房地产行业调查报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业调查报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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策划师岗位说明书工作内容:

1.对项目所在地的房地产行业的发展水平，现有房地产项目的地理分布、功能及市场定位，现有和潜在竞争对手的现状及发展趋势，当地房地产的消费习惯及发展趋势，当地政府规范房地产行业的政策法规等进行市场调查，形成市场调查报告;

2.提供项目规划方案中总平规划、户型配比等与目标市场相关的设计依据;

3.结合公司的发展战略、拥有的资源状况及市场调查的结果，确定项目的功能用途，项目的社会及经济效益，项目的销售周期等并编写项目《营销策划案》;

4.针对既定项目所要面对的细分市场，编制项目的销售及定价策略、销售资金回笼计划等;

5.负责项目的销售前景、市场接受情况等论证工作;

6.集业内成功的案例和领先的理念与方法及竞争性项目的营销理念;

7.对本职所负责的调查、策划资料进行整理归档;

8.完成上级交办的其他工作。

工作职责:

1.对提交报告的合理性、完整性、准确性、可操作性负责;

与上级的沟通方式:接受房地产营销策划部经理的业务指导和工作安排;

同级沟通:对房地产开发经营部、财务部、工程部、合作伙伴进行业务沟通;

岗位资格要求:

性别:男性

教育背景:专科学历(或同等学力)，房地产市场营销相关专业。

经验: 3年以上房地产策划相关工作经验。

岗位技能要求:

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满足个性化需求

近年来，随着国人生活水平的日益提高，消费理念也慢慢与欧洲发达国家接轨，整体橱柜、衣柜等定制化家具也日益为广大消费者所接受。拒绝雷同，是人们青睐定制家具的重要原因。根据一家权威机构的调查报告，85%的受访者在选购家具时更倾向于定制家具。定制家具独特的个性设计，能够由顾客自己掌握橱柜的风格，符合现代年轻人的崇尚个性，展现了自我魅力的要求，这就是它最吸引人的地方。

高扬认为，目前定制家具受到追捧主要有三方面原因：首先，定制家具的实用性和空间利用率较传统家具都更强，也更简单地实现了装修风格的统一化。其次，与行业的发展趋势密不可分，传统家具行业中库存量积压的现象很明显，厂商为了减轻压力，将比重转向定制家具市场。此外，房地产行业极大促进了定制家具的发展，房地产行业呈现出两级分化的状况，商业住宅中小户型开始成为主流，高端豪宅别墅也大量兴起，传统的以家具成品为主的市场难以满足这些人群的需求，而在这种情况下，定制家具就得到了很好的发展。

诚信是定制家具的根本

据了解，定制家具与传统家具最大不同在于传统家具制作的过程是标准化的，它的制作流程是可以独立的，但定制家具则是一个全方位的过程，从尺寸、款式设计、再到运输整个体系都必须紧密地结合，设计、选材、制作、物流、售后都不能脱离。这也使得在价格上，定制家具比传统家具高出很多。

尽管定制家具比传统家具更能满足人们多样化的家居需求，然而在定制家具行业繁荣发展的背后也隐藏着很多隐性的制约因素：目前，定制家具行业内以小企业居多，行业集中度较低；产品更多倾向于简单的抄袭与模仿，品牌杂乱；产品质量参差不齐；综合成本升高，企业风险性加大，恶性竞争趋势较为明显。由于许多方面不规范，国内还没有专门的定制家具标准，一旦出现质量问题，消费者的权益很难得到保护。高扬指出，虽然定制家具的兴起是2001年左右，到目前为止已经发展了10多年，诚信却成为了定制家具的一大考验，很多厂商对外宣传是定制，但大部分的产品还是采取了传统家具的标准化的流程，另外还有诸如材料不符、设计不符的现象。所以对于定制家具的质量，消费者需要理性认识。

电商是定制家具的重要销售渠道

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摘要：本文通过对我国房地产信贷风险构成因素的分析，提出加强国家的政策监管力度、商业银行方面作出努力、企业自身提高市场竞争力等措施来有效防范信贷风险。

关键词： 成因 房地产信贷风险

个人按揭贷款政策实施以来，房地产投资及信贷基本上每年平均增幅达30%以上，在整个发展过程中，无论是房企或是个人，主要资金来源都是以银行信贷为主，可以说银行信贷与房地产发展血肉相连。不过，过高的非理性增长已经引起了国家的重视，各种调控政策的出台，在宏观面从严加强对房地产市场的调控，坚决遏制投资投机性购房需求，使各地房价稳中有降已经为政府工作的重心。

一、 房地产信贷风险的成因

（一）政策风险

为抑制房地产投资过热，稳定住房价格，国家相继出台了一系列宏观调控政策。国家通过采取一系列货币政策和财政政策影响银行对信贷政策的把握，使银行紧缩银根，缩减房地产贷款。政策的出台虽然有助于抑制房地产开发过热、房价过高现象进一步发展，但也加大了房地产信贷风险，一旦房地产企业资金链断裂，商业银行将遭受巨大经济损失。

（二 ）未有形成持续稳定的还款来源

一方面，国内房地产市场存在着供给机制失衡、结构性供求矛盾突出的问题。房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，中小户型、中低价位住宅比例偏低，不能适应普通居民住宅需求，造成商品房长期滞消，从而引发资金链紧张；另一方面，房地产商发展过快，不论地点、不论地价，拿了建了再算，完全没有考虑到实际的普通居民生活需求，并且价格持续高企，这样的房地产开发投资只能适应投机需求，并不能适应普通需求，一但市场发生变化，便会积压资金；最后，房地产商还款来源很多是靠不断地借贷，新贷还旧账，一但银行借贷方面出现问题，便会造成资金链断裂。

（三） 投机性买房容易引发房产泡沫

从投机与投资的观点来说，投机性买房容易引发房产泡沫。投机性买房属于不真实的购房消费， 本质上是住房价值循环中多余的环节，但由于炒作，投机行为会进一步不合理地推高房价。国际经验表明，房价收入比在3-6倍为正常范围，如果房价收入比大于6，则住宅市场将出现供过于求， 一方面有真实需求的消费者无力支付高房价；另一方面，上涨过快的房价刺激房地投机行为。

（四） 个人住房贷款的违约风险不断加大

随着市场经济的发展，大部分居民的消费理念也在进一步更新，超前消费已成为一种潮流，一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房，以改善居住条件，月光一族便是这类人群的真实写照。由于房价收入比过高，家庭扣除还房贷款及必要日常开支后，基本已无任何空余可支配收入，任何风吹草动都将会产生违约风险，造成银行损失。

（五） 信贷管理手段不完善形成的风险

出于对经营利润的追求，商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展，而对该项业务风险的分析与控制认识不够，导致下列风险：

贷款评估形式化：首先，在贷款发放时未将项目评估工作放在重要位置。

放贷道德风险：现银行一般都有明确的奖罚制度，有一系列明确的操作规范，但由于银行过份重视业绩，从底层至高层，谁的业绩好，谁就能晋升，在这种大环境的驱动下，难免有人做出挺身犯险的举动，如联台借款人出具不实的调查报告，为风险埋下祸根。并且由于房地产信贷周期长的特性，一时间不良后果很难显现，而一旦出现问题就将不堪设想。

信息不对称：贷款是商业银行与客户之间的商业行为，但对银行而言，无论是房地产商还是个人，都存在着信息无法完善捕获的问题。从个人贷款来说，由于我国个人消费信用制度发展滞后，个人家庭财务状况不透明，致使商业银行很难准确掌握借款人的真实收入和财富状况，造假收入报告基本上已成为默认行为；

（六） 价格型调控工具――利率的使用将使过高的房地产价格回归理性

房地产行业是资金密集型行业，不管是房地产企业建房所需的开发贷款，还是个人住房所需的按揭贷款，对资金的需求量都非常大，所以对利率非常敏感。因为贷款利率的变动，对住房的需求和价格及未来的市场预期影响最为直接，可以说它比控制土地供给、紧缩信贷规模，上调存款准备金率等一系列数量型调控工具都有效。

二、 房地产信贷风险的防范

（一）国家政策方面

1. 鼓励多元化融资方式发展

由于我国融资方式比较单一，房地产开发资金主要来自银行信用贷款，因此房地产行业与金融行业关联度较高，房地产行业一旦出现风险将影响金融行业的安全和稳定。政府应合理引导其他融资方式如住房公积金、房地产证券、房地产保险、房地产信托等融资方式发展，减缓金融行业房地产信贷压力，减少金融行业信贷风险。

2.健全我国信用评级机构

信用评级可以在一定程度上反映企业经营管理情况。信用好的企业会珍惜企业积聚起来的信用而不会采取轻易违约的行为。因此建立健全我国信用评级机构，对房地产开发企业信用进行评级，可以降低房地产信贷风险。

（二）商业银行方面

1. 制定合理的信贷标准，加强贷前评级和审核

对于房地产信贷风险比较大的一线城市，商业银行可以适当制定比较严格的信贷政策，而对于房地产贷款风险比较小的二三线城市，商业银行可以适当降低贷款条件设置，这样不仅可以根据不同风险程度降低房地产开发贷款风险，也可以促进商业银行房地产信贷业务的开展，促进商业银行发展。商业银行发放房地产信贷资金之前，对房地产开发企业的信用记录、企业素质、贷款开发项目资金来源、存在风险等进行综合信用等级评估。对于信用等级较高的企业，可以适当制定宽松的贷款政策，对于信用等级较差的企业，商业银行在发放贷款前要相对谨慎。

2. 对贷款资金进行严格管理

房地产开发贷款是否能够顺利回收与房地产开发项目资金的使用有关，对房地产开发资金进行严格管理与监督，防止房地产开发贷款的资金被房地产开发商挪用，用于炒股、储存土地等，可以减少商业银行房地产信贷风险。

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摘 要：目前，房地产行业在高速发展的同时也带来了一系列的社会问题，在社会责任的履行方面，房地产企业的行为被社会广大民众所重视。作为社会组成部分的重要一环，房地产企业义不容辞需要负起构建和谐社会的责任。本文主要阐述了在当前社会发展的形势下，房地产企业对社会责任的履行现状，提出了很多企业都存在社会责任意识淡薄、信息不对称道德风险、企业社会责任评价监督体系落后等问题。最后针对房地产企业存在的社会责任问题，提出了三个对策：发挥社会舆论监督作用、加强房地产企业内部机制建设以及监理社会责任的评价监督机制。

关键词 ：房地产企业 社会责任

一、房地产企业社会责任履行的现状

最近几年，虽说房地产行业受到一定的冲击，发展减缓，但是它带动地方经济发展的势头也是其他行业无法比拟的。可该行业在带动经济的同时也引发了一连串社会问题。不断快速上涨的房价使很多刚需购房者或者刚毕业的年轻夫妇望而止步，就算有了首付款购买房子，也是成为了经济负担很重的“房奴”。并且我国对房地产行业还没有制定明确的法律制度来规范他们的行为，监管手段还不够有效，房地产市场经常出现不诚信的经营行为，比如说捂盘、哄抬房价以及偷税漏税等。这些恶劣的行为严重损害了政府以及购买者的利益，也使得房地产行业在经济市场中的形象差。房地产企业社会责任履行现状令人担忧，具体有以下几点：

1、履行社会责任的房地产企业较少

据《中国房地产企业社会责任现状调查报告》分析显示，34.7%房地产企业表示在自身企业发展计划中，不包含社会责任的履行。并在接受调查的企业当中，民营企业在履行社会责任方面整体相对不足，甚至还有很多企业表示不知道有社会责任性履行这件事。这表明国内的大部分房地产企业对社会责任的认知还处于初级阶段。

2、房地产企业投放过多虚假广告，影响企业信誉及企业形象

近年来，广告促销方案随处可见，为争销量，很多企业不遵循实际情况，投放虚假广告，比如，有的企业投放虚假房地产内容，误导消费者；有的商品房根本就没取得销售许可证；有的甚至还不具备相应的房地产机构资质；有的全是空头支票，不能兑现的承诺。所有这些就是房地产企业不切实际，做出违法违规的虚假广告，由此引发诸多消费纠纷，导致购房人对房地产企业不再信任，极大的影响了企业信誉及企业形象。据不完全统计，接近一半的购房纠纷均是由虚假广告引发的，商品房信息不对称、交房后房屋面积“缺斤短两”、绿化变楼房等现象比比皆是。

3、房地产企业缺乏保护自然资源的意识

我们的地球需要一片自然的清新，这就要求我们要做好环境保护工作，保护自然资源，确定绿色住宅的发展方向。目前，大多数消费者在购房时，除了要考虑房屋的价格、所处地段、房屋质量外，也更加注重考虑房屋是否环保节能。然而，多数开发商还未重视这一点，仍一味追求以房屋美观为突出卖点，忽视以房屋节能环保为主的重要性。

二、房地产企业履行社会责任存在的问题

1、房地产企业履行社会责任意识淡薄

目前，我国现代企业制度已逐步完善，市场经济制度也为大多数企业所适用，大多数企业能够根据现有的市场经济特点，制定出适合本企业发展的经营策略、发展理念等，在选择房产产品、经营领域等各方面也有了足够强大的意识及先进技术。然而，对于履行社会责任、回报社会这一方面，大多数企业却处于意识淡薄的状态。比如，企业在规划长期发展战略时，未将社会责任指标纳入其中；企业在进行裁员时，未考虑到这会对政府与社会造成多大的就业压力；企业在控制成本使用低劣、伪劣原材料时，未考虑到这会对消费者及社会带来多大的危害。多数房地产企业对于社会责任的重要意义及价值还没有真正理解，履行社会责任的意识淡薄，这样也不利于促进企业的发展壮大。

2、信息不对称下的房地产企业道德风险

传统经济学中有一种理想的完全竞争模型就是，生产者和消费者在竞争市场上，拥有相等的信息量，以供自己做出正确的决策，这种模型在现实生活中并不存在。我们的房地产企业就存在严重的信息不对称的现象，生产者和消费者拥有不同等信息量，开发商对自己开发的楼盘诸如房屋的质量、物业服务以及成本等等各方面情况非常清楚，但作为购房者在购买房屋前对这些方面的信息却知之甚少，因为对于这些方面信息的缺失导致购房者处于信息的劣势。产生这种想象的主要原因是，与其他商品不同，房地产商出售的房屋只有在建好甚至是购买入住后购房者才能了解相关方面的信息，才能进行同类商品之间的比较判断，而一开始往往只能听信生产者也就是开放商的一面之词。房地产企业这种在信息上占有的巨大优势，容易崔使他们产生了不好的销售动机，比如，肆意夸大、虚假宣传、在产品信息上有所隐瞒。这种买卖双方在产品信息上的不对称往往导致房地产企业做出不负责任的决定。

3、企业社会责任评价和监督体系滞后

另一方面，企业社会责任评价和监督体系的滞后也是导致房地产企业不能很好履行社会责任的一方面原因。首先，我国在关于企业社会责任理论方面的研究起步较晚，这种理论研究的滞后，导致目前，关于针对环境有效评价和监督企业履行社会责任的体系在我国尚没有形成。例如，我国目前缺乏对房地产企业履行社会责任的情况进行评估的相关非政府机构，这种评估、监管的缺乏，就容易导致房地产企业大环境的扭曲、恶化。认真研究不难发现，我国的法律体系中对于企业履行社会责任方面有相关的规定内容，然而目前一些房地产企业的做法，不得不让我们审视这些规定是如何落实，由于部分政府官员对企业社会责任的认识不够全面和深刻，有些或是出于自身经济考虑或迫于某种压力，种种原因造成政府部门功能的缺失，也导致我国企业社会责任评价和监督体系建设的滞后，因此，政府及相关管理部门对房地产企业现在的问题负有不可推卸的责任。管理部门过分注重自身利益，只关心企业的税收和利润，而对企业履行社会责任程度的引导和监督力度远远不够。

三、提高房地产企业社会责任水平的对策

面对如今的房地产行业环境和我国在企业履责方面相关的研究水平，想要提高房地产企业社会责任水平，需要改变的不仅仅是房地产企业本身，还需要政府、媒体等社会各界的共同努力。经过研究笔者认为，想要提高房地产企业社会责任水平，我们应从以下几方面着手：

1、充分发挥社会舆论的积极作用

履行社会责任对于企业是重要的，不可替代的，社会舆论可帮助房地产企业充分认识这一点。社会舆论对于企业履行社会责任的积极作用有三方面：一是约束作用，针对企业的一些不恰当做法，社会舆论就是通过媒体、网络等方式，对开发商出于自身利益作出的一些对社会不负责任、不理性的行为，进行曝光、批判，这种社会舆论的效应，自然而然就对房地产企业产生了一种精神上的、无形的约束作用。二是引导作用，企业作为社会的一份子，必然会收到社会舆论的影响，强烈正面的社会舆论，可以使房地产企业及其内部员工明辨是非，迎合社会需求，摈弃不合理做法，大大减少其行为的无目的性，促进社会理性的弘扬。三是激励作用，正面的社会舆论能够让企业及其员工深刻认识到企业履行社会责任的必要性及重要性，也能够让众多房地产开发商了解到提高竞争力与履行社会责任之间的重要关系，找准平衡点，从而更加自觉遵守社会道德规范，切实履行社会责任。

2、加强房地产企业内部机制建设

诚信是企业的立足根本，也是企业能否履行社会责任的关键。企业诚信的缺失往往就是违法违规的开始，如今房地产行业的偷税漏税、虚假宣传等行为，其实根源都是企业诚信的缺失。要想从根本上解决这一问题，必须要加强房地产企业内部机制建设，作为房地产企业本身，首先应该从思想上认识到诚信的重要性，将履行社会责任列入自身的企业文化。加强员工的培训教育，通过宣传教育，使员工充分认识到诚信对于企业和社会发展的积极意义，将诚信理念灌输到每一位员工心里，使其能够讲诚信、树信誉。诚信是一个企业、一个人最最基本的品格，只有诚信贯穿企业内部，才能更加积极主动的履行社会责任。同时，企业内部可以指定一套道德评价标准，以正确的道德规范来对员工的行为进行管理，塑造员工的道德形象，营造企业内部的道德氛围。这种道德评价标准会不经意间冲内部影响企业员工乃至企业决策者的商业决策，引导其积极履行企业的社会责任。

3、建立企业社会责任评价和监督体系

我国关于建立企业社会责任评价体系的研究不仅起步晚，而且不够全面和规范，与国外企业社会责任的评价体系不同，我们多是基于企业的财务指标上来作出评价，并不能对环境等一系列问题进行合理评价。首先，要建立企业社会责任评价体系，建立企业社会责任评价体系就是针对每一个行业构建一套科学全面的评价体系，对于房地产行业，这种监管体系不仅可以给房地产企业形成一定压力，更能够为监管部门进行监督管理提供决策依据，使其能够更好的监督开发商履行社会责任。同时全面的监管体系，也能有效加强社会对房地产企业的监督，促进社会对房地产企业的了解，使房地产企业更加深得民心，从而更好地履行社会责任。于此同时，要积极组织建立有效的监督和约束体系，在对房地产企业做出正确引导的同时，能够运用强制的法律手段对其出现的违法违规行为进行坚决惩处。完善相关的法律法规，监察、审计、纪检、工商、税务等部门，积极深入现场，沟通了解情况，出现问题要做到及时发现。政府部门可根据会计、法律事务所等提供的依据，对相关行业企业进行严惩，坚决落实相关法律法规。另外，社会各界也可以积极投身到房地产企业的监督队伍中来，面对企业的一些违章违法行为，及时向有关部门投诉，向社会公开，学会拿起法律的武器维护自己的合法权益，通过大家共同的努力来帮助房地产企业更好的履行社会责任。

参考文献：

[1] 陈英杰. 《房地产企业社会责任评价指标体系研究》[D].广东工业大学. 2011.

[2] 燕补林. 《我国企业社会责任现状分析及其对策》[J].商业研究. 2009（05）.

[3]许云华.论房地产企业的社会责任[J].特区经济.2007.4.

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关键词：市场营销；行业背景动态；理实一体

中图分类号：G712 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2013）22-0162-02

调查显示，目前高职高专市场营销专业的现状是：专业设置缺乏对各个行业的深入调研，市场营销专业的专业设置结构和人才培养层次结构没有明显界定，如房地产营销、汽车营销、医药营销、服装营销及电力营销等，各个行业在营销原则、营销手段、营销策略及营销技巧方面存在较大差异，所以对市场营销人才的要求也明显不同，例如，近几年市场对汽车营销人才的需求急剧增加，要求从业人员不但要有娴熟的营销技巧，还要懂得汽车结构，汽车行业相关知识及汽车行业营销规律。而我国目前高职高专市场营销专业的专业设置多只重视营销专业理论基础知识的系统教育，而忽视行业差异的理论及实践教学，因而毕业生的行业知识缺乏，解决实际营销问题的能力较弱，致使市场营销人才市场上的专业性和结构性人才比例失衡，导致企业用人单位的用人成本增加，毕业生的就业出现障碍，用人单位对营销专业毕业生的满意度下降。为此，本文对市场营销专业理实一体动态行业背景系统学习方案进行了设计，以探索解决目前高职高专市场营销专业人才培养与市场实际需求脱节问题的解决方法。

一、从人才培养方案入手改革人才培养模式

为经济建设培养应用型人才是教育的根本任务。市场营销专业要面向经济建设需要，即按市场需求来抓好市场营销专业建设。这是人才培养工作主动、灵活的适应市场需求的关键环节。在设置市场营销专业时，一定要深入各个行业和市场进行调查，邀请企业中有实践经验的市场营销从业人员和各个行业的代表进行论证，要从当地相关产业体系出发，从各个行业的实际情况出发，设置所需专业，构建市场营销专业课程体系。因此高职高专营销专业人才培养目标要依据当地区域经济及具体行业需要进行定位，具体应描述为培养适应当地区域经济发展需要，满足行业营销业务一线需要，具有良好的营销职业道德，掌握营销专业基本理论和某个或多个行业（如汽车、通信、房地产、零售、电力行业等）的专业知识和营销方法，具有进行营销调研、市场分析、产品推销、营销策划与销售管理等能力的技能性应用型人才。

二、以地方经济发展需要为依据构建动态理实一体动态行业背景课程学习方案

市场营销专业人才培养模式改革的重要突破口在于构建理实一体的动态行业背景学习方案，即以地方经济发展需求为基础充分调研各个行业对营销人才的知识要求及技能要求，以此作为构建市场营销专业课程的重要依据。郑州电力高等专科学校从对郑州市及周边地区经济的研究出发，以房地产行业、电力行业、汽车行业、计算机行业为切入点，在课程设置中做了大胆的尝试和探索，每个行业背景课程以两周实践课程的形式呈现在第三学期到第六学期，专业负责人及专业课程组成员根据国家宏观经济结构的调整、地方经济的调整、前序及后序课程的安排，对行业背景课程及课程具体内容进行动态调整。行业背景课程的实现方式以理实一体为基本方法，具体教学方法及教学实施手段以行业不同加以调整。下面，以郑州电力高等专科学校市场营销专业汽车行业背景和电力行业背景实践课程为例阐述如何构建行业背景课程学习方案。

1.汽车行业背景营销实训。汽车行业背景实践放在人才培养方案的第四学期，课程共分八个模块，以两周集中理论实践结合的方式实现。第一个模块让学生了解汽车行业、汽车产品和汽车文化，建议学习课时为3小时。第二个模块学习汽车营销礼仪与沟通技巧，建议学习学时3个小时。第三个模块进行当地汽车市场调研，分别用焦点座谈法、问卷调查法进行当地汽车市场调研，并要求撰写汽车市场调查报告，建议学时4学时。第四个模块训练汽车市场顾客购买行为分析与引导，包括顾客购车心理分析与引导、顾客购车动机分析、引导和购车过程分析与引导、综合训练，建议6学时。第五个模块学习汽车推销技巧建议学时数6学时，包括顾客接待与咨询技巧、座店式销售技巧、访问式销售技巧、达成协议技巧、验车与交车、售后跟踪服务技巧、综合训练。第六个模块进行4S店销售与管理理论学习与训练，建议学时数6学时，包括4S店组织结构和部门职能、店内销售人员职务说明、汽车产品展示、展厅营业活动管理、顾客（关系）管理、综合训练。第七个模块汽车营销策划训练，建议学时5小时，包括汽车营销策划书的编写、汽车广告传播策划、汽车促销活动策划、汽车公关活动策划、汽车展销会策划、综合训练。第八个模块了解二手汽车市场营销，建议学时2小时，包括二手汽车鉴定评估和二手汽车营销技巧和综合训练。

2.房地产行业背景营销实训。房地产行业背景实训放在第五学期，包括六个模块，以两周集中理论实践结合的实训方式实现。第一个模块进行房地产营销的市场调查，建议学时6小时，包括房地产市场环境调研、购房人信息调研和房地产市场竞争对手分析调研。市场环境调研具体包括人口环境、经济环境、政策环境调研；购房人信息调研包括家庭收入、年龄结构、家庭结构、购房需求等调研，房地产市场竞争对手分析调研包括竞争项目调研和竞争企业调研，竞争项目调研包括房地产产品调研、价格调研、广告调研和销售情况分析，产品调研即区位、产品特征、公司组成调研，价格调研包括单价和总价和付款方式调研；广告调研包括售楼处、广告媒体、投放强度、诉求点等内容的调研；销售情况分析包括销售率、销售顺序和客户群分析等内容；竞争企业调研包括竞争企业的专业化程度、品牌知名度、商品房质量、纵向整合、成本状况、价格策略、与母公司的关系、与当地政府的关系等内容调研。第二个模块是房地产营销的市场预测，要求应用定性分析预测方法和定量预测分析方法对某一房地产市场进行预测。其中定性预测方法包括购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法，定量预测分析方法包括时间序列预测法、简均法、移动平均法、加权移动平均法、回归分析预测和市场因子推演法，建议6学时。第三个模块进行房地产营销的渠道管理实训，内容包括目前我国房地产营销渠道的三种方式，即直销、和网络营销各自的优缺点，建议学时12学时。第四个模块房地产营销的原则，要求找出当地房地产营销的真实案例3～4个，对照房地产营销的创新原则、资源整合原则、系统原则和可操作性原则进行分析，建议学时8学时。第五个模块房地产营销的技巧训练，可以在线观看世界第一房地产销售大师霍普金斯的房地产营销技巧和话术视频。实地考察和观察4～5家当地房地产营销企业，总结其营销优缺点，并提出改进意见和建议，建议6学时。第六个模块房地产营销的价格策略，包括定价策略和调价策略，定价策略包括分级定价策略、心理定价策略、加权定价策略和折扣定价策略；调价策略包括“高开低走”策略、“低开高走”策略和“螺旋波浪”策略。可采用实地考察、调查、访谈等方法进行价格调查，并针对2～3个当地房地产公司的定价及调价策略进行分析，提出学生自己的价格制定建议，建议学时6学时。

高职高专市场营销专业理实一体动态行业背景课程的设置和学习方案的设计，将真正提高高职高专市场营销专业学生的技能水平，为学生毕业后的营销领域选择和行业选择规划提供有益的参考，缩短毕业生的岗位适应时间，大大提高用人单位对高职高专营销专业学生的满意度。

参考文献：

[1]刘辉.市场营销专业实践模式特色环节分析[J].商场现代化，2008，（22）.

[2]朱丽叶.市场营销专业应用型人才培养的教学模式探讨[J].现代企业教育，2008，（22）.

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关键词：房地产企业 社会责任 承担

在当前社会环境和经济形势下，企业社会责任不再是一个道德话题，也不是一个法律话题，而本身就是一个经营话题，企业履责需将经营行为与商业伦理相结合。经过十余年的快速发展，中国房地产企业在改善居民住房条件、拉动经济增长、改变城市面貌以及扩大就业方面贡献不小。当前在我国持续深入宏观调控的形势下，在关注民生推进社会和谐大背景下，对房地产企业社会责任的履行进行强调，具有十分重要的现实意义和深远的战略意义。

一、房地产企业承担社会责任的现状

企业承担社会责任是历史演变的结果与时代进步的必然，联合国在2000年正式启动了全球契约计划，推动全球企业履行社会责任，国际标准化组织在2004年启动了IS⚪26000。伴随着企业的发展壮大，不少房地产企业已从资本积累时期步入财富发达时期，具备了向社会承担更多责任的潜能。

1.房地产企业对社会责任认知偏低

我们知道，房地产这个行业的产业关联度极高，产业链涉及七十二个行业的发展，并且与人们的生活息息相关，对于房地产企业而言，他们造的不仅是房子，而且是对人们的未来生活环境的一种营造。从对人们未来生活环境营造的这个角度而言，社会责任感和历史责任感是所有房地产企业都应该承担的一种责任。但是首份《中国地产企业社会责任现状调查报告》结论并不是非常乐观，这个报告指出房地产企业对企业社会责任概念的认知度仍偏低，尚需普及企业社会责任的概念，房地产企业整体仍处于企业社会责任建设的初期阶段。

2.房地产企业参与慈善事业没有形成体系化

目前房地产企业对我国慈善事业发展的参与主要有两种方式，一种是一直低调坚持为我国相关慈善事业的发展进行大量捐款，例如以泛海地产、万达地产等为代表的一大批房地产企业，其中，万达集团是中国民营企业中慈善捐赠额最多的企业，2011年累计捐赠慈善公益事业现金达2.57亿元。另一种方式是一直积极致力于推进国内慈善事业的体制建设，例如以冯仑、王石等一些房地产公司的知名人士为代表。但是房地产企业做慈善都是个别企业单独行动，还没有形成行业体系。

3.只有部分房地产企业成立了专门的企业社会责任建设负责机构

根据《中国房地产企业社会责任评价指标体系暨TOP100企业社会责任实践研究报告》显示，只有万科、首创、远洋等22家企业设立了明确的社会责任管理机构。例如，万科从2007年开始成立了企业公民办公室，制订集团的企业公民规划并监督实施。越秀地产成立了由公司领导班子成员组成的“越秀地产企业社会责任管理领导小组”，负责全面统筹、组织、协调企业社会责任管理工作，以及由公司各部门及下属子公司负责人组成的“越秀地产企业社会责任管理工作小组”，负责在领导小组的工作部署和指挥下，加强与产业链各利益相关方的沟通和联系，主动加强并推进企业社会责任管理各项工作。

二、房地产企业社会责任承担的内容

当前，对企业社会责任的理解存在一定的误区，往往将慈善捐款及一些社会性活动作为衡量企业践行社会责任的标准，从而掩盖了企业社会责任的基础与本质。国际上关于企业社会责任的内容有着以经济、社会、环境为核心的“三重底线”理论的基本要求，房地产企业的社会责任应该能够体现房地产企业所应重视的经济方面、在社会方面和环境方面的底线。

1.对消费者的责任

对消费者的责任就是要提供高质量的建筑产品。质量问题是任何企业生存与发展的首要问题，品牌房地产企业在提高产品质量，包括房屋建筑的质量，也包括物业服务等方面的质量上，一直十分重视。只有产品质量具有可靠保障的企业品牌才可能获得成功，才可能成为具有高价值的品牌。产品品质是企业的灵魂和生命，也是企业社会责任感的最重要载体之一，它最能体现房地产企业的社会责任感。

2.对企业股东和员工的责任

一个企业能够带给股东的回报，能够带给债权人的利益。实际上我们可以认为，如果能够做好企业自身业务，能够为股东创造价值，能够为债权人带来回报，对于股东和员工而言，这就是一个好企业。同样，房地产企业也具有对企业股东和员工的这种责任。对企业发展而言，这也是房地产企业社会责任的一项重要内容。同时，房地产企业也要处理好和企业自身的员工之间的关系，包括就业、反对歧视、同工同酬、对员工发展及教育的重视等问题，逐步提升本企业员工的待遇和福利。

3.企业发展的责任

企业发展的责任就是要做好经营战略，把企业效益搞好。这也是承担企业社会责任。不要把企业经营和履行社会责任对立、割裂开来，不要认为企业社会责任就是做好事，其实把企业做好就是承担社会责任。

4.公共关系和社会公益责任

这指的就是社会关系和社会公益，一个是上下游产业链条，包括房地产业施工企业，要关心施工企业的工作条件是不是合理合法的，员工是不是按时拿到工资，此外也包括对慈善事业的贡献，对贫困群体的援助。推崇企业公民，追求的是企业和社会的双赢，体现了一个企业的价值取向和长远追求。

5.环境保护的责任

房地产企业要处理好与周围自然资源环境的关系，要降低能源资源消耗，要减少污染物的排放，要减少在房产建设开发过程以及开发以后对周围自然资源环境可能带来的负面的影响。如在建筑规划设计上因地制宜、减少能源消耗，使用节能环保材料与工艺、降低对环境的负面影响等相关环境保护的措施，这些才是有社会责任感的房地产企业，值得社会和同行企业的尊重。根据《中国房地产企业社会责任评价指标体系暨TOP100企业社会责任实践研究报告》显示，企业环保公益方面投入水平有待提高，TOP100企业中，只有18家企业公布了该项数据，多数企业投入数额不大。

三、促进房地产企业社会责任承担的路径

企业社会责任建设是势不可挡的发展潮流和趋势，是现代企业治理理念及企业家价值观的革命。对企业的社会责任而言，房地产企业重视程度正在逐步提升。但与房地产企业积极重视社会责任的热情相比，对企业应该承担的社会责任的整体认识，部分房地产企业仍然不够清晰，特别是亟待加强企业社会责任的认知和制度化、专业化、长效化的社会责任履行机制。

1.强化房地产企业对企业社会责任的认知

企业的社会责任不应该是外界强加给企业的额外责任，而应是与企业共生共荣的。我们现在强调的企业社会责任，应该告别昔日以捐款捐物为主的非可持续，不要将它变成一种没有发展的“秀”，而应该使之与企业自身的业务相关联、与企业资源相配套，追求社会价值、经济价值、环境价值的和谐共享，从而使企业社会责任履行制度化并具有良性的可持续性发展。

2.构建房地产企业社会责任报告制度

要让房地产企业更好地履行社会责任，构建房地产企业社会责任报告制度，对房地产企业的社会责任履行情况进行信息披露就是非常重要的一个措施。通过对社会责任履行情况进行信息披露的这样一个报告制度，保证房地产企业在该方面相关信息披露的及时性、准确性、客观性。目前，我国不少房地产企业已经开始年度企业社会责任报告书，例如《北京万通地产股份有限公司2011年度履行社会责任报告》，《中信地产社会责任报告（2007-2010）》等。但是这些房地产企业的社会责任报告书都是各自为政，没有统一的编订标准。可以考虑由相关部门或者行业组织牵头，广泛征求社会和房地产企业的意见，制订统一的房地产企业社会责任报告编制标准，从而对房地产企业更好地有效披露履行社会责任的相关信息进行推动。

3.建立和完善政府主导的房地产企业社会责任评价体系

通过建立房地产企业社会责任评价体系，可以督促企业履行社会责任、规范和引导房地产企业的行为。在体系的构建上，房地产企业社会责任评价体系框架的建立和完善应由政府主导构建，明确评价标准、评价指标、评价方式、奖惩政策等。在具体的领导上，建议由行业组织建立相关组织领导机构，根据政府制定的标准，进行房地产企业社会责任现状评估，对房地产企业进行必要的指导和督促。在评价的具体实施上，建议房地产行业组织建立中立的第三方评价机制进行评价，通过积极征求社会公众意见，对房地产企业的社会责任表现进行定期和不定期的评价，推动房地产企业主动承担社会责任。

4.建立和完善促进房地产企业履行社会责任的政策体系

制定一系列激励和惩罚措施，可以积极推动房地产企业履行社会责任，例如制定土地、信贷、税收、投资、市场准入等方面的措施。应努力构建促进房地产企业履行社会责任的投融资环境，加大对责任信贷和责任投资的推进，引导投资机构在进行投资决策衡量时把房地产企业社会责任绩效考虑在内。同时，还要对社会责任投资基金发展进行鼓励，通过贴息和补助奖励具有良好社会责任绩效的房地产企业。同时还可以构建对社会责任履行不好的房地产企业进行惩罚的机制，例如2012年3月青岛出台《关于进一步加强和规范房地产开发企业管理的通知》，把企业社会责任与经营行为和企业形象一起纳入对房地产开发企业进行信用考核的体系中，考核结果与市场准入清出、资金监管、工程招标、银行信贷等相结合。另外，还可以建立社会责任标识，提升房地产企业社会责任的社会关注度。

参考文献：

[1]崔丽.《房地产企业社会责任信息披露明显不足》.中国青年报，2011年8月29日

[2]高武.《房地产企业社会责任与责任实现的博弈分析》.建筑经济，2011.8

[3]赵昌文.《强制性信息披露，推动房企履行社会责任》.中国建设报，2011.8

篇7

《中国家庭金融调查报告》称，中国自有住房拥有率高达89%，远超世界60%左右的水平。报告还指出，中国10%的收入最高家庭占了整个社会总收入的57%，这说明中国家庭收入不均等的现象已经较为严重。

02QQ美食武汉站

近日，在河南卫视《鉴宝》节目中，一个美女带着一块金镶玉的翡翠观音找专家鉴定。美女表示，宝贝是干爹送的，而干爹是房地产公司老板。当主持人问到工作时，美女答，“我什么都不做”。不过经专家鉴定，干爹送的所谓金镶玉翡翠观音，是个大赝品。

03上海：单身禁买二套房

上海市各房地产交易中心对限购政策又有新规定：单身的上海户籍人士，若名下已单独拥有一套住房，不能再买第二套。此政策一出，又是一片哗然，于是有人问，那结婚后呢？非上海户籍人士呢？这是要提高结婚率吗？

04人民日报近日发文：房价下行趋势不改

近期，国土资源部等有关部门陆续数据表明，当前楼市仍处于僵持状态，所供土地若正常开发，2—3年内市场上将会增加7000多万套住宅，将大大加快房地产价格向长期均衡水平调整的速度。房价下行的趋势不改。

微点评

05中学组织教师兼职售楼续:官方称系教师团购买房

近期媒体报道，东莞光明中学老师被要求发给学生楼盘宣传单和购房优惠券，学校调整正常教学安排，组织教师到售楼部学销售用语。日前，学校回应称从未组织教师卖房，实为教职工举行的“团购买房活动”。学生带回家的传单和优惠券完全是自主行为。

06辽宁营口5千万补贴公务员买房 官方称属国家政策

截止到2012年年底，辽宁营口1000余名公务员以及部分参照公务员管理的事业单位人员将陆续拿到一笔购房补贴，这个“红包”约为5万元人民币。财政出资补贴总额超过5000万元人民币。

07部分楼盘微涨 房托身影再现

广州一个楼盘销售经理透露，目前销售压力很大，为了能够销售房子，他们想到的一个办法就是找“房托”，营造一种热销环境，此时不买，后悔终生。经过一季度“以价换量”的博弈后，开发商与购房者之间的博弈升级，不少楼盘开始试探性地提高价格。

08张五常：没看到泡沫无需打压

76岁的经济学“狂生”张五常直言，房地产的价值就是国家的财富，是国家财富积累的大仓库，原则上房地产的价格越高越好。楼价上涨并非全然都是泡沫，也有生产力上涨的作用使然，并没有看到中国房地产市场的泡沫。如果没有看到泡沫就拼命打压房地产市场是不明智的。

09温总理：稳定房地产市场调控政策普通商品房增加供给

5月18日至20日，温总理在六省经济形势座谈会上指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。

10李战洪

在中国买房，不能叫“买”，50~70年所谓“产权”，只能算“租”。真正的产权和甲方是政策制定方，购房人为70年的租金，节衣缩食后首付及几十年的按揭负债，在一次足房租之后，未来又要为“出租屋”再交“房子的税”。房产税，顾名思义：“房”的“产”权归谁，谁交“税”。房产税有点不合理？

11聂梅生：楼市已逼近2009年初谷底 房价现筑底态势

在聂梅生看来，当前房地产市场已经逼近上次2009年初的谷底，房价进入同比下降通道的同时，一些城市环比下降幅度开始减小，开发商以价换量和刚需释放，在成交量缓慢提升的同时，房价逐步走稳并将在今后一段时间内处于筑底阶段。

12万达宣布26亿美元收购全球第二大院线集团AMC

经过两年谈判，5月21日，大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议。万达此次并购总交易金额26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。同时，万达并购后投入运营资金不超过5亿美元，万达总共将为此次交易支付31亿美元。

13中国楼市流行更年期综合征

家中有更年期患者，所有成员都会因此痛苦。社会经济生活亦然。现在房地产宏观调控进入了更年期，很多人因之患了更年期综合征，房地产开发商、政府、已经购房者和等待购房者……所有的房地产市场主体都受其害，损伤了经济和社会肌体的健康。

14地方忙微调 难撼楼市调控主基调

专家认为，保障合理购房需求，实现楼市“软着陆”符合中央政策，但楼市调控的大基调没有变，如果地方微调政策有悖于中央调控要求，“存活”时间不会长。就房地产市场而言，成交量持续萎缩、土地市场冷清等也是地方进行微调的动力来源。

15郎咸平：房地产调控当务之急不是盖房而是"排队"

现在全国都在搞保障房""，政府似乎觉得当务之急就是盖房。地方政府必须明白一个基本道理：保障房是真正意义上的公共政策，没有老百姓的参与和讨论，没有民意的首肯和批评，怎么做都是错的。

16住建部再次强调控房价 5月或有更大降幅

住房和城乡建设部表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇。目前，开发商的住宅库存数已创新高，业内人士表示，去库存已经成为开发商的当务之急，购房者有望获得更大幅度的优惠 。

17为摆脱调控短期化 建立长效机制不能拖

近日住建部和一些部委的研究机构正研究刺激楼市刚需入市的政策储备，并研究建立一套保证非投机投资住房消费的机制。摆脱房地产调控“短期化”倾向，探索长效机制确实是房地产调控当务之急，时间上不能拖，也拖不起。

18年存1.4万咋成亿万富翁

亿万富翁“神奇公式”：每年定存1.4万，享受5%利率，如此持续40年可以积累财富为1.4万×(1+5%)×40=169万。但是，如果将每年应存的钱全部投资到股票或房地产市场，并假定能获年均20%的投资报酬率，那么40年后他能积累多少财富？1.4万×(1+20%)×40=1.0281亿。

19潘石屹

新秩序正破壳而出、势不可当。阻碍它的力量在哪里？在它的旧秩序本身，而不是敌人。如行业：建筑最大阻力来自现在的建筑行业，房地产最大阻力来自现在的房地产行业，以此类推……

篇8

［关键词］人民币；美元；汇率

［中图分类号］F830 ［文献标识码］B ［文章编号］

2095-3283（2012）03-0051-02

2011年12月7日，根据中国外汇交易中心公布的数据，银行间外汇市场人民币对美元汇率中间价为6.3342，这是人民币汇价连续第6个交易日盘中触及交易区间下限，即我们常说的“跌停”。此现象非常罕见，只有在2008年国际金融危机时人民币出现过连续4天跌停。本文将对人民币出现的下跌情况产生的原因以及影响进行分析。

一、人民币多次探底的原因

（一）外部原因

大多数业内人士认为，购买美元的需求量增大及美元的波段性走强，是导致2011年底人民币对美元即期汇价盘中连续跌停的主要原因。而近期欧洲债务危机不断升级，也是造成人民币贬值的一个重要外部原因。2011年12月6日，标普评级机构发出警告将下调欧洲金融稳定基金（EFSF）以及欧元区所有17个国家的评级，使得海外资金避险情绪高涨，资金流出量增大，进而推高美元需求量。从2011年12月8日的欧盟峰会就三大议题达成共识：救援可暂时缓解市场恐慌，但不能彻底解决问题；财政巩固是解决危机的根本之策，但短期内客观上会使危机持续时间更长；欧元区国家经济发展不平衡、统一货币政策与经济趋同要求的矛盾是造成小国财政危机的重要因素，需要统一各国财政，但是短期内并不具有可行性。并且巴塞尔条约关于资本金的要求也使欧洲银行业急于回抽全球资金，由此引发国际资本波动加剧，而且各国的贸易保护主义有所抬头。尽管美国经济复苏势头略有回升，但高失业率、房地产市场低迷、消费者和企业信心缺失等问题尚未得到有效解决，亚洲作为新兴市场同样受国际金融危机以及欧债危机影响，经济急速下滑的预期加速导致资金撤离，风险资产包括新兴市场的货币遭遇大幅贬值。央行的统计数据显示，2011年第四季度我国四大国有银行的存款比例有进一步下滑的趋势，而且企业贷款速度明显放缓，这都表明世界经济增速整体下滑，美元成为惟一避险港湾，此时选择出售人民币资产成为必然。2011年11月11日，美国的高盛集团在股票价格不是十分理想的情况下抛售中国工商银行的股票也恰恰印证了这一点。

除了贸易顺差和外商直接投资下降之外，热钱流出因素也至关重要，其根本原因在于海外市场人民币贬值预期与国际热钱流动存在较强的相关性。2011年12月8日，亚洲开发银行宣布将2012年东亚新兴经济体的经济增速预期由7.5%下调至7.2%。其中，中国内地增速预期由9.1%下调为8.8%，香港由4.7%下调为4.0%，人民币贬值预期进一步加强。2011年9月我国新增外汇占款为2472亿元，10月则出现自2008年1月以来的首次负增长。10月份央行外汇累计占款余额为23万亿，比上月余额减少893亿元。所有金融机构外汇占款量单月减少249亿元，其中商业银行等各家金融机构增持购买外汇金额达600亿元。汇率市场出现较大波动的另一个重要原因是我国与境外汇差扩大导致的投机需求。以香港为例，2011年9月底以来人民币不可交割远期合约（NDF）市场已经出现了人民币贬值预期，机构大量抛售人民币，导致香港市场上的美元报价比内地高出数百点，两地汇差峰值达近千点。大量投资者在内地买入美元，在香港市场卖出美元，令内地现货市场人民币对美元不时出现跌停现象。不论是境外的投机需求还是国内银行业对外汇的不断增持，都加大了人民币贬值的预期，也助推了人民币对美元即期汇价盘中连触跌停。

（二）内部原因

中国经济减速加上海外经济体经济减速，令国际投资者对未来中国出口前景感到悲观。2011年，中欧双边贸易增速低于同期我国进出口总体增速4.2个百分点；中美双边贸易增速低于同期我国进出口总体增速6.6个百分点；中日双边贸易增速低于同期我国进出口总体增速7.4个百分点。从以上数据可以看出，我国出口贸易受海外市场的影响出现了不同程度下降。海外市场人民币贬值预期进一步加强。

居民消费价格指数CPI不断升高，通货膨胀较为严重。从2011年年初我国CPI从4.9%一路上涨，7月份达到6.5%，创下37个月以来新高。在此环境下，国家出台了一系列措施，例如控制信贷比例，提高存款准备金以及进行比较严厉的房地产调控等。尽管2011年11月份我国CPI同比涨幅回落至4.2%，降幅超过大多数学者预期。全年来看，物价已经被成功“稳住”，但是也对我国经济增长造成了不利影响。中国物流与采购联合会的数据显示，2011年10月份中国制造业采购经理人指数（PMI）为50.4%，环比回落0.8个百分点。2011年下半年以来，制造业PMI中的新订单指数回落较为明显，平均水平较上半年回落2个百分点左右，其中新出口订单指数、积压订单指数和进口指数这三个指标都显示出中国实体经济所面临的压力加大。2011年12月2日，央行调查统计司最新的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》引起市场广泛关注。报告认为，当前的一系列经济和金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。货币紧缩与房地产调控的叠加效应导致房价下跌。房地产价格作为我国一个重要的经济指标，如果房价快速下跌必然会影响我国经济增长。2011年9月M2增速为13.0%，创2001年10月份以来新低，M2的下降缘于企业存款的下降，9月企业存款比8月少了6862亿元。在宏观政策的调控下，国内的投资增速出现了放缓局面，未来投资增速也将出现较明显回落。可以说，整个市场对人民币继续快速升值的预期均发生变化。以上这些因素势必都会增强各方对美元的需求，造成美元短期内的升值。

综上所述，人民币对美元的贬值只是短期现象，中国经济的基本面并不支撑人民币贬值，内外部因素才是造成这种现象的根本原因。从目前各种金融机构的预测来看，也都对近期人民币对美元贬值持相反态度，从趋势上看，人民币升值仍将会是2012年的主题。

二、人民币多次探底的影响

（一）减少热钱投机套汇

业内许多专家对于人民币短期贬值的现象，都持乐观态度。从另外一方面说，人民币汇率迎来了双向波动，也向境外投资者发出了警示信号：人民币汇率不会一路升值，也会向下波动。这会打消一些热钱来中国投机的念头，促使我国人民币汇率正常波动。2011年下半年以来，尽管人民币对美元汇率走势发生了较明显变化，尤其是9月、11月美元一度大幅走强，但并未对人民币汇率走向产生显著影响。通过近年来我国人民币外汇政策的调整，人民币汇率已接近均衡水平，许多业内人士也预期人民币未来升值空间较小。在此背景下，人民币对美元汇率的关联度或将进一步弱化，人民币汇率将更多体现出自主性的双向波动特征。很多境外投资机构或者散户游资，对人民币的走势判断都不会像从前那样十分明朗，投机套汇的风险将进一步加大，不论是对人民币汇率的波动还是巩固我国汇改以来所取得的成绩，都较为有利。

（二）提高我国出口产品国际竞争力

人民币贬值会降低中国产品的国际市场价格，减少资本投入的成本，提高是我国出口产品竞争力，可以使我国出口贸易快速恢复。目前，“中国制造”遍布世界，中国已经成为各国不可或缺的进口来源地。目前我国产品能够占据一定的国际市场份额，主要还是依靠中国产品的价格优势，在国际竞争中并不处于主导地位，如果不能进一步控制成本，出口贸易将遭受前所未有的打击。一些原来在中国投资建厂的跨国企业，可能会将投资转移到劳动力更为低廉的国家。某种程度上人民币的贬值可以延缓这种情况的发生，使这些企业能够转型，实现“软着陆”。

（三）部分行业将受到打击

外汇负债类行业包括航空、通信等行业，由于有较多的外汇负债（特别是美元负债）会因人民币对美元汇率下跌受到影响，例如，航空公司的飞机大部分是租来的，按照合约每年要定期缴纳租金。原材料或零部件进口型行业，例如合资汽车行业，由于每年均需要进口相关的原材料及部件，人民币贬值将使这些行业的成本有一定程度的上升。

投资品行业包括房地产、园区开发和具有资源价值的煤炭、有色金属等行业，特别是我国的房地产等行业，以及各个行业对看空中国的恐惧加强，A股、B股会持续较长一段时间的低迷。短期内会加快房价的下行趋势，目前房地产行业正常的融资成本都在20%~25%。加之国家对房地产行业的管控非常严格，如果房价过快下滑极有可能造成我国房地产业的“硬着陆”，产生巨大的房地产债务危机，导致国民经济的非正常发展。

三、小结

人民币对美元的汇率波动对各行业的影响是较为复杂和多角度的，往往是利空和利好的综合。我们可以清楚地看到人民币短期贬值对出口贸易、升值压力、输入型通货膨胀以及人民币汇率弹性的增强构成利好，从经济方面看，如果我国能继续保持健康稳定快速的发展，人民币未来必将能成为国际强势货币。但从长远来看人民币对美元升值的压力并没有减弱，人民币并不能完全摆脱美元的束缚，其中房地产业会将受到巨大的影响，境外套取利差的游资会伺机而入。

［参考文献］

篇9

关键词：订造家具；传统手工家具

中图分类号：J525.3 文献标识码：A

二、传统手工制作家具的弊端

近几年，由于行业技术工种的结构调整，从事木工和油漆工职业的人员越来越难寻觅，熟练工奇货可居；更由于国内人工成本持续上升，装修市场的人工费用更是水涨船高。不仅如此，传统手工家具还有以下几方面弊端。

价格方面：订造家具因为家具的各种属性参数是可以订造的，也就是你可以控制家具成本，比如一个书柜，你觉得比较贵，可以去掉一些不必要的板材，选择钢架式书柜，板材少了，自然价格便宜。另外，如果是所有的家具都选择一个品牌定做，那么厂家在生产时可以合理利用材料，价格肯定比选择多个品牌的便宜。而木工度定做家具不一定便宜，因为没有服务保障，费用问题相对不透明。

做工方面：木工的做工肯定是不行的，因为基本上都是手工活，板材的封边、平滑度都存在问题，很不环保，甲醛释放量大。而选择品牌家具，都是有大型的生产基地，板材的封边绝对有保障，并且环保标准基本上都是E1甚至有的是E0标准。很重要的就是售后服务，如果木工的做工出现问题，很难找到责任方，选择品牌家具就有很好的售后保障。

材料方面：中国现在的家具大部分都是使用人造板，这也是在欧洲比较流行的，而木工为了控制成本，材料肯定是很差的，很多板材不是硬度不行，就是木材很差，你也很难有考量的依据，而订造家具品牌一般都是找固定的供应商，如吉林露水河等知名供应商，所以材料肯定是可以保障的。

式样方面：木工家具款式肯定是有限的，因为木工作坊还是以个人或工程队的形式，没有专业的设计师和家具设计的资源。而订造家具品牌因为专业做设计，订造，并且是以公司的形式，在设计流行趋势，以及设计能力上，有些公司还有专业的设计软件如尚品宅配，其提供的家具设计服务肯定是多样化的，供选择的余地大，并且可以参与到设计中，而木工家具是不可以的。

二、订造家具发展趋势

近年来，随着国人生活水平的日益提高，消费理念也慢慢与欧洲发达国家接轨，整体橱柜、衣柜等订造化家具也日益为广大消费者所接受。拒绝雷同，是人们青睐订造家具的重要原因。根据一家权威机构的调查报告，85%的受访者在选购家具时更倾向于订造家具。订造家具独特的个性设计，能够由顾客自己掌握橱柜的风格，符合现代年轻人的崇尚个性，展现了自我魅力的要求，这就是它最吸引人的地方。

相比于通过传统方式制作、购买的家具，订造家居的优势是非常明显的。

一，完全根据用户的个人需求来进行设计，从家庭固定的的居住成员到每个成员的生活习惯都能全面顾及，还可以根据对于颜色、形状的喜好来要求，这是只有订造家居才能做到的。

二，有可靠的质量保证。与传统家具制作方式不同，订造家居是由专业的工厂进行加工生产的，每个产品都有严格的质量把关，这让生产出来的家居有着很高的质量水准。

三，精心设计带来的高品位家居美感。从整体的设计到外观的颜色、功能、摆放位置全都可以自己决定，将自己的想法告诉设计师后，便会出炉与之最匹配的实际方案。拥有一个高品位的家先从订造家居开始。

四，施工效率快，材料环保。装修房子最需注意的就是对材料的选购，订造家居选用的都是不含毒性、无异味、甲醛含量很低的材料，对人体的健康损害降至最低。选好材料和款式后，只需等待5至10天就可以收到商品了，现场组装也可以在1-3天完成。能够让你在快速拥有你最想要的家居。

笔者认为，目前订造家具受到追捧主要有三方面原因：首先，订造家具的实用性和空间利用率较传统家具都更强，也更简单地实现了装修风格的统一化。其次，与行业的发展趋势密不可分，传统家具行业中库存量积压的现象很明显，厂商为了减轻压力，将比重转向订造家具市场。此外，房地产行业极大促进了订造家具的发展，房地产行业呈现出两级分化的状况，商业住宅中小户型开始成为主流，高端豪宅别墅也大量兴起，传统的以家具成品为主的市场难以满足这些人群的需求，而在这种情况下，订造家具就得到了很好的发展。

三、订造家具未来前景观望：电商是订造家具的重要销售渠道

篇10

放松楼市调控无疑是短期拉动经济增长的一个最简单、最直接、最见效快的方法，也是以往一直在走的老路。但在保增长的目标下，我们是否会再一次回到过去的老路上？笔者以为，这种担忧完全可以理解，但其变为现实的可能性微乎其微。

最重要的一点是，新一届政府对经济放缓的容忍度已经明显提升。从“保增长”到“稳增长”，过去的一段时期我们对增长和转型总是那么纠结，但新一届政府开始后，“把推动发展的立足点转到提高质量和效益上来”或许会有新的突破。中央高层的一系列表态清晰地释放了如下信号：政府以容忍经济增长放缓为代价来推进经济转型的决心已定。再度放松房地产调控与中央决心“打造中国经济升级版”的大方向相悖。

其次，如果考虑到中国房地产市场业已存在的潜在高风险，奢谈放松楼市调控恐也为时尚早。中国房价之所以越调越涨，除工业化和城镇化推动的刚需大幅增长客观性因素外，市场流动性大又缺乏投资方向是宏观层面的重要影响因素。不断膨胀的投资需求在以数字政绩为取向的地方政府的配合下不断放大。如果只看到房地产发展所带动的GDP增长，而无视真实住房消费能力和资金支撑能力，任由房地产行业成为地方政府树立政绩的工具，则不断做大的中国经济大起大落的波动只怕不会只有2008年那一次。

今年4月份来，越调越高的地产市场泡沫风险已成为外资机构看空中国的三大因素之一，不去促进地产市场的软着陆，反而放松调控，无疑是给本已风声鹤唳的地产市场添柴拱火。目前外资想要“做空中国”可能确实很难，但其理由不能轻视，如果总把“做空中国”当作笑谈嗤之以鼻，甚至火上浇油，相信潮水退去时，自然会知道到底是谁在裸泳。

最后，如果仅从中国产业升级的角度看，也急需地产市场尽快软着陆。不断把地产这根“柱子”做大，不但会加大中国金融的系统性风险，还会阻碍中国经济的转型。虚拟经济太火，实体经济只好遭殃。过去中国经济对房地产的过度依赖，直接导致了今天所面临的经济困局：一是房价的飙升直接造成了企业人力成本和土地成本的快速上升，蚕食了出口企业的国际竞争比较优势；二是房价的飙升抽空了实体经济的资金，导致很多中小企业错失了产业升级的良机。炒房比做实业挣钱，谁还有心思做实业呢？三是畸高的房价是导致消费不振的罪魁祸首。“买一套房子就当一辈子房奴”，“一套房子摧毁一个中产家庭”，欲振消费提内需又谈何容易。

总之，抛弃楼市调控放松的幻想，不仅是现在的选择，也应该是未来的选择。近期持续的土地成交高溢价，已经给未来房地产价格上涨造成了很糟糕的预期，如果再放松调控，无疑是给本已上涨的预期继续加码，如此循环下去，只会把房地产进一步推向“大到不能倒”的局面。而当最终的这些投资需求转化成市场的产品供给之时，则中国房地产可能陷入极其不利的境地。从这个意义上讲，目前紧要的是进一步细化调控政策以调控上涨预期，而不是相反。可以幻想的是调控手段的科学化，而非放松甚至放弃。

（作者为上海金融与法律研究院执行院长）

制约多，休闲难

国家旅游局报告 中国人休闲时间少

5月19日，国家旅游局首次《中国国民休闲状况调查报告》。报告显示，中国国民工作日空闲时间仅3小时，占全天的13.15%，远低于OECD（经济合作与发展组织）国家23.9%的平均值。

国人目前为何休闲不起？首先，受收入水平的制约。当人们的收入水平较低时，休闲的机会成本较高，工作的替代效应就会占主导，此时人们会选择更多工作时间而牺牲休闲。当收入水平较高时，工资率增长的边际效应降低，工作的补偿效应就会占主导，人们对休闲的需求就会增加。与发达国家相比，国人目前仍处在工作替代效应让位于工作补偿效应的阶段。

其次，受法制环境的制约。我国对劳动者的保障还存在法律缺失、监督不力等问题。在实际工作中，雇佣方处于强势位置，劳动者缺乏话语权，8小时工作制、带薪休假等制度往往无法真正落实。

最后，受休闲环境的制约。休闲设施不佳、交通不便、景点含金量低，自然会削弱国民休闲消费的欲望。

大力发展休闲产业、开辟休闲消费之路，应是我国今后提振内需和促进产业转型的一次大好机会，而尽快削平上述三个因素的制约应是需要迈出的第一步。

（作者陈金保为经济学博士）

稽查风暴莫一刮而过

肖钢上任两月 证监会掀起稽查风暴翻旧案查10公司

近期，中国证监会掀起了雷厉风行的稽查风暴，集中翻查旧案。

广大投资者对此莫不拍手称快。对于投资者而言，资本市场创新等业务固然可以拓宽投资范围与渠道，但在当前造假盛行、欺诈成风的市场环境下，如何确保让那些真正有投资价值的公司上市，淘汰掉企图浑水摸鱼的不合格公司，才是解决当前A股问题的关键所在。

在拍手称赞的同时，不少投资者也有几许担忧：一是惩罚力度不大。此前万福生科事件中，尽管平安证券被开出自2004年保荐制度出台以来最严厉罚单，但涉嫌造假的上市公司却只处以30万元人民币的罚款，且监管机构称其尚不触及终止上市的条件，没有退市迹象。由于公司退市涉及到大量中小投资者的利益，如何在保护投资者利益的情况下加大惩处力度，也是摆在监管机构面前的难题。

二是稽查风暴是否只是“一刮而过”。过去监管机构往往针对特定事件来掀起审查风暴。据传此次审查很可能是在为即将重启的IPO正本清源。但对A股市场来说，一阵风是远远不够的，只有持续性地加大监管力度，重塑公开、公平、公正的市场环境， 加强制度建设，才是长远之道。

（作者刘晓婷为长江商学院研究员）

毒大米

检测发现趋于主动 扭捏和推诿扯皮仍然存在

近期毒大米事件持续发酵，引发广泛关注。如何解决食品相关监管部门在管理中存在的漏洞和缺失，杜绝此类事件的频频发生，是解决问题的关键。

对于食品监管部门来说，食品安全的“查”只是开始，“处”才真正管用。以往食品安全问题多由媒体揭发，此次毒大米问题则是由广州监管部门检测发现，在事件起因上趋于主动，但在检测结果的公布表现出的扭捏、“欲说还休”，仍令公众有些不满。对于关乎人们日常生活甚至生命安全的食品安全问题，监管部门只有在严格监查的基础上重拳出击，不姑息，不纵容，依照法律严格处罚，才能真正起到惩戒问题企业，警醒相关企业的作用。