物业公司管理体系范文

导语：如何才能写好一篇物业公司管理体系，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

财务管理是对企业资金流向的综合性管理,其涉及企业的各个经营体系之中。物业管理企业资金的各项活动都离不开财务管理,物业企业经营过程中的每一环节都离不开财务的反映和调控。公司的经济核算、财务监督,更是企业内部管理的中枢。财务管理对企业各个经营领域都具有重要的影响。一般来说,物业企业财务管理的目标是企业经营活动的出发点与落脚点。因此,物业企业的财务管理在企业经营管理中具有十分重要的战略地位。

二、物业企业财务管理存在的一些问题

(一)物业企业的领导者重业务而忽视财务管理

物业企业的领导者多是从物业企业的基层工作者中晋升到目前的领导岗位上来的,或至少长期奋斗在企业业务第一线,他们具有丰富的实践工作经验,重视企业的日常经营管理和业务拓展,在他们的潜意识里面往往认为业务是决定企业生存与发展的根本动力,缺乏现财观和科学的经营战略,对财务管理在企业管理和发展过程中的作用没有足够的认识,因而不重视财务管理工作。

(二)物业企业的财务人员素质较

低物业企业的财务人员素质普遍较低,这主要有以下三点原因所致:一是物业企业由于是微利甚至是亏损企业,不能吸引人才;二是由于物业企业属于服务性行业,一些企业特别是中小企业的领导者认为财务人员只要会简单的收支、记账即可,不需要太高的业务技能;三是部分物业企业在选拔任用财务人员时并非选贤任能,公平竞争,而是任人唯亲,安排一些不具备相应会计技术资格的所谓“听话”财务人员担任会计机构负责人,迎合领导的意图做账。比如,笔者接触到的物业企业,财务负责人不了解业务的来龙去脉,只是一味地简单记账,将本属于资本性的支出记入日常的收益性支出;有的集团企业性质的物业企业成本费用在各分、子公司间列支混乱,导致公司间的收入、支出不相匹配等财务处理不规范现象。不规范的财务处理对于正确评估企业经营效益、反应企业实际的财务支出状况等都具有不利的影响。通常来说,企业财务管理的质量与财务负责人职业素质的高低具有直接关系,高素质的财务负责人会带动高效的财务团队。

(三)财务工作缺乏细化管理和日常监督

物业企业特别是中型以上的物业企业所核算管理的小区往往是多个,而财务对于收入的核算只核算到某个小区,而对于具体到每个小区的每栋楼、每个业主的费用收缴情况完全依赖于各个小区的手工台账。由于对企业所经营管理的各个物业小区缺少细化管理和日常监督,为一些物业小区的负责人违规操作现象给以可乘之机,比如有的企业对小区负责人的绩效考核只注重经营收入而疏于对代收代付款项的考核,于是出现了一些小区的负责人指使收费员将收到的代收代付的款项开成物业管理费的票据现象,增加小区负责人的经营业绩,但记入企业往来款项的代收代付账目却出现了严重亏损。

三、应对物业公司财务管理问题的对策建议

(一)提升企业内部相关领导的责任意识

企业应定期举行管理培训,加强领导及员工对于财务管理重要性的认知,设置完善的财务机构,加强会计、财务工作人员的决策参与力度,重视财务人员提出的各项建议,尤其是集团企业,财务人员在企业决策的前期介入对于企业收入、支出的合理分配是至关重要的。

(二)建立、健全物业公司内部财务管理制度,并使之得到持续有效地贯彻执行

物业管理企业应根据国家统一规定,结合自身的经营宗旨和内部管理要求,制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时,还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费管理办法》、《小区台账管理办法》等等;对小区管理者的业绩考核,既要包括对经营收支的考核也要对代收代付等款项的收支平衡进行考评,制定切实可行的奖惩措施;对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期与不定期的监督检查。详细、科学的财务管理制度是企业实现系统、全面、有效财务管理的基础,物业管理企业只有建立一套完善、科学的财务管理体系,才能规范企业自身的财务经营行为,加强企业自身的财务约束,保证物业企业的健康有序发展。有了健全的财务制度笔者认为关键还在于持之以恒地贯彻执行。有章可循、有法可依是财务管理执行的基础,如果财务制定只停留在理论构建阶段,不进行实际的贯彻执行,对企业来讲,也就失去了它存在的意义。

(三)提高会计人员素质,规范和健全企业会计核算的基础工作

规范化的财务、会计核算是保证企业财务合理正常运行的基础,其也是指导管理者作出正确财务决策的先决条件。因此,提升财务会计人员的职业技能与素质是保证财务工作正常进行的基础。可采取的措施有:保证会计人员每年完成财政部规定的会计继续教育学习,定期或不定期的对会计人员进行培训,使有关人员了解和吃透国家有关财政政策和法规,更好地执行国家有关的会计制度;健全会计机构,按业务的需要配置会计人员,会计人员上岗必须符合国家规定的要求;按新制度规定正确设置和使用会计科目,填制和审核会计凭证、登记账簿、编制财务报告,及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息;依照财经法规和财务制度进行会计核算,实行会计监督。

(四)细化物业企业的财务管理工作,加强对所管辖的各物业小区的日常财务监督

北京市住建委出台政策,规定自2011年1月1日起物业管理企业要定期公示物业服务项目收支情况。这给物业企业的财务管理工作提出了更高的要求。财务人员必须将会计核算进一步细化,将收支按所管辖的物业小区分类核算,特别是成本、费用支出的核算,需要平时的日积月累。如果日常的支出没有分清是哪个物业小区的,那么待到下年年初统计各小区物业服务收支情况时,财务工作是非常被动的。为了规范和加强对所辖物业小区的日常财务监督,财务人员要定期与不定期的对物业小区的收入台账进行检查和监督,与会计账簿进行核对。另外在企业经济效益及人员素质允许的情况下,引进物业收费管理软件,实行信息网络化办公。这样有利于企业管理者和财务人员对各个物业小区的实时监控。

四、结论

篇2

关键词 城市住宅区 物业管理公司

中图分类号：F239 文献标识码：A

在房地产行业迅猛发展的当今社会，随着人们收入的增加，城市市民的生活水平普遍提高，随之而来的是对衣食住行方面更高的需求和期待。人们对住宅质量、居住环境、配套设施、管理服务等方面都有了更高更具体的要求，而这些要求同时也成为影响房产交易量的重要因素，这种情况下，物业管理的层次和水平就成为城市住宅区综合质量的重要考核指标，也成为房地产行业中的重要竞争项目。一个综合素质高的物业管理团队成为一个高质量住宅区的必备要素，而缺乏系统完善的物业管理显然是有失竞争力的表现。

城市住宅区物业管理活动涉及到住宅区民主参与和自治等各个方面，加之当前相关立法和制度还不够完备，行业大气候仍需改善和提高，所以我国城市住宅区物业管理在探索中不断出现各种问题，走了很多弯路，导致住宅区业主受气、开发商资金受困、政府相关部门受累的现象不断出现。

物管企业作为住宅区业主与房产开发商之间的纽带，同住宅区自治组织即业主委员会等，共同参与城市住宅区民主管理和自治建设，物业管理很多细节的处理关系到整个住宅区民主管理和自治管理的水平，时刻影响着整个住宅区的自主治理和长远发展，是和谐社会要求下和谐社区的功能性组成部分。而我国当前有关物业管理的立法不完善直接导致城市住宅区物管方面的细节问题无法可依，各地相关规定间的冲突也导致具体问题的拖延或矛盾的升级；物业管理实际工作中出现的问题更成为住宅区管理与和谐社区发展的障碍，导致住宅区业主经常由于不满意物管公司管理模式或以物管公司提供的服务不能满足其需求为由不配合住宅区的管理和自治。

根据2012-2016年中国物业管理行业发展现状与投资战略规划研究报告的相关数据，总体来说我国城市社区民主与自治管理中的物业管理水平各地发展不平衡，相应的市场竞争机制不健全。一些珠三角城市、北京上海等一线城市以及部分沿海城市的物业管理起步较早，行业较规范，服务质量也较高，相应的，相关的立法比较繁复，物管收费也相对高。而更多内陆城市和小城市的物管业则存在更多更深的问题。且我国物管业市场竞争机制的不健全使得整个行业行为缺乏统一的行为标准，同时缺乏法律的监管。

具体的，我国物管行业的问题可划分为立法与制度方面和实际运作方面两部分：

一、立法与制度方面

（一）立法落后于实践，且各地制度不统一，规范相互冲突，体系不协调。

1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，其中明确了："住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理"。 直到2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》才正式施行。这一条例的推行无疑对规范物业管理，维护业主和物管企业的合法权益，改善人民的工作与生活环境提供了重要依据。但该条例的出台远远落后于早在上世纪80年代就开始有的，以深圳地区为代表的，具备一定发展程度的物管实践，这样物管的相关立法在时间上就远远落后于物业管理实践。

《物业管理条例》在许多地方物业管理条例出现后诞生，各地不同的物业管理发展水平使得立法者对物管立法有着不同见解，各地物管制度和各自出台的条例极不统一，名称五花八门，内容也相去甚远，甚至在许多相同相似的事项上存在着截然相反的规定。制度与制度间冲突，条例内部也难以协调，而且地方性法规和制度出现许多与《物业管理条例》明显不相同的规定，使我国物业管理立法的统一性遭到严重破坏。

（二）法律赋予政府过多行政处罚权。

《物业管理条例》和一些地方性法律法规都规定了过多的行政处罚事项。这当然的对违反相关条例的物业服务企业有惩戒作用，同时对其余物业服务企业具警示作用。但不加分类的对所有一旦出现违约事项的物业管理公司就用行政处罚权进行处罚，无形当中是行政管理权的扩大化的体现。以行政罚款为例，首先，行政处罚影响物管企业和住宅区业主双方的意思自治，物管企业因为考虑到纠纷后需要向相关行政部门缴纳罚款，在与业主协商解决纠纷问题时就会故意压低应当赔偿的数额，业益便损失其中。其次，物业服务企业终究是以赢利为目的的市场主体，如果行政罚款过多，物业服务企业为了保底盈利必然想尽办法降低成本，给业主带去间接的不利影响。

二、实际运作方面问题

除了立法与制度缺陷，物业管理还存在更多实际问题，这些问题横亘于住宅区建设和日常管理中，导致城市住宅区自治管理不能正常运转，致使城市住宅区自治管理中的矛盾层出不穷，严重阻碍着城市住宅区的和谐发展。其中包括：

（一）物业交付使用后工程质量等问题。

依照北京建委物业管理处相关报告，物业纠纷80%以上与开发商遗留问题有关。 交到业主手中的房屋经常出现如天花板及墙壁的渗漏水、裂缝、掉灰等问题，给业主的装修和生活带来诸多麻烦。维修上，业主通常只能指望物管公司，因为业主并不清楚开发商遗留的工程质量问题在维修上是需要房产开发商和物管公司双方经过协商，共同解决的。这样一来，出现问题后业主直接找物管公司问责，而物管公司在不能及时解决问题的情况下，又经常把责任推卸给房产开发商，从而延误维修，损害业主利益，造成业主与物管公司间的信任危机。

另外住宅区在设计之初，也并不能在设计上周全的考虑到各建筑及其配套设施的全部实用性和利用度，很多设计的合理性有所欠缺，导致配套设施的运作不理想。例如水景观设计由于建设和管理成本高成为空池空地；社区绿化带被改为停车场或其他经营用地等，这些问题使业主的生活环境和质量达不到其购房前的心理预期或合同约定的效果，导致一系列投诉和纠纷的产生。

（二）行业收费不规范，物业费难收。

由于2004年1月1日起执行由国家发展和改革委员会会同建设部共同制定并承担解释的物业管理收费办法中对于物业费的收取只有原则性的规定，规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。但没有给出分档标准或具体的收费标准。各地物业管理由于没有国家统一的收费标准，各住宅区内物业管理公司的服务及产品质量也相去甚远，导致许多住宅区的业主以物业没有把该做的事情做好，没有提供很好的相关服务，就只知道收取物业费为由，或者不满标准不明晰，不公开、不透明、缺乏收费明细的物业收费制度而拒缴或恶意拖欠物业费，导致我国目前很大数量的物业管理公司都在保本经营，甚至亏本经营。收费难成了物管行业不争的事实，物业费收缴率低的问题严重阻碍了物业管理行业的良性发展。

（三）物业管理公司缺乏人才，管理制度混乱，服务水准欠佳。

每个行业的发展都需要通过人才的竞争来实现，物管行业也一样。但目前城市住宅区物业管理人员的素质整体都不高，学历也偏低，创新型和高级管理人才更少。导致这一现象的原因是，在我国物业管理人才的培养还未受到高等院校的足够重视，导致对物管行业有系统学习和知识积累的专业人才数量比较少，对于物管从业人员的培养大多还停留在岗位培训的层面上，且经过培训的从业人员数量远远满足不了日益发展的物管行业的整体需求数量和城市住宅区的建设速度。加上我国当前物管行业的报酬率不能达到数量本就稀少的高素质从业人员的心理预期，使得物管公司无法吸引高级技术人才和高效管理人才，形成管理人才缺失，管理效率低下的恶性循环。

按照我国《物业管理条例》，物业公司从性质上来说，应当是由业主聘请，对物业进行管理并为业主提供各种相关服务的市场主体。但生活中有的物业公司在并未得到多数业主的委托和许可下强行的对小区物业进行管理，甚至在没有提议业主召开业主大会的情况下就擅自拟定业主公约和物业费收取标准，强行要求业主签字，有的物业公司还巧立名目收取各种费用而不提供相关服务，这些问题都使住宅区业主对物管公司产生强烈抵触情绪，使得物业管理更加举步维艰。这些管理制度上的混乱和物业公司作为被雇佣方的管理服务职责产生了根本性的矛盾，让业主感到物业管理公司的管理和服务没有达到约定标准，甚至违反了先前承诺，导致物管实践中问题丛生，阻碍住宅区的日常管理和物管行业的整体发展。

另外，我国物管行业起步晚，市场门槛低，导致很大数量的物管企业资质、软硬件水平都欠佳，仅能为住宅区业主提供常规的管理与服务。物管企业的工作人员由于业务素质参差不齐也缺少积极性、灵活性和创造性，对于科技在工作中的应用率就更低，很多住宅区的管理活动仍旧由物管人员单纯用人工方式进行，不能很好的应用先进的物业管理方法可物业管理软件去实现智能化、自动化管理，更难以达到规模化、规范化的管理效果，大大降低了住宅区民主管理和自治管理的效率。

以上这些制度性问题和实际运作上出现的问题正严重制约着我国物管行业的良性发展。我国《房地产业十二五发展规划》指出，"十二五"期间继续增加住房有效供应，抑制投资投机性需求，积极发展住房二级市场和租赁市场，继续加强房地产市场监测。 我国住宅市场规模在保障房制度的推进下将稳定增长，住宅物业的需求在楼市逐渐回暖的背景下将保持相对稳定。预计 2014年我国整体的物业管理面积将达到200亿平方米，营业收入达到7800亿的规模。 可以看出，在接下来的十几年间依靠房地产业的发展，城市住宅区物管行业也将迎接良好的改革期和机遇期，这一阶段中国物管行业也将必将呈现出一个竞争激烈、管理完善、理念提升的发展局面，最终将物管行业推进到良性运转和成熟完善的重要阶段。

因此，对物业管理行业来说，必须首先推进相关立法与制度的建立和完善，整合高效的社会资源和高素质的人才资源，突破物管行业的运作屏障和人才屏障，积极借鉴国外、香港、深圳等地区的比较成熟的企业运行机制和品牌理念等先进的发展经验。同时根据市场环境的变化，逐步形成我国物管行业的质量理念和品牌理念，促成物管业良好竞争格局的形成，积极推广高新技术在物业管理中的应用，通过各种宣传渠道和品牌效应推进城市居民在物业管理方面消费观的形成与更新。

这些都要求我国物业管理企业从经营理念到市场定位，从服务观念到服务方式，都必须做出顺应时代要求和市场变化的革新，最终推动行业本身的发展繁荣与和谐社会社区的建设。

（作者：中国人民防化学院，基础部军队政治工作教研室，助教）

注释：

彭杏芳.对我国住宅小区物业管理现状的剖析.法制与社会.2007年（02）期.P543～544

房地产业十二五发展规划.

物业管理服务市场分析与预测 .51报告在线2012-10-24

参考文献：

[1]夏阳.业主、业主委员会和物业服务企业三者关系之研究.法制与社会，2007，（8）

[2]严红.业主委员会监督机制之法律思考.政治与法律，2006，（1）.

[3]丁刚毅.新法规实施后物业公司的定位.现代物业，2008，（9）

[4]张明亮.社区建设政策与规章.中国社会出版社，2004年版

篇3

关键词：全面预算 物业管理 控制

物业公司的服务性质特点决定了全面预算管理方法同样要以“细”为起点，做到细致入微，对每一岗位、部门的每一项具体业务，都建立起一套相应的成本预算方法，将财务管理的触角延伸到公司的各个经营领域，拓展财务管理与服务职能，才能够实现财务管理 “零”死角，挖掘会计核算的潜在价值。总之，全面预算管理已经成为物业服务企业建立和完善现代企业管理体系不可或缺的重要管理模式。

一、物业公司应用全面预算管理的必要性

（一）实现集团整体预算目标的要求

只有应用全面预算管理，以计划的形式对组织内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，有效地组织和协调企业的生产经营活动，才能够把集团整体预算目标具体化，作为公司的奋斗目标去实现。

（二）建立现代企业制度的要求

现代企业制度的要旨是建立健全科学的组织管理体系、领导体制和经营管理制度，全面预算管理无疑是其不可或缺的重要管理模式。它通过业务、资金、信息、人才的整合，明确适度的分权授权，战略驱动的业绩评价等，来实现企业的资源合理配置并真实的反映出企业的实际需要，进而对作业协同、战略贯彻、经营现状与价值增长等方面的最终决策提供支持。

（三）提升核心竞争力

通过全面预算管理，才能够确保企业一系列经营活动和财务工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度发挥财务管理对公司战略推进和业务发展的决策支持与服务功能，帮助企业提升核心竞争力。

二、物业公司实施全面预算管理的应用策略

（一）全面预算管理体系的分解

物业公司整体预算目标的确定，其步骤包括：一是物业公司根据集团公司对物业公司的战略规划定位，编制年度经营管理方案，在此基础上初步确定年度预算目标；二是集团公司根据整体生产经营计划的需要，审批并下达年度预算目标和相应经营考核指标。

物业公司各项目预算目标的确定，即横向分解，其步骤包括：一是物业公司各项目根据公司对项目的星级定位及自身发展规划定位，编制项目年度经营管理方案，在此基础上初步确定年度预算目标；二是公司根据整体生产经营计划的需要，审批并下达各项目年度预算目标和相应经营考核指标。第三层面，物业公司各专业职能部门预算目标的确定，即纵向分解，其步骤包括：一是各专业职能部门根据公司年度质量目标制定各专业项目的年度质量目标，在各项目年度经营管理方案基础上，结合各项目类型特点，发展阶段，初步确定专业项目年度预算目标；二是公司根据整体生产经营计划的需要，审批并下达各专业项目年度预算目标和相应经营考核指标。

（二）全面预算管理体系的建立

一家成熟运营多年的综合型物业公司，不仅囊括不同物业类型，即使同一物业类型，亦处于不同发展阶段，因此，提供的服务重点不同，针对不同的物业类型、硬件条件和经营收益情况，制定和实施不同的服务标准，相应的管理服务方案、工作流程亦有差异。通常情况下，根据公司组织架构设置及职能部门职责分布，建立全面预算管理体系。全面预算管理体系主要由经营收入预算，经营成本预算，目标利润构成。

1、经营收入预算

物业公司全面预算编制起点是经营收入预算。 物业公司主营业务收入由物业综合服务费、车位费、车位服务费、经营场所租金收入及其他特约服务收入组成。其中，物业综合服务费收入比例一般在七八成以上，是收入预算编制的关键控制点。

2、经营成本预算

物业公司全面预算编制重点是经营成本预算。 从工作流程、节点入手，物业公司经营成本主要由基本投入项目构成，即人工成本（管理服务人员的工资、社保和福利费）、办公费（通讯及交通差旅费、办公用品及报刊费、办公水电费、办公及服务设备摊销、培训费用及其他）、公共设施设备运行维护费、秩序维护费（安防费）、保洁费、绿化费、管理费、其他成本费用等。

3、目标利润

物业公司全面预算编制核心是目标利润。 物业管理公司主要根据项目特点制定项目运营管理办法，采用”独立核算、自负盈亏、确保经营目标”经营方式，建立各项目、各业务利润指标体系，以月、季度、半年、年度为时间节点，绘制各类指标完成进度表，以项目经营管理目标责任书约定的项目经营目标最低利润为目标利润。

（三）全面预算管理体系的过程控制

1、建立专业精细的物业管理项目收支系统

通用财务软件仅仅作为公司总体预算编制和控制工具，远远不能满足内部深度控制和过程实时管理的需求，为此，物业公司必须引入先进的信息系统软件，建立专业精细的物业管理项目收支系统服务，对各项目、各环节的预算执行情况进行跟踪监控，及时发现预算执行偏差。

2、建立横向纵向相结合的会计核算系统

在通用一级会计核算基础上，按照物业管理公司服务专项内容确定经营收入、经营成本项目及相关代收代支项目，建立相应二级、三级科目，在纵向上与专业项目职能部门关联控制，在横向上设置各项目辅助核算系统，切实做到每一个管理项目真正意义上的独立核算，建立一套与全面预算管理体系配套的科学完善的会计核算系统。

3、编制各项目经营收支报表

通用财务报表反映了物业公司当期整体经营资产状况，但远远不能满足对经营收支细项精准管理的需求，为此，物业公司必须专门编制各项目经营收支报表，作为各级各类人员参与执行全面预算管理的依据。

参考文献：

篇4

一、制定发展战略

清晰而切实可行的战略规划，是建立在对宏观环境、行业特征、竞争对手和自身实力的充分理解基础上的。通过明确企业发展战略，可以使物业管理公司确定发展目标，充分挖掘自身潜力，刻意提升企业核心竞争能力，制定相应的差异化战略和多种经营策略，提升服务质量和品牌策划战略，拓展上下游纵向整合战略，并通过有效的战略实施手段，进行战略目标分解，为公司的内部管理变革制定行动纲领和理论基础，在此基础上再细化制定战略实施措施，以具体工作开展来保证战略目标的实现。

二、完善组织结构

物业管理公司兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容，因此，健全的组织机构和岗位管理体系是必不可少的。在满足企业资质的前提下，对于管理片区，要根据片区的实际情况配备充足的小区管理人员和专业技术人员，提升物业服务等级和质量；对于管理总部，也要根据企业发展的需要配备足够的职能管理人员和经营人员，这是因为，没有足够的管理人员帮助企业领导承担起日常事务的管理工作，没有足够的参谋人员能够帮助企业领导进行经营策划，必将导致企业领导整天忙于应付各种琐碎事件，陷入日常管理的泥潭，难以集中精力站在高端思考公司未来的发展方向和发展策略，常此以往，公司必然始终在出现问题－解决问题－再出现－再解决的低层次状态下循环，不可能实现企业高效快速的发展，这在国内的很多物业管理公司非常普遍。因此，作为物业管理公司，必须强化总部，加强集中管理能力，统一经营策划、财务管理、人力资源管理和品牌宣传等核心职能，将公司的管理提升到一个新的高度。

三、拓展业务领域

物业管理公司在提供房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的基本服务以外，还可进行一些增值服务或综合服务，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益，常见的一般包括：

①生活起居:在衣食方面提供便民服务。

②教育娱乐：开办各种学校和文化娱乐活动。

③购物方面：如装修装饰材料、五金水暖以及日用百货销售。

④信息方面：业主与社会服务供应商的信息集合和平台搭建。

⑤经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；

⑥广告业务方面：可利用小区的户外广告牌、小区广播和和小区的闭路电视等形式进行广告宣传。

四、建立品牌效应

物业管理的实质就是提供高效便捷的服务，品牌和口碑是物业公司的最核心能力，因此，物业管理公司应该根据社会资源、片区特点、外部经营和内部提升的不同需要，提供针对性的应对措施，致力于提升品牌的社会美誉度和客户认知度，具体方式可考虑以下几项：

①政府和公共部门方面：建立与政府机关的良好关系，可以大力发展学校，公共服务部门，政府机关外包的后勤业务。

②旧小区方面：变坏事为好事，对现有的维持小区，虽然从政治角度等等不能进行放弃，但是，可以此为契机，大力宣传物业公司作为诚信企业，其企业经营的重点不是以赚钱为目的地，而是以社会和客户为中心，树立物业公司负责任的外部形象。

③新小区方面：通过规范管理大力提高服务质量，健全便民服务措施，建立良好社区文化，提升金鼎湾物业公司的品牌知名度。

④外部项目方面：外部市场项目以单业主类型物业项目为主。以个别重点项目为突破口，以点带面，树立品牌，带动该类型物业市场的全面发展。

⑤资质注册与质量体系认证方面：通过注册高级别资质和进行iso9000质量体系认证，增强公司的宣传力量，提高客户的信任度，提升品牌认知度。

五、建立严格的成本控制体系

加强成本控制，节省费用支出，建立目标成本体系，使得企业在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低，是规范公司内部管理，降低消耗，增收节流的重要工作内容；因此，物业管理公司必须建立严格的成本控制和预算管理体系，通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定，对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先、事中和事后进行全方位的成本管理，最终达到持续降低成本的目的。

六、规范业务流程

流程是公司创造价值的机制，对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计，理顺公司内外关系和工作衔接，从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的巨大改善，使得企业能最大限度地适应以‘顾客、竞争和变化’为特征的现代企业经营环境，对于物业管理公司这类服务型企业至关重要。

通常意义上，物业管理的全流程如下：

对于每一项工作流程，都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出，并配以相应的操作性表单，保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。

七、健全人力资源管理体系

物业管理公司必须建立科学的人力资源规划、严格的绩效考核体系和市场化的薪酬管理体系为核心内容的人力资源管理体系，充分调动优秀员工的工作积极性和企业认同感，为企业发展目标提供根本保障。

人力资源规划——按现代企业管理原则编制企业的人力资源规划，包括企业的人员编制计划、人才的职业生涯规划、人才更换和人才储备计划以及员工的培训与教育制度与计划等。

绩效考核——建立基于安全指标、环境指标、绿化指标、设备指标、房管指标、客服指标、培训指标、内审指标、满意工程指标等九大模块的kpi指标，设计考核制度和管理办法，设计考核应用表单，指导考核工作开展。

薪酬体系——规划公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按现代企业制度规划公司工资及福利方案，使其具有竞争力、公平性，并解决员工的后顾之忧，针对公司发展需要和不同层次的人员设计利益激励机制。

八、建立服务质量管理体系

物业管理公司作为服务型企业，服务质量的保持和提升当仁不让的处于最核心的管理地位。因此，必须实施全面质量管理，综合运用现代管理手段和方法，通过实施质量管理的培训与理念灌输，提高全体员工的质量意识，规范员工的服务行为，完善质量责任制度，为业主提供充满人性的个，全面满足物业管理的工作需要。在企业的实际运作中，可以通过六西格玛质量管理规范、iso9000质量管理体系以及国家和地方制定的各项物业管理标准作为具体的行为准则来指导和规范具体的质量管理体系建立工作，增强员工素质，提升企业的核心竞争力。

九、理顺与开发商的工作关系

物业管理公司服务质量的好坏，很大程度上取决于房地产开发商提供的配套服务是否完善，是否及时。当前，物业管理公司与开发商主要有两种形式的关系，一种是完全独立的经济实体，另一种则是存在隶属关系的母子公司。第一种关系在工作接洽中完全按照国家和地方相关法规进行市场化运作，一般不会产生人为因素的干扰；而在第二种关系中，物业管理公司作为开发商的下属企业，在谈判能力和业务沟通上处于相当劣势，开发商往往会以顾全大局的名义要求物业公司尽快接管，容易因“配套不到位、拆迁安置遗留问题、房屋质量”等诸多问题的造成物业管理公司和业主之间的矛盾与冲突，因此规范开发商和物业管理公司的工作关系，建立基于契约和权责明确的集团公司管控模式，也是物业管理公司和开发商都应重点关注的问题。

1.明晰母子公司管理模式

采取战略管理型的管控模式更加符合开发商和物业管理公司的工作特性，该模式主要用于相关行业领域间的运作，强调集团公司的财务监控和战略统一部署，有利于公司组合的协调发展以及战略协同效应的培育，有利于物业管理公司根据自身发展需要独立开展经营业务。

2.强化内部市场化服务意识

开发商和物业管理公司都应建立内部市场化服务理念，规范双方权利义务，明确业务工作内容，严守接管验收标准，保障物业工作的有序进行。

3.合力解决历史遗留问题

对于种种历史遗留问题，可由物业管理公司将问题汇总，明确双方责任，提出一揽子维修或货币补偿解决方案，根据实际情况与开发商协商解决，保证物业管理工作的顺利进行和社会民生的安定祥和。

4.开发商加大扶持帮助力度

作为开发商，应将物业管理公司的长远发展纳入公司的整体发展战略规划中，进行有步骤有针对性的扶持和帮助，在人力、物力、财力以及工作上给予一定的资源保证，物业管理公司应该注意资源的整合与合理运用，尽量提高有限资源的利用效率和效果，保证企业发展目标的顺利实施。

5.物业公司建立端正的工作态度

篇5

关键词：物业管理；服务；质量；提升

一、杭州市余杭区中强物业调查现状分析

（一）调查对象

通过对杭州市余杭区中强物业公司32名员工和小区的120名业主进行调查，其中员工问卷收回30份，回收率94%，业主问卷收回100份，回收率83%。

（二）杭州市余杭区中强物业发展调查现状

1.企业员工学历水平调查。通过对公司人员学历进行摸底，我们发现，杭州市余杭区中强物业现有本科学历（包括全国统招本科、自考本科、专升本本科）学历人员5人，占公司员工总人数的17%，大专人数为8人，占全体员工总人数的27%，17名中专学历。通过数据分析，我们知道，杭州市余杭区中强物业的高学历人数（本科及本科以上）不多，约占总人数的17%，这在一定程度上制约了该公司的长远发展。

2.企业员工年龄分布调查。通过对企业员工年龄结构分析，我们看到，杭州市余杭区中强物业的高层管理人员年龄大都在42岁以上，占全体员工的13%；中层管理人员年龄主要集中在32-41岁之间，占28%。而基层工作人员及销售人员的年龄主要集中在23-31岁，占全体员工的46%；剩下的主要占13%。

表1 杭州市余杭区中强物业员工年龄结构

年龄（周岁） >40 30-40 22-30

比例（%） 13% 28% 46% 13%

（3）企业员工对物业服务质量提升调查

物业服务水平的提升是物业企业公司发展的关键因素。通过对杭州市余杭区中强物业公司员工的调查发现，员工认为公司企业文化对物业水平提升最为重要的人数为4人，企业管理水平高低对物业水平提升最为重要的人数为14人，企业员工综合素质高低对物业水平提升最为重要的人数为6人，小区的整体品质对物业水平提升最为重要的人数为3人，其它原因有3人，具体情况见表2所示。

表2 企业员工对物业水平提升原因的认识调查表

原因 企业文化 企业管理制度 企业员工素质 小区整体品质 其它原因

人数 4 14 6 3 3

（三）业主对物业服务水平满意度调查现状

1.业主对中强物业总体满意度调查

通过对回收的100份问卷中分析得出，有18名业主对中强物业物业服务水平满意度为95-100分，表示非常满意，32名业主评分85-94分，表示较为满意，41名业主评分为70-84分，表示不满意，另外还有9名业主评分为70分以下，表示非常不满意，具体情况见表3所示。

表3 业主满意度调查结果表

分值 95-100分 85-94分 70-84分 70分以下

满意情况 非常满意 满意 不满意 非常不满意

人数 18 32 41 9

我们知道中强物业整体的物业服务水平提升还有很大空间，企业需要进一步改善服务理念和自己的服务水平。

2.业主对物业各项服务的调查。中强物业在小区物业服务中有多项服务，本次调查主要包括小区卫生服务、小区停车服务、小区安全服务、小区便利服务以及其它服务等四个方面。通过对回收的100份调查问卷发现，小区的停车服务最为让业主不满意，占到了42%，其次就是小区的卫生服务，占到24%，再就是小区的便利服务，占到18%，第四位是小区的便利服务，占到12%，其它方面占到4%。

二、业主对物业服务满意度低的原因分析

（一）传统忠诚策略失效

在中强物业，由于受到传统业主满意策略的影响，企业在制定业主满意度提升策略的过程中过于重视业主入住前阶段的形象树立，主要表现在以下几方面：

1.业主宣传管理。中强物业沿用了传统的业主管理模式策略，将过多的精力放在了企业宣传方面，尤其是在业主入住小区前期的物业管理招标中，提出多种优惠方案，认为只要承担了小区的物业管理，工作就完成，企业的效益就能够得到提升，这种短期的业主管理策略直接影响了中强物业公司长远发展。

2.业主关系维护。中强物业在制定业主管理服务策略的过程中，虽然也制定了相应的业主关系维护管理，如定期回访业主，为业主提供相关的房屋维修技术支持咨询和辅导，但是，中强物业并没有将业主的信息记录下来，而是将业主关系维护作为企业的一项工作来完成，业主反馈信息没有真正利用起来，这也就成为制约中强物业公司业主忠诚管理推广的重要因素之一。

（二）缺乏专门的管理团队，优秀人才忠诚度不高

人才是21世纪企业发展的最为重要的因素之一，缺乏优秀的管理团队和管理制度，企业一流的项目也会变成二流、三流。相反，如果有了忠诚企业、素质高的团队，二流、三流的项目也必然成为一流的项目。中强物业管理层虽然对业主忠诚管理给予了高度重视，但是由于中强物业自身管理的限制，尤其是企业在管理团队的考核管理方面存在隐患，直接导致中强物业管理水平提升缓慢。

（三）理念的缺失

在中强物业中，由于其一贯的家族式经营模式，致使领导者习惯了凡事事必躬亲的管理理念。经营者不会放手去使用人才，不懂得如何去授权，去发展业主忠诚管理，这正是中强物业在刚刚走出业主忠诚管理之后所遇到的管理上的瓶颈。另外，中强物业中的经营者素质普遍偏低，因此对业主忠诚度的认识也往往停留在认知层面，没有真正做到切实可行的管理。中强物业的部分管理者，在遇到业主投诉过程中，就表现出极大的不耐烦，这种服务管理思想不能彻底打破，企业业主忠诚管理模式就难以切实执行。

三、提升物业服务水平的措施

（一）全新业主满意度服务策略

企业在制定业主满意营销策略的过程中，要打破以往的营销思路，将简单的业主关系管理发展成为企业重要营销战略，具体包括以下几方面：

1.业主数据库的建立和完善。企业前期对顾客数据的收集以及数据库的管理工作并未重视，目前仅有的记录也只是限于公司与业主间发生业务往来时产生的订单及账务信息，这显然是远远不够的。为了做好业主关系营销工作，获得更多可靠的数据，企业可考虑重新修正业主数据库，制定更多的关键指标并建立健全这些指标收集的渠道和频率，加强对收集数据的整理和分析工作。

2.进行业主细分，确定差别化的业主服务对象。业主细分是指将一个大消费群体划分成一个个细分群的过程，同属一个细分群的消费者彼此相似，而隶属于不同细分群的消费者是视为不同的。业主细分是当前业主关系管理战略上的一个流行的话题，通过细分可以对不同的业主提供有针对性的服务，从而为企业带来更大的效益。

（二）完善绩效考核管理机制，防止优秀人才流失

绩效考核管理虽然不是影响员工忠诚度的唯一因素，但是薪酬作为员工基本生活的保障，永远是员工最为关心的重要因素之一。企业应该设计科学的绩效考核管理体系，为企业提供有效地绩效考核管理战略，可以让企业在不加大成本的前提下，不断提高员工的满意度，进一步培养和提升员工的忠诚度。

如何构建现阶段中强物业的绩效考核管理体系，需要做出许多准备工作，具体方面如下：

1.企业领导者意识的改善。企业领导者作为企业发展的领头羊，在企业任何制度的制定过程中起着至关重要的作用。尤其是在绩效考核管理制度的建设方面，更是直接关系到此项制度的成功与否。中强物业的领导者在对待绩效考核管理制度的建设和改良过程中，首先自己要解放思想，从根本上意识到绩效考核管理体系的改革是企业发展的必然选择，是企业发展的动力源泉，是提升员工忠诚度的重要法宝，只有提出了适合企业发展绩效考核管理制度，才能让员工感觉到公平、公正。

2.充分的企业调研。做绩效考核管理体系的改革，不能停留在几个人关起门来埋头研究，而应该是在大量的员工调研的基础上，制定出符合公司实际，同时又能充分调动员工积极性的绩效考核管理体系。

3.注重绩效考核管理制度执行过程中的事中管理。当一项绩效考核管理制度正式执行时，首先不能半途而废，要做到坚持不懈。因为绩效考核管理体系的改革，就是将原有体系打破，建立新的体系，这样必然会涉及到很多人的切身利益，打破以前的平衡体系。在执行新的绩效考核管理体系过程中，需要经常关注大家对绩效考核管理体系的认识，这样能够让更多员工意识到体系的改革是大家的事，从而让员工感觉到自己就是企业的主人，企业的发展与我息息相关，从而提高员工的忠诚度。

（三）加强理念的充实

业主是企业的重要资源，这个理念对于公司的高管来说更有认同感。因此，中强物业的高管大部分时间更应该是应用在处理业主投诉、同业主沟通方面。对于远在外地的业主，管理层更应该主动出击，每年都要安排一定的时间去拜访、去访谈，而不是将此项工作简单的分配给公司业主关系管理部去打几个电话，发几条短信。对于小区的居民，管理层更应该投入更多的经历，去发自内心的了解自己服务的不足，管理的不健全，才能真正让业主感受到尊重，这样不仅能够让公司员工意识到公司对业主关系维护的重要性，让更多的员工投入到业主服务队伍当中，更能够让业主感觉到企业对自己的重视，拉近同业主之间的距离，从而能够及时发现业主的需求，为下一步的市场拓展和发现机会创造有利的条件。物业管理作为一门服务行业，从目前来看，我国尚处在一个逐步完善的发展阶段。随着社会的发展，人们的宜居维权环保安全等意识增强，面对物业管理市场环境的不断变化，影响物业管理发展的因素日益显现，业主对物业管理需求不断提高，新情况、新问题将不断出现。如何更好地发挥物业企业作用，提高物业服务水平，完善物业管理职能，成为高度关注的一项重大课题。

参考文献：

[1]张永来.对完善我国住宅物业管理体制的思考[J].甘肃科技纵横，2008（01）.

[2]战明宇.小区物业管理中的问题及法律对策研究[D].延边大学2011.

篇6

摘要：物业在我国属于朝阳产业，市场竞争十分激烈，服务性是物业内部管理的基本特点。通过财务管理与会计核算的方法，对物业财务管理及核算的特征进行深入细致的分析，指出物业公司财务管理和会计核算中存在的问题，提出加强物业公司财务管理与会计核算的具体对策，以推动物业公司健康有序发展。

关键词 ：物业公司；财务管理；会计核算；问题；对策

当前，在我国社会好大局面下，各行各业均得到了较快的发展，物业管理也不例外。然而在市场竞争机制下，物业管理存在着特有的行业特点。对于物业公司而言，要切实对财务管理与会计核算工作不断强化，调整与改进现行的财务管理体系，从而推动物业公司稳定发展。

一、物业公司财务管理及会计核算中存在的问题

1.财务管理与会计核算仍在初级阶段

财务管理与会计核算在企业中都属于核心部分，企业业绩如何完全取决于财务管理水平。物业管理行业是最近几年才兴起的一个行业，目前仍在初级发展阶段，大部分企业对财务管理的突出作用认识不足，现行的财务管理体系也缺乏完善性，实际效率不佳。

2.财务管理与会计核算方面的问题

会计管理基础工作薄弱。建账速度缓慢，未严格根据相关的会计制度对各类账目进行分类。原始资料的真实可靠性低，用于会计核算的基础资料不齐全，常出现打白条的情况，会计资料的手续不健全，部分关键性业务缺乏必要的合同；会计科目使用缺乏合理性，未清晰的划分资本性支出与收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盘点财产的制度，或者实际存在该制度，但执行力不够。以上种种现象将严重影响到会计核算的准确性、规范性，无法将企业会计信息真实全面的反映，这无疑阻碍了会计报表使用者的正常作业。

管理资金力度有待提高。当前，资金紧缺已经是物业管理中常见的一种问题，其无论是资金来源还是资金数量均十分的有限，具体项目涵盖了：启动资金、维修资金、经营性收入、管理服务费。一般情况下，物业公司属于中小企业规模，注册的资金并不多，资金实力薄弱，银行认可的不动产数量较少，很难向银行贷款。

成本核算方法太过单一。关于成本核算，公司财务部门常常是以集中核算为主，设置二级明细科目，相关职能部门与管理部门未参与成本核算活动中，通常是设置收支总账。物业公司的管理与服务涉及面广，一个公司可对数十个小区进行管理，服务事项众多，所以必须精细化的对小区服务成本进行管理，结合具体的项目与类别明确匹配的明细分类账、辅助核算账，以保证决策层的科学决策具有有力的依据，达到企业管理需求。

会计核算体系缺乏统一性国。由于物业公司的发展时间在我国还较短，所以实行的会计核算制度缺乏统一性，公司进行会计核算过程中，未充分掌握会计核算制度中规定的要求。此外，公司当前采用的会计核算管理制度不够严谨，为了在市场上更好的发展，公司应加强会计工作，构建一套行之有效的会计核算体系，以保证财务管理水平及效率。

成本管理方法滞后。传统成本管理的重心主要是实现预期的规模效益；增强与供货商谈判的能力，节约企业成本；由财务部门对费用有效控制，降低预算与开支。从上述中可以看出，关于成本因素方面未进行深入的考虑，成本降低未涉及到根源，依旧处于初级阶段中，仅在企业内部实施成本管理，而对于供应与服务方面的成本管理甚少考虑，企业的市场形象与品牌效应关注的很少，缺乏有利于企业全面发展的途径，也没有一套成本管理体系。

二、强化物业公司财务管理及会计核算的对策

1.对会计基础管理工作加以完善

物业公司应严格按照国家颁布实施的有关文件及时有效的建账，不断强化会计人员培训力度，以保证会计从业人员都具有较高的业务素质；构建并落实完善的会计管理制度；在公司内部构建匹配的会计监督体系，将会计具有的监督职能作用全面发挥，认真细致的审核与稽核原始凭证，从而增强会计信息整体质量水平。

2.加强财务分析

物业公司经济收益来源渠道有：公司在向客户提供所需的服务后收取的相应费用；公司通过多样化的经营方式来实施多元化投资，以从中获取一些经济效益。物业公司要想将自身规模进一步扩大，推动财务管理顺利有序进行，就必须将真实可靠的信息及时的提供给客户，这就需要物业公司对自身的财务状况充分了解，清楚特定阶段中公司具体负债及资产情况，科学合理的判断存在的运营风险。此外，物业公司还可在市场化经济发展中了解自身的资金构成情况，将闲置的资金投入到其他地方进行使用，对成本运转有效控制，完善现行的财务管理制度，促进财务管理良好发展。

3.落实绩效考核制度

物业公司要想具有较高的竞争实力，拥有一批专业优秀的管理人才、服务人才与技术人才是关键，并加强绩效考核，促使企业战略目标的有效实现，提高企业竞争实力。实践得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以为了保证物业服务较高水平，节约人工成本，加强绩效考核至关重要。

4.加强资金管理

资金管理过程中应做好以下几方面的工作：推动资金有效运行，提高公司整体收入；对资金实施跟踪管理，强化资金利用率，做好资金调度工作，专门款项用于专门项目，严厉禁止有挪用资金与占用资金的不良行为发生；加强应收账款的催收力度，适当的降低应付款比例，提高存货管理水平；规避风险，收取一定的水电费押金，与保险公司、保安公司构建良好的合作关系，从而避免资金风险与索赔风险情况的发生。

5.构建二级核算与管理制度，集中核算与分散核算并存

当前，在我国房地产的大量开发下，各类以独立核算为主的物业公司对多数独立的物业小区与项目提供了相应的管理与服务。管理过程中，这些小区与服务项目都明确强调独立进行人员、物资、服务的管理，也就是一级管理下的二级管理。此外，为了保障物业产权人的合法利益，各小区应设置专门的业主委员会，主要职责任务是实时监督小区财务状况与维修基金利息使用情况。所以要想将会计核算优势作用全面发挥，保证核算质量，精确的反映与详细记录企业资金流动情况与经营成果，推动公司持续健康发展，就必须改革会计核算体制，以二级核算财务管理为主。

三、结论

会计核算在物业公司经济核算中占据核心位置，通过价值形式对公司所有核算单位生产经营中的劳动消耗、物质消耗、资金占用情况进行全面的反映及监督。财务核算主要是按照审核后所获得的原始凭证运用会计科目填制记账凭证与登记会计账簿，将货币作为计算单位，充分详细的对所有核算单位的经济活动全程进行记录。随着现代市场经济的快速发展，要求物业公司必须具备较高的竞争实力，加强自身发展，并且对自身发展过程中出现的问题进行深入的分析研究，准确划分各部门的职责权利，科学规划与计划资金运作，严格落实完善的财务管理制度，树立正确的财务管理观念，通过一系列有效的措施加快公司在现代市场中稳步前行。

参考文献：

[1]贾玉莲.关于物业公司财务管理的思考[J].内蒙古煤炭经济，2013(01)．

[2]张健.物业公司财务管理现状分析及建议[J].当代经济，2012(10)．

篇7

摘 要：物业管理的高效、便捷是衡量物业管理水平的重要依据。随着信息时代的到来，企业的生存和竞争环境发生了根本性的变化。对于企业而言，信息化无论是作为战略手段还是战术手段，在企业经营中发挥着举足轻重的作用。在信息化时代，油田小区的物业管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、准确、快速的为居民服务，要强化物业意识，提高物业的服务能力，建设资源节约型和环境友好型的管理体系，发挥信息化系统的最大效益。

关键词：油田小区；物业管理；信息化管理体系；质量；效率

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立F代的智能小区是物业管理发展的方向。重视现代化的管理，重视细致周到的服务是小区工作的宗旨。以提高物业管理的经济效益、管理水平，确保取得最大经济效益为目标。本文结合油田小区物业管理信息化建设的现状，提出利用信息化手段提高物业管理的质量和效率，以有针对性的解决工作中的不足。

1油田小区物业管理信息化建设的现状

互联网的迅猛发展为企业带来了极大便利，企业的运行将更多依赖信息系统的支持，信息系统成为确保企业经济效益、运行效率的重要手段，甚至成为企业盈利的直接手段。因为传统的办公方式效率低，工作强度大。人们需耗费大量的时间和精力去手工处理那些繁杂、重复的工作，而手工处理的延时和差错，正是现代化管理中应该去除的弊端。油田小区物业管理方式落后，在信息化迅速发展的时代，已经不能满足工作的需要。

1.1油田小区物业管理中存在的问题

经济的进步和社会的发展提高了人们的物质生活水平，人民群众的文化水平日益提高，维护自身权益的意识也在增强，很多物业因要满足社区居民日益提高的要求，也在不断提高自身工作的质量和内涵。即使位置再好的黄金地段，如果没有高质量的物业公司提供服务，是无法使居民享受到高质量的生活品质的。在实际生活中，社区居民和物业工作通常存在着巨大的冲突和矛盾，小区居民也常常通过法律武器来捍卫自身的权益。

造成各种矛盾纠纷有很多原因，主要包括以下几个方面的内容：首先，居民不了解物业公司具体的职责和工作内容，有些物业公司因缺乏相应的规章制度，在提供服务时工作混乱、效率低下，例如缺乏供水供电系统、缺乏夜间巡逻安全保障系统等；其次，小区的公用设备应缺少维护而无法正常使用，这就会造成各种纠纷，如果不得到有效解决，就会增加油田小区物业管理的难度。

1.2解决油田小区物业管理问题的途径

物业公司在管理中不断加快其规模化、市场化的进程，物业公司管理的机构也在不断庞大。与此同时，油田小区在物业管理中涉及到众多内容，要遵守国家规定，合理运用信息化的手段和技术，以提高工作的质量和效率。在物业公司内部，需要加强工作人员的有效沟通，合理的控制成本，运用信息化的网络资源传输数据和信息，实现资源共享，提高资源利用率。在工作冲推动无人管理、无纸化办公和互联网络的服务。

2油田小区物业管理信息化建设的模块

油田小区物业管理中要利用信息化的手段建立新型系统，实现对人、财、物的日常管理和资源配置。物业公司信息化的管理包括内部模块和外部模块。

2.1油田小区物业管理信息化建设的内部模块

这是在办公环境和场所中实现无纸化办公和自动化办公的模块，有利干降低时间成本、提供工作效率、建设绿色环保的工作环境。以油田小区物业公司的收费环节为例，利用信息化的系统可以按照类别设定内容，通过网络购买水、电、煤气等。每个项目之间可以建立起彼此联系，可以利用网络查询某一居民的日常生活支出、缴费信息，这就大大节省了时间和人力成本。油田小区通过这一系统可以了解本区域内居民的各项生活状况，实现信息化的系统管理模式。

2.2油田小区物业管理信息化建设的外部模块

外部模块是要建立一个丰富和立体资源库，每个社区居民都有自己的用户名和密码，通过登陆窗口查询自己个人信息，例如水、电、煤气的度数和使用情况。当居民对自己家庭生活支出存在质疑时，可以登录网站要求物业公司给与解答。实现信息资源的互联互通，也便干油田小区物业公司掌握真实的数据。

3油田小区优化物业管理信息化建设的系统

3.1了解油田小区物业管理信息化建设的需求

油田小区物业管理公司根据工作的需要、工作的业务范围、资金的使用率，利用物业管理信息系统有效开展工作。这其中要考虑到软硬件的兼容性、适应性，要注重工作的具体流程和彼此相关性；为日后的正常使用和系统维护奠定基础。

3.2明确油田小区物业管理信息化建设的目标

首先，油田小区物业公司在工作中要明确物业管理信息化系统的建设目标，逐步完善系统的功能和可操作性，避免因贪大求全而盲目建设；其次，系统在建设中要运用现代管理思想，内容充分涵盖物业公司的各项工作内容，要根据实际工作需要定制个性化的系统。在领导层面引起高度重视，继而投人足够的人力、物力、财力资源，以保证系统的开发确有实效而又具有应用性；第三，物业管理系统经专业人员和部门职工开发后要多次调整，对工作人员进行培训，使物业工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不仅仅是高价购买后无人问津，有效掌握系统的规程，充分发挥系统的价值。

3.3实现油田小区物业管理信息化建设的意义

油田小区物业管理中要充分利用信息化的手段，建立物业管理的系统，实现工作过程的有序性、合理性、程序化，用科学的手段体现物业公司的服务意识和水平。油田小区在物业管理信息化进程中存在困难，要实现对系统的全面分析、深人研究，才能制定出科学合理的技术路径，逐步推进工作的顺利实施。这需要将现代企业管理思想融人到信息技术中，开发软件，推动油田小区物业管理的信息化程度。

4油田小区优化物业管理信息化建设的价值

物业管理的高效、便捷是衡量物业管理水平的重要依据，这其中工作人员的素质和精神风貌决定着工作质量，此外，更为重要的是油田小区的信息化管理水平。例如门禁系统的安装、巡逻系统的定位、视频监控系统的全方位和无死角、缴费系统的便利程度，都为小区居民提供了安全和健全的生活环境。

参考文献：

[1]城市社区服务信息化评价模型构建与指标体系研究[J]. 李焱.电子政务. 2013（11）

篇8

关键词：物业管理；问题；改进措施

中图分类号：F 290 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）024-0000-01

随着社会经济的发展和人们生活水平的不断提高，人们的生活理念也逐渐发生了变化，对生活工作环境的要求越来越高，物业管理的重要性日益凸显。伴随着国有企业物业发展规模的不断扩大，服务项目的不断增多，物业发展的过程中也逐渐暴漏出一些问题，制约着物业管理水平的提升和服务功能的发挥，业主对提高物业管理水平的诉求越来越迫切。面对激烈的竞争和挑战，现代物业单位必须改变旧的工作思路和工作方式，坚持走改革创新发展之路，才能有效解决发展中遇到的一些问题，全面提升物业管理的水平。

一、当前物业管理中存在的问题

1.管理人员思想意识落后

物业管理人员管理思想落后主要体现在缺乏市场竞争意识方面，究其原因，主要是长期的计划经济体制下形成的“等、靠、要”和“铁饭碗”思想所致。有些物业管理人员缺乏竞争意识，思想纪律散漫，工作中缺乏主动性，一味地“等政策、听指令”，很多问题需要领导指出了才去做，等到业主投诉了才解决，导致了管理工作效率低下，始终处于被动的局面；缺乏市场经济意识，在管理过程中不计经济效益，忽视成本控制，对管理费用的支出缺乏合理的规划使用，导致物业管理中过多的、不必要的成本支出，使企业缺乏市场竞争力。显然，这种在计划经济体制下形成的落后的管理思想，以难以适应现代市场经济的发展，物业管理的水平依旧停滞在旧体制时代，难以满足现代业主的需求。

2.物业管理的模式落后

走市场化路线是物业管理发展的必然趋势，虽然近几年来，物业管理水平得到了一定得提升，但受企业旧的管理体制和管理模式影响，当前企业物业管理中仍然具有比较浓重的后勤色彩，其管理的协调与组织也多是按照以前后勤的管理方式来进行布置和进行的，致使企业物业管理与当前物业行业整体的管理水平存在一定的差距，且发展也相对缓慢。物业单位的运营经费常需要企业主体来输血解决，人员和管理事项的组织和安排也常后勤管理的模式来进行，这种管理和组织模式一定程度上限制了物业管理单位的市场化发展，造成物业管理效率低、服务项目少等问题。

3.服务意识有待提高

物业管理是典型的服务行业，服务是物业管理的核心内容，也是反应物业综合管理水平的重要标准。一些物业管理公司在进行物业管理时行政管理的思想较重，缺乏服务意识，主要体现在服务项目不多、服务主动性不强、服务态度不好、服务水平不高等方面。由此造成了业主评价不佳，认可度不高的情况，物业公司的经营发展与整体管理水平的提升也会受到极大的影响。当前我国企事业单位物业管理行业的服务意识普遍差强人意，整体上有待提高，只有树立起业主为先、服务至上的服务意识，才能为业主提供更高品质的物业服务，不断满足业主需求。

二、提升物业管理水平的措施

针对当前物业管理中存在的问题，要提升物业管理的水平，关键是要注意经营管理思想的创新，改变过去旧的管理思路，坚持以市场发展为导向，以业主需求为前提，结合本单位内外部实际情况，健全物业管理体系，提高物业管理的市场化程度，强化服务意识，以此来提升物业管理的水平。

1.建立健全物业管理体系

合理完善的物业管理体系是提升物业管理水平的基础，因此，首先应建立一套符合市场发展规律的，能够体现业主与物业双方权益的，切实可行的管理制度，规范物业管理的行为。物业管理牵扯的范围广，涉及到的问题较多，包括水、电、暖、气、交通、环卫等等，都是关系到业主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物业管理制度是非常必要的。这样即使在物业管理过程中遇到问题或是产生纠纷，也可以使矛盾得到妥善的解决，使物业管理做到公开透明、有章可循。制度化的管理可以使物业公司资金人员的使用，管理事项的安排更趋于科学化、规范化，从而为物业公司整体管理水平的提升打好基础。

2.提高物业管理的市场化程度

提高物业管理的市场化程度离不开专业的、现代化的物业管理人才的支持。物业管理涉及范围广，管理人员需要具备园林绿化、建筑工程、经济管理等多方面的专业知识。培养专业人才，建设现代化的管理队伍，以此来保证物业管理的服务品质，促进物业管理单位快速健康发展，提升物业管理市场化水平和市场竞争力。另一方面，可以通过加强市场调研和进行业主意见征集等方式来避免物业公司管理的盲目性，使物业管理公司的发展方向更趋于市场需求。另外，还可以通过建立市场竞争机制、公开招投标机制等方式提高国有物业管理单位的市场化水平。

篇9

【关键词】物业公司；质量管理

一、物业管理公司服务现状

物业以房地产业发展、发育为依托，发展迅猛。服务内容涉及房屋及相关设施设备的维修养护，保洁，绿化养护，保安，家政等众多服务领域。目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过22平方米，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。业主对现有的物业服务质量提出了更高的要求。

二、东营市物业公司服务质量管理存在的问题

1、物业管理公司缺乏经营服务意识

受计划经济体制以及传统房管思想的影响，部分物业公司存在官商作风，错把自己当成管理者和领导者，把交费的业主当成被管理者和被领导者，严重缺乏服务意识。

2、物业管理公司缺乏与业主的沟通

物业公司对自己的角色定位错位，导致命令式的管理模式，不与业主与业主委员会商量，对敏感问题，更不做深入的思想工作和宣传教育工作，导致双方沟通障碍。

3、员工素质参差不齐

为降低成本，部分物业公司未按《物业公司资质管理办法》的规定配齐相关专业技术人员从事服务，而是大量招收农民工，下岗、年老、体弱的富余人员。这些非专业人员服务意识薄弱，不具备相关资格证书，整体素质参差不齐。

4、物业服务公司法制观念淡薄

由于立法具有滞后性，目前我国相关法律体系尚不健全。大多数物业管理区域都没有悬挂物业管理条例或者文件条目不清，没有把双方权利和义务细分化，导致许多事情无章可寻。

5、监督、自律机制欠完善

在市场经济的发展过程中，由于缺少严谨的监督机制，一些经营者不按市场规则办事，导致物业服务公司工作松懈。

三、服务质量在物业管理中的重要性

物业管理主要是通过提供一系列多方面、多层次、专业化的服务来实现的。显然，服务贯穿于整个物业管理工作，其质量好坏是物业公司成败的关键。主要体现如下：

1、服务质量直接影响业主对物业管理的满意程度。小区业主对物业公司的满意程度是物业公司考核自身服务质量的一项重要标准。

2、服务质量事关物业公司声誉。物业公司要想在日趋激烈的市场竞争中取得一席之地，只有走“树立企业形象、创造企业品牌”之路。良好的企业形象、知名的企业品牌，是企业一项宝贵的无形资产。

3、服务质量关乎物业公司的存亡。公司的存亡取决于经济效益。物业公司是市场经济的产物。服务工作的好坏直接影响了物业公司经济效益的多少。

四、强化服务质量管理的相关对策

1、严格遵守行业标准，确保服务质量

我国的物业管理，受区域经济发展不平衡的影响，发育情况和发展过程不同，且各地对物业管理的认识和业主对物业管理消费的认识也不同，这些差异不同程度地带来了物业管理内容和服务提供方面的异化等问题。通过制定物业管理行业服务行为标准，就可起到客观的衡量和使责任单位承担法律责任的准绳作用。

2、从企业内部着手，加强员工服务意识的培养

要做好服务，首先从企业内部着手，通过企业领导者思想的转变，加强员工思想道德素质教育，增强企业内部全体人员的服务意识和自身素质。

3、规范服务用语，提高物业服务质量

要使物业服务人员使用规范化的服务用语，物业公司就必须给予多方面的培训，说好普通话，运用好语言和面部表情。只有这样，物业服务的整体质量才会提高，业主对物业公司的满意度才会提高。

4、加强企业内部质量管理

物业公司的内部质量管理主要包括质量保证和质量控制两方面的内容。

①质量保证：要在物业公司内形成一个以保证产品质量为目标的职责和方法的管理体系，确保业主对物业服务质量的要求和利益。

②质量控制：物业管理质量控制就是将测量到的实际物业服务质量结果与标准进行对比，并对其差异采取措施的调节。

5、实行全方位质量管理

物业管理全方位质量管理，第一阶段：物业公司全体员工和各个部门同心协力，综合运用现代管理手段和方法，建立完善的质量体系，通过全过程的优质服务，全面地满足住户需求。第二阶段：实行物业管理服务全方位质量管理，要让住户完全满意就应提出超出住户期望，高于其它物业管理竞争对手或竞争对手想不到、不愿做的超值承诺或服务，并及时足值甚至超值兑现对住户的承诺。第三阶段：根据住户对物业环境、服务项目的需求变化推出新的、更高的承诺，吸引更多住户以达到更高层次住户满意，使之形成对全企业发展有利的良性循环，使住户的满意和忠诚不断得到强化。

6、强化对企业人才的培训、管理与监督

物业公司为市场提供的产品是服务，人才是物业公司能够提供优质服务的关键。因此，加快人才的培训是物业公司提供优质服务的基础。为此，物业公司一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面还应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业公司自身员工的素质。

五、总结

目前物业管理行业面临的困境是严峻的，培养与完善物业管理市场的路是漫长又艰巨的，因为人们观念的转变是一个长期的变化过程。随着业内各方面的不懈努力、法律制度的不断完善、业主消费观念、认知度、消费意识的不断增强，企业运营的不断规范，物业公司会在竞争中得到更多尊重、信任和理解而最终赢得市场，物业管理行业的美好愿景一定会实现！

参考文献：

[1]鲁婕,鲜于玉莲主编.物业管理法规[M].电子工业出版社.

篇10

关键词：物业公司；经营管理；业务流程；策略

物业公司经营基本业务流程设计以现代化经营管理理念为思想基础，并在此基础上进行优化设计和重新调整，以为业主和非业主提供良好的生活环境。在新形势下，以一种经营管理策略变革和调整的态势，实现企业跨越式发展。

一、物业公司经营管理目标和范畴

物业公司经营方面目标以区域内部信息化和市场化为基础，以业主需求和生产经营管理整合开发为长远发展目标。通过制定出的经营管理方法，在传统经营手段的基础上，对现存问题进行整合改革，以全新的技术开发能力和手段，探寻出相应的策略路径。从项目研究理论范畴来讲，物业公司管理房屋的维修与修缮、绿化、卫生、治安、车辆交通、公用市政设施、违章建筑和多种生活服务等。从其涉及的经营管理范畴来讲，除了以盈利为目的外，还要尽可能的在有限的资源中，重组出满足业主需求的新型管理。物业公司经营管理涉及管理、服务、楼宇管理、房屋管理、物业保险、看护、绿化等多方面内容。需要从整体服务理念和管理层次上进行努力，以达到满足业主需求的优质服务。

二、物业公司经营管理策略创新路径分析

创新原因：原有物业公司经营管理模式，注重对业务流程和管理方面的重视，往往忽略了发展中的问题。在此背景管理之下，缺乏变革策略思想，管理经营中往往处于松散局面，无远期发展优势。在企业管理方略中，以初步管理成效实现企业管理价值，强调以业务流程重组规划管理目标，树立业务流程重组管理基本方略，并立足于管理主体，将更有能力在管理层和决策层中实现新的发展契机。探究路径如下：

(一)创新管理手段和方法

物业公司从人员管理角度加强其经营管理手段的主要方式就是以优化资源配置来整体提升职工素质，尤其在流程化、制度化的管理层面，以综合素质的优质人才作为物业经营管理的基础后盾。尤其通过绩效考核制度，整体实现管理水平的综合提升。打造企业品牌形象：物业公司经营管理策略创新机制研究，有赖于通过打造企业品牌形象，实现全方位、科学化、立体化和多方面协调作用机制管理的全面化，风险化管理分析和评估体系，并最大限度的满足客户需求，带动企业形象发展和信誉度提升，整体拓宽市场占有率。

(二)提升企业服务理念宗旨

品牌形象的树立，需要提升企业服务质量作为基础后盾展开，并以优质客户资源和特色服务，整体实现经济增长，并在满足客户需求基础上，实现公司业务的全新发展。作为物业管理方而言，以文化、业务、服务、餐饮服务，来实现业主和自身的双收，是一项具有拓展前景的策略发展。

(三)拓宽业务渠道及合作发展

在中国经济的转型中，借鉴国内外先进物业公司经营管理实践经验，“取其精华”，并创新自身管理，深层次挖掘和培养优秀中层管理人员，并整体缩小与其他企业的差距。物业公司为客户提供购置家具服务或者餐饮服务等，为公司业务的拓展添砖加瓦。物业公司经营管理策略中，要实现与行业共荣发展，可通过强强联手和密切合作，在商业化经济和服务水平上综合提升。以完善的管理经营宗旨，在购房和整体开发阶段，为业主提供完善的绿色服务。尤其在商机把握上，以房产客户在购入房产后到入住阶段为黄金发展期，并最终实现物业公司的经营创收。物业公司的经营与管理要以前瞻性和领导力的目光，从策略变更到实践，充分实现经济效益和社会效益统一，立足精英团队，共谋发展理念。作为管理者，挖掘发展目标和基本出路中的整体性问题，并应用管理方式，以硬的技术和完整的管理制度，获得企业经营管理技术重组的胜利果实。在市场化和经济化发展的今天，物业公司必须以忧患意识整体实现一体化目标化管理。在经营管理体系策略改革中，融合法律、评估、咨询等相关业务的一体化多元化发展为契机，寻求新的发展路径。

三、结语

物业公司的经营与管理要以正确理论指导实践，以实践鉴别经营管理成效。本研究为基于现代服务意识和服务理念，提升现代企业经营管理策略变更问题的路径策略，通过多渠道的努力，来确保企业为业主提供满意的服务。在企业管理和决策为先导的治理环节中，落实物业公司经营管理理念和策略方法，以重组化思考，整体确保物业经营管理走向正规化。

参考文献：

[1]廖荣丽.谈国有体制下物业公司的经营与管理[J].中国经贸,2016(4):99-100.

[2]刘帝荣.新时期背景下房地产经营管理策略[J].建筑工程技术与设计,2015(22):1654-1654.

[3]黄远标.广州市保安服务业管理现状及对策研究[D].西南交通大学,2014.

[4]王晨.去库存背景下经营性物业的资产管理策略[J].中国房地产业,2016(10):21-23.

[5]张华.南京市保障性住房社区商业管理研究[D].东南大学,2014.

[6]圆桌论坛—新形势下求解经营难题[J].城市开发：物业管理,2012(3):27-31.