房地产市场经济分析范文
时间：2023-10-13 16:56:39
导语：如何才能写好一篇房地产市场经济分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词： 房价； 消费观； 储蓄观； 置业观
中图分类号： F923.35 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2011）06-0016-03
一、研究背景与问题提出
据统计，2010年，南京人均年收入为25116元。6月份南京的平均房价为14230元/m2。这样看来，具备南京中等收入水平的人群还远远不具备买房的能力。2010年，国际知名房地产服务机构戴德梁行对中国长三角各市商品住宅价格与2009年末居民可支配收入进行了比对，得出了8市当前的房价收入比。其中，上海最高，达到24.5，而南京位列第四，为13.6。对于房价收入比，国际上的经验值为3―6，而长三角地区早已超过了这个数字。曾有学者做过研究：上海通过自身“累计效应”不仅带动了上海房价的上升，而且产生了较大的“溢出效应”，带动了浙江和江苏房价的增长[1]。从目前的情况来看，上海的房屋均价最高，在23000/m2元左右，其次为杭州，也已突破20000元/m2。
面对如今居高不下的房价，许多真正有住房需求的市民不得不拿出自己以及父母多年积攒下的储蓄，并且还要承担巨额的贷款。近些年来，关于房价问题，许多专家学者做过类似的调查和研究，对于政府和开发商的行为予以分析和研讨，但从购房者动机角度进行调研的研究并不多见。因此，笔者希望能够从购房者动机的角度进行一些调查，根据调查数据分析购房者的购房心理状况，以此为购房者提供理性的购房建议，也为政府改善民生问题提供思路。
二、南京地区楼市现状分析
为了研究南京地区房价过快上涨的原因，笔者设计了一份调查问卷，其目的是通过调查，了解南京地区购房者面对目前房地产态势的心理状态以及购房动机，以此来探究南京地区房价过快上涨的原因，并提出相应的对策。调查问卷共分为两个部分，第一部分的内容涉及购房者购房的目的，购房款来源以及储蓄形式等，第二部分是对个人信息的调查，包括性别、年龄、收入和职业。在此基础上，笔者走访了南京各区有代表性的几家楼盘，共发放了120张问卷，并在街边随机发放了80张问卷，共200张。根据每个问题回答的情况，平均有效问卷为180份，有效问卷回收率90%。现将问卷调查结果分析如下：
1.居民的消费观
重点问题一：意愿购房时间。调查显示，在街边随意发放的调查问卷当中，有58.44%的人选择“再观望看”，剩余将近40%的人在近期内有购房计划。在售楼处的调查结果中，有57.14%的人计划在三个月内买房，有36.61%的人计划在一年内购房。上述两个数据共同表明目前居民的购房意愿较强烈。详细数据如图1和图2。
重点问题二：购房款构成及来源。图3显示了在此次调查中，按照现金支付购房款比例的不同，将购房人群划分为10类以及这10类各自的人数。可以看出，现金支付30%，贷款支付70%的人数最多，有69人，达到了36.51%。2010年9月29日，国家出台的调控政策为贷款购买商品住房的首付比例为30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。而图3中排名第二的即为现金支付50%的，达到48人。我们可以大致判断这两个比例可能刚好是购买第一套房的人群和购买第二套房的人群，因为其数量远远高出其它比例的数量。并且，在所有受访者中，有超过半数的人表示首付需要依靠父母来完成，由此可见，许多居民买房的资金并不是非常充裕，房价与自身的经济实力并不匹配。
重点问题三：购房用途。图4显示了本次调查当中所有人群的意愿购房目的。其中，改善居住所占的比重最大，达到了55.07%，其次为投资置业，为23.91%。在当前这个房价已经高得让人难以置信的时代里，仍有23.91%的人将房产作为投资方式，可见社会上有相当多的游资注入了房地产行业。在这23.91%的人群中，有72.6%的受访者表示购房款完全来源于自己以及配偶，有27.4%的人表示购房款有部分来源于父母。这些购房款完全来源于自己以及配偶的人，其绝大多数的家庭年收入在10万元以上。由此可见，房产作为这部分人群的储蓄形式留存在其个人资产当中，房价上涨与投资不无关系。
图5显示了受访人群期望居住面积的变化情况，80.19%的人希望自己的居住面积大于现有的居住面积，仅有7.55%表示希望居住面积变小，据与受访者的交流得知，他们不希望面积太大是因为难以打扫，而且他们的年龄均在25-35岁之间。这说明，部分年轻人的思想观念已不再像传统购置房屋那样一味要求面积，而是要求简洁实用，而且年轻人工作可能比较忙，又要求自己拥有一些休闲娱乐的时间，因此不愿意在打扫房屋上花费太多时间[2]。80.19%这个比例是一个很有意义的数据，它显示了这些受访者均希望自己的居住面积高于目前。
重点问题四：希望居住面积增加的人群职业。本次调查中，笔者共预设了6种职业以及其它供受访者勾选。从图6可以看出，各职业的人群中希望增加住房面积的比例大致相同，基本上在70%-80%之间，而且这些受访人群希望住房面积至少增长30m2。这个数据显示了目前人们对于房屋的需求已经成为了社会上的一个共性的心理和行为，需要改善住房，这已不再是少数人的想法了。当今社会是一个信息传递和思想交流速度较快的时代，社会舆论的渲染造势以及居民工作生活环境当中人与人之间的交流沟通让许多人有了购房的冲动，尽管这套房子对于他们来说并非必需品。笔者认为，这是一种社会习得的现象。这个概念与心理学中“社会参照”的概念类似――人们通过比对他人行为或社会规则而对自己产生评价的过程。比如小孩子从生下来就开始与父母互动，观察自己的行为带来父母的反应，通过父母的情绪和行为变化修改自己的行为。同样，在购房方面，“社会参照”的概念也成立。已工作的人们在与社会接触的过程中，与朋友同事聊天，看新闻看报纸上网等浏览信息，能够逐渐通过观察他人的行为来与自己的行为进行比对。比如，如果一个人他周围的同事都已经改善了居住条件，住上了面积比原先大的房子，如果媒体总是在渲染今年或者今后人均住房面积预计将达到多少，如果开发商总在以大面积的住房来烘托更高档次的生活品位，那么他的思想会逐渐改变，从众心理和攀比心理让其慢慢接受社会上的价值观[3]，产生了某种社会认同。这种情绪感染所导致的社会整体价值观的变化使个人的价值观产生了偏差，他认为自己需要更大的住房，从而其购房欲望被激发。
2．居民的储蓄观
这项调查针对的是目前有住房的人群。此项数据显示，在这些受访者当中，房产在其储蓄中平均占56%，其次为银行存款，为24%，居民存有适量的存款以备不时之需。但居民已经不再将其存款固定在银行，而是分散投入，包括股票、理财产品等等。尽管如此，房产仍占有非常大的比重。
目前中国的金融环境并不稳定，股票市场的风险太大，广大中小股民在股票市场上基本上无法赚钱；理财产品的收益特性较为稳健，但毕竟利润不高；虽然目前黄金的价格在上涨，但居民对黄金的熟悉度不高，况且黄金的实用价值不如房产高；目前中国不允许除商业银行以外的机构从事商业银行业务，可供安置的储蓄方式太少。因此居民需要一个稳定的存储方式，于是，房产成为了首选。房产可以在必要的时候变现，并且从目前的情况上来看具有保值增值的能力。
在受访者当中，有15%的人表示留有一定的储蓄以应对今后的医疗和养老没有必要，但这部分人群多为公务员和企业中高层管理者；有78.5%的人表示希望留有一定的储蓄以应对今后的医疗、养老等等，也有的受访者表示，不一定为自己，要为子女准备一大笔钱供其上学、买房等。这项数据正是弗朗科莫迪利安尼的生命周期消费理论的体现。由此可见，随着政府保障体系的逐渐退出，市民居安思危的心理愈发强烈。因此，购买房产这种跨期消费行为愈演愈烈，这从另一个层面印证了居民存储需要一个载体，目前最有保值增值功效的储蓄载体即是房产。
3．居民的置业观
南京作为江苏省省会城市，具有与江苏其他城市不同的特征。
（1）追随上海等一线城市的发展脚步。上海地区的经济发展对南京有带动作用。上海作为中国一线城市，城市的人口密度巨大，城市整体的基础设施建设、社会保障等难以满足上海巨大数量人口的需要，所以上海不得不以户籍制度限制外地人口入沪，个人的发展空间受到很大限制，因此许多人便到南京、杭州等二线城市生活、工作，带动了长三角地区二线城市房价的上升。南京的房价在长三角地区位列第三，上海、杭州位列前两位。
（2）南京高校众多，吸引年轻人集聚。南京是著名的文化教育中心，拥有各类高等院校48所，自然科学研究研发机构571家。南京的高校不仅数量在全国众多城市中位居前列，而且在南京的高校中，文、理、工、商学科齐全，各色学校数不胜数，让南京的人文情怀和知识氛围异常浓郁。当前我国高校70～80％的生源来自高校所在省份，大部分江苏考生除了上海北京之外，会首选南京作为上学和生活地。因为在南京读大学的缘故，很多毕业生总有留在南京工作的意愿，加上近些年来高校的不断扩招，南京城区的年轻人越来越多，而他们则构成了购房的主力大军，从需求方面来说，这是极为重要的力量之一。
（3）南京人口集聚效应明显。江苏整体的经济发展水平较强。2010年，江苏省全年国民生产总值紧随广东省位列全国第二，达到了40903亿元，年均增长13.5%。可以说，江苏各地的农村相比全国其他省份而言较为富裕。南京的城市化进程较快，大批的农村人口涌入南京城区，而这些农村人口的家庭也有一定的经济实力为其子女提供住房所需要的资金，特别是苏南、苏中地区，因此南京地区房产的需求量有增无减。
三、针对南京地区楼市现状的几点对策
1.针对居民的消费观。笔者认为，社会特别是媒体不应该大肆渲染和炒作房地产行业，房地产产业首先应是民生产业[4]。媒体对社会的主流的价值观有引导作用，因此媒体人应该本着公共道德而非职业需要来选择报道房地产行业的角度。房价高涨本是工业化时期的老问题，而目前，我国国民对于房价的心态是有些惊慌的。低价购买后加价卖出原本是经济学上再简单不过的市场行为，只不过，这样的行为愈演愈烈，更何况，房地产行业关乎民生，因此炒房之风万不可大行其道。
作为消费者，我们在有购房意愿的时候需要全面而理性地考虑一下，在当前的形势下，究竟是买房合算还是租房合算；在已经拥有一套住房时，究竟是否有改善的必要；在面对自己周围的人都去买房时，是否可以减少一些这方面的攀比与盲目，将原本用于房产的资金用于再教育或者自己喜爱的休闲活动；在自己没有能力完全支付首付时，向父母亲亲友等人借钱，同时自己还要背负长期的负债这样的行为是否值得等等。
2.针对居民的储蓄观。房地产行业关乎民生。就我国现状而言，大量的农民进入城市后买不起商品房。因此，中国的城市化需要依靠大量的廉租房和保障房来保证，而目前，这些房子的建造速度跟不上城市化速度，因此我国的城市化进程需要放缓。此外，政府保障体系退出，一定程度上减轻了政府财政的压力，但是对于这些政策而衍生出来的现象，政府不能不闻不问，居民住宅问题不能完全通过市场化来解决，一方面，政府要增加廉租房和经济适用房的供给数量，并降低申请标准，这样可以为中低收入者减轻买房压力[5]。另一方面，在土地供应上要区分廉租房、经济适用房和商品房用地，优先为经济保障房用地预留空间。
除了从房地产本身寻求解决途径，还可以从居民存储的方式中寻找突破口。目前我国只有商业银行可以开展储蓄业务，居民无法找到合适的从储途径，因此只能存储在房产上。所以，政府应该发展民间金融机构，允许居民将一部分存款放在民间金融机构。比如某个公司将进行投资，向民间金融机构贷款、融资，金融机构吸收居民的存款来进行周转，原理类似于目前的部分理财产品。当然，居民也要谨慎权衡风险。
此外居民在选择储蓄方式时，也可以适当考虑其他商品，例如稀有金属、古玩字画、古木家具等等，分散投资渠道，实现风险分担，这样也可以有效地减轻万一某一投资渠道的泡沫破灭所带来的风险。
3.针对居民的置业观。广大准备置业的民众应该综合考虑在南京的生活成本问题，从而决定自己是否一定要留在南京置业。大学读书地点与未来工作地点没有必然联系，去其他城市或许有更多的发展机会。更何况，工资数量的高低并不是衡量幸福感的唯一指数，略低的薪酬，较低的房价，低物价水平以及亲人的陪伴或许能够带来比高薪酬高房价更多的幸福感。
房价虚高对与社会来说存在着潜在危害。房价虚高增加了居民的生活成本，高房价城市对人才的吸引力减弱，使人才流失，同样高房价国家也无法吸引人才。我们城市的政府在高房价背景下增加了收入，获得了眼前短期的收获，然而，这毕竟不能持久，而且带来的负面影响也很明显，其后果在未来的时间内将逐步显现。我国目前的平均购房年龄在26岁（美国为35岁），这个年龄本应该是年轻人再教育、再学习的最好时机，然而此时，我们将大部分收入用于买房，显然对于个人和社会整体素质的提升极为不利，从整体经济的角度来说是失衡的发展，任何时候一个行业超速发展大多是过热的表现。当房价的泡沫破灭时，许多人用大半辈子的积蓄换来的房产会瞬间贬值，这是社会不稳定的因素之一。房价虚高有老百姓生活改善需求的原因、也有地方政府的原因、有媒体不太客观报道的原因，更有消费者不理智冲动的原因，任何时候消费者和商家总是处于不对等的地位。
四、结束语
国家和地方现已出台了相关措施来抑制房价，限购令对房价起了一定的抑制作用，至少使得即将成长起来的新贵们的炒房梦破灭了，而房产税的作用还有待考察，毕竟，房产税的征收力度不大，而且征收范围很窄，高档住房原本就少，房地产商也可以利用定价的漏洞来逃避税收。但无论如何，多种措施是能够共同起一定作用的。我们希望房价在今后的若干年内能够平稳地下降，让广大民众真正能够安居乐业。
参考文献：
[1] 位至宇，杨忠直.长三角房价走势的趋同性研究[J].南京师大学报（社会科学版），2007（3）：43-48.
[2] 李玉米.基于Y世代购房心理分析的营销策略[J].科技创业，2010（6）：69-71.
[3] 胡芳珍.消费者购房心理探析[J].武汉商业服务学院学报，2010（4）：66-68.
篇2
关键词：中小城市 房地产市场 地方经济 存在问题
1、中小城市房地产市场对地方经济的贡献
中小城市主要是区别于大城市、特大城市和巨大型城市而言。根据2010年我国的《中小城市绿皮书》书中的解释，市区常住人口在50万以下的为小城市，在50万到100万的为中等城市。中小城市已经对国家经济的发展起着非常重要的作用。很多中小城市的经济发展水平都超越了国家的平均水平。房地产产业近些年来发展很快，尤其在中小城市为地方经济做出了很大的贡献。
1.1、房地产市场为地方政府带来巨大的财政收入
随着我国中小城市城市化水平的不断提高，地方政府在进行各种基础建设和经济投资的时有着巨大的经济需求。由于房地产市场的发展，地方政府通过土地出让和房地产中的各个环节征收各种税费，加上近期出台的二手房转让产生的个人所得税以及未来可能征收的房产税，可以说中小城市的地方政府可以从房地产市场的各个环节得到相当可观的财政收入，在很多中小城市房地产业对地方政府的财政收入都贡献了近一半甚至更多。我国社会水平的发展中中小城市是关键，因为中小城市占着国家面积的多数，大量的人口，但是也正因为如此，中小城市情况复杂中央难以做到充分的财政扶持。而中小城市房地产业的发展给中小城市的地方城市发展带来转机。很多中小城市利用房地产业带来的财政收入用来投入到公路、铁路等一系列公共基础建设，用于居民的生活水平改善，对城市的发展有着巨大的推动作用。反过来随着房地产业对地方经济的支持，随着地方经济的发展又进一步推动力地方房地产市场的繁荣，从而让房地产市场和地方经济成为一种良性循环的关系，互相依靠和互相推动。
1.2、房地产业对其他经济领域的拉动
房地产市场在直接贡献于地方经济的同时更拉动相关一系列产业的发展，极大的影响着地方的经济。整个房地产市场关联着建筑业、钢铁业、森林业、化工业、机电业、购物旅游业、建筑业、交通业、通讯业、文化娱乐业、商业、服务业和金融业。可以说房地产市场对地方经济是牵一发而动全身的关系，房地产市场的良好发展能够拉动整个经济系统的发展。房地产市场在直接拉动其他行业发展的同时也间接的创造了大量的就业机会，失业率的降低减小了地方经济的负担，为地方经济的发展起到了巨大的作用。
2、中小城市房地产市场存在的问题
因为我国长期实行福利分房的制度，从1992开始才逐渐出现商品房，中小城市在房地产市场的发展上就更滞后一些。也正是由于这种滞后，房地产市场在对中小城市经济发展带来巨大贡献的同时也存在着很多问题。
2.1、住房供给结构性矛盾和建筑形态过于雷同
结构性矛盾是中小城市房地产市场存在的一个非常严重的问题。在一些高档的住宅和大户型的住宅中存在较高的闲置率，在一些城市甚至出现了万家无灯火的诡异现象。但是中低档次和小户型的商品房确难以满足市场的需求，仍然有很多的人难以买到价格便宜的商品房，尤其是经济适用房和廉租房存在着非常大的缺口，因此也成为老百姓对房地产市场最大的诟病。
2.2、房价不断的上涨抑制了市场需求
近些年全国城市的房价都经历了普遍的快速上涨，在很多中小城市都从上涨了一倍甚至数倍。房地产市场的快速发展也推动了土地价格的不断上涨，从而增加的了房地产开发的成本。随着房价的不断水涨船高，普通居民的收入远远赶不上，最后造成很多有需求的人无法购买，从而抑制了房地产市场的进一步发展。
2.3、中小城市房地产开发商的开发能力普遍不高
中小城市由于自身经济和社会发展水平的限制往往房地产开发商的实力不强，开放能力有限。大多数开发商难以具有开发大的、高品质和高档次楼盘的能力。此外，多数的开发商也没有树立自己的品牌，或者说他们往往缺乏品牌意识，不重视品牌方面的工作，往往是只把暂时的经济利益作为出发点。最后，很多开发商还存在着信誉的问题，房屋质量问题、手续问题和用工单位的工资拖欠等等问题屡见不鲜。另一方面，在开发商一些中小城市经济秩序不很规范，一些利用当地政府的一些特殊关系严重影响正常的房地产市场秩序，对房地产市场的良性发展带来很大的不利因素。
2.4、为地方经济带来稳定因素
中小城市往往都存在着经济薄弱和缺乏成熟产业链的问题。地方政府为了快速拉动经济便利用一系列政策推动房地产市场的发展。最后在房地产市场为经济做出贡献的同时也一定程度绑架了地方经济成为一个定时炸弹。一些中小城市房地产市场的过快发展带来房价泡沫，泡沫一旦破碎就会给地方经济带来灾难。
3、结束语
房地产市场对地方经济有着巨大的支撑作用，对于经济相对薄弱的中小城市更是如此。本文通过探讨房地产市场对中小城市与地方经济关系和存在的问题，希望能够引起对中小城市房地产市场的关注。
参考文献：
[1]刘维新，正确认识房地产业在经济发展中的地位、性质与作用[J].中国房地产金融，2009
篇3
【关键词】房地产；宏观调控；经济政策；走势分析
国务院自2010年4月遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。
1. 我国房地产市场发展现状
虽然我国房地产市场保持了年均超过20%的增长速度，依然难以满足不断增加的需求，房地产市场似乎一直处于稀缺的卖方市场状态。原因主要有两个方面：第一，我国社会经济持续快速的发展，使得人们的收入水平也随之不断提高，此外，城市化进程的加快以及人口的增加，各种合力形成了对住房巨大的刚性需求；第二，房地产自身很强的投机性已经使之成为重要投资品，在预期房价上涨时，投资和投机需求快速进入市场。当前，这种投资和投机已经过度，推动房价非理性的快速飙升，房价的增长速度严重超过了经济和人民收入的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期福布斯已将房产泡沫列为全球六大资产泡沫第二位，其中包涵的风险不可小视，国家政府对此应引起足够的重视。
当前，我国房地产业面临的主要问题有以下几个方面：一、房地产价格上涨过快，房屋价格虚高；二、房地产开发结构失衡，有效供给不足；三、房地产市场秩序混乱；四、投机性成分增加，融资方式过于单一，市场风险大。而房地产业中存在的这些问题是市场本身无法解决的，这就要求政府必须对房地产进行宏观调控，以实现房地产市场的健康运行。
2. 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响
2.1 财政政策调控对房地产市场的影响
财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候，提高相关的税率，增加相关的税收，减少政府支出等财政政策，减少相关的投资者的利润率，增加房地产投资的成本，从而影响到房地产市场的发展，抑制了潜在进入者的进入，从而缓和了相关的市场矛盾，从间接的角度，影响房地产的相关行业的发展，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题，最终影响到国民经济的发展。
2.2 货币政策调控对房地产市场的影响
货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率，从而影响相关的需求的政策。
首先，存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率，从而减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资的策略。最近国家为了抑制房价的过快增长，通过提高存款准备金率，增加了银行在中央银行的存款，减少各商业银行中的贷款份额，从而提高了银行的利率，减少了投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争，减少相关问题的出现。其次，再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率，调整商业银行对外的货币供给量，从而影响了利率的升降，影响房地产市场投资者的资金流动，从而最终影响到房地产投资进而影响到总需求，从而对房地产贷款等进行控制，收紧银根，抑制房地产市场的过热发展，进而对房价进行间接调控，从而为人民解决相关的民生问题。
2.3 行政政策——限购令
合理调节土地供应。直接增加土地供应。2010年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，2011年计划供应比2010实际供地量增加72.6%。要求各地要明确并适当增加土地供应总量。提高土地利用率，减少大型商品住房及别墅土地供应。经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地计划中小套型商品房占四成多。2011年优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实施计划指标单列。杜绝非法囤地，平抑土地价格。限购以及停购政策。2010年，限购最早由北京发起，继上海、广州等城市宣布后，各一线城市及部分二线城市纷纷出台相应限购细则。2011年7月，限购范围从一线向二三线扩大，显示出政府遏制全国城市房价上涨的调控决心，限制投资投机需求，引导市场预期。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，第一批指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持有人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房等。
3. 未来政策走势的初步判断
3.1 调控效果将显现
中央政府对房地产进行调控，是从全国社会经济发展的大局出发，考虑缓和社会矛盾、维护经济秩序和社会稳定等因素做出的阶段性调整决策，是基于现阶段物价上涨过快、民众生活成本激增、社会矛盾呈激化趋势背景下的一种主动干预行为。因此，必须从政治角度战略高度来看待本次调控。无论是大规模推行保障房建设，还是采取强力的行政手段限制投机/投资购房行为，都体现了中央政府实现调控目标的决心。由此推断，在未来的1-2年内，也就是说在2011和2012年内，此次调控必然会有明显的效果，且调控持续的时间越长，取得的效果越明显。
3.2 经济因素干扰调控
国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。
3.3 调控难以长期持续
尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。
4. 房地产企业的应对措施
4.1 根据资金供应状况，适度调整发展战略
由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。
开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。
4.2 慎重选择开发项目，注意控制风险
房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。
4.3 开发适销对路产品，规避市场风险
我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。
总结
总之，预计未来2-3年，我国房地产市场发展供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在，一系列调控措施将继续执行。房地产调控力度进一步加强，资源将向保障性住房倾斜，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造良好的条件。
参考文献
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[4]贾康.中国房地产调控与房产税问题探讨[J].首都经济贸易大学学报，2011
[5]范志勇.中国房地产政策回顾与探析[J].学术交流，2008
篇4
关键词：房价；政策评估；DSGE模型；货币政策； 限购政策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、引 言
近年来，我国房价涨速过快，尤其是2009年下半年至2011年初，房地产市场投机氛围炽热，房价飞速上涨，引发政府对房地产市场的一系列调控，“国八条”、“京十五条”、房产税等政策相继提出，2012年更是被称为“史上最严厉调控年”，但年底房地产市场依旧有回暖趋势，2013年政府将稳中求进，坚持房地产调控不动摇，持续限购、差别化信贷税收政策更加深化、加大保障房建设力度、抑制投资投机需求等。房价问题一直备受瞩目，学者们也对其进行了广泛研究。国内外已有大量文献研究了房价的影响因素以及房地产政策对房价的影响效果，影响房价的因素有很多，如何将政策变量从诸多影响因素中剥离开来是关键。现有文献在研究政策对房价的影响时大多仅限于货币政策，对限购、房产税、保障性住房等政策进行系统科学的实证研究比较缺乏，也没有形成一个有效的房地产政策评估体系。研究方法上，大多文献运用的是向量自回归模型（VAR模型），缺乏对微观主体行为的描述，无法从根本上解决房地产市场存在的内生性问题，且没有考虑预期对房价的影响以及房价波动，而动态随机一般均衡模型（DSGE模型）能够克服这些问题。尽管DSGE模型已经广泛运用于宏观经济分析中，但在房地产政策评估领域运用得还比较少，尤其是将该模型运用到限购政策的有效性评估问题的研究尚属缺失。本文主要聚焦于货币政策和限购政策，首先梳理了房地产政策对房价的影响机制，接着对政策评估的主流方法进行了阐述，指出DSGE模型应该被运用到房地产政策评估的实证研究中，然后进一步对货币政策和限购政策评估的文献进行了综述，并指出房地产政策有效性评估问题应考虑政策对整个宏观经济的影响。
二、政策对房价的影响机制研究
决定房价最主要的因素是房地产市场的供求关系。房地产既是消费品也是投资品。从微观经济学的角度看，房地产市场的需求由自住易需求、投资需求和投机需求三部分构成。房地产的供给不仅取决于开发商的开发能力，还取决于土地供应量。早在1977年，Burns和Grebler就出版的名著《国家住房论》中，指出世界上没有哪一个国家住房的供给和需求能达到完全平衡，因此需要政府这只“看得见的手”来进行调控。近些年，房地产价格出现非理性上涨，为了抑制市场上不合理的需求，调节房地产市场的供求关系，紧缩货币、提高利率、限购令、房产税等宏观调控政策陆续出台。高健、冷安琪（2010）认为“政府在制定控制房价的政策时应供需调节相结合，不能单纯抑制供给。与加大土地开发成本相比，提高利率控制投资过热更为有效，同时辅以加强经济适用房、廉租房的建设”。
除了供求关系，预期因素也会影响房价。房地产行业具有投资品的特性，而投资品的价格取决于对未来收益的预期，况伟大（2010）从预期和投机角度研究了房价波动，研究发现预期及其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力。从某种程度上说，房地产政策的实施会影响公众预期从而影响微观个体行为，继而对房地产价格产生影响。
房地产价格形成机制是房地产市场参与者共同博弈的必然结果。房地产市场与其他市场相比有很大的特殊性，这种特殊性是由房地产价值构成、政策角色与作用、供求双方预期心理影响等因素共同造成的。消费者和房地产商根据政策调整各方策略，对房市产生影响。政府又以此为依据判断公众对政策的反应程度，决定下一步的政策调整策略，博弈如此循环往复。
在研究房地产政策的影响机制时还需要考虑影响房价的其他因素，比如经济基本面、人均GDP、CPI等，如何将政策从诸多影响因素中剥离出来是关键。
综上所述，房地产政策的实施通过诱发和影响微观经济主体的消费和投资行为，来调节房地产市场的供求失衡，从而导致宏观经济总量发生变化。因此，我们在研究房地产政策有效性时应该考虑一般均衡，即研究在一个经济中，消费者、厂商、政府等每一个参与者，在根据其偏好及其对未来的预期下，所做出的最优选择。
三、政策评估现状研究
政策评估方法可分为微观评估和宏观评估。早期的学者构建了以Rubin因果模型为基础的微观计量经济学模型，来评估项目或者政策的有效性。微观评估反映了个体受政策的影响但忽略了宏观层面的影响，并伴随着“自选择”问题；而宏观评估面临的一个问题是如何将个体的最优选择考虑进去，Heckman（1998，1999）、Costas（2006）认为DSGE模型可以用来解决该问题。
Kydland，Prescott（1982）提出的DSGE模型逐渐发展成为近年来宏观经济及货币政策分析方面的重要研究方向，已经被广泛地运用到经济分析与货币政策决策中。由于房地产市场存在明显的异质性和自选择，政策对房价的影响对于不同的城市效果也不同，城市选择房地产政策是内生行为，因此在评估房地产政策是否有效时要考虑到个体差异性，做到微宏观评估相结合。而DSGE模型有着清晰的理论基础，提供了一个逻辑一致的分析框架，因此可以运用到房地产政策的评估当中。
刘斌（2008）结合我国的实际情况，建立了一个带有“金融加速器”的开放经济DSGE模型，采用Bayes技术估计，并利用该模型进行了政策分析。仝冰（2010）基于DSGE模型讨论了金融市场、货币政策和经济波动之间的关系，研究表明货币政策对于通货膨胀和资产价格反应可以降低产出、通胀和资产价格的波动。
四、货币政策与房价波动
国内外已有大量有关货币政策对房价影响的实证研究。自20世纪80年代以来，宏观经济分析主要采用两种方法。一种是Sims（1980）提出的VAR模型，另一种是DSGE模型。Lastrapes（2002）运用时间序列数据，基于VAR模型估计了房价对货币冲击的动态响应，研究发现货币供应的正面冲击会导致房价和房屋销售量在短期出现增长。Iacovielb（2005）考察了经济波动与金融部门之间的互动问题。他在经济周期基础上建立了一个产品市场、借贷市场、房地产市场和货币政策的一般动态均衡模型。VAR脉冲反应结果显示紧缩的货币政策对住房价格会产生负的影响。周晖、王擎（2009）采用BEKK模型和GARCH均值方程模型实证检验了房地产价格、货币供应量与经济增长的波动相关性以及它们的各种波动对经济增长率的影响，研究发现货币供应量与房价的联动变化非常剧烈，货币政策在不同城市之间对房价的调控效果也不同。李成、黎克俊、马文涛（2011）通过构建包含房价的DSGE模型，模拟分析了不同货币工具调控下货币政策对房价的影响效果以及房价对实体经济（产出与通货膨胀） 的影响，研究发现数量型工具在房地产市场的调控中要优于价格型工具。
针对国内的现状，学者们从不同的角度提出了自己的观点。2007年以来，中央银行实施了多次上调存款准备金率和上调存贷款利率的超紧缩货币政策，但对房地产价格的调控效果并不理想。其中一个很重要的原因就是中央政府与地方政府博弈的结果。中央政府与地方政府的委托——关系很容易被地方政府与房地产商的管制——被管制关系带来的利益所干扰，即地方政府与房地产商的合谋在一定程度上决定了中央管制政策的成败（淮建军，2007）。
五、限购政策与房价波动
国内针对房地产限购政策评估方面的理论研究大多是透过供求关系、效用、成本、博弈等经济学视角，如住房限购可有效抑制房地产市场投机需求，应作为长期政策（王克忠，2010；高辉清，2011；李火林，2011；刘秀茹，2011等）。房地产限购的一个本质是实行直接的、严格的资本管制；限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药；限购是一个过渡性的制度安排，需付成本，对消费性需求有误伤的可能（李稻葵，2011）。潘亚男（2011）利用博弈论的方法对中央，地方政府及房地产开发商之间的利益关系进行了分析，得出限购对我国房价调控作用有限的结论。王雪慧（2010）认为“限购令”是一种行政手段，与市场经济相悖，不可能持久下去，这类观点值得商榷。房林（2011）通过微观经济学视角对当前房地产市场的变化和趋势进行判断，认为“限购”政策仅仅是暂时缓解住宅市场供求矛盾的应急举措，扩大有效供给才是关键。
国内关于房地产限购政策评估的实证分析比较少。王敏、黄滢（2011）利用我国70个大中城市的房价指数面板数据，应用Difference in Difference方法分析了限购政策对房价的影响，结果表明，限购政策能降低房价，但影响有限，市场会呈现“价高量低”的局面。舒良峰、朱振宇（2012）以北京市和武汉市为例，通过引入虚拟变量建立计量经济学模型，对两市实施“限购令”的政策效果进行比较分析，发现“限购令”对北京市的负面影响的权重更大，而对武汉市的正面影响权重更大，且当其他经济变量相同的情况下，“限购令”对北京市的影响大于其对武汉市的影响。
六、房地产政策的宏观经济效应
房地产行业对于国民经济发展有着显著影响。近几年，随着房地产业的飞速发展，在国民经济中的作用愈发重要，房地产投资也确实对我国经济的高速增长做出了极大贡献。房地产政策的实施通过对房地产市场的影响进而影响宏观经济，因此在对房地产政策进行评估时，不仅要盯住房地产价格，还要考虑其对整个宏观经济的影响。国内生产总值、国民收入水平、CPI等宏观经济衡量指标都应该被考察在内。意大利中央银行的Grande（2006）认为仅盯住资产价格的货币政策有很多缺点。首先获得资产的公允价值是比较困难的，此外以资产价格作为目标可能导致不希望的产出和通胀波动。韩国中央银行Park（2006）认为资产价格自身的稳定性并不能保证持续、平稳的经济增长，而且房产泡沫的破灭很可能产生诸如经济衰退和金融动荡等各种问题，而这些问题又会导致很高的经济成本。周晖、王擎（2009）选取1998年第一季度到2008年上半年的货币供应量、房屋销售价格指数、GDP的季度数据作为样本研究了三者之间的波动相关性，结果表明房价的波动以及房价与货币量的联动对GDP增长速度有显著影响，会导致GDP增长率下降，货币供应量和GDP具有显著的时变方差特征和波动持久性。Efrem和Salvatore （2010） 关注家庭财富波动对消费需求的可能影响，运用DSGE模型探讨房地产等资产价格波动以及货币政策对实体经济的冲击后果，结果显示，房地产价格上涨会显著影响经济增长、消费需求以及宏观经济的运行周期，货币政策会对房地产等资产价格波动产生显著性影响。肖争艳、彭博（2011）构建了一个关于房地产市场的四部门DSGE模型，研究了我国货币政策对房地产市场及房价的影响。结果表明，将住房价格波动纳入货币政策规则对调控房价上涨有较好效果，但代价是调控过程中通货膨胀率的持续上升，以及产出水平和家庭消费负向偏离稳态；家庭住房贷款首付比例能够有效降低稳态水平下的住房价格。
七、结 论
房价问题在国民经济中占有举足轻重的地位，居高不下的房价一直是人们热切关注的焦点，为了抑制房价上涨和投机行为，国家出台了一系列政策。国内外学者在房地产政策评估方面做了很多有意义的研究，但大多限于货币政策，对房地产限购政策进行系统性、科学性的政策评估研究尚属缺失。大部分研究都是从理论的角度对限购政策进行描述性分析，定性地预测和评价其效果，实证方面的研究甚少。指标选取上，鉴于城市住房价格指数数据的易获得性，现有文献都是将房价指数作为测量指标，除了房价以外，诸如CPI、GDP等宏观指标也应该考虑在内。方法上，现有的研究方法缺乏对微观主体行为的描述，没有考虑预期因素，无法从根本上解决政策与房地产价格之间存在的内生性问题，并且没有将政策的影响效果从房价的诸多影响因素中有效地剥离出来，相比较而言，动态随机一般均衡模型在研究货币政策与资产价格问题时具有很大的优势，并且该模型在长期预测中表现优于向量自回归模型（仝冰，2010）。因此，该模型可以很好地用来研究房地产政策评估的问题，尤其是应该被广泛运用到除货币政策以外的其他房地产政策中。
参考文献：
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篇5
近20年来，房地产业取得了令人瞩目的成就，房地产业日益显现出国民经济支柱产业的风范。但相对于国外成熟的房地产业，我国房地产业无论在技术上还是管理上，都还处于起步、成长阶段，虽然房地产业从业人数和企业众多，但真正素质高、竞争力强的企业并不多。
1.中国房地产业市场集中度分析
测量产业市场集中度的方法有很多，最常用的是产业集中度指数CRn。市场集中度(concentrationratios)是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构性状和大企业市场控制力的一个概念。一般而言，集中度越高，市场支配力量越大，竞争程度越低。
2004年中国共有房地产企业5.9万家，然而，全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%，也就是说CR300<25%。然而，在香港房地产市场中，前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80%，主宰了香港房地产市场的运行和发展。可见，我国房地产业还没有形成规模效应，更谈不上垄断了。
2.中国房地产业规模经济分析
集中度指标主要反映的是产业内企业规模的不均衡程度，要了解中国房地产业的绝对规模水平，还需对其规模经济水平作进一步的分析。按照经济学界普遍的观点，规模经济指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增大。一般表现为“长期平均成本下降”，即长期平均成本曲线呈下降趋势，下降的最低点即为企业生产的“最小有效规模(minimumefficientscale，即MES)”。
由于房地产企业的特殊性，其规模经济规律并不表现为规模越大、收益越高，即MES很难有个确切的数字。中国地产龙头企业深圳万科集团，2004年的资产总额和市值分别为155亿元和82.9亿元，但是与国外大公司却相差几十倍，仅香港新鸿基地产当年的市值就达到千亿美元。而且，尽管每年开竣工面积绝对值看似很大(2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元、销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米)，但单个房地产企业的绝对规模并不大。
对于年轻的中国房地产业来说，整个产业运行远远没有实现“帕累托最优”(ParetoEfficiency)。有些企业利用政策漏洞和各种违规手段获取暴利，使得越来越多的企业进入以争夺高利率为诱惑的竞争。稀缺的土地、有限的资金、匮乏的高素质人力资源被数万家房地产企业分摊，分割了这些稀缺资源之间本应形成的整合效应，阻碍了整个产业的良性运行。相当一部分的资源浪费在过度竞争的游戏中，造成中国房地产企业“小舢板”与境外“巨鳄”的对比，中国房地产业并没有在激烈的竞争中形成规模经济。加入WTO加快了中国融入全球经济一体化的进程，同时越来越多的境外资本逐渐涌入中国房地产业，这些将充分演绎资本强大的支配力量，对中国的房地产业并不是个利好消息。
3.中国房地产业产品差异化分析
产品的差别化是指产业内相互竞争的企业生产的同类产品，由于在商品的物理性能、销售服务、信息提供、消费者偏好等方面存在着差异，导致产品间不完全替代关系的状况。在市场经济中，企业参与市场竞争实际上是生产同类产品企业之间的产品竞争，竞争的关键在于产品的差异性。差异性的存在，决定着有些企业能够赢得消费者的偏好、拥有较大的市场份额和市场占有率，同时也提高该产业的市场集中度水平。房地产产品的差异性主要表现在户型、工程质量、物业管理、体验经济和其他公共服务以及价格行为等方面。但随着房地产企业经营手段和方式的更新以及信息的高速传播，越来越多的开发商选择了几乎相同的合作单位；竞争对手们倾向于选择同一个优秀设计师，同一个好的营销策划公司，同一个建筑承包商，甚至同一个物业管理公司等等。在产品形式流于同质化的今天，房地产产品(楼盘)之间的差异渐渐地模糊化，仅存的差异可能就是开发商本身的品牌了。
二、我国房地产业过度进入成因探析
在对中国房地产业的市场进行分析时，不能不分析企业过度进入的原因。综合考虑经济社会发展现状，笔者认为以下几点值得考虑：
1.旺盛的市场需求
建国后一二十年的时间里，人民收入低下，生活没有充分保障，吃、穿是人民生活中最重要的事情，供需矛盾非常突出，短缺经济是各行各业的通病。随着经济的发展，“住”开始成为人们关注的焦点。自1998年以来，由于住房制度的改革、利率的多次调整和消费观念的更新，人民群众对商品房等房地产产品的需求急剧增长。同时加入WTO后加快了外国资本的进入以及外国公民成为我国潜在消费者的步伐。凡此种种，构成了庞大的需求，刺激着供给成倍增加。
2.非理性的预期利润率
利润最大化是企业最为重视的一个目标，利润率的高低是潜在企业决定进入与否的决定因素。只有当预期收益大于预期成本时，企业才会考虑进入。但在中国，即使房地产业降温，其利润率至少是10%～15%，也远远高于6%～8%的国际平均利润率，甚至高于国内其他产业的收益。加上经济转轨期间市场机制的不健全，政府机构及其权力改革的不彻底，刺激着潜在进入者寻租(Rent-Seeking)行为的发生。很多地方土地供应的不透明性和软性信贷的存在，使必要资本量的进入壁垒失效，以至于那些所谓有背景的企业容易筹措到资金和拥有各种优惠政策，进而获得超额利润。这种种因素便造就了房地产业暴利的非理性预期，刺激着越来越多的房地产企业参与竞争。
3.进入主体多元化
在市场经济国家，企业是市场的主体，是市场的细胞，是否进入一个产业是企业的自主决策。但在我国，情况却截然不同。由于种种原因，很多党政机关甚至军队、事业单位(如学校)都注册有房地产企业。这些企业占据着市场上很大的份额，而且他们有能力取得优惠的开发政策，使他们成为房地产市场中不可忽视的集团。但往往正是这些企业暴露出违约或者其他损害消费者福利的问题，抑制了市场的规范发展。
4.市场发育不完善，市场体系不健全
首先，资本市场的幼稚，使得很多房地产企业不能在退出后找到合适的融资渠道，筹措足够的资本投资新产业，导致企业长期存在于房地产业中影响产业的整合；其次，人力资源市场的不完善，加上人力资源资产专用性(HumanAssetSpecificity)，使得许多房地产企业退出后，大批的职工不能找到合适的工作岗位，影响社会的稳定发展；最后，产权市场的掣肘，使企业难以进行产权转让与重组，影响企业的规模经营。因此，尚未成熟的市场体系不能容纳房地产企业退出后所释放的过剩生产能力。在生存与发展的抉择中，众多房地产企业在艰难地“糊口度日”。
三、中国房地产业市场结构优化对策
在产业组织学中，哈佛大学的梅森(Mason)和贝恩(Bain)等人在理论上构建了市场结构(Structure)、企业行为(Conduct)和市场绩效(Performance)分析框架，简称S-C-P范式。这里利用该范式分析房地产业的发展。
1.提高进入壁垒
进入壁垒是影响市场结构的重要变量。政府适度提高进入壁垒，可以有效抑制过多企业蜂拥而至，实现克拉克(Clark)的“有效竞争”(WorkableCompetition)。例如，当前房地产业预售门槛的提高，使企业不能再依靠预售款周转资金，房地产企业必须具有一定的资本实力才能进入房地产业。
政府可以提高房地产企业的最低注册资本额、加强建筑质量审核、鼓励企业间合作联合等方式来提高进入壁垒。房地产企业的强强联手亦会使社会优质资源得到集中和整合，避免在过度竞争中资源的浪费和损失，实现企业的规模经营。
2.完善资本市场
资本市场的不健全，严重阻碍了优质房地产企业做大做强。房地产业是资金密集型行业，充足的资金是开发优秀产品的前提保证。然而由于中国房地产企业的规模一直偏小，资金实力有限，抑制了优质企业的成长。2000年房地产企业上市禁令的破除，给房地产业的发展带来了福音，南京“栖霞建设”作为禁令解除后第一家上市房地产公司，募得资金数亿元，为该公司的发展提供了强有力的资金保障。除上市外，像投资基金等融资渠道也应该尽早完善，以支持中国房地产业的良性发展。
3.引导企业从价格竞争转向非价格竞争
企业的竞争包括价格竞争和非价格竞争。在当前的房地产市场中，价格与企业品牌、户型创新、楼盘质量、营销策划以及物业管理等各层次的竞争齐头并进，共同成就房地产业的竞争格局。
房地产企业由于产品的特殊性，在买方市场的今天，越来越多的消费者在购买住房时已经将眼光投向企业品牌，据统计，房地产产品的销售30%以上是因为消费者看中其品牌。所以，有人说中国房地产业的竞争已经跨入了品牌竞争的时代。同时，越来越多的消费者在购买住房时将物业管理放在重要位置。所以，在竞争日益激烈的房地产市场上，物业管理水平的提高是占领市场的必备工具。当然，有效减少成本，降低售价也是占领市场的重要砝码。
4.避免重复建设，实现资源优化配置
产业生产力的利用，可以避免重复建设对于资源的浪费。优化的市场结构基础和理性的企业行为，在产业政策的指导下将充分发挥生产力的作用。
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关键词：土地；房地产
房地产经济作为近几年市场上比较火热的产业，在不断地进行发展，但是由于竞争过于激烈对于市场经济的正常运转带来了不变，其中影响房地产经济的主要因素之一就是土地资源，国家的土地政策与房地产经济的发展情况有着密切的联系。下面通过本文进行详细的解析二者之间的关系。
一、现阶段房地产经济的运行情况
我们都知道，房地产是人们生产与生活的物质保障基础，另外它所创造的利益在社会总财富中也占有十分巨大的比例。由于我国房地产产业的起步较慢，相互之间还存在着很多的差距，我国还只是停留在发展的初级时段，因此在世界市场经济联系日益密切的今天，我国的房地产产业的问题就不断的展现出来，主要体现在以下的几个方面：
1.较高的价格存在于市场之中，很多的人们根本没有能力进行购买。在很多的大城市当中，几万元以上的房价也是存在的，而且还比较的普遍，在一些二三线的城市中这样价格的房价已经走进了百姓们的生活当中。由于房价过于的高，要很多有购房需求的人们，智能发出一声感慨的声音，根不没有能力去购买。
2.过快的价格增长，在我们国家的一些大中城市当中，房价的增长率急剧上升，人民的收入根本没有办法与其相匹配。物价的增长速度远远的超过了人们的工资增长速度，尤其是房地产价格的增长速度。
3.不健全的情况存在于房地产市场体制当中，现阶段房地产监管体制、开发不到位，混乱的现象经常的出现，存在很多的危害因素。因此我们不难发现，尽管房地产产业为我们的生活带来了巨大的帮助，但是带来的弊端也是有目共睹的。
二、房地产经济与土地之间的关系
随着现代市场经济体制的不断完善，房地产经济的过于火热和放价的不断攀升已经严重的制约了我国社会主义现代化建设和经济发展的步伐，在造成房地产经济现状的众多因素当中，土地这个重要的资源，作为房地产开发的基础与前提，在其中就起到了关键的作用。所以，必须对二者之间的实质关系进行仔细的研究，从而保证国家在进行具体调控的时候更加的科学正确，保证我国房地产产业的健康的发展。因此，本文从以下几个层面上对上对二者的关系进行了研究与探索。
1.房地产价格同土地价格之间的关系。房地产的市场供求关系是导致房地产价格的基本水平和不断变化的主要原因，然而同样，土地的市场供求量决定着土地的基本价格，土地价格作为房地产价格的重要部分之一，对于房地产经济的不断变动，带来了一定的影响。随着地价的不断上涨，所获取的成本就会相应的增加，对于获得的土地成本上涨了，就会必然的造成房地产的价格不断的上扬。但是我们说过，地价在一定的程度上只是造成房地产价格上扬的一个重要的原因，并非是其中的唯一因素。所以，一旦土地价格的上涨在有的时候或许会对房地产的价格带来影响。相对应的还受到有关市场供求的影响。
2.房地产的价格与土地基本供给量之间的关系。关于土地供给量的增加或是缩减对于房地产价格也会带来直接的影响，如果土地的供给量缩减，开发商在建造房屋的过程中就会无法得到充裕的土地资源，进而就会导致房屋的建设骤减，房屋的供给量就难以满足人们的需求度，出现供不应求的现象产生，使房价就会大幅度的攀升。此外，明显的区域性是房地产市场的主要特点之一，在一块固定的土地上面，它的供给量是有限度的，然而对于住房的供给，可以通过对人口的控制来进行解决。所以，房地产的价格和土地的供给量有着正相关的关系，房地产的价格的变化直接对土地的供求产生影响，进而就会影响到土地的供给。
3.房地产经济和土地政策的关系。最近几年，我国不断的出台了一系列的有关土地调整的政策。因此，在一定的程度上对房地产产业的市场发展带来了深远的影响。在实际的实施过程中来看，相对严格的土地策略造成土地的供给不断降低，因此，对于房地产开发商的土地开发上及有关消费者的地产供求上带来了极其消极的影响，造成及时消费的现象普遍的产生，使房价增涨的速度大幅度提升。根据供给的结构角度进行研究，土地的相关政策是对豪华住宅和一些高档写字楼的制约，因此房地产产业并未产生预期的缩水情况。
其次，土地的政策对于土地供给的价格带来的影响一样是非常重要的。土地价格的不断上扬是土地交易逐渐市场化所带来的结果，在一定的程度上，对于房地产的价格带来了重大的影响。在投资的时候能够更好的权衡与土地、市场的的关系，因此。房地产经济同国家的具体土体政策有着十分紧密的联系。
三、结语
在进入21世纪以来我国的经济不断的发展，人们的生活水平也在不断的提高，在这样的大背景之下，人们对于房屋的需求量也就越来越大，然而在发展的同时，房地产产业也暴露出了自身的不足之处，造成该企业的市场出现问题，其中土地问题就和房地产产业有着密不可分的关系。那么通过本文内容的阐述可以发现，土地方面在一定的程度上会对房地产事业带来一定的制约。本文通过对二者关系的探讨，在实际的发展中给有关的人员提供些许的建议。
参考文献：
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篇7
【关键词】房地产；造价工程师；成本管理
引言：房地产作为一种商品，在国家宏观调控，房地产市场日趋规范的情况下，当房地产的基本元素，如房型、环境等都已被市场理性选择，那么价格战将是一种趋势，造价工程师成本管理工作的好坏直接关系到房地产项目盈利空间的大小，成为市场竞争中制胜的关键。
要做好房地产项目成本管理，笔者认为，造价工程师应对投资决策、规划设计、招投标、施工、竣工结算五个阶段的投资进行控制，尤其是投资决策和规划设计阶段。
1、投资决策阶段的成本管理
造价工程师通过对已完房地产项目经验的积累，以及借用国际著名咨询公司的可行性研究理论、研究方法，充分考虑市场经济效益、环境效益等各项因素，对建安工程、室外景观、地上车位、地下车库、市政配套及不同层次的精装定位的单方造价进行分析，建立起一套适应我国房地产市场特点及满足市场需求的房地产项目成本管理数据库。房地产定位决策是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，例如出售对象、物业管理费标准等指标，当项目作出定位决策后，根据所开发土地的建筑面积、建筑密度、容积率等指标，结合成本管理数据库估算出项目投资所需资金，从而指导房地产项目投资决策。
2、规划设计阶段的成本管理
项目作出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。研究结果表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度为75%。规划设计阶段节约投资的可能性为88%。为实现各设计阶段的投资控制目标，造价工程师可采取下列措施：
2．1、设计合同应明确突破限额设计的责任。因现有的房地产企业大多还不能达到有自己完善的设计管理中心，项目产品设计一般都委托给专业设计单位，故造价工程师在各设计阶段进行投资控制时，按房地产项目定位要求，将投资限额按投资控制目标分解到房地产企业设计管理中心，设计管理中心人员将分解目标反馈给专业设计单位。造价工程师应协助房地产开发商在签订设计合同时，明确突破限额设计的责任。如果因设计原因超投资限额，设计人员必须无偿修改并承担一定责任；因设计责任进行工程变更，导致超投资限额后果的给予处罚。
2．2、运用标准设计和价值工程原理。（1）、标准设计是经批准的整套标准技术文件图纸。造价工程师对已完工房地产项目的优秀设计部分进行性价比比较，并搜集整理，协助设计管理中心建立标准设计库。运用标准设计可以节约设计费用，加快施工速度，保证工程质量，较大幅度降低工程造价。（2）、运用价值工程（价值系数V=功能系数F/成本系数C）原理。造价工程师应研究图纸中的开间、进深、层高、结构、材料、设备等等是否合理。做多种方案的功能和成本研究，选择性价比最优的方案。
3、招投标阶段的成本管理
造价工程师在招投标阶段的成本管理中，应根据现行规范、定额和取费标准、施工图纸、现场因素、工期等认真审核标底：审核工程量、单价、经费及价差、各种包干费用以及标底造价是否合理。目的在于：合理的工程造价是工程质量的保证。高价承包使房地产开发商蒙受投资损失；低价承包会造成承包商不规范施工、安全没保障、延误工期、施工质量隐患重重。增加工程项目的全寿命后期维修费用，实属得不偿失。
4、施工阶段的成本管理
造价工程师在施工阶段的成本管理，就是把计划投资额作为投资控制的目标值。在施工中定期分析投资实际值和目标值之间的偏差原因，并采取有效措施加以控制，保证投资控制目标的实现。
4．1、造价工程师应审核施工组织设计，采用经济技术比较方法进行综合评审，加强投资控制。笔者曾负责的某工程项目，原施工组织设计：土方开挖大量采用机械，考虑到地下水的影响，施工机械开挖占80%，人工开挖占20%，并有降水设施。经审核施工组织设计，发现开挖基础时间正值枯水期，机械和人工比例不合理，经调整，按机械挖土占90%计，人工挖土占10%计，且减少降水费用，节约了一笔投资。造价工程师还应重点审查施工组织设计中各种不合理施工措施增加的费用，并防止各种索赔事件的诱因包含在其中，这种投资的事前控制，对成本投资控制有事半功倍的功效。
4．2、造价工程师应核查工程变更，保证总投资限额不被突破。由于目前的现场经费、间接费等都是以工料机直接费为基础，直接费金额多，间接费也多。这往往会使一些承包商为了追求利润而搞工程变更。造价工程师应从使用功能、经济、美观的角度确定是否需要进行工程变更。在保证变更目的且满足定位要求及使用功能的情况下，尽量用价格低的材料代替价格高的材料。
造价工程师必须依据工程变更内容核查和估算工程变更价格，进行技术经济分析比较，按照承包合同中工程变更价格的条款确定变更价格，计算该项工程变更对总投资额的影响。只有规范工程变更操作，主动监控，工程变更的投资才能得到有效控制。
5、工程竣工结算阶段的成本管理
工程竣工结算阶段的成本管理工作主要是审核竣工结算。审核的具体内容包括：竣工结算是否符合合同条款、招投标文件，结算是否按工程计量规则、造价主管部门的调价规定等进行编制。要根据合同、图纸、工程预算书等，对工程变更、工程量增减、材料替换、甲方供应材料设备逐项审核，不重不漏。有疑问时，查看当时的监理日记，并进行现场校核。造价工程师应及时掌握施工方法和材料价格对造价的影响，不偏不倚，使竣工结算真实反映工程造价。
综上所述，只有当造价工程师在房地产项目成本管理中真正发挥作用，房地产成本管理才能得以有效控制。本文试以探讨造价工程师如何做好房地产项目成本管理，以期抛砖引玉，使房地产项目成本管理能更上一个台阶。
参考文献
[1] 刘伊生。全国造价师执业资格考试培训教材：工程造价管理基础理论与相关法规。北京：中国计划出版社，2006。
篇8
关键词：建设工程经济；市场经济；协调发展；关系
一、建设工程经济的发展现状
作为我国国民经济的重要物质生产部门，建筑行业推动了社会经济的发展并显著改善了人民生活。据相关数据，2001年以来，我国与建筑业密切相关的全社会固定资产投资总额增速持续在15%以上的高位运行，建筑业总产值及利润总额的增速也持续在20%左右。2013年开始，我国建筑行业总产值同比增长速度渐缓，但仍处于较快的发展进程之中。一个工程项目的完成离不开巨大的资金消耗，因而持续繁荣的建筑行业逐渐成为了我国国民经济的支柱性产业，国家也逐渐加大了对建设工程经济的研究力度。合理分析工程经济效果和投资所获效益的过程即为建设工程项目的经济分析工作，其可通过研究项目成本为建设工程经济效益最大化提供合理的理论依据。新时期对建筑行业提出了建设工程经济必须与市场经济协调发展的要求。
二、建设工程经济与市场经济发展的关系
1.建设工程经济能够迅速拉动市场的需求。兴建国民基础设施对大众的消费意向有着引导作用，这正是建设工程经济拉动市场需求的主要体现。此外，这些基础设施对于加快城市化建设及现代化进程也有着十分重要的作用。
2.建设工程经济能够有效带动周边行业的兴起。具有自身独特特点的建设工程涉及范围十分广泛，其发展同建材行业、冶金制造行业、水电行业等也有着较为紧密的联系，因此建设工程经济的发展也可带动这些周边行业的兴起，市场经济也将会因这些行业的发展而更加活跃。3.建设工程经济维护了市场经济的稳定增长。良性的建设工程经济发展对市场经济的发展有着积极有效的推动作用，尤其是在发生大规模金融危机时，稳定的建筑行业可通过吸引大批量的家庭资金有效缓和并抵御通货膨胀所带来的危机，从而使整体的社会经济以更加稳定、健康的态势发展。
三、建设工程经济同市场经济协调发展中出现的问题
1.节能环保长期性战略的缺乏。社会的进步与发展使得人们的环保意识逐渐增强，对各行各业生产过程中的环保措施也提出了越来越高的要求，其中包括建筑行业。建筑工程项目的开发与建设同生态环境平衡密切相关，其环保效力与整个市场经济的持续发展和壮大直接相关。但就目前而言，我国低碳环保建筑的比例相对较少，建设工程经济无法同市场经济的发展方向保持协调一致。
2.价格同价值不一致。市场经济的发展需严格遵循“商品价格围绕实际价值上下波动”这一市场规律，但房价持续攀升成为我国建设工程的主要发展趋势，房地产开发商、炒房团持续炒作是最根本的原因。房价长期居高不下严重违背了市场经济的原则，长此以往必将引发泡沫经济等一系列的严重后果。
四、建设工程经济与市场经济协调发展的对策
1.合理控制房地产的市场价格。建设工程经济同市场经济的协调发展要求政府及相关部门充分发挥自身职能，加大对当前房地产市场的宏观调控力度。需注意的是，政府的宏观调控并不是盲目地降低房地产商品的价格，而是依据市场实际变化及价值规律进行调整。政府在实际调控过程中，应尽力避免房价出现过高或过低的现象，房地产价格与其价值应始终保持正常的波动范围。于我国政府而言，除需将房地产市场的价格控制在合理范围内外，还需定期对建设工程经济进行评估和指导，进而为建设工程经济和市场经济的协调发展提供强有力的保障，有效维护市场秩序。
2.加大对建设工程经济的金融监管力度。除合理控制房地产价格外，我国政府还需加大对整个建筑行业市场的金融监管力度，以保证建设工程经济同市场经济的协调发展。政府及相关部门的监管范围需涉及整个建筑工程项目的开发进程、贷款规模、还贷能力等内容，只有对建筑行业进行科学有效的监督才能推动其同商业银行之间的合作，才能对其借贷项目加以严格控制，银行才可通过正常运转的借贷业务实现资产结构的优化升级。加强对建设工程经济的金融监管还要求政府大力推动银行的改革，有效规避建筑行业高风险借贷对银行的影响，降低金融风险。
3.以激励政策促进建筑行业的经济转型。在促进建设工程经济与市场经济协调发展的过程中，我们应当清楚地认识到，建设工程经济在发展过程中，自始至终应以市场经济为基准，并随着市场经济的发展而发展。如前文所述，当今时代，人们的绿色环保意识越来越强，随着生态环境的日趋恶劣及资源的逐渐减少，国家相继提出建立资源节约型与环境友好型社会的要求，市场经济需积极相应国家号召，并制定出长期的节能环保战略目标。与此同时，建筑行业也应坚持节能环保战略为发展导向，以提升同市场经济发展的协调性。基于此，国家应及时出台一系列的激励政策，鼓励建筑行业朝低碳经济的趋势发展，并给予一些大力发展绿色建筑、节能建筑的企业一定的物质奖励与精神奖励，如对环保型住宅建设进行优惠税收等。这些激励政策必然可促进建筑行业的经济转型。
五、结束语
作为我国市场经济的重要组成部分，建设工程经济的健康稳定发展与市场经济的合理运行息息相关，因而建设工程经济同市场经济的协调发展十分有必要。现阶段，我国建设工程经济在与市场经济协调发展过程中仍面临着价格同价值不一致、节能环保长期性战略缺乏等诸多问题，建筑行业无法同市场经济准则相适应。对此，我国政府与建筑企业应积极应对，并在大量经济研究基础上寻找出解决对策，以加强对建设工程经济的调控，推动我国国民经济健康发展。
参考文献：
[1]杨生强.建设工程的经济风险及防范[J].东方企业文化,2012,23:217+205.
[2]项飞海.建设工程经济管理问题及对策[J].中华民居(下旬刊),2013,04:233-234.
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2009年，十大产业振兴规划呼之欲出。
作为此次振兴规划的冲锋军，国家对钢铁寄予的重大希望显而易见。一方面钢铁企业目前所存在的产能、产业链等多方面突出问题亟待国家规划调整。另一方面，也是最重要的，国家希望在经济复苏进程中，可以依托钢铁产业本身实力和发展规模，加以规划和振兴，发挥模范效应，提振市场信心。
国务院发展研究中心产业经济研究部李志能博士在接受《中国联合商报》记者采访表示，提振市场经济和信心，首先是要避免企业大起大落。从中国目前经济发展基础和阶段来说，钢铁是国家支柱型产业，产业链丰富，影响面广，以其自身实力和现实状态，可以在主体经济稳定运营的前提下寻找新的增长点，一经规划落实，对经济复苏和提振市场非常重要。
产业链升级
几年来，中国钢铁业保持了连续高速增长，年均增幅超过20％。2008年6月末则是“盛宴”的最：国内钢材综合价格指数比2007年同期上涨45.85％，粗钢、生铁、钢材日产量全部达到最高峰。
然而盛极而衰的是，2008年，受金融危机影响，从建筑、汽车、机械到家电、船舶，占据中国钢铁产品市场超过八成的内需都出现下滑，钢铁企业产业链危机猛烈袭来。
2009年，要想重振钢铁雄风，必须过渡产业链危机。
李志能对《中国联合商报》记者分析，钢铁产业链是“房地产+汽车”两条链子的共同上游。从2007年开始，房地产业、汽车制造业对钢铁的需求就开始下降，到2008年下半年，内外需紧缩在同时发生。但是按照现在经济态势，从汽车产业链条上看，2009年的钢铁走势存在谨慎乐观。因为汽车产业恢复较好，虽然汽车业耗钢量仅占国内钢铁需求的3.62％，却是附加值高的板材、特钢和钢管的重要市场。
从房地产的角度来预估，钢材市场需求前景则不会那么尽如人意。2008年国内房地产市场的急剧降温，带动建筑业的钢材需求开始大幅下降，至今都未有很好回暖。因此，从最主要的“房地产+汽车”两方面看，中国的钢材产业链的升级正处于过渡阶段。
优解产能过剩
1月14日，最新审批的钢铁振兴规划指出，要严格控制钢铁总量，淘汰落实产能，不得再上单纯扩大产能的钢铁项目。
兰格钢铁网经济分析师李钊告诉《中国联合商报》记者，目前国内约有1200家钢铁企业，产能最高的前60多家钢铁企业拥有全部总产能的79％左右，而另外1100家相对较小的企业仅占总产能的20%。李钊认为，即使裁掉小产能，最多也只是在20%的总量里小幅减裁，并不能多大程度上减轻产能过剩压力，因此，需尽量加快企业整合。
李志能对此的看法是，淘汰落后产能，不能完全根据技术含量的高低来判定产能的落后与否。因为目前的钢材市场很多技术含量低的产品比技术含量高的产品更有市场。而钢铁行业固定成本又比较高，当经济面临衰退的时候必需依靠多卖产品才能弥补成本。李志能建议，政府可以通过补贴的形式，鼓励没有市场的产品首先停产。
据悉，此次钢铁振兴规划国家将力行3年，内容包括一系列振兴“组合拳”，以全面改善中国钢铁工业发展中的诟病，促进钢铁工业在危机中由大变强。
“目前中国钢铁企业的信心呈现比可见市场信心度更好。此前钢材价格较大幅度的向上调整，就是企业、市场双重信心的一个表现。伴随2009年国家更多扶持政策的利好出现，更多钢厂将会得到政府支持，实现企业扭亏为营，这对整个中国经济的复苏振兴都是一个极大的推动。”李钊对《中国联合商报》记者表示。
■链接：推动钢铁产业由大变强
1月14日，国务院总理主持召开了国务院常务会议，审议并原则通过钢铁产业和汽车产业调整振兴规划。
会议指出，加快钢铁产业调整和振兴，必须以控制总量、淘汰落后产能、联合重组、技术改造、优化布局为重点，推动钢铁产业由大变强：
一要统筹国内外两个市场。落实扩大内需措施，拉动国内钢材消费。实施适度灵活的出口税收政策，稳定国际市场份额。
二要严格控制钢铁总量，淘汰落后产能，不得再上单纯扩大产能的钢铁项目。
三要发挥大集团的带动作用，推进企业联合重组，培育具有国际竞争力的大型和特大型钢铁集团，优化产业布局，提高集中度。
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关键词：城市规划；房地产开发；非协调发展
1.我国城市规划与房地产开发的非协调发展
从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”， 房地产在促进城市社会经济发展的同时，由于与城市规划侧重点不同（表1），直接导致了与城市规划之间的非协调发展，随着中国城市化的快速发展，这种现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。主要表现为“圈地运动”持续不断、城市空置化现象日益突出、过度开发和“破坏性”的建设有增无减、城市规划明显滞后和公共服务设施的开发建设缺少关注等问题。
表1：城市规划与房地产开发侧重点比较
思考问题 城市规划 房地产开发
（1）从发展战略上 宏观分析城市发展方向条件 微观考虑企业的生存与发展
（2）从发展时间上 长远和远景的效果 兼顾近期 注重近期的效果
（3）从发展空间上 城市整体的空间结构组织和各项用地功能的配置 多从局部考虑项目的区位选择
（4）从发展效益上 社会经济生态效益的相互统一，降低社会边际成本 开发项目，开发宗地或企业的经济效益
（5）从信息反馈角度 听取广大市民的反馈意见、需要 搜集市场信息，适应市场需要
1.1“圈地运动”持续不断
进入21世纪，在城市化快速发展的新背景下“圈地运动”又悄然抬头，只不过形式发生了变化。常见的形式有：①建设新城、新区，扩大城市用地规模。②建设大学城、科技园区。③以生态农业为名，大搞旅游度假设施。虽然2004年初以来，国家有关部门加大对全国各类开发区清理整顿力度，采取了清理开发区等一系列宏观调控政策，大规模占地的势头受到抑制但是在短时间内很难从根本上解决这一问题。
1.2城市空置化现象日益突出
改革开放以来，我国城市规模发生了很大变化，城市面积都有了极大的扩张。但也出现了这样一个问题：在城市的中心还存在着一定数量的未完全开发的土地，即城市空置化问题，例如北京商业地产空置率增高呈郊区化趋势，而且随着城市化的快速发展，这一问题日益突出。
1.3过度开发和“破坏性”的建设有增无减
所谓“破坏性”的建设指房地产开发项目对周围的环境、历史文化乃至整个城市的景观特色产生的负面影响。其主要表现在：（1）在开发和建设过程中无视自然规律，导致生态环境的恶化。（2）城市景观遭到严重破坏。（3）忽视了城市空间综合利用的价值。
2.城市规划与房地产开发非协调发展的主要原因分析
上述的种种现象，在市场经济条件下，房地产的快速发展的冲击使城市规划面临着许多新的挑战，两者的非协调发展的原因主要集中在两个方面：(1)规划实施与管理体制问题；(2)规划编制内容落后、编制体系不完善。
2.1 城市规划实施与管理体制问题
城市规划是自上而下的政府行为，其权威性和执行力度应得到保证。然而由于管理水平不高，政出多门、职能交叉，且监管措施不力，导致效率不高，城市规划调控能力不强，房地产开发与城市规划经常背道而驰。主要表现在：
（1）规划行政管理条块分割、缺乏协调。在我国，计划部门、城市规划管理部门、土地管理部门等在城市土地配置和利用管理中承担着不同的职能。由于各部门之间的条块分割、责权脱节严重，这样势必影响整体效益的发挥。
（2）规划法制建设不完善，规划实施管理中非法违规现象普遍。《城市规划法》作为我国城市建设领域的第一部国家的法律，它的颁布与实施为其后一系列相关法规的制定提供了重要的依据。但目前的规划法制建设还存在着“重实体，轻程序”、“重行政性规定，轻技术性规范”、“重项目建设管理规定，轻地区开发管理规定”的现象，相当一部分用以调控、综合、协调和规范市场行为的法规性文件需要补充。
（3）规划管理缺乏宏观层面政策，管理职能目标单一。
从城市规划开发管理方式看，规划管理比较重视对单个具体建设项目的审批，忽视了从区域和城市发展的整体角度研究问题。
（4）城市规划管理思想滞后，缺乏战略性主动引导机制。城市规划管理的内容集中与城市用地和建设项目的规划审批工作上，管理的出发点是对现状的控制。管理只注重控制，缺乏主动引导机制，缺乏对建设项目的预先引导，没有形成相应的规划引导机制和政策体系。
2.2城市规划编制体系不完善、面临挑战
主要表现在：（1）规划编制内容综合性不够，缺乏经济分析。由于房地产开发具有明显的对经济利益的投机性，因此，城市规划编制的内容综合性不够、可操作性差，缺乏经济分析和规划编制体系不完善等问题，势必削弱其对房地产开发的调控能力。
（2）城市规划编制的动态性和可操作性差。目前，城市规划的编制仍较多的偏重于物质建设规划，注重于确定规划期的人口和用地规模；对于房地产开发所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分区的原则，注重于静态的“最终蓝图”；对城市总体规划要求面面俱到，编制和审批的时间过长，可操作的时效性差；而控制性详细规划，往往又不能从全局上把握城市土地开发利用过程中房地产开发用地的规模和强度。
（3）城市规划对房地产开发商的利益考虑较少。开发商对开发计划的安排都要完全参考城市规划来进行制定和实施。但是，目前在很多城市的规划编制过程中，真正参与城市建设的房地产开发商却很少有机会参与对城市规划有关项目的研究制定，自身利益得不到一定的体现，加之规划中所提出的更多的一系列的限制条件，无疑也会增加开发的成本和难度。
3.城市规划与房地产开发协调发展应采取的措施
由于城市规划于房地产业发展相辅相成的关系，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
3.1增强规划的权威性
城乡规划一旦确定，就要不折不扣地执行，切实维护规划的科学性、连续性、严肃性、操作性，不能唯开发商利是图。
3.2城市规划应加强对房地产开发的管理
（1）必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
（2）必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。
（3）必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。通过强有力的执行、调控和整合，协调各方利益，真正做到局部利益服从整体利益，个别利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益。
3.3做好控制性详细规划
通过各项控制指标来控制过度开发，它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。
参考文献：
[1] 冯长春,杨志威.城市规划与房地产开发.社会主义中国的土地与住房市场化国际会议.见:International Symposium on Marketization of Land and Housing in Socialist China 论文.香港:浸合大学,1997.
[2] 王家庭，城市规划与房地产开发非协调发展的实证分析与路径分析.中国房地产金融，2005(8)：5~9.
[3] 潇琦，遭遇成长烦恼-2008北京商业地产面临四大问题.观察，2008（2）：18-20.
