财产税的特点范文
时间：2023-10-30 17:31:08
导语：如何才能写好一篇财产税的特点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：地方主体税种；财产税
一、构建财产税为主体税种的地方税体系理论研究
随着营业税改征增值税改革的深入，地方政府将面临着财政紧张的局面，因此，地方政府必须需要一个稳定收入的来源。而我们知道，作为地方主体税种，应该具有以下特点：首先，税基宽厚。宽税基保证了收入来源充足。其次，税基有弹性。最后，税收征管有效率。征管的效率性保证了税收收入能及时入库。由此可见，财产税成为地方主体税种是大势所趋，相关学者也从不同方面进行了理论上的研究。
李铁（2010）通过介绍Tiebout模型，指出在完全信息和无成本自由流动的假设下，居民将流向最能使用其既定偏好的那种税收――指出模式的地方辖区，而财产税恰好符合了这种要求，是地方主体税种的最佳选择。郭宏宝（2010）梳理了20世纪中期以来关于财产税的研究的主要理论与实证文献，提出了由Tiebout模型引出的受益论，认为财产税是一种几乎能过鼓励当地居民做出正确财政决策的受益税，也列举了另一种“新论”，表明了资产所有者作为一个整体负担了全国财产税的平均税负。王国华、马衍伟（2010）认为财产税作为地方税种的五个原因除了财产税自己所具有的杨来发认为的特性外，还有成熟的外部条件，例如把财产税最为地方主体税种是世界各国比较通行的做法和惯例，并且有一定的法律依据作为后盾，此外，我国还具备了这一做法的经济基础。
二、我国财产税现状
对于我国财产税现状的认识，各位专家学者发表了自己的观点，总结有以下几点：
第一，我国财产税收入比重低，征税范围窄。刘植才（2012）将我国的财产税分为动态财产税和静态财产税，静态财产税是指在持有环节所缴纳的财产税，例如房产税；动态财产税是指在财产交易环节缴纳的财产税，例如土地增值税、契税。周叔敏（2012）认为我国的财产税定义范畴窄，她举证了香港、美国等一些发达国家及地区征收的财产税，来说明我国财产税的定义存在问题。
第二，我国财产税体系混乱，存在重复征税问题。姜波、顾彬（2012）认为，我国财产税存在重复征税问题，较为突出的表现是对拥有房地产的，既从量征收土地使用税，又从价征收房产税；对出租房屋取得租金收入的，则按统一金额征收房产税和营业税，两个税种计税依据完全相同，属于对同一税基的重复征收。
三、我国财产税现状及完善意见
财产税要想成为地方税体系的主体税种，就必须清楚认识到其弊端，国内各位专家和学者分别从收入比重、税制要素的设计和税收征管等方面提出了自己的观点和意见，在一定程度上推动力财产税制的改革和完善，并为我国财产税成为地方税种奠定了坚实的理论基础。
刘植才（2012）但是近年来财产税占我国税收总额比重不断提高，尤其是动态财产税超长增长，然而现象背后却是存在风险和隐患的，并且分别从动态和静态财产税入手，分析导致我国财产税收收入结构变动的原因。最后提出一方面应通过着力拓宽静态财产税的税基，完善动态财产税制度，优化财产税收入结构，增强财产税收入可持续增长的能力；另一方面通过税制改革，强化财产税对居民财富、收入分配和房地产市场的调节作用，使之成为政府手中得力的政策工具。而周叔敏（2012）则认为我国应该从概念上开始改革，她指出要想在中国实现像西方国家一样，将财产税作为地方政府的主要收入，就必须引进不动产持有税这一概念，来重新划分财产税的类别，并且只有采用这一概念，才能恰当地评估不动产持有税税基的价值，从而促进税赋公平。而不动产持有税的群体评估则可以采用计算机模式进行评估。黄勇（2012）介绍了美国等一些西方国家财产税的税制要素，例如美国使用的是现值，而且税率不是固定不变的，而是根据各州每年经济形势来制定的。而王维庆（2010）则是从宏观政策上对征管现状进行评述，并给出完善意见。
四、总结
通过各位学者专家的研究，我们可以知道，财产税从古老的蒂伯特模型开始到目前的金融危机，财产税无论是理论上还是实践中，都具有成为地方主体税种的坚实理论依据，这与这个税种课征的区域性、税源相对广泛、收入稳定等特征是分不开的。但是，我国现行的财产税要想成为地方税体系的主体税种，还是有困难的，所以必须经过改革，完善我国现行的财产税制。从上述学者的介绍中我们可以总结出来，我国目前财产税存在以下缺陷：一是财产税体系混乱，存在重复征税问题；二是财产税的税制要素设计存在问题，例如计税依据没有按照现值、税率采用固定税率等，从而不能充分发挥财产税调节收入分配的作用，也不能很好的履行作为地方主体税种的职责；三是财产税的税收征管存在问题，不能跟财产税同步，具有滞后性。例如现在对房产税的征收，没有确定合适的评估机构和评估方法，其评估究竟是税务机关自己评估还是请第三方评估，这里各有利弊，需要仔细斟酌。当然，面对种种问题，各位专家学者也分别从问题入手，提到了自己独到的见解，例如重新整顿我国财产税体系、加强征管、加强税务稽查等等。
总而言之，完善财产税是大势所趋，但却也是任重而道远，但是中国的财产税总有步入正轨的一天。
参考文献：
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[8]王国华，马衍伟.财产税应当成为我国地方税的主体税种.福建论坛（人文社会科学
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（一）财产课税体系的比较
广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。
（二）财产税比重的比较
据OECD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。
（三）财产税制要素的比较
1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。
2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。
3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。
4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。
二、我国财产税制的现状及存在的问题
目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。
我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模校据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。
三、国际财产税制借鉴
（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。
（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。
（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。
（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财
产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。
（五）建立内外统一的财产税制。
四、改革财产税制的建议
（一）合理设置税种，增加税种覆盖面
1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基矗
2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。
3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。
（二）扩大财产税征收范围
1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。
2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。
（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据
1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。
2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。
（四）合理确定各财产税的税率
1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。
2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。
（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系
1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。
2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。
（六）财产税的税收优惠问题
1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。
篇3
关键词：英国；房地产税；住房财产税；营业房屋税
一、英国现行房地产税的结构
英国对不动产保有环节课征的房地产税种，包括住房财产税和营业房屋税两种。
（一）住房财产税（CouncilTax）
住房财产税（或译为市政税、家庭税），是对房产所有者或承租人使用的土地、房屋等不动产按照评估价值的一定比例征税，是地方政府的重要税收的收入来源。其历史可追溯到1601年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的DomesticRates（家庭税），1990年改称CommunityCharge，1993年又更名为CouncilTax，延用至今。
1、纳税主体。住房财产税的纳税人是年满18岁的住房所有者或承租者，包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者和居民以及住房所有者。在旅馆居住者或居住在雇主家的家庭服务人员，均不属于纳税人范围。
2、税基及税收计算。
（1）税基。英国是土地私有化国家，居民买了房屋就同时买了土地。因此，课税对象包括两部分，一部分是土地，另一部分是附着其上的建筑物和构筑物。计税依据是纳税人拥有的一切居住房屋的评估价值，包括自用住宅和租用住宅。住房包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。
（2）税收计算。住房财产税税率模式采用定额税率，税费按年度缴纳。英国所有房屋根据其市场价值被划分为A-H八个级次，其中以D级为基准税级，其他档次的纳税额分别是D级的一定百分比或倍数，各级房屋的价值都是基于1991年4月1日的市场价值（见表1）。无论房屋价格升降，都不会低于1991年房屋的市场价值，因而不必考虑现今房屋升值或贬值的问题。根据这一税收结构，英国各地方政府只要确定D级房产的应纳税额，再乘以税收乘数，由此即可计算出A级到H级房屋的当年应纳税额。房产坐落区域对房产价值具有一定程度的影响，同样的房产位于英格兰比位于苏格兰的价值高，因此英格兰、苏格兰及威尔士地区的房产价值级次划分规定了不同的基数，但计算方法整体相同。
由表1分析，G级房屋价值是A级的八倍，而税收乘数，即纳税额却仅有三倍，由此判定，英国实行税率累退制，对较贵物业的征收税额虽然增加，但税率却是降低的。此外，房屋价值较低的房屋数量居多，等级A、B、C占八个级别的近三分之二。因此，从2001年至2010年整体的趋势上看，等级D纳税额始终高于平均每套住房纳税额，尽管等级D有较高的税负，但整体平均税负水平要低于等级D。
以英格兰地区为例的2008-2010年度预算财政收支表（见表2），由政府花费及其他收支预算计算出2009年10月至2010年11月平均等级D（BandD）纳税额为￡1439，根据D级的税额推定出该地方从A级到H级房产的当年应纳税额，分别为￡959、￡1119、￡1279、￡1439、￡1758、￡2078、￡2398、￡2878。
3、税收评估和征管。为保证公平，住房财产税的等级评估由独立的专门机构“评估局”――国税与海关局下属的评估办公室机构（ValuationOfficeAgency）评估，而非地方政府的税务部门评估。各等级住房财产税的纳税额每年都会调整，从近年情况看，住宅税纳税额呈逐年增长的态势。
4、税收的分配。住房财产税被地方政府主要用于以下三个方面：支付教育、社会服务、房屋修缮、娱乐设施、交通设施、公共卫生设施的支出；改善居住环境、提供警察和消防服务；地区长远规划和发展。
5、减免政策。英国的住房财产税有非常详细的免税范围，如只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全免税的，空置的住宅也有最长六个月的免税期。住房财产税全额课税的基本条件是至少两名成年人居住在该住宅内，如果只有一名成年人，可减收25%，若是无人居住的住宅或居民的第二套住宅则可减收50%，对于有残疾人居住的住宅，可降低其纳税等级，给予适当的税收照顾。
（二）营业房屋税（BusinessRates）
英国不仅对居住的房屋征收住房财产税，还对经营性不动产，即厂房、商店等非住宅用不动产的所有者征收营业房屋税。营业房屋税是1990年依据1988年地方政府金融法在英格兰和威尔士引入的新税种，也称为非家庭财产税（Non-domesticRates）。
1、纳税主体。纳税人是非住宅类房屋的所有者，包括自然人和法人。
2、课税对象。凡是用于非住宅的房屋，都要缴纳营业房屋税。包括法人营业用房和自然人营业用房，如商店、写字楼、仓库、工厂等。
3、计税依据。计税依据是房屋的评估租金收益。同住房财产税一样，由评估办公室负责，每五年评估一次。
4、税率确定。营业房产税实行全国统一的比例税率，由中央政府财政部每年根据上一财年的税率及通货膨胀率来逐年核定和变更以确定新税率，最终的缴税额为评估租金收益的一定税率比例减去免税额。英国重点推行一项旨在扶持小型商业的减税计划中，将营业房屋税的税基划为三类：减税区、缓冲区及补税区的应税房产，减税区内减少的税收通过在补税区内施行的增税措施来补足。缓冲区内的房产既不减税又不增税。
5、税收的征管和分配。与住房财产税不同的是，英国的营业税于1990年开始被划为中央税种。地方征缴的营业税收入上交中央财政后，汇入专项基金，然后由中央财政依据各地的人口基数，将这一基金作为支付转移资金，以一定的比例在各地区之间进行分配。
6、减免政策。英国税法中有很多详实的减免措施的规定，属于免征营业税的房地产有：农用土地及建筑、渔场、船舶停泊处、教堂等宗教建筑、公园以及为残疾人提供服务的特定房产。其他属于减税范围的有：空置期超过三个月的应税房产，减收50%的营业税；用于慈善用途的应税房产减收80%的营业税，地方政府有权将减税比例提高，甚至可以完全免税；由慈善机构拥有或用于慈善用途的应税房产，地方政府可给予一定减税优惠；由原农地或农舍新改造而成、且年租金低于6000英镑的非农用的应税房产，在5年内减收50%的营业税，地方政府有权将减税期适当延长；人口不足3000人的村庄应税房产减收50%的营业税。
二、英国房地产税收的特点
1993年4月1日至今，英国实行住房财产税与营业房屋税相结合的房地产税收体系。这一体系经过近20年的运行，表现出优于以往不动产税制的若干特点。
第一，作为不动产保有环节的税种，住房财产税及营业房屋税在全国税收中占有重要地位。征税范围广泛，不仅对住宅类不动产列入征税范围，也把非住宅（经营性）不动产列入征税范围。通过将住房财产税和营业房屋税两个税种的分工与配合，保证了各地方财政直接和间接的财政需要。通过这种不动产税制形成了一套有利于土地合理流动、高效配置的经济机制，有利于经济的有效运行，满足了经济发展的需要。
第二，英国地方政府坚持以支定收的财政预算原则，拥有简便易行的住房财产税计税方法，程序简便，公开透明，统一将住宅价值分级，并结合地方情况确定具体税额，既保证了税收统一，又适应各地的不同情况。同时详实的减税政策，体现了对小商业经营、低收入者、伤残人和未成年人的照顾，通过税收减免优惠对低收入者的收入支持，体现公平原则。
第三，英国对较贵的物业所征收的税额虽然增加，但税率却是降低的，具有累退性，满足“收益说”和“能力说”，较为公平有效。然而不利的是，对于穷人来说，累退税制使穷人的实际税率（税额/工资收入）高于富人，拉大了贫富差距，对社会也造成了一定的影响。
三、英国房地产税对我国房产税的启示及思考
（一）税收制度的共通性
税收制度虽属于一国范围内的事，国家间的税制差异也本在情理当中，但经济运行有其自身的共性特征。在世界各国经济关系日趋紧密的今天，各国税制会发生趋同化的态势。税收制度作为人类社会的共同实践，既有国别的特殊性，也有国际的共通性。
对于任何一个国家，特别是现处于世界重要位置的中国，必须与国际接轨。因此，分析比较国外的经验，可以在寻求适合中国国情的房产税政策过程中得到进一步启发，有助于将现阶段重庆、上海试点实行的房产税政策顺利推至全国范围，这对我国全面开征房产税具有重要现实意义和理论价值。
（二）课税要素的比较
1、纳税主体。与英国住房财产税对住房所有者或承租者征收不同的是，我国现试行的重庆、上海房产税是只对产权所有者征收。英国这样做的原因是更明确了住房的使用者应承担纳税义务，谁使用住房谁就应纳税，从而享有政府税收投入的公共建设。但在人口众多、租赁信息繁杂的中国，我国只对所有者征收是简便有效的，但实质上出租者可能会将一定的税负转嫁到承租者身上。
2、税率。英国实行累退税率，实现了公平原则，但却拉大了贫富差距。我国现试行的重庆房产税对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%，3倍（含）至4倍的，税率为1%，4倍（含）以上的税率为1.2%，而上海房产税是一般适用税率为0.6%，应税住房每平方米市场价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含）的，税率减为0.4%，由此看来我国试点城市房产税税率是累进的，这对贫富差距的缩小起到一定的积极作用，但一定程度上有悖公平原则，毕竟从税收用途上看，独栋商品住宅和高档住房所有者不一定享有了更多的公共资源。
3、税收用途。英国同其他大部分国家的财产税一样，用于当地教育、交通设施、公共卫生设施、娱乐设施等公共建设支出，我国现试行的上海房产税细则说明税收收入用于保障性住房建设等方面的支出，重庆房产税细则未给出相关说明。纳税人多为大户型、拥有高档住宅的富人，上缴的房产税税款重点应用在提供给低收入者的保障性住房建设，这是否有悖于财产税的税收用途是值得探讨的问题。
（三）税制结构及征管效率
英国的住房财产税与营业房屋税相配合的做法表现出配套性和完整性。对于营业房屋税而言，与我国之前执行只对营业性住房征收的房产税类似，如今试点的房产税将纳税范围进一步扩大，对住宅所有者纳入征收对象，也表现出地方税制构建的逐步完善。
英国的税收征管从对纳税人的信息跟踪及纳税能力、纳税地确定、居住房产实际状况及适用的减免条款认定等诸多方面都实现了高效的信息数字化控制和处理，从而很好地把握了税源。在纳税方式上，网上申报、电话申报、电子交纳、银行柜台交纳及邮寄交纳，都使得纳税省时省力，双方征纳成本都大幅度降低，提高了纳税效率。相较而言，我国目前的地方税征管水平还需要进一步提高，税收征管手段和方式也需要逐步完善。
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篇4
关键词：房产税；法律制度改革；房地产市场
中图分类号： D923 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）23-0317-02
改革开放以来，我国房地产业市场化程度不断提高，为实现国家对产业政策的引导，国家对房地产税收制度进行了调整与修改。1986年颁布的《房产税暂行条例》，使得房产税首次出现在我国税收历史上。2008年，中国法律和税务经济专家开始提出针对个人住房征收房产税的观点，解决房价过快上涨的问题。对此，房产税再次进入到公众的视野，也成为了人们关注的焦点。
一、房产税概述
房产税是以房产为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的本质是开征财产税，财产税包括个人财产税和财产税，其中个人财产税只对纳税人的特定财产进行征税，而财产税是对纳税人的所以财产进行征税。因此，更准确地说，我国房产税是属于财产税中的个人财产税，因为我国房产税只针对房屋进行征税。房产税具有如下特征。
房产税的征收对象比较特殊。房产税针对的是市、县、镇和工矿区的房屋征税，不包括农村；农村的房屋，大部分是农民居住用房，为了减轻农民的负担，农村的房屋并没有纳入到征收范围。
房产税的征税依据具有差异性。房产税根据纳税人经营形式不同，对经营性住房按房产计税余值征收，对出租性住房按租金收入计税，使征税办法符合纳税人的经营特点，有利于平衡税收负担和征收管理。
房产税征收税款具有僵化性。房产税是按照在有关房屋产权部门登记的房屋价值，若房屋登记价值没有明显低于实际价值，有关部门不会主动对房产登记簿上房屋价值进行修改，这就使得房产税不能随着经济发展而相应提高，不能够体现房屋的真实价值。长此以往，将导致房产税税收的大量流失。
在调控房地产的措施中，税收以其强制性的特点，集经济、行政和法律手段于一身，在调控中发挥了不可代替的作用。税收从来都是政府调控经济的重要工具，与此同时根据市场的变化调整着政策，以充分发挥税收的调节作用。
二、国外房产税法律制度分析
以美国和英国为例，分析其较为完善的房产税法律制度中较为先进的方面，对我国在房产税构建方面起了哪些积极的作用。
（一）美国的房产税法律制度
美国作为世界上经济最为发达的国家，在其经济发展的同时其法律制度的完善程度也同样处于领先的地位。相比于其他国家的房产税法律制度，美国的房产税法显得别具一格。房产税法在美国并不是作为一个单独的税种存在的，而是作为财产税中的一部分来进行征收，主要由地方政府征收，税收收入全部纳入地方政府的财政之中。
美国的房产税评估与征收遵循的是相对独立的原则，各地方政府均设有专门的核税评估机构，在全国以州为单位建立网络化管理，核税评估机构的工作人员只负责对税款进行征收以及处理相关的事务。这样就能更为清晰地对居民的私人财产进行登记以及备案，同时使得税务征收人员对纳税人的资料以及纳税的金额的掌控更为方便。
美国房产税的税收优惠政策多种多样，为了保障纳税人的合法权益，各州均通过立法部门以法律形式确定下来，把对州、郡、镇的税收优惠对象、税收优惠内容、条件、办理程序等都予以明确规定，形成了一个较为完整的税收优惠体系，在实体法和程序法上均做到有法可依。
（二）英国的房产税法律制度
英国也是一个房产税法律制度比较完善的国家，但与美国房产税制相同之处，就是也没有单独的房产税立法。其房地产税种大体包括家庭财产税，也叫市政税和营业房产税。这两种与我国房产税的性质属于同一范畴，其中，家庭房产税是最广泛的房产税种，它以公民房屋的实际价值为基础进行征税，征税对象为居住房屋，税率由英国各地方政府自行规定。
英国的营业房产税主要针对营业性用房所征的税，与家庭财产税最大的不同就是，家庭财产税属于地方税种，而营业房产税属于中央税种，由地方代为征收后统一上交给中央财政。但是，中央也会根据地区人口基数比例和地区贫富差距情况把营业房产税返还给地方政府。英国的房产税等级评估由专门的机构评估，政府的税务部门只负责征收和管理，具体的评估和纳税无需个人参与，这点与美国大致相同。
虽然美国和英国都没有单独的房产税立法，但其法律制度的选择是与国情相适应的。由这一点可以看出，经济建设与法律建设相互协调，才能制定出最合适的法律。
三、我国房产税法律制度所面临的问题
近年来，我国房地产业发展速度迅猛，在内需不足等一系列问题出现的时候，在推动中国经济增长中房地产投资占据了较大的比重。在我国房地产业蓬勃发展的今天，我们更不能忽视隐藏在发展背后的一系列问题：房价虚高，土地资源浪费严重，闲置房屋过多导致出现“鬼城”现象等。出现这些问题最重要的原因就是房产税法律制度不健全。目前，我国房产税法律制度存在的问题有以下方面。
（一）立法层次低
从整体来看，现阶段我国房产税的基本立法层面较低，无论是《房产税暂行条例》，还是各地方针对《房产税暂行条例》所制定的实施细则，除了《个人所得税法》和《企业所得税法》外，基本上都是以行政法规的形式规定的。这不能体现税收的权威性，也不能保证房产税法律制度在实施环节上的良好运行。
此外，“我国《立法法》第八条规定：“下列事项只能制定法律……（八）基本经济制定以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度；”我国现行房产税制度的主要依据还是1986年由国务院颁布的《房产税暂行条例》，属于行政法规范畴，显然这违反了法律规定，使得房产税法律制度在执行中难以有效实施”。
（二）征税范围过于狭窄
我国现行的房产税法律制度，只针对城市、县城、建制镇以及工矿区的营业性用房进行征税，公民自身所拥有的非营业性用房并没有纳入到房产税的征收范围之内，这就使得房产税的征税范围大大缩小，形成税收漏洞，对房地产市场的发展产生了消极的影响。
随着我国经济的快速发展和住房体制改革的推进，越来越多的公民在这样的大环境下都购买了属于自己的房产，而拥有多套房产的公民也在人群中占据了一定的比重。这样一来，将公民自身所拥有的非营业性房产排除在房产税的征收范围之外，使得房产税税收收入大大缩水，从这种情况中也能体现出我国房产税法律制度的不健全。
（三）税率缺乏浮动空间
“现行的房产税法律制度中，仅仅拥有两种税率计算方法”。这样过于单一的税率计算方法，并没有考虑到纳税人之间负税能力的差异。因此造成了拥有多套房产的居民纳税负担低，也使得他们更加肆无忌惮地投资多套房产，这就是出现大量房产闲置的现象的主要原因之一。
此外，我国地大物博，区域经济发展不平衡。房产税作为基础税种之一，并没有根据各地区经济发展水平的差异进行浮动，缺乏灵活性，也是我国房产税法律制度存在的重要问题之一。
四、我国房产税法律制度构建的建议
我国房地产业仍处于快速发展中，现有的房产税法律制度已经不能适应当今房地产业发展的状况，现行的房产税法律制度存在的漏洞已经说明了我国对房产税法律制度的改革已经到了必要的阶段。
（一）提高立法层次
“国务院在1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和其在实施中颁布的许多通知文件成为了我国现行房产税征收的主要依据”。根据我国法律体系，宪法和法律位于行政法规的效力之上，而《房产税暂行条例》就属于行政法规。由于这部暂行条例颁布的时间较早，已经不符合当今社会的发展现状。只有颁布一部《中华人民共和国房产税法》来规范房产税税收行为，将其提高到法律的层面，才能针对在房产税征收中出现的一些问题采取有效的手段以及提供强大的法律依据。
（二）扩大征收范围
“我国现行的房产税征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，而对农村则是一直享有免税的方针，这就显得范围过于狭窄”。随着经济的发展以及城市化的建设，现代农村相较于以前已经有了很大的改变，一些农村的经济状况相较于城市也不遑多让，尝试将农村的经营性用房归纳到房产税的征收范围中也是值得考虑的，同时也会成为我国税收的又一项重要来源。
房地产业的高速发展也使得居民的购房规模不断的扩大，而且随着经济水平的提高，个人拥有多套房产的情况也越来越多，建议将自住房的所有人也纳入纳税的范围中，以此有效地控制大量闲置房屋出现的状况，对缩小贫富差距也有着一定的贡献。
（三）建立浮动比例税率
目前，我国房产税的税率采取的是比例税率，统一的比例税率存在诸多弊端，因此，完善现有的比例税率是完善我国房产税法律制度的必经途径，应建立浮动比例税率机制，即根据用途将房屋进行分类，不同用途采取不同的税率；将个人住宅分类，分为基本住宅、高档住宅和个人独栋商品住宅；最后根据居民是否有多套住宅来征收房产税。建立浮动比例税率，既能在保证税收的同时调动了纳税人的意愿，又能保证地方税源的充足。
我国现行房产税法律制度在立法层次、征收对象和税率比例上存在着种种问题，早已经不适应我国的经济发展了。我国房产税的改革是顺应时展的，它不仅能够完善我国房产税法律制度，还能够充分发挥房产税的市场调节作用。随着社会各界人士对房产税的高度关注以及国家对房产税的重视，房产税的立法工作应尽快展开。
参考文献：
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关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有
一、国外房地产税制的特点
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。
（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主
目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：
第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。
一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。
个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。
第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。
各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。
（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源
各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。
（三）税率形式灵活、税率水平合理
各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。
（四）房地产税计税依据明确
各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。
（五）房地产税制内外统一
综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。
（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度
各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。
二、对我国的启示
我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。
当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：
（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点
我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：
1.房地产保有税类。我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。
为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。
房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。
2.房地产取得税类。房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。
3.房地产收益税类。房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。
（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位
借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。
（三）合理确定计税依据
现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。
（四）灵活设置税率
在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。
另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。
（五）统一内、外资两套房地产税制
现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。
建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。
（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度
目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。
参考文献
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篇6
税收具有如下特点：
1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2、征收范围限于城镇的经营性房屋；
篇7
2011年1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称《上海办法》），办法规定从2011年1月28日起对上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0. 4%。同日，重庆市人民政府了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（以下简称《重庆办法》）和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，规定重庆市主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套( 含第二套)以上的普通住房被首批纳入房产税征税对象，征税税率视建筑面积和住宅的高低档位而定。
对于国外关于房产税的规定，主要以美国和日本为代表。美国的房地产税收以：“宽税基，少税种”为基本原则。在美国，房地产税是最重要的支柱性税收来源，据统计，从1975年至今，美国房地产税收均占地方税收收入的50%以上，有的地方甚至高达80%左右1。美国重视对房地产的保有环节征税，而针对流转环节的税收负担相对较轻。在日本房产税框架中，主要有固定资产税、都市规划税和事业所税三大支柱，日本以“固定资产税”替代房屋税、地租等，采用固定资产税是1950年移居夏普劝告全面改革地方税制的内容之一2。日本的房产税改革经过多年的积累，形成了一系列的经验，如把房产税作为地方性资产保有税，日本房产税收中的固定资产税主要用于地方教育、卫生及基础设施等公用事业，都市规划税主要用于各地方的城乡规划，而事业所税主要用在治理大城市污染和环境改善上，征税范围广，减免有度，按照地域和房屋市值来征收。
二、房产税改革过程中存在的问题
总结我国房产税在改革试点的过程中，基于国家政策目标的考虑，我国房产税在沪、渝两地实施的过程中，暴露出了许多的问题：
（一）试点房产税性质不明确
房产税是以房产课税对象征收的一种税。财产税是对货币资金的积累征税，因此也被称作“存量税”3，其最大特点是课税对象的非流动性。目前试点中上海对个人住房征收的、以房产交易价格为税基的房产税在很大程度上具有商品税的特征，而不是对社会财富存量征收的真正意义上的财产税。而重庆市改革试点的实施方案也同样采用房产交易价作为计税依据，这与房产税本身属于财产税的性质相违背。
（二）试点房产税的制度设计与国家政策目标偏离
对于发展中国家（包括中国在内），为了促进经济发展，实现社会整体利益和长远利益，会在一定程度上放弃公平原则。另外国家的政策是要控制房价上涨，而试点房产税在制度设计中只顾及了部分国民暂时的利益，以交易价格为税基和对存量房产不征税还会产生其他问题，这样势必有利于住房购买时间在前的人。而这也是立法的局限性所在。
（三）房产类税收流转环节重，保有环节轻，税率弹性小
在我国，房产类税收在保有环节基本为空白，目前试点改革城市也只是收了0.4%至1.2%的税率，与流转环节的较低的3%相比差距较大。在房产形成过程中，流转环节的税负偏重，保有环节税负偏轻，房价高，保有成本低，阻止了房屋的真实需求，低收入者被阻挡在房产市场之外，促进了投机性需求，助长了房产泡沫。
三、我国房产税改革的立法建议
据沪渝两地试点房产税前三个月的数据显示，上海市的房产税缴纳率只有1%，重庆市的情况略好但也不超过5%，且这期间沪渝两地的征收额度皆不足百万元4。因此，在房产税改革立法的过程中，我们需要注意以下几个方面:
(一)明确房产税的性质和正确理解国家每个时期的政策目标
我国的房产税的性质应当为财产税而不是商品税，与财产税相比，商品税的税负更易于转嫁，购买者支付的价格与征税前住房价格之差取决于房地产市场供给弹性与需求弹性的对比关系。尽管在税制设计上按交易单价的高低将税率规定为若干级次体现了政府平抑房价的政策意图，但对个人住房征收房产税所具有的商品税特征将使购房者面临更高的价格。因此我们应当明确房产税的性质应当属于财产税，房产税是以房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据，按照房产的计税余值和租金征税5。
（二）建立浮动税率，差别化税率，确立明确的征税依据和灵活的征税体制
房产税不应是固定税率，而应采取浮动税率制。同时，房产税在实施中可以分几步走，首先对商业房产提高税率，然后再对多套住房和豪宅别墅征收房产税，最后，再对所有住房征收税率。如《上海办法》规定应纳税房屋“适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%”，这种税率对我国逐步完善房产税的改革不相符合，立法应当是具有弹性的，不能在这一时期与社会发展适应，在下一时期即不符合社会发展状况。所以应当采取弹性税率，差别化税率，在不同时期不同地点不同房屋采取不同的税率。目前房产税征税的依据缺乏科学性，在实际生活中发挥的作用受到了多方面的质疑。因此必须确立科学的征税依据，在全国范围内应该建立有差别的征税机制，在中央统一指导的情况下，允许地区之间房产税的征收工作出现差别，灵活的征税机制更适合我国当前的国情，并且这种差异在今后将会长期的存在。
（三）借鉴国外经验，加强房产税的监管，完善相关的制度和政策
国外对于房产税的征收已经有上百年历史，尤其对于美国房产税相当于每年税收额的50%，我国应当借鉴美国的经验以“宽税基，少税种”为基本原则，对房地产的保有环节增加税收，而对流转环节的税收相应减少。房产税的征收，在当前是一个引起社会争议的问题，国家在进行房产税改革的工作中，其本意固然是为了调整当前过度增长的房地产业给普通生活带来的负担，但是如果在整个房产税的实施工作中如果没有进行严格的监管和控制，可能会产生一些负面的效应。对房产税的实施进行监管，要加强政府的引导力，建立和完善与房产税相关的配套制度和政策的建设，只有整个税收环境的健康有序，房产税的改革才能更加顺利推进。
脚注：
1 贾康：《房产税改革：美国模式和中国选择》，《人民论坛》2011年第1期（下），第48页。
1 金子宏：《日本税法》，战宪斌、郑林银等译，法律出版社2004年版，第302页。
2 胡怡建：《 税收学》，上海财经大学出版社 2009年版，第330页。
1 苗月新：《对征收房产税问题的思考》，《税务研究》2011年第7期，第83页。
2 王瑶主编：《税法》，立信会计出版社2000年版，第441页。
3 刘洪玉：《房产税改革的国际经验与启示》，《改革》2011年第2期，第88页。
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关键词：房产税；房地产；影响
中图分类号：D922.22 文献标识码:A
1 房产税的基本理论
1.1 房产税的概念
房产税又被称为房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。是以房屋建筑为对象，在交易的时候征收一定的税收，以房屋的计税余值或者租金为计税依据，向产权人征收的一种财产税。通常意义上，房产税征收的对象包括商品房、商铺以及具有可进行市场交易的房屋等。其目的是国家利用税收杠杆，加强对房地产市场的调控和管理，主要是为了提高房产使用效率，控制固定资产投资规模以及配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
1.2 房产税的特点
当前我国征收房产税依据的是以1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为基础逐步完善的《中华人民共和国房产税暂行条例》。纵观此税，可以发现《中华人民共和国房产税暂行条例》具有三个特点。第一房产税征收的范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区；第二，房产税属于财产税种，是财产税中的个别财产税，征收的对象是房屋；第三，房产税区别对待各类房产进行征收，房产计税余值征收自住型房产，以租金为计税依据的房屋出租。
2 房产税对房地产市场的意义
我国房地产市场起步和发展的时间较短，同西方发达国家相比在各方面都显现很大差异和不足，正是由于这些不足和差异导致我国房地产市场出现过快增长，房地产市场价格战役愈演愈烈，房产泡沫急剧扩张，使得房地产市场处于失衡的边缘。因此，社会各界对房产税的开征期望值越来越高，在近期政府出台的房产调控政策中，房产税的预期逐渐强化，被认为是抑制房价过快上涨的重要手段，对国民经济的发展和房地产市场平稳发展带来深远的影响。
房产税的推行凸显了国家和政府对混乱的房地产市场的整治决心，通过税收杠杆原理，遏制房地产市场价格，稳健和完善房地产市场价格机制，力争完善和控制房地产市场。同时通过征收房产税，将这部分税收用于城市保障性住房建设和供应，从根本上解决社会各阶层对房地产市场的矛盾，理顺了房房地产与国民经济发展的关系，使房地产试产回归健康和理性发展的轨道上来。
目前，实行征收房产税的国内城市仅有上海和重庆，国内其他城市未有出台征收相关房产税的政策。对于这与国内各大城市来说起到了一个带领作用，由个别影响到全局最终在国内全面铺开，影响到国内整个房地产市场的发展，抑制房地产市场过快过热发展。同时，房产税征收体现了国家和地方政府对各种投机行为的打击力度，坚决遏制房地产市场的投机行为的发生和蔓延。通过无形的手，牢牢的控制房地产市场非理性发展，使之回归到合理和健康发展的轨道上来。
3 房产税对房地产市场的影响
房产税作为国家宏观调控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是业内和外界人士，特别是普通住房者对房产税有着更多的顾虑和猜忌，以下是房产税对房地产市场的影响。
3.1 房产税的开征说明了国家和地方政府对遏制过热的房地产市场下了决心，力求房地产市场平稳而健康的发展。这也说明了房产税的开征将是房地产市场发展过程中需经历的阶段。国家通过税收的杠杠调节房地产市场各种资源分配，使得资源得到有效的组合及分配，使房地产市场区域良性的发展局面。
3.2 伴随着房地产市场的兴起，房产泡沫也就随之而来，房产泡沫对房地产市场的影响是非常大的，它不仅影响了房地产市场的理性发展，使得房地产市场在短时期内急剧扩大，更对国民经济发展带来阻碍。历史证明一个国家的房产泡沫破裂对房地产市场的影响都可以用崩盘来形容。在面对如此险峻的局面国家和政府都会采取一定的措施来保证房产泡沫，竭尽所能的遏制其继续膨胀。而我国目前采取的政府调控手段大多是行政类的调控，这些调控手段对遏制房产泡沫收效不大，而房产泡沫却仍在急剧扩大。房产税的出台对遏制房产泡沫继续扩大，是当前国家采取的新一类房产调控政策中较为实用和历史意义的一步。在短期来看，房产税的出台对国内部分地区的房地产价格的影响微乎其微，但是通过长远的眼光来看，房产税在全国全面铺开，必将挤压房产泡沫，使房地产市场逐步走上正轨。
3.3 这对于普通住房者来说必将是有利的一面，通过征收房产税在一定程度上提高了投机者的投机成本，迫使这部分投机者退出房地产市场。同时，由于国内房地产市场经历数年的急剧增长，在目前来说通过征收房产税来降低房地产市场的价格这一调控手段的范围面较窄，在短时间内来说降低房地产市场价格难度非常大，房地产市场价格持续走高将是必然。征收房地产税的同时，在另一方面也加大了租房者的成本；房产持有者将这部分税收转嫁到租房者身上，无形中推高了房地产租房市场的价格，加大了租房者租房的成本。以至于出现了现在房产价格和租房价格两者都走高的局势，这种走高局势不但没有降低的局势，反而出现愈演愈烈的局面。对于普通住房者和租房者来说，目前出台的房产税收政策在短时间内不但没有起到应有的作用，反而成为推高房地产租房市场价格的推手。
3.4 房地产开发项目的费用主要包括了土地租金、项目税金和建安成本等，这些费用在直接导致房地产价格上升的主要费用中，是土地租金和建安成本，相对这两项费用来说，土地租金是主要方面，开发商在取得该土地的开发权的时候，土地租金耗费占其成本的70%左右，这就直接影响了最终房地产价格。而在项目开发、建设以及投入使用过程中，房产税的开征并不会影响到房地产项目的开发和建设，这也就是说因房产税征收范围的限制将无法影响到房地产商的利益，最终受其影响的还是普通住房者的利益。从侧面来说，房产税的征收带来的影响不会直接表现在房产价格上，对于房地产市场的开发并不受其影响，或受到的影响较小。
参考文献
[1]宋哲，李天健.房产税的改革与分析[J].科技信息，2010（12）.
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一、深化国企改革，建立风险与利益的对称机制
在目前实行政企分开的情况下，由于国企改革不彻底，还没有完全脱离政府的职能范围。所以，无论是从资源配置效率的角度，还是从社会政治经济生活稳定的角度，政府都应支持国有企业的市场化改革。地方政府应建立与市场经济相适应的产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学的现代企业制度，这是防范地方债务风险的根本举措。具体措施如下：
首先，要打破企业、银行、政府“三位一体”的国有经济结构，防止因国有企业经营效率不高造成的企业债务向银行债务转移，银行债务再向政府债务转移；对于竞争性行业的企业，政府应以社会管理者的身份征收税收，以资本所有者的身份取得收益，而不能干预其经济活动；国有企业也只能以其所有资产为限进行借款。
其次，要实施国有企业的战略性调整。一方面，要打破行业垄断，积极促进行业竞争，提高企业经营效率；另一方面，对不同性质的行业进行分类改革，对公共物品行业实行国有经营，对提供私人物品的国有大中型企业实施股份制改造，对一般的中、小型企业实施市场化改造，一般企业实行民营化等，尽量减少对国有企业的救助。
最后，要建立国有企业权利结构与风险结构的对称机制。对国有企业要有明确的授权和风险责任的分配，使其在经营权的层级上形成利益与风险的对称机制，同时形成风险约束，强化经营者的避险动机，以降低国有企业不良资产和经营亏损对财政造成的压力。
二、拓展政府融资渠道，增强地方偿债能力
目前，地方政府主要筹资渠道有税收收入、国务院批准发行的地方债券、罚没收入、国家机关提供服务或履行职能而收取的费用等，其中税收收入在地方财政收入中占95%以上。显然，地方财政收入的主要来源就是税收，但在短期内，除非是较大的政策变更，否则很难使税收收入大幅增长，只有通过发行地方债券，或者降低财政支出成本的方法来扩大财政收入，增强地方偿债能力。
由于分税制，地方政府原有的主题税种上划中央，地方主要财源只剩下地方税，从而使地方财政收入难以满足履行支出责任的需求。预计在短期内这种局面无法改变，但是开闸征收财产税不是没有可能。一方面财产税具有非流动性，它可以成为地方政府稳定的收入来源；另一方面因为财产税是一种收益税，财产所有者是当地公共服务主要的受益者，并且财产产税还有利于缩小贫富差距，因而较易推广。
当然，财产税一定会受到社会部分富裕阶层的反对，但是从另一方面来看，财产税可以让子孙后代锻炼出自己创造能力，并且减少因奢华生活而堕落的风险，这方面也会得到人们的支持。
三、推进金融体制改革，积极处理和化解银行不良资产
国有银行等金融机构长期充当国家第二财政的角色，致使金融风险以各种形式转化为财政风险，也是国有银行产生不良资产的主要原因。
金融风险缺少分担机制必然造成风险的膨胀、国家财政负担加重。因此，必须建立多元化的风险约束机制和风险分担机制。
1.建立金融风险生成的约束机制
进行国有银行产权改革，引入私人资本，构建风险责任追究机制，加强对企业的信贷约束，并对金融机构在资产负债管理方面进行法律约束。打破由国家财政独自承担金融风险的局面，建立“利益共沾，风险共担”的多元化风险分担机制，提高国有银行竞争能力、赢利能力，强化股东对银行的风险责任。
2.加强金融监管，降低金融体系的风险水平
建立全方位监管体系，通过对流动性比率、资产质量、内部控制等考核，建立起能够防范市场风险、利率风险、外汇风险的监控制度，也可以通过法律、法规加强外部审计、严格资产负债比例监管；建立有效的金融风险预警机制，必要时建立金融机构市场退出机制，减少银行因倒闭所带来的财政成本。
3.塑造新型银政关系，搞活国有银行经营模式
多年来，由于国有银行不能自主经营，也不能自负盈亏，造成部分国有银行陷入经济困境，并且得到国家无休止的救助。没有退出压力，没有竞争力的国有银行，也就没有任何危机感，不良资产的数量也在直线上升，拖了国家财政的后腿。
因此，应该重新塑造国有银行与政府之间的关系，深化金融体制改革，引入竞争机制，让国有银行在市场的作用下自力更生，自主创新，提高赢利能力，带动国家财政收入稳定增长。
四、建立地方政府债务风险防范机制
在我国地方政府债务结构中，隐性债务和或有债务规模比较大，因而对于潜在的地方政府债务风险应给予高度关注。地方政府债务风险，可以通过建立相应的风险防范机制来加以防范。主要包括：风险指标体系的构建、风险指标区间设定、风险指标权数的分配、债务综合风险值的测定和债务风险综合评价等。
发达国家已有较为成熟的经验，目前国际公认的警戒线是欧盟国家签署的《马斯特里赫条约》中的规定：一是财政赤字应低于国内生产总值的3%；二是积累的国债余额应低于国内生产总值的60%。
我国一些地方政府也积累了较为成功的经验，如为了控制债务风险，上海市地方政府债券的发行规模必须遵循三个原则：一是财政赤字占全市gdp的比重要控制在3%以下；二是地方债余额占全市gdp的比重不能超过45%；三是上海财政的债务依存度(地方债券发行额占地方财政支出与地方债务还本付息之和)不能超过15%。
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各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。
一、土地保育课制的国际比较
土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。
（一）课税范围
各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。
（二）税种设置
各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：
1．合并在其他财产税中征收
由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：
（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。
（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。
（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。
（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。
（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。
2．单独设置土地保有税税种，分别课征。
据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。
（三）计税依据
各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。
从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。
从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。
（四）税率设计
各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。
美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。
许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：
1．根据土地用途不同，采用不同税率。
有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。
2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。
美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。
3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。
我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。
4．对空地或闲置土地，采用较高税率。
如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。
发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。
（五）征收管理
土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。
二、土地有偿转移和增值课税的国际比较
对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。
（一）课税范围
土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。
土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。
（二）课征方式
许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：
1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。
2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。
（三）计税基础
土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。
（四）税率设计
土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。
1．比例税率。
韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。
2．累进税率。
有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│征税标准│税率│
├─────────────────────┼───────────────┤
│20%部分│3%——5%│
│20%——50%部分│5%——10%│
│超过基50%——100%部分│10%——15%│
│准价格100%——150%部分│15%——20%│
│150%——200%部分│20——25%│
│200%以上部分│25%——30%│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和无偿转移课税的国际比较
土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。
（一）有偿转移取得土地时的课税
韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。
日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。
德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。
（二）无偿转移取得土地时的课税
对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合
1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。
2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。
主要参考资料：
（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。
（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。
