房地产行业研究报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业研究报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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11月26日，在中国首届房地产节开幕新闻会上，中国房地产协会专职副会长潘其源表示，在2020年以前，中国的房地产行业依然能够保持持续、健康、快速的发展态势。

潘其源表示，最近有关房地产需要降温的论调日渐增多，但结果没有压下去，这是因为实际供需关系足以支撑现在的房地产发展态势。按照目前的情况分析，在2020年以前，中国房地产行业依然能保持持续、健康、快速的发展态势，这一点，已经得到大多数政府部门、学者的支持。有关部门正在研究具体策略，届时将以行业研究报告等方式，正式为未来15年的房地产市场奠定基调。

潘其源同时指出，国内房地产行业还存在很多问题。比如，行业分散度太高，小型企业太多，对整个市场的正规化、健康化发展不利；另外，现在国内房地产方面的法规还不太完善，拆迁问题比较突出。为实现房地产市场的健康发展，各界还需要付出很大的努力。

京华时报·肖宾

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近两个月，类似的房地产开发复工明显增多。

几年的房地产调控重压下，众多房企资金窘迫，很多房地产停工，四处寻找资金。

房企除了银行之外的另一个重要融资渠道为信托，但在调控下，房地产信托也一度收紧。不过，现在房地产信托开始有回暖迹象。

发行规模环比增18%

自温州企业老板跑路开始，民间借贷危机拉开序幕，企业信用遭到质疑连累，银行、信托等机构对贷款融资持谨慎态度，信托产品发行进入低迷状态。

据诺亚研究报告显示，7月，有43家信托公司共发行170只信托产品，环比来看，信托公司参与度及发行数量分别下降14%和10%；同比来看，信托产品发行数量也显著低于历史同期水平。

不过数量虽少了，但规模却在增长。7月可统计预计发行规模为464亿元，环比6月增长18%。

在发行领域，7月工商企业信托发行数量及发行规模均领先，43只工商企业信托可统计预计发行规模约为116亿元，发行规模占比约为25%；环比6月，发行数量、发行规模及发行规模占比均大幅上升。

基础设施类信托和其他类信托发行数量均发行了31只，发行规模占比均为22%。

接下来就是房地产信托，7月发行30只，吸收的信托资金规模为93亿元，环比6月，发行数量减少5只，但发行规模增长18%，为今年以来的最高月发行规模，发行规模占比为20%，与6月持平。

在7月成立的房地产信托产品也在增长。诺亚研究报告显示，7月成立房地产信托41只，成立规模为105亿元，规模占比为17%；环比6月，成立数量、成立规模和成立规模占比分别增长52%、67%和5个百分点，回暖明显。

不过，诺亚方面认为随着房地产行业的缓慢回暖，房地产信托将会出现缓慢回暖，但再次爆发式增长出现的可能微乎其微。

房地产信托风险依旧

不论现在房地产市场成交量是否在放大，对于房地产行业是否回暖当下仍很难做出判断，此外由于房地产开发商资金短缺不是一个短期问题，房地产信托仍将是其重要融资渠道之一，因此房地产信托不得不注意风险。

信托公司在考察、设计房地产信托时，也考虑到了风险，设置了风险控制措施。

以8月9日由四川信托发行的“逸都花园项目特定资产收益权集合资金信托计划”为例，该产品计划发行1.1亿，产品期限为18至24月。该产品风控措施设置主要有四条。

第一，在建工程抵押，将“置信?逸都花园”C区1#楼约5.6万平方米在建工程抵押给四川信托，抵押率不高于50%(公司认可的评估机构预评估价值为22142万元，抵押率49.68%）。

第二，置信集团对置信投资到期溢价回购提供连带责任担保。

第三，信托计划届满前6个月归集信托资金，在第19～24个月分别归集信托资金的10%、10%、20%、20%、20%、20%。

第四，四川信托与置信投资、监管银行签订《资金监管协议》，置信投资在监管银行开立监管账户，约定由监管银行对资金使用进行监管，用于指定用途；同时，在“置信?逸都花园C区1#楼约5.6万平方米物业”达到交房条件前，以上物业销售回款归集至监管账户不得他用。

这种设计方式是一种较为普遍的房地产信托设计方式。

尽管信托计划中设有一定风控措施，但对房地产信托很多人仍不敢持乐观态度。

“往年发行的房地产信托今年进入兑付高峰，房地产行业仍面临危机。”国民信托一位人士说。

根据国泰君安一份报告数据显示，2012年房地产信托总到期规模为1758亿，其中又以三季度最高。

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关键词：房地产；开发项目；成本控制

中图分类号：F213 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0218-01

一、当前房地产行业的研究背景

我国房地产行业始于20世纪80年代初期，在近二十年曲折而漫长的发展中，虽然中间经历了几次曲折，但都最终顽强复苏并获得了更加长远的发展，在我国经济的发展中占有十分重要的地位，同时也是经济发展的晴雨表。很多行为在房地产行业中越来越规范，制度也越来越公开透明。但是房地产业内的竞争愈演愈烈，其赢利模式也在渐渐改变，有原来的粗放的土地赢利向精细的产品赢利过渡，其利润空间也在日渐缩小。因此如何提高企业的核心竞争力成了房地产业迫切需要解决的问题。有很多实力较强的房地产开发商，都在努力提高自身竞争力，使自己在房地产行业中立于不败之地，因此房地产项目成本管理与控制就成了项目实施过程中的重要手段，也是保证开发项目经济效益的重要条件。只有具备了成本优势，才有相当的核心竞争力，才能在当今的竞争中优胜劣汰。近年来房价格一直居高不下，各方面反映强烈，主要表现为房价上涨过快，这也是房地产业发展过程中的非理性因素，究其原因有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原因。在这样的社会背景下，房地产企业如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产开发项目的成本就处于非常重要的战略地位。

二、综述房地产开发项目成本控制相关理论

（一）项目策划阶段

1、做好相关市场调研，利用足够的时间细心进行房产项目可行性研究报告的编制工作，加强项目决策的科学性。项目的决策关系到项目的成败，也直接影响了建设成本的高低和项目的收益。在此期间，需要充足的相关数据资料和工作时间，不可急于求成，不加细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析方面的内容。

2、科学开展房地产项目投资估算的编制与审核工作。投资估算不仅是拟建工程编制房地产项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时也是房地产项目决策的重要依据之一，要在满足必要功能的基础上，尽可能的降低成本，提高投资收益。

（二）规划设计阶段

有关统计资料显示，设计阶段对整个工程造价的影响在35%～75%之间。当项目投资决策确定以后，设计阶段的造价控制就变得十分重要，而这一阶段恰恰是目前开发商（投资人）控制的比较薄弱的环节。设计是非常重要的一环，它直接影响工程的造价。设计时通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，在满足实用功能前提下注意造型别致美观，以最少的投入创造最大经济效益。

1、推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

2、开展限额设计，有效控制造价

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费较大。甲方必须在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）制约。尽可能实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。尽量避免后期设计变更带来的成本增加。

（三）招标阶段

1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。选择综合组织管理能力优胜的房地产项目组织和房地产项目经理。现在好多的房地产项目管理组织还继续延续以往的挂靠管理形式，表面上市一个管理正规的名牌大公司，实质上组织当中占相当一部分事挂靠的民间小包工队，利用靠、拖、赖等不正当的方式进行竞争，最终损失的大多数是由于单位中高层管理者违规操作房地产项目管理不正规的建设单位。

2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。

3、合理低价者中标。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。把握好工程施工招投标，选择报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业。施工单位管理到位，工期就可以保证，并且有可能提前。

（四）施工阶段

1、落实施工项目计划成本责任体制，一个成熟的施工企业在工程开工前，根据工程的投资和往年工程实际成本，先确定成本计划，而后按计。划的要求，采用目标分解方法，将目标分配到各职能人员、施工队和施工班组，并签订成本承包责任状(或合同)。由各承包者提出保证成本计划完成的具体措施。

2．加强成本计划执行情况的检查与协调，项目经理部应定期检查成本计划的执行情况，并在检查后及时分析，采取措施，控制成本支出，保证目标成本计划的实现。

（五）竣工结算阶段

竣工结算上报审计的流程调整。增加重复审计环节。有较多专业分包工程的房地产项目的综合审计与单项审计合并汇总，预防重复计算的发生。单位工程结算的完成后实行相关控制部门会签制度，在最终的成本控制环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算，系统的对房地产项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。

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郭国全解释，“所谓‘泡沫’，极大程度上是投资者的一种心理恐慌，中国经济已呈多行业发展，单纯一个房地产市场的走势，绝对不可能影响中国经济大局。”

记者注意到，在央行最新的一期研究报告中，并未把房地产业列入“投资过热行业”名单。有观察家认为，从全国范围来看，中国房地产市场未出现“整体过热”。而某些城市可能出现的“局部过热”现象，也不足以对中国的GDP增长或宏观经济发展造成负面影响。

根据渣打银行研究报告：上海房价在1994年至1995年期间出现下滑，随后又在1998年至1999年期间跌入“谷底”，而从1999年至今，上海房价又明显处于上升趋势。

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关键词：房地产;评估;产业;发展

一、引言

近年来我国房地产评估行业迅猛发展，已经成为当前我国房地产市场中服务于房地产行业的最重要中介行业，对于房地产行业市场的发展起到了重要的推动作用。但是目前，随着我国社会经济的转型发展以及房地产市场的波动调整，房地产评估机构经营发展所面临的不确定因素不断增多，尤其是面对呼之欲出的房产税改革，更是对房地产评估产业的发展增加了新的变数。在这种形势下，房地产评估行业更应该认清机遇与挑战，不断地进行自我调整完善，以适应形式的发展需要，实现房地产评估产业的健康稳定发展。

二、房地产评估产业的发展机遇

（一）国家大力推进现代服务行业的发展

房产评估行业作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估产业也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估行业的发展起到较好的带动作用。

（二）开征房产税势在必行

房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估行业的业务量，对于房地产评估行业发展也具有重要的推动作用。

（三）商业银行风险控制需求不断增加

随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估产业的评估量。

（四）国家城镇化建设不断推进

我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入，房地产评估产业将会持续稳步发展。

三、我国房地产评估产业发展制约问题分析

（一）房地产评估产业的整体实力不足

在我国房地产评估产业近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估行业的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估产业稳定发展的制约。

（二）房地产评估产业业务方式有待完善

受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估产业业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。

（三）房地产评估产业机构盈利能力不强

当前在我国房地产评估产业存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估产业内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。

（四）房地产评估产业部分机构的独立性和客观性较差

提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。

四、房地产评估产业长远发展对策分析

（一）严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平

对于房地产评估行业的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估产业的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估产业机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估产业从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估产业的整体实力。

（二）创新房地产评估业务的工作模式

对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估行业的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估产业的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。

（三）优化房地产评估产业机构的盈利模式

对于房地长评估产业而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估行业机构的生存发展能力。

（四）推动行业立法增强房地产评估的客观公正性

为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估产业内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。

五、结语

房地产评估产业是房地产行业的重要组成，对于房地产行业的持续稳定发展也具有重要的影响作用。实现房地产评估产业的跨越发展，房地产评估机构必须转变自身定位，推动自身业务转型，不断地拓展服务范围与服务种类，以适应新时期房地产行业的市场形势变化，实现房地产评估产业的稳健发展。

参考文献：

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关键词：房地产企业；成本控制；营销费用

中图分类号：F275.3 文献标识码：A

收录日期：2015年11月8日

一、我国房地产行业成本控制存在的问题

（一）工程可实施性不够严谨。工程的实施性研究报告还没有达到工程建设所需的要求。当前市场情况下，企业对市场价格预测的可实施性报告不具有针对性，对报告中所说明的问题认识还十分浅薄，同时在策略分析时只对方案的基本情况进行了研究，对内部情况和内部收益的分析不够都会导致策略的决定失败。工程的成本预测计算差强人意，工程项目有其自身特点，所以我们应该采用适合项目自身的估计方法。但是如今我国使用参数估计法，计算过程没有进行详细的项目分析，从而导致工程实施达不到要求，估算不准确。

（二）缺乏成本控制意识。在成本控制的过程中缺少确切的意识形态，而且企业管理层在成本控制的阶段没有给予高度重视，从而导致下面的员工对成本控制这项工作更加不重视，成本控制就难以在企业中进行。同时大部分企业还未形成对应的管理体系，管理工作没有形成规范，这就使得工程可实施性的不重视产生，使企业忽略了工程设计的成本控制管理。

当前许多企业还未形成有效的制度体系，不能从实际情况下对企业进行有效力的成本反馈。虽然部分企业有从先进国家引进一些控制软件，但是其与我国房地产企业的根本情况不相符，这就使我国部分企业虽然想建立起完善的成本控制体系但是却没有十分有效的办法，同时国内高新技术开发行业对我国房地产行业成本控制系统的开发也缺乏相对应的技术。这样的情况也影响着我国房地产行业，他们也不能建立起有效的成本控制系统。

（三）项目建设阶段部门职能分配不协调。成本控制是各职能部门的分解，每个部门只注重其功能的成本控制，这将导致整个项目的利益放在局部利益之后，工程经理的权力被限制，但是却没有相应地减少责任，协调各部门的工作反而增加，使项目经理的工作将成为成本控制方面的重点。成本控制的工作量被不同程度的分配给其他部门，部门之间如果不进行有效的交流，将造成成本控制的工作效率下滑，继而又致使成本上涨，于是造成下滑而又上升的循环。

（四）施工阶段未形成动态成本监控。这个时期主要是设计方案和构画建造图纸，然后根据方案和图纸利用各材料的设备建设建筑。施工阶段不可预知的因素较多、危机多、工程进程慢、恶性事件多，这些对全局投资也有不利的影响。往往施工现场还会出现设计更改的问题，这同样增加了控制的难度。一些企业还没有完善动态的成本监控，因此动态监控还远远达不到要求。还有一些企业工程监管太形式主义，没有真正的进行管理。

（五）竣工阶段工程结算制度不完善。竣工阶段是建设项目施行总结性的最后工程，一些工程建造公司为了获得更好的工程收益，会上报虚假的结算材料和结算价格，大大增加控制难度；而且有的工程建设公司没有检查合格的竣工图，结算资料与实际情况差很多；有时甚至没有完成工程建设，这样造成责任不确定的工程，进而使企业承担额外设备损失，这些都给成本控制的最后阶段造成了不必要的麻烦。

二、我国房地产行业成本控制改进建议

（一）改进前期阶段成本控制的建议。开发商要对将要动工的工程做出准确分析，在最开始就进行市场的前期调查。通过对市场调查再选择市场上的建设项目；然后才是定价的选择。为了使房产在一定时期内销售出去，开发商需要对人民的需求现状和房产的显著特点进行准确的定位。这一成本占发展成本一个更大的比例，土地价格也如此，尽量选择可直接用于建设的土地，避免一系列由于土地成本造成的污染问题，避免土地成本增加。

设计构画阶段可以被锁定，可以超过90%的成本，该工程的构画阶段是控制成本有效且重要的步骤。工作人员应该把成本管理和技术结合起来，注意方案的选取。提供给施工建设公司尽量清楚明白的材料和指标，确定工程的限额，为成本控制提供依据。其次实行限定额度设计，进行有效的控制造价。

（二）改进中期项目建设与施工阶段的建议。在工程建设与施工环节，成本控制是指对工程的全部过程的规划，工程招投施工单位的环节，工程的采买的环节，在工程施工阶段都要进行有效且具体的成本控制。在成本控制过程中把握好这几大部分的控制就是对地产企业最直接有效的控制。

在工程被确立后，规划环节的成本对整个工程成本影响也是最大的。对工程的设计方案进行招标，对设计进行再次优化和校正。邀请在行业内有名气的设计单位为企业设计工程建设方案，对设计单位进行统一的管理，让其进行共同投标，组织专业知识过硬的学者对工程方案进行比较，根据比较结果选取最佳的设计单位。同时，必须对工程的投资进行估算控制工程的设计价格，当企业完成工程的概算后，然后再用概算的结果控制施工图的设计。

加强建筑工程造价的审查。各设计单位间合作设计图纸难免部门之间人员会出现一些矛盾，所以邀请更专业的设计人员给出意见，将好的修改意见提供给设计单位，这样就能避免摩擦或减少不和谐现象，减少其他的费用支出。同时与设计单位在签订合同时要注意部分不利条款，从而对工程造价进行有效的控制。

（三）改进后期营销阶段与竣工阶段的建议。大部分房地产开发商的营销支出要做好具体的控制。现在房产广告通过媒介在各种电视网络中的出现频率很高，大部分企业甚至在各大电视台的黄金时间做广告推广，可以得出结论广告费用也是一笔较大的支出。但如何花较少的资金做到更大的广告效益是营销部门的重要任务。但营销支出作为成本的重要部分，需要作为成本控制的首要目标。

完工检查验收是工程的最后阶段，这个环节结算就是成本控制的最后程序，需要结算出真实的成本，大部分建设单位都虚报了结算金额，有的甚至与真实情况差很远。严格审查结算程序，可适当减少出错率，结算出的数据要与公司的实际数据进行对比，有差异的进行合理分析，找出原因。最后，应在相关部门负责下实行会签制度。

主要参考文献：

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限购、限贷紧缩式调控持续一年之际，房地产融资通道和销售出口遭遇双重挤压，一系列“拐点”征兆陆续出现。

但这次“拐点”并非率先表现为价格的大幅下调，而是先从行业内的整合开始，即房企之间的并购、重组持续加剧。

房地产行业正呈现一波并购热潮

9月12日，总部设在杭州的香港上市公司绿城中国（HK.03900）开始卷入接连不断的舆论风波。

先是业内盛传海航集团欲以30亿元的“非常低价”对绿城中国进行收购，由此引发媒体对绿城中国高负债（净资产负债率超过160%）的关注；随后，有外媒披露称，银监会已介入绿城中国旗下相关房地产信托业务的风险调查。此消息导致了绿城中国股价接连遭受重创，同时连累万科、保利等众多上市房企股价纷纷跳水。

短短半个月时间，因上述舆论风波，绿城中国股票市值蒸发超过30亿元。在此期间，还一度传出绿城中国考虑退市的消息。老板宋卫平在回应媒体时也放出狠话：如果通过“售房和腾挪项目回笼现金”仍旧无效自救的话，“就将房价降到底，卖光之后就彻底退出房地产行业”。

顾问机构中原地产近日的统计报告显示：今年前三季度，中国房地产企业累计股权并购数量有据可循的已达87宗，总交易金额达256.65亿元，与去年同比分别增长42.6%和106%；仅9月份一个月，全国房地产市场成规模的股权交易就为7宗，成交金额达27.95亿元。

上市房地产咨询机构深圳世联地产董事长陈劲松则表示，目前房地产企业的并购、重组大部分都是发生在非上市公司之间，信息不公开也不透明。因而实际上发生的房企并购案数量要远多过上述统计。

陈劲松告诉《财经国家周刊》记者，目前业内的通俗说法是，中国房地产企业实际数量有3万家（最高时曾至8万家），但“真正活跃的、还在干活的”全国估计仅有1万家左右。其余绝大部分都是“有地不干活”或者“一个项目没完没了地开发”的“休眠公司”。

恰是这类“休眠公司”，在市场好的时候自主开发获利；市场低迷时，就待价而沽、伺机寻求并购。

在陈劲松看来，今年房地产业调控形势严峻，房企并购案例还将持续增加，“即便全年超过100例也很正常”。

持有类似判断的业内人士不在少数。

当前银行信贷事实上已对房地产行业收紧，股市又持续低迷，房地产投资信托（REITs）管制政策也晦暗不明，再加上限购下的成交量持续萎缩，房地产业企业输血、造血的功能尽失。这对于一个资金密集型行业而言，无疑是生死考验。

深圳证券信息有限公司统计显示，今年上半年，上市房企负债总额已突破万亿元，同比上涨41.29%。其中绝大部分是流动性负债。

民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇则介绍，今年上半年，房地产投资信托业务增长迅速，规模高达1700亿元左右。这项昔日非主流地产金融产品，如今却成为众多房企的“救命融资”。

正因如此，有业内人士预言，今年底至明年初，房企资金链危机将进一步加深。届时，房企间的并购重组将渐入，牵动行业的并购“大事件”，将从传闻走向现实。

并购还是合作？

如果以深圳世联地产董事长陈劲松所说的“国内房企实际数量1万家”计算，即便全年发生100例有迹可循的房企并购案，仍然只占总量的1%，仍属“小概率事件”。

鉴于此，一些业内人士对当下的房企并购持续增多现象抱谨慎态度，认为就目前规模和表现而言，仍属常态，还远未成气候。

中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，中国房地产业出现大规模并购需要几个前提：其一是市场形势急剧恶化；其二是整个经济体中利益相关方对房地产业集体不看好，出现大规模甩盘、清仓；其三是行业内大规模的技术改进、升级，致使落后产能淘汰。

“但目前全国房地产业主要经济数据还在增长。即便是遭遇持续调控，今年前8个月全国商品房成交面积仍然比去年同期增长13.6%。同时目前的现实是，地方政府依然依赖房地产解决大部分财政收入问题。”陈啸天说。

至于技术升级，陈啸天认为，“这种情况在IT产业中常见，但在技术含量较低的房地产行业内却不易发生。”

陈啸天表示，除了以上几种情况，重大的外部条件变化，也会带来行业内的巨大调整。如哥本哈根会议确立的低碳原则，直接影响到一系列能源依赖型产业的调整。国内房地产业虽然也曾一度炒作“低碳”概念，但还未上升到对行业自身的调整层面。

陈啸天认为，尽管房企并购案例持续增加，但中国与真正的房企大并购时代还相距甚远，现在就说房企并购潮已经到来，显然有炒作、放大之嫌。

陈同时认为，由于此轮调控大规模推动保障房建设，在事实上明显压缩了商品住宅用地的供应量，由此导致住宅用地二级市场交投活跃，这才是近期房企并购增多的主要原因。

据《财经国家周刊》记者了解，房企并购加剧实际上并非始自今日。

自2005年房地产持续调控以来，受地根、银根收紧和地价上涨影响，国内二级土地交易市场渐趋活跃。一手通过招拍挂、从公开市场拿地，一手进行二级市场的项目收购、股权投资及合作，目前已成为一些大型房地产公司的投资常态。

万科集团几年前便开始介合拿地、股权收购等合作开发模式。2010年，万科年销售额突破1000亿元，比7年前增长近20倍，成为国内首家千亿级上市房企。诸多业内人士认为，万科之所以能快速突破千亿，与其奉行的“合作开发”模式密不可分。

万科集团相关负责人在回复《财经国家周刊》记者的采访时证实，“2010年，万科新增的项目中有约七成是通过合作方式获取的”。对于合作，万科近年来一直保持开放心态，善于和包括土地、资金在内的各类资源所有者进行合作。

在万科看来，合作的好处是多方面的：既可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；又可以借助合作方的资源，实现优势互补，减少万科的资金占用，提高项目开发效率。万科的很多合作项目均可以收取一定幅度的项目管理费，相当于输出品牌和管理，以“轻资产”投入为股东换取回报。更重要的，是通过合作、并购快速扩大了企业经营规模，使公司集中采购的规模也同时扩大，增强在采购环节的议价能力，体现规模效应。

在上市房企佳兆业董事局副主席、总裁黄传奇看来，当前一部分房企并购案发生的前提，并非如外界想象的因为某些企业“资金紧张、活不下去了”，而是房企之间出于专业分工、优势互补的需要进行的合作开发。

黄传奇告诉《财经国家周刊》记者，在一些成熟的区域市场，如深圳，房地产行业内的专业分工已经很明确。“有的人是专门做地的，有的人是专业建房的。建房的人不愿意做地，因为拆迁、整理太费时间，还不如谁把这个地弄干净，我就和谁合作。”

地产业集中度加速

10月19日，在和讯网主办的“中国地产价值新方向”论坛上，“变局”成为与会者讨论的核心话题。

中国房地产投资基金联盟主席张民耕总结说，持续多年的调控，使中国房地产业正经历五大变局：大企业市场份额逐步提高，小企业生存愈发艰难；融资模式不再单纯依靠银行，股权、债券等多元化融资手段出现；开发模式从包打天下的“香港模式”向更注重专业分工的“美国模式”演进；行业平均利润下降，房地产暴利时代终结；地域布局变化，房地产发展空间从一二线城市向三四线城市加速位移。

恰是在这样一个“变局”的背景下，房地产行业近年来洗牌加剧。

实际上，自2005年以来，国内的房地产并购活动大都以中小企业为主导。由大型房企发起、具有行业影响的标志性并购案迄今仅有两起：

一是万科集团收购浙江南都集团。时间发生在2005年初至2006年8月，处于一轮调控周期内。万科借此次收购获得长三角地区大量优质土地资源，一举奠定在该地区的开发地位。这一收购案也被业内视为房地产行业整合的大幕开启。

另一案例同样发生在2006年的调控周期内，香港路劲基建有限公司收购了素有“地产战车”之称的顺驰中国。在此之前，顺驰曾以快速扩张闻名业内。但这架疾驰的“战车”最终不得不变卖55%的控制权。

相比较而言，上述两个典型房企并购案中，万科收购南都被认为是成功案例的代表；路劲收购顺驰则被视为反面教材――收购双方随后展开的控制权、隐性债务纠葛旷日持久，至今未决。

时至今日，恰逢又一个形势严峻的房地产调控周期，还会不会出现类似上述的房企并购大事件？

在深圳世联地产董事长陈劲松看来，当前诸多一线地产公司开始有意识地制定并购战略，且一些较早展开并购业务的公司，如万科，其并购策略变得更加激进。

“万科原来参与项目并购要求掌握绝对控股权，但现在可以不要控股权，只要管理权。”陈劲松认为，从控制资金到控制项目的诉求转变，说明万科的并购战略正在加速。

此前有媒体报道，2010年，万科一年内收购24家公司，达到平均每月2家的速度；另一巨头保利地产2010年的新增土地中，在一级市场获得的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获取。

总部位于深圳的金地集团，据称也在去年一年内连收13家公司；该集团今年还与外资投行瑞银合作，发起成立了专事股权收购业务的房地产信托投资基金。金地集团总裁黄俊灿表示，“一直在关注并购市场，不管是市场好时还是市场坏时，金地都希望通过并购获得发展的机会”。

据了解，美国早在上世纪90年代开始出现房企并购加剧、行业迅速集中的现象。至2005年，美国房地产住宅市场25%的份额集中在前10大住宅开发商手中。预计到2011年，美国前20位的住宅开发商将占据美国新房屋开工市场的75%。

业内人士分析，当前中国的房地产行业，也恰处在并购加剧、行业集中度加速上升这样一个历史时期。

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【关键词】房地产项目；风险管理；政策风险

在房地产投资活动中,人们既想获得较大的收益,也想规避各种风险。这是一对复杂而难解的矛盾。对一个理智的投资者,只有充分了解房地产投资的风险情况,对各种风险进行认真地分析和预测,并根据自身实力,估算投资风险的承受能力,综合权衡房地产投资的收益和风险,制定规避风险的防范措施,以求达到风险小而收益高的目的,这才是房地产投资开发商的理智选择。可见,了解和掌握房地产投资风险并及时规避风险,才是投资者明智的选择。

1 房地产开发项目的风险分析

1.1 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括

项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。

1.2 项目的财务风险。财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的,如果房地产的总投资收益率低于银行利率,则不仅资金筹集变得非常困难,而且会造成了负债经营的局面,出现融资风险。在房地产经营过程中,由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化,也直接影响到房地产的投资回收的可靠性,造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。

1.3 项目建设阶段的风险。土地获取后，投资者根据需求以及地区的情况对获取土地进行项目建设。在项目建设的过程中也存在着一系列的问题，包括: 设计理念以及风格的落后或者不切实际、建筑物实用性差、建筑物存在质量问题等。

1.4 销售阶段的风险。销售是房地产项目投资的最后阶段，也是资金回流的阶段。在这个阶段中存在的风险主要来自于房地产销售的数量、价位以及时机。在不同的地方，房地产的价格是不同的。销售时如果不切合实际的销售，就会影响房地产的销售进度，从而影响资金回流。另外，在房地产销售阶段自然灾害也会对房地产项目带来风险。例如: 地震、龙卷风、洪水等。

1.5 土地取得阶段的风险。土地取得阶段的风险主要是土地购买和征地安置风险。土地购买价格直接关系到企业的利润，开发商应该具备预测获取土地增值潜力的能力。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置补偿工作，这个阶段的工作往往会遇见极大的阻力，从而给项目开发带来风险。

2 开发商规避项目风险的方法

规避风险的方法是通过对风险识别、风险评估、风险评价,在此基础上优化组合各种风险,并对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。规避风险的主体是企业决策层,其核心是选择最佳风险技术管理的组合,目的是实现最大安全保障效能。因此,开发商规避项目风险的主要内容为:

2.1 明确界定开发项目覆盖的范围,加强对项目范围变动的控制,将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制,以规避因遗漏而产生的风险。

2.2 明确项目目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策,确定项目目标,避免出现决策失误风险。

2.3 企业要培训员工的风险思想，要培养员工的抗风险素质。每个企业的发展和壮大都有一批素质极强的员工，那么房地产企业更应该在现今竞争激烈的环境下培养一批又风险思想和抗风险能力的员工。这也是除了客观的风险存在下一个能最大限度避免主观风险的要素。

2.4 分化资金，多面投资。现代企业的资金投资渠道已经从单一化向多元化发展，房地产行业也有不少这样的例子。在现在竞争激烈和政策浮动较大的房地产行业，企业可以把资金分化投资，这样就可以避免巨大资金的投入回收周期慢问题，避免陷入单一化循环经营的策略。也可以联合其它实力较小的房地产企业一起投资，分担其中一部分的资金也是一种新的投资渠道。这样就不会因为资金一次性投入过大而面临倒闭的风险。在多元化经营的今天，房地产业经营模式已经不能用传统的模式来竞争，只有转变思想才能有立足之地。

2.5 增强项目风险意识，编制项目风险计划。房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体，对每个项目在立项之初就形成风险意识，有计划的编制项目风险计划是十分必要的。要根据客观环境和政策的变化及时的改变计划，才能做到真正意义上的从意识到行动的有效途径，规避风险。有效的编制风险计划，就能最大程度上在建设过程中合理的安排管理，施工计划，材料使用。从而保证质量并能避免延长工期的风险。

综上所述，风险管理、规避风险贯穿房地产开发项目的全过程，风险管理靠项目集体管理的力量。每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，重视“过程控制”的管理重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对开发项目的不利影响。

参考文献：

[1]陈煌红，张 欣.房地产开发项目全面风险管理［J］． 西南科技大学学报，2006( 3) :56-58．

[2]邓田生,徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探［J］.企业技术开发，2006(11):101-103．

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关键词：房地产企业 社会责任 承担

在当前社会环境和经济形势下，企业社会责任不再是一个道德话题，也不是一个法律话题，而本身就是一个经营话题，企业履责需将经营行为与商业伦理相结合。经过十余年的快速发展，中国房地产企业在改善居民住房条件、拉动经济增长、改变城市面貌以及扩大就业方面贡献不小。当前在我国持续深入宏观调控的形势下，在关注民生推进社会和谐大背景下，对房地产企业社会责任的履行进行强调，具有十分重要的现实意义和深远的战略意义。

一、房地产企业承担社会责任的现状

企业承担社会责任是历史演变的结果与时代进步的必然，联合国在2000年正式启动了全球契约计划，推动全球企业履行社会责任，国际标准化组织在2004年启动了IS⚪26000。伴随着企业的发展壮大，不少房地产企业已从资本积累时期步入财富发达时期，具备了向社会承担更多责任的潜能。

1.房地产企业对社会责任认知偏低

我们知道，房地产这个行业的产业关联度极高，产业链涉及七十二个行业的发展，并且与人们的生活息息相关，对于房地产企业而言，他们造的不仅是房子，而且是对人们的未来生活环境的一种营造。从对人们未来生活环境营造的这个角度而言，社会责任感和历史责任感是所有房地产企业都应该承担的一种责任。但是首份《中国地产企业社会责任现状调查报告》结论并不是非常乐观，这个报告指出房地产企业对企业社会责任概念的认知度仍偏低，尚需普及企业社会责任的概念，房地产企业整体仍处于企业社会责任建设的初期阶段。

2.房地产企业参与慈善事业没有形成体系化

目前房地产企业对我国慈善事业发展的参与主要有两种方式，一种是一直低调坚持为我国相关慈善事业的发展进行大量捐款，例如以泛海地产、万达地产等为代表的一大批房地产企业，其中，万达集团是中国民营企业中慈善捐赠额最多的企业，2011年累计捐赠慈善公益事业现金达2.57亿元。另一种方式是一直积极致力于推进国内慈善事业的体制建设，例如以冯仑、王石等一些房地产公司的知名人士为代表。但是房地产企业做慈善都是个别企业单独行动，还没有形成行业体系。

3.只有部分房地产企业成立了专门的企业社会责任建设负责机构

根据《中国房地产企业社会责任评价指标体系暨TOP100企业社会责任实践研究报告》显示，只有万科、首创、远洋等22家企业设立了明确的社会责任管理机构。例如，万科从2007年开始成立了企业公民办公室，制订集团的企业公民规划并监督实施。越秀地产成立了由公司领导班子成员组成的“越秀地产企业社会责任管理领导小组”，负责全面统筹、组织、协调企业社会责任管理工作，以及由公司各部门及下属子公司负责人组成的“越秀地产企业社会责任管理工作小组”，负责在领导小组的工作部署和指挥下，加强与产业链各利益相关方的沟通和联系，主动加强并推进企业社会责任管理各项工作。

二、房地产企业社会责任承担的内容

当前，对企业社会责任的理解存在一定的误区，往往将慈善捐款及一些社会性活动作为衡量企业践行社会责任的标准，从而掩盖了企业社会责任的基础与本质。国际上关于企业社会责任的内容有着以经济、社会、环境为核心的“三重底线”理论的基本要求，房地产企业的社会责任应该能够体现房地产企业所应重视的经济方面、在社会方面和环境方面的底线。

1.对消费者的责任

对消费者的责任就是要提供高质量的建筑产品。质量问题是任何企业生存与发展的首要问题，品牌房地产企业在提高产品质量，包括房屋建筑的质量，也包括物业服务等方面的质量上，一直十分重视。只有产品质量具有可靠保障的企业品牌才可能获得成功，才可能成为具有高价值的品牌。产品品质是企业的灵魂和生命，也是企业社会责任感的最重要载体之一，它最能体现房地产企业的社会责任感。

2.对企业股东和员工的责任

一个企业能够带给股东的回报，能够带给债权人的利益。实际上我们可以认为，如果能够做好企业自身业务，能够为股东创造价值，能够为债权人带来回报，对于股东和员工而言，这就是一个好企业。同样，房地产企业也具有对企业股东和员工的这种责任。对企业发展而言，这也是房地产企业社会责任的一项重要内容。同时，房地产企业也要处理好和企业自身的员工之间的关系，包括就业、反对歧视、同工同酬、对员工发展及教育的重视等问题，逐步提升本企业员工的待遇和福利。

3.企业发展的责任

企业发展的责任就是要做好经营战略，把企业效益搞好。这也是承担企业社会责任。不要把企业经营和履行社会责任对立、割裂开来，不要认为企业社会责任就是做好事，其实把企业做好就是承担社会责任。

4.公共关系和社会公益责任

这指的就是社会关系和社会公益，一个是上下游产业链条，包括房地产业施工企业，要关心施工企业的工作条件是不是合理合法的，员工是不是按时拿到工资，此外也包括对慈善事业的贡献，对贫困群体的援助。推崇企业公民，追求的是企业和社会的双赢，体现了一个企业的价值取向和长远追求。

5.环境保护的责任

房地产企业要处理好与周围自然资源环境的关系，要降低能源资源消耗，要减少污染物的排放，要减少在房产建设开发过程以及开发以后对周围自然资源环境可能带来的负面的影响。如在建筑规划设计上因地制宜、减少能源消耗，使用节能环保材料与工艺、降低对环境的负面影响等相关环境保护的措施，这些才是有社会责任感的房地产企业，值得社会和同行企业的尊重。根据《中国房地产企业社会责任评价指标体系暨TOP100企业社会责任实践研究报告》显示，企业环保公益方面投入水平有待提高，TOP100企业中，只有18家企业公布了该项数据，多数企业投入数额不大。

三、促进房地产企业社会责任承担的路径

企业社会责任建设是势不可挡的发展潮流和趋势，是现代企业治理理念及企业家价值观的革命。对企业的社会责任而言，房地产企业重视程度正在逐步提升。但与房地产企业积极重视社会责任的热情相比，对企业应该承担的社会责任的整体认识，部分房地产企业仍然不够清晰，特别是亟待加强企业社会责任的认知和制度化、专业化、长效化的社会责任履行机制。

1.强化房地产企业对企业社会责任的认知

企业的社会责任不应该是外界强加给企业的额外责任，而应是与企业共生共荣的。我们现在强调的企业社会责任，应该告别昔日以捐款捐物为主的非可持续，不要将它变成一种没有发展的“秀”，而应该使之与企业自身的业务相关联、与企业资源相配套，追求社会价值、经济价值、环境价值的和谐共享，从而使企业社会责任履行制度化并具有良性的可持续性发展。

2.构建房地产企业社会责任报告制度

要让房地产企业更好地履行社会责任，构建房地产企业社会责任报告制度，对房地产企业的社会责任履行情况进行信息披露就是非常重要的一个措施。通过对社会责任履行情况进行信息披露的这样一个报告制度，保证房地产企业在该方面相关信息披露的及时性、准确性、客观性。目前，我国不少房地产企业已经开始年度企业社会责任报告书，例如《北京万通地产股份有限公司2011年度履行社会责任报告》，《中信地产社会责任报告（2007-2010）》等。但是这些房地产企业的社会责任报告书都是各自为政，没有统一的编订标准。可以考虑由相关部门或者行业组织牵头，广泛征求社会和房地产企业的意见，制订统一的房地产企业社会责任报告编制标准，从而对房地产企业更好地有效披露履行社会责任的相关信息进行推动。

3.建立和完善政府主导的房地产企业社会责任评价体系

通过建立房地产企业社会责任评价体系，可以督促企业履行社会责任、规范和引导房地产企业的行为。在体系的构建上，房地产企业社会责任评价体系框架的建立和完善应由政府主导构建，明确评价标准、评价指标、评价方式、奖惩政策等。在具体的领导上，建议由行业组织建立相关组织领导机构，根据政府制定的标准，进行房地产企业社会责任现状评估，对房地产企业进行必要的指导和督促。在评价的具体实施上，建议房地产行业组织建立中立的第三方评价机制进行评价，通过积极征求社会公众意见，对房地产企业的社会责任表现进行定期和不定期的评价，推动房地产企业主动承担社会责任。

4.建立和完善促进房地产企业履行社会责任的政策体系

制定一系列激励和惩罚措施，可以积极推动房地产企业履行社会责任，例如制定土地、信贷、税收、投资、市场准入等方面的措施。应努力构建促进房地产企业履行社会责任的投融资环境，加大对责任信贷和责任投资的推进，引导投资机构在进行投资决策衡量时把房地产企业社会责任绩效考虑在内。同时，还要对社会责任投资基金发展进行鼓励，通过贴息和补助奖励具有良好社会责任绩效的房地产企业。同时还可以构建对社会责任履行不好的房地产企业进行惩罚的机制，例如2012年3月青岛出台《关于进一步加强和规范房地产开发企业管理的通知》，把企业社会责任与经营行为和企业形象一起纳入对房地产开发企业进行信用考核的体系中，考核结果与市场准入清出、资金监管、工程招标、银行信贷等相结合。另外，还可以建立社会责任标识，提升房地产企业社会责任的社会关注度。

参考文献：

[1]崔丽.《房地产企业社会责任信息披露明显不足》.中国青年报，2011年8月29日

[2]高武.《房地产企业社会责任与责任实现的博弈分析》.建筑经济，2011.8

[3]赵昌文.《强制性信息披露，推动房企履行社会责任》.中国建设报，2011.8

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一、我国房地产经济概述

（一）我国房地产经济现状。虽然我国房地产行业表面繁荣，但房地产行业内部存在很多问题，严重影响我国房地产行业健康、稳定的发展。房地产行业内部存在的问题涉及很多方面，主要表现在以下几个方面：首先，国家出台多项房地产宏观政策。近几年，我国政府加大对房地产行业管理力度，相继出台多项宏观管理政策，以此解决房地产行业中存在的问题。从房地产行业的运行情况来看，国家宏观管理政策的效果不明显，不能从根本上解决房地产行业存在的问题。国家宏观管理政策不但没有逼制房价快速增长势头，反而在一定程度上提高了居民住房的房价。其次，我国房价整体上涨。随着我国物价的不断提高，土地、建材等房地产所需物资的成本不断提高，间接地推动我国房地产价格上升。据国家统计局调查结果显示：2004年房价比2003年上涨10.6%；2007年我国房价快速飙升；2008年我国房地产行业受金融危机影响，房屋价格呈现下降趋势；2009年房地产受国家宏观经济政策影响，房屋价格依然下行；2010年我国经济强劲复苏，房屋价格呈现快速上涨。再次，我国房地产市场前景乐观。随着国家刺激内需政策的实施，消费者的消费欲望不断提高，使得房地产行业中的成交量不断增加，进一步提高住房价格。我国政府实施城镇化的发展政策，必然推动房地产的发展，保证住房价格的稳步上升。在2008年，我国政府为了减少次贷危机的影响，出台了4万亿元的经济刺激计划，也为我国房屋价格不断上升奠定了基础。

（二）我国房地产经济管理中的原则。因为房地产行业的发展对我国国民经济的增强产生巨大影响，所以其必须遵循一定的原则，以保证房地产行业良好发展。其一，坚持土地所有权、使用权和经营权分离的国有化原则。国家有权处理全民所有土地，包括占有、使用和处分。从土地所有权方面来说，土地属于国家，国家代表人民掌握土地所有权。“人民不能同时直接经营，或者使用土地所有权、使用权和经营权。”0土地所有权国有，有利于土地的整体规划、建筑规模控制和相关政策有效执行。其二，坚持土地使用权与房屋所有权相结合。从物质关系角度上来说，房屋属于土地承载物。从经济关系角度来说，房屋既代表土地价值，又代表土地利润。这说明房屋所有权与土地使用权之间存在相关依赖关系，两者密不可分。在土地所有权和房屋使用权相结合条件下，房地产经济管理机构才能对房地产行业进行有效管理。

二、我国房地产经济管理过程中存在的问题

房地产行业经济管理既要从观念上入手，理性思考经济管理中的相关问题，又要认识到房地产行业的综合性。房地产经济管理需要考虑多方面的因素，依据土地产权、地租价格等相关理论，从本质上揭示房地产经济运行的规律，有效地进行房地产行业经济管理。目前，我国房地产行业经济管理过程中，存在以下几方面的问题：

（一）缺乏连续性政策，目标模糊不清。近几年，我国政府一直将管理重点放在调整房地产市场供需平衡方面，以此控制国内房价的增长速度和供应数量。然而，我国政府在房地产市场管理方面，存在缺乏连续性政策，导致管理目标模糊不清。首先，我国政府管理目标是抑制房地产市场需求。目前，我国政府不能从本质上认识对房地产市场存在的问题，不能有针对性地制定长期的经济管理政策，不能对房地产行业进行有效的管理。同时，政府的短期政策和长期政策存在控制目标不一致问题，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。

（二）经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度。经济管理政策的目的是加强房地产市场管理，保障房地产行业的良好发展。然而，我国出台的房地产经济管理政策流于形式，缺乏完善的监督制度。其房地产成为管理热点。目前，我国房地产行业受建筑材料供小于求、土地价格上涨等方面的影响，自2007年开始房屋价格持续上升，使得很多购房者无能力购买所需住房。同时，住房价格不断上涨，让很多建筑商看到了商机，加大房地产市场的投资力度。中国民间出现大批购房投机者，进一步抬高了居民住房房屋价格，使其超出住房需求者的经济承受能力。我国政府出台的经济管理政策不能有效地执行，出现政策流于形式、政策失真的现象，大大降低相关政策的经济管理效果。其二，实施细则和原则不一致。我国经济管理政策的落实主要采取自上而下的形式，中央政府和地方政府采用两级监督、管理形式，使得管理职责、管理范围存在迷糊不清的问题。“这种房地产经济管理形式将房地产管理政策的出台，变成中央政府和地方政府之间的非合作博弈”H，使得我国房地产政策陷入‘‘上有政策下有对策”的恶性循环之中。其三，完善经济管理制度。房地产具有高产出、低投入的特点，使得房地产行业成为地方经济的主要支柱和地方财政的主要来源。地方政府为了发展本地经济，不断提高地价、推高房价。政府公共权力与房地产开发商之间的合作，容易出现内部交易、权钱交易等腐败现象，影响中央政府宏观经济管理效果的发挥。因此，中央政府需要通过加强房地产经济管理监督力度，保证经济管理政策有效执行，进而控制房屋价格过快增长。房地产经济管理监督制度的完善，既要从管理观念方面入手，考虑房地产经济管理机制问题，又要考虑房地产自身的综合性、复杂性和耦合性。房地产经济管理监督制度主要是房地产投资监督机制、房地产管理监督机制，其完善的基础是土地产权、地租、地价和位置等方面的理论。房地产市场具有低投入、高产出的特点，使其成为地方政府创收的主要手段。很多地方政府为了获得自身利益，与投资商勾结，拒绝执行中央关于房地产经济管理政策，导致中央房地产经济管理失败。

（三）相关法律、法规体系的不健全。从国外房地产经济管理经验来看，房地产经济管理政策有效执行的前提是完善的法律、法规体系。目前，我国房地产行业处于初级发展阶段，房地产经济管理缺乏完善的法律、法规。虽然房地产经济管理贯穿于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段，但我国目前尚未建立贯穿房地产整个阶段的经济管理法。同时，我国房地产法律、法规建设落后于我国房地产行业发展，经常出现房地产法律存在真空的现象。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。

（四）我国房产行业存在泡沫经济现象。房地产行业具有很强的竞争性，其占用大量社会资源和资金，容易形成房地产经济泡沫。从2008年开始，我国房地产已经出现经济泡沫，全国各地房地产市场交易量大幅减少。相对于2008年同期，2009年房地产市场交易量下降40%左右。截止到2011年下半年，房地产市场交易量仍然下降。住房价格却不断上涨，使得购房者观望情绪更加明显。据权威调查数据显示：我国房地产市场出现半年成交量萎缩现象，使得房地产开发商会面临降价压力，容易造成住房价格急剧下降，导致房地产行业资金链断裂。有些地方政府靠非理性拉高住房价格来带动地方经济增长的方式，并不会持续很长时间。如果房地产出现“硬着陆”现象，其必将对社会经济造成严重影响。

三、我国房地产经济管理建议和对策

在充分了解我国房地产经济管理现状的基础上，分析房地产经济管理存在的问题，利用归纳、总结和分类的方法，提出我国房地产经济管理对策。

（一）制定连续性政策，明确管理目标。目前，我国正处于体制改革的重要时期，需要不断进行产业经济结构调整和产业发展方式转变，所以我国经济发展的关键就是“转型和发展”。“我国政府需要充分认识房地产行业对于改善国民居住条件和提高生活质量的重要作用，以及其在我国经济增长的特殊地位。”其一，正确进行城市定位。正确的城市定位有助于地区房地产发展，诸如，天津市房地产行业。天津作为港口城市，属于北方金融中心，所以其定位为环渤海中心城市。天津的城市定位符合天津实际情况，这主要从四个方面进行分析：一是区域位置，二是实地观摩，三是资源调查，四是历史情况。我国房地产结构的调整必须符合城市调整，所以天津城市定位为“金融中心城市”，并获得普遍支持。其二，政府需要制定连续性发展规划。我国房地产行业处于初级发展阶段，需要制定连续性发展规划，以保证房地产行业健康发展。同时，在连续性发展规划的背景下，政府需要明确房地产经济管理目标，以此缓解日益增长的城乡居民实际居住需求和城镇化建设需求之间的矛盾。连续性政策的制定可以维护社会的稳定，促进国民经济和谐，保证房地产经济管理目标的实现。其三，应制定长期发展规划。在了解我国房地产行业发展状况的基础上，我国政府出台房地产行业经济管理长期发展规划，以此保证房地产行业健康、稳定地发展，避免出现“越长越调，越调越长”的调控常态。从房地产市场发展状况来看，我国一直处于人多地少的情况中，所以政府对房地产市场经济管理目标进行明确规定，积极引导国民住房消费，切实承担起政府的社会保障职责。房地产行业经济管理短期目标的明确，可以帮助政府建立和完善住房保障体系，有效控制炒房、囤房等扰乱房地产市场的违法行为。

（二）建立健全管理机制。房地产管理体制改革是处理我国房地产市场混乱的有效办法，其可以加强政府对经济管理作用的认识，提高经济管理在房地产市场的作用。首先，我国政府要发挥市场调节机能。我国政府依据市场情况进行适当的调整，既能发挥房地产市场自身的调节功能，又能有效控制我国房地产市场，保证其向健康、稳定的方向发展。健全的管理机制为房地产行业发展创造良好的发展环境，明确中央政府和地方政府的权责。“同时，划定中央政府和地方政府的管理范围，保证房地产行业监督工作顺利实施。”0其次，积极吸取香港“双倍印花税”的经验。我国政府要依据我国房地产市场发展的实际情况，采取不同的调控政策，保证房地产经济管理政策效果的发挥。目前，香港政府在控制房价上涨方面取得很好成效，可以将其成功经验应用到内地。香港政府为了控制房价4年来120%的涨幅，打破购房者认为“房价不跌”预期，在2013年2月决定征收双倍买房印花税。非港籍人士在香港购置2000万元以上豪宅，需要交纳235万港币的税费。在双倍印花税的基础上，香港楼市出现萧条现象，很多房屋中介关门，开发商降价，豪宅交易量下降至80%。再次，中央政府制定财税制度。中央政府对财税制度进行改革，以此抑制土地财政增长，降低地方财政对房地产的依赖程度，提高国家房地产宏观经济管理的实施效果。中央政府针对官商合作的违法行为，给予严厉打击，定期进行负面典型案例教育，维护房地产市场的良好环境，促进房地产市场的健康发展。

（三）完善相关法律、法规体系。目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。从我国最近几年的宏观调控手段来看，尚未出台切实有效的调控手段，特别是二、三线城市，房价不降反涨。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定=“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。6其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进循地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。

（四）开展实际勘察，了解土地住房居住情况。房地产发展的基础是土地，所以土地的使用情况决定房地产的发展。目前，个别政府部门为了获得更多的利益，放松土地审批条件，扰乱土地正常审批秩序。虽然部分开发商将土地审批下来，但在建设过程中出现各种问题，使得工程不能正常进行，造成土地闲置和浪费。各地政府应该全面调查土地使用情况，对闲置土地进行回收或者整体规划。同时，政府需要加强闲置土地的清理力度，打击土地囤积等违法行为。地方政府在全面掌握土地使用情况的前提下，统计城市闲置房屋数量，结合目前购房者的实际需求，建立房地产市场预警系统。房地产市场预警系统的建立，可以帮助地方政府制定长期的经济管理规划，促进我国房地产行业健康、稳定地发展。

（五）转换经济补偿方式，满足房地产的实际需要。相对于发达国家来说，我国人口基数比较大，人均国民生产总值低。我国政府应该采用经济补偿形式，缩短房屋价格与消费者经济能力之间的差距。其转变房地产补贴形式。虽然我国政府采用廉租房和经济适用房的形式，对低收入人群进行补贴，但低收入人群很难准确界定，使得廉租房和经济适用房不能有效地分配。目前，廉租房和经济适用房并未真正地被低收入者获得，而是被房地产投资者所获得，说明我国廉租房和经济适用房的补贴形式不符合实际需要。我国政府应该将廉租房和经济适用房的资金直接对中、低收入者进行补贴，既可以提高中、低收入消费者的购买力，又可以避免公权者借助自己手中的权力谋求经济利益。其二，加强房地产经济管理力度。在城市建设不断加快的过程中，在“安居乐业”的中国传统观念、生活条件改善性需求和房地产行业特殊性的作用下，我国房地行业未来发展潜力非常巨大。虽然我国政府在2007年实施的房地产价格调控政策，但这一政策不但没有降低住房价格，反而使得二、三线城市出现房价不降反升的现象。因为我国房地产行业的发展直接关系国民生活水平的提高，所以我们必须加强对房地产市场的经济管理。一方面，我国需要建立完善的、符合客观实际的住房补贴法律、法规；另一方面，我国政府应加大对房地产的实际管理力度，制定详细的房地产调控细则，并进行实际调查，了解土地开发、使用情况，为房地产经济管理提供详细的数据资料。

（六）完善我国房地产经济管理途径。我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。