经济适用房税收标准范文

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关键词:租赁型经济适用房;夹心层;运作模式;天津

中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)13-0121-02

引言

健康的住房市场必然要求合理的住房供应体系,而合理的住房供应体系应对接社会的不同的收入水平,合理确定不同规模,价位和消费阶层的住房结构,形成住房市场的梯度消费。从中国实行“停止住房实物分配”到现在已经过了十余年,城市住房供应结构大致形成了“五层次”的新体系,住房供应结构与针对人群对应关系(如下图所示)。

然而在实际操作中,由于受资金、土地资源、政策等多种因素制约,保障性住房的门槛不得不一再提高,从而使得在住房市场的刚性需求中,存在着一批既没有资格申请廉租住房又买不起经济适用房和商品房的中间群体,被人们称为“夹心层”。 据专家估计,天津市“夹心层”的比例已占到了全市人口的25%以上,其主体是普通工薪阶层,同时还包括各类创业人才、大学毕业生和外来务工人员。

本文正是基于这样的背景,对现有住房保障模式展开研究后,提出应在廉租房和经济适用房两个低收入住房困难标准之间增加一个标准界定,即租赁型经济适用房(以下简称“租赁房”),并以此模式来实现租赁廉租房和购买经济适用房的“无缝对接”,有效解决“夹心层”群体的住房问题。

一、探索天津市租赁房的运作模式

租赁型经济适用房模式的提出,对于解决广大无住房的家庭提出了一个新思路,然而资金和土地的需求量大,并且各地区因政策、地域、人文环境皆不相同,因此该模式的运作不应一概而论,而应因地制宜。本文在参考国内现有的租赁房运作模式的基础上,根据天津市房地产市场居民租赁房需求调查数据,分析提出了我市租赁型经济适用房建设及运作模式构想。

1.制度形式。租赁型经济适用房制度包括房租补贴和实物配租两种形式。其中房租补贴是指由于符合入住租赁型经济适用房条件的家庭,通过市场自行租赁住房,管理部门按照一定标准发放租房补贴的住房保障形式;而实物配租的租赁型经济适用房是指符合入住租赁型经济适用房条件的家庭承租由管理部门提供租赁住房的保障形式。

2.保障范围。租赁型经济适用房应当对保障对象进行严格的限定,限定条件应参照当地的生活水平,从家庭收入水平、人均居住面积进行核定。在天津市,其保障对象为年收入低于2.2万元的非农业籍家庭,同时应当符合以下条件之一:(1)享受城镇最低生活保障待遇或者民政部门定期定量生活补助,或者领取特困救助金的家庭;(2)房屋拆迁补偿安置费在16万元(含16万元)以下;(3)经济租赁房租房补贴保障标准为:单人家庭每月补贴250元,两人和三人家庭每月补贴375元,四人及四人以上家庭每月补贴500元;(4)实物配租的租赁型经济适用房的保障标准为:一个家庭限定承租一套住房;原则上单人家庭租赁单间住房;三人(含三人)以下的家庭实际租赁建筑面积不超过60平方米,三人以上家庭租赁建筑面积不超过80平方米的住房。三人家庭为三代同居一处或三人家庭有年满16周岁异性大子女的,也可租赁建筑面积不超过80平方米的住房。

3.产权的界定。租赁型经济适用房的住户只拥有租赁期间的使用权。承租人在对其房屋住用期间,不得将房屋上市、转让、转借和空置。但可向市政府有关部门申请回购,回购价格按原成交价格结合成新率确定。购房取得产权满五年后上市转让的,应按原购房价格与届时相应地段社会保障性住房上市交易指导价格差价的90%向政府缴交土地收益等价款,政府可优先回购。

4.建设方式。租赁型经济适用房可由市有关部门组织选址建设,也可由各区(市内六区)自行组织选址建设。在“限定规划条件和户型标准、限定开工竣工和入住时间、限定租赁对象、限定租金标准、限定租赁期限和销售政策”(以下简称“五限”)的前提下,租赁房可采取单独选址集中建设、在经济适用住房地块中配建和在普通商品住房项目中配建三种方式建设。

5.房屋标准。租赁型经济适用房项目参照我市华明新城标准建设,应充分考虑配租家庭对交通、医疗、教育和生活等设施条件的要求,合理安排区位布局,做到功能齐全、适宜居住。租赁型经济适用房套型建筑面积严格控制在50平方米左右。

6.准入与退出机制。租赁型经济适用房的供给既要考虑政府的保障作用,又要考虑市场机制的调控因素,既要保证最低收入家庭有房可住,又应避免“搭车现象”,因此天津市有必要尽快建立针对租赁型经济适用房租户的动态收入统计与调查制度,增加筛选门槛,一旦其经济条件或住房条件改善,不再符合租住公有租赁住房条件时,就应该退出住房。对于隐瞒者要追究法律责任,单位出具的证明要承担连带法律责任。

二、采取多项措施保障租赁型经济适用房的实行

为推进租赁型经济适用房新模式的实行,解决夹心层住房困难家庭的实际问题,天津市根据自身的实际情况,采取了一系列措施。

――实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制。市、区政府各个主管部门明确分工,相互配合,积极推进租赁型经济适用房的建设、分配、管理工作。

――在租赁房的分配管理工作中充分发挥基层街道、居委会的作用,建立针对租赁型经济适用房租户的动态收入统计与调查制度,使租赁房真正落实到符合条件的家庭,在管理过程中,各职能部门与街道、居委会通力配合,形成联动机制。

――严格控制租赁房的户型和面积标准,坚持小户型,租赁房的套型建筑面积严格控制在50平方米左右。

――完善租赁房的运营管理机制。开发运营单位作为独立市场主体经营租赁房,与承租家庭签订租赁协议。承租家庭与租赁房开发运营单位约定租赁期结束后,应自行腾退住房。对无故欠缴租金或不腾退住房的,开发运营单位可向法院提起民事诉讼。对恶意欠租的家庭,管理部门可将租房补贴直接拨付开发运营单位;对拒不腾退住房的家庭,管理部门可向民政和社会保障等部门通报相关信息,暂停各类社会保险金发放。

三、完善租赁型经济适用房制度的建议

1.采取租售并举的运作模式。针对租赁房建设,可以打破常规的租赁模式,尝试租售并举的新模式,对房屋部分产权进行出售。其出售价格根据控制性建设成本、基准地价综合测算确定。对租赁部分,则可按统一的市场租金标准计租,政府对租赁房的承租对象实行分类租金补助,改“暗补”为“明补”。

2.完善租赁房产权机制。采用租售并举的方法有利于扩大住房保障人群,解决工薪阶层住房困难。针对具有购买资格,但存在首付困难的工薪群体,可允许他们优先购买房屋部分产权然后再根据经济情况分批次买回其他产权。在购买房屋部分产权时,另一部分产权可由政策性机构持有。

3.拓宽租赁型房建设的融资渠道。为确保租赁型经济适用住房建设的顺利进行,应大力拓宽其融资渠道,包括广泛吸收社会资金参与;推进金融创新,盘活租赁型经济适用房的信贷资金;提高公积金使用效率,发挥公积金制度在解决中低收入家庭住房困难中的作用;设立建设信托基金等全方位、多渠道筹集建设资金。

4.发挥税收的调节作用。在税收方面,政府作为主导方,可发挥税收杠杆的调节作用,支持普通工薪阶层解决住房问题、约束住房中的过渡消费现象。调整现有的税收政策,对于住房消费群体中购买90平方米以下的自住型住房,可以实行免税;90～120平方米适当收一点税;120平方米以上的征收特别消费税,把特备消费税这块留给地方政府用于补充建造租赁型经济适用房资金短缺问题。

5.给予运作企业政策支持。由于租赁型经济适用房的出租对象是低收入群体,租金制定水平比较低,只出租不销售,开发商的资金回笼周期较长,为鼓励开发商参与项目运作,建议对房地产开发企业给予政策支持,包括提供长期低息建设资金贷款、租金收入税费减免、政府贴息、折旧抵新等等。

结语

住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分,完善住房保障制度体系事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。而租赁型经济适用房运作模式的提出可以填补经济适用房与廉租房之间的空白,使二者实现“无缝对接”,有利于夹心层住房问题的解决。因此在现阶段,应该把建设租赁型经济适用住房纳入天津市住房保障制度体系的整体框架之中,在用足经济适用房建设的优惠政策同时,将发展租赁型经济适用房作为新型的经济适用房运营模式。

参考文献:

[1]兰相洁.关于中国住房保障模式选择的几点思考[J].中国房地产金融,2007,(12):8-11.

[2]黄诗福.厦门:探索保障性住房形式,满足不同收入人群住房需要[J].城乡建设,2007,(1):49-50.

[3]朱记军,杨易,程殊.浅议中国廉租房制度[J].法制与社会, 2007,(2):762-763.

[4]李建.成都:务实创新,构建中低收入坚挺住房保障体系[J].城乡建设,2007,(2):51-52.

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[关键词]经济适用房；成本价格公开；宏观调控；法律思考

[作者简介]刘旭霞，华中农业大学文法学院法学系副主任，副教授；韩慧，华中农业大学文法学院法学系硕士研究生，湖北　武汉　430070

[中图分类号]F293．3

[文献标识码]A

[文章编号]1672-2728(2008)05-0024-03

引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。党的十六届六中全会把建设社会主义和谐社会作为我国发展的目标，而引导房地产市场特别是经济适用房房地产市场的良性发展，对社会主义和谐社会的建设具有很大的促进和保障作用。

一、思考背景――经济适用房房价成本公开的实例及政策

济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房成本价格公开在部分地方已经得到实施，例如：黑龙江省哈尔滨市人民政府依照建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》颁布了《关于加强经济适用住房建设管理工作的通知》，该《通知》规定，经济适用住房销售价格实行政府指导价，按保本微利原则，由成本和利润构成，利润限定在3％以下，经济适用住房建设成本由市建设主管部门审核，销售价格由市场物价部门批准，按项目向社会公布。据山东《生活日报》报道，在安康居住工程的实施中，山东省将政策、价格、购房人(租房人)、房源公开，以取得审计等有关部门及群众的监督。

我国《经济适用住房价格管理办法》(以下简称《办法》)明确规定，经济适用房的价格在确定后予以公示。经济适用住房价格实行政府指导价，而不是企业自主定价。其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。《办法》指出，经济适用住房基准价格也就是经济适用房成本价格由开发成本、税金和利润三部分构成。它包括：(1)用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。(2)开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计的前期工程费。(3)列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费。(4)在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。(5)贷款利息。(6)行政事业性收费。开发企业的管理费与利润分别不得超过前四项费用之和的2％和3％。 有关经济适用房成本公开问题虽然早有规定，但是规定得不够充分、不够具体，以致操作性不强。在实践中，有的部门忽视了经济适用房与商品房的区别，忽视了经济适用房的公益性特点，造成部分低收入者的住房需求无法满足，违背了设置经济适用房的初衷。

二、思考基础――经济适用房成本价格公开的必要性及相关问题

1．经济适用房成本价格公开的必要性房屋成本价格问题不仅是企业利润的问题，更是一个政府信息公开和权力规范的问题。经济适用房的成本价格问题能够体现政府信息公开的程度，更能体现对政府权力规范的程度。从政府权力的有效规范方面来说，公开经济适用房成本价格有利于控制暗箱操作。公布经济适用房成本价格，还购房者知情权，是非常有意义的。经济适用房的消费群体是中低收入家庭，这部分群体在经济实力上处于弱势，在权利的保护及救济方面相对来说也处于弱势地位。将经济适用房成本价格公开，能够使这部分消费者根据真实、全面的信息作出理性判断，解决信息不对称的问题，从而使经济适用房房价的形成更趋理性。这不仅有利于保护这部分消费者的权利，也有利于经济适用房以及房地产业的有效发展。

2．经济适用房成本价格公开必须厘清两个问题

(1)公开经济适用房的成本价格不侵犯商业秘密。我国《反不正当竞争法》第10条对商业秘密进行了规定。政府公布经济适用房房价成本并不意味着企业的商业秘密就受到了侵犯。如前所述，经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有公益性。国家公开经济适用房成本价格是为了更进一步保护这部分群体的利益，是符合公益价值的，国家获得成本价格是经过合理而且合法的途径的。同时，我国《价格法》明确要求经营者在定价时遵循公平、合法和诚实信用的原则。我国《民法通则》也规定，消费者有权详细了解自己购买产品的详细信息。从政务信息公开的角度讲，随着土地“招拍挂”的实行以及税收征管程序的日渐透明，房屋成本价格实质上已经无密可保，而经济适用房的成本价格更是不应该保密。我国政府部门公布由自己控制、掌握的经济适用房成本价格，不是对开发商商业秘密的侵犯。

(2)房价与地价的关系。关于房价和地价二者的关系，学术界主要有以下几种观点：一是认为地价决定房价，在研究地区房价过快上涨时都将高地价作为房价上涨的一个主要原因；二是认为房价决定地价。这类观点基于李嘉图的“玉米法律悖论”，将土地看作生产要素，认为土地产品的价格决定地租。将“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场，认为房价高刺激了对土地的需求，进而导致了地价的升高。在“价高者得”的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的。其实房价与地价的关系不能说是谁决定谁的问题，房价与地价是一种相互影响的关系。土地作为房地产经济的基础，土地价格构成房地产价格的一个方面，并且组成房地产价格的一个重要构成方面。从这个意义上说，地价对房价有重要影响。但地价并不是房价的决定因素，房价的组成方面有很多，比如建安费用、政府税收费用等等都是房价的重要构成方面，它们和地价一起决定了房价。与此同时，房价的高低也会影响地价。房价与地价是一种相互影响、相互作用的关系。从这一方面来讲，对房地产的成本价格予以公开是很有必要的，可以最终保护我国有限的土地资源，实现经济的可持续协调发展。

目前经济适用房成本价格公开问题主要来自于地方政府的阻力，公开经济适用房成本价格已在一些地方实施了一段时间，但效果却不如预期的那么好。地方政府作为“经济人”是由自身的财政利益决定的，地方政府同本地的企业形成了利益共同体。因而，政府会充分利用房地产的高产业关联度推动地方经济增长。然而地方政府介入房地产的“经济人”行为，带来的不利后果表现在地方政府的经济扩张冲动容易造成经济过热，推动了房价不断涨高，不能很好地解决地方城市居民的住房保障问题。政府的这种“经济人”身份也影响到了经济适用房的开发意义，所以在经济适用房成本价格公开方面也会有些被动。

三、思考结论――经济适用房房价成本公开的宏观调控法律支持

1．宏观调控的理论基础

宏观调控与市场规制是在现代市场经济中国家干预协调经济的两个基本手段，与市场规制法一样，宏观调控也有其理论基础。

(1)“市场失灵”理论。市场失灵理论，主要是有关市场调节无法解决社会产品总供给和总需求失衡的问题及其政府运用经济政策来解决这一总量失衡问题的理论。经济适用房作为房地产的一种，也要通过市场，在市场上依照价值决定房地产价格，但经济适用房成本价格具有其特殊性，作为经济适用房的购买主体，中低层收入者处于弱势地位，相对于经济适用房开发商来说，所获得的信息是很不对称的，如果在这种情况下仅仅只注意市场的基础配置作用，会造成不公平的扩大。所以，经济适用房成本价格的公开需要宏观调控法的支持。

(2)“政府失灵”理论。政府失灵理论，主要是指有关政府运用经济政策调节社会产品总供给与总需求失衡问题方面出现的调控失败及问题及其解决方案的理论。政府在调控经济适用房成本价格时因为“经济人”的身份会导致调控失败，虽然有相关经济适用房的管理办法，但是政府在实际操作时会违背开发经济适用房的初衷，为了弥补政府在调控经济适用房成本价格过程中的失败，也需要宏观调控法相关规定予以支持。

(3)国家干预理论。国家干预理论是指通过法律的经济政策及其严格的政策制定和实施程序，以社会整体利益为本位，调节社会经济总量的平衡，既利用“看不见的手”，又利用“看得见的手”调节、控制国民经济，既防止“市场失灵”，又防止“政府失灵”。经济适用房成本价格的举措就是政府为了保障中低层收入群体，而通过制定政策和法律干预经济的一种经济手段，政府的这种经济手段要得到法律的保障，需要宏观调控法完善相关措施予以支持。

2．具体宏观调控措施应对经济适用房成本价格公开

(1)建立科学的经济适用房成本价格测算体系与监测公开制度。目前虽然有建设部关于经济适用房成本价格的管理办法，但其相关规定抽象，不便操作，造成经济适用房成本价格实际上没有公开的现实效果，中低收入者这部分购房群体知情权及相关的经济利益依然得不到有效保障。因此，分别建立经济适用房成本测算和监测组织机构，保证二者各自的独立性，进一步保证经济适用房成本价格的合理测算，从执行角度确保经济适用房成本价格公开的可行性。

(2)完善《会计法》有关房地产价格的规定，使经济适用房成本公开中成本价格的计算有一定的法律保障。《会计法》虽有“禁止随意改变费用、成本的确认标准或者计量方法，虚列、多列、不列或者少列费用、成本”的规定，但现实中为逃税而虚增成本的现象还很普遍。因此，明确规定经济适用房的成本价格费用构成、成本价格的确认标准或者计量方法，并且严格具体地限制经济适用房价格的利润额度，是一种比较有效的保障经济适用房成本价格合理而且公开的法律措施。

(3)完善并加强银行贷款相关法律制度。进行严格的房地产贷款的审批，控制房地产投资总量，限制资本流入房地产业，提高房地产炒作的成本，降低非消费性房地产交易的利润空间。对于经济适用房这一特殊领域，在银行信贷方面应给予优惠，在《中国人民银行法》中应该将经济适用房与普通商品房区别对待，分别规定。在对普通商品房进行严格的房地产贷款审批的同时，降低对经济适用房开发商的要求。一方面，鼓励更多的开发商开发具有公益性质的经济适用房；另一方面，降低经济适用房的开发成本，引导经济适用房开发商积极主动地公开经济适用房成本价格。

(4)完善《财税法》有关房地产的开发及购买制度。例如开征第二套房产的保有税和开发土地的保有税。开征房地产保有税的短期目标是抑制房地产的投资性需求。根据我国的土地制度，土地的所有权是国家的，房屋所有人和开发商并没有取得土地的所有权。但由于我国房地产税制一直以来的“轻保有、重流通”状况，导致投资者购买房产和土地后，不需要付出太多成本就可以坐等房价和土地上涨，这不但降低了土地的使用效率，而且造成资源的浪费。在我国开征房地产保有税应分为对开发商征土地保有税和对房产持有人征房产保有税。我国现阶段经济适用房成本价格公开还有一个影响因素，即大量的投机商存在，他们会占有经济适用房之后再次购买商品房，然后再炒作，这对于房地产市场的合理发展构成很大冲击。对这种过多占用社会资源，占有经济适用房又购买商品房的经济适用房持有者征收房产保有税，是目前打击房地产投机的有效手段，也能促使经济适用房得到合理、有效的利用。

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【关键词】经济适用房；加大监控；经济租赁制度

中图分类号：F063.2文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-021-01

一、我国经济适用房制度概述

(一)含义

经济适用房由政府提供政策优惠并统一组织建设,限定建设标准、供应对象和销售价格,面向中低收入家庭提供的微利普通商品住房,是政府按市场要求为中低收入社会阶层提供切合需要并且带有社会保障性质的住房。

(二)特征

经济适用房包含经济性、适用性和社会保障性三方面特征,即经济适用房价格适当且居民承受得起并具有可支付性,同时满足人们对住房的基本需求而不是最大需求,又具有政府提供保障性质的商品性住房。

二、我国经济适用房主要存在问题

(一)行政干预过多，效率低下，易滋生腐败

政府、单位和社会组织对经济适用住房的干预几乎无处不在。如果政府直接出面，生产效率肯定不如专业的房地产开发商。即使政府是间接出面，中间承接的发展商不以经济效益为考核，而以完成政治性任务为目标，那就难以达到社会资源最优配置。我们就经常发现，很多开发商以承接经济适用房任务为要挟，与政府讨价还价，获得商品房开发的优先权或土地获取中的优势，易滋生腐败。

(二)销售对象失控

按照政策规定,经济适用住房的销售对象只能是中低收入家庭。但是,目前因统计和审核的方法和程序的不科学、不严谨,在经济适用住房的购买者当中,实际上有相当一部分不是中低收入家庭,而是高收入家庭。这一点和第一点不无关系。

(三) 缺乏对居住者居住需要的考虑

由于经济适用房没有效益激励，政府往往只关心提供了多少套的目标考核，但很少真正为居住者考虑居住需要。住房困难家庭往往只能在选择指定地点、指定面积和质量的公房与不选择中二取一。而政府修的住房项目一般为了节约成本，质量都相当低劣，并且建造在偏远地区和城市边缘，交通通常十分不便。穷人住进了政府提供的住房，住房消费虽然降低了，但交通费用猛增，由此，经济适用房对很多穷人来说，往往就成为鸡肋。

三、我国经济房使用制度重建的建议

（一）建立健全准入和退出管理机制

经济适用房的系列管理措施不论从入口、过程中还是出口的把控上都要继续严格执行。从初始阶段即入口对申请人标准做了严格限定，从户籍、家庭收入、家庭资产以及现实的人均住房使用面积都做了逐一的标准界定。推行“三级审核、二次公示”的审核方式，层层把关，为能够使政府的保障政策切实落到需要保障的人身上，坚决地将政策贯彻到位，不走形，不变味，以防有人浑水摸鱼，破坏规则。

（二）加大对骗购行为的监控与处罚力度

从法学角度来讲,违法犯罪的机会成本太低而风险收益又相对较高,这样的制度本身就会引诱人们千方白计地去违法犯罪。骗购经济适用房的现象之所以防不胜防、屡禁不绝,与处罚太轻有必然联系。建议有关部门在总结经验和教训的基础上,及时制定出相关的法规或规章,加大处罚力度,争取杜绝经济适用房建设中,出现的失控现象。政府建房的受惠目标一定要锁定在低收入家庭,首先满足贫困家庭居住的基本需要。

（三）建“经济租赁住房”，将其纳入经济适用房

住房和城乡建设部副部长齐骥在中国政府网访谈时表示，地方政府可因地制宜决定经济适用房和廉租房比例，这意味着对于部分地方政府来说，经济适用房将不再有强行指标性规定。而对于夹心层人群，政府鼓励建设经济租赁住房来解决其住房问题。齐骥称，在最近一两年来，一些城市都对解决这一类既买不起、租不起商品房，又不属于住房保障对象的这类居民，通过政府提供土地、给优惠的信贷、税收政策来建设公共租赁住房，有的地方叫经济租赁住房，它的性质是政府或者机构持有，用承租者可以承担的起的低于市场水平的租金，提供给这类家庭，帮助他们渡过暂时的困难。

而笔者认为，对于“经济租赁住房”这一新兴的制度，其可以作为经济适用房的一种形式被推广开来，其适用对象可以是经济适用房适用对象的这类居民。因为如果将其设定为购买商品房与经济适用房之间的“夹心人群”，其界限并不清晰，或难以界定，这必然会加大其社会成本。反之，如果能够将“经济租赁住房”作为经济适用房的一种主要形式而存在的话，这必然加大了购房者的选择权，同时还可以使政府的保障补贴流动起来。住房政策的最终目标应该是让越来越多的人可以有能力到商品房市场自行买房，而不应该以让受资助者长期“桎梏”在住房保障体系中为满足。

四、结语

经济适用房推行10年间，既有过圆低收入家庭多年“家园梦”的光荣，也有过因制度上的缺陷和操作上的不规范而出现的尴尬，政府，学界，百姓，对于经济适用房是否“经济”的讨论也从未停止过。总之，在制度完善环节，要通过各种办法“对症下药”，真正实现政府管理与市场调节的结合，努力克服主客观方面的种种弊端，实现经济性与适用性的结合。

参考文献：

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论文提要：随着房地产市场的日益繁荣，房价居高不下是城镇居民目前最为关注的问题，在这样的条件下，如何解决低收入人群的住房问题，发挥经济适用房应该发挥的作用，值得深入思考，本文希望从制度经济学的角度，分析经济适用房在开发建设过程中存在的问题，并提出相应的解决办法，为经济适用房的开发建设提供更多的建议，

一、经济适用房的产生和发展

1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》文件中第一次提出了经济适用房的概念。这份文件同时明确提出：要建立和完善以经济适用房为主体的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即高收入者购买或租赁市场价格商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府单位提供的廉租住房。经济适用房由地方政府统一组织建设，面向中低收入家庭，以解决中低收入家庭住房困难为目的，是一种由政府提供了相关优惠政策的、只获取微利的普通商品住房。

经济适用房作为我国住房供应新体系的重要组成部分，主要是通过某种政策倾斜来扩大住房供给，以解决中低收入家庭住房问题。经济适用住房的作用主要应体现在：解决部分中低收入家庭的住房问题；优化房地产市场供应结构：平抑商品房价格的不合理上涨；促进居民住房消费i缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾；促进城郊结合部等特殊区域的发展。

但是，在经济适用房建设以及销售的实际操作过程中，它的作用并没有得到充分发挥，更重要的是，它并没有真正满足老百姓的愿望和要求。目前的现状是，经济适用房并没有很好地体现经济和适用的特点，和普通商品房没有太大的区别：且真正需要经济适用房的低收入人群并没有享受到经济适用房应给予他们的福利。

二、基于委托理论分析经济适用房开发过程中的问题

(一)委托理论的基本概念。委托关系是经济社会中广泛存在的社会关系。如果当一个需要通过另一个人的行动来获得自己需要的利益，那么委托关系就产生了。如果某个个体想获得某种利益，但自己又没有能力去实现这个目标，而只能委托别人替自己完成，那么这个人就是委托人，而后者就是人。从信息不对称的角度来说，委托人通常处于信息劣势，而人处于信息优势。

由于信息的非对称性，具有信息优势的人可能会选择有利于自身利益的行动，而发生逆向选择和道德风险。逆向选择是指契约发生前，契约一方隐藏自己的私有信息，或者提供不真实的信息，以谋取自己的利益而损害另一方的利益。道德风险是指在信息非对称的情况下，契约发生以后，契约一方选择有损于另一方的机会主义行动，以获取自身利益的最大化。因此，委托理论的基本内容就是在特定的条件下，委托人如何设计激励合同，规范人的行为，使人选择有利于委托人利益的行动。

(二)分析开发商在项目建设和销售过程中的问题。我国在进行住房保障制度设计中，经济适用房的运作不是由非营利性机构来封闭实施，而是由追逐利润最大化的开发商来运作，这本身存在着制度设计上的缺陷，因为政府和开发商的目标存在较大的差异性，政府实行经济适用房制度的目的是通过二次再分配的形式，解决中低收入阶层住房困难问题，住房保障体制所追求的是公平合理的居住状况：而从经济学基本假设的角度来看，开发商作为理性的“经济人”，追求利润的最大化是其本质特性，不管是开发经济适用房还是商品房，目的都是为了获取高额利润。商品房开发直接表现为较高的利润率；而经济适用房是在不突破利润率上限的前提下，借助于规模经营、优惠的土地取得成本和税收减免等政策来实现高额利润。政府和开发商基于这样的制度条件而形成的委托关系，必然导致经济适用房政策实施的实际效果与初期目标产生较大偏差。

目前所采取的经济适用房开发模式是政府通过给予经济适用房开发商一定的财政补贴，如划拨土地、税费减半征收等措施，来降低开发项目的成本；开发商则负责经济适用房的开发、销售等全方位的工作，在要求的利润空间内制定销售价格；政府指定或者通过招投标形式选择开发商来开发经济适用房，开发商根据政府的相关要求进行开发建设。

签订开发合同后，政府无法直接观察到开发商的努力程度和工作状态，开发商通过提高开发标准、扩大商品房的比例、提高价格、隐瞒经济适用房性质等违规行为来欺骗政府主管部门，损害了政府部门的利益，导致道德风险。地方政府与开发商进行博弈的过程中，开发商由于对项目的运作、资金投入、成本控制、生产技术等拥有较全面的信息，承担人的角色；地方政府因对开发商的信息掌握不充分，处于委托人的地位。地方政府在指定或者通过招投标选择开发商时，因信息不充分会导致逆向选择。正是由于道德风险和逆向选择的共同作用，不良开发商对利润最大化的追求愈演愈烈，进而导致了经济适用房价格偏高和开发标准的高档化。

三、基于寻租理论分析政府在监管和规划方面的问题

(一)寻租理论的基本概念。经济学里所说的“租”的原意是指一种生产要素的所有者获得的收入中，超过这种要素的机会成本的剩余。广义而言，寻租活动是指人类社会中非生产性的追求经济利益活动，或者说是指那种维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。在现代社会中，更为常见的，也是更为高级的寻租方式则是利用行政法律的手段来维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配。这类寻租行为往往涉及采用阻碍生产要素在不同产业之间自由流动、自由竞争的办法来维护或攫取既得利益。

整个寻租活动包括权力主体的设租和个体的寻租。权力主体的设租，即权力主体在对经济活动的行政干预和管理过程中阻止供给增加，人为造成某种生产要素的供给弹性不足，从而形成权力主体获取非生产性利润的环境和条件，这往往是从权力到金钱的过程。个体寻租，即个体利用合法或非法手段获得特权以维护既得利益的活动。寻租过程通常会表现为，由利益驱使获得权力，再由权力获得利益。(二)分析政府在经济适用房监管和规划方面存在的问题。对于经济适用房的开发和建设，国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策，自然诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。而对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“造租活动”也会伴随着开发商的寻租迅速蔓延。

缺乏制衡的权力运用很容易导致权力的滥用和商品化，从而为寻租提供了温床和土壤。从法律法规建设方面来看，我国房地产法律法规体系尚待完善，现有法律法规的漏洞和空白较多，无法可依、有法难依、有法不依的现象同时存在，极大地影响了对寻租活动进行监督的效力。由于信息不对称，舆论监督和社会监督更是流于形式，缺乏应有的力度。

由于受到经济租的诱惑和影响，在部分经济适用房项目的规划过程中，也就难免因为要照顾开发商的利益而出现不合理的地方。在市场经济体制中，市场在资源的有效配置中扮演着重要角色；而开发商为维护自己通过寻租获得的利益，就希望政府保持对土地等资源的控制权，或者通过某种“隐形市场”支配和影响资源配置。政府对市场的垄断及政府扶持下造就的企业垄断排除了公平竞争的可能性，使得竞争机制、供求机制和价格机制不能良好地运行，导致市场的资源配置功能失灵，给消费者和经济适用房市场带来潜在损失。

四、经济适用房存在问题的对策研究

(一)从委托的角度分析对策。从政府和开发商之间的委托关系来看，要解决经济适用房开发中的问题，也就是要预防逆向选择和道德风险。根据委托理论，规避逆向选择和道德风险问题可以通过制定权利和义务、责任和利益相制衡的竞争和激励约束机制，将委托人的风险不同程度地转为人的风险，从而促使人选择有利于委托人实现目标利润最大化的行动。

当前，在进行经济适用房项目运作时，政府通常指定开发商进行开发，没有引入竞争机制，虽然经济适用房在销售时，各城市物价部门也希望控制开发商的利润，但是开发商通过虚报开发成本、减少公共配套设施的数量、恣意扩大商品房的比例等手段获取较高的实际利润。因此，有效规避开发商的违规行为，有必要在经济适用房的开发建设中导入竞争机制，改变原有的政府指定开发商、划拨土地、控制开发利润的运作方法；采用锁定售价、拍卖地价的市场化运作方案。国土资源部门和其他相应的管理机构应对经济适用住房开发项目的售价、户型标准、购买群体制定严格的标准程序和条例，在此基础上公开对经济适用房项目用地进行拍卖，以上运作过程保证了建设主体和供地方式的市场化运作，提高了运作效率，也能够体现市场化原则。另外，对开发商来说，经济适用房不超过3％的利润率显然不能对其产生明显的激励效果，政府也应该积极探索和思考如何通过适当的政策倾斜或其他形式的优惠措施使开发商在保证经济适用房的经济性和适用性的同时，获得理想的回报。通过导入竞争机制和政府部门更有效的制度约束，重新定义政府部门和开发商之间的委托关系，从而预防和减少开发商的违规行为。

(二)从寻租的角度分析对策。针对寻租理论对政府在经济适用房开发建设中所存在问题的分析，要解决经济适用房领域的寻租问题，需要从以下几个方面去思考：

1、加快政治体制改革步伐，促进市场经济体制改革。在保证社会经济稳定的前提下，深化市场经济体制改革，尽量缩短房地产市场中双轨制中非市场制度的运行时间，建立完善、顺畅的市场机制，做到信息公开化、竞争公平化，力求减少租源，遏制寻租活动的根本出路。为达到这一目的，就必须加速我国政治体制改革，进一步转变政府职能，改变政府在房地产经济活动中，特别是经济适用房开发过程中的主导地位，取消一些不必要的政府干预。

2、完善监督制约机制，加大惩戒力度。从经济学意义上看，只要寻租的预期收益大于预期成本，潜在的寻租者就会变成现实的寻租者。而有效的监督约束机制可以加大预期成本，减少预期收益。因而，有必要进一步完善监督约束机制，加大惩戒力度。

篇5

关键词：河南省 中低收入家庭 住房保障制度 经济适用房 廉租房

一、现行河南省经济适用房保障制度存在的问题

（一）对中低收入家庭的界定不明

在河南省，经济适用房和廉租房同样构成了保障中低收入家庭住房的两个方面。谁才能成为被国家保障的主体，中低收入的界定是关键。但对“中低收入”的界定目前还存在两个问题，一是各个省市对“中低收入”的理解不同，二是政府难以在理论与实际中准确核实家庭的真实收入。

（二）寻租现象严重，使得社会福利倒置

河南省是一个大省，由于开发商运作的不规范以及户籍管理存在漏洞，在郑州当地的经济适用房指标倒卖行为曾一度泛滥。2009年年初，郑州市纪委和郑州市人民检察院均收到当地群众举报，开始大力查处有关经济适用房案件，有关经济适用房腐败窝案共13件涉及17人。

（三）经济适用房“不经济”、“不适用”，使得经济适用房弃购现象严重

以郑州为例，2010年12月，郑州市推出6203套经济适用房，可是到截止日期后只有5169人报名，还有1034套房子没有人报名。产生上述现象的原因在于：一是经济适用房不“经济”。据郑州某居民称，经济适用房的房价都在每平方米2700元左右，经济上根本就负担不起；二是经济适用房不“适用”。经济适用房的位置一般都比较偏远，远离市区，交通、生活配套设施都还没有到位，附近也没有学校，上班、上学都非常不方便。

（四）经济适用房数量供求不平衡

据河南报业集团报道，2006年1―4月份，全省经济适用住房完成投资26亿元，仅占同期商品房开发投资的6％。由于河南省在2005年、2006年不再统一下达经济适用住房指导性建设计划，经济适用住房开发量有较大幅度下降。个别城市甚至取消了经济适用住房建设，全省经济适用住房年竣工量逐年下降。一些城市已出现排队等号或无房可供的局面。

二、提升河南省经济适用房保障制度的政策建议

（一）应明确“中低收入家庭”的定位

如何更科学地来界定中低收入家庭呢？如何使保障性住房保障的范围更大更准确呢？美国就提出了一种中位数法，按照美国的统计口径，非常贫困的家庭界定为少于本地区家庭收入中位数50%的家庭；低收入家庭的收入为本地区家庭收入中位数的50―80%；中等收入家庭的收入为本地区家庭收入中位数的81―100%。目前，美国中低收入家庭大约把年收入的30%用于住房方面的支出。通过这个界定，就可以有针对性地对各类收入的家庭进行住房保障，来实现住房保障的公平。

此外，高的房价使相当一部分中低收入家庭或人群既买不起商品房，又不能享受廉租房和经济适用房等住房保障的人员被称为“夹心层”，主要包括：一是新就业人员或刚刚毕业的大学生；二是外地务工人员；三是不够廉租房申请条件又无力购买经济适用房的家庭；四是不够经济适用房购买条件又不能申请廉租房的家庭。这些人必须纳入到住房保障的人员中来。

（二）严格执行经济适用房准购制度，政府相关部门应大力加强监管

近年来，出现两种现象，一是对许多买不起商品房的低收入者来说经济适用房只是“空中楼阁”；二是对一些钻法律空子的人来说，经济适用房又成了牟利的手段，严重扰乱了社会公平。为此，郑州住房保障和房地产管理局于2010年4月29日下发通知说：“今后，对采用瞒报、虚报等欺骗手段骗购经济适用住房的，房地产行政部门将责令其退回所购经济适用住房，并依法注销其房屋所有权登记，购房人5年内不得再次申请购买经济适用住房。如所骗购的经济适用住房是购房人及共同申请的家庭成员唯一住房的，由购房人按同期同地段同类型普通商品住房市场价补交购房款。”①

（三）加强监管，使经济适用房真正实现“经济”、“适用”

一是在建设经济适用住房时，开发商应严格按照《经济适用住房管理办法》进行，将重要信息公布于众。二是限定经济适用住房的价格，明确经济适用住房价格构成的要素，增加经济适用住房价格的透明度。三是各个部门应加强监管严格查处越权定价和价格欺诈等违法行为，防止市场价格出现混乱的局面，维护购房者的合法利益；四是避免出现大面积和别墅型经济适用房的出现。

同时，为了经济适用房更经济，将经济适用住房的建筑面积控制在50―80平方米为宜，这样就能在一定程度上刺激中低收入家庭的积极性和主动性，在家庭的经济状况好转之后，购买更适合的商品住房，从而加速经济适用住房的“循环使用”。

（四）做好预测，尽量使经济适用房供求平衡

诚然，经济适用房建得多了，就会出现房子闲置现象，浪费国家资源，房子建少了不够用，体现不了社会公平和和谐，如何使经适房供求尽量平衡，也是一个难题。浙江省哲学社会科学规划课题组的人员曾经针对宁波市需要保障住房的低收入家庭的户数进行了预测，他们认为可以采用如下公式进行预测：住房保障家庭总户数＝城镇居民家庭总户数×中低收入家庭比例×符合住房保障家庭比例。根据这样的预测结果来建造适用房就可以使供求接衡。这种预测方法有科学性和可取性，但预测的关键还是看中低收入家庭的户数和需要保障的户数，这还有赖于科学地核定城镇居民的收入。

河南省作为一个人口大省，中低收入家庭户数，如棚户区、矿区等数量相对多，需要住房的人较多，搞好预测十分重要。据郑州晚报报道，2011年底，河南省要争取实现融资贷款100亿元，以确保全省经济适用房的建设进度。

三、河南省未来保障性住房发展模式

（一）完善退出机制，实现保障性住房的动态模式

在严格按程序提供保障性住房后，对于当时符合条件但事后由于经济状况好转不再符合条件的人员，住房要及时回收。2007年新出台的《廉租住房保障办法》重新界定了购买对象、户型标准、退出机制等。这样做有利于促进社会分配公平，提高整个社会的福利水平。

（二）结合河南省实际，探讨良性的城市化道路和发展状态

城市化是指生产方式向社会化分工、集约化、科技化的先进模式转化，是指人们生活方式向高品质、社会化的城市模式转变，重在质而不是简单地让数亿的农民都涌入城市，这对于河南省脆弱的城市生态资源、薄弱的设施建设和社会服务能力而言，都是无法承受的负担。未来要发展紧凑型城市，走发展良性的城市化道路。

同时我们不要局限于不断地拆房建房，而应重在促进人们更为健康积极的生活消费和对城市空间品质的投入。通过税收等调节手段，将住房市场上投资或投机性购房者对于住房的消极的长期占有，转变为积极的住房投入 政府可以通过征收不动产税来分离土地价值和住房价值，鼓励户主积极改善居住环境，以获得住房价值中的升值部分，来获得城市的动态发展。

注：

①河南广播网．省略/Article/news/hnxw/

2010/04/30/51162.htm．2010年04月30日。

参考文献：

①我国城市中低收入群体住房保障问题研究. 中国经济改革研究基金会住房课题研究报告[R]，2007

②曾国安等. 浅谈关于廉租住房腾退的几个问题，建设论坛[J]．2010，（5）：54―55

③胡金星. 我国经济适用住房政策反思与转型思考，理论参考[J]．2010，（6）：40―41

④金雪娇. 浅谈城市中低收入居民住房保障制度，低温建筑技术[J]．2010，（5）：111―112

⑤构建面向城镇中低收入家庭的多层次住房保障体系――以宁波市为例. 浙江省哲学社会科学规划课题[R]．2007

⑥张道航. 借鉴国外经验完善住房保障体制，比较研究[J]．2010，（4）：53―57

⑦关于加强经济适用住房管理工作的通知，河南省发改委、省建设厅、省国土资源厅．2006．

⑧郑州市经济适用住房管理办法，河南省发改委，2010

⑨关于进一步促进城镇化快速健康发展的若干意见，河南省省委、省政府，2005

⑩王文杰. 中国经济适用住房制度的运行现状及对策探析[D]．河南大学，2011，（5）

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关键词：房地产；所得税；预缴税款

中图分类号：F293.33

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，接着又下发了《关于加强企业所得税预缴工作的通知》，指出加强企业所得税预缴工作是税收征管中的一项重要任务。

从近几年来的情况看，针对房地产企业所得税的税收管理，国家税务总局已出台了多个文件，不断地对所得税的税收进行调整和完善。根据当前相关文件精神，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，均确认为销售收入的实现，进行企业所得税预缴。对销售未完工开发产品取得的收入，要求按预计计税毛利率分月（或季度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，进行企业所得税预缴。

房地产企业相比其他行业，具有开发销售周期长、成本费用项目多、会计核算繁琐的特点，税收处理尤其是企业所得税核算的复杂程度更高，其收入和税前扣除项目等涉税事项处理正确与否、申报表填报真实准确与否，受纳税人会计核算健全程度的影响很大。但是，高投资、高风险、高利润的行业特性，加上税收监管手段和处罚措施的弱化，往往促使部分企业为追求利益最大化，采取避税甚至逃税的行为。这就要求房地产企业按照规定做好以下几方面工作：

1.房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税

房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算除预计利润率，计入利润总额预缴税款，开发产品完工、结算计税成本后再按照实际利润重新调整。

2.预计利润率暂按以下规定的标准确定

2.1非经济适用房开发项目

（1）位于省、自治区、直辖市和计划单列市所在地城郊区的，不得低于20%。

（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

（3）位于其他地区的，不得低于10%。

2.2经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发经济适用房管理办法的通知》等有关规定的，不得低于3%。

按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额

房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”内。

4.房地产开发企业对经济适用房项目的预售应进行初始纳税申报、报批

房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

即使认真按照上述要求做了，现行制度仍旧有不够完善的地方，尚存在一些具体规定不明朗、定义不清晰、有关事项政策调整频繁带来新旧制度衔接不到位等问题，使得不同纳税人对同种经营行为却因政策理解的差异采取了不同的涉税处理方法。这不仅削弱税法的公平性和严肃性，同时也带来税收风险。归结起来，目前看法不一的问题主要有：一是房地产开发企业预缴方式能否采取除按当年实际利润据实预缴之外的方式，二是预缴期利润能否弥补以前年度亏损，三是房地产开发企业预缴期计算当期应纳税所得额时的允许扣除项目具体包括哪些，四是未完工开发产品取得的收入是否作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数，五是少预缴企业所得税是否具有法律责任。

5.结语

上述几点属于预缴过程中值得探讨的问题，还有一些涉税事项处理的细节规定也易生歧义，对问题的不同理解和处理方法，会严重影响企业月度（或季度）预缴行为和纳税水平。纳税人通常在追求利益最大化的本能驱动下，钻政策、规定之漏洞，在预缴期间少计收入、多作扣除，降低预缴期间的应纳税所得额、减少预缴额，待汇算清缴时予以补足，这样既减轻了企业当期财务压力，又不违反有关规定。也使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到反映，笔者认为，预缴的企业所得税应在“递延税款”归集（转回）并采用同步登记法，这样可以提高核算准确性，简化核算工作，使实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数转回、对比、开展税务申报等工作。

具体方法为：做好会计核算，统一核算方法，使“预收账款”、“递延税款”、“主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金及附加”明细内容相互对应，做好计提、抵减预计营业利润的核算工作； 企业所得税应在“递延税款”核算，借方为因预计营业利润而增计的企业所得税；贷方为销售结算转回已计提的企业所得税，销售结算转回在“递延税款”账户中归集的企业所得税，原则上原计提多少转回多少，结算后该账户余额为“零”。

当然企业实际毛利率水平的高低也影响预缴水平，这是因为现行政策规定，房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可签订。因此房地产开发企业因开发经营阶段的不同，销售行为可分为两种，一种是竣工验收后销售房产的行为，即正常的销售行为；另一种是预售行为，即持预售许可证上市销售未完工开发产品。在某个会计年度，企业可能会两种销售状态并存。按照规定，未完工开发产品取得的销售收入在进行税务处理时确认为收入的实现，需要按预计计税毛利率分月（或季度）计算预计毛利额，计入当期应纳所得额。待开发产品完工后，再予结算实际的计税成本、毛利额及企业所得税。

从预缴征管层面看，由于当前月度（或季度）预缴申报表项目设计不够详尽，据实预缴与企业应纳税所得额相关的只有营业收入、营业成本和实际利润额三项独立指标，对于房地产企业而言，预售收入按规定计算出的预计利润只能合并计入实际利润额。这种指标过少且逻辑关系不强的报表设计，无法全面反映申报企业的各个事项，容易遗漏，也使房地产企业所得税预缴率偏低在所难免。

为改进和完善现行房地产开发企业所得税预缴制度 ，针对目前房地产开发企业所得税预缴率水平较低的情况，建议改进和完善现行房地产开发企业所得税预缴制度。

首先，要增强预缴制度的规范性和可操作性，对现行规章制度中规定不清晰、执行有争议的事项加以修正、明确，从制度层面降低征纳双方的税收风险。包括明确房地产开发企业只能采取按实际利润据实预缴的方式，明确预缴期利润能弥补以前年度亏损，明确房地产开发企业预缴期计算当期应纳税所得额时允许扣除的具体项目，明确未完工开发产品取得的收入可以作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。

其次，明确法律责任和处罚制度，提高税收法规的严肃性。包括明确少预缴企业所得税具有一定的法律责任，明确少预缴的所得税需要加收滞纳金，改进预缴申报体系，增强申报的实效性。

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【关键词】经济适用房 效用 社会福利 委托

1998下半年开始，我国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。从此我国建立起由商品房，经济适用房和廉租房三个不同层次的住房体系。经济适用房是为了照顾那些根据市场价格买不起房的中低收入居民，以实现居者有其屋，增进社会福利。但是在具体实施的过程中，则存在很多问题，例如市场并没有有效地进行分割，使真正的缺房的中低收入者并没有享受到补贴，并且由于政府，开发商，消费者之间信息的不对称，则使道德风险，逆向选择，寻租现象普遍存在，以致社会福利遭到损害，社会资源没达到最优配置。

一、通过微观效用理论分析对经适房政策对社会福利的影响

用模型分析经济适用房货币补贴政策对社会福利的影响分析

模型假设：

（一）市场能够有效将高收入者和中低收入者进行分割。

（二）消费者的效用函数是Cobb-Douglas函数，α+β=1。

（三）无交易成本，消费者是价格的接受者。

（四）消费者的行为满足效用最大化假设。

设：有n个消费者，其中有个高收入者，则低收入者为（1-）n个，X1，X2分别表示高收入者和低收入者对房地产商品的消费量，Y1,Y2分别表示高，低收入者对其他商品消费的货币总量,p表示高，低收入者房产商品的价格。W1,W2分别表示高、低收入的预算约束，消费者的效用函数为U(X,Y)=其中。政府通过转移支付，从高收入者那里征税T，转移给低收入者。

没有政府干预时：

对于高收入者：Max: U(X,Y)=

s.t.:PX1+Y1W1

求解可得：X1= Y1=，对于低收入者，同理可求X2=Y2=则社会对房产商品总需求量和其他商品总货币量为：=+*（1-）n，=+*（1-）n存在政府干预时：

对于高收入者：Max: U(X,Y)=

s.t.:P1X1+Y1W1-T

求解可得：X1= Y1=

对于低收入者：Max: U(X,Y)=

s.t.:P1X2+Y2W1+T

求解可得：X2= Y2=则社会对住房商品需求量和其他商品的货币需求量:=+（1-）n，=（1-）n+n。

通过对比上述的结果可知，对于高收入者税后房产产品消费量和用于其他产品的货币量都少于税前，所以其福利损失，对于低收入者房产产品消费量和用于其他产品的货币量都多余税后，所以增进了福利。但是对于整个社会来说，,,福利没有改变。通过损失高收入者的福利，来增进低收入者的福利，虽然提高了社会公平但是不符合帕累托改进的原则。并且货币补贴政策无形当中对推动普通商品房的市场价格。

二、通过政府与开发商之间的委托关系分析

在此理论模型中，政府属于委托人，处于信息劣势方，开发商是人，是信息优势方。在这个过程中，信息在政府和开发商之间是非对称的。政府无法观察到实际的建造成本和销售对象等。政府的目标是通过收入的再分配，解决中低收入者住房问题，增进社会福利，而开发商的目标是追求利润最大化。两者的目标不同，信息非对称造成了信息经济学中的委托问题。

模型假设：

（一）政府对开发商只有两种：有效监管和监管缺位

（二）开发商只有两种行为：按照规定进行开发和不按规定（存在虚报成本，销售对象不符合规定等现象）。

（三）不考虑税收。

（四）开发商的建造成本与是否按照规定执行无关。

设：在按照规定时，开发商，不按规定时，开发商的收益为。成本为C1（包括

隐性成本和显性成本），当监管有效时，对开发商不按规定开发的惩罚为C2，政府实行有效监管的概率为，则监管缺位的概率为1-。

分析过程：通过分析可得，在开发商按照规定执行时，无论政府监管是否有效开发商将获将获得的利润，当开发商不按照规定执行时，在政府有效监管的条件下，开发商可以获得的利润，政府监缺位时可得的利润。所以开发商在按照规定时的期望利润为,不按规定时期望利润为。如果想要开发商按照规定建造经适房并将其销售给符合条件的中低收入者，则必须满足E1>E2,即，化简可得

结论：通过上述结果可以看出，政府可以通过加大监管力度（值增大）或是加大对开发商不按规定执行的惩罚，来规范开发商的行为，减少逆向选择（指高收入者购买经济适用房）和道德风险（指开发商虚报成本，房屋质量标准，规格不符合规定等现象）。

参考文献

[1].沃尔特・尼科尔森.微光经济理论――基本原理与拓展. 北京：北京大学出版社,2008.

[2].尹艳海.从经济学角度看“经济适用房货币补贴政策”.经济与管理,2004.4.

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眼关键词演 住房保障； 保障制度； 制度并轨。

1。 国家“十二五” 规划中提出， 未来五年内， 我国将拟投资 1.3 万亿～1.4 万亿用于 3，600 万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到 20%。 如何从制度层面上保障十二五“ 住房保障规划的顺利进行， 需要我们思考。 为此， 本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点， 并设计了住房保障制度并轨的长短期路径， 以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。

一、 城镇住房保障制度并轨的总体思考。

住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、 无缝隙、 多层次、 动态性的租赁型住房保障体系的改革， 其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯， 优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。 制度并轨后的保障对象， 不仅要涵盖现行保障制度的保障群体， 更要涵盖”夹心层“、 潜在城镇人口 （具有迁居意愿的农村人口）[3]、 短暂流动人口、 ”被城市化“ 的农村人口中的住房弱势群体， 以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点， 我们认为： 制度并轨后的保障方式， 短期内应该坚持产权式、 使用权式保障并存的形式， 长期取消产权式保障， 着力实现使用权式保障方式。 制度并轨后的保障水平， 应呈现出层次性、 差异性、 梯度性。 保障水平在地区间、 保障制度设计间都存在差异。 一方面， 保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩； 另一方面， 短期内， 保障水平在廉租房、 公租房、 经济适用房之间应呈现出差异； 长期保障水平在廉租房、 公租房等租房体系内应呈现出差异。

二、 城镇住房保障制度的短期并轨。

1. 城镇住房保障制度的短期并轨路径。

（1） 经济适用房实施租售并举的方针， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变， 将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房， 暂时适当限制其发展。这一观点的提出， 主要基于以下因素的考虑： 一方面， 在一定程度上， 出售型经济适用房， 可以增加房地产低端市场的供给； 另一方面， 出售型经济适用房的问题突出， 但是， 尚存在一定的发展空间， 直接取消经济适用房的时机不成熟， 容易产生诸多负面效应。

（2） 公积金实行”准银行式“ 的运营模式，即”管理中心 + 商业性机构“ 的模式。 中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、 资金风险的管理， 以非营利性为目的。 而地方公积金管理可以进行部分商业化、 市场化运作， 强化公积金的盈利性， 提高公积金的保值、 增值空间， 为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。 同时， 对公积金进行动态管理， 即实施保障资金跨区域流动。 一方面， 地方间公积金实施跨区域流动， 合理配置区域间的公积金， 提高公积金的配置效率；另一方面， 个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制， 加快公积金和人力资源的混合、 同期合理流动。

（3） 大力推进廉租房的发展， 将廉租房并入到租房保障体系。 短期内， 廉租房在租房保障体系内， 仍是保障供给的主体。 随着公租房供给保障力度的加大， 出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低， 廉租房仍将对低收入群体实施保障。

（4） 加快公共租赁住房的建设， 将其并入租房保障体系。 随着近年来房价的攀升， 游离在保障和市场之外的”夹心层“， 其住房难问题成为了各方关注的焦点， 为了解决”夹心层“ 的住房问题， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生， 是因为其自身上具有诸多的新特点。 其一， 从产权的角度来讲， 公租房的所有权归属于政府， 而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权， 如经济适用房、 限价房； 其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。 公租房侧重于解决”夹心层“ 群体的住房难问题， 而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户； 其三， 公租房的保障方式是租赁方式， 而不是传统的购房方式。

2. 城镇住房保障制度短期并轨的效应。

（1） 通过制度的短期并轨， 可以纠正现行经济适用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并轨路径中， 对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势；另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时， 制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。 这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡， 避免过大的波动， 而且可以减少制度并轨过程中的障碍。

（2） 通过制度的短期并轨， 一定程度上， 可缓解住宅市场结构不合理的局面。 租赁型经济适用房的发展， 可以推进住房二、 三市场的繁荣；出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难， 增加小户型住房的供给， 调整当前的住房市场供给结构， 平抑房价的过快攀升。

（3） 通过制度的短期并轨， 可以加快解决”夹心层“ 住房问题， 填补制度设计的”盲区“。短期内， 通过建立涵盖经济适用房、 廉租房、 公租房的多层次、 梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障， 解决”夹心层“ 的住房困难。

（4） 通过制度的短期并轨， 可以缓解保障制度的资金不足的局面， 提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入 （土地收入、 税收收入） 的”联动“， 还是对公积金实施”准银行式“ 的运行模式， 在一定程度上， 都会缓解保障制度的资金约束。

（5） 通过制度的短期并轨， 可以在发展公租房市场的过程中， 促进真正的房地产二级市场的发展。 这在一定程度上， 鼓励和促进了租房市场的发展， 从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路———重购房、 轻租赁———的状况， 形成两种市场并存的房地产市场体系。

三、 城镇住房保障制度的长期并轨。

长期并轨指， 由政府保障性租赁向住房租赁市场转变； 在长期并轨过程中， 通过”政府 + 社会“ 运行模式 （政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理， 社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行） 建成长期租房保障体系。 最终， 建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、 纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系 （见图 1）。

图 1 住房保障制度并轨的长期路径。

1. 城镇住房保障制度长期并轨的路径。

长期取消出售型经济适用房的发展， 逐步将其并入到商品房低端市场； 在租赁型住房保障体系获得发展的基础上， 逐步缩小政府干预市场的力度， 发挥市场的资源配置作用， 通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。 在短期并轨完成后， 公积金制度等相关的租房保障资金来源， 会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。

2. 城镇住房保障制度长期并轨的效应。

（1） ”政府 + 企业“ 的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力， 提高社会资本进入保障房体系的积极性。 宏观上， 政府对租房保障体系的建设、 资金筹集、 房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势； 微观上， 企业对租房体系的运行微观管理， 可以发挥其微观优势。 最终， 实现政府、 市场”两只手“ 的协调， 有利于效率的提高和住房公平的实现。

（2） 通过住房保障制度的并轨， 可以建立租赁房保障体系、 繁荣租赁房市场， 也可以从根本上， 扭转长期以来居民过于强调购买住房， 而轻视租赁住房的传统观念。 住房观念的改变， 反过来又推动了租房保障体系的发展。 在长期并轨的过程中， 取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场， 可以增加商品房低端市场的供给， 平衡商品住房市场的供求平衡， 优化住房供给结构。

四、 结 语。

在当前的经济形势下， 解决住房保障问题，需要转变住房保障思维， 强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为， 通过城镇住房保障制度的并轨， 可以建立完备的租房保障体系， 实现对住房弱势群体的无缝隙、 分层次、 广覆盖、 动态性的保障目标。

然而要实现住房保障制度的并轨运行， 还需要克服一些障碍。 如短期并轨中， 经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的， 这需要依靠科学的实证数据的支持。 层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建， 需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。 保障房之间的差异程度， 既不可过大、 也不可过小。 另外，公积金”准银行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和创新， 如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并轨， 会增加政府的财政支出， 如租赁房相关的投资、 管理、 运营、 补贴支出。 在一定程度上， 上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。

住房保障制度长期并轨的难点表现在： 在住房保障制度并轨的过程中， 一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、 住房租赁市场的关系；另一方面， 需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。 如何吸引社会资本参与住房保障？ 如何更好的发挥政府和社会力量的优势？这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。

[参考文献]

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[5] 南 灵，崔 亮。 经济适用房制度存在的问题及模式探讨[J]. 商业时代，2006（16）：52-56.

篇9

陈立中(1973―),男,暨南大学经济学 院(广州,510632),博士。研究方向:收入分配与居民贫困问题。一、引 言

住房是人类生活的基本物质条件,它不仅是居住者的栖息之地,还是家庭和社会生活最重要 的场所。在我国城镇化大规模推进的背景下,部分城市住房价格出现持续大幅攀升,住房困 难从低收入家庭向中低收入家庭演进;与此同时,长期蜗居在城市边缘地带的乡城迁移人口 ,住房困难问题更加突显。近两年来,为应对世界金融危机,国家加快了保障性安居工程建 设的规模和强度,作为“拉内需、保增长和惠民生”的关键措施。正是在住房保障需求条件 和 供给条件发生重大变化的背景下,社会上出现了不少质疑声,如廉租住房供给不足、位置不 合理;经济适用房分配不公(武汉经济适用房六连号)、面积过大(北京回龙观200m2经 济 适用房)、出租转卖(重庆经济适用房违规出租)、改变土地用途(郑州“经济适用别墅” )以及其它种种腐败问题。一部分人甚至认为,应该废除经济适用房制度。事实上,困扰这 些问题的关键在于,廉租房和经济适用房政策效率到底如何?导致这些政策失效的原因又是 什么?厘清这些问题将有助于我们从制度设计和执行层面寻找答案。在已有文献中,居多学者从实证的角度探讨了住房补贴政策的经济效果。如White et al.测 算了美国联邦税收补贴对私人购房行为的影响,认为供给弹性是决定补贴政策效率 的关键。[1](111-126)Rosen比较了美国住房政策中隐形补贴(implicit subsidy )和供方补 贴(supply subsidy)政策效率间的差异。[2](1161)Pandey and Sundaram研究了 美国联邦政府雇员住房补贴政策效率,分析了不同收入群体的补贴范围,补贴对收入分配和 政府预算的影响。[3](2359-2361)Blanc提出了一个分析住房补贴政策效果的分析 框架。[4](3529)Kakwani and Son则给出了一个解析政府公共政策瞄准效率的一般 框架,并进行了国际比较。[5]

在国内文献中,茅于轼(2008)从政府与市场作用边界的视角分析认为,目前的住房保障政 策,特别是经济适用房政策成为部分人群的机会,破坏了房地产市场,既不公平, 又无效率;时冰寒(2009)从人权的角度研究指出,经济适用房政策是一种权利,扼杀经济 适用房其实就是满足少数既得利益集团的私欲而毁灭一种权利;顾云昌从政策的角度探讨了 中国城镇住房保障政策,认为目前主要问题出在制度执行层面。[6]我 们发现, 对于中国城镇住房保障政策效率的研究,主要集中在理论层面上的探讨与质疑,实证研究并 不多见。

基于此,文章试图运用北京市的相关数据,在测算廉租房和经济适用房瞄准效率的基础上; 分别运用Probit模型和多元Logit模型,分析北京市住房保障政策有效瞄准的影响因素和政 策瞄准失败的原因,并提出针对性的政策建议。

二、北京市相关住房保障政策

(一)北京市住房保障申请与核准程序 北京市住房保障政策规定,申请住房保障的家庭首先由户主向户口所在地街道办事处(或镇 人民政府)提出书面申请;街道办事处在受理申请30天内,就申请人的家庭结构、收入和住 房等状况是否符合住房保障资格条件进行审核,给出初审意见并张榜公示,同时将初审意见 和申请材料报送市(区)、县人民政府住房保障主管部门;住房保障主管部门在收到申请材 料15天内,就申请人家庭收入和住房状况是否符合住房保障资格条件提出审核意见,并将符 合条件的申请材料转同级民政部门;民政部门在收到申请材料15天内,就申请人的家庭收入 是否符合资格条件提出审核意见,并反馈同级住房保障主管部门;经审核,家庭收入和住房 面积符合规定资格条件的,由住房保障主管部门进行行政公示,公示期为15天;对经公示无 异议或异议不成立的申请家庭,作为住房保障对象登记在册,书面通知申请人,并向社会公 开登记结果。

从北京市住房保障申请与核准程序看,住房保障资格获取主要是通过住房困难家庭申请、公 示和核准三个关键环节,该程序在尊重家庭自愿申请的基础上,充分利用了申请人居住区( 熟人区)信息相对对称的条件,邻里之间进行相互监督,节约了行政执行成本,比较科学合 理。不过,社区(行政社区)之间如何解决信息不对称问题,即大小社区信息是否充分流畅 ,将成为这项制度实施成败的关键之一。

北京市住房保障申请与核准程序

(二)北京市住房保障标准 2008年,北京市住房保障标准,即资格条件为,(1)廉租房:面积标准为家庭人均住房面积 低于1148m2;收入标准为家庭人均收入低于480元/月;(2)经济适用房:家庭人均收入 低于84 0元/月。

三、住房保障政策瞄准效率及其影响因素

(一)数据来源和处理 这里,我们主要使用两个数据库,一是北京市住房和城乡建设委员会住房保障中心廉租房和 经济适用住房管理数据库,该数据库收录了北京市所有申请并已核准的住房保障家庭的信息 ,主要包括家庭人口结构、家庭住址、家庭住房情况、家庭收入、就业和财产等指标。2008 年,北京市代表性地区廉租房和经济适用房已核定保障对象15782户,其中,廉租房1844户 ,经济适用房13938户。二是2007年北京市住房困难普查数据库,普查指标主要有家庭人口 、居住地址、居住状况和家庭收入等信息。2007年12月,北京市对城市地区的住户进行了入 户住房调查,代表性地区最终收集了18018万人,693万户的有效调查资料。但是,北京 市 2008年统计年鉴显示,2007年北京市代表性地区城市户籍人口2574万人,99万户。显然 ,住房调查仅占实际户籍人口的6698%,普查率偏低的主要原因是部分富裕家庭不愿或无 法 入户调查。本文中,住房困难家庭是我们的研究对象,因此,可以将没有接受调查家庭的住 房面积等价为北京市人均居住面积水平(2007年北京市人均居住面积为28m2),这样处理 对我们的研究目的影响不大。

(二)研究目标和分类 如果以北京市代表性地区所有城市户籍人口作为研究对象,依据住房保障政策瞄准方向,将 研究目标细分为:“应保未保”、“保不应保”、“应保已保”和“不应保未保”。从福利 经济学角度,依据住房保障政策瞄准失败的损害程度,我们将“应保未保”称为第Ⅰ类瞄准 错误,将“保不应保”称为第Ⅱ类瞄准错误。下面,我们分别测算各类政策瞄准效率。

(三)住房保障政策瞄准效率 基于数据可获得性和住房保障目标瞄准分类,表1报告了2008年北京市代表性地区 “两房” ( 廉租房和经济适用房)的瞄准效率。

表1

2008年北京市代表性地区 “两房”瞄准效率类 别应保未保保不应保 应保已保不应保未保 比例(%)2021226179797739

注:表中,应保未保=符合保障条件但没有获得保障的家庭数/符合保障条件的家庭数;保不 应保=不符合保障条件但获得保障的家庭数/符合保障条件的家庭数;应保已保=符合保障条 件并获得了保障的家庭数/符合保障条件的家庭数;不应保未保=不符合保障条件并未获得保 障的家庭数/不符合保障条件的家庭数。

我们看到,2008年北京市“两房”瞄准中,第Ⅰ类瞄准错误的概率为2021%;第Ⅱ类瞄准 错 误的概率为2261%。Chen and Ravallion(2005)采用国家统计局的相关数据,对城市最 低 生活保障(“低保”)项目的政策效率进行的类似研究表明,43%获得“低保”的家庭不具 备资格;72%应保家庭没有获得保障。他们还与国际上其他类似福利送达项目进行比较发 现,我国城市最低生活保障项目的政策效率相对较高。[7]以此推断,北京市住房 保障政策 效率至少比“低保”项目高。为进一步明晰不同类别政策效果,表2报告了北京市代表性地 区2008年廉租房和经济适用房的瞄准效率。

表2

2008年北京市代表性地区廉租房和经济适用房瞄准效率类 别 应保未保保不应保应保已保不应保未保 廉租房(%)82634491749656 经济适用房(%)3215417767855823

由表2我们看到,廉租房的瞄准效率明显高于经济适用房,其中,“保不应保”差 别最大, 其原因我们推测主要有两点,一是廉租房申请资格条件比经济适用房多一条面积标准,更为 重要的是,面积是一个显性指标,容易被识别;二是仅从收入标准看,经济适用房的收入标 准比廉租房高。政策实践中,收入测量通常是困难的,特别是随着收入标准和家庭收入水平 的提高,依靠收入来识别保障对象十分困难。下面,我们将运用Probit模型和多元Logit模 型,对上述推测做进一步的检验。

(四)住房保障政策有效瞄准的影响因素 1.离散选择模型――Probit模型。 离散选择模型是用来描述决策者(个人、家庭、企业或其它决策单位)在不同可供选择的选 项中做出选择的行为。在离散选择系列模型中,相对于Logit和GEV模型而 言,Probit模型可以处理随机偏好变动,允许任何替代形式,还可用于跨期重复选择的面板 数据。基于此,我们这里主要运用Probit模型,[8]其一般表达式为:

Pni=Prob(Vni+εni>Vnj+εnj,j≠i)=∫I(Vni+εni>Vnj+εnj,j≠i)(εn)dεn

上式中,我们将定义为一个二元选择变量,当家庭获得住房保障时,Y=1;反之,Y=0。X 定义为影响住房保障获得的一系列因素。于是,上式可进一步表达为:

Pr(Y=1|x1,x2,…,xk)=(α+β1x1+β2x2+…+βkxk)式中,x1,x2,…xk是回归因子,α,β1,β2,…,βk是Probit待估系数。

2回归结果及解释。 模型中,解释变量X主要包括收入变量、家庭人口特征变量、住房面积变量、住房特征变量 和社区特征变量等五类变量。结果见表3和表4。

表3

廉租房保障家庭瞄准的Probit分析家庭是否获得住房保障(1=是,0=否)系数Z值 保障前人均收入水平-00012754 保障前人均收入水平的平方00003310保障前人均住房面积-000861055家庭规模-00006-022 户主受教育年限-00009-214 家庭成员中失业者比例00011208 家庭成员中工作者比例-00001102 家庭成员中64岁以上人口比例00032511 家庭成员中是否有残疾或重大疾病(1=是)00047428 住房是否有产权(1=是)-00013094 住房是否有卫生间(1=是)000004063 住房是否有管道煤气(1=是)000000006 是否拥有柜式空调、摩托车、小汽车(1=是)-00007181 所在社区的人口规模-00011103 观察值1844Pseudo R203786

从回归结果看,家庭人均住房面积越大,获得廉租住房保障的可能性越小。家庭人均收入水 平越高,获得保障的可能性也越低。我们还注意到,保障前收入水平平方项也处于显著水平 ,且系数为正。可见,收入水平和获得廉租住房保障之间的关系是非线性的,由此推测,廉 租房保障项目选择过程中存在自主选择行为,这在一定程度上表明,北京市廉租房申报核准 制 度的科学性和合理性。实证结果还表明,家庭成员中失业者比例、家庭成员中64岁以上人口 比例、家庭成员中有残疾或重大疾病者越多,获得廉租房保障的可能性越大。

表4经济适用房保障家庭瞄准的Probit分析家庭是否获得住房保障(1=是,0=否) 系数Z值 保障前人均收入水平-00001212 保障前人均收入水平的平方00000182 保障前人均住房面积-00016542 家庭规模00003-103 户主受教育年限00023374 家庭成员中失业者比例-00008211 家庭成员中工作者比例00003322 家庭成员中64岁以上人口比例00010071 家庭成员中是否有残疾或重大疾病(1=是)-00019139 住房是否有产权(1=是)00009041 住房是否有卫生间(1=是)000002091 住房是否有管道煤气(1=是)000000015 是否拥有柜式空调、摩托车、小汽车(1=是)-00003129 所在社区的人口规模00006059 观察值13938 Pseudo R204190

由表4,获得住房保障前家庭人均收入水平、人均住房面积和家庭成员中失业者比例越高, 获得经济适用房的可能性越低,而户主受教育年限越长,家庭成员中工作者比例越高,获得 经济适用房的可能性越高。该现象比较符合事实,一方面,一些地方政府为鼓励人才引进, 将经济适用房政策向刚进入劳动力市场的高端人才倾斜;另一方面,部分地方将公务员列为 经济适用房的优先购买对象。

与廉租住房相比,获得经济适用房的影响因素明显不同。因为,(1)能够购买经济适用房的 家 庭必须具有一定的购买能力,如2008年北京市经济适用房销售均价为5300元/ m2;(2)获 得经 济适用房资格的收入标准比廉租住房高很多,收入标准越高,收入的识别能力越低,与之相 对应的显性可替代指标越不容易寻找,这或许是经济适用房政策效率偏低的主要原因。

(五)住房保障政策瞄准错误的原因 从住房保障政策目的看,在一个相对较低的保障水平下,项目遗漏所产生的福利损失要大于 过度覆盖造成的福利损失。因此,降低项目遗漏率是政策干预的重点,即我们要重点降低第 Ⅰ类瞄准错误(“应保未保”)。为分析政策瞄准失败的原因,我们将通过多元Logit模型 对“应保未保”和“保不应保”两类瞄准错误做进一步探讨。

为研究需要,我们不妨将“应保未保”定义为第Ⅰ类家庭;将“保不应保” 定义为第Ⅱ类 家庭,将“应保已保”和“不应保未保”定义为第Ⅲ类家庭(正常家庭),并将其视为多元 Logit模型中的对照组。基于数据可获得性,这里仅对廉租住房项目进行实证分析。结果见 表5。

表5

廉租住房保障家庭瞄准错误的多元Logit模型分析 变 量第Ⅰ类家庭第Ⅱ类家庭系数Z值系数Z值 保障前人均收入水平0000423200001019 保障前人均收入水平的平方-0000031000000-067 保障前人均住房面积0007513500024071 家庭规模-00006-02200048291 户主受教育年限-00001-06100000025 家庭成员中失业者比例-0003001800008321家庭成员中工作者比例00004026-00000101 家庭成员中64岁以上人口比例-0004310700005064 家庭成员中是否有残疾或重大疾病(1=是)-0007715100001 040 住房是否有产权(1=是)-0002407400753050 住房是否有卫生间(1=是)00000103300101009 住房是否有管道煤气(1=是)000000088-00771089 是否拥有柜式空调、摩托车、小汽车(1=是)-00004135 -00402-008 所在社区的人口规模0001124100002174观察值1844Pseudo R202933

由表5,在第Ⅰ类瞄准错误中,收入水平越高(但低于保障标准),出现“应保未保”的可 能性越大。这说明,对处于极端贫困的家庭而言,通过收入识别是有效的。但是,随着家庭 人 均收入水平提高,出现“应保未保”(项目遗漏)的可能性越大。同样,人均居住面积越大 (但低于保障标准),出现“应保未保”的可能性越大,但不显著。我们还发现,目标家庭 所在社区规模越大,出现遗漏的可能性越大,这印证了前面的推断。意味着,在廉租住房保 障项目中,要特别注意政策宣传和行政公示,充分发挥邻里监督功能。在第Ⅱ类瞄准错误中 ,家庭规模越大,家庭成员中失业者越多,出现“保不应保”的可能性越 大,因此,政策实践中依据家庭规模和失业比例来认定收入水平与保障资格必须持谨慎态度 ,此时应当考虑到当地失业救济水平与效率。

四、结 论

本文中,我们以北京市住房保障政策实践为例,首先测算了廉租房和经济适用房的瞄准率, 接着运用Probit模型估计了廉租房和经济适用房有效瞄准的影响因素,最后用多元Logit模 型对廉租房瞄准错误的原因做进一步探讨,试图测算中国城镇住房保障政策的福利送达成本 与效率,解析一些制度层面的问题。通过这些分析,我们可以得出如下结论:

1从政策瞄准效率看,廉租房明显高于经济适用房,这与廉租房使用面积和相对较低的 收入两条识别标准有关。并且,可以预见,随着住房保障政策覆盖面扩大,提高住房保障收 入标准和瞄准效率将是一个两难选择。

2在住房保障收入标准较低时,一些显性指标可以用来作为识别保障对象的辅工具 ,如家庭成员中失业者比例、家庭成员中64岁以上人口比例、家庭成员中有残疾或重大疾病 等指标。但是,必须保持谨慎态度,有时过度依赖这些显性指标可能引起“保不应保”瞄准 错误。

3从廉租房瞄准错误的原因看,目标家庭所在社区规模越大,信息传递越不通畅,出现 第Ⅰ类瞄准错误的可能性越大。因此,在廉租房保障项目中,要特别注意政策宣传和行政公 示,发挥邻里监督功能。

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篇10

【关键词】非盈利性组织；保障性住房；建设新模式；问题

一、非盈利性组织模式在发达国家的成功实践

欧洲的许多国家在第二次世界大战以后都不同程度地出现了住房短缺的情况。为解决住房问题，不同的开发建设模式和倾向也应运而生。而通过非盈利性组织（瑞典）进行房地产开发是其中比较成功的一种。非盈利企业主要包括工会系统组织、住房合作社和各种住房协会等。这些组织靠通过出售股份获得启动资金，政府的低息或无息对其进行贷款，并免除税收。而政府要求其以低于市场的价格出租所建住房。瑞典、荷兰、法国就是其中的代表。非盈利组织建造了瑞典二战后75%的住宅。在1985年，瑞典非盈利性租住投资住房占住房总投资的55.1%，同期的日本为1.2%，美国为0.0%。非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量。而日本八十年代末出现房地产泡沫并引发危机，美国在2007年出现房地产次级抵押贷款市场危机并引发金融持续动荡，由此来看非营利性组织成为经受了实践考验的先进模式。

二、非营利性组织模式的初步设计

非盈利型企业在创建之初需要建设主管部门严加监管，因为从保障性住房建设的急迫性来说，其最初的资金仍由政府投资。许多欠发达地区仍存在政府背景性质的开发运营公司，因此由建设主管部门牵头在这些公司的基础上进行内部改造，这样既可以有效避免承担因为成立新企业而造成的政策困难和磨合瓶颈。同时又能由主管部门紧抓企业监管。若能通过直属开发公司进行保障性住房项目的开发，可以有效解决通过委托开发建设单位开发建设所产生的三个弊端：

首先，非营利性开发公司受政府直接领导，接受审计机关跟踪审计，其企业性质可最大限度的推进相关建设，其只需支出日常管理费用，不需考虑盈利，可以从优选取优质施工企业。

其次，财务支出直属管理可以有效解决资金管理的透明性问题，既可以从源头把握资金管理方向，又可以从施工现场把握资金使用方向，确保了资金使用效率和质量。

同时，由于直接参与施工现场分部分项验收及管理，可以直接管理施工现场的质量安全。通过直接参与合同管理和设计方案、施工方案的选择，可以保证小区整体品位和细部质量。

三、非营利性组织进行开发建设保障性住房目有关问题解决方案（途径）

1、资金瓶颈的突破

就短期启动资金来看，除政府直接拨付解决外，可以采用以下两个渠道解决资金问题。以皖南某欠发达小城市为例，一个按占地260亩（17.3公顷）的项目为例，容积率1.5，建筑面积260000㎡，前期征迁补偿、杆线迁移、测绘等按160元/㎡单方造价计算，项目前期共需投入资金4000万元的项目。

一是出售部分已建保障性住房小区的配建商铺（城东新村及夏渡新城商铺）。城东新村即将交付使用的门面房2800㎡，按同地块贝林1.3万/㎡计算，保守估计可筹得资金3640万元，夏渡新城门面房2100㎡，按门面房实际售价等于住宅三倍计算，按5000元/㎡计算，可筹得资金1050万元。综合可知，若通过销售配售商铺可筹得资金4700万元。

二是通过城东新村门面房及夏渡新城商铺为抵押向银行贷款。以贷款四千万为例，如能享受政策性贷款（以7%计算），一年所需支付利息280万元，若新项目以配建商铺出售，折算面积在6000㎡，售价5000元/㎡计算，共计可获得收入3000万元。按两年交付计算，共需支付资金4600万元，另有1600万元缺口。

同时，也可以通过两者相结合的解决方案：若所需启动的资金4000万完全自筹，可向银行贷款3000万元，通过出售一部分（或者夏渡新城商铺的全部）已建成商铺筹得资金1000万元，项目两年建成后，已出售商铺的收入3000万元还银行贷款。这样可以保证城东新村这种地段较好的商铺每年在获得稳定收益的同时，也为留作以后项目的贷款抵押。

就长期来看，资金的解决可以通过采用两个“1+1”模式。两个“1+1”模式是指项目选址上“在一个商品住宅小区周边建一个保障性住房小区”，在项目使用上“用一部分，卖一部分”。前一个“1+1”是后一个“1+1”保证高效持久的基础，后一个“1+1”是前一个“1+1”保证公平效率的保证。

2、人员及企业管理问题

该项目若按两期实施，需要人员及其分工具体如下：

企业总经理（1人）：一、负责主持公司的全面工作；二、协助分管领导与其他部门、外单位的协调工作；三、策划项目开发；

副总经理（1人）：一、协助总经理开展公司各项业务；二、负责项目开发的策划、实施；三、协助进行工程项目招投标，施工管理，竣工验收；四、负责于建立单位、施工企业的协调、服务工作；

出纳（1人）：一、登记公司现金和日常记帐；二、保管公司有关印章、财务相关票据；

质量安全管理人员（2人）：一、负责施工现场质量安全管理及分部分项验收工作；二、施工现场交叉施工协调；三、施工签证工程量核算及认定；四、负责全部资料整理归档；五、负责项目各种合同拟写和管理，文件呈批。（说明：其中一人可作为现场负责人：一、负责开发项目的实施；二、协助项目设计、招投标、发包工程施工的协调、服务等工作；三、负责施工企业临时用水、电的安装服务和日常管理工作。）

造价人员（1人）：负责工程量清单及阶段性付款核算。

以上人员可以短期内可以从住房建设主管部门抽调人手专门负责，待公司正常运营后以“职业经理人”模式负责企业运营与管理，其技术专业技术人员可再从社会上抽调经验丰富的管理人员。

四、非盈利性保障性住房建设模式需要着重解决的几个问题

本文所提及的非盈利性组织在项目组织实施中，应积极发挥政策导向，起着保障性住房资源整合和动态管理的作用。同时，这个组织更应该是信息整合、交流、处理以及资源整合的动态平台。

1、保障性住房建设应兼顾城市发展战略并起到导向作用

保障性住房的最终目标是“居者有其屋”。在过去提及保障性住房的时候保障性对象都为城市低收入家庭或群体。但是，在实际情况下，资金问题的瓶颈往往限制目标的实现，并且低收入家庭群体住房的改善在短期内无法达到其特定的实际意义。因此，要注意保障性住房保障群体的多元化选择和管理。要注意对新毕业大学生及高级技术人才倾斜。

但具体实际情况是，每年毕业的大学生，他们工作前两年的收入不会比民工高多少，但他们未来将是宣城城市发展的中坚份子，将会推动社会的发展。所以，在大学生毕业一至三年内，给他们不同比例的租房补贴或廉租房保障，让他们在宣城扎根，也是一项高回报的投资，他们不仅会以成功后的高收入的个人所得税回报社会，更会为社会创造出意想不到的财富。正如政府机关引进官员、安置转业干部、提供过渡性租赁住房一样道理。我们应该为这些未来的城市精英提供过渡性的保障用房。

此外，对有固定收入的高学历人才，因为其有稳定的收入，对其供给的保障性住房（如公共租赁房）可逐步放宽产权限制，允许其在自身能力范围内逐步购买产权，这从一方面也可以解决资金来源。

2、注意房屋产权与居住权的流动与转至

宣城是一个后发展城市，底子薄，低收入人群众多，解决住房保障问题压力很大，特别是在近些年招商引资的热潮下，外来廉价的劳动力和就业困难在一个相长的时期内将依然存在。在此背景下，如何保障广大居民的基本住房需求，促民生，保稳定，需要政府的细细考量。

（1）、要区别对待房屋产权和居住权。

保障性住房的根本目标是“居者有其屋”但不是“人人都有房产证”。所以，要通过社会普查、划定保障线，按略高于保障线的人群居住标准建设保障性住房。而不是对所有保障对象和群体提供保障性住房产权，对于能够自食其力以改变现状的低收入人群应予以适当限制，即在不完全购买产权的情况下，限制其低水平房租下的租房年限。

（2）要建立科学合理的准入和退出机制，充分吸取经济适用房在推广过程中的教训。