商务用地规划条件范文

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关键词：城市商务区 规划设计 城市规划 探讨

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）01（a）-0000-00

1 项目概况

鉴于本商务区地理区位优越，对商务区规划充分注重绿色生态和滨水环境营造，运用现代高科技手段构建高效、活力、生态的商务区，总用地面积为2699.24公顷。此次规划范围内，有部分用地超出城市总体规划的用地范围，但本着“规划先行”的原则，此次控规对商务区土地利用统一协调考虑，以路网为骨架，用地灵活设置，在整体大区域范围内获得社会资源的动态平衡发展。在城市总体规划范围内的用地面积为2108.86公顷，超出城市总体规划范围外的城市发展备用地面积590.38公顷。

2 规划指导思想与原则

2.1 指导思想

以科学发展观为总的指导思想，以构建和谐社会、建设生态宜居之城为出发点，按照“现代、生态、特色、便利”要求，着力于提升商务区品位，突出特色，展示现代化、国际化商务办公新区形象。

本次规划以先进规划理念为导引，利用好自身优势，成功实现跨越式发展，并与五象新区其他片区的各功能组团形成协调发展的格局；其次重点完善其公共服务、市政基础配套设施布局和道路交通等方面综合规划，合理确定各地块的使用性质、建筑内容及容量指标，指导区域内各地块的具体开发建设，为下一阶段的修建性详细规划提供依据，努力达成规划与建设的一致性。

2.2 规划原则

（1）承接性及深化原则。本次规划在体现城市总体发展目标和要求的前提下，充分依据和参考已编、在编的规划，分析规划区区位、现状、交通条件，从区域未来发展趋势研究的高度下，统筹兼顾，合理安排，既继承、深化、落实已有规划思路，又对区域下一层次开发建设提出规划编制的依据和准则。

（2）综合规划、整体发展的原则。注重规划区各功能组成部分的整体关系，通过合理的用地布局和交通基础设施网络规划，加强规划区与其他功能组团的整体关系，形成各具特色、既相互独立、又密切联系的城市组团关系，共同构成城市多元化、整体性的特点。

（3）适度弹性和多样性原则。规划在确定用地布局和区域功能结构的基础上，允许局部功能和容量的调整，使土地性质具有适当的兼容性，使地块合并和划分更趋合理。提高规划应对市场和未来发展的灵活性，使规划本身更具有生命力和适应性。同时在道路网络、地块划分和用地性质的规定在保证规划合理性的前提下，充分考虑用地的多种可能性，尽量为开发建设提供更多、更合理的选择空间。

（5）生态优先、因地制宜的原则。以科学发展观为指导，强调区域建设与自然环境相结合，注重生态环境保护和建设，规划设计充分体现“以人为本”和可持续发展的思想，促进经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。具体规划手法上应充分注意利用自然地形，道路和用地布置注意结合山体与河流水系，开辟视线走廊，充分利用沿岸绿地景观，做好滨水岸线的文章。因地制宜，充分利用现状地形、植被、道路、设施等，建设形成生态走廊和开放空间，构建良好的景观与生态环境，达到人与自然的高度和谐，充分体现商务区的城市风貌。

3 规划思路及其具体实施

3.1 功能分区与布局

结合商务区所处新城区的定位，借鉴国内外相关金融街的建设经验，在新区总部基地内打造集银行、证券保险、其他金融机构办公为主及相应配套的酒店、商场等设施为辅的金融中心区。总部基地内的办公用地主要围绕金融商务的核心功能展开，包括：公共金融管理、银行总部办公、保险、信托、投资办公、金融衍生服务办公等。

本次规划围绕商务区作为市级商务中心的整体功能定位，将商务办公中心区的功能细化定位为四大板块：商务办公、企业总部办公、配套商业文化、商务居住。商务办公中心区的办公用地主要围绕企业总部的办公需求展开，包括：地区、区域性总部办公总部集中办公，以及其他中小型企业办公机构，如图1所示。

图1 商务办公中心区功能分区图

3.2 规划具体实施

（1）区域统筹协调发展，进一步提升商务区的定位。结合新城区的时展背景，利用自身优越区位优势，在新城区整体功能定位指导下，统筹协调与其他各功能组团的职能，进一步提升 商务区的定位；并在用地布局、道路交通系统、公共服务和市政基础设施规划上协调布局和资源共享。

（2）重点进行商务办公中心区的布局研究。规划在总结、借鉴国内相关城市建设案例和经验，立足市所处区域发展环境、区位条件，充分考虑市场发展实际需求，进一步明确 商务办公中心区的各功能分区，用地配置模式、土地使用兼容性配比等各项开发控制要求，以此打造现代、高端的商务中心区形象；并充分利用周边的水系与绿化，在道路布局、建筑群体空间组合、轴线通廊设置上合理布局，塑造良好的城市空间景观格局。

（3）土地使用规划的深化与完善。以上层次和相关规划要求为指导，结合区域现状实际情况和发展条件的变化，发展目标的要求，合理进行用地布局的进一步深化与完善。

（4）土地开发强度控制和适度城市设计引导。充分结合现状和区域规划的发展要求，对规划区内各地块提出相对完善的控制指标体系以满足规划建设和管理需要；依照美学和空间艺术处理原则，对整体建筑空间、滨水环境、街道景观等方面提出指导性综合设计要求和建议。

（5）道路交通规划和设施控制。以上层次规划的路网格局为依据，结合现状实际情况，加强对支路网络系统的深化和完善；并确定道路的各项规划指标，因地制宜进行竖向设计和场地平整。同时，规划还提出交通组织分析、慢行交通规划、重要地段或节点的交通优化方案，并强化交通管理措施。

（6）公共服务和市政设施的配套与完善。根据规划区的用地性质和人口规模，立足区域统筹和协调发展，进行公共服务和市政设施的配套布局和完善，做到定量、定位和定界的落实和具体控制。

（7）因地制宜，注重特色环境景观的营造。 商务区半岛区位优越，其内自然环境景观丰富。规划充分利用现有优势，处理好公共开放空间（包括水、绿地、广场、空间轴线等）、建筑与环境之间的相互关系，积极营造具有地方特色的环境景观风貌，提升整个商务区的综合形象。

3.3 规划布局

本项目商业服务业设施用地面积为273.08公顷，占规划建设用地面积的15.62%。

（1）商业用地。现状规划区内缺乏具有一定规模的商业用地，规划在道路北侧以及规划区北部的商务办公中心区，设置大型商业服务设施用地。目的依托交通优势，为周边及城市外部居民提供商业服务。此外，在各个居住片区均设置邻里中心，作为市级商业服务的有益补充，使得商业行为深入到各个居住小区之间。规划商业设施用地面积为67.13公顷。

（2）商务用地。商务用地主要位于商务办公中心区，主要围绕企业总部的办公需求展开，包括：地区、区域性总部办公总部集中办公，以及其他中小型企业办公机构。规划商务用地面积为114.61公顷。

（3）娱乐康体用地。结合商务办公中心区内配套商业文化区的设置，布置两处娱乐康体用地，为商务人士提供配套服务。此外，设置两处娱乐康体用地，充分利用滨水区的景观优势提供娱乐康体活动空间，规划娱乐康体用地面积为21.35公顷。

（4）公用设施营业网点用地。现状规划区内没有加油加气站的设置，本次加油（气）站规划依据主要为《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）以及国家、自治区其它相关规范和行业标准。新增4处加油站，1处加油加气合建站，可满足规划区内相关车辆的使用要求。每处加油站依照相关规范占地2000―3000平方米，加油加气合建站占地4000―5000平方米。此外，其他公用设施营业网点用地结合邻里中心进行综合考虑，满足规划区内的配套服务需求。规划公用设施营业网点用地面积为1.54公顷。

4 结语

文章通过结合某商务区规划设计实例，以科学发展观为总的指导思想，以构建和谐社会、建设生态宜居之城为出发点，按照“现代、生态、特色、便利”要求，着力于提升商务区品位，突出特色，展示现代化、国际化商务办公新区形象。

参考文献

[1] 刘姗姗； 于南.城市中央商务区规划设计中室外风环境特性研究[J].经营管理者，2013，（04）：156.

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关键词：建筑设计；现代风格；CBD商务区；建筑规划

1. 项目概况

本项目为成都环球贸易广场，位于成都市锦江区成都无缝钢管厂片区，拟建场地在地貌上属岷江水系Ⅱ级阶地，地势平整。拟建场地的地震基本烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第三组，设计特征周期为0.45s。场地土类型属中硬场地土，建筑场地类别为Ⅱ类。基础持力层为中风化泥岩。本工程为新建工程，建设地点位于成都市锦江区成都无缝钢管厂片区。用地范围：本工程用地共由5个地块组成：A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3。总建设净用地面积为205513.65平方米。其中，B地块与C地块分别位于东大街东沿线两侧，A地块与B地块之间有25米宽规划道路。

2. 现代建筑风格的商务区设计构思

2.1总体规划布局

本项目位于成都市锦江区成都无缝钢管厂片区，东北临塔子山城市公园，东临沙河，南临25m规划道路，且40m宽的东大街东延线由西到东贯通项目，西临30m城市规划干道。总平面布局尽量满足建筑日照和景观要求。对小区机动车和人流出入口的布置，做到人车分流，且对出入口给周边道路带来的城市车流、人流影响进行充分考虑和科学评估。建筑布局合理，且充分考虑建筑对城市道路的总体景观及空间影响。小区内部交通组织，充分考虑人车分流。道路布置满足消防要求。小区景观采用内外结合的手法。总体布局既要考虑小区内部尽可能地设置集中绿地和中心景观，又要充分借用东北向的塔子山公园景观和沙河滨水景观，达到层次丰富的景观体验。

2.2现代商务区规划构思

本项目定位为成都市新CBD的高级商务及居住区，结合甲方要求，本项目力求在节能、安全、环保、节约的前提下，尽量做到整体形象美观大方，内外环境舒适优雅。本工程整个设计为现代建筑风格，材料采用幕墙、窗墙、石材、涂料和面砖。

3. 商务区规划设计探索

成都环球贸易广场项目规划用地共由A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3五个地块组成，规划建设净用地面积共计205513.65平方米。用地性质根据不同地块，既有商业金融用地，也有二类住宅用地。整个项目总体容积率不大于6.101。其中A1+A2地块容积率不大于4.0。根据成都市远期规划，该区域未来为城市CBD及高级住宅区域。且地铁二号线及九号线换乘站紧邻本项目，区位优势明显。

（1）A1+A2地块。小区由六组高层住宅组成,住宅从西至东沿用地,以2栋塔式及4组板式错开排列，以争取最好的景观朝向和最有利的日照条件。于A1-3# 住宅、A1-4#住宅之间设一小区会所, 提供区内悠闲设施。由于该地块的开发的强度，以及建筑自身高度的影响，日照是此次项目重点考虑的问题。设计中在充分结合用地形状的基础上，利用用地与东西向的夹角，高层住宅沿用地一字形面向南边规划道路展开，结合高层住宅的户型平面设计，利用东南两个方向的日照，使小区满足日照要求的户数达到最大。

（2）B1, B2+B3地块。B1地块临规划道路L1及L2交错角为一栋267.282米的标志性塔楼; B1-2为169.60米超高层办公楼、B2-1、B2-2、B2-3、B2-4为高层住宅; B2+B3地块临河沙为4栋低密度住宅、南面为开放空间。两座超高层建筑错开排列，以争取最好的景观朝向和最有利的日照条件，尽量减少对视。B1、B2地块均设商业裙房B1-3、B2-5，并于地下室及二层连通, 创造沿东大街连续的商业气氛。各建筑功能设独立的上落客区和地库出入口，达至互不干扰；地下室设三层，包括地下商业和地下车库。地下商业和地铁站紧密连通，提升整体可达性。

（3）C1地块。地块临规划道路L1及L3交错角为一栋264.282米的办公楼，与B1地块的267.282米办公楼形成东大街的“门廊”效果，C1-2为一栋约167.80米的办公楼，与C1-1错开布置以减少对视，争取最好的景观朝向；裙房商业C1-3共三层，地下室设三层，其中B1、B1M层为地下商业及车库、起卸货区，和地铁站紧密连通，B2层为地下车库与C2地块地下车库连通。

（4）C2+C3地块。C2+C3地块为另一住宅小区，由于开发的强度，除临河沿牛沙北路设2栋低密度住宅外，此小区的高层住宅均达至约150米高；高层住宅沿地块形状排列，结合高层住宅的户型平面设计，利用东南西三个方向的日照，使小区满足日照要求的户数达到最大。各住宅朝向错开布置避免对视，以争取最好的景观朝向，同时增加沿街视觉的通透性。小区中心为一特大緑化空间, 作为内部景观。 另外，于小区中设一小区会所分别于C2-1 及C2-10 之间和临河东大街角, 提供区内休闲设施。

4. 现代建筑设计风格设计

现针对A地块 (A1, A2地块) 共有两栋塔式及四组板式高层住宅来提出本项目对现代商务区中的建筑设计实践。

4.1平面布局及功能分区

地下共二层各层高3.9米，地下室上有0.6-1.2米厚复土，满足上部的绿化种植。地下室功能主要为设备用房及机动车、非机动车库。对A1-1及A1-2号楼户型设计类同，2栋塔式高层建筑各38层, 建筑高度为116.20米。 A1-1 楼标准层分别有5套住宅。A1-2 楼标准层有6套住宅, 各标准层高3.0米。 A1-3及A1-4号楼户型设计类同, 2组板式高层建筑均为31层，建筑高度均为92.95米。每栋楼标准层有3套住宅，标准层层高3.0米。A1-5号住宅楼亦为板式高层住宅, A1-5地上共29层, 建筑高度92.95米; 标准层有2套住宅, 标准层层高3.15米。A2-1号住宅楼板式高层住宅, A2-1地上为27层，建筑高度93.25米，与A1-5号住宅相似, 标准层有2套住宅, 但标准层层高提高至3.30米。A2-1a住宅顶层提供4套特色单位。物业管理用房设于A地块会所当中。

4.2单体竖向交通设计

竖向交通以电梯为主，A1-1至A1-4号楼设3部电梯，2条疏散楼梯; A1-5及A2-1a住宅楼设2部电梯、2条疏散楼梯。A2-1b号住宅楼设2部电梯，每层每户拥有1部专用电梯，提供2条疏散楼梯。

4.3商务区单体节能设计

根据成都的地理、气候条件，小区采用最佳和良好的朝向，冬季争取良好的日照，夏季争取常年主导风向，并有利于建筑室内的自然通风。大部分户型做到南北对流。建筑间距满足当地建筑规划部门规定的技术指标，保证冬季住宅日照和室内天然采光的要求。小区规划从生态环境考虑，形成良好的小区微气候环境，也改善了住宅小区环境质量。住宅外墙用挤塑板作外墙保温，外墙窗采用中空玻璃，有利于建筑节能。

4.4商务区立面设计

商务区为了体现现代风格，立面处理采用简约的现代手法，强调材质和色彩变化。造型简洁大方、色彩清新明快。同时立面上横竖线条有机地拼接组合, 形成丰富的光影变化。通过细部线条以及色彩的综合处理，使得小区各栋建筑遥相呼应，形成完整统一的整体。

5. 商务区景观设计

为了给本商务区体现现代风格的同时，创造一个具有都市生活特点的新开发区。结合东大街将建成的地铁站及邻近塔子山公园的优势，项目将会是成都市中心以外的一个宜居的新商业节点。整个商务区的景观设计旨在创造不同氛围的空间来配合基地多样化的功能配置。基地可分为七个不同的景观分区，按着分区的功能特点，通过塑造以人为本、适于步行、现代风尚、品味精致的外部环境，形成绿意都市的特色气氛，鼓励人际交流和人与环境的互动。为此，本商务区在景观设计上采取的 结合城市空间结构体系和周边用地功能开展设计；利用地标门户、林荫大道、邻里绿带与公园等创造具层次、多样化、条理清晰的公共空间；界定景观分区，并以不同的处理手法表现各区的特色，并于照明、标识系统等的设计相统；鼓励连续步道贯穿公共开放空间系统，提供安全、舒适、多样的步行体验；根据各开放空间的不同功能提供所需的设施；另外为了更充分体现现代特色，本商务区景观设计上尽可能采用本土、易于维护的植物和材料，保育生态环境。

6. 结论

文章通过结合成都环球贸易广场设计实例，针对该项目定位为成都市新CBD的高级商务及居住区，在建筑规划上建筑布局合理，且充分考虑建筑对城市道路的总体景观及空间影响。总体布局上既考虑小区内部尽可能地设置集中绿地和中心景观，又充分借用东北向的塔子山公园景观和沙河滨水景观，达到层次丰富的景观体验。在单体建筑设计上尽量做到整体形象美观大方，内外环境舒适优雅，工程实施后收到预期设计效果。

参考文献：

[1]杨兴贵．北京昌平新城商务中心区设计[J]．科技致富向导，2006，27（02）：74-75．

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1“地铁＋物业”的环境分析及确定

每条地铁线路在城市及轨道交通线网中的地位是不同的，每个站点所处区域及规划定位也不尽相同，故在设计起步阶段，应对线路条件、站点周边规划用地性质进行充分的论证。线路走向需符合城市的整体规划［9］，站点需服从区域的规划，确定线、站位周边是否有条件进行物业开发，使二者有机结合，同时融入到城市区域发展中去，并在设计的各个阶段与规划部门进行沟通、互动，力求形成统一的意向。另一方面，物业开发会带来一定的投资及风险，故投资及相应回报期限也是一项重要考虑内容，特别是地铁自身功能建设之外的物业开发，其可行性应在设计之初进行充分论证，即在分析与城市规划发展方向匹配的“地铁＋物业”的设计同时，应做好投资与回报方面的透彻分析，关注各项影响因素，对开发项目进行专业的策划。只要做到投资少、回报时限短、利润高的物业开发，就可起到物业对地铁运营费用的补偿作用，从而推动“地铁＋物业”的建设，使地铁、物业及城市共同发展，发挥对经济的协同推动作用。

2站点“地铁＋物业”的条件、形式的分析及部分实例

2．1地铁自身运营功能需要形成的具备开发的条件1）设置配线（如停车线、折返线、出入段线、渡线等）的车站，在明挖配线上方自然形成空间。2）车辆段、停车场。以上2种情况是最具备开发条件的，也是目前国内各城市地铁普遍采用的。带配线车站的物业开发通常是通过通道将车站公共与物业开发进行连接，并在接口处各设置一道由地铁和物业开发分别控制的防火卷帘及防盗卷帘门。车辆段、停车场的开发应与周边环境及规划用地性质紧密结合，以求达到与城市发展相匹配的目的。

2．2大面积围合空间利用武汉地铁2号线和4号线洪山广场站，受线路整体走向、两端区间、既有公路下穿隧道等因素限制，形成叠岛换乘车站。两线围合空间大，在合理布置车站、组织好各种客流的前提下，仍有大量空余空间，地面具备设置出入口条件。此站具备较好的开发条件，同时，为更好地为周边提供配套服务设施，利用地下空间资源，在既有公路隧道另一侧也进行了部分物业开发，并通过通道与车站站厅连接起来，但由于车站位于城市标志性广场下方，结合城市规划及景观要求，此站只能进行地下物业开发。在设计功能布局时，应将各功能分区合理布置，减少相互之间的干扰，高度重视消防问题，合理划分防火分区；同时，还应与规划密切配合出入口、风亭等地面的设置，使对环境的影响降到最低。

2．3具备进行少量站内开发条件的车站该种结合主要存在以下2种情况：1）部分车站可在不影响客流正常通行及紧急疏散的情况下在非付费区布置少量零星商铺，但面积不得大于100m2，这种模式通常在通车运营后，由运营公司根据各站点客流具体特点，布置少量移动式便民设施。2）部分车站出入口通道、风道形成的围合空间，除布置车站设备管理用房之外的多余空间也可布置少量物业开发用房，但须根据其规模严格考虑消防问题，如超过500m2则必须设置水喷淋系统。

2．4受线路整体走向及边界条件控制，站位部分或全部设置在地块以内车站位于地块内，具备较好的物业开发条件，既可将地铁与物业有机结合融为一体，也可将地块资源充分利用。武汉地铁2号线金银潭站，站前设置出入段线，线位位于地块以内，设置2个地面厅位于道路南北两侧。设计之初周边建设尚未成型，经过分析，周边规划为住宅用地，南站厅设置上盖物业用作超市，并设置一定数量的停车位；北站厅上盖设置车站设备及管理用房，同时利用出入段线上方地面空间设置一定规模的地面停车场，形成“P＋R”的物业模式，地铁站及相应物业均可成为周边住宅地块的配套服务设施。武汉地铁4号线汉阳火车站，站位位于五琴路、汉阳大道及国铁铁路桥形成的地块中，地块内原为底层及多层民房，车站建设存在较大的拆迁，但受线路、线位控制，车站站位难以调整，故在拆迁既有建筑设置车站后，利用地块资源进行物业开发。车站上方设置低矮商业建筑，地面形成步行街，并在汉阳大道一侧设置高层商住楼；物业开发地下室用作停车库，与地铁站厅同层，但接口明确，消防相互独立。汉阳火车站布置如图6和图7所示。武汉地铁2号线江汉路站，同样受线路影响，车站位于地块以内，同时受过长江限制，车站为地下4层。结合车站位于汉口最繁华的商业地段的特点，对车站进行上盖物业开发，将地下2层设为站厅层，地铁车站与物业开发有机结合，同时与周边商业融为一体。本站需重点组织好地铁车站与物业开发的客流，解决好物业开发与车站的分隔及二者的消防疏散问题.

2．5城市建设需要提供条件，地铁沿线周边地块的综合开发地铁站吸引半径为500m，其周边综合开发可对城市整体发展起到重要的促进作用，但这种模式投资规模巨大，故通常是以地铁站点为圆心，由多家开发机构进行联合投资建设，这样既可以拉动城市发展，实现城市片区整体规划，减少政府投资压力，同时为地铁的运营带来稳定的客流，从而对建设及运营起到推动作用。武汉地铁4号线一期工程，连接武汉火车站与武昌火车站两大交通枢纽。建设初期沿中北路延长线（现欢乐大道）均为城中村，线路及站点均在农田范围布置，从2009年开工至今，区域发展飞快，周边道路、住宅、商业、游乐场、医院及学校等配套设施一应俱全，与地铁共同建设，以极快的速度实现了城市规划目标。武汉王家墩军用机场位于武汉市汉口中心地带，停用后规划为王家墩中央商务区，规划总用地面积741km2，地铁2，3，7，10，12号线分别从不同方向围绕及穿越商务区。目前，2号线已通车，3号线和7号线正在建设，各站点均针对不同情况设置了与周边物业开发结合的条件。其中，3号线和7号线王家墩中心站位于商务区核心区域，形成换乘，在东、西、北向均形成地下步行街，与商务区开发融为一体。商务区的各项开发设施均在不断地向前推进，并最终与地铁相互作用，共同形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。

2．6出入口、风亭等附属建筑具备物业开发用地条件根据规划要求，车站出入口、风亭等地面附属建筑需退规划道路红线以外（特殊情况规划认可除外），部分车站出入口、风亭所在位置周边空旷，或因建设带来地面建筑拆迁以及周围既有建筑即将拆迁的情况，有条件进行地面物业开发。将出入口、风亭与开发建筑进行结合考虑，既满足功能要求，又可减少地铁地面附属建筑对环境、景观造成的影响，更加人性化。武汉地铁2号线王家墩东站（4号出入口，2号风亭）、长港站（3，4，5号出入口及3号风亭和4号风亭）均采用了附属建筑与地面开发结合形式。长港站4号风亭与物业结合剖面示意如图10所示。

3“地铁＋物业”模式中设计应重视的问题

1）须以地铁的交通功能为先，结合物业时不得对车站产生功能性影响。2）设计过程应与地铁及相关物业业主、设计总体、规划、消防等部门保持密切联系。3）车站及物业的消防（防火分区面积、疏散距离、疏散宽度等）须满足国家及地方相关规范要求［10］，同时地铁与物业相互独立。4）地下物业开发（含站内及配线区域）出入口、风亭的设置需与车站同步考虑，结合消防要求及地面边界条件考虑好其可实施性。5）筹划好车站与物业的功能分区，解决好二者接口处的衔接。6）对于上盖物业形式，在方案设计初期就需确定开发意向；同时，结合规划用地性质、场地标高等条件尽快确定上盖建筑的方案、体量及与车站的对应关系，以免影响整体设计及建设进度。

4结论与展望

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关键词： 城市；公共服务设施；总体规划

中图分类号：TU984文献标识码： A

为贯彻落实《库尔勒市城市总体规划（2012-2030）》的各项建设任务，以可实施及统筹发展的科学发展观为导向，以全面提高库尔勒市公共服务设施对人民群众的服务能力为目标，是公共服务设施的建设及配套能有库尔勒市的整体发展相协调。以《库尔勒市城市总体规划（2012-2030）》为前提，库尔勒市规划局决定编制《库尔勒市区公共服务设施布局规划》，以深化和细化库尔勒市公共服务设施的布局，更好的完成库尔勒市总体规划的建设。本次重点对行政办公设、商业、文体、社区等规划内容做论述。

1.公共服务设施简介

公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。

设施有基础设施和附属设施，其中基础设施是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。它是社会赖以生存发展的一般物质条件。“基础设施”不仅包括公路、铁路、机场、通讯、水电煤气等公共设施，即俗称的基础建设（physical infrastructure），而且包括教育、科技、医疗卫生、体育、文化等社会事业即“社会性基础设施”（social infrastructure）

公共服务设施是在城市中均匀分布的，为所有市民公平的提供日常公共活动的场所。他不是城市的地标，而是城市中普遍存在的场所，它反映着市民普遍的精神面貌。公共服务设施作为社会公共资源，是实现和谐社会、为城市注入活力的实体之一，也是衡量居民生活品质的重要指标之一。公共服务设施系统规划是改善市民生活品质，展现城市涵养、体现社会公平的一个有效手段。

2. 公共服务设施规划研究背景

库尔勒市在南疆各市县的城市规划建设方面已走到了前列，库尔勒市注重对城市建设规划先行的准则，从总体规划到各专项规划均走在各县市的前列，在公共服务设施布局方面已有较好的研究基础。

随着库尔勒市区建设的成熟，老城区在不断的改造更新，南市区和开发区组团的开发和建设也在不断跟进，库尔勒市区以它强大的辐射能力聚集着越来越多的人口，然而库尔勒市区的配套设施建设特别是公益性质的公共服务设施随着城市的建设暴露出了很多问题，如老城区公共服务设施的过度集中和新区公共服务设施的不足，这些暴露的问题都制约了库尔勒市区整体建设的品质的提升。

3.规划重点

社会公共服务设施根据其公益性和经营性程度的不同，可分为基本社会公共服务设施和非基本社会公共服务设施两大类。组织和提供社会公共服务（特别是基本社会公共服务设施）是市场经济条件下政府的重要职责和维护社会公平的重要体现。政府为保障社会全体成员基本社会权利、基础性的福利水平，必须向全体社会成员均等地提供社会公共服务。在现阶段，基本社会公共服务主要包括义务教育、公共卫生、公共文化体育、社会福利和宗教等领域。

本次规划涉及以上介绍的7个领域：非基本社会公共服务设施的2个领域以及基本社会公共服务设施的5个领域。其中基本社会公共服务设施的5个领域为本次规划的主要领域。

4.城市公共服务设施的总体发展目标与原则

1、发展目标

本次规划根据国家及有关城市公共设施设置的规范标准，结合库尔勒实际，分市级、片区级、居住区三级，拟订库尔勒市公共设施配置标准，作为规划新建的参考依据。其中，建筑、用地及服务规模为一般要求，在具体操作中可根据实际情况因地制宜作出相应的调整。

2、发展原则

以人为本。公共设施是直接与人民的福利相关的社会服务体系，因此，公共设施的定性、定量、定位选择，均以创造良好的人居环境，提高市民生活质素为第一基准。

强化城市职能。完善城市中心体系，尤其要强化城市主中心，以增强市区的凝聚力与辐射力，从而巩固和提高城市的区域地位。

区域布局均衡。从全局与区域的角度，处理好公共设施相对集中与适当分散的关系，在突出城市中心的同时，以就近服务的原则也注重次级中心及非中心地区公共设施的建设，兼顾城市与市民的双重利益。

内部结构协调。在缓和市民必需公共设施供需矛盾的基础上，逐步将重点放在加强现状更为薄弱的文化、体育、娱乐等公共设施的建设。

质量全面提高。一方面健全服务体系、扩大供给容量，另一方面提升服务档次、提高使用效率，使公共设施真正“物有所值”，避免沦为纯粹的“门面工程”，甚至挪作它用。

5.规划公共中心空间布局

总体规划在沿袭城市公共服务设施形成“一主、三次（1+2）、多点”的格局的基础上，重点提升与完善公共中心空间。

规划将形成：“三中心三片区”的格局，三个中心即老城区综合服务中心、南市区商务文化中心、开发区创业文化中心；三片区为城市的三个组团。

1、老城区综合服务中心

本次规划延续现状城市格局，将老城中心确定为一个市级中心，即为城市的行政商业中心，规划以现有的巴州州委及州政府所在地、库尔勒市委等行政单位为主体，沿石化大道和梨香路等区域集中建设行政办公用地，并同时延续发展已形成的老城区的中心商业。

2、南市区商务文化中心

南市区商务文化中心位于南市区组团内以北。库尔勒市政府已搬迁至南市区，同时库尔勒市区作为市域内的中心，南疆的中心，要承担并满足周边城镇对大型文化、商务设施的需要，规划在南市区的商务文化中心将会建成复合型商务中心，主要包括文化、办公、商业、娱乐、体育等大型设施，即以演艺广场为中心，集中布置一定规模的复合型商务、文化中心，它能够承办一些大型的活动。同时，南市区组团是城市开发建设的新区之一，新增用地较多，大量的房产快速开发导致南市区的公共服务设施匮乏，规划根据公共设施服务半径的要求在该区设置职能中心，就近服务居民。因此，该区级中心的建立将成为南市区组团的居民服务新中心。

3、开发区创业文化中心

位于开发区内，开发区以发展二三类工业为主，是城市开发建设的另一新区，沿石化大道两侧形成该区的中心。

4、三片区

三个片区为老城区组团、南市区组团、开发区组团。

6.行政办公设施规划分级及布局

市级：共形成两个市级行政中心，为老城行政中心和南市区行政中心。

区级：共形成一处区级行政中心，为开发区内的行政中心，老城组团、南市区组团不再单独设置片区中心。

居住区级：居住区级的行政办公设施为各辖区的街道办事处，对位于城市新区的新城辖区的基层设施用地做到规划先行，建设严格遵照规划实施。

7.商业设施规划分级及布局

商业设施由三部分组成：商业服务设施、市场、物流基地。

1、商业服务设施：分为市级商业中心、区级商业中心和社区商业中心。

2、市场：农副产品市场、生产资料市场、其它专业市场。

3、物流基地

8.文体设施规划分级及布局

规划建立健全市、居住区、社区三级，即市级、区级、社区级的群众文化设施，形成布点均衡、功能齐全的文化设施网络。

公共文化设施人均（常住人口和暂住半年以上的人口）用地面积指标为0.7平方米。其中，市级文化设施用地面积指标按照人均0.2~0.25平方米，区级文化设施用地面积指标按照人均0.2~0.25平方米，居住区级（镇级）以下文化设施面积指标按照人均0.25平方米。

根据人口预测，2030年全市人口90万人，按以上指标计算文化娱乐设施用地应不小于63公顷，其中市级文化设施用地应控制在18公顷。

本次规划文化设施用地为163公顷，占总用地的1.2%。

9.社区建设分级及布局

城市社区的划分依托城市总体规划确定的功能结构，既要考虑内部功能配置、组织的完整性，又要合理地超前预测和避免重复建设，体现有效利用性。同时还要考虑各方面关系，体现区域整体效应。这就要求社区布局规划应在城市总体规划层面上完成，按照一定的形态结构、人群规模和行政管理的特点，依照一定的原则，把城市划分为若干社区，从而在经济功能、社会心理和社区管理上有利于社区的结构稳定和可持续发展。

社区布局规划按照街道和社区两级配置，街道社区服务中心结合各街道办事处设置。

社区布局规划中社区名称除现有社区外，均以暂定编号为名称，正式名称以社区正式成立批准文件命名为准。规划至2030年规划社区81个，其中天山辖区9个，萨依巴格辖区21个，团结辖区8个，建设辖区8个，新城辖区27个。

10. 实施措施与建议

（1）公共服务设施用地，由地方人民政府土地行政主管部门、城乡规划行政主管部门按照国家有关用地定额指标，纳入土地利用总体规划和城乡规划，并依照法定程序审批。任何单位和个人不得擅自改变文化设施的建设项目和功能，不得缩小其建设规模和降低其用地指标。

（2）建立规划信息交流反馈机制，定期征集并及时掌握可能对建设规划有重大影响的问题及相关数据，以便及时依法调整规划，使之更具有可操作性。

（3）保障体系：通过思想保障，大力宣传公共服务设施建设重要意义，达到“全民共识、领导先行”的效果，使得公共服务的建设在思想认识上打下坚实的基础；通过立法保障，确立规划的法律地位，保证规划得到有效实施，促使设施建设的畅通无阻和井然有序；通过经济保障，增加资金投入，畅通融资渠道。

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一、并联审批范围

市级审批权限内的工商企业注册登记、外商投资企业设立、工程建设项目行政审批，列入并联审批范围。需由3个或3个以上主管部门行政审批和市级审批权限以上有关阶段的行政审批参照本办法执行。

二、并联审批责任部门

并联审批的最终审批单位为并联审批的牵头部门，其中市工商局是内资企业注册登记并联审批的牵头部门；市商务局是外商投资企业设立并联审批的牵头部门；市规划局、市国土局、市建委是市工程建设项目各阶段并联审批的牵头部门，其他并联审批事项由首问窗口单位或由市行政服务中心（以下简称中心）指定单位为牵头部门。与并联审批项目有关的审核审批单位为前置或后置审批部门。

牵头部门负责并联审批项目的受理、咨询、转告、催办、协调、汇总、报告和组织相关联合踏勘、联席会议等工作。

并联审批的前置或后置部门负责配合牵头部门完成并联审批项目的咨询、办理、回复、反馈和参加联合踏勘、联席会议等工作。

中心负责并联审批工作的督办、协调和管理。对全市经济和社会影响较大，涉及审批阶段和部门较多的并联审批事项，牵头部门难以协调的提交中心协调；中心难以协调的，提请市政府协调、决定。

市监察局负责并联审批情况的监督，及时处理行政审批过程中的不正之风或违背承诺等问题。

三、并联审批原则

并联审批工作按照“一门受理、转告相关、同步审批、限时办结”的原则进行。

（一）一门受理。牵头部门在中心设立的窗口，负责统一受理项目业主申请，告知其项目并联审批须知，承担转告、催办、协调、汇总、报告义务，提供服务和指导。

（二）转告相关。牵头部门窗口收到项目业主申请后，当天向前置审批单位中心窗口（部门）开具《××项目并联审批办理通知书》，并将通知书连同项目业主的有关材料及时转递前置审批单位中心窗口（部门）。

（三）同步审批。前置审批单位中心窗口（部门）收到《××项目并联审批办理通知书》后，主动联系申请人，指导填报表格材料，在承诺时限内提出审批意见。

对确需中心组织实地联合踏勘和联合审批的重大审批事项，牵头部门及时向中心提出，各相关部门参加。联合踏勘和联合审批的费用由相关部门承担。

（四）限时办结。前置审批单位中心窗口（部门）收到《××项目并联审批办理通知书》后，书面告知申请人办结时限，在承诺时限内完成审批和报批工作。

工商企业注册登记审批限时为8个工作日，外商投资企业设立审批限时为10个工作日，工程建设项目审批限时为50个工作日，需实地联合踏勘和联合审批的事项，可延长5个工作日。特殊情况仍需延长时限的，须说明原因，抄送牵头部门、申请人和中心。审批时限不含项目上报省、市政府和重大项目选址研究、规划评审、规划公示、环评报告公示、土地征用收储、土地招标拍卖挂牌、工程招投标时间。具体时限由审批部门书面告知申请人。

超过时限未及时答复的，一律视为默认，事后由相关审批部门补办手续，承担责任。

对审批项目符合条件的，前置审批单位中心窗口（部门）将“同意”意见和《××项目并联审批审核意见书》，及时送申请人及牵头部门中心窗口。牵头部门中心窗口收到《××项目并联审批审核意见书》及申请人齐全、符合法定形式的报件后，在限时内完成项目审批。

对审批项目不具备条件或需要调整的，前置审批单位中心窗口（部门）将“不同意”意见、理由、建议和《××项目并联审批审核意见书》，及时送申请人及牵头部门中心窗口。牵头部门中心窗口按退回件处理并附书面说明。如项目业主按照有关部门提出的要求作出整改后，可进入二次申请程序。

对审批项目需报省及省以上部门审批的，有关职能部门应积极做好上报和催办工作，并将报批情况和报批所需时间分别抄告牵头部门中心窗口、中心和申请人。

对审批项目因企业情况变化，需调整原申请审批项目内容的，按原审批程序重新办理相关审批手续。

对审批项目遇有重大或特殊情况，牵头部门和中心应将项目列入行政审批服务“快车道”，确立专人负责，协助全程办理，有关职能部门须特事特办，积极配合。

所有《××项目并联审批办理通知书》和《××项目并联审批审核意见书》需同时抄送中心督查科。

四、并联审批操作程序

（一）工商企业注册登记

1．市工商局中心窗口（以下简称工商窗口）办理企业名称预先核准登记后，向申请人发放《企业设立登记申请书》和有关表格，提供相关咨询服务，告知申请人到前置审批单位中心窗口（部门）咨询相关事宜；当天向前置审批单位中心窗口（部门）开具《企业登记并联审批办理通知书》。

2．前置审批单位中心窗口（部门），接到《企业登记并联审批办理通知书》后，主动联系申请人，指导填报表格材料，及时进行审核，5个工作日内签署《企业登记并联审批审核意见书》，回复申请人及工商窗口。

3．工商窗口收到前置审批中心窗口（部门）《企业登记并联审批审核意见书》，对表示“同意”的，在申请人报件齐全、有效的前提下，3个工作日内颁发营业执照。

对表示“原则同意，但要求申报企业在开业前达到相关法定条件、标准，并在规定时间进行复审”的或“同意上报待批”的，以及“超时默认”的，一律实行“告知承诺制”，即在申请人书面承诺限期（半年）达到法律法规规定的要求并承担相应责任的，3个工作日内发放半年期筹建营业执照。前置审批部门须在6个月内对筹建企业进行复审。复审符合条件、标准或经上级批准的，前置审批中心窗口（部门）及时书面告知筹建企业、工商窗口。工商窗口3个工作日内换发正式营业执照；复审不符合条件、标准和未获得上级批准的，前置审批中心窗口（部门）及时书面告知筹建企业、工商窗口，工商部门收回筹建营业执照。

对表示“不同意”的，前置审批中心窗口（部门）书面告知申报企业、工商窗口，并列明理由。如企业按前置审批部门要求进行整改重新申请的，工商窗口再次启动并联审批程序。

4．属于省或省以上审批的并联审批项目，前置审批中心窗口（部门）及时出具初审意见，抄告工商部门。同意上报的项目，应积极争取上级审批机关尽早审批。当许可证或批准文件下发后，前置审批中心窗口（部门）应于当日发给申请人，抄告工商窗口（附批准文件或许可证复印件）。

5．工商企业注册登记后，企业代码赋码通知书、税务登记、组织机构代码证等相关手续一律按即办件办理。

企业的工程建设项目，按工程建设项目并联审批程序办理有关报批手续。

（二）外商投资企业设立

1．市商务局中心窗口（以下简称商务窗口）受理外商投资企业设立报件后，当天向前置审批单位中心窗口（部门）开具《外商投资企业设立并联审批办理通知书》，连同有关申报材料一并转递。

市商务局收到市发改委项目核准（备案）、工商局企业名称预先核准和其他前置审批部门核准意见后，3个工作日内出具合同、章程批复；收到市质监局企业代码赋码通知书后，当日颁发外商投资企业设立批准证书。

2．市发改委接到市商务局《外商投资企业设立并联审批办理通知书》及项目申报材料，3个工作日内完成项目审查，签署《外商投资企业设立并联审批审核意见书》，回复商务窗口和申请人。对核准（备案）的项目向申请人出具核准（备案）文件，抄告市商务局、工商局；对不予核准（备案）的项目，书面通知申请人，并列明理由。

3．工商窗口接到市商务局《外商投资企业设立并联审批办理通知书》和市发改委项目核准（备案）文件，当日办妥企业名称预先核准手续，签署《外商投资企业设立并联审批审核意见书》，回复商务窗口和申请人。

4．市质监局中心窗口接到市商务局《外商投资企业设立并联审批办理通知书》和市商务局出具的合同、章程批复，1个工作日内办结企业代码赋码通知书，签署《外商投资企业设立并联审批审核意见书》，回复商务窗口。

5．其它前置审批部门按上述相关步骤进行。

6．外商投资企业设立批准后，企业注册登记由工商窗口根据申请人申请受理。申请材料齐全、符合法定形式的，3个工作日内颁发营业执照。

外商投资企业注册登记后，组织机构代码证、外汇管理登记、税务登记、海关备案、财政登记等相关手续一律按即办件办理。

外商投资企业的工程建设项目，按工程建设项目并联审批程序办理有关报批手续。

（三）工程建设项目

工程建设项目并联审批工作分项目选址立项许可、建设用地许可、建设规划许可、建设施工许可四个阶段进行。各阶段的牵头工作分别由市规划局、市国土局、市规划局、市建委负责，有关部门积极配合。

项目业主依法向市规划局、市国土局、市规划局和市建委先后提出工程建设项目申请。

1．项目选址立项许可阶段。该阶段办理限时为14个工作日。

（1）市规划局中心窗口（以下简称规划窗口）受理项目业主项目选址立项申请后，当日向市国土局、市环保局中心窗口和相关审核部门发放《项目选址立项许可并联审批办理通知书》，转交有关材料。

经营性土地项目选址立项不进入此阶段。

（2）市国土局、市环保局中心窗口收到《项目选址立项许可并联审批办理通知书》后3个工作日内完成土地、环保预审，预审结果书面送达项目业主，《项目选址立项许可并联审批审核意见书》和预审结果书面反馈规划窗口。

相关审核部门的预审工作按照上述步骤进行。

（3）规划窗口收到并联审核部门意见书后，3个工作日内完成选址初审，向市发改委中心窗口发放《项目选址立项许可并联审批通知书》并转交有关材料，向国土局中心窗口出具用地规划设计条件函。

（4）市发改委中心窗口收到《项目选址立项许可并联审批审核通知书》后3个工作日内完成立项核准（备案），核准（备案）批文送达项目业主，《项目选址立项许可并联审批审核意见书》反馈规划窗口，抄送市国土局、环保局。

（5）规划窗口收到市国土局和市环保局等并联审核意见后，11个工作日内完成《选址意见书》和《规划设计条件》的制作核发工作。

2．建设用地许可阶段。该阶段办理时限为14个工作日。

（1）市国土局中心窗口根据市发改委项目立项审核意见、市规划局用地规划设计条件函和项目业主申报材料，当日签署《建设用地许可并联审批审核意见书》，送市规划局、环保局；会同有关部门制定供地方案报市人民政府审批后供地，10个工作日内向项目业主颁发建设用地批准书。

（2）市环保局中心窗口凭市国土局《建设用地许可并联审批审核意见书》，5个工作日内完成环境影响登记表审查批复，10个工作日内完成环境影响评价报告表（书）审查批复，情况特殊的环境影响评价报告书审查批复可延长7天。审查批复后当天签署《工程建设并联审批审核意见书》，抄送市规划局、市国土局。

（3）规划窗口凭市国土局《建设用地许可并联审批审核意见书》或《国有土地使用权出让合同》，组织建设项目修建性详细规划设计方案技术审查，并根据需要当日向相关并联审批部门发放《规划设计方案并联审批办理通知书》。

（4）各并联审批部门收到《规划设计方案并联审批办理通知书》后，3个工作日内提出审查意见，签署《规划设计方案并联审批审核意见书》反馈市规划局。

（5）规划窗口收到各并联审批部门《规划设计方案并联审批意见书》后，11个工作日内完成规划设计方案审查。如方案需要修改，应提出修改意见，明确修改理由，项目业主修改后重新报建；如方案得到批准，办理核发《建设用地规划许可证》。

3．建设规划许可阶段。该阶段办理时限为14个工作日。

（1）规划窗口根据项目业主的申请，组织建筑设计方案技术审查，当日向并联审批部门发放《建筑设计方案并联审批办理通知书》。

（2）各并联审批部门收到《建筑设计方案并联审批办理通知书》后，3个工作日内提出审查意见，签署《建筑设计方案并联审批审核意见书》反馈市规划局。

（3）规划窗口收到并联审批部门《建设规划建筑设计方案并联审批审核意见书》后，5个工作日内完成方案审查和施工图纸审核。如方案需要修改，应提出修改意见，明确修改理由，项目申请人修改后重新报建；如方案得到批准，项目业主申请建设工程规划许可。

（4）规划窗口根据项目业主申请和办理“建设工程规划许可证”、“消防设计防火审核”、“新建民用建筑项目防空地下室建设意见审查”、“气象防雷设计审核”、“城市建筑垃圾处置核准”、“拆除迁移环境卫生设施审批”、“白蚁防治手续”等并联审批事项的申报条件，受理建设工程规划许可申请，告知项目业主一次性填报表格，提交相关材料，当天向消防、人防、气象、市容、房管等并联审批部门发放《建设工程规划许可并联审批办理通知书》，并转交有关申报材料。

（5）各并联审批单位在2个工作日内审批办结，签署《建设工程规划许可并联审批审核意见书》反馈市规划局，抄告项目业主。

（6）规划窗口根据并联审批单位《建设工程规划许可并联审批审核意见书》，4个工作日内完成现场放验线，核发《建设工程规划许可证》。

4．建设工程施工许可阶段。该阶段办理时限为8个工作日。

（1）市建委中心窗口受理项目业主建设工程施工许可申请，一次性告知办理《建设工程施工许可证》的八项前置条件，提供相关咨询服务，开具《建设工程施工许可并联审批办理通知书》，连同涉及审批前置条件的材料分送建委系统有关科室和二级机构。

（2）建委有关科室和二级机构接到《建设工程施工许可并联审批办理通知书》后，按以下时限完成审核审查备案工作，签署《建设工程施工许可并联审批审核意见书》回复市建委中心窗口。

施工图审查备案办理时限为1个工作日（在图纸审查机构审查合格书送达后）；

工程招投标审查备案的办理时限为3个工作日（在招标、投标、评标、定标文件和中标通知书送达后）；

工程质量监督、建材专项管理、工程类别确认、建筑安全监督、工程档案管理的办理时限均为1个工作日。

（3）市建委中心窗口根据有关科室和二级机构《建设工程施工许可并联审批意见书》，5个工作日内核发《建筑工程施工许可证》。对不予核准的，列明理由，书面通知项目业主。项目办理结果于次日抄告中心督查科。

（4）项目竣工后，依法组织专项验收，项目业主持验收合格资料报市建委备案。房地产开发项目，凭土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等到房管局中心窗口办理《商品房预销售许可证》，办理时限为7个工作日。

五、并联审批要求

（一）落实分工负责制。并联审批部门要建立相应的内部高效运转的办件制度和有效的工作监督机制，明确分管领导、中心窗口、职能科室和经办人员的工作职责。并联审批部门之间要加强工作衔接，密切配合，确保并联审批高效、规范运转。

（二）实行政务公开制。并联审批部门的行政审批项目，要按照政务公开的要求，将项目审批依据、申请条件、申报材料、办事程序、承诺时限、收费标准、收费依据等，编制《服务告知单》和示范文本在中心窗口陈列，在中心和本单位网站公开，主动接受社会监督。

（三）建立联席会议制。并联审批联席会议按照“联合办公，充分讨论，民主集中，会议决策”原则处理审批事项。会议由牵头部门或中心负责组织和主持，有关并联审批部门负责人参加，必要时可邀请项目业主列席会议。重大项目由市政府负责人主持。参加会议人员应按时出席联席会议，有特殊情况可充分授权、全权委托他人出席。若不能按时参加或在会议上不发表意见的，则视作同意。联席会议上无法形成决定的事项，由中心提出意见，上报市政府决定。

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关键词：土地储备 土地供应 弊端 创新

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2015）05（a）-0000-00

城市土地储备制度尽管在各地城市的实践中取得了巨大的成效，但由于城市土地储备制度是一项全新的土地管理制度，在实施过程中也面临诸多涉及运行程序、法律、市场、资金等方面的问题，这些问题制约了当前城市土地储备制度的实施及其社会经济目标的实现。

城市土地储备的实施一般包括土地收购、储备和供应三个环节。其中土地供应是城市土地使用权价值的实现环节，即城市政府根据土地利用总体规划和城市规划、及城市发展需要和土地市场的需求，将储备土地的使用权有计划地投入市场，出让给用地单位，从而获取土地使用权出让金或者土地收益的环节。城市储备土地使用权的供应方式对城市建设发展以及城市政府、用地单位及市民的利益具有重大的影响。但目前，我国现行的城市储备土地的供应方式存在比较严重的负面效应。

1 现行城市储备土地的供应方式存在严重的弊端

招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的方式虽有不同，但它们出让的标的物都是储备土地的使用权；在具体的运作上，在以拍卖、挂牌方式出让土地使用权的过程中，一般规定拍卖或挂牌的底价，应价最高者最后获得土地使用权；在以投标方式出让土地使用权的过程中，一般只是重点评定投标方所开出的土地使用权价格，开价最高者最后获得土地使用权，因此招拍挂成交的基本原则都是价高者得。

采用招拍挂方式供应土地相对于实施土地储备制度以前以协议出让为主的方式而言是一个很大的进步，它有利于规范土地市场行为、显化土地资价值，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，减少国有土地资产流失。然而，以土地使用权设定标的，以土地使用权价格高低作为出让依据的储备土地供应方式，会产生一个直接的后果――出让价格远远高于收购和前期开发的成本，土地使用权的价格不断上升。因此，这种储备土地出让方式因其自身的制度缺陷，会带来了一系列的负面效应。

2 城市储备土地供应方式的创新

2.1 变土地使用权招拍挂为建设项目招标

现行城市储备土地供应招拍挂方式的标的物是储备土地的使用权，此时该拟供土地的开发用途、建筑容积率、建筑密度等使用条件和开发建设时限都已经由政府城市规划管理局或者相关部门予以确定，并作为土地供应的附加条件。也就是说，此时的土地使用权实质上已经变成了建设项目的开发权，用地单位通过招拍挂方式购买的名义上是土地使用权，实际上是以该储备土地使用权为基础的建设项目开发权，而土地使用权只是作为建设项目的基本前提所存在。既然如此，是否可以将储备土地的供应方式由土地使用权的出让转变为以该储备土地使用权为基础的建设项目的出让呢？如果这种转变可以改变上述单纯以土地使用权为标的、以土地使用权价格高低为依据的供应方式所带来的负面效应，那就应该是可以的。

由于土地使用权作为一种价值单一的财产权，可以采取招标、拍卖和挂牌的交易方式供应；而建设项目是由技术因素与价值因素多个要素构成，不适合采取单一准则的拍卖和挂牌方式交易，而只能采取招标的方式。变储备土地使用权的出让为以储备土地为基础的建设项目的出让，实际上就意味着土地使用权价格不再是唯一的成交指标而只是建设项目招标评标指标中的一个因素，这必然会使得用地单位加大对非地价的技术因素的重视，同时减少城市政府以及用地单位对土地使用权价格的预期，由此产生对高地价的抑制，从而达到削弱和改善储备土地招拍挂供应方式导致地价高涨所带来的上述负面效应。因此，创新城市储备土地的供应方式，将土地使用权的招拍挂转变为以该储备土地使用权为基础的建设项目的招标，是完全可能的。这种转变将会改变政府的形象，进一步完善我国的城市土地储备制度。以储备土地为基础的建设项目的招标，标的是建设项目，拟出让的土地使用权是项目建设的物质实现条件。招标的项目由两部分组成，其一为商务标，为针对土地使用权价格所设的标；其二为技术标，为针对项目规划设计方案和建设管理措施所设的标。从内涵上讲，建设项目招标方式中的商务标就相当于现行的土地使用权招拍挂出让的内容，但以储备土地为基础的建设项目招标方式增加了技术标，其内容更为丰富。

具体而言，商务标设定的是土地使用权的出让价格，在实际的操作中并非遵循“开价越高，评定越优”的评价标准。土地储备机构组织专家参考土地取得成本和城市基准地价，根据拟出让土地的区位、面积、地质、地势、形状，交通因素，环境因素等，设定一个合理的投标价格区间，当投标者的投标价格低于或者超过这个区间时，该投标当即被否决；对于符合这一区间的投标价格再根据“开价越高，评定越优”的原则，给出相应的评分。这样既不会使土地使用权出让价格过低，又防止了用地单位非理性高价获取土地使用权，再将增加的土地取得成本转嫁消费者的情况，而城市政府始终获得理性而相对较高的出让价钱。技术标设定的是建设项目的规划设计方案与建设管理措施，其中包括：项目用途、规划指标、外观设计、建筑技术、环保节能、建设期限、经营管理等等指标。

2.2 以储备土地为基础的建设项目招标的适用范围

以储备土地为基础的建设项目招标方式适用于目前的任何一种城市储备土地使用权的供应，只是根据情况的不同，评标模型的参数值不同。对于普通商品住宅用途土地使用权的出让，如果出让地价过分偏高，将导致房价抬升，最终影响到购房者的利益，这违背了改善城市居民住房条件这一城市土地储备制度建立和实施的初衷。因此，在住宅用地供应时，住宅项目招标中商务标中的最高价的设定应当合理，不应过高。另外，因为住宅用地与居民生活的关系密切，在技术标中，外观、环保和节能等因素应当予以重视，这些评价指标在技术标中所占比例也应当相应设定的较大一些。

对于工业用途储备土地的供应，也应采用招标的方式。此时，不仅商务标中最高价要结合工业项目的产出水平和国家与地方的产业发展政策合理设定，而且还要结合工业项目自身生产流程对总图布置的要求、以及工业项目经营管理的特征设定技术标。同时，商务标与技术标的权比要合理。对于商业等经营性用途土地使用权的供应，城市政府可以放手让市场来调节出让价格。因此，土地储备机构在商业性建设项目招标时，可以将商务标中的最高价设定得相对大一些，甚至可以设定为无穷大即不设最高价。在技术标中，则应当重点考虑环境保护、交通组织、城市景观等指标。而且在一定的情况下，也可以将技术标的权重设定为零，即只考虑商务标的内容。

2.3 以储备土地为基础的建设项目招标的配套条件

创新城市储备土地的供应方式，将土地使用权的招拍挂转变为以该储备土地使用权为基础的建设项目的招标，首先是要有完善的法律支持。

在法律层面，《中华人民共和国招标投标法》第 2 条规定，招标投标法适用于在中华人民共和国境内进行的招标投标活动，因此以储备土地为基础的建设项目招标方式同样适用招标投标法。《中华人民共和国招标投标法》第 3 条规定，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目是必须进行招标的建设工程项目。城市储备土地使用权的招标显然不在必须进行招标的项目之列。但是，城市储备土地使用权的出让对城市的经济发展以及公众的利益有很大的影响：城市政府在城市土地储备的过程中在收购土地、前期开发等环节投入大量的资金，这涉及到土地能否盘活，巨额银行贷款能否偿还等等一系列的风险；城市储备土地使用权的出让与城市规划之间往往存在冲突，进而影响到城市的发展；城市储备土地使用权的出让关系到城市的产业规划，以及与城市各个经济部门之间的协调发展；城市储备土地使用权的出让，尤其是住宅土地使用权的出让对居民的影响甚大，关系到居民的住房条件、生活质量和社会福利等等方面。正是基于城市储备土地使用权的出让对城市的经济发展以及公众的利益的巨大影响，笔者建议修改《中华人民共和国招标投标法》，将以城市储备土地使用权为基础的建设项目投标规定为必须进行招标的建设工程项目。

在地方性法律法规和规章层面，目前各地都规定对于经营性用地一般采用招标、拍卖和挂牌出让的方式，经营性用地中往往包含了普通住宅用地。但是，笔者认为，对于住宅用地应该利用本文提出的新的储备土地供应方式，即采用以储备土地为基础的住宅建设项目招标的方式进行。对住宅用地的出让采用新的招标方式，更有利于发挥城市土地储备制度改善居民住房条件、提高社会福利水平的功能。因此，城市政府有必要修改土地储备法规和规章中相应的储备土地供应方式的条款，将住宅用地供应明确列入项目招标的范围。此外，将土地使用权的招拍挂转变为以储备土地为基础的建设项目的招标，尤其是对于其中关系到城市市民生活质量与社会福利水平的普通商品住宅项目的招标，还需要建立配套的利润监督机制。

3 结论

我国土地管理制度改革已经进入了一个关键时期，而城市土地储备制度也已成为城镇土地使用制度改革的一个突破点。本文主要对城市土地储备制度实践过程中存在的储备土地供应方式不科学问题进行了研究，并提出了相应的解决办法，以期能为我国各大中小城市施行城市土地储备制度提供一定的参考。但由于土地具有地域性，而且各地方的情况也有差异，因此各城市在实践中应因地制宜，寻求适合本地的办法，最大限度的发挥城市土地储备制度的功能。

参考文献

[1] 张志河. 浅谈我国土地储备制度的作用、问题及对策. 南方国土资源，2009.7

[2] 叶必丰. 论公共利益与个人利益的辨证关系. 学术季刊，1997.1

篇7

关键词：中小城市；地下空间；利用规划

Abstract: in this paper, the small and medium-sized cities of the detailed content of underground space research, mainly discusses the present situation of underground space are small and medium-sized cities, and small and medium-sized urban underground space planning to the drivers, and small and medium-sized city of underground space planning design, and small and medium-sized urban underground space use rationalization proposal.

Keywords: small and medium-sized city; Underground space; Use planning

中图分类号：F291.1文献标识码：A 文章编号：

伴随着社会经济的迅速发展，城市化水平不断地提高，用地不足、交通拥堵、环境恶化以及城市安全等问题的日益突出，中小城市在环境、空间等各个方面都遭遇了极大的挑战。城市地下空间成为了一种保护城市资源的工具并发挥了重要的后备功能。

一、中小城市地下空间利用现状

（一）规划利用方面

整体上看，中小城市地下空间的利用规划同大城市比较，缺少城市统筹发展科学全局的理念，与地面建筑不能很好的协调，在规划建设过程中缺少对空间整体的事先考虑，不能充分利用地下空间资源，无法保证城市的地下空间以及与其相关的互动功能。

目前大多数中小城市的地下空间开发利用还处在以人防工程建设为主的发展阶段，离真正意义上的地下空间利用还有着很大的距离。

（二）复杂的施工技术

地下空间施工同地上空间施工比较，具有更加复杂的技术性，更高的成本造价。为了能够获得尽可能大的空间，地下施工需要最大化的开挖土石。假如遇到破碎的岩石，将会增加技术施工的难度。除此之外，大部分地下工程都会出现防潮、防水等问题。尤其是地下工程具有比较高的地下水位时，防水问题更加重要。

（三）安全问题

在地下空间利用中最为显著的灾害就是火灾。因为地下空间具有外转护体的重要特点，需要我们必须采用一些不同于地面建筑的方法来设计安全防火。

还有地下空间利用受到水文地质条件的影响较大，在对地下空间进行较大规模的开发时，容易遭遇地质工程环境带来的危害。甚至造成城市周围地区出现沉陷，损害周围建筑。

二、中小城市地下空间利用规划的动因

（一）城市空间集约化发展

城市空间发展的根本原则就是集约化，对土地资源进行集约使用是发展城市空间的重点问题。我国城市土地集约化程度比较低，实施可持续发展的重要基础就是可持续利用的土地。地下空间开发利用在节省土地资源、扩大城市空间方面具有积极地作用。中小城市的城市化进程不及大城市来的迅速，尽快以规划为引导，加大对地面和地下空间实施的同步开发控制，这种一体化操作加强了空间规划的可操作性。

（二）资源的合理化应用

城市发展的关键因素就是合理利用水资源、能源和其他重要资源。地下空间具备了优良的隔热功能，可以避免日晒雨淋等影响。地下空间还为储存大规模的热能提供了更加有力的条件，可以有效的储存太阳能，也可以储存水，合理利用这些资源能够促使地下空间的可持续发展。

（三）地下空间成本的降低

伴随着地下空间技术的持续发展，为地下空间更加广泛的发展提供了成熟的技术支撑，同时也有效降低了开发地下空间的成本，成功转变了发展城市空间的规模。将仅仅依赖于扩大城市规模用地来满足城市容量空间的需求转变为利用开发有限的城市用地深度来解决城市空间需求，高效且综合的对城市地下空间进行了开发。

三、中小城市地下空间利用规划设计

以浙江省东阳市为例研究中小城市地下空间综合利用的规划设计。

（一）判断地下空间开发因素

地下空间规划紧密联系着地面规划，同时地面建设状况又会产生影响与限制。按照规划中心区域结构、用地具体功能、开发程度等系列条件同地下开发空间之间的关系，对于该区域是否适合实施地下空间开发进行全面判断。

浙江省东阳市红椿巷区域正处于旧城改造阶段，该区域的地下空间开发基础条件较为成熟。该区域根据东阳市总体规划是东阳市市级商业主中心，以商贸、商务为主要功能。结合红椿巷区域的旧城改造，全面推进地下空间开发利用，通过地上地下同步规划一体化建设，实现地下空间连通、整体利用的目标，形成集商业、文化娱乐、交通疏散、停车、人防、市政设施和设备用房为一体的综合性地下空间体系，共同承担市级商贸、商务复合中心的功能。红椿巷区域地下空间开发后，除各自配建的车位不算，就可增加公共停车1380个车位，对解决行车难、停车难是非常有效的。

（二）评价地下空间具备的资源

评估地下空间的资源是规划地下空间的一个重点，为地下城市空间规划提供了重要的根据。经过评估资源，对于开发地下空间价值进行了判断分析。评估地下空间价值与很多因素产生的关联，整体上能够总结为地下空间质量与需要的分析叠加。

1、地下空间质量评价

地下空间质量是在特定的技术环境下，因为受到工程地况、地质水文、地面建筑以及开发地下空间等一系列条件的限制，对于利用开发地下空间的难易程度存在着直接影响。评估城市地下空间的质量资源，并且对其制定开发利用规划、使用科学的开发模式以及举措。评估质量适宜综合地面建设状况和用地权属特点，叠加分析公共空间、公共大型设施、道路用地等用地项目。

根据浙江省东阳市地下空间质量评价分析，原则上地下空间开发利用控制在距地表以下10米的浅层和地表以下20米内的次浅层，对距地表20米以下的地下空间资源实行保护控制。

2、地下空间需求评价

地下城市空间的需求是地下城市空间利用规划的一个重要根据，是地下空间根据功能实施布局的根本。需求是指人对地下空间产生的需求，人口具有越大的密度对开发地下空间产生的需求也就越大，因此，评估地下空间的具体需求可以联系建筑有关功能、开发程度、交通等方面，需求越强烈的区域其地下空间的开发就越具有紧迫性与必要性。

作为浙江省东阳市主要东西向的交通性主干道吴宁东西路一直是城市交通的堵点，节假日几乎处于半瘫痪状态。经过综合评价吴宁东西路建地下通道是可行的，将部分沿街商业移入地下商场、人行地下过街通道等能有效缓解吴宁东西路的交通拥堵状况。同样，作为老城区集散中心的簧门广场一直面临着停车难的困境，将该广场的地下建社会公共停车场也是非常必要的。

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对城市的商贸中心，传统的空间规划以商业金融业用地的布局为主要内容，主要应用平面规划辅以立体分析的方法，以形成合理的布局结构为目的，但规划过程中缺乏对市场规律的充分认识与尊重，在商业用地总量上缺乏有效约束，在用地布局上相对单一，同时也忽视了市场策划在对引导投资方面所起到的重要作用。

关键词：市场规律；土地价值分析；业态引导

Abstract: in order to trade land dominated city area is the core part of the complex system of city, here include commercial, financial, trade and other types of land, take frequent business activities, meet the main consumption of residents in city area and the city within the scope of, is the most dynamic region in the city. Trading center is the most thorough region, is affected by market factors, therefore, in the light of Trade Center planning should fully understand the importance of economic law of the market inside, make the planning to market factors dealing with complex and changeable, to play the greatest degree of aggregation and radiation effects of trading center shall.Business center of the city, spatial planning to the traditional commercial banking land layout as the main content, method is mainly used planning with three-dimensional analysis, to form a rational layout structure for the purpose of planning, but lack of full understanding of and respect for the laws of the market, in the commercial land total lack of effective constraint, land layout is relatively simple, but also ignored the market planning in an important role in guiding investment plays.Keywords: the laws of the market; the land value analysis; Industry Guide中图分类号：D651.1文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

三角花园商贸园区是枣庄市的商贸中心，属于全省50个重点服务业园区之一。商贸园区是枣庄城市和商贸发展的起源地，有良好的商贸发展基础和人脉，发展至今，片区内已有规模服务企业82家，2007年营业额达35.6亿元，实现税收1.42亿元。片区主要以商贸零售、餐饮住宿等传统产业为主。旅游、社区服务、金融保险、文化娱乐、商务等新兴行业处于起步阶段。

通过市场调查，现有的商业面积已经趋于饱和，而新近开业的两条商业街又给市场带来了庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度再度加剧。未来的商业潜力已经开始遭受透支。

三角花园商贸中心的发展面临两难境地：若扩张规模，但近年新建的两处商业街均经营欠佳；若保持现状，则市区其它商贸街区发展迅速，自身中心地位受到动摇。

商业用地自身布局散乱。

辅助、配套用地数量有待补充，质量有待提高。

绿地和开敞空间不足，生态资源未充分发掘利用，人民公园封闭、东沙河有待治理建设，其生态绿色效应以及带来的潜在的巨大的商业外部性得不到充分的发挥，土地价值、商业活力亟需待进一步激发提升。

商业业态缺乏组织、引导，商城、商业街发展方向盲目，经营内容模糊。以传统零售居多，新兴业态仍处发展初期；百货超市过多而餐饮休闲不足，且餐饮普遍规模不大，以沿街小餐馆居多。

三角花园商贸中心亟需重新整合资源，建立富有生机的格局，为商业中心的进一步发展奠定良好的基础。

1、科学预测，总量控制

商业用地的面积与居民在此进行的实际消费需求量成正相关，如总用地面积超过某个特定的限度，商业用地的价值就会降低，甚至造成过度竞争，不利于商业活动的健康发展。商贸中心的规划能否成功的前提就是能否准确的把握这个特定的限度。

而有多少居民在此消费了多少需求又跟商业用地的等级有密切的关系，这就首先需要明确三角花园片区商业发展定位。

从片区现状在整个枣庄中心城商业布局中的地位和作用着手，从中心城整体商业布局和统筹发展的角度审视，三角花园片区的定位应该为，以中高档为主，大中小型商贸设施有机结合的，面向本市消费群体服务为主的市级商贸中心。

1.1、规模预测

1.1.1哈夫模型（时间面积商圈界限模型）

哈夫模型认定商业中心的商圈规模大小与购物场所对消费者的吸引力成正比，与消费者去消费场的时间距离成反比，由此分析确定消费者的消费概率。

哈夫模型测算表格

根据消费者在商业中心的消费额度，得出年销售总额，由商业建筑每平米每年保底销售额, 得三角花园商业中心能够支撑的商业金融业建筑面积最多为641980平方米,去除现状保留的商业金融业建筑面积，得仍可增加商业金融业建筑面积，取平均容积率为2，得增加商业金融业用地21.03公顷。加上现状保留用地，得商业金融业用地规模为44.86公顷。

1.1.2城市公共设施规划规范

根据《城市公共设施规划规范》，规划人口规模在100～200万之间的大城市市级商业金融中心的规划用地面积为100～150公顷。

枣庄市规划期末的人口规模为120万，中心城共设市级商业金融业集中区3处，三角花园是其中1处。则三角花园商业中心规划用地面积以30～50公顷为宜。

方法1计算得出的结果虽然接近方法2计算结果的上限，但考虑到枣庄市近年来第三产业持续迅猛发展以及居民生活水平不断稳步提高，居民消费结构也在不断地进行升级，用于基本生活的消费占据比例开始逐渐下降，用于发展和享受型消费的比重呈逐步上升趋势，用于休闲、发展商业业态会对用地会产生较大的需求。所以适宜选取方法1计算的计算结果，则三角花园商业金融业用地较为合适的规模应为45公顷。

2、评估地价，合理布局

2.1、为什么要进行地价分析

在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能（Von Thunen）在土地价值理论指出，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的投标地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。

商业用地作为对商业企业回报价值最高的投资，对用地选址也具有很高的要求，是否受到临街（主次干路）、交通可达性、环境、现状建设等多项因素的影响，要想合理的进行商业用地的布局，充分激发、利用土地价值，对片区用地进行真实全面的地价评估就显得尤为重要。

2.2、怎样进行价值分析

将片区用地划分为若干20米×20米单元地块，确定评估地块价值的五个权重因素，包括交通可达性（由距离最近的道路和道路的等级决定）、环境优良度（由与绿地的距离和绿地的面积决定）、商业指数（由与现有商圈核心的距离决定），并根据实际情况赋予相应的权重比例，最后得出片区土地的现状价值。

现状地块土地价值分析

注： 现有商圈核心取两条主干路交叉口的中心，环境优良度得分由与最近绿地、广场的距离和绿地、广场面积的相乘得出，靠近多处绿地、广场的地块的环境、环境优良度可重复计分，其它计算过程中的公式与取值本文不再赘述。

3、用地布局

通过现状土地价值评估，可知人民公园周边地段、两条主干路两侧土地价值最高，而现状土地的使用情况并未做到充分利用土地价值，首先，人民公园对周边用地的土地溢价效应没有获得发挥；第二，占据商业价值最高地段的商业用地为3/4，仍有将近1/4的土地为工业、仓储、教育、交通等其它性质的用地，土地的应有价值并没有得到完全挖掘；第三，沿街商业建筑较多，一层皮式的发展模式阻碍了道路两侧纵深用地价值的发挥。

因此，用地布局应充分释放土地潜在价值，做到优地优用。

拆除环绕公园的围墙与沿街建筑，最大程度的扩散大型绿地的生态效应，使周边土地获取应有的价值增值。

尽快完成东沙河的治理，为商贸中心提供优良的生态背景，同时为周边四类住区升级成为宜居住区。

退出占据高价值地段的工业、仓储用地，充分释放土地价值，将其置换为商贸、商务和商业娱乐混合用地。

退出对商贸中心商业气氛带动不大且干扰明显的长途汽车站，利用置换用地整合中心内分布的多处公共交通用地，形成公共交通换乘枢纽。原公共交通用地则适时转换为商贸、绿话、停车等用地。

退出占据商贸中心黄金地段并且干扰商贸中心交通组织的君山路小学。

在充分释放土地潜在价值的同时，规划同时强调土地使用的多样与混合，以充分激发商贸中心的活力。

以商业零售用地为主导功能，逐步配套金融、商务、餐饮、住宿等辅助功能，提升商贸中心的商业服务功能，进一步激发商贸中心的商贸活力。

通过改造大观园文化市场，实施文化、休闲设施的汇集，在稳定商贸中心的基础上进一步打造文化、休闲中心。

通过规划整合，将之前布局散乱、结构模糊的格局进行整合与提炼，形成“一心、五轴”的明晰格局，基本完成商业用地与高价值土地的契合与对应。

4、统筹引导，灵活策划

如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是规划建设过程中不应忽视的问题，因为商业不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有业态上的合理规划与引导，将难于形成商业的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整个商业中心的档次。

4.1、业态策划原则

业态策划主要应遵循以下几个规律：

门槛效应：经济效益高、承租能力高的商业，占据地租最高的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列其他业态。

比例适当：业态策划应遵循产业经营的黄金比例，将零售、餐饮、休闲娱乐的比例保持在5：2：3左右。

同业集聚：同一业态类型的商业相对集中。

异业互补：要满足顾客消费多样化的选择，提高其消费兴趣。百货、超市因为经营品项不同互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等。

4.2、业态选择与配比

以打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、旅游为一体的多功能商业中心为理念，确定六大主力业态——零售设施、娱乐休闲设施、餐饮设施、住宿设施、运动康体休闲设施、商务办公设施，每种业态通过主力设施、中型设施、小型设施以及配套服务设施四级设施的有效搭配，以主力设施为核心、强调聚集发展；中型设施为搭配，满足居民多样需求；小型设施为补充、涵盖大众消费。使商业中心形成大而强、小而精，各业态各级别商业相互促进的局面，从而具有较强的生命力和延展性。

业态内容策划列表

4.3、业态布局

通过商业业态布局策划，片区形成两条特色

商业街、三条专业商业街和四个商业集中区。

在君山路与解放路交叉口周围，形成以大中型商场、超市为主的商业中心区。 在商业中心区以东规划形成以商务、酒店为主的商务街区。结合现状机电大厦等，形成以家用五金电器、电动车等为主的五金电器销售区。将现状大观园文化市场整合改造，结合步行街南段洗浴休闲功能，形成以书画、古玩、健身、康体、洗浴、美容美发为主的文化、休闲区。

在北部商贸轴线上，结合煤文化旅游区，

形成以特色餐饮、小吃、休闲、娱乐为经营内

容的仿民国建筑风格的矿区风情商业街；调整

香港街的发展方向，转变为以旅游纪念品、福禄寿喜用品等特种商品销售为主的特色商业街；继续稳固并集聚已经形成一定基础的眼镜、钟表商店，形成专业的眼镜、钟表商业街。将服装鞋帽零售向南北向的商贸轴线上聚集，形成服装鞋帽十字金街。

5、计划明确，有序实施

商贸中心的改造更新大致可归类为绿化广场用地、公共设施用地、居住用地三种用地的改造与建设，在规划实施过程中，不同类型地块的改造具有不同的难度与前期投入，也会产生不同的经济效益。

此次规划不主张采用先易后难的实施顺序，而是建议政府抓准核心项目，紧盯绿化广场道路建设，通过较大额度的投资与较高标准的绿化广场道路建设，将商贸中心的硬件平台（环境、景观）整体提高一个档次，然后再由市场主体进行商业用地与居住用地的开发。

规划以现状土地价值评估结果为基础，测算了先期进行绿化广场建设与先期进行商业、居住用地两种不同开发方案的土地经济收益，比较两种方案的投入产出效益。

通过测算可知先期进行绿化广场建设可有效提升周边土地价值，但前期操作难度较大，且要求投入较大额度的资金；而先期进行商业、居住用地的开发则暂时不需要政府额外投入，同时还能获得一定数量的启动资金，但是会造成土地价值的提前收割，降低片区土地收益总量。

由此论证可知，开发时序方案1更为合理，应该作为实施方案。确定政府先期投入建设绿地、广场，通过绿化广场用地的建设打造地区亮点、展示地区形象，籍此引发连锁反应带动市场，激发更为强劲的城市更新与建设，并逐渐形成更大范围的联动反应，进行整个片区的改造，最终完成新型商贸中心的更新改造。

6、结语

商贸中心的更新改造涉及经济、交通、环

境等众多方面，枣庄市三角花园商贸中心的更

新改造尝试以市场规律为依据，寻找影响规划的内在因素，建立与内在市场规律影响相契合

的用地布局。

参考文献

1、美国加利福尼亚大学的经济学者戴维·哈夫（D．L．Huff）教授于1963年提出的关于预测城市区域内商圈规模的模型--哈夫概率模型。

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关键词：建筑设计，改造项目，理念

Abstract: through the analysis of the specific engineering creation, as well as to the contemporary people increasingly growth and continued demand of spirit and material for the grasp of the idea that contemporary comprehensive villages construction should be adapted to the demand of the market. "everything changes." the village for hai pazhou villages reform project building design are discussed in this paper.

Keywords: architectural design, renovation project, and ideas

中图分类号：TU71文献标识码：A 文章编号：

一、项目概述

琶洲村位于琶洲岛中部珠江南岸，紧邻国际会展中心，地铁4号线与地铁8号线在村东南侧交汇，区位十分优越。

琶洲村位于琶洲岛中部的B2区AH0409管理单元。规划区西起琶洲塔公园，南至新港东路，北至阅江路，东面至新东路，总面积约72.49公顷。本项目是其中的地块十一部分，位于琶洲村规划改造用地南部，总用地158451平方米。定位为村民回迁及配套部分。

二、现状分析

本项目用地为多边形用地，用地相对独立，南面与新港东路相接，东规划为70米过江桥梁的延长部分，北面是琶洲塔的视觉通廊部分，西与地块十三相接。总用地面积为158452.6平方米，可建设用地面积为146631.4平方米。地块内场地平整，现状标高介于8.2-9.5之间。

用地在城市建设分区中属于密度三区。用地内无城市中的市政基础设施或特殊的设施限制，不涉及城市总体规定的特殊控制区域。

三、 总体布置

该项目位于广州市海珠区琶洲岛中部的B2区AH0409管理单元。按照广州市政府推进城中村改造工作计划，琶洲村被列入2010年改造的城中村之一。该项目为改造总规划项目的组成部分，为原琶洲居民回迁居住部分。用地位于项目整体规划中南部，呈不规则多边形。本地块规划建筑布局以行列式布局为主，功能以沿东面南面为商务楼及综合楼，西面、北面及中部为住宅，建筑沿用地四周南北向行列排布，紧凑经济地利用土地，主要朝向为南北朝向，采光和通风条件较好。

建筑布局以行列式为主，同时根据用地的不规则性，将商业及商务办公楼布置于地块周边，使内部形成较大南北向中心花园。不同等级的环型道路的规划，划分出住宅与商务楼、综合楼不同区域，便于日后管理，从而把整个居住，商业，娱乐等功能组织得更丰富有序。

小区建筑布置的各个方向的退缩间距根据《广州市城市规划管理技术标准与准则》中对于密度3区的控制要求加以确定。住宅面积指标和设计标准，符合现行国家标准《住宅建筑设计标准》和《广州市城市规划管理技术标准与准则》的规定。

7号楼为单塔，8号楼为双塔，两者通过底部两层的裙楼相连，四周有环形消防车道，7、8号楼之间设置穿2过裙楼的消防车道；9、10号楼均有两个塔楼，沿两个长边设置消防车道。本小区内地下车库负一及负二层为满铺， 7、8、9号楼楼下设两层地下室，10号楼下局部设负三层。二期地下车库共设两个双车道出入口，分别设置在9号楼与10号楼的侧面位置（详总平面），二期与一期地下室完全贯通，全区共计8个双车道汽车出入口，满足车库消防疏散要求。

四、 交通组织与入口

小区整体交通规划由城市主干道经区级道路进入住宅小区与商务楼、综合楼部分，各层次道路分明。住宅部分采用人车分流交通模式，车流直接进入地下车库，各组团设置的地下车库连成整体，形成地下大型停车场，在管理上可分可合，服务本区住户。商务楼与商业结合区级道路划分区域设置，各高层均形成环形道路。幼儿园，复建祠堂与商业综合体用地相对独立，人车道路指引简洁明了。

用地地下车库出入口共有八个，二期地下车库共设两个双车道出入口，分别设置在9号楼与10号楼的侧面位置。

机动车位居住建筑和商业建筑分别按1泊/100平方米建筑面积、0.8泊/100平方米建筑面积配置，非机动车位居住建筑和商业建筑分别按1泊/100平方米建筑面积，1.5泊/100平方米建筑面积配置。

五、 建筑功能

本项目主要以高层住宅与商务楼综合楼为主。沿用地城市主干道部分设置临街商务楼综合楼以及商铺，沿小区级道路设置住宅，部分设置裙楼商业以及住宅配套设施，包括老人服务站、公共厕所、物管中心、派出所、社区居委会及配套变电房等。地下室设有机动车库、非机动车库；地下二层平时为机动车库和非机动车库（战时为人防地下室）及设备房。

7号楼塔楼每层8户、8号楼每栋塔楼每层为6户，9号楼每栋塔楼每层为8户，10号楼每栋塔楼每层为6户，7-10号楼包括65、90、110、130、140等的中小户型为辅，适宜面宽的飘窗设计考虑到住户视线与空调机位的合理性。

在建筑功能布置方面7、8号楼为带商业服务网点的塔式超高层住宅楼。其中7、8号楼首、二层裙楼为商业，设地下两层车库及设备房；地上3-37层为塔式住宅楼，8号楼二层局部为住宅（其余为首层天面及架空）。7、8号楼建筑总高度为114.5米，首层为大堂、局部架空、公建配套和商业功能。其中7、8号楼首、二层裙楼商业为独立复式商铺，单间不超300平方米。7号楼塔楼首层还设有公建配套文化室，8号楼塔楼首层设有公建配套老人服务站，居委会和居民健身场所。9号楼为不带商业服务网点的塔式超高层住宅楼，设地下两层车库及设备房，首层为大堂、局部架空和公建配套居民健身场所。地上2-40层为两栋独立的塔式住宅，建筑总高度为123.5米。10号楼为首层带派出所（回迁性质）的住宅，设地下二层车库及设备房（局部三层地下室），首层为大堂、派出所（回迁性质）和局部架空层。地上2-39层为两栋独立的塔式住宅，建筑总高度为120.2米。

本工程建筑分类为一类建筑，建筑的耐火等级为一级，抗震设防烈度为7度。

六、 立面造型

琶洲村地块十一改造项目的整体立面上采用新古典风格，并适当穿插一些现代元素，沉稳庄重之余而不呆板。其中的塔楼每层中较大户型南向立面更是通过局部推进的方式，使建筑形体虚实对比，错落有致，产生强烈的韵律美及丰富的层次感。

建筑采用统一材料质感的面砖搭配和对比，结合建筑细部尽可能反映装饰与结构形式美，结合建筑自身的结构形体，运用竖向装饰线、横向梁线、飘板、百叶具有很强的韵律感。建筑主体的黄色面砖及首、二层部位的条形面装饰砖相结合，飘窗及空调百叶，给人通透感觉，清新典雅，同时给住户一种自豪满足感和归属感。

空调机位结合建筑外观设计，巧妙地进行隐蔽处理。预埋空调冷凝水集中排放管，既保护了设备，又美化了建筑外观，彻底避免了“空调雨”现象。管槽移至室外进行隐蔽处理，不仅没有破坏建筑外观，而且避免在室内过多穿孔开凿，有利防止渗漏，增加室内使用面积，便于管道检修。

七 、绿化

住宅部分地块用地规模较大，为了营造舒适的中心花园，小区内集中绿地覆土1.5米。整体设计上抬高中心花园标高，从空间上弱化周边商铺对花园的围合感，而且减少城市道路对居住小区内的干扰，增强居住空间的私密性。公共绿地包括小区级中心花园和一处组团级公共绿地。中心花园由各休闲广场结合大面积的绿化布置，配以架步、绿荫、凉亭等园林小品营造出一个岭南特色的庭院空间。组团公共绿地是指中心花园东面的公共绿地，主要布置康体活动设施。在这些公共绿地中设置尺度宜人的座灯、座椅、小品、花坛、儿童活动器械等，配以草地、灌木及常绿乔木，成为居民就近休憩的公共绿化空间。

该小区绿地率为35％。

八、建筑无障碍

篇10

核心区内一共规划建设16栋超高层建筑。受业主委托，我们对CBD核心区进行整体规划设计，同时对其中的Z3、Z4，z5、Z6地块的超高层进行单体的建筑设计(图3、10、1 1)。

整体规划设计

CBD核心区是北京市CBD最大的成片未开发区，将建设具备国际顶级品质的写字楼、高端商务酒店、国际会展中心、高档商业文化娱乐设施、中央广场和区域立体交通枢纽等设施的城市综合体，打造国际化、现代化的商务中心区(CBD)核心区域，带动北京市现代服务业的快速发展，成为世界顶级的集高端办公、居住，购物、文化娱乐为一体的城市中心区(图4)。

为了实现上述目标，我们认为该区域应具备下列特征：符合世界顶级金融区的城市形象、疏密有致的城市空间、优美的环境、充满活力的城市中心区、先进的交通和城市基础设施及高水平的建筑。

要使CBD核心区具备这些特征则必须重点关注下列技术因素：路网和交通系统、建筑基底与用地的关系、开敞公共空间与建设区的图底关系、建筑高度、建筑形式、绿化系统以及建筑的功能配置和绿色环保策略。我们的整体规划设计针对上述7个技术内容进行。

1.路网及交通系统(图7)

基于下面四个原因本方案基本不对路网和道路线形进行调整。

(1)根据交通规划的原则，高密度路网和平交路口是最经济和高效的道路设计形式，鉴于本区域的开发强度，路网密度不易降低。

(2)从道路设计的角度来看，本区用地较小，道路线形的改动将给区内交叉路口和区外路口设计造成困难。

(3)路网密度和线型的改变将使各地块指标发生较大变化。

(4)路网密度降低，将有可能减少超高层建筑的个数，从而影响城市形象。

另外，由于Z15地块用地较小，必须将用地南侧道路南移，但南移后道路东西两侧路口与原路口对位有问题，建议取消此路(图5、6)。

由于现状公共交通站点在用地四周分布不均衡，我们将用地西侧的四块地的建筑覆盖率降低，留出更多室外广场供乘坐公共交通的人使用。同时在用地北侧和东侧的两块地也进行了相同的调整，以便为未来均衡的布置公交站点提供有利的条件(图9)。

结合现有公交站点的布局和未来的规划，重新设计了整个地块的建筑退线，地下商业街、中央绿地，从而形成了一个结合绿化和广场的步行系统，实现区域内的绿色出行。

CBD核心区将构建以公共交通为主体的对外交通系统，以慢行交通为主体的内外接驳系统的交通组织模式，实现绿色低碳、以人为本的和谐交通体系。

2.建筑基底与用地的关系(图8)

综合考虑各地块的开发强度，我们对各地块建筑和建筑控制线之间的关系进行了设计，形成了由广场、街墙组成的极具活力的街道空间。

3.开敞公共空间与建设区的图底关系(图12)

中央绿地对形成区域内的城市空间起到了至关重要的作用，因此在规划中通过中轴线上的建筑及周边建筑的塑造以及绿地的设计，强化了中央绿地的作用，同时在区域内还设置了3个小型广场，进一步改善区域内的环境，并形成步行交通的节点。

4.建筑高度

根据规划条件，核心区建成后将形成“高楼林立”的城市形象。从城市设计的高度上来看，CBD核心区建成后应对新的城市天际线有所贡献。通过大量的视线分析和在城市重要节点远景视角上观看CBD超高楼群的天际线形象的多方案比较，我们发现从城市各主要方向看本区，受建筑高度和透视的影响，区内最高为400m的建筑与国贸三期及区内300m高的建筑相比，缺乏视觉上的控制力(图13、14、17、18)。

同时，研究国际上几个典型的高层建筑密集区，最高的建筑大多比他周围的建筑高一倍左右，因此为了获得更好的视觉效果，本方案重点将区内Z15和Z6地块内两幢建筑的高度分别从400m和300m提高到500m和380m，从而形成形象鲜明、错落有致的城市景观(图15、16、19、20)。

为了保证区内整体开发规模不变，我们对除Z15地块之外的每个地块的面积进行了适当的调整。

5.建筑形式

在规划设计中，我们强调区域内的建筑应以体现当代建筑设计理念及新技术，新材料的应用为主，建筑以现代风格为主，不建议采用带有传统形式的建筑方案。

建筑色彩在相同色调的基础上进行适当变化，对重点地段的建筑在风格和色彩上给予更多的选择。

考虑到土地开发和城市建设的特点，本地块强调区域内建筑的多样性，同时适当地形成由几个地块组成的组团，使得建筑形象既有个体又有群体，张驰有度、丰富多彩(图24)。

本方案强调建筑造型上和而不同，既丰富而又不混乱的整体感。在此基础上从城市角度对其高度、体量和造型做出精确的控制是CBD核心区建筑群确立自身在城市中的地位，取得标志性进而对城市形象做出贡献的基本保证。

6.绿化系统(图25)

结合中央绿地，用地西、北侧城市绿化带、组团广场、路旁绿化、地面步行系统进行绿化设计，形成一个点、线、面组成的绿化网络。

中央绿地是景观设计的重点，我们综合考虑了道路环境、城市活力、中心区建筑景观要求以及生态环保等因素，对中央绿地进行规划设计。将东西两侧的用地布置成以本地树种为主的常绿和落叶乔木混杂林，并布置座椅等城市家具，地面采用硬质铺装(图22、23、25～27)。

中间部分为由类卯形构图形成的带有下凹微地形的草地，保障形成开敞的绿地空间，并为周边建筑形成良好的视觉观赏区。

结合下凹地形，使中央绿地穿过两条城市道路，形成一个不受车行交通干扰的完整的绿化广场。

在中央草地和周边树林交界处，利用地形，形成一个独特的大小形状随水的多少变化的景观浅水地。

根据人的行为特点在中央草地上形成交叉的由粗砂铺装的连接各交叉路口的步行捷径。

步行系统均结合大树冠行道树形成绿荫。

7.建筑的功能配置和绿色环保策略

在已确定的超高层建筑功能布局的基础上，结合人行交通系统的布置，对各地块建筑的裙房进行功能布局，形成各具特色充满活力的CBD核心区。

在本项目的区域设计中，运用多项绿色生态技术，从系统的角度出发，进行理性、优化的整合设计，使整个CBD新区实现“减少城市能源负荷、不对环境构成威胁、为人创造健康舒适的人居环境”，从而达到节能减排、环保低碳的绿色生态理念(图28)。

Z3、Z4、Z5、Z6单体设计

沿续本方案总体规划的思想，我们在个体设计时考虑以下几方面设计要点：

1.将Z3、Z4、Z5、Z6四个地块作为一个组团进行设计(图29、36、37)

围绕区域中心广场，将四块地的建筑设计成统一又富于变化的组群，之所以这样设计是基于下面两个原因。

由于本地块位于核心区的西侧，西临东三环，从城市的西、西北、南、东南，均能较清晰地看到这组建筑，特别是从长安街、天安门广场向cBD眺望，这组建筑对于该区域非常重要(图21)。由于Z6地块的建筑为核心区内第二高的建筑，因此宜设计成较有特色的建筑(图30～33)。

从上海陆家嘴的规划实践来看，为了从城市主要视点外滩看陆家嘴时形成错落有致的城市景观，两幢最高的建筑前端布置了一些较低矮的建筑，但由于两幢标志性建筑不能对前端建筑进行控制，于是使标志性建筑的效果受到一定的影响。而本区内的建筑布局与陆家嘴颇为相似，因此我们认为将这四幢建筑设计成一组，可以在城市大尺度上观看CBD核心区时，使前景建筑和标志性建筑更和谐。

另外，组团和个体相间布置，更有利于形成区域内建筑形态的多样性。

2.鲜明的建筑形象

也许一幢建筑对于业主来说形象，功能、造价都是其关心的内容，然而对于一个城市来说，一幢建筑对城市的贡献主要取决于她的造型以及其形成的开放的城市空间。

CBD核心区是奥运后北京现代化建设的重要地区，在其中建设的重点项目应具有鲜明的建筑形象。

本地块与其余三个地块的建筑造型设计以绿叶为原型，形成跃动的、富有张力的建筑外型。在这个富有未来感的造型基础上，我们利用兼有外遮阳作用的结构柱形成垂直律动的线条，更增添这组建筑的美感。入夜之后，特别设计的夜景在空中形成一组奇妙的凤尾造型，将为城市的夜空贡献一幅优美的景观。

本方案的绿叶造型同时有利于减少风荷载对高塔结构的影响。

另外，由于本地块的建筑在高度上明显低于最高的建筑，其独特的造型并不会对区内最高的建筑造成威胁。

3.裙房设计

据对公共交通站点的分析和总图的要求，并结合主塔的体型裙房被设计成占地较小的幼芽造型。

4.高度调整

根据总体规划，Z3的高度调整为240m。

根据总体规划，Z4的高度调整为260m。

根据总体规划，Z5的高度调整为180m。

根据总体规划，Z6的高度调整为380m。

5.节能及环保

我们在设计中充分利用自然手段以及高效人工设备系统，如外遮阳、太阳能、导光装置、热泵和蓄冰设备等，实现节能环保与低碳减排的目标。

本组团的塔楼平面布置方式采用风车形，最大程度上保证了每个地块上的高层主楼在日照，视线，景观以及商业价值上的均好性(图34)。

区域通过建筑整体设计，而不是单一独立设计，实现区域的风环境最优化，既有利于人员活动行走的舒适性，同时也有利于减少建筑冷风渗透引起的能耗损失，此外还可引导自然通风，减少空调能耗，实现“节能”目标(图35)。

6.交通组织

为强调组团性，对于组团内四个地块形成的路网系统我们考虑使用的便利性和灵活性虽未进行严格的人车分流，但也进行了相对地区域划分。将四块用地围合的十字型道路设计为主要人行区域，组团内各建筑主入口均设置在此区域：同时将组团环路设计为主要车行区域，各地块地下车库出入口直接开向此环路，使主要车行交通以环状布置于组团(图36)。