土地规划与城市规划范文

导语：如何才能写好一篇土地规划与城市规划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】城市规划；土地规划；统筹发展

在现行的国民经济发展体系中，城市规划和土地规划分别由不同的行政主管部门进行编制。两大主管部门在行政级别上旗鼓相当，有各自独立的行政管理体制，这样的分管体制造成两个主管部门缺乏有效的沟通，各行其是，这使得两种规划相互间不协调、存在很大的差异性，产生严重的脱节现象。一方面，有的地方偏重于城市规划忽略土地规划，导致城市用地不合理，城市用地吃紧，土地价格波动，城市出现畸形发展。另一方面，有的地方特别注重土地规划看轻城市规划，从城市发展局部出发，惜土如金，该发展住宅用地的都用来发展商业，无视城市发展的总体布局，使得土地的规划脱离城市规划，相互间格格不入的困境。所以，要实现城市的现代化发展，必须从国民经济发展的大局出发，统筹城市规划和土地规划，形成互补协调、互利共赢的格局。

1.统筹两种规划的整体思路

区域规划是国民经济和社会发展规划的深化，而城市规划和土地规划又是区域规划必不可少的两个方面。在时间上，两个规划要统筹编制，城市规划的编制要兼顾土地规划，因为土地规划是否合理直接影响到城市总体发展，土地规划是城市规划的重要内容；土地规划也要兼顾城市规划，城市的土地规划是否有效要看是否符合城市发展的总体标准。在空间上，两个规划要互补互利，在城市区域的发展中，必须要坚持城市规划指导与土地规划，必须要坚持土地规划服务于城市规划，即前者的发展是为后者的发展做铺垫，后者的发展是为了前者的更进一步发展。为此必须做到以下几点：第一，做到弹性规划。无论是城市规划，抑或土地规划都要具有可量化性，要留有一定的空间。而弹性规划能够有效适应变化的市场环境，根据不同地点、不同时期做出适时调整，避免规划失灵以及出现重复规划。第二，做到协调规划。在整个城市区域规划中，不能片面强调城市规划，也不能一贯重视城市规划。两个规划不是彼此独立的，城市规划必须要做好土地规划，土地规划的好坏又取决于城市规划大局，在城市发展中必须注重二者的协调关系，实现互助发展。第三，做到多元规划。规划的目标不是单一的，在两个规划的具体编制中，对规划的目标要明确，不能只片面追求经济效益，还要注重环境效应和社会效应，最终实现多重效应叠加，实现社会的全面发展。第四，做到效益规划。没有价值的规划是没有意义的规划，特别是在市场经济环境中，效益高低决定市场成败，为此，在两个规划的编制中，一定要注重规划的效益性，实现经济社会生态效益的大一统。第五，做到整体规划。在两个规划的实施中必须从国民经济发展大局出发，从城市区域经济发展大局出发，做好整体布局，既要搞好物质方面的规划，也要搞好非物质方面的规划，既要做好整体规划，又要做好局部规划。第六，做到实用规划。任何规划都是用来指导发展实践的，所以在两个规划的编制过程中，要注重规划的可操作性和实用性，使得制定的规划能够落实到城市经济发展中去，为城市的发展搞好理论铺垫。

2.统筹两个规划的发展途径

两个规划受制于不同行政主管部门，这种分离的管理体制使得两个规划的侧重点、标准、目标往往出现较大差距，两个主管部门不能及时进行相关信息的交流，以及在规划过程中相互借鉴、相互吸收、共同发展。这对这一现状，要统筹两个规划，必须将两个部门进行合并，制定统一的规划，形成自上而下与自下而上相结合的规划管理体制。这种管理体制能够充分体现城市体系规划是一种基于整体利益的协调规划的实质，能够较好地统一行政指令，加强规划的实施效果；也能够充分考虑地方区域发展实际，立足于区域发展的具体情况，进行深入分析，广泛征求各利益主体意见后的综合协调；也有利于规划管理体制从上级的集权制转化为公平合理的民主制。这样制定出的规划更能适应城市发展实际，更能为解决规划问题献计献策，这样的规划透明度高、可信度强、可满足全社会的发展愿望。自上而下与自下而上的双向结合有以下优势：首先，从国民经济发展总体出发，统筹城市规划和土地规划，避免在两个规划的编制过程中相互脱节、各自为战的现象。其次，这样的结合既能够满足上级规划实施的执行力，加快城市建设和土地利用，也能充分发挥地方优势，利用特色资源。再次，这种结合对于在规划的实施过程中出现的任何问题可以进行及时纠正和处理，避免出现重复建设造成资源的浪费。最后，这种结合途径既兼顾了城市经济发展的大局，有考虑了局部土地的优化利用，提高了经济效益和社会效益。

3.统筹两个规划，做到制度创新

从法律制度上讲，就目前的法律体系而言，城市规划已有相关领域的法规—《城市规划法》作保障，而我国到现在都还没有为土地规划制定相关的法律法规，这就导致在规划的实施进程中城市规划比土地规划更加严肃、更加科学、更有可操作性。而从管理角度看，城市规划和土地规划分别由两个行政级别对等的管理部门加以编制，这必然导致两个部门各行其是，缺乏有效的沟通，行政指令措施无法进行统一，效率低下、浪费资源。另外，我国已经是市场经济国家，规划的行政属性 还相当浓厚，在规划的编制和实施中 常常忽略市场经济规律，不考虑客观的供求状况，主观行事，造成规划与经济规律不服，与市场经济脱轨的严重后果。基于以上的种种制度诟病，要统筹两个规划必须进行制度创新。（1）要创新法律制度，完善相关法律制度，特别是要尽快制定《土地规划法》来为土地的实际规划保驾护航，使得两个规划都有相关法律制度的庇护，为统筹战略提供法律保障。（2）要创新管理制度，将两个制定规划的部门合二为一，统一政令，增强规划的执行力度和社会经济效应，为统筹战略提供管理保障。（3）要创新环境制度，要打破长期以来形成的行政主导，市场为次的管理方法，坚持市场运行为基础行政干预为辅助的管理，尊重客观经济规律，尊重市场规律，为统筹战略提供环境保障。

综上所述，城市规划和土地规划虽然在概念上各不相同，但是，站在国民经济发展的大局上，而这却是可以统筹的，它们是相互弥补、相互促进的，城市规划离不开土地规划，后者是前者的重要组成部分；土地规划也离不开城市规划，前者需要以后者作为坐标，为其前进明确方向。在今后的实际工作中，为了更好地统筹两个规划，不论是在发展思路上，还是在发展途径、制度创新上，都要进行行之有效的改革，将城市规划和土地规划共同纳入城市经济的发展中，城市规划兼顾土地规划，土地规划参照城市规划。统筹两种规划才能提高经济效益，才能提高社会效益，才能提高环境效益。　[科]

【参考文献】

［1］王万茂.士地利用规划学[M].北京：中国大地出版社，2000．

［2］萧昌东.“两规”关系探讨[J].城市规划会刊，1998，(1):29-33.

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关键词：土地规划；城市规划；统筹

1 概述

城市发展离不开良好的规划，随着经济的发展，城市的规划问题得到了越来越多的关注，合理的规划是促进城市建设协调发展和土地优化配置的关键，土地规划和城市规划是指导土地利用和城市建设的总体纲领，这两个规划的依据是国民经济长期发展规划，并且遵循合理利用土地和节约空间资源的指导原则。它们虽然隶属于不同领域，但是要想真正实现城市的现代化发展，必须顾全国民经济的发展大局，对这两个规划进行合理的统筹，形成互利共赢、互补协调的格局。但是也应看到，在发展过程中由于多方面的原因，两个规划之间存在着脱节的现象，影响到城市的进一步发展，因此，应当立足于实际情况进行深入的思考。

2 两种规划的关系

2.1 基本内容

土地规划，是土地组织的配置与布局，利用工程、经济、技术等措施来对土地进行合理的开发、利用和保护，一般由各地区人民政府进行组织编制，内容包含土地利用总体规划及其他专项规划，基本任务是在保护耕地的前提下，统筹布局用地，合理安排土地的开发和整理，实现土地资源的高效利用。城市规划，由城市人民政府组织，为了实现城市的经济和社会发展目标，确定城市的规模、性质及发展方向，对城市的布局和建设进行的部署和安排。它的任务是通过对城市的合理规划，使城市有秩序的协调发展，获得更好的经济、环境和社会效益。从规划范围的角度来看，两者是面与点、整体与局部的关系。土地规划是对整个区域的规划，城市规划是土地规划的一部分。

2.2 两者矛盾分析

通过对现阶段土地利用规划的分析可以得知，目前经济的发展主要是通过农用地的转换、经济建设用地转换的方式，为了保证经济的稳定性，必须进行适当的耕地保护，保证城市发展与耕地建设的协调发展。就调查来看，土地规划与城市规划之间存在较大区别。

2.2.1 规划思路不同

土地规划的思路是依据上一级所下达的基本农田保护面积、耕地保有量、新增建设占用耕地面积、新增建设用地面积等指标，以供给制约和引导需求，重在刚性控制。城市规划并没有这种自上下达的控制指标，而是关注发展的需要，综合分析城市的社会、经济、人文背景、地理、历史、产业政策、资源等因素，遵循市场经济和城市发展的客观规律，对城市的发展规模和发展目标进行设想和规划，期间很少去关注农田和耕地的基本保护问题。土地规划是一种有控制的规划，而城市规划属于无控规划。而地方政府关注城市的发展规模，热衷于城市规划，希望将城市的规模不断扩大，做大做强，规划部门在利益驱使和政府的授意下也着重于城市规划工作，这样就导致两者的衔接出现问题。

2.2.2 参数统计口径不同

首先是在用地指标上，土地规划中的人均建设用地指标包括农村居民点用地指标和城镇居民点用地指标两部分，编制规定，为了保证耕地总量的动态平衡，建设用地的均量和总量必须符合耕地保有指标。在城市规划中，人均建设用地的选取不考虑规划目标年耕地保有量和耕地水平，主要依据《城市用地分类和规划建设用地标准》。其次是人口，土地规划中指出，城镇人口是指城市和建制镇建成范围内的人口数量，常住非农业户人口、集体户人口、农业户人口也包含在内，流动人口除外。而城市规划中，城市人口主要是指居住在建区内的非农业户人口、农业户人口及暂住人口（一年以上）。城市规划中的人口范围比较大。

2.2.3 土地分类体系不同

土地规划的土地分类为33个三级类、10个二级类和3个一级类；城市规划中的土地分类为73个小类，46个中类，10个大类。这两种规划的土地分类既有重复又有交叉。《城市用地分类》中规定，城市用地中包含有采矿用地，而国土资源厅2009年的51号文中规定，城镇附近的采矿用地属于城市和建制镇用地，而城镇范围以外的区则分为采矿用地和独立建设用地两类。除此之外，土地规划的用地面积量算是采用计算机GIS软件，城市规划中的面积量算则采用1：5000或1：10000比例尺进行图纸上的测量，两者的测量方法、量算误差和基础图件不同，这样就造成同一地类存在不同的面积和内涵，相同的地类不好比较归类。

2.2.4 法律地位不同

《城市规划法》是城市规划的法律保障，对城市规划的制定、实施和责任都做了明确的规定。而在土地规划的相关责任和约束、宏观控制等方面，法律上并没有充分的体现，所依据的《土地管理法》及实施条例只是简单的规定了各级政府的土地规划，对哪些土地进行控制、规划如何实施等没有具体的规定，法律的约束力下降。同时，在国民经济发展体系中，这两种规划属于不同的行政主管部门，两大部门的行政级别旗鼓相当，并有各自不同的行政管理体制，相互之间缺乏有效沟通，协调性差，脱节现象严重。同时，地方政府对两个规划的侧重点不同，忽视城市发展的总体布局，两个规划之间相互脱离，影响城市现代化的实现。

3 统筹措施

3.1 统筹整体思路

在工作中坚持以下原则：首先是协调规划。规划过程中要注意两者的协调性，不能仅仅重视城市规划或土在地规划而忽视另一方。相关部门应努力做好土地规划，服务于城市规划，顾全城市发展的大局，关注两者的协调关系。其次，整体规划。两者都是服务于城市的发展建设，在进行编制时，要从城市发展的整个大局出发，关注整体发展态势，在把握整体方向的基础上进行编制工作。同时，也不能忽视局部工作的展开，整体布局两手抓。第三，多元规划。城市的发展不应只追求经济效益，编制工作中应当协调好两者，明确规划目标，在发展经济的基础上，对社会效益、环境效益和文化效益等进行总体规划，促进多种效益的共同发展，实现城市的多元发展。第四，弹性规划。两种规划并不是独立存在的，会受到市场等多种因素的制约，因此编制时要注意保留足够的空间适应因素的变动，根据时间、地点、环境的变动进行及时的调整。

3.2 完善规划体系

以区域规划为依据开展编制工作，在区域的层次上进行发展水平和规模、城镇规模与布局、体系规划、土地利用与工业发展、城市化的安排工作，注意城市用地规模问题的科学研究。

3.3 统一参数和标准

加强两者之间的衔接，在编制过程中使用统一的数据和标准，充分利用城市土地定级估价资料和城镇地籍调查资料；用地分类标准统一，利用全国土地分类标准，以有效避免冲突。

4 结束语

综上所述，土地规划与城市规划之间存在着较多的不同之处，但是，从城市的可持续发展角度出发，两者之间是可以统筹的，两者之间存在着互补关系，土地规划离不开城市规划，同样的城市规划也必须以土地规划为坐标。因此，不论是在发展途径、发展思路还是创新上，两者都要进行有效地改革，共同纳入城市发展的总体规划中去，共同兼顾两者关系，在推动城市经济发展繁荣的同时，促进文化、环境等的协调发展。

参考文献

[1]孙田.浅谈城市规划与土地规划的衔接[J].农业经济，2012，9.

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【关键字】土地建设；环境规划；城市开发

1 引言

城市的开发与建设需要正确处理经济发展，环境保护与人口布局的关系，但城市的建设与环境的建设存在尖锐的矛盾，我们应正视城市土地规划与环境发展之间存在的矛盾，领悟合理的土地规划对城市环境发展的重要性，从而使城市规划的政策更好的服务城市的环境发展。

2 城市环境土地规划

2.1 城市生态环境的建设

一个良好的城市生态环境应正确处理了城市经济发展、环境发展与社会效益的关系。但评判的各项指标标准存在差异，从根本上讲，主要从以下四个方面评判：一是环境生态物质的利用率；二是环境生态系统物质使用应坚持节约的原则： 三是坚持环境可持续发展的原则；四是保持良好的生态环境系统。

2.2 良好的城市环境的重要意义

人与自然和谐发展是环境发展观与城市建设的核心思想。每一座城市的建设都应该注重经济发展与环境的统一，建设文明的、和谐的社会，而城市规划的重点在于城市中心的绿地规划。

3 城市土地规划与环境建设的矛盾

3.1 郊区面积不断蔓延

近年来，我国各城市都出现了不同程度的郊区面积不断蔓延的问题。郊区侵害了社会公民和住房者的利益，也造成了城市建设成本的大大增加。郊区面积的快速蔓延增加了对城市中心的压力，造成城市中心的衰落，同时减少了农业用地的面子增加了交通的拥挤程度，使城市居民的沟通成本大大增加。

3.2 城市中心环境的恶化

城市中心区面积扩大，农业用地大面积转化为建设用地，严重破坏城市的环境建设。城市新区的建设与后期改造的城市建设为了增加经济效益，牺牲环境向高空发展。

4 制定合理的土地规划以促进城市发展

4.1合理的城市土地规划提高人口在中心区的聚集程度

人口集中分布在城市中心有效的遏制城市中心的衰落，同时减少人员沟通成本，增强城市居民的交流，形成完整健康的城市文化。强化金融业，服务业，地产业，建筑业，多元素文化的发展，有助于社会文明的建设与和谐发展。构建经济文化中心结构层，加强中心集聚效应。

4.2 增快经济发展速度

灵活的土地框架有助于应对多变的经济发展模式，随时调整建设用地，商业用地，居民用地与交通用地的合理布局，强调经济发展与生活需求的协调发展。综合发展的城市中心加强了经济、商业、人才和智慧的集聚，促进了信息化的高速运转与资源的高效整合。

4.3 增大对环境的保护的力度

要做到交通用地的流畅与自然资源土地的良好，需要灵活的处理土地用地的类型。合理的城市规划目的在于使人与自然和谐相处。城市的建设和发展强调人与自然的和谐统一，有限度的规划开发城市中心周边的绿色空间，使经济发展中的深厚文化底蕴与美好的自然环境有效结合。

5 正确处理城市建设规划用地与发展环境的关系

5.1 充分利用稀缺资源

任何不同的城市中心都应正视稀缺资源在经济发展与环境建设中的作用。各地区应快速开发取代稀缺资源的能源，维持生态资源的完整性与可持续发展性。

5.2 合理优化资源配置

对城市经济发展起至关重要地位的资源应充足供给，合理规划，以需求为主导，合理配置资源，正确规划城市基础设施用地，农业用地，环境建设用地的关系，促进城市和谐发展。

5.3 市场调节与政府调控相结合

在城市建设与环境建设中，正确处理“效率”与“公平”二者之间的关系尤为重要。市场的利润取决于社会的平均效率，城市建设应达到公共利益的最大化，国家的宏观政策与市场自发调节互补，国家应出台有力的政策，从经济手段，行政手段，法律手段等方面使城市土地建设与环境建设和谐发展。

5.4 贯彻环境可持续发展的方针

可持续发展战略的基本要求是人们合理利用有限的自然资源，正确处理城市土地建设与环境发展的关系，使人类经济与社会的发展在资源的承载能力范围之内。保证后代人的权益不受到损害。

6 结语

城市建设中正确处理好土地规划与环境发展的关系尤为关键，只有合理的灵活多变的土地规划才能更好的服务于城市的经济发展。正确规划商业用地、农业用地、建设用地的关系，使城市发展过程中形成的文化底蕴与环境发展有机结合。

参考文献：

[1]胡德瑞.小城镇规划与景观构成[M]. 天津：天津科学技术出版社，1989: 4.

[2]刘涛．新桥镇“三集中”六年攻成[J]．中国土地，2007,(6)，31-51.

[3]吴晓．哈默庇护城的建设[J]．世界建筑，2007,(7)，60-66.

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关键词：城市规划；城市土地资源；利用

中图分类号：TU984 文献标识码： A

引言

随着我国城市化进程的加快，城市规划的任务和责任也越来越重。当前，我国城市规划与管理中还存在诸多问题，要把城市规划好、管理好、建设好，就应该正视这些问题并采取科学的解决办法，从而合理利用土地资源。对此本文分析了城市规划与城市土地资源的利用之间的联系和矛盾并阐述了解决矛盾的办法。

一、城市规划与管理的概念

所谓城市规划与管理，主要是指在一定的社会制度等外部环境中，把城市作为一个统一的有机系统，对城市的空间资源进行计划、组织、领导、控制，促进其相互配合，以实现城市发展的预定目标，从而取得最大的社会、经济和生态效益的动态过程。城市规划与管理的对象包括城市用地及各项工程建设等，通过对城市中各项建设项目进行组织、指导和控制、协调，使城市规划能够更加有序、高效地进行。

二、城市规划与土地资源利用的联系

土地资源的利用是依据城市规划而制定和施行的。城市规划为实现土地利用目标及土地利用综合效益的最大化而确定了一系列的土地利用控制指标体系。城市规划中一个重要部分是土地资源的利用，主要包括耕地保有量、基本农田保护面积、新增建设用地占用耕地规模、补充耕地规模、建设用地总量、城乡建设用地规模等控制指标，而土地利用则根据城市规划相应地制定了农用地转用计划、生态退耕计划、土地整治补充耕地计划、耕地保有量计划等指标，即城市规划的控制指标是编制土地利用规划的直接依据。同时，土地利用的任务是在城市规划的任务基础上，将城市规划的任务分年度具体化，以求调整好土地利用结构的转变节奏。而在编制及实施的原则上，土地利用亦要严格依据城市规划，秉承保护耕地、实现占补平衡、保护生态环境等原则，以实现土地的可持续利用。

三、城市规划与城市土地资源利用中存在的一些问题

1、土地资源开发的盲目性

随着城市建设多元化的发展，投资商和地方政府为了自身利益的追求，存在着大量急功近利的现象。很多地方的政府为了加快城市规划的脚步，经常以短期发展经济为目标，从而忽视从长远的角度来规划和利用现有的城市土地资源，降低了城市内部土地的利用效率；严重不合理的用地结构，导致城市土地资源的极大浪费，不利于我国社会经济建设的可持续发展。

2、土地资源的浪费与低效

在我国城镇化进程不断加快的情况下，有些政府为了实现对土地开发利用综合效益的最大化，不顾中央政府的要求和相关国家政策的规定，擅自乱征乱批土地，导致城市土地生态环境系统的自我更新能力遭到了破坏。目前很多城市存在土地资源紧张、居民住宅拥挤、道路交通堵塞、教育文化体育设备等基础设施无法满足市民和学校的实际需求的情况。很多城市没有计划地发展开发区，出现“开而不发，围而不用”的现象，导致大量土地资源的浪费。土地资源的浪费体现在城市建设设脱离实际发展需求；没有将可相互协作的职能单位形成集群，比如一些公共服务设施过于分散，既浪费了土地资源不便于人们使用，又增加了城市交通的负担。并且在计划经济体制长期改革下，土地资源无偿的划拨或无偿使用，造成了城市土地资源出现了多征少用、早征迟用，甚至征而不用的奇怪现象。

3、生态环境的污染与破坏

维持生态环境的平衡也是城市规划所面临的一个严峻的问题。在城市规划建设的过程中，人们通常过度重视了土地的经济利益，而忽略了土地资源的生态价值。如开发大量敏感工业区，工业园区占用良田，引发土壤污染、水污染及雾霾等严重大气污染的问题，就已经严重影响到了城市居民的身体健康和日常生活，这是城市发展中对生态环境重视不足的苦果。由于土地开发利用单纯追求经济利益，导致土地利用类型减少了土地的生态价值，很多土地类型已经失去了原有的生态服务功能，出现了生态问题。科学长远的城市建设，应当是变贫瘠土地为滋生财富的地方，而不是将优美的大自然环境变为寸草不生之地。

四、城市规划与城市土地资源的合理利用

1、合理协调发展中城市密集土地的规划

目前，我国的城市化建设处于一个十分快速的发展时期，在这个过程中，有关部门需要注意的是针对实际现有的建筑密度和人口密度合理有效地布局现有的土地空间，使其最大限度地发挥作用。城市人口比较密集，土地资源利用的不均匀化，要充分重视各个地区和领域土地资源的使用价值合理化，也就是说要注意对城市内的各个土地功能进行有机的协调，实现区域和领域间的土地功能的完善，这样不仅可以有效地推动城市的发展，确保土地的经济、社会和环境效益的有效发挥，还能够协调城市的整体功能，使城市发展更加的集约和简约，增强城市的凝聚力，促进城市社会经济的可持续发展。

2、对城市的长远规划进行考察监督

要在监督过程中秉承基本的规划原则也就是要因地制宜、分类指导，积极培育中小城市，择优发展一批重点镇、中心镇，而城市群发展是有结构和梯度的，从大城市到中等城市，到小城市，宝塔形结构有重点、分层次和渐进式的推进，促使中小城市和小城镇的建设规划更为合理，避免出现土地浪费的情况。

3、加强土地开发技术团队的人员综合素质的提高

土地开发是一项复杂的工程，需要相关的技术性人才来确保土地开发工作的顺利展开，但是要想建立一支高水平的土地开发专业技术团队，这就必须要能够有效对土地开发人才进行定期培训，不断强化相关人员的技术水平，只有不断加强技术人员对新知识的应用培训，才能不断提高专业土地开发人员的专业性，从而可以确保土地开发的高质量和高水准。与此同时，要能够建立一套专业、严格的考核制度，利用人才之间的竞争关系来不断促进整个团队的业务水平的提升。

4、不断强化和落实城乡规划建设用地

在我国的城乡规划建设过程中，要能够对土地利用情况进行严密地控制，科学地管理好城市土地，在土地管理过程中要能够切实把握以下几点；其一，切实加强土地供应量，提高土地审批效率，还要能不断优化资源的配置，严格把握相关的土地利用结构，贯彻落实相关的国家城市土地建设用地政策。其二，要能够不断加强政府相关部门机构的监督执法，对违法行为进行及时惩处。在城市规划用地时要就土地规划进行全面、系统的分析，进行合理地开发和利用，建立一系列生态型的开发制度。并能够深入分析当前土地管理工作与城市规划建设中存在的问题，站在全局的高度来积极做好相关的工作。

5、信息设计，制度监管

土地利用与规划管理就是要在充分保证农业用地的同时，也要保证城市建设的平稳发展。但目前我国农业用地问题严重影响了城市的快速发展。为了解决好农业用地与城市发展用地之间的矛盾问题，规划管理要重视信息设计。具体做法：实现基本农田信息及时有效的采集、处理、上报、反馈，准确地反映基本农田现状和利用变化情况，为基本农田数量、区位、占用、补划、执法监察、统计分析等提供依据。同时要加强制度监管。组织编制和实施垦区土地利用总体规划；组织、指导、审核基本农田保护区规划和土地复垦、整理开发规划。

结束语

城市生活承载着人们对生活品质的向往，也承载着我国政治经济文化的发展。随着我国社会经济的快速发展，工业化与城市化进入快速的发展阶段，资源需求不断增大，环境压力也越来越大，作为我们赖以生存的主要物质来源，土地资源科学合理的可持续利用对平衡人口分配、资源经济、生态环境之间的关系，缓解人地之间的矛盾，推动我国社会经济的可持续发展具有十分重要的作用。因此，如何协调好城市规划与城市土地资源利用之间的矛盾，并制定合理的土地开发政策，是个长久的话题，需要我们大家一起努力。

参考文献

[1] 廖杨，刘渊.城市规划与城市土地资源的利用[J]. 《商品与质量・建筑与发展》，2014，（8）.

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关键词：土地储备规划 城市运营 运营策略

中图分类号：TU984文献标识码： A

导 读

土地储备对促进城市整体空间布局落地、土地资源高效利用和保障财政收入具有十分重要的作用。土地储备规划应回归规划的本质，将城市土地储备与城市发展紧密结合，从城市运营的角度，对辖区内的土地储备进行时间和空间的统筹安排，同时根据城市运营的方向，以综合效益为目标，制定储备后地块的整体运营策略。

一、土地储备规划概念

土地储备规划是在充分分析土地资源的保护、城市发展方向和速度、基础设施与公益设施建设推进时点、房地产市场供求状况、土地成本等要素的基础上，分别就经营性用地、工业用地和部分重大设施用地，确定规划期需要储备和出让地块的数量、布局、强度和时序，其年度和近期规划成果需具体到地块。

二、土地储备规划的必要性

（一）优化土地资源配置，最大程度发挥城市土地价值

土地储备规划通过数量和空间上对片区的储备地块进行合理规划，可以制定片区储备地块的运营方案，将城市建设发展用地需求和地块的运营收益进行有机组合，最大程度发挥城市土地价值，增加地方财政收入。

（二）合理统筹储备资金与出让资金，使资金实现良性和高效循环

土地储备规划通过对储备地块土地运营方案收益分析，包括对储备地块的征地拆迁补偿费用、土地开发费用、融资费用和其它业务费用的测算，合理调整土地储备的数量、年度储备计划及地块的出让用途，控制资金风险，促进土地储备与出让资金的良性循环和高效运作。

（三）实施和协调城市相关发展规划，有效引导城市建设开发，促进城市发展

土地储备规划通过对储备地块的数量和空间上的收储，有效协调城市总体规划、土地利用总体规划和其它相关规划。储备地块自收储范围的确定，至出让用地性质的确定均是对城市总体规划和土地利用总体规划的有效实施。

（四）摸清土地信息，平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用

土地储备规划在制定全区储备地块的土地用途性质及明确储备地块的出让条件时，可从城市可持续发展的角度，对区域的经营性用地和公共设施用地进行明确，有效平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用。

（五）促进房地产市场健康平稳发展，积极发挥土地政策的宏观调控作用。

土地储备规划在明确储备地块的数量、空间布局时考虑区域房地产市场状况，使土地储备向有利用房地产市场建库平衡方向发展。通过合理制定土地出让的时限，积极发挥土地政策的宏观调控作用。

三、土地储备规划策略分析

城市运营的目标是提升城市功能，提高城市居民的福利水平。围绕这一目标引出城市运营的基本内容包括城市资源配置、城市资产增值、城市空间规划和城市形象化运营等。土地储备规划在完善城市基础设施，提高城市福利水平的基础上，还担负着增加政府盈利，提升土地利用价值等任务。

（一）明确土地储备规划的战略目标

1、优化城市公共基础设施，提升城市综合形象

城市基础设施是城市存在和发展的物质基础，是发挥城市效能的核心。发展可持续的城市基础设施建设对城市发展乃至城市化战略的实施都具有重要意义。一方面，城市基础设施建设能够有效地推动经济快速发展，为经济发展奠定物质基础；另一方面，完善的基础设施将有利于推进城市化的落实。因此，土地储备应同步考虑满足城市基础设施建设，并积极探索利用土地储备融资模式来落实基础设施建设的资金来源，有效发挥土地储备的作用。

2、增加政府财政收入，实现城市资产增值

将土地储备作为辖区内土地运营的重要组成部分，通过对储备地块的用途性质、供应时序等进行合理调整，实现全市土地的资产管理，提升土地利用效益。以城市用地需求预测为依据，在满足城市每年用地需求，特别是保障城市近期发展重点项目落实或重点片区建设的大前提下，充分考虑城市规划优先保障、土地运营收益最大化、土地运营成本最小化、地区发展平衡等影响因素，制定土地运营方案，提升城市土地综合效益。

（二）土地储备规划思路

土地储备规划制定，包括确定收储地块位置、收储规模、用地性质等均与城市土地储备规划战略发展目标相互结合，并分类型实现对应的服务功能。土地储备规划的思路分两条进行：

（一）中心城区地块的收储，规划用途以居住、商服为主，实现土地价值最大化，促进政府财政收入；同时预留一定比例的用地用于城市公共配套建设，优化中心片区用地功能。

（二）城市片区地块的收储结合拟发展项目类型确定规划用途，充分挖掘区域土地开发价值潜力；同时预留一定比例用地进行城市基础设施建设和社会福利项目建设，缓解公益项目的用地需求压力，同时促进各城镇片区间的共同发展。

（三）制定实物储备与红线储备专项规划

1、实物储备地块主要为保障城市近期发展需求

实物储备地块主要是为落实城市发展重点项目或重点片区建设而进行。根据城市近期发展需要以及地块条件的成熟情况，明确具体储备地块。实物储备地块选定原则：

（1）实物储备地块需在规划期限内完成用地结案手续或者具备出让条件；

（2）实物储备对象分为居住、商服、工业和其他用地四类；

（3）实物储备地块需优先保障落实城市规划等明确的重大项目安排；

（4）实物储备地块应不占或者尽量少占多划基本农田，确实占用多划基本农田的，需按相关要求编制多划基本农田占用方案。

2、红线储备地块主要为扎实城市发展基础

红线储备是指土地储备机构根据城市规划和土地利用总体规划，为满足近期和保障远期发展需要，而将与城市发展相配套的地块优先纳入储备规划中，或者对一些成片旧城改造或腾迁的地块纳入土地储备规划中，并按照“四沿优先、连片收储”的思路整体推进，加强土地的整理和配套，待土地价值提升后再进行规划及开发建设。红线储备地块选定原则：

（1）红线储备地块要求根据各镇（街）发展需求提出的储备计划，并能在规划期内完成规划选址意见并推进实质性土地储备工作；

（2）纳入红线储备规划的地块，优先考虑收储，并为实物储备提供数据支撑；

（3）红线储备范围实行动态调整，储备范围随着城市战略目标的改变而更新。

3、轨道沿线地块主要为推动城市基础设施建设

轨道沿线地块增值潜力大，以轨道交通沿线土地储备来谋求大运量快速公交系统建设的公益性与效益性平衡，成为从化市轨道交通建设探索的方向之一。以轨道站点向外延伸半径500米范围用地，将能充分接受轨道站点所带来的辐射带动作用，根据“以点带面”的发展原则，通过加强对站点周边地块的储备运营，能进一步发挥储备地块的辐射效用，从而进一步带动周边地区的经济发展。

四、储备地块运营策略分析

土地运营是指对城市土地进行利用规划、集聚、重组、开发和经营，最大限度地发掘资源的潜力，在整个城市范围内实现土地资源利用和综合效益的最大化、最优化，从而推动城市的可持续发展。

（一）土地储备运营方案影响因素分析

储备地块的运营策略指储备地块按计划收储后，在综合各方因素的基础上，对已收储地块的出让时间、出让空间等进行安排，以促进土地储备规划目标的实现。制定土地储备运营方案时应从地区发展规划、地块运营收益、地块运营成本、地区发展平衡和外部竞争力五个因素出发，综合考虑。

表1 土地储备运营方案影响因素及运营策略

影响因素类型 因素作用 运营策略

地区发展规划 根据土地规划、城市规划等，明确重点发展区域，明确城市开发的空间时序 优先满足辖区内重大发展平台、重点项目、重点设施建设等用的需求

地块运营收益 由于存在增值的特性，不同时间出让，地块收益不同，不同空间出让，地块收益不同 按时间、空间对全市地块进行排列组合，使地块收益最大化

地块运营成本 土地运营成本费用成本较高，绝大部分资金通过银行融资取得，时间越长成本越高 尽量缩短收储与出让之间的时间间隔，以便及时归拢资金，降低银行融资幅度

地区发展平衡 避免城市内部的发展差距进一步加大，在地块出让的时点和空间上予以合理的安排，适当增加经济落后片区的土地供应和土地开发 保证中心城区、中心镇等重点区域发展的同时，根据城乡统筹，适当安排其他片区的土地供应和开发

外部竞争力 考虑相同时期内不同城市土地供应对产业和开发投资资金的吸引力，错峰安排土地供应时间 重点考虑经济发展水平、区位条件类似的区域的土地供应结构，避免在集中的时间供应类似的地块

（二）土地储备运营方案综合分析

由于土地的特殊性，土地运营计划不能简单地看成一个经营收益项目，而应该上升成为调控土地市场和保障从化市未来经济可持续发展的一项民生大事，因此单从成本收益的经济角度分析是不够的，只有综合各方面分析方案优劣带来的利害关系才可做出最科学的决策。不同土地运营方案的制定是基于不同的出发点的，因此不同的出发点所表现的优势、劣势、机遇、威胁各有所不同，因此对于方案的选定分析，可引入SWOT分析法进行研究分析。

所谓SWOT分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。通过不同方案的优势、劣势、机遇、威胁比较，结合城市发展的需求，从而确定合适的运营方案。

（三）土地储备运营方案选定

土地是一个城市的最大资产。怎样充分发挥这笔资产效应，利用它来为城市经济建设筹集资金，带动城市经济持续、健康地发展成为土地储备后最重要的问题。因此，基于上制定方案的优劣，必须通过科学的方法分析确定各方案优先权重后综合确定最终的土地运营方案。由于不同方案的是依据基本影响因素的重要性不同而制定的，所以可以通过层次分析法（Analytic Hierarchy Process简称AHP法）来评价方案是否最合适城市未来发展需要。层次分析法是将决策问题按目标、评价准则直至具体的备投方案的顺序分解为不同的层次结构，然后得用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再加权和的方法递阶归并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。

五、实施建议

（一）融合“增值城市”的理念推行土地储备运营

“增值城市”是指城市活动中一个全新的概念，其实质是一种“可持续发展”的城市开发思路。“增值城市”的城市发展思路应当以改变城市质量、净化城市生活空间、内涵投入和内涵增长为原则。就经济角度来看，应当是城市产出的增长、交换价值的提高和经济效益的上升以及城市整体经济实力的提高。为了保证从化市的城市竞争力，从化市应结合城市规划发展的思路和“增值城市”的概念，把城市放在市场竞争环境内，通过对城市资产的运作，提高城市社会环境质量，培育特色优势，塑造城市形象，以增强核心竞争力，从而确保自身经济和土地价值的稳定增长，从而在社会经济的大环境上保障土地运营计划的顺利实施。

（二）探讨国有土地出租等多种形式的经营手段

针对地块可能由于不同特殊原因产生的“机会成本”，从保障土地运营成本最小的角度出发，相关职能部门应该开始探讨和建立短期内无法出让的闲置已开发土地的其他经营处理制度，例如可以对闲置土地进行作为大型展览等用途的临时土地出租，另外也可以对闲置土地加大宣传和招商引资力度，尽可能减少在闲置期间产生的“机会成本”，保障土地运营计划的收益最大化。

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关键词：土地规划 城市经济 土地利用

城市是一种复合生态系统，在城乡一体化的进程中城市发挥着非常重要的作用。在城市经济增长的过程中可以对农村的经济增长产生带动的作用。但是在城市发展的过程中，对土地的利用和控制有着相当突出的矛盾。对城市的土地资源进行合理的配置，就是为了能够有效的控制在土地利用的活动可能出现的各种消极的外部效应。通过合理的配置来实现生态环境、社会环境以及经济增长之间的相互协调，使得土地的利用现状得到有效的改善，为城市经济地位增长提供良好的基础。有效的推动城乡一体化建设。

一、城市经济增长与土地利用之间的关系

从总体上来看，城市经济增长与土地利用之间是相互影响的，同时也会有相互制约的作用。一方面，城市经济增长会在一定程度上促进土地的合理使用。另一方面利用土地，可以为城市建设、城市经济增长以及促进城市经济结构的调整提供资金来源、为城市生态经济的发展带来相当深远的影响。

（一）城市经济增速、经济增长的质量以及水平都会受到土地利用的影响

在城市经济活动的开展中，土地是非常重要的载体，土地、原材料、劳动力以及资本等都是城市发展开发的成本要素。因此土地的利用程度会直接对城市的经济增长和发展水平带来影响。

土地的利用程度会对城市的经济增长带来一定的制约或者是促进。作为重要的经济要素，土地的承载力、产出效益会体现出土地配置效率以及利用程度的高低，进而会对城市的经济效益带来影响。而土地的承载力与产出效益则会受到土地的集约性利用以及土地供应总量的保证程度的影响。

土地利用结构会对城市经济结构以及功能结构带来影响。而城市的经济机构和功能结构则会直接决定土地的利用结构，并且能够对土地利用结构进行优化，以此来对城市功能进行强化，使得城市的辐射能力与吸引力更强，有效的减少城市运行与布局的成本，让城市产业机构能够更好的进行升级与转型。

土地市场上出现的变化会让城市建设的资金来源受到巨大的影响。因为一些特殊原因，当前土地市场对于城市经济影响相当严重，使得城市建设的资金很多都是来源于土地买卖，直接导致了土地市场的变化影响到城市建设的资金获取。

通过对土地的利用会在一定的程度上影响到城市企业的外部聚集经济效益。一个企业的外部规模聚集效益和其所在城市的土地使用情况有着非常紧密的联系，会对企业的生产要素的组成带来影响，城市土地利用的科学性与合理性会在一定程度上影响到企业的生产要素聚集的成本。

在城市的生态经济发展过重，土地的利用是相当重要的基础。自然生态、社会生态以及经济生态一起构成了城市生态，对土地进行合理的利用所能够产生的效益将会直接影响到生态效益与成本，并会城市未来的可持续发展环境带来决定性的影响。

（二）城市经济增长推动城市土地利用发展

从经济学的角度来看，城市经济的快速增长会在一定程度上合理的推动土地的合理利用。城市是一个统一体，具有很强的经济实体性，城市的经济增长是城市的核心内容。城市经济增长会带动成果是的整体规模和数量上的扩张，提高城市质量，所包括的内容内容有很多。作为一种特殊的商品，土地会遵从经济学中的供需规律，但是此外土地还拥有一些属于其自身的特别的特点。当前土地的供给主要分为自然供给与经济供给这两种。所谓的自然供给，就是地球提供给人类的能够直接利用的土地的数量，主要包括有已经被利用的土地资源以及在未来能够进行使用的后备土地资源。而经济供给则是指的建立在自然供给的基础上的，需要投入劳动力进行开发之后才可以使用到生产、生活中的土地的供给。

城市化与现代化要获得发展就必须要有良好的工业化作为支撑。工业化是当前国内大多数城市发展的一种必然的选择，也构成了是城乡一体化建设的重要基础。从当前的情况来看，国内城市的工业用地获得的产出效益也国际水平之间存在有巨大的差距。这是一种相当不合理的现象，但是却客观的反映出了我国的工业化发展水平严重的不足。从当前的情况来看，我国正处于工业化重汽的第二阶段，度过了工业化的初期以及中期的第一阶段，当前是处于以高加工度投资品制造业为主导产业的阶段。随着高新技术的产业的不断发展，促进了传统工业部门的快速改造，使得高加工度的投资品的市场容量得到快速的扩张，让第二次产业内部机构改革获得了足够的动力，有效的推动了企业组织形式和企业组织机构的改革，为并为大量高科技型企业的成长打下了坚实的基础，有效的推动了经济增长。

人类社会是在不断的前进发展的，城市作为人类社会进行集中生产与生活的聚集地，其发展程度相当的重要，对土地的需求也会越来越高。随着我国工业化与城市化的快速推进，城市发展需要的建设用地规模与人口规模都在快速的膨胀。

二、当前城市土地规划现状分析

（一）当前城市土地规划现状分析

城市土地规划的内容包括有许多的方面，主要是对各种土地以及水域的规划。在当前，进行城市规划主要我是为了对土地进行合理的利用，并让土地利用不会对土地资源的可更新利用的特性带来损害，并维持好土地系统生态平衡，同时让城市经济增长与生态能够获得协调发展，最后实现人地关系的和谐，有效的改善用地矛盾和冲突，防止土地退化现象的恶化，并获得效率、公平和环境的高度统一。在进行城市土地规划时所采用的主要措施有：控制建设用地的总量，从经济运行的实际情况出发，控制好土地供应量，促进经济的健康、合理增长；调控土地供应结构，根据经济发展的具体需要，有效的调整建设项目供地；对处于不同区域中的土地的供应进行合理的调控，对产业的布局进行合理的、有效的引导，实现协调的发展。

（二）当前城市土地规划面临的问题

1、城市用地不断增加，弱势群体规模在不断扩大

在对城市土地进行规划的过程中，因为经济的增长，城市工业用地的要求在不断的升高。这种情况的出现导致了城市周边很多的耕地都被占用，加速了农业人口转变为非农业人口的速度，让更多的农民只有选择到城市中务工。而进入到城市中的农民和城市中原来的那些低收入者一起形成了城市中的弱势群体，并使得弱势群体的规模扩大。同时因为城市居民住宅价格的快速上涨，而且弱势群体本就没有足够的能力保障自身的合法权益，这就在很大的程度上让弱势群体不能够有效的享受到土地规划带来的各种好处，对于这些弱势群体来见是相当不公平的。

2、土地开发有着严重的不可逆性，容易出现代际问题

土地是一种重要的自然资源，具有很强的不可逆性，在进行土地开发时，很多时候都会导致土地上原有的森林、绿地等各种自然资源出现不可逆的损失。而且在我国城市发展的初期这种现象表现的非常的严重。而城市经济的过分追求会需要通过对城市资源的掠夺性开发来进行满足，很容易出现代际公平问题以及代内公平问题。自然资源本就是非常有限的，当代人在发展的过程中不能够损害后世生存需要的资源。同时代内公民都拥有公平的发展与分配权力。

3、土地供应量大幅度缩减，圈地情况较为严重

随着土地供应量的减少，城市中的可用土地量大幅度的减少，城市中的“圈地运动”的情况变得越来越严重，这对于保护土地带来了相当大的挑战。例如在各种大型项目的建设中，使得城郊的大量耕地被占用，而因为开发过渡会导致大量的耕地被无端的浪费，还有部分会被闲置起来，使得土地的利用率相当的低下，这和城市土地规划的客观规律是相违背的。

4、城市用地结构存在不合理的地方，环境问题相当突出

我国城市发展的初期，工业化建设相当的迅猛，同时带来是对用地的快速消耗，使得城市中的各种绿地以及交通用地都大幅的减少。并且在初期城市土地规划根本就没有从可持续发的角度进行过考虑，因此各种污染情况的现象较为严重，使得城市环境质量变得恶劣。从这里来看，在我国过去的城市土地规划过程中对于经济增长的趋势过分的注重，没有能够考虑到经济增长是建立在破坏土地的可持续利用的价值基础上的。从实际情况来看，对城市土地资源进行掠夺性的开发是一个全球性的问题，基本现在都出现了如何平衡城市经济发展与土地保护的难点，处理这个问题已经变得非常的迫切。

三、加强土地利用规划调控

土地利用规划是一项非常复杂的系统工程，涉及到的利益主体非常多，在土地规划过程中城市政府、官员、规划师、开发商以及普通市民都在不断的进行利益诉求与博弈。为了能够有效的推动土地规划的公正合理有效，有效的推动城乡一体化进程。为此需要做好以下的几个方面的工作。

（一）对公众参与进行完善

城市土地利用规划在本质上体现的是一项相当重要的公共权力。从国外的经验来看，单一依靠政府的权力来保障与实现公共利益是相当不合理的。城市土地利用规划需要引入多元利益沟通、协商与谈判程序，对公众参与的合法权利进行保障，使得公众能够通过合法、有序的渠道来对自身的利益诉求进行表达。必须要对政府和公众之间的对话进行强调，加强双方的互动与权力制衡，让最终的决策是多方力量所共同作用得到的结果。必须要通过制度来为公民参与到规划中来提供渠道，并树立起公众参与的原则与地位，让公众参与具备有相应的法律效力、权力以及义务，并就组织、方式、程序以及领域和范围进行规定，让其能在一定的制度框架以内有序的开展，让公众的利益目标得到更好的实现。

（二）做到依法管地

依法管地必须要严格执行土地利用总体规划，一方面必须要对那些违反土地利用规划擅自建设的行为、未批先建的行为以及囤地的行为进行严厉的打击；另一方面，必须要对土地的产权进行明晰，改变政府部门对用地的粗放式操作，并且还需要兼顾到失地群众的生产与生活保障，对土地收益分配进行全面的均衡，加速推进依法管地制度的改革。必须要建立起完善的土地供应、利用、出让、转让等各种方法的法律法规，让土地管理实现法律化、规范化、科学化。对地方政府在土地管理中的权责进行明确，加强并规范对地方政府的考核。

（三）加强对用地的监控

城市经济发展的过程中巨额土地财政会让很多地方政府与利益团体不能够经受住诱惑，出现严重的违法现象。特别是“以征代租”的行为让公民与国家财产都蒙受了巨大的损失，土地产权的不明晰所导致的各种问题变得越来越突出，同时也出现了很严重的乱圈乱占的行为。因此，需要通过高科技的手段，积极的引进高层次的人才，加强对土地利用的监管，建立并健全全民动员共同监督的制度，进一步的做好对土地利用的监督与检查工作。对土地市场的秩序进行有效的维护，更好的引导城市理性发展，对现有的城市土地规划与制度安排进行进一步的完善，确保城市土地市场的规范有序。

四、结束语

自从改革开放以来，我国的经济获得了快速的发展，取得了相当耀眼的成就。但是同时也不得不面对一些经济发展带来的负面影响。土地资源是经济社会发展的重要载体，所有经济活动都离不开土地资源。在大力提倡可持续发展的今天，城市经济发展的过程中需要加强对土地规划控制。

参考文献：

[1]梁尚书.利用土地政策推动区域经济协调发展的对策研究[D].东北大学，2009：30-32

[2]茶洪旺，李健美.区域经济管理概论[M].北京：中国人民大学出版社，006：266-268

[3]韦晶磊.浅议土地利用规划中弹性控制的实现途径[J].中国国土资源经济，2013；06：21-23

篇7

【关键词】城市规划；土地资源；利用

城市扩张的极限是客观存在的，土地资源的利用具有明显的不可逆性，即是大部分的建筑设施在建成之后，无法更改或是拆毁。我国在城市规划与城市土地资源利用方面长期存在着突出的问题，如居住地与就业地空间距离太远、“钟摆交通”等。城市规划与土地资源的利益效率是衡量一座城市发展水平高低的重要指标之一，必须要引导其向科学的方向发展。

1 城市规划与城市土地资源利用所存在的问题分析

1.1 土地资源浪费，利用效率低下

城市建设扩张的无序蔓延是城市土地资源浪费的直接体现，各种“圈地行为”层出不穷，还美其名曰“现代化开发区”，导致城市的发展建设与实际情况相互背离，无法满足实际的需求。本可以相互协作的部分职能单位目前尚未能形成完成而系统的集群，这也是导致城市土地资源浪费，利用效率低下的主要原因之一。例如：学校、医院、行政服务单位、社区管理等一系列的公共服务设施的集中程度不足，处于太过分散的状态，一则浪费土地资源，二则于人们的使用不便，导致城市交通的负担增大。未能根据城市的人口总数与分布情况进行合理布局，土地的混合利用效率普遍不高，在浮夸思想的影响下，面子工程盛行。

1.2 市场有欠规范，环境污染严重

当前，我国的城市土地市场非常不规范，无论是管理体制抑或是监督体制均亟待完善，违背国家法律法规的“暗箱操作”现象屡见不鲜，导致了我国城市土地资源的流失以及利用效率低下。除了市场有欠规范之外，环境污染与生态破坏同样是城市规划当中的严峻问题，在人们的认知层面，土地资源的生态价值往往被土地资源所掩盖，例如为了开发新城区而大规模占用农业用地与植被用地，导致土壤以及水源被污染。正是因为在利用城市土地资源的过程当中，不重视环境层面的问题，加剧了各方面的污染问题，如大气污染、雾霾等，对市民的日常生活以及身体健康造成了极大的危害，长此以往，对城市的发展是极为不利的，以牺牲生态环境为代价换取城市经济发展的模式是不可取的。

1.3 急功近利思想，脱离实际情况

笔者认为，一个国家的城市化达到30%以上，便可视为已进入城市化进程加速阶段。当前，我国的城市化已超过30%，整体呈纵深推进的形式，在此过程当中，充斥着急功近利的思想，城市规划与城市土地资源的利用脱离实际情况。例如：开发商侵占自然景观生态资源，选择环境优美的河流旁作为高级别墅区的建设地点，破坏生态平衡；部分二、三线城市照搬国内外发达城市的发展模式，罔顾客观规律扩大城市的建设规模，对城市既定的发展规划随意加以调整改变。在未能对城市总体发展加以把控的前提下进行规划建设，会直接降低城市土地资源的利用率，导致城市规划建设出现反复性，得不偿失，无法发挥因地制宜的城市土地资源利用模式的优势，城市土地资源开发与保护的矛盾会逐渐突显。

2 提高城市规划与城市土地资源利用效率的策略分析

针对上述所表述的关于城市规划与城市土地资源利用所存在的问题，鉴于其对城市建设发展所造成的显性或是隐性不良影响，需要从加大对于城市土地市的监督管理力度、保护城市的自然生态环境、坚持可持续性发展理念等方面加以处理，具体如下：

2.1 规范土地市场，强化监督管理

加大关于城市土地资源方面的立法力度，规范现有的土地市场，落实城市土地资源的监督与管理工作，确保城市土地资源的科学利用与集约利用。同时，设立城市土地资源投诉制度，全方位接受公众的监督，每逢规模较大的土地利用项目需要举办听证会聆听公众的意见，保证土地买卖的公平性与公开性，以期从根本上杜绝“暗箱操作”等不法现象的出现。此外，加强城市规划与城市土地管理部门的配合，明确两个部门相互依存的工作关系，避免出现城市建设发展两个部门各自为战的不良局面，提高了规划的实施质量以及土地的利用效益，以土地资源促进城市发展。

2.2 保护城市的自然生态环境

城市与城市土地资源利用的首要准则是维护城市自然生态的平衡与稳定。新城区的规划与建设均不允许以牺牲具有农耕价值与植被覆盖率高的土地为代价。自上世纪八十年代中叶开始，我国的耕地资源总量就开始逐渐下降，近些年来，随着城市人口的快速增加，已经接近膨胀的状态，耕地资源稀缺的问题就更加突出了。而对于植被覆盖率高的土地的过度开发利用则是引发山体滑坡、雾霾等环境问题的主要诱因，对城市居民有着多方面的不利影响，与城市规划的初衷背道而驰。

鉴于此，在城市规划与城市土地资源利用的过程当中，必须要以生态城市作为主要目标，任何关于市政交通、居住房屋、公共服务、绿化景观等方面的城市规划建设均需要在保持城市自然生态基础不做大变动的前提下进行。在考虑城市环境卫生的同时，也需要兼顾生物多样性的保护，根据城市的实际情况，在可持续发展科学理念的指导下，划分准建区、限建区、禁建区，将城市规划的人为活动对自然生态环境所造成的影响降到最低，预留可供生物栖息繁殖的空间。

2.3 坚持可持续性发展理念

作为城市规划与城市土地资源利用的核心理念，可持续性发展理念直接关系到城市规划与城市土地资源利用的整体效果。坚持可持续性发展理念，保证城市在进行纵深发展以及横向拓展的过程当中均能得到理想的优化效果，防止因缺乏必要的调研与分析而导致城市设施多次拆建，劳民伤财，扰乱了城市规划与城市土地资源利用的客观规律与秩序。笔者认为，坚持可持续性发展理念，关键点在于如下几个方面：

（1）重新梳理整合城市内旧城区、旧厂房、旧村落等已经处于荒废状态以及利用效率较低的土地资源，根据城市规划的实际需求，可推倒重建，可以在其基础上进行翻新处理，以城市更新为基本手段，提高城市土地资源的利用效率。

（2）在物尽其用的基础上为城市未来的发展规划预留可供利用的土地资源，避免出现浪费的现象。落实城乡统筹的系列工作，务必要对城市土地的综合承载力进行分析，对城市周边的土地资源进行集约化利用，促使自然景观与城市景观的衔接与融合。

3 结语

总而言之，城市规划与城市土地资源利用是一项直接关系到城市未来发展的重要工作，需要从各个方面落实相关的措施。鉴于目前我国在城市规划与城市土地资源利用方面尚存在着诸多的问题，城市功能与土地利用的体系均尚未成熟，导致出现了许多的不良问题。因此，需要采取具有针对性的措施，立足现实，着眼未来，合理进行城市规划，科学利用有限的城市土地资源。

参考文献：

[1]侯丽鸿.谈城市规划与城市土地资源的利用[J].山西建筑，2014（03）.

[2]王秀明，郑海峰. 探讨城市规划与城市土地资源的利用[J].江西建材，2014（14）.

[3]颜明.城市规划中产业用地适宜性评价研究[D].西南财经大学，2011.

[4]陈哲.城市土地利用中的政府干预[D].南京农业大学，2010.

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一、城市土地规划的不足

在我国改革开放前长期的中央计划经济条件下，传统土地制度一直起着很大的负面影响，那时土地分配是通过对人口、经济的级数预测和人均用地指标以确定，无法适应消费模式、人口流动的变化造成土地需求的影响，使得土地紧缺和滥用现象并存的发生。改革开放以后，土地经济市场开始起到巨大作用，市场调控成为一种有效的反馈机制，这种情况下城市经济发展的难以预测性，市场凭借价格为杠杆进行调节的手段调整着低效率用途和高效率用途用地之间的位置关系，这有利的提高了土地的整体使用效率，促使土地配置达到经济最优。三十年计划经济体制之后，开始推行土地有偿使用的制度，用市场经济机制推动城市发展，成为解决我国城市土地结构和布局不合理、使用低效率的必然选择，市场经济体制不仅促进了经济的发展，更促使了土地的合理使用，为城市环境发展创造良好条件。另一方面，市场经济机制又有很大局限性，完全的不受制约的自由市场同样会带来一定的问题。

二、土地利用规划SEA体系

1.土地利用总体规划SEA体系的内容与程序

战略城市环境评价SEA体系解决了传统的EIA难以体现生态城市环境影响的协同、扩散和累积等效应的困境，进行全过程规划实施控制，从而从前端主动地控制规划的生态城市环境影响效果。SEA工作的内容主要有五项，（1）阐述并分析战略内容及其应急替代方案，（2）科学、及时、准确的预测城市环境影响，（3）列出城市环境影响因子并确定各项权重值，（4）确定单项城市环境影响和总城市环境影响，（5）提出SEA结论并进行建议。土地利用总体规划SEA体系工作程序包括三方面，首先，评价方案制定、实施和总结，即准备阶段的对象确定评价；其次，确定评价指标体系、主体、空间范围、时间范围和评价基准值并提出评价方法，制订具体工作步骤；最后，实施阶段评价信息收集、信息分析处理预测、结论结束阶段并做工作的总结。

战略评价指标SEA体系的构建评价指标涉及资源、经济、社会指标和城市环境几个层次，即分为当地城市环境质量指标、城市环境状况和全球性指标城市指标。SEA报告书内容明确分析土地利用总体规划的生态城市环境影响评价，报告书涉及规划的各个方面，必须细致清楚，具体包括总论、规划地生态城市环境现状及评价、规划战略分析、规划的影响识别、规划的生态城市环境影响预测与评价、规划的环保措施的可行性论证、规划的生态城市环境影响经济损益分析、实施生态城市环境检测的建议、结论和相应的附图、附表与附件和各方意见建议组成的附录。

2.土地利用规划SEA体系方法探讨

战略城市环境影响预测使用回归分析法、Delphi法等预测方法进行，但是由于战略本身具有不确定性，新发展起来的模糊预测、混沌预测和灰色预测方法开始大量被采用，运用前景受到肯定，例如协同学的模型的采用能够定量的考察土地利用系统空间和时间配置有序度。采用熵定律来解释可持续发展同土地利用规划之间的相互关系，而将土地利用管理和规划作为系统输入的负熵，可以有效抵制系统自身发展所带来的无序度加大难题。战略城市环境影响评价方法主要有无对比法、加权比较法、可持续发展能力法、逼近理想状态排列法和费用效益分析法等。土地利用规划多目标决策方法中，采用逼近理想解的TOPSIS模型排序方法，能够良好的排列方案解和多目标决策问题的“负理想解” 和“理想解”的距离顺序，从而做到择优录取，起到良好的效果。可持续发展能力评估的采用成为当前土地利用规划评价之大势所趋。目前城市环境影响方案评价的进行因受投资因素和自然因素等众多因素的限制，存在不确定性和风险，方案的良好处理处理，关乎方案真实效益的体现，例如敏感性分析的采取，即将城市环境同人口和资源等要素的变化影响考虑到决策体系中去，增加可信度。

三、结语

本文基于土地规划利用对城市环境影响评价的基础上，阐述了土地规划利用对城市环境影响评价的必要性；阐述了土地规划利用对城市环境影响评价的流程、指标体系和评价方法；简要介绍了土地规划利用对城市环境影响评价中，需要选取的许多评价指标。在土地规划利用对城市环境影响综合评价中，确定各指标的权重时，通过众多方法的对比，方便科研人员因地制宜选择科学合理的手段。

参考文献：

[1]卞正富; 路云阁．论土地规划的环境影响评价[J]．中国土地科学，2004，(2)：21-28.

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关键词：城市滨水区；土地利用；土地规划；公众参与

一、公众参与的概念

公众参与其反应是一种基层群众被赋予权力的过程。我们对于公众参与的理解可以从多个方面去考察，比如说可以从社会学的角度进行观察，那么公众参与指的就是社会公众以及社会组织或者是个人以为单位作为主体，能够在赋予的权利范围之内举行有目的的社会活动；那么，从公共政策的角度来看，公众参与指的是公众的一种公众参与的一种政策制定，为了能够确保政策是顺应民心的以及政策是具有正当性的。公众参与包含了几个方面。

（一）参与主体和客体

公众参与的主体一般为利益团体或者是个人，这是从广义上来说，从狭义上来说，公众参与主体指的是受到政策的影响，并且是被法律认可的个人或者是团体。那么，从这可以看出，这个客体一般为“政府”。所以说，在主体和客体之间对于公众的权益控制之间的临界点有一个清醒的认知，这样才能够达到二者之间的平衡。

（二）参与时间

政策的形成过程其实就是决策的必经阶段，那么对于参与时间来说，其指的就是自政策形成开始一直到政策实施完成的整个阶段。

（三）参与内容

参与的内容主要就是影响公众权益的决策内容，在进行资源分配的过程中，决策一般能够直接或者间接的影响到个人的利益受损或者是得益等等，所以，参加制定决策或者是决定本身就是参与的内容。

（四）参与特征

公众参与可以说是政治权利中心或者是权限以及政治精英权利的一个再分配的过程，主要是将决策权从政府机构和一些精英的手中剥离出去回归到公众的手中，在这个参与的过程中政府和公众二者之间应该建立起共同的认识，最终的目的都是为了追求相同的目标以及权益。随着我国城市化进行不断加剧，国家的公证事务也变得多样，当政府无法真正反映出公众的个人意愿的时候，决策者和受决策二者之间的距离也就越来越大，这个时候决策的适宜性将出现问题，所以应该进行一些适当的改变。公众参与的本质骑士就是让公众能够通过一种正式的途径和政府沟通，能够让现有的权利有着更多的渠道了解民意，并且将大部分人的利益反应出来，变现在政策中。

二、公众参与城市土地利用规划的必要性

在党的十七大报告中明确指出：制定和群众利益相关的公共政策及法律法规原则上应该听取公众的意见，这有利于推进决策的科学化以及民主化，能够增加决策的透明度以及公众的参与度。那么，建立在公众参与基础之上的土地利用规划，能够正确的反映出规划区域的整体客观实际，并且能够针对规划区域的社会经济环境来协调城市的发展要求，能够对此作出合理的用地布局，对于实现城市土地资源的合理优化配置以及社会的经济环境的可持续发展有着非常重要的作用。

（一）公众参与是科学合理分配土地资源的内在要求

进行土地利用规划以及其他的决策过程都需要具备“有限理性”以及“权责不对等”的问题出现，那么，对于公众参与土地的利用规划的审批以及编制和实施来说，更加增加了其透明度，并且也减少了在进行规划的过程中因为决策无能或者是决策失误的状况发生，对于避免政府出现“有限理性”的问题以及能够合理的分配城市土地资源，这是一种非常有效的途径。进行科学合理的土地利用规划非常有利于提升城市生产力，更加有利于社会经济的发展，能够有利于调整产业结构，也有利于改善整个区域环境的质量，对于区域环境的承载力来说也是有所增强的。在进行土地利用规划中的公共参与能够使得社会中的各个利益主体都能够积极地参与到其中来，能够更加有利于促进整个的规划过程能够进行深入的调查，能够实现对一些关键的选项选址等问题做到合理布局，对于土地的利用方式也能够做到最优化的配置。进行公众参与，能够从不同层次的参与人员以及规划专家之间进行双向或者是多向的交流，更加能够让土地利用规划得到合理以及完善的规划，能够实现土地资源的最佳配置。

（二）公众参与是贯彻落实科学发展观、实现“以人为本”的思想要求

进行土地利用及规划的时候应该始终贯彻落实科学发展观，应该树立起以人为本的理念，应该充分体现出对公众的利益以及权益的保障，也就是我们所说的土地利用规划必须坚持“以人为本”的思想作为指导，要能够体现出人文化以及人性化，充分体现出人的参与程度。

（三）公众参与是增加规划科学性和可操作性的有效途径

土地利用规划的制定和实施涉及技术、行政、经济、社会等多个学科领域，同时又需要多部门、多主体的认可和协作。单就规划技术而言，就涵盖了规划理论、工程技术、空间美学等内容。借助公众参与土地利用规划，引入多学科专家、多层次、多部门人士参与规划，为规划献计献策，查漏补缺，集思广益，避免规划脱离实际而造成的判断错误，使规划成果更为科学合理。

三、小结

在构建和谐社会行动纲领的指引下，未来几年中我国经济社会各项事业将会更加强调以人为本的原则，把最广大人民的根本利益放在第一位成为一切工作的出发点和落脚点。公众参与制度建设是构建和谐社会的重要手段，也是落实以人为本思想的重要途径，公众参与城市滨水区土地利用规划必将成为社会发展的趋势。近年来，建立有效的公众参与制度正逐步引起决策者和规划者的重视，而关于制度的建立方法和实施措施还处于研究的起步阶段，这也将成为土地利用规划理论重要的研究领域之一。

参考文献：

[1] 王万茂，韩桐魁. 面向21世纪课程教材・省级精品课程配套教材：土地利用规划学. 中国农业出版社，2002.2.

[2] 文克・E・德拉姆施塔德、詹姆斯・D・奥尔森、理查德・T・T・福曼、 朱强. 景观设计学和土地利用规划中的景观生态原理. 中国建筑工业出版社，2010.11.

[3] 彭补拙. 土地利用规划学. 东南大学出版社，2003.10.

篇10

【关键词】城市土地利用；城市交通；整合；公共政策；一体化；可持续发展

中图分类号： P285.2+3 文献标识码： A 文章编号：

【正文】交通三大难题（交通阻塞、交通事故和交通环境污染）已成为世界各国城市发展所面对的共同课题之一。随着我国经济社会的发展与城市化机动化进程的进一步加快，大中等城市的交通问题尤为突出。在人均车辆拥有率较低的中国，随着人们生活水平的提高与交通需求的增长，需求与供给的矛盾将更加突出，交通问题亦将日趋严重。这是对我国城市普遍存在的交通问题的通用描述。

一、城市土地利用发展的方向

城市土地利用规划是对城市的各项用地和建设的合理组织和协调的政府行为，其目的在于保障城市社会的整体和长远的最大利益。

首先，城市土地利用应该贯穿可持续发展思路，可持续发展思想的深入，会对整个城市形态、结构以及经济发展有着至关重要的作用。

其次，土地开发集约化、科学化发展。

第三，注重城市化与土地保护之间的关系。

第四，城市土地利用的引导和调控政策同时并举，统盘考虑，从供地机制、用地方式、用地标准等方面入手，在城区土地利用和郊县土地利用两个层面共同推进。

第五，加强土地供给机制的改革、镇区土地利用结构的调整、土地等价置换、城乡土地配置、土地权属的转移，逐步推进城镇土地资源的优化配置、集约利用和实现耕地资源占补平衡。

二、城市交通系统对土地利用的影响

城市交通系统对土地利用的影响，包括城市交通系统对城市空间形态的影响；城市交通系统对土地利用布局的影响；城市交通系统对土地价格的影响等。

城市交通系统深刻地影响着城市空间形态。施盖尔弗(Schaeffer，1975)和斯科勒(Sclar，1975)认为，城市空间形态的演变经历了由 “步行城市”到“轨道城市”直至最终“汽车城市”的过程，指出了城市交通系统在城市空间形态演变中的影响作用。

城市交通系统影响土地利用的若干因素，进而影响到土地利用布局。影响土地利用的各种因素：土地可达性、土地连接成片难易程度和土地使用政策等，其中土地可达性(即交通条件)是影响土地使用的最重要因素之一。

三、城市土地利用对交通系统的影响

城市土地利用对交通系统的影响，包括各种城市土地利用因素对交通行为的影响；城市土地利用密度对交通系统的影响；土地利用对交通出行的影响等。

四、城市土地利用与交通系统相互影响的机理

土地是城市社会经济活动的载体，各种性质土地利用在空间上的分离引发了交通流，各类用地之间的交通流构成了复杂的城市交通网络。“源”和“流”之间相互影响、相互作用。

五、城市土地利用与交通系统互动分析

城市交通系统与土地利用之间存在深刻的互动影响关系，两者相互影响、相互作用。交通系统的发展将引起土地利用特征变化，带来城市空间形态、土地利用开发、土地利用价格和用地布局特征的改变。

通过交通设施的改善，使交通容量扩大，该地区的交通可达性提高，造成地价上升，这样又会吸引开发商进一步的开发，土地利用与城市交通互动机理进入新的循环。这是因为，城市交通设施发展到一定程度后是难以通过改建来增加其容量的。

六、高密度集中开发城市土地利用模式与私人交通过度发达的矛盾

目前不少城市私人交通十分发达，而公共交通则相形见绌。私人交通面向个人，适合于低密度分散开发城市；而与之相矛盾的是我国人口众多，土地资源相对紧张，必然要求公共交通模式与之适应，私人交通的过度发达必然与高密度的集中开发土地利用要求不相吻合，带来严重的城市交通与土地利用问题。

七、城市高密度土地利用与交通系统一体化布局规划

从城市交通与土地利用的互动关系看，土地利用是交通活动的源头，以满足土地利用产生的交通需求，由此对土地利用产生反作用。城市交通在供给与需求两个方面与土地利用之间构成互为反馈的动力循环关系，通过两者的这种动力约束关系，驱使城市土地利用与交通系统不断向稳定的状态发展，最终达到均衡，以此思想建立一体化均衡优化模型。

案例分析：

深圳市现状分析：

随着区域的加速融合、城市化进程的快速推进以及机动化水平的迅速提高，深圳市的城市交通需求规模不断扩大，城市交通的结构性矛盾日益突出，导致城市交通形势急剧恶化，交通拥堵区域持续扩大。为突破深圳市城市发展所面临的土地资源、能源及环境容量等制约，深圳市城市交通必须转变发展模式，探寻资源紧约束条件下城市交通的可持续发展之路。

核心思路：

以“整合”为核心

从城市特点与深圳市类似的香港、新加坡等地的经验来看，交通发展一般经历三个阶段：第一段为发展常规公交系统阶段；第二阶段为投资兴建轨道交通阶段；第三阶段为多模式客运交通方式全面整合阶段。规划以“整合”为核心，从一体化的角度，不仅整合交通系统内部的各种交通方式，而且整合交通系统与外部城市、社会、经济、环境的关系，引导城市交通向有序化、集约化、生态化方向发展。

以政府公共政策导向下社会公共资源再分配为主线

按照落实科学发展观和建设和谐社会的要求，围绕建设“和谐深圳”、“效益深圳”，规划制定了以下交通发展的总体思路：⑴建立高水平的交通基础设施体系；⑵在土地资源、能源及环境容量的紧约束条件下，大力发展集约化交通方式；⑶加强交通管理，使整个交通系统更加高效、安全和可靠。

战略目标：

总体目标：深圳市必须实施一体化的交通发展战略，全面提升城市竞争力，为此规划确定了构筑以轨道交通为骨干、常规公交为主体、各种交通方式协调发展的一体化交通体系的城市交通发展总体目标。

发展策略：

促进土地利用与交通发展的进一步融合。

强化区域交通基础设施。加快建设国家级铁路枢纽、珠三角城际轨道；完善高速公路网络；扩建、完善机场、港口和深港交通衔接设施，提升区域中心城市功能。

加快轨道交通建设。

整合道路体系。

构筑一体化的交通枢纽设施。建设国家铁路深圳北站等各类城市对外客运交通枢纽。

平衡停车设施供应。引导停车场的市场化建设，改善停车执法手段，加大处罚力度，提高停车收费。

优先发展公共交通。

缓和小汽车交通增长。通过加强外地车管理，严格本地车的车牌管理，逐步控制小汽车总量的增长。

构筑以人为本的行人交通空间。

参考文献:

[1] 徐慰慈.城市交通规划论.上海：同济大学出版社.1998

[2] Mao Jiangxing,Yan Xiaopei,Zhou Suhong.The Impacts of Urban Land Use on Urban Transport System in High-Densely Developed City. Ecological Economy, 2005（4）

[3] 赵童，谢蜀劲. 国外的城市土地使用与交通一体化研究.城市轨道交通研究.2003（6）