经济适用房税收政策范文

导语：如何才能写好一篇经济适用房税收政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：消费需求；扩大内需；税收政策；体制改革

一、扩大消费需求的重要意义

    由于全世界范围内的经济发展步调放缓，寻求如何扩大内需，刺激消费已经成为了我国目前主要需要采用的保障经济平稳增长的手段和方式。扩大内需，刺激消费对于我国经济发展有着以下三点意义：

    1、有利于转变经济增长方式

    一个国家的主要经济增长手段就是投资消费和出口，只有这三者保持平稳快速的前进步伐，才能够使一个国家的经济发展得到相对健康快速的发展势头，从而拉动长远经济发展的脚步与规划。但是有一个问题就是，一旦其中任何一项出现了一定程度上的衰弱势头，就会明显的影响其他两者的动力和前进速度。如果这种衰弱势头较严重，势必会大幅度削弱一个国家整体上的经济增长力度，甚至使经济增长出现倒退的状况。纵观过去我国经济增长的状况，会发现我国经济增长主要依赖于投资和出口这两项，由于我国国民整体上的擅长储蓄这一特征，在短时间内强调扩大内需对一部分国民来讲还有一定的难度。刺激消费能够使消费发挥其最大的效用，提高一个国家整体经济发展的状况，其积极面是不可小觑的，只有三匹马齐头并进才能使我国经济增长呈现出更平稳更健康的发展态势。

2、有利于增加低收入居民的收入

    过去我们认为，只有储蓄才能够增加收入，尤其是对于一些生活水平处于一般水平的居民来讲更是坚定量入为出这一观念。一些家庭主妇最常说的一句话就是“钱是省出来的。”然而从宏观角度来看，一个国家整体上的经济水平状况如何，和市场活力的高低息息相关。只有一定的消费额度才能够与投资产出持平，从而为居民消化和吸收过剩的那部分产出，在提高企业效益的同时，也使消费者得到了实惠，从而加快了一个国家整体上的经济增长势头，成为我国经济增长的一个主力。我们必须要放弃那种小门小户的自生自灭的小农意识，钱是赚出来的，而不是省出来的，只有提高了生产力，才能创造更好的经济效益。

3、有利于减少出口贸易摩擦

    过去在相当长的时间内，我国的出口贸易额一直居高不下，以强势的力度一直保持高位增长。另外，由于我国人力成本低廉，原料成本低廉，除此以外还有诸多对外资注入的优惠税收政策，许多跨国公司在面对中国这块巨大的市场和发展处女地都跃跃欲试，使我国积累了大量的美元。但是近几年来随着人民币不断升值，我国这种发展势头呈现了衰弱的势头，优势不再，出口额一直在下降，很多过去产量巨大的劳动密集型企业也出现了不同程度的缺订单这一状况，很多工厂不得不停工，甚至削减员工。这时候，扩大内需就能够缓解外贸量大幅度削减带来的冲击，使贸易顺差问题得到一定的遏制，维护我国经济增长的平稳发展。

二、扩大消费的税收对策

1、清理抑制居民消费的不合理税收政策。

现行的一些税收政策当初适用时的条件和情况已发生了变化，对那些与现今国家产业政策和社会政策相抵触的部分应及时予以清理，以维护相关产业的健康发展，鼓励居民消费相关产品。清理与居民汽车消费需求增长相关的税收政策。汽车是当前除住房之外的第二大消费热点，其特点是价值大，拉动的相关产业多，解决的就业人口也较多。我国目前的汽车税费政策存在着与国家鼓励居民汽车消费政策相抵触的方面，就车辆购置税和其他各种收费而言，并不能鼓励居民的汽车消费，因此必须加以调整和改革。

2、经济适用房和廉租房的税收优惠政策。

随着商品房房价的不断上涨，经济适用房和廉租房开始进入了普通居民的视野，开发经济适用房和廉租房的利润较低，所以开发商不愿介入，造成现阶段经济适用房和廉租房数量太少、供给不足。针对这种情况，应采取以下税收政策：

（1）对开发商开发出来的经济适用房的销售收入免征营业税。

（2）对新建的经济适用房和廉租房开发前合理的建设周期之内免征土地使用税。

（3）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税；其他与二者相关的印花税、契税、营业税、所得税等都可考虑予以减免。

3、开征社会保障税，增强居民消费信心。

目前我国居民储蓄存款资金已达18万亿，高额储蓄资金不能转化为消费，无法拉动经济发展。存款不断增长的主要原因是居民消费顾虑严重、消费信心不足，缺乏一个可以解除后顾之忧的社会保障制度。社会保障税可以使城镇低收入家庭、下岗失业人员以及农民工得到社会保障。但我国目前还没有开征社会保障税，虽然各地也在征收社会保障相关费用，与目前世界上130多个国家和地区开征社会保障税相比，存在征收职能软化、监督管理无力、效率低下和社会保障覆盖面窄等问题。现行社会保障资金的筹集主要采用由各地区、各部门、各行业自行制定具体筹资办法和比率的方式,缺乏应有的法律保障，使得我国社会保障资金的来源缺乏应有的保障，其资金管理和收支平衡也存在巨大的困难。

三、结语

当前消费需求不足已成为制约我国经济持续快速增长的瓶颈，税收政策作为调节收入分配的重要工具，可以在扩大内需促进经济增长中发挥积极的作用。我们应该从增加居民收入和提高消费意愿着手,对税收政策进行调整。消费不仅是经济运行的结果，也是经济运行的前提，消费需求是最终需求，与出口、投资对经济的拉动作用不同，消费增长具有长期性和稳定性的特点，扩大内需，落脚点还在于扩大消费这一最终需求上。只有开源了，才能大幅度拉动我国经济增长的势头，加快我国经济发展的速度。

参考文献：

[1]李平、杨默如《十一五期间促进消费需求增长的税收政策选择》。

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近日，财政部和国家税务总局联合下发《关于单位低价向职工售房有关个人所得税的通知》，明确规定单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。开征个税是否意味福利分房合法？单位自建房会否引发新一轮的社会不公?该通知的下发，再次把这个炙手可热的话题推向舆论新高度。

广州“冒天下之大不韪”

广州敢“冒天下之大不韪”，将单位自建房纳入五年规划，是有着多种复杂的因素的。其中既有地方政府与自建房单位问的博弈，也有来自民间对保障型住房需求的压力，更有政府在土地一级市场中身兼运动员、裁判员的体制困境。

早在1993年，广州市政府即以“解困房”形式建设政府保障型住房；1995年改称安居房，1999年又改称经济适用房。在房价高企的上世纪90年代，由政府划拨土地而大大降低了造价的经济适用房，曾为一批中低收入者实现了安居梦想。随着广州房价因1997年亚洲金融风暴袭击而逐年跌落，经济适用房的价格优势逐渐消弥。加之本地二手房市场发育成熟，交易活跃，已可覆盖大量中等收入人群的购房需求。因此，广州推进经济适用房建设的力度渐行渐弱。

然而，从200 3年开始，广州房价触底反弹，逐年抬升，近一年来更有直追北京、上海房价之势。房价持续走高，经济适用房开始走俏。在经济适用房和商品房每平方米数千元的差价面前，地段、建筑质量的差距已不再显得重要。目前，市场对经济适用房的需求越来越大，而政府提供的经济适用房房源却少之又少。

2006年5月，国务院九部委联合颁布37号文，要求调整住房供应结构、稳定住房价格，重新定位了地方政府在房地产市场中的角色，强调政府应承担起保障中低收入群体住房的责任。作为对37号文的响应，广州市决定重启经济适用房建设计划，此举被视为政府平抑房价的信号。

此次广州重启“单位自建房”之门，与曾经的实物分房有着本质不同，要限户型、限房价、限销售对象，只适用于本单位住房困难、未享受过实物分房和货币分房的职工，属于经济适用房的一部分。去年9月底，单位自建房就和廉租房、新社区一同写进《广州市住房建设规划(2006～2010)》，都属于政府保障型住房。《规划》指出，部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位可以利用符合土地利用规划和城市规划的自有土地，按经济适用房规定自建住房，解决单位职工的住房难问题。根据规定，单位自建房户型面积全部控制在90平方米以下，房价利润不超过开发成本前4项之和的3％，供应对象是单位住房困难的职工，这些职工应是从未享受过住房分配和货币分配的人员。

据了解，在张广宁表态后，广州市有关部门已经收到不少希望能申请自建房的单位。除了已经交房的广钢，也有广州造船厂、广州铁路集团、广州羊城铁路实业发展公司等多家企业已获批建设单位自建房。

单位建房风云迭起

回顾过去，单位自建房作为一种历史产物，始于1998年。当年，住房制度改革启动，以货币分房取代实物分房即成改革主要方向。但在改革中，单位自建房作为多层次住房供给之一也长期存在。

1998年，国务院的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。”对此，有专家认为，这实际是为单位自建房打开一道缺口。随后，《关于进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知》则明确规定：“在一定时期内，对有自用土地的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展规划的前提下，经批准可以在自用土地上自建住房。所建住房原则上按建造成本价向本单位职工出售。”

然而，随着城市土地资源日益稀缺，市场房价越来越高，集资建房已经由当初解决困难职工的住房问题，逐渐演变为权力部门滋生腐败的温床以及利益角逐的权力工具。当初的政策并未全面叫停单位自建房，主要是为地处城郊、拥有自有土地的大型困难国企提供一条房改变通渠道。岂料变通之口一开，形势很快失控。不少地方集资建房的机关单位，利用手中掌握的行政特权和资源，打着解决职工住房等名义获得廉价土地，并且享受在工程建设税费方面的多种减免和优惠政策，大幅度地降低了建房造价；或动用部门行政权力及影响力“团购”商品房。这在一定程度上缓解了部分住房不达标或无房干部职工的住房困难，同时也使得原本住房条件不错的一些机关单位人员住房越来越好。而大多数住房本来较差的城市居民，却只能以市场价购买商品房。自建房已背离“解困”初衷，成为拥有地块的单位再行福利分房之举。一面是大批有条件的单位以自建房名义“锦上添花”，一面是大批中低收入群体对真正入群体对真正的经济适用房求之无门，这无疑助长了特权，加大了社会不公。

为此，近年中央对此举多有限制乃至取消单位自建房的政令出台。2006年8月，建设部联合监察部、国土资源部了《制止违规集资合作建房的通知》，严辞叫停党党政机关集资建房。但是，叫停党政机关集资建房，却给企事业单位自建房留了一个活口。因此，才有广钢模式的出现。

平抑房价的措施?

单位自建房都是在单位有钱有地的情况下自行建设的经济适用房，其销售对象也仅锁定为本单位职工。从形式上看，这与上个世纪的福利分房没有什么区别。因此，在单位自建房政策收紧已成大势所趋的形势下，广州明令为单位自建房放行，引起了一片争议。

支持人士认为，广州的做法对于减少商品房需求、缓和供求矛盾、平抑房价具有极其重要的意义。目前各地企事业单位手中有很多存量土地，允许这些企事业单位自建房，可以解决这些企事业单位内部职工住房问题，还可以减少买房需求量，对平抑房价有帮助作用。

链家地产市场总监金育松分析认为，白建房单位低价售房的模式，极大促进了消费者换房的积极性。就购买单位自建房而言，即使交纳了巨额的个人所得税，相比于市场的价格还是要便宜，如果不购买单位建房，职工就更不可能去市场上买房子。这样，部分职工开始抑制商品房需求

的同时，也必然会释放出一部分有效的房产供给，从而大大缓解了房产市场的供需矛盾，进而起到平抑房产价格的作用。

建设部政策研究中心一位专家表示，允许有钱有地的单位在符合政府规范下，自行集资建造经济适用房定向供给本单位职工，是对当前房地产市场产品提供方的一个有益补充。 广州市房协专家委委员黄穗诚认为，如果单位自建房分配得当，还是能够解决国企职工多数买不起房的问题。国企现在招的产业工人多数都是农民工，每月工资在800～1000元。如果不通过这种渠道进行解决，他们根本就买不了房子，也无法在城市定居。从长远来讲，这是解决城镇化进程的问题。未来20年内将会增加一倍的农转非人口，这样也可以帮国企留住人，广钢等国企是需要这样的有效扶持的。

引发新一轮的社会不公?

然而，更多的人担心，重启单位自建房以后，是否会引发新一轮的社会不公?中国社科院经济所学者汪利娜指出，单位自建住宅价格与商品房悬殊，供应方式与一般经济适用房迥异，带有较浓的福利色彩。加之有些单位住房分配虽“商品化”了，但与住房相关的支出，包括冬季的取暖费和小区的物业费、班车费等大头支出，仍由单位负担。这样的职工住房仍处处体现单位福利，有违于当初房改“货币化、社会化、市场化”的初衷。

据建设部住宅与房地产司官员透露，根据他们的调研，除少数的确住房困难的单位和地区，绝大部分单位的集资建房的结果，是全体职工普调大房、分二套房。由于各单位、部门实力不同，集资建房不仅加大了这些部门和社会的不公平，也使得部门与部门之间的不平衡逐步加大。

建设部政策研究中心副主任、高级经济师王珏林认为，还是应当减少这种白建式的福利分房，要解决单位住房困难职工问题，可以通过其他方式，如资金补贴等方法。另外，必须将单位自建房纳入到城市住房保障政策的统一管理范畴，要实施一个政策，规范化管理。地产专家韩世同一直比较反对单位白建经适房的做法，他尖锐地指出，政府应当勇于担当起构建住房保障体系的全部责任，而不应当用允许特权单位自建经济适用房来推卸责任。

规范管理势在必行

业内人士普遍认为，占有土地资源和处于垄断地位的企事业单位是单位自建房的主要力量，具备福利分房的条件，如果没有公正的制度管理，难免会造成国有资产被少部分人私有的结局。所以，近日出台的单位自建房征个税出台方案显得很及时。

在最近下发的《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》中，凡单位(包括国家机关、企事业单位及其他组织)在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。有专家表示，国家税务局对单位自建房提出新税收要求，是对住房税收政策的一个新的补充，使其政策更加进一步得到完善。

对于如何防止借单位自建房而形成权力寻租，有关人士建议，对于企事业单位自建房，有必要建立一套规范统一的操作体系，比如纳入经济适用房统管。

首先，单位自建房既然以经济适用房的名义出现，因存在各种税费减免等问题，有必要纳入经济适用房统一的管理体系。不管是房子销售价格、购买人群，还是政府回购、再上市交易，都要统一规范管理。只有这样，才能缓解单位自建房的公平矛盾。困难企业的自建房可以只供给困难职工，但购买条件须和社会上的保持一致。

其次，对有条件自建房的企业必须清晰界定，杜绝有特权、带有垄断性质的、效益好的企事业单位乘机浑水摸鱼，为自己职工谋福利。

篇3

当人们聚焦大中城市房价上涨时,却忽视了县城房价的上涨。据统计,县城房价从2006年的1000元以下/平方米,已经普遍上涨到2000元以上/平方米,今年上半年大有突破3000元/平方米的趋势,普遍上涨了100%以上。如果说大中城市高房价影响了居民的安居乐业、影响了农民工成为市民,那么,县城房价上涨,将堵了农民进城最后的路,这将对我国未来经济社会发展产生不可低估的负面影响。

县城高房价超出农民承受力

目前,县城还是农民进得去、呆得住的地方。由于相对低廉的生活成本以及亲缘、地缘、血缘的影响,县城成为农民进城落户的首选。很多农民工返乡创业,就是落户县城。有关研究表明,我国县城城镇化的潜力巨大,如果全国2001个县城(2007年),东部县城达到40万人口规模,中部县城达到15万人口规模,西部县城达到10万人口规模,县城将可以容纳5亿居民,成为我国城镇化的战略重点。然而,县城房价的加速上行,推高了县城购房成本及生活成本,逐渐超过了农民进城的承受力。如果不能控制县城房价上涨,农民不仅进不去大中城市,恐怕连县城也进不去了。

县城房价上涨进入快车道。笔者跟踪研究县城房价发现,不仅发达地区县城房价上涨很快,中西部地区房价上涨也很快。以中西部地区4个县为例,从2006年至2009年间,房价翻倍。四川省凉山州的盐边县,2006年平均房价是900元/平方米,2009年是2200元/平方米,上涨了144%;太行山区的山西省平顺县,2006年平均房价是900元/平方米,2009年是1700元/平方米,上涨了90%;湖北省的咸丰县,2006年是620元/平方米,2010年已涨至1680元/平方米,上涨了171%;河北定州市,2006年平均房价是800元/平方米,2010年是2450元/平方米,上涨206%。这只是中西部县城的房价,东部地区县城房价每平方米房价上万元的情况,已经屡见不鲜。

县城房价上涨超出农民承受力。一是农民和农民工的收入增加赶不上房价的上涨。2006年农民人均纯收入是3587元,2009年是5153元,增长了43.7%;2006年农民工月工资是953元,2009年是1417元,增长了48.7%。同期,县城平均房价上涨100%左右,收入增加赶不上房价上涨的速度。二是房价收入比大于合理区间。房价收入比是考察房价与收入关系的一个重要指标。①一般来说,房价收入比在6以下视为合理,是人们还可以承受的房价区间。笔者粗略计算中西部地区10个县的房价收入比,均在10倍以上。例如,山西省平顺县2009年农民纯收入是2720元,按照人均30平方米建筑面积计算,一个三口之家,房价收入比是18.7。这表明,县城房价的上涨已经超出了农民的支付能力,“居不易”成为农民进城最大的拦路石。

县城房价持续上涨将严重阻碍城镇化进程

县城房价上行是多重因素共振所致。首先,投机是推动县城房价上涨的重要因素。由于政府调控房价力度加大,大中城市房价上涨空间有限,预期投机利益减少,促使很多房地产商及炒房资金开始转战县城。在县城,在建中的高档楼盘、别墅小区,随处可见,房价突破万元时有报道。再加上,由于通胀预期的影响,一些大中城市的居民也愿意在房价相对较低的县城购房,以便保值增值。这种“在大城市赚钱、在县城保值”的模式,吸引了人们到县城买房“淘金”,从而推动房价快速上涨。例如,毗邻北京的河北省大厂县,由于交通便捷、房价便宜,吸引了很多北京人来此购房,购房需求迅速膨胀,房价快速上涨。2009年10月底,新开楼盘均价还是2600元/平方米,但到今年3月底,其平均房价已经飙升至5000元/平方米,不到半年的时间涨幅将近100%。由此可见,随着投机资金的大规模流入,县城房价还会加速上扬。其次,市场需求的增长,推动了县城房价上涨。县城的宜居特性,吸引很多人在县城定居。比如,城市退休的老年人、有一定积累的返乡农民工、周围乡镇的干部及富裕农民,以及从事各种经营的外来人口等,都愿意在县城购房并居住。因此,近几年县城购房需求快速增长,从而致使房价攀升。再次,建设用地价格的持续上涨,也推动了房价上涨。地方政府为了缓解财政困难,通过招拍挂方式出让土地,也对县城房价的上涨起了推波助澜的作用。

县城房价持续上涨后果不堪设想。县城房价过高,将堵了农民进城的最后通道,严重影响我国城镇化进程。从我国城镇化的进程来看,存在两个问题:一方面是城镇化不足。2009年底我国城镇化率为46.6%,与世界上人均GDP3200美元左右的国家和地区相比,落后了15个百分点。另一个方面是城镇化率虚高,1亿多农民工没有完全市民化,呈现出“两栖化”状态,即家庭在农村,就业在城里;年轻在城里,养老在农村;保障靠土地,花钱靠打工。究其原因,主要是农民工无法承受高昂的居住成本,“居不易”是农民工所面临的最大障碍。如果大中城市留不下,县城也进不去,农民不能永久性地定居城市,转化为市民,城乡居住两栖率持续居高不下,必将导致我国城镇化战略实施大打折扣,也会为社会不稳定埋下“祸根”。农民居住的两栖化,不仅导致土地资源多浪费1亿多亩,还会导致更严重的后果。一方面,进城农民为了防范风险、保护自己的财产权益,不会放弃农村的承包地及宅基地,农村房屋空置、土地粗放经营甚至撂荒成为普遍现象;另外,青壮年农民的大量外流,严重阻碍农业经营规模化和现代化的推进,进而威胁到粮食安全和农村社会的发展。另一方面,农民工不能成为市民、处在大规模的流动状态,不仅导致了城乡公共产品的非均等化问题,还导致农民工二三代、留守儿童、老人等一系列的民生问题。除此之外,如果县城房价持续上涨,将恶化县城的创业、投资环境,削弱县域的竞争优势,必然影响县域经济发展,减少就业岗位的增加,进而使农民的“进城梦”在高房价面前再遭重创。

控制县城房价上涨是当务之急

房价高低直接影响农民城镇化水平和进程,必须要多管齐下、综合治理,以尽快遏制房价上涨的势头,将其控制在一个合理的水平上。控制县城房价,是一个系统工程,可以从四个方面建立和完善房地产调控体系:

第一,尽快建立全国县城房价监督、调节系统,控制建房成本和调控价格运动。目前,全国还没有一个完整的县城房价调控系统,既不能及时地收集到县城房价运动的信息,以便长期研究县城房价运动的规律,也不能深入研究影响房价的成本因素,从而使政府无法根据地区县城房价的情况制定调控政策,进行行之有效的调控。所以,应及时建立全国县城房价信息网络,并根据各地区发展规划要求及市场供求状况,制定不同区域县城房屋指导价格,作为调控的参考。同时,还要建立建房成本监督系统,加强对县城建房成本的监督管理,尤其是对建筑材料价格的监控,定期公布价格波动趋势,供求状况,防止操纵市场行为,有效调控建房成本,管住房价上行的基础。

第二,尽快完善经济适用房用地供应及经营开发的支持体系,增加经济适用房的供给。遏制房价上涨的关键是:调整住房结构,增加经济适用房的供给,缓解住房压力。首先要控制好经济适用房用地价格,改变招拍挂的竞价制度,为经济适用房建设提供低价用地,降低房价水平;同时,要制定一系列扶持政策,通过贷款优惠、税收减免等调控手段,大力鼓励和支持房地产商开发经济适用房,增加经济适用房的供给,以满足农民进城的需要。

第三,尽快出台有关税收政策,遏制炒房之风。针对炒房之风蔓延县城的趋向,应尽快出台相应的税收政策,拟对二套、三套住宅及高档住房购买进行调控,开征房产税、累进税,通过税收抬高囤房成本,压缩投机收益,以便抑制投机行为,控制房价上涨。

第四,加强相关制度建设,奠定调控房价的基础。一是要改革和完善分税制,应根据各级政府的事权来划分财权,增强县级政府的财力,削弱聚敛“土地财政”的冲动,从源头上奠定控制房价上涨的基础。二是扩大农民宅基地换经济适用房的试点范围,建立宅基地换经济适用房的基金,用于支持有条件的地区,符合条件的农民用宅基地换取经济适用房,以降低和解决农民进城的购房成本问题,以便大力推动城镇化步伐。三是建立农民购房身份认证制度,确保农民的优先购房权力。根据农民居住地、务工地的情况,制定购房身份认证制度,确保农民优先购房。总之,通过控制需求、调节供给、创新制度等措施,有效控制县城房价,建立和维护一个有利于农民城镇化的经济社会环境,疏通好农民进城的路,让农民进得来、留得住,成为永久性的市民。(作者分别为中央党校经济学部教授;硕士研究生)

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关键词：小产权房；合法化；问题

小产权房是在农民集体所有土地上建设的，向本集体经济组织以外居民销售的住宅。小产权房出现缘由是《宪法》规定城市土地为国有、农村土地为集体所有，但《土地管理法》中规定土地的买卖需要经过政府，因此农民集体占有、使用及处分土地的权利十分有限，特别是不具备对农村集体土地使用权的最终处分权，造成农民集体所有土地不能直接进入土地流转市场。政府是土地一级市场垄断的供给者，在低价征收农村集体所有土地以后，以招拍挂等形式向房地产开发商转让，以此获得高额垄断利益，而农民不愿意地方政府垄断利益，因此出现了小产权房的问题。

一、我国小产权房合法化问题

（一）集体土地所有权缺失权利主体

为实现小产权房的自由买卖流转，要将全部产权赋予房屋权所有者，为确保产权的完整性，应将农村集体土地产权主体明确下来。在明确主体以后，才真正具备房屋产权，也能在法律层面上保护其财产权[1]。但现行集体土地所有权主体制度还不完善，导致出现主体缺位的问题，在集体所有制下的家庭承包经营，除了缺失集体所有产权以外，承包经营权益还不明确，土地承包经营权的物权属性、土地使用权流转合同的债权属性均为得到明确。

（二）集体土地所有权缺失权能

《宪法》第十条规定：“城市土地为国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定规定属于国家所有的以外，为集体所有；宅基地和自留地、自留山，也为集体所有。”由《宪法》精神可知，国家与农村集体作为土地的所有权主体，有着平等的地位，然而从现实情况来看，农村集体土地所有权却不如国家土地所有权，很多地方存在着名不符实的情况，如小产权房问题，所有权和处分权能的缺失是集体土地所有权主要问题。

所有权是一种基本物权类型，有着全面性特征，所有权的全面性也称之为完全性。所有人对于所有物，在法律限制的范围内，具备占用、使用及处分的权利。虽然农民集体是农村土地所有权的主体，不过在《土地管理法》、《民法通则》和《宪法》里面，对农村集体土地所有权作出了很多限制性规定，这样农民集体很难真正成为土地所有权的主体。土地所有权中重点内容是土地处分权，而用益物权是以所有权为基础建立的，不过没有所有权里面的处分权能。若是一个所有权缺乏处分权能，则显得不够完整，成为了一种用益物权。所以在现行的法律法规中，农村集体并非具备土地所有权，而是只有用益物权，并且这种土地用益权是以国有土地所有权为基础的，因此导致我国农村集体土地所有权如同虚设[2]。此外由于缺少了处分权能，因而农村集体虽然作为土地所有权主体，但是却不具备房地产开发的权利，从而导致小产权房无法获得合法的名分。

二、我国实现小产权房合法化的途径

（一）实现城乡房产权利一体化

同地不同权这一现象在我国比较普遍，也是独有的，主要由我国特殊历史及国情决定。国外土地所有权包括国有、私有这两种，但是我国土地很多特殊问题都是由集体土地所有制引起。自二十世纪出现城乡一体化思想以后，在改革开发不断深入过程中，因为历史原因而出现的城乡隔离发展，导致形成了很多社会矛盾，城乡一体化思想也受到更多人的重视。土地是解决三农问题的关键，土地是一种特殊的商品，需要在市场中通过调节机制的作用进行自主配置与调节。因此建议不断补充和完善相关立法，确保土地交易过程更加透明、公开，把我国宅基地等各种类型的集体建设用地放到有形市场中交易。只有不断完善立法，尽快将城乡统一的土地交易市场建立起来，让土地使用权的流转更加规范化和公开化。

（二）补交相关税款

通过补交相关税款，能够让小产权房转变为受限的经济适用房。只要小产权房不违背建设发展规划规定，将土地出让金征收标准统一明确下来，补收需要补收的部分，并根据标准缴纳需要缴纳的部分[3]。要对现行税收政策加以完善，具体规定如下：一是为确保国家利益不受到损失，可在小产权房交易过程中收取差价，以补交税费的方弥补国家利益的损失；二是在宅基地、农村集体建设用地上的房屋，不能采取强行征收、拆除等措施，这是与经济利益不符的，而是要为这些房屋补交差价或税费，然后给予正式的产权。

国内很多家庭由于收入不高，因而会选择购买小产权房解决住房问题，这部分人无法承担高额的房价，只能选择购买价格低廉但是无保障的小产权房，同时缺乏多套房产，因此将小产权房转换为经济适用房以后，这部分的利益不会受到损害。此外将小产权房的产权明确下来，并转变为经济适用房以后，这样能够根据经济适用房管理有关规定转让房产，但只能为具备购买经济适用房资格的人员转让。在相同的价格下，政府具备优先回购权，根据这一思路，将小产权房转变为经济适用房以后，能够区别对待不同的用户，对于当地无房的，可在合法补交税费后将该房转变为经济适用房，而对于当地有多房产的，那么根据规定不能将小产权房转变为经济适用房，同时国家可以强制回购，回购价格由购买成本、当地经济适用房价格等决定。针对小产权房开发商、当地村组织机构的违法所得，要通过补交罚款的方法加以处罚。通过这种转换方式，不仅考虑到了国家和小产权房开发商，同时也不会损坏大部分购房者的利益，可行性较高[4]。此外在将小产权房转换为经济适用房以后，能够提升城市经济适用房的供应量，解决现阶段经济适用房不足的现象。

（三）制定相适应的土地政策和制度

我国在制定法律制度和实施政策的过程中，公开透明性、恒定性以及普遍适用性是基本要求，除了可以公开公平实施于所有群体，同时还要具备一定的稳定性。小产权房的合法化问题，必须在法律层面上加以确认与实施。此外政府部门还要结合实际情况，尽快制定出合理的限制性条款，通过法律来规制小产权房，确保在小产权房合法化后不出现恶意发展的问题，如土地滥用、土地资源流失以及管理无序等现象，防止为社会带来负面影响。

三、结语

综上所述，针对小产权房合法化问题提出以下建议：一是需要严格限定小产权房购买者的身份资格，认真审批其申请资格及真实性，规定中低收入阶层为购买的主体，对此相关部门要切实履行职责，不断完善相关配套制度；二是结合社会保障需求，把小产权房定位为保障性住房，如经济适用房、两限房等；三是为解决小产权房合法化问题，政府要加强管理，科学合理作出规划，在城乡统筹范围内纳入农村居民居住地，以不影响耕地面积为前提，保证统筹规划的合理性。对于农村集体宅基地和农村集体所有房屋而言，要赋予完全的市场地位，允许自由有偿流转，以统筹城乡居住房屋规划为基础，将农村房产的属性明确下来，实现其商品化，并真正确保城乡的同地同权。（作者单位：天津市法院）

参考文献：

[1]王敏莉.小产权房合法化问题的物权法思考[J].经济研究导刊，2015（11）：299-301.

[2]石胜囡.小产权房合法化的困境探究[J].法制与经济，2015（10）：99-100.

篇5

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。

房地产泡沫产生的主要原因是：

1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。

6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

二、房地产泡沫的危害

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。

三、房地产泡沫的防范措施

随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

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关键词：房产税；改革；长期规划

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-01

一、前言

2011年1月，上海和重庆两市率先推行了房产税征收的收试点工作。但从两市的政策细则来看，改革的力度较小，且带有较重的试点意味，经过一年的实施后，实际执行效果与预期结果也存在差距。因此，房产税的改革仍是任重道远。

二、我国房税收的征收现状

当下，我国房地产税收的征税环节主要包括土地取得、房地产开发、流转和保有，总共涉及11项：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、营业税、个人所得税、企业所得税以及教育费附加。这11项房地产税共分为房地产财产税类、房地产收益税类、房地产资源税类、房地产流通环节税类以及房地产行为目的税类5大类。就现实情况来看，我国的房地产税收政策还存在诸多问题，比如税率较为固定导致难以发挥税率的调节功能；税权划分不合理、立法层次较为低下；在征税环节上存在重交易轻保有的不合理的现象。

三、房产税改革过程中存在的问题

在市场经济条件下，由于当下我国的房地产市场存在较为复杂的现状，在房产税改革过程中有诸多实施问题。

1.问题一：买房者和承租方是租赁价格抬升的最终受害者

过去，我国多在生产流通环节采取房产税，但是因为作为卖方市场的房地产，供给弹性大于需求弹性，如果对房地产商征税，势必会转嫁到买房者身上；而采取保有环节征税方式的房产税改革，是以个人房屋持有者为对象，这样将会使得租赁方的持有成本增加，从而导致房屋租赁市场价格的上涨，最终受害者依然是承租方。

2.问题二：不显著的房价打压效果会导致楼价上涨

由于金融危机的扩大，通货膨胀的压力不断加大，银行出现“负利率”，导致有效的个人投资渠道缺乏，人们开始将目光转向购置不动产。尤其是近几年来，各地的楼市以20%甚至40%的年增幅速增，楼市市场更是极具诱惑力。一旦房产的增值速度高过CPI，投资者更是会将钱投入到楼市，这时房价打压效果不明显，反而出现“越压越火”的局面，房价就会被不断的抬升，助长了楼市的价格。

3.问题三：自住型购房者的住房负担会实际加重

其一，购房者不仅要背负高房价，同时还要缴纳高额的房产税，并面临着房产贬值的风险，这会造成购房者压力的增大。其二，就短期来看，房价不会有显著的下降，由于住房成本的上升导致消费者的损失无法得到补偿。其三，对自住型购房者来说，持有环节征税存在重复征税的现象，显然是不合理的。虽然目前我国尚未征收个人住房征税，但是作为保有环节的房产税仍然与开发流通环节的税种存在重复征收现象，比如，买房者在实际购房中已经负担土地增值税和契税等多种税费成本。

四、对于房产税改革的长远规划与策略

1.征收层面的对策

首先，税务部门要完善相关的实施细节，并建立健全合理的税收政策。实施细节比如采取免征首套普通住宅、适度征收第二套住宅以及重征二套以上住宅的方式；合理的税收政策要更加注重社会公正公平，对于低收入者要实施倾斜的税收政策。

其次，税务部门要加大对于房产税的征收力度。在执行环节，禁止对房产税的调控效果打折扣。目前，一套科学合理的资产评估方法的制定是刻不容缓的，同时要对评估细则进行完善，确保房产价格基本稳定。税务人员禁止，为投机者提供逃税漏洞。

再次，税务部门构建一套无重复征税的税收体系。目前，我国房产税征虽然尚未将个人住房纳入征收范围，但是作为保有环节的房产税仍然与开发流通环节的税种存在重复征收现象。同时，在开发交易的过程中，实际上个人购房者已经承担供电、供水、供气以及道路、环境绿化等基础设施相关的税费。对于重复征税的问题，必须完善房地产税收体系，合理地对房产税市场进行整顿和规划。

2.投向层面的对策

(1)创新土地财政政策，做到可持续性发展

房价高的原因在一定程度上源于土地的高价。由于地方政府在可靠的财政来源方面缺乏，从而对土地财政严重依赖。高昂的地价最终势必被转嫁到房价上。政府的这种“土地财政”缺乏长远性，没有坚持发展的可持续性，在推动房价上涨的同时最终必然会竭泽而渔。降低高昂的土地出让金，创建可持续性的土地财政模式势在必行，只有这样，才能降低房产成本，惠及百姓。

(2)加大经济适用房、廉租房的建设力度

当前，我国的住房保障支出还主要集中于行政事业单位的职工住房公积金、提租补贴等方面，不仅保障范围十分有限，保障力度也远远不够，不能满足居民的住房需求。

现阶段国家已在大力建设廉租房和经济适用房，但进程仍然缓慢，资金方面也存在缺口。开征房产税将带来持续稳定的财政收入，若将个人住宅也纳入到缴税的范围之中，我国房产税收入将非常可观。应继续加大基础性设施的建设力度，并注意缩小地域间的差异，增加用于民生的税收财政支出，以促进财政资源配置作用的更好发挥和人民实际生活水平的提升。

(3)建立公开、透明的财政支出机制

当下，我国的财政支出还并不是完全的公开、透明，导致纳税人的收益不能够及时获得，降低了其纳税的积极性。只有将财政预算做好，建立健全完善的考核以及评估机制，加大问责力度，提高问责时效，并做好反腐倡廉工作，确保财政决策和监督过程中都有纳税人的积极参与，提高财政支出的合理性和高效性，使由房产税产生的社会负效应最小化。

五、小结

房产税改革试点一年以来，虽取得了一定成绩，但与预期目标尚有一段距离。由于我国房地产市场情况较为复杂，房产税容易转嫁到消费者身上。从长远角度来看，推行房产税改革，应以制定合理的税收政策为前提，强化执行力度，与此同时，推进经济适应房和廉租房的建设，创新土地财政政策等。

参考文献：

[1]佟琼.经济学原理[M].北京:机械工业出版社,2011.

[2]孙雷.关于改革完善我国房地产税收体系的思考[J].生产力研究,2011(06).

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关键词：房地产业 发展现状 对策

引言

近几年随着房地产投资热度的快速升高，房价也在不断上涨，己经开始影响到人民生活水平以及国家经济金融体系的安全。住房价格除了关系到国家的发展和经济安全以外，还和人民的生活成本有很大的关系。我国人口多，人均住房面积少，住房政策的完善，必须从我国的基本国情出发，建立起具有中国特色的住房政策体系。

一、我国房地产业的泡沫现象的原因

1.1产生房地产泡沫的直接原因

我国房地产泡沫产生的最直接原因就是房地产市场中的过度投机行为导致房价飞速上涨。房地产经济在市场经济中占有很重要的地位，同时其中的投机行为也十分严重。主要由于土地交易制度不健全，行业管理不完善，这些都在一定程度上助长了投机行为，使得市场中产生大量投机性泡沫。

房地产开发商使用各种方式地进行土地储备，待一定时间后，高额价格转让他人，或对其进行炒作，导致地价、房价飞涨。随着经济的发展和城市人口的扩充，城市化的加快，城市对土地的需求不断增长，与土地本身的稀缺性的矛盾就会日渐明显。土地在交易过程中不断的转手，增值，当这一增值过程超出其真实价值时，就会导致泛地产泡沫的产生。

1.2产生房地产泡沫的间接原因

消费者的购房预期因素。当房地产商品价格由于某种原因上升时，消费者会推断未来的价格继续上升的可能性，需求会上升。而销售者惜售，供给会下降。在这样的供给需求变动下，价格上升，产生了泡沫的可能性。当价格下跌时，消费者会觉得价格还会有下跌的空间，需求会减少。而销售者则会抛售房产，供给上升，这时市场中由于接收人少，价格会下跌。如此恶性循环便导致了泡沫现象。

房地产政策因素。房地产业在国民经济中占有主导地位，对促进国家经济起着极其重要的作用，我国政府在这方面也不断出台相关政策，以求我国房地产业的健康发展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及国家出台的各项购房鼓励政策，实现房地产市场高速增长。而这一政策导向在一定程度上导致了房地产项目过量开发，不规范经营导致的价格迅速上涨，伴随着空置率增加的问题，这一切都预示着泡沫的产生。

房地产过度投资因素。城市化的进程决定了房地产投资的进程，这样的经济结构才是平衡合理的。然而房地产投资大幅度超前于城市化进程的幅度，导致房地产市场中出现供大于求的问题，随之也产生房价的剧烈波动，高空置率，大量的市场的投机行为，不规范的交易行为等问题。由于投资商对房地产的大量需求，房地产投资和投机者在市场中的比例会急剧升高，消费者的真实需求被投资和投机掩盖，房地产投资大幅增长，地产泡沫现象越来越严重。

银行信贷的不规范扩张因素。房地产业的发展过程中需要大量的资金支持，一般房地产发展的资金来源主要是依赖于银行贷款。许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级。大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。

二、改善我国房地产发展的几点措施

根据以上对我国房地产业泡沫现象原因的分析，以下给出了几点相应的措施，包括合理确定各类住房比例、加大宏观调控力度、打击遏制炒房行为。

2.1合理确定各类住房比例

加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。同时在税收、资金等方面给予优惠和支持，鼓励房地产开发厂商参与廉住房和经济适用房的建设。对规划中的商品房建设市场可以完全向开发商开放，对其开发的套型结构不加限制，要特别注意商品房开发项目用地转让过程中的招投标活动的公开公平公正。

2.2加大宏观调控力度

为了真正发挥杠杆作用，提高政策的能见度和可操作性，必须适当加大调控的力度和执行强度。为此，政策制定时应注意以下几点：一是不可低估投机者承担风险的能力，在抑制投机方面税收和差别利率应该是最有效也是可控制的手段，只有严格执行才能得到良好的投机抑制效果。二是房地产开发的暴利时代将结束。在工人工资和原材料价格普遍相对较低的情况下，中国的房价高于很多发达国家，政府应该对土地资源管理及税收政策的调控力度加大。三是不能为了眼前的GDP和财政收入而牺牲国家的可持续发展，对于卖地收入和从房地产收取的各项税收，要用来反哺该城市的新购房居民和住房困难户。

2.3打击遏制炒房行为

炒房是助推房价快速上涨的主要原因之一。对于国内普通居民中的炒房者，要通过加大税收力度遏制其炒房行为；对于国内中小企业法人中的炒房者，要加大税赋力度的同时，进一步向它们开放垄断行业，制定各项政策鼓励其发展主营业务；对于国际炒房者，要密切注意主要资金动向，中国人多地少，建筑用地更少，所以必须坚决遏制和打击其恶意炒房行为。目前的房地产调控迫切的需要政府能针对不同地区的房价提出差别化的政策，以实现政策的针对性和有效性，以免在调控中对应调控对象调控效果不大，而对弱势群体形成较大影响的现象。

三、结语

我国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些承待解决的房地产泡沫问题。我国对房地产市场的宏观调控必须从我国的基本国情出发，其内容应该包括但不限于：合理确定经济适用房、廉住房和商品房比例，鼓励开发商参与经济适用房和廉住房建设；加大税收、差别利率、价格等杠杆对房市的宏观调控力度和反哺力度；有针对性地遏制和打击国际国内各类炒房行为等。

参考文献:

[1]盛松成,刘斌.经济发展对房价长期走势的决定作用:基于中国及国际的比较分析[J].财贸经济,2007,(8).

[2]郭晓宇.住房需求动态模型的演进[J].技术经济与管理研究,2007,(5).

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【论文摘要】住房问题是关系国计民生的热点问题，也是重大的社会问题和政治问题。解决好城市中低收入群体的住房问题，是城镇住房的重点和难点，也是政府的重要职责和住房政策的主体目标，各国政府在城镇居民住房保障制度方面都进行了积极探索。学习和借鉴国外的成功经验，对加快完善我国的住房保障制度有着重大的启迪意义。

住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和公共产品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。中低收入群体由于受支付能力的限制而无力通过市场机制解决自己的住房，他们更加需要政府的政策性帮助。因此，要实现社会的公平与正义，构建和谐社会，必须切实做好中低收入人群的住房保障工作。经过多年来的改革与实践，我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。自去年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布以来，住房保障问题被提到了空前的高度。国家接连出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》以及《经济适用住房开发贷款管理办法》。许多地方按照中央要求，制定并公布了住房建设计划，对保障性住房的建设规模做出了明确要求，力度颇大。除了国家所明确要求的廉租房和经济适用房，很多地方还积极尝试、创新经济租赁房、限价房等多种形式的保障措施。虽然住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，但是其中规律性的先进经验对完善我国住房保障体系有重要的启示作用。本文选取了美国、日本、新加坡三个国家进行比较分析。

一、国外住房保障制度的经验及做法

1、美国

美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障做了相应的规定。

美国住房保障内容可以概括为六方面。一是扩大房屋抵押贷款保险。除少数富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房价25%现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资低收入家庭公寓住宅建设，建成后的住房将优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族歧视。

发达的房地产金融是美国住房保障的制度基础。美国的各类金融机构积极地参与住房建设，其私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款，大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款。另外，美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房，如对购买住房实行贴息贷款和贷款担保、采取减税政策等。

2、日本

二战结束后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺状况，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。

其住房保障措施主要包括三个方面。一是以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88%降为7.35%，全国银行同期放款7789亿日元的住宅信用贷款。二是政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾举办一种50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”，在不动产税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠。三是建立健全公营住宅体系。日本公营住宅体系在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用，其运作的核心在于一切建立在公营住宅法的基础上，合理界定受益对象的收入标准、制定多档次房租水平，以及国家对公营住宅保持相对稳定的资金投入。由于申请这种住宅的人比较多，而住宅数量有限，取得公营住宅需要相当长的时间。1996年日本对《公营住宅法》进行了修改，提出公营住宅房源新思路，即：由地方公共团体建设公营住宅，由地方公共团体收购民间住宅，由地方公共团体租用民间住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大，可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范。

其住房保障制度具有许多特色。一是制定长远规划，政府出资建房。1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的规划、开发和管理，并把实行“居者有其屋”当作国策。二是实行住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制性储蓄制度，经过发展和完善，中央公积金制度己经成为新加坡的基本社会制度之一，涉及到养老、医疗、住房、教育、投资等社会生活的各个方面，是一种综合的社会保障储蓄制度。三是分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。在住房短缺时期，政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法，例如：一室一套，政府补贴1/3；三室一套，政府只补贴5%；四室一套，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套，政府按成本价加15%的利润。四是公有住宅的合理配售政策。为确保公共住房的可承受性，房屋发展局根据中低收入居民的实际负担能力来确定组屋的价格，在社会发展的不同阶段，历经了低于成本价、成本价和略高于成本价的调整过程，并逐渐形成较为合理的定购制度。

二、对我国的启示

从以上住房保障制度的经验和做法来看，我国应在结合实际的基础上按照统筹规划、市场导向、适度保障、动态调整的原则，多渠道建立起覆盖广大中低收入家庭的住房保障政策体系。

1、尽快建立完善的住房保障法律体系

自2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出要“加快建立适合我国国情的住房保障制度”以来，我国至今仅出台了《廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》两部全国性的政策法规文件，尚无全国性的住房保障法律法规问世，甚至连基本的《住房法》都没有颁布。因此，应尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规，从法律上对我国住房保障的目标、框架和保障对象、标准、范围、资金来源及机构设置等作出明文规定。各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。

2、健全以政府为主体的住房保障体系

由于住房作为商品所具有的特殊性及住房市场所存在的缺陷，只依赖市场机制难以解决为数众多的中低收入群体的住房问题。政府作为一国宏观调控的主导者和政策的制定者，担负着促进社会全面发展的职责，理应成为构建住房保障体系的主体，并应自觉、主动承担起住房保障的各项职责。同时，改变当前的政绩考核机制，建立一个涵盖政府各项职能的科学的指标体系，着重凸现政府的公共管理与社会保障职能，住房保障制度的落实情况应该成为其中的一个重要指标。

3、建立健全廉租住房制度

从国际经验和我国当前的实际来看，廉租房的建设和制度完善应该成为当前我国住房保障制度的核心。在我国廉租住房制度实施中，存在着门槛过高、覆盖范围过低、资金瓶颈等问题。以国内廉租住房制度实施最早的城市上海为例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面积和人均收入认定标准分别为7平方米和600元/月，累计受益家庭仅3万户左右，占家庭总户数比例不足1%。

首先，有必要加快放宽廉租住房政策标准，适当降低准入门槛，扩大廉租住房对象覆盖面，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，争取实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。其次，拓展廉租房来源，拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。其中，鼓励民营企业扩建廉租房也不失是种好思路。最后，建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该立即搬出原廉租住房；未达到中等收入水平，也应该按照收入增长适当调整租金水平。

4、改进和规范经济适用住房制度

经济适用住房制度是解决困难家庭住房问题的重要途径，但目前在经济适用住房制度实施过程中还有很多亟待完善之处。如政策实施监管不力、享受对象界定不明、资格审查不严等等，出现“开宝马住经济适用住房”的怪现象，使政策实施效果大打折扣。必须针对当前我国经济适用住房制度实施中出现的问题，进一步完善政策措施。一是明确保障对象。要明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，且要与廉租住房保障对象相衔接，购房人拥有有限产权。二是依法严格监管。关键要加大经济适用住房建设力度，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平米左右的小户型建设标准，加强全社会监督。三是完善退出机制。鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。限价房可比照经济适用住房制度实施。

5、综合运用各种配套手段

（1）税收政策。即运用各种税收手段支持住房保障体系的建设。如适当减免廉租房和经济适用房建设中的相关税费，对个人购买经济适用房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和适时出台物业税等，以期达到“正税、明租、清费”的目标。

（2）补贴手段。目前我国各地享有住房补贴的人口比例低，覆盖面窄。随着住房分配货币化改革的深入，应把对保障性住房的建设补贴逐步转化为对中低收入家庭的直接货币补贴，变暗补为明补，变补“砖头”为补“人头”。这样可以大大提高补贴资金效率，使补贴无法产生对高收入家庭的溢出效应，减少补贴额，能更有效地解决“夹心层”的住房问题。

（3）金融配套措施。在目前的住房公积金制度基础上完善政策性住房金融体系，加大住房金融对住房建设和住房消费的支持力度。适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量；借鉴国外经验，吸收外资和民间资本组建住房银行，开办住房储蓄业务，为符合条件的居民提供低利率的住房贷款；积极推行个人住房抵押贷款证券化，建立住房贷款担保制度。

【参考文献】

[1]张庭伟：美国住房政策的演变及借鉴[J].中外房地产报道，2001（7）.

[2]尚教蔚：我国住房保障制度存在的问题[J].城乡建设，2006（3）.

[3]万婷：完善我国住房保障制度的政策性建议[J].中国房地产,2005（10）.

篇9

关键词：房价；增长；控制

房地产业的发展带动着当地经济也迅猛发展，同时也为地方政府和房地产企业带来了巨大的经济利益，正是在巨大利益的驱使下，使得政府为房地产业和房地产市场大开方便之门，导致一些别有用心的房地产行业蜂拥而至，不仅造成了房地产市场的混乱局面，反而使得房价过快过高的增长，长期以往，这种房地产经济不仅不能促进当地的经济发展，甚至还会给当地的经济发展带来负面作用。

1.房价过快过高增长的原因

1.1土地成本增长过快

土地是一种不可再生资源，其重要性不言而喻。但是正是这一特性导致土地成本快速增长，甚至可以说土地成本增长过快就是导致房价上涨的罪魁祸首。关于土地产权问题，我国早在03年就作出了明确规定，凡是用于开发房地产项目的土地产权应采取招投标或是拍卖的方式获取，且对于土地批准权也作出了明确的规定，市级以下的政府部门不能获得土地批准权。随着我国房地产发展形势的旺盛，用于开发房地产项目的土地也在不断以招投标或拍卖的方式不断进行建设，从而造成房价呈现出非理性增长的情况。部分地区的房价甚至远远超出当地购房者的经济水平，也就是俗话说的一片铜块当作金块卖。针对这些现象，国家虽然也及时对土地市场进行相关宏观调控，但是却未能取得较好的效果，甚至在一些地区从客观上反而还增加了土地的成本[1]。

1.2房地产业收费及税收政策不合理

我国房地产业的收费及税收政策不合理情况一直存在，且税收种类更是繁多，这进一步大了房价的增涨。我国的房地产业除了按照规定缴纳国家制定的相关税收费用外，还要缴纳当地政府部门制定的多种收费项目，针对该情况虽然国家制定了一系列的相关政策措施，但是随着房地产行业日益蓬勃的发展，其所获取的效果也就微乎其微。而房地产业收费及税收政策不合理情况主要体现在房地产项目建设时的相关费用上。税收是我国财政收入的主要来源之一，亦是调控我国各行业的重要手段之一。而随着房地产业的飞速发展，其所具有的巨大经济利益导致房地产业的税赋情况一直比较重，但是这并不是一个正常的现象。政府对房地产业的税赋较重必定就会影响房地产行业的经济利益，而为了弥补这部分经济利益房地产行业就势必会增加房价，这是房地产行业确保自身经济利益的最佳手段和最有效途径。

1.3城市化建设进程推动房价的上涨

随着我国城市建设进程的不断加快，特别是在我国沿海经济发达地区，每年都有大量的外来人口，而住房作为人的安身立命之所，恰恰是这些外来人员最重要的需求之一。这些外来人员多为经济条件一般的人员，甚至部分经济条件情况较差，原来的房价就已经让这些人不堪重负，而房价一再的上涨就势必让这些人失去一个安身立命之所，从而对当地社会稳定造成严重影响，甚至对当地的发展产生极为不利的负面影响[2]。

2.针对房价房价过快过高增长提出的几点建议

2.1合理控制土地成本上涨

合理控制土地成本上涨情况，是目前必须解决的问题。合理控制土地成本上涨措施有：一是政府必须做好监管工作并不断加大监管力度，针对我国国土资源利用情况结合房地产行业的发展情况采取科学有效的政策合理调整土地供应情况，减缓我国城市住房用地紧张的局面，结合地区时间发展情况，适当增加经济适用房和廉租房的用地面积，减少高档住宅和一些不必要的公共场所用地。二是建立健全完善的土地市场经济体制，使房地产项目用地的招投标或拍卖市场稳定有序，以此为土地招投标或拍卖工作的进行提供一个良好的保障，避免出现恶意竞争而导致土地价格上涨。三是结合我国国土资源利用现状，对土地供应方式和用途进行合理调整，以此确保土地价格一直处于一个合理的价位。四是政府土地管理部门必须严格贯彻落实国家制定的相关政策，并不断加大对土地的监管力度，做好监管工作，严禁出现房地产开发商为了获取更多利用而故意囤积土地情况，对超过限期还无法正常开发建设的土地，进行收回，以此确保土地市场始终处于一个公正、公平、公开的环境下。

2.2合理调整银行贷款政策

房地产行业是一个资金需求来大、建设周期长、资金来源不稳定或存在局限的行业。房地产行业的资金来源主要有三个方面：一是来自于房地产开发商本身；二是通过面向社会集资筹集；三是通过向银行等金融机构借贷。而在房地产行业资金来源的三个方面中，向银行等金融机构借贷占据比例极大，换而言之也就是房地产行业对银行的依赖比较严重。随着房价的持续、快速上涨，国家也对房地产行业采取了一系列银行从紧政策，以此来抑制房价。但是由于房地产行业的市场供需关系没有得到合理调整，致使制定的银行从紧政策反而进一步推动了房价的上涨。因此，合理调整银行贷款政策非常有必要[3]。

2.3合理调整税收政策，充分发挥税收的作用

目前我国制定的房地产行业税收政策，虽然能起到一定效果，但是从房地产业的长远发展来看其仍存在不足之处需要不断进行合理的调整。房地产行业是赋税情况较重的行业，繁多的税收项目和过重的税收费用，虽然能增加政府的财政收入，但是房地产行业通过上涨房价的方法，使得这些税收最终落到普通购房者身上，这极大的增加了购房者的负担，非常不利于我国社会稳定和经济发展。针对这一情况，我们应采取增加城市经济适用房和廉价出租房的上市面积并降低这方面的税收征收幅度，减少商业用房、高档住宅的上市面积，增加其积房税收征收幅度的方法，并对一些普通住房采取逐步放开和给予税收优惠的措施，根据实际情况对税收政策进行合理调整，以此充分发挥税收的作用；与此同时，还应加强对政府主管部门的收费管理，适度减少房地产业的各项收费项目和收费环节，使得政府部门充分发挥其职能，做好宏观调控，以此维持房地产市场的房价的平稳。

2.4加强房地产业管理

政府部门必须加强对房地产行业的管理，同时房地产行业的各企业也必须不断加强对企业内部的管理，严格、合理地控制房地产项目的建设成本，通过良好的管理工作，节约成本、增加经济效益，从而达到降低房价的目的。此外，房地产企业应充分考虑市场情况并结合自身特点制定出有效、细致的成本管理制度，通过采取科学的管理方法，做好成本管理工作[4]。

3.结语

综上所述，房屋住宅在我国人民的心中意义重大，被看做是安身立命之所，而房价过快过高的增长，不仅极大的增加了人民群众的购房负担，还对我国社会经济的发展有着极为不利的负面影响，因此，本文从房价过快过高增长的原因以及针对房价房价过快过高增长提出的几点建议方面进行了分析与探讨，具有非常重要的意义。

参考文献：

[1]宋兴定.由房地产开发成本的控制来谈如何控制房价过快过高增长[J].市场周刊（理论研究），2009，04：47-48.

[2]司云娜.浅谈如何控制房价过快过高增长[J].赤峰学院学报（自然科学版），2010，01：63-64.

篇10

关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革

正确认识房地产业及税收调控的地位

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。

对前一阶段房地产税收政策的梳理

(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况

我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。

(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策

2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。

2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。

下一阶段完善房地产税收政策的建议

(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度

开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。

(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场

理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租赁

统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收

从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。

参考文献:

1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)

2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)