房地产产业投资报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产产业投资报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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房产与地产统称为房地产，它是经济上房屋和土地的商品化表现形式，不仅包括有实体的房屋与土地，也包括其经济上的所有权和使用权等。由于房屋和土地在大多数情况下不可移动，或移动便造成不可预计的经济损失，因此房地产属于不动产。在我国，房地产业投资热度持续上涨，有效地推动着国民经济的提升；房地产业占据着大部分以银行资金为主的社会资金，关系着国家的经济稳定性；同时，由于房地产价格具有波动性变化，其投资具有高风险，总之，房地产业是具有高效益、高成本以及高风险的“三高行业”。基于此，高风险的房地产业关系着我国的国民经济，必须以合理的可行性研究为房地产业的稳定发展提供包装，从而推动国民经济的良性发展。

二、房地产投资项目可行性研究

1.基本概述。

在房地产项目投资立项之前，对项目相关的社会、技术以及经济等层次进行详细调查与研究就是房地产投资项目可行性研究，通过对项目进行分析与论证，能较为准确的预测出项目竣工后的经济价值，进而对项目的适用性、可行性等进行系统、综合的评价，得出是否投资或如何投资等直接性意见，提供科学可靠的依据以进行项目投资决策。研究对象主要包括与项目相关的市场、资源、技术、经济以及社会等。

2.根本依据。

一般地，房地产投资可行性研究依据包括有：相关政府法律法规以及条文政策；诸如区域规划、城市发展战略目标等行业部门发展规划；项目建议书及其批复文件；国家和地区有关社会与经济的发展规划；相关房地产项目合同或协议书等，相关部门颁发的建设标准与额度等。

三、房地产投资项目可行性研究的问题

1.内容不完善。

可行性研究报告须顾及项目实施到运营的整个过程中，并客观的评价其面临的难点和风险，从而在投资者进行决策时能有意识的回避风险，以确保投资项目在建设到运营整个过程的可行性和安全性，实现投资的预期效益。诚然可行性研究报告不能顾及方方面面，但绝不能少那些关系着项目决策有效性的信息。然而，当前的房地产投资项目中，部分调研员为图方便，对房地产项目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使报告显得不分主次，更是难以突出相关的技术性；同时为使领导或业主得以满足，仅着重介绍项目的长处，而回避了项目的短处，种种原因使得整个项目可行性研究报告内容不完善。

2.方法不科学。

静态分析法和动态分析法是项目可行性研究两种分析方法。在项目投资效益分析过程中，前者不顾及投入资金的时间和机会的成本价值，仅注重计算投入资金的货币价值；而后者恰恰相反整体注重投入资金的时间价值。总体而言，前者较后者更加简便快捷，仅需投入较少的人力物力便能在较短时间内对若干房地产投资方案加以分析，进而获取可行性最佳的方案，然而顾及因子较少，与实际情况太过偏离；而后者将影响视为动态过程，较全面的顾及到各种因子，与实际情况较为符合，但需消耗大量的人力物力。在房地产投资项目可行性分析中，受资金的限制或调研员自身技能不过硬，使在实际过程中过于使用静态分析法，很少使用或是简化动态分析法，使得整个可行性分析较片面，项目可行性分析结果与实际情况具有很大偏差。

3.研究不彻底。

基于顾及多方面干扰因子对若干投资建设方案进行科学的对比分析，才能得到相对健全的可行性研究报告，同时报告中那些较为重要的技术方案须有至少一个备选方案；要使设计方案与相关工程数据一致，关键设备具有稳定的供应商，对那些没采纳的方案进行充分而系统的解释，项目协议、合同以及附件等一应齐全，才能使融资方案得到银行等社会资金所有者认可。然而，在多种因子的干扰下，我国的投资项目可行性研究却是敷衍了事，并没有进行彻底的研究，严重制约着可行性分析的科学有效性，并不能作为投资者安全可靠的决策根据。

四、房地产投资项目可行性研究改进对策

首先，由于房地产投资项目可行性研究要长时间、仔细耐心地进行市场调研以及相关技术分析，因此需要将定性与定量、静态与动态分析相结合，对经济效益进行全面的、系统的分析；其次，作为房地产投资项目可行性研究的主要构成部分，房地产投资项目指标评价系统包括有经济、市场定位以及设计等评价体系，因此需要建立科学、合理的指标评价体系；再者，要使房地产投资项目可行性研究市场朝着规范化、标准化发展，进而带动房地产咨询业的良性发展；然后，由于我国房地产投资项目可行性调研员大多从事过相关项目的建设活动，具有极为丰富的实践经验，但欠缺相应的理论知识，因此需要赶上“时代潮流”，增强可行性研究理论及其相关业务知识的培训与学习，使调研员的责任感与使命感得以提升；最后，在某个项目存在有若干不能弄的实施方案，因此须要拟定多个项目可行性研究方案，从中决策出最优方案。严格实行相关对策，使调研员自身水平得以提升，制定相关可行性研究市场规范制度，实施多个可行性研究方案，择取最优方案必能使风险得以降低，更甚是规避相关风险，从而使可行性研究报告能提供有效地决策辅助价值。同时，房地产投资项目投资者需严格参照相关可行性研究报告，对开发项目予以正确的决策方案；诸如城市规划部门等相关政府部门必须依照相关报告，对开发项目批准立项或予以建设执照，环境部门更要基于此对房地产项目的环境保护问题进行科学评估；更要按照相关可行性研究报告采购合理的设备和原材料，为房地产项目建设提供保障。

五、结语

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关键词：外资民间资本投资来源结构房地产价格

中图分类号：F293．35

文献标识码：A

文章编号：1002―2848―(2006)01―0075―05

一、导 言

近年来，我国部分地区房地产价格上涨过快，市 场上出现泡沫的声音不断增强，中央政府以及各级 地方政府纷纷出台各种措施，实施宏观调控，力图控 制房地产价格的不合理上扬。与此同时国内许多专 家学者对此问题作了专门的研究。他们主要从房地 产供求的角度(段岩燕，曹振良、崔光灿、刘 琳、刘立民、从房地产价格成本构成的角度 (熊江陵、王龙、刘琳、牛毅、、从宏 观经济变量与房地产价格相关性的角度(李健飞， 史晨星、汪小亚，代鹏、沈悦，刘洪玉)以及 从地方政府炒作房地产业的角度(刘琳、尹中 立)来讨论近期我国房地产价格的合理性，并在 此基础上提出相应的房地产价格调控政策。

毫无疑问，他们的研究具有很强的理论意义以 及现实意义。从房地产市场均衡的角度来研究房地 产价格，符合新古典经济学的思路，通过讨论均衡的 偏离就可以找到解决问题的办法；而从成本构成的 角度讨论价格控制就显得直截了当，但是成本控制 无法解决当市场中存在较严重投机气氛下的价格偏 离问题；而从宏观经济变量与房地产价格之间的关 系分析房地产市场尽管很有新意，但是从相关性的 角度调控房地产市场容易造成政策“一刀切”的现 象，政策的负面影响不容易控制；对于从地方政府操 纵房地产价格的角度讨论房地产价格更是缺少理论 上的阐释和经验上的证明。而且，国内还没有学者 从房地产投资来源结构的角度来研究房地产价格上 涨现象。

事实上，从中外的经验上看，历史上许多国家和 地区出现的房地产泡沫以及危机均和房地产投资过 度相关。日本在20世纪90年代出现了长达近10 的房地产危机，导致了日本近10年的经济疲软。其 根本原因在于日本一再放松银根，使利率创下历史 新低，导致过剩资金大量流人股市和不动产市场；其 次，各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作 为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡 沫的形成；第三，房地产价格暴涨导致企业和个人都 纷纷投资和投机房地产，造成房地产业虚假繁 荣1143。而从1998年东南亚金融风暴的教训来看， 主要原因在于大量国外资金进入这些地区的房地产 市场，大肆炒作房地产业，哄抬房地产价格，然后抓 住时机，利用这些国家外汇管理体制的漏洞，从房地 产市场抽逃资金，赚取汇率上的差价，最终对这些国 家造成了严重的影响。而香港的房地产价格飞速上 涨也和房地产投资相关。而我国20世纪90年代初 的海南、广西北海等地出现的房地产泡沫，其根本原 因也在于大量的银行资金进入房地产市场投机，最 终演变成房地产泡沫，对我国经济的发展造成了极 大的影响。

由此可见，研究房地产投资来源结构与房地产 价格之间的关系具有重要的现实意义。我们可以依 据它们之间的关系做出相应的政策选择，这样就可 以避免或者减少“一刀切”的调控政策对房地产业 乃至经济全局的影响。

二、理论假说

随着我国改革开放的进一步深化，投融资体制 也出现了较大的变化，已经逐步从以前单一的国家 投资转变为国家投资(主要是国家预算内资金)、银 行贷款、外资、自筹资金、其他投资以及发放债券等 多种方式并举的格局。

但是，考虑到我国财政管理体制因素，用预算内 资金进行房地产开发的数量越来越少，有的省份甚 至没有关于房地产投资的预算内资金，因此为了 方便计算，我们将其归并到银行贷款这一变量项目 下；另外，自筹资金因为其所占的比重较小且基本上 主要来自银行贷款，因此也将这部分资金归到银行 贷款项目下。因此在分析的时候将其预算内资金、 自筹资金以及国内贷款部分三部分相加得到来自银 行贷款的数量。

(一)利用外资

指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外 资金，包括外商直接投资、对外借款及外商其他投 资，但不包括我国自有外汇资金。自1999年以来， 外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差等， 大量境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。据 统计，2004年，房地产开发全部利用外资超过实际 使用外资的1／3，增幅达到34．2％，高于全国整体利 用外资增幅20．9个百分点。2005年1―2月，江 苏、上海、广东房地产开发投资中利用外资分别是去 年同期的6．6、2．6、2，5倍。从图1可以看出：在我 国几个房地产价格上涨过快的地区如北京、上海、福 建以及广东等地，单位销售面积分摊的外资投资额 均较高。因此可以提出第一个假说：

假说1：外资大量进入我国部分地区的房地产 业是促使这些地区房地产价格快速上涨的重要原 因，总的来看，外资对我国房地产业的冲击较大。

(二)债券

指房地产开发企业(公司)或金融机构通过发 行各种债券，筹集用于房地产开发与经营的资金，包 括由银行国家专业投资公司发行的重点企业债 券和基本建设债券。房地产债券作为企业债券中的 一个组成部分，发展初期势头良好，但由于受到海南 以及广西北海等地的房地产泡沫的影响，自20世纪 90年代以来，我国发行债券的房地产企业屈指可 数。目前40多家上市房地产公司的总市值500多 亿元，而房地产企业债券余额仅为2亿多元，发展极 度不平衡。而且从图2可以看出：单位销售面积分 摊的债券投资额几乎可以忽略不计，但是也可以明 显的看出，北京、上海以及广东等地的债券投资额的 比例非常低，而天津、河南、重庆以及贵州等地的债 券投资额相对较高，与此相对的是，这些地区的房地 产价格相对较低。因此可以得出第二个假说：

假说2：因为我国债券市场不完善，因此债券投 资对房地产价格可能起着一定的抑制作用。

(三)其他资金

指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用 于房地产开发与经营的资金，主要包括社会集资、个 人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民 费等进行房地产开发的资金。改革开放以来，随着 我国民营经济的发展，民间资本的规模也不断壮大。 尤其是近年来，我国银行存款利率较低，股票市场持 续低迷，债券市场规模较小，钢铁、水泥、电解铝等热 点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。 在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资 金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市 场。其中比较典型的是“温州炒房团”、“山西炒房 团”，这些民营资本聚集资金在一些城市进行期房 买卖；另一方面我国不少城镇居民基于较高的房价 上涨预期，也积极参与购房投资。投资性购房已由 原来的非住宅为主扩展到住宅，这也进一步加剧了 房价过快上涨的态势。民间资本通过预售、滚动开 发等形式转化成为房地产开发资金。从图3可以看 出，我国各个省份的单位销售面积分摊的民间资本 投资额占房价的比例均较大，尤其在几个房地产价 格上涨过快的地区如北京、上海、福建、广东以及云 南等地，其他投资额的绝对值以及相对值均较高。 因此，可以提出第三个假说：

假说3：其他投资(主要是民间资本)大量进入 房地产业促进了房地产价格的快速上涨。

(四)银行贷款

指报告期房地产开发企业(单位)向银行及非 银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种 国内借款。近年来我国不断调低银行存贷款利率， 使得居民个人住房贷款成本大大降低，银行大量资 金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为 开发企业最主要的资金来源。因此可以推定，银行 贷款对我国房地产价格的快速上涨可能也起到了重 要的作用。但是，随着我国商业银行经营体系的逐 渐完善，以及我国房地产业宏观调控体系的完善，银 行业对房地产业的影响可能不如外资以及民营资本 的影响那么显著。从图4可以看出，银行贷款大量 的进入了房地产业，但是与图3不同的是，在我国部 分地区如天津、山西、湖北、河南、重庆、贵州以及西 藏的单位面积分摊的银行贷款投资额明显高于销售 价格；从图中可以看出，这些地区的房地产的价格水 平一般，没有出现房地产泡沫的预兆。因此，可以得 到第四个假说：

假说4：随着我国银行体制改革的深入以及中 央宏观调控体系的完善，银行业对房地产业的支持 越来越理性，银行贷款对我国房地产价格的影响也 越来越合理。

三、数据、模型及检验

(一)数据及其来源

本文数据来源于国家统计局建立的包括我国 35个城市(即4个直辖市，除拉萨以外的26个省会 城市以及4个计划单列市和新疆生产建设兵团)所 属近2700家房地产企业以及35个城市以外的近 1200家房地产企业的房地产直报系统数据库。 本文利用1999年全国31个省(市、自治区)的本年 资金来源小计的横截面数据，建立一个多元回归模

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关键词：房地产开发；私募股权；融资

中图分类号：F293.3；F832.5 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.27 文章编号：1672-3309（2013）08-60-02

一、引言

房地产开发是一个资金密集型、投资庞大型的系统工程，对于房地产产业而言，资金就是血液，是保证房地产开发项目正常运转的动力。随着近年来我国房地产业波动和宏观调控力度的加大，银行系统的潜在金融风险也逐步加剧，从而不断收紧对房地产行业的贷款，将会对房地产业融资带来一定的冲击。因此，房地产业的融资渠道多元化已成为直接关系到房地产业能否持续、稳定发展的关键因素。

房地产金融化是未来中国房地产行业发展的方向，自2008年第四季度，美林宣布成立价值26.5亿元的亚洲房地产基金；易居成立房地产投资集合信托计划等，房地产金融创新就在房地产产业中快速开展而来。房地产私募股权基金应时而生，为房地产开发融资提供了一种新模式。

二、中国房地产私募股权融资的必然性分析

（一）拓宽房地产业融资方式的必然要求

受长期以来国内金融市场的结构影响，一直以来，房地产业融资以间接融资为主，企业融资结构具有一定的不合理性，尤其表现在对银行依赖度较高。虽然银行开始或明或暗的对房产业市场收紧信贷，但是清科研究中心研究报告显示，2009年前三个季度，中国房地产市场的融资渠道中，银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占据房地产行业融资总量的61%左右[1]。具体比例如图1所示。

过度依赖单一的融资方式，一旦经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。因此，我国房地产行业的融资房地产业私募股权融资作为一种新兴的融资模式，为房地产产业融资提供了一个全新的融资方式。

（二）有利于房地产企业实现成功上市

私募股权投资基金是通过私募形式对具有融资意向的非上市企业进行的权益性投资，它以实现投资增值为主要目的，在投资后保留强有力的影响来保护自己的权益价值，最终通过上市、并购或管理层回购等各种方式，出售持股获利。房地产企业上市将使得房地产企业获得全新的融资渠道，最终解决企业融资问题。

（三）拓宽房地产业社会融资渠道的必然要求

房地产私募股权基金有利于打破中国的房地产市场过去“外忧内患”的双重尴尬境地。一方面，外资可以通过投资基金注入房地产市场，这样有利于扩宽房地产融资渠道；另一方面，从国内社会投资角度看，房地产私募股权基金在一定程度上吸收了居民储蓄资金，也可以成为我国居民房地产金融投资的有效方式之一[2]。

（四）私募股权投资基金以及房地产业发展的需要

私募股权投资基金作为一种金融工具，其自身也在不断拓展新的领域，房地产业恰好为其提供一个发展的领域。作为房地产市场的非传统融资渠道之一，其具有操作的灵活性、投资策略的保密性以及运用财务杠杆的灵活性等优势。

三、中国房地产私募股权融资模式程序分析

理想的房地产私募股权投资是一套完整的闭环投资过程，其过程和内涵包括筹集资金、投资、管理、退出机制的建立，下面我们对融资程序逐个进行分析[3]。

（一）私募股权房地产投资基金的选择

房地产开发企业可以根据自身发展需求，或委托投资银行、房地产经纪公司、咨询公司、律所或会计师事务所，选择战略投资者进行战略性私募股权融资，或者选择财务投资者进行私募股权融资。两者对比分析如表1所示。

（二）房地产私募股权投资基金全面调查

房地产私募股权投资基金对项目前期的全面调查工作是投资决策的前提，房地产开发企业需从投资者角度加以分析，主要包括两个方面：（一）房地产开发企业基本情况，主要有企业注册资本、资本结构、发展战略，以及企业在房地产行业的地位等。（二）房地产企业投资项目可行性分析，主要是结合企业及行业自身情况，分析项目的市场定位、可行性等，最终选定项目。调查期间一定确保调查的客观性、真实性，这是投资成功的关键所在。

（三）投融资方案分析

设定融资结构时，要考虑到以下几点：（一）通过预测房地产投资企业未来价值，推算私募股权房地产投资基金入股比例；（二）投资者与企业之间通过设定机制：管理层股权激励、私募股权基金投入公司的股权类别和管理层雇佣合同的期限激励管理层；（三）私募股权投资基金还可以通过对公司实施一定的控制权机制来保护自身利益。

（四）基金的退出

私募房基投资最常见的退出方式有：（1）IPO上市。这是常见的退出方式，有了公共交易场所，私募股权投资可以变现其持有的证券，利用市场逐步退出；（2）出售。此类情况通常是买方与被投资企业处于同一行业，并期望通过购买而扩大经营规模的企业，或另一个期望在将来以更高的价格转手被投资企业的私募股权公司；（3）杠杆再融资，当被投资企业运行良好并具有债务扩张需求时，私募股权投资可能会寻找更多的投资者，以杠杆再融资的方式购买企业债券或股权[4]。

四、私募股权房地产投资基金在我国发展现状

（一）中国房地产私募股权基金类型

目前，从事房地产投融资的投资公司、资产管理公司、基金管理公司和房地产信托公司都可以算是私募房地产基金形式。在我国资本市场上，私募股权房地产投资基金主要有四种：一是拥有多元化的资金来源的专门的独立投资基金，如黑石集团、华平投资等。二是大型的多元化金融机构下设的投资基金，比如亚洲摩根士丹力等。三是在中外合资产业投资基金的法规出台后，新成立的一些私募股权投资基金。四是大型企业的投资基金，主要用于集团自身发展战略和投资组合[5]。

（二）风险退出机制受到限制

房地产私募股权基金投资的目的并非长期经营，退出是股权投资基金实现收益的关键，其主要方式包括三种：（1）IPO上市；（2）出售；（3）杠杆再融资。当前主要的退出方式是IPO，但是，由于我国尚未建立完善的多层次的资本市场体系，也没有柜台交易市场，退出渠道非常有限。A股上市存在诸多实际问题，比如股权设计不灵活、锁定期长且条件比境外上市更为苛刻等，也在很大程度上限制了房地产股权投资基金的发展[6]。

（三）法律机制不健全

针对私募股权基金可能选择的法律：《证券法》、《公司法》、《合伙企业法》等，不足以约束我国股权投资基金健康发展，其主要表现在：《产业投资基金试点管理办法》尚未出台，无法可依，且基金设立均需要国务院批准，制约其市场化发展[7]。

五、结论

房地产私募股权基金是房地产业和金融业发展到一定阶段的必然要求，它的发展，不仅可以拓宽房地产融资渠道，而且可以促进产业投资基金的发展，这在一定程度上完善了中国金融产业的架构。中国房地产业已经具备了发展房地产私募股权基金的基本条件，但是仍然存在着一些缺陷，因此需要借鉴国外成功经验，继续加强完善相关法律法规，建设多层次证券市场，以及有效的监管体系，为退出提供平台，为房地产私募股权投资提供更好发展的环境。

参考文献：

[1]私募股权房地产投资基金发展报告[J].国际融资，2009，（12）：65-68

[2][4]范运.私募房地产股权投资基金风险管理研究[D].成都：西南财经大学，2009.

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事实上，这一警示源于央行对中国房地产泡沫问题的持续关注。今年5月份，针对房地产金融在金融总量中所占比例越来越高的问题，中国人民银行副行长吴晓灵就曾指出，必须高度关注我国的房地产和房地产金融问题，警惕房地产泡沫的负面影响。

房地产业的发展关系国计民生，但它的生产周期长，资金需求密集，资金供需存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。但国际经验表明，随着一国银行贷款在房地产业各个环节支撑作用的加强，其中蕴涵的金融风险也会逐渐凸显。由于在房价逐渐攀升形成房地产泡沫的过程中，往往会产生银行不良贷款率的同步上升，尤其是泡沫破灭后会对经济金融和居民生活带来巨大负面影响，从而危及一国金融系统的健康稳定，因此，各国央行普遍对房地产泡沫问题予以密切关注。

在我国当前的房地产融资体系下，房地产泡沫可能引发的金融风险问题尤为值得关注。

一方面，随着金融对房地产业发展支持力度的不断加大，房地产金融在金融总量中所占比例越来越高。据央行统计，2005年年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84％，占GDP的16.75％；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，占GDP的10.0％。

另一方面，由于当前我国国内资产证券化等金融产品缺乏，房地产融资方式尚未形成合理的风险分担机制，绝大部分风险集中在银行体系。尤其是房地产价格下跌还可能通过银行控制信贷损失的行为，进一步加剧房地产市场的波动，从而令其负面影响产生“放大效应”。正如央行在此次《报告》中所指出的：如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，推动房价更大幅度的下降。

那么如何防范和化解房地产泡沫对金融稳定和安全所造成的“负外部效应”？《报告》建议，在相当比例的自住房需求远未得到满足，相当数量的商品房投资及投机需求将继续存在的情况下，需要保持各项调控政策的持续性，重点控制房地产过度投机行为，注重完善房地产市场的各项交易制度。

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Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

关键词:房地产；贷款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我国住房抵押贷款从1997年至今已有17年的历史了。17年来，各商业银行房地产抵押贷款业务得到飞速发展，房地产抵押现已成为人们购房或融资的首选方式，而对抵押房地产进行的估价，也成为商业银行合理确定贷款额度，保证抵押贷款业务顺利进行的关键步骤，房地产抵押估价实际上已成为发放抵押贷款的必备要件。所以，房地产抵押评估工作对于房地产信贷风险和房地产抵押风险的规避与防范，具有重要意义。然而，近年来房地产评估工作出现了一些不正当的恶意竞争。结合我市实际情况，本人引发了几点思考：

1加强制度建设和执行力

1.1 备案制度严格按照《房地产估价机构管理办法》、《山西省房地产估价单位资质管理暂行办法》和《注册房地产估价管理办法》的规定执行准入制度。凡开展房地产评估业务的估价机构，在领取营业执照之日起30日内，向工商登记所在地的房产管理部门申请备案。未按规定到主管部门备案的房地产评估机构，不得在当地执业。

1.2 公示制度房地产评估机构在开展业务时，应当将营业执照、资质证书、收费项目、收费依据、收费标准及计费方式等在经营场所公示。

2加强政府对房地产评估机构的管理

2.1 实行年检和日常不定期检查对全市估价机构实行年检和日常监管，要进一步贯彻落实142号部令、《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）和建住房294号文件的要求，加快建立房地产估价机构日常监管机制，切实履行政府监管职能，规范估价行为。一是，加强对估价报告的质量管理。通过建立估价报告日常抽查制度，督促估价机构重视估价报告质量，不断提高估价报告质量。二是，发挥房地产估价信用档案作用，将日常监管中发现的问题及时通过信用档案予以公示。三是，加强分支机构管理。要求分支机构的负责人必须注册在分支机构所在地，分支机构出具的估价报告必须由分支机构的注册房地产估价师签署。市住建局将对房地产评估机构进行不定期检查，对未按公示制度公示相关信息的，从业的估价师违反《注册房地产估价师管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等相关规定出具评估报告的，则要求限期整改，逾期整改不到位的，将对其停止业务三个月至半年的处罚，并记不良记录一次，在全行业进行通报，情节严重的，直至清出本地房地产估价市场。

2.2 异地房地产评估机构的管理凡异地房地产评估机构来我市执业的，必须具备一级资质，并实行登记备案制度；完成房地产估价业务后由完成该估价报告的估价师向业务发生地的房地产主管部门报存房地产估价报告备查，并盖章留存；来我市执业的房地产估价机构要自觉服从当地业务主管部门的监督管理。

3开展对房地产估价业务指导和监管

3.1 及时制定和市场指导价在一般情况下，每年制定一次市场指导价供房地产交易中各个环节参考，但应根据市场变化定期或不定期进行调整。

3.2 估价费用由银行承担以住房地产抵押估价，一般由抵押人委托，估价费用如同保险费用一样，由抵押人承担。现在，按照《通知》规定，抵押估价原则上由商业银行委托，则估价费用银行承担。这样，估价机构不必为了估价费用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，银行付费从一定程度上保证了估价行为的公平和公正。在实际情况中，银行贷款给抵押人，还要为其支付评估费用，这样无疑容易出现两种情况，一是抵押双方协商议定抵押价值而不进行评估；二是约定由抵押人支付评估费用。在抵押估价收费问题上，相比而言，银行位于强势，估价机构处于弱势，由抵押人付费，银行尚且有一些业务费、协作费的类似费用需要估价机构支付，如若由银行付费，则估价机构难免更加受制于银行，对此《通知》作了专项规定，确保了银行与估价机构之间委托与被委托的关系，也对不合理或非法费用进行了禁止，同时也禁止估价机构以此种不正当方式去承揽房地产抵押估价业务。

4培育市场诚信体系

4.1 建立信用档案为提高估价工作的公开度和透明度，必须在房地产主管部门建立和完善估价机构、人员的信用档案，对估价机构和人员而言，可以规范其市场行为，提高行业诚信度和服务水平；对政府部门和社会公众而言，可以更好地监督估价机构和人员的市场行为，选择更为满意的估价机构和人员。

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【关键词】太原市 房地产 问题 对策

太原市从90年代开始房地产市场蓬勃发展，已成为太原经济的一个重要的增长点。伴随着房地产业的发展，太原市房地产业也存在不少问题。我们必须对太原市房地产业进行分析，针对存在的问题，研究相应的对策。

一、太原市房地产业存在的问题

（一）房地投资对我市经济未充分发挥其应有的作用

在发达国家和地区中，房地产业的发展所提供的社会财富，在国内生产总值所占的比重都超过10%，甚至高达20%以上，已经成为国民经济的支柱产业。但目前我市房地产业其产值占国民生产总值的比重仅为2%左右，低于全国的6～7%，距发达国家房地产成熟期20～30%，更具有较大的差距。

（二）房地产产品比较单一且房地产市场细分程度不够

和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，房地产业规模小，开发能力相对薄弱，房地产开发的结构和层次较低。从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。

（三）现行房地产业发展软环境制约其快速发展

房地产业涉及到管理的政府部门较多，主要有计划、规划、土地、建管、房地、人防、地震、环境保护等等十几个部门。随着改革的深入和行政审批制度的改革，各部门办事效率有了较大的提高和改善。但是由于整个宏观经济体制正处于深度改革、转轨和磨合时期，在项目审批、土地利用、有关规费方面还不尽如意。如宏观调控力度不强，全市总体发展模糊、项目审批各部门各自为政，沟通不足，协调不够、房地产业的收费项目仍然比较多、城市建设规划滞后、土地一级垄断不够。

（四）房屋二级市场尚未全面启动

太原市的房屋二级市场，近两年虽然交易量有了大幅增加，但相对于增量房而言，存量房交易量、交易额要小得多。2006年我市二手房交易套数为3620套，交易面积47.94万平方米，同比分别增长16.44%、10.36%；增量房与存量房交易面积比为2.43：1；与新建商品房成交量相比，二手房的交易面积、交易套数、交易金额数量很少。因此，太原市的二手房市场潜力还有待于进一步挖掘。同时，受税费调整等政策影响，作为房地产供应链的中间环节受阻，楼市交易的加速器作用不明显。

（五）次贷危机对太原市房地产投资的影响

美国次贷危机开始于房地产。2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来，这条食物链也终于开始断裂。美国次贷危机爆发影响了全球。太原市的房地产投资也受到了影响，表现在以下几个方面：房地产开发投资增速放缓、商品住房销售面积增幅回落，房地产交易量明显萎缩、住房价格总体维持稳定、房价走势平稳，房地产开发贷款增速下降。

（六）房地产金融体系不健全

尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件；房地产项目的银行信贷审核也是比较严格、贷款条件也很苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高涨，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。

（七）房地产金融风险不容忽视

房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；房地产开发贷款融资渠道单一,假按揭现象时有发生；基层银行发放房地产贷款存在操作风险；土地开发贷款有较大信用风险。

（八）房地产投资规模增加结构欠佳

据2006年太原市住房调查数据：太原市城市居民未来五年内有购房意向的，欲购普通商品住房和经济适用住房的居民占九成。与此同时，商品房供应结构仍有待优化。如何进一步加强市场保障性住房建设，优先满足中低收入居民的住房要求，适度控制商业类用房建设，积极盘活资源，对其大量的空置面积制定必要的消化措施，应引起各级相关部门的重视。

二、促进太原市房地产健康发展的对策

（一）树立房地产业投资的可持续发展观

首先建立房地产业可持续发展的时间观、空间观、系统观。从宏观方面看，应把房地产业放在整个国民经济的大舞台，分析对房地产业发展的有利因素和不利条件，不断探寻我国房地产业的可持续发展之路。从微观方面看，应分析城市内部的房地产结构、市场行情等的不同特点，制订房地产市场管理的政策和法规。房地产业的发展离不开资源的开发、国民经济的发展和社会消费，而资源、环境、经济、社会是相互联系的有机整体，是一个完整的系统。因此，房地产业可持续发展应树立人口、资源、环境、经济、社会协调发展的。

（二）调整供应结构，建立资源节约的新型房地产体系

根据太原市的实际情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。一是增加普通商品房和经济适用房市场供应。二是加快工矿企业和旧城内棚户区改造步伐。三是严格控制新增建设用地供应总量，优化土地利用结构，认真执行土地利用总体规划和上地利用年度计划，控制新增建设用地供应量。四是进一步完善土地收购储备制度，建立土地收购、储备、拍卖的供地机制，政府垄断土地一级市场。

（三）推行房地产金融的创新

根据目前我国的房地产市场形势和宏观调控需要，为了增加房屋供给，抑制房价的过快上涨，分散房地产金融风险，发展住房租赁市场，拓宽居民投资渠道，减少房屋投机需求考虑，当前尤其需要拓宽房地产融资渠道：一是尽快推出标准化的房地产投资信托产品(reit)，投资于成熟物业;二是利用已经推出的信贷资产证券化的思路，探索不动产证券化试点;三是探索以发行项目债来解决房地产开发过程中的阶段性资金需求。与此同时，有必要加快研究建立旨在分担住房抵押贷款风险的保险(担保)体系，不但要开发相关产品，也要研究建立相关机构。不仅要服务于提高特定人群房屋购买力、实现购房愿望的政策目标，也要能分散银行住房贷款风险，规范住房信贷市场，为推动住房抵押贷款证券化规范发展奠定基础。

（四）加强房地产金融风险防范体系建设

加强住房公积金管理。一是理顺政策性住房金融的组织管理体制。综合业内有关意见，成立全国统一的住房公积金管理中心；各地的住房公积金管理中心，按照各地经济发展程度以及资金归集和需求规模进行整合，成为全国住房公积金管理中心的分支机构。二是重新定位商业银行在政策性住房金融中的职能。将商业银行由托管人角色转变为公积金直接管理者，独立运作住房公积金的归集、个人账户的管理、资金结算、信贷融资等金融业务，并承担贷款风险，防止违规操作。三是扩大住房公积金资金来源。

（五）实施积极稳健的宏观经济政策

在控制好“源头”以后，现在就到了“中间层”一房地产的运作市场。市场经济体制下的经济的资源配置都是由市场机制自动调节的，但是由于房地产市场存在着信息不对称、不完全竞争等一些市场失灵的现象，“看不见的手”的作用并不会很有效的发挥出来，有时就会导致房地产出现破坏性的震荡，这就需要政府适度的宏观调控的引导，来指导其健康、有效的运行。

1.货币或金融政策方面

金融业参与房地产业的发展，无论对金融业本身，还是对房地产业发展都是至关重要的。应研究一套综合的、系统的房地产金融体系和房地产金融政策。如在信贷方面，应该严格执行信贷政策，落实项目资本金制度。

2.产业政策方面

稳定一级市场，盘活二级市场。在目前的太原市场上，新建商品房价格和存量房价格差距不明显，二级市场十分不发达。前几年由于太原新房价格偏低，旧房需求明显不足，加之房地产二级市场交易税费偏高，手续繁琐复杂，办证时间长等问题的存在，致使长期以来太原房地产二级市场不活跃。推进二手房市场首先要改变传统的“一套房子一辈子”的置业观念，扩大二手房市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，在己售公房上市的基础上，允许不可售公房差价交换;保护消费者的权益，刺激二手房市场的发展，从而促进一、二级市场的良性互动发展。租赁市场作为缓解住房问题的重要补充，应贯彻落实国家有关廉租住房的政策，进一步完善相关管理制度，出台一系列措施鼓励人们通过租赁解决住房问题，确保租赁市场健康发展。

3.财政政策方面

随着政府职能的转变，政府由房地产供给者转变为基础设施建设者后，一方面，应不断强化财政投资对房地产业宏观调控中的投资导向作用，使房地产投资方向更明，效率更高。另一方面，应强化税收的调节作用。就消费方来说，目前房地产的总体税费负担仍然偏高，大大制约着居民的购房能力。政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得税课以高税率。

参考文献：

[1]2006年太原市房地产市场运行报告[j].山西统计信息网，2007.

篇7

摘要：本文引用最新的统计数据，运用泡沫测度理论，对我国2000年以来房地产业运行中是否存在泡沫进行了实证分析，得出此期间我国房地产市场出现了一定程度的泡沫，且近年有加重趋势，在此基础上提出了应对我国房地产泡沫的对策建议。

关键词：房地产泡沫；实证分析；对策

引言：美国著名经济学家查尔斯P金德伯格曾把房地产泡沫解释为：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。我们可以简单的将房地产泡沫定义为：房地产价格连续上涨而导致的价格远远高于房地产的内在价值。

许多经济学家警告称，美国次贷危机发生后2年，中国也开始面临房地产泡沫破裂的危险，如果不幸成为现实，将对全球经济造成不可预料的影响。近期，中国政府便连续出台了调控房地产系列政策，然而收效甚微，全国70个大中城市房屋销售价格仍然维持在同比10%左右的增速（如表1）。当前，我国房地产市场是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何应对房地产泡沫已经成为学术界和实务界最为关注的问题。

表12010年全国70个大中城市1—7月房屋销售价格同比变动表

一、我国房地产泡沫评价指标的选择本文在总结已有文献的基础上，根据房地产泡沫的涵义、成因及统计资料的可得性、可操作性并借鉴国际通用指标，主要选取房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额、房地产价格增长率/GDP增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、房屋施工面积/房屋竣工面积等五个指标来评价我国房地产市场泡沫的现状。我们根据国际通用标准，结合我国房地产业是我国支柱产业的实际情况，研究文献，参考大部分专家的意见，确定了我国房地产市场泡沫判断标准（如表3），获得指标大于其警戒线，即为房地产市场存在泡沫现象。

指标1：房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额。本指标反映全社会固定资产投资结构是否合理。该比值越大，说明房地产投资挤占基本建设和更新改造的资金的比重越大。比值过大就会造成经济发展后劲不足，泡沫经济严重。

指标2：房地产价格增长率/GDP增长率。该指标是测量房地产相对实体经济（GDP）增长速度的动态相对指标，可以衡量房地产行业扩张程度，显示房地产业与实体经济的偏离程度，进而反映房地产泡沫发展的趋势。该指标值越大房地产饱沫的程度就越大。

指标3：房地产贷款增长率/贷款总额增长率。这个指标是用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度。数值越大说明房地产业银行资金的依赖程度越大。房地产过多地依赖于银行资金支持，则说明其泡沫越大，就应该提高警惕，严防由此引发的金融危机。

指标4：房价收入比。该指标是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭对住房的支付能力。该比值越高代表支付能力就越低。当市场中的房价收入比一直处在上升状态并且没有存在市场萎缩的迹象则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高产生房地产泡沫的可能性就越大。

指标5：房屋施工面积/房屋竣工面积。这个指标衡量房地产市场的供应情况。商品房施工与竣工面积分别代表房地产市场的供给和需求，其比值用来反映商品房未来供求差异。指标值越大则说明供大于求，房地产市场的泡沫可能性越大。

二、我国房地产泡沫的综合测评

根据上文确定的房地产泡沫评价指标及其警戒线（如表3），利用统计数据（如表2），我们通过计算确定了2000年以来我国房地产市场的总体泡沫情况（如表3）。

表2 2000—2009年有关评价房地产市场泡沫状况的基础数据

注：指标4在计算过程中，用到的房屋面积为80，家庭成员个数为3人。

通过表3和图1—1、图1—2，我们可以获得以下结论：（1）2000—2009年房地产投资开发总额和全社会固定资产投资总额的比值均超过了14%，这表明我国房地产市场出现了严重的房地产泡沫，投资过度的向房地产业集中，房地产投资泡沫不容乐观；（2）2000—2008年房地产价格增长率和GDP增长率的比值没有超过警戒线2，但是2009年突跃到了2.04，说明房地产业近期存在着泡沫现象；（3）2005—2006年房地产贷款增长率的贷款总额增长率比值超过了警戒线，实为房地产市场的泡沫现象，2001—2003年、2007年和2009年该指标的数值虽然没有超过2，但是都超过了1.5，是潜在泡沫危机的表现；（4）2000—2009年该指标均超过了警戒线6这表明现阶段我国房价的涨幅已经超过了居民的承受能力，房地产市场出现了相当的泡沫；（5）房屋施工面积和房屋竣工面积的比值仅在2000年和2001年没有超过警戒线3，其他年份都超过了警戒线，而且比值越来越大，可见已经存在相当程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以来我国房地产市场出现了一定程度的房地产泡沫，并近年有加重趋势。

三、应对我国房地产泡沫的对策建议在经济发展的过程中，经济泡沫的产生是不可避免的，它是经济运行的一种特殊表现形式，适度泡沫对经济的发展会起到一种剂的作用，会有效地刺激经济的发展，但是，泡沫过度的膨胀会演变成泡沫经济，一旦泡沫破裂，所造成的危害将是很大的。因此，房地产作为国民经济的支柱产业之一，适度的泡沫，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的，但是如果泡沫过多，过于膨胀，一旦破裂必会对国民经济造成严重的破坏。通过对2000—2009年相关数据的分析，我们发现我国房地产市场发展过热，泡沫现象已经出现，为了遏制房地产泡沫的继续膨胀，提出以下对策建议：（一）从金融领域入手，建立高效有序的房地产金融市场体系防范房地产泡沫最有效也是最容易操作的方法是从金融领域入手，加强对银行等金融机构的监管，加强信贷监管，抑制投机。金融机构是房地产市场资金的主要来源之一，控制其供给是达到控制房价上涨目的的必要措施。金融机构要不断提高自身抵御金融风险的能力；金融监管部门应要不断完善信用制度、抵押制度、担保保险制度等，提高资本充足率，控制不良贷款率。商业银行特别要加强房地产信贷管理，合理控制和调控房地产信贷规模，防范金融风险。对开发贷款从严审批，严防房地产开发企业的虚假按揭的行为，同时加强对个人住房抵押贷款的审核，对多次购房的应实施抵押递减制度。另外，可以拓展房地产融资渠道和培育创新融资机制，从而解决房地产企业过度依赖银行贷款的现状，起到分散房地产金融风险的作用。

（二）适时推进房产税征收，保证房地产市场长期稳定发展著名经济学家樊纲曾表示我国房地产市场最大的制度缺陷就是没有房产税。房产税主要是针对商品房保有环节征税，在税费相对固定的情况下，房产税与购房成本有关。一旦开始征税，商品房的持有成本将从无到有，其投资属性将被大大削弱，这将从根本上打击投资与投资性购房，进而从长远角度保证房地产市场的健康。5月31日，国务院批转国家发展改革委员会《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”。然而，全国推行难度较大，发改委应联合财政、税务等相关部门，组织相关专家，成立项目组，进行广泛调研与论证，尽快出台房产税征收的实施细则，可以先在个别城市试点，逐步推向全国。

（三）完善住房保障体系，实现住宅产品优化供给政府应该控制高档房屋建设，引导和鼓励开发商建设中低价位的小户型住宅，如限制部分土地仅造平民住宅，对招标土地建成后的住宅价格设置上限等。大规模地推出经济适用房，确保广大中低收入的家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设，解决最低收入家庭基本住房需

求。这种多层次的住房供给体系可以为不同消费人群提供不同价位的商品房。在当前房价超出广大居民住房购买力的情况下，保障性住房可以起到限制房价的作用，政府还要不断提供各种就业机会，增加家庭收入，提高广大居民的住房购买力。同时，政府可以通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金，专门用于低收入人群的住房保障。

（四）增加信息透明度，稳定房地产市场交易秩序信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映，也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。导致信息不对称的原因既有市场因素也有非市场因素，只有从这两方面着手才能稳定房地产市场交易秩序。针对市场因素，要强制房地产企业披露信息，如土地价格、建筑安装成本、绿化和配套费用、各项税费、利润率等信息，实现房地产业的公开透明运作。同时加强对信息披露的监督力度，不仅是政府，行业自律协会、媒体、律师事务所和会计事务所等主体也应发挥各自的作用。针对非市场因素，政府部门要加强政务公开制度的建设并将政务公开法制化。既要做到行政信息公开也要做到行政公开。包括有关房地产的各相关法律行政制度的公开，政府采购公开，标准化管理制度公开。各级政府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开，金融监管部门，如央行、证监会、银监会等监管部门对利好消息的及时完整的公开，防止房地产商恶意提高房价，增加购买者的理性化交易行为。

（五）建立科学合理的房地产运作预警系统，引导市场向理性方向发展为使我国房地产市场向理性方向发展，政府必须建立完善的房地产市场运行监测预警系统。该系统要及时归集、整理和分析有关房地产方面的信息，研究房价的波动及其市场运作规律，从而对房地产市场趋势做出判断性预测，定期市场分析报告。该市场报告应该是公开的、无偿的、在确定的渠道上发行的，并真实合理、及时准确的反映房地产业的运行状况。不但可以合理引导企业正确投资，避免房地产过热现象的产生，而且还可以为政府制定宏观政策提供有价值的信息。尤其会检测房地产泡沫程度，能及时发出警报，以引起决策层关注，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地避免我国房地产业市场“泡沫”的进一步扩大。

作者单位：英国拉夫堡大学

参考文献[1]王西军，刘传哲.我国房地产泡沫的实证分析.价格月刊，2006(10):16—18.

[2]李佩珈.房地产泡沫的评价指标体系构建与综合测度.建筑经济，2008(11):79—82.

[3]马辉，陈守东，才元.当前我国房地产泡沫的实证分析.经济研究参考，2008(34):25—33.

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关键字：房地产 风险识别 策略

房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素（如土地、厂房）和基本的生活资料（如住宅），是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随着经济的发展、社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增长。由房地产开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，己成为推动我国经济增长的一个支柱产业，成为国民经济二大“发动机”一内需、出口、基建中最强劲的动力之一。对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。它发展的好坏直接影响着相关行业的兴衰成败。房地产项目开发面临着许多不确定性，尤其在当今市场经济环境条件下，开发过程中存在着巨大的风险。那么如何有效地进行房地产风险管理，如何识别房地产项目风险成为我们所必须面对和解决的重要问题。

一、项目投资阶段的风险

（一）政策风险

政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。政策风险因素可以细分为政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等。并且存在房地产制度变革和金融政策变化、环保政策变化以及税务政策变化的风险。其中土地政策风险对

房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。

（二） 产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失。

（三） 金融风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等方面作了严格规定，提高房地产企业贷款准入门槛，使那些主要靠银行贷款

进行投资的企业面临着一定的风险。

（四） 税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本相当大的比例。

（五）勘察设计风险

建筑工程勘察、设计是指查明和分析与建筑工程建设场地直接或间接有关的地形、地貌、地质、水文、岩土等的工程性质，以及依据设计任务及有关设计标准、设计规范、勘察报告等要求进行建筑设计，最终提交勘察和设计结果，即勘察报告、设计说明书、设计图纸和投资概预算。勘察风险是指由于勘探点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致对建设用地的工程地质、水文地质状况等分析错误，进而直接影响对地基土的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误。

二、项目建设阶段的风险

房地产建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证开发项目能按时、按质地推向市场，保障房地产开发商利益。

（一）工期风险

建设阶段任何环节的时间损失，都会使工期拖延，而时间的延长，一方面房地产市场可能会发生较大变化，错过最佳租售时机：另一方面会增加房地产开发商资金利息支房地产开发全过程风险分析出，导致资金积压、开发成本增加、投资利润下降。影响建设工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、地质因素、资金因素、气候因素、环境因素等，这些因素产生的工期风险概括起来分为工期延误风险和工期延期风险两种：工期延误风险是指由于承包商自身的原因而导致的工期延长风险：工程延期风险是指由于非承包商原因而导致的工期延长风险。

（二）技术风险

技术风险是指建筑设计变更，或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期、成本和质量损失。

（三）质量安全风险

工程质量是国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观和环境特性的综合要求。在工程建设中，影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、方法和环境，事先对这五个因素严格予以控制，是保证开发项目工程质量的关键。安全风险包括施工人员不安全行为风险、控制物不安全状态风险、作业环境不安全风险三类。发生安全风险必然导致人身和财产损失，工期延误，效率下降。

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程就转人到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险最大的环节之一。其中包括：营销策划风险、物业管理风险和其他风险。

（一）营销策划风险

营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。

（二）物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务，即物业管理，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理， 这也面临着一些不确定因素，如专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等。

（三）其他风险

其他风险有很大的不确定性。其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是较大的。

参考文献：

【1】许晓音，房地产投资风险与防范对策研究[J]，商业研究，2010

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关键词：房地产开发；政策风险；风险应对

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）07-0-01

一、前言

所谓政策风险，它是指由国家颁布实施的、且与房地产相关的政策变动，为房地产开发所带来的风险。因为房地产业同国家的经济发展有着密切的联系，所以它很容易受政策变动的影响。房地产开发所面临的政策风险主要由土地政策风险、货币政策风险、财政政策风险等组成，本文主要针对这些政策风险，提出相应的政策风险应对建议。

二、房地产开发的政策风险应对建议

在房地产的开发过程中，它将会面临来自各方面的风险，其中政策风险则属于系统性风险，由于系统性风险不但无法避免，并且还会给从事房地产开发的企业造成巨大的影响。所以，从事房地产开发的企业要对国家的政策导向进行准确地把握，并及时了解国家颁布实施的各项与房地产开发相关的政策，从而积极应对这一类的风险。

1.摸清房地产政策的导向，及时识别政策风险

虽然政策风险对于房地产开发企业来说是无法避免的，但是实力雄厚的房地产开发企业，通常都会努力摸清相关的房地产政策导向，而那些中小型的房地产开发企业，反而不太重视这项工作，他们的目光仅限于在开发之前核算成本与造价，以此来判定开发此项目能否获利。尤其是在当前这个时期，房地产已经成为了大众关注的焦点，房地产的相关政策也不断出台，政策环境可以说是日渐从紧，所有房地产开发企业都将成为其调控对象。所以，房地产开发企业无论规模大小，都应该及时且准确的识别来自房地产开发的政策性风险，对所有与房地产有关的政策，特别是新颁布的政策，都要迅速进行收集、分析以及整理，同时将政策研究的结果做成报告的形式，递交给开发企业的管理层保管，以便在决策时作为参考。通过对相关政策的研究，它不但可以帮助房地产的投资者掌握正确的投资与开发方向，比较准确的对未来市场需求进行预测，并且还能有助于投资者在政策发生变化时，及时对投资策略进行调整，起到最大限度地控制政策风险的目的。

2.大力拓宽融资的渠道

大部分的政策风险其实都可以利用准确把握相关政策与规范其开发行为来进行应对，例如货币政策的变动为企业所带来的融资风险，企业就可以通过大力拓宽融资渠道，从而改变太过依赖于银行贷款的不良现象。目前，在银行贷款之外还有多种融资渠道，可让房地产开发企业对其进行选择。

第一，以上市进行融资。上市无疑是房地产企业迅速筹措巨额资金的一个有效方法，而且筹措到的所有资金都可以当成注册资金永久使用，不存在确切的还款日期。同时，上市还能为开发企业提供相对稳定的资金，以满足开发过程中的资金需求。据统计，我国在2009年底的时候，房地产开发企业共有80407个，可直到2011年的3月底，房地产开发企业实现上市的才149个。当然，上市对于房地产的开发企业来说，还是会有一定的挑战性，但是只要企业能够上市成功，便会让资金融通突破其瓶颈问题，让它能在众多实力强劲的房地产开发企业里脱颖而出，并以此增强自身在该行业中的竞争能力。

第二，以房地产投资信托进行融资。它指的是以利用收益凭证进行发行的方法，使特定投资者的资金汇集在一起，交由专门的投资机构对其进行房地产的投资与经营管理，再把投资所得的全部收入，按一定比例分给投资者的一种信托基金。它不但是一种难得的融资方式，同时也打通了民间资金直接参与到房地产开发中去的融资渠道。

第三，债券融资。因为房地产债券相比于一般债权来说，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同时它还兼具一定的流动性，因此对于投资金额较大、开发时间较长的房地产业来看，对外发行企业的债券不失为一种好的方法。

第四，融资租赁。该方法是由房地产专门的租赁公司，通过各种融资手段对社会上的投资进行吸收，以此来转变我国房地产业仅依靠银行贷款这种单一的融资方式，从而把风险降到最低。

3.规范自身开发行为，积极应对政策风险

根据政策研究报告中的相关内容，再把开发商的开发行为与之进行比较，使其开发行为更加规范化。只有开发商在实施开发行为之前就摸清国家的相关政策，明白哪些开发行为国家是大力支持的，哪些开发行为又是国家明令禁止的，才能够对即将进行开发的项目做出正确的决策，从而有效保证该开发项目能顺利进行。

三、结语

在房地产开发的过程中，必然会面临着不同的风险，目前越来越明显的便是政策风险。为了能提高开发效率和保证开发效果，开发企业务必要仔细对房地产的相关政策进行研究，同时积极拓宽其融资渠道、规范自身的开发行为，切实做好政策风险的应对工作，确保房地产的开发能顺利进行。

参考文献：

[1]苏亚莉,张玉.浅议房地产开发的政策风险应对[J].东华理工大学学报(社会科学版),2011,30(04).

[2]初彦峰.房地产开发的风险与应对策略[J].城市建设理论研究(电子版),2012(06).

[3]周华荣,贺胜兵.我国房地产开发企业成长的障碍与对策[J].企业经济,2007,4.

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关键词：房地产；开发投资；风险；因素；防范

前言

房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。进行房地产开发风险的分析及防范，从根本上讲，是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析，或者说对房地产开发投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产开发的风险，明确导致开发投资效果明显变化的因素，并进行控制，以提高房地产开发投资效益，减少或避免不必要的风险损失。

一、房地产开发投资风险的因素分析

在实际经济活动中，导致建设项目开发投资风险发生的困素很多，如价格、投资费用、经营成本、建设速度、项目经济寿命期利率、汇率等。而导致房地产开发投资的风险因素主要有以下几个方面:

1. 政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。

（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。

（2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。

（3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。

（4）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。

2. 经济环境风险

（1）经济形势。区域经济形势是影响房地产开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。

（2）市场供求。供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。房地产市场的供求主要受土地的供给状况、工程技术水平、房地产政策、信贷政策等因素的影响。由于房地产商品消费的区域性特点，其价格受供求影响的幅度更大，因此房地产经营者承担的市场供求风险远比一般的市场情况要大。对房地产市场供求关系作出客观、准确的判断，并科学地进行预测，把握房地产供求关系的规律，才能减少市场供求的风险。

（3）通货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀，只不过每年的膨胀幅度不同而已。如果膨胀率下降，会抑制对房地产商品的需求，房地产价格下跌，给房地产开发经营者就会产生损失；当膨胀率增大时，会刺激对房地产的需求，这对房地产开发经营者是有利的。但当膨胀幅度过大时，会使建筑材料价格上涨，开发费用和管理费增大，当房地产价格增长幅度低于通货膨胀增大幅度时，房地产开发的风险加大。

3. 开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰―收缩―低谷―恢复四个阶段。一般来讲，在投资收缩期和低谷期，企业进行兼并或重组为今后大规模的投资作准备，而在投资高峰期、恢复期则加大投资力度，从而获取较大盈利，避免亏损。

4. 开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性决定了它所处的地理位置极为重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。能否正确地评估某地块的价值，也具有很大的不确定性，因而需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。

5. 开发规模的选择

房地产投资量大的特点使得一般投资者都要借助于各种融资工具。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要环节。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。

6. 开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是一个大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化、消费者偏好的改变、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、物价的涨跌、汇率及利率的波动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也随之加大。

二、房地产开发投资风险防范对策

1. 通过可行性研究来防范风险

在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产一旦开始进行，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计及可行性研究阶段对风险的估计，分析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。

2. 通过分散投资来控制风险

房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合。区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定区域经济的影响达到降低风险的目的；时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，以避免因市场变化带来的损失；共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资利益共享，最大限度地发挥各自优势，避免风险。

3. 通过市场监测控制风险

房地产是一个风险性产业，也是一个市场供给弹性很弱的产业，更是泡沫多发产业。为全面、及时、准确地掌握全国房地产市场变化情况，规避行业风险，强化业务宏观指导，建立分地区房地产景气分析和监测系统、建立房地产市场定期分析报告制度、加强住房金融研究、探索住房金融改革和发展的深层次问题是非常必要的。通过对政策走势、楼市价格、项目建设、销售数量、消费需求变化及客户结构进行经常性分析，提高投资决策的前瞻性与科学性。

4. 创新营销方法来控制风险

实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。

预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。