建筑公司市场分析范文

导语：如何才能写好一篇建筑公司市场分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

被告：甘肃省嘉峪关市税务局。法定代表人：潘通仁，局长。

1987年6月5日，陕西省长安县细柳建筑工程公司驻嘉峪关分公司（以下简称分公司）与嘉峪关市长城维修办公室（以下简称长城办）签订了承包城楼仿建工程合同。总造价为528322.37元。同月8日，分公司沿用以往长城办包工的办法，使用自购收据，从长城办领取了19万元备料款，遂即开始施工。不久，长城办负责人通知分公司，已与嘉峪关乡财税所稽征员肖学写谈妥，待工程峻工后，一次性缴清税款。分公司接到长城办的这个通知后，自1987年7月16日起至1988年1月16日，使用自购收据，共领取工程进度款6笔，总计213640元。长城办对此均以暂付款列帐支出。1987年12月16日，嘉峪关市税务局（以下简称市税务局）发出通告，要求全市各单位和个体户，从1988年1月1日起，一律使用套印“甘肃省嘉峪关市税务局发票监制章”的新发票。1988年3月25日，分公司经理姚华民根据市税务局通告的要求，到嘉峪关乡财税所购买统一发货票时，因经办人肖学军不在，由代办人张某借给。同月29日，分公司归还剩余发票时，在张某家适遇肖学军。肖为分公司办理了税务注册登记，并卖给统一发货票一本。同年6月下旬，市税务局检查了长城办帐目。7月7日，该局局务会议决定分公司补缴欠税款，分公司即于次日到乡财税所缴清了所欠税款29153.65元。同年10月20日至23日，市税务局派检查组又检查了分公司的帐目。经查，分公司已领工程进度款数与长城办暂付款数相符；同时也发现分公司使用白条记帐，总计付款5294.91元。1988年11月12日，市税务局对分公司作出“税务违章处理决定”：一、分公司未按规定申报办理税务注册登记，依据《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》第三十六条之规定，处以罚款2000元；二、分公司使用自购收据领取工程进度款，依据《全国发票管理暂行办法》第十七条第一款之规定，处以罚款2000元；三、使用白条记帐付款，视为购自临时经营者，依据《甘肃省发票管理实施办法》第十二条第二款之规定，以8％的税率计算，由分公司补缴临时经营营业税423.59元，附征城市维护建设税29.65元，教育费附加4.23元；四、截止1988年1月16日，分公司领取的工程进度款213640元，因长期隐瞒未向税务机关申报，属于偷税，依据《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》第三十七条第三款之规定，以所偷税款6409.20元的三倍处以罚款19227.60元；对附征的城市维护建设税、教育税附加从宽处理，免于罚款；对偷税的直接责任人姚华民处以罚款800元。分公司及分公司经理姚华民接到上述处理决定后，立即从其住所地发电报给市税务局，对处理决定中的一、二、四项表示不服，在缴清税款、罚款后，于1988年12月4日将复议申请书邮寄市税务局。市税务局于12月15日将复议申请书转寄甘肃省税务局（以下简称省税务局）。省税务局立案进行复议，曾函告分公司“耐心等待”结果。此后，分公司多次催促，直到1990年11月2日，省税务局才正式答复分公司：“有关案件的具体事宜，请与嘉峪关市税务局联系”。而市税务局则表示：“无法函告”。分公司无奈，遂依据《中华人民共和国行政诉讼法》之规定，于1990年11月10日向嘉峪关市人民法院提起诉讼。原告分公司诉称：1987年6月同长城办签订了嘉峪关城楼复原工程建筑合同，随即施工。关于纳税问题，当时长城办负责人高凤山、吕志标等人和嘉峪关乡税务所稽证员肖学军等人议定：“施工队按合同领取材料费、生活费、进度款时，先开收据，竣工决算时开一张总的税务发票，一次交清税款。”同年8月，肖学军还特意到工地，再次告诉，待竣工后一次纳税。因而公司及其他施工单位在施工后十个月内都没向税务机关办理税务注册登记、纳税申报、购买税款发票和缴纳税款。与此同时，嘉峪关市、乡两级税务机关也从来没有找公司核定过纳税期限和税额，也没有催要过税款。1988年6月7日，长城办通知所属施工单位“今后每领一次款缴一次税”，我公司负责人姚华民即于次日一次补缴了以前所有的未缴税款，还超缴了部分税款。所以，在纳税问题上不存在有意隐瞒不纳或弄虚作假的偷税问题。因此，要求法院撤销被告市税务局“税务违章处理决定”中的第一项、第二项和第四项。被告市税务局答辩称：分公司从1987年6月至1988年3月29日，长达10个月未申请办理税务注册登记、使用非法发票、用白条记帐、未按规定履行纳税申报、隐瞒收入等税务违章问题，事实清楚，证据确实，定性无误，处理程序合法，处理决定正确，适用法规适当，且其诉讼已超过时效，市人民法院应予驳回，不予受理。

「审判嘉峪关市人民法院审理认为：“原告分公司未按规定依法向嘉峪关乡税务所申报办理税务注册登记，使用自购的收据，违反了《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》第七条以及有关规章的规定，被告对原告税务违章处理决定中第一项、第二项认定的事实清楚，证据充分，适用法规基本正确。原告在纳税方式改变之前，未依法纳税，显系违法。但原告未依法纳税，是由于嘉峪关乡税务所工作人员与长城办负责人所达成的待工程竣工后一次性纳税协议所致，究其责任，不在原告，且原告主观上无偷税的故意，客观上无欺骗、隐瞒逃避纳税的行为，故被告市税务局在处理决定中第四项认定原告偷税，证据不足，适用法规错误，处罚不当。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一项和第二项第（一）目、第（二）目之规定，于1990年12月27日作出判决，维持市税务局所作的”税务违章处理决定“第一项、第二项，撤销第四项。同时判决市税务局于判决发生法律效力后一个月内，将以偷税所罚之款退还分公司和姚华民。嘉峪关市税务局不服一审判决，以”分公司长达10个月之久未申请税务登记，使用自购收据多次领取工程进度款，目的在于逃避监督，其行为属故意，以偷税论处符合税法规定“为理由，向甘肃省高级人民法院提出上诉。分公司辩称，未及时纳税，是因长城办与嘉峪关乡财税所有峻工后一次性缴纳的口头协议所致，以偷税定性，不能成立。甘肃省高级人民法院受理此案后，依法组成了合议庭，经公开审理认为：分公司在承包嘉峪关城楼仿建工程后的一段时间内，未向当地税务机关申请办理税务注册登记，又使用自购收据领取工程进度款，其行为均违反了税收法规，原判维持市税务局”税务违章处理决定“第一项、第二项是正确的。分公司从长城办领取的工程进度款，应视为其营业收入，未按规定申报纳税，确属违法。但长城办确曾向各施工单位通知过其与嘉峪关乡财税所商议了一次性纳税问题，且施工合同中明确规定承包方必须服从发包方的领导，故长城办对此是有责任的；同时，分公司在市税务局追查前已办理了税务注册登记，开始使用统一发货票，及时缴清了税款，并无弄虚作假、欺骗隐瞒等行为，故以偷税论处欠妥。原判撤销市税务局”税务违章处理决定“第四项亦无不当。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条之规定，于1991年4月19日作出判决：驳回上诉，维持原判。

「评析

篇2

关键词：建筑经济管理 管理信息系统 系统应用

在科学技术日新月异的今天，信息知识对于生产力、竞争力和经济成就来说起着关键作用。在这一发展趋势下，建筑经济管理的重要工作就落在了信息技术的利用上。而建筑经济管理信息系统的完善则是信息技术应用得有力保障。

一、建筑经济管理信息系统

管理信息系统在国外专指以电子计算机网络为基础的自动化数据处理系统。而一般来说，管理信息系统的作用是为管理生产提供有用的信息以方便发挥管理职能。因此可以看出，建筑经济管理信息系统是以电子计算机网络为基础的，为建筑经济管理提供信息的系统。管理信息系统在具体的工作形式上表现为通过相关管理信息的输入，来得到管理人员需要的有用信息，这样一个系统得应用能帮助管理人员进行管理和决策。因此在信息管理系统的应用过程中，相关的管理工作人员并不需要和涉及相关工作的具体事物有任何接触，而只要掌握信息数据。

建筑经济管理信息系统的组成元素一般包括信息源、接收输入系统、信息处理系统——信息加工存贮和输出系统、信息控制系统等方面。

二、建筑经济管理信息系统的作用表现

1.信息准备和信息提供的统一：一般情况下，信息的准备和提供之间会存在一定的误差，而通过建筑经济管理信息系统来分析准确数据则能排除矛盾数据。

2.数据分析起到的预测效果：不断变化的市场供求关系往往对企业产能造成一定程度的影响，而这一预测分析通过数据化的体现更为科学，也更为准确，对于企业单位对自身生产和发展做出正确的决策十分关键。

3.管理决策的数据化提供：除了对未来的预测之外，在企业进行当中的决策和管理来说，更为详实的数据化分析和不断调整的战略部署也十分重要，而建筑经济管理信息系统最喜爱这方面准确快速的分析能力能够为企业发展的各个管理环节提供保证。完整的、及时地供给用在管理和决策过程中的数据。

4.成本和效益的合理测算：生产和供给是最简单的市场行为，而这其中包括的产品供给方向、外在因素的影响等都会给企业成本以及收益带来很多不确定性，因此“关键因素”影响在数据化的分析下更能表现出合理性，为企业生产降低风险，合理化的进行资源生产配比。以最低的费用提供最佳的速度、可靠性高的经济效益。

三、建筑经济管理信息系统的应用现状分析

在建筑经济管理信息系统的应用当中，需要企业对相关系统的工作原理有充分的认识，从而达到理念上的信任，而就目前国内企业来说，建筑经济管理信息系统的应用还并不十分完善，而影响其普及和完善的因素主要有以下几点：

1.传统决策影响因素：在传统企业的市场分析和决策当中，认为因素仍占据主导地位，由此导致建筑经济管理信息系统在应用中的重要性表现不强，而且数据分析本身的客观性也和认为分析的主观性形成一定的偏差，在数据体现上并不完全一致，国内企业还不能完全理解和接受这样的形式。

2.信息源的匮乏，建筑经济管理信息系统简化下来，包括信息输入、信息处理和信息输出三方面，而输入信息的准确和详实对于系统运作的结果起着十分关键的作用。但国内企业在数据信息的搜集方面并不十分注重，这和企业的传统发展路线有关。信息收集整理工作的不完备让整个建筑经济管理信息系统的运转缺乏客观条件的支撑。

3.计算机技术的合理运用缺乏：这方面的落后并不体现在计算机应用方面，而是和企业以及相关市场相配套的系统软件的缺乏，由于整个建筑经济管理系统需要有强大而复杂的数据分析作为基础，因此简单的分析软件并不能切实的帮助企业面对更新变化迅速的市场竞争和内部管理。因此，在建筑经济管理信息系统的应用上，国内企业并不能感受到其突出的效果。

四、建筑经济管理信息系统的应用

建筑经济管理信息系统的应用主要表现在企业的正常运营当中，涉及市场分析、产能决策和营销推广等方面，这些方面在传统的企业经济信息管理当中属于人工配合计算机完成，由于多部门独立负责，在效率和影响因素的考虑方面都有不小的局限性，因此系统化仍然是应用得关键。

1.管理子系统的建立：该系统的建立应该包括输入、输出和处理三部分。输入部分是整个系统的基础所在，主要负责为系统原始资料数据，输入部分所提供的数据量和详实直接影响着处理结果的准确性。

2.生产销售环节的决策应用：在某一阶段的公司销售运作当中，材料、人工以及公司运营成本，盈利模式风险、利润等因素之间的关系通常都不会表现为表面关联那么简单，其中的风险因素和纯利润计算方式一般都受更为隐形的条件影响，因此建筑经济管理信息系统的处理有助于企业在相关环节的分析处理时纳入更多的影响因素，同时在相关处理过程中，企业数据库的完备十分重要，这直接影响着整个系统处理结果的精确率。

3.共享资源的成本利润分析：在企业的生产销售当中，很多资源是共享的，而企业在这些共享资源当中所承担的成本和所能获取的利润往往是浮动的。在某一阶段的生产销售环节一旦触及这些共享资源，关于成本和利润的核算就更为复杂，在这些时候，建筑经济管理信息系统所能发挥的作用就更为明显了。当然，在数据详实的情况下，使用人工数据分析的方法也能够完成相关数据处理，但这明显是复杂了不少，况且在多变的市场环境下，相关数据不但存在隐性的变化，也存在着时间流动中的实时浮动，因此在第一时间完成数据处理是十分关键的。建筑经济管理信息系统在企业的计划决策中应用意义可见一斑。

建筑经济管理信息系统能够简化企业在运作决策过程中的环节，同时在简化的同时更为科学有效的保证其分析效果。在越发突出的市场竞争中，准确科学的数据化管理对于企业更快、更准的进行商业决策来说是十分必要的，而建筑经济管理信息系统的优势也能在这样的市场环境下表现得越来越突出，其应用意义十分重大。

参考文献：

[1]左涛，王道平.企业信息化效益的多阶段评价[J].科技和产业.2005（11）

[2]梁淑明.现代制造企业质量成本管理系统研究[D].重庆大学.2006.

篇3

1、前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）

（6）购买频度

6、结论

二、项目环境调研

1、 地块状况：

（1）位置

（2）面积

（3）地形

（4）地貌

（5）性质

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1、 投资环境分析 （1）当前经济环境，银行利息、金融政策。

（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择（见下图表）

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析 （1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6、投入产出分析

（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7、同类项目成败的市场因素分析

四、营销策划

（一）市场调查

1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2、建筑规模与风格

3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、 目标客户分析

1、经济背景

・ 经济实力

・ 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）、 价格定位

1、理论价格（达到销售目标）

2、成交价格

3、租金价格

4、价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略

1、广告的阶段性划分

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

（六）、媒介策略

1、媒介选择

2、软性新闻主题

3、媒介组合

4、投放频率

5、费用估算

（七）、推广费用

1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2、印刷品（销售文件、售楼书等）

3、媒介投放

五、概念设计

1、小区的规划布局和空间组织

2、小区容积率的敏感性分析

3、小区道路系统布局（人流、车流）

4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5、小区建筑风格的形式及运用示意6、小区建筑外立面色彩的确定及示意

7、小区户型比例的搭配关系

8、小区经典户型的功能判断及其面积划分

9、小区环境绿化概念原则

10、小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分

1、名称

2、标志

3、标准色

4、标准字体

（二）运用部分

1、现场

・工地围板・彩旗・挂幅・欢迎牌

2、营销中心

・形象墙・门楣标牌・指示牌・展板规范・胸卡・工作牌・台面标牌

3、工地办公室

・经理办公室・工程部・保安部・ 财务部

4、功能标牌

・请勿吸烟・防火、防电危险・配电房・火警119・消防通道・监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容：

1、建筑规模与风格；

2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5、物业管理（收费水平、管理内容等）；

6、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、 价格定位

1、理论价格（达到销售目标）

2、实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

3、租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

4、价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、 广告策略

1、广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

六、 媒介策略

1、媒介组合

2、软性新闻主题

3、投放频率

4、费用估算

七、推广费用

1、现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

篇4

朱英

身份证号码

性 别

女

年 龄

28岁

政治面貌

共青团员

婚姻状况

未婚

视 力 状 况

正常

身高(厘米)

163cm

体重(公斤)

46 kg

民 族

汉族

户口所在地

南昌市(含区市县)

技术职称

最 高 学 历

大专

现居住地

南昌市(含区市县)

毕业时间

2007

求 职 状 态

目前正在找工作

电话、手机

EMAIL

个人主页

地 址

南昌市阳明路332号

邮编

330006

受教

育及

培训

状况

2005年9 月 至 2008年7月

江西理工大学

工商企业管理 大专

专业描述：

工商管理专业主要以培养学生管理才能和经济知识，其涵盖了经济管理、经济活动、经济理论等与企业密切相关的各种经济活动，例如：管理学、会计学、市场营销学、公司法、证券学、计算机、公文概论等学科都对学生参加社会工作，尤其是与经济密切相关的工作做好了充分的理论支持。

2006年9 月 至 2007年9月

江西理工大学

人力资源管理 大专

专业描述：

在学校专门开设的人力资源管理培训班学习为期一年,取得助理人力资源管理师资格证.

工

作

经

验

摘

要

任职公司名称: 天睿置业有限公司 。

2008年2 月 至 2009年7月

行政人事文员市场分析

工作职责和业绩:

人事：招聘信息、面试、办理入职、职前引导、合同签订、离职交接等事项；行政：考勤管理、办公用品管理及采购、来客接待等；市场分析：参与房地产公司市场研究分析，制作周报、月报、季报三档市场分析报告。（助理人力资源管理师3级）

任职公司名称: 汉邦品牌 。

2009年9 月 至 2012年11月

文案 AE

工作职责和业绩:

人事：招聘信息、面试、办理入职、职前引导、合同签订、离职交接等事项；行政：考勤管理、办公用品管理及采购、来客接待等；AE：负责和客户对接，并创作楼书、折页、海报等的文案，企业画册、折页、广告语、LOGO释义等。。（助理人力资源管理师3级）

求职意向

现从事行业：

广告/营销/公关

现从事职业：

广告

现职位级别：

中级职位（两年以上工作经验）

期望月薪：

面议

目前月薪：

2000-3000元

可到岗时间：

一周以内

期望工作性质：

全职

欲工作地区：

南昌市(含区市县)、未提供、未提供

欲从事行业：

建筑工程/房地产/建材、广告/营销/公关

欲从事职业：

销售/顾问类、业务拓展主管/经理、公关/媒介助理

技能特长

2007年参加工作以来，在工作的3年里，得到直属领导的赞赏，工作态度认真、严谨，崇尚完整和完美的工作结果。

外语水平

第一外语:英语 中级

第二外语:其它外语 一般

兴趣爱好

文艺 读书 写作 交际

自我简评

篇5

一、问题的提出

近几年，中国房地产业快速发展，房地产开发投资额与年俱增，基本上都高于同期全社会固定资产总投资的增速，房地产已经成为推动国民经济发展的重要产业。在房地产业迅速发展的过程中，房地产市场的竞争也日趋激烈，房地产开发商的成功不只取决于现在占有和使用资源的多少，更在于他们识别、创造、有效整合与利用资源的能力，从而规避风险。所以，房地产开发商在开发一个项目前应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项目特点有机结合，以便把风险降到最低，这其中关键的一项就是做好项目定位。

二、房地产项目定位的概念

房地产项目定位的概念可以进行如下表述：房地产开发经营者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学的方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。

三、房地产项目定位研究的主要内容

房地产定位一般包括：产品定位、客户定位和形象定位三部分内容。

（一）产品定位。产品定位就是形成市场差异化产品，主要包括两部分内容：一是研究房地产市场环境，从而确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品定位提供市场基础；二是研究产品构成要素和目标客户消费使用过程，以便确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析产品构成的主要因素，形成市场差异化产品。

（二）客户定位。客户定位是确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。客户定位需要研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、偏好和生活方式等。

（三）形象定位。形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。形象定位需要研究房地产项目的市场表现形式，确定房地产项目从产品到商品的过程中的最佳表达方式。

四、房地产项目定位方法

房地产项目定位主要研究如何确定目标客户群体和产品内容，是投资决策的重要因素。项目定位贯穿于市场研究、投资分析、产品规划管理和销售执行，是决定产品未来销售好坏的关键因素。具体来说，主要有以下四种方法：

（一）房地产项目市场分析方法。房地产项目市场分析方法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜索、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争性分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等方法形成项目的产品定位。可以通过实地调查、问卷访问和座谈会等多种方法进行市场调查。

（二）项目SWOT分析方法。SWOT是优势、劣势、机会和威胁的合称，主要是对房地产项目内外部条件各方面进行综合和概括，进而分析项目的优势、劣势、机会和威胁。其中，优势和劣势分析主要着眼于项目自身的实力及与竞争对手的比较，机会和威胁分析是关注外部环境的变化及对项目的可能影响。

（三）建筑策划方法。房地产项目产品的核心集中体现在建筑环节，同时也是产品差异化竞争优势的产生方式。建筑策划方法就是抓住这一点，根据总体规划的目标，从建筑学角度出发，依据相关经验和规范，以实态调查为基础，经过客观分析，最终得出实现既定目标的方法。

（四）目标客户需求定位法。目标客户需求定位法是指房地产开发商在物业产品定位时，根据所选定目标市场的实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。比如，各种酒店的投资开发。

五、“西安高新区国家级软件服务外包基地”实例分析

（一）项目概况。西安高新区木塔寨软件外包基地项目所在地的南北主干道为唐延路，南临城市交通干道――丈八东路，东接太白南路，交通网络完善。项目周边分布着众多的医疗机构、教育机构、金融机构和商业配套，木塔寺遗址位于其间，项目周边生活条件优越、人文景观丰富。项目所在地域，近距离有高新区软件园、信息产业基地、长安科技产业园、银河科技园等大型科技产业基地和大唐电信、东盛集团、海星集团等知名科技企业，科技氛围十分浓厚。

（二）市场分析。据赛迪顾问预测，到2010年中国软件外包市场规模将达到70.28亿美元，占全球软件外包市场的8.4%，年均复合增长率为50.2%。毋庸置疑，软件外包业务已经成为软件行业发展的新增长点。IDC（国际数据资讯）预计，在2009年之前，软件外包业将保持每年50%的高速增长。计世资讯的研究报告也显示，在未来5年中，中国在IT与服务方面的投入将达到2.3万亿元人民币。由此可见，软件外包行业发展潜力巨大，在未来的几年里需要大量的软件外包基地来满足软件外包行业发展的需要。

西安高新区成立于1991年3月，是经国务院批准设立的国家级高新技术产业开发区，现已完成开发配套35km2。自1994年以来，各项综合指标一直位居全国53个国家级高新区前列，多次被评为全国先进高新区。1997年率先加入APEC科技工业园区组织；2001年被列为“十五”期间国家重点建设的五个国家示范高新区之一；2002年12月被联合国工业发展组织考察认定为六个“中国最具活力的城市和地区”之一；2004年通过了ISO14000验收，成为国家环保示范区；2005年成为全国首家高新技术产业标准化示范区和国家知识产权保护示范园区。目前，正与北京、上海、深圳等地高新区一起，共同建设世界一流高科技园区。

西安高新区作为西安软件服务外包产业示范区和引领区，在西安市委、市政府出台了《关于促进软件服务外包产业发展的扶持政策》后，也及时出台了《西安高新区促进软件服务外包产业发展扶持政策》，表明了西安高新区对发展软件服务外包产业的决心。

综上所述，高新区以其重要的地理位置、良好的软件外包市场投资环境和优惠的产业政策，将依然是众多软件外包及相关行业投资商的青睐之地。

（三）定位分析。结合市场调研，主要从SWOT（优势、劣势、机会和威胁）四个方面对该项目进行分析：

1、优势分析。（1）高新区经济高速发展；（2）项目区位优势；（3）投资商资源优势；（4）科技氛围浓厚；（5）西安高新区市政基础设施和公建配套不断完善。

2、劣势分析。（1）相比其他区域，该项目所在位置现有公交线路覆盖不足；（2）涉及大量的拆迁、安置和补偿，工作进展中将会遇到较大的阻力。

3、机会分析。本项目存在着以下发展机会：（1）高新区不断发展壮大，被列为国家以及陕西重点开发对象，西安要通过自身的比较优势以及积极营造出的产业环境，来确保成为全球软件服务外包产业中的桥头堡；（2）软件行业持续发展，新成立的软件公司不断出现，对基地的需求强烈。

4、威胁分析。目前，很多城市的高新区以及西安本地的一些经济开发区都在筹划建设软件园，投资者的选择余地变大，如何吸引投资者进行投资将成为项目实施必须解决的一个问题。

（四）定位结论

1、产品定位。项目进行包含地上建筑物和建筑物的拆迁、安置、补偿，以及上水、下水、电力、道路、燃气、热力、通信、场地平整等在内的“七通一平”基础设施建设。基础设施建设完成后，将来定位于西安高新区软件外包基地、办公、住宅、商业、城市景观为一体的城市高新科技开发综合配套区。

篇6

房地产开发可行性研究报告

一、项目背景

1 、 项目名称：居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据：

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《a市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置：该基地东起xx南至x路，西至x路、北至xx围合区内土地面积约xx平方米，该地块属a市x类地段。

2 )建设规模与目标：

土地面积：

容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)

建筑面积(预计)：总建筑面积：

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至a市中心。

(2)西侧为 市城市中心景点。

(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。

(4)西南靠近a市小学。

(5)北面为a市人民银行。

4 、项目swot分析

优势及机会

(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12) a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1 a市概况(参考)

a市位于

河南岸，面积

平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2 a市房地产住宅市场分析

a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。

1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二oox年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

篇7

关键词： 国有施工企业；人力资源开发

Abstract: with the deepening process of China's economic openness and marketization, has always been the main several super large state-owned construction enterprise monopoly market also not exception, poured into a large number of local state-owned enterprises, private enterprises, a slice of hope in the national large-scale infrastructure, the construction market competition increasingly incandescent. Market competition in the final analysis is the talent competition, who owns the talents, who can make full use of talents, who are likely to win in market competition. Can say, human resources development working relationship with the birth and death of the enterprise, is the motive force of enterprise development.

Keywords: state-owned construction enterprises; Human resources development.

中图分类号：D035.2文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

引言

建筑业一直是中国国民经济的支柱产业，建筑行业从业人数所占的比重也一直高举各行业榜首。在本文中，笔者作为中国中铁旗下的一名人力资源工作者，通过分析国有企业人力资源管理存在的普遍性问题，对如何搞好国有建筑施工企业人力资源的开发进行论述。

正文

一 国有建筑施工企业人力资源的特点 （一）基层组织机构的临时性。建筑产品不同于制造业由机器直接批量生产的产品，建筑产品是单件性产品，每件产品的生产环境和条件各不相同，需要单独设计施工，是在特定场所和时间内进行的资源配置和施工组织。它因产品的开发的而建立，完工而撤销。

（二）人员的流动性。建筑施工企业是以工程项目为对象进行生产要素配置，它的特点是产品固定而生产流动。建筑产品的生产者不断流动主要体现在三方面：一、随项目部的组建、撤销而流动；二在不同工序施工期间的人员变动；三、在工程开工、施工、完工收尾期间的人员增减。

（三）人力资源结构的复杂性。在大部分建筑施工企业中，有实践操作能力高但学历低的老工人，也有高学历但缺乏工作经验的高校毕业生，还有部分建筑施工企业引进的专家型的管理和技术人员。正是这些不同层次的人才拥有的不同特点和不同的价值目标构成了建筑施工企业人力资源系统的复杂性。

（四）人员配置的被动性。由于建筑产品具有很强的社会性，关系到公共利益和安全，建筑业是一个特许经营行业，国家通过立法进行管理。国家针对建筑行业的管理制度有市场准入和企业资质管理制度、工程质量责任制度、从业者个人执业资格认定制度，并对几个关键岗位的设置及任职条件做了硬性规定，施工企业只有无条件遵守。

（五）缺乏合理的淘汰机制。国有施工企业的两个突出问题是冗员过多与结构性矛盾并存。由于过去计划经济体制的影响，国有施工企业普遍缺乏合理的淘汰机制，导致一方面富余人员较多，劳动生产率较低，人工成本不堪重负。

二某国有施工企业概述

（一）公司概况

该企业是中央某直属大型企业全资控股三级子公司，主要从事铁路、公路、房屋建筑、市政公用设施、桥梁隧道、大型土石方、装饰装修、钢结构、机电安装、电力工程、建筑幕墙、体育场地、建筑智能化、房地产开发、工程检测、多元经营等，实现营业额能力在30亿元/年以上，是集基建建设、房地产开发、多元经营业务于一体的大型企业。

公司现有员工700余人，其中专业技术干部362人，占全司干部总数的70.8%，员工总数的46.5%。在现有362名专业技术干部队伍中，高级职称12人，中级职称84人，初级职称266人。一级建造师37人，二级建造师29人，注册安全工程师6人。

（二）公司发展战略

在最近几年，公司迎来了国家出台了4万亿投资基础设施建设的刺激性措施等利好消息，也遭遇了国八条等日趋严厉的房地产调控措施。总体上来讲，公司当前处于一个难得的成长机遇期，生产规模、营业收入都急剧增长。在当前和今后一段时期：一是要发挥资源优势，将建筑施工主业重点向国家保障性安居工程、地震灾区灾后重建及大型基础设施兴建而衍生的迁建工程领域拓展，谨慎适度参与商品房领域施工；二是要密切关注市场动向，掌握好房地产开发节奏和投入；三是要拓展施工领域，加快进入和不断扩大在铁路、公路和市政等重大基础设施建设领域份额；四是要进一步加快多元发展，寻求新的经济增长点，做大做强多元产业，实现多支点立业的发展目标。

三 对策论述

（一）根据企业发展战略目标，制定与之匹配的人力资源规划。

企业战略是企业在其内部优势和劣势以及外部的机会和威胁的组合情况下，为使自己保持或取得竞争优势而制定的战略。人力资源战略是企业发展战略的重要组成部分，是企业核心竞争力之一。它属于专业战略领域，而企业战略则属于总体战略。二者的制定过程应该是同时的，没有人力资源战略的保障，企业的其它一切战略都无从谈起。

篇8

摘 要本文主要以陕西铁投物流有限责任公司西安南站铁路仓储物流配送项目的具体情况出发，从项目选址、行业规划、市场方案、财务分析、经济效益等方面进行论述，力求建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的物流体系，从而为陕西发展乃至西部大开发做出应有的贡献。

关键词西安南站 铁路 仓储物流 配送项目 可行性

一、项目基本情况

（一）建设的必要性

1.本项目的建设符合国家的物流发展规划。

2.本项目的建设符合陕西省及西安市物流发展规划。

3.本项目的建设是发展绿色物流，建设可持续性社会的必然需要。

4.本项目的建设是满足西安物流市场发展的需要。

综上所述，陕西铁投物流有限责任公司西安南站铁路仓储物流配送项目，是一项符合国家产业政策、符合西安市城市规划、符合西安公路枢纽总体布局规划、适应现代物流发展、有利于企业发展的重要建设项目，建设该项目具有充分的必要性和迫切性。

（二）建设内容

西安南站铁路仓储物流货场运用现代物流技术、高新技术与电子商务相结合，建成一个具有一流设备、一流环境、一流服务的现代物流配送示范工程，主要建设内容是：配送物流货场、信息交易中心、配送仓储中心、综合配套服务中心。

二、项目市场分析

（一）物流市场规模分析

西安地处东西两大经济区域接合部，也是陇海、兰新经济带核心区，具有承东启西、连接南北的重要枢纽作用，同时，西安又是我国中西部地区金融、商贸、信息、人才、科研、教育和旅游中心。由航空、公路、铁路构成的综合运输网络的基本建成，为西安和周边地区经济联系发挥着重要的作用。西安经济的持续发展和集散功能的不断增强，产生了对现代物流的强烈需求。这种地域上强聚集和远辐射的核心优势，为西安南站铁路仓储物流货场提供了强有力的市场保障。

（二）上、下游服务企业的协作意向

1.上游对接服务企业的协作意向。西安南站铁路仓储物流货场与上游对接服务企业的合作主要以为满足客户对商品储存和配送等物流服务为主。物流配送在从事对上游客户对接服务的过程中，企业自身应专注于核心业务，通过自身核心业务的发展，能够获得更多的物流外包的机会，将外部的市场资源进行进一步的整合，从而获得规模经济的效益。

2.下游对接服务企业的协作意向。西安南站铁路仓储物流货场与下游对接服务企业的合作主要以为服务企业提供配送业务为主。建立配送专线，形成以陕西境内为中心，辐射西北五省区的配送网络。试验表明，物流配送在主要依靠人力资源和公司信誉的情况下，表现出了良好的经济效益，人均纯利水平比传统仓储业翻一翻多，这充分证明了第三方物流增值服务的经济效果。

3.周边其他同类物流企业现状。面对西安市物流业的蓬勃发展，可以说，陕西铁投物流有限责任公司西安南站铁路仓储物流货场是机遇与挑战并存，既有良好的发展机会，又不可避免的会 与周边其他同类物流企业出现在西安、陕西地区共同分割仓储、配送物流服务市场的局面。

三、项目投融资方案

（一）融资方案

为了保证该项目顺利实施，企业必须充分利用市场机制的优势，通过各种有效途径筹措资金并保证项目按期完工。本项目静态测算投资总额为54925.82万元，由建设单位将自行筹集资金约19925.82万元，银行贷款35000万元。

（二）财务评价

1.计算依据及基本数据。

①国家关于建设项目资金申请投资估算编制方法。②建设工程费参照西安市2008年各类建筑设施单位面积综合造价指标和硬化场地单位面积综合造价指标。③设备购置费按照现行价格计算，设备安装调试等费用按设备购置的5%计入。④项目建设管理部门颁发的建设工程造价费用组成、计算方法，及其他有关计算工程造价的文件。⑤其他费用按照陕西省工程建设其他费用定额《陕西省计划委员会陕计设计（1999）091号文》计算。建设单位管理费按工程费用的2%计提；勘查设计费按工程费用的3.5%计提；工程监理费按工程费用的1.2%计提。⑥工程预备费按照土地使用权、建筑工程和设备投资的5%计提。

2.总成本费用。

①职工工资及公基金C1 C1=400×25000×10-4=1000（万元）

②折旧费C2 C2=2350.16（万元）

③管理费用C3 C3= R×5%=585.86 （万元）

④辅助服务成本C4 此处取30万元

⑤其它费用支出C5 C5= 344.44（万元）

⑥建筑设施、设备与装卸机械维修费C6 C6=235.02（万元）

⑦摊销费C7 此处取837.32万元

3.基础收入。

物流货场建成后的收入主要有运输收入、仓库服务收入、装卸搬运收入、物流服务收入、租赁收入等也构成收入的一部分。年营业收入估算如下：

①运输收入R1 R1=58.77（万元）

②仓储收入R2 R2=5327.47（万元）

③装卸搬运收入R3 R3= 3000（万元）

④物流服务收入R4 R4=466（万元）

⑤租赁收入R5 R5=1175.88（万元）

四、财务效益

经计算，本项目各项财务评价指标如下：

1.投资利润率。本项目投资利润率为18.60%。

2.投资利税率。本项目投资利税率为24.18%。

3.财力内部收益率（FIRR）。本项目全部投资内部收益率（FIRR）为18.98%（所得税后）。

4.财务净现值。本项目全部投资净现值（FNPV，IC为8%）41709.17万元（所得税后）。

5.动态投资回收期。本项目动态投资回收期为7.14年。

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[关键字]客家文化；地域特色化；特色旅游；绿色产业

Abstract: : Meizhou Hakka cultural base of the building on the development of industrial clusters of Hakka culture, enhance the cultural and industrial scale, intensive, professional level, to carry forward the fine cultural industries to explore the city cultural resources, the development characteristics of cultural industries, construction, Meizhou, characteristics and culture of the citysignificance. The concept design has made ​​some prominent geographical features of exploration, through the integration of Hakka culture, natural landscape, cultural landscape, and solve the base of the general character of outlook to create the integration of resources utilization, the coordination of the layout of the service facilities, so that the base functions more reasonable, more prominent geographical features.

Keywords: Hakka culture; geographical features of; special tourism; green industry

中图分类号：TU982 文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）

客家是一个具有显著特征的汉族民系，也是汉族在世界上分布范围最广阔、影响最深远的民系之一。客家文化归纳起来有：客家话、客家文教、客家艺术、客家文物、客家民居、客家学术流派、客家餐饮、客家服饰、客家习俗等。随着梅州城市建设的不断发展，文化产业的日益繁荣，城市建设中的客家特色越来越受到重视和关注，但是，目前梅州大部分地区的城市建设来看地域特色越来越不明显。基于此，本文以梅州客家文化基地概念规划为例，对城市重点地区的地域特色化建设进行探讨。

1项目背景

梅州是国家历史文化名城、粤东北的中心城市，是客家人集中居住之地，素有“客都”之称。近年来，城市发展迅速、着力推动客家文化产业集聚发展。客家文化产业基地所在的东山片区已经具备开发文化与教育旅游产业的良好基础，只要全面整合资源，围绕做活山水文章，产业发展大有可为。基地的建设为加快绿色的经济崛起，建设富庶美丽幸福新梅州注入新的活力。

2地域特色文化分析

2.1梅州文化

梅州是国家历史文化名城，客家文化独树一帜，梅州地域文化主要有客家文化、红色文化和宗教文化，其中以客家文化最为典型。

2.2客家文化解读

客家文化是具有浓郁乡土气息的与周边文化相互区别的移民文化。其文化主要体现在客家语言、建筑艺术、餐饮文化、传统文化、山歌文化、客家服饰等方面。其深厚的文化积淀，兴盛的文教，造就了一批光耀中华的历史文化名人。

2.3梅州客家村落建筑与布局特征

梅州山地丘陵广布，素有“八山一水一分田”之称。梅州客家先祖创造性地构筑了客家民居山地建筑模式。客家村落、建筑选址布局，是对中国传统择居选址思想继承与发展，探索适合山地村落布局形式与特征，人与自然和谐，功能要求的结果，是客家民系智慧的结晶。

3基地现状、swot分析

3.1本项目基地处于梅州城区边缘，面积约3.72平方公里。梅江从从项目基地两侧蜿蜒而过，项目基地可俯瞰梅江与整个梅城。现状基本上处于原生态状态，区域内以丘陵、沟谷与水库为主，地形起伏较大、比较复杂。

3.2综合分析

3.21优势

区位：与城市中心区关系密切，是梅州黄金旅游线上必经之地

交通：具有方便的陆、空交通条件

资源：具有丰富的原生态的山、水资源

文化氛围：周边具有浓郁的文化气息与名胜古迹

3.22劣势

如何规避场地自身不利因素对项目的影响

场地山地多，平地少且分散，大部分平地为水库的泄洪区，开发难度大

场地本身文化资源匮乏，场地的特色与知名度不够

场地内有一定数量的民房和公墓，拆迁难度大

3.23机遇

国家强调发展文化产业、绿色崛起的政策支持

作为世界客都，具有广大海内外客籍市场资源

梅州旅游定位：梅州明确以“塑造世界客家之都，打造客家文化精品、热泉康体休闲特品和山水休闲度假名品的旅游发展定位

3.24威胁

如何在各地都打“客家牌”的形势下，在周边众多项目当中脱颖而出

如何树立自己的品牌，成为梅州旅游重要的一站？如何在地块山地多，平地少，不利因素多的场地条件下，化不利为有利

如何促进梅州旅游业发展，引领新梅州文化旅游新模式

4主题研究

4.1旅游市场分析

梅州拥有全球1.2亿客家人的潜在客群，梅州市旅游消费市场主要以国内为主，境外为次，已初步形成“入境旅游、国内旅游、出境旅游”并存的市场格局。现状旅游市场还处于初级阶段，有一定的旅游品牌，因交通的限制和没有珠三角发达城市的有效辐射，外地高消费客群比例较少；市场旅游产品初级，无法实现强有力的持续吸引；本地客群可支配收入较低，消费能力有限。

本项目旅游功能站位需要跳出区位困局，把旅游过路站变成旅游目的地。针对市场，通过走差异化路线、对客家文化深入发掘和体验，吸引海内外广大的客籍消费群。

4.2商业及商务市场分析

梅州现状城市商业落后，城市缺乏休闲类商业项目；不能满足当地居民的消费需求，高端消费功能缺失，导致城市的高端消费外溢；经济发展将催生商业向综合业态方向发展，休闲娱乐将在未来商业发展中发挥重要的补缺角色。

本项目商业依托区位条件，与项目邻近构筑新的城市核心商圈。选择街区商业形态，与项目旅游和自然资源结合，打造城市休闲商业和旅游目的地商业，营造集购物、休闲、文化、娱乐等多功能多选择消费空间。

5设计定位与设计理念

5.1定位

（一）战略定位：

“融汇世界的客家，展示客家的世界”“客属地区文化传播中心”“客都新文化产业改革示范项目“

（二）市场定位

以梅州地区、国内客籍地区为主要客源市场，港澳台及海外地区为次要客源市场。

（三）目标客户群定位

海内外客籍华侨、客籍年轻人、客籍成功人士、其他热爱客家文化人士。

（四）项目功能定位

打造以“客家文化”为主线，集文化旅游、文化创意、运动休闲、养生度假、生态体验、健康人居的绿色产业链。

5.2定主题

宜文、宜游、宜闲、宜居、宜绿

6地域化特色的概念设计

6.1布局要点

在功能空间布局上，紧密结合项目场地“一山三谷”的地形地貌特点，并融入易经思想、五行说及风水理论，将功能、形式、寓意三者有机结合。注重生态保护、文化体验、景观打造、经济效益四者的有机结合。

6.2地域文化传承与发扬客家精神

通过挖掘客家文化精髓：勇于开拓，锐意进取；崇文重教，文武兼备；尊福敬宗，敦乡睦里；谦和处世，与人为善四大特征。以客家精神为源，演绎文化产品：如文化产业、名士园；终身教育、养生、健身；客家风情小镇；特色教育、退休示范社区。通过产品设置，传承客家文化之灵气，弘扬客家之精髓，为项目主题策划开拓途径。

6.3现状场地景观元素―湖、山、溪、谷、江

整体布局以现状景观为核心，东西两翼展开，分别以湖、山、谷、溪，江为主题打造不同的版块：旅游休闲版块、山林公园版块、溪谷田园版块、养生休闲版块、旅游集散版块。

7结语

梅州文化产业基地概念规划设计在突出地域特色化方面做出了一些尝试，梅州客家文化产业基地以绿色生态为本，以客家文化为魂，将山、水、人文全程演绎，实现以生态促旅游，以文化提升旅游档次。项目以客家文化为主线，通过客家风情小镇、城市商业综合体、客家祭祀广场等重点项目的打造，地域特色更加突显，形成梅州客家文化展示平台与城市形象展示窗口，对于提高梅州文化软实力、提高城市影响力有重要意义。

[参考文献]

[1]林智敏，对梅州传统客家民居保护与利用的思考.山西建筑.2006，（9）：39

[2]房学嘉．客家源流探奥[M]．北京：高等教育出版社，1994．

[3]丘权政．客家的源流与文化研究[M]．北京：中国华侨出版社，1999．

[4]房学嘉等．客家文化导论[M]．广州：花城出版社，2002．

[5]杨赐文．论围龙屋与客家居住文化[J]．嘉应大学学报：哲学社会科学，1998，16(5)：

篇10

一、外部环境

1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;

2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等;

二、内部因素

1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目);

2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;

3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;

第一部分：物流园区项目概况

一、 宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。

二、 宗地现状

1、 四至范围;

2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;

4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响;

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;

7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据;

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、 物流园区项目周边的社区配套

(一)周边3000米范围内的社区配套

1、 交通状况

(1) 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等;

(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决;

(3) 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;

2、 教育：大中小学及教育质量情况。

3、 医院等级和医疗水平

4、 大型购物中心、主要商业和菜市场

5、 文化、体育、娱乐设施

6、 公园

7、 银行

8、 邮局

9、 其他

附图：生活设施分布图，具置、距离。

(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、 物流园区项目周边环境(根据个案特性描述，没有的可以不写)

1、 治安情况

2、 空气状况

3、 噪声情况

4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)

5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)

6、 周边景观

7、 风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、 其他

五、 物流园区项目大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)

1、 道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系(影响)。

2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、 通讯(有线电视、电话、网络)：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、 物流园区项目规划控制要点

1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、 产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、 综合容积率、产品容积率

4、 建筑密度

5、 控高

6、 绿化率

7、 其他

七、 土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、 合作方式及条件

1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、 付款进度及与拿地程序的配合

4、 其他合作的主要条件

5、 与合作方式相关的其它法律规定

二、 土地法律性质评估

(一)现状

1、 土地所有权归属

2、 土地使用权归属

3、 土地的用途

(二)规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、 取得土地使用权程序评估

1、 取得土地使用权的程序

2、 取得土地使用权需要的工作日

3、 取得商品房用地土地使用权所需条件

4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)

四、 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)

1、 土地性质变更的程序和理由

2、 土地性质变更的政策支持或障碍

3、 土地性质变更需要的工作日

五、 政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。

六、 总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分：物流园区项目市场分析

一、 区域产品市场成长状况

1、 区域产品市场简述

? 形成时间

? 各档次产品区域内分布状况

? 购买人群变化

2、 区域产品市场各项指标成长状况(近3-5年)

? 开工量/竣工量

? 销售量/供需比

? 平均售价

3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、 区域内供应产品特征

1、 各档次产品供应状况

2、 各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

? 平均售价

? 开发规模

? 产品形式

? 平均消化率

? 平均容积率

? 物业在区域内分布特征

3、 区域内表现个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、 分析：本案在区域市场内的机会点

6、 结论：

? 区域市场在整体市场的地位及发展态势

? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

? 本案在区域内开发市场潜力

? 本案在开发中的营销焦点问题

三、 区域市场目标客层研究

1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、 目标市场定位及产品定位

1、 市场定位

2、 目标人群特征/来源区域/行业特点

3、 产品建议

第四部分：物流园区项目规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、 主要产品类型。

3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：物流园区项目开发

一、 土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分：物流园区项目投资收益分析

一、 成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，项目总投资(直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格列示：

项 目 投资总额(万元) 单位成本(元/m2)

土地成本

前期工程费

基础设施费

建安工程费

配套费用

开发间接费

直接建造成本小计

营销费用

管理费用

总 计

二、 税务分析

1、 营业税及附加

2、 所得税

3、 土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、 经济效益分析

1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

经济指标 单位数值(元/m2) 项目总金额(万元)

销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投资回报率

3、 项目开发各期的利润体现

经济指标 20xx年 ··· 20××年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

结算面积(m2)

单位利润(元/m2)

利润(万元)

4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

(1)成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：

经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%

总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

(2)售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：

经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%

营业额

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

(3) 容积率变动各项指标的变化

主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5

多高层比

营业额

总投资

毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

四、 项目资金预测

1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、 资金回款计划：各期销售回款计划。

3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：物流园区项目管理资源配置

五、 机构设置：是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。

六、 人力资源需求：启动项目对个专业(部门)人员的需求，具体人数(重点是专业经理)。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。

第八部分：物流园区项目综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

附件：