庆的案例中就可以发现，这些规定并没有发挥其应有的作用。因此无论从细致立法还是从严格执法的角度看，我国在经适房监管的问题上还存在诸多漏洞。

改革无法一蹴而就

当然，我国国情和新加坡有很大不同，我们不可能照搬新加坡的经验。新加坡是个国土面积仅680多平方公里、人口400多万的城市型国家，人员性质和收入状况很容易搞清，人们法制意识普遍较强，而且为防止一些人买保障房作投资用，住房保障政策还附加有一些严格的约束条款，因此很少发生保障房违规出售现象。