房地产行业可研报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业可研报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

［关键词］房地产；开发项目；成本控制；管理

我国自改革开放以来，在社会和经济快速发展的同时，有效推动了房地产行业良好的发展，现阶段房地产行业发展已经具有一定的规模，不仅成为了社会发展过程中的重要支柱企业，还为国家以及地方财政做出了巨大的贡献。而随着一些国有大中型企业的加入，使得房地产行业竞争越发激烈，但是不少房地产企业依旧使用传统的方式和手段来进行预算，而企业自身都不具备事前防范的意识，通常都是在事情发生以后再进行管控，因此使得房地产成本管控水平的提升就受到了严重的影响，所以一定要将成本管控落实到实际中，进而更好的推动房地产企业的发展。

1简述房地产开发项目中的成本管控

1．1成本管控的含义

在房地产开发项目中所使用的成本管理，就是房产企业在建设相应开发项目过程中对所支出费用、消耗各项资源等进行有效且合理的管控过程。简单来说，就是对房地产开发项目的全过程进行有效的管理和控制，进而减少实际成本投入，提高开发项目的整体收益。一般开发项目全过程中包含了获取土地阶段、投资阶段、决策阶段、规划阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段［1］。

1．2管控原则

在对开发项目进行成本管理一定要按照以下原则来进行，只有这样才能够保证成本管控的有效性。首先，整体成本最小化原则。在对房地产开发项目进行成本管控期间，一定不能过于片面的追求某一时期内成本最小化，而是要放眼全局，从整体的角度上来对项目成本进行管控，进而保证项目整体能够将成本控制在最小范围内。其次，全面成本管控原则。在成本管控期间，一定要借助于整体的力量，并在各部门和人员良好沟通的基础上，对影响项目成本的实际因素进行管控，进而对项目成本管控进行合理且科学的管控［2］。再次，责任制原则。想要保证项目成本管控能顺利且良好的进行，就一定制定完善的成本管控目标，进一步明确各相关部门以及人员职能和责任，然后再按照管控目标的完成情况，来对其进行相应的评价和考核，进而达到激励相关人员主动参与到项目成本的管控过程。第四，有效化原则。就是以最少的成本、人力、物力等方面的投入，高效率的完成相应工作，进而获得最大的收益，达到经济有效性目的。最后，科学化原则，在进行成本管控过程，一定要使用科学且有效的方式来完成管控，这些科学方法中包含了科学的预测和决策方法、价值工程以及不确定分析法等。

1．3管理内容

通常情况下，对房地产开发项目成本管理过程中不仅包含了项目计划、成本估算、成本预算、成本控制以及成本核算等。其中项目资源计划就是对开发项目的建设期间所使用的资源类型、使用数量以及使用时间等进行分析和确定，进而保证成本管理能够顺利进行；成本估算就是以完善的资源计划作为基础，并充分结合相应的市场价格信息，进而对开发项目实际成本支出进行估算和确定；成本预算一定要按照开发项目的实际施工进度和水平，从而对各分项目的成本以及工程总成本进行预算；成本控制是按照房地产开发项目进行成本复算，然后对成本预算与实际成本之间所存在的差异进行分析，并使用完善且科学的措施和方法来对误差进行纠正，进而使项目成本预算在可控范围之内；成本核算就是对开发项目建设期间所产生的各项成本、单位面积建设成本以及项目总成本进行相应的记录，进而有效为项目成本管控提供相应的数据参考［3］。虽然对成本管理的内容进行了有效的明确，但是在实际成本管控过程，并不具备十分明显的且较为严格的界限，使得管理内容之间经常会出现相互影响又相互促进的现象，因此在实际管理过程中就要按照完善且科学的流程来进行成本管理。

2房地产开发项目进行成本控制的策略

2．1投资决策过程中的成本控制

想要保证项目成本管理的科学性以及合理性，就一定要保证项目实际决策的正确性，因为一旦项目决策不准确就会使成本支出没有任何效用，并且还会在一定程度上造成严重的浪费，严重的就会导致无法挽回的损失出现，所以一定要在事前就对其成本进行有效管控，保证所做决策的正确性，进而减少因为决策失误而导致的损失出现。因此投资决策阶段的成本管控需要对可研成本进行编制，并且还要求企业内部各职能部门能够进行良好的沟通与配合，进而保证可研成本的全民性。但是还需要注意的是，可研成本的编制以及开发项目决策是一项具有系统系以及专业性较强的工作，因此一定要保证可研成本测算的精准性，进而保证决策的合理性。此外在实际编制过程中，一定要根据开发项目的实际情况，在充分结合房地产企业内部各部门和人员的状况来组建全新的项目小组，从而保证投资决策期间的成本控制工作可以顺利的完成［4］。不仅如此，想要进一步保证可研成本工作能够做到测算准确、合理，就要做好以下几个方面的工作：首先，要尽最大限度的做好市场调查工作。加强对可能会影响开发项目因素的研究，如，社会因素、市场因素等。同时为了进一步保证项目预测的准确定，一定要对项目建设期间的市场需求以及供给情况进行调查分析，进而保证项目成本测算的合理性。其次，要对项目规划设计做出正确的评价。在进行评价工作时，必须要按照开发项目的实际规划情况，充分对项目容积率、建设密度、建筑面积、建筑物实际高度以及不能够出售的建筑面积比例等因素进行考虑，并对这些影响因素进行逐个分析，进而保证评价的准确性。同时，还要对项目自身开发建设的性价比以及经济性等进行评价，从而保证规划设计方案的有效性。最后，开发项目的实际定位一定要精准。在对项目进行定位之前，一定要对项目所处地区、周围环境、人流量等信息进行汇总、分析、研究，然后在与项目周围同类型的房地产的实际售价等进行分析，之后对产品、市场以及客户等方面的定位，进而有效对项目的回款周期以及回款额度等进行预估，更好地对财务成本进行预算。

2．2规划设计过程中的成本控制

现阶段，大部门房地产企业会在开发项目实际的规划方案确定以后的一段时间内，就要求对目标成本进行定稿和实施，这样可以游侠达到成本前置的目的。一般情况下目标成本是建立在可研成本基础上，它还可以将科研阶段内所制定的指标、方案、标准等进一步落实和细化，一旦目标成本完成落实以后，就不会轻易做出更改。同时，在规划设计期间一定要对以下几点进行有效管控，进而保证规划设计期间成本控制工作的良好［5］。如，项目中楼座组合形式、面积指标、建筑结构形式、项目结构自身的经济性、项目层数、窗地比、外墙装饰、园林景观等。而在规划方案确定以后，目标成本也会随之确定，但是一定要保证规划设计的科学性以及合理性，只有这样才能保证开发项目能够顺利进行。并且确保建造成本的可控性，这是由于规划设计方案对项目进入市场、项目实际获利等有着极为严重的影响，所以，在这一阶段对成本进行管控是非常重要，这样一来不仅能够提升项目各方面收益，还能提升成本控制成效和水平。然而想要更好的保证规划设计成本管控的良好就需要做好以下几点：第一，做好投资估算工作。在对项目进行规划设计之前，就需要对市场同类型项目信息进行收集、分析，然后编制出合理的投资估算报告，并且将其作为规划设计以及目标成本管控工作的参考和依据。第二，做好方案选择工作。因为设计方案的差异也会使项目成本的不一致，因此在进行规划设计时，一定要编制多个可行方案，然后对成本测算进行对比，并从中选择一个最为合适的方案，这样不仅达到了对成本进行管控的目标，还能保证成本管控工作能够顺利进行。第三，执行成本限额设计。在对开发设计项目过程中，一定要严格控制设计方案以及施工图纸方案的随意变更，减少因为设计不足或者是失误而导致的无效成本出现，进而致使目标成本总额预算不足，使得房地产企业产生大量不必要的成本支出。

2．3招投标过程成本控制

在开发项目进行招投标期间，可以从以下几个方面来对成本管理进行控制，首先，选择最为适合的施工企业。在招投标过程中，如果三级施工单位的情况能够满足开发项目的实际需要，能够满足工程项目本身施工要求即可，就不用在找寻更高水平和资质的施工企业。这是因为在对预算编制过程中，资质较高的企业收取的费用也会相对较高，因此房地产企业所要支出也会更高，这样一来就提升了房地产企业的开发成本。其次，做好招标文件的编制文件。相关人员一定要在编制招标文件之前对相关数据、资料等进行收集、整理和探究，并结合市场行情、工程图纸、以及行业规范等来对工程造价进行确定，然后还对有关条款、文件等进行多次推敲，进而可以对工程造价进行控制。再次，要对招标参考价格进行合理的编制。在实际招标过程中一定要对招标参考价格进行合理编制，并且还要保证其精准性以及合理性、符合市场规律性，只有这样才能将其自身作用充分发挥出来。此外，保证招标参考价格的合理性，还能达到减少工程成本，有效控制项目实际投资等目的。不仅要做好以上几个方面的工作，还要做好施工范围界定划分、工程量清单的编制、参考价编制以及做好定标与合同签署等工作，只有这样才能对招投标过程中的成本进行合理、有效管控［6］。

2．4项目整体施工期间的成本管控

首先，要根据房地产企业自身成本以及财务管控制度的相关规定，来对合同进行有效的执行，并且还要明确房地产企业自身成本目标和成本管理的实际需求，制定完善的管理体制，并将其相应责任落实到各部门、各人员身上，这样能够有效使责任、权利清晰明了，更好地对成本支出进行管理。其次，要做好合同资金计划管理工作。在对开发项目进行建设期间，必须要根据施工现场的实际情况、施工进度等对成本资金支付计划进行编制，进而更好地达到对资金合理科学使用、节约成本，提升项目实际收益的目的。同时还要对资金使用计划进行监控，并且要根据施工方案来进行有序施工，尽最大限度保证施工建设的顺利，避免资源不必要的浪费，只有这样才能保证成本管控的合理性。此外，还应该对项目合同、施工组织结构、施工技术标准以及成本技术等多个方面进行重视和管控，从而保证项目建设在成本支出方面是合理的。但是还需要注意的就是，在施工建设过程中，开发项目可能会受到多种外界因素的实际影响，因此一定要对施工期间做好现场签证以及设计变更等工作进行重视。所以为了进一步签证和变更工作的有序进行，还要制定完善的制度，进而对其进行有效的约束，保证项目施工建设的顺利，同时还有效减少了项目成本的支出，提升了项目的实际收益。最后，做好合同变更工作。在项目开始成立时，就需要组建相应的合同管理组织，然后对合同进行研究和优化，保证合同内容、范围的合理性，符合国家以及行业的规范和制度。尽可能减少合同中不清晰的条款存在，加强对合同变更的审查和审批，进而从根本上提升合同执行效率，提高成本控制水平。此外，在施工过程中经常出现工程索赔等问题，因此要使用具有前瞻性眼光来看待索赔事件，尽可能减少工程索赔事件的发生，并且还要对索赔风险进行分解、规避或者使转移，进而达到对工程造成进行控制的效果。

2．5项目完工以后的成本控制

首先，要对有管资料进行收集。按照完整性原则来进行收集，为成本管控提供参考。其次，要按照合同项目来进行有效结算，同时还要对这些资料进行收集整理，然后编制成相应的结算文件，为其他类似项目提供参考依据［7］。

3结语

总而言之，对房地产企业的开发项目进行成本管控，不仅能够提升企业利润空间，还能够有效推动房地产企业良好的发展，因此一定要对好各阶段成本管控工作，进而为企业发展提供动力。

主要参考文献

［1］杨松生．房地产开发项目全过程成本研究［J］．房地产导刊，2015（1）．

［2］陈霞勤．房地产开发项目全过程成本控制探析［J］．科技创新与应用，2015（13）．

［3］徐长瞳．房地产开发项目成本控制的关键阶段［J/OL］．城市建设理论研究：电子版，2015（19）．

［4］王洪霞．房地产开发项目关键阶段的成本控制解析［J/OL］．城市建设理论研究：电子版，2015（22）．

［5］杨云，何威鹏．新形势下房地产开发项目成本控制的探讨［J］．房地产导刊，2015（8）．

［6］李远，刘喜格．基于工程量清单计价模式下房地产开发项目招投标阶段成本控制研究［J/OL］．城市建设理论研究：电子版，2015（20）：4618－4619．

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【关键词】房地产；开发项目；工程管理；难点

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

前言

文章简述了房地产开发项目管理的作用和意义 ，并对管理过程中存在的难点问题进行了介绍分析，通过分析，结合自身的实践经验和相关知识，对房地产开发工程项目管理难点的解决措施进行了探讨。

二、房地产开发项目管理的作用和意义

1.房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

2.房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

3.房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

三、房地产工程管理原则分析

1.科学合理原则。应当根据项目任务和具体施工环境，采用合理的操作方法和作业流程，科学合理地进行施工现场的各项工作，对施工现场的各项资源做到合理有效的利用，充分发挥施工人员和管理人员的工作能力，实现科学化现场管理。

2.经济效益原则。房地产现场管理工作中，不可以只重视施工进度和项目质量而忽视项目成本和市场，要克服这种单纯的生产观以及进度观。需要努力打造精品工程，在保证质量的同时努力降低成本，并要积极拓展市场，对于生产经营的各种要素，应当精打细算，努力做到以最少的投入获取最多的产出，尽力避免不必要的浪费以及任何不合理的开支。

3.标准化规范化原则。标准化管理和规范化管理，能大大减低房地产现场管理难度，施工现场的诸要素管理都应当做到有章可循、分工明确，克服主观随意性，才能有效协调地进行施工生产活动，从根本上提高施工现场的工作效率，实现良好的管理效益，建立科学规范的现场作业秩序。

四、房地产开发工程项目管理现状

1.项目风险管理薄弱

房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。

2.项目成本管理问题

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

3、物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备， 但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。

4.房地产项目开发前期调研不足，缺乏可行性研究

当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就开始盖楼，而不能对其进行技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，致使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。

5.管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标

我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，从而在运用过程中虽然照搬项目管理的模式，但是对项目管理的具体细节研究不够深入，尤其是项目管理的体制普通存在着不够完善的问题，这就在事前管理与事中管理出现了脱节，自然在进度和成本方面也就容易失控，与预期目标出现了很大的偏离。

6.物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重

房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备，但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。

7.设计监理制度不够规范，制约着行业规范化运行当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多，这既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，许多施工单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种监理上的缺失，使得施工单位缺乏有效的制度保证和规范运行。

8.开发商质量意识不强

开发商总体质量意识不强房地产开发普遍存在偏重施工质量监督，忽视策划和设计阶段质量监督；偏重土建质量，忽视功能和配套设施及设备的质量；偏重表面质量，忽视隐蔽质量；偏重施工阶段的现场质量管理，忽视工序进行前准备工作管理；偏重个体计划质量及施工进度，忽视整体效率。作为民用建筑建设主体，开发商的行为在相当程度上影响房屋质量。开发商常常受经济利益驱动，一味压低造价，导致施工方出于成本的考虑，采用不合标准的材料；或为保证上市时间压缩建设周期导致合理工期无法保证；或者前期资金不到位导致工期拖延，后期抢工导致建筑质量差；或将住宅质量视为由施工单位负责，将质量监管的任务完全交由建设主管部门。如此种种做法对住宅产品的质量产生了相当不利的影响。

五、房地产开发工程项目管理难点的解决措施

1.重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2.要重视、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作。整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。

3.要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

4.加强房地产开发工程项目中成本的控制政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。

5.工期的控制工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。

6.加强房地产开发工程项目中安全的控制房地产开发商和施工单位应该对地产开发的永久性和施工安全结构足够重视，必须根据国家相关安全规定进行严格控制，保证工程的安全性。

7、房地产施工质量管理

首先，积极使用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，科学调配劳动力，对总体计划进行周全、翔实的安排，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。同时，专门成立测量小组，认真细致做好测量放样的工作，工程平面的点、线，都是通过坐标点和该点的高度来确定形成，因此，要重视放样，数据要经有关人员复核后才能进行下道工序的施工。

而且，建立高效灵敏的质量信息反馈系统。设置专门机构作为信息中心，负责搜集、整理和传递质量动态信息给项目领导小组，便于领导小组对异常情况的数据信息迅速做出反应，把指令信息传递给执行工程部，及时调整施工安排，纠正偏差，进而形成一个对数据迅速反应、保证项目质量的信息网络。现场质检工作员要按时搜集班组相关质量信息，并且进行随机抽样，提取相关的质量数据，为决策提供可靠依据。

最后对材料进场严格执行检验制度。根据材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，检验是否具有合格证、材料检测报告，严把质量关，只有材料全部符合条件之后才能通过，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。

8、对房地产施工进度管理

项目经理部要加强自身的学习，很好地掌握设计文件和业主的意图，并通过

自审、会审，对设计的交流，主动进行事前控制，把可能产生的影响尽量降到最低。同时，可以实行计算机管理方式，要保证房地产项目工程在规定的工期内顺利完工，就要对施工进度计划重点把握关键工序和关键线路，它是工期进度的关键。可以通过对房地产工程进行网络管理进行控制，只要关键工序出现工期的拖延，就可以在网络进度的计划中进行调整优化和压缩，制定有效的现场措施，保证工程的按期完成。而且，为了确保房地产工程按期完工，要根据工程的需要配备足够的大、中、小型施工机械，在保证正常施工使用的同时，还要采取有效技术措施保证紧急时候的备用。

9、房地产施工安全管理

启动装置、离合器、保险链、防护罩等防护设施要齐全完整。进行设备维修、保养、清理的时候必须首先切断电源，并在专人监护下进行。圆锯的锯盘和传动部位要安装防护罩，并设置保险档和分料器；长度小于500mm，厚度大于锯盘半径的木料，不能使用圆锯。砂轮机要用单向开关控制。垂直运输设备需有防冲顶限位装置，垂直运输设备需附着在主体结构上，并做好接地系统。

从事高空作业的人员要事先体检，严禁不适合高空作业的人员从事高空作业。进行两米以上的高空作业的时候，操作人员佩戴的安全带（或安全帽）的尾绳长度不要超过2m。高处作业用使用的梯子要保证牢固完整。台阶的间距要在30cm左右，作业人员上下通行的时候一定要通过楼梯上下，不能用起重机器进行上下。高处作业人员必须穿平底鞋，不能穿硬底、带钉和易滑的鞋进行作业。高空的上下交叉作业时，必须要在上下两层作业间设置密铺板进行隔离。作业过程中搭设的云梯、工作台、脚手架、护身栏、安全网等，一定要保证坚固可靠，并在经过安检不嫩检验合格之后才能够进行使用。高空作业和地面的联络、指挥，要有规定的方式和人员，不能多人指挥或越权指挥。

10、充分发挥监理部门的作用

在施工过程中，监理单位必须本着公正客观的原则，对施工流程中的各个工序进行严格实时监控，对施工单位施工标准作出监督考察，对不合理施工，违章施工作出及时有效的处理，保证整个工程施工的规范化。加强对原材料质量的监理。加强原材料的质量控制监理是房地产工程监理中相当关键的一个环节。监理单位必须全程参与到材料的采购，运输，入库，保管，领用等各个环节，确保原材料质量可以达到国家标准，确保原材的选用符合工程的特点。比如在外墙渗漏施工中，现有的房地产材料多以混凝土为主，选用这种材料，质量难以保证，使用时间较长就会发生变形，导致了房地产物之间接触不牢，从而发生外渗现象。

六、结束语

房地产开发项目工程管理中的难点是制约房地产发展的主要因素，随着房地产行业的不断发展，涌现出的相关问题也越来越多，需要认真对待，及时解决，才能促进房地产行业正常有序的发展。

参考文献：

[1]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2011(2)：142-144.

[2]陈炷红,张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学报.2012(3):67-70.

[3]赵智兴.房地产开发中的项目管理[J].内蒙古科技与 经济,2011(22):52-54.

[4]郑国坤.建筑工程项目管理模式优化探究[J].科技资讯,2011,(21)

[5]熊 李敏 浅谈房地产施工阶段土建工程质量问题的量化管理 [期刊论文] 《中华民居》 -2011年6期

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当前房地产行业受政策影响已陷入萧条期,已由卖方市场转向买方市场。大部分地产企业销售业绩持续下滑,成本不断提升同时面临着资金链断裂的危险。这里面的原因有很多:政策因素、市场因素、决策因素、管理因素等等。其中对于合约管理的好坏也影响着房地产项目开发的顺利进行,特别是在房地产市场萧条期,充满了不确定性,这对合约管理提出了更高的要求。因此,房地产项目的合约管理对房地产项目开发有着重要的意义和深远的影响。

1 房地产项目合约管理的目标及意义:

1.1 房地产项目合约管理的目标:

房地产项目开发目标一般是通过项目开发建设及营销从而取得预期回报及超额利润。而房地产项目合约管理就是紧紧围绕完成项目开发目标而进行的。

具体来说就是在房地产项目通过设定预期利润从而制定开发计划、销售计划、投融资计划等决策后制定合约规划,并以此为目标制定合约签署计划。合约签署后对合约的履约情况、风险情况、实际变动情况进行跟踪管理:分为签约前计划管理、签约后过程管理的全过程管理。

1.2 房地产项目合约管理的意义:

合约管理对于房地产项目开发来说有着重要的意义。不仅为项目顺利开展保驾护航,同时为降低企业风险、树立企业形象、降低企业开发成本、监控项目开发状态等起到积极的作用。其意义体现在企业本身及管理者两方面:

1.3对于企业:

1.3.1 最显而易见的作用是监控企业的经营风险;

1.3.2 企业合同管理的一个最基础的作用是提升企业形象:重合同、守信用是企业最重要的形象;

1.3.3 企业合同管理的一个很重要的作用就是创造经济效益;合同管理通过控制随意的决策,通过对合对方的准确分析判断,通过科学的谈判对策,通过对合同条款的的合理设计,通过对旅行过程中集体问题的妥善处理,通过合法合理的纠纷解决程序,可以最大限度的降低成本,获得最大限度的收益。

1.4对于管理人员:

1.4.1了解项目运行全过程的合同组成;

1.4.2 了解企业项目运营的费用组成;

1.4.3 掌握项目全过程运行状态、进度;

1.4.4 了解企业管理模式、业务组成等。

2 房地产合约的分类:

2.1 根据项目开发过程分为:

2.1.1 项目前期合同:获取土地类合同、融资借款类合同、勘察测绘合同、设计合同等

2.1.2 项目开发期间合同:建安工程类合同、工程监理合同、造价业务委托管理合同等

2.1.3 项目开发后期合同:销售租赁合同、委托经营管理合同等

2.2 根据项目外包策略分为:

2.2.1 自主管理类合同:

2.2.2 业务外包类合同:

3 房地产项目合约管理的思路

合约管理思路:

此房地产项目合约管理思路可以概括为:

3.1 制定项目合约规划的依据:

3.1.1 根据项目可研报告以及投资决策文件,确定项目最高拿地价格,并以此参与项目土地竞标,竞标成功后签订土地使用权转让合同;

3.1.2 方案设计完成后编制项目投资估算文件。根据投资估算文件,确定最少自有资金数额,已经融资方案,确定融资借款类合同的签订安排;

3.1.3 施工图设计完成后编制项目开发进度计划、销售计划、成本控制方案。根据项目开发进度计划,倒排计划,确定最迟合约签订时间完成项目合约规划架构的编制(如下图所示);

3.1.4 根据项目项目成本方案,确定项目开发个阶段合约的预计合同金额;

3.1.5 根据项目营销、招商方案,确定营销、招商等活动确定合约预计签订时间及金额;

3.1.6 根据项目风险防范方案,确定需要注意防范风险部分的相关合同的预计签订时间及金额。

由以上项目信息完成项目整体合约规划:

3.2 根据项目合约规划的安排推进合约的签订:

3.2.1 合作伙伴的选择:根据合约规划的安排,在预期的时间内先对拟签合同的合作伙伴进行筛选。随着越来越多的项目建成完工,合作伙伴资料库就得以建立,这样每次选择合作伙伴的时候就相对轻松,而且通过项目合约的监控反馈,还能给合作伙伴进行评分,为下一次选择更合适的合作伙伴提供历史参考数据。

3.2.2 明确各个拟签署合同的细节及相关签约要点,如:

建设工程施工合同签约 要点

一、工程总包施工合同签订的条件二、签订分包合同的条件三、明晰无效施工合同及其法律后果 四、审查工程承包合同文本 五、明确发包人和承包人的权利及义务六、明晰无效施工合同及其法律后果 七、约定索赔的内容和有关条款

建设工程的初步设计已被批准只能分包部分工程给具有相应资质条件的分包人承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的合同整体性的审查:合法性分析、完备性分析、公正性分析、准确性分析明确发包人权利与义务防范工程承包合同风险索赔范围

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关键词：WBS　房地产　流程建设

中图分类号：F270　文献标识码：A　 文章编号：1007-3973(2010)012―126-02

1　WBS概述

工作分解结构(work breakdown structure，WBS)是以项目的可交付结果为导向而对项目任务进行的分组，它把项目整体任务分解成较小的、易于管理和控制的若干子任务或工作单元，并由此组织和定义了整个项目的工作范围：未列入工作分解结构的工作将排除在项目范围之外，不属于项目团队的工作。工作分解结构的每一个细分层次表示对项目可交付结果更细致的定义和描述。WBS是项目管理众多工具中最有价值的工具之一，它给予人们解决复杂问题的思考方法一解剖麻雀化繁为简，然后各个击破。通过工作分解结构，项目团队得到完成项目的工作清单，从而为日后制定项目计划时工期估计、成本预算、人员分工、风险分析、采购需求等工作奠定了基础。把复杂的事情简单化，使项目的任务执行起来更加容易。通过WBS得到完成项目的任务清单，从而界定出项目的工作范围。把项目要做的所有工作都清楚地展示出来，不至于漏掉任何重要的事情以及需要项目组完成的任务。

2　该房地产企业流程建设的必要性分析

2.1　企业现有流程存在的问题

该房地产公司由于前几年规模不大，同时开发的房地产项目不多，并且开发的项目均集中在一个区域，采取的开发模式为公司总部相关职能部门直接管理、参与、负责的管理模式，这种管理模式由于部门的职责及部门的关键绩效指标不清晰，并且由于部门之间配合不好，致使跨部门流程运行不畅，关键流程执行力度不强，使公司在房地产开发过程中出现了诸多问题，比如说：前期的市场调研不精不细，规划设计没有以市场为导向一般有以顾客为中心，没有关注细节I房产定价不合理I房产延期办证等等，给公司造成不小损失。但2003年以来该公司相继在昆明开发了一些大型的、有影响力的项目，并且于去年开始已经把项目扩展大省外其他地区，原管理模式已不适应公司业务增长的经营管理需要，公司决定从调整组织机构流程着手，建立完整的标准化体系，重新明确项目公司的责权，从房地产公司开发流程着手，重新梳理流程、优化流程。公司现在有八个子公司、五大中心及两个部门，采用的是覆盖异地多个项目的矩阵式管理流程，该集团下属的二级公司即地产公司是公司的支撑产业，但其内部流程杂乱不清，每个工作流程并没有形成书面上的文件，只是凭借领导的安排和员工的经验去做，业务流程没有做到分权合理、授权适度、监控有序、管理有效、运作高效，而且部门与部门之间的权责不清，配合衔接业务尚不清晰，从业务流程的实际运作情况来看，没有达到公司的预期目的。

在行业管理层面上，管理方法还需要提高，无论从信息的和利用、单位的管理、质量监督都还停留在人工操作的层面上，也有互不衔接、重复统计浪费资源的情况。落后的管理对行业的发展已经造成了某种程度上的制约。

“信息孤岛”问题日益严重。随着企业计算机技术运用的不断深入，不同软件间，尤其是不同部门间的数据信息不能共享，设计、管理、生产的数据不能进行交流，数据出现脱节。即产生“信息孤岛”，势必给企业的运用带来：①信息需要重复多次输入；②信息存在很大的冗余；⑧大量的垃圾信息：④信息交流的一致性无法保证。

“信息孤岛”的问题已经严重地阻碍了企业信息化建设的整体进程。

2.2　企业发展的需要

该公司的战略目标之一即是全国化扩张必须尽快完善核心业务的标准化管理。在历史的成功经验和新项目的过程中，通过知识管理、信息化建设、业务流程重组以及人力资源建设，将优秀的个人能力形成组织的核心能力。可以较好的解决项目分散在各地、新项目开发团队人员构成变动较大带来的经营风险。为了把成功经验加以肯定和推广，使复杂的管理工作系统化、规范化、简单化，2008年各部门和二级公司应基本形成标准化业务体系和管理体系，并逐步维护完善。战略目标之二是全国化扩张必须调整组织结构，形成相适应的管控模式。全国化扩张将带来集团管控模式和组织结构的变化，意味着内部工作流程的变化，工作流程、工作职责等权变因素的变化。要求相关部门应加强组织结构的深入研究，2008年必须初步建立起一套适应新的异地市场形势的管理模式，要借助08年集团战略规划、年度经营计划、全面预算管理和绩效考核的严格实施，加强各二级公司管理团队的自主管理意识和能力。以适应新形势下的管控模式调整。

3　该房地产企业流程建设程序

把工作内容合理地分解成可管理的工作任务，并不是WBS的全部，更重要的是，要赋予WBS单元各种要素，如编码、名称、期限、成本预算、资源需求、责任人、工作范畴说明、限制条件等，这些要素的集合称为该单元的WBS字典，不同项目对WBS的要素设置有不同的要求，由于本文篇幅有限，WBS编码本只对编码、名称、活动接口、负责人、完成时间、备注进行表述。

(1)确定完成项目生命期各个阶段的主要工作的大体任务，再对每一项任务进行分解，直到找出公司现存的所有支撑流程，由此形成工作分解结构的一级流程(第二个层次)，这里只以设计管理流程为例子给出，见图1。

(2)确定完成每项具体任务的子任务，形成工作分解结构的二级流程(第三个层次)，以《初步设计方案》初稿的比选和论证为例，见图2。

(3)确定完成每项子任务需要进行的具体活动，活动应当用动词来描述，每项活动完成后应当可以输出可交付结果，以便于进行绩效测量，同时找出每个流程的对接口，

(4)根据上面完成的WBS编码本，将每一块任务分给项目小组成员分别取对应的部门进行沟通，主要有三项沟通内容：1)核实地产公司的一级、二级流程是否准确；2)本着“谁的工作谁来写流程”的原则，由地产公司的岗位责任人编写详细的二级流程；3)同时由岗位责任人提出他与其他工作流程有哪些衔接困难，并提交意见清单。由于房地产公司涉及到的部门比较多，所以沟通协调工作分配到不同的责任人去完成，见，表1。

责任人负责板块沟通部门A前期、可研集团公司战略规划部、营销中心、财务中心、地产公司与决算部B设计阶段、证照办理、档案信息管理阶段地产公司总工办、集团公司研发部、营销中心、地产公司工程部、开发部、物业公司、置业公司c工程管理流程、产品交付地产公司工程部、集团公司营销部、项目管理部、物业公司D销售管理流程、产品交付、采购管理集团公司营销中心、地产公司工程部、物业公司E预决算管理、招投标管理、合同管理地产公司预决算部、集团公司财务部、审计部

(5)沟通工作结束后，每个人将沟通信息反馈回来，并于其他小组成员共享信息并讨论，修改最初的流程编码本，并整理好流程的接口、责任人、完成时间等，为各部门今后工作提供依据。

(6)做完整的流程PPT，并由公司高管主持召开公司流程建设动员会，再将修改完的流程下发到地产公司的各个部门进行确认，若无误，则由总裁或董事长宣布执行新的流程。

4　流程建设产生的效果预测

通过流程管理系统的实施，会给企业带来的管理水平、经济效益和企业竞争力的提升。

(1)设计周期缩短。

(2)设计变更率降低。

(3)采购成本降低。

(4)人均开发面积提高。

(53平均售价提高。下图是对上面可定量描述的几点效果的预测，见表2。

(6)提高整体管理效率和科学性。当前，用户要求的交工期越来越短，质量要求越来越高，传统的经营模式越来越不适应这种多交的市场需求，需要对地产公司的工作进行全方位的跟踪和信息管理，实现了信息化日常管理。

(7)有效消除信息孤岛。流程体系的建设找出了每个具体流程之间的节点击要求，每个流程产生的可交付成果既是每项工作的跟踪报告，使每个流程的责任人对工作职责、范围更加明了，减少了沟通成本。

(8)流程的完善为今后绩效考核管理奠定了基础。

(9)流程的完善为集团标准化奠定了很好的基础。

参考文献：

[1]孙宗虎，张瑞金，房地产企业管理流程设计工作标准[M]，北京：人民邮电出版社,2007

[2]喻颖正，章伟杰，林旭东，地产项目执行核心档案决策资源集团，中城置地策划顾问(香港)公司[M]，广州：暨南大学出版社,2004

[3]张先忠，石彬彬，WBS在工程控制中的应用[J]，河南科技。2007.8

[4]朱佩军，WBS在施工监理中的应用[J]淮阴工学院院报，2007，10

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一个房地产开发项目的经营好坏，项目能否收益，市场效应如何，品牌效应能否实现，主要在于前期工作的好坏，前期工作完成后，项目就已经定位，能否节约造价、利润多少已经基本固定。项目前期工作是集体智慧的结晶，他融入了高层领导的决策，项目实施人的具体策划等一系列纷繁复杂的过程。因此项目的前期工作在整个项目实施过程中起着不可估量的作用，他的重要性主要表现在：

重要之一：前期工作的成败决定项目的生死命脉

事事都以成败论英雄，而成功的背后往往要做大量的基础工作，前期工作涉及内容广泛，从项目获得土地信息开始，获取土地详细资料，包括土地的位置、土地的土地权属、土地的土地权性质、政府主管部门的规划要点等。

通过战略决策，市场投资部进行项目组选，然后实地考察，通过市场/政策等的信息报告，市场调研，成本测算，技术可行性研究，形成初步的可行性研究报告，领导再一轮决策，通过后进行详细的可行性研究，详细的研究内容包括进行市场/竞争分析，确定项目定位，形成详细的可行性研究报告，审批通过后进行招、拍、挂牌获得土地，签订土地协议，办理用地手续获得建设用地许可证，前期的可研阶段结束。

可研结束并不意味着前期工作的结束，而接着的大量工作就是项目前期启动阶段的工作，包括所有手续的办理，设计规划部门获得建设规划用地许可证、规划许可证，落实开工许可的施工许可证，进入销售阶段还有预售许可证，待五证齐全了项目基本上已经定型。wWW.133229.cOm

重要之二：前期工作得成败决定项目的经济效益

前期工作要做到测算项目的经济效益，这里涉及销售、融资、成本、建设期、内部收益率，要做到准确定位，就要首先了解宏观经济和本区域城市经济的现状，近几年的经济增长状况和人均可支配收入的增长，项目周边区域的全盘搜索，确定本项目的销售价位，以确定总收入；进行项目投入产出分析及资金运作建议，涉及项目的成本测算。

测算的真实与否影响着项目的成本高低，直接影响项目的定价及经济利益。

重要之三：前期工作的成败决定开发企业的可持续发展

在全国房地产市场宏观调整的政策下，未来宏观导向无论从政策或是货币环境等都在逐步调整，限购和限贷的政策放松的可能性不大，另外保障性住房的力度还会继续加强，作为开发商要高度重视，及时调整策略。

房地产开发商要生存和发展除了注重外在的品质，更应注重内在的优化与节约，提高成本意识和控制意识，其中前期工作在成本控制中的作用不容忽视，应当不断重视和加强，以便能够更好的为公司发展提供动力。

提到成本控制往往会想到建安成本，钢筋、混凝土、模板的造价，其实成本贯穿于整个项目中，而前期占了很大一部分，开发企业往往对前期的成本控制忽视或重视不够，以至于造成项目的失误和隐形的浪费，前期中的成本如土地费用就是一笔相当大的费用，土地费用在建筑总成本中的比重最大，所以土地费用的高低决定着项目定价的高低。

简单来说开发商前期成本控制的缺陷主要表现在以下四个方面：

（1）忽视前期开发在节约成本的重要作用

（2）不熟悉房地产开发成本控制的节点

（3）缺乏成本控制的技巧和方法

（4）缺乏前期成本控制意识

前期开发成本主要表现在几大块，遵循的原则是该花则花，能省则省，结合项目条件从实际出发来处理各项成本，绝不能图一时省钱，而留下隐患，到后期花费更大的代价，不是节约而是浪费。具体体现在以下几个方面：

1 拿地阶段：土地、规划

对于土地一般都认为是固定费用，但不尽然是，土地费用分为土地净地费用、毛地费用、拆迁补偿费、青苗补偿费等，如果土地的资料不够详细，地权属不是很清楚，在拿地的时候就可能会出现偏差，因此在前期工作中调研土地的资料足够充分，就可以减少后期土地的不可预见费用。另外，作为开发商尽量争取拿的土地为净地，如果是毛地，涉及拆迁补偿、青苗补偿费等费用，如果由开发商来处理的话，容易出现麻烦，补偿费用按文件中规定是有上限和下限的，这部分由开发商来做就会出现按上限走并且也有可能出现超额补偿，无形中加大了土地成本，故可以和当地政府协商由政府出面处理土地事宜，开发商接收净地，这样可以节约很大的成本。

在设计规划方面尽量优化整合、充分考虑到日后实施、详细计算综合指标，规划做的好坏、功能分区定位的好坏直接影响着建筑综合指标的确定。

2 设计阶段：方案、勘察、建筑结构施工图

方案优化对节约成本和创造效益，起到非常重要的作用。比如规划设计方案的主要经济技术指标是否全部选用，公共服务用房的面积指标确定，车库的选择方案，人防设计规划指标的确定，消防设计按规范要求能够满足使用的条件即可，避免浪费。

方案要做到前期方案和后期详细施工图设计成果的统一，如在前期方案阶段就要将地下部分的用途，补充土地出让金增加可销售大面积，都为成本节约起到积极作用。

勘察是详细施工图设计的基础工作，在实施中确定勘察单位很重要，勘察成果的可信度直接影响着后期设计的准确度，详勘不准确，地质条件就不清楚，设计基础的形式就不准确，在实际施工过程中就会发生变更，不仅给施工单位增加工作量，还要变更设计，无形中增加设计和施工的成本，因此详勘是节约建安成本的基础工作。

大配套市政规划决定了投资的大小，按照市政规划要求有伸缩空间的调整，开发商可以根据周边市政条件，减少不必要的市政建设，最大程度减少成本投资。比如燃气工程如果是商业项目可以不设燃气制冷系统，周边社区成熟调压站改为调压箱；雨水管线的设计可以根据小区情况规划合理的设计，缩短管线铺设长度，也可以减少投资；电力设施也可以根据具体情况调整和优化；在项目上几个配套项目关键问题的优化节约，可以节约成本数千万。

3 手续阶段：费用减免或缓缴类

在办理工程相关手续时，需缴纳费用的科目繁多，但区域政策不同，可缴可免可省可缓缴的项目其实很多，这就要求开发商的开发人员一定要充分了解当地政府的各项政策及其优惠政策，在此前提下，通过努力实现费用的减免或者缓缴，为公司争取最大的资金节约。比如合同备案费，每一个地区都有不同的造价基准值，在合同备案时完全可以按照基准值进行合同备案，就可以节约成本；开工前的供水供电配套费、热力入网费等大配套费用的协调，虽不同区域有不同的参考标准，但也有很大的协调空间。

另外，建委系统办理开工手续前需缴纳的一系列费用，如社会保障费、质量监督费、农民工保证金、工程意外伤害保险、安全措施费、垃圾处理费、环境保护费等，都可以根据当地的实际情况协调减免；还有依据地方政策的优惠方式有不同的优惠，契税返还、税收减免等都可以节约投资。

4 招标合约阶段：效益增收类

通过合同洽商和谈判，为公司争取最大利益。如电话、宽带的接入，完全可以根据市场竞争机制，争取优惠最大的单位，或者无费用接入，或者可以单户接入的名义，尽量减少施工费用，依据项目的规模可以节约上百万至数百万元；有些费用也可以通过变通形式节约成本，如手机信号覆盖费、有线电视等都可以节约成本，为公司争取效益。

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一、经济计划执行情况:

1、完成区域内社会固定资产投资2.43亿元，为年计划1.84亿的100+%。挑战值2个亿的100+%。

2、重大前期项目一项，同兴里前期调查工作已完成。

3、利用外资一项。经外经局引荐，武汉全盛对外经济计算技术合作有限公司于2009年10月19日与日本株式会社三井三池制作所正式合作，在天安假日酒店签约成立了中日合资企业，全名“武汉三作全盛工程设计有限公司”，投资人民币1000万元，座落在新源大厦。

4、商业企业“小进限”上报6个全部完成。单位有：华源电力、华山人福药业、铁路中力、郑泰燃料物质公司、佳玲娜餐饮鄂钢有限公司。

5、万元gdp能耗降低率跟进度。

6、第二次经济普查年度经济总量与当年年报数衔接率普查查实单位数与单位清查数衔接率（100%），荣获湖北省先进集体

7、企业网上直报率（100%）。

8、协助提升现代服务业品质，实现现代服务业增加值增幅跟进度。

9、配合沿江商务区建设，启动同兴里项目前期调查工作；协助做好黎黄陂路名品名店街建设（跟进度）。

10、建立区级科技企业孵化器一个，目前名称已注册，正在办理之中，预计本月可以落实。

11、统计双基建设经省、市、区统计局工作专班抽查，已告知达标。

12、配合沿江商务区建设，启动同兴里项目改造前期调查工作，协助做好黎黄陂路名品名店建设工作，按要求落实。

二、主要做法及其特点:

为保证新一年目标的顺利实现，切实把握“三个坚持、五项措施”的原则：

三个坚持：一是坚持顺势而为，积极有作为地落实宏观调控政策。对国家鼓励的要加快发展，对限制的要优化升级，对禁止的要淘汰转型，增优汰劣，努力保持经济社会发展的良好态势。二是坚持好中求快，质量、效益和速度同步提高。注重规模速度与质量效益相统一，注重经济增长与资源环境相协调，注重增量调优与存量调强相结合。三是坚持以人为本，在解决民生问题上务求更大成效，从“百姓急需、社会难点、历史欠帐”三方面入手，切实加强以改善民生为重点的社会建设。