土地储备工作计划范文

导语：如何才能写好一篇土地储备工作计划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：土地储备制度； 问题与对策； 解决措施

中图分类号：F301文献标识码： A

一、前言

由于现代化建设步伐飞速，经济腾飞的同时需要更多的资源支撑，这对于我国土地资源产生了巨大的消耗。在这样的背景下，土地储备制度出现的一些问题尤为突出，亟待解决。本文针对土地储备制度的问题进行了研究，对相关问题进行深入的思考并提出对策，供有关部门参考。

二、土地储备制度产生的背景

我国城市土地归国家所有，通过实行土地有偿有期限使用，形成土地市场。在这种土地制度框架下，国家是唯一的土地所有者，国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场；从国家取得的合法土地使用权在合同规定的范围内可以进入市场流通，进行转让和转租，形成竞争性的土地二级市场。但是，由于过去长期实行土地无偿、无期限划拨使用制度，大量城市存量土地的产权不明晰，管理制度不完善，城市政府一直未能实现城市土地一级市场的垄断供应，出现了一个巨大的灰色土地市场，许多单位和企业绕开政府私自进行土地出租和转让，既造成了国有资产的流失，又导致市场价格信号失真，炒卖地皮的现象时有发生，扰乱了房地产市场秩序，给城市规划和城市管理也造成很大困难。对于已经纳入有偿使用的土地供应需要解决的一个问题。在这种背景下，城市土地储备制度作为一种制度创新应运而生。

城市土地储备制度，是指城市土地储备中心通过征用、收购、置换、转制、收回等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地储备中心组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。其主要目标是通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止土地收益流失，规范市场秩序。

三、土地储备制度中存在的主要问题

1、政府的主导作用不够，土地储备开发项目的规划滞后。土地储备与开发政策的制定和实施对于整个社会经济发展的影响十分显著。然而考察我国土地储备与开发工作现状其中存在的政府主导作用不够，任由土地开发商肆意开发利用土地；土地储备与开发项目整体规划滞后，局面嘈杂等问题。

2、土地储备开发缺少统筹和部门协调。土地储备与开发工作的具体实践过程中也存在着缺乏统一体系制约，各部门工作因为没有完善的统筹机制而各自为政，部门之间缺乏基本的沟通和交流，使得土地储备与开发工作混杂而不精当，难以将国家土地储备与开发政策落实到实处。

3、土地储备开发的资金缺少保障，执行力受限。任何一项土地储备与开发项目的制定和执行都是一个长期的过程，这就要求我国土地储备与开发工作必须要以完善的专项基金为基础，没有完善的资金链和充足的资金支持，土地储备与开发工作就只能停留在表面，导致项目执行力的减弱，无法达到预期效果。

四、针对相关问题的思考和对策研究

1、建立、完善政府引导，社会参与的土地储备与开发模式。土地储备与开发工作既然内容发展，体系庞大，就更加需要一个统筹部门，发挥导向作用，这就要求政府切实履行市场调控职能和经济引导之责。政府各职能部门之间应该通力协作，发挥自身工作特长，结合国土资源实际情况，采用长远眼光和宏观视野，制定新形式下的土地储备与开发计划，并将土地工作计划融入现代化经济建设全局，改变片面追求经济利益的落后发展观，以严格的土地政策督促和提高经济建设的可持续发展水平。然而，现代化的市场经济体制中，企业才是经济活动的主体。因此，政府在履行调控职能，发挥市场导向作用之时同时要注意不可用力过猛，以防出现土地储备与开发工作行政色彩过于浓厚的弊端，毕竟政府不是纯粹的经济体，它的服务职能、导向职能以及非盈利性质都可能与土地储备与开发工作的冲突。因此政府部门要甘做绿叶，扮演好沟通者和组织者的角色设法调动企业和社会积极性，建设政府与企业连动，社会积极参与的土地储备与开发模式。

2、科学编制土地储备开发计划，实现动态调整。在有了宏观调控和导向的土地储备与开发模式的基础上，还要制定完备而科学的实际工作计划。将土地储备与开发工作的复杂内容细化，分门别类，根据各参与部门的不同职能和工作性质将之一一落实，并坚持实事求是的态度和精神，根据工作的实际情况进行及时调整。面对复杂多变的经济发展大势，关于土地储备与开发工作的任何工作计划的实施和项目的管理都不能一成不变，而是应该立足科学发展观，借鉴参考现代化土地工作新理念和新制度，从观念上提高警惕，时刻不忘土地资源紧缺的红线，根据工作实际进展调整工作计划和土地项目。市场利益杠杆的作用是巨大而盲目的，尤其是在大数据时代，往往市场需求决定一切导向，这就要求土地储备与开发工作不可盲目冒进，而是要坚持科学发展，在市场需求面前坚持理性思维和长远眼光。

3、建立区域内的资金平衡机制，保障土地储备开发建设资金。资金供应是土地储备与开发工作的命脉所系。只有建设完善的土地储备与开发资金供应链才能保障工作的顺利进行，实现项目的经济效益和社会效益。因此建立专项基金势在必行。而区域间资金平衡机制的建立将是可行之策，通过相关部门对不同区域土地储备和开发专项资金的统筹，可以实现内外联动，优化资金流，完善资金链，既能保证资金充足，又能提高资金使用率，毕竟土地储备与开发资金不仅数额巨大，而且往往使用频率较低，区域间的资金平衡机制可以帮助缩短资金投资与回报周期，提高资金利用率。同时加深不同区域间的联系和沟通，强化土地工作的全局效益，可谓一举多得。

4、加强土地储备开发监管和风险防范。任何项目管理工作都必须具有完善的评估机制和监督机制以及赏罚机制。这既是项目执行效率的保证，也是提高工作能力，保证项目完成质量的重要措施。在土地储备与监督的工作实际中，对各部门工作情况进行监督和评估，能够保证各部门工作有条不紊的进行。同时借鉴风险评估机制，还可以防范潜在的工作隐患，及时修改工作计划和项目内容，保证土地储备与开发工作的稳步进行。土地储备与开发工作并不总是万无一失，稳妥无误的。由于市场经济体制下，土地利益杠杆的作用总是能够对土地储备与开发工作产生巨大影响，一旦工作计划与市场需求之间产生错位，很容易导致有的地区土地资源大量闲置，而有的地区却土地资源紧缺，土地价格一路飞涨，居高不下，这一方面造成土地资源的大量浪费，一方面对人民生活产生不良影响，而这些风险因素正是土地储备与开发工作所应该严格调控的内容。

五、结束语

机遇总是与挑战伴随而生，新时期对于我国土地储备制度而言就是一个机遇与挑战并存的时期。虽然当前我国土地工作现状中存在着整体规划性差、政府职能发挥欠缺以及资金供应不足影响执行力等问题，然而通过有效的土地工作计划的制定、相关土地储备与开发项目的实施以及区域资金协调平衡机制的建成等措施，我国土地工作必然能过抓住机遇，规避风险，在新时期、新阶段不断深化，取得更大成就。

参考文献：

[1]施源.许亚萍，李怡婉．面向规划实施的土地储备机制探讨―以深圳土地整备规划工作为例[A]2008 中国城市规划年会论文集[C].2008．

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一、2014年工作情况

（一）做好项目储备工作

做好项目储备工作是我部的一项主要工作，经过我部全体职工的共同努力，2014年完成了以下项目储备工作。

一是完成新区道路项目四项审批，办理好科区铁路专用线转贷事宜。二是了解了廉租房、危房改造、棚户区改造等项目情况，经过与建设局更有关部门联系，取得了廉租房、危房改造、棚户区改造等项目的相关资料。三是到四合屯牧场、罕山大街现场查勘土地现状；到余粮堡现场察看，向余粮堡葛书记了解温泉度假村项目情况，取得了温泉度假村项目的第一手资料。四是与开发区商务局就开发区物流园区及城中村项目的合作作进一步沟通，并取得了资料；与沈阳市政院通辽分院姜振栋院长等一行三人查勘机场快速路现状，为沈阳市政院提供《机场快速路》项目可研所需资料。

（二）加强对外投及管理工作

2014年，我部切实加强对外投及管理工作，各项工作进展顺利，并取得明显成效。

一是完成了担保管理办法的初稿。二是与公司法律顾问联系，对与通辽旭通太阳能科技公司的合资协议法律上的问题进行沟通；与河北东旭集团对关于成立通辽旭通太阳能科技有限公司的合资协议中需要修改部分内容进行协商；与通辽旭通太阳能科技公司签订合资协议，并为其准备公司营业执照、税务登记、法人代表、董事、监事资料等材料，参加了旭通公司在通辽建行做的关于非晶硅太阳能板市场前景的产业报告会。三是到兴合化工进行现场调研，了解兴合化工的资产及抵押物情况并索取相关资料着手办理抵押手续，办理了兴合化工相关质押合同手续。四是办理了投资通盛中小企业投资担保公司5000万元的国资批复文件。五是给内蒙古商业银行准备我公司参股资料。

（三）做好项目融资工作

2014年，在项目融资工作上，我部着重做好三件工作。一是与中行张行长就开发区道路项目作进一步交谈，明确了由土地作抵押。二是与包商银行常行长、赵行长就我公司储备项目是否有继续合作的项目进行了沟通。三是为迎接开行领导项目调研，准备好相关资料。

（四）做好组建集团工作

在组建集团工作上，我部做好以下工作。一是联系被纳入公司集团的成员单位，索取2009年末审计报表；联系11个盟市的城司，了解其经营性资产情况；搜集纳入集团内的企业报表，组织人员做好报表汇总工作。二是准备办理两侧土地使用证的资料，商谈好沿岸两侧办理土地使用证事宜。三是办理碧桂园2500亩土地的相关手续，将资料整理后上报办证大厅，在公司领导的协调下，土地使用证已办理完毕。四是2014年11月21日，参加了由副市长主持召开的关于3700亩土地具体操作事宜的专题会议，在副总经理的协调下，办理了此次会议的政府办公会议纪要，及时送达到开发区财政局、土地储备交易中心；与开发区财政局副局长及开发区土地局副局长就3700亩土地事宜做进一步沟通，对办理中的相关手续加以说明。五是办理了土地储备交易中心收储的1000亩土地出让给我公司的补充协议，将支付给村上的补偿费复印件提供给土地储备交易中心。

（五）做好融入资金的事后管理工作

我部加强融入资金的管理，做好各项事后管理工作。一是整理开发区污水、新区基础设施、新区道路、城中村、内环路几个项目台帐；整理农行需要的公司贷款明细及贷款、转贷项目名细；为中行公司部提供新区规划详规、财政负债情况表以及公司自身收益项目等情况资料。二是为中行贷后检查做好相关材料的上报工作，办理完《建设用地规划许可证》等手续，完成国资公司和中行签订我公司在中行贷款的三个项目的担保合同；与信达会计师事务所取得联系，进行关于我公司在中行信用评级的审计报告；与国资公司康总就中行三个项目贷款的担保事宜进行协商；中行、国资公司与我公司领导签订担保合同的备忘录。三是配合融资部完成信托资金与开发区、科区及担保公司之间的后期手续；与开发区城投及担保公司办理了1000万元借款手续；整理公司成立以来转贷项目资料，目前文字部分整理完毕。

（六）做好冠名权的经营等有关工作

我部积极做好冠名权的经营等有关工作。一是对的商标注册咨询工商部门，准备相关资料；准备办理两侧土地使用证的资料，商谈好沿岸两侧办理土地使用证事宜。二是图形商标设计方案完成，经经理办公会确定，办理好商标注册，已由公司上报国家商标总局；规划局为土地证办理做规划。二是为成立新农村建设土地收储开发公司办理有关手续。我部

（七）强化法律意识，增强自我保护能力

我部深刻认识到，我们公司所开展的各项工作必然会遇到很多困难与挫折，有时会受到各种不法侵害，为此，必须强化法律意识，增强自我保护能力。我部加强对有关法律的学习与研究，熟悉和掌握法律，一旦碰上问题或受到不法侵害，就要运用法律武器保护自己。我部不但自己要申请法律保护自己，也要求其他部门和企业同样申请法律保护自己。我部愿为其他部门和企业申请法律保护自己时提供力所能及的帮助。

（八）采取的主要工作措施

为做好发展策划工作，促进公司发展，提升公司收益，我部采取一定的工作措施，保证各项工作的完成，主要抓好以下三方面工作：

一是落实岗位责任。为抓好工作，完成任务，促进发展，我部按照工作项目、工作概述、工作标准和所需知识技能等四方面内容，制定岗位责任，落实到人，做到每个人都有岗位职责，每件工作、每项事情都有人管、有人抓，努力完成公司安排我部的每一项工作任务。二是开展优质服务。优质服务的关键在于方便企业办事，缩短办事时限，提高工作效率。我部一方面狠抓职工的业务培训，提高职工的业务水平。另一方面树立职工的优质服务思想，要为企业提供优质服务，获得企业的满意，全面提升我部的服务形象。同时，强化时间观念与效率意识，加快工作节奏，加快工作进度，做到尽快完成工作任务，提高工作效率与工作质量。三是强化工作创新。我部工作领域广泛、内容丰富、任务繁重，要做好工作，提高工作质量，必须强化工作创新。我部以创新工作思路、创新工作方法开展各项工作，取得良好效果。

二、2015年工作计划

（一）检查监督企业战略规划执行情况

2015年，我部要加强对企业战略规划执行情况的检查监督，确保企业严格按照战略规划执行。对检查监督中发现的问题，督促企业及时整改，并将检查监督情况及时上报公司。

（二）加强对外投资管理

2015年，我部要切实加强对外投资管理，完善对外投资管理制度，确保对外投资的正常使用，保证对外投资的安全，提高外投资的使用效益。

（三）加强项目储备，挖掘收益项目，提升公司收益

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一、2020年工作开展情况

（一）积极开展增减挂钩工作。

按照跨省交易指标既定的工作目标任务，积极组织组织开展城乡建设用地增减挂钩项目拆旧复垦实施工作，完成拆旧复垦规模344.583亩，其中，实施完成并通过县级验收第一批次河支乡独哇村城乡建设用地增减挂钩项目复垦规模194.583亩，农民集中安置建新区使用挂钩周转指标65.577亩，节余指标127.506亩；第二批次8乡10村城乡建设用地增减挂钩项目实施完成四洼乡2个地块复垦施工，面积150亩。同时，积极筹措专项资金451万元，并以公开招标的方式确定至源拓土公司为第三批次10乡26村城乡建设用地增减挂钩目前期技术服务单位，包装立项周转指标规模约917.1亩，复垦规模约700亩，预估节余指标约630亩。项目方案现已报省土整中心备案。

（二）征地补偿工作

一是会同久马高速建设项目协调办和相关部门，积极开展久马高速C2标段红线用地范围核定及征收补偿测算工作，完成红线用地测量7310.59亩，其中耕地1869.96亩、草地3772.93亩、林地1667.7亩、其他土地117.18亩。二是全面完成久马高速C2标段总承包部临时用地选址确认，确定临时占用土地面积1214.703亩，其中耕地91.155亩，林地724.47亩，草地244.254亩，其他农用地2.871亩。审定了临时用地复垦、植被恢复方案并报县政府审批。三是继续强有力地抓好S220线征地补偿费拨付，已完成133.3亩征收土地补偿款拨付600余万元。

（三）重点项目用地保障工作

全力统筹协调重点项目用地保障，极力助推脱贫攻坚。一是充分整合利用我县“十三五”期间用地指标，积极主动与省、州对接土地利用总体规划调整，调整建设用地491.787亩，确保了漫泽塘旅游扶贫基础设施建设项目用地220.4505亩；麦尔玛公安用地14.8725亩；武警四支队驻训基地项目用地240亩；LNG气化站12亩等重点项目用地需求。二是为确保藏高公司入驻我县，划拨75.87亩国有土地用于久马高速建设监控、应急中心建设项目。同时，通过收取土地成本费，实现土地收益2427.84万元。三是划拨231.99亩国有土地给武警省总队机动第四支队用于策应反分维稳，支持驻勤武警后勤保障建设。同时通过收取土地成本费，实现土地收益5000万元。

（四）着力经济发展、合理布局生态修复

一是严格执行耕地保护制度。坚持把保护耕地资源作为自然资源管理的第一要务，尽职尽责保护耕地资源，为确保全县耕地保有量不少于7126.67公顷，基本农田保护面积不少于5700公顷的保护目标，在全力保障久马高速公路建设项目用地的同时，根据项目设计及其勘测定界成果，积极与有关乡镇、村对接，协助技术作业单位对该项目占用1003.6965亩永久基本农田进行了补划，形成了补划方案已经州、县两级审批，上报至省人民政府审查。二是以27.1万元委托涂源信房地产土地资产评估有限公司，完成了《县征收农用地区片综合地价标准》制定工作，确定我县征收农用地区片综合地价2个区片，分别为Ⅰ区片37600元/亩，Ⅱ区片28000元/亩，并经省人民政府批准同意。三是积极对接科农蓄水局，完成农村宅基地审批工作移交，与发改、林草、生态环境、科农畜水等相关部门对接，顺利完成《县山水林田湖草生态修复方案》编制。

二、2021年工作计划

一是加强用地保障，促进项目落实。进一步提升审批效能，推进重点项目建设用地报批，确保全县重点项目用地需求。并围绕重点项目加大土地储备，确保城市建设融资需求。

二是加快永久基本农田划定调整完善，完善耕地后备资源调查与评价工作。积极推进自然资源节约集约用地，提高土地使用效率。

三是严格耕地保护，坚守耕地红线。严格落实耕地保护责任制和耕地保护考核制度，坚守耕地和基本农田保护红线不动摇，完成我县耕地保有量和基本农田保护面积指标。

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一、指导思想、总体目标和改造要求

（一）指导思想：以党的十七大及十七届六中全会和我市第十三届党代会精神为指引，按照以人为本、构建和谐社会的要求，围绕第十五届人代会第一次会议关于“加快城中村改造步伐”的重点建议，广泛动员，整合资源，在市区范围内进一步加大“城中村”改造力度，加快建设宜居城市，推进我市经济社会的可持续发展。

（二）总体目标：力争通过五年时间的努力，基本完成市区“城中村”改造任务，逐步改善城市环境，努力提升城市品位，着力打造现代城市新形象。2012年目标：在调查摸底的基础上，完成规划编制，制定相关政策，宣传发动并组织实施。

（三）改造要求：坚持“按规划建设、按规范管理”，统筹推进“城中村”改造工作，通过改造使改造区块基础配套设施建设更加完善、居住环境明显改善，与周边区块的开发建设更加协调。

二、工作内容及工作步骤

（一）前期准备阶段：2012年4月底前，由市政府牵头，成立重点建议办理工作领导小组，分管副市长任组长，制定实施方案，明确工作步骤，召开相关动员会议，落实工作责任。

（二）推动办理阶段：2012年5月至8月，由市旧城改造指挥部办公室负责统一协调，按照工作计划，围绕重点建议内容全面开展调查摸底，召开各层次座谈交流会，研究提出政策建议，递交市委、市政府决策。9月至11月，出台相关政策，进行全方位宣传，完成规划编制，做好安置准备，逐步实施“城中村”改造工作。

（三）督促落实阶段：2012年5月至11月，由市政府牵头，对重点建议办理情况进行定期督查，并在取得阶段性成效时邀请人大代表视察、督导。根据市人大常委会统一安排，6月份与市人大代表见面并答复重点建议实施方案及工作推进情况。9月份，由市政府向市人大常委会专题汇报重点建议推进落实情况，并根据人大审议意见进行整改、完善。

（四）总结汇报阶段：12月份，由市政府将重点建议整改落实情况以书面形式向市人大作专题报告。

三、主要措施

（一）建立组织，加强领导。自2011年12月在我市的第十三次党代会报告中提出“城中村”改造工作设想后，市政府在2012年政府工作报告和城乡建设工作会议上提出了要在较短的时间内完成我市城区的“城中村”改造工作的计划，3月29日市委办、市政府办联合下发了《关于成立市旧城改造指挥部的通知》，由市长任总指挥、副市长任执行指挥，任副指挥，市政府办、纪委（监察局）、组织部、宣传部、法制办、发改局、公安局、财政局（地税局）、人力社保局、建设局、城管执法局等19个部门的主要领导及梧桐街道副主任为指挥部成员，指挥部下设办公室，同志兼任办公室主任，同时从各条线抽调骨干人员充实到办公室，切实推动“城中村”改造工作，办公室人员已于4月15日全部到位。

（二）调查摸底，制定政策。我市“城中村”形成时间长、历史遗留问题多，“城中村”改造政策制定是否恰当是工作能否顺利实施的关键。旧城改造指挥部要在原来初步调查摸底的基础上将工作做深、做细，通过多种形式，对每家每户的现有房产情况、劳动就业情况、社会保障情况、子女入学情况等进行深入了解，全面掌握“城中村”改造工作中存在的矛盾、老百姓的期望等情况。在调查摸底的基础上，按照“政策可持续、群众可接受、政府可承受”的原则，研究制定出实际可行的“城中村”改造政策，加强政策的宣传，在五年内稳步推进“城中村”改造工作。

（三）科学规划，整体推进。我市“城中村”分布零散，部分区域不具备规模开发的可能，由于拆迁费用的不断攀升，遗留下的“城中村”改造难度越来越大。下一步，将根据各区块实际，制定具体改造方案，通过统一规划、统一建设、统一安置，集中人力、物力、财力，根据轻重缓急，进行“城中村”改造。同时，结合城市总体规划的修编，进一步完善改造区域控制性详细规划编制工作，为“城中村”改造做好规划引导工作，盘活“城中村”的土地资源，提升城市形象，改善城市交通，使城市功能分区更趋合理。

（四）集聚要素，强化保障。由市级财政部门积极筹措资金，提供财力支持，协调做好实施主体的资金平衡工作，保障“城中村”改造项目建设启动资金、基础设施配套资金及村民拆迁补助资金的到位。市国土资源局做好安置土地安排工作，并协调市土地储备中心做好搬迁“城中村”土地的收储。市供电、供水、供气、电信、广电等部门（单位）负责做好居民用电、用水等生活基本需求的转移衔接。

四、工作要求

（一）突出重点，落实责任。“城中村”改造是一项系统的、复杂的、长期的工作，面广量大难度高，各开发主体和有关部门必须按照各自分工，确定工作重点，采取针对性措施，确保改造工作取得实效。

（二）加强协作，形成合力。本次重点建议办理工作涉及面广、量大，各街道、市级相关开发主体及相关部门要加强沟通，密切配合，各司其职，齐抓共管，确保各项工作措施落到实处。

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关键词：宅基地换房；城乡建设用地增减挂钩；流转

一、农村“宅基地换房”现象的出现

最近几年，随着城市化的发展和新农村建设的不断推进，多个省市出现了“宅基地换房”现象。所谓的“宅基地换房”，通常是指农民自愿以其宅基地，按照一定的置换标准，换取小城镇的房屋并迁入小城镇居住。腾出的宅基地进行复耕，节约下来的集体建设用地，经过土地储备以后再以招拍挂的形式出让，以土地使用权出让的收益来安置农民和弥补小城镇建设的资金缺口。

基于《土地管理法》中关于集体建设用地和宅基地使用的限制性规定和“宅基地换房”中涉及到城乡建设用地挂钩流转的问题，中央和地方相继出台了一些规定，对其中涉及的城乡建设用地流转进行了规范。

二、城乡建设用地挂钩流转的法律与政策规定

（一）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作于2005年开始，并在全国部分地区试点。

国务院于2004年10月颁布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；国土资源部于2005年10月颁布了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号），并于2009年3月分别颁布了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）。

1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》对农村城乡建设用地挂钩流转作出了原则性规定：要加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

2、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》对“城乡建设用地增减挂钩”的含义作出了明确规定，所谓“城乡建设用地增减挂钩”是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

3、《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》和《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》中对城乡建设用地用地挂钩流转试点的基本要求、管理和操作流程均作出了规定。

第一，关于挂钩流转试点的基本要求。要严格依据土地利用的总体规划，严格保护耕地特别是基本农田、促进建设用地节约集约利用，要通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理。对挂钩试点的规模进行控制和管理，通过下达一定数量的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标来进行。挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。

第二，关于挂钩周转指标和项目区的管理。挂钩试点的规模按国家和省（区、市）下达的挂钩周转指标控制，挂钩周转指标按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则进行管理。对于挂钩周转的指标由省级国土资源管理部门根据试点市、县及项目区情况提出申请，报国土资源部核定。挂钩周转指标下达试点省（区、市）后，由省级国土资源管理部门按项目区分解下达到各试点市、县。

第三，关于挂钩试点的条件和操作程序。挂钩试点工作必须经国土资源部批准，未经批准不得自行开展试点工作。省级国土资源部门制定试点工作总体方案，向国土资源部提出开展挂钩试点工作申请。国土资源部对省级国土资源部门上报的试点工作总体方案进行审查，并批准挂钩试点省份。经批准的试点省级国土资源部门，依据试点工作总体方案，组织市、县国土资源部门编制项目区实施规划，并进行审查，建立项目区备选库；根据项目区入库情况，向国土资源部提出周转指标申请。国土资源部在对项目区备选库进行核查的基础上，按照总量控制的原则，批准下达挂钩周转指标规模。市、县国土资源部门对挂钩试点工作要实行动态监管，每半年将试点进展情况向上级国土资源部门报告；省级国土资源部门应定期对本行政辖区试点工作进行检查指导，并于每年年底组织开展年度考核，考核情况报国土资源部备案。项目区实施完成后，由试点县级国土资源部门进行初验。初验合格后，向上一级国土资源部门申请，由省级国土资源部门组织正式验收，并将验收结果报部备案。

（二）部分因“宅基地换房”事件受到广泛关注的地区，如天津、四川、浙江等地也制定了当地的关于城乡建设用地挂钩流转的操作细则。

1、天津市制定了《天津市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（津国土房规[2009]2号），其中强调了：要加强城乡规划、土地利用总体规划对建设用地总量和布局的控制和引导。要以挂钩试点周转指标安排建新拆旧规模，调控实施进度，考核计划目标，确保项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低。挂钩试点工作应充分尊重群众意愿，切实维护农民个人、集体经济组织和相关权益人的合法权益。

2、四川省制定了《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发[2008]68号），其中强调了项目区实施规划必须符合土地利用总体规划并与城市建设规划、村镇建设规划和农房建设规划相衔接。挂钩项目与土地整理项目原则上实行分类管理，按照各自管理办法的要求分别申报、实施、验收，组卷归档。挂钩试点工作管理实行分级负责制。省国土资源厅负责对全省挂钩试点工作的总体部署和组织管理。负责制定管理办法，审批项目区实施规划和方案，实施监督检查，组织项目区验收。试点市（州）国土资源管理部门负责辖区内挂钩试点工作的具体组织实施。负责试点工作的管理与监督，审查项目区实施规划和方案，组织项目区初验等工作。试点县（市、区）国土资源管理部门负责编制项目区。实施规划，制定工作计划并具体组织实施，组织开展项目区竣工自查。

3、浙江省制定了《浙江省人民政府办公厅关于切实做好城乡建设用地增减挂钩工作的通知》（浙政办发〔2009〕121号）和《城乡建设用地增减挂钩实施方案审查报批办法（试行）》（浙土资发〔2009〕37号），其中强调了组织实施城乡建设用地增减挂钩要以土地利用总体规划为依据，按照“先复垦、后置换”的原则，将农村存量建设用地复垦为耕地后，该复垦耕地面积与土地利用总体规划确定的规划建设用地区内的农用地和未利用地进行等面积挂钩置换。其中，置换占用耕地面积小于复垦项目新增耕地面积的，新增耕地结余部分可用于其他建设项目的耕地占补平衡。省国土资源厅根据国土资源部下达的城乡建设用地增减挂钩周转指标、各市、县（市、区）年度建设用地复垦新增耕地任务、城乡建设用地增减挂钩指标账册余额和申报使用数量，编制各市、县（市、区）年度城乡建设用地增减挂钩指标计划，报省政府同意后实施。实施方案中拟安排的建设地块需征收农村集体所有土地的，应同时拟订土地征收方案，一并上报审批。城乡建设用地增减挂钩实施方案和土地征收方案经省政府批准后，由市、县（市、区）政府负责实施土地征收，并依照有关规定组织实施土地供应。

（三）2010年底，针对城乡建设用地挂钩流转中出现的问题，国务院和国土资源部对城乡建设用地增减挂钩试点进行了规范。

国务院于2010年12月了《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发[2010]47号）、国土资源部于2011年2月了《城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作方案》其中对建设用地增减挂钩试点中亟需规范的问题作出了规定，强调不能片面追求增加城镇建设用地指标；在推进农村新居建设和危房改造及小康示范村建设等工作中，凡涉及城乡建设用地调整使用的，必须纳入增减挂钩试点；不能突破挂钩周转指标；不能盲目大拆大建和强迫农民住高楼和侵害农民权益。

三、总结

笔者认为，随着城市化水平的不断提高和市场经济的不断深入，农民的宅基地会越来越多的体现商品化的属性，上述法律、法规和政策的出台，对集体建设用地的高效利用起到了推动和促进作用。而将农民的宅基地纳入整个建设用地的流转也是未来建设用地市场发展的趋势，虽然目前不宜在全国完全放开，但如果能通过试点来发现并处理好其中的土地规划利用和农民安置补偿问题，在使作为生产要素的土地资源得到经济高效的利用同时又提升农民居住生活条件和改善基本福利保障，那最终将实现社会各方的多赢。（作者单位：北京市天银律师事务所）

参考文献

[1]何缨：《“宅基地换房”模式的法律思考》，《山东社会科学》2010年第1期。

[2]杨魏欣：《“宅基地换房”问题与对策分析》，《现代商贸工业》2010年第4期。

篇6

作为公司的带头人，始终严格按照集团领导的授权与经营管理范围，带领员工队伍围绕集团下达的年度工作计划指标，坚持以人为根本，以市场为导向，下面是小编收集推荐的物业公司总经理述职报告，仅供参考，欢迎阅读。

物业公司总经理述职报告

回顾在__物业公司担任经理的6年来，所取得的成绩离不开中心党委和中心以及机关各科室的大力支持。在这6年中，我时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，虽然班子成员几经变动，但我始终与班子成员团结协作，带领公司全体干部职工以“创一流物业管理公司”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，拓宽市场，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。现述职报告如下：

一、加强学习，努力提高自身素质

这些年来，我坚持学习十_大精神和三个代表的重要思想，并同落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。

自从__物业公司成立之日起，我便以一个物业的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。

对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。

在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。

我深知，作为一名管理者，要想带领大家创市尝求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加MBA基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。

二、履行职责，努力做好本职工作

作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。

6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。

我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。

为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。

工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是一个团结稳舰充满活力的班子。

三、严格自律，树立良好形象

日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。

四、6年来的工作目标完成情况

6年来，在公司全体干部职工的共同努力下，各项工作目标均圆满完成。

一是完成了小区创建目标。

20__年__小区创建为局级优秀住宅小区，雅苑创建为省级优秀住宅小区，20__年__创建为国家示范住宅小区，20__年__两个小区顺利通过了省级物业管理优秀住宅小区的验收。

二是基层建设目标的全部实现。

截至20__年12月，共创建了一个“十佳示范队”，一个“基层队”和两个“行业一强”，另有3个基层单位被评为“社区优秀基层队”。

三是实现了历年成本指标不超的目标。

20__年公司成本控制在了652.26万元以内，并且水费实现了大幅节余;其他几年公司成本均控制在计划指标之内，并有一定节余。

四是外拓市场有了进一步发展。

20__年，公司筹集50万元成立了以家政服务中心为依托的“__综合服务公司”，20__年公司实现外拓物业管理收入近百万元。

五是居民综合满意率历年来均保持在98%以上。

六是日常物业管理工作在社区考核与评比中实现了争第一的目标。

七是在探索物业管理“社会化、专业化、市场化”方面迈出了新的步伐。

五、存在不足及改进方向

一是成本控制力度还略显不够，虽然成本控制指标不超，但成本控制的机制还没有完善起来。

二是在摸准下情上做的还不够，听取职工对公司发展的建设性意见较少。

三是公司某些方面、某些环节按照“精细美”的工作标准去衡量还有一定差距，还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精细管理上下功夫。

岗位的改变并没有改变我工作的热情，在今后的工作中，我将继续发扬成绩，克服不足，带领广大干部职工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作。

物业公司总经理述职报告

公司董事长、各位同仁：

大家好!

年初，公司李董再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写20__年物业优质服务的新篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行李董下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：

一、简述指标完成情况

年初，按李董下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96%;中天花园项目各项收费率：98%;阳光嘉庭项目各项收费率：98%;中联颐华苑项目各项收费率：96%;丰泰项目各项收费率：100%;华茂玉龙园项目各项收费率：98%。

李董在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润怎么行，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。

二、回顾反思落实整改提高

从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结___年：只求无愧、但求无过。

自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：

1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。

4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。

5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。

6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。

7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。

三、20__年工作计划与思路

20__年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司李董交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶

经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，2011年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

(二)加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌

公司在完成中心工作任务的基础上，2011年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与陕西财经学院校企共建的物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢李董对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。愿20__年公司好、你好、我好、大家好。

物业公司总经理述职报告

20__年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20__年持续进行的“抑制房价过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制，而紧随着20__年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。

一、了解落实土地信息

根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20__年我与公司其他部门的密切配合：

一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分析并上报了集团领导。

二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。

三是整理汇总并分析各区市房地产市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。

二、集思广益，制定各项管控制度

由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20__年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目在实施过程中能够流畅。

三、提倡加强团结，营造和谐氛围

团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。

在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足谋一时;不谋全局者，不足谋一域”。用全局的视角对企业生存发展的问题进行认真思考，积极付诸实践，使企业走上健康的发展轨道。讲究和谐环境。各负其责，各司其职，抓好分管工作，使全体干部员工在思想上“合心”、在行动上“合拍”、在工作上“合力”，增强“一荣俱荣，一损俱损”的整体观念。

同时，维护团结和谐的基础，坚信友谊、谅解和支持比什么都重要。增强团结协作意识，相互信任，相互尊重，相互关心，大事讲原则，小事讲风格，顾大局、识大体，胸怀开阔，善于容人、容事、容委屈，努力塑造团结和谐的工作环境。讲究表率作用。领导干部是企业凝聚力和战斗力的核心，是维护企业团结和谐的表率。工作中自觉主动地要身先士卒当好先锋、当好榜样、当好表率。以党性、制度、原则、纪律为根本，以讲感情、友谊、缘分为剂。

把与企业员工相互沟通作为最基本的工作方法，与员工多交流、多谈心、多换位思考，增进了团结，取得了支持。团结和谐的工作氛围使企业上下形成了思想上相互学习、政治上相互帮助、组织上相互监督、作风上相互促进、利益上相互谦让、感情上相互尊重，创造了一个既有民主又有集中，既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。

四、坚持学习，端正工作作风，提高执行能力

20__年在集团公司安排下，还参加了房地产法律、法规知识的学习，重点学习了前期取得土地阶段的相关法律知识，通过学习提高了本人防范法律风险的能力，并能规范行为，能自觉依法维护公司权益。尤其在办理手续的过程中，常和行政主管部门协调沟通，只有熟知各种法律、法规，才能和政府部门很好的对接，少走弯路。

随着国家土地、规划、建设、工程等部门法律、法规完善配套后，就需要我们更快抓紧学习，提高熟知法律、法规的能力，才能适应“科学执政、民主执政、依法执政”新形势的要求，以利于提高办事效率。因此，当进一步增强加强作风建设的紧迫感和责任感，只有工作作风过得硬，才能保证公司的路线、方针、政策和上级重大工作部署顺利贯彻落实。

于是年内，我紧跟上级要求，增强转变机关作风的针对性，端正自身工作作风的同时，努力建设了一支学习上勤奋刻苦、政治上立场坚定、思想上与时俱进、工作上锐意创新的班子队伍，使发展意识不断强化、发展思路不断创新、服务职能不断完善、群众观念不断增强、协调配合不断密切、廉洁自律不断严格，群众满意度不断提高，保证了公司各项工作的顺利进行。

五、严格信息披露，加强监督管理

按照国家有关规定规范信息披露行为，促进公司依法规范运作，维护广大股东的合法权益;本年度，公司根据相关的法律法规修订完善了《管理制度》，并严格执行，保证披露信息的真实、准确、完整、及时、公平。作为公司的总经理，对公司信息披露情况等进行监督和核查，积极有效地履行了总经理的职责，维护了公司和中小股东的合法权益。同时通过学习相关法律法规和规章制度，加深对相关法规尤其是涉及到规范公司法人治理结构和保护社会公众股股东权益保护等相关法规的认识和理解，以切实加强对公司和投资者利益的保护能力，形成自觉保护社会公众股东权益的思想意识。

年内勤勉尽责，忠实履行独立董事职务，凡经董事会审议的重大事项，都事先对公司提供的资料进行认真审核，若有疑问会即向相关负责人员询问以了解具体情况，并在自己的专业领域方面提供相关的建议和意见。公司能够及时向我们汇报董事会决议执行情况、公司的生产经营、财务管理、关联交易、对外投资、募集资金使用、业务发展和相关重大项目的进度以及信息披露等情况。

平时工作中详实地听取公司管理层人员的汇报，主动进行了现场调查、获取做出决策所需要的情况和资料;及时了解公司的日常经营状态和可能产生的经营风险，在董事会上发表意见、行使职权，对公司的规范运作持续开展全面、深入、细致的自查自纠活动，诚恳接受公众评议和监管部门的检查，认真落实整改计划与措施，对董事会决策的科学性和客观性以及公司的规范运作起到了较好的作用。

回顾过去的一年，自己各项工作的完成是靠班子成员的通力合作和广大干部员工的支持、是靠集体的智慧和全体员工的汗水，我个人只是做了一些方向把握、组织协调和督促落实的工作。对照上级领导的要求和企业面临的市场形势，还有许多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是对部分政策的把握度不够，做事缺乏前瞻性，不注意细节，在工作落实过程中不够细致，还需要进一步拓展思路，加强学习。

六、20__年工作计划

20__年已经过去，公司给我们提出了更高、更新的要求，公司远景规划，明年是发展最重要的一年。根据公司的长远规划，制定了自己明年的工作重点：

(一)提高个人综合素质，胜任总经理工作。

严格按照自己的工作职责，把职责范围内的工作做好。

房地产业是一个业务分类极其广泛的行业，充满矛盾和争斗，每个参与者都应具有相当的综合素质才能适应新形势下的要求，这就更加要求我们20__年要加强学习，严格要求自己，严守职业操守，先做人后做事，树立正确的人生观、价值观，在头脑中树立服务意识。只有提高我们个人的综合素质，努力使自己成为一个“一专多能”的复合性人才，才能更符合工作的要求。

(二)按照公司计划做好项目工作。

一是土地信息取得方式

从报纸上获得招、拍、挂的公告信息;从土地局交易中心及土地储备中心取得信息;通过投资公司、拍卖公司等其他中介机构获得信息;通过各施工单位和周围朋友的介绍取得信息。

二是工作重点

明年的工作中一定要与大家在土地信息上广开言路，集思广益。在顺应发展思路的前提下和城市总体规划的基础上，看准市场、把握机遇、创新思想，切实做好短期发展目标和投资方向的同时，也在寻找着新的经济增长点和可持续发展之路。在努力工作的同时，也在寻找土地的工作上寻求着新的发展思路：

1、有针对性的寻找土地，不盲目，寻找适合我们的。

2、寻找土地的面要宽，放眼二三级市场，因为这些地区存在着信息不畅，很多政策性、文件性的东西不很完善，土地和规划方面的规范标准还未形成一定的态势，再加上个别地方性的政策、法规等，使得很多房地产企业开发运作行为都可以打擦边球，从一定程度上可以减少建设中的成本投资。

3、房产与地产兼顾的发展思路。房地产公司的开发，不仅局限于房产的开发上，应该使房产开发与土地投资储备二者兼顾，共同发展。在房产开发不景气的时候，公司可把重点放在土地投资储备上;当房产开发有所好转后，再有侧重点地进行房产开发，二者能相互兼顾，共同发展，使企业很好地平稳过度、持续地发展下去。

(三)在物业管理方面我们要严格以市场为导向，根据市场、项目及公司的情况做出合理化建议，寻找适合项目自身的物业公司。

篇7

首先，绩效管理是激励员工的标准和依据。一方面它能为工资调整、奖金分配、人员调配等物质激励手段提供评判标准，另一方面也为日常精神激励员工提供依据，有效地绩效管理可以有针对性地激励员工。其次，绩效管理是管理者进行有效管理的重要手段。通过绩效计划的设定、绩效考核和反馈工作，管理者可以不断改进和提高管理者的管理能力和成效，促进被考核者工作绩效的改进，最终实现组织整体绩效的提升。再其次，绩效管理是吸引和留住优秀人才的重要手段。近年来，随着轨道交通行业的蓬勃发展，轨道交通企业之间的人才竞争也越来越激烈，尤其是一些核心岗位的优秀人才，良好的绩效管理可以极大调动员工的工作积极性，增强员工的企业归属感，避免核心高素质人才的流失。因此，良好的绩效管理对于有效地激励员工、提高企业管理效率以及吸引优秀人才等多方面都具有重要的意义。

二、轨道交通企业中绩效管理存在的问题

1.绩效考核标准不够科学。多数城轨企业在实施绩效考核时选用的考核指标多数是属于定性化而非定量化的指标，例如，许多城轨企业主要从员工的德、能、勤、绩、廉这几个指标进行考核，而这几个指标并不能全面、科学地涵盖员工个体工作绩效的所有组成部分；此外很多企业只是简单而笼统地将德、能、勤、绩、廉这些指标分为“优秀”、“好”、“一般”、“较差”四个等级，难以对这些定性标准做出具体的量化，这就造成在应用绩效考核标准时，难以通过定量来对员工进行科学、准确的考核，自然也就无法避免在实际考核过程中出现考核者的主观随意性判断，从而丧失了考核工作的准确性与可靠性。

2.绩效考核过程不够规范。在城轨企业的绩效考核工作中，人事部门既负责绩效考核工作组织策划，又负责具体的操作实施，往往会出现考评的组织者与实施者在职责上的相互混淆，同时影响了考核工作的效率与效果。一方面，在城轨企业中存在着工程建设、运营管理、物业开发、土地储备、规划审批等各级各类分工不同、工作性质截然不同的工作部门，这些部门员工的实际工作性质与工作内容存在很大差距，人事部门难以对这类工作差距进行有效的区分与鉴别，这就导致了企业难以从宏观上对绩效考核工作进行规范化管理，无法对各被考核部门或员工个人之间进行横向对比，丧失了考核工作的意义与作用。另一方面，大多数城轨企业的考评主体单一、固定，一般都是由上层领导考核下层领导，下层领导考核下属，这就造成了企业领导、员工认为只要上面满意就可以了，从而形成了只对上级负责的情况，即便也有下属作为考评主体给上层领导进行评价考核，也都流于形式，没有达到真正的考核效果，自然也就不利于企业取得好的绩效。

3.绩效考核结果不能有效运用。虽然绝大多数城轨企业都对员工进行绩效考核，但是企业管理者除了对以“选拔”干部为目的考核较为重视以外，对工作中员工的绩效并不重视，并且只重视考核结果的获得而忽视了结果的正确处理。管理者和领导者更多地将绩效考核的结果应用于解决分摊工资总额、年终奖金分红、拉开员工收入差距等方面，企业没有建立一个良好的沟通和反馈机制，考核结果并没有及时传达反馈给员工，这也就造成了考核者与被考核者缺少有效沟通，严重挫伤了员工工作的积极性，对绩效改进也没有起到较大的作用，更谈不上通过考核让员工去改善和改进工作。因此，不能够有效运用考核结果，这也造成了优秀人才的流失和企业资源的浪费。

4.考核机制不健全。近些年来各地城轨企业虽然对绩效管理的作用及其对企业业绩的影响作用在思想上越来越重视，认为良好的绩效考核体系可以对员工的工作态度、工作效果等做到全方位的评价，但还是普遍对绩效管理缺乏深入细致的研究，对人才的合理流动与竞争机制意识欠缺，对于绩效管理、考核、激励、约束等手段的采用仍停留在较为初级的阶段，以致于一直未能建立起完整、有效的绩效管理绩效考核机制。大多数城轨企业的绩效考核只有在每年年末时例行公事的进行一次，考核工作没有全面渗透到企业工作的各个方面，不能及时检验组织激励机制的有效性，不能为提高员工工作积极，也不能为提高组织绩效提供决策依据。

三、轨道交通企业中绩效管理的对策分析

1.制定科学合理的绩效考核标准。为了制定一套科学合理的绩效考核指标，首先，要针对不同城市的城轨企业进行有效的工作分析，通过调查问卷、访谈等方式，加强企业与员工之间的沟通、理解，为每个员工制定职位说明书，确保员工对自己工作的流程与职责有十分明确的认识，也使员工明确了考核的主要内容。其次，科学的绩效考核指标必须有效度、有信度并具有敏感性、可接受性和使用性。对不同职务、岗位的考核对象选择的考核指标应该有所区别和侧重，比如对于企业的一线员工来说，重点考核生产经营指标，但是对于管理者来说，除了考核生产指标，还应考核综合管理能力等方面的指标。

2.规范绩效考核流程。流程规范是绩效考核的基础。首先，企业要成立有号召力和执行力的绩效考核小组，一般由资深人力资源主管、企业管理人员以及有关部门负责人组成，由绩效考核小组对绩效考核目的进行准确的定位，明确企业当前所要处理的主要问题是什么、同时确立绩效考核的目标，编制考核工作计划，并通过工作分析、集体讨论和专家咨询等方式确定绩效考核标准。其次，考核过程要公开、透明，绩效考核小组也是考核工作的执行部门，必须遵循公平、公正的原则，对待所有被考评对象一视同仁，公开考评过程，严格对照制定好的绩效考核标准，用数据说话，客观评定员工的工作任务完成情况、工作职责履行程度和员工的发展情况。最后，绩效考核小组要利用好考核结果，一方面要把绩效考核结果和薪酬、晋升和培训等切实挂钩，确保绩效考核不走过场、不流于形式；另一方面要通过恰当的方式将考核结果反馈给被考评者，从而促进企业员工整体素质的提高和企业的长远发展。

3.合理有效地利用考核结果。一是认真分析研究考核结果，通过绩效考核文字或数字型的结果挖掘更深层次的原因，提出有价值的综合性绩效改进意见，可以帮助员工从客观有针对性地角度制定绩效改进计划，达到改进员工绩效的目的。二是把绩效考核结果和薪酬、晋升和培训等切实挂钩，保证考核结果的权威性，增强员工工作积极性。假如绩效考核对员工的工作改善、自我提升和晋升加薪等没有影响或者作用非常微小，那么员工就不会去重视、配合绩效考核工作，也会挫伤长期绩效较好的员工工作的积极性。三是及时将考核结果反馈给员工，员工通过反馈可以更清醒的认识自身问题，有利于员工今后在工作中的进步和不断改进，同时也有利于企业目标的实现。

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工作总结是做好各项工作的重要环节。通过工作总结，可以明确下一步工作的方向，少走弯路，少犯错误，提高工作效益。下面就让小编带你去看看市场年度工作结报告范文5篇，希望对你有所帮助吧

市场总结报告1经过大家一个多月的辛苦准备工作，第一期二手市场活动在我们部门的童鞋们的共同努力下，终于成功举办啦!在第一期二手市场举办的那个星期，我真的好激动啊!因为这就像是自己当初种下的种子一样，看着自己独立所负责的活动马上就要结出成果了，所以收获的喜悦真的是抑制不了的啊!

此次活动是由我、叶双利、宋薛豹三人组成的小组策划并实施完成的，自己作为这个小组的负责人员，真心的感觉到此次活动真的很有挑战性、可以让人学到很多东西!现在，站在一个局外人的角度来看，自己虽然为此次活动的举办付出了很多，包括时间、精力，最终也算是圆满的一个结果，但中间真的有很多过程尚待改善，这一点也是我在这个活动举办之前就已经意识到的。现将我此次活动过程中发现的问题总结如下：

1.此次活动的策划书虽然得到了学长学姐的表扬，我们也为策划书忙了将近半个月，中间也曾请教过有经验的部长们，也曾为活动的宣传特地做了一份策划书，但，在活动举办的前前后后，还是暴露出了很多问题，而这，在策划书中是没有考虑到的，因此，我们的策划书还是做得不够详细，或者说我们的思维还是没能真正明白活动的所有相关信息及流程。

1)例如很多东西像摊主登记表格，摊位证的准备，摊主须知等都是在活动举办的前几天才忙着准备的，这个就没做好;

2)还有在摊主招募时的交接班人员安排也考虑得不够细致，害得白菜值班时都没找对地儿，所以下次得在招募前给每位值班的孩子发个信息，交代清楚相关信息;3)在二手市场举办的当天的工作安排，也没提前安排好，这个也得好好注意;

2.在二手市场举办的前两天，我们还收到了同学的报名信息，这也从另一方面反映出我们的宣传力度不够大，导致很多同学不知道我们的二手市场，而我们就什么时候悄无声息地举办了，这是非常失策的，因此，下次我们应该将我们的重点放到宣传这一块，请信息部的孩子帮帮忙，做做地标和树标，其他的宣传方式当然还是得继续发扬光大的!

3.出于对中心物质的考虑，部门相关干事的奖励，我们决定下次举办二手市场时，对每顶帐篷收取一定费用，对托卖的摊主收取营业额的一定比来作为对干事的回报，因为我觉得一天干下来真的挺累的;

4.自己虽然作为小组的负责人，但总觉得自己的管理还不到位，有时候会觉得和他们会配合得不怎么默契;还有很多工作总觉得没安排好，没分配好，往往会把一个人累得不行，而另外的人很闲，关于这个问题，有和朱部长讨论过，所以从他那里，知道作为一名小小的管理者尚且如此，那学长学姐肯定也挺累的，但他们做得那么好，可想而知是付出了多少啊，不觉间，感觉他们好高大啊，是我学习的好榜样!

这期二手市场中间虽经历了很多坎坷，但最终还是成功的出现在了我们的面前，也许质量不那么好，但还是有很多地方是值得学习的，从此次的活动中，我明白了很多，在下一次的二手市场中，我会好好发扬此次的优点，规避此次的缺点，在下次的活动中，再接再厉，与我们二手市场的其他人员，与部门的孩子们，与中心的童鞋们一起努力，一起加油!

市场总结报告2现就本人所管理的片区杭州市场及大区后勤从____年初至今工作进展情况，所存在问题，及下一步工作开展向公司做以汇报。

一、杭州市场部经营情况

____年初至今，在公司效益经营方针指导下，我部根据片区网点实际经营情况，对片区亏损网点进行调整，撤场等大力度处理，已经裁撤了八家网点，在撤场同时，又有效开发了五家网点。新开网点遵循了公司效益，谨慎、详细调整，准确判断和预估的指导要求，力争把经营风险在前期控制在最低，因此新开店基本都略有赢利。现杭州市场实际经营网点为46家，销售额从5月份以前的35万左右递增到现在的月产出55万左右，递增率为57%左右，市场的实际经营效益也在逐步改善和提高。

二、杭州市场部管理现状

片区管理分工明确，各片区业务能针对片区经营情况对工作主次分明，有条不紊地开展，在回款、客情维护、促销员管理、促销活动开展等基本能执行到位，业务开展有分工，有协作。我本人除了加强网络管理，把工作重点放在信息收集和新网点开发上。

三、大区后勤管理情况

1、仓库

经过一段时间的消化和调整，大区仓库包场淘汰品牌所沉淀的库存，公司主动淘汰品牌所形成库存。品牌质量不稳定所形成的库存。在公司协调下，兄弟市场上海，台州的帮助下，大区内部嘉兴。湖州共同努力下，已经消化了前期沉淀的大部分库存和即期品。仓库库存额由年初的将近200万控制在120万左右。

2、品牌梳理

经过调整和消化，开始逐渐形成适合本区域销售的品牌架构

3、司机、财务等其它后勤人员基本尽职尽责，各司其职，完成本职工作和公司交办的事项。

四、存在问题及分析

1、大客户大包袱，____年12月份包场的连锁超市禹倡供销经营至今，平均投入产出比60%多，费用占整个市场40%多，成了市场效益经营的大包袱。

原因有以下几个方面：a、金融危机有一点点b、禹倡有一家店周边菜场搬迁造成下滑c、迪彩、大宝、牙博士等在该系统畅销的单品不能持续有效跟进d、品牌调整导致部分顾客流失e促销员心态和积极性。整改措施，由于我们签的是两年的包场合同，已经进行了有效沟通，客户已答应第二年合作不受原合同约束，可以重新谈，今年的合作因为是门店承包制，利润和费用已分配下去，因此费用调整空间没有，但是销售提高因素在a迪彩、牙博士重新导入b该系统每年下半年都是传统旺季c促销活动跟进。

2、其它几个亏损小网点已积极沟通，用撤货来终止亏损。

3、多品牌调整负担重，给货源管理和市场销售工作带来很大工作量和压力，由于品牌引进和淘汰频繁，造成品牌顾客忠诚度降低及促销工作积极性受到影响，因此建议公司，梳理形成稳定的品牌架构、制定品牌淘汰和引入的机制。

市场总结报告3对销售的各个品牌重新进行划分重新定位，刚刚过去的一年里。确立相应的客户市场。加大空白市场的开发力度，开发新客户20余家，今年的系统操作下，预计明年的市场将会有大幅度的提升。发货旺季时，积极联系车辆、发货，尽可能的保证客户的需求，不使市场出现断货的现象。搞好农化服务，抓好试验田，及时跟踪，为公司产品在山东市场的销售奠定良好的基础。

要把握好现在和将来。以下方面的考虑上，没有辉煌的过去。今天我参加部门主任职位的竞争：

梅花香自苦寒来”道理。不断培养吃苦耐劳、默默无闻的敬业精神。公司组织的学习争做式优秀员工的活动中，深深懂得“宝剑锋从磨砺出。认真学习，体会精神的精髓。10月8日参加fst精神革新训练，进一步加深了爱岗敬业，积极主动的品质，养成能吃苦耐劳、团结奉献的良好品质。工作中踏踏实实，兢兢业业，一丝不苟，努力把工作做得。

平时爱读营销方面的书籍，拥有虚心好学、开拓进取的创新意识。热爱是的教师”热爱业务工作。也浏览了一些有关政治、经济方面的书籍。金大地工作后，系统学习了有关业务知识和各类公司精神，已经具备了一个业务人员所必需的业务知识。工作中，严格要求自己，勇于实践，积极开拓业务市场。还学到管理的知识，能够进行日常管理，各种数据报表的制作等。

____年里，如果能够竞聘成功。会一如既往的尊敬领导，团结同志，踏实工作，锐意进取，做好以下的工作：

做细市场。消灭空白市场，继续加大市场开发力度。进一步开拓市场。构建一个立体市场销售网络。抓好大客户，抓好渠道建设，建好客户档案并随时跟踪回访。

做好团队组织的假设。结合实际工作的经验，加强学习型组织的建立。不断学习提高，充实完善自己，促进各业务人员素质的提高。和大家一道努力把业务部建成团结合作、亲密无间、所向披靡的团队。

出发时要做工作安排，制定详细的工作计划。平日的工作中。制定一个详细的工作计划。把任务分解到每个季度、每个月份、每一天，做成表格，不断进行激励自我前进。

加强服务意识。深入一线为客户搞好服务，搞好农化服务。与客户同吃同住，为客户开拓市场、帮助客户送货。加强对本企业的宣传，提高的知名度和美誉度，宣传产品形象，起到终端拉动的作用。做好农化服务，抓住真正消费者—农民。

完善客户档案。____年里，加强客户关系。会把大部分的时间留在客户那里，帮助客户宣传、铺货。深入到每一个乡镇、自然村，解市场、把握市场，做好农化服务。还要加强对客户档案的管理。将客户分类，区别对待，和客户保持良好的联系。

锐意进取。发扬“艰苦创业、努力拼搏”精神，扎实工作。和以往好的作风、好的传统，埋头苦干，扎实工作，与客户打成一片。注重在实践中摸索经验、探索路子。

会尽职尽责勤奋工作，相信我不会辜负大家的希望。与公司荣辱与共，和同事们共同缔造金正大辉煌灿烂的明天。

还需要实践的检验，以上是下一步工作的想法。还需要领导和同志们关心帮助支持。如果我竞争不成功，将一如继往好好工作，并努力查找克服自己的不足，争取更大的进步。

市场总结报告4不知不觉我做这份市场研究工作，三四个月过去了，但是我觉得这三四个月过的很迷茫，很堕落!

我为什么这么说相信了解我的人肯定都知道里面的事情!

这段时间自己真的很没有意义，白白浪费了我大好青春的三四个月，人的一生有几年是大好青春，而在这几年里又有几个这么三四个月，现在回想起来真是让我后悔，让我后怕!

这样的浪费我真的浪费不起!再说说工作，这几个月工作也弄的一般，虽然工作是有一定的难度，交通也有一定的限制，但是这不应该是你不好好工作的理由!现在我真是又急又怕，完全没有了思路，我的市场该怎么弄，我以后的路该怎么走……

好了，说说计划吧!首先我要尽快回到市场上去，好好研究自己的工作，听听别人的见解，俗话说听人劝吃饱饭!再次我要马上弄好自己的思路，市场该怎么去开发，一心一意用到工作中去!最后当然是要把自己的收入提上一个新的水平!

今年已经过去，我对自己的评价是上半年还算满意，下半年不满意!不过让我活下来了，明年我会活的更好!

市场总结报告5关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2014年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

2、区域发展不平衡，南北差异较大。

由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2014年-2014年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。

2014年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2014年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等

周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。

土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2014年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

2、房地产对投资增长的贡献。

对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。

2014年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

49万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。

房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

3、开发理念要不断提高，进一步

增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。

随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。

据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。

城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。