房地产会计核算办法范文
时间：2023-10-19 16:05:53
导语：如何才能写好一篇房地产会计核算办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
中图分类号：F293文献标识码： A
社会的发展带来了我国经济的快速进步，同时也带动了我国房地产行业的发展。房子是人们生活中必不可少的物质，是人们的资产之一。房子对人们的影响是很大的，在很大程度上和人们的生活息息相关。房地产在社会竞争过程中处于不断发展的阶段。当然，房地产有其自己的特性，在会计核算方面也有一定的难度。会计工作在企业发展过程中起着重要作用。企业在会计核算环节的好坏，关系到企业的直接利益和资金安全。在房地产行业，投资金额大，风险高，周期长，会计核算在其中发挥着重要作用。
一、房地产会计核算的重要意义
会计核算的主要工作目的是对企业的日常经营进行财务核算，从而将企业的经济活动状况进行反映，会计核算是和企业的总目标有直接联系的。房地产这一行业从建立开始，就存在着残酷的竞争，只有在不断的竞争过程中，房地产企业的实力才得以体现，房地产企业才能够长远生存。房地产企业想要在激烈的市场竞争中存活下来，实现其盈利，就需要有良好的会计核算。会计人员将相关的数据进行统计、审计，为企业提供数据支持，利于企业的管理和目标的实现。核算是企业的重要工具之一，经过会计核算，实现财务信息的收集，利于企业管理者根据实际数据情况作出相关管理策略。
二、房地产行业会计核算的主要内容
不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业，会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面，需要对其购买和加工等内容作出计划，对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面，需要对固定资产的账务作出处理，还需要对固定资产的变化情况作出监督，对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面，需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面，需要作出比较精细的核算，在账目方面要加强明细账目，提高企业的利益。
三、房地产行业会计核算有待解决的问题所在
会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候，依据国家的相关法律法规，对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴，周期较长，使得会计核算的难度加大，也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候，往往会年终结账后建立新帐，这样就把账目上的处理变得复杂，增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言，是不利于其发展的。
新会计准则认为，财务风险应该是指企业在活动中，其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距，使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险，包括投资风险，筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险，房地产在投资时，更应该小心谨慎，规避风险。基于这些因素，房地产需要更进一步完善其相关会计制度，做好财务管理工作，保障其收益。
房地产投资属于长周期投资，会计年报表上会有比较大的业绩波动，在建设期间业绩比较差，当房屋完成验收出售之后，预收款项计入收入，使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。土地和建设资本来源不同，因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时，很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。
另外，在有些房地产公司中,核算工作中最常见的毛病就是不够深入细致,只讲粗线条。这就使得一方面使当成本费用不实,造成当期收支不配比,不能真实地反映当期的收支结余和预算执行情况;另一方面使得对事业单位的资产和负债的反映不够全面、不够真实。企业财产与个人家庭财产经常发生相互占用的情况,企业的财产就像个人银行,可以自由存取,不受任何限制,给会计核算工作带来不少困难。会计核算中的要点也是难点之一在于全面、正确地编制会计报表。有些房地产企业会计核算有违规操作现象。有些企业根本不设账,以票代账,或者虽然设账,但账目混乱。由于房地产企业的项目部大部分都在外地,数据的收集及传递较慢,所以有些房地产企业干脆设两套账或多套账,不按规定使用会计科无视会计核算的一般原则,待摊费用、预提费用不按规定摊提,收入与费用不配比,人为操纵利润现象经常发生,造成会计基础工作整体性不强,最终导致房地产企业会计汇总报表不够准确。同时，我国有些房地产企业缺乏相互制约的财务监督机制。有些房地产企业的管理者常干预会计工作,会计人员由于受制于管理或受利益驱使,往往按管理者的意图行事,会计的监督职能无法进行。有的建立了财务制度和会计制度,但是存在规定不到位等许多漏洞,单位会计出纳由一人兼任,移交不规范,内部会计管理失控,给违法违纪行为造成可趁之机,使违规行为得不到及时地纠正,就可能导致职务犯罪的发生。有的制度设计上比较严密,但是执行上大打折扣,管理不到位。赊账过多、过滥,不能实行统一有效管理。
四、房地产会计核算中存在问题的解决办法
针对以上问题，需要进一步解决。首先，会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面，需要根据其企业的规模等，结合自身情况进行设计，使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目，宏观调控房地产企业资产问题。其次，要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力，降低风险。第三，企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入，降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后，要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。第四，房地产企业应按规定设置会计机构,根据自身业务量的大小,配备足够的、业务素质较高的会计人员。会计人员应不断加强业务学习,熟悉会计的基本知识,以及行业会计制度,练好基本功,掌握操作技能,以适应不断变化的形势要求,同时不断加强对政策法规的学习,严格按照会计制度和相关政策法规处理各种会计事项,不断提高会计人员业务水平和职业道德素质财会人员要定期或不定期地检查核算人员核算情况,督促核算人员及时、准确地搜集财务数据严格资金核算。房地产企业核算人员要正确地运用会计科目进行会计账务处理,做好建造合同核算的各项基础工作,适应市场经济和社会发展的的需要,为房地产企业的各段工作做出贡献。
五、结束语
房地产会计核算中存在的问题较多，针对这些问题提出改进策略，对于完善房地产会计核算有着重要意义。相信在不断的完善过程中，房地产企业会计核算会更加成熟。
参考文献：
[1]温玉彪，赵茜.浅析投资性房地产会计核算中存在的问题[J].会计之友（中旬刊），2010（3）；
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关键词:房地产 会计核算 科目设置 会计信息
近年来，我国房地产行业得到了超高速的发展，房地产企业的会计工作作为房地产业的重要组成部分也受到了各方的密切关注。我国所独有的房地产生产及销售形式，使房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此，在市场逐步走向成熟的情况下，房地产公司会计核算中的一些问题得到了暴露。在这样的情况下，如何规范房地产企业会计核算工作的健康发展，是相关从业人员都在认真思考的问题，笔者认为应当采取以下对策加强会计核算。
1. 合理设置会计科目
房地产企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下属单位如不进行独立核算，就可以不单独设立开发间接费用账，只需在成本项目栏目内增加管理费用及利息栏，由于管理费用、利息系间接费用的主体，为更加有利于开展核算，可适时取消开发成本一级账，把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账，然后再设置明细项目。在实际操作中，企业完全可以设立开发成本明细台账，根据核算对象的不同情况设立不同的成本卡片，全面记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。到了年末，只需将本年度已竣工结转项目归档即可。成本卡片主要可分为两个部分，即抬头部分和账表部分。抬头主要是列举施工合同的主要内容，比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等。正文主要是多栏式明细账，全面记录成本开支情况。运用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片不仅能全面反映一个项目的整体面貌，以利于开展投资分析，而且将项目具体情况作为抬头，便于开展监督分析，同时又免除了结账和建账之苦。
2. 实施现金收付实现制
房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。因为会计期间的存在，可能导致房地产企业经营业务的实现和货币资金实际支付及其变动发生的时间出现不一致的情况，所以会产生有权责发生制和现金收付实现制这两种方式。根据我国企业会计准则的规定，企业的会计核算应当以权责发生制为主体。但是，通过多年来的房地产企业会计工作实践，笔者认为，由于房地产企业经营业务的特殊特点，更加适合采取现金收付实现制。因为采取权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入，存在一定的缺陷和不足:一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施，从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会，简而言之，就是便于人为调节利润，导致会计信息的失真，进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况，从而影响到企业的资金周转，导致企业签订的购销合同越多，其应收账款的余额也就越大，那么资金不足的问题也就更为明显，由此看来，一味采取权责发生制，并不符合我国的实际国情。另一方面，实施现金收付实现制可以大大降低上述危害，有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则，还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况，实现在以直接法编制现金流量表的过程中，不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整，可见，现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此，对于房地产公司而言，在经营业务及收入的会计核算中，应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存，并根据国际通行的惯例，在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况，而对一般赊销收入和贷款利息收入等，采取权责发生制进行确认的，在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。
3. 扩大企业信息披露范围
改进房地产公司的会计核算工作，应扩大房地产企业的信息披露范围，主要应抓好以下三个方面:一是注重土地储备量及成本构成信息的披露。对于拥有大批量优质低价土地的房地产企业来说，土地成本较低就意味着巨大的利润。随着土地出让市场确定为招标拍卖形式，相对于其他同类企业来说具有更大的竞争优势，从而在今后几年内保持很好的发展势头，进而具有更好的投资价值。信息使用者仅仅通过房地产公司披露的土地使用权总额，根本无法掌握土地储备的相关信息。可见，在房地产公司的财务报告附注中，增加土地储备量和成本情况的内容，是很有必要的。二是注重分项目现金流量信息的披露。企业要在财务报告的附注中加入分项目的现金流量信息，也就是说，要以企业的具体项目为基本单位，披露本公司在开发过程中所产生的经营活动现金流量，主要包括销售房产所收到的现金、购买工程物资和支付工资等所支付的现金等，这样就能提高现金流量信息的有效性。三是注重质量保证金及风险信息的披露。高风险性是房地产业的突出特点，需要在会计信息披露中得到充分显示。为此，应建立起质量保证金制度，保障房地产商品质量，由于房地产商品还具有长期、高价值等特点，企业要按照所开发项目的具体情况来提取相应的质量保证金，以提升应付风险的能力。同时，要在企业的财务会计报告中充分阐述各种风险，也就是要在房地产企业的报表附注中增加风险披露的相关内容，对公司还在开发中的土地、项目等风险进行充分说明，以提高抗击风险的力度。
4. 结语
在实施新会计准则之后，会计规范体系建设越来越趋于完善，全社会的法律意识也在逐步增强，有关监管部门的执法力度也在不断提高，这就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下，房地产企业要根据企业实际特点，进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作，为企业带来更好的经济效益。
参考文献
[1]郭公民，房地产开发企业会计核算的几个问题[J]. 浙江金融，2006(11).
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关键词：全面“营改增” 房地产行业 影响 应对策略
一、全面“营改增“改革对房地产行业的影响
在全面“营改增”改革后会对房地产行业产生一定的影响，因此房地产行业要对其中的影响有一个清楚的认识，其中主要的影响体现在以下几个方面：
（一）对房地产行业开发成本的影响
财务成本、建筑成本、人工成本、土地成本等是房地产行业的主要成本构成，然而其中人工成本和建筑成本无法获得增值税专用发票，因此也就提高了房地产行业的开发成本。房地产开发企业在采购建筑材料的过程中，有种类复杂、来源广等特点，除了购买一些水泥、钢铁等主要材料以外，还需要购买一些零散的材料，这些材料的供应商大多数是一些五金店铺、私营工商户，这些商户在销售材料后不能够提供增值税专用发票，房地产行业也就不能够进行进项税额的递减，提高了房地产行业的开发成本。
（二）对房地产行业税率的影响
在全面“营改增”改革后房地产行业由原来缴纳营业税，改为缴纳增值税，主要由国家税务总局征收，在一定程度上有效的避免了重复征税的问题，税收主体由价内税向价外税转变。在“营改增”之前房地产行业需要按照5%的税率缴纳营业税，在“营改增”后需要按照11%税率来缴纳增值税，这就加大了房地产行业的税收负担。
（三）加大了房地产行业的纳税风险
在全面“营改增”改革后会加大房地产行业的纳税风险，主要风险体现在以下几个方面上：
首先，房地产行业在全面“营改增”后，一些财务指标发生了比较大的变化，新增加了一些会计科目，加大了财务人员进行会计核算的难度，也就很容易在会计核算过程中发生错误，降低了会计核算的准确性。
其次，在实施“营改增”后，房地产行业的相关税收政策也发生了改变，房地产行业中的财务人员不能够及时的掌握最新的税收政策，做出正确的会计处理，加大了房地产行业的纳税风险。
再次，由于在房地产行业中的纳税风险评估体系还不够健全，也就不能对经营过中出现的风险进行及时防范和控制。
二、全面“营改增“改革对房地产行业的应对策略
（一）树立全面“营改增”意识
在全面 “营改增”后房地产行业要转变原来的纳税思维，房地产行业的领导者要定期开展关于“营改增”税收政策的培训和讲座，让全体员工认识到“营改增”的重大意义，要对开具发票的财务人员、负责税务人员进行培训，要从原来的营业税模式向增值税模式转变，提高他们的应变能力和综合业务能力。
（二）加大对增值税发票的管理力度
在全面实施“营改增”后，对增值税专用发票的管理是一项重要的工作，因此房地产行业要加强对增值税专用发票的管理，在经营过程中要提高获取、管理和保管增值税发票的常识，对采购支出等发票要加强管理，要严格按照进项税额的抵扣期限进项抵扣，要配备专业的财务人员来处理增值税发票的相关事宜。
（三）提高财务人员的综合素质
实施全面营改增后，为了更好的适应营改增的需要，房地产行业要通过培训的方式提高财务人员的职业素质，这样可以提高会计核算的精细化和规范化的水平，通过培训会计人员的对增值税业务的处理能力可以得到较大的提升，这样财务人员在进行税务申报的时候就会按照营改增的要求进行。另一方面房地产行业也要在企业内部做好营改增税务改革的宣传工作，让企业的全体员工对进行营改增税务改革的重要作用有一个正确的认识，降低财务人员对营改增工作的消极情绪，保证营改增可以在房地产行业中得到顺利实施。
（四）做好税收筹划工作
在营改增后房地产行业要积极的进行税收筹划，要深入研究相关营改增税收改革中的特殊条款，因为在一些地方实施营改增的时间还比较短，有着较大的税收优惠空间，因此企业的财务人员可以深入研究营改增中一些税收优惠政策，这样就可以实现减轻企业税负的目的。
同时在“营改增”后房地产行业进行材料采购要考虑到是否能取得增值税专用发票，如果选择的材料供应商的会计核算办法是按照简易办法的，那么只能取得普通发票，不能够取得增值税专用发票，房地产行业也就不能进行进项税额抵扣，不利于减轻建筑业的税负，因此房地产行业要选择一些经营规模大、财务和会计核算水平规范、能够提供增值税专用发票的材料供应商合作，同时也要以保证材料质量为基本前提，制定出规范化的材料采购制度，提高进项税额的抵扣额，减轻房地产行业的税负压力。
（五）提高会计核算的管理水平
在全面实施“营改增”后，房地产行业的账务内容和会计科目都变得复杂，因此房地产行业要提高会计核算的核算水平，要通过培训提高企业财务人员的增值税职业技能，要保证房地产行业的原始凭证清晰完整，这样才能够在全面“营改增”后房地产行业的会计核算与税收政策相匹配。
三、总结
综上所述，在全面实施“营改增”后给房地产行业既会带来有利的影响，又会带来不利的影响，房地产行业的领导者应该认识到全面“营改增”改革是一项系统性的工作，要积极的采取科学合理的方法来降低全面“营改增”带来的不利影响，提高房地产行业的综合竞争实力。
参考文献：
[1]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013（06）.
[2]张芳芳;房地产企业安全生产保障体系构建及实证研究[D].华中科技大学，2014.
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【关键词】财务风险；房地产企业；会计核算策略
1 房地产企业会计核算存在的问题
1.1 会计科目设置缺乏科学性
会计科目的定义是指对经济活动或会计对象的具体内容，进行详细分类设计的会计项目。而设置会计科目是会计专业独有的方法，也是依据国家法规、会计学科的统一技术标准、行业规范，以及各个企业的组织形式实施分类管理的基础性工作，而且会计科目能对会计活动进行监督和控制。那么在房地产开发企业中关于会计科目的设置，也是根据会计记账办法规定，即所有账簿均应在年终结账，而且需要年前建新账。但这样的规定并不适合房地产企业会计核算，由于房地产开发企业建设周期长，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账，这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这样会计科目设置的弊端是不利于投资分析的，同时也增加了会计的工作量。
1.2 财务风险披露不够充分
新会计准则对财务风险的规定是指在企业的各项财务活动中，由于企业受到内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，具有不确定性，从而蒙受损失的可能性。对于房地产开发企业而言，财务风险是指房地产开发企业由于财务状况恶化，而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。房地产开发企业的财务风险主要来源有投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等等方面的风险。这种高风险性就要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定，虽然我国证监会允许房地产开发企业提取质量保证金，并要求披露其核算方法，其要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险，但是从上市公司披露的实际情况来看，关于质量保证金问题基本未加披露。
1.3 房地产企业商品成本与售价不对应
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成，到确认收入的时间跨度从1年到6年时间不等。根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。所以对于在项目建设期内，如果大量投入资金，并发生大量费用计入当期，而且由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，那么预售款项也无法确认为收入，结果是为配比原则的应用也造成了相当的困难。一是会出现多计开发成本。如某些不能有偿转让的公共配套设施，人为多予提计入成本，虚构欠付的工程款挂账进成本，拖延工程结算时间，推迟项目财务决算等等问题。二是滥挤乱摊成本，为了达到降低应纳税所得额，通过人为将应由未售商品房负担的成本挤入已售商品房承担，将非开发项目的借款利息、福利费、工资等计入该项目，从而虚减项目利润。又如房地产开发商品的成本载体计算是整个建设工程，当其在销售时则是按楼层或户型为单位，根据楼层的高低，户型的好坏，往往就会造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比的问题存在。
2 房地产企业会计核算策略
2.1 房地产会计科目设置应体现直观、明细等特征
在进行房地产会计科目设置时，房地产企业应根据自身企业开发项目的多少，公司的规模大小及内部管理需要来进行成本的核算。那么对房地产开发企业的会计科目设置时，应当设置成开发成本项目，房屋开发成本(土地、安装)。其中房地产开发包括土地开发和房屋开发两类，对于开发成本的二级科目设置为土地开发成本、房屋开发成本，土地开发成本又包括商品性土地开发成本，主要是作为土地一级开发。并且对于房屋开发又可以分为商品房、周转房、出租房、代建房等。开发成本以单项工程作为成本核算对象，并进行辅助核算，主要通过财务软件启用项目管理辅助核算模块来完成，另往来账科目，如应付账款也应启用项目管理辅助核算，因同一施工单位，有时会连续几个项目的施工，这样方便与施工单位核对账目，及时掌握付款情况。最后一级是开发成本的成本项目，即土地征用及拆迁费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、开发间接费等六个成本项目，在此六个成本项目下还可根据实际情况设置具体核算科目。在实务会计核算中，可以按核算对象设立成本卡片，并且可以连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，到年末的时候只需要把本年度已竣工结转项目建案归档。这样做的目的是能够反映一个项目的全部面貌，同时便于进行投资分析，并且把项目具体情况作为台头，做到可以随时监督，还省却了结账、建账的麻烦和痛苦。
2.2建立房地产财务风险管理体系
2.2.1 风险管理信息系统是管理信息系统中必不可少的系统，管理人员由此认识并处理现实的或者潜在的风险，从而可以抵御风险所产生的不利效应，以达到降低风险成本的作用，并且还能把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。所以对于房产企业来说，做到应广泛、持续不断地收集与本房地产企业相关的内外部初始信息，其中的信息包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库，并且还需要结合具体投资性房地产项目情况信息，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具，定性和定量相结合，从而达到识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供更加有利的条件。
2.2.2 房地产具有其特殊性，由于关于房地产商品的长期性、高价值性。所以对于房地产开发企业的保证金的数额更大、保证期限更长，国家应该为房地产企业建立质量保证金制度，达到为房地产商品的质量提供保证。并且据所开发项目的具体情况提取质量保证金，起到提高应付风险的作用，并且会计还需要做到对各种风险的相关披露。如尚在开发的土地、工程项目等面临开发风险、筹资风险、土地风险等。
2.2.3 销售收入与成本配比。这里需要对配比原则进行认识，是指在一定时期的收入与其相关的成本、费用应当相互配比。要求一个会计期间的各项收入与其相关联的成本、费用，做到在同一个会计期间内进行确认计量。企业在生产经营过程中，要取得一定的收入，必定要发生与之相关的成本或费用，所以企业实行配比原则有利于正确反映企业的财务成果，而且能够正确地计算出本期损益。
那么作为房地产这样一个特殊的行业，具有周期长，销售的不确定性，这里就需要做到销售收入与成本配比，这里可以做到两点，一是实际售价成本率，二是计划售价成本率。实际售价成本率是指在季度前两个月，按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。
即进行分类明细账按开、竣工时间相同或相近一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，然后按计划价格相同的房屋分类设户、价格不同的分别设置。计划售价成本率是指始终按计划售价乘以计划销售成本率来进行结转。并且将要办理竣工决算手续的商品房成本按楼栋、楼层、单元给予确定，也将每米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户，并且对销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，达到得出销售成本的方法。从而达到使房地产企业合理地确认收入、费用及损益的目的。
3 结束语
总而言之，在国家政策的帮助下，即新会计准则实施后，以及全体房地产员工的共同努力，对于现在会计核算存在的不足和问题，都是暂时的，随着时间的推移，这些问题都是会得到解决的，房地产市场将会发展得更好。
参考文献
篇5
关键词：会计信息体系；房地产企业；完善
现阶段，我国的房地产会计信息中还有一些特殊的地方还没有相应的会计制度或具体标准来加以规范，并且缺少较为详细的准则知道，致使该行业的核算会计不一致和不规范，极大的妨碍了房地产企业经营业绩和财务状况等信息的有用性和可比性。
一、向国际会计准则看齐
现阶段，我国的会计准则跟国际会计准则间，还存在这很多不一致、不协调的地方，还有许多重要的会计准则还没有在我国制定。比如说，在国际会计准则里面，有两条对房地产来说较为重要的标准：投资物业准则和递延税项准则，这在我国的会计准则中还没有制定。会计规范之间存在着差异性，一方面会使我国关于涉外企业方面的会计任务量非常大，会计成本信息相应提高，同时也不利于积极的应对国际性的市场竞争；另一方面，这也妨碍了我国国际化经济的发展以及企业国际化的发展。因此，监管机构可以把递延税项准则纳入到现有的我国企业会计规则中去，这对于房地产企业会有这非常大的影响。我国的会计准则，应该逐步跟国际会计准则接轨，在制度上促进我国企业的快速发展。
二、增加会计信息披露内容
增加会计信息披露内容要做到以下几个方面，首先，增加相关的公共配套工程费用。公共配套工程费用反映出了企业收入费用配比和权责发生原则，在商品房开发、销售过程中预提的由开发商承担的配套工程费用。其次，披露预售情况及政策。在现实生活中，因为不同企业预售政策是不一样的，不同的政策对于企业经营成本和财务状况的影响也是比较大的，因此，投资者不容易在财务相关表格中获取到预售会计的信息。所以说，披露各个企业的预售情况和政策会让投资方在相关的报表财务信息不充分的情况下，可以提供比较具体、具有可比性的材料。再次，扩充土地成本构成及储备量等信息。在房地产企业的成本开发中，土地成本就占了相当大的比例。能不能拥有土地储备成本和土地储备的基本状况，在很大方面决定了房地产企业未来的发展和开展前景。对于有着大量的低价优质的储备土地的企业，低成本的土地成本自身就暗藏着比较大的利润。向招标方拍卖过度之后，就会相对于其他的房地产公司有着比较大的优势，可以在未来的3年-5年保持比较良好的发展势头，有着非常大的投资价值。信息使用人员就可以通过披露的土地总额来判断土地储备信息，所以说，扩充土地成本构成及储备量等信息是非常必要的。同时，还要对商品房的产品计划开况进行披露，从而可以更加准确的对企业的财务状况进行评价。最后，增加风险和质量保证金的披露。因为房地产企业有着较高的风险性和行业的特殊性，因此，要充分的揭示信息披露的整个环节。具体来说，应该增加风险披露和质量保证金的披露。从而可以为信息使用者提供更加准确的信息。
三、完善房产行业现有会计规范体系
对于房地产行业来说，其在收入确认、成本结算、费用核算等多个方面有着自身的特殊性，但是，现阶段的企业会计准则，基本上都是围绕着常规的企业会计事务由国家来制定的，这就导致了在构成体系上缺乏相应的系统性和完整性，还有一部分会计的分支还没有纳入到会计体系中去。随着我国市场经济的深入发展以及改革开放的力度加深，会计学界和财政部门已经开始探讨和考虑建立新型的会计分支机构，比如说，金融工具会计、物价变动会计、成本质量会计、人力资源等等。但是，现有的企业会计准则缺乏比较详细的指导制度和准则，致使会计从业人员力不从心，根据自己的需要进行相应的会计处理，致使企业的数据不真、账目不清、成本不实等等。所以说，要在现有的会计制度上，完善和补充房地产业务的会计行为准则。
四、对配套工程的核算准则进行完善
对于房地产行业会计核算来说，配套工程的核算准则是一个比较有特色的方面。我国的《房地产会计企业制度》曾经对配套工程的设施费用和会计处理做了比较明确的规定，由于现阶段的企业会计准则没有对成本核算进行统一、规范、全面的指导，不同的房地产企业会采用不同的核算成本手法，最终会影响到企业之间信息核算的可比性和质量。目前来说，完善的会计规范，除了包括国家的会计企业制度之外，还包括各个企业之间的会计内部核算，这包括核算会计的管理办法和制度、成本核算的办法与制度、财务内部成本的办法和制度。单一参差的会计规范，就会导致会计制度的不系统、不完善。
五、结语
综上所述，本文针对房地产行业会计信息体系完善的重要性和意义开始入手分析，从四个大的方面：向国际会计准则看齐；增加会计信息披露内容；完善房产行业现有会计规范体系；对配套工程的核算准则进行完善，简单论述了我国房地产企业会计信息体系的完善策略。
参考文献：
[1]赵霞艳：我国房地产企业相关会计问题研究[J].财经界（学术版），2010 （09）.
[2]魏 艳：浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法[J].全国商情（理论研究），2010 （08）.
篇6
关键词：房地产企业 开发成本 分摊 研究
一、房地产企业开发成本分摊概述
（一）房地产企业开发成本概述
房地产企业开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。而房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，也就使得建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。复杂的房地产开发成本也就使得房地产成本分摊难度大大加深。
（二）房地产企业开发成本分摊的概述
房地产开发属于比较特殊的产业，而对于房地产会计核算制度有着一定的特殊性，特别是开发成本的核问题关乎企业的切实利益。房地产开发成本核算过程主要包括五个部分，分别为：确定成本对象、归集成本（开发成本）、分摊成本、结转产成品（开发产品）和结转销售成本。最为重要的还是房地产开发成本核算过程中的开发成本核算。然而，目前的房地产开发企业成本核算中，房产企业开发会计对于开发成本的归集与分摊却是困难重重。
对于房地产成本的分摊具有专门的要求，其分摊方式和方法都与其他行业的成本分摊具有很大的区别，成本分摊的对象既非是完全成本也非是制造成本的分摊方法，目前尚没有较规范的成本分摊具体办法来指导和规范房地产开发企业的会计核算工作，也就使得房地产企业会计难以根据按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
二、房地产企业开发成本分摊原则
房地产会计对于开发成本的分摊是针对房地产开核算在开发成本上的多变性的时间、空间范围所作的合理设定。对此，为了使房地产企业会计根据所面临多变的环境，比如核算的空间范围、所采用货币的币值、核算对象的状态、会计报告的时间要求等，结合《企业会计准则》的规定，房地产的成本分摊具有一定的原则。在房地产开发成本的具体分摊过程中，房地产开发成本及费用的归集原则应符合权责发生制原则，而分摊原则应符合重要性则、受益性原则和配比原则。
（一）房地产企业开发成本分摊配比原则
房地产开发成本分摊配比原则是指房地产企业一个会计期间内的各项营业收入和与其相关的成本、费用应当在同一个会计期间内入账，以正确地确定各该会计期间的损益。因此，配比是指相互配合和对比。它具体包括：因果配比，即直接配比。比如产品销售收入和相应的成本期间配比，即间接配比。比如同一期间的收入和相应的期间费用，采用了配比原则的房地产会计对于成本的分配能够与权责发生制紧密相联起来。
（二）房地产企业开发成本分摊谨慎性原则
房地产开发成本分摊谨慎性原则，也即稳健性原则、审慎性原则，它是指企业进行会计核算时，对于属于估计性的事项，应当注意稳妥、谨慎从事并留有余地。通俗的谨慎性就是“宁愿考虑可能发生的费用、损失和负债，不去考虑可能发生的收入、收益和资产”。又或者换句话说：费用、损失和负债不得低估，收入、收益和资产不得高估。开发成本分摊时的谨慎性原则有时也被认为是一种修正性惯例，对于房地产开发成本分摊能表现出加速折旧法、计提资产减值准备、物价持续上涨时的存货计价采用后进先出法等。
（三）房地产企业开发成本分摊重要性原则
房地产企业开发成本分摊重要性原则要求房地产企业在进行会计确认、计量过程中对交易或事项应当区别其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事项应当按、房地产企业开发成本分摊规定的原则处理、并充分准确的披露，在不影响会计信息有用性的前提下，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
三、房地产企业开发成本分摊的实施策略
房地产企业开发成本分摊关乎房地产企业的核算效果，房地产企业会计根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，进行房地产企业成本分摊。
对于具体的房地产企业成本分摊是，通过总结，在具体实施时，主要根据能分清成本核算对象的，直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中。而规划有两个及以上物业类型的房地产项目，根据各物业类型的建筑面积占总建筑面积的比例计算确定。最后不可售公建物业能明确受益范围的，按各期（区）建筑面积占总建筑面积的比例计算，按受益范围分摊计入其他物业。
但是，不能明确受益范围的，由于不确定因素诸多，在项目总体中，因具体情况而定。国税发[2009]31文件对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。
根据国税发[2009]31文件总结可知：占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
而具体用这些方法是，通过总结，可得出四条方案：对于基础设施而言，属于共同成本，应该按照建筑面积法、直接成本法、预算造价法；对于公共配套设施费而言，也是共同成本，适用于建筑面积法来进行开发成本的分摊，而开发间接费和借款费用都是间接成本，开发间接费适用于建筑面积法，直接成本法和预算造价法，而借款费用适用于直接成本法和预算造价法。
此外，国税发[2009]31号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。熟悉房地产成本核算的会计多数知道，不同的成本分配方法计算出来的成本计算对象的成本可能会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的成本分配方法，是房地产业内会计值得深思的一个问题。
四、结束语
长期以来，建筑行业一直是备受关注的一个行业，建筑企业会计在对于房地产开发成本核算过程中，如何实现正确划分的可售面积、不可售面积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确计算分摊，实为重要，不容忽视。
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一、房地产税收一体化管理面临的现状和存在的问题
(一)房地产行业偷税现象的存在。虽然近些年房地产开发和房地产市场发展迅猛，但是房地产企业纳税人普遍一味地追求利益的最大化，纳税意识淡漠，财务管理混乱，导致偷逃税现象较为严重。很多财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉；个别房地产开发企业有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；设置“帐外帐”，开具虚假发票、白条现象比比皆是；售楼款挂往来不入“收入账”，随意调剂收入；以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收；以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款；还有些房地产开发商由于资金紧张,有意侵占国家财政资金,在预售楼盘时故意延迟缴纳税款，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。
(二)税收征管力度的薄弱。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，同时税务部门的房地产行业对税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。
(三)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让等环节涉及的税种较多，其相关的税收政策都在不断的修订完善中。一些纳税人对房地产相关税收政策缺乏认识。房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售房屋的定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
(四)处罚力度不到位。由于处罚力度不到位，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。对偷逃税的处罚不严，在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的，由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。
(五)相关部门配合不力。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。
二、对房地产税收一体化管理的有益尝试
一体化管理对内是一个整合管理资源，提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。我们提出“一个部门负责、一个窗口服务、一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程，简化办税程序，将一窗式管理、一户式管理、捆绑式管理的理念和方法延伸到所有税种，变多部门管理为一站式管理，极大方便纳税人。
（一）推广税务管理的“三一模式”和房管部门协税护税的“一票一证制”。一是税款征收一体化，即以契税为把手，对在房地产行业经营行为中涉及的一切应纳税款实行捆绑式管理，对行业经营链条中的当事各方实施系统化、精细化管理，不再分税种单项征管。二是税款征收一窗式，针对房地产行业税收统一征管窗口，对开发企业及建筑业在基建及销售过程中的涉税事项在地税办税服务大厅申报窗口实施税收服务，对一手房及二手房交易等房地产行业经营行为的涉税事项在政务大厅一体化窗口提供发票、受理申报、征收税款、审验资料等服务。三是纳税资料一户式，对房地产行业的纳税主体??房地产开发企业及建筑安装企业实施征管资料一户式储存，完善纳税评估机制进行全面监控辅导。四是房管、土地部门在办理房屋和土地权属的产权证照时，除有地税部门的契税完税证外，还应有不动产销售发票，以发挥以票控税作用。
（二）加大清缴力度，采取措施全力压缩欠税。一是对欠税开发企业实行“等比例清欠”办法，即欠税企业到大厅申请代开发票时，必须缴纳同比例欠税，并经主管局长批准方可开具发票。二是在开工放线环节，对以前工程要求结清欠缴税款，才予办理当年工程相关手续。三是在验收环节，对当年工程要求结清税款后才予办理接水接电手续。
（三）实时监控，开展经常性的纳税评估。一是设立项目台帐实时监控，强化税源精细化管理，严格实行以工程所在地进行项目属地管理。建立健全项目跟踪台帐，做好基础资料建设，对纳税人报送资料及时进行整理分析，准确认定纳税人的征收方法，规范用票管理。二是建立重点工程项目档案管理，对每个基建项目纳税情况进行重点跟踪，对申报计税明显偏低单位，即使督促追缴。三是推行核定征管，对未设立会计帐簿或设立账簿却不能准确完整进行会计核算，不能提供施工合同、不能提供工程结算价款、不进行纳税申报以及申报计税额偏低的单位，推行核定征收方式。四是开展经常性的纳税评估，全面掌握房地产税收的动态信息，针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员深入房地产企业做好纳税辅导工作。帮助企业建立完整的财务核算体系；帮助企业解决与税收有关的疑难问题以及辅导纳税申报是否正确等。及时同契税征管中获取的信息比对，运用纳税评估的方法，堵塞征管漏洞。
三、对深化房地产税收一体化管理的建议
(一)创造和谐的征纳税氛围。一方面加强税务系统内部培训，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查帐检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。另一方面要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。启动相关税收政策宣传途径，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征纳税环境。
(二)加大日常税收征管措施和税务稽查力度。加强日常纳税评估和辅导工作，完善“以票控税、项目管理”办法，加强发票管理工作，加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。
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关键词:房地产企业会计 收入 成本
一、房地产企业会计实务中存在的主要问题
会计核算主要是反映会计主体资金的运转情况。虽然我国的房地产业经过这一时期飞速的发展,已经达到了一定的水平,到目前也制定了一系列相关的法律法规,但是由于我国的房地产企业起步晚,存在的问题也很多,相关的法律法规不是十分的健全,因此,房地产开发企业收入的确认、竣工验收后成本结转的会计核算中还存在许多问题。限于篇幅,本文主要从以下几个方面进行阐述。
(一)房地产企业收入确认存在的问题
房地产企业经营方式呈多元化特点,其企业的收入确认存在其自身的特点。在房地产企业项目建设中成本费用要大于当前确认的收入,房地产企业一般采用预售和分期付款的办法。房地产企业收入确认方面,在会计务实中,针对不同的房地产企业,基本对于收入的确认有以下几个方法:①在签订预售合同后收预售房款确认收入;②在签订预售合同后以合同金额确认收入;③在房地产项目验收后,开具销售发票确认收入;这样就造成了房地产企业会计务实中收入确认的随意性较大。大部分房地产企业在销售收入确认原则问题上,被注册会计师出具保留意见审计报告,这样就造成了房屋所有权报酬是否转移的风险。
(二)地产企业成本结转存在的问题
土地的经营,开发、房屋的经营,开发、城市基础设施公共设施的开发等都是房地产业的经营的范围。所以,土地购置、土地开发,房屋建筑,安装工程等的成本,以及管理费用,销售费用等等都是房地产业成本核算的内容。
总所周知,房地产企业开发的周期长,投资的风险大,所需要的资金非常多。所以,对于房地产企业成本的管理非常重要。由于房地产企业在成本核算上存在很多问题:①没有形成完整的成本控制体系。在市场竞争日益加大的情况下,企业在成本控制上没有明确的体系,缺乏战略指导性,从而造成了成本管理的盲目性,有些情况下,甚至使得管理目标难以实现。②房地产企业的利润率很高,对于成本核算以静态成本管理方式为主,缺乏竞争意识。一般情况下,财务人员根据合同控制款项的支付,却很少关注对成本的控制,从而造成了大量的浪费现象,加大了成本的投资
二、房地产企业会计存在问题的原因分析
(一)房地产企业收入确认存在的问题分析
商品所有权的风险和报酬依据转移给买方,由买方对产品进行控制,并同时拥有对商品的管理权,而卖方不在对商品产生影响,这是房地产企业收入确认的原则和条件。
实际上,房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。确定确认收入以及入账金额的时间。在房地产企业的会计务实中,在房地产企业竣工并通过验收以后,办理了移交手续,此时确定房地产收入。在某些房地产企业中,预售款是一种暂收款,因为风险没有转移,成本没有最后核算,因此预售款只作为企业的预收账款,在完全竣工后,才确认收入;某些房地产企业在竣工前的销售款作为确认收入,在竣工并收到部分房款后确认;对于分期房款方式来说,按照合同规定的时间确认收入,实际上也是分期结转成本的过程;有些房地产企业在房地产转移时,已经按照回收或可能回收的价款确认;某些房地产企业收取的房款代表已发生销售业务,按预售合同价款中己经收取的价款分期确认收入。
(二) 房地产企业成本的问题分析
在我国的房地产企业成本问题中存在一定的问题,由于房地产企业需要资金多,开发周期长,使得其风险较大,那么房地产企业成本的问题显得十分重要。
造成这些问题的原因有以下几个方面:①伴随着中国城市化建设的不断深入,经济水平的不断提高,人们对生活质量的要求越来越高,中国的房地产企业竞争也越来越激烈。某些房地产企业抢市场和工期,在过程中造成了一定的盲目性;②在我国传统观念中,房地产企业是高利润回报的企业,受此影响,忽视了成本的动态管理和控制,造成了不必要的浪费;而房地产企业本身开发中周期长,造成了管理人员对成本缺乏控制的意识。③房地产企业在项目做规划的时候,有些房地产企业事先并没有对成本进行认真的估计和预测,在经营过程中,对成本的控制重视不够,或者即使进行了成本预测,但是不够规范,不够系统,不够全面,仅仅是对事后进行控制核算,没有进行全程的跟踪控制和管理。
三、房地产企业会计实务存在问题的解决方案
(一) 建立和完善的房地产企业财务制度,尤其是会计规范体系。
房地产企业会计务实活动,如成本结算,收入确认等都有着自身的特性。但是还存在着不够系统和完整的问题,目前房地产企业会计的自身特点还没有相应的会计制度进行指导和规范,这样,会计核算就不一致,影响了房地产企业财务状况。房地产企业缺乏规范的制度的指引,使得房地产企业会计人员按照需要做出处理。因此,在目前实行的会计相关的规范和制度的基础上,不断完善房地产企业的会计业务制度,制定的这些房地产企业相关的会计准则,为房地产企业会计的发展提供了制度依据和基础。
(二) 建立和完善房地产企业收入与成本费用确认原则
房地产企业收入的随意性比较大,因此,房地产企业可以延迟和提前确认收入。建立针对房地产企业的会计准则,使得所有的房地产企业有统一的标准作为收入的确认准则。房地产企业的成本要有明确的规定,并应该细化到有可操作性。收入和成本费用的差是利润,细化成本费用和确认收入的准则可以减少房地产企业会计确认的随意性,可以减少房地产企业会计政策的自由,这样可以大大提高会计信息的真实性。
(三)完善房地产企业的公司治理,提高会计人员的素质
完善房地产企业的公司治理结构。房地产企业从所有者入手,形成对经营者的监督机制,通过对公司各个相互利益相关之间相互协调,合理分配权力,形成完善科学的公司治理结构,这样可以减少房地产企业会计信息失真问题。
对于会计信息的技术规范就是会计制度。不管是会计制度或是会计规范,都是面向会计人员的,其实施的对象就是会计人员。所以,会计人员是不是能够正确了解熟悉运用会计制度或者规范,是非常重要的。提高房地产企业会计人员的素质,既包括专业素质,文化修养,也包括房地产会计人员的诚信和职业道德。提高房地产企业会计人员的专业素质,可以提高房地产企业会计信息的真实性,可靠性。如果房地产企业会计人员的专业素质不够,那么会造成会计信息质量的下降。做好房地产企业会计工作的前提是会计人员的职业诚信,提高会计人员的道德素质,使得会计人员尽职尽责,做好本职工作。
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关键词:房地产开发 成本核算 建筑安装成本 会计监督
房地产成本核算是指企业在开发商品房过程中所支出的全部费用按照成本项目来进行归纳与分配，并最后计算出该开发项目总成本和单位建筑面积消耗成本的会计过程。房地产企业成本核算的水平往往反映着该企业的总体成本管理水平，最终影响到到房地产卡发企业的经济效益。房地产投资项目具有资金投入大、投资风险高、成本核算环节多、建设周期长等诸多特征。这就要求房地产开发加强对经营成本的管理，尽量规避经营中可能出现的各种风险，从而实现用最小的成本耗费来获得最大的经济利益。所以，提高房地产开发项目的成本核算质量，是企业提高经济业绩的关键环节。
一、房地产开发成本的主要组成部分
房地产开发成本从其用途上来说，可以分成土地、土建和设备费用、配套和其他的收费支出和筹资成本和管理费用三个部分。
(一)土地、土建和设备费用
这属于房地产企业开发成本的主要内容，往往要占到总开发成本的80%以上。在这其中，比例最大的是土地费用。土地费用又包括置换成本和动迁费用以及批租费用等等。在决定开展一个房地产建设项目之前，房地产企业必须通过将预算的土地费用进行土地面积与容积率的换算，进而计算出将来开发项目所占用的土地成本(俗称楼板价),并据此来开展项目的可行性评估分析。
(二)配套设施与其他的收费支出
这主要包括水、电、煤气等市政以及公共配套的费用。其他的收费支出当中有很多虽然属于押金的性质，像筹资成本和管理费用和档案保证金等，但是很难实现全部回收。这类收费项目标准不一，种类繁多，很多都是由由行业主管部门来执行征收，存在有很大的随意性，而且一般标准又很高。
(三)管理费用与筹资成本
与其他额行业相比较，房地产开发存在着投资数额大和建设周期长以及投资风险较高等诸多特点。所以，大多数的房地产开发企业都是经过银行贷款或者民间借款渠道来解决开发建设的资金问题，从而会产生很大的利息费用支出。企业必须把这部分费用进行合理的成本核算。
二、房地产行业成本核算中存在的问题
因为房地产企业规模与项目开发周期的不同，很不容易依照一般企业的成本核算方法来进行开发成本的核算，其中存在的主要问题是：
(一)房地产成本核算的对象含糊
我们知道，房地产项目的用地一般都属于成片开发，需要分期分批来进行，产品种类有商业地产和公寓以及别墅等等。但是在会计准则中，以何种方法来确定开发成本具体的核算对象，是以分片还是分期甚至是分产品类型，抑或是把整个开发项目作为为成本核算对象，在会计准则中都没有得到明确划分。
(二)成本费用的分配方法和归集不科学
依据成本会计的相关原理，在生产产品中所直接产生的费用，都应当直接归纳至该产品的成本当中；但是，如果属于生产多种产品时所共同产生的费用，则应当通过一定的规则先进行费用归集然后再采用合适的方法来进行分配，最终间接地归集到该产品的成本当中。房地产企业开发的过程中所发生的建安工程费是直接开发成本，但是，对于配套费用及拆迁补偿费等间接成本，用什么样的地标准来进行归集和分配，尚无有科学明确的解决方法。
(三)建筑安装成本任意虚增
目前，大多数房地产开发企业的内控制度完善，财务核算管理规范，很少存在随意调剂成本的现象，但是，为了减少应纳税额，很多房地产企业采取压缩利润额和应考核指标的办法，故意增加在建安的成本，往往存着年末突击虚增结算工程成本的现象，从而不能真实反映使各个项目的成本费用与具体利润。
(四)难以明确成本核算周期
由于房地产开发产品的开发周期比较长，必须按照生产周期进行开发成本的核算。以便于企业及时地计算出经营利润与应交税金，恰当地对经营业绩进行评价，但是很多情况是在工程竣工和验收以后，还不能进行竣工结算，加上小区配套设施常常延迟实施甚至久拖不能进行，最终影响到开发项目结算的周期。
三、提升房地产成本核算水平的有效途径
(一)设计科学合理的成本控制措施体系
一方面，要通过严格地限制建设项目的建筑安装成本，采取有效措施努力实现工程造价的降低。只有控制了建设工程的成本，才能为高盈利创造基础。另一方面还要加强拆迁安置费用的控制。在项目立项以后，要密切监控和制止业主的随意分户，必须严格按照政策法规来从严把握征地拆迁等各项费用。然后就是控制贷款利息。应当依据资金回收的特点和投资周期的长短来制定适当的贷款和还款计划，尽量避免以为过多地占用资金而增加利息费用。
(二)全程会计监督，健全完善制度建设
一方面要健全和完善房地产开发企业成本核算的各项规章制度。只有让成本核算工作有章可循、有法可依，才能够保证可靠真实的成本会计数据，提高会计信息的质量。对于大型开发项目，则应当成立专门的成本核算工作组，进行专门的成本预测、成本控制和成本决策，真正建立起算管结合和算为管用的高效财务管理机制。另一方面房地产开发企业还应当强化企业的内部审计，要设立独立的内部审计部门，安排专门的内审人员进行扎实工，，确保会计核算数据的真实可靠，以减少房地产开发中的不合理成本开支。对于内部审计人员，要积极参与工程的决算，全程参与企业成本核算的监督，以提高房地产开发企业的经济效益。
参考文献：
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关键词：房地产企业；房地产预收款；预收款管理
中图分类号：F279.23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02
房地产预售资金的重要性：房地产业主要资金来源除了银行贷款外，主要就是预售资金，因为银行贷款等规模收紧，要求越来越高，外部融资成本越来越高，预售资金能否快速回笼尤为重要。
一、预收款管理的会计处理分析
（一）预收款会计处理流程
①预收时
借：银行存款
贷：预收账款
②发货时
借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税金-增（销）
银行存款 （运杂费）
③补付货款时
借：银行存款
贷：预收账款
（二）企业税务事项下预收款管理实施办法
1.转让土地使用权或者销售不动产。《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。对转让土地使用权，企业所得税法及实施条例没有例外规定。即：预收账款的计算企业所得税时不用确认收入。
2.提供建筑业或者租赁业务。《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
3.项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入。中华人民共和国土地增值条例规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴。
《增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定，生产销售生产工期超过12个月的大型棚械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定收款日期的当天。
特殊情况下的预收款纳税时间规定实质为收付实现制，源于税法对纳税人支付能力、国家财政收入和确定性的综合考虑。比如，税法规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，即使财务上未确认收入，预收账款也要缴纳营业税。因为此种业务一般分散且金额小，容易导致税款流失，并收到预收账款时，应纳税税基金额已经确定、纳税人也具有支付税款的能力。会计准则强调以权责发生制为核算基础，税法也接受这一观点，但对特殊事项有例外。这使得会计准则与税法在预收账款转收入的时间与计量上存在一定的差异。财务会计易接受估计、可能性和合理的确定性。税法则从保证财政收入这一方面，不能有半点不确定性。
（三）房地产的预收款处理方法
房地产开发企业由于开发产品的周期长、金额大，通常采用预收商品房款项方式（包括预收定金） 从事项目的开发与经营。对于房地产开发企业采取预收方式销售开发产品的款项，税法规定应在收到预收款当天缴纳营业税。同时，根据“国税发[2003]83 号”文件第二条规定：应将当期取得的预售收入按不低于15%的预计利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产 品完工时进行结算调整。该规定有利于税收收入的均衡及时入库，但一定程度上也增加了会计核算的难度根据房地产开发企业收入会计确认的原则，确认经营收入必 须同时具备以下基本条件：第一，开发产品的产权已经转移，并将开发的房地产项目交付给购买人；第二，价款已经收到或者已取得收取价款的权利。否则，预收款 项只能作为“预收账款”核算。
由于税法与会计制度对预收款项存在上述收入 确认时间与纳税义务时间的差异，使得房地产企业在收取预收款项但不确认经营收入的情况下，产生了营业税、所得税的纳税义务，这样的税收费用能否在计算当期 损益时作为扣除项目，直接影响到房地产企业盈亏信息披露的真实性与准确性。根据会计核算的配比原则，同一会计期间内的各项收入和与之相关的成本费用，应当 在该会计期间配比。而在实际工作中，各房地产企业对不具备收入确认条件的预收款项已经缴纳的税收费用，在会计核算方法上存在着较多的处理差异，从而使得该 类企业损益信息存在较大的不可比性。如何规范房地产企业预收款项已纳税款的账务处理，是一项值得探讨的问题。
二、完善房地产企业预收款管理策略
（一）房地产业务流程管理
在工程节点达到正负零零才能销售，要加快工程进度尽快回笼资金。
银行按揭放款需要结顶才能放款，也要加快工程进度。
与各银行合作密切，为客户争取最优惠利率，多种选择，以促进销售、尽快回笼。
分期付款客户要加强客户信用管理，加强发生延期付款的应对措施。
（二）强化预收款管理，提高预收款利用率
预收款管理是企业财务管理的核心内容，因此强化预收款管理，提高预收款利用率至关重要。房地产企业需加大内部预收款融通力度，做好对间歇性闲散预收款合理配置，同时，要求财务部门设置专项账户，用于核算管理企业内部存款与借款，这条不对；另外，各部门应及时上报预收款使用规划，由企业财务部门统一配置预收款，并定期进行预收款核算工作，以了解各部门预收款使用状况，防范预收款流失、浪费现象发生。
（三）健全房地产企业预收款管理相关法律法规体系
健全的相关法律法规体系为房地产企业落实预收款管理工作提供了法律保障，其对推进我国社会主义市场经济可持续发展起着极其重要的现实意义。基于我国房地产企业起步相对较晚，各项法律法规尚未成熟，因此需要我国政府部门不断完善房地产相关法律法规体系。同时，进一步加大房地产相关法律法规体系执行力度，切实使该体系在推进税收筹划活动规范化和法制化进程中发挥起积极性作用。
（四）信用条件下预收款管理策略
当前，国内外现存的多数信用条件决策模型均未涉及到所得税对信用条件决策的影响这一因素。实际上，所得税同样是信用条件决策成本的重要组成部分。近年来，我国税务部门不断放宽信用条件，以致税前利润大大增加，与此同时导致所得税大大增加，进而较大程度上增加了应收账款成本费用。同时，信用条件的放宽虽造成收账费用与坏账损失大大增加，而二者却能够起到抵减所得税的作用。
企业会计准则明确指出，若不对机会成本进行账务处理，则无法抵减所得税，所以信用条件的放宽增加了机会成本与房地产企业应交所得税，降低了房地产企业经济效益。故而，应将所得税计算模型确定为：应交所得税=（赊销收入-变动成本-固定成本-管理成本-坏账损失-现金折扣成本）*所得税税率。
销售收入分解的税收筹划。一方面是构建独立的专销机构。专销机构承担着调整房地产企业组织形式，增加房地产企业经济效益的职能，房地产企业可通过充分发挥专销机构的各项职能实现节约土地增值税和企业所得税的预期目标；另一方面是分解销售收入。
随着社会经济的发展，人们对房屋设计提出了更高的要求。因此，房地产企业可结合现代人们多样化、个性化需求销售房屋，即房地产企业与购房者签订协议，将销售收入分解为售房收入和装潢收入等部分，以此实现降低房地产企业土地增值税的目的。近年来，销售收入分解的税收筹划越来越普遍出现在房地产企业中，为降低房地产企业生产经营成本，提高经济效益起着十分重要的积极作用。
参考文献：
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[2]王东艳.浅议应收账款的管理[J].中国乡镇企业会计，2008（05）.
[3]吴舒.房地产开发企业销售收入会计核算[J].现代经济信息，2011（11）.
