工程造价策划方案范文

导语：如何才能写好一篇工程造价策划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

A市是位于南方某省的一个县级市，人口80多万。八十年代后期由于抓住时代机遇，大搞轻工业和第三产业，经济蓬勃发展，一度成为南方有名的服装、烟草、药品的集散地，全国各地客户络绎而来，专业市场上天天人满为患。在主力市场的带动下，全市各行各业都呈现极为昌盛发达的景象，全市的GDP一度跻身于全国百强县级市前列。

进入九十年代中后期，由于市场监管不严，一些本地不法商人为追求暴利，开始把以次充好的商品出售，有的甚至以假冒真，市场秩序开始受到扰乱。这些不法商人为逃避法律的制裁，使用贿赂等手段勾结当地一些主管官员，继而使这些不法商人在市场上能够以合法的面目进行违法经营。由于大量次货、假货的进入流通，致使不少外地客户上当受骗，损失惨重，而且由于某些的缘故，这些外地客户投诉无门，只能愤然而去。

一颗老鼠屎坏了一锅粥。A市个别商家的恶劣行径所带来的负面影响开始笼罩整个市场，外地客户在交易时开始抱着怀疑、不信任的态度，在检验货物、交纳货款时非常小心谨慎，有时一宗小小的交易也要进行反复多次检证，致使交易成本与交易时间大大增加，客户来A市交易的经济优势逐渐减弱。

个别不法商人的违法行径严重影响A市整个专业市场的声誉，外地客商日趋减少。同时，由于交易量的减少导致相关税收的锐减，某些政府部门的收入也受到一定影响。为了增加额外收入，弥补资金缺口（或者说为满足一部分官员的胃口），一些与专业市场相关系的政府机构，开始制订条条不合理的商业条例，对本地商户尤其是外地客户课以重税，原本良好的商业环境又一次受到重挫。外地客户长途跋涉到A市做贸易，本是冲着能够通过正常交易有利可图的目的而来，而现在，不仅要承担不慎买到假货的损失风险，而且要交纳一大笔额外的费用，如此一来，所得利润几乎微乎其微。这些多年来一直在A市进行贸易的外地客户开始对A市失去信心，而他们的退出，意味着A市专业市场的式微与衰落开始露出冰山一角。

A市专业市场从火爆慢慢走向冷清，不少本地商户开始倒闭，与此相关的饮食、宾馆、运输等服务行业也随之出现萧条，大批人被裁退失去工作，某些人在谋生无门的情况下，开始偷抢，治安迅速恶化。他们针对外地人不熟悉本地情况而且势单力薄的情况，专门针对外地人特别是携款前来的客户下手，同时也纠结成伙，对本地经营商户进行敲诈勒索，A市的营商环境又一次受到雪上加霜的打击。到了99年初，三个专业市场已经基本处于停顿状态，剩下零丁的几家商户也不过是苟延残喘。与此三个专业市场相联系的上下游制造商等本地企业，要么倒闭，要么将企业迁至外地经营。由于商业信用的恶劣及本地治安的恶化，很多本地人才纷纷离开当地到大城市谋求发展。A市的发展前景一片黯淡。

从名闻全国的百强县到臭名远扬的“问题城市”，A市的衰落如同企业从兴旺走向式微一样，中间的起伏波折虽然快得让人吃惊，但是其前因所导致的结果却是完全在意料之中。商业信用的恶化使A市在冥冥中逃脱不了败落的渊薮。 挖掘潜在优势，收拾旧山河重振旗鼓

面对A市经济的萎靡不振，A市领导们开始认识到问题的严重性，所以延请外脑进行咨询。我们有幸与A市的主管官员进行接触，双方就A市存在的问题与未来发展情况进行探讨。对过去的市场管理与营商环境构造方面的失误，显然已无法挽救，现在当务之急就是如何打造A市新形象，重树商业信用，给本地和外地客户以信心，吸引他们回流。

经过对A市社会及市场情况的充分了解，同时查阅大量关于A市各种资料报告，我们发现A市在软硬件方面还是存在非常好的基础。经过整理，我们将这些优势分为三大类：

一、完善的产业配善设施

经过多年的发展，与三大专业市场相对应的其他产业已经发展成熟，外地客户可以用较低的成本完成全程交易过程。虽然由于三个主要市场的萧条导致其他配套产业的低迷，但是只要能够成功启动专业市场，其他配套产业自然而然也能随之发展起来。

二、庞大的客户基础

A市三大专业市场开办十几年，交往的客户遍及全国各个省份，虽然目前前来的客户已经非常稀少，但是以往的那些老客户还是一大资源，只要能与他们好好沟通，用好的政策与良好的营商环境吸引他们回流，这些庞大客户群将对推动A市经济起关键作用。

三、良好的外部资源

A市是有名的侨乡，很多本地藉的华侨分布世界各地，其中不少事业有成，而且关心家乡建设，一直对A市的发展都关注倍切； A市走出去的优秀人才中，不少已在大城市独挡一面，事业蓬蓬日上，如能吸引这批人才共同为A市发展出谋献策或进行投资建设，对A市的重新崛起将起到非常重要的作用。

在对A市调查了解之中，我们意外地发现A市其实还存在很好的环境资源。虽然其环境资源不能与其他旅游城市相比，但是如果经过一定的修缮与整合，供客户在营商之余休闲放松渡假数日之用还是绰绰有余。营商环境与旅游环境虽然不直接挂钩，但是两者内在却也有千丝万缕之联系。作为以轻工业为主打产业的A市，要大规模去开拓旅游资源塑造成旅游城市，显然是不合逻辑的事情。但是如果能在打造良好营商环境的同时，加强对旅游资源的管理，必然可以提升整个城市的质素，同时也对营商环境的良好构造也有一定的推动作用。以重造营商环境为龙头，以改善旅游环境为辅助，让外地客户在辛苦贸易经商的同时，能够在良好的舒适的氛围中得到放松与休息，这无疑会大大提升他们的满意度。

提升A市的品牌形象，营造一流的商业环境，使客户从满意向忠诚过渡，虽然中间要走的路很长很长，要做的工作很多很多，但这就是我们策略方案所引导的方向，也A市所要努力的目标。 诚信当头，推动A市品牌形象

品牌的辐射效应既是对外的，也是向内的。建立起A市清晰有力的品牌形象，既是对外的一种城市实力与形象的展示，也是对内的一种凝聚力与感召力。在经过各方面情况的详细了解分析之后，我们为A市拟定了一份题为“诚信重造价值——A市品牌形象推广方案”，整个方案分为形象公关、诚信工程、品牌树立三个大部分进行：

一、形象公关

A市商业环境恶劣之后，最直接后果就是城市形象受损。一提起A市，许多客户立即就会将其与假货、欺诈、管理混乱、腐败等词语联系在一起，城市的外在形象降到了零点以下。一个城市的形象就是这个城市与外界交往的名片，A市以往的过失成了名片上一个污点。摆在我们面前第一个要解决的大问题，就是如何去除污点，令A市重新以清正的形象出现于世人面前。

在借鉴了许多城市的形象公关推广宣传手法之后，我们为A市的形象公关制定了下面的策略大纲：

策略一：媒体影响

如何去运用媒体，借助媒体的影响力、公信力、渗透力，将A市的良性信息有目的、有步骤地传达出去，同时将舆论的导向引向A市已经取得的制度改革管理方面的成就，是我们在这阶段所要达到的目的。

1、邀请省内各大传媒的记者来A市采风，了解前几年市场环境管理失误的原因及现阶段A市政府在重振市场经济方面的决心与雄心，重点放在近几年来A市在廉政建设、政府工作效率提高、制度化管理方面已取得的成就。

2、拍摄电视专题宣传片《不忘过去，眺望未来》，采用人物专访、故事采写、事件记录等形式，重现A市当年经济蓬勃发展的风貌，鼓舞士气。同时也检讨曾经的失误，警示人们不要为一时近利而重蹈复覆。

3、在A市最主要的报纸开设“我为A市发展进一言”专栏，邀请A市权威人士、商户代表、普通市民发表他们对A市未来发展的看法与建议。通过这种方式使所有民众认识到改变A市社会形象的重要性与迫切性，同时也激发他们为A市建设献计献策的主人翁精神。

4、…………

策略二：活动宣传

1、借三大专业市场开办十五周年之际，组织现有商家，在政府大力支持下，策划一次面向全国一次大型产品联展活动，以优质产品重新展现A市专业市场的风采。

2、市工商联组织一个A市商家代表团，到外地举办产品推介会暨商业合作恳谈会。以主动出击、整合多方面力量、展示A市各方面优势的方式，挖掘一切的商机，推广三大专业市场的专业风采。

3、…………

策略三：政策支持

1、革除以往不合理的市场管理条例，向社会公布新的条例，并就条例制订听取社会各方意见。对于新条例的执行情况，除了政府委任的管理机构外，还将成立由客户及商家代表组成的监督小组，这监督小组中，外地客户代表与本地客户代表各占一半。

2、成立由副市长挂帅的市场巡查小组，不定期对三大专业市场进行暗访调查，既查证商家的交易情况，也监督市场监管机构的透明程度。将举此是向公众表明A市政府已将诚信经商视为重建A市良好经济环境的头件大事来看待。

3、开通市长投诉热线与专用信箱。以诚恳的态度接受社会与公众对政府在经济管理方面的投诉，对提供有助于推进三大专业市场发展与完善的一切建议或措施给予重奖。这种开放的姿态、倾听民声的做法有助于树立政府的亲民形象。

二、诚信工程

以往A市三大专业市场假货泛滥成灾，出现了劣币驱逐良币的情况，商业信用受到严重的损害。信用是任何交易的基础，没有信用根本谈不上经商，更谈不上经济的发展。为达到重建A市三大专业市场的诚信形象，我们制定了一系列的策略：

1、市政府倡仪，市领导牵头、开展万家商户/客户大签名活动，并将此签名牌匾永久保存，以表万众一心重建A市诚信工程的决心。

2、延续万人大签名活动，铸造“诚信造就万年家业”的诚信碑，深化诚信工程建设，此碑将被树立于市中心广场显眼位置。

3、建立商业信用体系的目的是重造良好营商环境的关键。由工商部门、市场管理机构联手，建立专业市场所有商家与外来客户的诚信档案，商家与客户的诚信记录的累积会成为他们在经商便利、税收交纳方面的优惠或奖励的衡量标准。

4、在诚信档案的基础上，建立一套公平、透明、公开的诚信记录的评选体系。每季度、每年各评选一次，选出最有价值的客户、最讲诚信商家等荣誉称号，并借当地报纸上向社会公布，也接受社会的监督。连续三个季度以上中选者，可在A市出版宣传的刊物是免费宣传企业或商家信息以资鼓励。

5、…………

三、品牌塑造

每一个优秀的城市都有其清晰的品牌形象。这种品牌形象可以是城市的主打产业、可以是环境资源、也可以是最具盛名的某一项产品或者是一种精神。说到上海，我们会联想到APEC会议、说到大连就会想起服装节、哈尔滨想到冰雕、桂林想到漓江的山水——这种最突出的标志性产业或资源已成为这些城市的最具影响力的品牌形象。A市最具代表性的品牌形象应该是什么呢？

三个专业市场是A市经济发展最主要支撑，也是最为外界所知晓的“城市名片”。依此分析，A市最鲜明的品牌形象应该就是这三大专业市场的综合表现。根据此方向，我们制定了如下的策略：

1、全新CIS设计。

为了清晰地展示A市的品牌形象，首先在标识上要有清楚的表述。就创作LOGO新标识一事，在媒体上进行说明，广泛向全社会征求意见稿，最后经过专家的论证与市民的投票选出最后的定稿。征求LOGO过程，其实也是A市品牌形象一次大规模的宣传。

2、海外投资推介会。

如前面分析所提及的，众多侨居海外的A市侨民是A市一大有利的外部资源，如果能够成功说服他们关心家乡建设、共同出力重振三大专业市场雄风，对A市发展及品牌建设都有非常大的推动作用。市侨办、工商联及当地媒体将联合组成海外投资推介会，以关系营销的方式，向海外乡亲介绍A市的发展建设、未来计划蓝图，力争得到他们的投资与支持。

3、举办结合A市现有旅游资源，举办旅游文化节，向外界展示A市良好的投资与发展软环境。

4、就三大专业市场的发展前景，举办行业博览会或行业发展论坛，遍邀各地客户及业界专家，向他们介绍A市营商环境整改的成效，并诚意邀请部分专业人士或客户代表出任市场顾问。

篇2

【关键词】：工程造价 管理 控制

中图分类号：TU723.3文献标识码： A 文章编号：

一、工程造价通常在整个工程项目设计施工过程中占据着决定性的经济技术地位，保障了工程项目的正常实施和开展，在房地产开发危机的背景下，工程项目在发展和开展的过程中也或多或少的受到了相当大的影响，也对最终的工程造价评估带来很大的变化。

建材物资成本的回落，能够在一定范围内降低工程的总体造价；工人薪资水平的降低，将会导致整个工程造价预算的减少；政府推行的经济改良计划能够有效的控制成本，压缩工程造价。在房地产开发危机造成影响开始到经济复苏的这样一个反复漫长的过程中，如何结合实际情况制定推行建筑工程项目计划，保障项目资金得到科学、合理的利用，如何推行规范的造价管理和控制体系，完善工程项目的监管和实施能力，提高企业在土建施工中的竞争力，将成为项目管理者无法回避和忽视的一个重要课题。

二、工程造价管理的定义

通常我们对工程造价管理的定义为：以施工项目为研究目标，为了保证投资的回报，建立在工程造价评估调查工作的客观规律与基本要求和原则的基础上，通过相应的经济学原理、技术手段、法律规范等管理重点，来分析和整理在项目施工前期、项目实施中期和项目竣工后的整体规划和施工中的造价控制、成本质量管理、经济效益和回报等相关问题，并以此为基础将工程项目造价的管理和控制工作充分的落实到项目施工的每一个环节中去，力求最大限度的发挥土建工程建设的人力财力优势，发挥整个项目中各个组织机构的资金和技术优势，以获得最大的经济和社会利益。

三、造价管理与控制工作中存在的主要问题

工程造价管理与控制工作在多年的发展和进行过程中，为推动我国的经济现代化建设提供了巨大的推动力，并且取得了一定的发展成果。然而我们也不能忽视工程项目存在的一些不足和问题。例如：项目决策缺乏科学指导、管理内容不能与时俱进等问题，影响了工程造价管理和控制工作的总体水平、制约了该行业的发展进步。在实际的项目管理工作往往只重视施工中造价管理与控制，而对于投资设计层面的造价管理控制的重要性没有得到正确的认识；时常出现初期投标中缺乏对投资总体情况的准确估算，管理手段不科学严谨。这些因素造成了造价管理和控制工作出现了技术与经济评估脱节，影响了工程造价管理和控制制度的完善和发展。这些设计和施工中遇到的实际问题一方面会对工程项目的质量造成了巨大的影响，还可能造成严重的资金浪费，引发诸多工程施工困难。另一方面还干扰了工程项目施工建设工作的正常进行，制约了经济和市场环境的发展。所以为了保障项目资金得到科学合理的管理和控制，迫切需要对我国目前工程建筑行业中不能适应当前工程造价管理和控制工作需要的管理模式和方法进行有效的改革：不仅要努力研究和制定科学合理的工程造价管理与控制体制和执行规程，还需要对造价管理过程中以及设计过程进行全面严格的核算和管理，并及时针对市场和项目进展情况做出调整，以利于造价管理工作的妥善完成。

四、造价管理与控制工作中需要注意的重点

4.1 投标阶段需要注意的重点：

在激烈的市场竞争环境下，工程招投标逐步成为建筑行业争取项目的主要方式。要想在市场经济环境中获得有利的条件，增加获得项目的机会，首先需要以市场为导向，发挥企业优势调动企业资源，根据的实际情况制定最为合理和有竞争力的标书，尤其是在对工程量的总结和归纳的工作一定要详尽合理；此外更应该加强对于项目施工单位的管理，选取有一定资质和能力的项目施工企业，严格把握造价管理工作，控制施工质量，进而推动企业内部形成良性循环。在对施工设计方案总结时应全面顾及施工难度和竣工后期的运营维护情况。

4.2 项目管理和控制在前期策划阶段的重点：

对项目进行完善科学的前期策划工作，能将工程造价降低十分之一左右，所以在策划阶段对工程的总体投资情况需要有明确的了解。在对策划工作进行造价管理和控制时，可以从经济、合同、管理、技术等多个角度切入研究，随时调整投资方案。一方面，策划人员需要根据项目施工限额开展策划工作，即在详细了解建筑材料整体预算以及建筑施工预算资金的基础之上，依据项目投资情况确定和规划出初步策划方案和概算，进而以此为基础对施工情况和方案做出合理的规划。另一方面，可以实施过程控制制度，不仅可以配合协助项目管理进行审核、评估不同设计方案，还能有效的保证投资收益情况是否达到项目的预期情况。

4.3 施工阶段的关键管理控制重点：

施工人员必须完全掌握设计意图，一旦发现施工设计缺陷需要及时同设计部门进行协商和交流，控制和调整设计规划，尽量避免在项目实施过程中由于前期设计缺陷拖累整体的施工进度和施工质量。其次，项目施工中整体方案的确定必须建立在对项目周期成本和投资总体情况的综合分析的基础上完成。此外，项目施工合同应该在现场完成签证，在施工建设时必须严格按照施工合同的相关要求，保质保量的完成相关任务。

4.4 竣工阶段要注意的重点：

项目的竣工验收包括对项目设计施工等关键环节的审核。验收工作必须严格依据相关条款、建筑要求等标准和规范进行。在审核竣工质量、时间以及完成情况是否合格外，还要对计价依据和结算方法等是否合乎合同要求进行审核和研究，对审核发现的不合理的收费现象要及时的予以指明和改正。

五、结束语

基于以上对建筑工程造价管理与控制工作中需要注意的重点的分析讨论，我们不难看出我国项目造价管理和控制工作还需要不断的进步和改善。

参考文献：

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关键词：建设项目；造价控制；全过程；投资估算；实施阶段

1 前言

从投资者的角度分析，工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。由于工程项目需要按一定的建设程序进行决策和实施，而工程造价发生在工程建设的各个过程和环节中，所以要控制工程造价，就要在工程建设的各个环节、各个过程、各个要素中加以控制。本文针对建设工程的全过程的不同阶段，提出了有效的造价控制措施。

2 可行性研究阶段的造价控制

2.1 投资估算的重要性

据统计，投资决策阶段对项目造价的影响程度达到75%～95%，设计阶段为35%～75%，施工阶段5%～35%，竣工决算阶段0～5%。显然，工程造价控制的重点应该在工程实施前的投资决策和设计阶段，因此应在项目早期及设计阶段即进行工程造价的确定及优化。但目前我国工程建设项目各阶段的实际投入却同各阶段造价占总投资的比例反向。在前期的投资决策阶段为了早日立项，往往在没有详细策划的基础上仓促上马，把过多注意力放在了工程实施阶段，寄希望于项目实施阶段许多实际问题的迎刃而解。固然一个项目从开始策划到最终结束，实施阶段是一个历时最长，项目参与方最多，影响工程造价因素最多的阶段。但皮之不存，毛将焉附？如果项目开始就埋下过多隐患，那么用再多的精力管控占总造价不超过40%实施阶段的造价控制，对整个项目的造价控制都是得不偿失，本末倒置的。

2.1.2 可行性研究结算投资估算编制注意事项

图1 可研投资估算偏差原因分析

由图1可知，概算超估算的主要原因有建设单位、设计单位及估算编制者的原因。其中，建设需求不明确或在概算阶段提高标准及要求是概算超估算的主要原因。因此投资估算阶段，保证投资估算准确性，将概算控制在批准的可研投资范围内的主要手段包括：

（1）选择有全过程造价控制能力的造价控制主体对项目进行全过程造价控制，保证造价控制各阶段的可追溯性及可控性；

（2）全过程造价控制主体从项目投资估算阶段开始就要与建设单位充分沟通，明确业主的建设需求及想法：如建设范围、建设规模及投资估算的范围及内容；协助业主将需要确定的投资影响因素逐一确定并及时记录。实在不能在前期估算阶段确定且对后期投资影响较大的因素要将估算时的想法及估算依据落实，形成备忘录备查；

（3）建筑工程费用估算可采用类似项目预算指标法或详细估算法进行估算。不管采用何种方法，造价人员均需在踏勘现场的基础上，分析拟建项目与参照项目预算指标的相关因素及不同点，如地区、时间、专业、标准、场地条件等因素对指标进行调整，对建筑工程费用进行修正。尤其要考察拟建项目的场地自然状况，如大型土石方工程，是否需要换填等。如天津某项目可研估算考虑基础处理费用时对天津的地质复杂情况考虑不足，实际施工时，基础处理增加费用2000多万，比估算时基础处理费用增加1/3。同时还要考察施工场地是否狭小等状况，与专业人员沟通考虑措施费的计算。主要设备价格要按照各专业所提供参数询价及参考近期招标价格确定。

室外工程要考虑室外景观绿化的规模和标准；注意室外工程及厂外工程的区别，明确室外工程及厂外工程市政接口条件；

（4）工艺设备要考虑某些大型工艺设备的设备基础是单独计算，还是包含在建筑工程的工程量中；落实每台工艺设备的招标方案并按招标方案计算招标费用；某些设备（如弱电设备、UPS设备），屏蔽机房等与建筑工程中相关专业的设备费是否重复或遗漏；

（5）工程其他费用一般按照国家或行业规定或地方性收费项目及标准计算。如土地购置费、施工图设计文件审查费、市政公用设施配套建设费、人防异地建设费、工程造价咨询费、高可靠性供电费、地震灾害评价费、交通评价费、深基坑方案评审费用等，应逐一落实，防止疏漏；特别是土地的相关费用要落实所包含的内容，如购地费中是否包含契税、土地评估费、耕地占用税、城市基础设施配套费等。场地准备费要在踏勘现场的基础上，考察拟建项目的场地现状，如是否有旧建筑的拆除、管线移位等情况。生产准备及开办费要与建设单位明确办公人员人数及标准，按实计算该项费用。根据项目类型选择是否需要计算联合试运转费用，如试车台、锅炉房等项目应该记取联合试运转费用。

因批准的投资估算是整个项目造价控制的源头，一经批准即项目的最高限额不能随意修改和变更。所以投资估算阶段必须充分考虑投资估算的各方面因素，尽量落实对投资估算合理性影响较大的方面，将投资估算做得合理足额。不能因投资总额限制而盲目压低没有节约潜质的项目，为后续项目实施过程埋下超投资的隐患。

3 初步设计阶段的造价控制要点

根据项目的不同情况，一般分为初步设计阶段及施工图设计阶段。设计工作的完成，项目的投资也就基本确定，所以初步设计概算及施工图预算是承上启下，影响项目造价控制的最关键环节。初步设计概算编制主要注意的事项如下：

（1）因本文讨论的是唯一造价控制主体对建设项目做全过程的造价控制，所以该造价控制主体应了解可研估算情况及过程，在初步设计概算及施工图预算控制阶段有的放矢，针对性地控制项目投资；

（2）设计者应增加经济意识，推行技术经济相结合的方式进行限额设计。确定项目建设总体建设范围及标准，包括内外装修范围及标准，保证投资额不超可研估算；

（3）根据项目场地实际状况、详细地勘资料进行投资计算；根据项目所在地合理选用概算定额（或预算定额）造价文件及相关取费文件；主要设备材进行实际询价并参考其它项目近期招投标价格确定；

（4）应参考实施过程中可能进行的招标策划（总包范围、分包范围及数量）考虑招标服务费等费用；

（5）对于后期实施过程中很有可能需要二次深化设计的分部分项工程（如幕墙工程、精装修工程等）要考虑后期深化设计费用及变更费用；

初步设计完成后应与可研估算进行同口径对比分析，对差距较大的单项应分析其具体原因并与业主及设计者沟通，提出解决方案。如无特殊原因及变化应确保初步设计概算不超过投资估算总额。

4 实施阶段的造价控制

建设项目经批准开工建设，即进入建设实施阶段，即按工程设计要求、施工合同条款、施工组织设计及投资计划等，在保证工程质量、工期、成本、安全目标的前提下进行施工。实施阶段虽然对造价的影响程度只达到项目投资额的5%～35%，但因为实施阶段历时最长、影响工程造价控制的不确定性因素及突发事件最多，所以也就决定了实施阶段造价控制的关键在于如何控制变化及应对变化，保证实施过程按实施策划方案顺利进行。实施过程造价控制注意事项：

4.1 做好实施过程前期策划、编制招标控制价：

（1）熟悉图纸，策划分几个标段，每个标段的总包分包，各标段及总分包的界限范围及招标方式等；

（2）编制详细的招标文件，编制合理的招标控制价；总包招标文件要更加熟读图纸，确定甲供设备材料、暂估价设备材料、指定品牌设备材料及自主报价材料；明确各种设备材料结算时是否可以调整及调整方式。招标文件要有合同的内容，避免中标后再对合同条款进行谈判；

（3）选择合适的评标办法，建议使用工程量清单报价的招标一定要有清标阶段，分析综合单价是否合理，有没有偏高或偏低的现象，避免投标单位实行不平衡报价，在实施过程中谋取利益；

4.2 注重实施阶段的过程控制

（1）精装修二次设计、专业分包项目二次深化设计等更应体现限额设计。如精装修二次设计，应在精装修设计开始即组织建设单位与设计单位沟通，原投资估算或概算的精装修的方案设想及限额。不应出现先设计，后算账，导致超过原预期装修标准；

（2）规范变更管理，坚持“先批准，后变更”的原则，严格控制重大设计变更，完善变更报批手续；对于施工过程中的调整减项工程，承包方往往不会主动提供资料，这就要求项目管理者及时做好记录并保存资料，进度款支付或结算时要从合同价款中扣除；

（3）做好实时投资记录分析，将实施过程中的增加及调减项目金额及时计算汇总，了解项目投资实施情况，与可研及初设或预算（造价控制目标）定期做对比分析，控制实际投资情况，保证项目投资不出现大的偏差；

（4）建设单位基建部门、实际使用者、上层领导需求彼此不一致时，应组织会议并就某项变更达成一致意见后再实施变更管理过程，避免更改设计的随意性。

4.3 做好工程的结算审核工作

（1）工程实施过程中要做好资料的收集整理工作，包括：招标文件及相应答疑文件、投标报价、合同、施工图纸会审记录、增减项签证单、会议纪要等；

（2）注意各标段及合同包的界限范围，避免重复结算。结合竣工图及变更洽商记录进行结算，如过程中已对变更洽商进行整理估价，结算时只是对变更洽商造价的确定和落实，对实际投资应不会产生大的影响；注意减项项目的扣减；

（3）结合招标文件及合同规定的结算原则，进行甲供设备材料、暂估价设备材料及暴涨暴跌材料结算。

5 结语

总之，建设工程项目的造价控制必须从项目的全过程着手，在建设项目的各个阶段应采取切实可行的控制方法和手段，各个阶段共同把关，一旦发现各阶段间的投资偏差，应及时分析原因并给予纠正，这样才能确保既定控制目标的实现。

参考文献：

篇4

关键词：公路；全过程控制；造价

Abstract: This article through the decision of highway engineering stage, engineering design stage, construction stage in several stages and engineering bidding stage, implementation of the completion of the project, discusses the control method of the whole process of highway project cost.

Key words: highway; process control; cost

中图分类号：U41文献标识码：A

一、存在公路工程全过程控制中的问题（一）对建立工程项目阶段的造价去失控制 公路工程在建立项目阶段没有科学严谨的理论,导致某些公路工程的投资预算不真实,着急在项目资金没有落实的状况下上实施工程项目,制作不真实的工程项目投资预算。（二）不标准的招投标过程某些项目工程在招投标经历的全过程中,没有依照有关的规则和相关程序实行,发生由于内部的关系定标,抑或是以低价中标,之后再经过变更提升项目工程的造价。（三）忽视项目检查工作某些业主部门不重视项目检查工作,仅拜托检查单位实行初步检查抵制抑或直接不检查,因为复杂的地质和不能明确的因素,万一项目地质资料的质量偏低,根据不正确的地质资料开展项目策划,会发生不合理乃至浪费的情况。

二、对公路工程全过程造价的控制

（一）项目决策阶段造价的控制收集好公路工程项目策划阶段投资决策的相关资料以及做好项目投资预测，这两项工作需要大量的项目资料，例如项目地质的状况、项目工程地点的水电情况、项目重点材料及设备的价钱资料、购买项目所需材料的地点和如今已经建立的相似工程的资料。

依据现在市场需求和项目发展的前景，切实明确项目建设的规模以及建设公路的标准，并且对拟建的公路工程项目是不是有牢靠的技术，是不是有有利的经济背景，项目建设环境是不是被许可等多个方面实行完整统一的解析认证，选择采用具有先进技术且经济合理的项目策划方案。对公路工程项目实行科学有效的收益解析、制定公路工程投资预算。要有根据的制定项目投资预算，预算要努力做到精细，并且努力要求项目投资预算尽量完整，依据现实情况，尽量考虑到项目实施中有可能会发生的每一种状况和不和谐因子对项目工程造价产生的影响。使项目投资预算对项目总投资有掌控的作用。（二）项目设计阶段的造价控制 (1)选择好的设计单位和设计方案 通过实行项目设计招标或者项目设计方案的竞选选择好的设计单位及设计方案，经过筛选，采用最好设计单位和设计方案。项目设计招标和设计方案的竞选对设计方案的筛选和竞争有利，对缩减项目设计时间、减少项目设计资金有利，对减少项目工程造价，掌控建造项目投资，提升项目投资报酬有利。(2)优化项目设计方案项目实施路线的设计：路线的方向确定了泥土和石头的量及建造物的数量。项目路线的纵向坡度、线位的高低确定了泥土和石头的量及建造物工作量的大小。项目实施结构的设计：挑选项目实施结构的总类是项目结构设计的核心。例如公路表面设计中路面结构的总类，不一样的路面结构要选用不同建造材料及用量，从而控制了建造材料费的多少，对工程全过程造价也有很大的影响。怎样选用合适的桥梁分孔方法，明确桥梁经济跨径，这对于使桥梁上、下结构的整体费用达到最低，有着很深远的意义。（三）实行项目限额设计 项目限额设计的意思是根据项目设计计划书批准的项目投资预算费用实施最初的项目设计，再根据最初的项目设计预算造价费用制作项目的施工图，最后根据施工图估算费用对项目施工图设计的每一份设计文件做出专业的决策。此外，项目限额设计必须要尊重科学、贴近实际，重视项目设计的优化、考虑项目功能的提高，而不是只要求减少项目投资。

三、控制招投标阶段的项目造价 第一要遵守公路工程项目招投标的规章制度，坚持公平、公开、公正和诚信的准则。其次要制作好项目招标的文件，对干扰项目工程造价的每一种因子都要仔细解析，必须仔细检查项目施工单位的资历，保证项目投标部门资历的精准性；还要采用必要的方法阻止中标单位卖标、转让、分标等情况；为了减少一些不必要的麻烦，拟定投标文件及投标合同条款，必须要谨慎、严苛，确保内容精准，词句严苛，努力不让文件和合同有不清晰的地方；弄清楚项目工程量清单的价格费用，采用弄清楚项目工程量清单价格费用的方法，努力选取科学的、具有先进工艺的、价格费用合理的项目实施部门、项目材料和项目设备的供应单位。

四、控制项目实施过程的造价（一）优化实施单位的设计 项目工程的造价高低不仅和项目工程的实体有很大关系，还与项目实施单位有没有先进的设计有关。不一样的项目实施单位的设计，项目工程造价也会不一样，因此实施单位的设计既是进行项目实施的重要资料，也是明确项目工程造价重要的经济方面的资料。各个项目实施方案所决定的项目工程造价是不同的，按照正确的实施方法，准确运用四个新的技术和正确的提议，优化项目实施中的整个系统中的各个枢纽、各个程序，减少项目实施的资金费用，从而减少项目成本。另外，进行比较项目成本，才会对项目实施单位的设计方法有所影响，最后才能达到项目技术先进可实施，成本合理的最好成效。（二）对项目工程的变更进行严格控制 (1)按照具体状况需要改变项目设计的时候，应该由业主、项目设计、实施机构、管理机构和上级机构现场开会查核且同意。讲清楚工程改变的项目、部位以及变更的原因和根据，变更项目设计的最初预测，并与原项目设计的技术进行对比。(2)严格实施项目报告批准的过程，没有根据报告批准过程上报抑或没有根据项目审批范围审批的变更项目设计，私自实施的项目，不允许验收并结账。项目工程法人对普通项目设计的改变实行检查，大规模项目设计的改变交给省级交通部门进行审查批准，特大项目设计的改变由交通部审查批准。 (3)主要控制好实施机构推出的项目设计变更。项目设计变更的推出部门为项目设计机构、管理机构、实施机构、业主和上级主要机构。实施机构安照工程项目具体状况推出的改变，由实施机构请管理、设计机构的代表以及业主实行现场检查，用现场开会记录的方法确定正式提议。

五、控制完工检验收查过程的造价(1)项目工程完工清算的时候，审查核实的工作人员必须根据合同规定的事项做事，控制项目工程清算之外的费用要小心谨慎，减少没有根据合同规定竣工的项目工程及没有按照规定实行施工签证的资金费用；所有合同规定的明确资金费用，是包含在项目风险费里的资金费用，没有根据合同规定事项实施的违约等都要减少费用，必须做好审查核实的工作。(2)应该按照项目实施合同的规定审查核实工程量，对实施进程中发生的项目设计改变和当场签约证明等实行审查核实，不能过多的计算抑或不根据合同计算。审查核实一定要公平、公正、客观、合理。(3)科学精准地实施项目工程。按照施工图看准项目图的尺码大小，正确运用施工图计算的公式和计算单位，制作准确的计算册子，准确运用项目材料的类型。 (4)规范项目实施机构的工作人员，设立施工报表的制度。多次检查、认真解析报表中设计的改变、项目工程的补充、修改和项目工程的检验查收、项目材料的代替和变更。(5)比较解析项目工程结算和概算、预算，整理出项目工程每一项的经济标准，对项目建造的成本实行审查核实，归纳工程造价管理的经验和教训，收集项目技术成本资料。

六、结语 公路工程全过程造价的控制存在于整个公路建造工程中，控制工程全过程造价必须在工程建造的每个阶段进行,找到每个阶段中会出现的问题,找出这些问题的核心,实施有效的方法来控制工程全过程的造价,要以市场经济为核心对工程造价实施控制和管理,争取获得最大的投资报酬。

参考文献：

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关键词：工程项目；审计管理；注意事项；完善措施

前言

为了确保建设工程项目投资充分发挥其对社会固定资产再生产的功能，在现代建设工程项目管理中，加强对建设工程项目管理的全程跟踪成为一项必不可少的工作，同时也是提高建设工程项目审计工作的手段之一。

1、工程项目管理跟踪审计的重要意义

进行工程项目管理是为了保证在规定时间内按照标准完成项目，而审计工作则是最重要的步骤之一。以往都是在项目施工之后进行审计考核，这也就导致重复返工以及拖延工期等问题。如今，大部分的项目中都采取工程项目管理跟踪审计，一方面能够及时发现错误并在第一时间内校正，另一方面是在策划投资开始到完工这个过程中都进行审计，全方面地提高工程项目质量，做到尽善尽美。

2、完善项目管理跟踪审计的注意事项

（1）重点审查策划方案，规范决策程序

投资的目的是为了更大的经济效益，而对于重大项目的投资就更要规范化、制度化了，也就是项目策划方案要经过一层一层的审核，并且还要考虑到其他一些客观因素。首先策划方案要经过全面的调查和科学的分析，以确保方案迎合市场需求和一定的经济效益，其次是要符合计划建设部管理政策和公司总体发展战略，以确保方案的规范性，最后是审核方案的可实施性，其中最主要的是审核技术和设备是否能够满足需求。在审核阶段，项目方案要按照决策程序递交上去，不得擅自做决定，待上级批准之后才能着手准备。

（2）重点审查投标单位，规范项目管理

项目工程建设的过程包括采购、施工以及管理等不同方面，专业的队伍可以提高工程的质量，节省投资开支，所以对投标单位的审核就显得尤为重要。对于具备招标条件的项目，要公开招标，并且规范招标操作，避免暗箱操作。对投标单位的审核主要包括审核其技术是否能满足项目需求、其运行是否履行法律程序以及其聘用价格是否合理等。不具备招标条件的项目要公开比价，选择最优方案。若在招标过程中出现违法违规行为，要及时进行查处。

（3）重点审查合同签订，规范履行职责

起草合同时要考虑到设计单位的职责是否认真履行了，在施工过程中是否是经过建设单位批准后才更改设计的，避免出现随意更改设计的现象；审核监理单位是否安排专人参与项目建设的全过程，监理工作是否符合合同要求以及监理档案的真实性；对于物资供应商，要审核其物资运送是否准时，运送地点是否正确以及是否配合验货工作；关于采购物流部门，审核的内容包括工程物资入库单和出库单的填写是否及时和正确。

为了避免包干合同的项目存在不规范的现象，同时也是为了提高包干单位的责任意识，要对包干项目加强审计，把包干项目的结算方式和其他项目的结算方式统一起来，即根据施工记录进行结算。若施工记录填写的不够详细和规范，则不给予结算。

（4）重点审计工程验收，规范审核质量

其中对以下几个方面进行重点审核：

1）工程质量是否符合设计要求以及验收过程是否符合验收规范；

2）是否存在私自更改设计以及因更改设计而影响经济效益的现象；

3）设备材料质量是否有问题；

4）竣工资料是否填写规范齐全；

5）施工单位是否在完工后上交剩余物资。

（5）重点审查竣工决算，规范资金结算

1）审查工程量。对施工现场进行全面审查，避免出现工作量计算错误的现象，以及工程与设计方案是否一致。

2）定额套用审查。审查预算套用定额的内容与工程施工内容是否有出入，从而确定有无高套、错套、重套定额的现象。

3）审查材料价格。审查材料价格与市场行情是否一致，是否符合本企业内部制定价格和合同规定价格。

4）取费标准的审查。定额和费用是否配套，施工企业取费是否与其资质、级别相符，审核是否存在低级高套、虚增取费项目、重复计费、随意提高计费基数等情况，以此确保项目投资总额的合理性，尽可能地降低经济损失。

（6）审查资本性支出环节

建设单位要监督工程的各个环节，并在第一时间里协调施工问题。在支出方面，建设单位要及时向财务部反馈相关信息，配合财务部完成资本性支出和转固。

（7）建立后评价的工作机制和管理制度

后评价指标体系是将项目管理的全过程进行评估，并反馈给公司，以确保公司能够进行有效的投资控制。同时，这也是对各部门的监督机制，促进各部门的职责履行。

3、工程项目管理跟踪审计中常见的问题以及完善措施

工程造价的审计管理不合格的情况会给工程带来严重的影响，比如：

（1）设计变更过多，工程成本升高。当更改工程设计时没有进行认真的审查，或是施工单位私自更改设计，都会增加工程的成本。

（2）出现随意签证，成本意识较差。签证没有按照规定的程序来办为以及工程人员的不负责任，都会直接造成工程质量问题。

（3）验收程序不规范，验收质量差强人意。一些工程验收人员缺乏责任，只是形式上地按照验收程序工作，对于验收项目的质量只是大体上的检查，并且没有验收记录。

（4）审计管理存在局限，其方法不规范。目前的审计管理大多停留在结算阶段，没有对工程项目进行全面的审计管理，通常会忽略一些阶段的审计管理，比如：项目的决策、全面成本以及投资效益等，并且没有形成一个系统的、规范的管理审计的方法。

（5）加强审计前对相关各部门的培训教育。跟踪审计是近些年才出现的，项目单位对此不太熟悉，因此会不配合跟踪审计工作，这也对跟踪审计工作造成了影响。所以要先对相关单位进行培训，让他们更深入地了解跟踪审计工作的作用，以促进跟踪审计工作的进行，同时也会提高工程整体的进程。

从以上问题，可以看出公司项目管理仍存在问题，这也就需要内部审计控制，纠正不规范的行为，查处舞弊现象，为此我们可以采取以下几种完善措施：

首先，要保持审计部门的独立性，也就是审计部门和其他部门没有上下级的关系，并且在各项权力上都有独立性，不被其他部门所约束，以此来保证审计工作的公平公正。为了达到这样的效果，要把审计部门设置为独立存在的部门，并且审计人员与被审计单位不存在利益关系，也不参与其经营管理活动。

其次要提高审计人员的专业素养，最有效的方法就是对审计人员进行定期的专业培训，提高他们的审计水平。这样一来，审计管理的水平也会提高。

第三，不断完善审计管理的方法，及时更新审计人员的专业知识。针对这一问题，就需要审计人员随时关注国内外审计知识的最新动态，不断学习新的专业知识，并要到达熟练运用的程度。当遇到一些难题时，审计人员需要换一种思维去解决，不能死搬硬套，那样只会让情况更糟。除此之外，审计人员还要不时地进行自我反思，保持认真的工作态度和与人为善的工作作风，在实践中积累经验，全方面地提高个人的审计能力。

4、结语

工程建设项目跟踪审计主要是在施工现场的实际情况基础之上，对有关工程成本和造价方面的数据进行客观公正的评价，所以说，项目审计不仅仅是结算这一个方面，其实还包括决策和施工等其他方面。也正因为工程项目审计的范围之广，才能够有效地对工程项目造价进行控制，其中新兴的跟踪审计将会是建设工程审计的大势。

参考文献：

[1]管劲松，张庆，肖典鳌.审计风险管理[M].北京：对外经济贸易大学出版社，2003.

[2]魏常青.加强建设工程项目管理跟踪审计[J].山西煤炭管理干部学院学报，2009，03.

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关键词：成本控制；成本目标；设计阶段；施工阶段；社会资源

Abstract: Cost control is one of the topics attracting every real estate development enterprise’s most attention. Based on working experience, the author expounds the key links and points of cost control in development process in the paper,and it is appreciate for your criticism and correction for the impropriety.

Keywords: cost control; cost objective; design phase; construction phase; social resources

中图分类号： TU991.05 文献标识码：A文章编号：

房地产开发过程中的成本控制涉及开发过程中的几乎所有环节，但主要由两个阶段完成，第一阶段是设计阶段，第二阶段是工程实施阶段（含施工前期通过招投标选定施工队伍）。而第一阶段决定了产品开发成本的70—80%，因此，第一阶段在控制房地产开发成本方面尤其重要。

设计阶段成本控制要点：

1.设计阶段与工程成本的关系：

（1）规划设计阶段决定了产品的形式。规划方案确定了一个项目对土地的利用方式，从而确定了该项目一系列的属性：容积率、绿地率、交通组织方式、市政配套方式、产品类型等，确定了该项目的楼面地价。

（2）施工图设计阶段，在规划设计及建筑方案设计的基础上，进一步基本确定了具体产品建造的主要成本。施工图设计确定了产品的基础形式、上部结构形式以及外部造型、内部间隔等建筑物的基本部分，从而完成了对建筑物主要建造成本的确定。

2.设计阶段在工程成本控制方面应做好以下工作：

规划方案、建筑方案、施工图设计的评审与优

化：一个项目的规划方案是否合理，取决于项目前期的市场调查及策划方案是否合理。规划方案中产品的形式及配比以及是否与项目所在位置及地形相配套，交通组织形式的选择等显示了规划方案的优劣，房产商可选择多家设计单位进行设计招标，对比优化，确定最终方案。

建筑方案的设计直接影响将来建筑物的成本构成，一个好的建筑方案不仅外观简洁大方，内部布局合理，而且对结构设计的要求控制在一个合理的水平。

施工图设计中选择合理基础形式及结构类型，对建筑物的成本至关正要， 钢筋混凝土用量既经济合理，避免浪费，又能确保工程质量。

做好室内、室外工程，市政与景观工程等各专

业施工图的衔接。室内室外施工图纸及市政与景观工程图纸往往是由不同的设计单位完成，做好各设计单位之间的衔接，对将来施工过程中减少设计变更，加快工程进度，保证工程质量从而降低工程造价做好基础工作。

（3）开工前的施工图会审，尽可能多的发现施工图

设计中存在的问题，减少施工过程中的设计变更。

工程实施阶段与工程成本的关系：

工程实施阶段是工程成本实现的过程，所以这一阶段的每一项工作均与工程成本的控制有着密切的关系。

1.工程量清单招标。这是目前比较流行的招标方法，该方法有以下优点：

计价方式简洁，一目了然，便于分析招标商

务标，容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施；

（2）工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本；

（3）工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中

有效约定，有利于规范现场签证；

（4）设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计

变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能；

（5）工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起

的工程量增减，有利于提高结算效率。

2.工程施工过程中，主要在以下几个方面做好成本控制：

（1）严把设计变更关，将工程造价控制在目标成本内。

在项目实施过程中尽量减少设计变更，无特殊情况坚决不作设计变更。如必须变更，按公司规定和合同约定的程序进行，健全设计变更审批制度。最好做到先预算后施工，做到管理人员心中有数，如突破目标成本必须经设计审批单位（部门）审查同意，以切实防止通过变更设计，任意增加设计内容，提高设计标准，从而提高工程造价。

（2）严格现场签证管理。

在项目实施过程中，要加强施工现场的管理监督，要求施工方按图施工，对现场材料代用、额外用工、材料价格、各种预算外费用的签证应做到先算账后签证，随时掌握项目费用变化额度，对工程造价尽量做到心中有数。同时要促使施工方做好各种记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作，减少竣工结算时产生一些不必要的纠纷。许多土建工程由于现场签证不严从而增加竣工结算的难度并导致经济损失。因此，严格现场签证管理是项目实施阶段控制工程造价的关键。

（3）避免施工索赔现象的发生，采用有效的反索赔手段。

施工索赔包括两个方面，即工期、经济索赔。引起索赔原因是多方面的，其中建设单位设计变更、工期变更、管理人员指令错误、停水、停电以及不可抗力的自然灾害等等，管理人员应着重避免设计变更、工期变更、管理人员指令错误等人为因素引起的施工索赔，同时，还应注重建设方对施工方的索赔，也包括两方面的内容，进度、质量索赔，即施工方未能按施工合同及施工规范完成进度目标及质量目标产生的反索赔。科学地组织工程项目的实施，掌握施工路线的关键路径，全面掌握施工合同及相关政策，日常工作中，注重索赔信息的收集、整理以及信息传递的时效性是有效的反索赔手段。因此，有效的反索赔手段是项目实施阶段控制工程造价的重要内容。

（4）深化设计，施工工艺技术创新。

深化图纸设计，采用新工艺、新技术，大胆创新施工工艺，利用价值工程原理，进行科学的经济分析，能够较好的达到缩短建设工期、降低投资成本的目的。

（5）控制材料用量，合理确定材料价格。

在工程造价的控制中材料用量和价格的控制是主要的。材料费在工程中常占有很大的比例，一般占预算费用的70%，因此，材料的消耗量和其价格的高低对工程造价影响很大。一方面，鼓励改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料；加强现场管理，合理堆放，减少搬运，降低堆放、仓储损耗合同中的材料用量控制，另一方面，应仔细审核、确定工程量清单、基本单价，控制主要材料的价格，在保质保量的前提下，货比三家，择优购料，就近购料，选用最经济的运输方法，以降低运输成本，从而有效控制工程造价。

建设项目施工阶段的成本控制是一项细致、复杂的工作，在施工项目管理中，应要求每一位项目管理人员具备一专多能的素质，既是工程质量检查、进度监督人员，又是成本核算和控制人员，每个岗位都有与成本控制相关联的职能，提高成本节约的意识，齐心协力，实现控制成本的目标。

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1影响投资控制的主要原因

在工程项目整个实施过程中，普遍存在的现象就是：设计概算超过投资估算、施工图预算超过设计概算、竣工决算超过施工图预算．大体原因主要有以下几个方面：

1．1项目单件性使各项目间可比性不强影响投资控制

管理建设项目是在固定位置建设的具有特定用途、规模和功能的产品，其特定、单件性的特点决定了每个项目的工程造价都是不一致的．因此使得投资控制同种类型项目的工程造价可比性不强，参考价值不高．

1．2造价的不确定性影响投资控制

管理工程项目一般建设周期较长，在整个建设期中都处于不确定的状态之下，比如物价的变化、不利的自然条件、政策变化等众多不可预见的因素影响，致使竣工决算时才能最终确定工程的实际投资，这些均不利于投资控制管理．

1．3项目的多参与主体影响投资控制

管理投资估算一般由项目建设单位(业主)或其委托的工程咨询机构编制．设计概算及施工图预算一般由设计单位编制．招标控制价一般由招标或造价咨询机构编制．项目实施过程中由工程监理或造价咨询企业进行投资控制．项目建设单位(业主)编制竣工决算组织竣工验收，由造价咨询机构进行审核．可见各阶段由不同的主管部门、专业咨询机构、专业资格人员在不同的阶段进行造价管理，项目的多参与主体不利于工程造价的控制，致使投资控制工作目标与控制过程脱节，各阶段控制不具有连贯性，投资控制责任主体和执行主体不明晰等问题．

2应对措施针

对项目投资决策、设计、实施阶段影响投资控制的主要因素，以及项目各阶段不同工程技术特点，从投资控制各环节的相关节点与要点提出造价控制的不同管控措施．

2．1投资决策阶段的投资控制

建设项目投资控制的起点就是在决策阶段的投资估算，它对项目造价的影响程度可达到75％～95％，因此工程实施前的投资决策阶段是造价控制的重点．而导致概算超过估算的主要原因有建设需求不明确或在概算阶段提高标准及要求等．比如在建设单位安排的主要功能用户参与项目论证过程中，往往只专注于主要工艺流程，而忽视辅助流程和相关设备、设施用房以及其他配套工程，所以工程咨询机构获取的可行性研究的基础资料往往不完整，使得缺乏类似项目经验的工程咨询机构仅仅参照一般性建筑的造价指标进行投资估算，其估算结果往往不是缺项少算就是单价偏低．因此，为了保证投资估算准确性，将概算控制在批准的投资估算范围内的关键是要绘制清楚完整的工艺流程图，并将工艺流程中每一节点对建筑、建筑设备的具体要求描述清楚，表明需要配备哪些功能设备、设施．只有将所有要求表述清楚后，工程咨询机构才能勾勒出完整的建设项目方案，并提出完整的投资估算．

2．2设计阶段的投资控制

一般而言，设计阶段对工程投资控制的影响幅度可达35％一75％左右，设计工作的完成，项目的投资也就基本确定，在实际工程设计中，不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，不考虑经济上的合理性，也影响了项目投资的有效控制，因此投资控制的关键环节主要注意的事项如下：

2．2．1实行建筑方案与经济方案相结合的设计招标

尽量将项目主体与相关配套项目放在一起进行招标，组织有关专家综合比选，优选出满足功能要求，同时结构经济合理的设计方案．这样既可促进设计单位在项目的整体布局、使用功能和建筑造型等方面开拓思路，又可以在降低工程造价上下足功夫．

2．2．2推行限额设计和设计经济责任制

工程设计人员应增强经济意识，推行技术经济相结合的方法，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和预算为一体．设计限额由项目建设单位来确定，并应在签订设计合同时加人超过限额的处罚条款．同时，应多进行同类建筑工程的技术指标的比对、比照分析，实行设计经济责任制，哪个专业或专项设计突破了造价指标，必须分析原因，修改解决．

2．2．3明确设计单位的责任减少设计变更

由于设计不精、设计深度不够导致设计变更发生，致使项目承包人索赔并带来投资的增加．因此，项目建设单位应加强管理，根据项目场地实际状况、详细地勘资料进行投资计算；认真审图，按相关规范的要求进行设计图验收，确保设计完整并符合规范．为避免由设计单位原因造成设计变更使投资超额度，建设单位要约定设计单位，对设计费按一定比例实行扣罚．

(1)设计总投资超限额时，不予支付设计费，设计单位应无条件修改设计；

(2)设计主要材料指标(钢材、混凝土及其他主要材料)超出合同约定值时，建设单位有权要求设计单位重新优化设计，并对设计费进行一定数额的扣罚；

(3)明晰设计变更及修改的费用额度．如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5％)时，将按一定比例扣罚设计费．(4)明确设计期限超出约定时限时对设计费的扣罚比例或额度．

2．3项目实施阶段的投资控制

建设项目一经批准开工建设，就进人了建设实施阶段，实施阶段虽然对造价的影响程度只达到项目投资额的5％一35％，但因为实施阶段历时长、不确定性因素及突发事件最多，也就决定了实施阶段投资控制的关键在于如何控制变化及应对变化，从而保证实施过程按实施策划方案顺利进行．实施过程投资控制注意事项：

2．3．1完善实施过程的前期策划、编制招标控制价

在编制控制价前，通过市场询价、收集整理相关市场行情资料、委托咨询机构进行市场调研等方式，可以为设计单位优化设计提供依据，并可用于对比清单编制单位的控制价．工程量清单编制过程中为了做到描述准确、不多算、不少算、不漏项、不留缺口并尽可能减少暂定项目．应深人了解施工现场以及周边建(构)筑物或其他障碍物的实际情形，明确地质勘察资料、设计图纸、技术规范，从而准确计算实体工程量并准确预计暂估项目内容．若委托中介机构编制工程量清单，要注意检查每一个工程量清单子目的相关工作内容和规格、标准，审定其表述是否准确、完整，比较其与施工图纸的要求是否一致，并与招标文件的要求相对应．

2．3．2注意工程施工招投标阶段的过程控制

招标文件既是投标单位投标报价的依据，也是建设单位与中标单位订立工程合同的依据，同时还是整个工程项目造价控制的关键．招标文件足够完善，能有效表明项目建设单位的意图，有利于投标单位清楚、明白地报价，有利于工程项目的顺利实施，也有利于项目实施过程的质量监管和造价的控制．因此，一旦招标文件出现漏洞或歧义，就会给中标单位在实施过程中变更单价制造借口，给实施过程管理和造价控制带来困难．所以，项目建设单位需根据其建设工程的具体设计要求和特点，细致编制招标文件．评审投标价时，不能只简单地比较总报价而不比较单价．因为投标单位往往采用不均衡报价法，即在维持总价不变的情况下，将实施过程中基本上不会发生变化的项目单价拉低，将设计存在遗漏，可能会有较大增加量的项目单价调高，致使在竣工结算时能多追加工程款．

2．3．3注意签订施工合同阶段的过程控制

施工合同是工程量清单计价模式下控制造价的依据之一．施工合同签订前建议广泛征询施工管理人员、监理单位、审计部门、财务部门、律师或法律工作者的意见，尽可能使施工合同完善、严谨、无歧义，尽量防范施工合同执行过程中的纠纷．在施工合同中应特别注意工程变更和价格调整的内容，量和价的调整依据是什么、调整范围有多大、计算口径均应明确约定．按照清单计价模式的风险分担的原则，工程量或材料价格、机械价格变动超过一定范围才能调整，在约定范围内的工程量不能调整．在合同中，对于工程量清单漏项或非承包方原因的工程变更及签证，造成增加新的工程量清单项目的综合单价要有规定：合同中有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定；合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定；合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经发包人审核确认后执行．工程量发生变化后，措施项目是否相应调整量、价，也需要在合同中约定．在施工合同中还须约定工程变更资料办理的时间要求和程序，防止事后补办．

2．3．4注意施工阶段的过程控制

进度款拨付．应严格执行合同，依据每个阶段已经施工完成的工程量，确定工程价款，按合同中已经明确的工程款的拨付比例，计算进度付款．变更管理．在项目实施过程中，应以设计合同约束设计单位，严格控制设计变更，防止个别设计人员与施工单位勾结，损害项目建设单位的利益；对确有必要变更的项目，应严格审批程序．变更事项发生后，应正确计算工程量的变化，防止出现以无充有、以小充大的高估冒算现象．对施工图以外的设计变更，必须注明时间、地点、事由、几何尺寸等原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价．签证管理．现场签证记录了施工现场发生的一些合同外的特殊费用，应有原始丈量数据、简图、询价、洽商等原始资料支撑，必要时应留下影像资料．对于清单范围外的签证，应会同监理单位和预算、审计部门共同参与现场签证．杜绝事后签证和竣工验收时集中办理签证签字手续的现象．对于一些隐蔽工程或交叉作业的签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况．

2．3．5做好竣工结算阶段的审核工作

工程实施过程中要做好资料的收集整理工作，包括：招标文件及相应答疑文件、投标报价、合同、施工图纸、会审记录、增减项签证单、会议纪要等；若合同约定不是总价包死，就应按竣工图纸等资料重新计算工程量，而不只是计算增减的量、价．在项目实施过程中，项目建设单位可以委托造价咨询机构进行造价跟踪控制，在造价咨询机构和监理单位的共同参与下，分阶段将项目实施过程产生的量、价及时核算，防止事后说不清楚、算不明白；在专业咨询机构和监理单位的共同参与下，可以充分利用好合同约定和清单计价规范的规定，及时处置索赔事项并进行合理的反索赔，以维护项目建设单位的利益；可以避免事后介入不了解变更实时隋形导致的误算、错算，避免事后结算争议的发生，减少事后汇总计算的工作量，节约结算时间，有效控制工程造价．

3结语

(1)只有保证既定目标的准确性若，才能保证投资控制按既定的目标进行．即在前期投资估算阶段就要根据项目特点来提高可行性研究报告的深度及投资估算的精度；

(2)各阶段投资控制目标具有承续性，因此必须对建设项目的投资控制做全过程综合管控；

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【关键词】建设工程；招投标；成本控制

中图分类号：TU723 文献标识码： A

在我国现代化建设发展过程中，建筑业是国民经济的支柱产业，它解决了大量的劳动就业问题，也带动了相关产业（建筑材料、家电、家具等）的发展。随着社会主义市场经济的发展，建筑市场竞争更加激烈，有限的土地资源不断减少。工程建设的各方面的成本也不断增加。如何合理有效地控制工程建设成本，促进有限的资金创造出更大的经济效益，就显得迫在眉睫。建设工程全过程包括项目的决策、设计、招投标、工程施工、工程竣工结算等几个阶段，招投标阶段是很重要的。虽然工程开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。控制好工程招投标阶段中的成本至关重要。

1 建设工程招投标进行成本控制管理的重要性

1.1 有利于预测工程成本，编制成本计划

一项工程进行到招投标阶段，就要预先做好各个招投标方案，择优选取既能保证工程质量优质，又能将成本控制的方案。有利于预测工程成本，编制成本计划。

1.2 有利于明确人员岗位职责，将成本控制落到实处

招投标工作是一项繁杂且十分重要的工作，预先选用有成本控制经验的专业人员，并明确各自的职责，各司职责，做好招投标项目策划。责任、权力、利益三者相结合，可使成本控制真正落到实处，节省工程预算成本，获取更大的经济效益。

2 招标准备阶段成本控制管理

2.1 选择合理的招标形式

2.1.1 自行招标：经报请有关建设行政主管部门批准后同意自行招标的，建设单位应组织建立高效的招标项目团队。高效体现在招标水平、能力、成本控制经验上须具有相当的优势；

2.1.2 委托招标：建设单位不具备自行招标能力时应委托招标机构进行项目的招标工作，这种情况不能盲目委托低价收费、服务一般的有资质的招标机构。重点考核招标机构在项目上拟配备的专业人员能力、执业资格、业绩等与编制招标文件有关的执业水平。项目招标范围、招标内容、合同的主要条款等需要达成招标目的，应保持与招标机构的有效沟通，合法、合规地完成即定招标项目。

2.1.3 邀请招标：经报请有关建设行政主管部门批准后同意邀请招标，可以向经调研满足招标基本要求的5-8家潜在投标人发出投标邀请并做好保密工作。这样可以避免串标、围标，人为抬高报价等，达到公平、公开招标的目的，确保投标单位合理报价，节约工程成本。

2.2 招标文件编制中的成本控制

认真学习规范，认真审阅文件，在编制招标文件时应该对图纸存在的疑点进行反复比较，和其他设计者进行沟通，在保证功能的前提下，更新性价比高的材料以及工艺来降低成本。 平时收集材料时应该将几个方面信息进行结合，在认质认价过程中进行多方市场调研，确定合理价格，确保单位利益不受损失。开标过程要秉着公平、公开、公正等原则，接受主管部门的监督，有必要时进行二次开标，二次报价，在技术条件相同时，选择合理低价中标。招标可以设置标底也可以不设置标底，设置标底的标底做为评标的重要依据，不设置标底的一般编制招标控制价并在投标截止日前公布做为投标的最高限价，如投标报价超出此价则为废标。在现阶段，虽然标底在评标时只起参考作用，但仍然是评价投标人所报单价和总价合理性的重要参考依据，它反映了建筑产品所消耗的社会必要劳动的估算价值，是核算工程成本价的参考依据。而招标控制价对防止投标单位串通抬标或者恶意压价都起到了很好的作用。因此，正确计算标底或控制价对控制工程造价有着十分重要的意义。标底或控制价的编制单位可以延用工程量清单的编制单位也可以另行选择工程造价咨询单位。编制工程量清单的单位比较熟悉工程项目情况可以节约时间，但换一家单位易发现工程量清单编制中存在的问题。因此建设单位需要综合考虑，妥善选择标底或控制价的编制单位。

2.3 减少废标发生概率

2.3.1 增强招标工作的计划性，通常情况下不得随意取消招标任务。招标单位在处理招标任务时，一定要分清缓急轻重，周密组织，确保整个招标采购工作有序进行，避免因无序工作而导致招标任务取消。

2.3.2招标预算合理充足，避免因不合理预算导致废标，同时使招标预算保持足够的张力，既要让中标单位有利可图，也要实现低成本采购，使招标预算兼具“弹性”和“刚性”的品质。

3 在工程招投标阶段的成本控制与管理

3.1 严格依据工程招投标管理的法律制度执行

建设工程招投标制度是建设单位控制工程造价的有效手段，各单位应严格按照《中华人民共和国招标投标法》，充分利用招投标这一有效竞争手段进行工程造价控制。也就要求招标文件编制的规范和严谨，并进行严格审核。

3.2 招标文件要明确评标原则

招投标文件根据建筑市场行情，合理地确定控制价，既不能过分追求成本控制，而不考虑合理成本范围，同时也谨防投标单位以“低价中标，高价索赔”的方式来获得项目施工的资格，要真正体现合情合理原则。而且还要明确工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程招标范围、工程承包方式、计价依据、工程预付款、进度款支付及结算方式、工期、质量要求、技术要求、评标细则、截标时间、评标时间、投标报价要求、合同价的确定方式、投标书的符合性要求、主要合同条款、施工图纸及图纸会审答疑内容、工程量清单等实质性的内容，这些条款的责任、约定必须清晰、准确、有制约性，且可操作性强。

3.3 招投标实际操作过程的成本控制

3.3.1在招投标阶段成本控制管理工作主要是通过计算工程量清单、编制招标控制价，为最终确定投标价格提供依据。

3.3.2施工单位根据施工现场的实际情况，技术部门提出施工技术措施；生产部门提出施工组织方案和设备配备规模；劳资部门提出工种结构和人员规模；结合招标文件规定的材料供应方式确定出施工中各种消耗材料价格；根据工程所在地与现驻地距离及需要调遣的人员和设备数量计算出动员和遣散费用；财务部门根据项目经理部管理人员数量、交通工具及检验工具等配备情况计算出现场管理费用；

3.3.3最后根据招标文件规定的工期要求，按上述各方案计算出工程的总体施工费用预算，即完成工程图纸规定的内容的直接花费，称之为施工预算。然后根据招标文件规定的营业税金计取比例和方式确定工程应交税金，再加上招投标费用（购标书、差旅费、公关费用等），预计发生的交工后保修服务费（保修期内发生的维修费和保修斯满后的预留保修费清算、银行撤销户、服务人员的差旅费）等费用构成了企业承揽该项工程的全部直接支出，称之为工程预算成本，并依此可作为招投标的最低报价。

4 结论

要在合同中约定验收标准，以避免延误工期，以次充好，或增加后期使用维护成本。定期或不定期开展招标成本控制经验交流会，推广行之有效的招标成本控制方法，使得招标工程成本控制既低并且合理。

总之，在招标过程中，要不断提高业务水平，积累经验，增强成本意识，运用各种行之有效的方法和招标策划方案，为公司成本控制做出应有的贡献。

参考文献

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【关键词】建设工程；招投标；成本控制

在我国现代化建设发展过程中，建筑业是国民经济的支柱产业，它解决了大量的劳动就业问题，也带动了相关产业（建筑材料、家电、家具等）的发展。随着社会主义市场经济的发展，建筑市场竞争更加激烈，有限的土地资源不断减少。工程建设的各方面的成本也不断增加。如何合理有效地控制工程建设成本，促进有限的资金创造出更大的经济效益，就显得迫在眉睫。建设工程全过程包括项目的决策、设计、招投标、工程施工、工程竣工结算等几个阶段，招投标阶段是很重要的。虽然工程开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。但笔者认为，控制好工程招投标阶段中的成本至关重要。

1 建设工程招投标进行成本控制管理的重要性

1.1 有利于预测工程成本，编制成本计划

一项工程进行到招投标阶段，就要预先做好各个招投标方案，择优选取既能保证工程质量优质，又能将成本控制的方案。有利于预测工程成本，编制成本计划。

1.2 有利于明确人员岗位职责，将成本控制落到实处

招投标工作是一项繁杂且十分重要的工作，预先选用有成本控制经验的专业人员，并明确各自的职责，各司职责，做好招投标项目策划。责任、权力、利益三者相结合，可使成本控制真正落到实处，节省工程预算成本，获取更大的经济效益。

2 招标操作成本控制 1 招标流程中工程成本控制 1.1 自行招标：经报请有关建设行政主管部门批准后同意自行招标的，建设单位应组织建立高效的招标项目团队。高效体现在招标水平、能力、成本控制经验上须具有相当的优势； 1.2 委托招标：建设单位不具备自行招标能力时应委托招标机构进行项目的招标工作，这种情况不能盲目委托低价收费、服务一般的有资质的招标机构。重点考核招标机构在项目上拟配备的专业人员能力、执业资格、业绩等与编制招标文件有关的执业水平。项目招标范围、招标内容、合同的主要条款等需要达成的招标目的，应保持与招标机构的有效沟通，合法、合规地完成即定招标预期。 1.3 经报请有关建设行政主管部门批准后同意邀请招标，可以向经调研满足招标基本要求的5-8家潜在投标人发出投标邀请并做好保密工作。这样可以避免串标、围标，人为抬高报价等，达到公平、公开招标的目的，用以降低报价，节约工程成本。 2 招标文件编制中的成本控制

认真学习规范，认真审阅文件，在编制招标文件时应该对图纸存在的疑点进行反复比较，和其他设计者进行沟通，在保证功能的前提下，更新性价比高的材料以及工艺来降低成本。

平时收交材料应该将几个方面信息进行结合，在认质认价过程中进行多方市场调研，确定合理价格，确保单位利益不受损失。开标过程公平，公开，公正等原则，接受监督，有必要时进行二次开标，二次报价，在技术条件相同时，选择合理低价中标。 3 减少废标发生概率 3.1 增强招标工作的计划性，通常情况下不得随意取消招标任务。招标单位在处理招标任务时，一定要分清缓急轻重，周密组织，确保整个招标采购工作有顺序进行，避免因无序工作而导致招标任务取消。 3.2 打足招标预算，避免因不合理预算导致废标，同时使招标预算保持足够的张力，既要让中标单位有利可图，也要实现低成本采购，使招标预算兼具“弹性”和“刚性”的品质。

当出现无效投标和废标情形时，尽量以法定情形为准，减少人为约定因素，招标文件对重要事项特别是废标和无效投标情形应以黑体标示，为潜在投标人提供业务辅导和咨询、以“友情提醒”，出现废标情形和无效投标情形时，应仔细慎重。 转贴于

注意招标文件中的合同条款、招标条件等方面不要过于苛刻，以避免投标单位认为风险很大，放弃投标或调高报价，造成废标或增加招标工程成本。再次招标会造成时间紧迫，或改成议标，成本难以控制4 对同类或类似项目合并分包招标

一方面可对招标项目实行横向合并，在集中招标的实务操作中打破地城的限制，实现同类招标项目更大程度地提高集中招标的规模。以减小工程成本;另一方面可对采购项目实行纵向合并，对不同的招标项目，比如产品或工程的性质、类别、功能等基本相近或是相同的，应进行合并。

3 在工程招投标阶段的成本控制与管理 1 严格依据工程招投标管理的法律制度

建设工程招投标制度是建设单位控制工程造价的有效手段，各单位应严格按照《中华人民共和国招标投标法》，充分利用招投标这一有效竞争手段进行工程造价控制。也就要求招标文件编制的规范和严谨，并进行严格审核。 2 招标文件要明确评标原则

招投标文件根据建筑市场行情，合理地确定控制价，既不能过分追求成本控制，而不考虑合理成本范围，同时也谨防投标单位以“低价中标，高价索赔”的方式来获得项目施工的资格，要真正体现合情合理原则。而且还要明确工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程招标范围、工程承包方式、计价依据、工程预付款、进度款支付及结算方式、工期、质量要求、技术要求、评标细则、截标时间、评标时间、投标报价要求、合同价的确定方式、投标书的符合性要求、主要合同条款、施工图纸及图纸会审答疑内容、工程量清单等实质性的内容，这些条款的责任、约定必须清晰、准确、有制约性，且可操作性强。

此外，还有一点很重要，必须另外明确投标人统一计价口径、统一计量依据，以标价合理等综合条件选择合适的施工单位，从而提高招标工作质量在坚持“公开、公平、公正、诚实信用、独立、接受行政监督”六大基本原则下，选择一个既能降低工程造价成本，又能保证工程按质按时完成的中标单位。充分熟悉并理解整个招标文件的内容，防止今后工程实施中施工单位提出索赔。 3 招投标实际操作过程的成本控制

在招投标阶段成本控制管理工作主要是通过计算工程量清单、编制招标控制价，为最终确定投标价格提供依据。施工单位根据施工现场的实际情况，技术部门提出施工技术措施；生产部门提出施工组织方案和设备配备规模；劳资部门提出工种结构和人员规模；结合招标文件规定的材料供应方式确定出施工中各种消耗材料价格；根据工程所在地与现驻地距离及需要调遣的人员和设备数量计算出动员和遣散费用；财务部门根据项目经理部管理人员数量、交通工具及检验工具等配备情况计算出现场管理费用；最后根据招标文件规定的工期要求，按上述各方案计算出工程的总体施工费用预算，即完成工程图纸规定的内容的直接花费，称之为施工预算。然后根据招标文件规定的营业税金计取比例和方式确定工程应交税金，再加上招投标费用（购标书、差旅费、公关费用等），预计发生的交工后保修服务费（保修期内发生的维修费和保修斯满后的预留保修费清算、银行撤销户、服务人员的差旅费）等费用构成了企业承揽该项工程的全部直接支出，称之为工程预算成本，并依此可作为招投标的最低报价。

4 结论

要在合同中约定验收标准，以避免延误工期，以次充好，或增加后期使用维护成本。定期或不定期开展招标成本控制经验交流会，推广行之有效的招标成本控制方法，使得招标工程成本控制既低并且合理。

总之，在招标过程中，要不断提高业务水平，积累经验，增强成本意识，运用各种行之有效的方法和招标策划方案，为公司成本控制做出应有的贡献。

参考文献

[1]张伟:工程项目成本管理与控制讨论[J].中州建设，2005.(8) : 50

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关键词：房地产；管理策略；项目管理

Abstract: Management strategies run throughout the entire implementation stage of real estate project. In this paper, discussing from the decision-making management of real estate project to the audit stage of completion stage, the cost control is highlighted, so as to maximize the economic efficiency of enterprises.

Key words: real estate; management strategy; project management

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

很多管理实践都同时得出这样一个结论，不同管理时期对房地产管理效果的影响是存在很大差异的。其中项目决策期的管理尤其是成本控制对于房地产项目整体的影响是最为显著的，而其余几个阶段同样不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在细节上，做好每一步的管理落实。

一、项目决策期的管理

（一）明确市场定位，核实经济指标。

做好市场预测，将市场脉络把握清楚，确定建设标准，找准房地产目标消费市场，选择合适的建筑特点、营销手段、价格方案、项目经营规划、开发方式。拟定出投资规模可行性方案、项目成本、数量、投资收益等方面的经济指标。节约成本投入，防止无效的成本投入。很多地产项目普遍存在高投入低产出的情况。其原因是多层次的。比如说房产功能的不完善，投资成本过高，质量达不到既定要求，这些原因的根源正是在于市场定位的不准确。

（二）优化规划设计，保障准确决策。

房地产的规划设计是项目最终品质的关键影响因素，好的规划设计需要自景观与环境着手，尽力使地产项目中的建筑开窗见绿，实现安居社区与花园社区的形式。房型设计应当充分照顾到该区域的气候情况、居住情况及市场发展情况。争取做到面积紧凑、户型合理，使房型呈现多元化态势。建筑的造型需要将该地域的文化特质充分融入其中。从景观着眼进行规划布局，结合周边的资源，把周边景观吸纳到每一块建筑用地当中来。根据当地的气候情况及产品的市场定位现实，整合出一套能够适合于实施的先进技术，且保证技术的成本效益，力争得到最大的投资回报。

二、项目设计期的管理

项目设计时期是房地产管理尤其是成本管理的最为关键的阶段，也是处理经济与技术之间矛盾的紧要环节，对于房地产整体管理具有十分显著的意义。

（一）选择合适的设计单位。

地产项目的设计水平，对于成本控制等管理内容具有决定性的意义，采取方案设计的竞标形式，获得最优化的设计方案，可以实现既定的项目功能目标，包括质量目标、成本目标以及效益目标等等。也更加方便于在适用先进科学技术方面，减少工程造价。

（二）完善优化的设计方案。

在项目设计过程中，多种方案应当进行经济上的比选，选择一方面可以满足功能需要，另一方面还可以有效节约成本的方案，比如有些地产设计方案，单纯追求形式的新颖，追求造型的奇、新、特，设计出很多形状特异的建筑，复式轮廓一方面浪费了结构成本，另一方面也不利于建筑安全。应当开展科学的方案比选与论证。在使地产项目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到满足的前提下，获得最优化的设计方案。明确建筑物结构、布局、建筑材料、设计标准等同项目成本的关系。

（三）注意设计的标准与限额。

建筑自身产业化的发展需求，要求房地产企业做出相应的设计方案调整，项目中的所有构件与配件，只要条件允许，都应当进行标准设计。采取广泛的标准式设计，能够很有效地节约设计力量，减少设计时间，提升劳动生产效果。加快工程建设的步伐。限额设计以投资估算书控制并保证设计标准与造价指标的顺利实施，可以有效避免设计深度达不到规范要求，或者是选用标准不当形成的安全系数降低问题。

三、项目实施期的管理

通常情形下，地产项目实施期的管理更注重于规范化地实施各系统方案，对于成本纠偏的作用影响不大，而项目实施期的资金利用与管理则是一个重要问题，在整体管理中则占有非常显著的地位。

（一）做好施工与材料采购招标工作、做好合同管理工作。

地产项目应当建立准确翔实的管理组织机构与成本控制管理规范业务流程，项目的实施过程中应当有切实可靠的施工图预算、投资预算、工程概算间的动态管理手段。做好施工与材料采购招标工作，建立全面而动态化的材料价格、设备价格信息资源中心，建立材料设备分包工程的分项指导价格体系，体系中应当包括商砼、铝合金、苗木、防水材料等方面的内容。用以指导工程中的价格核算，做好市场材料的调研分析，选择编制能力水平突出的单位，做好价格把关，对甲供材料进行合理分包，各设备材料在供应时期都要将价格与质量控制在合理的范围内。做好工程造价计价与合同计价工作，合理的计价运作模式，对于项目的细节管理非常重要。

（二）做好施工现场管理工作，做好变更签证工作。

注意工程变更及工程签证等方面的管理，规范操作、严格执行，确保签证的合理性与及时性，是施工现场管理的首要工作原则。通常项目的变更签证，其目标数额都要控制在总合同规定价格的百分之五以内。工程量与工程价格签证要用会签来决定，按照项目的限额标准，可以划分为普通签证及重要签证两种，普通签证的业务流程应当以节约时间作为基本考虑，重大签证则要有多方论证，并经主管经理审核批准。所有的工程变更都应当在审查论证的前提下进行，在项目实施过程中，一般来说只负责处理同当前施工关系密切的相关变更。派遣工作水平突出的甲方现场代表，规范现场工作流程，注意工程质量、成本与工期管理，落实预算体系制度，严格预算管理，确保预算始终控制在计划之内。最后应该注意的是施工队伍的整体管理。

四、项目完成期的管理

（一）注意地产项目的全程审计。

项目审计不应当仅仅是竣工审计与事后审计，还应当包括事前审计与事中审计。所谓的事前审计，可以让施工方案理为理性化，帮助管理者提前把关，避免出现不必要的错误。而事中审计（施工期的过程审计）则更具有效益性与针对性，如果事中审计做好，可以起到事半功倍的良好效果。

（二）使人尽其才，物尽其用。

要想使地产项目的整体投资效益得到提高，企业一定要在工程管理的重要环节中，重视人的主观作用，敢于破格提拔人才，大胆启用人才，真正做到企业用工的人性化。我们应当了解，虽然企业的管理模式是先进的，可是因为个别工作人员的积极性不高，业务水平有限、责任心不强，都会使工程管理出现很大的漏洞，为企业带来觉察不到的损失。从这一角度来看，企业的竞争，其核心内容应该是人才的竞争。

（三）做好地产项目完成之后的系统评估。

在项目竣工以后的结算审核的前提下，把项目造价材料与结果分析汇总至数据库当中去，给后续管理工作提供准确的数据参考，这也是企业考察项目绩效的根据。企业应当会同各项目管理部门综合研究上一阶段管理工作存在的成功经验与失败教训，并提出今后的工作改进方案，方案下一阶段的综合管理。

总结：

从上面的分析中我们能够更深刻地体会到，注意房地产项目管理，减少运营成本，人为因素占据主要作用。随着人工成本及土地成本的增加，为了成本控制而进行的房地产项目管理，已经成为当务之急。只有用科学审慎的态度，去纠正过程中出现的各种问题，才能在保证工作质量的前提下，将成本压至最低，也只有如此，才能将房地产投资工作处在可防可控的范围内，使企业处在市场中的不败之地。

参考文献：

[1] 刘芳 谈房地产企业财务风险管理[J]－现代商业 2009，33

[2] 姜晨 基于模糊理论的房地产项目风险评价与风险管理研究[J]－房地产商业 2009，08

[3] 张庚全 论房地产营销策划方案的设计与实施[J]－商业经济 2011，05

[4] 刘柯 浅析房地产企业项目管理策略探讨[J]－管理观察 2011，34