小区的物业管理范文

导语：如何才能写好一篇小区的物业管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词]住宅小区 物业管理公司 物业管理

[中图分类号]C916 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）04-0060-02

随着我国城市化进程的不断加快和住宅建设的不断发展，城市小区日益增多，物业管理在小区建设中的作用日益突出。物业管理行业的持续健康发展可以满足人们对良好居住条件和居住环境日益增长的需求，对保持社会和谐稳定和推动城市现代化建设具有重要意义。我国物业管理行业已走过30多年的历程，从幼稚阶段逐步发展到成熟阶段，但住宅小区的物业管理行业自身仍然存在着一些问题，亟待解决。

一、目前我国住宅小区物业管理的主要问题

（一）物业管理费收缴困难

物业管理必然需要运营费用，因此物业管理公司会向业主收取一定的物业管理费，但物业管理费的收缴一直是困扰物业从业人员的难题，究其原因，主要有两方面：一方面，业主对物业管理缺乏足够的认识。有的业主认为物业管理就是对绿化、卫生、治安和设施的低成本维护，不需要太高的费用，因此对物业费的缴纳或物业费应缴纳多少产生抵触情绪，不愿及时自觉地缴纳；另一方面，有的物业管理公司自身服务工作不到位，服务质量和服务水平无法得到业主的认可，造成了物业费的拖缴。有的物业管理公司收费不规范，为了追求利润而巧立名目，收取各种不应有的物业费，使得业主与物业间产生强烈矛盾。

（二）开发商遗留问题

从近年来的有关物业管理纠纷的投诉来看，很多纠纷并不是物业管理公司的自身经营问题，而是由房屋工程质量问题、过度承诺、配套设施建设不健全等开发商遗留问题造成的。当业主发现这些问题时，一般都直接到物业管理公司反映或备案，物业管理公司也只能找到开发商来解决问题，而有的开发商对此置之不理，有的开发商虽然愿意解决问题，但拖的时间也较长，不仅给业主带来了诸多不便与烦恼，也激化了业主和物业管理公司之间的矛盾。另外，大多数的规范住宅小区的开发商和物业管理公司之间都是隶属关系，物业管理公司从属于开发公司，物业管理公司对于开发商的问题常常遮遮掩掩，这也很大程度上造成了业主的不满。

（三）物业管理的法制体系不健全

一方面，我国物业管理行业缺乏权威性的国家层面的物业管理法律，使得物业管理活动存在责任主体法律地位不明确、法律关系不清楚、权利义务不清楚等问题，致使我国目前的住宅小区物业管理体制存在诸多缺陷，物业管理活动不断产生矛盾。而且，在对住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业转让和验收管理中还存在着尚需明确的重大问题，致使难以保证依法对物业进行管理，缺乏实现住宅小区物业管理规范化和标准化所必须的法律保护；另一方面，我国物业管理方面的省市级规范性文件也不多，且现有规定过于笼统、缺乏具体操作细则，而且，部分政策和规定的可操作性无法和现代物业管理现状相适应。

（四）政府对物业管理公司缺乏有效监管

物业管理的涉及面较广，必须依靠政府的有力监管，才能保证物业管理的顺利、健康发展。但政府对于物业管理这样一种新兴行业，无论在法律法规，还是政策制度方面，都没有建立起一个较为健全的体系。而且，物业行政主管部门缺乏相应的处罚权，对物业收费的监督制度不完善。另外，住宅小区的业主大会和业主委员会的成立也不太规范，其并没有从全方位进行考虑来选聘物业管理公司，以致业主的物业投诉无法得到及时的处理和合理的解决。所以，住宅小区的物业管理必须得到政府的有力监管，否则，住宅小区的物业管理将无法维持良性局面，不利于物业管理公司的健康稳定发展。

（五）从业人员整体素质较低

物业管理行业在推进城市现代化建设、提升城市居民生活质量方面扮演着重要角色，物业管理从业人员的素质对促进物业管理行业的服务质量有着重要作用。由于缺乏物业管理从业人员的相应行为规范，我国物业管理从业人员的素质普遍偏低、物业管理手段普遍落后。目前，部分物业管理从业人员的职前培训不足，导致管理与服务无法达到业主要求。部分物业管理公司的管理层缺乏管理经验，存在管理模式落后、服务意识淡薄、培训制度缺失、工作标准模糊等不良现象，导致了物业管理从业人员的服务意识低下、工作热情不高，所提供的服务不能达到业主的要求，在业主心中树立了不好的形象，影响了业主与物业管理公司之间的互信互谅，不利于物业管理行业的健康发展。

二、解决我国住宅小区物业管理问题的措施

（一）提高业主的物业管理有偿服务意识

物业管理公司是微利运营公司，其主要的收入来源就是物业管理费，而物业管理费又是物业管理公司服务质量的重要保证。因此，政府要通过各种形式，加大对物业管理有偿服务的宣传力度，提高业主的思想认识，使业主明白物业管理的重要性。并广泛分发物业管理条例，使业主明确物业管理的收费明细，以提高业主的自我管理意识，在政府、公司和业主之间架起一座良好沟通与协调的桥梁，促进业主和物业管理公司之间的互信互谅。政府在加大物业有偿服务宣传力度的同时，也要增强对物业管理行业乱收费的监管，真正使业主和物业管理公司之间形成良性互动。

（二）实施承接查验以分清开发商与物业公司间的责任

针对房屋质量等突出问题，物业管理公司应加强和开发商之间的承接查验工作，以明确物业管理公司和开发公司间的责任，做到防患于未然。物业管理公司在承接查验过程中，应注意以下几点：第一，在承接查验之前，物业管理公司与开发建设单位间应就双方交接人员、各分类验收时间、注意事项等方面进行协商，以统一验收标准、明确验收程序；第二，承接查验时，不仅要检查物业质量，还要清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等的数量、类型，并在验收报告中经双方签字生效；第三，对查验中发现的问题，必须及时返修或形成备忘录备案；第四，对完成查验的设施设备及时进行试运行测试，注意物业管理公司技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。

（三）完善物业管理行业的相关法律法规

住宅小区物业管理的法制不健全是物业管理质量低下的关键因素，为保证物业管理工作的正常有序开展，必须完善物业管理的相关立法工作。物业管理法律应与国家其他相关法律法规进行有效衔接，使物业管理法律成为国家法律体系不可缺少的重要一环；已经出台的相关物业管理法律法规，应充分结合地方特性，制定出符合本地区实际情况的相关规章制度和行为规范。这样，才能使政府管理部门、物业管理公司和广大业主有法可依、有法可循，促使物业管理公司走向规范化经营轨道，使物业管理工作在积极、良好的法律氛围之下健康、有序地发展。

（四）培育业主大会和业主委员会并监督其健康运作

一方面，政府要加强对物业管理行业的监督和管理力度；另一方面，物业所在地相关政府部门应积极帮助并指导成立业主大会，并选举产生业主委员会。在业主委员会成立之后，要到房地产部门备案，并接受居委会的监督指导。业主委员会可纳入当地政府的派出机构、居委会或社区监管的范畴，这样不仅有助于建设社区服务功能，还可以确保业主大会和业主委员会成员的素质，以保证业主大会和业主委员会的规范运行。当物业管理公司与业主委员会产生矛盾纠纷时，可通过社区监管部门进行调解，以化解物业管理公司与业主之间的纠纷，及时解决物业管理问题。

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关键词：小区物业管理；VB6.0；数据库；信息；用户

中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0075-01

迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。本文通过用VB 6.0编写小区物业管理系统，利用软件工程原理，采用生命周期方法学，其开发主要包含建立和维护后台数据库以及前端应用程序的开发两个方面，用来实现小区信息数据库的创建和各种费用的统计、收取和汇总。

一、系统需求分析

（一）系统要解决的问题

作为更适用于现代化小区的物业管理系统，本系统应实现的功能：信息化，方便业务处理，方便灵活的查询功能，清晰明确的权限管理。

（二）系统需求问题描述

小区物业管理系统由资料管理、基本管理、数据统计、系统管理、帮助、退出功能模块六大子系统组成。本系统的主要参与者有：普通工作人员、公司财务人员、公司系统管理员、公司领导和业主。他们参与以上模块中其中一种或几种工作活动。

（三）系统的非功能性需求

系统结构合理，人机界面友好，系统反应速度快，系统的开放性和可维护性。

二、数据库设计

系统的E-R图设计

数据库设计就是将现实世界的数据组织成数据库管理系统所采用的数据模型。实体联系方法简单、实用，通常使用它的工具—E-R图。下面给出系统部分E-R图（因为各个实体属性较多，简洁起见，在每个 图中只给出了相关的属性）

三、系统设计

基本资料管理模块

四、总结

在本系统的开发过程中，由于本人是初次开发软件，在知识、经验方面都存在着不足。另外，在整个开发的过程中，时间也比较仓促。因此，该系统也会存在一些缺陷和不足。由于对物业管理的整个流程不够熟悉，在需求分析时未能做到完全满足用户的需求。因为本系统是一个通用的小区物业管理系统，所以在需求分析阶段做得不是很深入，以后应对物业管理企业及物业管理进行详细的需求分析和业务流程分析从而更合理更科学地设计系统功能模块和数据库。

参考文献

[1]林陈雷,郭安源,葛晓东.教育信息化系统开发实例导航.人民邮电出版社,2003

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[关键词]物业管理 物业收费 收费制度 公共服务

一、我国物业管理中出现的疏漏和不足

物业管理是随着我国经济建设的步伐一起发展壮大的。在我国以经济建设为中心的指导思想下,许多行业呈现出欣欣向荣的局面,但是不得不承认,相关的法律法规和制度规范并没有及时的出台,有些出台了也没有得到良好的执行,使得很多法规并没有被完全贯彻落实。对于物业管理方面,我国早在1996年就出台了相关规章制度,但许多物业管理企业并没有依照执行,结果就出现了不按收费标准收费、巧立名目擅自收费、多收费少服务、只收费不服务等现象,物业管理有名无实,不仅不为业主提供服务,反而是业主的负担。政府对于物业管理的力度不够、物业管理的相关制度还不够完善,这些都是我国目前物业管理方面出现的亟待解决的问题。

二、完善小区住宅物业管理收费制度的必要性

在我国,物业管理按受众群体划分为:1.公共。2.代办,指物业为部分在某些方面具有相同需求的业主所提供的服务。3.特约,其受众群体通常只是一户或几户业主。本文中所强调主要是指公共的物业服务收费,因为公共收费较容易形成体系而后两者已具备了私人之间的契约特征,因此需要以制度的约束。

1.完善小区住宅物业管理收费是维护业益的需要

管理收费制度既对物业提供的服务质量进行监管,又是对业主的权利进行确认。将二者融合,完善收费制度,会使业主明晰自己缴费去向和缴费后所享受的权利。

2.完善小区物业管理收费是社会主义法制建设的要求

目前对普通住宅的物业管理公共收费实行政府指导价管理,因此物业就呈现出了与政府相似的公共。据《政府价格决策听证暂行办法》的规定,在制定公共收费标准时应当依法举行价格听证会。可见,完善物业收费制度对于实现政府行政决策的制度化和政府定价的规范化,进一步推进社会主义民主法制建设都具有重要意义。

三、完善物业管理收费制度需要注意的几个方面

1.有法可依,有法必依

1996年3月,国家计委和建设部联合公布《普通住宅小区物业管理收费暂行办法》(以下简称《办法》),该《办法》要求:物业管理企业在收费过程中,要从实际出发,因地制宜,因房制宜,本着与物业管理水平相适应的原则,明码标价,接受物价、财政、税务、审计部门的监督。政府主管部门对物业管理收费要加大执法力度,一经发现乱收费、多收费就要从严查处。它的出台,使物业收费管理有法可依。同时也一定程度的制约了物业企业的不合法行为。

2.政府定价,物业在一定幅度内自我调控

物业管理和收费定价依靠政府引导的制度目前已初具规模。首先,政府定价使物业的相关工作更可信、合理;其次,这也有利于政府对此行业的监管。但政府对收费不能进行绝对控制,因为不同的小区有不同的情况,不同的楼盘、地段和住房类型也要区别对待。所以政府制定政策时要考虑居民承受能力,区别对待。同时政府也要给予物业一定的调整区间,使得其对收费情况进行适当调整。

3.物业企业要坚持公平、公开、公正性

物业费用标准预算方案的制定和公布要在公平、公开、公正的前提下执行。企业应定时对费用的收支情况做出预算,使业主可以宏观把握。同时,物业管理企业要定期公布管理费的收支情况,接受业主的监督。物业管理企业的收支明细并不是一般企业的“商业机密”,需要公布出来接受全业主的共同审议。

4.物业管理采用的酬金制和包干制两种收费制度的利弊

发展改革委、建设部近日下发的《物业服务收费管理办法》提出,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。《办法》提出,包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

四、两种收费方式的比较分析

两种收费方式各有利弊

可以看出,包干制简便易行,对业主的要求不高,节省了业主的管理成本,但是会存在更多的非市场行为,不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业管理企业提高技能和专业化发展有一定的阻碍,一定程度上制约着物业管理行业的发展。

酬金制更体现了市场经济的要求,更透明化,有助于企业自我管理,有利于物业管理企业专业化水平的提高,但是酬金制对业主的要求较高。从目前我国物业管理发展的阶段来看,两种收费方式都有其存在理由和必要性。所以两种收费方式各有利弊,而我认为酬金制更适合物业收费的发展方向。

参考文献:

[1] 吴增庆.论物业管理的经济特性[J].武汉冶金管理干部学院学报,2007(3)

[2] 林国强.试论物业管理中的综合服务[J].中国房地产,1995(9)

[3] 宋晓惠,刘韵凤,张景成.目前我国物业管理服务中存在的主要问题及对策[J],长春师范学院学报,2004 (2)

[4] 刘思平,王青兰.亲情化物业管理模式研究[J].中国住宅设施,2004(3)

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一、物业管理系统概述

随着经济水平的不断提高，城市化进程不断加快，住宅小区已经成为了现代人安家置业的首选，而对于住宅小区的功能要求，也逐渐由简单的居住要求而逐渐扩展为美观、质量等多方面的要求，这对于小区物业管理工作的要求也逐渐提高。而随着小区规模的不断扩大，附带设施也随之增加，所以小区在各种维修和管理工作方面的工作量逐渐增加，难度也变得越来越大，在这种情况下，小区物业管理系统的设计与应用，充分运用了计算机技术对小区的相关信息进行管理，极大的提高了物业管理的效率。物业管理系统主要是利用当前较为成熟的E-R模型，根据当前物业管理的需求和系统组织特点，从而实现物业管理系统的功能。Powerbuilder是美国Sybase公司推出的用于企业级应用的开发工具，该工具不仅具有C/S应用的各种先进技术，还提供了基于浏览器/服务器的应用开发模式，具有完整的Web应用开发功能。它同时支持多种关系数据库管理系统，通过微软公司的ODBC接口和专用的大型数据库接口，能够高速读取数据库中的数据。

二、物业管理系统的功能分析

物业管理系统的建立是以用户需求为根本的基础，同时根据目标系统所具有抽象属性，利用面向对象的方法实现系统模型的建立。物业管理系统充分利用计算机技术对物业管理工作进行全面的管理，从而促进管理效率的提升。具体而言，物业管理系统应当包括针对物业设备、停车场、收费、报修、投诉等多方面进行管理，同时也包括根据不同用户的使用权限而进行的信息输入和查询工作。另外，通过对管理系统的有效维护来提高系统的安全性，从而保证数据的安全性。根据业务流程对管理系统的模块进行分析设计，按照不同的系统功能要求和结构要求，可以划分为以下几个基本的模块：

第一，资料管理模块。这一模块主要是对小区的房型资料以及用户资料进行管理，模块内有增加和删除等基本功能。对于房型资料的管理，主要是通过地址、面积、装修情况以及销售单价等资料实现管理功能，对于用户资料的管理，则包括用户的姓名、性别、物业地址、工作单位等基本的情况。通过对房型和用户资料的有效管理，才能保证小区物业管理活动的有效性。

第二，日常工作管理模块。这一模块主要的功能便是对小区日常的管理活动进行综合的管理，如物业费用的缴纳、停车场管理等等。

第三，统计报表管理模块。这一模块主要是通过对相关数据的统计与分析，为物业管理工作的开展提供必要的数据依据，包括费用、用户投诉、设备维护等相关的数据分析与统计。

第四，系统维护模块。这一模块主要是通过具有权限的管理人员进入到系统中，对系统的基本操作进行管理，如新用户的添加、口令修改、删除资料等等，以此来保证系统的安全性。

三、物业管理系统的模块设计与实现

通过以上对系统功能的分析，在系统设计时可以利用MDI风格，具体的子系统设计可以分为以下几个：

第一，房产管理子系统。主要是对物业管理范围内房产信息进行全面登记，以此才能掌握小区内的房产类型以及设施的分布情况，从而实现对房产信息的集中管理。

第二，住户资料管理系统。以所有用户资料为基础，建立起完善的用户资料管理子系统，对于小区内部居住人员和租赁人员的情况有全面的了解，同时包括对外来租赁人员的管理，从而提高小区管理的安全性。

第三，物业设备管理和维修子系统。主要是对小区的物业设备进行全面的登记和管理，包括设备的购入、使用、维护等工作，以此来实现对物业设备的全面管理。

第四，收费管理子系统。通过该子系统的设计与实现，能够实现小区费用的统一管理，包括物业管理费用、水、电、停车、卫生等等方面的费用。在费用的计算方面，通过运算公式自定义，按照用户的数量和不同的收费项目，对于不同的用户采用不同的运算方式，只要输入相关的信息，系统便能够自动查询所需要的计算公式，并且获得计算结果，同时也可以按照用户要求打印收费单据，包括各种明细以及历史数据等，从而为物业管理工作的持续开展提供必要的数据参考和依据。

第五，停车场管理子系统。对小区内的所有车辆和车位进行管理，为用户提供基本的停车服务，从而促进管理质量的提升。

第六，业主维护管理子系统。根据业主的报修情况进行及时、全面的处理，满足业主的维修需求，同时也可以根据该系统的记录数据对维修人员的报价以及维修质量进行考核。

第七，员工管理子系统。对于物业管理人员也需要进行系统的管理，包括人员的出勤情况、福利待遇等等。

第八，系统维护子系统。对于物业管理系统的整体维护工作进行全面的管理，包括系统的外观设计，管理人员的权限设置等等，以此保证系统安全、稳定的运行。

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【关键词】 管理费;规模;收益

小区物业管理公司对小区业主收取管理费用,其依照的政府物价部门制定的收费标准,基本是按区域划定,再结合小区的档次来制定。如成都市二环路以内、电梯公寓按1.2元/平方米收取;三环、多层小区,按0.8元/平方米收取;郊县(区),如龙泉阳光城,多层小区,按0.3元/平方米收取等。对于别墅等,均大于2元/平方米。随着物价及生活水平的提高,经物业管理公司与小区业主协商之后,提高收费的情况也逐渐增多。

就目前物业费收取标准的制定,从经济学上看,存在不足。目前的标准,并未从科学的角度来制定,属于一刀切式的粗放定价标准。从经济学上的规模与收益的关系,来分析当前这一收费的不合理。在经济学上,规模收益探讨的是当所有投入要素的使用量都按同样的比例增加时,这种增加将会出现三种情况:(1)规模收益递增,即产量增加的倍数大于投入要素增加的倍数;(2)规模收益不变,即产量增加的倍数等于投入要素增加的倍数;(3)规模收益递减,即产量增加的倍数小于投入要素增加的倍数。

结合我们的物业收费,当一个物业管理公司管理一个100户(每户100平方米)的小区,它一个月的物业费收入(按1.2元/平方米来算)是12000元。在物业管理公司人力、物力投入不变的情况下,或者仅仅再增加极少数投入,比如再增加一名工人,管理一个200户的小区,其物业费收入将是24000元,这200户的小区业主所得到的服务并未比100户小区业主所得到的服务多。这种情况下,物业管理公司获益,业主表面上看没有损失,从经济学上看,200户小区的业主没有获得规模上的好处,规模上的好处被物业管理公司拿走。

当小区的规模更大时,为了保持小区的正常运行,物业管理公司不得不加大投入要素,如增加人力、增加设备。当小区规模的增大所带来的收益增加最终被人力、物力投入的增加所抵消时,规模的扩大将不再带来收益上的增加。此时,物业公司和小区业主在各自的收益上持平。当小区再进一步扩大,物业公司的管理成本将大大增加,其投入将远远超过扩大后物业管理费的收入,物管公司收益受损,小区业主也并未得到实惠,管理费按标准依旧是1.2元/平方米。其结果是,要么涨价,要么物业管理公司撤场离开。

上述的问题,对于物业公司来说,其实也是经济学上边际收益递减的问题,现行物管费收费标准的制订,恰恰忽视了定价的经济学问题,造成物业方与业主之间长期的矛盾。并且,因为标准的执行而掩盖了双方权益的清楚与公正的获取。其实,不管是在郊区,还是在市中心,物业公司的投入相差并不大,甚至,郊区、郊县的投入还要多一些,它涉及到人员的交通费以及补贴、公司管理分散带来的管理难度,这都将增加物业公司管理的成本,现行标准却是郊区郊县收费低于市区。对于这一问题的解决,最根本就是取消按地区来划分收费标准的粗放式方法,按科学方法,以小区规模、服务内容来制定新的收费标准。

例如多层建筑小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;多层建筑小区,户数在200～600户以下的,且小区绿化面积在2000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1元/平方米收取;多层建筑小区,户数在600～1200户以下的,且小区绿化面积在3000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;高层电梯公寓小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.4元/平方米收取等等。

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关键词：物业 智能小区 创新管理

1 智能小区的发展前景

经过100多年的发展，物业管理的管理模式逐渐成熟和完善。在物业管理管理水平方面英国、美国、加拿大、新加坡、香港等国家和地区都比较发达和成熟。由于我国的物业管理业起步比较晚，研究物业管理的理论，以及相应的实践操作需要不断加强和完善。

随着改革开放的不断深入，我国经济快速发展，传统的房地产管理体制难以满足市场经济的发展需要，同时也不能满足房地产开发以及广大住户对生活、工作环境质量的要求。新型的物业管理系统具有提高房地产经营效益，繁荣和完善房地产市场的重要功能，也是经济体制改革，特别是房屋商品化、住房制度改革的客观需要。

我国物业管理经过20年的探索和实践，未来发展方向应当走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路。具体内容如下：①区域化管理将逐步取代分割管理的模式，成为物业管理的发展方向。②市场化经营将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流。③集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，成为物业管理行业的主体。④法制化运作将结束缺法少规的现象，推进物业管理行业走上规范化发展的轨道。

2 系统设计目标和意义

随着计算机和网络的不断发展，现代社会对办事效率提出了更高的要求，计算机的应用已经深入到社会的各行各业中。物业管理作为一个新兴事物在近几年出现在人们面前，居住小区的增加及管理机构的改革使人们日渐接近物业管理这个新生事物。是否有一个结构严谨，功能齐全，实用性强的物业管理实用软件已成为小区管理成功与否的必要条件之一。

近年来，虽然人民生活水平逐步提高，具备现代化的计算机控制技术与通信技术的智能化住宅小区在全国各地也不断涌现。但是，许多智能化住宅小区在运行方面都存在搭好了平台却没有运行在相应的智能化软件上的现象，或者说缺少相应的现代化管理手段。在建设智能住宅小区的过程中，需要遵循管理是保障的原则，如果住宅小区智能化管理水平不完善或不健全，那么住宅小区智能化的功能效果就不可能充分发挥。智能化的真正内涵是管理的科学性与高效性，对于智能小区来说，简单的硬件拼凑是缺少实际意义的。在这种形势下，本同通过开发高效的软件系统，希望能从一个侧面体现现代智能化物业小区管理思想，反映出物业管理向现代化、制度化与规范化发展的方向。

本系统就是以翼南小区为例，设计一个集房屋资料管理，用户资料管理，物业费用管理，车位管理，区内工作人员管理，投诉及保修管理为一体的管理系统。通过本系统希望可以将小区中一些复杂而散乱的数据集中起来，以实现信息的集中管理综合利用。

3 系统的可行性分析

3.1 管理上的可行性 随着改革开放的深入，我国的管理思想逐步与世界接轨，具有现代管理思想的智能化小区已成为物业小区的发展趋势。同时我国大规模建设的逐步形成使得物业管理公司的规模不断扩大。这些都说明我国已具备建立现代化智能小区的条件。就本小区而言，它是一个建成不久的新型小区，其内部人员乐于接受新的知识、新的事务。就内部人员素质而言，小区内管理人员大部分都有过高等教育的经历，理解和运用本系统是不成问题的。所以在本小区建立这样的管理系统是十分适宜的。

3.2 技术上的可行性 通常情况下，衡量需要新系统的条件为：需要考虑和分析软硬件的性能、环境条件、技术人员的数量和水平等，近期内可以培养和发展的技术人员是开发人员的重点。近年来，随着计算机技术的不断发展，硬件的更新换代非常快，其发展令人惊讶。而软件方面更是神乎其神，即便这样，计算机也能适应其发展需要。本系统就是通过VB语言，同时借助access数据库进行设计开发出来的。以下为本系统开发需求。

均衡以上条件，分析内部情况，本小区有足够的能力安装这个现代物业管理软件。

3.3 经济上的可行性 对于物业管理信息系统应着重分析其经济效益，整合现有资源，提高工作效率，降低生产成本。

经济上的可行性要估算新系统的开发费用和运行、维护费用。设备费用：计算机软硬件、机房、电源、空调等；软件开发：本单位开发，该费用可以计入下面的人员费用中；人员费用：系统开发人员、操作人员和维护人员的工资、培训费用等；消耗品费用：系统开发所用材料、系统正常运行所用消耗品。

一个现代化的小区可以吸引更多的住户，一个现代的管理软件可以造就一个更现代化的小区。所以一个好的管理软件可以为现代小区带来更多的经济利益。本系统是由内部人员开发，开发费用较低。系统维护费用也相对较低。

综上所述，小区物业管理系统是可行的。

参考文献：

[1]庞永利，尹宏宇.小议智能建筑的系统构成与自动控制[J].中小企业管理与科技（上半月），2008（04）.

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关键词 小区物业管理 权限管理 办公自动化

中图分类号：TP311.53 文献标识码：A

小区物业管理系统是典型的信息管理系统（MIS），其开发主要包括后台数据库的建立和维护以及前端应用程序的开发两个方面。对于前者要求建立起一个数据一致性和完整性强、数据安全性好的库；而对于后者则要求应用程序具有功能完备、使用简单等特点。经过以上分析，决定采用jsp语言开发该系统，并且选择功能强大的MyEclipse为开发工具进行开发，Tomcat作为系统服务器。①

系统开发思路为：本系统是为社会机构设计的一个功能完整的小区物业管理系统，该系统要完成房产管理、财务管理、人员管理、维修管理、投诉管理、公告管理和权限管理这七个基本功能。

本小区物业管理系统，主要实现以下主要功能：

（1）业主信息管理：对户主的基本信息进行管理，管理员可以为已入住的业主分配网站账号。

（2）人员信息管理：对物业公司的所有员工的信息进行管理，管理员可以为已正式入职的员工分配账号。对所有业主的信息进行管理，并与该业主所拥有的房产信息对接，管理员可以对已入住的业主分配账号。

（3）房产管理：对所有房产的信息进行管理，房产状态为未入住和已入住。

（4）收费管理：对物业费，水费，电费和气费的管理，包括生成、收取、查询和报表下载等管理。

（5）报维修管理：报修记录、待修记录、安排维修和维修结果等进行管理。

（6）投诉管理：对于业主投诉的记录、处理与查询等操作。

（7）文档管理与通知：公告与查看等管理。

（8）权限管理：登录时有管理员、员工和业主三个权限。

图1 房产管理用例图

系统功能划分

房产管理模块

（1） 用例图：

房产管理模块的用例图如图1所示，管理员具有该模块的所有操作权限，员工可以查看房产信息，具体包括：新增房产，查询房产信息，修改房产信息，删除房产，和为业主登记入住等操作。

（2） 需求说明：

可以新增房产，也可以进行查询、修改、删除操作。

（3） 输入/输出数据：

新增房产：填写房产的各项信息，包括栋数，门牌号，面积，朝向，结构，是否入住等。

查询房产信息：输入房产门牌号可以进行查询。

修改房产信息：点击要修改的房产重新设置要修改的内容。

删除房产：选择要删除的通讯录，将房产状态1修改为0，执行删除操作。②

登记业主入住：如果有业主要入住，则为相应房产设置为入住状态，且房产信息和业主信息对接。

图2 收费管理用例图

收费管理模块：

（1） 用例图：

收费管理模块的用例图如图2所示，管理员具有该模块的所有操作权限，员工可以管理除财务统计外的功能，业主可以查看自己的费用信息，具体包括：费用生成、费用收取、报表下载和财务统计等操作。

（2） 需求说明：

可以对住户的费用信息进行管理。

（3） 输入/输出数据：

费用生成：物业费需要管理员输入单价，然后自动生成。

费用收取：点击要收取的内容进行收取。

报表下载：费用信息的excel表导出③

财务统计：所有费用的统计。

注释

① 李钟尉，马文强，王殊宇，等.Java项目开发实例.北京：人民邮电出版社，2008.

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【关键词】油田小区；物业管理；绿化

居住小区的绿化一直是人们关注的话题，尤其是现在人们的生活水平越来越高，对小区的绿化的要求不仅仅是植树增绿的标准了，更多的是园林小品给人的“雅”之感，对于这个问题我们要用发展的眼光去看待，更要懂得园林艺术的与时俱进。居住者居住是否舒适，周边的绿化起到了关键性的作用。小区管理者的重要职责在于分析如何对原住宅小区的绿化进行改造和更加完善，提高居住环境的质和量，旨在建设一个和C而且环境优美的小区。

随着油田的建设与发展，以打造森林矿区、构建和谐社区为目标，全力推进生态型矿区建设，近几年，老旧小区改造、集团公司文明和谐示范小区等建设，使小区，变成了有花有树的绿色天堂。现如今，绿色覆盖面积增加15个百分点。集团公司文明和谐示范小区达到50%以上。因此，物业管理部门要更加在此基础上对在绿化设计和养护管理存在的问题上要进行革新，以更加生态的标准对小区绿化进行进一步改造。

一、油田小区绿化环境和现状

1.在小区绿化建设的开始阶段，主要是考虑当地种植条件不好，气候恶劣等原因，针对这些问题，主要以植树绿化为主，栽种一些能够适应当时环境的树木，先达到基础的绿化要求，在考虑进一步完善和优化措施。由于存在各管局限，因此，绿化效果缺少美感和舒适感。美化效果不佳。2.小区在早些年的时候只单单注重树木的种植、草坪的栽植，在整体的美感和布局上缺乏考虑，在硬件的设计、雕塑上缺乏，使得小区的整体文化品位不高。3.由于小区地理的局限性和气候的局限性，加上原建小区未考虑后期绿化种植，建筑垃圾未清理干净，导致绿化栽植成本较高。4.小区初期的绿化规划中，技术相对落后，灌溉、排水系统缺乏，以至于给现在苗木养护管理埋下了隐患。5.小区里在花草树木上晾晒衣物的现象较为严重，这造成了花草树木一定程度的损伤和破换，给小区的绿化建设造成了不良影响。居民的环保意识有待提高。

二、对油田小区绿化建设的几点建议

（一）良好的住宅环境不不仅仅要搞好绿化，在园林艺术设计上也必须有投入，一个良好的居住环境不仅仅让人心情娱乐，也是小区物质和精神文明的重要体现，相关部门可以适时的对小区物业管理人员进行园林艺术设计进行专业培训，让绿化不是停留在只有‘绿’上。同时，物业管理人员应该学习园林知识，管理者需要充分考虑常绿与落叶树种的合理搭配，对树木花草的种植按照季节的适应性来选择。以免小区的秋冬季节植物显得单调，缺乏生机。

（二）汲取别人的经验，主动和他人交流，应用现代技术，比如灌溉系统现在既节能，又节省人力，能够把节省下来的更多的时间用于绿化设计和修剪的工作上，精益求精。同时，也有利于物业管理人员的管理工作，更加便捷，人性化。

（三）加大对树木花草病虫害的防控力度，这个可以纳入科学研究当中。园林工作者任重而道远，最好是以生物防治为主，因为小区主要还是人居住活动的地方，有毒的化学农药不利于人体健康。

（四）小区物业要大力宣传树立绿色为本的理念，对小区居民进行环保意识教育，不要乱攀爬树木，乱折花草。喊响绿化靠大家的口号。同时，要有响应的监督人员负责监督小区肆意破换绿化的行为，建立相应的惩罚机制，约束居民的不良行为。

（五）为了进一步将居民的绿化意识付诸实践行动，小区可以举办形式多样化的活动，鼓励居民主动对小区绿化事业做贡献，比如设立生日植树节，某个纪念日植树活动，给花草树木浇水，施肥，除草等活动，这样不仅仅督促人们树立环保的理念，同时还体会了园林工作者劳动的不易。

（六）为了让小区绿化更加和谐和人文化，可以根据小区发展历史、伟人名人做成雕像，不仅仅增添了小区人文气息，更让人们了解历史，心怀敬意。注意小区绿化的整体布局和规划，在色彩的搭配上也要合理，美观。可以适度地增加人造景观，将自然景观和人造景观相结合，增加景观多样性，相得益彰。

（七）完善绿地养护管理制度

因为小区绿地养护管理制度的不完备，职责分配不合理，小区的绿化非常容易出现“第一年绿，第二年开始荒废，第三年根本无人问津的”局面，小区绿化事宜“闹荒”现象层出不穷，这归咎于小区绿化管理上任务分配不当、工作人员出现“懒政”现象，因此，小区绿化管理在职责的分配上一定要明确，具体任务分配到具体的人，设立监督小组，对于不作为工作者采取措施。

（八）规划好功能用地和绿化用地

在前期的规划中要考虑到小区的功能用地和绿化用地，针对居民无处晾晒衣物、无处停车的现象和现实需求进行用地规划，建立小型停车场，同时为了增加小区居民活动多样性，丰富居民业余生活，可以建立小型娱乐场，安装健身设施，不仅可以强身健体、丰富生活，对于小区的治理也减轻了负担。对于小区内私自占领绿地的行为要严厉采取措施，比如有的居民在小区摆摊、私自建立停车棚、对树木乱砍滥伐等破坏绿地的行为要严厉查处。

提出，“金山银山不如绿水青山，绿水青山就是金山银山。”我们不仅仅把目光放在经济的发展上而忽视了环境的重要性。因此，小区环保和绿化不仅仅是物业管理人员的工作与责任，更是我们每个居民的责任，首先要有环保意识。现在大多数居民已经意识到环保和绿化的重要性。其中的典型给我们树立了良好的榜样作用，带头将小区绿化建设地更加美好、舒适。作为石油小区本来客观条件不足，绿化建设和其他小区存在差异，所以，我们要对石油小区投入更多的人力和物力。

油田物业不仅仅承担着社会建设责任，还有企业责任，是国家企业和人民群众沟通的桥梁，因此，油田业务要发挥桥梁作用，卓有成效地提高和改善居民的居住环境，致力于提高油田小区绿化的整体质量。大家齐心协力，才能将油田小区建设的更加美好，让小区更加充满人文气息

参考文献：

[1]刘永德.建筑外环境设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2000

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【关键词】信息化建设 小区物业 功能 应用分析

简单来说，物业管理的信息化建设，就是利用计算机技术、互联网、电子信息技术等手段，来实现对整个小区的宏观控制和动态管理，一来能够确保物业管理工作能够科学、规范的开展，二来也能够利用信息化管理体系，实现内部资源共享，提高物业服务效率。文章首先介绍了物业管理信息化建设所发挥的作用，随后指出了当前物业管理信息化建设存在的突出问题，最后结合实际工作经验，提出了优化小区物业信息化建设的具体措施。

一、信息化建设在小区物业管理服务中的应用分析

为了迎合现代都市人群的生活品味和环境要求，物业公司不仅需要做好日常的小区管理工作，还必须要从业主角度出发，不断提升小区内部的安全性和舒适性，为业主营造满意的生活空间。信息化建设的应用，极大的提升了小区物业管理质量和服务效率，其具体应用优势体现在以下几个方面。

1、实现了物业的智能化管理

利用电子信息技术、互联网和计算机技术，搭建信息化管理平台，将小区内的服务管理、收费管理、环境管理等内容都纳入到统一的管理体系中。物业人员不仅能够利用终端计算机实现对各项管理工作的集中控制，而且能够随时调取信息资料，极大的提高了信息获取速率，为开展更加高效、更加优质的物业服务，提供了必要的技术支持。以小区登记管理为例，以往的业主或外来人员需要进入小区，为了安全起见，必须要如实登记姓名、身份证件、手机号码、进出时间、事由等信息，不仅操作流程繁琐，而且管理效率极低，引发许多业主的不满。而实现信息化建设后，给小区业主分发身份卡，通过感应刷卡的形式，业主可以自由进出小区。

2、提高了物业企业的竞争力

首先，信息化系统使得小区物业管理工作能够按照相对固定的模式运行，每个物业人员的工作职责相对明确，员工之间的合作意识也有了进一步提高。在这种积极的工作和管理模式下，不仅物业企业的各项管理工作和服务职能得到了高效开展，而且员工的工作积极性也有了大幅度提升。其次，借助于信息化管理系统，还能够拉近物业管理人员和小区业主之间的关系，为双方营造一个相对友好和公平的交流环境。例如，许多物业都建立了微信公众号、投诉邮箱，业主可以将日常生活中遇到的问题，通过类似平台反映给物业，从而帮助物业人员及时调整工作思路，加强小区管理。再次，信息化系统的应用，对于完善员工的绩效考核也有积极帮助。物业管理人员可以在计算机内部，为每一位物业员工建立电子档案，将日常的服务、管理情况以及业主投诉情况如实记录，并通过开展业主投票的方式，综合衡量物业人员的工作业绩，以此来调动物业人员的工作积极性。

二、现阶段物业管理信息化建设面临的突出问题

1、专业人才数量欠缺

物业管理的信息化以及管理服务职能的多样化发展，使得物业公司极度渴求专业能力强、综合素质高、服务意识到位的业务人才。但是从现阶段国内物业行业的整体发展形势看，符合需求的业务人才存在严重的供需不平衡现象。一方面，受传统观念的影响，仍然有相当一部分人群没有摆正对物业管理的态度和看法，认为物业管理的社会地位低，导致一些专业能力强的人才不愿意到小区物业任职；另一方面是当前小区物业的管理机制、晋升机制和薪资待遇等方面，还不够合理和透明，制约了人才的自我发展需求。

2、物业管理收费困难

根据我国颁布的《物业管理条例》，小区业主有义务定期缴纳业务管理费用。但是由于多种方面的原因，导致物业收费困难，因此，物业部门也就很难为小区业主提供相应的管理和服务。造成收费困难的原因，既有物业企业自身因素的影响，例如现行的收费机制不够科学、收费价格透明度低；也有小区业主方面的原因，例如业主长时间出差，或是恶意拖欠物业费等。

3、物业管理水平落后

与部分国外发达国家相比，我国小区物业管理服务水平仍然相对落后，尤其是在一些中小型城市，许多小区物业人员没有明确的服务理念，专业化程度较低，只能完成基本的登记、卫生、水暖等工作，服务职能没有完全体现。另外，地方政府和有关部门的配合程度不够，也使得物业职能不能有效发挥。

三、优化信息化建设的可行性措施

1、建立健全物业管理信息化的规范和标准

在物业管理企业信息化过程中，服务体系不够完备，不能包括现有的服务内容，信息化标准不统一，造成信息资源共享程度低，软件网络开发和信息服务明显滞后，信息安全体系缺乏保障等弊病，信息化建设还不能适应物业管理企业现有发展水平的要求。这样，建立健全规范的物业管理企业信息化标准就显得尤为重要。

2、加强高层管理人员对企业信息化的重视

物业管理企业作为一个人力密集型企业，高层管理人员易将精力放在节约人力成本、减少支出上，认为企业信息化对企业发展不能起到很大的推动作用。只有高层管理人员认识到信息化的重要性，给予人力、物力和财力的支持，才能将信息化运用到企业的各个层面中，发挥其作用，推动企业的发展。

3、加强政府对物业管理信息化的支持力度

由于信息化过程的高风险性，对于进行物业管理信息化建设的企业，政府可以给予税收优惠，同时对有关信息化的相关项目贷款利率上给予优惠等等。针对手续繁杂、主管部门多的状况，政府要支持物业企业与相关部门共同研究发展电子商务的措施。

【参考文献】

[1]温琴琴，王丽萍.宅小区业主区分所有权问题研究――以物业管理服务纠纷解决为视角[J].现代城市建筑理论，2013（21）：109-111.

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关键词：住宅小区 物业管理 现状分析

中图分类号：F291.33

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2014）02-282-02

随着我国经济持续快速健康发展、城市化进程的全面推进，房地产业发展迅速。太原作为一个省会城市，在全面推进城市化过程中，以“提升城市功能档次、优化人居环境”为着力点，进一步强化基础设施建设和生态环境建设，统一规划，合理布局，综合开发。与之相关的现代物业管理的发展蓬勃兴起，行业竟争日趋激烈。因此，调查与分析现阶段住宅小区物业管理的现状成为当务之急。

一、太原市物业管理方面的调查

1.物业管理市场潜力巨大。从近几年省城太原房地产热点区域来看，几个区域都有很大的市场优势。如迎泽区地处中央核心，历史悠久，科、教、文、卫、商等各种配套设施齐全，居住环境发展较为成熟。杏花岭区的龙潭湖片区不仅地段繁华而且空气清新、新建有以万达为中心的高端住宅小区；位于府西街的太原中央商务区，则是省城的政治、金融和文化中心。而近几年长风街及南部新城的发展更是有目共睹，南部新城大体框架已基本成型，省实验中学、太原五中、三中、外国语学校以及省儿童医院、太原市人民医院等许多教育、卫生优势资源已在南部建立分部，未来南部新城将建设成为品位较高的现代化新城。还有东山、西山片区的打造等等。这些区域的开发和发展必将带动太原市的物业管理市场的新变革，物业管理市场的潜力是巨大的。

2.物业管理企业逐渐成熟。据太原市房地产管理局和太原市物业管理行业协会统计数据，截止2012年，全市物业服务企业共有395家，物业管理企业325家（但无一家达一级资质企业），二级资质企业22家，其余都为三级资质企业。物业管理总建筑面积接近8000万平方米，覆盖率达到60%以上。年内省城又新增物业项目108个，各类物业管理项目和住宅物业管理项目也相应增加。目前，太原市物业管理企业类型主要有两种：一种是本土企业，数量上占比最大。由原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业、由房地产开发企业派生的物业管理公司、还有就是酒店集团派生成立的物业管理企业；另一种是外来企业，具有良好品牌和较强实力，其中不乏国际一流管理公司。主要有来自北京、深圳的外埠物业管理公司以及外资物业管理企业。

3.制度建设力度进一步加大。太原市为提升物业管理水平，解决行业现实存在的问题，太原市房管局于近几年做了大量工作，多次组织工作人员及各物业企业经理和部分业主进行讨论修改，针对物业管理、物业服务企业资质、停车收费、物业服务合同、物业管理区域召开业主大会、成立业主委员会程序等等问题，先后研究起草了诸多管理办法和意见，并陆续实施。2011年12月5日，由太原市人大常委会颁布的《太原市城乡建设档案管理条例》也与2012年3月1日正式实施。

4.对物业管理日趋重视。物业管理做为一项新的行业，涉及政府、企业和千家万户，直接影响着社会、经济、环境的方方面面。近年来，房地产业竞争激烈，供不应求的状态仍未明显改善，物业管理也备受社会的关注，政府等职能部门和舆论媒体也加大了对物业管理相关法律法规的宣传，规范行业市场秩序。今年，太原城建品质继续快速升级，一级房企蜂拥进驻热情不减。为了能够增强市场竞争力，开发商们“打铁还须自身硬”，树立良好的企业形象，吸引更多的消费者，物业必须实行合理规范化的管理。

二、小区物业管理中存在的主要问题

1.开发商遗留的问题。开发商在房地产项目的开发建设中，对楼盘宣传销售不属实、刻意隐瞒其小区的规划和交房后“五证”是否齐全等问题；在一定盈利的程度上还侵害了业主的一些共同利益；房屋建设有问题，质量不过关，地基打不稳，小区内的配套设施不完善等，出现的一系列问题得不到及时的妥善解决，业主并将不满迁怒于物业管理部门，如拒交物业费、破坏公共设施、不配合物业管理等，这样也就造成后期物业管理难的现象。

2.物业服务业与业主间的矛盾问题。在我国许多城市中，由于物业服务企业大多是从其他部门转制而来，或是从房地产开发企业派生而来，存在物业管理不到位等情况；物业企业服务意识不强，从业人员素质不高，取得职业资格证的人员较少，具备高级管理资格的人员更少；业主对保护自己的财产权利意识薄弱，对物业的相关知识又甚是缺乏，没有正确的意识概念，对物业管理人员的不理解和不尊重，导致在出现纠纷时双方不能正当和谐的沟通，致使矛盾激化，从而影响物业管理的健康发展。

3.业主与业主组织之间的纠纷问题。业主的自治管理，主要是通过制定管理规约和成立业主委员会两个关键环节来实现的。虽然我国规定住宅小区应成立业主委员会，但其组建艰难，在我市的众多小区中，仍还没有成立相应的业主委员会，所以在当问题出现时，住宅小区没有业主委员会、没有规范的管理规约，失去这两个关键环节，业主有时会误认为是物业服务企业损害了自己的利益，然而物业管理的强硬态度，拒绝与之接待，使得双方对立情绪加剧。为避免这样的纠纷，太原市应在小区成立业主委员会上着重下点功夫。

4.相关配套政策相对滞后。太原市在物业管理方面好多法律法规还不健全，导致在实际操作中，仍有一些工作缺乏政策依据，政府、职能部门、物业、业主的责、权、利不清。前期物业管理、维修资金使用、业主委员会的建设等需进一步完善。我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在立法层次不高，法律体系框架不成熟，缺乏系统性和综合性等问题。虽然近几年国家也颁布了不少关于物业管理方面的法律条例，但是对住宅小区停车管理和收费等方面仍存在一些问题，希望太原市可以对住宅区停车管理收费方面出台一些对应政策。

三、对城市住宅小区物业管理的一些建议

1.健全管理机制，明晰责、权、利关系。物业管理部门应着重建立对业主的行为规范体系，并进一步规范行业行为，依法管理，依法服务，业（下转第284页）（上接第282页）主也应自觉规范自己的行为；在小区建立业主自律机制，通过业主委员会和业主管理规约来实现，运用经济手段和法律手段来约束业主的行为；促使每个业主积极主动地参与管理，物业正确行使权力，督促业主，彼此相互制约、相互监督、合力共管。

2.积极组建业主委员会，完善设立程序。目前，太原市又新建了许多住宅小区，各种设施配套完备，但是仍然没有得力的措施保障，基层部门人力、经费均有限，政府部门在成立和指导业主委员会工作上没有引起重视，积极性不高，致业主与业主组织矛盾纷争。所以建议政府部门正确指导业主委员会，宣传和加强住宅居民对物业的正确认识，提出对不履行义务、推诿等造成业主委员会成立工作延误等情况，规定明确的处罚原则；推动政府部门指导监督设立筹备组和业主委员会工作的积极性，从而加快组建业主委员会的步伐。

3.加强物业服务合同内容的合法性。物业服务合同至关重要，它必须遵循维护和尊重业主财产权利的原则，以维护全体业主的公共利益为前提；物业服务合同不得侵犯业主的合法财产权利，不得违反法律法规，不得损害国家、集体和第三人的利益；在物业服务中，业主的物业财产权利应与物业的管理权力相对应。由于物业服务内容的合法与否直接影响物业服务合同的效力，因此我们在审查物业服务合同效力的同时，物业服务合同内容的合法性也要进行审查。为避免发生不必要的矛盾与纠纷，我们在签订物业服务合同时一定要对其进行严格审查。

4.建立健全相关法规，走集团化之路。物业管理要进一步发展壮大，必须摆脱小规模的经营模式，走规模化、集团化之路。政府等职能部门不仅要制定相关政策，对物业管理部门的资质进行审核，实施严格的市场准入制度，更要定期不定期地对其进行动态监测，整合一切优质资源，逐步淘汰那些规模小且无资质的企业。对物业服务企业的各项指标，都应有法可依、有章可循，增强物业管理法律制度的操作性。二是政府部门继续加大对物业管理的宣传和引导力度，使社会各界都对物业管理给于关注和支持。三是物业管理部门也要加强对从业人员的专业技能培训，规范从业人员行为。建立严格的岗位责任考核制度，进一步强化服务理念、提高管理水平，为物业管理营造一个宽松、良好的发展环境。

四、结束语

物业管理作为与城市生活息息相关的行业，在构建我国和谐社会体系中肩负着重要的历史使命。太原市物业管理企业应借鉴其他物业管理较好地区的经验，来增进彼此之间的交流，并切身实际，开拓创新。物业服务业与业主之间，彼此应像朋友，和平相处，真诚对待。物业管理好、服务好、认真解决问题，才是对居民最好的保障；居民也要把社区像自己家一样对待，用心保护和享受物业为自己提供的一切资源，这样也是对物业管理最好的回报。只有这样共创双赢，才能使物业管理越走越好，为创建文明城市发挥更好的功能和作用。

参考文献：

[1] 陈丽洁，黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].柳州师范高等专科学校学报，2010（12）

[2] 太原市物业管理现状的调查与分析[J].中国论文下载中心，2012.7.3

[3] 中小城市物业管理面临的问题及对策，景程教育

[4] 丁秀娟.盐池县城市住宅小区物业管理模式研究[J].中央民族大学硕士论文，2011.4