关于房产的法律知识范文

导语：如何才能写好一篇关于房产的法律知识，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

四川省泸州市江阳区方山学校八（1）班刘晓懿指导教师孙德玲

你记得人小鬼大的刘锣锅吗？你还记得电视片《刑事侦察》中的郭队长吗？我羡慕岁数小而学识渊博的刘锣锅，但我更崇拜通晓法律，活用法律的郭队长。我是一个12岁的小女孩，可我却有八年的学法经历，也算是一个“老法民”啦！

不信，请看——

在我四岁的一天，我正在津津有味地看着动画片《猫与老鼠》，邻居张梦舟大姐姐到我家来玩。就在我去给她开门的几秒钟，爸爸和妈妈就把电视换到了他们痴迷的节目《今日说法》，当然我不会答应了，耍起了小孩“娃娃脸说变就变的看家本领”，哭着吵着要看动画片，爸爸和妈妈差点也招架不住了我，此时梦舟姐劝我说：“《今日说法》就是一个个有趣的故事，很好看的，而且还能学不少的法律知识，尤其是我们可以用它来保护我们自己呢！”我也就勉强听进了，停止了哭闹，同爸妈和梦舟姐静静地听着《今日说法》中关于一家夫妻闹离婚产生的房产纠纷故事。

当我们正被故事吸引时，“张梦舟，快去练琴啦！”楼下的一声大喊惊动了我俩，梦舟把头从窗口探出去答应了一声就走了。过了几分钟《今日说法》播完了，我马上换回了儿童频道，可是动画片没了。突然在我的脑海里闪过一个念头：曾经妈妈给我看过我们家的房产证，房产证上不只有我爸爸的名字吗？那不是说没我和妈妈的份啦？这不公平！如果爸爸不要我和妈妈，那我和妈妈不就没家了吗？那要是把他换成我的名字，我们一家三口不就永远不会分离了么？我从爸爸处要了钥匙，悄悄地打开抽屉一看，房产证上果真只有爸爸的名字，我试着用橡皮察抹着爸爸的名字，可是名字改不了，难道就没办法了吗？耶！房产证旁边不是还放着户口簿吗？我要是把户主爸爸改成我的名字，那房产证上就理所当然地是我的了吧？我仔细一瞧，户口簿还是活页呢，这不太简单了，真是天助我了，把第一页的爸爸与第五页的我对换位置，不就行了吗？不错，我三下五除二地就换好了，并悄悄把它们放回了抽屉里。

晚上，我把这事郑重其事地给妈妈说了一遍，妈妈拍着我的小脑瓜笑得流出了眼泪，爸爸在一旁听了也觉得很好笑，我可急得要哭了。一会平静后的妈妈将我搂进她的怀里，给我耐心地解释起来，我睁着大眼睛似懂非懂地听着，一会爸爸也凑了过来帮着妈妈解释，许久爸爸和妈妈让我终于明白了其中的道理：房产证上虽然只有我爸爸的名字，但房产是爸爸和妈妈结婚成家后买的，那属于夫妻共同的财产。这下我可高兴了，既然房产是爸爸妈妈共同的，当然就有我的一份啦！

经过这件事情，我也慢慢地喜欢上了每天中午的《今日说法》。逐渐地我又在喜爱法律知识的爸妈影响下从书本、电视上学到了更多的法律知识，尤其是我已经懂得怎样用法律来维护我的合法权益，让法律时刻保护着我。

如今12岁的我当妈妈希望看看我的作文或者日记时，我会很干脆地答应她侵犯了我的隐私权；我因顽皮摔得头破血流去医院，医生见哭闹的我不便与处理伤口，让爸妈紧紧地压着我的头和身体时，我会大声地质问着医生的名字，并声称要到卫生局去告他；我与其他小朋友精心呵护的小狗被街村人活活打死了，我与十多个小朋友冲到了当地派出所，与警官“讨着说法”……

篇2

一、 用法律规范报道内容

随着社会法制化程度的日益提高,公众对新闻报道内容中的一些提法在法律层面的要求日趋严格,在采访编辑工作中稍不留意便可能会引起不良后果。比较常见的有,在新闻选材时未注意法律规范而渗入了一些包含个人感彩甚至是违法的语句。例如对报道中的人物长相、身体残疾的不适当的描述,对文中人物不必要地提到其民族、宗教、籍贯,对人物婚姻状况的说法如原配、第三者、二奶等不规范用语,对犯罪嫌疑人称歹徒、恶棍、凶犯等等。因此,媒体从业者必须具备基本的法律知识,是一名知法懂法的公民。如果对法律只是一知半解,在报道中难免出现法律错误。

举例来说,在编辑《盐水充疫苗 造假终被捉》一文(工人日报)中,编辑对来稿中涉案人员的长相、外号、籍贯;人物关系中几个女性除妻子以外的提法都做了谨慎的处理,在通篇近4000字的叙述中,在事实准确的基础上,删掉与造假药事实无关,可能会涉及涉案人员人身权利的语句。这样的处理,并不会影响对涉嫌犯罪的行为的批判和警示作用,反而能够彰显法律的公正、严肃和威慑力。

作为新闻媒体从业者,我们的作品在社会上会有一个示范作用,如果我们向社会展示了一个不合乎法律规范的作品,其负面影响与该媒体的社会影响力成正比,与个人行为相比常常是成万倍放大的,而且可能会给自己供职的媒体带来诉讼风险和经济损失。

二、以相关法律知识服务于读者

当下,社会发展发生了巨大的变化,给广大读者的生活带来一些新的问题。读者亟需通过读报,了解新闻事件并从报道中得到一些解答,并且有获知相关法律知识的需求。人们往往在阅读新闻的同时对事件当中的法律关系感兴趣。媒体从关注民生的层面,对新闻事件加以法律上的解读,让读者得到新闻的同时,获知相关的法律知识,使媒体能够服务于读者,从而引导良好的社会行为,这是新闻从业者的职责所在。

在编辑《原告为什么丢了房产又输了官司?》(工人日报)一文中,编辑不但精心制作了引题:“法律关系理不清,‘买卖’‘借用’诉不明”,而且以一半的篇幅请法官分析了案情,用“法官说法”的形式给以解读,力图使读者知其然并知其所以然。这就既传播了新闻事件,又进行了普法宣传。如此处理,使编辑在同一个新闻素材中以更多的方式表达出新闻事件的深刻内涵,丰富了版面。这种“法官说法”的编辑形式一直延用至今,引起较好的社会反响。

三、以舆论作武器,以法律为准绳

客观地说,市场经济的发展带来了社会关系的剧烈变革,社会不同阶层之间出现某种矛盾,甚至形成社会不稳定因素。如果我们在采编工作中只注重新闻事件本身,而不注意蕴含其中的法制理念,不深入剖析其中的法理,就可能会出现报道上的偏差。不但不能对事件进行公正客观的报道,而且有可能引起负面影响。譬如近来引起社会广泛注意的对暴力拆迁的报道,有些媒体仅仅报道暴力拆迁事件中的激烈对抗,而不深入剖析其中的法理,并不能起到舆论的正确引导和监督作用,反而可能使事件出现更加激化和复杂的情况。

新闻媒体的导向作用如何发挥出来,既需要媒体人的良好法制观念做指导,也需要运用采编技巧去表现。同样是报道关于暴力拆迁的事件,如果在报道中对政府应尽的监管职责、有关法规需要加以补充完善、公民维权的有效途径等角度加以分析阐述,对今后类似事件的处理都会有积极作用。如果从一个事件的报道,引起社会对相关法律法规的关注和理解,并在工作上作出改进和完善,对促进社会进步起到有益作用,与某些进一步引起或扩大、激化事端,继而引发社会矛盾的新闻报道相比,孰优孰劣是一目了然的。

我们能够看到,目前关于劳动保障的报道屡见报端。在目前的现实经济生活中,劳动者一方往往成为弱势,资方相对强势。但是在舆论上,资方常常是受谴责的一方。媒体常常报道欠薪事件、工伤索赔问题,既能使广大劳动者从中学会依法维权,又能给一些企业以警示,对保护劳动者权益起到很好的作用。但是,在法制经济框架下,无论资方劳方,都受法律保护。能够公平公正地客观报道劳资纠纷,对维护社会稳定,保证社会经济健康发展,从而保护公民的根本利益,这是我们必须要坚持的立场。在工人日报的法治监督版面上,不但大量编发诸如《社保多“陈规”成农民工心病》、《拖欠农民工工资总是还在发生》、《打工者受伤,“生死合同”免不掉老板责任》这类有关劳动者维权的报道,同时也编发《法院判决违约设计师赔付企业培训费》、《员工泄密被判赔10万元》等文章。这类文章既能体现媒体公平公正的报道原则,也秉持了“法律面前人人平等”的社会理念,有利于弘扬遵章守法的良好社会风气。

四、遵章驾驶 不闯“红灯” 不碰“黄线”

现在是信息爆炸的时代。由于信息传播手段的提高,一些新闻往往以“光速”传播,这就给新闻从业者提出了更高的要求,如何甄别事件的真实性、媒体报道的合法性,是媒体人首先要具备的基本素质。法律规定的“红灯”、“黄线”是绝对不能碰的。做一名好的新闻工作者需要多方面努力,底线是在法律规定的框架下对事件进行合法报道。

具体在采编工作中,有几个环节是必须加以注意的:对来稿中的新闻事实注意来龙去脉,要搞清楚其中的因果关系;向当事人特别是批评报道中的过错方核实事实,并尽可能听取其意见;学习相关法律法规,并向法律法规专业人士讨教,找到报道的角度,形成文章的观点。

篇3

随着我国改革开放的和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场法制建设增加了新的，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行和，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。

关键词： 预售制度 商品房 对策

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。

一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面

1、1994年出台的《城市房地产管理法》在各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。

2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。

3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面

1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。

商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。

近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。

“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！

理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险

第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。

第 二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。

根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。

开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃” 时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。

另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，整个国民经济的发展。

2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。

我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。

商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。

篇4

我经常去书店看一些关于法律的书籍，通过学习法律知识，我对法律有了逐步的认知，法制观念也由此提高。我懂得了在法律范围内什么事该做，什么事不该也不能做。还能了解怎样行使权利，如何履行义务……而假如我们都是法盲，也许在触犯法律后也不知道自己的行为是违法的，由此产生的一切后果就必定是严重的，据统计，在各类犯罪人员中，不知道什么是违法行为或不懂法的人数占总数的一半以上。

我曾经就看过这样一个故事：

有一个年轻人去公园游玩，可是由于他的到来却让2、3只珍贵的狗熊惨遭厄运。到底是什么情况呢？这个年轻人每次去公园的时候都会带一些化学的物质，而这些化学的物质却恰恰让狗熊导致死亡。终于有一次他被警方逮住了。

警方问他：“你为什么要杀死那些狗熊，难道你不知道这些动物很珍贵吗？”

年轻人答到：“我喜欢它们还来不及呢，怎么会杀死它们呢！”

警方很疑惑：“那你为什么要带化学物质去杀死他们呢？”

年轻人回答：“我只是想知道那些化学物质对狗熊会不会引起伤害，可是哪里知道……”

警方更加疑惑了：“那你事前就不知道这样做是犯法的吗？”

年轻人低下了脑袋：“犯法？唉！如果我知道的话我就不会这样做了。我的前程啊！唉……”

看看，这是一个多么年轻的小伙子啊！就是因为对法律一无所知，才会犯下如此的滔天巨祸，才会断送了自己的前程，由此可见，不懂得法律是多么可怕的一件事啊！

就是因为它的重要，所以才更要守法。遵守法律是我们每个公民应尽的义务。俗语曾经说过：“没有规矩，不成方圆。”法律的制定是维护社会秩序的根本途径，所以为了社会的安定，更是为了我们自身，我们必须自觉守法。而且法律所规定的内容，必定是着眼于公民的利益，因此我们没有理由反对，没有理由不遵循，更没有理由背道而驰。虽然我们有追求个性的自由，但这并不意味我们能标新立异，无视法律的存在。与法律抗衡的结果只有一个，就是自毁前程。前面的故事就是一个很好的例子。

在我的身边也曾出现过这样的一个关于法律的很真实很具体的事情。

我有一个邻居，她是一个9岁的孩子，她的双亲离异，她和奶奶居住在一起。她的妈妈是一个傻子，可她家很有钱，而就是因为钱，孩子的奶奶才和她连亲的。嫁妆是一套房子。可是风有不测风云，一开始说给她们的房子的房产证上的名字却是别人的，从此之后，孩子的奶奶便虐待她，想逼她离婚。终于今年离异了，离婚后得到的财产：100万。

其实，法律就在我们的身边。

法制在我心中，我们就会拥有爱，当我们心藏法制，我们就会约束自己的行为，我们就不会感情用事，我们就不会做违反国家利益，损害别人利益的事，我们会维护国家和人民以至社会，当我们的行为都很好，很规范了，我们的国家就会和平，我们就能生活在一个自由民主的环境里，快乐和幸福就会伴随着我们。

法制在我心中，我们就不会刀光剑影，仇恨交加了，我们会依照法律解决一切需要解决的矛盾，化矛盾为友谊。法制在我心中，我们就能自主的生活，大家都深藏法律在心中，就会对自己的行为负责，那么每个人的行为都是端正的，没有摩擦，就没有战争，我们就有了自由，有了和谐。我们小孩就能健康快乐的成长，做我们自己想要做的事情。

法制在我心中，爸爸、妈妈就不再担心我们放学的路上遇到坏人；我们的美丽的家里就可以不再象金丝鸟住的鸟笼，四处都安有防盗窗；我们就可以广交朋友，不再害怕上当受骗。

篇5

关键词：网络；法学；案例教学法；理论；实践；探索

中图分类号：G642.0 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）02－0224－02

“案例教学法”，又称为“苏格拉底教学法”，在美国有一百多年历史。一般认为是由美国哈佛大学法学院前院长克里斯托弗・哥伦布・朗代尔于1870年前后首创的。朗代尔之后的美国法学院把案例教学法作为法学教育的基础，学生主要通过阅读根据上诉法院裁决编写的案例教科书来学习法律。我国普通高校的法律院系，在20世纪80年代中期引入法学案例教学法。2000年电大法学开展教育试点以来，网上法学案例教学法以其特有的优势受到电大法学教师的青睐。但有些教师在网上法学案例教学实践环节中陷入认识误区，削弱了案例教学法应有的功效。鉴于此，本文结合自己的实践，谈谈网上法学案例教学法的理论与实践若干问题。

一、网上法学案例教学与传统案例教学的区别

网上法学案例教学法的概念，尚无权威的大家认可的定义。笔者以为，它是指在基于网络环境的法学教学中，教师结合具体的教学目的，组织、引导学生对某些网上的真实案例或虚拟案例进行分析、讨论，理解和掌握案例中的法律规范和法律精神，以提高学生综合运用所学法律知识和其他相关知识解决实际问题能力的一种教学方法。根据网上案例教学法在电大普遍采用的形式看，主要具有三个特点：一是建立了网上案例教学的支持系统，包括法学课程的案例资源库，相关课程法律知识准备：（1）课程专题理论知识介绍；（2）相关法律法规选编；（3）类似案例的专家点评。二是组建网络学习小组，网上案例讨论方式多样化：利用网上电子公告牌系统、在线聊天系统、电子邮件、视频会议等信息技术来实现。三是设计了网上案例讨论的评价功能：（1）讨论区的功能设置――身份识别功能，点评和回复功能，记录功能；（2）网上案例教学的考核方式――①学生互评，②教师测评，③综合评价。

网上案例教学法与课堂案例教学法相比，存在以下较大不同。

1.教师与学生教学空间方位的不同。案例教学中的案例呈现、学生自学活动与小组讨论、教学交互、案例分析报告及评价等活动，前者是在虚拟的网上远程进行；后者是在现实的教室面对面进行。

2.案例教学设计上不同。案例教学内容设计上不同：网上教学案例的设计，教师要考虑案例的交互功能和监督检测功能；课堂案例教学教师利用案例创设问题情境后，教师用语言和肢体语言监督评价学生的学习活动。

3.学生利用的案例资源和教学活动的时间不同。前者案例及辅助资源丰富，讨论的时间灵活，可以实时或异时；后者案例资源十分有限，讨论时间一般利用1课时。

4.教师对整个教学活动的控制方式和程度不同，师生之间的角色关系多样化。网上案例教学中，教学全过程由教师潜在操控，操控的力度有限，学生是学习的主体，教师既是指导者又是协作伙伴、又是学生的多重角色。课堂案例教学当中，提倡教师的主导作用、学生的主体作用，教师在整个教学活动当中的角色主要还是一个指导者。由于师生面对面进行教学活动，教师很难在其中扮演学习伙伴或学习者的身份。

二、网上法学案例教学的理论基础

这方面学者研究的较少。笔者认为，网上法学案例教学的理论基础至少有三方面。

1.法学知识基础。法学适应科学，法学的实践与发展为案例教学不断提供丰富的教学资源。案例教学需要借助完整的事件，在教学中鼓励学生独立思考，提出合理的解决方案，这些都与法学的特征相符合，所以说，法学为案例教学提供了素材，而案例教学又为法学教学提供了一种适宜的教学方式。

2.教育学基础。范例教学理论基础：在教师的启发和辅助下，学生借助精选出来的典型例子主动地掌握知识、能力、情感、态度和价值观；教学要突出重点，忽略细节，重点的知识就是范例；案例教学引入了范例教学中利用典型例子组织教学的方法，同时又部分采纳了关于范例教学目标的观点。情景教学理论基础：学生的学习活动自始至终都离不开由一定的物质因素和精神因素构成的外部环境，即学习活动所需要的情景，客观的教学情景和学生自身的主动学习活动构成了学生发展的综合因素。依此原理，案例教学一般选择真实的情景，它所引发的问题、悬念等是激发内部动机，引起学生对理性思维尝试的一种良好方法。

3.心理学基础。这方面理论较多，如建构主义学习理论、教学交互理论、社会互动理论、信息加工理论、顿悟学习理论、学习迁移理论、认知弹性超文本理论等。这里只介绍两种理论。

（1）迁移理论。迁移假设理论认为，一个人在解决问题过程中，会提出和检验一系列假设，形成一套解决问题的思考顺序和假设范围，由此形成的思考顺序和假设范围会迁移到以后类似问题的解决中。案例教学中，学生通过自学案例、分析案例和小组讨论来寻找解决问题的办法，这一过程就是运用原有的法学理论知识形成对案例中问题的解决办法的假设过程。在这一过程中，学生将法理与实际问题结合而生成自己的亲身经验，同时逐步了解与掌握解决问题的一般步骤。促进迁移的情景相似原理认为，学习的情景与日后运用所学内容的实际情况相类似，有助于学习迁移，即创设与应用情景相似的学习情景有利于学习迁移。法学案例一般源于判例或现实，与学生将来法律事务工作中要面临的情景具有相当强的相似性，能使学生在案例学习中获得的知识与经验有效地发生迁移。

（2）认知弹性超文本理论。该理论创立者斯皮诺等人认为，学习划分为三大类型：适用于初学者的导论式学习、高级知识的获得和专业知识与技能的学习，后两类知识与技能要求学习者通过知识表征的建构掌握概念的复杂性与跨越案例的变化性，使认知具有更大的弹性与灵活性；具有非线性的认知弹性超文本是适用于这两类学习的最佳媒体。网上案例的设计就是一种将案例相关内容镶嵌在相关的上下文或背景中的认知弹性超文本，以克服法理的抽象性并有助于对复杂法理的理解与掌握。

三、网上法学案例教学法的实践――民法学案例教学为例

网上法学案例教学模式可表述为：教师利用网络平台案例教学活动任务，提供教学案例――对学生进行网上分组――教师有针对性选择类似案例网上点拨辅导――学生网上独立阅读案例，积极思考，初步分析并提交自己案例分析报告――小组成员利用网络活动区展开讨论活动，由组长和组员在网上共同修改整理，形成小组主报告――各小组之间对主报告进行互评，教师给予教学评定。简言之：提供网络案例――网上分组――教师辅导――自主探索――小组协作学习――师生评价等教学环节。这期间，网络案例选择与问题设计是关键。

从案例与法学理论关系看，网上法学案例可设计为两种类型：一是从例到理型，即引导学生运用法律案例，经过自学与合作，寻找某科法律知识形成规律，发现基本概念并运用掌握的法理和概念去解决实际法律问题；二是从理到例型，即给出法学基本概念，启发学生运用法学基本概念，以例释理，以例证理，从而获得解决实际问题的能力。

从教学过程看，网上案例大体上可以分为三个阶段：导学阶段、知识能力形成阶段和巩固阶段。对于某一学科如民法学的知识体系来讲，运用法学案例教学法时，也应当根据三个不同阶段，设计、选择和运用三种不同功能的案例。以《民法学》“第三章民事法律关系”为例，谈谈三阶段的网络案例设计与运用。案例设计应具有典型性、新颖性、综合性、趣味性。

1.网络导学阶段的案例设计与运用。该阶段最显著的特点是启发性，设计只有一个知识点（基本概念）的单一案例，问题不宜太多太深，不要求过多地分析，点到即可。从例到理型来设计如何理解“民事法律关系”的案例，在案例背景资料库中可以链接类似案例分析实例。

例1，甲与乙婚后无生育，于1937年收养丙为女，1938年甲又与丁结婚，生有一子一女，他们共同生活。1956年丙结婚，养父母买了一幢四室一厅的房屋作为结婚礼物送给她，房契上写明买主为丙。丙与养父母关系一直很好。1968年与1970年养父母相继去世。1979年落实政策，返还1966年甲被抄家的物品折合人民币15万元和一处房产。丙得知后，要求共同继承遗产，因丁及其子女拒绝而引讼。问题：1.什么是民事法律关系？本案中涉及哪些民事法律关系？2.哪些是财产关系，哪些是人身关系？

2.知识能力形成阶段案例设计与运用。该阶段的任务是使学生全面学习第三章重点内容，突破难点，掌握重点。案例设计采用多知识点的特殊综合案例，特殊在把第三章的五项内容综合在一个案例中。可以设计两类案例：一类是法院判例，用已审结的判例中判决结果和依据，作为学生印证所学理论的依据；一类是有争议的研究性案例，让学生在教师指导下运用所学理论分析解决案例所涉及到的法律问题。

3.知识能力巩固阶段案例设计与运用。该阶段的任务是巩固复习，查漏补缺。当第三章学习完后，为了巩固学习、检验学习水平，可以设计一般综合案例，把民事法律关系一章的内容与已经学过的其它章节或其他学科如民事诉讼法知识综合设计，具有一定的复杂性和难度，要求学生综合运用所学法理和相关法律规定解决实际法律问题。

总之，在法学教学中广泛采用网上案例教学法，既充分调动学生学习的积极性，也提高了学生法律实践能力和探索、合作、创新能力，是提高远程教学质量，培养法学应用型人才的一种有效的方法。

参考文献：

[1] 郑金洲．案例教学指南[M].上海：华东师大出版社，2000：20．

篇6

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。

关键词：预售制度商品房对策

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。

一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面

1、1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。

2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。

3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面

1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。

商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。

近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。

“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！

理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险

第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。

第二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。

根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。

开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。

另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。

2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。

我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。

商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。

商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。

监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。

3、商品房的预售款管理松散

采取预售商品房预先征收部分购房款的形式现已被各城市和许多房地产开发企业所采用。就预交购房款形式本身来讲并无不当，但在实践中目前仍存在许多问题。

主要表现在：首先，没有法律程序作保障。虽然《房地产管理法》对预售商品房的条件及程序作了规定，但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定，造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。

有的开发经营单位在工程项目尚未明确批准或规划方案尚未完全确定时就征收预售款，结果造成许多纠纷。其次，对预售款收取的额度缺乏控制，预售的收取往往随心所欲，对预售款比例的确定缺乏科学性。有的开发经营企业在工程设计图纸刚出来时就要求一次纳全额购房款。

例如，某房地产开发集团在其已获得土地使用权的一土地上拟建造别墅，在设计图刚出来时就在报上刊登山庄设计立体照片预售广告，首批推出的豪华别墅，以8折优惠承诺一次性预收全额购房款，4天之内销售一空。第二轮9折优惠又紧接推出，但购买者到现场一看，还是无任何工程开展。由此可见，商品房的预售款的规范与管理是十分松散的。

而根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用全部收取。

在房地产市场发展的初级阶段，部分开发商存在自有资金不足，而为了盲目扩大追求规模，就会将其将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房再抵押给银行。一旦发生资金周转困难，或者开发难以继续的状况，开发商很可能卷款而逃，其结果就是形成“烂尾楼”而无法交付给购房者，或者由于标的物即商品房上的担保物权致使无法交房、难以办理产权证。

4、商品房预售市场的纠纷不断暴露

由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。

（一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国法律已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。

（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

5、在预售制度中购房人承担的风险

（一）施工人（或称营造人、承包人）的建设工程价款的优先受偿权及对建设工程之留置权的存在对购房人实现合同目的是一很大的风险。依合同法第286条之规定，发包人（即开发商）未按照约定支付价款（即工程款）的，施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。此外，依合同法第287第、第264条之规定，施工人尚得享有留置权。这使购房人处于极为不利之地位。因为按照买卖关系，出卖人与卖受人虽已订立商品房买卖合同，但买卖人并非当然取得买卖标的物之所有权，尚有待出卖人转移作为买卖标的物之房屋所有权之行为。在未实施转移前，开发商尚有标的物之所有权。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有报酬取得请求权，而购房人在已付出绝大部分甚至全部购房款之后，尚不能取得房屋所有权，即使购房人有转移所有权之请求权，根据《合同法》第二百八十六条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。第二百六十四条定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。故施工人之报酬请求权比之购房人之转移所有权之请求权更有保障。由此可知，施工人之地位显然优越于购房人。一旦开发商违约，施工人得行使建设工程价款之优先受偿权或者行使留置权，这样，遭受损害最大的，非购房人莫属。

（二）房屋本身的合法性，有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意

开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。

非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。

（三）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。

（四）开发商兴建房屋时，得向银行贷款。而一般银行贷款须由贷款人提供担保。倘开发商将预开发之“楼盘”设定抵押，则在开发商未按约定清偿贷款时，银行得依担保法之规定实行抵押权。抵押权属物权之范畴，其性质为绝对权；而买卖为债权之范畴，其性质为期待权。物权之效力应优于债权，即所谓物权优先。在二者发生冲突时，即银行（担保物权人）要实行抵押权时，购房人（一般债权人）取得所有权之期待，要让步于抵押权。此于购房人而言，又是一种风险。

（五）如开发商破产，依破产法第34条、第31条、第37条之规定，破产费用应从破产财产中优先拨付；更依第28条2款之规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人，在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后，还须在清偿了所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。显然，在开发商破产时，遭受损害最大者，亦为购房人。

购房人在商品房预售交易中权利义务失衡以及所承受之巨大风险之原因，就在于在此种交易中，购房人不能够原始取得所购预售房的所有权。

三、完善我国房地产市场预售制度的对策

在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。

1、严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。

2、指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃

3、严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。

4、严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。最好由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性条款的合同，严格限制售方的格式合同。

5、加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。

6、加强对房屋预售广告、宣传的管理。房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。依据《合同法》的规定，像其他商业广告一样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的内容在预售合同的附件中明确约定，按规定开发商对此不得拒绝。

7、加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。

8、严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。

9、建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。

10、应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。

参考资料：

1、《城市房地产管理法》1994年

篇7

关键词：房地产市场；信息不对称；问题；对策

前言

近几年来，我国房地产市场出现连续数年的快速发展，价格迅速攀升。目前在宏观调控的大背景下，房地产价格已经高位运行却仍然迅猛上涨。房价之所以出现持续快速上涨，的确存在市场真实需求扩大、地价提高和建筑成本上升等客观因素的作用。但是，房地产市场作为一个典型的信息不对称市场，房产商通常在市场需求、产品成本、产品品质等方面具有显著信息优势，而置业者（买方） 则明显处于信息劣势。一定条件下开发商可以利用信息优势人为拔高房地产价格，从而获取“超额”利润。开发商利用信息不对称而进行的投机性涨价是导致房地产价格“非正常”上涨的重要原因之一。

所谓房地产市场，是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。从狭义上说，是指进行房地产买卖、转让、抵押和租赁等交易活动的场所。从广义上说，它是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。所谓信息不对称，是指市场交易的各经济主体所拥有的信息不对等，各方所掌握的商品或服务的价格，质量等信息不相同，即一方比另一方占有较多的相关信息，处于信息优势地位，而另一方则处于信息劣势地位。信息不对称问题不仅仅存在于保险、金融和劳动市场，在很大程度上也存在于所有的产品市场。房地产市场的信息不对称主要是指在房地产市场中，各个市场参与者所掌握的信息是不均匀的，对于所要交易房屋的质量、性能等内在属性，一方比另一方更为了解。

一、房地产市场上信息不对称的主要表现

房地产开发经营中一般包括政府部门、房地产企业（包括房地产开发企业和房地产中介机构）、金融机构、消费者四个主体。从现行房地产市场看，信息不对称主要体现在以上四个主体之间。具体表现如下：

（一）房地产商与消费者之间的信息不对称

房地产商与消费者之间的信息不对称是房地产市场上信息不对称的主体。在房地产交易市场上，相对于消费者来说，处于卖方地位的房地产商是房地产行业的专家，具有较强的信息优势。他们掌握着房屋的地理位置、地形、环境、布局、交通情况、成本、质量、销售情况等大量的实质性信息。而消费者只能通过房地产商的介绍和自己的一些直观感觉来了解房屋的情况，对于房屋的隐蔽信息则知之甚少，处于严重的信息劣势地位。

（二）房产中介与消费者之间的信息不对称

由于在房地产市场上消费者处于信息劣势地位，为了解决这种情况，房产中介应运而生。但由于房产中介与消费者的利益不一致，中介的很多行为（如经营状况、资金运用、信誉等）消费者并不能完全掌握，在房产中介市场上也产生了信息不对称现象。有的中介机构出于自身利益的考虑，力求使买方出高价、卖方出低价，促使交易达成，从中获取中介费，还有的中介机构利用自身拥有的信息优势欺骗消费者获取短期最大利益，从而向消费者提供低质量的服务或是低质量的房屋。

（三）房地产商与政府、金融机构之间的信息不对称

房地产商要得到土地，就必须通过政府批准，要得到资金，就需要金融机构进行投资。但是无论是政府还是金融机构都受到管理方式、专业水平和监督成本等方面的限制，很难获得房地产开发企业的真实情况。例如，申报资料的真实性，经营状况、信用能力等内在的实质信息，只能被动通过房地产开发企业提供的信息间接地对其进行了解，而房地产商为了自身的利益，有时就会提供虚假信息，政府和金融机构则无法查证这些信息的真实性，这就导致了房地产商与政府、金融机构之间信息不对称的客观存在。

二、房地产市场信息不对称形成的原因

（一）房地产商品的特殊性

房地产市场不同于一般的商品市场，房地产商品的特殊性决定了房地产市场中信息不对称问题，主要表现在以下几点：第一，房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，由于社会分工的发展，很难有人对各个领域的知识都很精通，这导致消费者难以确定商品的质量。第二，房地产商品隐蔽工程多，被后续工程覆盖后，由于其本身的特点，难以进行全面检查。第三，房地产商品地理位置、设计、构造各不相同，在市场上不会存在相同的两个商品，人们不可能通过了解其他商品的特性来帮助判断，这决定了房地产商品的私有信息非常丰富。

（二）信息的稀缺性

信息是一种稀缺资源，由于信息生产的专业性、规模性和信息产品的外部性原因，导致了信息的供给常常不足。信息严重不对称的市场是一个效率比较低的市场。信息的不对称，是市场本身不能够生产出足够的信息并有效地配置它们。在房地产交易中，开发商掌握的信息比较多，而且也不愿意公开这些信息，使得消费者信息缺乏，造成信息的不对称。

（三）社会经济成因分析

就信息不对称的社会经济成因，可以从不同的市场主体来分析：

1、从开发商来看。首先，开发商主观上追求局部、短期利益最大化，容易产生欺编消费者的动机；其次，企业的“信用”意识不强。一些企业以完成“资本的原始积累”为目标或其他原因，成为“一次性”项目公司，并不注重企业的可持续发展，对品牌和信誉没有正确的认识和态度；第三，房地产企业管理水平低下，使得一些问题在一定程度上无法避免，只能在交易中试图掩盖以满足短期利益最大化的要求。

2、从消费者来看。在目前房地产市场中，大量的信号是由开发商或销咨发出来的，带有明显的主观性，而大多数消费者并不具备专业知识，很难对如此大量的信息进行筛选、辨别。另外，多数消费者不太愿愈委托专业中介，一是因为这需要付出成本；二是中介行业本身缺乏市场诚信。这种缺乏专业帮助的交易往往使消费者失去最有力的权威武器。

3、从中介来看。我国现今的房地产中介普通存在着房源信息不对称的现象。一方面由于信息的传递层次过多，中介信息系统不够完普，信息在传递过程中发生曲解或遗失，信息传递不到位，导致消费者对二手房的产权和售价发生争议；另一方面由于中介本身存在问题，如专业化程度过低，某些中介商为了利益故意让房屋买卖双方处于隔绝的状态，使交易在买卖双方不知晓的情况下进行，从中捞取超额利润。

4、从政府来看。由于我国的社会主义市场经济体制的建立时间短，法律、法规不健全，政府主管部门没有建立规范的房地产信息制度，信息流通不畅，甚至发生扭曲，人们不便或无法获得完全有价值的信息。

三、信息不对称对我国房地产市场的影响

信息不对称对我国房地产市场的影响是多方面的，具体表现在以下几个方面：

（一）房地产市场的信息不对称易造成市场资源的极大浪费

经济学的核心命题是资源的有效配置和效率增进，市场经济被认为是迄今为止最有效的一种资源配置方式。但是，由于信息不对称现象的存在，房地产市场中资源配置的效率大打折扣。房地产开发企业在进行项目决策分析时，往往根据市场供应状况来决定项目的消费群体定位、户型结构比例等，而市场供求状况中基础数据来源于其他企业的信息，由于信息偏差，房地产开发企业很可能做出与实际相悖的决策。

（二）房地产市场的信息不对称易产生房地产“泡沫”现象

由于近几年房地产投资迅速发展，很多开发商乘机进行投资，投资迅速增长，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险，由此导致的问题日益严重。一是商品房空置面积、空置率上升；二是房地产开发企业圈地面积越来越大，圈地速度明显加快，这必然导致地价的攀升，从而带动房价非理性上扬；三是商品房开发结构性失衡，高档房、别墅所占比不合理。这一切必将导致企业过度借贷，使其财务风险、投资风险上升，最终威胁银行信贷资金的安全。

（三）房地产市场的信息不对称可能带来房地产金融风险

当前资金市场上资金供不应求，借款竞争日益激烈，由于信用环境和法制环境上的软约束，必然导致企业向银行隐瞒真实经营业绩和风险状况以谋求信贷支持。银行在无法获得“完全信息”的情况下，对企业的经营状况、管理能力、发展潜力等信息把握不准，可能增加逆向选择与道德风险的成本，导致决策错误和资源分配的低效率，从而导致房地产金融市场的发展扭曲，舞弊、隐瞒的现象时有发生，导致房地产金融风险加大。

（四）房地产市场的信息不对称带来纠纷过多

房地产市场的信息不对称带来了过多的纠纷，这严重影响了我国房地产市场的正常发展。当前我国商品房销售存在销售和预售两种形式。在商品房预售中，房屋主体工程还没有完工，小区内公建和配套设施可能还没有建设，小区规划布局还没有形成，购房者只能通过销售商提供的宣传信息来决定是否购买，而签约后开发企业可以根据需要变更规划设计和建筑设计。由于房地产市场是典型的不完全竞争市场，少数开发企业过分强调优势，隐瞒劣势，实施价格和促销方面的欺诈，一旦购房者发现所购买的房屋与宣传不符就常常导致纠纷。

四、建议和对策

信息不对称给房地产市场带来的不利影响是非常大的，但我们又必须意识到，要完全消除信息不对称现象，营造完全竞争的市场环境是不可能的。我们所能做的就是调动相关部门行业的积极性，共同努力将信息不对称造成的影响减弱到最小。

（一）政府应该加强法制建设，规范房地产市场

政府的宏观调控是弥补市场机制不足，解决房地产市场上信息不对称的有效手段。但目前我国的法制建设还不够完善，虽然推出了关于公积金管理、住房贷款管理、销售面积计算及公用面积公摊、房屋质量等一系列法律法规，但仍有些不法之徒钻法律的空子，进行房产投机，以谋求高额利润。所以，政府应该进一步建立完善的法律法规，以及相应的监督、监管机制来保障法律法规的实行，保证市场运行的透明和公正。

（二）房地产商应树立诚信意识，向市场传递真实信息

房地产商应从企业的长远利益出发，树立诚信意识，不能被短期利益所迷惑。要想房地产企业能够长远发展，房地产商必须通过各种渠道传递信息，如通过加大网站建设，向消费者提供一系列真实完整的产品信息，增加企业的透明度，向市场发送正的信号；同时提供优质的产品以及售后服务，树立诚信意识，建立值得消费者信赖的品牌，这样不仅可以保护消费者的合法权益，同时也使房产商自己的产品在房地产市场上脱颖而出，占据市场销售份额，获得长足发展。

（三）规范房产中介行为，使其发挥重要作用

作为房产商和消费者之间的桥梁，房产中介机构在房地产市场上占据着重要地位，我们必须要规范房产中介的行为，使其真正发挥作用。目前我国的房地产中介行业存在着很多问题，中介执业人员素质不高，专业人员缺乏等，造成整个房地产中介机构服务质量不高，交易双方怨声载道。由于中介行业充当着信息传递者的角色，因此提高房地产中介服务质量，培育发达、完善的房地产中介行业就成为改善目前房地产市场信息不对称状况的重要一环。

（四）消费者需加强自我保护意识

对于消费者来说，由于其处于信息劣势地位，是房地产市场上信息不对称的主要受害者，为了保护消费者的正当权益，除了政府、房地产商、中介等机构要做出努力外，消费者自身也应加强自我保护意识。消费者应该加强法律知识，多了解些房地产专业知识，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息，在房产交易中减少自己的信息不对称程度。

结语

房地产市场上的信息不对称严重损害了广大消费者的利益，造成了市场资源的极大浪费，阻碍了经济的发展。我们必须综合各方面因素，制定合理政策，建立合理信誉体制，通过各种途径增加消费者的信息量，使买卖双方的信息量达到平衡，尽可能减少房地产市场上的道德风险和逆向选择行为的发生，从而保证房地产市场健康有序的发展。（作者单位：首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院）

参考文献：

[1]王子龙，许箫迪等.房地产市场信息不对称的动态博弈[J]，系统工程，第26卷第12期（ 总第180期），2008（12）.

[2]邓艳华.从信息不对称理论看房地产市场的规范[J]，科技信息，2010.

[3]刘轶男.房地产市场信息不对称对策分析[J]，《合作经济与科技》，2008（2）.

[4]施鑫华等.房地产市场信息不对称问题研究[J]，建筑经济，2003（3）.

篇8

论文摘要:物权行为理论在物权变动模式的立法选择中，有其潜在的制度利益。但是，由于既存法律制度的约束以及现行法律体系中存在难以与物权行为相兼容、契合的因素等原因，我国物权立法采物权行为理论的障碍在于制度供给的不足。

本文所述的制度效率主要是指我国民事法律效率。

一、关于物权行为理论的论争及其效率判断

物权行为理论从其产生之日起，就成为各国民法学者争论的对象，我国学者对物权行为理论的论战也伴随着我国物权立法活动而展开。对物权行为理论持批判意见的观点有:

1、物权行为是一个不顾国民生活感情而由法学家拟制出来的“技术概念”，其目的不过在于追求法律理论体系的完备并未考虑实际生活的需要和司法操作上的简便。

2、物权公示与公信原则已经确定的情况下，物权行为理论可能具有的保护交易安全的作用丧失殆尽(不动产交易中善意当事人的利益可依登记之公信力获得保护，而动产交易中善意当事人则可依善意取得制度获得保护)。

3、如果物权行为理论在买卖契约无效或者撤销的情形下，因标的物已经交付，所有权已经转移，故出让人不能请求返还所有物，而只能请求返还不当得利，在与受让人的债权人的关系上，出让人的利益不能获得应有的保护。

4、如采物权行为理论，在无权处分的情形下，从无权处分人处受让标的物的恶意第三人也确定地获得所有权，则不符合公平原则。

针对以上观点笔者认为:

1、物权行为是以一定的生活事实作为根据，是客观存在的。在转移财产所有权的行为中，事实上存在两个行为，一是决定债权的合意，二是决定物权的合意，决定债权的合意是关于标的物的处分问题，决定物权合意则是关于处分物的所有权归属问题.这两个行为有的时候是结合在一起的，如即时结清的买卖合同，被德国学者称之为物权行为无因性的相对性。两个行为有时候是分开的，即为一般的物权行为无因性。在一般的场合下，物权行为与债权行为的关系有三种情况:第一种情况是，在一个合同中，只写明了债权的合意，物权的合意包含在债权的合意之中，物权的合意是在债权的合意中推定的;第二种情况是，在债权合同中，规定了所有权转移的条款，这个所有权转移的条款就是物权行为.在这里，债权行为和物权行为是分开的，但实际上是写在一个合同之中;第三种情况是，既有一份债权合同，又有一份物权合同，两份合同是分开的，它就是典型的债权合意和物权合意的分立形式。

2、物权行为与物权公示、善意取得制度在保护交易安全方面确有异曲同工之处，但它们决不是简单的重叠。善意取得与物权行为各有其适用范围。从理论上讲，善意取得制度本身就承认善意第三人取得的物权独立于其原因行为，并且不受其影响，亦即物权行为的独立性应是善意取得制度的前提。与此相仿，公示权利上的推定力、形式上的确定力构成了公示公信力的理论前提与逻辑起点。而权利上的推定力、形式上的确定力本身表明登记的独立性和无因性。也就是说物权行为理论是物权公示公信原则的基础。

3、前述第3，4种观点所涉及的是对物权行为无因性的价值判断。笔者认为，对物权行为无因性，还可以进行效率上的判断。在市场交易中，标的物上存在某种权利瑕疵，有时不能完全避免，权利瑕疵发生的原因无非两类:一类是所转让的物权上可能存在某种前提或权利限制;另一类是无处分权的占有人非法转让标的物。此种情况下的交易，原权利人(出让人)和受让权利的第三人之间对同一个标的物就会存在着难以两全的权利要求，在两个权利要求相互排斥，不能并存的情况下，法律必须作出选择，或者满足原权利人，或者满足第三人。在这一选择中，侵权法经济分析上的“汉德公式”一促使社会成本最小化的解决方案，提供了解决权利冲突的基本思路:

任何问题都存在相互性，对A保护必然意味着B的损失，反之对B的保护则意味着对A的损失。假设对A或者B加以保护，因此避免的损失是收益的话，那么，因此B或者A付出的损失就是成本，在社会意义上，需要决定的哪种选择的效用是最大的，即哪种选择的收益与成本之比更大一些。这是社会选择的一个标准，因此，在对难加以保护时，两种方案中应选择社会成本较小的方案。为了获得社会成本的最小化，在决定时对A加以保护的情况下，如果B能够自己采取措施避免自己的损失，作为效用最大化的他，一定会主动采取该种措施。这样，权利冲突的损失以及将来类似权利冲突的损失因此而避免—社会成本也因此最小。

但是，假如受到保护的A也有一种措施，该措施的成本还低于B付出的成本，那么A在这种情况下是不会主动采取措施的。因为很明显，不采取措施的情况下，他的效用是最大的。但是，社会只有在他采取这种成本最小的预防措施时，才是社会成本最小化。因此，如果A有一种预防措施，其成本要低于对其保护时B付出的代价以及B的预防成本，那么，此时就不再应当让B继续承担损失，而应当让A采取这种成本最低的预防措施。如果他不主动采取就认定其有过失，由他采取承担责任。也就是说在A承担损失的情况下，由于A可以采取也一定会采取成本更低的预防措施，从而实现自己的效用最大化，同时也实现了社会成本的最小化和效用的最大化。因此，结论是:为了实现社会成本的最小化，责任应由能以较小的成本避免损失的那一方当事人来承担。

回到对物权行为理论批判的观点上来。在交易过程中由于标的物上权利的瑕疵导致不能实现当事人预见的法律后果，那么，由于权利瑕疵产生的不利后果应由谁承担从而有利于社会成本的最小化和效用的最大化?是出让人(原权利人)还是受让权利第三人?这里既有价值取向的问题，也有效率标准。从总体上看，无论从对标的物及其上的权利的了解，还是从交易谨慎避免合同无效、被撤销的角度来说，出让人为此可能付出的成本要大大低于第三人可能付出的成本。相反，若要求第三人了解标的物上的权利状况或说明自己足够谨慎，没有过失或是善意的，则可能要付出相当大的市场调查的成本，这一点是违背市场经济的客观要求也是很难以办到的。因此，法律的设计应当能促使原权利人采取成本较低的措施，避免交易的失败，从而实现自身和社会效用的最大化。即，从效益原则出发，当原权利人与第三人对同一个标的物存在难以两全的权利要求时，选择保护第三人利益符合社会成本最小化的效率原则。

根据以上分析，笔者认为，从交易安全、交易公平、交易迅捷的角度考虑，物权行为是较为理想的制度。在我国目前及未来的经济活动中，种类物交易、未来物交易等信用交易是经济交往中的主流形态。对于交易安全的保护，物权行为具有特定的作用。可以说，物权行为理论在物权变动模式的立法选择中，有其潜在的制度利益。

二、物权行为理论与制度供给

制度的功能及其需求只是制度选择的必要条件而非充分条件。法律制度的创新或制度变迁必须满足制度需求与供给的平衡。法律经济学认为，以下因素影响着法律制度供给:

第一，法律供给受既存法律制度的约束。如果既存的法律制度与新法互相支持、兼容，新法将能顺利实施且成本低，反之，则新法实施困难而成本高;第二，法律供给受法律生产要素的影响。法律的生产要素分配在法制的各个环节，则转化为立法成本、执法成本和司法成本。立法成本、执法成本和司法成本的不同投入，影响了法律供给的效率;第三，法律供给受法律生产技术水平的影响。立法技术、执法技术、和司法技术决定了法律供给的内容、质量、规模和供给方式，法律供给的内容、质量表现为法律可选择的方案的合理性，如超前立法、同步立法还是滞后立法;第四，全社会的法律知识的积累。法律知识的积累及法律意识的提高不仅能简化法律供给中决策的过程，而且创造着市场对法律的需求、刺激法律的供给。

应当指出的是，法律制度的供给不仅指立法活动，还包括执法和司法活动。立法是静态的概括，执法和司法则是动态的社会关系。要使法律进入社会实践，变成“活动的法律”则困难得多。它受到执法、司法队伍的素质和旧法的影响，受到习惯、传统文化、伦理道德等非正式规范的制约.执法和司法的成本开支远远大于立法的成本开支，这是制度供给中不可忽视的。 转贴于 物权行为理论能否被物权立法所吸纳，同样受制度供给诸因素的影响.笔者认为，我国物权法采物权行为制度的障碍在于制度供给能力的不足。表现在:

1、由于既存法律的约束，缺乏采物权行为制度的基础。《民法通则》第72条第2款规定:“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这里所谓的“合同”是指买卖合同，赠与合同、交易合同等债权合同.所谓“其他合法方式”是指继承、遗赠、法院判决、拍卖、征用、没收等。由此可见，《民法通则》的该项规定，就财产所有权移转.并不要求有移转所有权的独立物权行为存在，在一般情况下，债权合同加上交付行为，即可发生所有权转移。《合同法》第133条的规定中，再次表明了同样的立法态度。该条款规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”此外，《城市房地产管理法》第40条规定:“房地产转让应当签定书面转让合同……”第60条规定:“房地产转让……时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。”由此可见，我国立法就不动产物权变动，是采债权合同加上过户登记的物权变动模式。

2、从现行法的体系来看，至少在以下几个方面，难以与物权行为制度兼容、契合。第一，是法律行为无效的原因，《民法通则》第58条第1款第5项规定:违反法律或社会公共利益的民事行为无效。《合同法》第52条第4项规定:损害社会公共利益的合同无效。它们适用于包括各类合同在内的一切民事行为。并没有在债权行为无效的情形下例外承认物权行为依然有效。如果采物权行为制度，那么，买卖合同等“债权行为”在被确认为无效之前，因履行它而形成的物权行为不受其影响即依然有效。第二，是合同解除制度.《合同法》97条并列规定了:“恢复原状”，“采取其他补救措施”，“赔偿损失”三种解除合同的效果，这三种效果各有其法律基础。“恢复原状”适用于原物返还的场合，从权利的角度讲，属于物的返还请求权:“其他补救措施”适用于给付劳务、物品、交付金钱、受领的原物毁损灭失等场合。从权利角度看，属于不当得利返还请求权;“赔偿损失”适用于上述救济方式运用后，当事人还有损失的情形，为民事责任的范畴。若采物权行为的独立性与无因性，这些恢复原状的法律基础是不当得利返还而非物的返还请求权，那么，《合同法》第97条的上述区分就没有存在的根据。第三，是错误制度。(合同法))第54条第1款第1项规定了“因重大误解订立的合同，可申请变更、撤销。”若采物权行为理论，那么，因错误而撤销合同就得区分撤销债权行为还是撤销物权行为。而我国现行法和司法实践均未采用上述区分.

3、社会成员的知识结构中缺少对物权行为理论的认识，而物权法作为裁判法同时又是行为法，其供给成本受立法、执法、司法人员以及全体社会成员的知识积累的影响。

篇9

__县人大常委会：为推进《中华人民共和国安全生产法》（以下简称《安全生产法》）的贯彻实施和全县的安全生产工作，4月上旬，县人大常委会成立了《安全生产法》执法检查组，组织对县人民政府贯彻实施《安全生产法》执法检查。执法检查组到利店、舟坝、黄丹、沐溪、凤村、建和6个乡镇，抽查了安全生产工作的部分档案资料，听取了6个乡镇贯彻实施《安全生产法》情况的汇报，实地察看了津玉煤业、吉源木业、黄丹磷化工厂、华瑞房产（半岛蓝湾）4个企业的安全生产工作，组织召开了县安监局、教育局、交通局、建设局、公安局、监察局、运管所、海事处、消防大队、交警大队等部门负责人参加的安全生产工作座谈会，听取了贯彻《安全生产法》情况的汇报。现将有关情况报告如下：

一、贯彻实施《安全生产法》的基本情况

20__年11月1日《安全生产法》实施后，县人民政府高度重视，认真组织贯彻实施《安全生产法》，较好地推进了全县安全生产工作的顺利开展。

（一）加强领导，落实责任。县人民政府认真履行安全生产工作职责，及时成立了以县长为主任的安全生产委员会，确定了一名副县长分管安全生产工作，明确由县安监局具体负责对县域内的安全生产工作实施综合监督管理；将安全生产工作纳入了全县经济和社会发展规划，列入目标管理实行“一票否决”制度；坚持每年与各部门负责人、各乡镇长签订目标责任书，全县安全生产工作责任基本做到了一级抓一级，层层抓落实。组织制定了县域内特大生产安全事故的应急救援预案，建立了应急救援体系。多次召开全县安全生产工作会，分析全县安全生产形势，针对问题提出改进工作的措施和要求，及时协调解决安全生产工作中的重大问题。初步建立了政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、群众参与监督、社会广泛支持的安全生产监督管理体系。

（二）强化宣传，增强认识。一是多次召开县长办公会、政府常务会，组织县府组成人员学习安全生产法律知识及相关政策，提高了协调管理安全生产工作的能力；二是县府各部门及时组织干部职工学习《安全生产法》及有关政策，结合到乡镇、企业、学校指导工作，加强安全生产的宣传工作。三是积极开展安全生产培训，采取以会代训的形式，对乡镇分管安全工作的领导、专兼职安监员进行了交通安全、矿山安全等方面的知识培训，对建筑企业负责人、在建工程项目经理、村镇个体工匠、非煤矿山矿长等进行了安全法律法规及安全操作技能培训，每年县上组织和协助市上举办的安全知识培训达25期以上，10000余人次接受了相应的培训。四是各乡镇人民政府采取召开“两干会”、“三干会”、张贴标语等形式，加强了对安全生产法律知识及政策的宣传。五是各生产经营单位结合企业实际认真组织学习，并把

法律的规定细化为具体的管理制度。六是全县各学校把安全教育工作列入了对学生教育的重要内容，采取上班会课、召开家长会等形式开展安全教育，增强了学生的安全防护意识。七是抓好安全生产面上宣传活动。每年组织开展“百日安全生产”、“安全生产月”宣传活动，__电视台开辟了安全生产宣传专栏，县领导发表安全生产电视讲话，安全生产监督部门联合开展街头宣传，采取印发资料、播放录像等形式，广泛宣传了安全生产法律知识和有关政策，为《安全生产法》的贯彻实施营造了良好氛围。（三）严格执法，加强监管。一是县人民政府每年都组织有关部门人员组成安全督查组，分别对县级各部门、各乡镇、学校、企事业单位的安全生产工作开展检查，及时发现安全生产工作中存在的问题并提出整改要求。二是严格执行安全生产许可法律制度，积极组织开展水上交通安全、道路交通安全大检查等活动，20__年至20__年全县各级各部门、乡镇、企事业单位累计开展安全检查10033次，较好地规范了安全生产秩序。三是建立了安全生产举报制度，重点加强了对煤矿、非煤矿山安全生产的社会监督。四是认真开展委托执法。针对安全监管力量不足的情况，根据《四川省安全生产条例》的规定依法委托乡镇人民政府按简易程序实施行政处罚，组织全县19个乡镇分管安全的领导和部分安监员参加了省上统一开展的委托执法培训和县上举办的执法工作培训，初步解决了综合安全监管力量不足、监管缺位的问题。五是严格规范安全生产监管行政执法程序，安全生产监管的行政执法工作总体上做到了程序合法，处罚适当，执法档案资料比较规范。六是安全监管部门督促指导从事危险物品的生产经营及矿山、建筑施工等生产经营单位建立了应急救援体系，成立了应急救援组织，使发生的生产安全事故都较及时妥善地得到了处理。七是建立完善了生产安全事故责任追究制度，对生产经营单位发生的生产安全事故，在准确地查明事故原因、性质和责任的基础上，相继对12名在履行安全生产监管职责中负有责任的干部给予了行政处分并通报全县，增强了各级干部对安全生产工作的责任意识。

（四）加大投入，整治隐患。一是县政府每年设立了20万元安全生产基金，把安全生产专项基金列入了县级财政预算。二是加强保障机制建设，完善了安监局的职能机构，增设了安全监管执法大队、危险化学品安全管理股，建立了县煤矿瓦斯数字远程监控中心、矿山辅助救护队，落实了煤矿驻矿安监员和公益性岗位的非煤矿山安监员、道路交通安监员和水上交通安监员53名，全县19个乡镇分别配备了3—5名安全生产监管工作人员，10个产煤乡镇分别确定了煤矿专职监管员1名，全县煤矿驻矿安监员工资纳入了县级财政预算。14个有船乡镇分别设了专职船管员1名。三是加强通乡公路、库区码头、道路交通波型护栏等安全基础设施的建设，加大对安全隐患的治理力度，全县各级各部门、乡镇、企事业单位20__年至20__年共治理安全隐患51278起，有效地防止和减少了生产安全事故的发生。

通过学习贯彻实施《安全生产法》，各级干部的安全责任意识进一步增强，人民群众参与安全生产的意识和自我防护能力有所提高，生产经营单位的安全生产保障条件有所改善，从业人员的权利较好地得到了维护，安全生产的监督管理工作逐步规范，有效遏制了一般生产安全事故的发生，杜绝了重特大事故的发生，全县煤矿没有发生过较大以上的生产安全事故，实现了省市下达的煤矿死亡人数控制指标，各类生产安全事故死亡人数历年没有突破省市下达的控制指标，促进了全县经济社会事业的发展和社会稳定。

二、存在的主要问题

虽然县人民政府在贯彻《安全生产法》中做了大量工作并取得了较好的成效，但安全生产工作具有涉及面广、不确定因素多等特点，全县的安全生产形势仍不容乐观。从20__年至20__年全县安全生产事故发生情况（见下表）看，全县安全生产工作的任务还十分艰巨。主要存在以下问题需要加以解决。

20__年至20__年全县生产安全事故发生情况表

年 份

生产安全事故发生数

死亡人数

占省市下达目标控制数的百分比

20__年

45起

11人

20人 55%

20__年

33起

15人

20人 75%

20__年

37起

19人

23人 82.6%

20__年

30起

19人

23人 82.6%

20__年

63起

18人

23人 78.26%

（一）安全生产宣传教育工作的针对性和实效性不强。主要反映在全社会参与安全生产的氛围尚未真正形成，群众参与安全生产的自觉性和主动性不强，“关注安全、珍视生命、安全第一”的观念未牢固树立；安全生产宣传形式较为单一，实效性不强；农民由于受文化、经济条件等因素的制约，对安全生产法律知识、安全操作技术的学习掌握能力不强；生产经营单位的主体责任未根本落实到位，对生产安全事故的发生尚不同程度地存在侥幸心理，重效益、轻安全的现象仍然存在，从业人员违反安全规章制度的现象还时有发生；安全生产“说起来重要、做起来次要、忙起来不要”的问题未根本得到解决。

（二）安全生产欠账多，劳动保障条件未能根本改善。安全基础设施脆弱，政府对危桥、险路等公共设施的安全隐患整治投入有限，不够及时和彻底；船只技改、煤矿科技投入、安全监管设备设施的配置等方面未能很好地得到保障；库区签单员的工资未列入财政预算；农村山地灾害隐患多，农民排危的主动性不强，存在依赖等靠思想；安全生产投入的保障机制尚不完善，业主按规定足额提取安全生产费用、缴纳安全生产风险抵押金、为从业人员缴纳

保险费的自觉性还不强；各级工会组织维护从业人员的安全生产合法权益的作用有待进一步发挥。（三）安全监管队伍建设尚不适应当前安全生产形势的需要。安全监管人员的激励保障机制不够完善，乡镇领导和干部普遍不愿分管、从事安全监管工作；乡镇安全监管人员变动频繁，缺乏相应的专业知识，业务素质有待提高；矿山安全监管技术人才严重缺乏，乡镇安全工作经费紧张；安全监管力量有待整合，安全监管部门之间的协调配合机制不够健全，县乡村组四级联动的安全监管局面尚未形成。

（四）安全监管执法难。由于我县库区多，水域面积大，涉及6000多人，船主配备救生设施和群众乘船主动穿救生衣的自觉性不强，自用船主违规载人、以筏代舟的现象时有发生，水上交通安全监督管理难；二是农村客运基础设施滞后，农村客运市场尚未规范，群众生产生活的现实需要与农村客运基础设施滞后的矛盾较为突出，客运车辆超载现象依然存在，面包车、摩托车非法载客、超载超速现象较为普遍，因受警力等因素的限制，打击处理的难度较大。

三、建议意见

（一）切实加大对《安全生产法》的宣传力度。安全生产工作是一项庞大的系统工程，工作涉及面广、工作量多、责任重大，事关社会的和谐稳定，需要全社会积极参与，齐抓共管。各级领导干部职工应切实增强对安全生产工作重要性的认识，在抓好面上安全生产宣传的同时，着重应在安全生产宣传的针对性和实效性上下功夫，积极探索和总结让广大群众易懂、易于接受的安全生产宣传形式，促进广大群众牢固树立“关注安全、珍视生命、安全第一”的观念，增强学习贯彻《安全生产法》的主动性和自觉性；要进一步加强对各生产经营单位业主、从业人员的安全生产宣传教育工作，增强“安全促生产、安全就是效益”的理念，促进生产经营单位联系自身实际，把法律的规定细化为具体的管理制度并付诸实施，做到守法经营；要充分利用__电视台等载体，加大对安全生产先进事迹和典型生产安全事故、案例的宣传力度，发挥舆论对安全生产工作的监督作用，促进《安全生产法》的正确贯彻实施。

（二）着力加强安全监管队伍建设。结合乡镇安全生产规范化建设工作，进一步健全乡镇安全监管机构，完善县、乡级安全监管人员的激励保障机制。乡镇安全监管人员应尽可能稳定。应进一步加强对乡镇安全监管人员的业务知识和技能培训，注重培训的针对性和实用性，加强对乡镇安全监管工作的指导，促进乡镇安全监管人员业务素质的整体提高，以适应当前安全生产监管工作的需要。库区发航签单员的工资应列入财政预算，签单员应坚持公开公平公正的原则择优聘用。针对当前乡镇安全监管工作经费紧缺的实际和财政管理体制特点，可以考虑在坚持收支两条线的前提下，补助与乡镇从事委托执法罚款数额相当的经费，缓解因工作经费紧缺制约安全监管工作开展的矛盾。

篇10

夫妻财产约定，离婚设为条件

高大帅气的庄磊1982年10月出生于江苏省苏州市。2001年1月，在朋友的生日宴会上，19岁的庄磊与长自己一岁的林菲相识。庄磊潇洒英俊，林菲漂亮可人，两人一见钟情。经过一段时间的交往，两人便订下了终身。

2002年6月，庄磊在父母的支持下，购买了一套位于苏州工业园区的房屋，房价为29万余元，庄磊支付了购房款21万余元，另外8万元房款庄磊进行了按揭贷款。拿到钥匙后，庄器立即对房屋进行了装修。

2004年11月，庄磊刚刚达到法定的结婚年龄，便与林菲登记结婚了。随后，在双方父母的操办下，庄磊与林菲举办了一场隆重的婚礼。结婚后不久，林菲便怀孕了。喜事接踵而来，双方父母十分高兴，庄磊和林菲更是幸福之情溢于言表，共同期待着小生命的降临。

可是，林菲的父母激动之中却夹着一丝惆怅。林菲是家中的独生女，他们多么希望女儿生个小孩能跟女儿姓，这样，自家也就可以算有后了。可是，他们想到庄磊也是家中的独子，要想让小孩跟自家姓谈何容易。知道父母的心思后，林菲挽着父母的手臂，笑道：“这事我自有打算，一定会满足你们的心愿。”

2005年3月初的一天晚上，林菲躺在床上，用手轻轻抚摸着渐渐隆起的肚子，幸福地对躺在身旁的庄磊道：“孩子再过几个月就要出生了，你说孩子是跟你姓还是跟我姓?”“当然是跟我姓，哪有跟你姓的道理!”庄磊不假思索地回答道。见庄磊这么霸道，林菲一屁股坐起来，回敬道：“法律规定既可以跟男方姓，也可以跟女方姓，你凭什么说只能跟你姓不能跟我姓?!”见妻子林菲较真起来，庄磊急忙安慰她，解释说，“按照风俗，如果孩子跟你姓了，就表明我是倒插门的女婿，那样我会被别人瞧不起的，我的父母在外面也抬不起头来。你是嫁到我们家的媳妇，孩子当然应该跟我姓了。”见庄磊这么说，林菲很不服气，争执道，“我们结婚前不是说好了吗，我们是‘两家合一家’，我怎么成了嫁到你家的媳妇了?”“什么‘两家合一家’，我听都没有听说过，这是原则问题，我是不会让步的。”庄磊认为妻子胡搅蛮缠，毫不客气地把妻子顶了回去。就这样，两人你一言我一语争执起来，闹得很不愉快。

几天后，庄磊和林菲再次因婚嫁形式是“男婚女嫁”还是“两家合一家”以及小孩的姓氏等问题发生矛盾。考虑到妻子有孕在身，为了尽早平息家庭的矛盾，经过商谈，庄磊给林菲写了两份承诺书，一份承诺书上写着：“我愿意并且同意，我跟林菲生的第一个孩子姓庄，不管男女，我都会很好地对待他。我跟林菲生的第二个孩子我同意姓林，也会很好地对待他。”落款处有庄磊及林菲的签名。另一份承诺书上写着，“庄磊从今天起是林菲的人了。以后一切都交于林菲，如果离婚房屋归林菲所有。”落款处同样分别有庄磊和林菲的签名，庄磊还在其签名下写了“同意”两字。

原以为矛盾就此都解决了，可是，双方在日后的生活中，还是就这些问题纠缠不清，夫妻感情也受到严重的伤害，都深感身心俱疲。2005年10月21日，为了能有一个宽松、愉快的生产及哺育孩子的环境，在未和庄磊打招呼的情况下，林菲拿着自己的衣物回了娘家。两天后，林菲在医院生下女儿。女儿出生后，林菲也没有回家和丈夫庄磊一起生活，双方处于分居状态。

丈夫提出离婚，妻子索要房屋

妻子的不辞而别，特别是女儿出生后仍然住在娘家，让庄磊彻底失望了。一怒之下，庄磊决定与妻子离婚。于是，2006年11月9日，庄磊向法院提出离婚诉讼。

法庭上，庄磊说，“我和林菲均为独生子，结婚时明确林菲嫁到我家，但林菲在临产时突然提出要求我入赘，并将家中存折、现金、首饰等带回了娘家，夫妻感情严重受损。2005年10月23日女儿出生后，林菲一直带着女儿住在娘家，女儿至今没有姓名，夫妻感情已破裂。”为此，庄磊要求与林菲离婚；女儿由其抚养，林菲每月支付抚养费300元，共同财产依法分割，个人财产归各自所有。

针对庄磊的，林菲反驳道“我和庄磊系自由恋爱，婚前同居三年多，有感情基础，生活中一直和睦相处，婚前也约定两家合一家，生两胎，现发生矛盾的原因，是庄磊家违反约定。我要求继续履行两家原来的约定，不同意离婚。”

法院经审理后认为，庄磊与林菲在长期恋爱后结婚，并生育有一女，有一定的夫妻感情。庄磊与林菲产生矛盾，系因双方家庭婚后对婚嫁形式及女儿姓氏发生争执，影响到庄磊与林菲的夫妻感情。只要双方家庭能够克服封建陋习，对家庭事务的处理能做到首先以庄磊与林菲的婚姻幸福为第一要素，加强沟通与交流，互谅互让，庄磊与林菲能做到宽容为怀，互相体恤，夫妻和好还是有可能的。据此，法院作出了不许离婚的判决。

判决后，庄磊十分想念女儿，于2007年5月1日带着父母一同前往林菲的家中探望。可是，原本亲密无间的两家人却是相见分外眼红，两家人再次发生冲突，矛盾进一步激化，庄磊与林菲的婚姻也彻底走到了尽头。2007年6月25日，庄磊又诉至法院要求离婚。法院考虑到双方的感情基础，再次判决不准离婚。但之后双方关系并未好转，六个月后，庄磊第三次向法院离婚，这次他是铁了心了，要求法院判令双方离婚，夫妻共同财产依法分割，女儿由自己抚养，林菲每月支付抚养费300元。

再次离婚，双方对婚姻都心灰意冷了。而结婚的新房因有了很大的升值，经评估，房产的现价，不包括装修，评估价为72万余元。房屋的归属，自然而然地成为双方争夺的焦点。

法庭上，林菲说：“2005年3月18日，我和庄磊签订了协议，庄磊承诺若离婚，房子归我所有。现在庄磊提出离婚，该房产应判归我个人所有。”为证明自己的主张，林菲提交了两份承诺书作为证据。

约定触及“雷区”，协议被判无效

苏州中院经审理后认为：婚姻是以感情为基础的两性结合，双方于2005年10月分居至今，分居期间庄磊两次要求离婚，虽经法院判决不准离婚，但双方关系并未改善，法院认定双方夫妻感情已破裂，符合双方的婚姻事实，予以确认；林菲上诉认为，夫妻财产协议约定，房屋归林菲所有，该约定是庄磊对其个人财产的处理，而非赠与行为，庄磊不能随意撤销。根据法律规定，夫妻双方可以对财产归谁所有进行约定。从双方2005年3月18日所签订的夫妻财产协议可以看出该协议是附条件的，即双方离婚，该附加条件涉及双方人身关系。本院认为，以双方离婚为财产约定的附加条件违反我国婚姻自由的原则，因此该夫妻财产协议不受法律保护，林菲的上诉理由不能成立，本院不予支持。婚后林菲以共同财产偿还房屋贷款，庄磊应予以返还本金及相应增值部分利益，故判决庄磊与林菲离婚，婚生女由林菲抚养，庄磊每月承担女儿抚育费600元，庄磊补偿女儿出生后至离婚之月的抚育费2万元，庄磊婚前财产房屋一套(包括装修)归庄磊所有，庄磊一次性给付林菲人民币10万元。2009年5月5日，苏州中院依据法律的有关规定，除对部分其他共同财产作出改判外，对房屋的处理维持了原审判决。

法官说法：

拿到法院的终审判决书，林菲怎么也不能接受现实。手握丈夫写的承诺书，林菲缘何输了官司呢?林菲的最终败诉，缘干她法律知识的淡薄，签订的协议触及了法律的“雷区”。现实生活中，因夫妻关系的特殊，双方签订的财产分割协议触及法律“雷区”的屡见不鲜。