机电设备市场调查范文

导语：如何才能写好一篇机电设备市场调查，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词 煤矿；机电设备；引进管理

中图分类号：TD407 文献标识码：A 文章编号：1671-7597（2013）17-0136-01

煤矿机电设备的选型，是煤矿生产设备设施规划工程中优化方案的过程，也是煤矿机电设备设施前期管理的重要内容。而“前期管理”除了包括煤矿机电设备设施的选型以外，还包括购置、测试和验收等一系列的工作内容，是保障煤矿机电设备设施后期管理质量与有效性的基础。可以说，煤矿机电的引进管理一方面与煤矿生产机电水平与机电设备综合效能的发挥挂钩，另一方面也直接与煤矿生产效益、安全和煤炭企业的战略目标紧紧相关。所以，探讨如何搞好煤矿机电设备设施的引进管理具有重要的意义。

1 煤矿机电设备设施的引进规划

煤矿机电设备设施投资引进规划的类型所指的是根据明确的引进目标，保障煤矿机电的引进效益，在进行煤矿机电引进规划编制的时候，分清煤矿机电设备设施投资引进规划的类型。这个规划类型一般可以分为更新规划、扩张规划以及新产品开发规划三种。1）更新规划。“更新规划”顾名思义就是根据已有的煤矿机电设备设施进行更换的投资引进规划，简单点来说就是用效率更高、操作性更高、能耗能效、污染更小的机电设备带替代各项技术条件落后以及磨损严重的设备，它既包括原型更新也包括技术更新这两层性质。2）扩张规划。扩张规划指的是在已有煤矿机电的基础上，进行进一步的建设，以扩大煤矿机电设备的数量与覆盖面，扩展煤矿生产规模。3）新产品开发规划。这指的是新增新式设备的投资规划，这种煤矿机电设备设施投资引进规划类型包括了前两种规划类型的综合性质。但不论规划类型如何，其根本目的均为增强煤矿生产开采效率，提高企业经济效率。

另外，煤矿机电设备设施投资引进规划一般包括了两个方面，一是单项设备投资计划，二是建设项目设备投资规划。如果煤矿企业已经在正式的进行实际的开采生产，那么其投资引进规划主要是单项投资规划，一般就是针对某一项设施设备进行改造、更新或是零星的购置。而如果煤矿企业还没有正式的开始进行开采生产，那么其投资引进规划主要是建设项目设备投资规划，它需要进行大范围、综合性的煤矿机电设施设备购进。投资引进规划所主要需要做的工作包括基本的市场调研、提出初步的规划方案设想、对规划方案进行综合论证并做出合理的调整、编制具体的实现计划与经费分配、对方案的具体实施程序进行明确、制定煤矿机电设施设备引进的评价标准，最后是对引进效果进行预测等。

2 煤矿机电设备设施的引进

2.1 煤矿机电设施设备的选型

煤矿安全基础设施、设备主要有提升运输设备、机电设备、采掘设备、防治水设备、通风设备设施、防瓦斯设备、防煤尘设施、防灭火设备设施、安全监测监控设施、调度通信设施等。

在进行煤矿机电设备设施选型的时候，特别是固定设备（提升、通风、排水、压风），应当综合性的考虑到各方面的影响因素，比如经济的合理性、技术的先进性以生产运转的操作性、地质条件的实用性及生产过程中的安全性等等，同时还要对设备的各种属性与性能表现进行实际的市场调查，详细了解各项工作技术参数，并考虑工作效率，摸清设备的能耗高低、可靠性、配套性以及使用寿命等等，最后要基于自身实际所需，通过计算、校核和验算、比较、分析做出最佳的选型。整个论证、分析与确定过程，必要的时候要通过现场试验，采集第一手数据，通过与矿业学院等科研机构合作分析论证和研究，做适合于自己井田范围内开采技术条件方面的改进和定做，在整个调研过程中必须要有专门的技术人员等全程参与，做到施有所用，用有所值。另外，在进行设备选购的时候，还要保证所选设备是具有生产许可证、经过鉴定的非淘汰品，同时必须保证所选设备必须符合《煤矿安全规程》等相关的国家规范、行业规范相符合。供用电设备特别是矿用电缆是否具有安全标志、符合阻燃抗静电要求等。

2.2 煤矿机电设备设施的购置

将煤矿机电设备设施的购置清单填写好后，交由上级进行审批，得到批准后方可进行实际的购置工作。首先确认厂家，并与其签订好详细、明确、责权分明的购置合同，双方确定各项条款无误后签字并生效。如果发生了购置不当的现象，造成了煤矿机电设备设施的闲置或浪费，应当追究相关人员的责任，并予以处罚。

2.3 煤矿机电设备设施检查与监督

在整个煤矿机电设施设备的选型、询价、实地考察直到购置的过程中，必须要加强检查与监督，坚决防止有的现象出现，因为这一方面可能会导致企业经济受损，另一方面还可能导致购进设备的各种属性、性能满足不了生产需要。

引进的煤矿机电设备设施，建立建设单位与厂家、科研机构之间的保修、回访、意见反馈等互动合同机制，在运行、使用过程中加强数据采集、分析、验证等过程管理，并及时反馈于厂家和科研机构，同时要从以下几个方面加强管理：煤矿机电设备的资产管理、煤矿机电设备的安装使用、维护与管理、煤矿机电设备的安全运行管理、煤矿机电设备的检修管理、煤矿机电设备的备件管理、煤矿机电设备的改造、更新与新产品开发管理、煤矿机电设备的全面质量管理和技能实训等，从而达到确保引进煤矿设备设施的预期目的和效果。

参考文献

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关键词：工程项目；全面；成本管理；理论；实证研究

Abstract: the engineering material price management, equipment price management, and human consumption in the engineering cost management plays an important role. About of the material price, more than half of the cost of the project. The rest of the fee is used in nearly all the equipment installation construction and human resources costs on consumption. Material price management and equipment price management, human resource consumption is the main factor of the cost management.

Keywords: engineering projects; Comprehensive; Cost management; Theory; empirical research

中图分类号：F406.72文献标识码：A 文章编号：

一、材料价格管理

加强材料管理工作，应首先做好市场调查，随时了解材料价格的变化情况。应该认识到，价格的变化与市场供求密切相关，只有深入市场、了解实际情况，才能获得材料和设备的真实价格。因此，作为工程造价人员，必须提高市场意识，深入市场行情、了解市场动态，从全方位、多角度做好市场调查工作，为工程造价控制奠定基础。通过有效的市场调查工作，全面掌握设备价格，提高工程造价的科学性、合理性。

在选择工程材料、开展设备招投标过程中，应适时引入竞争机制。采取项目招标形式，对提高建筑市场运行的规范性、合理控制造价、增强效益水平具有重要意义。经大量工程实践表明，仅仅通过市场调查工作，不可能全面获得材料和设备的动态变化状况，主要原因如下：一方面，材料销售商提出的报价往往与成交价存在差距；另一方面，对于进口产品来说，由于国内商的数量有限，很多价格偏高的材料或者设备不能通过口头报价形式获得，因此甲方难以获得真实价格。只有意识到竞争机制的重要作用，开展广泛的招标活动，才能真正将造价控制在合理范围内，体现市场真实情况。

材料价格的控制需要有精打细算的精神，做到多走、多问、多调查。多搜索。主要针对非标准设备、组合设备等难以确定的散件例如：端子、电子、电缆、空气断路开关、等小件由于其应用在工程项目中的批量大，细微的价格差异就是很大的一笔成本。对于不同的厂家、不同的型号、不同的品牌都会产生不同的价格，选择这些配件材料的时候尽量选择源头材料。拒绝导手的或者熟人中介的产品。把成本和利润降到最低点。

积极应用互联网的便捷性，强化工程材料及设备的信息化管理。随着我国信息化技术的飞速发展，基本所有建筑厂家、供货商及品牌等都拥有自己的网站，尤其一些优质品牌，已经加强网络推广力度，因此合理应用互联网资源，对查询、对比多家供销商的报价，做到货比三家，提供了便捷渠道。

在报送工程预算过程中，施工单位必须通过甲方签章认可，明确材料及设备的生产厂家、型号、品牌等是否符合要求，以此保证性能和质量。在进行询价过程中，坚持多家商对比形式，全面了解材料价格，让施工单位预算人员做到心服口服，既保障产品质量，又合理控制工程造价。

当前，随着越来越多高科技、新型材料的涌入，要求造价管理人员积极转变观念，善于在工作中运用新思想、新方法、新手段。一方面，强化专业知识学习，提高造价队伍整体素质水平，既要具备基本的专业知识，也要注重职业道德水平的提升；在材料管理过程中，充分了解材料的性能、特征、用途等，才能在预算审查过程中占据主动地位，减少施工方多计算、重复计算费用的行为，通过材料的优化配置，实现工程项目成本的有效管理。

二、设备价格管理

2.1 设备安装造价管理的特点

工程项目成本管理中设备安装工程造价管理起着主要作用。工程成本预算超标主要原因之一是整个安装工程的设备造价超标问题，工程竣工结算超施工成本预算的现象较为普遍。排除不可抗逆的自然损耗，人为造成的设备安装造价成本偏高的现象时有发生。工程施工照明、施工阶段给排水的设计与安装、工程浇筑的水利设施等施工必备的服务项目由于管理不当和设计误差，需要超额支出维护费用和更新费用。在工期延长或者工程协议改变的状态下产生的设备更新，租用等情况下都可以产生超额的设备安装价格。对这些在工程成本预算之外的价格管理，是节约成本预算的主要问题。

设备安装的费用中根据材料的品种、规格、型号、厂家的不同产生不同的费用组合。例如一种水利工程的阀门就有闸阀、蝶阀、等不同的类型。在工艺上更是层出不穷。科技的发展社会的进步，导致产品的更新换代的速度也随着加快。新产品的特色是材料精简，价格忽高忽低，市场定位不够准确。如果购进材料的时候在新产品选择上，经验丰富就会购进物优价廉的新型产品。在新型材料选择上如果市场定位不准确，后果就不堪设想，就会使成本损失极为严重。

安装工程是一个较为复杂的工程，它结合土建工程和装饰工程的施工进度相互配合。建立在设计的平面图纸上没有能力完全表达实际施工情况是安装工程的又一个特点。例如：如“水暖管材、电力管道、天然气管道、有线网络” 等设施都具备安装工程有其自身的技术特点和要求。以其复杂的技术含量和质量要求。导致工程中一些重点空间必须为这些设施做避让，在设计上还要与土建工程相互配合，与装饰工程相匹配。在不影响技术性能的同时还要满足紧凑的装潢装饰尺寸。为了美观安装工程多采用隐蔽工程施工。尺寸和用料消耗的误差性很大不。

2.2机电设备安装工程管理

制定先进合理的安装工程管理节约成本的方式是开工前应充分阅读施工图纸、招标文件，针对各种内部因素和外部因素做好施工工序、图纸交接的交流平台。会审工程项目规范对施工单位提出问题的合理性进行综合分析，经济性做出投资控制的关键点。对成本预算进行确定与控制。

择优确定专业分包单位防止少数垄断性行业任意抬价。机电设备安装材料选择、设备价格咨询控制上充分重视其品种的更新换代和型号的复杂多变把握好价格变动的曲线。把握好价格的高低。在材料的选择上配备专业的造价工程师对供货商和生产商进行考核。主要针对其产品的供货周期、产品的更新频率、全面的质量管理、售后服务、价格浮动、货款结算以及经营管理的状况。在选择原材料供货渠道的时候进行多人汇总相互监督的制约机制，严防凭关系、收受回扣、施工承包单位选用廉价品牌的设备和原材料，有意和无意的多算和重算工程量、工程消耗。严防在材料这道工序由于施工单位的估算和冒算造成成本损失，严格审核每一笔费用收支票据。做好审计备案，为了工程成本结算的时候核对账目。

三、人力费用管理

在整个工程建设过程中，项目经理部肩负着工程全面成本管理的重要责任，其实整个全面成本管理的关键核心。在实际全面成本管理过程中，项目经理部应该积极遵循相关的管理流程标准，具体来说，流程标准涵盖了有关于工程项目成本的计划分析、控制管理以及核算考核等等方面。这就要求工程项目经理管理部门应该协调员工之间的分工合作，构建完善的工程项目管理机构，确定具体的机构管理责任，将实际的全面成本管理工作落实到位，实现对工程项目成本管理的合理化控制。项目经理部主要包括项目经理、合同预算员、工程技术人员以及材料管理人员机械管理人员、财务成本管理人员，在实际的成本管理过程中，要依靠各方人员的共同努力来完成整个管理。同时，在工程项目的实际施工中需要大批的工程师、技术人员、管理人员、劳力工等进行有效的劳动来完成工程施工。保质保量完成施工进度，尽量避免重复劳动造成不必要的劳动力消耗增加成本。根据国家制定的《劳动法》统一调配人力资源，支付工资。对由于人为造成的工程项目损失，依法追究责任。随着当今工程建设对成本的重视程度越来越高，人力成本管理作为全面成本管理的一个重要方面，其作用不容忽视。

结束语：

工程成本管理是工程项目建设的重要组成部分，工程项目成本管理控制必须明确材料、设备价格管理的重要性。做好基础管理工作，强化调查研究，通过引入竞争体制，组织有效的招投标活动，实现动态化的材料和价格管理，严格控制成本，实现工程经济效益与社会效益。

参考文献：

[1]赵润山.浅谈如何有效进行工程造价管理及控制[J].山西建筑,2009,29. 1

[2]王晓燕.建筑工程造价失控的成因及对策[J].建设科技,2006年18期

[3]胡佐平.浅谈建筑工程造价失控原因与对策[J].山西建筑,2007年17期

[4]李沐春.建筑工程造价管理刍议[J].山西建筑,2010年08期

[5]王海琴.设计阶段降低建筑工程造价途径和措施的探讨[J].山西建筑,2010年10期

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摘 要 以L大桥为实证研究背景，从项目融资、未来现金流入与工程经济指标及评价对BOT项目融资总体评估进行了分析，提出了BOT项目融资存在风险及防范措施。

关键词 B0T 路桥建设项目 项目融资 融资风险

随着经济全球化，BOT （建设一经营一移交）项目在世界各国蓬勃发展，不论发达国家还是在发展中国家都非常看好BOT模式。但由于BOT迄今为止仍然是一种出现时间较短还不够成熟的投融资模式，有关BOT的研究也在随着实际应用的发展而发展，还有许多问题有待探讨。

1.项目概况

L大桥全长1890米，其中南北引道长1006米，桥梁长884米；南岸道路宽60米、北岸道路宽50米，设计时速为60公里/小时；设计为桥面宽28米，通行能力35000辆/日双向四车道路面，为城市I级主干道。项目从2003年5月开始动工，两年的建设期，至2005年5月梭工通车。特许经营期限为20年，从2005年5月至2028年5月为项目公司收费经营期限。

2.BOT项目融资总体评估

2.1项目融资与支出分析

L号桥是新项目，资金情况具体依照相关的BOT项目估算，而且要根据整个BOT项目建设行业的具体资料和行业内的参考指标来预算项目的支出。项目总需资金估算为1.2亿元，所有投融资均被形成固定资产，因为最终形成固定资产大桥。预测使用的基准收益率确定为ig=6.0%。

L桥BOT项目总资金需求约为1. 2亿，其中项目公司从银行贷款融资8000万元、项目公司的股东投资4000万。项目贷款融资8000万，是向交通银行北京分行公主坟支行以应收费用权质押的形式贷的款。本项目以BOT方式进行投资、建设、经营管理。

（1）建设期成本

项目总投入1.2亿需要在俩年内使用完毕，即是在2003年5月到2005年5月两年之间需要建成L桥。第一年使用项目资金的80%即9600万元，其中项目公司股东投入3200万元、银行贷款6400万元；第二年使用项目资金的20%即2400万元，其中1600万元的银行贷款，800万元的项目公司股东投入。项目总需求为项目公司股东投资4000万元和银行贷款融资8000万，贷款利率为5.76%。

建设期第一年贷款利息=6400×0.5×5. 76%=184（万元）

建设期第二年贷款利息=（800+6400+184）×5. 76%=425（万元）

建设期贷款的利息总和=609万元

将借款的利息包含在项目建设的成本中，总的项目投资就会是12000+609=12609 （万元）

L桥从2005年5月开始收过路费，用当年收取的过路费偿还银行贷款，直到偿还完毕

（2）经营成本

工资及附加费用：L桥项目总共的职工是70人，年工资总额为60万元。职工的五险一金按国家最低标准计算，公司员工总工资及附加费为80万元/年。

固定资产折旧及修理费用：桥梁、办公室以及收费站采用直线法折旧年限20年，残值率取10%，年折旧为567万元。以L桥为标准，本项目的日常修理费为每年15万元，十年一次大修每年预提30万元的大修理费用，所以每年的固定折旧和修理费为612万元。财务费用：建设期满后每年的借款利息为贷款余额乘以贷款利率5. 76%。

2.2 现金流入分析

L桥项目有2年的建设期，23年的经营期，整个计算期为25年。L桥设计的通行能力35000辆/日，根据市场调查分析，预计L桥建成后即建设期2年满后是基年。11310辆/日的车流量是基年的车流量。假如2005年到2015年的车流量年增长5%，2015年到2020年车流量年增长3. 5%，2020年到2025年车流量年增长2.2%。之后车流量不变。本项目现金流入只有每年的通行费收入，如表1所示。

2.3工程经济指标及评价

（1）净现值（NPV）

根据净现值的计算公式： （1）

其中L桥计算期n=25，基准收益率ig=6.0%，根据本文2.1和2.2节对项目的现金流入和现金流出（包括经营成本和还本付息支出）的分析和计算，结合式（1），可计算出L桥净现值NVP=13050万元，评价结果表明：基准收益率在ig=6. 0%的情况下，L桥的净现值NVP >0，说明L号桥的实际投资收益率大于基准收益率6.0%，所以L桥会带来比预期更好的投资收益。

（2）内部收益率（IRR）

根据内部收益率计算公式： （2）

使用内插法：取i1= 20.45%，L桥的净现值NPV1=13万元；取i2=20.55%，L桥的净现值NPV2=-14万元。

L桥内部投资收益率：IRR=20.5

IRR的评价结果表明：L桥的最高投资收益率为20. 5%，项目经济效益好，具有很强的盈利能力。

（3）投资回收期（P）

公式如下：P=累计净现金流量现值出现正值的年份数-1+ （ 一年累计净现金流量现值 /当年净现金流量现值） （3）

由项目的净现金流入和流出的数据，结合式（3）可计算得到本项目的动态投资回收期为11.25年，小于行业平均动态投资回收期12年，表明在给定基准利率ig=6.0%的条件下， L桥能够按时收回所有投资，项目财务上可行。

综上，通过净现值、内部收益率和投资回收期三个评价指标对本项目进行经济评价结果表明，本项目具有较强的盈利能力，能在经营期内有效回收所有投资。

3.BOT项目融资存在风险及防范措施

3.1信用风险以及防范措施

项目在运作过程中，信用风险可以说无处不在，存在于方方面面。本文L桥项目在运作过程中，存在如下几个方面的信用风险，首先项目的顺利实施及工程的正常运作，政府的支持和配合是不可或缺的。本项目承诺经营期限为20年，实际上于2011年4月底，市政府与某路桥有限公司等签署的《提前终止L桥特许经营期补偿协议》公布，路桥有限公司运作的L桥正式移交市政府管理。从2011年5月1日起，L桥将免费向市民开放。这是由于政府政策的变化而引起的政府没有按前期签订的合同执行。针对政府信用风险，解决途径一般为能够和政府进行充分沟通，按签订合同执行，确保公司自己的利益，政府也会公平公正的给出相对合理的解决措施。

3.2成本风险及控制措施

（1）L大桥材料涨价风险由承包商承担。为规避材料大幅上涨超出施工单位承受范围，施工单位无法继续完成施工的情况发生，项目公司约定主要材料涨幅超过合同签订时的信息造价的20%时给予补偿超出费用。

（2）L桥项目机电设备采购的概算比市场采购价低很多，若单独采购会超概算，而且在以后设备出现问题时，安装施工单位和供应商可能会互相推卸责任。项目公司对机电安装工程实行“机电设备采购+安装”捆绑后一并公招标，由建筑安装商负责采购机电设备，并对机电设备的质量负责。这样既能规避设备供应商和建筑安装商在施工中扯皮推诿、责任不清的情况，又可降低采购成本。

3.3金融风险及应对方式

由于当前我国在B0T项目方面立法的空白，对于B0T项目中的风险没有明确的保障，但是同时银行又需要严格控制自身的风险，这当中就存在了矛盾。在大桥尚未建设完成正式取得特许权的时候，大桥所在省的各个给予工程贷款的相关银行出于自身对风险控制的考虑就要求股东对此提供担保，因为成立项目公司的最终目的就是建立一个相对独立的法律经济实体，能够实现自担盈亏。这样的担保无疑又把风险再次分担给了股东，让股东承担了额外的风险，是很难取得共识的。为此母公司在北京又联系了贷款银行，贷到了 8000万元，这个问题才解决了。

3.4政策风险及解决方式

防范政策性风险主要取决于参与者对国家的宏观政策的把握和理解，另外还取决于参与者对市场情形的正确判断。在整个项目运作过程中要加强平时的日常监管，这样可以防患于未然，防微杜渐。一旦出现异常情况可以及时作出正确的判断，遇到不利项目进行的政策时应该及时调整项目的计划安排，以保证项目正常运营。项目根据市场的运行和变化而变化，充分利用市场控制手段，把握市场上供求结构和行业的平衡情况，有利的完善项目，减少突变性风险，使得整个项目在市场上平衡协调的运行。

4.结语

通过对B0T项目融资评估以及通过案例得出在项目中容易遇到的融资风险并且给出解决办法，为今后用B0T融资模式建设的项目提供了理论以及实践指导意义，这对于今后国内的B0T项目运作有一定的借鉴意义。

参考文献

[1]张玉.论B0T投资模式.经济学报.2011.5：7-11.

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客户经人员个人简历表格一

基本简历

姓 名： 徐小姐 国籍： 中国 照片 目前所在地： 广州 民族： 汉族 户口所在地： 广州 身材： 172 cm 58 kg 婚姻状况： 已婚 年龄： 28

求职意向及工作经历

人才类型： 普通求职 应聘职位： 客服及技术支持：助理、市场/营销：销售、销售助理、证券/金融/投资：贷款 工作年限： 7 职称： 无职称 求职类型： 均可 可到职日期： 一个星期 月薪要求： 2000--3500 希望工作地区： 广州 广州 个人工作经历： 公司名称： 起止年月：2009-10 ～ 2010-06广东九鼎投资公司 公司性质： 所属行业： 担任职务： 贷款业务员、风险控制员 工作描述： 离职原因： 公司名称： 起止年月：2008-02 ～ 2008-08礼仪及模特推广 公司性质： 其它所属行业：广告 担任职务： 艺员推广 工作描述： 主要负责活动进度跟踪，主动在网上及QQ寻找合作商家（广告公司及摄影师），艺员资料整理，使客户感觉到专业性，细节跟踪（正确寻找适合的演艺人才进行活动，正确评估其工作经验的真实性，了解其专业性，正确报价（明白到最大的蠢材就是要价太少和要价太高），了解竞争对手报价及情况，制定合理方案，少数参与演员的活动策划及制定可行性方案。 离职原因： 明白到团体的重要性及更好了解自己不足 公司名称： 起止年月：2006-03 ～ 2007-03广州赛弗汽车贸易有限公司 公司性质： 私营企业所属行业：汽车及零配件 担任职务： 客户服务专员 工作描述： 主要负责工作：1，对4S店优惠政策进行电话推广及介绍。2，节日及优惠政策短信平台发送；3，每天对进厂客户进行电话服务跟踪，了解客户对维修服务过程当中不满项目，如实反映上级，使上级对员工的服务质量有一个全面了解。对员工之间进行内部沟通，使大家意识到客户对自己的意见进行及时改进。4，对销售新车进行售后三天服务跟踪，了解客户对销售部员工不满，使大家都有清楚的意识去改进服务质量。5，内部沟通协调，使大家达到团结的目的。6，电话中发掘各类型客户的需求，对各类型客户（包括车主及司机各阶层）的需求有一个全部分析了解，制定活动方案（车主课堂及户外活动），确定人数及各项工作负责人，跟踪活动进度，使活动能正常进行，活动后效果分析。7，赠品发放及管理。（直接工作汇报对象--客户经理） 离职原因： 工作地点远，东圃，觉得工资不太高 公司名称： 起止年月：2004-03 ～ 2005-03东南汽车广州市华佑汽车销售有限公司 公司性质： 私营企业所属行业：汽车及零配件 担任职务： 索赔文员 工作描述： 该职位主要工作为办公室日常工作处理（日常文件打印，通知传阅，会议记录等，资料文档正确摆放及处理）；资产盘点；维修零件索赔处理（包含向客户及厂家沟通，最大程度保障客户利益及厂家利益）；维修厂新车登记及电访（发掘客户对销售人员服务态度的满意度，使员工在服务上有所改进，增加客户对我司的满意度，了解客户对公司各类新车的合理建议）；售后服务三天回访（调查内容为客户对我司维修人员及服务人员及其他的满意度，对客户意见能直接反映上级，使上级了解客户对公司的意见，加强员工之间内部沟通能力，使员工意识到自己的不足，从而大力改进，大力提高客户满意度）。（直接工作汇报对象--4S售后经理） 离职原因： 此公司在番禺，路途觉得远离职 公司名称： 起止年月：2000-07 ～ 2003-02海南优美内衣有限公司广州分公司（黛安芬） 公司性质： 私营企业所属行业：服装/纺织/皮革/鞋业 担任职务： 仓务助理 工作描述： 仓库日常出入货处理,仓库帐务登记,次货处理,执货,仓库货物合理摆放。（直接工作汇报对象--仓库主管） 离职原因： 辞职

教育背景

毕业院校： 广州市第二旅游职中 最高学历： 中专 毕业日期： 2000-07-01 所学专业一： 酒店服务 所学专业二： 电子商务大专 受教育培训经历： 起始年月 终止年月 学校（机构） 专 业 获得证书 证书编号 1997-09 2000-07 广州市第二旅游职中 酒店服务 中专毕业证

语言能力

外语： 英语 一般 国语水平： 良好 粤语水平： 优秀

工作能力及其他专长

有良好电话沟通及推广能力，有成功推销案例，有良好数据分析能力，对各项事情能正面与负面正确认识，对各项通知及公文能合理撰写，能对各类型客户需求能进行有效分析。 能力：电话推广，客户资料管理，小型活动策划能力，推销能力，公文写作能力,有非常高的观察能力,极高的亲和力

详细个人自传

为人礼貌，忠诚老实，有亲和力，能站在对方立场考虑问题。 电话营销，保险基金外汇勿扰！

个人联系方式

通讯地址： 联系电话： 13888888888 家庭电话： 手 机： 13888888888 QQ号码： 电子邮件： 个人主页：

客户经人员个人简历表格二

个人基本简历

姓名： - 国籍： 中国 个人照片 目前所在地： 广州 民族： 汉族 户口所在地： 湖北 身材： 172 cm 60 kg 婚姻状况： 未婚 年龄： 27 岁 培训认证： 诚信徽章：

求职意向及工作经历

人才类型： 普通求职 应聘职位： 市场销售/营销类:部门经理 市场销售/营销类 大区经理/办事处经理 市场销售/营销类 销售工程师 工作年限： 5 职称： 中级 求职类型： 全职 可到职- 一个星期 月薪要求： 5000--8000 希望工作地区： 广州 个人工作经历： 公司名称： 广东朗能电器有限公司起止年月：XX-01 ～ XX-05 公司性质： 中外合资所属行业：电器，电子，通信设备 担任职务： 办事处经理 工作描述： 任职于朗能集团贝莱尔电气广西办事处，致力于LONON、BNN品牌的广西区市场运作。 工作职责：1.带领团队制定并落实全年销售计划 2.销售网络的有效布局 3.企业（产品）形象的提升 4.商的进一步细分并指导其强化分销能力 5.业务人员的商务指导/培训 离职原因： 公司名称： 沈阳时尚实业公司南方公司起止年月：XX-02 ～ XX-01 公司性质： 民营企业所属行业：机电设备，电力，动力 担任职务： 销售工程师-办事处经理-大区经理 工作描述： 沈阳时尚南方公司主要是从事电力仪器仪表销售的分公司，工作至今多次参与云南.贵州.海南.广西省电网计量设备改造完善工程的招投标项目。 任职期间，完成云南电网XX年完善西部电网工程以及XX年用电侧项目的招投标工作，中标累计金额达到1000万； XX年-XX年带领区域团队参与开发贵州电网以及下属遵义. 凯里.安顺.毕节等地区,后期针对海南电网计量装置改善工程项目进行招投标、签订合同； XX年接收广西市场业务至XX年，逐步对上述市场进行资源整合，从新布局，注重培养、提高区域团队的整体业务能力，陆续完成各省网公司的招投标项目，并进一步细化深入各地/县级市场,实现业绩增长45%以上. 离职原因： 公司名称： 广东鱼珠林产集团得威廉化工有限公司起止年月：XX-05 ～ XX-12 公司性质： 民营企业所属行业：化学化工，生物制品 担任职务： 营销代表-区域主管 工作描述： 主要从事粘合剂产品《万能胶、白乳胶》在云南、贵州两省的市场开发，渠道维护工作，前期的客户开发使本公司产品销量在两省各区域市场内得到迅速增长，于入职第2个月得到公司认可,独立操作云贵区域市场。 离职原因：

教育背景

毕业院校： 湖北商业高等专科学校 最高学历： 大专 毕业- XX-06-01 所学专业一： 市场营销 所学专业二： 受教育培训经历： 起始年月 终止年月 学校（机构） 专 业 获得证书 证书编号 XX-02 XX-02 商专 市场营销 中级营销员 XX-05 XX-12 广州永辉驾校 汽车驾驶 C证

语言能力

外语： 英语 一般 国语水平： 良好 粤语水平： 一般

工作能力及其他专长

1.本人具备5年以上的国内市场开发管理经验,有较强的市场营销观念及市推广/组织/管理和执行能力。 2.有着敏锐的营销头脑，为人诚恳务实，善于沟通，能独立运作区域市场，对市场的开发/维护有着丰富的实战经验。 3.注重团队配合，具有三年的销售团队管理经验。 4.有极强的工作责任心以及良好的职业道德。

详细个人自传

1.个性沉稳，勤学上进，走南闯北，上下求索；唯求能有一个可以为之奋斗一生的事业。 2.希望在销售行业纵深发展，达成公司和个人之双赢，成为一名出色的营销人！ 3.保险类免谈，谢谢！( 注：已离职）

客户经人员个人简历表格三

基本简历

姓 名： 国籍： 中国 照片 目前所在地： 从化 民族： 汉族 户口所在地： 揭阳 身材： 176 cm 80 kg 婚姻状况： 已婚 年龄： 27

求职意向及工作经历

人才类型： 普通求职 应聘职位： 渠道/分销经理：分销经理、采购员、 工作年限： 5 职称： 无职称 求职类型： 全职 可到职日期： 两个星期 月薪要求： 3500--5000 希望工作地区： 广州 广东省 个人工作经历： 公司名称： 起止年月：2006-07 ～ 2010-12广州市广新电器有限公司 公司性质： 民营企业所属行业：通信/电信/网络设备 担任职务： 业务主管 工作描述： 进入广州市广新电器公司工作，从事业务销售及管理工作，销售产品为美的微波电器及厨房卫浴电器，先后负责拓展并跟进传统渠道、专卖渠道及工程渠道，日常主要针对渠道网点的拓展建设、销售计划的拟订执行、客情关系协调及维护、促销活动的执行落实等开展工作； 经过四年的学习锻炼，不但提升了个人的沟通能力及谈判技巧，且具备了强烈的团队协作观念及客户服务意识，充分了解了家电行业及家电产品，熟悉家电行业各渠道的（包含KA渠道、传统渠道、专卖渠道、工程渠道、新型渠道等）操作模式及运作流程。 离职原因： 公司名称： 起止年月：2004-07 ～ 2006-03广东海外建设集团有限公司 公司性质： 国有企业所属行业：房地产/建筑 担任职务： 材料员 工作描述： 在广东海外建设集团承建的广东外语外贸大学二期工程工作期间，因有较强的议价及谈判能力，又具良好的沟通能力，被公司任命为材料采购员；负责材料的采购和跟踪, 编制采购计划和报表,处理供应商和公司日常往来文书, 供应商档案资料整理保存和资质的审定,内部文件、资料的收发管理，协助采购主管做好业务统计分析和市场调查工作；一年多来，经过不断的学习和实践，不但使自己具备敏锐的市场观察分析和谈判能力，又具备良好沟通协调能力和职业道德及操守,诚实清廉。 离职原因： 转业 公司名称： 起止年月：2003-10 ～ 2004-07广东海外建设集团有限公司 公司性质： 国有企业所属行业：房地产/建筑 担任职务： 仓管员 工作描述： 参加广州大学城建设，在广东海外建设集团承建的星海音乐学院一期担任仓库管理员一职，负责工地原材料的供应和调配，不定期组织人员对材料库仓储环境调整，确保库存材料的材质不变，定期编制采购计划、入货台账、退货台账及库存台账，报送财务部和采购部；在工作中，自己不但熟悉仓库收、发、备料运作流程及仓位调配等各项工作，还具备一定的管理及组织能力。 离职原因： 调职 公司名称： 起止年月：2001-08 ～ 2003-09广州市雄发机电设备经营部 公司性质： 私营企业所属行业：贸易/进出口 担任职务： 门店销售 工作描述： 负责店面销售和售后跟踪工作；工作期间，刻苦耐劳，工作认真负责，虚心向别人请教，对机电设备有全面的了解，熟悉市场的运作，价格的起伏规律，以及货物的良莠分辨。 离职原因： 转业

教育背景

毕业院校： 广东海洋大学 最高学历： 大专 毕业日期： 2009-07-01 所学专业一： 空调与制冷技术 所学专业二： 受教育培训经历： 起始年月 终止年月 学校（机构） 专 业 获得证书 证书编号 1999-09 2001-07 广东省普宁市华侨中学 计算机应用 高中毕业证书 2004-01 2004-04 广州市劳动和社会保障局 计算机系统操作 中级计算机系统操作工证书 2008-04 2010-07 广东海洋大学 空调与制冷技术 大专证书

语言能力

外语： 英语 一般 国语水平： 优秀 粤语水平： 精通

工作能力及其他专长

多年来在工作中的学习与锻炼，使我具备了敏锐的市场观察分析和谈判能力，有良好沟通协能力及一定的组织管理能力，有强烈的团队协作意识及客户服务观念；了解家电行业，并熟悉家电行业各渠道的操作模式及运作流程。个人能熟练的使用常用计算机的系统、软件及办公设备；

详细个人自传

我是一个工作认真、勤奋敬业、积极乐观的人，虽有多年的工作经验，且工作及社交能力并不逊色，但由于本身学历不高，我时刻告诫自己，自己需比其它人付出更多努力，因为起点可以不同，但不代表结果会是不同的，所以我充满热情，坚信付出更多会收获得更多； 给我机会，我将全力以赴做到最好。

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[摘 要]鉴于中国城市化步伐的加快，物业管理的规模扩大，对物业管理人才在质和量的需求上提升，本课题组通过对湖北武汉的部分物业管理公司的人才需求进行调查，结合市场调查资料，对经过31年发展的物业管理在人才需求结构、技能及素质要求上的特点进行剖析，界定了物业管理人才培养目标的市场定位。

[关键词]物业管理 人才培养 市场需求

近几年， 我国房地产业得益于市场经济、房地产综合开发、土地的有偿使用和住宅的商品化的推动，取得了突破性发展。房地产业的迅猛发展促进了物业管理行业的飞速发展。据相关资料显示，现在已注册的物业服务公司超过了20000家，员工已过400万；同时，物业总量的30%已实行物业管理，发达城市超过了60%，深圳等部分城市已超过93%。因此，经过这些年的发展，物业管理在房地产业中地位越来越重要。

一、现阶段我国物业管理行业的从业人员构成

依据中国物业管理协会公布的物业管理行业生存状况调查报告表明， 现阶段我国物业管理行业的从业人员构成存在着从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展需要，突出表现在称职的职业经理人奇缺、部分管理人员与所任职务不匹配、职工队伍的专业技能培训跟不上行业发展节拍等方面。这些制约该行业的健康和可持续发展。

表1 物业管理行业从业人员原职位构成情况

为了推动我国物业管理行业更好更快的发展，洞察物业管理的发展方向，明确对专业人才的需求，掌控人才需求行情，我们课题组于2012年3月对物业管理专业人才需求状况进行了调研。

课题组主要采取的调研方式有：网络调查、书面问卷、电话咨询和政府部门数据等。主要调查了武汉市的以下单位：武汉舜爱物业管理有限公司、湖北亿优物业管理有限公司、万科武汉物业管理有限公司、武汉水蓝郡物业管理有限公司、武汉和信物业管理有限公司等十多家物业管理公司。调研涉及到了四类物业管理企业，包括居住型、商业型、行政型与工业型。同时也分析了调研结果和毕业生就业行情，简析了物业管理专业人才培养目标的市场定位。

二、物业管理人才需求的专业调研结果

（1）物业管理人才在需求结构上存在着供需失衡的矛盾

课题组通过调研分析数据后得知由于近几年写字楼和居民小区的增多、旧住宅小区和公房也实行物业管理后导致高级物业管理人才比较缺乏，市场供需比为100：69。从武汉市官方公布的数据来看，该上半年需要高端物业管理职位数接近2500个，应聘者仅有1724人，其中客户部经理、工程管理的需求量相对较高，具有服务意识、环境管理、车辆管理等方面的复合型人才比较缺乏。

（2）市场对物业管理专业人才的要求

课题组通过调查发现用人单位对物业管理人员在能力、知识、素质、技能等方面的要求如下：

1.遵守职业道德，有良好的心里素质，责任心强，服务意识好；

2.掌握现代化物业管理的理论与实务、操作技能和管理方法，能够驾驭一定的管理工作；

3.扎实的物业管理实操技能，譬如公共秩序、园林绿化、水暖施工、通气通电、鉴定完损等级、房层的维修、养护、等；

4.拥有经营决策能力、分析能力和市场开拓能力。

5.洞悉国际国内物业管理有关方针政策和法规，把握物业管理发展方向；

6.需要具备工程设备设施管理知识，了解机电设备系统，懂高端物业管理中的智能化操作，明白建筑设备与电器设备方面的知识等；

（3）物业管理专业毕业生就业去向

课题组通过调研发现该专业的毕业生主要还是选择物业管理公司、施工单位、房地产公司等，主要涉及到小区、饭店、公寓及写字楼物业经营管理部门，所从事的工作主要有物业公司客户部经理助理、维修及保养的工程管理人员、房屋管理与维修专员、房地产经纪人、房地产估价师、公共设施或供暖制冷设备的日常运行维护员等。毕业生几乎都能找到理想的工作。

（4）物业管理从业人员的受教育程度及培训状况

课题组通过市场调查问卷，也发现2012年武汉市物业管理从业人员只有21.5%接受过大学教育，6.3%接受过物业管理专业教育，如下表

三、结合调研结果剖析当前物业管理人才市场需求

（1）物业管理队伍素质普遍偏低、高端人才奇缺，制约物业管理行业发展

物业管理企业存在人才奇缺的普遍现象，突出表现为：一是传统型房产管理人才多于创新型物业管理人才；二是能胜任单一普通岗位工作的人才多于能胜任多个岗位工作复合型人才；三是初级管理人才相对多于高级管理人才。

物业管理在我国虽经过31年的发展，但入行的物业人员绝大多都是非科班出身的，大致来之与以下三个渠道，一个是由原房管所职工直接转化而来的且不熟悉现代物业管理的模式； 第二个是学公共管理， 饭店管理且有一定的能力人员， 但不熟悉物业管理的具体操作方面；第三个是能胜任基本的物业管理工作，学物业管理出身的中专生，缺乏管理的战略思维， 在工作中处于被动的地位， 没有驾驭战略管理的能力。

（2）物业管理人才培养的层次偏低

当前全国开设的物业管理专业教育层次主要集中于大专层次，开设本科的比较少，开设物业管理硕士研究生的高校没有，有这个研究方向，但是没有这个专业。进而导致高端的物业管理人才难以培养出来，而且高校物业管理教师的师资也达不到教授物业管理的专业标准。现代化的物业管理的发展，大专层次已经满足不了市场的需求。

（3）产品定位与市场脱节

当前物业管理专业的人才培养目标大多定位为“为物业管理行业培养高层次实用型高级管理人才”，其培养模式主要有以服务理念为中心的深圳模式、以技能为中心的上海模式和复合型的物业管理人才的背景模式三大培养模式。

深圳模式侧重于培养学生与业主的公关技巧，其培养的人才擅于交流沟通，能以高质量的服务取胜，有利于塑造企业形象。但是对物业管理技术类工作掌控不了，遇到一些实际的技术难题解决不了，难胜任基础性的管理工作。

上海模式的培养目标是熟知现代物业设备与设施运行及维护技术的管理人才，学生虽说能驾驭一些技术性问题，但是缺乏管理理念和经营决策意识，难担任总体性管理岗位。

北京模式吸取了前两者的长处，继而培养出的人才既具备一定的管理学知识，也能掌控物业管理的各类基本实务性问题，但是在有限的教学课时内设计安排课程难以达到对二者的兼顾， 容易出现顾此失彼，有失偏颇。

上述三种模式解决为物业管理行业培养高层次实用型高级管理人才的人才定位与物业现实需要之间不对接，在人才培养定位上产品定位不符合市场需求。

四、市场需求的物业管理人才定位是物业企业项目管理处一级的基层管理人才

从课题组调研的物业企业及其他的组织机构设置分析得出大多公司都实行二级管理模式即公司下设项目管理处，主要的岗位设置为公司各部门及管理处管理者、各类管理人员、工程维修人员等。这类管理模式使得物业企业大致需要这两类人才：一是基层管理者和其他管理人员，他们大约占企业员工总数的25%-30%；二是技术类人才即工程维修人员、保洁人员和保安人员等，他们大致占企业员工总数的30%-35%。有的公司也选择把保洁绿化、治安消防业务外包出去。这些人才所占比重比较大，他们能力的高低直接影响到物业行业发展的好坏。

课题组认为现在专业的物业管理人才可通过校企合作、工学结合来为社会培养优秀的人才，这样他们可以双证（毕业证、岗位技能证书）提高自身的优势和竞争力，让毕业学生具备扎实的物业管理方面的综合素质和能力，成为符合物业项目管理要求的技能型、应用型人才。同时我们也应该注意到这样培养物业企业项目管理处一级的基层管理人才可以使该专业的培养目标定位由模糊到清晰、由笼统到具体、在教学实践中变得切实可行，具有可操作性。

综上所述， 物业管理是一个朝阳、新兴、发展上升空间大行业， 人才对这个新行业来说， 有不可小觑的作用。通过课题组的调研，我们提出高职院校物业管理专业培养人才的市场定位：符合物业项目管理处一级的基层管理岗位要求的技能型、应用型物业管理专门人才。

参考文献：

[1]戴玉林.基于企业参与的高职物业管理专业人才培养模式改革研究[J].中国电力教育，2010（16）

[2]雷华. 基于真实工作环境和价值创造的工学结合人才培养模式探索—以物业管理专业为例[J].职教论坛，2009（27）年梅

[3]郑良雨.物管行业人才需求趋势分析及培养措施[J].现代物业，2008（8）州市物业管理从业人员中只有

篇6

1999年的一天，安徽省黄山市的方孝玲偶然在一张报纸上看到：白银是世人皆知的昂贵金属，目前市场售价为公斤2000元，在今后由于工业用银大量增加，白银供不应求，价格将继续上涨。这则消息给了他很大启发，经查资料，他发现白银不仅存在于少量矿石中，也存在于照相馆、医院放射科、彩扩部、印刷厂、电镀厂、电子（器）厂、制镜厂、保温瓶厂、感光材料厂等单位排放的废水废料中，通过市场调查得知这些单位的废水废料有的低价卖掉，有的甚至倒掉。他常想，如果能找到一种高效快速的提炼白银技术肯定会有很大市场，暗下决心，一定要研制出这种技术。

说干就干，他开始收集各种废水做实验，又专门到北京、合肥一些高校去拜访了数名化工系的专家教师，还跑到各大图书馆去查阅了大量有关书刊，功夫不负苦心人，通过近半年无数次的实践操作，一项只需几种普通化工原料和简单工具，就能在短时间内将各种废水中的白银全部收回，并且符合国家收购标准，不受地域，原料多少限制，一人即可操作，并且工艺简单，操作无毒无污染的提银技术终于成熟了。此技术的最大特点是可当场加入化工原料，十几分钟即可产生沉淀，然后将沉淀物带回家提炼，彻底解决了废水分散，不易运输的难题。运用此技术，每加工100公斤废水需化工原料费50元左右，可提炼0.6―1.5公斤白银（视废水含银量高低而定）。技术成熟后，方孝玲开始到各种单位去收废水，开始了他的炼银生涯，一年下来，他赚量26万元，那是他人生的第一桶金。

全国招商带起一批创业大军

心思活跃的方孝玲想到了招商，黄山市科技服务中心也就顺应市场经济的发展应运而生了。自2002年5月《现代营销》《致富时代》《生意经》《新财路》等国内数十家媒体相继报道该中心的废水废料提炼白银新技术，方孝玲和他的废水提炼技术声名大振，前来学习者络绎不绝。来的都是些中小投资者，考虑到他们资金有限，为了减轻学员的经济负担，他将技术的转让费定为面授1500元，函授900元（含自拍VCD光盘）.后来随着废水提炼技术项目名声的不断扩大，在山东，浙江、河南和山西等地相继出现了众多不法公司和个人，套用该中心的广告，打着“自创”或是“冒充黄山科技服务中心学员”的旗号到处兜售一些东拼西凑的技术和劣质光盘，更有甚者还拿着“自封的无需冶炼法提银”以及“虚设炼银厂”的把戏来坑骗投资者，以致好多投资者选择不慎上了当，吃了亏。

山东文登的李明泉是一名下岗职工，几次再创业均以失败告终，最后瞧好来黄山科技的废水废料提炼白银项目，投资不大，利润稳定，特别适合他这样的小本投资者，就在李先生准备起身往黄山时，偶然发现外地某家公司一则转让废水提银技术的广告由于路途近，于是李先生到这家公司教了培训费，谁知该公司只对李先生进行了20多分钟含糊的口头培训，根本不让他实地操作。回家后，李先生按照公司的说话和他们提供的技术资料根本提不出什么白银，炼出的全是一些没用的泥渣子。打电话去咨询，他们总是东扯西拉，根本解决不了什么技术问题。最终李先生决定再到黄山考察，来到黄山科技中心找到方孝玲，方老师现场给他分析了技术失败的原因，随后李明泉跟方孝玲学习原材料收购、定价、提炼等技术――实践，并同时分享他七年的成功营销经验。李先生被方孝玲的技术和服务征服了，并让他感动不已，“学技术千万不能因小失大，否则最后吃亏的还是自己，我一定好好干，争取成为方孝玲所有学员中最出色的一位。”

方孝玲深知求学者欲望，为了让更多仿冒者无机可乘，确保各地学员的利益，他又在提炼工艺上进行李改进和经营方式上进行细化。同时还规定：凡有疑虑者可自带2―3公斤废水现场提炼出纯白银，如发现技术虚假，中心双倍退还学费：凡是学员提炼的白银，一律按市场价格长期大量现金收购，并免费提供全国的白银销售地址：成为该中心学员无论面（函）授都有受区域保护和免费获得技术更新的权利。最后还郑重承诺：“凡是在其它地方学习失败者，均可到我中心重新接受技术培训，并接受相关的项目营销运作培训，使他们重新踏上创业路。”

双项经营挖掘传统小吃有创新

成功之后的方孝玲并没有忘记新项目的开发。这一次他把眼光瞄向了小吃界，先后推出了“水晶钵仔糕”和“梅花糕”两项绝技。

水晶钵仔糕，外观细腻嫩滑、口感滑爽绵软，味道甜冽而清香，吃起来有咬头又不粘牙，采用全天然原料生产，不含任何防腐剂等化工成分，属绿色食品。有红豆、绿豆、菠萝、草莓、椰子、山楂、巧克力、哈密瓜、水蜜桃、黑糯米等多种口味，还可在糕体表面加入葡萄干或各种果肉点缀，生产时不需要任何机电设备，仅用几个大蒸笼、塑料盆、猛火灶即可，原料各地有售。单人1小时可生产1000个，单个钵仔糕市场零售价0.5元，而综合成本（含人工、水电）仅0.1元，批发价0.3元。

“梅花糕”呈金黄色，形如梅花，喷香松软，入口感觉甜而不腻，回味无穷，老少皆宜。有豆沙、枣泥、果仁、果酱、樱桃果、小元宵、松子仁等十几种风味，无需机电，全手工生产。每个成本0.3―0.5元，售价1―2元，一天可卖500―800个，获利可观。

方孝玲说，能让接产者赚到钱是他最大的心愿。他深深地从自己曾经的创业经历中体会到创业的艰难，因此不希望更多的人走弯路，愿意与广大创业者一道共同图谋发展！

地址：245000安徽省黄山市滨江路1号科技局5楼黄山市科技服务中心

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关键词：房地产；项目成本；成本控制

在我国，房地产业是涵盖建筑、建材、运输、中介、金融在内的大产业，是国民经济结构不可或缺的关键行业。伴随着市场经济的快速发展，许多房地产公司逐渐的发展起来，且很多具备国家一级房地产开发资质，经营的范围不仅是房地产开发，还兼具物业管理、机电设备的安装等。一些公司通过不断的改革与创新，许多大型的企业全面采取预算成本控制制度，坚持实施工程管理的主导流程控制。能够实现全员的成本控制，总体来讲要将项目成本控制分为准备阶段、施工阶段的事中项目实施阶段，以及项目事后评估阶段。目前的市场条件下，在成本控制中仍然还存在着一些问题，能否做好以及如何做好成本控制是一个房地产开发项目能否盈利或者盈利水平高低的关键。

一、房地产公司的项目成本构成

1.土地成本。土地成本主要包括土地出让金、土地契税及交易服务费等。土地成本占总成本的30%—50%，在项目成本中占有很大的比重，其中土地契税约占土地成本中的3%，可见取得土地的成本价格高低是房地产公司能否赚到钱的关键。

2.前期费用。前期费用主要包括项目开发的可行性研究费用、三通一平费、规划设计费以及交给政府涉及到报建的费用等。该项费用在总成本中占5%左右。

3.建筑安装工程费。建筑安装工程费是指在项目开发过程中的实体工程费、设备购置费和安装费等。此项费用在总成本中占的比例较大，一般在35%以上。

4.基础设施配套费。基础设施配套费主要包括服务性的一些工程支出和基础配套设施费用。前者主要有供电、道路、环卫、排水等；后者主要是停车场、警务室等；占总成本的10%—20%。

5.间接费用及税费等。间接费用主要包括管理费用、销售费用和财务费用。税费包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税等。

二、房地产公司项目成本控制存在的问题分析

1.成本控制理念不全面。公司的人治问题太严重，管理层参与度太高，事无具细，大大降低了工作的效率。没有树立起全面的成本控制理念，仅仅局限在具体的流程控制中，看似在监控之中，但是却没有严格的设计监督机制。在项目施工的过程中，各个部门只站在自己的立场上来看待问题，使本该拥有的规模效益大打折扣。在设计阶段不论是图纸的设计还是方案的设计，从开始设计时就要想到如何设计成本低，或者是更合理、收益高的方案。由此可见，建立全面的成本管理理念势在必行，刻不容缓。

2.管控模式和组织架构设计不合理。该模式具有民营企业的通病，人治往往凌驾于制度流程之上，所以如果没有监督和标准就会使得管理控制流于形式。再者，项目的流程控制只能对流程可以规范的项目成本费用进行，仅仅控制的是审批、执行阶段，在工程项目控制的流程设计上审批的流程过于繁琐，没有体现出各个部门的独立性，过多的关注了部门间的相关性，使得流程过多且涉及部门多，使工作效率大打折扣。

3.项目各阶段具体成本控制不系统。房地产公司从投资拿地开始到工程竣工，其成本控制大致可以分为：事前控制、事中控制和事后控制三个部分。但是具体成本控制上没有系统成本控制，导致很多职能部门或者在职责上是重叠的，或者是都参与却无人负责的现象。没有主导部门或者主要负责人去推动或者承担责任。这样就必然会导致工程项目进度的延迟或者其他环节实施的延迟、无法进行。

三、加强房地产公司项目成本控制的措施

1.树立公司全员成本控制意识。设立相应的奖惩措施，提高员工对改善成本控制的积极性，才能够使得全面成本成为可能。但是这就要求企业员工及各个职能部门具备高素质的管理，不仅需要工作和职能的细分，还有监督与职责的各个部门的协作，这些都需要对每个员工更为严格的要求。所以全员的成本控制理念的树立也是非常重要的。

2.房地产项目管控模式选择及组织架构设计。房地产项目从拿地到实施竣工，期间整个过程可以分为几个方面：土地投资论证、项目启动、方案设计、初步设计、工程实施、竣工。所以地产项目成本控制要从这几个阶段入手，这样就需要采用项目成本流程控制与目标成本控制相结合的模式。还要建立项目成本具体环节控制节点体系，要根据各个部分各个阶段具体环节在其实施过程中所需的实际操作，进行节点管控，将控制分解到具体的职能部门，将每个部分的每个阶段环节严格落实到实处。建立合理的项目全过程成本控制体系。按照各个阶段的特点，设计目标成本，然后再通过预算与决算的比较来改进预算。将目标成本控制与项目流程控制相结合。同时各个阶段注重每个阶段关键节点的控制。将各个职能部门的职责精细化、明确化，同时形成具体的成文形式加以公布，贯彻执行的过程中能够严格的按此执行。

3.房地产行业项目成本体系的优化。公司要设计有针对性的指标进行考核，对超过指标的金额通过流程进行审批，将其控制在部门管理中，使公司的商业机密在一定程度内得到了控制，节约人力成本。在项目成本体系优化方面，还应该加强会计制度和规则的建立，使各个房地产企业之间，在具体的一些成本核算上有更统一的标准，使各个企业间的成本，更具可比性和借鉴性。而新的会计成本核算体系的建立，也会为成本的控制提供更多的理论支持和改善的可行性建议。

4.项目成本控制流程的完善。在项目成本控制流程中，应该更紧密的与成本预算相结合，给以部门更多的权限。项目成本控制流程要严格的进行筛选，通过进行设计方案的评选。与供应商的合同要进行市场调查，防范未来可能发生的材料价格上涨引发的成本大幅上升问题等各项事前控制，使得其在项目成本的控制上更加的精细化，也能从源头上起到节流的作用。

参考文献：

[1]姜晨翔，姜宝珍.房地产企业开发成本控制研究[J].生产力研究，2014(10):77-78.

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关键词:水利水电工程 机械设备管理检修

1 现代水利水电工程机械设备的特点

1.1 现代机械设备的特点

(1)高质量、低成本

机械设备的功能不断提高,质量不断改进,而成本却不断降低,又在向着小型化、微型化发展。这种发展不单是为了降低成本,还同时是为了提高机械设备的质量、使之操作灵活,变换项目方便和增加可靠性。

(2)自动化程度高

把大规模集成电路同各类机械设备组装在一起,形成机电一体化产品。如数控自动车床就是电子设备与机床一体化的典型。

衡量机械设备的质量标准之一就是其自动化程度,是否抛弃了繁重的手工操作。施工安装部门广泛采用自动化程度较高的高频电加热自动弯管机来取代老式的人工弯管机,弯管直径范围扩大了,弯管质量和速度也大为提高即是一例。

(3)机械设备综合化

机械设备的发展趋势是综合、配套。许多大型精密机械设备的制造本身就是光、电、机等多种技术、多学科的配合。

目前,我国许多机械设备都在实行系列化,从而为机械设备的配套打下了基础。

(4)产品更新换代频繁

这主要是知识更新周期的日益缩短、高技术日新月异、国际贸易蓬勃发展、对机械设备性能的要求越来越高造成的。

1.2 水电工程机械设备的特点

除了现代机械设备的上述特点之外,水利水电工程设备还具有它本身的一些特点:

(1)种类繁、数量多

水利水电工程施工机械有七大类,近数万种,主要有:土石方机械、起重机械、砼机械、运输机械、风水电动力设备、金属(木)加工机械、试验设备。

(2)设备使用占线长、流动性大。

(3)施工条件恶劣,季节性强。机械损坏、磨损严重。

基于以上特点,使水利水电工程机械设备的管理明显差于一般工厂、企业的设备管理,自然存在的问题也就不少。那么,如何改善这个局面乃是机电管理部门面临的一个重要研究课题。

2 设备管理在工程管理中的地位

水利水电设备管理主要是对施工的机电设备在使用、维护保养和计划预检修等方面所进行的管理,它是整个工程管理工作中有机的组成部分。每个施工单位自上而下都有专门的管理机构,有的施工单位(工程局或施工公司)还配有负责机电设备管理的副总工程师(副指挥长)以协助通常由土木、水工等专业人员担任总工程师(指挥长),抓好主体工程的施工。

机械设备是工程施工的现代化生产的直接工具。工程施工能否正常进行,在一定程度上取决于机械设备的完善程度。设备的完好率低,其利用率也就低。利用率低,必然对施工进度产生不利的影响。随着改革开放的深入发展,先进技术和作业流水线陆续引入,自动化水平不断提高,设备越来越多,技术也越来越先进。因此,提高管理、操作人员的文化、技术素质,提高设备管理水平就显得越来越重要、迫切。

我国的水利水电工程施工单位多是公有经济组织,又是独立的生产经营单位,企业按照国家规定,有独立进行经济核算的权利。因此,企业对国有资产要负全部责任。机械设备是企业固定资产中最重要的、起决定作用的部分,企业有权按照工程进度安排施工和生产。但在施工期间,要保证主要设备的使用年限,在任何条件下,均不应低于制造厂家规定的或国家现行规定的年限。在正确操作、经常维护和及时、优质检修的情况下,机械设备的使用年限通常可以超过规定的年限。

加强设备管理,使机械设备经常保持良好状态,能够正常运转,就可以提高设备完好率、利用率,增加设备的机动时间,加快施工进度;可以保证和提高施工质量；可以缩短设备的修理时间,减少修理费用,节省在运转过程中所消耗的辅助材料,不断地降低工程成本。所以,加强设备管理,直接关系着按质、按量、全面和提前完成工程进度,增加和扩大社会经济效益。

3 设备管理的内容

设备管理的任务就是最大限度地挖掘机械设备的潜力。主要有以下几个方面:

3.1 制定企业机械设备发展规划和购置计划

要兼顾机械设备在技术上先进、经济上合理、使用上方便,使其能更好地为生产服务。这就要求各级管理部门紧密配合,认真调查国内外机械设备的技术动态和现状。

3.1.1 设备的购置一般有两个途径

(1)通过市场调查即采购方式来解决:如到设备制造厂采购;就地采购;函购;委托采购;会议采购等。

(2)通过订货方式来解决:国内外订货;国内外招标。

施工机械设备的购置常采用直接订货,很少采用招标的方式,除非是新组建的大型施工公司,可酌情考虑采用招标的方式,以达到最大的经济效益。

3.1.2 招标中应注意的事项

(1)在编写招标文件时,为获得较好的经济效益,应尽量提高竞争性。即将要购置的机械设备分成若干品目,每个品目写一份标书,尽量利用设备多品目而获取低价,同时将附件备品、备件(易损件)归入招标时的基本价内。要求投标厂家提供两年需用的易损件,还可另提必需的附件、专用工具和消耗品。

(2)当前的招标标准有两种:A―最低评估价格;B―性能价格。即对达不到标书上所提出的设备各项性能要求的投标者予以淘汰,但在符合标书的投标者中不再考虑其在性能上的差别,只选择最低评估者中标。

对某一厂家特具的某些专利产品,即具有某些高性能和质量指标的机械设备,可在一定范围内优惠,以提高购置优良机械产品的机会。

(3)招标方式有公开招标和邀请招标两种。因条件限制也可以实行议标。机械设备的采购目前多采用邀请招标方式,特别对重点设备,应向生产国的厂家发出招标邀请书。

(4)在少数场合下,招标人在开标时也会发现所有投标都不理想的情况,这时招标单位可以拒绝全部投标,宣布招标失败,另订日期再重新招标。

3.2 负责对购进的设备验收、安装、调整和试车,并及时有效地配备人员及满足所需的各项条件。

从国外进口设备的接收工作必须经有专人负责。这些设备通常是经过长途海运到达我国卸货港的。订货合同中规定的两个保证期(索赔期和使用保证期)均是以设备到港后卸毕日算起。

设备验收时间不能超过15天。从国外订购的设备不能超过索赔期。如果验收力量不够,可在三日内向有关部门提出书面要求,保留索赔期。

参加设备验收的人员应具有一定的验收能力(包括外语能力),善于对设备进行各种检验,如表面质量、相互位置精度、加工精度、强度、硬度、外观质量、各种技术文件和资料等。

3.3 根据国家的政策和法令,研究和改革机械设备的管理体制,制定有关机械设备管理的规程、规范和标准。

3.4 确保机械设备安全运转,并处于最佳工况和达到高效率状态,保证合理地使用设备。

不同的设备有不同的构造、性能、运转和磨损规律,更有不同的使用范围。合理地使用设备,就是要按照各种设备的性质,分配给它一定的任务。例如不应用精加工的设备进行粗加工和超负荷运行;也不应该“大马”拉“小车”或“小马”拉“大车”。如果那样做,不仅会破坏设备,而且会降低工作效率。操作者必须熟悉自己所使用设备的结构、性能,而且具有良好的维护和保养知识,并经技术考核或考试合格才能上岗,还要有较强责任心和事业心。对于精密、重型等关键设备,应有专门的技术人员或高级技师去掌握。在操作过程中,要严格按操作规程和制造厂家关于设备使用说明书上的规定进行操作,不能盲目使用。

3.5 确保在运行过程中的设备的日常维修、中修、大修等事宜,保证零配件、易损件的补充。

要加强技术管理,指导和督促工人正确地按照使用规程进行操作,经常地擦洗灰尘、油垢,经常观察设备的状况,及时纠正出现的偏差和排除各种隐患,定期紧固设备的联接等。这样,可以防止和减少设备遭受意外的损坏,延长机械设备的寿命。

坚决实行计划检修。根据机械设备的性能、质量和使用情况制定出进行小修、中修和大修的连续运转周期和顺序,实行有计划的检修。

3.5.1.检修工作内容

(1)例行保养 是每班保养,在每班工作开始前、工作中和工作后进行。例行保养是运转人员的职责,不作为检修项目,一般也不占用工作时间。

(2)定期检查 是为了了解机械设备的技术状况,消除其细小的缺陷和不正确性,更换正常磨损期限达不到小修间隔期的磨损部件。

(3)小修 更换磨损很快的零件,消除隐蔽的故障和缺陷,但基本上不需拆卸机械设备中复杂和主要的部件。小修分为三级,其区别仅是工作量的大小。

(4)中修 是为了恢复已失去或降低了工作能力的机械配件,需要拆开设备局部或主要部分,更换或修复磨损零件,不作全部解体。

(5)大修 是设备的翻新工作,须全部解体,拆洗检查每个部件,修理或更换零件。大修后,全部达到设备技术说明书的规定。

3.5.2 检修定额

包括各级保养及修理间隔期、停修天数和检修耗时。对修理间隔期、停修天数,有关部门都作了规定;工时定额,由各单位根据具体条件制定。修理周期的组成如下图:

代号说明:大―大修；中―中修，小3―三级小修；小2―二级小修；小1―一级小修；定―定期检查。

3.6 加强对使用、维修人员的培训,并围绕着机械设备的可靠性、精度、经济性进行研究,对引进设备要作好消化、吸收、改进工作,争取取得较好的投资效果。

3.7 建立健全完整的、严格的机械设备管理制度,使设备财务手续齐备、管理严密、购置合理、技术档案完整,作到帐、卡、物准确无误,充分运用现代管理技术方法(如计算机系统)来提高机械设备管理的科学性、先进性。

3.8 普及机械设备管理知识,加大智力投资,对专业人员和管理人员进行技术培训,举办各种类型在职培训、离职轮训、进修、出国考察等,提高管理人员的业务能力和技术水平。

4 机械设备管理的技术指标

机械设备管理是一项复杂的、能反映经济效益的工作。机械设备管理的技术指标,就是经济活动的具体体现。

机械设备管理的技术指标主要有:

(1)机械设备的完好率:是指机械设备处于完好状态的台日数与制度台日数之比,乘以百分数。

A=(a/b)×100%=[(b-c)/b]×100%。

式中 A―机械设备完好率(%)；

a―机械设备完好的台日数(是指报告期限内制度台日数中处于完好状况下的设备台日数)；

b―机械设备制度台日数[是指报告期内机械设备台数乘以制度日数(日历日数减去节假日数)之积]；

c―机械设备在修台日数。

(2)机械设备利用率:是指机械设备实际操作的台日数与制度台日数之比,再乘以百分数,它反映该机械设备利用的程度。

B=(d/b)×100%。

式中 B―机械设备利用率(%)；

d―报告期内机械设备实作台日数；

b―报告期内机械设备制度台日数。

(3)机械设备维修费用率:是指机械设备维修费与生产总值的比值乘以百分数,它表示机械设备的单位生产值所要付出的维修费。

H=(m/q)×100%。

式中 H―维修费用率(%)；

m―机械设备的维修费(元)；

q―机械设备的生产总值(元)。

(4)机械设备的效率:是指机械设备实际完成的总产量与机械设备平均总生产能力之比。它表示机械设备生产效能发挥的程度。

C=e/f

式中C―机械设备的效率(m3/m3),(t/t),(t・km/t・km)；

e―机械设备实际完成的总产量；

f―机械设备平均总生产能力。

(5)机械设备的折旧费:各施工企业应按国家(或企业)对建筑、工程机械耐用年限的规定,提取基本折旧费和大修费基金。

年折旧费=(原值-预留残值)/耐用年限。大修费基金可按有关规定,平均年提存原值的3%-4%。

5 加强水利水电工程设备管理,任重而道远

篇9

一、国外城市轨道交通工程融资模式

自从1863年英国伦敦开通世界第一条地铁以来，世界已有60多个国家和地区近200座城市建成地铁或轻轨交通系统，开通里程9500公里，建成车站5812座。虽然世界上许多发达国家小汽车拥有量很大，但轨道交通仍是居民出行的主要方式，轨道交通承担了70-80%的客运量。一些新兴的工业化国家和地区以及发展中国家也在大力发展城市轨道交通。

由于城市轨道交通工程资金量大、回收期长，目前国外城市轨道交通工程资金往往参照基础设施项目新型融资模式筹措。

（一）BOT融资模式

BOT（Bulid-Operate-Transfer）即建造-运营-移交方式，这种方式最大的特点就是将基础设施的经营权有期限的抵押以获得项目融资，或者说是基础设施国有项目民营化。在这种模式下，首先由项目发起人通过投标从委托人手中获取对某个项目的特许权，随后组成项目公司并负责进行项目的融资，组织项目的建设，管理项目的运营，在特许期内通过对项目的开发运营以及当地政府给予的其他优惠来回收资金以还贷，并取得合理的利润。特许期结束后，应将项目无偿地移交给政府。

（二）ABS融资模式

ABS （Asset-Backed-Security）即资产―支持―证券模式,即资产证券化的简称。常将某一目标项目的资产所产生的独立的、可识别的未来收益(现金流量或应收帐款)作为抵押(金融担保)，据以在国际资本市场发行具有固定收益率的高档债券来筹集资金的一种国际项目融资方式。ABS融资方式具有以下特点：与通过在外国发行股票筹资比较，可以降低融资成本；与国际银行直接信贷比较，可以降低债券利息率；与国际担保性融资比较，可以避免追索性风险；与国际间双边政府贷款比较，可以减少评估时间和一些附加条件。

这种模式能以较低的资金成本筹集到期限较长、规模较大的项目建设资金，在供水、排污、环保、铁道等领域都有广泛的应用。对于不能将经营权和建设权交出的建设项目来说，采用ABS?融资模式非常适合。

（三）TOT融资模式

TOT是（Transfer-Operate- Transfer）的简称，即转让-经营-转让模式，通过出售现有资产以获得增量资金进行新建项目融资，首先私营企业用私人资本或资金购买某项资产的全部或部分产权或经营权，然后，购买者对项目进行开发和建设，在约定的时间内通过对项目经营收回全部投资并取得合理的回报，特许期结束后，将所得到的产权或经营权无偿移交给原所有人。TOT方式不需由投资人直接建设交通基础设施，因而避开了在“B”段过程中产生的大量风险和矛盾。在我国经济发展的现阶段，积极采用TOT方式，发展直接融资，对于加快交通基础设施建设尤为必要。

（四）BT融资模式

用BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设―移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式,BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用 BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。

（五）PPP （Public-Private-Partnerships）融资模式

PPP(Public-Private Partnerships)即公共部门与私人企业合作模式是指政府、盈利性企业和非盈利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。通过这种合作形式，合作各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。PPP代表的是一个完整的项目融资的概念。这种模式中政府的公共部门与私人参与者以特许权协议为基础进行合作。

二、案例分析及德黑兰地铁三号线融资方案选优

德黑兰地铁三号线工程是国际承包交钥匙工程。线路长度为34.828km，起自伊朗首都德黑兰市西南部A3-6车站，终于德黑兰市东北部Y3车站。其中地面线长10.448km，地面线与既有国铁平行，地面建筑不多。地下线长24.38km，地下围岩稳定地下水位低。沿线总共设30个车站，其中22个将建在地下。德黑兰地铁三号线在城市的西南设车辆厂、在城市东北部设停车场。本工程包括土建工程的设计和施工（线路、车站以及所需要的基础设施）以及机电设备的设计、制造、施工、调试等。要求提供的设备包括：机车车辆、电力供应、车辆、信号、中央控制、通讯以及电力机械系统等。德黑兰地铁三号线工程项目可借鉴香港和国内城市轨道交通工程项目的融资方案，多元化解决项目融资问题。

深圳轨道交通四号线建设项目是中国首例成功运用BOT融资模式建设的非盈利性大型基础设施项目，将土地和物业开发与BOT相结合是深圳四号线融资模式的独到之处，增加了BOT成功的可能性，这对我国类似项目的开发建设有借鉴意义。政府与项目公司签订特许权协议，授予项目公司来承担深圳轨道交通四号线的投资、融资、建设、经营和维护，在协议规定的特许期限内，来回收项目投入融资、建造、经营和维护成本，并获取合理回报；政府部门则拥有对这一基础设施项目的监督权、调控权；特许期满，项目公司将该基础设施无偿移交给政府部门。但是，目前德黑兰地铁三号线项目所在国所处的国际政治和外交环境，采用BOT融资模式存在极大的风险。当地的经济环境和经济政策也不利于城市轨道交通工程项目进行BOT项目总承包。采用BOT融资模式就意味着长期投资，投资期限至少25年，像伊朗已开通的地铁1&2号线商业运营模式，投资运营期间内，超低价的票务收入不能抵偿高额运营支出，亏损依靠政府补贴，回收巨额投资是不可能的。

北京地铁奥运支线BT模式中标单位中铁工联合体拟组建的项目公司将负责奥运支线土建工程、轨道工程及车站机电设备系统的投资和建设，项目按标准建成后移交给地铁十号线公司，由地铁十号线公司向项目中标方分期支付回购款。地铁奥运支线BT模式是对现有基础设施投资、建设管理体制的改革和创新。通过合同关系明确了各方的建设责任，是推进北京市基础设施投融资体制改革市场化进程的有益探索和尝试，是北京地铁公司在轨道交通投融资领域取得的又一重大成果。但是，德黑兰地铁三号线如果采用BT方式进行融资，意味着前期投入大量资金，建设完成后，德黑兰城乡铁路公司（业主）能否按期偿还巨额垫资对承包商来说是个大问题。

北京地铁十号线采取TOT模式运作，在建成后进行经营权转让，通过招标确定运营商。采取TOT模式，即在特许经营制度下，通过出售基础设施资产一定年限的特许经营权，由新投资者在特许经营期限内通过运营该设施获得投资回报，特许经营期满后，再将设施运营权交回政府。对于德黑兰地铁三号线项目来说，TOT融资方式同样要投入大量资金，在特许经营期（例如30年）满后， 收回本金和利息的风险是极大的。在投资期间内，业主所在国会在政治、经济和外交等方面发生怎样的变化有着极大的不确定性。

上海地铁成功上市是ABS融资模式的一次尝试。上海市政府于2000 年对城市轨道交通建设进行投融资体制改革，建立了“投资、建设、运营、监管”四分开的新体制，以项目公司为载体，本着“谁投资、谁所有、谁收益”的原则鼓励企业投资，并借助政府财力、政策的支持，搞活资产运作，实行多元化融资。通过资产置换，上海地铁成功上市，组建了国内第一家地铁行业上市公司。相对而言，由于目前项目所在国是个相对封闭的国家，德黑兰地铁三号线采用ABS融资模式(资产证券化融资)不具备条件。

综上所述，德黑兰地铁三号线采用BOT、BT、TOT、ABS融资方式的风险较大，这些融资方式不适用项目的建设。

北京地铁四号线由京港地铁建设，并获得北京地铁四号线30年的特许经营权，是国内地铁建设中首个以P P P 模式进行合作投资的项目。作为国内第一条实现特许经营的轨道交通线，地铁四号线采用了独特的PPP(政府与民间合作)融资模式，吸纳大量社会投资，为解决北京基础设施建设资金短缺问题提供了重要途径。特许经营方主要负责车辆、信号等设备方面的投资及四号线建成后的运营管理，30年特许经营期满后再无偿移交给政府。项目融资要点在于采取特许经营权方式，最主要的是“特许经营权协议”，以及合作协议、租赁协议等协议；最难点是票价政策。

世界上很多大城市的地铁运营都面临亏损，而香港地铁经营模式却是盈利的。香港地铁采用“铁路与物业综合发展”的商业经营模式，实现盈利主要是依靠票务收入、沿线物业开发、地铁商业以及地铁广告等其他收入。这就是香港地铁赢利的三大法宝。国内外城市轨道交通工程项目的开发实践表明，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5-15%，甚至更高，原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。香港地铁公司自1998年开始剔除沉重利息开支和其他经营费用后，首次出现2亿元盈利。在香港地铁总收入中，运营收入约占60%、站内广告等经营收入约占20%、物业管理约占20%。德黑兰地铁三号线项目仿照香港地铁和北京地铁四号线PPP融资模式是可能的。

三、德黑兰地铁三号线融资模式的实施方案

（一）票务收入

香港地铁的三大法宝中地铁的主要收入来自车票，但在德黑兰，是否能保持同样的收入水平，对此要做市场调查。

目前已建成的德黑兰地铁1&2号线全长约45公里、设43个车站，成十字型贯穿市区的南北和东西。经过中伊双方的共同努力，自2000年2月一期工程建成至今，开通并投入商业运营，每天运送旅客超过60万人次，取得了良好的社会和经济效益。整个工程已于2006年3月全部建成开通，并投入商业运营。德黑兰城乡铁路公司运营的一、二号线日均客运量以超过100万人次。德黑兰地铁三号线建成后总长度将达到80公里，地铁长度与香港相当，但同香港相比效率较低。

自开通以来，德黑兰地铁1&2号线实行的是超低票价，票务收入微不足道。但德黑兰地铁三号线的客流量潜力很大。德黑兰市人口比香港多得多，有1400多万人，地面交通又极为阻塞，德黑兰市民对地铁的依赖和期盼十分迫切，加以目前1&2号线的行车间隔大（15―20分钟），客流受到很大限制，随着德黑兰地铁三号线的建成（与德黑兰地铁三号线同步建设的德黑兰地铁四号线也将建成），德黑兰地铁运营里程将超过100公里，将初步形成地铁网络，随着德黑兰地铁三号线机电设备的更新、行车间距的缩短（设计间隔时间为2分钟）、行车组织的改善，德黑兰地铁三号线的客流量将会有很大的增幅。在未考虑德黑兰地铁形成路网的情况下，三号线远期客运量为90万人。

目前德黑兰地铁1&2号线实行的是单一票制，公益性很强，但票价的上浮空间还是有的，随着客票的有限上浮，客票收入将会得到提高。如果德黑兰地铁三号线的票价涨至每人次1元（现在是0.5元），客运量按日均90万人次计算，则客票年收入为3.285亿元。

（二）地铁商业以及地铁广告

目前德黑兰地铁1&2号线各站尚未配置商品、食品、便利店等经营性和广告服务性的各类商业服务点。德黑兰地铁车站还没有地下商业物业。与地铁站连接的商业街的开发经营的力度还不大。因此 从目前看，德黑兰地铁商业发展的差距是太大了。从发展看，一旦德黑兰地铁三号线各站点的商业、物业网点形成规模，其收入也是可观的。地铁三号线共有32个车站，若每个车站及周围再拨出1000平方米，总计3.2万平方米，三号线开通后，将会带动商铺价位的提高。若商铺月租价每平方米200元，则年收入为0.76亿元。商业经营也会带来可观的收入。

（三）沿线物业开发

德黑兰地铁三号线沿线土地大多未被开发或圈定，地下线途经德黑兰市人口稠密的繁华市区，但目前高大建筑不多，商业、物业网点规模不大，而且，在德黑兰地铁三号线的南部地面线几乎没有建筑物，这些为今后大力发展物业创造了有利的条件，随着德黑兰地铁三号线的建成，连同一号、二号及几乎同步建成的四号线一起，将会形成“德黑兰地铁经济带”，势必导致沿线土地的增值、物业开发的热潮，这部分的收入将十分可观。这是德黑兰地铁3号线采用PPP模式的优势。

国际研究表明地铁对周边区域的地价提升比率预计可达到15%。例如广州地铁一号线于1993年开工，当年和第二年，一号线沿线物业升值15-25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15-25%。 因此德黑兰地铁三号线采用 “轨道+物业”的香港模式，以沿线的土地开发来补偿轨道交通的建设和运营费用，是很有利的。

德黑兰地铁三号线全长34.828公里，其中，地面线10.448公里，几乎占全线长度的1/3，地下线通过地质条件较好，这些都为降低造价提供了有利条件。根据统计数据结合德黑兰地铁三号线的有利条件，若地下线每公里造价约为4亿元、地面线的造价约为地下线的1/10，地铁造价约为100亿元。根据伊朗的规定，工程的50%应当由伊朗“当地化”分包，也就是说，德黑兰地铁三号线大约一半的经费由伊朗承担，剩余的一半约为人民币50亿元由中信国际合作公司承担。我们可以粗略估算一下，若在德黑兰地铁三号线沿线（地铁上盖）取得280米宽土地开发权，即若获得975万平方米土地的开发权（深圳地铁四号线续建工程南起少年宫，北至龙华新城中心，线路全长约16公里，由四号线沿线和车厂地块共290万平方米建设面积土地的折让金来补偿。德黑兰地铁三号线长34.828公里，按比例至少也应得到631万平方米土地）。若以每平方米升值605元人民币计算，则可获得59亿元人民币的收益。如业主提取15%的收益，则我们的收益为50.15亿元。即不计客票收入、也不计车站的物业收入以及商业收入，只计土地的开发权获得收入的升值即可收回我们的投资。

（四）德黑兰地铁三号线的收支预计

香港地铁2006年经营性支出中，员工薪酬为最大宗，约7.8亿港元；第二大项为水电支出约2.5亿港元，设备维护约2.4亿港元。深圳2005年地铁开通后，深圳地铁全年的纯运营成本费用将达2.6亿元，其中人工费40%，电费30%，设备维修费25%，管理费5%。因此，大力精简机构减少人员是节约开支的重要手段。剔除沉重利息开支和折旧费用等其他经营费用也是国际上对待地铁管理的一般做法。香港地铁公司在剔除利息开支和折旧费用等其他经营费用后即出现盈利。

若以深圳地铁全年的纯运营成本费用1.5倍计（深圳地铁一期长为21公里，成本较高。德黑兰地铁三号线长为34.828公里且成本较低），则德黑兰地铁三号线年纯运营成本约为4亿元。而地铁三号线收入为：客票3.285亿元，物业收入按10年达到收入50.15亿元计，则每年收入5亿元，每年的利息支出利率为6%为3亿元，这样前10年保持年年有盈余，且可收回投资。从第11年开始，物业收入和利息支出均不存在。此时可将车票调为每人次1.5元则客票年收入为5亿元，车站的商业收入从开始不计到经过10年形成气候可以年计入为0.76亿元。扣除年运营成本4亿元，每年可有一定盈余。

我们的经营策略是以收回投资为目的，且略有盈余，因此也可以选择在10年收回投资后停止经营。当然，特许经营期的确定、经营期内是否负担沉重折旧费用等费用支出，都有待于同业主进行认真细致甚至艰苦的谈判。

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【关键词】建筑工程；预算；措施

中图分类号：TU198文献标识码： A

前言

文章对建筑工程预算的作用进行了介绍，对建筑工程预算造价管理的主要内容和存在问题进行了阐述，通过分析，并结合自身实践经验和相关理论知识，对加强建筑工程预算控制的措施进行探讨。

二、建筑工程预算的作用分析1.确保工程造价的科学性在工程造价控制工作中工程预算为起点，先后经历计算、评价等过程，最终编订成相应的工程文件。当所设计的预算经相关部门批准后，便可编订成为投资计划书，成为签订合同和贷款合同的基础。另外，合理工程预算的开展对于保证施工工程科学性来说具有重要的作用，能够为施工工程及产品的资金运作计划建立完备档案。因此，工程预算也是投资者确立投资意向及企业之间签订合同的重要基础。在建筑工程预算确立后，经国家相关部门审核若科学、合理，便可由银行发放贷款，通常数额不超过设计定额。2.有助于编制建筑施工设计图建筑施工设计图的预算主要是指，在设计施工图阶段，对预期成本进行计算和评估的过程。编制施工图预算的过程，先要依照国家工程量规则，对所批准的图纸进行工程量的计算；然后，按照各预算定额统计直接费用、间接费用；最后，通过这些数值得出工程成本，并得出技术经济指标。另外，项目投标的报价及资金的结算两个过程的顺利完成是企业确立成本评估的前提。3.保障建筑工程成本的合理性工程造价控制中工程预算的有效进行是在科学施工设计图的基础上开展的，科学施工设计图的完成需要将施工图纸、规范的组织设计和各工程计算费用有效结合。在建筑工程成本的预算过程中，要以定量的对材料、金额、劳动量和机械设备等进行表示。可以说，建筑工程预算是对材料、金额、劳动量和机械设备的具体计算。科学的工程预算能够保障建筑工程成本的合理性，而科学施工设计图则能保证工程预算的准确性。

三、建筑工程预算造价管理的主要内容通过对建筑工程预算管理的研究，我们发现它是一个动态、全面管理的过程。对于工程预算造价管理来说主要有工程招投标工作、施工准备、施工阶段、验收等多个工作，经过了从施工图设计预算价格与招投标价格，再从合同价格到实际价格的变动，这些都是一个非常系统的过程。所以，建筑工程预算造价主要包含规划与控制两大内容。建筑工程预算造价管理内容主要有根据施工设计图预算的编制理论，再根据当前市场的发展情况来准确的招标与投标标底，找寻最科学的建筑工程合同造价；根据制定的合同价，根据施工设计图预算编制方法来确定建筑工程变更价款、工程结算价款、竣工结算价款等；等到建筑工程竣工后，根据合同价款、结算价款的指导，来制定科学、合理的竣工决算书；另外，建立并完善投资管理管理与成本管理的制度，进一步完善施工项目的经济核算制度。

四、目前建筑工程预算管理存在的主要问题

1.工程预算定额尚不健全。预算编制过程中，常遇到借用定额的现象。如机电设备安装工程需借用部颁标准，房屋建筑工程需参照工民建定额等。这类定额的借用，势必对不同地域、不同类型的工程、不同施工技术水平的企业造成一系列不合理的影响。因此，应结合实际情况，制定出一趋于完整的定额体系。建议依据地域差异和工程实际施工水平的不同，按各地经济发展水平和特点，对定额进行调整，即在基础定额之上，增加相应的难易系数，以最大限度地提高基本建设的经济效益，创造更多的生产性和非生产性的固定资产。另外，需对新技术、新工艺、新材料、新设备的实所涉及到的定额及时地总结、汇总、补充，防止部分工程造价失控，以利于工程投资的控制和管理。2.工程预算确定方法滞后。由于建筑领域新技术、新材料、新工艺、新结构不断涌现，编制预算时，需要经常进行定额换算。但由于我国现行的工程预算确定方法多为静态、滞后的方法，定额单价通常是以几年前人工、材料、机械台班价格的统计为基础，并且新增补的定额往往缺少代表性，造成了工程量计算取费的差错。这种静态、滞后的价格取定方法，已无法满足日益变化的市场经济要求。不同水平的承包商依据同一定额编制不同工程的价格，无法区别承包单位在不同地点、不同工程上的价格差异。

3.编制的预算不符合实际，好的预算管理在于其贴近企业实际，具有可行性。但有些企业编制的预算脱离实际，执行起来难度很大，难以反映问题和进行分析，编制预算的手段和方法落后，对基础资料的收集和研究不足，对数据形成的原因分析不透，造成误差较大；对预算的因素考虑不周，造成重大预算项目的遗漏；没有一套科学合理、逻辑性严密的预算表，预算编制粗放，执行起来误差较大，致使预算管理流于形式，达不到预期的效果。五、加强建筑工程预算控制的措施工程预算主要是依据科学的方法，结合中标价格，根据各项目的施工方法、施工设备及人员素质进行对施工中各项费用的预测。以下是对工程预算控制的几种方法：1.科学预算施工工种、数量及工程项目采用的人工费。其中的施工工种可根据工程施工内容进行有效的预算，用工数量通过工程量计算结合施工定额计算，人工单价利用预算定额、工程施工地点当地用工市场价结合本企业以往用工单价，由此两项可准确测算工程人工费。2.科学预算工程施工所需材料及费用。就建设施工企业而言，对工程施工所需材料及费用的预算，主要是工程施工前确定所需材料的品种和规格等属性，然后通过做全面的市场调查，选择质优价廉的材料，根据选定的材料的品种和规格来确定其费用，在考虑材料单价的同时，还应考虑材料的运输、装卸、防护及保管等方面问题，从各个方面确保工程施工所需材料及费用的科学预算。3.科学预算工程施工使用的机械费用。机械设备投标报价中的台班费一般是采用预算定额结合施工方法套算出来的，这往往会与实际工程施工中所使用的机械设备台班存在一定的差异。所以在对工程施工中使用的机械及其费用做预算时，要根据实际情况，考虑使用机械设备来源，要弄清楚相关的机械是企业自己购买的还是从别处租赁的，同时还要充分考虑机械设备的性能和效率以及设备的完好状况，以及机械设备保养、管理及修理可能发生的费用，在此基础上科学预算机械设备台班工作量定额，然后利用工程量计算出各种机械设备总台班，套用台班单价就可以预算出工程机械设备的使用费用。

4.全面实施预算管理和合同管理，做到每项工作有预算收入，有合同管理和约束。组织项目部人员学习对甲方的工程承包合同，学习对分包队伍的工程承包合同。预算管理中严格材料浪费现象，班组结算超出预算量，还有严格控制其价格，我们不能只抓量，不管价格，因为成本是由数量和价格组成的。另外每项工作到要有合同约束，避免因无合同造成的无法控制现象。合同管理是降低工程成本，提高经济效益的非常有效途径。我们需要将我们的任何风险与分包队伍和供应商捆绑在一起，避免我们的风险独自承担。在合同的实施过程中，我们要严格按照合同做事，对甲方不做合同以外的事情，对作业队严格要求完成合同内的事情，并随时做好索赔和反索赔工作。

六、结束语