房地产经济知识范文
时间：2023-10-23 17:35:02
导语：如何才能写好一篇房地产经济知识，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：知识经济 房地产企业 管理创新
知识管理是在知识共享、运用集体智慧的基础上，使应变和创新能力得到有效地提升。知识经济的发展，房地产开发企业实施管理创新是很有必要的。由于企业的发展具有制度创新、技术创新、产品创新、市场创新等，但是不管什么样的创新，都需要在企业管理职能的基础上得以开展和实施，都需要在管理的各个层次基础上实现具体执行，管理创新在企业创新中都处于综合统筹、指导协调的地位；但是在知识管理中，有形资产的管理已经不再是管理的重要内容了，对于管理而言，无形资产已经越来越被重视，对于企业各种现存的和潜在的知识进行连续管理，最大限度地掌握和利用知识，这对于企业提升竞争力而言是十分重要的依据和条件，将知识集体共享和知识创新作为企业持续发展的重要支撑。所以，企业实现显性知识和隐形知识共享都是需要知识管理发挥重大作用的。
一、房地产业当今的现状及未来发展趋势
当前，中国房地产行业一直都处于蓬勃发展中，房地产企业从单纯的盈利越来越倾向于对价值创造的关注。而管理模式也决定了价值创造的空间大小，所以，站在企业的角度上进行分析，选择管理模式的合理性显得尤为重要。管理模式的探究和抉择也是当前很多发展速度较快的房地产企业甚至是整个行业所面临的普遍问题。
很多人都知道，外部的环境因素变化和行业自身内部的激烈竞争都促使房地产企业的生存状态发生前所未有的改变。传统的管理模式已经不能在发展中发挥有效的作用，“粗放式”的经营管理也不能够再运用到当前房地产行业的发展进程中。要想可以准确的预测和展望未来发展模式，客观理智地认识和分析当前房地产企业所处的形势是很有必要的。
在最近发展的二十年中，房地产业得到了显著的发展，俨然已经成为我国发展最快的行业之一，市场化进程也随之发生了巨大的进步和发展。
房地产企业对于品牌的树立更加注重，重点在于发展和传承具有特色的企业文化，经营理念也开始从短期经济利益逐渐向深远考虑企业可持续发展进行转化。房地产市场竞争也在这种前提下得到了更为多元化、纵深化的发展。
二、知识经济条件下推进房地产企业管理创新的主要措施
（一）不断探索和借鉴新的管理模式
当前，随着网络时代的不断发展和进步，企业知识管理也随之发挥着重要的作用，知识管理是在集体智慧的基础上，提升自身的应变和创新能力，而知识的产生又是一个运用信息创造某种行为对象的过程，只有把信息和信息、信息和人、信息和过程紧密地结合在一起，才能够使内容得到更大程度的创新，才能够在知识经济中获得生存和发展。随着网络时代的蔓延，很多有影响有代表性的新思想和新模式都如雨后春笋般涌现出来，例如，再造工程、学习型组织、精灵生产、虚拟企业、电子商务等等。
（二）加强投资决策管理，提高资产使用效益
第一，与国家调控政策相结合，使企业投资方向得以调整，进一步确立投资重点，优化生产投资结构，加大住宅以及基础设施建设，从而使产品的竞争力得以提升，同时可以在市场中占有更广阔的空间；第二，将市场各类建设的在建规模以及要求进度要有所熟悉和了解，对生产计划进行调整，要将前景好、见效快的项目作为重点，争取做到当年开工、竣工和收益，从而使当前老项目不能竣工，新项目资金不足不能开工的情况得以改善；第三，站在控制商品库存量的角度上，对在建规模进行确定。针对新的施工项目，要做到“三不开”，也就是说，已经出现商品房滞销地段的工程不开，没有明确销售前景的高档商住楼和别墅不开，不急需的公建以及市政配套工程不开；第四，针对那些已经趋于成熟的土地，因为启动资金比较大，投资周期也比较长，前景也不是很明确，要及时进行土地转让，这样的话，资金就可以得到快速周转，经济效益也会随之得到很大程度的提升。
（三）进行制度创新，建立适应市场经济的企业制度体系
房地产企业的制度创新应该与WTO的规则和新经济发展的趋势相互符合，相互适应，与此同时，也应该对中国国情引起足够的重视，在改革创新人才、经营者、股东的利益共同体的基础上也发挥着重要的作用。改革的方向是使现代企业制度建设速度加快的根本条件和依据，实行政企分开、政资分开、政事分开，使经营机制得到进一步的转换，深化市场化改革，真正做到自主经营、自负盈亏，从而成为市场经济主体和市场竞争主体。
（四）房地产企业的知识型领导数量的增加
应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养，使一般的企业经营者上升为知识型领导。通过在职培训、脱产进修等各种形式，学习各种所需的专业知识。同时，让他们加强实际锻炼，不断总结经验。使之对事物的观察、思维、判断、决策等务实能力逐渐提高，才干逐渐增长，从而逐步成长为知识型人才。也可以招聘引进知识型领导。为他们创造宽松的工作和生活环境，以便充分发挥他们的智慧和才干，把企业搞得有声有色。
参考文献：
[1]徐艳梅，徐先航.重庆市房地产企业现行管理模式存在问题及相关对策[J]. 决策与信息（财经观察）.2008
[2]李晓春，颜爱民.房地产企业核心竞争力分析[J].国土资源导刊.2006
[3]陆葵菲.风暴改变楼市决定未来地产竞争力的6个关键词组[J].房地产导刊. 2003
篇2
[论文摘要]企业核心竞争力的概念以及知识管理的理论，知识管理与房地产企业核心竞争力的关系；房地产企业应以知识为基础、以管理为保证，通过对企业资源的整合与管理，走自主创新道路，以实现房地产企业的持久繁荣。
一、知识管理与房地产企业的核心竞争力
（一）知识管理的概念
知识管理，是将知识看作最重要的资源，把知识和知识活动看作企业财富的核心，通过人(People)借助于一定的技术手段(Technology)对知识(Knowledge)的学习和运用、创新和传播以及企业内部知识共享(Share)的结构和机制进行管理(Management)的过程。
（二）房地产企业的核心竞争力
房地产企业的核心竞争力是企业在长期经营中，逐步积累起来的一种稀缺的有别于其它房地产企业的持续竞争力。其最直接体现是在品牌、规划设计和工程质量、市场营销、物业管理、土地开发、资本运作等外围因素上，但实质上其灵魂是组织学习和创新能力，而组织制度和人力资源开发是不可或缺的支撑体系，其最根本最深层的核心竞争力土壤是基于知识的强势企业文化。
（三）知识管理对房地产企业核心竞争力提升的作用
知识管理通过捕获企业内、外部资源中的指示，将其作为知识源融入到企业内部，再通过人力资源管理和信息管理分别对隐性知识和显性知识进行分类处理，形成一种技术优势，最后通过市场营销管理，营销管理’ target=_blank>营销管理使这种技术优势转化为独特的市场优势，从而有效地实现企业核心竞争力从挖掘、培育到形成市场独特竞争优势这一管理过程。
二、基于知识管理来提升房地产企业核心竞争力的对策
创新是企业发展的灵魂。在日趋激烈的国际竞争中，我国的房地产企业总体缺乏自主核心技术，创新能力不强。要提高企业的竞争力和抗风险能力，实现可持续发展，就必须内部结合流程，以知识为基础，以管理为保证；外部综合开发土地、人力和资金三种资源，从而打造知名品牌，走自主创新之路。
（一）内部结合企业运作流程，营建强势企业文化
迈克尔·波特的价值链学说认为房地产开发过程 “基本业务活动”包括前期开发策划、规划设计、工程建设、营销销售和售后服务5个主要环节；企业要保持的竞争优势，实际上就是企业在价值链的某些特定战略环节上的优势[2]。结合流程分析企业核心能力，就是通过审视组织的资源状态，关注和培养在价值链的关键环节上获得的重要核心能力，以形成和巩固企业在行业中的竞争优势。房地产企业必须营建强势企业文化：
1．确立企业核心层面的精神文化。核心价值观不是自发产生的，它需要企业的高层领导者有意识的引导与锲而不舍的执著追求和长期培养。
2．切实执行各项规章要求。有了制度，没有执行，还是会没有结构，所以企业的制度必须体现在全体员工的行为上。因此，还要建立合适的行为文化。
3．以物质文化作保障。仅有行为还不行，企业的生存发展是以盈利为前提的，所以企业文化最终必须体现在优良的产品和服务，体现在满足消费需求的程度和为消费者带来更大的受让价值上。
（二）外部综合开发三大资源，重构企业竞争支撑体系
1．抓好土地的开发与管理，奠定稳固根基。房地产企业对土地的开发与管理，主要是指土地开发权的获取以及生产高质量产品两个方面。这里，我们提出以下四点建议：首先，认真研究国家的土地政策和宏观经济政策，关注最新动向；其次，严格进行可行性论证，避免决策失误；再次，作好市场调研，因地制宜，生产适销对路的房地产产品；最后，运用知识网络模型，及时跟踪调查，优化用地结构。
2．加强人力资源管理，作好“开源”工作。知识经济时代，房地产企业要十分重视人力资源的开发和利用，加大投入，以人为本，重视人的价值，规范人的行为，激发人的潜能，培养知识型员工，从而加快知识创新的步伐，提高企业的竞争力。应注意两点：注重知识型员工的学习与培训；以人为本，实现分散式管理。
3．完善融资与资金管理体系，实现有效“节流”。房地产企业是资金密集型企业，房地产企业竞争能力的大小，很大程度上体现在融资能力和资本规模上[3]。首先要调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略。笔者认为比较好的途径有：
（1）买壳上市。同样是进入证券市场，与IPO上市相比，房地产企业选择买壳上市的方式具有很多优势：不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。
（2）房地产信托以资金成本降低时间成本的新型融资方式。房地产开发商通过实施信托计划，虽然资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。
（三）塑造房地产企业品牌，形成核心竞争力
品牌是品牌属性、名称、价格、历史、声誉等的无形总和。它所强调的是与消费者的一种关系。众所周知，万科凭借其品牌优势，成为中国地产界的第一品牌。鉴于此，笔者认为房地产企业品牌的构建应从以下三个方面做起：
1．准确的品牌定位。房地产企业应根据自己的资源和能力，根据市场的细分情况和消费者的需求，找准市场切入点，进行一个准确且明确的品牌定位。例如碧桂园的“大规模，快速生产、价廉物美的房屋工厂”，其针对的市场主体是买得起房但又不是很有钱，对价格比较敏感的一批人。
2．做好品牌传播。品牌传播，是通过富有成效的广告运动等传播形式向消费者展示项目卖点和传播企业理念的系统活动，是积累品牌资产的重要途径。因此，房地产企业品牌的传播应将短期项目销售目标和长期企业核心理念传播结合起来，采用大众媒体、互动式媒体等形式的组合模式，构筑全方位的传播策略。
3．正确实施品牌延伸战略。我国房地产企业品牌的延伸战略可以采用以下方式：由住宅地产向商业地产延伸，例如保利地产成功开发了保利花园等多个住宅产品，随后将品牌“保利”延伸到商业项目中，开发了北京新保利大厦、保利佛山水城等项目；由最终产品向房地产产品整个价值链延伸，即由房地产开发向设计、施工、物业管理、会所管理等延伸，例如万科、金地都承接了各自旗下的所有楼盘的物业管理。
基于知识管理，实现人、技术与流程的和谐统一，从而塑造的品牌是房地产企业的生命和灵魂。品牌运营是企业短期迅速发展、克敌制胜的营销法宝，是企业长远发展的必由之路。我国的房地产企业在面临激烈的市场竞争和外资的冲击下，构建企业品牌才是决胜之道。
篇3
关键词：房地产市场调研 情境教育 现状 问题
中图分类号：G423.07
文献标识码：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地产市场调研是开发企业搜集市场信息辅助开发决策的重要手段，同时也是现在房地产市场研究公司的主要业务内容之一。开设房地产市场调研课程，能够帮助学生了解和掌握房地产市场调研的基本理论和方法，未来从事相关工作时理清思路，迅速投入工作。因此，如何让课程学习接近“房地产市场项目调研实战”，是达成以上目标的关键。
1 情境认知学习理论概述
情境认知学习理论（Situated Cognition）是20世纪90年代，在经典条件作用理论和建构主义学习理论的基础上发展形成的学习理论。情境认知学习理论和中国古语“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”表达的意义一致，该理论在研究过程中认为知识寓于情境之中，学习者需亲临其境、参与实践，通过参与活动的过程去了解知识产生和发展过程。同时，知识也是我们适应环境的纽带，帮助我们建构解决环境中现有问题的行为模式，从而达到适应环境动态变化的目的。因此，情境认知学习理论非常强调知与行的交互性，倡导课程教学应由传统“教师讲授为主”转为“学生自主探究、发现和协作”。
2 房地产市场调研课程教学现状
房地产市场调研是我校房地产经营与管理专业第三学年第一学期开设的考查课程，课程性质、教学内容等相关安排如下：
2.1 课程性质、目的和任务
通过在学习过程中综合运用市场营销、经济学、统计与分析、计算机数据分析等多方面的知识，使学生掌握房地产项目市场调查与预测的基本理论和方法，能够在房地产项目市场调研不同阶段整合不同渠道信息开展数据分析得出结论。通过本课程的学习，可以提高学生发现问题、系统收集使用信息的能力，为今后从事房地产市场营销、咨询等相关活动奠定基础。
2.2 课程教学内容
课程教学内容包括房地产市场调研的概论、内容细分、调研提纲撰写、实用方法、问卷设计、资料收集、计划与方案、市场调研组织和结果分析，以及最后的报告撰写。
2.3 课时安排
房地产市场调研课程分为理论学习和实践操作两部分，其中理论学习共33个课时，实践操作部分共24课时，合计57课时。
3 房地产市场调研课程教学过程存在的问题
房地产市场调研课程讲解需要基于房地产市场调研目标和项目特性等，从不同角度进行阐述和分析。课程教学主要存在以下问题：
3.1 不同学科知识综合运用程度高
房地产市场调研提纲撰写、计划制定，需要运用应用文写作的相关知识；房地产市场调研实用方法选取和结果分析则涉及较多的统计学相关知识，而具体在操作过程中又需要运用经济分析、EXCLE和sPss统计软件等相关知识，学科知识综合运用程度非常高。这就要求学生具备扎实的知识积累，但由于房地产经营与管理专业学生在学习过程中尚未开设概率论、线性代数等相关课程，致使学习房地产市场调研分析时会比较吃力。
3.2 实训项目缺少“真题真做”
实训项目理论和实践脱节来源于两方面：一是由于授课教师较少参与实际房地产市场调研工作，难以根据房地产项目调研工作内容及要求开展实训方案设计。二是由于房地产专业学生尚未参加任何具体房地产项目，对市场调研知识的了解仅限于书本，教授的市场调研知识难以和具体项目联系，学和用的分离导致对知识掌握的牢固程度低。而且学生没有具体的项目经历体验，在方案撰写过程中常出现大而全但细节却考虑不到位的情况，如计划梳理了房地产市场调研实施的全过程，却没有首先对开展房地产市场调研的工作目标以及重点工作内容进行定位，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出。
3.3 房地产市场调研规范程度低
由于学生在学习房地产市场调研课程前，已经参加的一些活动策划需要使用市场调研，但当时尚未系统学习市场调研的理论和方法，采用了部分缺乏规范的市场调研程序，如采用问卷调查方法时，将调研者主观判断带人问卷设计中，问卷选择项目设计带有倾向性，且未能正确结合房地产项目的特性，导致问卷调查停留在表面，不能为结果分析提供正确数据支撑。
3.4 课程讲解未能及时融入区域房地产市场实时信息
房地产市场资料收集是开展市场调研的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习鉴于课时安排、教学计划等方面的原因，未提前预留时间帮助学生关注和搜集房地产市场实时动态资料，导致结果缺乏针对性和实用性。
4 规范和完善房地产市场调研课程教学的思考
为了能够规避过去教学过程中存在问题，建议在以后房地产市场调研课程中采用以下教学方法：
4.1 夯实专业基础知识
建议在房地产经营与管理专业课程设置中增设统计学、财务分析等支撑房地产市场调研课程的基础课程，通过上述两门课程的学习让学生掌握聚类分析、因子分析、财务报表分析等统计和财务分析的相关知识，帮助学生提前储备未来开展市场分析所需了解的基本内容和方法。
4.2 结合某一房地产项目的决策需求开展实地调研的情境教育
学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，让学生参与知识的获得过程。具体操作步骤如下：
第一，和某一房地产公司或者开发公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过和公司营销人员座谈了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容、调研目的等核心要素，促进班级同学在实地调研过程中形成对项目规模、工程进度、营销安排进度等方面内容的基本认知。
第二，由班级同学分组组建虚拟房地产市场研究公司，各同学分别在公司中扮演市场调查人员、资料收集人员、数据分析和策划人员等不同角色。老师作为选定的房地产项目甲方代表，以课程成绩作为虚拟货币（例如100分等于10万元）向学生进行任务和招标，招标内容为针对土地购买决策、项目开发定位、项目规划设计或者项目营销推广策略决策所需的市场调研分析。请同学们根据项目实际情况撰写市场调研方案并进行市场调研，根据调研进度和工作完成情况支付对应虚拟货币（每次课验收成果并结清费用），使学生获得参与的成就感。虚拟货币支付后由虚拟公司负责人根据工作内容分工进行分配。
第三，各小组调研报告撰写完成后，将打印装订成册，邀请项目单位参与在学院实验室进行的课程作品展示和成果，通过此方式再次检验同学们对市场调研知识的掌握程度。学期结束后根据每个同学获取的虚拟货币的数量按照一定比例折合成分数给予对应的课程作品成绩，最后结合学生课程中的表现及出勤率等因素给出综合成绩。
4.3 规范学生学习方法
第一，课程初始就和学生共同制定学习本次课程的规矩，取得学生对教师教学方法的认同感，如学生在学习过程中出现违规操作或者不规范的行为，则予以及时调整和制止（如视情节处以一定虚拟货币量的罚金），帮助学生以主人翁的精神规范和约束自己学习房地产市场调研课程的行为。
第二，通过安排定期资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。
综上所述，房地产市场调研课程教学方法探讨还需要结合虚拟公司情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量。
参考文献：
【1】马龙云.基于情境认知学习理论的英语实践教学改革探索【J】.教育探索，2012，（8）：45-46.
【2】杨兰.合作性行动研究过程及关键行为，基于一项民办高校教学改革试验的反思【J】.教育学术月刊，2012，（11）：100.
【3】韦化，苏一丹，贾历程.构建“3―4―5”新模式，全面推进课程教学改革【J】.中国大学教学，2012，（7）29.
【4】高枫，王.高等教育心理学实用教程【M】.广西师范大学出版社，2011：122-127.
篇4
关键词：房地产经济师、设置问题、建议
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
房地产产业是国民经济和商品经济重要的组成部分之一。随着现代化科技建设的不断发展，以及体制改革的不断深化,房地产产业的经营管理也显得日趋复杂。随着房地产产业对管理要求的不断提高，也增强了其产业对经济师的要求，经济师这个职业对房地产行业的发展起着至关重要的作用。在大中型房地产企业中,工程师、会计师等职位的设置较为普遍,而经济师的设置却相对较少。在一些房地产企业中，对工程会计等职位的开放程度较为普遍，唯独对经济师职位开放程度相对较少。从而反应出企业管理制度不完善以及企业经营管理人才的匮乏。也间接的说明了房地产企业普遍存在的问题。
二、房地产经济师的主要任务
进入新世纪，着重抓技术而放松管理，着重生产而轻视经济，这是房地产企业长期存在的问题，这个问题严重的影响到地产企业的发展改革创新，妨碍发展现代化管理的进程，不利于提高房地产产业的经济效益。本文针对目前房地产企业的发展现状，对房地产经纪师的设置问题做了相关的论述。它的职责主要就是在企业管理者的领导下，全面性的负责企业的经济方面的运营管理工作。
1、认真贯彻执行国家经营体制改革等方面的法律法规，对违反相关制度造成经济损失的经营事务行为给予有效的制止和纠正。为企业制定适合其本身运作的经营决策，通过组织市场调研对市场做出正确的预测，并且根据相关的资料制定出初步的运营方案。
2、认真贯彻执行公司的质量方针和目标，对企业经营管理制度实施起到监督检查的作用。
3、协助企业的管理者制定企业长期的运营计划，并组织实施企业的长期运营计划。
4、研究企业以及下属子公司的运作状况，评价和分析企业人力资源，物力资源以及财力资源的利用状况，提出一系列的增产节约和提高经济效益的意见，并在获得批准后组织实施。
5、负责策划企业举办的大型经济活动以及业务延伸。
6、负责企业项目的投资，提出所有可行性报告，进行经济风险评估，形式一定的经济监督权，杜绝一些无经济效益的投资活动和计划。
7、负责制定建设项目工程的承包方案，以及与工程预算相关的管理工作，制定项目工程的经营成本控制程序，计划以及具体的实施办法。
8、负责主持企业评审项目年度产业目标完成情况，在没有达到企业制定的指标时，指导有关单位采取一系列的措施，完成各项经营生产。
9、负责对企业业务管理体制进行协调，组织和督促所有部门共同的实现完成企业的经营目标。
二、房地产经济师的设置存在的问题
随着国民经济的不断发展，房地产企业也日益繁荣起来，但它还存在着很多的问题，值得进一步的探讨。由于进入房地产企业的门槛比较低，再加上行业发展历史比较短暂，经纪机构之间各自为政，且缺少与政府部门之间的信息沟通，这一现象促使了房地产经纪师这个职业的诞生。
1、领导者没有认识到经济师的重要性
2、房地产企业内部组织一直不完善
很多的房地产机构人员较少，在机构中又会出现一个人兼职很多职位的状况发生，如：某人即是业务员又是会计，甚至是还监管着出纳的工作。这样的不完整体系，造成了业务流程的混乱，不能及时有效的都一个项目做出正确的风险评估以及房地产经济师的设置问题与建议分析浙江广业建设有限公司施建平项目的投资模式。
3、从业人缺少高素质的专业人员
房地产经济师必须要精通建筑，物业管理金融法律等方面的相关经验，还要持有一定的实践经验，能满足这一条件的经济师并不多见，我国在早些年就开展了经济师资格考试制度，但能弄过经济师考试的人凤毛麟角，在两千零三千年，通过经济师资格认证的人数仅在四千。再加上较多的房地产企业大量的聘用房地产经纪人，极少的去招聘房地产经纪师，这造成了房地产从业人员的素质普遍较差的难题。
4、岗位分工不明确
管理工作特别强调的就是职责权限分明，但在开放经济师岗位的企业中，经济师职责不明确，权限失去平衡，有的经济师权限仅在几项业务上，有的是负责房产企业的经济工作，最终也会出现经济师有名无实的现象。
5、缺少利益对碰
大多数的房地产企业觉得经济师带给公司的利益不大，且分管的权限又有些尴尬，位置仅次于总经理，在进修，学术交流等方面的优势又远远不如会计师和工程师，这也较大了挫伤了经济师工作的主动性和积极性。
三、房地产经济师的相关建议
1、房地产企业的领导层重视经济师设置
经济师在房地产企业中，从制定完善的战略经营目标到最终的实施，都起着极其重大的作用，经济师不光要向企业提供变幻万千的市场动态，还要提供国家对房地产企业管理的政策变动情况。同时还要通过实践去证明市场动态的准确度和实用性，这些都是非专业人士不能解决的问题。房地产企业领导必须充分认识到经济师对企业经营战略目标的制定和实施所发挥的重大作用。经济师不仅要向领导提供房地产市场的各种动态、政策变动情况、项目前期的可行性研究等相关决策信息,同时还要通过实践去反复证明所提供信息的准确度与实用性,这是非专业人员通常较难以解决的问题,必须针对具体的相关工作,及时做好总体设想,认真部署,严格检查监督,并予以全面落实。
2、建立信息共享机制体系
充分的发挥经济师在企业内的功效，加强经济师与经济师之间的协调联系。所以时刻要充实经济师的力量，如：组织人员进行定期的教育培训，外出进行学术研究及探讨，使经济师时刻都能跟上企业经济发展的形式与脚步。
3、经济师的个人能力有待加强
经济师所担负的大部分工作通常是涉及面相对比较广,并且政策性强、工作量大的复杂性工作。所以要充实经济师的力量,适当增加专业人员予以辅助,并定期给经济师予以培训、学习及外出从事学术交流及研讨的机会,使其能跟上企业经济形势的发展。
4、经济师的具体定位与科学性搭配分工
经济师发挥的是助手参谋的最用，它是房地产企业战略运营的住谋划着，同时又是决策的直接实施者，任务重且涉及的范围比较广，所以必须要进行一种科学性的搭配经济师和企业人员之间的运作情况。
5、建立一套有效的激励制度
房地产产业的前期开发项目，是经济师工作的重要对象，同时每年的年度工作目标和方向也是由经济师协调策划的，所以激励制度能有效的调动经济师的积极性，做好多方位的准备，以确保经济项目的责任落实。
6、加强经济师对项目的管理。房地产前期开发项目,是经济师工作管理的重要对象,同时也是每年工作扩展的主要目标和方向,要进一步改进和加强该项目的管理工作,同时房地产开发可变性大,这就要求经济师们做好多项、多方位的准备,建立起相应的项目库,如遇突况,也能够进行适当的调整,从而为企业可持续发展提供可靠的保证。
四、结束语
综上所述，在房地产产业逐渐发展的今天，企业管理者的中心任务主要以经营、生产、分配为主，经济师在以上三方面都起着至关重要的作用，企业领导应对提高对经济师的重视程度.
参考文献：
王芳：《打造信息化下的房地产业》，《中国建设信息》， 2011年16期
马瑞芹：《我国房地产业的可持续发展》，《经营与管理》， 2011年09期
篇5
那么，与此相应的是房地产问题。首先明确无误地回答一个问题，我们坚定不移明确无误地说中国房地产业未来十年或更长一段时间还将是中国国民经济发展的支柱产业。这里有四方面原因。
第一，我们的现代化迫切需要一个强大的物质基础。这个物质基础不仅包括城市公共建筑，工业园区，地下市政管网，而且包括老百姓的住房。我们中国的房地产业和我们城镇化建设的力量，它们的产品的规模、速度质量直接决定未来二十年中国国民经济发展的规模、速度和质量。
第二，我们已经走到了工业化中后期，扩大内需和消费必须靠更高层次的消费结构升级来推动。人们的衣食改善之后，自然转向住和行，住房条件的改善是带动扩大内需、扩大消费需求的物质基础和关键。
第三，社会利益诉求已经从单纯的收入增长转向收入增长与私人财富累积并重，房产已成为最重要的投资品。有房一族、有产一族正在成为老百姓利益诉求的主要指向。
第四，改革的深化需要房地产业来进一步推动。房地产业是推动改革深化最重要的力量。因为房地产业对土地和资金的自由流动、自由配置、市场优胜劣汰要求最迫切、最直接，依赖程度最高。
2014年房地产业何去何从？何去，一定是更多、更好、更快地盖房子。何从，一定是把十八届三中全会深化土地制度改革，市场化方向坚定不移推进下去。中国城市化不是减速是加速，中国房地产任务不是减轻而是加重，只是空间布局上要有一些大的调整才行。
最后说几个热点问题。现在很多城市都解除限购，我没有听说任何一个城市出现了大幅度的销售反弹，市场反应平淡。当初房地产需要刹车，同时吃两服药可能是必要的，但是到今天我们发现一服药够了，那一服药可吃可不吃，自然放松限购。
限购取消后，投机性需求会不会卷土重来？首先，投机性需求存在的前提是持续成规模的供不应求，但郑州的房地产市场始终处于供大于求的阶段；其次，真正抑制投机性需求的是限贷。只要我们坚持金融杠杆的门槛，投机性需求就可以得到有效抑制。
篇6
【关键词】房地产经济师、设置问题、建议
一、前言
随着房地产产业对管理要求的不断提高，也增强了其产业对经济师的要求，经济师这个职业对房地产行业的发展起着至关重要的作用。在大中型房地产企业中，工程师、会计师等职位的设置较为普遍，而经济师的设置却相对较少。在一些房地产企业中，对工程会计等职位的开放程度较为普遍，唯独对经济师职位开放程度相对较少。从而反应出企业管理制度不完善以及企业经营管理人才的匮乏。也间接的说明了房地产企业普遍存在的问题。
二、房地产经济师的主要任务
进入新世纪，着重抓技术而放松管理，着重生产而轻视经济，这是房地产企业长期存在的问题，这个问题严重的影响到地产企业的发展改革创新，妨碍发展现代化管理的进程，不利于提高房地产产业的经济效益。本文针对目前房地产企业的发展现状，对房地产经纪师的设置问题做了相关的论述。它的职责主要就是在企业管理者的领导下，全面性的负责企业的经济方面的运营管理工作。
1、认真贯彻执行国家经营体制改革等方面的法律法规，对违反相关制度造成经济损失的经营事务行为给予有效的制止和纠正。为企业制定适合其本身运作的经营决策，通过组织市场调研对市场做出正确的预测，并且根据相关的资料制定出初步的运营方案。
2、认真贯彻执行公司的质量方针和目标，对企业经营管理制度实施起到监督检查的作用。
3、协助企业的管理者制定企业长期的运营计划，并组织实施企业的长期运营计划。
4、研究企业以及下属子公司的运作状况，评价和分析企业人力资源，物力资源以及财力资源的利用状况，提出一系列的增产节约和提高经济效益的意见，并在获得批准后组织实施。
5、负责策划企业举办的大型经济活动以及业务延伸。
6、负责企业项目的投资，提出所有可行性报告，进行经济风险评估，形式一定的经济监督权，杜绝一些无经济效益的投资活动和计划。
7、负责制定建设项目工程的承包方案，以及与工程预算相关的管理工作，制定项目工程的经营成本控制程序，计划以及具体的实施办法。
8、负责主持企业评审项目年度产业目标完成情况，在没有达到企业制定的指标时，指导有关单位采取一系列的措施，完成各项经营生产。
二、房地产经济师的设置存在的问题
随着国民经济的不断发展，房地产企业也日益繁荣起来，但它还存在着很多的问题，值得进一步的探讨。由于进入房地产企业的门槛比较低，再加上行业发展历史比较短暂，经纪机构之间各自为政，且缺少与政府部门之间的信息沟通，这一现象促使了房地产经纪师这个职业的诞生。
1、领导者没有认识到经济师的重要性
2、房地产企业内部组织一直不完善
很多的房地产机构人员较少，在机构中又会出现一个人兼职很多职位的状况发生，如：某人即是业务员又是会计，甚至是还兼管着出纳的工作。这样的不完整体系，造成了业务流程的混乱，不能及时有效的对一个项目做出正确的风险评估；同时房地产经济师的设置问题与建议分析也不可能达到应有的重视。
3、从业人缺少高素质的专业人员
房地产经济师必须要精通建筑，物业管理金融法律等方面的相关经验，还要持有一定的实践经验，能满足这一条件的经济师并不多见，我国在早些年就开展了经济师资格考试制度，但能弄过经济师考试的人凤毛麟角，在两千零三千年，通过经济师资格认证的人数仅在四千。再加上较多的房地产企业大量的聘用房地产经纪人，极少的去招聘房地产经纪师，这造成了房地产从业人员的素质普遍较差的难题。
4、岗位分工不明确
管理工作特别强调的就是职责权限分明，但在开放经济师岗位的企业中，经济师职责不明确，权限失去平衡，有的经济师权限仅在几项业务上，有的是负责房产企业的经济工作，最终也会出现经济师有名无实的现象。
5、缺少利益对碰
大多数的房地产企业觉得经济师带给公司的利益不大，且分管的权限又有些尴尬，位置仅次于总经理，在进修，学术交流等方面的优势又远远不如会计师和工程师，这也较大了挫伤了经济师工作的主动性和积极性。
三、房地产经济师的相关建议
1、房地产企业的领导层重视经济师设置
经济师不光要向企业提供变幻万千的市场动态，还要提供国家对房地产企业管理的政策变动情况。同时还要通过实践去证明市场动态的准确度和实用性，这些都是非专业人士不能解决的问题。房地产企业领导必须充分认识到经济师对企业经营战略目标的制定和实施所发挥的重大作用。经济师不仅要向领导提供房地产市场的各种动态、政策变动情况、项目前期的可行性研究等相关决策信息，同时还要通过实践去反复证明所提供信息的准确度与实用性，这是非专业人员通常较难以解决的问题，必须针对具体的相关工作，及时做好总体设想，认真部署，严格检查监督，并予以全面落实。
2、建立信息共享机制体系
充分的发挥经济师在企业内的功效，加强经济师与经济师之间的协调联系。所以时刻要充实经济师的力量，如：组织人员进行定期的教育培训，外出进行学术研究及探讨，使经济师时刻都能跟上企业经济发展的形式与脚步。
3、经济师的个人能力有待加强
经济师所担负的大部分工作通常是涉及面相对比较广，并且政策性强、工作量大的复杂性工作。所以要充实经济师的力量，适当增加专业人员予以辅助，并定期给经济师予以培训、学习及外出从事学术交流及研讨的机会，使其能跟上企业经济形势的发展。
4、经济师的具体定位与科学性搭配分工
经济师发挥的是助手参谋的最用，它是房地产企业战略运营的住谋划着，同时又是决策的直接实施者，任务重且涉及的范围比较广，所以必须要进行一种科学性的搭配经济师和企业人员之间的运作情况。
5、建立一套有效的激励制度
房地产产业的前期开发项目，是经济师工作的重要对象，同时每年的年度工作目标和方向也是由经济师协调策划的，所以激励制度能有效的调动经济师的积极性，做好多方位的准备，以确保经济项目的责任落实。
6、加强经济师对项目的管理。房地产前期开发项目，是经济师工作管理的重要对象，同时也是每年工作扩展的主要目标和方向，要进一步改进和加强该项目的管理工作，同时房地产开发可变性大，这就要求经济师们做好多项、多方位的准备，建立起相应的项目库，如遇突况，也能够进行适当的调整，从而为企业可持续发展提供可靠的保证。
四、结束语
综上所述，在房地产产业逐渐发展的今天，企业管理者的中心任务主要以经营、生产、分配为主，经济师在以上三方面都起着至关重要的作用，企业领导应对提高对经济师的重视程度.
参考文献：
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[关键词] 地方政府竞争；区域经济发展；广西北部湾经济区；产业治理
[基金项目] 广西壮族自治区哲学社会科学规划课题，项目编号：SK13LX365结题论文
[作者简介] 王逸，广西财经学院，广西 南宁，530003；廖一祯，广西财经学院助教，硕士研究生，广西 南宁，530003
[中图分类号] F127 [文献标识码] A [文章编号] 1007-7723（2013）06-0060-0003
一、我国区域性地方政府竞争的特点、动机及形式
（一）我国地方政府竞争的特点
地方政府竞争的相关研究，最早来源于经济学家亚当·斯密对国家与国家之间的竞争，后来经过更细一步的调查和研究后他总结出，竞争不仅存在于国家与国家之间，随着经济和社会的发展，地方政府之间的竞争也随着产生并呈现越来越复杂的趋势。美国学者布雷顿也认为，政府竞争行为同时存在于联邦制国家，其中，政府竞争总体上表现为政府与政府之间的竞争、政府内部竞争、政府为外部环境主体间的竞争，比如政府与商业主体或其他社会团体间的竞争，由于政府为了争取市民的满意度，不断在公共服务和基础设施等方面不断完善，以防居民用脚投票产生的后果①。
在我国，地方政府既隶属于中央政府，同时也是区域性政府的主体，区域性地方政府竞争在很大程度上表现为区域性地方政府间的横向竞争。其与纵向地方政府具有行政干预力量而产生扭曲、非公平、非规范博弈有关，但横向关系的地方政府间大多是由于职责相似性（政绩考核）、职能有限性（偏行政职能）、资源有限性、手段的同质化等客观现实使得地方政府竞争白热化，其直接目的是吸引更多可流动要素流入，例如通过加大招商引资，引入技术、人才，增加地方经济收入，为实现辖区内地方的经济实力和政治目标。
同时由于地缘经济、经济要素、可比性压力等因素的影响，我国地方政府之间的竞争压力更多地来自于区域内地方政府间的竞争。
（二）我国区域内地方政府竞争的本质
我国区域性地方政府竞争的本质类似于1956年美国学者蒂伯特教授在他的《一个关于地方公共支出的纯理论》一文中提出的理论模型。该理论模型认为，一个地方的居民会根据当地政府提供的公共服务和生活设施来选择居住地，如果当地政府提供的公共服务和基础生活社会不合意，他们会选择其他地方进行居住和发展经济，此时地方政府为了争取居民必然会提高政府服务能力，不断提高经济和政治等方面的发展水平，从而产生地方政府间的不断竞争②。
在我国，由于中央与地方政府的财政分权制度，地方政府享有的自治权越来越明确，地方政府的主体地位和意识不断提高，从而促使区域内地方政府间的竞争主要集中在区域经济方面，其竞争动机有获取更大的政治利益、获取更多的经济利益、提高个人政绩和地方政府在经济与政治相关的执政形象与区域竞争力等。
这些地方政府之间竞争的本质包括三个层面：（1）通过利用政府公共资源进行公共竞争来完成个人和地方政府的绩效提升。（2）通过“优惠、补贴、驻京办”等额外成本付出形式形成零和博弈甚至是双亏局面；（3）通过“类招商引资”多活动形式而过于重视规模效应、忽视效率效应，属于典型的投入型经济思维。
（三）我国区域性地方政府竞争形式
1.垂直向上向政府获取优先或优惠政策的制度竞争。制度，或称为建制，泛指以规则或运作模式规范个体行动的一种社会结构。制度要求大家共同遵守办事规程或行动准则，从而为完成任务或目标提供保证。制度“提供了人类相互影响的框架和合作与竞争关系”①。区域性地方政府制度竞争主要表现在地方政府制定向外界招商引资的过程中制定的税收优惠、政策补贴或者其他方面的政策倾斜和规制。
2.水平层面向社会实施人才与平台支持的技术竞争。地方政府对于科学技术的生产力地位重视已久、支持力度也大，为了促进地方经济与社会发展，鼓励集聚高端人才、形成人才高地，搭建技术平台、促进项目落地。其中主要表现在，地方政府为了某个产业的发展和壮大，不断加大对该项目技术研究的投资，扩大技术平台或者研究中心的规模，同时引进高素质人才创新技术和管理能力，实现生产力的提高。
3.垂直向下向民众提供公共服务与物品的供给竞争。这里的“民众”是相对政府而言的居民或企业机构；垂直向下视角的竞争，在复合制、特别是普选制国家相当普遍，提供公共服务和物品的供给，这是政府部门的职能和基本要求，供给的规模、质量、效率与公平性反映政府管治的能力，民众是有权提出要求的，在单一制国家受到民权管控的影响，民众表决和选举的影响有限，但不等于没有影响、流动的生产要素也可能会选择用脚投票，因而地方政府在数量和质量供给能力越高对经济和社会发展的吸引力就越强，从而在竞争中处于优势地位。
二、区域性地方政府竞争对产业发展的影响
（一）地方政府竞争对产业发展的促进作用
1.合理竞争有利于行政管治思想解放和制度创新。合理竞争会促进政府行政知识、行政理念、行政能力的再发现，促进政府职能部门解放思想，探索体制、政策与运作相关的创新方向与途径，加快地方市场经济体制建设的步伐和市场化进程，避免制度僵化。
2.合理竞争有利于产业资源的有效配置和利用。区域性地方政府合理的竞争可发挥优势资源的主导作用，同时吸引其他外来资源进行优势互补。通过对资源合理调配和布置，促进地方资源的有效利用，提高资源利用率；合理竞争会加快基础设施建设和生态环境保护，优化地方公共物品供应体制，改善投资环境、人文环境和自然环境；合理竞争会改进政府的效率与廉洁，为资本、技术等可流动生产要素的进入提供了行政支撑。
3.合理竞争有利于促进地方创新要素的合理流动。创新，依赖于创新机制、创新人才、创新要素；创新的根本在于创新思维，也就是对创新要素使用的效率提升，其重心又在于创新机制与创新人才；合理的竞争有利于激活创新要素和创新人才的流动，促进创新机制的变革。地方政府间竞争对人才引进和人才使用效率和效益方面效果相当明显，基本上在全社会形成尊重知识、尊重人才的良好环境。
4.合理竞争有利于促进产业和地方的发展与繁荣。积极的竞争能给产业发展起到推动作用，地方政府在竞争的过程中，时刻想着优化产业环境，提高招商引资的吸引力，同时不断引进高素质人才、引进高新技术、经济创新发展模式等，在这个优化产业环境的过程中相关产业也得到了相应的发展与繁荣。
（二）地方政府竞争对产业发展的阻碍效应
合理的竞争会带来政府间关系融洽、经济繁荣、产业发展、民众幸福；非理性竞争（含不当竞争或过度竞争）可能会给地方经济和产业发展带来扭曲政府关系、破坏产业秩序、造成资源浪费、设施重复建设、产业结构趋同等负面影响。
1.导致政府关系扭曲和地方保护主义。非理性竞争一般表现在不顾全局利益和长远利益、追求自身利益最大化、不顾或损害他人利益，尤其是在招商引资方面，地方政府为了争取项目，不惜贱卖土地，降低标准，在税收优惠、投资资金返还等方面明争暗斗。这些行为扭曲了政府关系、增加经济发展成本、扩大了地方保护，提高了政府间经济合作的难度、阻碍了市场化的进程、不利于区域性投资环境的统一。
2. 影响市场资源配置和使用效率。资源垄断是区域经济发展的动力因素之一，地方政府竞争很大程度上可以改变竞争格局，通过垄断资源限制外来资源的流入，从而使得某类资源使用过度，某些资源不能得到充分利用。经验证明，市场是资源配置和使用效率最有效的一只手，行政垄断只会造成资源低效、无效乃至负效应的配置，并降低政府效率，造成政府在事权与资源支配权关系间的不匹配。
3. 破坏区域合作和协同梯度发展。经济发展的梯度差会影响到资源的集聚与辐射，是经济发展的内生动力之一，过度扩大或强行缩小梯度差，会影响生产要素的流动方向与流动效率。合理的地方政府合作应该是形成产业梯度和产业结构优化，形成合理的产业分工，避免产业的同质化竞争和产能过剩竞争。
4. 导致设施重复建设、产业结构趋同。由于广西北部湾经济区四个城市地理位置相近，区域内各种资源种类、结构趋同，加上广西壮族自治区政府产业发展政策的宏观导向，区域内地方政府竞相发展同类产业，比如，钦州和防城港在港口和物流产业方面的结构趋同，为了产业发展，竞相建设同类产业的工业园，使得基础设施重复建设，阻碍产业经济和社会的发展。
三、地方政府竞争视角下的区域产业治理——以广西北部湾经济区为例
（一）广西北部湾经济区产业治理的意义
“治理”在政治学领域通常指国家治理，即政府运用国家权力（治权）来管理国家和人民，也可指公司管理方式和制度等，产业治理是指从政府运用治权管理产业、使其按原设计思路发展的管理方式和制度。广西北部湾经济区产业治理的意义主要体现在：
第一，有效治理产业发展中的不良竞争，减少不良竞争对产业发展的负效应。通过对区域内地方政府在产业经济上不良竞争的治理，规制不良竞争，减少产业资源浪费或者过度使用，引导竞争向合理的方面发展，减少竞争中的恶性循环状况的发生。
第二，改善区域内地方政府间关系正常化、互信化。广西北部湾经济区内地方政府之间虽然设置了竞争协调机制、成立了合作组织，但由于地方政府为了各自产业经济利益，地方官员为了政绩观，即使在经济区内成立了协调部门，四个地方政府间的恶性竞争还尚未得到有效避免和规制。若进一步对其竞争加强治理，则可促进四个地方政府间的关系的合理化和互信化。
第三，促进产业结构优化、实现资源科学配置。由于地方政府的恶性竞争使得区域内产业发展结构趋同，资源不能得到有效配置和利用，通过出台相应政策、制定相关规章制度，加强监督，提高合作等治理措施，优化产业结构，对促进广西北部湾经济区又好又快发展具有重要的现实意义。
（二）地方政府竞争视角下广西北部湾经济区的产业治理方法
1.加强对“四市”地方政府间竞争的管制。在地方政府基本分权原则即“有放有收、权责对应、统分结合、规范有序”①的总指导和要求下，加强对“四市”地方政府间竞争的管制。具体管制办法包括：一是制定竞争考核体系和指标，通过对四市地方政府竞争力进行考核，根据考核指数进行规制和鼓励；二是改革对地方官员的考核办法和体制，在考核当地经济增长的同时融入社会、文化、教育等方面的效益，引导地方政府官员在发展当地产业经济竞争时做出合理的决策；三是加强对四市地方政府市场竞争秩序的监管，尤其是价格秩序监管。
2. 弱化政策手段、完善市场制度。以市场制度为基础，用非政策手段来规范竞争，避免由当地政府违规出台相关产业发展的税收优惠政策，减少和预防地方政府私自规定产品市场价格或者垄断市场资源等行为，完善市场交易规则，形成完整产品服务交易规则体系，以法律、制度、法规等正式条例规范市场主体间的交易行为。
3.调整产业结构、形成梯度格局。根据区域内地方之间的资源优势进行明确定位、发挥优势产业，明确主导产业合理分工，提高产业专业化程度，鼓励区域内产业将重复建设和产业趋同等同位竞争向有效的合理的梯度发展，提升经济区综合竞争力、逐步走共同发展道路②。
4. 建构地方政府产业合作机制。在经济全球化和产业一体化的大背景下，地方经济主体间的产业发展有着紧密的联系，加上地方经济发展实力不强，生产要素欠缺的条件下，通过构建合作机制，实现双赢或者多赢是当前经济发展的重要渠道之一。
首先，构建广西北部湾地方政府间产业利益分享机制，强调通过建立平等、协调、互利的府际管理对区域内资源进行整合、产业合理分工、谋求共同发展，实现共赢，从而保证合作的持久性；其次，建立新型地方政府间合作的“网络”模式，打破传统的地方自治，包括在府际关系中确定地方政府独立的目标体系，发展模式上相互依赖，采取合作战略实现各自目标；加强北部湾经济区地方政府横向合作的制度建设，制定产业布局原则和产业发展准则、实施招商引资方的无特别差异政策、统一开发利用自然资源、统一整治和保护环境等，打造北部湾经济区地方政府合作共同体①。
5. 完善上级政府财政分权制度。上级政府的财政财政分权制度对地方政府的经济发展具有重要作用，并很大程度上影响地方经济和产业发展的距离。若上级政府对发达地区加上财政投入和大幅度的放权，对偏远欠发达的地区进行财政减弱或者边缘化，就会加大地方经济和社会的发展差距，强的越强，弱的越弱。因此，需要上级政府对市场机制进行必要的干预与补充，保证生产要素的经济促进作用。因此，合理的财政转移制度既帮助竞争性地方政府体系维持其竞争活力，同时维护正当合理的竞争规则。
6.加强政府治理提高地方政府行政能力。加强对地方政府内部的治理，建立政府内部职能的监督制度，改善政府行政改革秩序，通过不断地行政改革，加强政府尤其是区域内地方政府的行政能力，提高地方政府竞争力。重点着力对科层制官僚组织向扁平式结构转化、从集权行政走向分权行政、从政府垄断走向市场参与实行公共物品的民营化、从统治行政转向服务行政、建设政治企业家队伍等几个方面的改革②。
[参考文献]
[1]哈罗德·德姆塞茨.竞争的经济、法律和政治维度 [M].上海：上海出版社，1992.
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篇8
关键词：房地产市场；成都市；景气循环；扩散指数；K-L信息量
一、引言
房地产景气循环则是房地产市场在发展的过程中，呈现出在景气与不景气之间循环波动变化的状态。对于房地产景气循环的研究不仅可以判断当前房地产市场所处的景气空间，而且还可以对未来短期内的房地产市场状况进行预测，因此景气循环研究成果可以成为政府制定宏观调控政策，购房者确定购房计划，开发商提出营销策略的理论依据。
二、 扩散指数法分析
（一）扩散指数法的内涵
扩散指数法是通过数学方法，在一系列的指标中计算出上升指标的扩散指数，并以此来判断经济景气状况的方法，这种方法避免了仅以单个指标作为评价依据，充分发挥了其利用多个指标进行综合考量的优点[1]。计算扩散指数的关键在于根据房地产市场的特性建立一套能够全面、有效、科学的反映房地产市场变化的指标体系，并对各个指标进行分类，分为提前指标、同步指标、延迟指标。
（二） 扩散指数模型
扩散指数又称扩散率，是扩散指标个数占总指标个数的百分比。其计算公式如下：
DI=t期出现扩散的指标个数该类指标的指标总数×100%（1）
计算扩散指数的步骤如下：
1.对原始数据进行处理。从统计得到的原始数据受到了季节波动、不规则波动、长期趋势及循环波动等因素的影响，但计算扩散指数时，需要使用的是循环波动值，因此就就必须采用不同方法消除原始数据中包含的其他因素，得到循环波动值，然后再计算环比增长率。
2.确定示性函数。将每个指标各年距环比发展速度与其比较基期的发展速度相比，公式如下：X0
示性函数I=（1，Xt>X00.5，Xt≈X00， Xt
其中，Xt为指标在t期的增长率，X0为基期增长率。若某个指标的增长率大于基期的增长率，则为扩张，I=1；若指标的增长率小于基期增长率，则为收缩，I=0；若保持不变则I=0.5。
3.对所有分类指标的示性函数值求和，则得到指标体系中出现扩散指标个数，将扩散指标数除以全部的指标总数，则得到最终的扩散指数DI。
三、成都市房地产市场景气循环研究
（一）建立指标体系
根据成都市房地产市场的特性，在坚持科学的设计指标体系的原则下，本文建立了一套能准确反映成都市房地产运行过程的指标体系。包括：房地产开发投资完成额（亿元）、施工房屋面积（万m2）、竣工房屋面积（万m2）、商品房销售面积（万m2）、商品房销售额（亿元）、商品房销售价格（元/m2）、固定资产投资完成总额（亿元）、财政支出（亿元）、GDP（亿元）、年末金融机构贷款余额（亿元）、社会消费品零售总额（亿元）、工业增加值（亿元）十二个指标。
（二）指标分类
本文采用K-L信息量法，将评价指标分为提前指标、同步指标和延迟指标。
K-L信息量法用以判定两个概率分布的接近程度[2]。在采用K-L信息量进行景气指标的分类时，需要选择一个重要的能够敏感的反映当前经济活动的经济指标作为基准指标，然后对基准指标作标准化处理。
按照K-L信息量的计算方法，本文选取房地产开发投资完成额作为基准指标，根据房地产业实际情况将指标进行分类。
提前指标：财政支出、金融机构贷款余额；
同步指标：竣工房屋面积、商品房销售面积、商品房销售额、商品房销售价格、固定资产投资完成总额、GDP、工业增加值；
延迟指标：施工房屋面积、社会消费品零售总额。
（三）测定循环波动值
本文收集了成都市2000―2014年的房地产、经济数据，数据主要来源于四川省2001―2014年统计年鉴、成都市2001―2014年统计年鉴及成都市统计公报。要做景气分析，必须先计算各指标的循环波动值。本文采用的是年度数据，故可以忽略季节波动带来的影响。
首先，基于最小二乘法利用SPSS软件分别进行指数曲线模型、抛物线模型、曲线模型等回归分析，选择拟合度最优的模型计算趋势项。
根据模型计算长期趋势拟合值，由于采用年度数据，忽略季节波动（S）造成的影响，故可将各指标的长期趋势（T）从原时间序列（Y）中剔除，构成新的时间序列：
消除了长期趋势后，数据中仍有不规则变动和循环波动因素，因此本文采用三项移动平均法需要剔除不规则变动，得到循环波动值。公式如下：
根据上述公式计算出的各指标循环波动值及其环比增长率。
（四）计算扩散指数
把之前处理好的数据按照扩散指数的计算公式，计算成都市房地产市场提前扩散指数、同步扩散指数及延迟扩散指数。
（五）成都市景气循环分析
根据上述扩散指数的计算结果，绘制出先行指数、同步指数及滞后指数的空间走势图，如图1所示。
篇9
为保证国家建设工程的顺利进行，保护拆迁人和被拆迁人的合法权益，经请示市政府法制办并报市政府主管领导批准，现就国家建设项目用地需拆迁集体土地上的农村房屋的有关规定通知如下：
一、农民户转为居民户的，其自住房屋的拆迁补偿、拆迁安置及补助标准，均按《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》（以下简称《细则》）及市政府京政发〔1991〕56号文关于《北京市城市房屋拆迁补助费标准》的批复的规定执行。
二、不转为居民的农民户，其自住房屋的拆迁可由拆迁人或乡、镇政府统一迁建，也可由被拆迁人自行迁建，还可由拆迁人按《细则》有关规定用公房安置。
实行统一迁建的，迁建的房屋建筑面积和建筑标准超过被拆迁人原房屋建筑面积和标准的部分，由被拆迁人负担。
迁建房屋建筑面积不足原房屋建筑面积的部分，由拆迁人按原房屋重置价格结合成新，对被拆迁房屋所有人进行补偿。
被拆迁人自行迁建的，其原房屋由拆迁人按重置价格进行结算、补偿。
由拆迁人按《细则》规定，用公房安置被拆迁人的，被拆迁人应按房屋管理部门的规定，按期交纳房屋租金及有关费用。
三、拆迁农民出租房屋补偿时，应按照拆迁房屋的重置价格结合成新进行作价，由拆迁人给予补偿。
承租农民房屋的居民户，在本市有城镇居民的常住户口，且拆迁范围以外无正式住房的，由拆迁人按《细则》的有关规定给予适当安置。
四、拆迁农民庭院前后种植的树木和各种经济作物，由拆迁人按有关规定给予补偿。
五、拆迁农民个体工商户用房及因拆迁引起停产、停业的，其经济损失的补偿，参照市政府京政发〔1991〕56号文件第七条的规定办理。
六、拆迁农村集体企事业单位的房屋，其拆迁安置和拆迁补偿，按《细则》的有关规定执行，其停产、停业期间的损失，参照市政府京政发〔1991〕56号文件的有关规定执行。
篇10
根据《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》（京政发〔96〕7号）的精神，凡受理土地增值税的房地评估机构，须经市房屋土地管理局确认后报市政府批准。现经市房屋土地管理局审查并报市政府批准，确认北京市房地产价格评估事务所等43家房地产评估机构（名单见附件），具有受理土地增值税房地产评估的资格。现将有关事项公布如下：
一、开展受理土地增值税评估业务的房地产评估机构，必须按照市房地局《土地增值税房地产估价技术标准》，据实评估应纳税房地产的价格。在该标准未颁布实施前，暂按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定进行评估。
二、房地产评估机构出具的估价报告须由持证上岗的“注册房地产估价师”签署，或由三名以上注册的“房地产估价员”联合签署。
三、房地产评估机构出具的估价报告，须附有市房屋土地管理局颁发的批准其从事房地产价格评估资格的文件或证书。
附件：
43家评估机构名单
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ 机构名称 ｜法定代表人｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ 1｜北京市房地产价格评估事务所 ｜ 杨于北 ｜
｜ 2｜东城区房地产价格评估所 ｜ 孙加珍 ｜
｜ 3｜西城区房地产价格评估所 ｜ 李宁 ｜
｜ 4｜崇文区房地产价格评估所 ｜ 高建勋 ｜
｜ 5｜宣武区房地产价格评估所 ｜ 王力 ｜
｜ 6｜朝阳区房地产价格评估所 ｜ 陈再进 ｜
｜ 7｜海淀区房地产价格评估所 ｜ 张治超 ｜
｜ 8｜丰台区房屋土地估价事务所 ｜ 杨其良 ｜
｜ 9｜石景山区房地产价格评估所 ｜ 程京玲 ｜
｜10｜门头沟区房地产价格评估所 ｜ 吴振刚 ｜
｜11｜昌平县房地产价格评估所 ｜ 张文政 ｜
｜12｜延庆县房地产价格评估所 ｜ 田茂青 ｜
｜13｜北京市房地产价格评估事务所怀柔分所｜ 蒋广和 ｜
｜14｜密云县房地产价格评估所 ｜ 潘连筠 ｜
｜15｜顺义县房地产价格评估所 ｜ 张洁 ｜
｜16｜平谷县房地产价格评估所 ｜ 贾全和 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
地址 ｜ 电话 ｜经济性质｜
－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜
南河沿大甜水井胡同37号 ｜65273525｜ 事业 ｜
东四四条49号 ｜64075213｜ 事业 ｜
西四东大街甲6号 ｜66075949｜ 事业 ｜
崇文区东花市大街2号 ｜67136576｜ 事业 ｜
定武区贾家胡同34号 ｜63534916｜ 事业 ｜
朝阳区北三里屯房屋土地管理局内｜65987715｜ 事业 ｜
海淀镇榆树林18号 ｜62615013｜ 事业 ｜
丰台区周庄子154号 ｜63834002｜ 事业 ｜
石景山区八角北路23号 ｜68875679｜ 事业 ｜
门头沟区新桥大街48号 ｜69844702｜ 事业 ｜
西关路8号 ｜69746598｜ 事业 ｜
延庆县香苑待6号 ｜69102604｜ 事业 ｜
怀柔县兴怀大街20号 ｜69622458｜ 事业 ｜
密云县新中街40号 ｜69942926｜ 事业 ｜
顺义县光明北街路西 ｜69443628｜ 事业 ｜
平谷镇府前街32号 ｜69962827｜ 事业 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ 机构名称 ｜法定代表人｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜
｜17｜通县房地产价格评估所 ｜ 郝贵庭 ｜
｜18｜北京市房地产价格评估事务所大兴分所 ｜ 胡向忠 ｜
｜19｜房山区北山房地产价格评估所 ｜ 陈燕 ｜
｜20｜房山区房地产价格评估所 ｜ 徐维良 ｜
｜21｜昌平县地价评估事务所 ｜ 潘学光 ｜
｜22｜平谷县土地估价所 ｜ 齐福青 ｜
｜23｜大兴县地产评估咨询所 ｜ 茹小斌 ｜
｜24｜北京市房地产交易所 ｜ 臧美华 ｜
｜25｜京港房地产咨询评估有限公司 ｜ 高千里 ｜
｜26｜北京涉外房地产信息咨询服务中心 ｜ 郎振亮 ｜
｜27｜北京恒业房地产咨询公司 ｜ 袁尚志 ｜
｜28｜北京宝信房地产估价咨询公司 ｜ 田占雄 ｜
｜29｜北京北方房地产咨询评估事务所 ｜ 高向军 ｜
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