小区管理范文

导语：如何才能写好一篇小区管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键字：生态小区规划设计

一、生态小区内涵及其特点

生态小区是通过调整人居环境生态系统内生态因子和生态关系，使小区成为具有自然生态和人类生态、自然环境和人工环境、物质文明和精神文明高度统一、可持续发展的理想城市住区。生态小区空间结构合理、基础设施完善，生态建筑、智能建筑和生命建筑广泛应用，人工环境与自然环境融合。它符合城市规划和区域规划，与区域和城市融洽，是生态城市的一部分，体现了所在城市的风貌和特质。

生态小区与传统小区相比有本质的不同，主要有以下特点：和谐性D生态小区内自然与人共生，人类回归自然，亲近自然，自然融于小区，小区融于自然；同时，能营造满足人类自身发展需求的环境，富有人情味，充满浓厚的文化气息，拥有强有力的互帮互助的群体，呈现出繁荣、生机和活力。

可持续性D生态小区是以可持续发展为指导的，因而它能实现小区社会、经济、环境的发展，能够在取得社会效益和环境效益的同时推动经济发展，实现经济快速高质增长；能把小区自然环境作为小区公共资源得到永续利用。整体性D生态小区不是单单追求环境优美或

自身的繁荣，而是兼顾了社会、经济、环境三者的整体协调发展，小区生态化也不是某一方面的生态化，而是小区整体上的生态化，实现整体上的生态文明。因此，生态小区的建设将会逐渐改变目前我国城市建设中环境污染、缺乏有效环境保护的不合理现状，实现节能、节地、节水、低污染以及物业等的有效管理，为城市和小区自身环境改善带来强大动力。

二、生态小区的规划内容

（一）生态小区规划目标

联合国人与生物圈计划第57集报告中指出：“生态规划就是要从自然生态和社会心理两个方面去创造一种能充分融合技术和自然的人类活动的最优环境，诱发人的创造精神和生产力，提供高的物质和文化生活水平。”根据这种描述，我们可把生态小区规划目标理解为：以生态学“整体、协调、循环、再生”原则为指导，通过生态设计方法促进人居环境质量的提高和人与自然的和谐、人工设施与自然环境的协调，实现小区社会—经济—自然复合系统整体协调而达到一

种稳定、平衡、有序状态的演进过程。

（二）生态小区规划的方法

运用生态规律，以可持续发展为目标，以工程措施和技术手段为支撑，对传统意义上的小区进行规划设计，使小区成为真正的生态小区，以小区生态文明推进城市的可持续发展。

（三）生态小区规划的内容

包括小区自然生态规划、经济生态规划和社会生态规划。

1,自然生态规划!绿化指标：该指标是衡量

生态小区建设水平最重要的指标之一。绿地率（包括景区和水面）须达50%以上，人均公共绿地应在28平方米以上。地面保水指标：本指标强调建筑基地渗水保水能力，尽量减少混凝土覆盖面积，采用自然排水系统，以利于雨水的渗透，理想指标是小区80%的地具有透水性能。

节水指标：此指标以开辟另类水资源（开源）与省水器具的使用（节流），作为节水的主要方法。前者系指在小区建筑设计中导入雨水利用或净水系统的设计，后者系指把雨水、生活废水汇集处理后，达到规定的用水水质标准、重复使用于非饮用水及非与身体接触的杂用水。

节能指标：重视节能建筑的设计，通过空调系统、照明、白昼光利用、太阳能利用等途径节约能源。

二氧化碳与废物减量指标：此指标鼓励应用轻量化的建筑结构，如使用钢构造建筑来减少砂

石、砖等建材的使用；提倡居家简朴的装潢设计、建材的回收利用，以达到节约能源、省资源、减少废物与降低二氧化碳排放量的目的。污水垃圾处理指标：前者要求建设雨水、生活污水分流管道系统，一方面有利于雨水的回收利用，另一方面可减少污水的处理量。后者指垃圾

的分类收集和资源的回收利用。绿色交通指标：采用低污染、适合都市环境、对健康有益的运输工具来完成社会经济交往活动。据台湾对交通运具的绿色评估，徒步、脚踏车、轻轨、电车等的得分达40以上，而一般公车、货车、机车等得分在0分以下。因此，生态小区绿色交通规划应鼓励居民使用绿色交通。

2,经济生态规划!总体目标是资源的低消耗、环境的轻污染来取得经济的高速增长，并养成文明科学的消费方式。为此，应用绿色消费科技和绿色生产科技，逐步改变能源结构，加速再生能源对化石能源的替代，应用水能、风能、生物能、太阳能等绿色能源；采用自然通风和自然采光，减少能源消耗；在小区内实行绿色生产、绿色消费。

3,社会生态规划为增强小区的归属感而建立标志性建筑、具有中心性的广场和对居民有魅力的开敞空间；建立配套齐全、布局合理的生态基础设施，创造便利于各个年龄层次人群的生活环境；小区提供多样性、个性化住宅，以保证各种经济收入的人与各种年龄层次人们的需求；小区有商业活动、市民服务、文化活动、娱乐活动等集中的中心地区。

总之，生态小区既是一种小区规划新理念，又是未来城市追求的远景目标，将成为可持续城市理想休憩乐园和未来住宅小区发展的必然趋势。它的建设是一项宏伟的综合工程，需要我们长期不懈的努力。

三、生态住宅的内涵

生态住宅有着严格的技术标准，是开发商不能随意自封的。生态住宅要求在能源和水、气、声、光、热环境以及绿化、废弃物处理、建筑材料等9个方面符合国家有关标准。1、在能源系统，应该避免多条管道入户，对住宅的围护结构和冷热系统进行节能设计，鼓励使用太阳能、风能、地热能等，室内保持适宜的温度，冬季室内温度处于!"#左右。2、水环境系统要求设立室外污水处理再利用系统和雨水收集利用系统，室内外采用节水型器具，采用节水型的景观用水系统。3、气环境系统要求室外空气质量达到二级标准，室内保证自然通风，卫生间有通风换气设施，厨房有烟气集中排放系统，达到国家规定的居室内空气质量标准。4、声环境系统方面，建筑设计中要用隔音降噪措施，要求室外日间噪声50dB、夜间噪声小于40dB，室内日间噪声小于35dB、夜间噪声小于30dB。5、光环境系统要求室内设计满足日照时数，尽量采用自然光；室内外避免光污染，如强光广告、玻璃幕墙等；室内外采用节能灯具，提倡使用太阳能绿色照明。6、生态住宅还要求采用取得国家环境标志认可委员会批准并被授予环境标志的建筑材料，要符合无毒、无害、无污染、无放射性、无挥发性的要求，使用3R（可重复使用、可循环使用、可再生使用）的材料。

小区环境绿化是生态住宅的重要主题，同时，生活垃圾的处理也是相当主要的一个环

节。对于生态住宅，生态小区内的生活垃圾收集要全部袋装、密闭容器存放，收集率达

100%，分类率达50%。

四、生态住宅的类型及特点

（一）生态住宅的类型

1、生态住宅类：主要提倡以艺术为本源，最大限度地开发生态住宅的艺术功能，把这类与艺术衔接的生态住宅当成艺术品去创造，去营造，使这类住宅无论从外部还是从内部看起来都是一件艺术品。

2、生态智能类:主要是以突出各种生态智能为特征，最大限度地发挥住宅的智能性。凡对人的居住能够提供智能服务的可能装置，都在适当的部分被置入，使主人可以凭借想象和简单的操作就可以达到一种特殊的享受。

3、其他类型除以上!种外，还有生态宗教类、原始部落类、部分生态类、生态荒庭

类住宅。

（二）生态住宅的特点———健康

生态住宅又称“健康住宅”。生态住宅不只是绿化，而且，从规划上看，生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。另外，在具体设计上，注重绿化布局的层次、风格与建筑物要相互辉映；注重不同植物各方面的相互补充融合，例如，除普通草本植物外，注重观赏花木、阔叶乔木、食用果树、药用植物和芳香植物等的种植；同时注重发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘、防噪音、消除毒害物质、杀灭细菌病毒等，甚至从视觉感官和心理上消除精神疲劳等作用。而在房屋的建造上，则要考虑自然生态和社会生态的需要，注重节省能源，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。生态住宅要把健康落在实处。房地产不是以卖地皮为最终目的，也不是以卖钢筋,水泥的房子为最终目的，更不是以卖概念和环境为最终目的，而是以营造符合人类社会发展和人性需求的健康文明新家园为最终目的。可以说，房地产是卖一种生活方式，是卖一种亚文化，卖一种新社会和新的时尚。作为一个社区的业主，要真正享受社区健康文明新生活，不仅体现在房地产商的设计图上，也不仅是在房地产小区的配套硬件设施上，而是要落在社区服务软件上，要让人真正享受到身心愉悦。这才是进了健康文明的家园。

五、生态住宅的设计及建设

自我国改革开放以来，经济发展取得了令人瞩目的成就，但在发展的同时也伴随着资源的浪费和环境的污染。由于生产技术的落后，我国平均建筑能耗是发达国家的2~3倍，造成的污染也相当严重，我国的一些城市被世界卫生组织列为“严重污染”城市。房地产开发和使用是一种消耗大量资源，产生大量废物的产业。为了人们卫生、健康、舒适地生活，必须将环境保护放在重要位置。

（一）充分利用太阳能

太阳能是绿色能源中最重要的能源，是取之不尽、用之不竭、广泛存在的天然能源，其优点是极为丰富、洁净、安全、廉价。目前，在住宅区中太阳能的利用主要有3个方面：太阳能热水器、太阳能空调和太阳能电池。据资料介绍，安装一套供300人全年用热水洗浴的太阳能中央热水系统需投资约15万元，全年的节能费约为8万元，2a就可收回全部投资，而太阳能热水系统的使用寿命为15~20a，那么这套设备的节能费就高达100~140万元。近几十年来，许多国家都在积极研究、开发、利用太阳能，取得了可喜的成果。其中以澳大利亚和以色列最为显著，其太阳能热水器的普及率分别是30%和50%。我国研制开发太阳能起步较晚，取得了一定成效，但普及率仅为6%左右，且发展不平衡，西部地区较集中，云南省普及率最高，达10%。

我国的太阳能资源十分丰富，年日照时数为2500h,的地区占国土面积的2/3以上，有的地区高达3000h。这为我国开发利用太阳能提供了良好的条件。随着科学技术的进步，太阳能利用的范围将会更广，能量转换效率将会更高。

(二)合理利用水资源

我国是个水资源缺乏的国家，一些地方，一方面缺水严重，另一方面浪费严重。节水的关键措施还是“开源节流”。居民对水的消费主要是饮和用，其中饮食用水量约占总消费量的5%，其余95%用于洗涤、排污等。在住宅小区，根据两种用途设置A、B两套供水系统。A系统专供饮用水（包括冲茶、洗米、洗菜、煮饭）。这个系统的水必须是符合饮用水标准的洁净水。B系统专供使用水。这个系统的水应该循环使用。将住户洗菜、洗衣、洗澡水以及屋面雨水，地面雨水引入蓄水池内，进行过滤、净化、去污等物理、化学处理，再输入住户的“使用水管”，供洗地、洗车、绿化、水景、冲厕、排污等使用。这个系统的水循环使用，可节省大量的用水。

(三)规划用地

随着经济的高速发展，土地资源逐年减少。关于住宅小区的节地问题，应从3方面着手：1、容积率控制在合理的水平，并非越低越好；2、停车场架空或入地，即建造立体化的多层停车场或地下、半地下停车场；3、从节地与节能两个因素综合考虑，宜建造多层和小高层万方数据公寓，控制建设单门独户的别墅，尤其是依山傍水、景观优美的“风水宝地”更不应建造高档别墅和私家花园供极少数人享用，而应建造小区公园等公共设施，供大众享用。

（四）强力整治、促进环保

房屋的建设和使用都存在着对环境污染的问题。环境被污染，直接危害人类健康，这是人所共知的道理。关于环境污染问题，过去只提“三废”（废水、废气、废渣）污染，现在增加了防治声污染和光污染的内容。这是切合现实情况的。还有个问题，就是电磁污染的问题。随着人们生活水平的提高，家用电器的普及率和使用率也在日益提高，电磁污染已经出现，并有不断增长之势。建议把这方面的内容纳入治污计划和措施之内。

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小区车位管理办法一为了加强小区管理和交通秩序特制定车辆停放管理制度。

1、凡本小区有车辆的业主，请主动到门卫室登记、领牌(车牌押金10元)，凭牌出、入。

2、外来车辆进出小区时，保安员对其必须进行登记、发临时停放牌，凭其出入小区。

3、车辆应按小区相关规定的要求停放于规定位置。

4、车辆停放好后，拉好手闸，关好车窗门，锁好防盗锁，避免使用带报警音的防盗锁，车内请勿存放现金及其它贵重物品。

5、停车时，应按小区管理制度的相关要求及现场的标识行车，车速小于10公里/小时，禁止鸣笛。

6、小区内禁止修理车辆、洗车、试刹车、学习驾驶等有安全隐患及影响本小区环境卫生的活动。

7、请勿将有可能对其他车辆或人员构成危险的车辆停泊于停小区内。

8、禁止无牌摩托车进入，业户及访客摩托车、自行车请于指定位置存放，并锁好防盗锁。

9、凡进入车场内和车库内的车辆严禁载放易燃、易爆、剧毒、及各种腐蚀性物品，因此而发生意外事故，追究当事人的责任。

10、进入小区内的车辆必须执行车辆停放管理制度，违者拒停。

小区车位管理办法二1)小区内停车场为收费停车场，提供车位有偿使用服务，所收费用用于弥补管理费之不足。

任何进入或使用本小区停车场之人士，须严格遵守下列停车场制度：

*车辆进出车场时，外来车辆必须进行登记(录)，并由车主及管理员对登录内容核实。

*车辆应按管理员的要求停放于规定位置。

*车辆停放好以后，拉好手闸，关好车窗门，锁好防盗锁,避免使用带报警音的防盗锁，车内请勿存放现金及其它贵重物品。

*车场应按管理员的要求及现场的标识行车，车速小于10公里/小时，禁止鸣笛。

*场内禁止修理车辆、洗车、试刹车、学习驾驶等有安全隐患及影响现场卫生的活动。

*请勿将有可能对其他车辆或人士构成危险的车辆停泊于停车场内。

2)摩托车、自行车

禁止无牌摩托车进入，业户及访客摩托车、自行车请于指定位置存放，并锁好防盗锁。

小区车位管理办法三为了维护小区交通秩序，保障车辆、行人安全，制定本制度;

1、遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停放车辆，外来车辆未经允许不得驶入。

2、小区内车辆行驶停放要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。

3、非业主车辆不得在小区内停放过夜，若临时滞留必须停放在指定位置。

4、非机动车辆必须按规定的位置停放，严禁在消防通道及楼宇内等随意停放。

5、凡不遵守小区内车辆停放规定及管理人员的指挥，发生一切事故，后果自负。

6、本小区车辆出入小区要出示出入证，外部车辆出入小区时，由值班人员履行登记手续，并服从本小区管理人员指挥。

7、车辆进入小区，司机必须减速慢行，禁止鸣喇叭，注意往来车辆及行人安全。

8、停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统警备状态，车内贵重物品必须随身带走。

9、进入本小区车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品在本小区停留。

10、不准在本小区任何场地试车、修车、练车。

11、不准碾压绿化带，不准损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及小区内一切设施。

12、不准在人行道上、车行道、消防通道停放车辆(非机动车必须服从管理人员指定的停放位置)。

13、出租车接送小区住户，上下客后必须马上驶离，不得在小区内招揽客人。出租车司机属来访客人，必须正常办理探访手续。

14、车辆带货驶离小区，必须有相应的证明，属贵重、大件物品或搬家物品，必须由住户登记签字放可放行。

15、除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其它车辆一律按本制度执行。

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1.物业管理业主当家，小区建设依靠大家！

2.知荣辱，树新风，加强业主自治自律！

3.拖欠物业管理费是对交费业主的侵权和对全体业主的损害！

4.树立正确的荣辱观，纠正缺德失范的恶意欠费行为！

5.物业管理有偿服务需要业主按约缴费来支持！

6.欠费影响物业公司经营，损害最大的是广大业主的利益！

7.加强物业管理，共建安全文明温馨和谐的家园！

8.拖欠物业管理费是违约违规损人害已的错误行为！

9.树立正确的物业管理消费观念，克服丑恶的赖账消费行为！

10.共建和谐树新风，八荣八耻记心中！

11.维护业主合法权益，做好物业管理费清收清欠工作！

12.加强物业管理服务，提高物业管理品质！

13.辛勤劳动无尚光荣，物业管理功德无量！

14.依法依规从事物业管理，切实提供质价相符的服务！

15.改善物业环境，加大清欠力度，解决历史积欠！

16.扬荣弃耻，不做痞子赖子和渣滓！

17.尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造！

18.加强民主，依法治国，构建和谐社会！

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关键词：住宅小区；管理模式；研究

一、当下城市住宅小区的管理模式

尽管当下主流的住宅小区的管理模式是以物业管理公司与业主双方的契约为中心的市场化物业管理模式，然而在具体管理各地小区的情况中，物业管理公司和业主之间时常会出现各种纠纷，矛盾也正日益升级，致使物业管理公司无法继续经营下去，只能停止对小区的服务管理。当下的住宅小区存在着五种管理模式，即业主委员会自治模式（OC）、业主委员会与物业管理公司共同管理模式（PMOC）、居委会代管模式（RC）、物业管理公司单独管理模式（PM）以及无人管理模式（NO）[1]。

物业管理公司单独管理模式是指因为各类因素住宅小区未对业主委员会进行选举组建，或者业主委员会解散，当地政府或建设企业委托物业管理公司来对小区进行管理。业主委员会与物业管理公司共同管理模式是指由物业管理公司为住宅小区提供市场化与专业化的服务，而对小区公共管理事宜进行决断、对物业管理公司的工作进行监督、协调业主内部事项以及对业主与物业管理公司之间的关系进行协调沟通等工作则是由依法选举形成的业主委员会来执行。业主自治模式是指在物业管理公司撤出之后，小区的一切事项全由业主委员会来进行整体协调，并由业主委员会来对安保与保洁等专业服务人员或企业进行聘请，以便给小区提供必需且简单的日常服务，而产生的服务费用也是由业主委员会来代收。居委会代管模式往往是物业管理公司撤出之后迫使政府介入的结果，在这种管理模式之下，业主意见的协调主要是由区物业办、街道办事处以及居委会协作进行，其会根据相关的标准来对最必要的、最基本的安保及保洁服务予以提供，此服务费用需要业主直接缴纳给居委会，此种情况能够维持多久完全由业主缴费的情况而定，故这种管理模式往往也被称之为准物业管理。无人管理模式往往是发生在物业管理公司退出之后，而政府部门还未介入之前的时期，此时，小区的管理事项完全陷入了瘫痪的境地，小区居民的生活也处于危险且混乱的局面。

二、研究住宅小区管理模式的办法

笔者的调查研究显示，缺乏物业管理公司管理的小区状况也远远不如有物业管理公司管理的小区，而缺乏业主委员会的小区的管理状况远远比不上有业主委员会的小区。所以，为了对住宅小区管理模式和其管理效果之间的关系进行研究，笔者进行了如下两种假设：

假设1：在其他条件一致的情形下，缺乏物业管理公司提供服务的小区管理维护情况不如有物业管理公司提供专业化服务的小区。

假设2：在其他条件一致的情形下，没有选举构建业主委员会的小区管理维护情况不如已经选举构建业主委员会的小区。

因为有许多的因素会制约着我国住宅小区的最终管理效果，故为了将分析加以简化，确定制约管理效果的关键因素就是管理模式。除了管理模式，小区本身的某些特征变量也会影响管理效果，譬如入住年限及小区规模等。为了对上述假设进行验证，笔者建立了如下基本模型：

E=f（M，S，T；y），住宅小区的管理效果是由上式中的被解释变量E来表示，住宅小区的管理模式是由控制变量M表示，小区的规模由S表示，入住年限由T表示，而y则表示未知参数。

为了对未知参数y进行估算，笔者构建了一个更为明确的函数形式：Ei=α0+α1Si+α2Ti+β1PMOCi+β2PMi+β3OCi+β4RCi+β，上式中的Ei代表第i个住宅小区管理效果的等级分值，Ti代表第i个住宅小区的入住年限，Si代表第i个住宅小区的规模，而PMOCi、PMi、OCi以及RCi都是虚拟变量，倘若第i个住宅小区的管理模式是居委会代管时，则RCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是业主委员会与物业管理公司共同管理时，则PMOCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是业主委员会自治管理时，则OCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是物业管理公司单独管理时，则PMi就为1，反之则为0。βk与αj代表待估算的参数，而β则表示误差项的随机变量。

对系数βk（k=1，2，3，4）进行估算是此模型研究的关键点，其反映着住宅小区各种管理模式对管理效果产生的边际影响。此研究将无人管理的小区情况当作基准，通过假设2可推断出RCi、PMOCi以及OCi的系数是正的，且0

三、结语

综上所述，我们可以得知，住宅小区的管理效果会受到许多因素的影响，而管理模式也是其中最主要的因素之一。为此，我们必须不断地对我国住宅小区的管理模式进行研究，以达到更好的小区管理效果。

参考文献：

[1]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题.2012.

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为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

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为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约(草案)》、《市三塘园怀园小区议事规约(草案)》制定本制度。

一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

三、物业小区的使用与维修。

小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

四、物业服务费用的交纳。

本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

五、财务管理。

本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

本物业管理制度自2019年一月一日起执行

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为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。

1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理

房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。

2.发挥行业协会桥梁纽带作用，推进物业管理健康发展

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关键词 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系统包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

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关键词:住宅小区；物业消防；安全管理；问题与对策

1海南三亚住宅小区存在的消防安全隐患

1.1物业管理单位相关责任落实情况较差

海南三亚地区有不少新兴的住宅小区,其中既有价格比较高昂的高档小区,也有符合普通大众的住宅小区,但是这些小区的物业管理单位的相关责任都没有得到完全的落实,进而造成一定的消防安全隐患。不少小区的物业管理单位为了追求自身的经济效益,忽视了小区建筑消防设施的维护和保养,而且很多物业管理单位对自身的职责认识不足,以为自己的工作就是对小区内的各项安全事务进行简单管理,一旦小区内部的建筑消防设施出现损坏,因为物业管理单位难以发动业主收集相关的维修资金,使得物业管理单位往往对小区内部的建筑消防设施的损坏和缺失视而不见,进而为整个小区的安全造成一定的隐患。小区的物业管理单位对相关的消防安全责任没有认真落实,对于小区内部的诸多问题选择无视或者简单处理,比如在三亚的某一小区内部发现部分消防栓已经丢失,部分消防设施出现了不同程度的损坏,但是小区的物业管理单位没有做到及时处理,这就导致小区内存在严重的消防安全隐患,一旦出现消防安全事故,小区内部的消防安全设施无法为相关人员提供可靠的帮助,比如消防栓无法出水、无法正常使用等,这些问题就会在火灾发生时造成重大的人员伤亡以及相关的财产损失。还有一点就是不少物业管理单位为了防止小区内的消防设施或相关器材被小偷盗走或被居民破坏,进而对很多的消防设施和器材安装门锁,这样就导致一旦发生紧急情况,具体的消防设施如消火栓箱、水泵房、配电间、消防控制室等难以及时发挥其作用,延误了消防人员进行火灾扑灭的最佳时机,进而造成不必要的财产损失和人员伤亡。

1.2小区居民的消防安全意识不够

海南三亚住宅小区内部的居民众多,而且居民的来源广泛,主要分为两大类:一是本地普通住宅小区,这类住宅小区的业主80%是本地人,20%是外来务工人员;另外一种是“候鸟”人群住宅小区,这类小区“候鸟”人群住宅小区的业主,85%是北方已退休了的老人,15%是北方收入不菲的在职人员。这些居民的文化、生活水平和知识结构都存在着较大的差异,进而导致他们对小区的消防安全存在着不一致的认识。同时,近年来随着人们生活水平的不断提升,很多家庭都已经购买了自己的私家车,但是小区内部的停车位由于设计或者其他原因等导致难以满足居民的停车需求,进而导致小区内的道路或者消防车道被居民的私家车占据,一旦发生消防事故,相关的消防车难以顺利抵达指定位置进而造成巨大的消防损失。有的小区居民由于思想认识水平较低,对消防法规也没有清晰的认知,他们以为消防用水是免费的水源,就私自借用消防栓里的消防用水,但是消防栓的供水一般来自建筑在楼顶的消防水箱,其储水量有限,这些消防水箱的供水一般只能满足水灾发生的前10min的扑灭工作,如果在平时被居民大量使用又得不到及时补充,那么一旦出现火灾就没有足够的用水来扑灭火灾,其影响是可想而知的。还有的居民为了满足自己的需要把小区内部的消防通道进行改建,用作自己的杂物间或者储藏间;还有不少居民消防安全意识不够,将许多生活杂物放置在疏散电梯前,这些行为都造成不小的消防安全隐患,在火灾发生时往往造成巨大的人员损失和财产损失。

1.3公共维修基金使用阻力较大

海南三亚地区的消防设施设备完善,体积较大,而且一旦出现损坏需要大量资金进行维修,但是维修经费的来源只能依赖小区的专项维修基金。但是在实际操作中由于小区的业主数量较大,业主对消防安全的认识不统一,因为这类“候鸟”人群住宅小区业主每年都只在三亚住一两个月,所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷,业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之,加之物业管理单位的协调宣传工作往往不到位,相关的物业服务未能满足业主的具体需求,这些都造成小区的消防设施因为没有足够的资金进而难以及时地完成维修和更换。

1.4开发商建管脱节,留下火灾隐患

房地产开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督,甚至一些建筑未经消防审核、验收就投入使用了。这种建与用、建与管脱节的现象,造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理,消防设施设备不齐全不配套,留下先天隐患。

2住宅小区物业消防安全管理的对策

2.1加强对相关物业管理单位从业人员的培训

物业管理单位以及相关的房地产行政部门必须加强对海南三亚地区住宅小区的物业管理单位从业人员的相关业务培训,进而全面提升相关从业人员的业务素质和业务技能,为小区的物业管理打下坚实的基础。同时相关部门比如消防安全机构和当地的派出所、街道办事处等组织要加强对物业管理人员的监督,同时也要积极组织形式多样的培训班。可以采用现场教学的方式对相关的物业管理人员进行专门的消防知识和技能的培训,务必使物业管理人员做到“懂基本消防常识、懂消防设施设备的使用方法、懂逃生自救技能,会查改火灾隐患、会救初起火灾、会组织人员疏散”。

2.2建立健全物业管理消防工作制度

为了确保物业管理单位切实履行相关职责,做好小区的物业管理工作,就要建立健全物业管理消防工作制度,对小区内部的各项管理事项进行仔细确认,明确工作人员的消防安全管理责任,制定科学合理的消防巡查制度,做好相关消防安全隐患的检查和整改工作,及时对相关的重大消防问题进行检查和报告,同时做好与业主的沟通交流工作,明确双方的权利和义务,对于相关的专项资金的管理和使用都要保证公开透明,争取业主的支持和理解,促进业主积极配合物业管理人员的工作。保证物业管理人员积极完成其主要责任和工作,对小区内部的安全问题及时进行排查,做好相关问题的整改工作,对于比较重大的物业管理问题可以与业主进行交流和探讨。

2.3加强对物业管理单位的监督执法

我国制定了具体的《中华人民共和国消防法》和《消防监督检查规定》,公安机关和消防机构要根据规定对小区内部的消防安全执行情况进行检查,积极了解小区内物业管理单位的消防安全职责的落实情况,以及物业管理人员的防火巡查的执行情况,检查小区内部的安全出口、疏散通道以及消防车通道的具体情况,保证各项消防器材和设施的完整和有效,对于在巡查中发现的各项问题和隐患要及时整改,并将有关情况告知具体的房地产行政主管部门和小区业主委员会,进而形成部门联动制约机制,为小区的消防安全管理确定必要的约束机制,全面保证小区物业消防安全管理长期处于正常水平。

2.4加强小区消防安全常识的宣传普及

对于小区内的居民要积极普及相关的消防安全知识,按照《中华人民共和国消防法》等法律法规规定的消防工作职责定期组织开展小区消防知识宣传、培训。可以在小区内采用多种形式的宣传工作,比如为居民发放各种消防安全资料,在小区的公示栏里张贴宣传图画,利用小区广播对居民进行消防安全知识的宣传和普及,还可以组织业主进行火灾逃生的疏散演练等。小区的物业消防至关重要,对于保护小区内人们的生命安全和财产安全具有非常重大的意义,同时做好小区的物业消防安全管理也是物业管理部门的重要职责。

参考文献

[1]李波.住宅小区物业消防安全管理存在问题与对策[J].建筑工程技术与设计,2014(3):182.

[2]蒲文金.当前哈密石油基地住宅小区消防安全现状及对策[J].中国化工贸易,2014(29):47.

[3]潘峰.浅谈高层小区物业管理之消防工作[J].价值工程,2010,29(24):101-102.

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阐述了消防安全管理的含义，对目前高层居民住宅小区消防安全管理中存在的主要问题进行分析，并针对这些问题，对加强高层居民住宅小区消防安全管理，提出一些有效建议。

关键词:

高层建筑;住宅小区;安全管理;消防设施

1消防安全管理的含义

社会单位内部通过有目的、有意识的行为，对消防工作实施的组织、协调、指挥以及控制的活动即为消防安全管理，就是在研究与判断社会经济发展的客观规律与消防安全形势的基础上，运用现代管理学的方法与基础理论，以相关的中央到地方的制度、法律及法规等为主要依据，坚持“政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与”的消防工作原则，并通过计划、组织、指挥、控制、协调等功能，合理、科学且有效的使用有效信息、时间、物力、财力以及人力，为预定的消防安全管理目标的实现而进行的所有活动的总和，现代人类用火、控火的水平与能力就能够通过这种行为直观的体现出来［1］。

2高层居民住宅小区消防安全管理存在的问题

2.1设施设置与相关要求不相符

在现行的相关消防技术规定与规范中，高层居民住宅小区通常应该设置有消防电源、消防水泵、火灾自动报警、防烟排烟以及室内火栓等现代化的消防安全设备与设施，但是部分修建时间较长的高层住宅中的消防安全设备与设施的设置通常与现行的相关消防技术规范要求不相符，导致部分高层居民住宅小区中存在非常严重的消防隐患。而增设消防电源、消防水泵、消防电梯及自动报警系统等消防安全设备与设施所需费用较多，且这些修建时间较长的高层住宅维修基金都较少，从而导致难以落实消防安全管理实施整改的经费［2］。

2.2管理工作不完善

在一些高层居民住宅小区中，消防安全管理工作缺乏完善性，如消防安全责任不明确;未制定事故应急疏散预案、消防安全操作规程以及消防安全制度等;部分自动消防系统的技术操作人员与消防控制室的值班人员为经过专业的消防培训就违规上岗，从而致使这些人员对消防设施的使用方法与操作流程不熟悉，技术水平不高，甚至部分消防控制室值班人员还出现脱岗等问题。

2.3消防车扑救面、消防车通道被占用

在社会经济高速发展的今天，人们的生活水平不断提高，几乎每家每户都有车，但是因为小区内车位数量不足，停车比较困难，从而导致部分住户直接在小区的空地上停放车辆，消防车扑救面、消防车通道被占用，一旦有火灾等安全事故发生，消防车也不能及时且快速的到达事故现场开展扑救工作，非常容易导致事故的严重性增加［3］。

2.4居民缺乏消防安全意识

高层居民住宅小区中，居民缺乏消防安全意识主要体现在三个方面:

(1)电器使用。随着人们生活水平不断提高，家用电器的数量也不断增加，致使家庭用电量不断增加，电气线路也变得越来越复杂，大功率电器的使用量增加，可能导致严重超出原设计的负荷值［4］，使得线路在超负荷工作中发生短路，从而导致火灾发生。

(2)燃气使用。部分居民使用天然气的常识相当缺乏，且私自移动或拆装燃气灶具、管道，甚至在蒸煮或烹饪食物时忘记关火或离开厨房，从而造成安全事故发生。

(3)住宅疏散。部分居民将大量的易燃、可燃等杂物放置在楼梯间与走道上，而部分在顶楼居住的居民，通常也将楼顶疏散平台当作是自家的花园，在上面私自搭建或者是栽花种草，违规锁闭通往平台的通道，导致发生安全事故时居民不能通过楼顶平台疏散。

3加强高层居民住宅小区消防安全管理的有效措施

3.1积极运用现代科技手段加强消防设施建设

由于目前一些高层住宅小区的火灾扑救主要是依靠自身的消防设施，消防装备扑救能力很有限，所以在高层住宅小区的火灾事故防范中运用现代科技手段，不仅是时展的必然趋势，也很有必要。

(1)若高层住宅小区中有条件，可以将一些智能化的手段引入到消防安全管理中，改造并升级目前的消防设备与设施，利用智能安全防范系统中的火灾联动控制系统及自动报警系统等进行消防安全管理，一旦有火灾发生就能够自动进行报警，并及时处理。

(2)对现有的消防硬件设施进行改良，并有效控制被盗现象的发生。例如铝合金等金属材料的消防栓与水枪接扣用非金属材料来替代;将开启警报装置增设在灭火器箱与消火栓箱上，一旦箱盖打开就会自动报警，在起到防盗作用的同时也可以及时为事故的发生报警。

(3)努力倡导并推动住户将必要的逃生及消防器材配备在家中。

3.2建立健全消防安全管理长效机制［5］

要保证小区内消防安全管理工作顺利且有效的开展，管理机制必不可少，所以建议由政府牵头，公安、城建、房管、消防以及产权单位等部门协同，将《高层居民住宅小区建筑消防设施管理办法》制定出来，内容包括加大消防安全防范投入经费比例、消防设施维护管理及消防安全责任制等强制性规定，并将一整套由居民委员会、派出所、公安消防机构、街道办事处及高层住宅小区住户共同防范、共同参与的消防安全管理制度建立健全。同时要坚持以重在治本、标本兼治及打防并举的原则对消防设施进行管理，并要进一步加强检查督促，对挪用、盗窃建筑消防设施的行为进行严厉打击，依法对收购消防设施等行为进行治理。此外可引入保险机制对消防设施进行维护与维修，从而对消防设施养护缺乏保障的困境进行有效弥补。

3.3加强消防监管力度

高层居民住宅小区的消防监管是消防安全管理中非常重要的一部分，因而要充分借助社区网路化管理平台的优势，将网格助理员的巡查监督作用充分的发挥出来，并进一步加强网格助理员队伍的业务教育培训，使其消防业务水平得到有效提高，使其对高层居民住宅小区的消防日常督查与检查的力度进一步加大，从而保证能够将隐患与问题及时发现，并及时向街道分管中心反馈，进行协调处理。此外，还应该以楼栋或者是小区为单位，每户家庭派人参加，成立有效的居民互查互助小组，对小区的公共区域定期进行检查并改进，真正做到防范于未然。

3.4保证消防通道的畅通

为有效防止车辆占用消防通道、车辆乱停乱放的现象发生，交通管理部门及政府部门要对小区停车管理力度进一步加大。所以，为保证高层居民住宅小区公共消防通道的畅通性，对私家车停放问题进行有效解决，相关单位可以对周边单位的停车资源积极进行挖掘，或是建设一定规模的公用停车场等。此外，社区对私家车主的引导与宣传教育力度也要进一步加强，并将明显的消防安全管理标志设置好，提醒广大住户自觉养成遵守消防法律法规、并做到不损坏消防设施及不占用消防车道的好习惯。

3.5加强消防安全知识教育培训及应急消防演练

要保证高层住宅小区中的住户对高层住宅楼内各种消防器材与消防设施的作用、用途、维护方法以及使用方法等有全面的了解，消防机构与社区消防单位就应该定期对高层住宅居民开展消防安全常识教育培训，并对如何安全用电、用气等知识进行教育培训，指导住户仔细熟悉高层住宅楼内的逃生路线，对正确的逃生方法进行学习，同时事故应急疏散逃生演练也要定期开展，要保证每一位住户都能够正确掌握火灾事故的应急防范技能。除此之外，住户在燃放烟花爆竹时要注意的地方也要进行指导，从而有效防止因燃放不当而发生火灾事故［6］。

4结束语

目前高层居民住宅小区越来越多，人们也越来越关注消防安全问题。社会在繁荣、在发展的同时，也要保证消防安全管理工作在同步发展。所以，在今后的高层居民住宅小区消防安全管理工作开展中，要坚持政府统一领导、消防机构与产权单位相互配合与协调以及广大居民积极参与的消防工作原则，切实将消防安全管理工作做好，真正做到防范于未然，进而保证高层居民住宅小区的消防安全与居民的生命财产安全。

作者：周敬民 单位：济南市消防支队

参考文献:

［1］陈锋，王洪备，陈秉安．高层住宅建筑消防安全现状及管理对策探讨［J］．武警学院学报，2012(8):55-57．

［2］叶超．高层居民住宅小区消防安全管理［J］．消防科学与技术，2012，31(11):1246-1248．

［3］熊忠晖．高层住宅小区防火安全技术探讨［C］∥2013年7月建筑科技与管理学校交流会论文集．北京:《建筑科技与管理》组委会，2013:2．

［4］武纬国，王致彬，武卫领．浅析住宅小区物业消防安全管理的问题与对策［J］．福建建筑，2013(9):103-104．