商业综合体管理思路范文
时间：2023-10-24 17:38:04
导语：如何才能写好一篇商业综合体管理思路，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
中图分类号：F291.1文献标识码： A 文章编号：
前言
商业综合体在形式上是通过多种商业建筑的有机结合而构成具有一定综合商业功能的整体建筑群，在功能上相互协调，在结构上不可分割。商业综合体不仅是商业贸易的累加，更重要的是其能够有效的使客流在其中得到有效的循环，促进消费量提升，繁荣市场经济。比如一处商业综合体，在其范围内既有购物商场，又有电影院、健身俱乐部、茶楼等等商业机构，这样其就能够满足绝大多数消费人群的需求。但若没有做好交通流线设计，往往会弄巧成拙，不能够达到预期的商业效果，甚至可能使该商业综合体的运营出现问题。可见交通流线的设计对商业综合体的作用是十分重要的。
一、商业综合体的一般交通特点分析
1．交通特点综述
(1)商业综合体往往地处城市核心区，是交通最为密集的区域。交通具有车流量大、道路相对狭窄、道路单位面积车流密度大、人流车流混行严重等特点，是极易产生交通拥堵的区域。
(2)允许运行的交通方式多样，且交通管制较复杂，道路划分不十分明确，易形成交通不同交通工具抢道现象。此外，在综合商业体与道路的交界处，易出现汽车违停的现象。
(3)交通高峰期十分集中，一般在节日全天以及工作日的上下班高峰期，车流量十分巨大，而在其他时间，交通相对通畅。
(4)由于商业综合体与道路紧邻，没有拓展道路的空间，而停车位等场所也相对紧张，伴随着汽车保有量不断增加的现实情况，商业综合体所在区域的汽车容纳度与建筑容积率不断恶化。
(5)在此区域货车流量比其他区域高出很多，且多数货车需在该区域滞留一段时间，所以该区域需要较高水平的货运疏导管理，才能够保证交通不受影响。
(6)在交通组织的过程中，用地面积大，加之商业综合体的整体建筑已经占用了很多土地，如果不能够使客流以及车流有效的流动，势必造成更严重的堵塞，进而影响商业综合体的整体经济效益。
2．商业综合体对交通流线的客观需求分析
商业综合体中的人以及货物（商品）存在辨证统一的关系。在解决商业综合体交通流线的问题上，要同时将两者考虑在内。这样才能够是商业综合体的交通流线起到应有的作用。在设计交通流线时，要本着“以物流为主，以人流为辅”的设计原则。并且从两者的需求角度出发进行设计。
（1）人对交通的需求分析
首先，人们希望尽量快捷的从商业综合体外部进入到商业综合体内部的交通体系中；其次，停车位距离商业综合体的主体建筑不宜过远，尽量缩短人们从交通工具到商业综合体主体的时间与距离；再次，商业综合体的分布需合理，并且有明确的路标指示，并在醒目位置告知人们功能区的划分；最后，商户的需求是居住地点距离商业综合体较近。
（2）货物对交通的需求分析
首先，货物要从货运通道直接进入商业综合体的仓储中心或是仓储物流区；其次，在商业综合体内减少人流与物流的混合运行；再次，商业综合体的交通流线需提供从仓储中心到前台购买区的快速运送通道；最后，仓储区要划分清晰，避免货物乱堆乱放。
综上所述，通过对商业综合体服务对象的分析，可以从中得到构建交通流线的启示。比如可以将商业设施与地铁站、公共交通站相结合，将各类型的商业机构做以区分，在大的方面进行融合，小的方面进行具体细分，使商业综合体有一定的层次性，并用商业布局带动客流，为交通流线的构建降低管理成本。这样既能够使顾客方便消费购物，达到吸引人流的作用，又能够使人流不再成为交通的负担，实现交通与经济的双赢。
二、商业综合体交通流线设计思路
1．联动的设计思路
对于新建或是在建的商业综合体项目，做到建筑规划与交通规划并行。通过交通规划对交通管理与商场运营做出权衡，继而得出合理的交通解决方案，有利于商业综合体建成后的交通优化。此外，通过交通的合理规划，能够方便商业综合体的招商工作，为商业综合体及时收回成本创造有利条件。在建设的过程中，根据客观情况对规划进行调整，以保证规划的合理性。
2．以交通枢纽为基础进行商业运作
城市的轨道交通以及其他公共交通路线，是经过城市的长期发展而形成的，每个城市的交通枢纽几乎都是城市的商业中心所在地，利用交通枢纽进行商业布局，可以达到事半功倍的目的。且该区域的交通十分便利，对人流以及物流的疏导效率很高。
3．减少高峰时段的交通压力
可以通过交通管制对一些路段在交通高峰期实行限行，这样能够有效的减少热点路段的拥堵情况，具体可以通过单行、人车分流、非机动车禁行、全路段禁停等方式进行管理，从最大限度上降低交通堵塞的可能性。
4．实现交通立体化
在商业综合体设计之初，进行步行区与车流区以及停车系统的分离，国际主流的分流方式是通过立体建筑进行，比如可以在商业综合体区域设立一些小型的立体交叉网络，供人流通行。而该区域的路面完全由机动车通行，降低了人车混行的安全风险。最常见的立体设施是过街天桥和地下通道的设计，虽然设计简单，但却可以有效的、合理的引导交通流线。
5．合理布局，集约管理
在我国的大中城市，尤其是特大城市的商业区，停车设施的紧缺是无需多言的，这也是困扰城市管理者的最大问题之一。停车位的紧缺从一定程度上限制了该地区商业的发展，换言之，停车问题的解决就相当于间接促进了经济发展。借鉴国外以及我国香港地区的经验，一线城市以及部分二线城市已经开始对立体停车场进行研发，并且有些城市已经投入使用。实践证明，其展现出了很好的汽车存储能力与汽车分流水平，可以有效解决现阶段商业综合体停车难的问题。
6．现代物流货运体系
商品的流通过程我们称作物流货运体系。商业综合体内的物流过程属于物流货运体系的终端，交通流线的设计者应该对该体系进行单独设计，并做好公共交通与商业体内部交通的有效衔接。在设计时尽量将物流通道直接与仓储区域相连，减少货物入库的距离。并且要对运送货物的车辆运行方向做出限制，避免出现入库通道与出库通道重合。此外，可以通过架空、地下通道等方式的疏导，减少货运车辆对人流的影响。
三、现代商业综合体交通流线设计的主要方式
1．科学规划，人车分流
商业综合体中包含很多的项目单元，这些单元既相对独立、又整体统一。在设计上要凸显每一处商业项目，以求其发挥最大的商业价值。首先，对于交通流线的设计要做到线路明确。交通流线避免因为商场、办公楼、住宅等产生的车辆对道路的影响，要根据具体情况，为车辆规划运行线路。考虑行人安全，需进行人车分流设计，一般可以使用搭建天桥、设置地下通道、规划步行街等方式进行。其次，在设计规划的过程中，要考虑特殊车辆的通行问题，比如消防车、救护车等；最后，要对紧急突况制定预案，比如步行街不宜采用水泥桩等形式进行隔离，可以采用可升降路障进行隔离，突况发生时，快速撤出路障，方便救援车辆通行。
2．内外结合，服务商业
在设计中，为了加强商业综合体的空间辨识度，更好的发挥商业综合体的经济价值，设计者可以通过电梯方向的设计以及步行梯的设计，达到有效引导客流的目的。比如将电梯的指引标识以及电梯口设置在购物通道的沿线，增加人们购物的可能。但要注意，防火通道口以及安全出口不允许有商铺设置，一旦出现火灾等情况，要保证安全出口绝对畅通。
设计者在交通流线设计的过程中，要注意内部交通结构与外部交通结构的衔接问题，并在此基础上对商铺的位置进行规划，最终建立起一套完整的商业综合体交通流线体系，使商业综合体中各个部分有机的结合在一处。
结束语
本文通过对商业综合体交通流线设计的介绍，意在说明交通流线对现代商业的重要作用。我国真正意义上的商业是在改革开放之后发展起来的，至今已三十余年，但对商业综合体与交通流线的结合研究还处于初级阶段。解决商业综合体的交通问题和解决众多商业发展的问题一样，是一项持久而复杂的系统工程，需要从规划、建设、管理等方面入手，做到互相协调、彼此衔接。并且要采取科学的态度，树立可持续的思想，不断进行理论和实践的探索，为其交通问题得到更好的解决提供必要的前提与支撑。科学合理地规划布局商业综合体，使其区位适宜，核心与腹地比例得当，结构合理，并通过规划方法探索和组织商业综合体内外交通，使其高效运转，这对于商业综合体的可持续发展具有深远的意义。
参考文献
[1]姚丽.谈商业综合体设计中的交通流线[J].山西建筑.2013(14)
篇2
关键词：综合体；能力分类；功能研究；社区服务中心；
Abstract: Nowadays people's living standard continuously upgrade the quality of living environment, the requirements have also increased, the living environment clean and tidy, far can not meet the needs of people. Therefore, this article mainly to the "people-oriented" concept as the starting point, carries on the discussion to the community planning. For complex within the community are introduced in detail, the purpose is to study the main function to the community, different configuration of the crowd, research and human activities etc., truly meet the needs of the people living environment, leisure space and public service facilities and so on, hope to discuss with you.
Keywords: complex; classification; function research; community service center;
中图分类号： B845.61 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
1、引言
随着程式化进程的不断加快，社会各行业的蓬勃发展的同时也加速推进了服务业的转型。而在社区层面上则表现为原来封闭独立的居住环境，内向的公共服务设施服务模式趋于瓦解，社区作为地域性社会生活共同体，在居民日常生活中的作用日益突显,它是居民生活相关的重要组织载体，也是促进城市和谐的重要内容。而在城市的发展中，由于开发规模、建设时序不同，造成城市的发展结构不协调，区域中心缺失，城市中配置的各种功能也难以满足居民生活要求；体现在区域归属感减弱，对城市的记忆逐渐淡化。因此，通过社区综合体的建设一方面可以更好的整合各类服务资源，另一方面也便于构建区域中心。
2、概念界定
2.1 综合体
对社区综合体进行解释，首先要从综合体的定义出发。“综合体”就是将城市中服务功能、产业功能、社区服务、配套服务等多种功能进行整合，同时在彼此之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，最终形成一个多功能、高效率的整体。而社区综合体则是将综合体中主要面向社区服务的功能进行整合，以社区为服务单元，整合社区管理、服务、教育、医疗、文化、体育等功能，形成社区的邻里中心。依靠社区综合体来构建区域中心，主要是从综合体所具有的共同特征出发，更多的为人提供一种综合。一般来说，社区综合体具有以下特色：
（1）集约性：各产业功能、资源要素、服务设施等在空间上的集中，以减少建设与配套成本，提高服务能力与运营效率。
（2）复合性：通常由三种或三种以上功能构成，各种要素聚集在一起，形成一定的规模集聚效益；
（3）关联性：单纯的功能集中并不足以形成综合体，只有各部分间建立相互依存、相互助益的能动关系，才能使各功能实现复合式集聚。
（4）公共性：综合体中大部分空间为公众可以使用或者进入的空间，不仅表现在地理空间上，更重要的是引导使用者交流互动。
2.2 综合体服务能力分类
根据规模及服务人群能力来分类，以服务业为主的综合体主要分为三个等级：1、城市中心级综合体；2、社区中心级综合体；3、小区级综合体。（表1）
表1 综合体分类表
2.3 社区综合体
社区综合体，作为整个邻里单元的中心，是以社区为主要服务对象，在业态上集社区管理、居民服务、公共活动、教育医护为一体的综合设施。构筑一个社区的中心，促进人的社会交往，在人的心理感知中建立标识。在人的使用功能上相比较城市综合体，社区综合体对酒店、办公、商业、会展等功能进行了降级，并对展览、会议等功能进行弱化，主要凸显的是社区管理、社区服务、居住区级教育、医疗、文化、体育等服务作用。
3、社区综合体探索
通过对社区综合体建设模式的探索，重点对社区综合体功能、设施关联性、使用人群等方面进行研究。通过社区综合体对社区单元内的服务设施的集约化，多种服务功能的复合化，形成社区单元的中心，有利于提供服务的均好性。在服务上，提高居住环境品质，满足居民日常生活需求与社会交往，塑造社区文化、增强社区归属感。相关研究表明，社区活力中心往往是处于步行尺度的可达范围内，因此在社区综合体范围内建立“人车分行”的交通组织体系，使人的公共服务需求尽可能在慢行范围内得到满足，更利于形成以开敞空间和生活配套为主的社区中心，建立标志性、活力性、高品质的社区综合体。
3.1 社区综合体功能研究
人是社区综合体的使用主体，社区综合体所配置的功能首先要满足人对公共服务设施的需求。一方面对于社区综合体的功能配置，应根据居住区级规模，参考相关规范及地方管理规定进行配置。一般包含两大类，一类是综合服务中心，包括街道办事处、社区服务中心、社区卫生服务中心、综合健身馆、文化活动中心（含青少年活动中心）、公厕、再生资源回收站等；另一类是独立服务设施，包括中学、综合运动场、派出所、居住区绿地、居住区商业中心、公交场站、加油站、加气站、养老设施等。同时根据人的使用情况可以对社区综合体主要功能进行更详细的功能分类，例如将社区管理分为：派出所、街道办事处；社区服务分为：社区用房、社区服务中心；教育分为：幼儿园、小学、中学等。另一方面，基于人需求层次的不同，可以对社区综合体所配置的设施进行分级设置。
首先是人日常生活中必不可缺的设施，主要包括社区管理中的街道办事处、派出所；社区服务的社区服务中心、社区用房、养老设施；以及医疗卫生：社区卫生服务中心、社区卫生服务站；公共文体设施：文化活动中心、综合运动场、综合健身馆、居民健身设施等，这些设施基本涵盖了社区综合体中使用频率最高的部分，同时又是构筑社区中心必不可缺的部分。
其次，从较高需求层次的要求和增强社区凝聚力的角度出发，将一部分设施定位为建议配置设施，主要包括：教育设施的中学、小学、幼儿园；医疗卫生的综合医院；以及一些大型的商业：大型超市、购物中心、综合购物中心；餐饮服务和文化娱乐设施的电影院、图书馆、文化宫等。将以上设施置于社区综合体中，可以进一步提升社区综合体的中心效应。
第三，将更高需求层次的要求定位为可以选择配置的设施。这部分设施的配置，在一定程度上可以提高社区综合体在整个区域乃至更大范围的影响力和吸引力，其功能主要包括商务办公、会议展览、酒店服务等。（表2）
表2 社区综合体设施配置要求一览表
3.2 使用人群研究
社区综合体应把“服务于人”作为根本出发点，因此对人的活动行为进行研究，是社区综合体建设模式的重要内容。按不同的年龄段划分为幼儿、青少年、成年人、老年人。这四种类型的人群，在使用社区综合体中都有各自的需求。一方面社区综合体中需要配置可以满足不同人群的服务设施，另一方面在设施的规
划中还需要考虑不同人群使用时间段对社区综合体的要求。
（1）幼儿
首先，幼儿由于自身能力的限制，其活动的时间与地点自主性较差。同时幼儿又是一个自我意识发展的一个主要阶段，公共服务设施应有针对性并提供必要的场所。要考虑到同龄相聚性的原则，在幼儿园的设置上尽量与公共开敞空间相结合，避免道路的过度分割，保证区域的相对完整性。其次从时间性上，白天在户外活动的主要是一些学龄前儿童。放学后、午饭后和晚饭前后则是各种年龄儿童户外活动的主要时间。节假日与寒暑假期间儿童活动的人数增多，活动时间多集中在上午9 时到下午5时，因此幼儿园在设置上就需要避免与商业设施、菜市场等人员流动性大的设施组合在一起；还需在幼儿园等设施附近设置一些文化娱乐，休息游憩的设施，来服务幼儿家长在等候接送儿童时的需求。最后考虑到幼儿的自我中心性。小区中儿童游戏场的主要服务对象是3～12 岁的儿童，在社区综合体配置上需要保持相对的独立性，远离社区的停车、市政、社区管理等设施。
2）青少年
青少年在平时生活中的活动线路相对较为单一，主要局限于教育设施与住区之间的线性活动，在其主要的活动线路上，可以通过串联各类不同的设施来方便青少年的自发性活动。在小学附近设置可以进行公共活动的公园及运动设施，在联系社区单元外部的交通设施附近设置图书馆、文化活动中心，为青少年提供更多的活动方式和交流平台。
3）成年人
成年人每天的活动最频繁，处于同一密集活动时间幅度内的如: 上下班、接送小孩、购物、存放车辆等内容; 同时，这些活动具有一定的程序和线路。成年人希望尽可能以最便捷、最有效的行动路线完成需要做的若干事情。对于成年人的活动方式，主要区分为两个大的时间段：工作日、休息日。社区综合体在工作日的服务配置中，首先考虑的是高效性的原则，并最大限度的激发邻里单元内的自发性活动，促进社区间的交流。如在社区综合体周边主要的道路结合便利的慢行系统（如绿化步行廊道、自行车租赁点等），同时在上下班高峰时间的交通设施附近设置农贸市场等商业服务设施，便于人出行的同时提高社区综合体的使用效率。
社区综合体在休息日的设施服务配置中，则更多考虑线路的丰富和使用设施的多样性，以此来满足成年人对于社区综合体的各种要求。（例如在农贸市场附近设置社区商业，将产生较高关联性的设施临近设置，在享受社区服务功能的同时，还可以有便捷的交通设施作为支撑以及多样的文化服务设施、商业设施，来提高服务水平）。
4）老年人
老年人的生活特性主要是其生活环境发生了性质的变化，由原来的以工作生产为主转向以生活休闲为主，特别是对精神生活提出更高的要求。因此应将养老设施与开敞空间、老年活动中心、文化服务设施等进行组合，以促进老年人的自发性活动。
综上所述，一方面社区综合体规划的功能配置上，以必要性活动设施点为中心，构筑起网络化的自发性活动体系，并考虑在功能的配置上尽量做到具有较高的设施关联度；在空间上构建多条通行廊道，为社区综合体所服务的人群提供不同的选择途径，将独立设置的运动场、居住区绿地、公交场站等进行合理的集中，形成社区综合体中最具凝聚力的中心。另一方面，社区综合体应努力做到高效配置，便捷服务的特点，将社区商业、社区服务、社区管理及社区教育等功能进行整合设置，为人提供“一站式服务”，使综合体中各类设施可以得到充分的利用，构建起整个社区的公共核心。
4、结语
社区综合体规划模式的探索，希望找寻一条宜居城市的途径，以“人”为出发点，在满足人日常生活需求与舒适环境的基础上，营造社区中心，满足社会交往、文化认同、归属感等多元心理需求。同时，通过研究不同年龄层次人群的需求，合理组织社区功能及交通流线，使社区综合体发挥最大效益。
参考文献
[1]王桢栋.当代城市建筑综合体研究[M].中国建筑工业出版社，2010.7；
[2]唐子来.居住小区服务设施的需求形态趋势推断和实证检验[J].城市规划，1999（05）32~36；
篇3
【关键词】“大悦城” 城市综合体 发展模式
城市综合体是近年来房地产行业的突出热点，政府、开发商都表现出了极大热情，从一线城市到二三线城市，大量项目如雨后春笋般不断涌现。中粮集团发展以大悦城为品牌的全服务链城市综合体，是建立在深入的内外部环境分析基础上的系统的模式思考与定位，不仅对于厘清大悦城下一步发展方向有所裨益，对于其他房地产企业也能具有一定的参考价值。
一、城市综合体的概念、特征以及功能
（一）城市综合体概念
城市综合体的概念目前在学术研究和实际应用中，还没有一个统一规范的明确定义，不同的研究者尝试从不同的角度来概括城市综合体的本质特征和内涵。本文认为，城市综合体应该主要与建筑综合体相区别，在土地混合使用的基础上，强调多种城市物业功能系统化的有机组合。
（二）城市综合体特征
德思勤公司认为城市综合体具有“高密度、集约性、整体统一性、功能复合型、土地使用均衡性、空间连续性、内外部联系完整性、社会效应大、升值潜力大”等特点。
（三）城市综合体功能系统
笔者根据王磊所论《城市综合体的功能定位于组织研究》分析了城市综合体的功能系统，认为其基本功能包括了商业功能、办公功能、居住功能、酒店功能、文化娱乐功能、会展功能及交通功能；而且根据功能子系统的规模比例、重要程度在综合体中的不同，可以大致分为主导功能和辅助功能。通常商业、办公、酒店、居住功能最为常见，构成了城市综合体的主要成分，其不同的构成比例，能够演化出不同的功能定位模式。
二、大悦城的核心属性所在
今天的大悦城已经发展成为一个城市综合体产品线品牌。在系统的梳理和总结后，我们认为，大悦城在策划定位上有四个坚持，这四个坚持构成了大悦城较为核心的品牌属性。
（一）大悦城坚持面向年轻人
大悦城的商业描述是这样的，“以18～35岁的新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，支持公寓住宅、写字楼、酒店等多种业态的全服务链的城市综合体。”这个定位很明确，年轻是大悦城的性格特征，大悦城要面向的客群，就是18～35岁的新兴中产阶级。目前，在国内的城市综合体市场上，全客层的购物中心较多，细分客群的还并不多见，这既与国内城市综合体所处的发展阶段有关，也由于城市综合体往往都有几十万甚至上百万平米的体量，面对这么大的体量，开发商多数会选择全客层的客群定位，覆盖尽可能大的客源面。
与之相比，大悦城成为了国内少数几个按照年龄段来划分客群的购物中心之一，这源于它对定位之于购物中心作用的深刻认识，对大悦城客群精准细致的研究，使之能够适度超前的找到了较为适合大悦城稳步经营与发展的客户群体。
（二）大悦城坚持面向全城
在传统的商业项目定位中，往往一个商业有效的辐射半径不超过3公里。万达广场就曾经提出，7公里是两个万达广场的最小距离。这是因为传统商业项目基本都是面向大多数的市民，满足的是适用性较强的基本需求，商业项目自身的个性和主题并不突出，其所提供的服务的差异化相对较小，所以比较容易满足近距离的消费和小商圈的辐射范围，但不足以辐射全城。
大悦城在区域的定位上跳出了通常的做法，不只是做区域的配套，更试图辐射更为广泛的区域乃至全城。探究其原因，一是大悦城的客群特点决定了它需要面向更大的区域。大悦城客群聚焦18-35岁年龄段，这个年龄段的消费群体购物频繁、消费活跃、热爱社交、追捧潮流，跨区域消费能力强，随着交通的愈发便利，空间的距离已经抵挡不住年轻人的消费欲望。二是大悦城“时尚潮流”的鲜明个性能够很有针对性的吸引跨区域的消费群体。大悦城在品类组合、品牌落位、卖场营造上极为注重时尚潮流的引领性，独有品牌的吸引力较大，强化了大悦城的品牌精神和性格，形成了年轻人心中较高的品牌号召力，这种影响力有的甚至超出了城市概念。三是大悦城的体量大、业态全、创造了提供一站式的购物休闲娱乐服务和体验的可能，来满足消费人群更全面、更多样的消费需求。所以说大悦城面向全市的区域定位不是盲目的，是其项目自身特点与城市客群的消费需求决定的。
坚持面向全城，大悦城无论是交通位置，还是建筑特色，无论是体量规模，还是品牌影响，都更需要保持甚至创造明显的优势和特色，从而确保大悦城的复制获得更大的成功。
（三）坚持稳定的品牌合作
在招商方面，大悦城坚持70%左右的模块品牌和30%左右的当地特色品牌结合的复制模式。在大悦城复制的过程中，稳定的品牌合作是保障大悦城核心属性得以复制的重要因素。如何在继承、强化大悦城的定位与品牌组合，延续商户优异的经营表现的同时，保持思路创新，大悦城提出了模块品牌的管理思路，即70%左右的模块品牌，其中既有代表大悦城定位的核心商户，也有已经与大悦城建立良好合作关系、有着较好经营表现的重点商户，大悦城正在通过品牌库的形式灵活选择与这些商户品牌的合作，努力建立与这些商户间的较为成熟的合作模式。30%左右的当地特色品牌，为各个城市、各个项目留出了因地制宜、自主招商的空间，让每一个大悦城都能保持一定的本地化与个性化，同时也能较好的促进大悦城与地方文化特色以及即有消费习惯的结合。
在业态组合方面，大悦城充分研究了目标消费人群的生活与消费习惯，针对年轻人的消费偏好以及消费目标不明确的特点，规划60%左右的零售业态、40%左右的餐饮休闲业态。零售方面，以主流时尚品牌为零售主力，并以其中产品丰富度高、货品更新度快的快速时尚品牌，如ZARA、H&M等为零售核心，整体基本保持零售、餐饮、休闲体验三大业态6:2:2的业态配比。再将三大业态细分为主流时尚品牌模块、快速时尚品牌模块、时尚餐饮品牌模块、快餐品牌模块、甜品小食品牌模块和休闲体验模块共六个子模块。每一个模块不仅仅是单纯的复制品牌，还包括了品牌的组合、品牌的落位、品牌的经营服务等一整套完备的招商运营管理体系，多维度且有深度的来保障商户品牌在与大悦城共同发展的过程中顺利落地、健康成长。
（四）大悦城坚持有亮点的建筑形式
大悦城将“年轻、时尚、潮流、品位”作为最核心的性格特征，其时尚发源地的定位和潮流引领性的地位，决定了大悦城从选址开始就需要有独特的要求，对地段的要求相对较高，需要通过建筑设计来解决高容积率、地块形状不规则等问题，同时塑造建筑亮点，打造城市商业的地标。大悦城坚持有亮点的建筑形式，笔者认为总体有以下几点亮点：一是在建筑规划上，显现出与众不同的特色；二是从体量上说，以10～20万平米的体量最为合适；三是从沿街面上说，由于选址区位上的限定，市核心区域的沿街面相对有限，必须十分仔细地安排业态布局；四是从层数上说，大悦城购物中心的楼层相对较高，这也是对业态规划、建筑设计的一个挑战；五是从外立面上说，大悦城讲求创新和特色，敢于运用大胆的创意，处处凸显时尚气息和激发年轻想像力的精神；六从空间规划上说，大悦城追求体验感和舒适度，大挑空、宽过道、室内外广场，配合大手笔的景观装饰、园林小品，都提供了一种与传统购物场所不同的新购物体验和生活方式，成为青年群体乐于在此集中、聚会的向往之地。
在客群定位、区域定位、商户品牌和建筑特色方面的四个坚持，都是大悦城品牌精神内核的延伸，是大悦城的灵魂之所在。在品牌扩张的道路上，只有坚持大悦城的灵魂，才能让它走得更好、走得更远。
三、城市综合体发展模式
（一）房地产行业的规模扩张模式
规模扩张模式是房地产企业重要的模式思路。房地产企业的产品特殊，是位置固定的由土地承载的建筑物。因此，房地产企业的规模扩张，是以不断转移开发地点和增加开发地点为条件的，它的规模扩张从某种意义上说首先是土地储备的扩张。
规模扩张的前提条件首先是资本实力，要有足够的资本和现金流或者足够的融资能力和渠道；其次是必须要有自己的品牌和专业团队；再次要有对扩张局面清醒的认识和把控，不是盲目的扩张，是有选择地向区域市场蒸蒸日上的地区扩张；最后还要有非常优秀的、先进的企业文化和制度作保障。扩张要跟随经济发展的节奏，自觉地按照宏观经济与微观经济相结合的规律进行。
（二）大悦城的规模扩张模式
大悦城要想与资本市场对接，就需要加速规模扩张。商业地产证券化是行业发展的必然趋势，前提是持有物业收益稳定、成长性好、具有规模优势和持续拓展的能力，对大悦城的规模扩张提出要求。
大悦城的规模扩张战略要点，是全面推进“以大悦城为品牌的城市综合体”布局。大悦城的布局如果做不好，大悦城的发展就会受到制约。目前，大悦城布局的雏形已经形成，接下来，大悦城将坚定推进布局的战略导向，通过不断吸纳优质项目进行布局，实现资产的动态扩张。
（三）大悦城发展实施的三步走设想
第一步，布局，在一线及二线领先城市寻找“西单”，抢占核心商圈，进行产品线复制，实现上市融资；第二步，深耕，把北京、上海等重点城市“做透”，进入城市副中心，同城多个大悦城之间形成资源共享和能力快速积累；开展金融创新；第三步，全面扩张，全面打通融资渠道、形成成熟的产品线复制模式和跨区域管控能力后，加速向经济发展较好的二线城市扩张。
（四）针对大悦城的核心灵魂统筹发展
购物中心产品线策划，要坚守大悦城的品牌内涵，准确定位、优化组合、放大亮点。大悦城购物中心在主题定位、功能组合、品牌组合、店铺切割等方面与其他购物中心以及传统百货有明显的区分，这样既可以避免硬碰硬的同质化竞争，又可以凸显自己的品牌性格，独树一帜。
大悦城商业的核心目标客群锁定18－35岁的年轻客群，坚守“时尚、潮流、年轻、品位”，有清晰且鲜明的主题定位，不是全客层、全业态的混合。大悦城的商业策划讲求组合，组合是大悦城商业的生命力，是实现大悦城主题定位的灵魂，大悦城强调业态、空间组合的逻辑，不是唯租金或无序的堆砌，通过业态功能的组合、商品品牌的组合、主次店铺的组合、主题区域的组合、大悦城为消费者创造了最佳的消费体验。大悦城店铺的切割尽量小而细，不是大业态的拼凑；以内在逻辑和主题街区形成品牌的混搭，不完全是按品类、业态进行分类。
大悦城商业以主流时尚品牌为主力，形成零售、餐饮、娱乐三大业态，流行时尚模块、快速时尚模块等六个可复制的模块，充分满足目标客群的需求。零售、餐饮、休闲体验的面积占比是6:2:2，零售业态功能侧重提升租金，餐饮、休闲体验业态功能则偏向于拉动客流。
大悦城规划了40%餐饮休闲面积，明显区别于传统百货。娱乐细分多厅影院、KTV、电玩、冰场等休闲体验模块。不设高端奢侈品、商务宴请，及低端的普通零售及大排档等业态。零售以主流时尚模块的品牌为零售主力，还包括了欧、美、日、韩、港、内地的主流时尚服饰及主流化妆品、配饰、用品。
针对大悦城的核心灵魂统筹发展模式规划理论体系的研究应该是模式管理发展的一个重要方向。对于城市综合体的模式规划研究，由于篇幅所限不可能在每一环节都十分完善，这就为将来更细致的研究提供了空间。
四、总结
最后，随着行业的不断发展，本出的模式框架体系必然需要结合实际不断修正不断调整，这也为未来研究提供了探索的广阔空间。
参考文献
[1]曲艳丽，杨朝华.城市综合体——商业对城市空间的整合叙事[J].城市建筑.2009(05).
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篇4
相较于300亿元的投资，永泰地产目前的资产规模只有90亿元，年销售额为20余亿元，而上述三个项目的土地成本就高达50亿元。虽然背后有大股东中发集团强大的资金支持作为后盾，但永泰的激进之举仍不免令人生疑：商业地产从开发到运营，过程复杂、资金耗费大、回报周期长，住宅地产做得好好的，为什么要转型？做城市综合体，永泰地产hold得住吗？该公司总经理戴迪的回答是：“不转型，一定死。”
高调从“商”
1998年从北京起步的永泰地产凭借低密度城市核心住区项目——郦城初步站稳了脚跟，在此后十五年的发展中，该公司先后涉足保障性住房、商品房、公寓、高端别墅、写字楼、沿街商铺、酒店等不同业态，完成了“集团化、跨区域、多项目”的战略布局。就在两个月前，永泰地产高调宣布向商业地产转型的全新发展战略，即在五年内将建设5家国际品牌五星级酒店，建立3个15万平方米的大型购物广场，取得5个规划面积达100万平方米的开发项目，年均销售面积达100万平方米，年均销售额达50亿元。
为这次战略转型冲锋陷阵的便是城市综合体项目——永泰城。永泰地产出手很快，去年3月与黑龙江省农垦总局哈尔滨管理局签署战略合作及股权转让协议，耗资20亿元拿下占地30万平方米、总建筑面积120万平方米的哈尔滨永泰城项目；今年3月7日，永泰地产耗资13亿元拿下银川占地54万平方米用地，用于建造银川永泰城；5天后，又签订了呼和浩特永泰城项目的协议。
上海易居房地产研究院副院长、首席分析师丁祖昱认为：“如今在一、二线城市要拿到品质较好、规模较大的住宅用地越来越难，另外住宅用地在土地供应当中的占比越来越小，也就占到20%左右，因此很多企业为了继续做规模就不得不转向其他领域。”在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了很多房地产商的政策“避风港”，永泰地产只是转型大军中的一员。如万科、保利地产、中海地产等排在房地产前十强的企业全部进入了商业地产领域，还有一些门外汉如海底捞、苏宁电器等也来凑热闹。最近，家居连锁零售商红星美凯龙也不甘示弱，宣布在北京、天津、重庆等17个城市进行22个综合体项目的开发，将城市综合体命名为“红星国际广场”，购物中心则取名“爱琴海”。
戴迪向《新商务周刊》记者表示：“从北上广及一二线省会城市供地和管理角度来说，越来越多的国企和上市公司背景的开发商进入这些城市，地价不断推高，土地市场竞争加剧。因此进入商业地产的企业，关键是要跳出商业地产产品和运营模式同质化的怪圈，坚持专业化、差异化的思路，才能取胜。”
差异化模式
戴迪所说的“差异化”首先体现在地域的选择上。他介绍，在开发城市的选择上，永泰地产的首选是经济总量、人口规模都处于爆发期的省会城市，例如东北部的哈尔滨、中北部的呼和浩特以及西部的银川。他透露，公司将下一个项目锁定在了佳木斯、西宁、兰州、济南、郑州等城市。
根据CRIC克尔瑞的观察，目前北京、重庆、沈阳以及成都四城领跑全国城市综合体存量市场。CRIC克尔瑞商业地产事业部总经理王永指出：“在中国经济比较发达的华东区域和珠三角区域，城市综合体的量没有想象中大，相反在北方区域、西南区域有比较多的城市综合体存量。”也正是这些地区将成为未来几年城市综合体增量的焦点区域。易居中国统计显示，2011年?2015年，我国20座重点城市将新增1.6亿平方米城市综合体，其中约55%的增量集中在中西部新城。
即便如此，永泰地产目前锁定的城市尚不在这些机构重点监测的范围内。戴迪说：“虽然这些城市目前并不缺少商业项目，但在类似永泰城这样大体量的城市综合体项目领域，这些城市仍然是缺乏的。”例如在银川，城市标志性商业综合体金凤万达广场，由购物中心、写公楼以及室外步行街组成，总建筑面积为28.5万平方米，只到永泰城规划建筑面积的一半。
当然，并非先入者为王，更不是谁规模大谁就能赢。丁祖昱认为：“选地是最关键的第一步，之后又能够在产品、市场、客户、运营、成本等五个方面把握住，基本上就立于不败之地了。”永泰地产认为其核心竞争力就在于每一座永泰城都会被贯穿不同的故事主题，以此体现其“差异化”优势。该公司目前尚未对外界透露三座在建永泰城的主题，但百货、影城、电玩、KTV、主题乐园将采用自主品牌，其实行自主经营的商业运营模式已经确立。
比如，最早启动的哈尔滨永泰城中销售物业包括青年社区、都市住宅、精装豪宅、空中别墅、金街商铺、步行街商铺以及区域型总部办公集群，自持运营的商业部分包括五星级酒店、区域型金融创业总部大厦、购物中心、国际连锁超市、泰泰百货、儿童天地、泰乐会KTV、泰酷电玩、生态健身中心、快时尚中心、国内外美食中心以及文化创意会展中心。其中，酒店将由喜达屋酒店管理集团进行管理，主题购物中心则由全球娱乐开发名企ECA集团、美国顶级主题公园设计机构THINKWELL、美国著名建筑设计团队LLA等合作操刀。
化解资金压力
但不论如何规划，如果没有充足的资金支持，一切都只能是空谈。丁祖昱指出：“很多大型商业项目、综合体项目没有其他问题，就是钱的问题。”因为毕竟比起刨坑就能卖的住宅项目来说，商业地产开发周期长、资金沉淀压力大，只有耗得起的企业才可能最终胜出。
之前，已有很多因资金供应链中断而失败的案例：无锡名噪一时的主题公园统一嘉园，投资3亿多元，2001年开园，2005年宣告破产，仅存活了短短四年时间。2012年8月，中山市摩根百货经营未满两年就倒闭，还拖欠了100多个商家340万元货款。2006年营业的北京美罗城购物中心，到2011年再也支撑不下去了，要出手转让。
在永泰地产开发的城市综合体中，60%以上的物业由公司自持，以租金收入为主要利润来源。面对源源不断的支出以及不成比例的收入，永泰地产却底气十足。其母公司中发集团在“2012年民企500强”中排名249位，旗下产业涵盖地产、金融、医药三大板块，总资产突破300亿元。值得一提的是，中发集团发起并参股的合众人寿去年保费规模就达到了80亿元，未来也可能成为沉淀资金的重要来源，这在巴菲特的商业运营中已有成功先例。
大树底下好乘凉，但永泰地产副总经理杨俊曾表示：“做一个项目，资金不是问题，但多个项目同时做对于我们是一个挑战，未来我们可能也会采用一些信托、基金等其他融资方式。”目前，永泰地产控股的永泰创富（北京）股权投资管理有限公司正在进行永泰创富III期股权投资基金的发售，过去五年累计投融资额已经超过100亿元。同时，戴迪也透露，公司获得了多家国有银行、股份制银行的战略支持。另外，三座永泰城中销售型的住宅、写字楼、公寓正陆续开盘，永泰地产试图借此来平衡现金流。
决战产品线
依靠综合体中其他物业类型的销售来保证开发商自己对商业物业的持有，这种以“现金流滚资产”的做法与万达如出一撤。对于商业地产的新手来说，行业老大万达的确有很多可借鉴学习之处，而永泰地产也有意向万达看齐。比如，公司负责具体项目操作的副总经理杨俊便出自万达。
作为商业地产领域的龙头企业，万达集团累积的势能在国内已风头无双。这家创立于1988年的公司去年总资产达到3，000亿元，作为其四大产业之一的商业地产排在第一位，目前已在全国开业66座万达广场，持有物业面积1，290万平方米，此规模在全球排名第二。
其实，万达帝国之所以能够如此庞大要归功于“万达广场”这一产品线的建立，而“做好产品线”也正是每位涉足商业地产的企业的目标。比如，千亿万科在宣布正式进入商业地产后，陆续了万科广场、万科红、万科2049和万科大厦等四大产品线，百货起家的银泰集团则推出了银泰中心、银泰城和银泰MALL等三大商业综合体产品。
“产品线战略，说白了就是标准化。其目的是通过产品线的标准化模式，帮助企业实现快速复制与成长。”九州远景商业管理机构董事长王敬这样理解产品线。而在国内的所谓众多“产品线”中，标准化的含量却少得可怜。中粮大悦城已算是国内最为知名的产品线之一，但西单大悦城、朝阳大悦城、沈阳大悦城三个项目，除了“青春”主题外，似乎谁都跟谁不搭界。龙湖地产社区商业产品线——星悦会只有两个项目，一个是1.2万平方米的纯商业，另一个是78万平方米的综合体，截然不同的两个项目硬是冠上了同一个名字。
篇5
4月26日，红星美凯龙宣告1000亿元进军商业地产。红星美凯龙对“重资产”业务上瘾，却在电商平台等“轻资产”模式方面孱弱不堪。
“重资产”卖场模式
进化自小型家具销售连锁店的红星美凯龙，在业内率先告别了“低价买进高价卖出”的差价盈利模式。几经优化，红星美凯龙从“产销者”转变为“经营管理者”，从“渠道”转型成为“平台”，引入供应商（商户）入场，进行“现场直销”。供应商缴纳租金、促销金、物业管理等方面的费用，红星美凯龙则承担起品牌提升、活动营销、售后客服等方面的服务。
红星美凯龙的终端一般有三种形态：一是租赁店。租赁物业场地；二是加盟店，地产商提供物业场地，红星美凯龙负责店面的运营管理；三是直营店。买地自建。直营店模式囊括了商业地产与物业管理。红星美凯龙既可以对店面进行更好的管理，又可以获得比“二房东”更高的租金收入。
零售平台模式逐渐成为了国内家居卖场主流，红星美凯龙需要强化新的核心竞争力。不是百安居、居适家那样依靠大规模采购从而降低成本获得利润，也不是瑞典宜家依靠产品设计的个性化提高利润空间，红星美凯龙是以战略性眼光提前布局商业用地，取得自有产权，自主设计，自建物业，然后对外租赁。
红星美凯龙常在城市的未来发展区域拿地，再通过卖场的经营带动地价提升，从而包装新地块，获得估值更高的资产质量。这些升值的地块可用来获得更多的融资，比如银行抵押贷款。然后。这些资金可以投入到下一个城市的项目运作——这是一种富含商业地产基因的“重资产”模式。在直接、有效的管理经营下，自建直营店逐步成为红星美凯龙的核心竞争力所在。
通过一系列自建店更有效的管理和经营，红星美凯龙培养了一个良好的供应体系，与供应商实行“捆绑式”合作：与供应商签订协议，通过利益捆绑形成攻守联盟。红星美凯龙每新开一个卖场，相关品牌便会随之进驻。当前，红星美凯龙有2000多个签约供应商，在局部或全国共进退。一个关系稳固的卖场、供应商联合体系就此形成。所以每一个加盟店的开业，红星美凯龙都能通过既有资源更快地解决招商问题。
如此循环往复到本世纪初，红星美凯龙在家居零售业取得了巨大的领先优势。截止到2013年第一季度，红星美凯龙已有115家店。其中，加盟店的比例“超过50%”。加盟店让红星美凯龙的规模大起来，自建店让红星美凯龙的实力强起来。
超退后的模式伤痕
引领家居零售业十多年，现在红星美凯龙的模式遇到了行业寒流的考验。
在前些年的地产狂热大潮中，家居卖场随之肆意扩张，在各个城市短兵相接。行业竞争渐趋非理性。数番调控，住宅地产几度低迷，下游的家居消费需求也遭到砍削。僧多粥少，不少卖场只能关门了事。2012年，家得宝退出中国，百安居因拖欠货款站上被告席，而东方家园因倒闭成了这场低迷的最佳代言人。
规模最大的红星美凯龙当然难以独善其身。2012年8月上旬，红星美凯龙广州琶洲店提前结业；8月底，南京奥体红星店正式撤店；9月初，常熟红星美凯龙商户数量锐减。除此之外，红星美凯龙还有福建龙岩、浙江桐乡等30多家商场经营惨淡，商户盈利水平大幅降低。在红星美凯龙大本营常州，其个别商场去年的空置率甚至高达60%以上。
这些惨淡经营的店面多是加盟店。
2010年，红星美凯龙在芜湖开设了一家加盟店，合作伙伴为芜湖名流置业，经营面积约5.4万平方米，总投资近3亿元——规模已是当地一流。两者的合作模式坚持了红星美凯龙的一贯风格：地产商提供物业，红星美凯龙输出品牌与团队，负责招商与经营；租金归开发商所有，红星美凯龙每年收取一定的管理费用；卖场内的商户分别与两者签承租合同，店铺装修费用由商户自己承担。
但这场联姻维系的时间不到两年。2012年11月5日，名流店的全体商户接到了清场通知。清场的几天内，只有少数管理人员在店内来往走动，收拾残局。
平日里常见的保洁和保安人员已不见踪影，他们在残局到来之前已经离开。在两年时间内，红星美凯龙没有实现约定的经营指标。无论是现金收入还是物业价值提升，名流置业均大失所望。于是解约就成了必然。
在山东潍坊，不少家具品牌感受到了“倒春寒”，在今年四五月份从当地的红星美凯龙陆续撤出。究其原因，面对着潍坊当地家居卖场的竞争，红星美凯龙有些招架不住：位置较偏、客流量较小。
而当地的合作地产商，借助了加盟红星美凯龙的噱头。将商铺出售给个体业主，然后再将物业进行返租。这种操作模式下，地产商注重短期利益，在后期难以持续投入。而红星美凯龙经营与管理的输出，往往只能提供基本维护，难以按照直营店的标准去经营加盟店。再加上行业低迷。红星美凯龙加盟店也难免例外，店面与业主的收入也都受到影响。
红星美凯龙南京奥体店关闭一个月后。引入太平洋百货进驻。广州琶洲店则准备在红星美凯龙撤出后。调整商场经营品类，着手经营饰品和小商品。
拖欠物业租金、不能实现经营目标，这是红星美凯龙与加盟商矛盾激化的重要原因。出于成本考虑。红展美凯龙的店面往往着眼于城市未来的商业区，这是红星美凯龙自建物业的基本理念。尽管在一线城市屡试不爽，但在消费能力偏低且发展速度偏慢的二三线城市，押宝偏僻地段的未来，其店面的成功率要低很多。山东潍坊店与芜湖名流店的遭遇也属此类。
只需输出品牌与管理，对红星美凯龙而言，加盟店的操作属于一种轻资产的操作模式。这种操作模式，可以让红星美凯龙的规模得以迅速扩张，而且承担更小的经营风险。
而加盟店最大的问题便是经营效果容易被削弱。容易引起合作方或是个体小业主的不满，导致合作不能持久。经营得不到有效的调整。部分终端店面的低迷，不能反映红星美凯龙经营的全貌。但是加盟店的解约，正将红星美凯龙加盟店模式的隐患逐渐暴露出来。
对“轻资产”模式的加盟店经营，红星美凯龙已经有些力不从心，难以把控。
利益链上的牢骚
尽管红星美凯龙给家居产业链带来了正面的刺激：供应商借红星美凯龙的平成了销售，成就了自身的品牌；而红星美凯龙做好流通平台之时。也可借助供应商的成长，逐步壮大自己实力。
但是事情的发展往往会跳出预先的设定。前些年，各家家居零售商的卖场数量与面积不断增长，相互之间竞争也更激烈。在各种低价营销、优惠活动，恶性竞争之下，供应商利润空间不断被削减，苦不堪言。而供应商需要支付的租金与管理费用，这些年只增不减。
许多供应商已渐渐跟不上大卖场品牌的扩张步伐。每一个新市场的开拓，供应商都必须承担额外的市场开拓成本，而这种扩张不一定与供应商自身的发展速度以及战略方向相匹配。而且，在个别时候，供应商还不得不接受某卖场比较偏僻的摊位。因为这是获取另外店面好位置的必要条件。
随着这两年地产行业的调整，家居建材卖场的销售额度都在下降，商户亏损较为普遍，红星美凯龙也不可避免。2012年，有消息称，红星美凯龙在上海的某个卖场，“有60%以上的商户是亏损”。无论是否属实，红星美凯龙依然处于强势地位，租金的收取可以不关盈亏，“旱涝保收”。
不可否认，一些中小品牌随着红星美凯龙，从区域市场逐步走向了全国。但一个不变的事实是。红星美凯龙的盈利模式重心。在于商业地产的土地租金以及土地溢价，而不是家居建材的流通服务、品牌服务。商户或供应商有退出，自然会有新成员来替补——红星美凯龙仍是具有话语权的终端。
进入红星美凯龙的渠道，供应商肯定会获得一定的品牌溢价，但是这种溢价并不是产品实际价值的增益。而是消费者消费成本增加——最大的获利者终究是红星美凯龙。
红星美凯龙创始人车建新也曾承认，红星美凯龙早已脱离单纯的家居建材零售商的范畴，而是自营物业的商业地产商。红星美凯龙当然能意识到商业地产逻辑下的问题，但一方面自身需要坚持行业领先优势，强化土地储备优势，另一方面也需要一定门店规模来支撑实现上市计划，所以重资产模式必须继续坚持。
于是就有了商户们的抱怨。“此前红星美凯龙还会用心思在如何提高门店销售上，但近年来就只剩下开新店了。”当红星美凯龙将重心置于商业地产业务，其卖场经营的水准难免会受到影响。
资金链压力有多重？
卖场的开发周期较长，从拿到土地完成建设，到招商运营约需要两年，至于收回成本自然需要更久的时间。不可避免，红星美凯龙的发展是一种“重资产”模式。
自建一家卖场需要多少钱？
2010年时，红星美凯龙的投资商——华平投资的董事总经理迟淼曾谈到说，“一家自营店总成本约需10亿元。如果合作伙伴出地。加上银行贷款，每家自营店红星至少需沉淀2亿～3亿元。”在土地成本高企的背景下，“租金往往涨得没地价快，红星美凯龙的目标是争取一年新增一两家白营店”。
但是美凯龙的发展速度远超当年的计划。在2007年，红星美凯龙有33家卖场；2010年72家，而到2013年初已有115家。2010年至今新增设的40多家店，若按直营店占50%的比例计算，至少需要200亿元。更何况。这还是参考2010年的拿地成本。
红星美凯龙的钱从哪里来？
地产融资是主要来源之一。早在1998年时。红星美凯龙就开始买地。到2007年时，那些地已经升值了20～30多倍。红星美凯龙便额外增加了100多亿元的资产。这些升值的地块经过包装。又可用来获得更多的融资。比如固定资产抵押贷款。
红星美凯龙还缺钱吗？
根据公开的资料，我们整理了红星美凯龙的资金状况。在2009年2月与2010年，华平投资先后两次分别注资2亿美元和26亿元人民币。在2009年底，红星美凯龙发生了对供应商索取加盟费的事件。这被解读为红星美凯龙缓解资金紧张、将压力转嫁给供应商的救急之举。
2012年9月，在一周之内，红星美凯龙连发两期中期票据，合计融资15亿元。债务融资已凸显了红星美凯龙的资金饥渴程度。而且红星美凯龙多次计划上市，最早计划2010年上市，但至今仍未成功。
2013年第一季财报显示，红星美凯龙总资产约为260亿元，总负债约为184亿元。资产负债率超过70%，2012年的相应数字则为71.5%。
不能承受电商轻
在卖场经营遭遇瓶颈的情况之下，红星美凯龙开始寻找新的增长引擎。
2012年双十一淘宝家居的交易额是12亿元，淘宝、天猫等平台的家居产品全年成交额约有600亿元，线下的零售商业利润不可避免地受到了影响。当年，红星美凯龙也开始了搭建电商平台的尝试。
在2012年7月，红星美凯龙进军电子商务市场，电商网站“红美商城”上线。红星美凯龙的思路是将现有商户和品牌资源转移到线上，但是长于地产与资本，红星美凯龙似乎落下了直面消费者的功课，红美商城有些力不从心。
红美商城的电商思路是，B2C平台业务延续线下渠道对供应商的管理模式，小家居用品闪购模式和大家居用品的团购致力于引流效果，再配合社区导购和分享以增强用户黏性。
线上商户主要来源是红星美凯龙的线下客户，尤其以区域化的商为主，这有可能引发经销商之间的内部竞争。加上开放平台可能会加剧不同地域供应商之间的竞争，容易导致经销商互相掐架、线上线下窜货等行为。会带来管理上的混乱。家居电商的优势是降低线下陈列成本，线上增加SKU，这与传统盈利相左。平衡内部招商模式与利益关系是红美商城的首要问题。
电商为了保证流量，往往以价格较低的商品为主打。这也是红美商城注重闪购和团购模式的原因。低价促销是电商的一大属性，但对于强调自身品牌价值和溢价空间的供应商来说，未必能够全盘接受。况且，刚刚上线的红美商城没有足够的流量支撑，供应商也缺少人驻红美商城的热情。
红美商城的电商业务运营效果并不理想。有消息称，红美商城去年下半年“砸钱2亿元但只销售4万元”。2亿元的投资或显夸张，而4万元的收入卖几个沙发就够了。红美商城的问题在于家居网上商城所卖的大多都是小件标准品，沙发等非标产品实际上销量很少，而且光顾者也不多。
红星美凯龙有些像早期的国美，在战略上就没有电商思维，对待电商态度犹豫。游离于做与不做之间，纠结于线上线下的利益权衡。缺少像苏宁整合线上线下的决心。这或许是商业地产主导零售业态的基因弊端，强势的地主已习惯于旱涝保收的商业地产模式。擅长买地收租。招商运营，直面消费者的电商服务是其短板。在强调用户体验、强调物美价廉的电商领域，红星美凯龙打开局面的难度远超其上市的难度。
车建新对电商有自己的看法：便宜不是电商的专利，购物中心也可以产生低价的竞争力。电商表面上看节省了固定资产成本，但虚拟渠道获取流量的成本很高。产生流量成本、广告成本、打造品牌的成本和平台成本等四大成本。由此观之，红星美凯龙更愿意把精力放在地面的实体业务之上。
线下规模第一，线上孱弱不堪。在今年4月份，红美商城已悄然更名为星易家。网站各个商品的销量数据大多都为个位数，一些甚至为零。网站日均IP访问量为9600，这相当于一家五钻等级的淘宝店。
在资金持续紧张的重资产模式下，红星美凯龙恐怕难以对电商业务大举投入，或许这只是装点IPO门面的一点尝试。
谋划商业地产之重
家居卖场业务需要回归经营，电商业务是投石问路，红星美凯龙需要另外一个新引擎。主营家居卖场却更熟谙商业地产，目前者受益于后者，红星美凯决定一条路走到底，腾出精力拓展商业地产，用更重的资产促成更快的发展。
借力家居卖场
红星美凯龙有着先天的商业地产基因。在未来8年投资1000亿元，在全国建立100个城市综合体“红星国际广场”，进军商业地产，对红星美凯龙而言是理所当然的。但若要实现2020年100个城市综合体的目标。每年至少新建9个。卖场升级、新建物业、合作经营是可行的路径。
红星美凯龙在各个城市的家居卖场，大多是商业地产立项用地。随着城市化的进一步发展，城市居住生态圈在扩大，人口密度在提升。红星美凯龙家居Mall所在的商业地段也在不断成熟，将家居Mall包装升级为利润空间更大的百货Mall是顺势而为。
与当地地产商合作，这也是红星美凯龙拓展家居Mall的操作模式之一，同样也可以复制到商业地产，以降低拿地难度。而且，红星美凯龙卖场选择的都是城市未来的商业区，经过低成本拿地，持续商业运作、提升地段价值之后。可以进一步将众多卖场孵化为城市综合体。
“已在21个城市开建了27个城市综合体”。这些综合体新项目的位置多在新的开发区域，比如，无锡太湖新城、福州东部新城、合肥滨湖新区等。
囊括星级酒店、精品百货、婚庆大世界、国际高尔夫会所等多种业态，城市综合体的各种商业业态，基本是复制了万达广场的操作模式。如万达广场有配套的万达院线，红星美凯龙就有红星太平洋影城。而家居Mall和百货Mall并存的“双Mall模式”。以及“让单一的购物行为变成集娱乐、餐饮、商务、家庭休闲为一体的购物体验”，则是红星国际广场的不同之处。
以战养战
根据红星地产公开的数据，不计拿地成本。红星城市综合体的建设成本在4000元/平方米左右，按城市综合体的主打购物中心项目“爱琴海”15万平方米的平均面积计算。红星商业一家购物中心的建筑成本在6亿～7亿元左右，100个城市综合体的规划投资巨大。
至于地产业务的资金运作，仍然沿袭红星旧有理念。成本与现金回流是城市综合体的优势所在：地产开发带动购物中心的发展，反过来，购物中心也能够带动地产的升值；地产开发、商铺、公寓、SOHO等出售提供购物中心开发50%～80%的成本。红星美凯龙商业地产资金路径有三：城市综合体项目配套住宅、商铺的出售；租金收入；通过自持物业向银行抵押贷款。
之前，专注卖场业态的红星美凯龙。对商业地产而言是一个业余选手。现在，全力进军商业地产之后。红星美凯龙将面对更强大的对手。
在“新国五条”落地之后，各地产商加速了商业地产的布局。保利地产、华润置业、绿地、龙湖等企业。都已宣布要增加商业地产的开发比例，即使是住宅开发商龙头企业万科也放弃了专注，在年初成立商用地产管理部，要“逐步探索适合公司发展的商业地产模式。”
通过数据也可以看到商业地产的热度：2011年至2015年。全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。全国在建的商业地产项目将在2015年左右被集中释放，未来商业地产市场将不可避免地面临更加激烈的竞争。在苏州，正在规划、建设和已经完1：的综合体就达25个；在杭州则要打造上百个大大小小的城市综合体；在成都，在建和立项的城市综合体达到88个：甚至在有的县级市，也有10多个综合体……
而且商业地产的盈利水平也不容乐观。兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入。一般占其年度营业总收入的3%-5%。而经营利润则大都为负，特别是开业不久、正处于培育期的商业地产，八成以上亏损。
十年赌约，孰轻孰重，谁胜谁负？
从家居零售到商业地产，红星美凯龙于“重”的一方面更为得心应手，而在“轻”的电商、品牌与管理输出。要相对薄弱得多。而未来300个家居Mall的打造，更要看单个Mall的盈利能力，否则难以维持渠道规模的稳定。
整合资金流、信息流、物流，回归家居零售。在供应商与消费者之间提供互动的平台，实现生产与需求的准确对接，这是渠道价值的本质，红星美凯龙的渠道价值已变为博取地产价值的筹码。品牌与管理的轻资产价值，逐步变作为地面实体的重资产。
对电商业务而言，因线上线下利益冲突、非标产品居多等问题，家居电商平台也都难以在短时间内找到出路，但作为城市综合体未来发展的标配，连万达都在避“重”就“轻”，思考O2O模式，红星美凯龙的电商业务断不可弃。
篇6
一、奥信产业综合体有三大核心要素。
奥信创新产业综合体主要由科技、金融和产业服务平台这三大核心要素组成，科技是第一生产力，处于产业链的顶端，在奥信产业综合体项目中，科技又主要体现在两个方面，一方面体现在综合体项目，项目的规划、定位与建筑都按照低碳、环保、节能、智能的要求进行，把最新的科技产品运用到园区的建设上。另一方面体现在园区的企业，奥信对入园的企业也要充分考虑其自主知识产权、科研成果等科技方面的创新和研发能力。通过科技要素的集聚，严格控制产业业态，确保同一产业的企业之间在产业链上形成竞争与合作关系，激发企业创新活力和发展潜力，最终打造高新技术产业集群的产业综合体。
在奥信创新产业综合体项目的运作过程中，金融一直处在一个重要的位置，奥信积极围绕解决中小企业融资渠道不畅通现状，充分发挥奥信自身的金融运作能力，通过金融创新，为入园的中小企业提供多元化的金融服务。在每个奥信创新产业综合体项目中，包含有多个公共服务性平台，如公共性研发平台、公共性投资平台、中小企业管理平台、营销平台等。
二、奥信创新产业综合体发展模式的三个发展阶段。
第一个阶段项目选择期，根据当地资源优势、产业基础、生产要素关系等多方面原因，综合考察投资软硬环境，在选择有核心竞争力带动企业，以资产整合方式，启动创新产业综合体。
第二个阶段发展推动期，充分运用科技、金融及产业服务平台这三个核心要素，实现科技研发、金融服务和产业发展深度融合，为中小企业融资难，提供多渠道的融资服务，并为其提供技术支撑和产业服务。在发展推动期内，还将园区内的各业态细分，把用于园区内高管及员工居住的住宅板块、用于园区生活配套的商贸板块和园区大量的加工、制造、物流等工业生产板块进行合理布局，使各要素之间既相对独立又相互协调。
第三个阶段整合共赢期，在这一阶段，一方面做好入园企业扶持工作，同时积极围绕核心企业，整合上下游产业链条，完善产业配套体系建设。为入园企业，营造良好的合作环境，共享资源信息，共同做大做强。
三、奥信创新产业综合体三大突出贡献。
（1）是助力中小企业发展的新动力。
奥信积极探寻摸索，致力于破解中小企业成本高、融资难、产业整合能力弱等问题，我们通过带动各类社会服务机构开展针对园区的中小企业服务，为中小微企业的发展增加了动力。
（2）是实现城镇化建设的新路径。
奥新创新产业综合体项目，不仅仅要解决区域产业协调发展的问题，还要把生产制造和生活消费融合，实现工业化和城镇化的互动推进，通过产业带动，实现新型城镇化的建设和发展。让产业综合体项目各要素与资源自由流动与均衡配置，在园区内严格按照以市场为导向，与政府密切配合的原则，通过园区土地开发和配套功能服务，将土地利用、产业要素、商业资源、政策环境有效跨界整合，在推动区域经济发展的同时，也实现了要素与资源的优化配置，是实现新型城镇化建设的重要路径。
（3）是推动产业转型升级的新载体。
篇7
（一）完成“一个目标”
力争引进2个过亿元项目，5个3000万元以上项目，引进3家国际旅行社，引进项目实现量增质高。
（二）打造“两个亮点”
1、在商贸区引进一家影响力大、经济效益好、税收贡献大、产业带动强的龙头企业，推动商贸区建设。
2、在中央商务区引进我区首家外资影院，开拓利用外资新领域；引进一家税收贡献率高的总部企业，带动楼宇经济发展。
（三）抓好“三项工作”
1、整合各类招商资源，建立健全长效机制。一是挖掘、梳理和整合全区招商土地资源和楼宇资源，实行资源有效协调机制，实施定向招商“双百工程”，组织制作系统的重点载体推介手册、多媒体宣传片等推介资料。二是建立健全动态项目库及重点客户、名优企业库。汇总整理我区已签约和在谈项目库，收集整理业已在我区投资的世界500强、跨国公司以及国内500强企业、行业龙头企业资料信息，由专人负责，做好招商项目信息的动态化管理，为招商渠道的拓展和招商信息的捕捉奠定基础。
2、创新招商方式，打造大招商的良好平台。一是强化“定点招商、定位招商”，策划举办以商业地产、楼宇经济、特色产业等为主题的多场重点项目推介会和签约会。二是强化网络招商，做好招商网站的推广，特别是瞄准国内三大经济区域，提高网站的使用效能。三是强化“以商招商”，充分利用名企的招引效应，促进“中小企业”的递次进入，提升“中小企业”的招商水平。四是强化经贸、会展招商，做好会前调研，会中组织，有针对性地参加符合我区产业特色、项目特色、资源特色的经贸促进活动和会展活动，提高项目推介和对接的成功率。五是加强利用外资新方式、新领域的研究。对创业基金、股权投资、跨国并购、境外上市、投资性公司等利用外资新方式进行深入研究，争取在利用外资新方式、新领域方面取得突破。
3、深化产业招商工作，推进重点项目建设。依据“优选外资、优择名企”的“双优原则”，全力抓好重点载体名企项目、外资项目的促进力度。
一是抓好重点地产项目的促进工作。对商贸区城市综合体、双峰商业综合体项目，台东旅游休闲商业区骨伤医院改造项目，加快推进论证和谈判进程；推进曹县路33号医药科技广场项目尽快实施。
二是抓好重点楼宇项目的促进工作。依托中央商务区内在建楼宇资源，大力引进总部、宾馆、酒店、商业等楼宇经济项目，推动青房商厦等大型楼宇的建设。推进红酒坊“十五大街”6万平方米楼宇资源的招商引资工作，完善葡萄酒产业链，助推街区创建国家AAAA级旅游景区。
三是抓好重点项目的跟踪促进工作。推动健康产业基地、啤酒广场改造两个过3000万元的项目尽快开工建设，推动德辉塞纳名爵项目、外运大厦改造两个重点项目竣工开业。突出健康主题，将健康产业基地打造成为集文化、旅游、休闲娱乐为一体的文化集散地。推动法国家乐福人和路商业项目早日签约，尽快实施。
（四）实现“四个突破”
1、依托商贸区实现商业综合体项目的新突破。
2、依托中央商务区实现总部经济的新突破。
篇8
运用BIM思维和参数化设计手段在城市综合体概念设计阶段的应用经验。
关键词城市综合体概念设计阶段BIM 参数化设计
0 引言
近年随着先行探索者的实践及应用，BIM及参数化设计的理念和
概念越来越多地被建筑设计从业者认可和实践。然而，更多的同行持
观望态度，并且期望在日常设计工作中寻求一个最佳的应用方法。
现阶段大多数设计企业对BIM 及参数化设计的认知水平存在误区，
总是片面地认为，“BIM就是运用某款软件绘制出来的三维设计图纸”；
“参数化设计”就是在特殊项目中，运用某种算法，契合设计理念，
做出精彩绚丽的表皮和效果。但是，Facility Lifecycle Helix“建筑（设
施）全生命周期带状螺旋形” （NBIMS，Part1，2007）揭示了这样一种
世界观（图1）：BIM 是一个庞大的体系，是多维度并进的形态，而又
不是不可触及的状态。结合BIM 定义所述，作为项目参与个体，运用
BIM 思维去解决不同阶段的实际问题，实践证明是可行的。
另外，参数化的关键在于参数的界定与逻辑。通常我们很容易陷
入表象理解，认为参数化设计其实就是运用参数化软件工具结合某种
数学算法，从而得到某种未知的设计结果。但我们认为参数化设计的
本质是，在BIM 这个庞大的体系及多维度并进的形态演变过程中，创
造和设计一个构成逻辑或法则，而在项目生命周期的推进过程中，可
以不断地去设定和更新预先设计好的逻辑和法则，从而使得设计创意
及构思，得到最佳的设计结果。因此，本文界定的参数化设计主要描
图1
述在构想好创意之后，帮助寻找最佳解决方案的过程手段。而对于设
计来说，这只是设计流程中的一个环节。基于此，建筑师要面对和解
决的问题至少包括：数字模型如何处理可以制作出精确的实体模型；
对于曲面造型的建筑，如何处理该曲面；如何规则化和构建化幕墙面板；
如何在Grasshopper 中设计节点；如何导出扩初和施工所需要的CAD
图纸；如何利用GH 进行生态化的设计等。遗憾的是，这样的思考和
行动还太少，更不用说将参数化设计和工具在方案前期这样不确定因
素甚多的阶段进行探索。以下结合实际案例进行阐述。
1 项目概况
乐山某城市综合于乐山市中央商务区和城市新中心的成绵乐
城际铁路乐山站区域，其主导功能为商业综合体，特为旅游集
散及其他生产中心，基础功能为交通集散以及生活配套。项目
的出发点是为乐山市打造一个有活力的城市目标。
任何新的设计手段和设计思维必须在一个载体中得到验证和评判，
而我们设定的运用载体是城市综合体及商业设计在概念设计阶段的
BIM 及参数化应用。
项目设计方为四川国恒建筑设计有限公司创作一所；项目工作平
台为ArichCAD 12，Rhinoceros 4.0，Grasshopper，Microsoft Excel
2010，SketchUp Pro 8.0；项目团队组成为一名BIM（式）设计总监
和一名BIM（式）主创设计师。
2 BIM实施特点
2.1 应用方式
在方案构思阶段，通过业主的功能需求、设计条件约束或新技术
创新来作为逻辑基础，经过建筑师的感性和经验产生一些需要发展的
方案思路；据此对周边环境和资源，结合场地特点、空间设计要点（尺
度、面积、体量）、商业动线、业态配比及规划等，从参数化设计的
角度去寻找多个可行方案；最终与业主沟通、平衡各方要素，商讨出
一个最佳或最适合的实施方案。
2.2 应用的落地点
BIM 和参数化设计工具评估及工具的选择运用；建筑设计方法和
建筑构成法则及体系；在设计推进过程中，不断优化更新建筑构成法
则及相关指标；运用参数化工具流结合建筑设计原则和构成逻辑，形
成一个可控的参数化设计结果。
2.3 工作策略
2.3.1 模式策略
在城市综合体类型建筑设计工作中，数据化平衡各方指标要素是
关键，这在BIM 体系中属于多维同步并进的一个状态。简单地说，在
项目可行性研究报告中（项目策划），抽象的数学模型决定了整个项
目的大致定位；在BIM 维度中，可以直接从BIM 信息深度的第一阶段
量度（LOD100，项目概念属性）跳到后续乃至第五阶段量度（LOD500，
项目运营属性）。
在这里，我们认可BIM信息有五个阶段的量度（LOD100～LOD500）：
1）LOD100：概念设计要求；2）LOD200：近似几何形态要求；3）
LOD300：精确几何形态要求；4）LOD400：制造安装要求；5）
LOD500：竣工运营要求。
由于城市综合体和商业地产的建筑（设施）特点，在前期概念方
案设计阶段，建筑师及其相关团队必须对未来设计建成的建筑（设施）
提出最佳使用和业态规划建议（当然在提出这部分建议之前，多团队
协同工作是必要的流程）；所有团队将数字化的数据模型作为平台，
分享各自的知识共同完成这项工作，这就是BIM 思维下的创新工作模
式。
2.3.2 设计策略
（1）建筑师在接受到新的设计任务之后，数字化定性前期设计要
求是对项目理性认识的第一步。在这里，建筑师抽象出项目所需的指
标要求、隐藏的条件及调整参数，去探寻诠释灵感的不同的可能性，
绘制出总体规划设计草图。
（2）将设计草图导入到Rhino 软件中，根据经济技术指标的算法
和设计概念的定型化要求，运用Grasshopper 将图形与数字化进行联
动逻辑的参数化设计。
（3）根据设计手法进一步优化建筑形态，这需要建筑师去更新空
间构成逻辑思维图。指标与建筑形态联动，通过数字化表现建筑项目
形态，进行感性与理性之间的平衡。这一阶段可以使用类似ArchiCAD
这样主流的BIM 设计工具。
（4）前期进行合理的业态组合及商业流线规划之后，城市综合体
的设计工作就推进到下一个层级，即空间体量推敲和形变设计，这部
分工作更多需要建筑学感性认识和设计工作经验。当然，软件工具的
应用也能帮助建筑师来更好地完成相关工作。这一阶段可以使用类似
SketchUp 这样轻量级快速设计工具。
（5）在空间体量推敲之后，在建筑师大脑中形成了项目的大致雏
形，这时需要借助参数化设计来帮助建筑师实现创意和最佳构造方式。
在这一阶段，需要重新借助Rhino 和Grasshopper，配合ArchiCAD
来完成创意深化工作。
2.3.3 交付策略
参数化方案成果通过BIM 体系下工作流、信息流和模型流的指引，
为下一阶段的设计传递成果与信息。
3 BIM项目实施
3.1 准备阶段
3.1.1 定义方案前期设计的内容与职责
（1） 在商业地产设计中，所有设计团队和顾问及相关职责如表1
所示。
（2）商业地产设计阶段划分及阶段性目的如表2 所示。
3.1.2 方案前期比选
（1）方案总体比选：建立方案设计约束条件
数字化模型图（图2）。
（2）联动逻辑：将图形与数字化进行联动逻辑
的参数化设计（图3）。
（3）优化平衡：条件与建筑形态联动，通过
数字化表现建筑项目形态及业态（图4）。
3.1.3 方案创作及推敲
在设计手段上运用参数化手段，强排一个数
学模型方案，充分理解规划设计要求后，通过地
域文脉来构思方案创意。在创意阶段，不建议过
多受强排结果影响，应敞开思路构思创意。在敲定
方向之后，深化和验证这个想法。其次，设计指标
联动图形的逻辑，研究住宅群落规划形态，实时出
现指标更新。通过感性与理性相结合，推敲出综合
考虑的住宅建筑规划形态及综合体规划形态。反复
通过手绘总平与计算机参数化设计的形态，去修改
更新总图，然后扫描导入ArchiCAD
工具中进行尺
度和空间布局、功能布局验证。再把ArchiCAD
中
的图形导入到SketchUp
中，深化体量，寻找最
佳的体量构成方案（图5）。随后运用Rhino
和
Grasshopper
工具，实现预先设计好的塔楼形态构
成逻辑，深化塔楼至表皮深度。在深化造型的过程
图2中，严格控制塔楼的标准层面积和总面积指标，实
现在满足预先设计的强排结果的同时，还要满足建筑形态美感及建筑
规划总体形态，实现感性与理性平衡的最优方案（图6，7）。最后通
过参数化工具和BIM 主流设计工具，完成方案前期的创作。
4 结语
相比传统方式，本案较大提高了参数化设计的应用价值，较多关
注和回归了建筑设计的本质，将设计的深度与广度拓展至新的高度，
建筑方案设计相对也更加“敏捷”。最终方案比选周期压缩到约0.5～1
天时间，效率提高数十倍。也从而得出结论：方案设计的深度与广度
取决于思维的深度与广度。
参数化设计应用在大型城市综合体项目中，能够更快更准地把控
整个项目的设计思路生长方向；通过参数化手段多维并进，将复杂而
繁琐的功能和业态进行合理的规划设计，为商业策划顾问及后期运营
团队提出合理的建议，做出设计在理论和数据两个层面的交互式支持。
在实际工作中，这方面应用也得到了甲方、策划方、公司及合作团队
的认可。
作者简介
麻煜，M.A.Y Groups 主持人。毕业于东南大学建筑系。拥有十余年建筑设计、技术及经营运营管理工作经验，在BIM 应用、建设
及管理方面有丰富的实战经验和全面的大局观。曾为华润、万科、万达、上实等国内一线房地产企业提供BIM 项目服务； 为铁二院、
西南电力院、成都勘察院，中国建筑西南设计院、四川省建筑设计院、深圳市建筑设计研究总院等提供BIM 设计及咨询培训服务，
篇9
关键词：城市综合体；生态化；设计
中图分类号：F299文献标识码： A 文章编号：
Abstract: the city synthesis has become a major city construction is hot, but there are many problems in ecological design. This paper briefly introduces the drive large and complex ecological construction the necessity and the existing problems, and expounds the design principles of city complex and improve construction of synthesis level suggestion.
Key words：City complex; Ecological; Design
随着城市现代化进程的不断推进，土地资源已成为制约城市发展的第一要素。大型城市综合体作为一种新生事物，实质上是一种土地实用功能的综合利用，对于周边城市建设和项目开发具有很强的示范、引领及带动作用。
1推动城市综合体生态化建设的必要性
1.1生态化是城市综合体构建的内在要求。
以往以功能区为划分依据的城市建设随着城市规模的不断扩大，引发生活成本上升、交通压力增加等诸多问题。城市综合体就是在这一背景下应运而生的高级城市形态，又称为“城中之城”。它是城市生活要素如商业、办公、展览、餐饮、会议、文娱和交通等三项以上的组合，并且各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成一个多功能、高效率的综合体。
1.2城市综合体是以围绕人的需求为出发点。
城市综合体是在生态化、系统化思想的指导下，由三个以上的业态组合而成，它们是相互独立，又相互依存，相互影响的有机系统。遵循自然生态规律，以持续发展为目标，以生态学为基础，以人与自然和谐为核心，以现代技术为手段，促成健康、文明、舒适、可持续的人居环境，达到人与自然、人与社会、人与自身心灵的和谐共生。
1.3生态化是当今世界成功的城市综合体的共同要素。
人类文明的发展是一个不断总结吸取前人成果并完善创新的过程，城市综合体的发展也离不开对前人成果的继承。当今世界各地成功运营的城市综合体，无不在生态景观方面具有突出的建树。如日本东京的六本木城市综合体，世界上首个城市综合体─法国拉德芳斯。正因为具有丰富的自然和人文景观，为身处其中的人们提供了亲近自然的舒适感受，从而增加了建筑的生机活力。
1.4 城市综合体生态化建设对于城市建设具有特殊的意义。
抓好城市综合体的生态化建设水平，是顺应城市发展趋势的必然要求。城市综合体作为当前城市开发的主流模式，是一个城市发展水平的最高表现形式，对于推动经济结构调整和产业升级以及区域资源的整合都有巨大的推动作用。
2当前城市综合体生态化建设中存在的问题
2.1在建和建成综合体的生态化水平参差不齐。
城市综合体的生态化建设水平最直接地反映在于项目建成后的效果上。当前普遍存在的问题是市中心核心区内的综合体规划建设水平相对较高，其生态化建设程度也相应较高；而在非中心区块，综合体停留在不同建筑形态的简单叠加，生态化建设涉及很少。使城市综合体不能实质性发挥作为区域经济新增长点的定位和辐射带动周边项目的区域标杆建筑的功能。
2.2主管部门对综合体生态化建设的品质要求不高。
城市综合体的发展过程，是政府作为城市建设的大主体与城市开发商推动、协作的有机过程，而其中政府发挥着主导推动作用。城市综合体建设的发起推动者和宏观规划方，政府有着企业所不具备的人才资源集聚优势、信息资源集散优势、资金资源集中等优势，可以并且应当在推动城市综合体的生态化建设中发挥更大的引领、推动和监督作用。而在实际工作中，政府对综合体的开发管理更注重其开发规模和开发进度，而对其品质把控标准不高，尤其对综合体的生态化建设问题缺乏应有的重视。
2.3开发建设者对综合体生态化建设的认知不足。
作为一种在中国近几年兴起的开发模式，城市综合体迅速在全国各大中城市掀起开发热潮。但对于其基本内涵、内涵外延，对于一个成功的生态化城市综合体的基本要素，不同业态间的有机统一等问题，无论是政府决策者、规划建设主管部门，还是城市开发商，都还处于一个初级摸索阶段，需要加深对综合体的生态化建设的本质性、系统性的认识。
3、城市生态规划与设计应符合的原则
城市生态建筑设计在创造一个舒适的局部环境的要求下，还要保护好自然环境。总结城市综合体生态建筑设计中的原则有以下几个方面：
(1)以环境为本。环境质量的优劣直接影响着人类的生存与发展，而环境质量的优劣又是从人的需求来评价的。在能源和物质材料的选择上，应贯彻实施减少使用、重复使用、循环使用的思想。
(2)将自然融入城市。充分利用当地自然环境条件，尽量维持原有的地理环境，保持原有自然环境，并得以延续。
(3)合理布局。在规划设计时，要力争做到布局合理，并综合考虑城市的地理特征及长远发展的要求。将减少城市中产生的固体垃圾、污水、有害气体的排放，妥善处理有害废弃物纳入城市生态建筑设计中。
(4)强调整体效果。科学配置，完善城市生态的类型和布局，最大限度提高系统生态总量，发挥城市生态环境的最佳效益，实现生态系统各子系统的相互协调，提高总体功能。
4提升城市综合体生态化建设水平的建议
4.1成立领导小组，开展专题研究
当前城市综合体的生态化建设水平参差不齐，其中开发商经济实力、研发能力、人才资源不足也是重要原因之一，此时需要政府作为强有力的一方提供支持。特别是成立专门研究小组，由政府主要领导牵头，组织国内外相关领域专家，对城市综合体的生态化建设这个命题进行专项深入系统的研究，把什么是真正的城市综合体、其开发的目的和评判标准、成功运营的基本要素、生态化的内涵外延、生态化在城市综合体开发中的实质含义、生态化对综合体规划设计的影响等都研深研透，从而为城市综合体开发提供理论依据和建设导向 。
4.2探索相关机制，全程引导监督
首先是在土地招标文件中将综合体的业态功能配比、景观绿化率和绿化结构、建筑低碳节能标准等加入容积率、建筑密度等并行的基本经济指标体系，明确建设导向。二是提高综合体地块开发商的投标准入门槛，把开发等级资质、开发规模、已完成项目的品质，综合体建设的经验等纳入投标单位竞标资格中，从土地招标阶段就开始筛选出优秀的开发商参与建设。三是在规划设计方案审查阶段提高综合体生态化建设指标的权重，邀请世界知名城市综合体项目的主创设计师、环境生态学、建筑生态学等相关领域的专家参加到项目方案审查中来，以提高综合体设计方案的生态化水平。四是加强生态化建设的监督管理组织，在园林绿化办或其他相关建设管理单位设置专人力量，在项目竣工验收阶段进行生态建设指标的完成情况检查，实行奖惩制度。五是组织在建及竣工综合体项目生态化建设水平的综合评比，对优秀项目实行奖励，并由政府推动进行社会宣传，以提高参建开发商的积极性并起到榜样示范作用。
4.3加强宣传培训，提升综合认知水平
理论研究成果最终要落实到相关从业人员身上，落实到具体工作实践当中。对于综合体生态化建设命题的研究成果，应当作为依据，组织政府相关职能部门、城市开发商、设计师等进行学习培训，阐明其经济效益和社会效益，以提高对城市综合体生态化建设的专业化认知水平，提高对城市综合体生态化建设的经济效益和社会效益的认可度，从而增强在实际开发建设管理中的工作水平和能力。
5结语
作为历史发展的产物，城市综合体有着自身的优势也有其局限性，但是它在城市经济发展的过程中起到了不可估量的作用。建设生态型城市综合体，不仅需要科学有效的规划，更需要有关政府部门深入的调查研究，提出有效的建设与发展对策。在城市综合体的设计实施中做到建筑的有机布局、营造优秀的的环境设施、便利的交通运输，实现城市的良性、长久、持续的发展。
参考文献：
[1]王桢栋，当代城市建筑综合体研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.
[2]张晓玲 浅谈城市综合体设计思路[J].民营科技，2011（10）.168
[3]吴放. 城市综合体研究[J]，现代城市，2009，（3）
篇10
上半年，家和超市关闭了其在四川的26家门店，另一家中外合资的百全超市关闭了位于河南、江西、山东的98家门店。
7月29日，国际零售巨头沃尔玛杭州凤起店宣布关店；同一天，沃尔玛河南新乡的一家购物广场店也宣布歇业。
国内百货业的旗舰王府井百货湛江店宣布停业。该店经营面积超过4万平方米，开业于2012年12月。
广州最大的民营百货摩登百货在关闭新塘店后，再次宣布暂停西城都荟店的营业。
据权威数据显示：今年上半年，全国主要零售企业一共关闭了146家超市门店，12家百货门店。而江苏、浙江、安徽等省的二、三线城市，成为关店最多的区域。
风光不再？
表面上看，传统零售业闭店风潮的原因只有一个：业绩不佳。虽然很多人给出的答案是：经济下滑带来的消费力减弱和电商冲击。其实，这只是表面现象。君不见，CPI指数一路飙高，造一个节日打折时，销售额便屡创新高？万达广场为何还在向外扩张？
电商冲击巨大，但是电商绝不是零售业的全部。数据表明，目前淘宝、京东、苏宁易购、国美线上等电商营业额在逐渐提高，但网购是零售百货业的另一种形式，本质并无变化。电商也无法彻底取代传统零售业，道理很简单，因为消费只是生活的一部分。欧美日的互联技术早于我国，但是他们的零售百货业并没有迅速倒下。这也说明，电商的冲击是外因，传统零售业的自身模式问题是内因。
零售业的自身体制已经不适应现行的市场规律，被淘汰属于自然规律。零售百货业作为买卖中介，在前互联网经济时代，通过规模效应降低进货成本，再加价卖出，实际是渠道资源型企业。在垄断了渠道之后，零售百货业采取了各门店独立进货的方式，有着各种“进店费”“扫码费”这样的“苛捐杂税”，没有形成良好的价值链条。互联网经济快速崛起，渠道和门店这样的垄断资源突然丧失了地理上的优势，而本身又缺乏经营特色或者良好的价值链条，零售百货业的淘汰是自然而然的。
木秀于林者
在众多零售百货业纷纷倒下的同时，已经在全国建有90座的万达广场，在建数量达到54座。举办了莫奈艺术展、拥有17组艺术珍品的上海K11商场和拥有500多件艺术品（含40余件达利作品）的北京芳草地购物中心却活得悠然自得。K11在特展期间，营业额增20%，侨福芳草地的客流量高峰提前到达。可以说，他们将消费者，特别是中高端消费者，重新拉回到商场里，给了他们新的购物方式或者说是生活方式。
这就是秘密所在：作为城市综合体的万达可以满足消费者的多种生活需求；以艺术为主题的K11和芳草地在利用艺术品满足消费者的精神追求。
如果实体零售业只提供交易方式，那么他们将在电商面前输得一败涂地，电商的价格更低，购买更便捷，服务更周到――而且送货上门，电商提供了一种更有效率的交易方式。
浙江商业大佬银泰百货透露，从2014年8月1日起，银泰百货杭州西湖店将进行约100天的闭馆调整。作为银泰商业集团在杭州的主力店之一，西湖店计划投资超1亿元，将引进电影院、餐饮娱乐、文化互动等各类体验型业态，转型为休闲娱乐和购物中心双重功能的城市中心综合商业体。
笔者曾在北京做过一个以“网购能否满足你的所有购物需求和最喜欢什么类型的商场”为主题的随机调查，对象为1986～1990年生人，职业为学生、教师、事业单位工作人员、公务员、公司职员等，共获得37份有效答案。其中16人表示线上购物不能完全满足日常需求；1人表示基本可以满足；10人表示完全可满足。不能满足的理由中，14人表示质量和种类无法满足；5人表示物流速度不满意；3人表示家具、家电和重要的服饰还是要到实体店去。
在最喜欢的商场类型中，60%的被调查者选择大悦城、翠微、百盛类的大型城市综合体；27%的被调查选择迪卡侬、奥特莱斯等专业类型的商场；13%的被调查者选择“距离近，价格低，物品全”的购物地点。
从让渡价值看零售业的优劣势
菲利普・科特勒先生在1994年版的《营销管理》一书中提出来“顾客让渡价值”概念。他认为，“顾客让渡价值”是指顾客总价值（Total Customer Value）与顾客总成本（Total Customer Cost）之间的差额。顾客在选购产品时，往往从价值与成本两个方面进行比较，从中选择出价值最高、成本最低，即“顾客让渡价值”最大化的产品作为优先选购的对象。
但在实际操作中，影响顾客总价值和顾客总成本的变量很多，他们之间的互动也很难量化分析。在“线上购物”、“单一服务的零售业”和“城市商业综合体及主题购物中心”之间，可以用最基本的条目来分析：（见表1）
可以看到，单一的零售企业没有竞争力的根本原因在于它只能提供最基本的交易需求，产业的附加值很小，在电商完善了其产品质量把控和售后服务保障之后，在城市综合体提供较为便捷的交通条件和相关服务之后，可以说，传统的单一服务的实体零售业所能给出的顾客让渡价值几乎没有竞争力。
将吃喝玩乐统一起来的一站式购物中心城市综合体，以及专业性、主题性为中心的购物空间，之所以受到电商的冲击小，甚至逆势上扬，在于他们提供的是“消费者生活方式”的转变，购物仅仅是其中一部分功能，他们所提供的让渡价值是不同的。
电商只能改变生活方式，而不能把人固定在网络上，因为消费者作为“人”，他的需求是多样和复杂的，与友人喝咖啡，与生意伙伴共同欣赏艺术品，甚至于马上下楼买一袋醋，这样的需求暂时很难通过网络实现。不论页面多么人性化和美观，电商都无法为消费者提供一个真实的、惬意的享乐环境。
综上来看，倒下的企业是在夹层之间，在便捷性上不如电商，在品类和舒适度上不如城市综合体。
空间增值，线售业转型新思路
商业的核心已经不仅仅是买卖，从营销的视角看，为消费者提供什么样的价值，或者说能够为消费者生活提供哪些价值，是营销者在价值多元的时代战略思考的出发点。
简单来说，线上销售节省了消费者的时间，消费者可以利用节省下来的时间去看书、运动、工作、娱乐……那么对于线下的零售百货商来说，站在消费者的角度，让自己提供的空间增值，就是增加顾客让渡价值的重要手段。那么，这样的转型思路，应该注意哪些问题呢？
空间增值的主题性原则
空间增值并非大而全就好，上海K11、北京芳草地都不超过6万平方米，但是空间设计精巧，布局合理，主题明确。实体零售百货业的转型核心是满足消费者需求，根据自身辐射人群特点重新定位和布局。如果走物美价廉的路线，那么显然引进小众的艺术作品、雕塑、油画就不那么适宜，而是要根据目标人群的生活方式特点，从为消费者提供舒适的生活方式出发，满足消费者的购物附加价值。
空间增值的舒适性原则
空间增值不是满，而是适度留白，消费者对于传统实体零售百货店的微词多在于拥挤和排队。不论是城市综合体或者主题购物中心，前者留出KTV，影院，咖啡馆，后者留出私立博物馆、展览馆这样的公共空间，使消费者购物、娱乐、休憩、社交相统一，不仅增加了收入的多元性，更通过舒适的空间设计给予了消费者良好的购物体验。
商业原则第一性原则
