综合体商业运营与管理范文

导语：如何才能写好一篇综合体商业运营与管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】城市综合体；项目开发；运营管理

随着我国国内经济的不断发展，城市综合体在时展下应运而生，它是一个国家内部地区的综合总体经济发展到一定程度的一种特定产物，对于世界上的发达国家和发展中国家的发达城市，也不乏众多成功的例子，其中万达广场的城市综合体项目就较为成功。对于城市综合体的研究，在考虑了开发的同时，也要深化运营管理，以其时代的模式获得最大的经济利润，方便人们的同时，更创造了更多财富，增加了国内的GDP。

一、城市综合体的概要

（1）城市综合体的背景与产生要求，在引言部分已经有所说明，城市综合体早在1986年的巴黎的拉德方斯诞生。关于城市综合体的现代化定义，它可以从广义方面进行相关归纳，城市的综合体所指为城市内体量比较大，囊括了住宅、商业、写字楼、会展、酒店、餐饮以及娱乐等相关功能为一体的一种复合型的现代建筑群体。它所具有的功能相对来说比较复杂，各个功能之间又是相互依存与相互影响的，可以说是一个发展的链条，也可以把这个商业综合体看成是一座小城，城中之城。（2）城市综合体在产生背景之中，还需要对活力以及繁华有所追求，变成综合体进一步开发的前提催化剂，一定程度上可以促使规划者能够重新认识到城市的中心区域，其效率之高、价值之大以及综合性角度。基于此种事实原因，应该结合具体的例子进行透彻的分析，做好城市综合体的深入研究。

二、深入研究城市综合体在开发上的重点

（1）首先，就以南京河西万达广场的综合体项目为例，应该明确这个项目所处的地理位置以及自然条件。南京河西万达广场是大连万达集团在南京开发的第二个商业地产项目，位于建邺区河西新城核心地段，周边有近二十条公交线路，也是未来南京市地铁二号线西延线的起点，交通十分便利。加之河西是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地，是现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化国际化新南京的标志区。（2）项目的总体地位。因为经济的不断发展以及城市的高度建设，河西新城的发展要能够适应该地区未来的发展需求，为了寻求新的发展产物，把原来的发展作为“原点”。对此，河西万达广场分为商业区、商务区、公寓区、旅游商业街等板块。将百货、超市、商业步行街、健身、餐饮、影院等多种商业形态融为一体，可以满足百姓的购物、休闲、娱乐、交际四大需求，其商业形态之全，主力店数量之多都创造了南京商业的新纪录。（3）产业导向是其重点问题。弄清其整体布局，对于城市综合体具体的开发模式方面，首先要弄清它需要满足的一些条件，并不是什么地方都可以采取HOPSCA这一地产模式，建成应该涵盖了商务。购物以及居住等业态系列综合的地产项目。其中的HOPSCA在形成的过程中，也应该满足城市综合体选位应取最佳中心位置。因为市场化的进程在不断发展，对于争睹重点进行规划的区域，应该把城市经济作为它的全新增长点，制定一套相对优化的政策加以扶持。

三、城市综合体运营管理

（1）对于城市综合体，在开发模式上和运营管理上，都应该慎重进行，对于城市综合体的具体运营模式上，首先要弄清它的具体涵盖，对于当前的运营模式一般有两种类型。一是出租持有经营作为主要形式；二是出售部分住宅物业、商业以及出租持有的经营互相有机结合。（2）对于它的管理模式同样应该着重思考。城市的综合体之中，各个物业功能都具有自身不同的特点，对此，在物业自主的经营管理模式方面也存在不相同的特征。

综上所述，关于城市的综合体应该考虑这一城市的特点进行构建，不能够凌驾于城市之上，应该既符合与社会的发展潮流，又满足于当地经济的发展特点，既有利于城市的发展建设，也能够推动城市的发展与建设，方便人们的生活。城市综合体是一个城市发展到了一定阶段的产物，它能够集多种功能与一体，让人们的工作与生活效率有所提高，为人们的生活提供了一定的帮助。

参 考 文 献

[1]张峰.城市综合体项目施工组织管理实践[J].建筑知识.2012（8）

篇2

关键词：城市社区；城市社区商业综合体；影响因素

中图分类号：TU3文献标识码：A文章编号：

当前我国的经济形势愈发转好，城市化的水平正在逐步提升，商业化设施在这良好的时机下得到了快速的发展，有些大城市的中心商业区建设也有了世界知名的水平。但是随着城市人口增多，人们的消费观念发生变化，各地不断建设新的居民小区，这些都需要配套的商业设施。而我国现有的城市社区商业未能跟得上社区的发展，社区商业设施不足、布局不尽合理、服务单调等造成城市居民的基本消费和提高生活质量的需求无法得到满足，也制约了城市化的发展。所以要大力支持城市社区商业，以达到满足城市居民消费的基本目标，同时也是改变城市面貌、增加劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业等我国城市化进程中面临的不足和缺憾的解决之道。

一、我国社区商业综合体发展中的问题

改革开放之后我国的城市化水平才在不断提高，但社区商业综合体的建设还很滞后，而现在城市人口增加，更多的小区不断建设，现有的商业设施已不能满足人们的需求，要有大量新的社区商业才能提升人民生活水平。因此社区商业综合体也引起了开发商的重视，北上广等国际化城市及一些经济发达地区，社区商业综合体已经有了很好的发展，有了实效，可以为其他社区商业综合体的建设提供经验。总体而言，目前我国建设和管理社区商业综合体也有一些不容忽视的问题。

1、规划重视不足。以社区及周边居民为主要消费人群的社区商业综合体是新的社区商业形式。当前我国大多城市在城市化进程中更为重视的是中心城区的商业发展，而社区的商业没有得到相关部门的重视，对于中心城区的商业综合体建设管理很多城市政府都有清晰详细的规划，而社区商业综合体的建设管理缺乏政府部门的整体规划，很多的新建小区及改造小区商业综合体建设没有政府的重视，其建设和管理都处在无序的状态下。甚至某些地区政府及相关主管部门没有足够的认识，对于社区商业综合体的建设仅仅看到了企业的开发，把问题放给市场解决，更有甚者对于建设布局听之任之，致使其建设出现“投资商/开发商积极性高于政府，社区聚集区的开发建设快于政府、先于政府”，更是造成了这些地区社区商业综合体商业结构无序，布局错乱等现象。这些地区社区商业建设管理没有有关机构的指导，粗放发展，有的还是采用沿街布点、商住混杂的落后方式，既对居住环境造成了很大的影响，又难以满足新时期的消费需求，更是对以后社区商业综合体的管理建设造成了许多不必要的问题。

2、社区商业综合体建设后以出售为主，层次不高。从当前已经开发的社区商业综合体项目来看，更多的开发商在开发后都是直接出售，开发商固然是为了赚钱，这样能够更快的回笼资金。而一旦售出商铺，开发商不干预购买者的活动，仅只有物业部门的日常统一维护管理。购买商铺的投资者各自为营，使社区商业综合体内商业业态规划不能做到统一，而各个投资者对于商业业态要求不统一，业主都是自由招商，谁出钱高，就租给哪个商家，大家各搞个的，无法统一管理，造成整个社区商业综合体业态杂乱，更是降低了社区商业的综合品质。

3、业态配置不合理，强度需求业态的占份额太小。社区商业综合体做的成功失败不是看规模大小，要注重质量，小没问题，但是一定要是精品。社区商业综合体要提供给居民合理的业态搭配，小有小的好，和大型商业卖场错位经营、优势互补，亮点是方便，零售和服务意识要有，这样可以做成自己的特色，规模也就起来了。不同的人消费需求也不同，社区商业综合体应该依据居民对不同商业配套设施的需求强度来合理组合商业业态，这样将商业业态设施分为强度需求商业设施、中度需求商业设施和弱需求商业设施三个层次。在这搭配中，强度需求商业设施，包含综合市场、银行金融服务等要占至少50%的份额；中度需求商业设施，比如说饭店、物流服务、诊所、药店、美容美发、幼儿园、书店等要占到10%～50%；弱需求商业设施相对来说消费需求就少，比如茶馆、电影院、花店、宠物医院等等，自然可以只分配不到10%的份额。但是我国现有的一些地区的社区商业综合体的商业业态组合不合理，过于追求中度需求和弱需求的商业设施，忽略大众的强度需求商业设施的需求，例如大多社区商业综合体认为菜市场脏乱差，为了图方便，就不建设这些居民都需要的商业设施。那么他们的综合体有名无实，服务单一，并不能全方位的满足社区居民的生活需求，这些社区商业综合体的商业业态配置近似，也不会有自己与众不同的特点。

4、缺乏公共平台，无法满足公众的精神需求。社区商业综合体不能只提供居民的物质需求，它还应拥有自己的交流平台，居民可以在这里相互认识了解，他们可以在这里求助，得到认同。唯有居民在这里有家的感觉，即对社区商业综合体有心理依赖和归属感，这里才算是成为了社区的真正中心，开发的这个社区商业综合体项目才能算是成功。然而，真正建设时，因为社区商业综合体是以特定范围内居民为消费群体的商业形态，它业态配置要求高，日常便利性要求强，盈利回报周期长，这一系列特征让它并不受欢迎，开发商很难去认真做这么一个利润空间不大的项目。而场地小和经验不足等因素更是压制了开发商的热情，那么社区公共交流平台的建设就很难再社区商业综合体中得到体现。

二、社区商业综合体开发和运营影响因素

1、合理区位选择。社区商业综合体成功的一个重要基础就是区位的选择，项目区位的选择直接影响社区商业项目的成功与否，选择了正确的区位就是所说区域内在现在或是短时间内将会有充足的消费力，又有完善的配套设施，那么在开头，就打了胜仗。若是选择了偏僻的区域，人口稀少，难以形成持续的购买力，显然，这个开发成功的希望就不会太大。而在选择时，社区商业要考虑到该地的规划交通等事宜，这样才能是一个完善的设计方案。第一，项目所在地的区域规划决定着当地的发展方向，因此项目所面对的消费人群的收入水平也就确定，那么未来社区商业综合体将会吸引多少的购买力就知道了，那么作为影响综合体运营的消费水平可以预估。第二，综合体周围的交通状况也能极大的影响项目的成败，对于社区商业而言，交通情况也是有着不容忽视的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一个便利的交通状况，比如说靠近公路的干道或是有公交站，那么该社区周围的流动人口就会增多，人流也会被社区的商业综合体所吸引，保证了社区商业综合体的可达性。除此之外，交通的便利还能增加临近地区的潜在顾客，次商圈和边缘商圈的消费者也能够来这里消费。

2、功能比例协调。要保证社区商业综合体的成功，综合体的功能设置要合理。作为一种属地型商业，社区商业大体有购物、餐饮、娱乐休闲和服务等功能。购物方面要能够提供给居民各种日常生活用品、便利品等等，这些都是使用频率高、购买量小的商品；餐饮的话要提供有三餐，这是基础，还有订餐、外卖等服务，而主要的餐厅类型是早餐店、甜品或快餐店等等；娱乐休闲上要有茶馆、电影院健身房这些；服务功能则是提供日常和公共类服务，诊所、药店、银行、邮政、电信、美容美发等是必不可少的，总之社区商业综合体应该具有的四项基本功能要有合适的比例。

3、丰富业态组合。社区商业综合体能够成功的重要机制是丰富的业态组合。可以将社区居民的需求层次划分为三层，第一是超市和菜市场（生鲜类），这是和社区居民的日常生活密切相关的，不可或缺，它们既能满足人们日常的基本生活需求又可以增加人气；第二是生活服务类，这些业态的存在可以让社区的居民生活更加方便以及提供一些社会服务；第三是零售购物类（除去超市、菜市场）和娱乐休闲类，这一类的商业设施配置要以居民的消费需求为主导，从而进行综合体商业业态配置。根据八个典型案例的调查研究，这些成功的社区商业综合体都是考虑到了各种业态的租金收益、社区居民生活需求及各业种租户的需求等各方面的综合，以及社区商业综合体应该具有的社会责任功能之后才做出商业业态规划，然后进行开发，它们达到了开发商、经营者和消费者之间的三赢。

4、产业集中。集中各种产业方便社区商业综合体的经营管理。从调查来看，社区商业综合体的运营管理模式分为开发商自持、租售结合和完全出售等三种。八个经典案例的调查显示，更多的开发商倾向于自持物业的产权集中式统一管理模式，一共有5个开发的项目；租售结合的有两个，只有一个项目采用完全出售的方式。开发商自持物业这种运营管理模式有能使开发商获取长久利益、把握综合体的功能组合与品牌档次及保障项目完整舒适的良好结果。

三、对我国城市社区商业综合体发展的对策及建议

我国现在的社区商业综合体开发的时间很短，缺乏经验，一切都要慢慢摸索，而我国的城市化进程还有很大的上升空间，房地产开发方式转变，城市居民的消费观念也在逐渐改变，在我国发展社区商业综合体将会有很好的前景。而从现阶段我国社区商业综合体的基本状况来看，问题和缺陷还有很多，从国内各地区发展社区商业综合体的经验教训中，可以得到很多可以借鉴的，本文主要从政府方面提出建议。

1、规划工作。政府应有专门的针对社区商业综合体开发的规划工作。从国外的社区商业发展经验可以看到社区商业综合体是商业未来发展的重中之重，政府部门必须针对这一项目有预期的针对性合理规划，如此才不会在今后发展社区商业是遇到无可解决的困难和混乱。然而我国目前的城市建设规划体系中，更多的是城市发展总体规划和控制性详细规划，而专项的规划也仅仅有交通、绿地和管线，根本没有商业领域的专业规划，这对于商业的健康繁荣发展是极为不利的。从我国商业发展的现状来看，因为商业网点的布置没有详细规划，一些地区商业发展滞后，无法适应人民日益增长的消费需求，另一些地区则盲目开发商业项目，竞争过度。所以政府要在制定商业专项规划上加快脚步，并且与城市总体规划相结合，相互照应，能够优化资源配置避免浪费。整合零散的店铺，来对商业业态合理布置，这样社区商业的实用便捷会进一步加强，方便了人们的生活。

2、加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要重视对社区商业综合体的研究，吸收国外在发展社区商业上的经验，在加上我国在这方面已经做了的摸索和得到的教训，要能够制定社区商业综合体建设的标准规范，来高屋建瓴的指导我国社区商业综合体的建设。例如新加坡社区商业的规定就可以借用一部分，各种类型的社区商业应该有一个分类，然后对各自的建设规模和商业业态配置建立一个标准。

3、政策支持。政府要敢于给建设社区商业综合体的主体单位一定的政策支持，通过政策手段激励有实力的连锁企业参与开发建设，比如说只要在社区设立超市、餐厅等各类方便居民的连锁网点的企业，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于资金扶助，对于各类有能力的单位个人从多方面鼓励其参与综合体的开发建设，而那些和居民生活密切关联的商业设施的建设主体会有税收等方面的优惠政策，让企业敢于参加社区商业综合体的开发，最终给群众带来方便。而且要发挥各个政府部门的主观能动性，商贸、建设、财政、劳动、工商、民政、税务等有关部门分工协作，街道办、居委会、物业等基层管理部门和连锁企业要发挥自身优势，积极合作，建立起一个长效协调工作机制，进一步加快社区商业综合体开发建设的步伐。

4、优秀社区商业综合体建设推广示范。商业部现在正在制定我国的社区商业建设标准，来指导全面工作，各地主管商务部门也要因地制宜，明确重点。比如说一个城市的老区要充分利用现有的商业网点，健全的商业设施要发挥其辐射作用，惠及更大地区；而新建社区，已经预留了服务网点空间的要进一步完善，提高服务水平；尚未开发的，对于总体规划要做到位，要合理预估今后的发展方向。条件完备的城市可以先建立一些示范区，然后研究总结这些成功的社区商业综合体的经验，再来推广，然后扩大示范区域，进一步就能做到为全国的社区商业综合体发展做出表率，推动全国的发展。

5、对社区商业综合体的经营者培训。主要是通过租赁运营，社区商业才能获得长期的回报，那么后续的经营收益价值就显示了开发商的收益。所以，仅仅开发商业地产是不够的，这只是实现商业地产价值的基础，紧接着的商业运营方才能提升整个开发的全面价值。而我国目前的状况是开发社区商业的主要是房地产商，而他们作为社区商业的经营管理的主体是能力欠缺的“家庭团队”。所以，政府职能部门不仅应该规划设计，还要对于社区商业综合体的建设和经营提供一些必要的指导，以及培育引导专业开发社区商业和经营的房产开发商。作为开发商，若是集开发和经营于一体，那么他们在设计规划社区商业综合体时就会考虑到招商和居民的消费需求等一系列以后运营中的问题，这样就能使社区商业综合体的建设开发更容易走上正轨。政府还要培育有社区商业经营经验的连锁机构，这样社区商业的经营管理人员就能最大化利用各种有效资源，提供更好的产品和服务居民。

参考文献

[1]乜标 鲁敏;转型中的中国城市社区商业发展问题研究――基于浙江省城市社区商业的思考[J];北京工商大学学报(社会科学版);2009年01期

[2]郑光财;浅议评价社区商业建设水平的指标体系[J];北方经济;2010年16期

篇3

家住在郑州大学老校区附近的刘新是一名80后上班族，每天上班需要从西区跑到东区，堵车的痛苦让他一直有这样一个期待：在家门口上班，不必坐公交车、不必早出晚归；隔壁就是大型超市，走路5分钟；步行10分钟就到电影院，可以第一时间欣赏国内外新片。

刘新的期待可以很快实现，位于大学路和中原路交会处西北角，一座新的城市综合体上上财富广场项目正在规划建设。

“中国城市的升级变革，从城市综合体开始。城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。”多位业内人士都在阐述这样的观点。

上上财富广场、中原万达广场、锦艺城、西元国际广场等项目在西区的落地，都意味着，郑州西区商业一步跨入“城市综合体”时代。

同时，随着西区的旧城改造及都市村庄改造，西区人流量将会增加，这是西区商业发展的基础。而众多商业大鳄纷纷进入西区，一个大商圈正在形成。

当城市综合体扎堆式布局西区的时候，城市综合体到底能给西区商业带来怎样的催化作用？

城市综合体核心在运营

有数据显示，郑州在建和立项的城市综合体已超过53座。有人预言：城市综合体面临过剩。

这个在英文中被称为HOPSCA，通俗被解读为“城中之城”、“高效之城”的多业态建筑集群，在中国正呈密集开发之势。

在决定做城市综合体之前，上上集团董事局主席冯世翔就在思考这样一个问题：在狂飙突进的城市发展背景之下，城市综合体现象只是商业地产热潮的一个缩影，该以什么样的心态来面对新一轮的商业地产形势，使其与城市进化的大趋势兼容？

在浙商杂志举办的一次论坛上，冯世翔如此表达他的看法，“随着楼市调控被推向纵深，住宅地产颓势难改，各家房企切入商业地产领域，是主动转型、被动转型，还是盲目跟风，其所产生的结果都是不一样的。为什么要提心态，因为商业地产有一个成长期，当你进入后，能否守得了寂寞，耐得住煎熬，这很重要”。

冯世翔认为，“如果一开始就抱着短期的、功利的心态而去，可能会直接输在起点”。

如果说做住宅类似于在小河中游泳，那么做商业地产就如同在大海里游弋。在商业地产这场马拉松比赛中，城市综合体项目，不管是谁设计的，最终的目的是要盈利。而城市综合体的盈利无疑是考量地产商的运营能力、品牌支撑以及团队的最好方法。

“此处水深，泳者须谨慎”的基本观点，代表了不少城市综合体投资开发商共同的体会。

“因此，大家应该把商业运营放在核心位置，一切围绕这个来展开。”冯世翔说。他认为，“商业地产的本质其实是替投资者、业主管理财富”。

而商业地产项目的定位、定势与定量参照什么来评定？单以杭州为例，在建或已建有近100个城市综合体，现阶段的杭州，能否消化得下这些个商业综合体的庞然大物，答案还是未知。

对此，冯世翔的看法是，从空间的概念来看，商业地产必须与城市兼容，不能不考虑城市这个母体与平台，没有对项目所在的城市深入研判，就不可能有准确的定位。 从时间的概念来看，“一个商业地产项目，真正要培养成熟，至少需要八到十年的时间，如果没这个心理预期，充其量你只能赋予商业地产项目一半的生命”。

归结到一点，能否处理好城市性与商业性的共生关系，是冯世翔对商业地产能否做成功所持有的基本立场。

而上上财富广场这个位于西区的城市综合体项目，就是冯世翔关于商业地产项目思考的一次实践。

“错位”的经营布局

上上财富广场融合了国际先进的建筑设计理念和最新商业地产开发模式，将建成由五星级涉外酒店、高端A类百货、5A甲级写字楼及精品公寓四大业态组成的综合体项目。

上上财富广场坐拥郑州地铁1号线中原路出站口。同时，因为与火车站西广场相距非常近，亦可借势聚集人流量。

然而，上上财富广场规划中的高端百货体量是6.5万平方米，离二七广场只有两个路口。它将如何与二七商圈现有和将有的商业项目实现错位竞争、协同发展？这无疑是一次挑战。

“要在同质化的竞争中胜出，就需要寻求差异化的道路，而前期的定位则是基础，如果前期没有做好，靠后期的补救和重新调整定位，那就将会付出更大的努力和艰辛。”冯世翔认为。

作为该项目聚客的重要一招，未来的商业项目，没有停车位就没有未来。

篇4

关键词：城市综综合体项目；战略思维；识别与防范

城市综合体，是能够在城市中组合三种或三种以上的城市生活空间，其中包括商业、办公、住宅、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活生活空间，在各个空间中关系都非常紧密，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体项目被世人成为“城中之城”，因为它融合了现代元素，承载了相当完备的设施和功能。城市综合体通过各种功能的有机组合，时间空间和交通的多维排布，能够实现创造城市价值、完善城市功能、丰富城市生活、提升城市品位的作用，其价值和内涵是难以通过单一业态的房地产产品来实现的。十多年来，一些成功的城市综合体案例，如北京的华贸中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目的建设都相当成功。

同时，城市价值系统拥有相当复杂的运营模式，因为房地产或者房产的开发模式相对简单，但是大型城市综合体项目资源配置的综合性、开发技术和投资决策就显得格外复杂，所以城市综合体的开发风险相当大。现在有很多因素都会造成城市综合体建设的失败，比如没有提前预测好区域的经济环境，或者对于没有把握好行业的市场环境，或者对于项目规划的定位失误等因素。城市综合体开发失败会给企业带来巨大的经济损失，同时整个区域系统的发展都会受到影响，现在很多的城市也为此付出了惨痛的代价。因此，对于城市综合体项目来说，系统性的应用风险管理技术，准确识别、评估风险并采取恰当的风险防范措施，成为项目决策、投资开发和运营管理的关键成功因素。

1.城市综合体项目的风险识别

1.1风险识别的主要方法

多种多样的项目风险识别的方法，应根据不同项目的具体情况运用，多种方法相互结合是合适的选择。专家调查法、故障树分析法、敏感性分析法、情景分析法、核对表法等都是现在常用的风险识别方法。对于现在的经济发展情况，人们最常用的就是专家调查法和核对表法。

1.2城市综合体的主要风险

有几种情况存在于我国的大部分城市综合体项目中：

1.2.1项目财务与融资风险。耗费大量的土地资源是现在项目财务与融资风险综合体项目中最重要的问题，写字楼和公寓等产品售价相对不高形成的投资收益风险，不合理的估摸安排，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变化等因素，造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险。

1.2.2项目规划业态设计风险。有时候没有进行前期的市场调查，就会找到不合适的经济和人文环境，项目的规划不根据市场方向走，在产品的设计方面又有颇多问题。对于北京和上海等一线城市，综合体与区域及产业之间的关系不能忽视，要保证交通便捷，同时产业引入是否符合政府区域发展战略等。

1.2.3市场竞争风险。时常的竞争风险多种多样，有来自对手的竞争，也有建筑承包商、各类合作机构（包括政府部门）以及购房者、租户等的竞争博弈。

1.2.4招商和运营风险。综合体项目的主要收益来自两个方面，分别是商业物业的租赁和长期经营积累的滚动收益，现在的城市综合体开发企业面临的一个相当严峻的风险就是招商过程中容易遇到瓶颈期、商业地产专业运营能力的局限性。

2.城市综合体项目的风险评估方法及选用

风险评估是在定性识别风险因素的基础上，对项目管理过程中存在的风险进行量化，得到更准确的判断，以便对风险进行决策，正确防范风险。风险评估的方法多种多样，有敏感性分析法、项目风险概率估算方法、项目风险损失估算方法、项目风险模拟仿真法、层次分析法（AHP）等。

对于城市综合体项目来说，有大量的不确切因素，一般情况下决策树、专家决策法及层次分析法是现在多数企业的不二之选。

3.对于城市综合体防范风险分析

3.1风险防范策略

风险防范是在一定的情况下为了减少风险因素产生的副作用而采取的一系列措施，它包括风险识别、风险评估的定性及定量分析结果。想要降低风险因发生的概率就要减少风险因素能降低损失后果的严重程度和改变风险因素的性质三个方面着手，根据风险因素的可缓解性、可规避性、可转移性、可接受性，采取相应措施。

风险防范措施分为两个类型，分别是预防性应对策略和非预防性应对策略通过预警性的防御措施，来降低风险事件的发生概率或预期损失的情况是预防性防范措施，比如将风险进行缓解、尽力的回避风险、把风险巧妙的转移等。非预防型应对策略是真正发生为了风险事故，积极找出各种应对方法来进行预防，尽量减少项目实施过程中造成的损失，如风险自留和后备措施等。

3.2城市综合体项目主要风险防范

3.2.1项目财务与融资风险防范策略

现在酒店和写字楼的投资风险方面的财务风险最为严重；但是如今的融资费用过于高昂、销售回款难以要回。针对此，可采取的风险防范策略如下：

（1）管理工作上要进行现金流的计算和成本的核算；当形式有所变化，要积极地调整各阶段融资规划，可以在融资上寻找更多地渠道，把融资的成本尽量降到最低。（2）物业的比例和户型的比例要安排得当，物业商品的销售方面要多加思考和探析。（3）尽量将进击流量缩小化，科学的进行计划销售，度考虑销售物业的开发，后期开发的时候再考虑酒店和购物中心。

3.2.2项目规划业态设计风险防范策略

业态组合设计想要实施的更好需要给项目制定一个合理的计划，想要实现项目的最终商业价值一定要考虑功能的定位。风险防范策略如下：

（1）战略取胜的新思维方式。（2）通过“设计方案的市场化”以避免建筑设计与商业规划割裂。

3.2.3市场竞争风险防范策略

现在的目标市场存在着大量的市场风险，应依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等变化对项目的客户定位进行跟踪性判断和调整。将客户之间的关系分类并且归纳起来，通过分析和判断了解他们的内心想法，将它与大众住宅市场客户的管理方式区分开来，在服务方面也有所还早呢队形，在有限的经济条件中追求利益的最大化。

3.2.4 招商和运营风险防范策略

（1）自持类物业在招商阶段对商铺的租金进行科学预测，提高项目的招商效率。（2）顾问公司和招商公司是现今比较兴盛的公司，要适当的引进。运营管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这样开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，并有效的推动招商工作的进行。

4.小结

本文应用系统的风险管理程序和方法，分析了城市综合体项目开发过程中的风险识别及防范要点，有利于项目开发建设过程中风险管理机制的建立和改进，消除或减少决策失误，避免项目失败带来巨大损失。

（作者单位：中核房地产开发有限公司）

参考文献：

[1] 杨帆.城市综合体开发项目风险管理研究[D].西安科技大学，2014.

[2] 陈明强.城市综合体开发项目全过程风险管理研究[D].江西理工大学，2012.

[3] 路遥.房地产开发项目风险评价及应用研究[D].南京理工大学，2012.

[4] 张璋.城市综合体项目前期策划及风险研究[D].西安建筑科技大学，2012.

篇5

城市综合体，是一种综合的商业地产开发项目，不仅包括传统意义上的商铺、住宅，更是囊括旅游、文化、商贸、休闲的消费“聚集区”。在这里，可以实现“一站式”吃、住、玩、购服务，也可以体现一个地区的商业文化和都市氛围。在许多大都市，城市综合体即是人流最旺、商气最好的地方，也是城市的“新地标”。毋庸置疑，城市综合体对于城市发展有举足轻重的作用，是提升城市形象，带动区域发展的“香饽饽”。

城市综合体项目接连落地

12月19日，刘新民带着儿子溜达到了滩尖子，来看看兰州万达广场的施工工地。爷俩无法进入工地现场，只能是在工地大门口朝里瞄几眼。“就希望商场能早些盖好，铺子能早点赚钱。”刘新民和亲戚共同投资，在这里购买了一间小商铺，满心期待着能在这里掘到金。

说到兰州的城市综合体项目，还得从这个城市引进的首个综合体项目——兰州万达广场说起。这是万达集团目前在甘肃最大的投资项目，总投资50亿元。总建筑面积约为44.10万平方米，其中持有物业建筑面积约为22.94万平方米，包含五星级酒店和约18万平方米的大型商业中心。有了万达的名气、财气，兰州万达广场不得不让刘新民和众多的投资者、经营者充满期待。

不单有万达看中兰州，几乎在一夜之间，数个大集团进军兰州的消息也相继传出，高新区红星·美凯龙城市综合体建设项目、居然之家兰州商务中心、红楼时代广场、鸿运金茂广场、天源一号、世纪金源……记者粗略统计发现，近两年来兰州开建或拟建的城市综合体项目已有十多个。

在住宅市场限购的大背景下，商业地产逐渐成为各大房产开发商一致追逐的宝藏。在商业地产的诸多业态当中，城市综合体既能满足地方政府对GDP的追求又能为开发商平衡风险。因而，不仅在兰州，几乎全国所有的大中城市，住宅地产“退烧”的同时，商业地产正在迅速崛起。城市综合体，一夜间成为地产调控下众人追抢的“新大陆”。

传统百货卖场多业态发展

城市综合体项目的相继落地与开建，给兰州传统的百货卖场带来了更大的竞争压力。在传统的百货零售行业，提供给消费者相类的品牌，相似的商品，相同的服务。消费者得不到购物以外的享受。而对品牌掌控能力和业态的创新能力不强，容易失去对市场的占有力。此外，与城市综合体项目不同，传统百货卖场多存在体量小、服务内容单一等现象。因而传统的百货卖场受到巨大挑战，已经进入一个发展的瓶颈期。如何在城市综合体如狼似虎的逼迫下，寻求生存与发展空间，则是兰州百货卖场急需思考的问题。

商业综合体迅速崛起的同时，不少人也在担心传统百货被抢走市场，实际上传统百货并没有消极等待，而是在加紧自身的改造升级步伐。在采访中，记者了解到，兰州百货卖场已经开始积极应对。今年包括国芳百货、亚欧商厦、新世界百货、西太华商厦等都先后进行了内部的装修升级和布局调整，并对布局进行科学的调整，这是适应消费者需求，提升购物环境。以前，兰州的百货商场内部基本上以服装、化妆品、金饰品、电器等产品的销售为主。餐饮、娱乐等配套服务明显不足，多是依赖周边商家提供。而在今年的科学调整中，传统百货卖场开始悄然增量，在自我内部注重服务功能的不断完善。

“整体营业面积有1900多平米，现已引进经营户20多家，经营档位基本饱和，预计本月底可以正式运营。”西太华商厦西宾美食城的王伟经理介绍说，他们之前考察了外地多家百货商场，在原来服务基础上增加餐饮休闲服务非常必要，不仅能满足顾客的多方位消费需求，而且有利于促进原有百货类产品的销售。而在西太华商厦之前，新世界百货的餐饮区已经率先开始运营。除增添以往缺失的餐饮服务外，国芳百货商厦新近投入运营的电影城也吸引了相当一部分的顾客。12月22日，在该电影城等候观影的王先生座位旁放着两个购物袋，他告诉记者：“周末陪女朋友出来逛街，走得累了就上来看场电影，感觉很方便，也轻松了许多。”

采访中，众多业内人士一致认为，传统百货业一统天下的格局已经被打破，百货店将购物中心化，实行以百货为主业，整合专业店、专卖店、小超市、餐饮、文化、娱乐、休闲等其他业态，实行经营的多元化。无可厚非，多业态并举将成为百货业发展的未来趋势。

标新立异错位发展是方向

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分城市综合体便应运而生，形成了强大的商业聚合力和辐射力。它的集中与扩散满足了习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作的基本需求。

在兰州城市综合体项目已遍地开花之时，如何定位如何经营也是商业地产开发商、运营商必须考虑的当务之急。在现有的几大商场内，记者发现品牌趋同商品同质现象较为普遍。以服装品牌来说，欧时力、ONLY、艾格等品牌几乎在兰州的各大商场都设有专柜，装修风格一样，销售的产品也基本一致。这样的同类化发展，不仅难以给消费者以新鲜感，时长日久也使得商场失去了特色。如何做得长久，做得深入人心，避免步入“千店一面，千品一面”的同质化怪圈，不仅是百货业需要考虑的问题，对于后来者的城市综合体发展也有着重要的意义。

篇6

>> 凯德地产细处求变 凯德中国变脸 凯德置地“扎根”中国 中铁诺德：领跑国内高端地产 颜巴赫公司:赚中国“绿”钱 服装高端定制：赚不了快钱的产业 凯德宾馆 凯迪拉克 凯雷德 为什么从中国股市赚不到钱 赚中国人钱的正确姿势 中国高端养老地产发展趋势简析 从“越秀REITs”和“凯德REITs”看中国REITs海外上市 凯德中国跛行 佛山住宅项目年售一套 中国热钱进军非洲房地产 瑞银中国市场“赚快钱”未抛中行战略股份 凯德置地再起收购战 杨凯生讲解德隆 凯迪拉克　凯雷德Hybrid亮点探秘 爱司凯：走红德鲁巴 星战首季，凯上德下 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 管理 > 凯德中国 赚高端地产钱 凯德中国 赚高端地产钱 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 谭忭")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 在罗臻毓看来，综合体战略，在中国找到了最合适生长的土壤。

去年9月刚接手凯德中国的CEO罗臻毓坐在《英才》记者的对面，操着一口新加坡式中文，不时舞动手臂，毫不掩饰对于中国市场的美好憧憬。

凯德已经在中国走过了20年的发展历程。随着2013年林明彦出任集团总裁兼首席执行官，凯德集团的“综合体战略”进入了全速实施的新阶段。 内部大整合

围绕“一个凯德”，凯德公司架构被重组为为四个业务单位，包括聚焦两大核心市场的凯德中国与凯德新加坡，以及以专业归属实现跨国管理的凯德商用和雅诗阁，这两者分别负责凯德旗下购物中心和跨地域的服务公寓业务。

此外，在业务层面集团也进行了诸多调整，包括出售澳洲置地股份以及将凯德商用私有化。

林明彦向媒体解释，如此调整的目的是为了进一步整合资源，提高运营效率和沟通流畅度，更敏锐地对市场变化做出回应，外界认为，调整实际是为其综合体战略铺路。

伴随集团战略调整的还有新一轮的人事任命。2014年9月15日，原凯德中国首席执行官廖茸桐正式出任凯德商用首席执行官，原凯德中国副首席执行官兼首席投资官罗臻毓继任凯德中国首席执行官一职。

罗臻毓向《英才》记者这样解释，“不管是新的人事任免还是凯德商用的退市，都是为了让内部人员从意识上形成‘一个凯德’的观念，这是资源整合的步骤。”

两位新帅均为集团老将，长期负责中国业务的拓展。新任凯德中国首席执行官罗臻毓同样来自集团内部，拥有深厚的专业根基和丰富的行业经验，在亚洲市场，特别是中国市场的房地产投资开发和资本运营领域，有着丰富的经验。

两位“中国系”高管的任命，透出的实际上是凯德下一步战略布局的倾向，那就是深耕中国，而早在2013年1月11日，新加坡嘉德置地的中文名称也已经正式更名为凯德集团，而在此前，凯德仅仅是新加坡嘉德置地集团在华的统称。 资本逻辑

“凯德在中国做综合体有三点核心竞争力，首先是强大的综合开发能力，其次是已经建立起来的庞大而专一的经营体系，第三是凯德在资本市场上的优势。”罗臻毓对《英才》记者表示，这也是支撑综合体战略实施的底气所在。

2013年6月，凯德以19亿元获得上海广川置业70%的股权，从而获得该公司拥有的汉中路地块。这是继年初提出“确立综合体战略”之后，凯德中国在上海内环交通枢纽地段拿下的首个商办及住宅地块，标志着凯德中国在加强综合体战略上迈出了实质性的一步。

住宅和综合体开发的难度可比天上地下。作为商业地产的高级模式，综合体对于企业开发、运营管理、资产资本化等综合能力要求非常高，凯德将集团旗下住宅开发、商场运营、服务公寓运营等多种业务优势形成合力，并通过资本化运作，形成良性的造血机制。

全产业链模式包含四种核心的能力：出色的项目拓展能力、全面的开发能力、优异的运营管理能力，以及强大的资本管理能力。

综合体战略是一种资本密集型战略，它不仅仅是单纯的修建更多座综合体项目，而是将这些优质的资产持有运营，通过资本运作和资产管理，为投资人获取回报。因此，凯德一直在战略性地利用多种资本运作的方式来支撑这一战略，从通过资本市场发行股票、债券或者其他证券，到自己管理的房地产投资信托基金再到私募房地产基金，再到REITs，这条完整而有力的资金链条支持着凯德中国的快速发展，而良好的业绩又能吸引到更多投资。

除了这条完整的“投、融、管、退”链条，支撑综合体战略的还有凯德自身稳健的资产负债表现，以及严苛而精准的资产管理能力。

“我们要保证每做一个项目，都要确保一定的回报率，这个回报率从一开始基本上是用平方米来测算，细到每个店面能租多少钱都要算出来。” 罗臻毓这样描述道，以北京来福士广场为例，一层的商铺租金比较高，因此将雅诗阁的大堂放在六楼，如果放在一楼，凯德会认为浪费资源，“不是每个人都会按这个思路做，但是我们确实算得比较多。” 撇脂利润

根据集团数据显示，截至2014年9月30日，凯德在中国资产已超过800亿元人民币，息税前利润近25亿元人民币，贡献率逾三成。在未来3年，凯德集团还将以新加坡、中国两大核心市场为主打造近50个地标，总开发投资额近1800亿元人民币，其中超过一半以上项目位于中国。在罗臻毓看来，综合体战略，在中国找到了最合适生长的土壤。

按照集团公开资料显示，接下来的3年内，凯德将迎来综合体战略的密集收获期，其位于五大核心城市群的综合体规模将超过600万平米。

“在中国，每个城市群的中心都有一座大城市，就好比北京和上海，或者成都和武汉，这些中心城市的人口密度很高，对于综合体的需求很强烈，这是凯德的机会所在。”罗臻毓说。

凯德中国正在用最快速的方式让自己融入中国市场，但对于新官上任的罗臻毓来说，看似平缓的中国市场表象下也暗藏漩涡。

面对不断下行的行业与不断缩小的蛋糕，开发商如何消化已有项目的同时进行适当地扩张来保证综合体战略的实施，是罗臻毓需要考虑的问题。

从凯德集团公布的半年报来看，2014上半年，凯德在中国市场共售出约2231个住宅单位，约合26.7亿元。据凯德商用去年一季报显示：2014年一季度，该公司实现收入1.25亿新元，同比增长4.8%，其中凯德商用在中国地区除税及少数股东权益后利润为2585.9万新元，同比出现下降。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，作为行业的领导者，凯德中国在跟随中国市场发展的过程中节奏是控制得比较好的，这促成了它过去十年的优秀表现，但正是因为它跟中国城市发展的速度过于同步，当中国的城市发展遭遇供求失衡时，它将遇到的痛苦也是同步的。

篇7

城市综合体的特点城市综合体作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。城市综合体模式在成本管理方面的作用城市综合体通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。城市综合体模式对项目成本管理起到巨大的促进作用。城市综合体带来巨大的商业效益城市综合体体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区。城市综合体对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。城市综合体模式有利于项目成本运作城市综合体在规划阶段，要进行商业经营规划与建筑格局规划。在一定程度上，商业经营规划比建筑格局规划更加重要。科学的商业地产开发强调整体战略，即更注重商业经营规划。一个大型的购物中心包括超市、百货、餐饮、娱乐、家电与信息产品等多功能的业态，但是围绕着这些功能配置该如何来进行布局，使各个功能主题明确，互相促进，互不干扰，同时达到最有利于商场旺场和实现租金收入最大化的目的，这正是城市综合体模式的优势所在。如万达集团开发的商业项目，都是遵循这一个原则，先进行商业经营规划，再进行建筑方面的规划。如万达在长沙黄兴南路步行街开设的万达购物广场二、三层开设18000平方米的大型超市;从项目开始策划之初，沃尔玛超市就深度介入其中，就其专业的细节与发展商达成一致意见，这样一来，就确保了商业项目建成之后就成为一个一步到位的产品。采用城市综合体模式，进行科学的商业经营规划，有利于形成最合理的商业布局，有利于实现低成本的运营，能缩短整个项目的开发周期，构成整体效益对散件效益的优势。

贵阳市汇金广场成本管理

汇金广场概况“汇金广场”位于贵阳市的延安西路上，地处贵阳市中心紫林庵区域，是贵阳双核的重要节点，随着“大贵阳”的形成，该区位优势非常明显。距目前的贵阳市核心商圈喷水池约1公里、距传统商圈大十字、小十字近1．5公里。该项目的优势体现在:①项目地处贵阳市一级主干道，交通条件十分便利;②项目周边是贵阳市传统的政府办公的密集区域，有建设厅、农业厅、商务厅等省级单位，市政配套完善，商业氛围浓厚;③项目所处区域及邻近的三桥片区是贵阳市高密度居住区域，大量新高端住宅项目相继开发，商场潜在客流非常充足;④随着2010年5月客车站的正式搬迁，政府对此区域商业、居住环境进行整体规划，客车站原址已规划为市内一个大型商业网点并且是连接新区的一个重要轻轨换乘站所在。汇金广场成本管理模式的设计为进行有效的项目成本控制，结合汇金广场的地理优势，从全寿命周期出发控制项目成本，前期策划阶段就统筹考虑项目最终运营，结合“城市综合体”的概念，设计汇金广场成本管理模式，即“汇金广场综合体”。该模式应用系统工程的思想，将建设项目全寿命周期作为成本管理的对象，从项目经营的角度考虑项目成本管理，实现成本管理的系统控制。汇金广场综合体定位分析对上述贵阳市各类业态特点进行分析并总结，从整个城市商业竞争上看，贵阳缺乏真正的购物中心。打造贵阳中心城区的SHOPPINGMALL的商业物业形态，对汇金广场能起到确立商业地位，引领城市商业升级的作用。从区域市场竞争而言，汇金广场处于一个相对弱势的大西门商圈边缘。可以通过提升档次、丰富业态，成为区域商业的龙头与旗舰，提升大西门商圈影响力，并促成贵阳中心商业的融合。从规模上看，汇金广场并无规模上的竞争优势。其他各大型商业的档次跨度从低到高一应俱全。对于汇金广场而言，只有建成有特定主题特色的复合型MALL，而非大而全的综合购物场所，才能凸显商业价值。汇金广场所在区位为市级政务、商务、居住、商业混合区，具有成熟消费人群，尤其是中高端家庭消费人群密集，从这部分人群的需求出发，确定汇金广场的定位为家庭型购物、生活、娱乐为一体的复合型商业体系。而贵阳现存商业基本没有瞄准家庭消费客群，基本都是以购物为主的品种有限单一的临街商业。以家庭生活为中心构建品种齐备的复合型MALL商业体系，从目前来看是一大空缺，这必将成为汇金广场的独特竞争优势。从区位、规模、人群构成、所面对的竞争现实等方面来看，家庭主题购物中心是汇金广场的最佳定位目标。对汇金广场进行的市场定位为:满足贵阳市中产阶层家庭的餐饮、娱乐消费需求;满足大量新生代及儿童的购物、娱乐、教育消费需求;满足年轻人消费得起的“快速时尚”国际品牌购物需求。根据以上分析，设计汇金广场的商业业态:①高档时尚购物:满足年轻、时尚一族和高收入消费人群的消费需求;②休闲娱乐:舒适休闲的购物环境，丰富的娱乐设施，满足个性潮人及家庭的休闲向往;③餐饮:充足的特色餐饮和高档商务餐饮，满足了家庭消费和高档商务消费的面面俱到。汇金广场综合体定位方案“汇金广场”总建筑面积近30万平方米，以近7万平方米的大型购物中心及6万余平方米超高层顶级写字楼作为主体，另配备了3万余平方米的时尚国际公寓以及4万余平方米高档住宅。购物中心为6．7万平方米，从地下一层到八层共九个楼面，单层面积近9000平方米，相当于目前贵阳市现有百货单店的3倍规模。办公式公寓为3万平米的国际时尚办公式公寓。超高层写字楼高达202米，总体量6万余平方米的顶级写字楼，简约现代并独具气势。单层面积近2000平方米，14部高速名牌电梯，顶级写字楼配置。1)整体方案。雄踞贵阳传统市中心、连接金阳新区行政中心，汇金广场以充足的业态功能组合、整合内外资源发挥其协同效应、以服务高端商务及生活需求为目的，打造引领贵阳市区高品质综合性物业的新地标，2)平面业态规划．负一层规划为生活配套、精品超市、美食广场;一、二、三层规划为精品时尚服饰;四层规划为儿童服饰、家居生活用品;五层规划为时尚、特色餐饮、电子游艺;六层规划为商务餐饮、KTV;七层规划为电影院、KTV;八层规划为商务餐饮、书城、SPA。汇金广场综合体的规划，突破了贵阳市目前仅有的传统百货商场模式，以实施全过程的项目成本控制，提高商业价值为最终目的，立足项目自身优势，借鉴国际先进购物中心模式对汇金广场的市场定位、平面布局及硬件配套设施进行设计。

结语

篇8

【关键词】城市商业综合体建筑，给排水设计

随着城市的发展，商业综合体应运而生，它将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。这类工程往往规模宏大，系统复杂，多位于城市的核心区域，因此在保证建筑功能的前提下，如何合理进行给排水系统的设计，兼顾初期投资、后期维护、运行管理等方面，是一项值得探讨的课题。

1.消防给水系统设计。

城市商业综合体建筑人员密集，建筑功能复杂，一旦发生火灾，火势蔓延迅速、不易扑救，人员逃生困难，容易造成重大人员及财产损失，因此消防系统设计的可靠性尤为重要。

1.1自动喷水灭火系统设计。城市商业综合体建筑内部应根据各区域的功能确定系统危险等级，对于超市、商场的仓库区应按照仓库危险等级确定喷水强度及延续时间；室内净高8～12m的区域，比如大堂、影院等部位，应按照非仓库类高大净空场所确定消防水量。这些部位的喷淋水量远大于商业区、地下车库、写字楼等区域，须按最不利情况确定本工程的消防用水量。为保证发生火灾后，自动喷水灭火系统及时动作，达到控火灭火的效果，应根据不同功能场所选择适合的喷头：写字楼、地下车库等部位，可选择普通型喷头；餐饮的厨房区须采用高温型喷头；对于商业区域等人员密集场所内的喷头，应选用快速响应喷头。快速响应喷头的优势在于：热敏性能明显高于标准响应喷头，可在火场中提前动作，在初起小火阶段开始喷水，使灭火的难度降低，可以做到灭火迅速、灭火用水量少，可最大限度地减少人员伤亡和火灾烧损与水渍污染造成的经济损失。

1.2消火栓系统的设计。城市商业综合体建筑往往根据商业业态划分分隔，各层之间除了公共楼梯间、管井以外很少有隔墙能够上下层一致，这就为各层的消火栓及立管设置带来困难，而且这类工程随着后期招商的确定、小业主的进入，室内分隔会有相当大的调整，如果按照立管上下贯通的方式进行施工图设计，则工程后期的拆改相当困难。因此建议每层或者隔层设置消防环管，各层间的消防环管通过公共部位设置的立管进行连通。这种做法虽然会增加初期工程量，但在工程后期拆改过程中，对整个消防系统的改动影响比较小，为后期的配合施工带来方便。

1.3大空间智能灭火系统设计。城市商业综合体建筑上下贯通的中庭，以及大型IMAX电影厅，这些区域往往净高超过12m，采用普通喷淋已不能满足规范要求，可采用大空间智能灭火系统，以保证灭火系统的的安全、迅速、可靠。本系统可与喷淋系统合用，并宜从报警阀前分开设置。

1.4消防性能化设计。城市商业综合体建筑通常有多个中庭连通，组成一个不间断的大空间零售区域，由于建筑设计上的复杂性和特殊性，为保证功能的一体化，简单的完全按现行消防规范设计无法满足商业空间的美观度和商业布局的灵活性。因此经常需要对这类区域进行消防性能化设计，从而在商业区域内减少防火卷帘，采取合理可靠的防火分隔方式，将商店零售区域形成独立的防火分区，既保障区域内人员安全疏散的要求，同时又避免对建筑的特殊造型和建筑效果产生影响。

2.生活给水系统设计

城市商业综合体建筑一般业态繁多，租售形式不同，各业态业主要求不同，而且各类不同功能的场所，水费标准各不相同，结合项目后期运营管理，宜根据业态分设供水系统，各系统单独向自来水公司交费。未单独立户的业态水费由物业收取。

2.1生活用水量。对于写字楼、商场等区域，室内生活用水定额按《建筑给水排水设计规范》标准选取即可。

餐饮用水量一般有两种计算方法：

1）按使用人数确定：顾客人数应由甲方或建筑专业提供，当无法获得确切人数时，中餐酒楼可按0.85～1.3m2（餐厅有效面积）/位计算（餐厅有效面积可按图纸算得，若资料不全，可按80%的餐厅建筑面积估算）。用餐次数可按2.5～4.0次计。

2）按餐厅面积确定：一般按25～40L/m2天计算。餐饮业服务人员按20%席位数计（其用水量应另计）。

影院用水量按使用人数确定，上座率按80～90%，每天放映场次按6场计。

2.2二次供水。本类工程室内用水量较大，为保证供水的安全可靠，二次加压供水系统宜选用水箱+变频供水设备的供水方式，水箱有一定的调节容积，从而提高供水系统的可靠性，保证各功能区用水需求。

3.排水系统设计。

城市商业综合体建筑一般位于城市中心区，为营业面积最大化，建筑退红线距离一般比较小，为满足室外管网布置，应尽量减少室外埋地排水构筑物的数量。同时室内排水点较为分散，若采用重力自流方式，直接排出室外，排水管道走向过长，按坡度设计管道敷设较低，对建筑层高有较大影响，同时过长的重力排水管道容易堵塞，为后期运营、维护带来困难，因此室内排水宜适当集中收集后排放。厨房污水经地下室隔油器或隔油池处理后压力提升排至室外污水管网（靠近外墙的二层及以上的餐饮，若条件允许，隔油器间可设置在首层，处理后重力排至室外）。卫生间污水排至地下室污水处理间后压力提升排至室外污水管网，经化粪池处理后排入市政污水管网。为便于日后维护管理，不同业态宜分设污水处理间。（污废分流）

篇9

关键词： 防火分区 报警切断 用气量

1 前言

城市综合体（HOPSCA）是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。综合体具有提升城市品质，完善功能配套的作用，随着各地区经济的快速发展，城市综合体建筑如雨后春笋般出现，近年来，南京市江宁区陆续建成了万达广场、同曦瑞都购物广场、金轮新都汇、砂之船艺术商业广场等商业综合体，接下来，金鹰国际、百家湖景枫中心、21世纪商业中心等商业综合体，也将陆续进入市场。综合体内燃气设计也成为时下热门话题，由于综合体内用气点位分散、防火分区错综复杂、不同用气区域安全要求不同等等，如何能让燃气设计在满足规范的前提下，能够满足客户及安全要求，成为了重中之重。

2 管道整体布局

2.1 招商布局多变

综合体餐饮燃气设计一般分两步走，第一步，根据开发商提供的招商业态平面图布置主管，可以基本保证做餐饮的商铺预留一个阀门到该餐饮厨房区域或厨房附近；第二步，根据该餐饮装修平面图及厨房内用气灶具平面图，从该预留阀门开始设计，挂表直至设计至接灶具。

但在综合体餐饮燃气预留设计过程中，会随着开发商招商的变化而变化。在设计初期，大多燃气预留点位为意向性，大多数餐饮商铺尚未签订租赁合同，随着设计和招商的深入，预留点位会随之发生变化，并且大多数餐饮商铺无法确定厨房区域，燃气管道预留存在未知和不确定性。

为消除不确定性带来的隐患，在设计过程中，可以建议开发商在招商布局过程中，餐饮商铺尽量采取集中楼层设置、（同一防火分区内）区域设置、在综合体内靠设置，厨房区域初步划定范围和界限，这样可以方便管道引入及后期招商即使发生变化，也对整体方案影响较小，并且在后期深化设计每个餐饮商铺中，与前期的预留点位达到无缝衔接。

2.2 管道走向

根据城镇燃气设计规范GB50028-2006中10.2.14.1规定，燃气引入管

不得敷设在卧室、卫生间、易燃或易爆品的仓库、有腐蚀性介质的房间、发电间、配电间、变电室、不适用燃气的空调机房、通风机房、计算机房、电缆沟、暖气沟、烟道和进风道、垃圾道等地方；10.2.27.1规定，燃气立管宜明设，也可设在便于安装和检修的管道竖井内，但不得与电线、电气设备或氧气管、进风管、回风管、排气管、排烟管、垃圾道等共用一个竖井。根据建筑设计防火规范GB50016-2014中6.1.5规定，可燃气体和甲、乙、丙类液体的管道严禁穿过防火墙，据此，可引申至燃气管道严禁穿越防火分区。

在综合体布局中，特别是地下室布局中，防火分区划分错综复杂，我们采用不同防火分区从不同区域单独设计引入管道的方法，但往往开发商会提出一些需求，比如通过加设钢制套管（无焊缝），让燃气管道通过疏散走廊、人员密集处、会议室、包间、消防通道等，在此类问题的处理中，往往采取由开发商预先征求当地消防部门建议后，再采取相关措施。

3 报警切断

根据城镇燃气设计规范GB50028-2006中10.5.3规定，商业用气设备设置在地下室、半地下室（液化石油气除外）或地上密闭房间内时，燃气引入管应设手动快速切断阀和紧急自动切断阀，用气房间应设置燃气浓度检测报警器，并由管理室集中监视和控制。

从市场需求来看，综合体内餐饮布局设置在地下室较多，即使设置在地上，厨房往往也属于密闭房间，并且从商场及燃气公司的安全运营来考虑，综合体内全部需要设计燃气泄漏报警切断系统。

从设计思路及业主需求来看，燃气报警设计可以分为分户（片区）控制、总体控制、总体与分户控制相结合这三种情况。

3.1 分户控制

在这种情况下，主管往往可以设计在室外（商业屋顶架空或埋地），各商铺在进户前设置紧急切断阀，各商铺单独设计报警及切断系统，报警及切断控制箱接至该商铺办公室（往往为非24小时有人值班），分户设计的报警及切断信号也可通过二次传输把信号传递到综合体消防控制室（24小时有人值班）。

优点：每户报警只切断单户气源，不影响其他户用气。

缺点：如果不做二次传输，存在安全隐患，且造价较高。

3.2 分片区控制

在这种情况下，主管往往可以设计在室外（商业屋顶架空或埋地），各片区（片区为一个防火分区内）商铺在进户前设置紧急切断阀，报警及切断控制箱接至综合体消防控制室（24小时有人值班）。

优点：造价比较合理。

缺点：一户报警，该片区切断气源。

3.3 总体控制

对该综合体的供气主管上在室外采用一个总切断阀，各商铺的报警系统与该总切断阀联动，报警及切断控制箱接至综合体消防控制室（24小时有人值班）。

优点：造价最低。

缺点：一户报警，整个综合体餐饮气源全部切断，影响较大，并且与该切断阀联动的报警探头数量太多，信号可能会减弱或存在无法有效控制。

3.4 总体与分户控制相结合

在这种情况下，主管往往设计在室内，在室外供气主管上采用一个总切断阀，室内主管的报警系统与该总切断阀联动，报警及切断控制箱接至综合体消防控制室（24小时有人值班）。各商铺在进该商铺前设置分户紧急切断阀，各商铺单独设计独立报警及切断系统，报警及切断控制箱接至该商铺办公室（往往为非24小时有人值班），分户设计的报警及切断信号也可通过二次传输把信号传递到综合体消防控制室（24小时有人值班）。

优点：主管报警，整个综合体餐饮气源全部切断；每户报警只切断单户气源，不影响其他户用气。

缺点：有时室内主管与该商铺支管重合，不好界定，且造价最高。

从以上四种控制方案来看，分片区控制最为合理，应用也最广泛。在设计中，也需要针对该综合体的实际布局情况，采用不同的方案。

4 用气量估算

在综合体餐饮燃气预留设计中，往往招商尚未完成，开发商无法准确预知各餐饮商铺的用气量，大多通过估算，指标也只有建筑面积或座位数，但开发商为了防止后期商铺扩大或调整等因素，往往会过大的申请用气量，这样会导致在设计中前期预留与后期使用差异较大、调压设施和管径选取偏大，对工程造价、施工难度及后期运营都会带来影响。

根据调研数据分析，各餐饮商铺燃气用气量预估可以取该商铺的建筑面积的0.03-0.05之间进行预留燃气量设计。

5 安全措施

根据城镇燃气设计规范GB50028-2006中10.2.23规定，敷设在地下室、半地下室、设备层和地上密闭房间以及竖井、住宅汽车库（不使用燃气，并

能设置钢套管的除外）的燃气管道应符合下列要求：

①管材、管件及阀门、阀件的公称压力应按提高一个压力等级进行设计；

②管道宜采用钢号为10、20的无缝钢管或具有同等及同等以上性能的其他金属管材；

③除阀门、仪表等部位和采用加厚管的低压管道外，均应焊接和法兰连接；应尽量减少焊缝数量，钢管道的固定焊口应进行100%射线照相检验，活动焊口应进行10%射线照相检验，其质量不得低于现行国家标准《现场设备、工业管道焊接工程施工及验收规范》GB 50236-98中的Ⅲ级；其他金属管材的焊接质量应符合相关标准的规定。

由于综合体项目大多为该城市的标示性建筑，影响力巨大，安全要求级别和很高，除了在设计材料选型和设计思路上提高要求外，也受到越来越多的消防、安监等政府部门的关注，燃气安全在整个综合体的安全中扮演着非常重要的角色，首先需要在设计环节严格按照燃气相关规范及当地消防等部门的相关要求进行设计，在施工环节，要严把质量关，严格按图施工，在后期运营过程中，例行巡视和定期安全检查都非常重要，为了使综合体燃气更加规范安全的运营，在设计环节中就要把好第一道关，做好本质安全化。

6 结束语

综合体燃气设计还包括锅炉房燃气设计、配套住宅燃气设计、机械送排风系统设计、调压计量设计、管道井设计、放散管设计等问题，综合体燃气设计需要防范和注意的环节还有很多，要在熟悉燃气各种规范和当地政府要求的前提下进行设计，在设计中，要严格遵守相关规范和法律法规要求，综合各方因素，设计出最优方案。

参考文献：

[1] 《城镇燃气设计规范》GB 50028-2006

[2] 《城镇燃气技术规范》GB 50494-2009

[3] 《建筑设计防火规范》GB 50016-2014

篇10

关键词：综合体；能力分类；功能研究；社区服务中心；

Abstract: Nowadays people's living standard continuously upgrade the quality of living environment, the requirements have also increased, the living environment clean and tidy, far can not meet the needs of people. Therefore, this article mainly to the "people-oriented" concept as the starting point, carries on the discussion to the community planning. For complex within the community are introduced in detail, the purpose is to study the main function to the community, different configuration of the crowd, research and human activities etc., truly meet the needs of the people living environment, leisure space and public service facilities and so on, hope to discuss with you.

Keywords: complex; classification; function research; community service center;

中图分类号： B845.61 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

1、引言

随着程式化进程的不断加快，社会各行业的蓬勃发展的同时也加速推进了服务业的转型。而在社区层面上则表现为原来封闭独立的居住环境，内向的公共服务设施服务模式趋于瓦解，社区作为地域性社会生活共同体，在居民日常生活中的作用日益突显,它是居民生活相关的重要组织载体，也是促进城市和谐的重要内容。而在城市的发展中，由于开发规模、建设时序不同，造成城市的发展结构不协调，区域中心缺失，城市中配置的各种功能也难以满足居民生活要求；体现在区域归属感减弱，对城市的记忆逐渐淡化。因此，通过社区综合体的建设一方面可以更好的整合各类服务资源，另一方面也便于构建区域中心。

2、概念界定

2.1 综合体

对社区综合体进行解释，首先要从综合体的定义出发。“综合体”就是将城市中服务功能、产业功能、社区服务、配套服务等多种功能进行整合，同时在彼此之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，最终形成一个多功能、高效率的整体。而社区综合体则是将综合体中主要面向社区服务的功能进行整合，以社区为服务单元，整合社区管理、服务、教育、医疗、文化、体育等功能，形成社区的邻里中心。依靠社区综合体来构建区域中心，主要是从综合体所具有的共同特征出发，更多的为人提供一种综合。一般来说，社区综合体具有以下特色：

（1）集约性：各产业功能、资源要素、服务设施等在空间上的集中，以减少建设与配套成本，提高服务能力与运营效率。

（2）复合性：通常由三种或三种以上功能构成，各种要素聚集在一起，形成一定的规模集聚效益；

（3）关联性：单纯的功能集中并不足以形成综合体，只有各部分间建立相互依存、相互助益的能动关系，才能使各功能实现复合式集聚。

（4）公共性：综合体中大部分空间为公众可以使用或者进入的空间，不仅表现在地理空间上，更重要的是引导使用者交流互动。

2.2 综合体服务能力分类

根据规模及服务人群能力来分类，以服务业为主的综合体主要分为三个等级：1、城市中心级综合体；2、社区中心级综合体；3、小区级综合体。（表1）

表1 综合体分类表

2.3 社区综合体

社区综合体，作为整个邻里单元的中心，是以社区为主要服务对象，在业态上集社区管理、居民服务、公共活动、教育医护为一体的综合设施。构筑一个社区的中心，促进人的社会交往，在人的心理感知中建立标识。在人的使用功能上相比较城市综合体，社区综合体对酒店、办公、商业、会展等功能进行了降级，并对展览、会议等功能进行弱化，主要凸显的是社区管理、社区服务、居住区级教育、医疗、文化、体育等服务作用。

3、社区综合体探索

通过对社区综合体建设模式的探索，重点对社区综合体功能、设施关联性、使用人群等方面进行研究。通过社区综合体对社区单元内的服务设施的集约化，多种服务功能的复合化，形成社区单元的中心，有利于提供服务的均好性。在服务上，提高居住环境品质，满足居民日常生活需求与社会交往，塑造社区文化、增强社区归属感。相关研究表明，社区活力中心往往是处于步行尺度的可达范围内，因此在社区综合体范围内建立“人车分行”的交通组织体系，使人的公共服务需求尽可能在慢行范围内得到满足，更利于形成以开敞空间和生活配套为主的社区中心，建立标志性、活力性、高品质的社区综合体。

3.1 社区综合体功能研究

人是社区综合体的使用主体，社区综合体所配置的功能首先要满足人对公共服务设施的需求。一方面对于社区综合体的功能配置，应根据居住区级规模，参考相关规范及地方管理规定进行配置。一般包含两大类，一类是综合服务中心，包括街道办事处、社区服务中心、社区卫生服务中心、综合健身馆、文化活动中心（含青少年活动中心）、公厕、再生资源回收站等；另一类是独立服务设施，包括中学、综合运动场、派出所、居住区绿地、居住区商业中心、公交场站、加油站、加气站、养老设施等。同时根据人的使用情况可以对社区综合体主要功能进行更详细的功能分类，例如将社区管理分为：派出所、街道办事处；社区服务分为：社区用房、社区服务中心；教育分为：幼儿园、小学、中学等。另一方面，基于人需求层次的不同，可以对社区综合体所配置的设施进行分级设置。

首先是人日常生活中必不可缺的设施，主要包括社区管理中的街道办事处、派出所；社区服务的社区服务中心、社区用房、养老设施；以及医疗卫生：社区卫生服务中心、社区卫生服务站；公共文体设施：文化活动中心、综合运动场、综合健身馆、居民健身设施等，这些设施基本涵盖了社区综合体中使用频率最高的部分，同时又是构筑社区中心必不可缺的部分。

其次，从较高需求层次的要求和增强社区凝聚力的角度出发，将一部分设施定位为建议配置设施，主要包括：教育设施的中学、小学、幼儿园；医疗卫生的综合医院；以及一些大型的商业：大型超市、购物中心、综合购物中心；餐饮服务和文化娱乐设施的电影院、图书馆、文化宫等。将以上设施置于社区综合体中，可以进一步提升社区综合体的中心效应。

第三，将更高需求层次的要求定位为可以选择配置的设施。这部分设施的配置，在一定程度上可以提高社区综合体在整个区域乃至更大范围的影响力和吸引力，其功能主要包括商务办公、会议展览、酒店服务等。（表2）

表2 社区综合体设施配置要求一览表

3.2 使用人群研究

社区综合体应把“服务于人”作为根本出发点，因此对人的活动行为进行研究，是社区综合体建设模式的重要内容。按不同的年龄段划分为幼儿、青少年、成年人、老年人。这四种类型的人群，在使用社区综合体中都有各自的需求。一方面社区综合体中需要配置可以满足不同人群的服务设施，另一方面在设施的规

划中还需要考虑不同人群使用时间段对社区综合体的要求。

（1）幼儿

首先，幼儿由于自身能力的限制，其活动的时间与地点自主性较差。同时幼儿又是一个自我意识发展的一个主要阶段，公共服务设施应有针对性并提供必要的场所。要考虑到同龄相聚性的原则，在幼儿园的设置上尽量与公共开敞空间相结合，避免道路的过度分割，保证区域的相对完整性。其次从时间性上，白天在户外活动的主要是一些学龄前儿童。放学后、午饭后和晚饭前后则是各种年龄儿童户外活动的主要时间。节假日与寒暑假期间儿童活动的人数增多，活动时间多集中在上午9 时到下午5时，因此幼儿园在设置上就需要避免与商业设施、菜市场等人员流动性大的设施组合在一起；还需在幼儿园等设施附近设置一些文化娱乐，休息游憩的设施，来服务幼儿家长在等候接送儿童时的需求。最后考虑到幼儿的自我中心性。小区中儿童游戏场的主要服务对象是3～12 岁的儿童，在社区综合体配置上需要保持相对的独立性，远离社区的停车、市政、社区管理等设施。

2）青少年

青少年在平时生活中的活动线路相对较为单一，主要局限于教育设施与住区之间的线性活动，在其主要的活动线路上，可以通过串联各类不同的设施来方便青少年的自发性活动。在小学附近设置可以进行公共活动的公园及运动设施，在联系社区单元外部的交通设施附近设置图书馆、文化活动中心，为青少年提供更多的活动方式和交流平台。

3）成年人

成年人每天的活动最频繁，处于同一密集活动时间幅度内的如: 上下班、接送小孩、购物、存放车辆等内容; 同时，这些活动具有一定的程序和线路。成年人希望尽可能以最便捷、最有效的行动路线完成需要做的若干事情。对于成年人的活动方式，主要区分为两个大的时间段：工作日、休息日。社区综合体在工作日的服务配置中，首先考虑的是高效性的原则，并最大限度的激发邻里单元内的自发性活动，促进社区间的交流。如在社区综合体周边主要的道路结合便利的慢行系统（如绿化步行廊道、自行车租赁点等），同时在上下班高峰时间的交通设施附近设置农贸市场等商业服务设施，便于人出行的同时提高社区综合体的使用效率。

社区综合体在休息日的设施服务配置中，则更多考虑线路的丰富和使用设施的多样性，以此来满足成年人对于社区综合体的各种要求。（例如在农贸市场附近设置社区商业，将产生较高关联性的设施临近设置，在享受社区服务功能的同时，还可以有便捷的交通设施作为支撑以及多样的文化服务设施、商业设施，来提高服务水平）。

4）老年人

老年人的生活特性主要是其生活环境发生了性质的变化，由原来的以工作生产为主转向以生活休闲为主，特别是对精神生活提出更高的要求。因此应将养老设施与开敞空间、老年活动中心、文化服务设施等进行组合，以促进老年人的自发性活动。

综上所述，一方面社区综合体规划的功能配置上，以必要性活动设施点为中心，构筑起网络化的自发性活动体系，并考虑在功能的配置上尽量做到具有较高的设施关联度；在空间上构建多条通行廊道，为社区综合体所服务的人群提供不同的选择途径，将独立设置的运动场、居住区绿地、公交场站等进行合理的集中，形成社区综合体中最具凝聚力的中心。另一方面，社区综合体应努力做到高效配置，便捷服务的特点，将社区商业、社区服务、社区管理及社区教育等功能进行整合设置，为人提供“一站式服务”，使综合体中各类设施可以得到充分的利用，构建起整个社区的公共核心。

4、结语

社区综合体规划模式的探索，希望找寻一条宜居城市的途径，以“人”为出发点，在满足人日常生活需求与舒适环境的基础上，营造社区中心，满足社会交往、文化认同、归属感等多元心理需求。同时，通过研究不同年龄层次人群的需求，合理组织社区功能及交通流线，使社区综合体发挥最大效益。

参考文献

[1]王桢栋.当代城市建筑综合体研究[M].中国建筑工业出版社，2010.7；

[2]唐子来.居住小区服务设施的需求形态趋势推断和实证检验[J].城市规划，1999（05）32~36；