商业地产行业分析报告范文

导语：如何才能写好一篇商业地产行业分析报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：商业地产；经济管理；问题；对策

随着我国市场经济的发展，人们生活水平不断提高，商业地产市场迅速繁荣兴旺起来，大众对商业地产行业的关注度也逐渐提高。在发展过程中，商业地产的经济管理出现了许多亟待解决的问题，这就需要对我国商业地产的特点及发展现状进行深入分析，对其中存在的不足进行重点探讨，以期提出合理有效地解决措施，为我国商业地产行业的健康发展提供了必要的条件。

1我国商业地产经济

根据我国社会主义市场经济的本质，我国商业地产经济同时具有三个特点。第一是商品性。十二届三中全会《关于经济体制改革的决定》中，明确了发展商品经济是社会主义不可逾越的阶段，商品经济是社会主义经济的本质特征，重新确认了商业地产行业的商品经济属性；第二是社会性。商业地产行业既为人们社会生活提供了住宅、教育、科技、文化、卫生、体育等方面的消费资料，也为社会生产提供了商店、办公楼、厂房、仓库等基本要素，与整个社会经济有着广泛的联系，在国民经济中是一个具有基础性和综合性的重要产业部门；第三是其所有制结构的多元性。包括全民所有制、集体所有制、个体所有制、外商独资所有制、混合制形式、私人经济成分以及中外合资或合作商业地产经济等。因此商业地产行业不仅是国家宏观调控的对象，也是宏观经济的重要组成部分之一。商业地产行业是我国十大暴利行业之首，在国民经济中有着举足轻重的作用。随着社会的不断进步及经济体制改革的不断深入，我国商业地产行业发展迅猛。近年来，我国城市的发展日新月异，新的高楼建筑不断出现，房价也不断攀升，住房问题以及房价上涨成为了人们的重点关注对象，同时更是中国一大经济热点。但是商业地产行业中常常出现的一些非理性投资行为对整个行业乃至整个社会经济的发展造成了极大的威胁。第一，在我国商业地产开发中，商业地产开发商不能合理利用有限的资源，土地资源浪费严重；第二，商业地产投资区域不均衡，只关注发达的大城市而忽视了二三线城市及小城镇。另外，一些商业地产开发商仅仅追求经济利益，缺乏对生态环境的保护意识，不合理的建筑开发造成土壤资源、水资源的污染以及空气环境的恶化。

2我国商业地产经济管理中面临的问题

2.1缺乏有效的政策引导，没有长远规划

我国一些地方政府缺乏对商业地产行业发展的本质认识，不能准确分析商业地产市场的经济形势和存在的问题，因此不能制定出针对性的长期管理方案及政策，导致政府对商业地产行业的短期政策与长期政策存在巨大的差异，为不法投机分子提供了可乘之机，极大地影响了市场的有序运行。商业地产企业内部也缺乏自身的发展目标，长期依赖于政府的宏观调控，缺乏发展活力，

2.2缺乏完善的法律法规体系

商业地产行业的开发、交易等都必须要有严格的法律管理，但由于我国还是处于社会主义发展的初级阶段，商业地产行业的发展也还处于探索阶段，很多方面还不够成熟，相关的法律法规还未十分完善，导致我国商业地产行业的发展始终依赖于政府的监督管理。而政府或某些权威机构颁布、实施的法律条文或文件对我国商业地产行业的发展并没有起到预期作用，适用性不强。因此，我国商业地产的相关法律体系的建设远远落后于繁荣的商业地产市场。另外，政府在对商业地产市场进行管理时，仅仅采用行政手段，缺少必要的惩罚措施，出现执法不严、蔑视法律等行为，降低了法律法规在商业地产经济管理中的地位。

2.3缺乏健全的监督制度

在我国，商业地产行业发展缺乏政府、银行与公众的有效监督。有些工商行政管理机关在商业地产市场管理中没有尽到自身的主要职责，没有参与制定与商业地产市场有关的法律、法规；对商业地产市场经营主体资格审核力度不足；监督管理商业地产广告活动；不能全面监督检查商业地产市场交易活动并查处商业地产市场中的违法行为，导致交易秩序混乱。同时，缺乏银行的金融监督，经济管理方面仍存在很大问题。

2.4行业泡沫现象频繁

由于商业地产经济利润大，本身具有极强的竞争性，在不断吸引投资者，推动经济快速发展的同时，造成土地资源、资金、建筑资源等的严重浪费，极易产生商业地产经济泡沫。商业地产泡沫的存在一方面容易使房价上涨，拉大贫富差距，导致经济和社会结构失衡；另一方面，商业地产泡沫破裂，经济萧条，导致一些企业倒闭，容易造成金融危机与生产、消费危机，使人们生活水平下降。最后，大量工厂倒闭，失业人数激增，极易引发政治和社会危机。因此，经济泡沫是我国商业地产行业发展的一个巨大阻碍之一，必须要严肃对待。

3我国商业地产经济管理的解决对策

3.1加强政策的连续性，树立明确的发展目标

我国政府必须要充分认清商业地产业对改善人民居住条件、提高人民生活水平、增加国家财政收入的重要作用，对发展城市进行准确的定位，制定出科学合理的扶持政策，以正确引导商业地产市场的健康有序发展。商业地产市场的发展必须要树立具体的短期和长期的经济目标，以适应我国的国情和不断变化发展的经济形势。在对商业地产行业的现状和发展特点进行详细的搜集、整理与分析之后，制定出适合自身企业发展的长期计划，并将其进一步细化出短期与中期目标，从而适应商业地产市场的发展需要，满足大众的住房需求，为自身发展提供充分的条件。

3.2构建科学合理的法律法规体系

为了使我国商业地产行业能够迅速健康发展，为社会经济注入更多活力，必须要构建一套符合我国经济发展情况和商业地产行业特点的法律法规体系，而这需要经历一个漫长的实践过程。首先，应该进一步完善《建筑法》《、城市商业地产管理法》等相关法律，制定相关细则，帮助落实各项商业地产相关法规。此外，必须制定相关法律，以限制政府对商业地产行业的过度干预，保证商业地产的自由调控，减少政府包办一切带来的不利影响。同时，商业地产行业中的开发、建设、广告、中介等应囊括到其法律法规体系中。只有建立健全相关法律法规，我国商业地产市场才能展现出更多的生机与活力，才能为市场经济的发展发挥应有的作用。

3.3建立健全合理有效的监督监管制度

建立健全合理的监督监管制度，不仅需要政府的经济管理职能，更必须有市场自身的调控能力，二者应明确自身的职责。政府应以可持续健康发展为管理理念，依据当地的商业地产经济发展情况，进行必要的宏观调控，严厉打击等违法行为，同时要对商业地产开发商的投资、运转等进行严格的审核，加大对市场的监督力度。房地产市场本身要进一步健全监督监管体系，增加金融监管手段，提高经济监管能力和监管水平。

3.4加强市场监管与宏观调控

众所周知，我国市场经济的可持续健康发展离不开市场监管与宏观调控。针对当前商业地产经济出现的一系列问题，可通过市场及政府这两只无形与有形的手，及时完善商业地产行业相关法律法规，做到严格执法，创造透明可信的市场环境。另外，要及时收集、整理和分析全国商业地产市场的信息及发展动向，确保能够对商业地产市场的经济运行情况做出及时准确的预测，定期商业地产市场分析报告，合理引导市场的健康发展。国家要加快建立和完善商业地产业的宏观监控体系，通过土地资源管理、税收、投资等手段进行必要的干预和调控，以有效地防止商业地产经济泡沫的产生。

4结语

综上所述，作为我国财政收入的主要来源之一，商业地产行业的快速健康发展，离不开自身合理有效的经济管理方式。因此，商业地产企业必须在立足于我国经济发展的现状的基础上，对商业地产行业的发展现状及面临的问题进行深入分析，针对性地采取行之有效的解决措施，建立健全经济管理机制，构建科学的法律体系，并完善监督机制，以期扫清发展道路上的障碍，推动我国商业地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]苏静静.试论商业地产经济管理中存在的问题与对策[J].中外企业家,2015(16).

[2]任永红.商业地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].中国管理信息化,2015(07).

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【关键词】物流；房地产；物流地产

1.前言

近年来，随着我国经济的持续快速发展，我国物流业发展始终保持较好势头。特别是近几年，发展的速度明显加快，规模不断扩大，效益持续增加，物流设施不断改善，行业活力进一步增强，取得了明显的社会效益和经济效益。与此同时，物流业也存在着集中度不够，规模小、实力弱、服务差的问题，能够提供一体化服务的第三方物流企业还够多。目前，我国社会物流总费用与GDP的比率高发达国家1倍左右，因此具有很大的发展潜力。于是，物流地产应需而生。我国物流地产2002年开始在长江三角洲、珠江三角洲产生。2003年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产市场开始备受关注并开始在全国范围内蔓延。本文根据我国物流地产的建设与发展呈现出新情况新特点，从其概念入手，就其市场特点、经营模式、发展态势等进行分析研究。

2.物流地产概述

房地产一般也被称为不动产，是房产和地产的总称，指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑。根据不同性质和用途。可以把房地产市场细分为：工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产等。

而所谓的“物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。“物流地产”的典型顾客包括制造商、零售商、第三方物流企业（3pl）、货代等。由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流地产的本质是地产而非物流。典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。

近年来，由于广州、成都、上海、北京等地先后出现了物流基地、物流园区、物流中心等大的建设项目，同时也引来了许多外地资金和外国资金大手笔的介入，使得物流基地（园区）和物流地产的建设呈现蓬勃发展的态势，尤其是2003年有物流地产老大之称的美国普洛斯公司登陆中国，在成都、武汉、天津等地都有几亿、几十亿的投入，这样的大动作，好像一夜之间就将我国的物流产业吹热。2005年12月开始中国正式开放外资投资物流，更是引发了新一轮的物流地产投资热潮。大批外资企业开始投资中国物流地产市场；国内部分商业地产商也开始涉足物流地产。中国物流地产市场开始蓬勃发展。

3.我国物流地产现状分析

3.1 物流地产市场分析

物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点。近年来，国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点，同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。据有关调查显示，2005年一年上海工业地产的租赁价格增长达到15%之多，其回报率也保持在10%甚至更高的水平。但由于回报周期相对较长（一般要10到20年），地产规模大，也意味着进入门槛高，只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争。

开发商能够比较容易地以低价格得到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格较中心区便宜。据统计，工业地产成本远远少于商业地产，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，甚至更低。同时物流业是当前政府鼓励发展的重点行业，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。可见物流地产业的发展也离不开大环境的支持。

3.2 物流地产需求分析

我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中，世界制造重心开始向中国转移，中国已经成为名副其实的“世界工厂”，中国成为世界产业分工链上的重要一环，也是世界市场供应链上的重要一环。在这个大背景下，区域经济的产业集群为物流的产业化和专业化带来了契机。物流需求的增加，必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长。在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下，制造企业普遍采用物流外包的方式，3pl快速发展，这都为物流地产业的发展奠定了基础。目前多数物流公司，其地产和物流设施占企业固定成本比例高，而物流地产通过出租和提供专业管理服务为3pl削减了固定资产，使3pl其主要精力放在核心业务上，提高了资产回报率，降低企业负债率。

第五次中国物流市场调查分析报告指出（2004年），71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装置落后、运行成本过高等问题；调查显示，北京、上海、深圳、广州等地高端仓库的利用率平均达80%以上，而低端仓库的利用率则平均低于40%，呈现两极分化现象。总体来看，我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期，未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长，可见稳步增长的、规模巨大、设施设备齐全的物流仓储设施市场必将出现大量需求，而物流地产恰好能够弥补这一空白。

3.3 物流地产经营模式分析

目前，有关专家学者按照投资和管理的主体不同可分为四种。

3.3.1 地产商作主导，租售给物流商并代其管理

即房地产开发商是开发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作，房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言，租金成本可能过高。

目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租金与管理费。“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类:物流业、制造业及零售业。UPS、DHL、联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯达、施乐、沃尔玛和欧尚等跨国企业，都是普洛斯的忠实客户。许多客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。

3.3.2 物流商自有地产，自己经营管理

即物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。优点是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本比较高，而且由于建设上的非专业性，建设成本可能较高。

目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务，在管控模式方面，实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构，并依据该模式设立事业部和四大中心，而事业部则包括了房产置业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性，但同时也可能带来管理成本的提高。

3.3.3 地产、物流商直接合作经营

即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。

3.3.4 由第三方牵头，联系物流商和地产商

即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避免了物流商和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。

这里的第三方包括两类:第一类是以政府为主，政府发挥自身的在资源优势，对物流商、地产商的实力、资信等级进行审查，并对项目完成后的运营等进行监管，确保物流地产的发展良性运行。但是在这种模式中政府的管理功能可能过强，不利于市场竞争环境的形成，而且政府承担的风险和责任也比较大。第二类指第三方中介组织，它利用自身的技术优势，对于物流商、地产商的技术实力和资信、资金实力进行评价，并利用独立审计等方式来保证对项目完成后的监督。但是这种模式对于组织结构、组织中人员的技术水平等要求比较高，而且对于中介组织也需要加强自律。

4.对我国物流地产的发展进行探讨

4.1 地产商将成为物流地产行业开发的主要力量

就国外地产商来说，美国纽约证交所上市公司普洛斯，在全球开发及管理超过120亿美元的资产，出租总面积已超过2300万平方米。2003年以来，普洛斯已经在上海合作开发了上海西北物流园区。在苏州物流园区内进行第二次开发，根据不同客户的需求，为该物流园区提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等。2005年8月，普洛斯与深圳盐田港集团签署合作协议，双方将在未来5年内，共同投资逾10亿元，合力打造位于盐田港区后方陆域的国际物流园。而国内地产商包括和记黄埔、珠江投资、富力地产等也将物流资产作为在近期发展的主要方向。其中位于广州市黄埔国际物流园区的广州国际玩具礼品城，由长江实业、和黄与广州国际玩具中心有限公司联合投资运营，建筑面积约50万平方米，总投资额15亿。物流地产领域一直是富力力图开拓的战略要地：2004年10月，富力在广州花都圈下130多公顷地开发物流园区，规划有住宅和酒店。园区位于机场高速路出口，将利用航空渠道，打造仓储物流模式。究其原因，除了最诱人的廉价土地外，还在于物流地产具有投资多、租金高、回报稳定的特点。

4.2 政府要加强对物流地产的宏观规划和政策指导

一方面，政府需对物流园区的做好规划布局，政府应把物流园区的开发纳入到经济发展政策规划中，把当地的物流环境、物流体系、产业优势、企业分布等多种因素综合考虑，用最节约的资源开发方式为当地生产企业服务。

另一方面，政府改变传统的招商引资的政策和思路，做到招商与当地物流地产相匹配。物流地产的基础设施建设对土地的需求量较大，特别是物流园区，通常占地面积在200亩到28平方公里之间。相对城区住宅及商业用地而言，开发商投资回报额更大，周期更长，风险更大，利润率更低。

物流地产能将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。更能推动当地经济发展，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。政府如能很好规划好物流园区，物流地产不但能成为城市物流体系的强力辅助，而且还能带动辐射区域内的经济运行

4.3 物流商与地产商必须建立战略合作伙伴

物流地产项目开发运营期和回报期长，具有一定的投资风险，而且要求物流地产商要建好市场，经营好市场，管理好市场，具有保持物业持续增值的能力。因此开发商在介入物流地产项目之前必须进行充分的市场调研，研究物流行业的运营规律和运营商的需求，以及了解项目潜在的各种风险。这就要求物流地产商与相关机构的密切合作，互惠互利。对物流领域不熟悉的地产商，很容易造成像当前商业地产一样大量过剩的现象，这就要求地产商和物流商之间建立重要的战略伙伴关系。

4.4 我国物流地产市场必须加强专业化建设

目前国内的物流地产企业整体实力较弱，企业规模过小专业化程度不高。由于专业分工的落后，现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做，大部分企业服务能力和品质都不高，甚至很多郊区的农民可以来做物流地产，自己建起仓库，再出租给企业。另外，我国物流地产市场尚处于发展初期，发展过程中还存在一些问题：如盲目投资的出现，专业化缺乏，无相关配套政策等问题，需要在发展过程中逐步解决。随着我国物流地产市场的蓬勃发展，大量国际工业地产巨头和投资基金进入；国内也有大量商业地产商涉足物流地产。外资企业带来了专业化的经营模式和先进的管理经验，也给中国企业带来了强大的竞争压力。因此我国物流地产企业应抓住时机，加快专业化的经营模式的建立及提供优质的各种增值服务。

4.5 加快物流地产人才培养与理论研究

目前各城市乃至全国对物流地产的探索汉族要是在实践阶段，而理论阶段的研究很少，通晓物流和地产的人才更少。为了更好地发展物流地产，提高物流运营效率，必须培养高级物流人才，引进国外先进技术，加强相关理论研究。

参考文献

[1]刘国庆.我国物流地产理论研究现状及趋势[J].商业时代,2007,36:21-22.

[2]张晓姣.我国物流地产市场现状及发展趋势分析[J].特区经济,2008,9:282-283.

[3]钱伟荣等.物流房地产理性投资之管见[J].现代财经,2008,8:37-40.

[4]夏季.武汉城市圈物流地产运营模式研究[J].商场现代化,2008,5:82-83.

篇3

6月16日，国际主题公园巨头迪士尼耗时5年打造的中国内地首家迪士尼终于在上海正式开园。该项目由迪士尼与三家中国国企联合投资550亿元人民币（约80亿美元）兴建。

这是个好时候，一开园，就能迎来全国儿童7、8月的暑假档期。《中国经济信息》记者了解到，试运营期间，迪士尼乐园已接待了百万游客，城堡内餐厅未来一个月的座位已被订完。

“某种程度上，迪士尼就是一个大的电影衍生品。这座新乐园的特色在于，许多游乐设施依据电影大片如《加勒比海盗》、《钢铁侠》和《复仇者联盟》等的故事情节而建。”中国旅游研究院研究员张宁晟在接受《中国经济信息》记者采访时说。

时值迪士尼利用其IP价值吸金之际，中国首富王健林也在摩拳擦掌，与其争夺中国的“童心”。

难以复制的IP价值

就在距离上海700公里的江西南昌，5月28日，王健林的万达文化旅游城正式开业。

紧随其后的还有中国本土主题公园运营商华强方特，6月4日，在距离上海350公里的安徽芜湖，华强方特宣布与招商证券合作设立总规模达30亿元人民币的并购基金，打造文化产业生态圈。

“很多人都说这回真的是‘狼来了’，我看也不见得。”华强方特总裁刘道强彼时接受媒体采访时说。

相比王健林“迪士尼不该来中国”的论断，这已经很温和了。5月，王健林在央视财经《对话》节目中，言辞激烈，称“只要有万达，迪士尼十年到二十年之内赢不了利”。

几番挑衅后，迪士尼CEO罗伯特・艾格（RobertIger）终于忍不住做回应。“我们确实被震惊了，因为我们与万达有生意上的往来。”他说，“在中国做生意虽不容易，但潜在回报巨大，无论是文化还是管理，我们都十分了解中国市场。”

“2016年上海迪士尼将吸引境内外游客达1200万人次以上，按370元的平日门票价格计算，全年门票销售超过44亿元。此外还将拉动旅游商业、运输业、酒店业、交通及餐饮等旅游细分产业经济增量，按照1元带动8元测算，一个迪士尼乐园将给旅游产业带来350亿元的增量。”这是一份由国泰君安提供的研究报告，迪士尼强大的吸金效应不言自明。

迪士尼乐园最受业内认可、投资商垂涎的，当属其数以千计的IP。迪士尼利用其IP价值，打通了产业链的上下游，形成了从影视到商业周边、游乐地产、游戏等等一系列的商业体系。

在张宁晟看来，迪士尼持久不衰，更重要的是文化魅力。与一般主题乐园不同的是，迪士尼更多的是一种场景的代入与文化体验，特别是丰厚的动画形象资源。迪士尼的项目，刺激性并不强，主要还是针对小孩子的，比如，迪士尼中速度最快、最刺激的Tron，乘坐者也不会有头朝下的姿态。“但Tron能引起人们的兴趣，除了大型电动玩具的刺激，更重要的是，Tron的造型是电影《创：战纪》中的形象。”张宁晟说。

也有分析人士认为IP价值会受到地域局限。以电影《魔兽》为例，首日票房2.5亿元，上映第五天票房破10亿元，这种魔力显然不仅来自电影本身，而是知名网游《魔兽世界》长达十年的沉淀。相比《魔兽》，《星球大战之原力觉醒》，其实是比魔兽更大的超级IP，但由于在中国缺乏沉淀，票房在美国大获全胜，但在中国却很惨淡。

从米老鼠、唐老鸭，到白雪公主、小飞侠，再到最新收购的星球大战与美国队长等形象，迪士尼伴随美国青少年成长，它的竞争力是唤起消费梦想的欲望。但这种美国文化的积淀能否刺激中国游客的消费行为，尚有待观察。

但另一方面，我国的动漫创造还停留在“喜羊羊”水平，王健林的资本扩张不能弥补文化知识产权领域的发展不足，并不能唤起中国人的梦想消费。

盈利模式主体在商业

迪士尼拥有完整的文娱产业链，业务包括媒体网络（电视），影视娱乐（电影），公园度假区（主题公园），消费产品（衍生品）和互动娱乐（游戏）五大板块。

公开数据显示：截至3月28日的第二财季，迪士尼营收达到124.6亿美元（约合772.3亿元人民币），高于分析师平均预期的122.5亿美元，每股盈利1.23美元，高于分析师平均预期的1.11美元。

但主题公园并不是迪士尼公司主要收入来源。迪士尼每年的收入30%来自门票，15%来自餐饮，13%来自住宿，25%来自购物。

相对而言，文化旅游业也不是万达的主要收入来源。据《万达2015年工作报告》（以下简称《报告》），2015年万达集团资产（按成本法数据）达到6340亿元，收入2901.6亿元。万达集团主要由商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货和旅游度假区五大产业组成。目前，万达商业仍是其主要收入来源。

但《报告》中，王健林明确表示，要大力发展文化产业、做大旅游产业。旅游作为万达第四次转型的重点发展产业，目前累计投入千亿元。王健林的野心是，将文旅商综合体万达城快速复制到多地，到2020年国内开15个，国外力争开3到5个万达城。

得益于中国经济的发展，也有更多法定节假日与高铁计划的作用，短短几年间，中国就有超过300个主题公园横空出世，仅仅去年一年就有21个主题公园开张，还有20个在建。

而2016年，主题公园市场进入攻坚战，娱乐营销层出不穷，同行间硝烟弥漫。在重资产的长线投资下，它们都面临着同样的盈利难题。

前瞻产业研究院的《中国主题公园行业发展模式与投资战略规划分析报告》显示，国内70%的主题公园处于亏损状态，20%持平，只有10%实现盈利，约有1500亿元资金套牢在主题公园投资之中。

据知情人士向《中国经济信息》记者透露，每座万达城在三到五年建成开业，可以创造3万个就业岗位，年纳税超过5亿元人民币。“万达城所能创造的社会效应，让其成为当地政府眼中的‘香饽饽’。”上述人士说。万达在拿地过程中因此坐拥议价权。

此外，南昌万达城480万平方米的建筑面积中，有200万平方米为文化旅游和商业等自持物业，有280万平方米为销售物业，其中，少量为商铺，大部分物业为别墅。这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。

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关键词：工作过程系统化；房地产营销策划；课程体系改革

中图分类号：G642.0，F293 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2014）26-0223-03

一、工作过程系统化课程体系构建的基本理论依据

工作过程是在关注规章的情况下，工具、手段与对象结合的符合目的、指向目标的工作。以德国不来梅大学劳耐尔教授为首的职业教育专家在对学习领域课程体系所进行的理论研究与实践中，提出了“工作过程知识”和“发展逻辑”，为基于工作过程系统化的学习领域课程体系的进一步完善提供了新的理论支撑。基于工作过程系统化的课程体系强调以学生获取直接经验的形式来掌握、融合各项实践活动中的最新知识、技能和技巧。

学习领域课程体系是在工作过程和工作任务的基础上采用“主导型问题方法”形成的学习“主题单元”序列。从职业情境的工作过程到确定课程内容的基础――行动领域，从对其进行“通用化”处理使之成为具有普适性的课程―学习领域，再从学习领域转化为具体的学习情境进行教学。

二、房地产营销专业课程体系的构建与形成

根据重庆房地产职业学院建设市级骨干院校的要求，房地产营销与策划专业专业建设团队自2009年9月起，多次到重庆房地产业协会、万科地产、龙湖地产、协信地产、易居中国、钢运地产、新鸥鹏地产等二十多家单位进行调研，参加德国职业教育学习、万科地产整合营销策划讲座、万达商业地产策划讲座及房地产策划师、营销师学习等，对房地产策划员、房地产营销员等职业的岗位能力与要求进行分析，根据工作过程中的典型工作任务导出“行动领域”，再经过“通用化”处理形成“学习领域”，并通过具体的“学习情境”来进行教学设计，通过“行动导向教学法”进行教学实施，形成了房地产营销与策划专业课程体系开发的基本思路，如图1所示。

（一）企业岗位设置和能力分析

通过对万科地产、龙湖地产、易居中国、钢运房产等房地产企业进行访谈，获得了房地产营销与策划专业的岗位设置方案。其主要岗位有房地产策划员、置业顾问、房地产市场调研员，通过对每个工作岗位工作任务分析，获得了房地产营销策划岗位的工作流程、工作项目、工作任务、工作行为，进而提炼出岗位能力。

在对企业岗位调研的同时，还对学院房地产营销与策划专业近三年毕业生的岗位进行了调查，得出学院房地产营销与策划专业近三年就业后的岗位分布，分别为置业顾问、房地产销售人员（置业顾问、房地产经纪人）、房地产市场调研与分析人员、房地产销售主管、一般营销企业营销与策划岗位。发展岗位为房地产营销经理、房地产策划师、策划经理、项目经理等。

在企业调研和毕业生就业岗位分析的基础上，召开了实践专家研讨会，最终确定学院房地产营销与策划专业核心岗位和拓展岗位，如图2所示。

（二）根据房地产营销岗位的任务要求，确定典型工作任务

在明确房地产营销岗位任务要求的基础上，根据房地产营销岗位的工作职责、工作任务、房地产营销员、策划员等资格证书，确定房地产营销与策划专业的培养目标及培养方向。其次，分析房地产营销专业专业培养目标相对应的职业标准，调研分析房地产营销专业的毕业生以及房地产营销专业面向主要岗位的工作任务，进一步明确房地产营销专业的典型工作任务。然后分析其工作对象、内容、手段、组织、环境等方面的内容，从而确定其典型工作任务。

（三）通过专业职业行动领域设计，构建专业学习领域

通过对房地产营销策划专业岗位群中的典型工作任务进行分析归纳，确定房地产营销相应岗位职业需求对应的行动领域，再对房地产营销典型工作任务所必需具备的职业能力进行分析、归纳，形成专业职业能力一览表（见表一）。

（四）工作过程系统化课程体系的形成

房地产营销策划专业通过广泛的市场调研、企业座谈、对专业典型岗位的统计分析，逐步形成了基于工作过程系统的课程体系。本专业课程体系由三部分组成：基础领域（基础课程、行业基础课程）、专业领域和拓展领域。见图3：房地产营销与策划专业课程体系图。

（五）实施工作过程系统化课程体系

在实施工作过程系统化课程体系中，需要从学习情境的设计和学习单元的设计入手。

（1）学习情境设计

在完成对学习领域的设计后，接着就是针对学习领域的要求，根据培养学生的职业行动能力（专业能力、方法能力和社会能力）的要求，设计不同的学习情境。职业教育包含的专业各异，面向的岗位不同，所以各学习领域所涉及的学习情境也不尽相同。

（2）学习单元设计（课业指导文本设计）

课业是针对某学习领域下的各学习情境的进一步细化和设计的，学生在教师指导下自主完成的综合性学习任务。如在住宅地产项目开发与策划的学习领域中根据学习情境1：住宅项目的市场分析下安排“某某项目的市场分析报告撰写”就是学习情境对应的课业指导文本。

三、房地产营销专业工作过程系统化课程体系实施需要注意的问题

（一）人才培养模式要充分体现校企合作、工学结合

构建基于工作过程系统化的课程体系，需要紧密联系企业，实现工学结合。要将企业文化融入校园，课堂由单一的教室搬到教室、企业、售楼中心、房交会等地方；校内专业教师与企业兼职老师在合作中交流，相互提高，共同指导学生。

（二）紧密联系房地产营销职业资格和实际工作需求

基于工作过程系统化课程体系需要使学习领域课程的教学目标涵盖房地产营销相关职业资格（房地产营销员、策划员、策划师等）的知识和能力要求，结合房地产职业工作实际，通过学习情境的设计，体现完整的工作过程。

（三）注重对任课教师课程设计能力的培养和学生学习能力、创新能力的培养

实施基于工作过程系统化学习领域课程体系要注意调动学生参加实际课堂的积极性，以学生为中心，老师做指导。学生通过组建团队（模拟公司）加强自我管理、团队协作、自主学习创新。通过实际工作的操作，学生、老师和学习环境构建良性互动的关系，以保证教学目标的实现。因此，需要不断提升教师的课程设计能力，提高学生的自主学习能力，才能保证基于工作过程系统化课程体系的实现。

基于工作过程系统化房地产营销专业课程体系的构建，体现了工学结合、产教融合的人才培养模式，更注重对学生职业行动能力的培养，是创新人才培养模式和提升人才培养模式内涵的重要手段。

参考文献：

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篇5

第一桶金

在中国商人的群落中，广东潮汕人虽然不能与晋商、徽商比肩攀高，但其在海内外却久负盛名。《周府》记载：

“潮民力稼穑，收果木、蔗糖及鱼盐之利，经商不出布帛、米粟之门。”人杰地灵的潮汕生产出了不少巨贾名商。资料表明，在当今全球华人富豪100强中，有近1/5为潮汕人，而其中佼佼者就是亚洲首富李嘉诚。

与绝大部分潮汕人将李嘉诚作为心中最崇拜的偶像一样，黄光裕对于这位商界奇人更是顶礼膜拜。也许正是这种原始商业元素的发酵与驱动，16岁那年黄光裕就辍学从商。1985年，黄光裕揣着母亲为她借来的4000元钱与比自己大三岁的哥哥黄俊钦一起北上内蒙，干起了当时大量广州、福建商人从事的贸易生意。不过，黄光裕并没有在内蒙待很久，一年之后，他问自己的哥哥，周围的城市哪个最大，黄俊钦告诉他是北京，年轻气盛的黄光裕没有作任何思考，闪电般打起行囊朝北京进发。

北京在黄光裕面前既美丽又陌生。黄光裕曾回忆：当年第一次走出北京站时，天色已晚，为了找到一家每天五毛钱的地下旅馆，一辆人力三轮车拉着哥俩绕了一大圈之后才将他们送到其实离车站不远的旅馆。而当第二天清晨他们走出地下旅馆时，兄弟俩就开始了他们在北京的服装贸易――黄光裕负责跑广州进货，黄俊钦负责坐地销售。

在黄光裕的眼里，北京比内蒙古的城市大很多倍，生意也应该很好做，然而，一段时间过去了，黄光裕每天只能做几单生意，挣几十块钱。他的衣服远不如想象的好卖，甚至还出现了积压。在《105亿传奇》里，黄光裕说：“我心太粗，布料、季节性等问题让我头疼，不了。”半年后，黄光裕和黄俊钦就放弃了服装销售。

市场如布。有心的商人总能捕捉到发财的机会。在对服装市场周围的环境经过几天的考察后，黄光裕最终决定盘下一个面积不足100平方米的国营服装销售门市部，并通过老乡关系在银行贷款了3万元，干起了家用电器的买卖。1987年1月1日，黄光裕正式打出了“国美电器”的招牌。

与其他很多富豪类似，在白手起家的神话后面,传言一直相生相伴。围绕着黄光裕财富“原罪”的质疑，黄光裕曾回应称自己当时出售很多国外家电主要来自北京最大的收购站――在那里有大量出国人员从国外带回来的家电产品，而且都有正规手续。至于为什么经营的是家电，有关黄俊钦的一则轶事也许可以作为解释之一。据称黄俊钦自小就对组装电器着迷，有一年春节，他花200元买了一个显示屏和一堆配件鼓捣了一宿，次日清晨全家醒来惊喜地发现，一台电视机已组装完成。

应当承认，在1980年代中后期，中国进口家电门槛依然很高,像国美这种个体户式的零售店很难通过正常的渠道获得货源,而乘虚而入的二手家电正好满足了国美的需求。对此，我们无论如何无法否认黄光裕市场切入点之精准。因为，尽管当时中国经济进入了新的扩张时期,但物质条件仍然相当落后,流通领域商品奇缺，几乎所有的消费品都是卖方市场,尤其是家电市场依旧是清一色的外国品牌。不仅如此，黄光裕从一开始就打出了与众不同的销售旗帜――在家电有货不愁卖的情况下，国美走坚持零售、薄利多销的经营策略。在营销渠道上，黄光裕的许多做法当时都有领开先河的价值：1990年，国美首创“包销”制，1991年率先在《北京晚报》中缝登出商品报价广告,1993年开始在北京地区开设多家店铺并开始涉足房地产业。也就是在1993年，黄氏两兄弟分家――黄光裕分得了“国美”品牌和几十万元现金,而包括房地产业务在内的资产归黄俊钦,后者创办了以房地产为主业的新恒基集团。

商者无域

尽管黄光裕只是初中肄业，但他却喜欢读书，尤其是喜欢读关于李嘉诚的书，其中李氏“商者无域、相融共生”的经商名言对他影响最大。黄光裕不仅经常在公司员工面前推介这句语录，而且还将其裱在自己办公室的墙上作为座右铭。而追踪黄光裕在零售王国的扩张过程，人们其实很容易发现他已经将李嘉诚的商业理念应用到了极致。

与1980年代后期的行业生态不同，随着90年代初期国家对家电业的开放，大量制造企业开始进入上游，涉足家电产品的生产，一时间，家电产量迅速膨胀，市场售价被快速拉低，家电业很快进入到供过于求的阶段，市场也开始由以国外产品为主转向以国内产品为主。然而，当时国内家电业流行的是制，即生产厂家在全国市场设立几个大的供应商，这些供应商为一级供应商，在这些供应商下面，又有若干个二级商，出厂的产品的价格则一级级的提高。传统的家电销售渠道就成为了一个金字塔形，有的二级商下面，还有三级、四级，最后才到达销售终端。已经在家电销售领域摸爬滚打多年的黄光裕这时其实已经强烈感受到了这种销售体制的弊端和可以给自己创造的又一次市场机遇。1996年，一场国美的渠道革命在黄光裕的直接筹划下发生了。

按照当时黄光裕的经销新构架，国美在北京率先以包销、招标、定制等形式和厂家进行联动，这样完全抛开了过去横亘在自己和厂家之间的各种商。此一时彼一时。尽管当时黄光裕所贯彻的仍然是低价策略，但不能不说在渠道变革力量的驱动下其已经上升到了一个新的高度――过去往往有诸多品种限制，产品范围也较小――现在，通过包销、招标和定制，更多的产品以更低的价格出现了。因此，当时国美出售的同一品牌、同一型号的国产电器，有的甚至比大商场便宜2000元，并且因为销售和规模上的优势，又把小的渠道终端抛在了身后。

早起的鸟儿有虫吃。渠道革命确立起来了国美的竞争优势，同时创造了滚滚的利润。借着这一无形资产和资本集聚的强大力量，国美于1999年走出北京，在天津开设了两家连锁店，尽管当时遭到当地竞争对手的联合抵抗，但国美具有穿透性的低价战略还是让封锁的市场渐开缺口。至2003年，国美在全国的直营门店数量突破100家，2004年底，扩张到200家，而在黄光裕东窗事发前的2008年底，国美电器在全国拥有828家门店。

排除一切感性因素对黄光裕进行客观地评价，我们可以将黄光裕看作是中国最早预见到渠道作用的人之一，他非常清楚一旦控制了渠道，最终生产商不得不俯首称臣，而价格也可以达到新的低水平。其实黄光裕身上爆发出的这种变革思维并不止于家电行业。2000年之前，国内手机市场基本以专业店销售为主，而这样的销售模式也让手机业建立起了更加严密和层次更多的销售渠道。但是，2001年国美进军国内手机零售市场，向大量的厂家直接要货、包销，迅速撕裂手机以专业零售店销售的模型，次年，国美电脑卖场启动，PC的销售新渠道出现，价格的不断跳水又开始了……

自此，黄光裕已经将营销“4P”理论运用有其三（价格―price、渠道―place、促销― promotion)，接下来恐怕就是“生产”（produce）环节的进入了。2005年6月，国美电器正式收购爱多集团电子产业51%的股权，开始研发自有品牌的家电产品，完成了连锁零售业向其上游制造业的延伸，成为国美向制造业迈出的第一步。

与此同时，黄光裕销售领域的“圈地”运动还在持续。2006年7月，国美收购了山西北方电器，同月，以换股加现金的方式收购在香港上市的中国永乐。2007年12月，国美以36.5亿元全面托管大中电器。2008年2月，国美战胜最大竞争对手苏宁电器，将三联商社揽入怀中。至此，国美已经成为了国内家电零售业无可争议的第一巨头，随之而来的是，“价格屠夫”、“渠道教父”、“潮汕商圣”等溢美称呼加戴在了黄光裕的头上。

成也资本

在国美走出京城并在全国各地铺天盖地开店的时候，黄光裕退居到了“幕后”，而将整个经营大权交给了自己的妹夫张志铭。其实，没有抛头露面的黄光裕未让自己休闲片刻。一方面，黄光裕此间集中精力修研证券市场与资本运营知识，同时在1999年创办了总资产约50亿元的鹏润投资有限公司（下称鹏润投资），并下辖国美电器、鹏润地产和鹏泰投资三家企业。

认识并结交詹培忠是黄光裕资本之旅中的最关键一环。这位比黄光裕年长23岁的潮汕老乡是在黄出生的1969年进入香港股市的，之后成功运作20多个“壳公司”上市，并赢得了香港“金牌壳王”的称号。在黄光裕的眼中，詹培忠就是自己进入资本市场的领路人和启蒙老师，没有他，自己也恐怕不能完成从“生意人”向“资本家”的身份转折。

2000年7月，詹培忠以自己控制的BVI（英属维尔京群岛的简称）公司Golden Mount以5600万港元现金购得京华自动化原大股东的绝大部分股份，从而控制了这家上市公司。当时舆论认为，詹培忠只追求二级市场的炒作，实际想控制上市公司很可能幕后另有其人。5个月后，京华自动化公告，将用现金加股权的方式向第三方购买资产以发展物业租赁业务，而卖方正是黄光裕名下的BVI公司Smartech Cyberworks。此前，Smartech Cyberworks出资2568万元购买了位于北京鹏润大厦的三间办公室，京华自动化则以相同的价格从黄的手中把这一物业转买过来。此次运作完成后，黄光裕以持股3600万股成为京华自动化的第二大股东。一年多以后，京华自动化公告，增发13.5亿股新股，全部由黄光裕名下的BVI公司Shining Crown现金认购，公司将全力发展地产业务，而此交易完成后，黄光裕将合计持有京华自动化85.6%的股份

但是，黄光裕的股份扩张触发了香港联交所无条件收购规则。黄光裕不得不转让11.1%的股份给机构投资者，共得7650万港元现金，其个人的持股比例也降低到74.5%。2002年7月，京华自动化公告正式更名为“中国鹏润”。至此，在詹培忠的协助下，黄光裕先将左手里的三间物业倒腾到右手的上市公司里，白得一个“净壳”，然后通过减持套现上市公司现金，使得现金链条得以回笼。

将部分地产业务装入中国鹏润以后，迅速扩张的电器连锁业务就成为了黄光裕寻求上市融资的下一步棋。2003年初，黄光裕成立了“北京鹏润亿福网络技术有限公司” （下称鹏润亿福），自己拥有100%股权，然后将国美在北京、天津等地共18家子公司94家门店全部股权装入“国美电器”，由鹏润亿福持有65%股份，黄光裕直接持有国美电器剩余35%股份（这个比例是为了回避商务部关于外商零售企业、外方股份比例必须在65%以下的限制）。2004年4月，“鹏润亿福”把股权全部出售给了BVI公司Ocean Town（由另一家BVI公司Gome Holdings全资持有，Gome Hodings由黄个人独资持有），名不见经传的Ocean Town转眼成了控制国美电器核心业务的第一大股东（65%）。两个月后，中国鹏润停牌公告，宣布以83亿港元的代价通过全资BVI子公司China Eagle，从Gome Holdings手中买下Ocean Town，从而成为“国美电器”的第一大股东（65%）。此次交易完成后，中国鹏润的主营业务将转向零售业，“中国鹏润”易名为“国美电器”。

从最初投入8168万元（5600万元让詹培忠收购京华自动化的股份，2568万元购买北京鹏润大厦三间办公室），到最终却拿到了市值83余亿元的上市公司，短短4年内的资本腾挪让黄光裕的个人财富呈现出了几何式增长。也就在2004年，黄光裕以105亿元的身价首次成功登上了胡润财富榜，2006年，黄光裕再以200亿身价蝉联进入胡润百富傍的第二位，2008年，黄光裕超过荣智健以430亿元登临胡润财榜的中国首富位置。

败也资本

“国美电器”香港上市之后，黄光裕转而开始大手笔进军房地产业，即在鹏润地产的基础上，分别成立了明天地产、国美置业和尊爵地产，房地产迅速上升为黄光裕商业帝国的的一大支柱产业。而黄光裕的更大野心在于，通过左手（地产业）倒右手（零售业）的资本市场游戏实现地产价值的几何般升值。

观察发现，在国美系的资本拼图上，中关村一直被定位成房地产运营的市场平台。2006年4月，鹏泰投资出资1.55亿元购入中关村29.58%股权，成为第一大股东。而对于黄光裕来说，接手中关村只是为了变现旗下的地产资产。在黄光裕看来，只有对对上市公司控股才能控制其股价，同时降低重组成本。于是，黄光裕从香港通过地下钱庄洗进了3亿元资金准备在二级市场买进中关村股票。然而，资金一下子进入中关村，动静太大，必须打压洗盘，将股价打压到低位时，掩护该笔资金进场。于是，从2007年5月开始，中关村股票一路持续下跌。至6月26日跌到当时最低价位，3亿元资金陆续进场。第二天，中关村和鹏泰投资签订了《资产重组协议》，次日，中关村股票均告涨停，随后，中关村股价连续飙涨，一个月涨幅超过80%。

将中关村股价拉到相当高度的黄光裕这时已经在考虑3亿元资金的套现和撤离，但中关村股价的异动也引起了深交所的高度关注。在深交所发出了征询函并要求对股价异动作出说明的情况下，黄光裕当时已经感觉到了相当大的压力。为了引开监管部门的调查视线，黄光裕决定对对中关村进行停牌。

3亿元资金始终没有撤离让黄光裕寝食难安。因此，为了制造进一步套现的机会，停牌之后的中关村了重大资产重组方案，即公司拟向控股股东鹏泰投资及一致行动人定向增发12.27亿股，一次收购其合并持有的价值180亿元的鹏润控股100%股权。重组方案当天，黄光裕开始拉高出货，两个交易日内将3亿元资金陆续撤离，第三天，中关村股价开始暴跌。螳螂捕蝉，黄雀在后。此时中国监管层已经紧紧盯住了中关村二级市场中的香港资金来源，更将黄光裕的一举一动纳入到了严密的监控之中。

然而，此时的黄光裕不但没有收手，而且还更加高调地进入到了另一场资本市场的游戏。由于三联集团拖欠中信济南分行钱款，济南分行要求法院公开拍卖三联集团持有的三联商社2700万股限售股份，2008年2月14日，国美电器最终通过山东龙脊岛以每股19.90元的价格拍下了这部分股权。由于这一股份占三联商社总股本的10.67％，国美电器摇身变为了三联商社的控股股东。而在二级市场上，复牌后的三联商社股价从9.68元连续六个涨停，最高收于17.68元。但此事迅速进入到了刚成立不久的证监会稽查总队视线。

根据中国证监会的信息表明，自2007年9月以后，黄光裕开始分批在二级市场买入三联商社股票。而黄光裕的操盘手则来自与山东龙脊岛，并且龙脊岛的法人代表与中信济南分行负责人关系极为密切。通过在三联商社设局，人获得“中介费”2500万元，黄光裕通过人的关系找到中信济南分行负责人，制造了“拍卖三联”的那场大戏。

然而，黄光裕看似高明的资本大法并没有逃脱监管者的火眼金睛。拍卖会两个月后，证监会正式立案调查“三联商社二级市场股价异常波动”，黄光裕正式浮出水面。按照证监会最终的结论，“黄光裕控制的北京鹏润投资有限公司，在三联商社和中关村重组、资产置换等重大事项过程中，有重大违法违规嫌疑。”司法部门在仔细审查了监管部门所提交的有关黄光裕犯罪事实的材料后，决定对其正式逮捕。

国美之殇

按照黄光裕5年前的设想，到2008年，国美门店数量要达到800-1000家以上，实现销售额1200亿元，国内市场占有率提高到10%-15%，并跨进世界500强行列，成为具有国际竞争实力的家电零售巨头。然而，身陷囹圄的黄光裕如今面对着铅华洗尽的事实，恐怕除了嗟叹之外就只能是悔恨。

显然，“黄光裕事件”带给国美的冲击已经逐渐显现出来。据国美提交的最新年报显示，一向利润增长较快的国美电器净利润在2008年首次出现下滑，其年度净利润为10.48亿元人币，比2007年的11.27亿元下滑7％。同时，国美的今年第一季度的财报显示，公司前3个月的净利润为3.22亿元，与去年同期的5.13亿元相比下滑37%。

不仅如此，国美试图整体上市并实现红筹回归的计划已经搁浅。按照黄光裕的计划，国美集团旗下300多家未纳入香港上市公司国美电器的门店资产，未来将会先被注入国美电器，再作为一个整体回归A股，但现在看来这一计划短期内很难实施。更有甚者，自从2008年11月24日紧急停牌之后，国美至今还没有复牌，而按照香港证交所规定，若上市公司已持续停牌一段时间，但并未采取足够争取复牌，则可能会在停牌6个月之后被除牌。

为了应对“去黄光裕危机”，国美成立了8人特别委员会，原国美总裁陈晓出任董事局主席。外界认为，放慢扩张速度、进行一定程度的瘦身将成为国美的下一步的市场策略安排。

在家电零售方面，国美提出了从原始的“跑马圈地”向精细化的“门店转型”思路。目前，依靠门店规模抢占市场份额仍是中国家电零售行业的主要竞争模式，全国仅专业家电连锁卖场的数量就超过了2500家，在北京、上海等一级城市，门店数量超过100家以上，已经处于饱和状态。因此，提升单店经营质量成为了家电行业在2009年的主旋律。为此，国美将在2009年关掉日营业额低于7万元的店面，100家左右门店将由此出局，同时对旧店进行改造。如果这一策略能够顺利推进与实施，2011年国美将占领中国1/4的家电市场份额，完成2500亿元的销售额。

从地产业部分退出已成为国美的现实行动。仅今年以来，鹏润地产旗下的建国大酒店、国美广场等3个项目已经转让。另外，国美转让的地产项目不仅仅涉及到北京，其他城市如重庆、天津的商业地产及沈阳的工业用地也在转让之中。虽然国美声称转让地产项目主要是为了降低持有类资产比例并增加销售类资产比例，但分析人士则指出，国美减持地产和变现的主要目的则是为了减轻公司未来巨大的财务压力。