居住用地规划范文
时间：2023-10-11 17:24:07
导语：如何才能写好一篇居住用地规划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：山地岩石居住小区景观设计
中图分类号： S611 文献标识码： A
重庆市依山临水，山在水中立，水在山中流，两江环抱，蜿蜒曲折，三山相连，峰峦叠翠，具有“山城”、“江城”之美称，山地景观资源极为丰富，起伏变化的地形和天然的自然景致造就了重庆独特的景观风貌。然而，随着城市化进程，一些房地产开发商一味追求华丽、气派，在小区开发中加入大量的铺装、金属元素，忽视了对原有山地、岩石的利用和开发，使得重庆居住小区的景观面临丧失特色的危机。但随着人们生活水平和文化层次的提高及生态环境意识的提高，人们更喜欢居住在更自然化、山野气息浓郁的环境中。[1]本文将以重庆地区特有的山地、岩石为彻入点，以重庆华宇福源山庄的景观特色，探讨山地、岩石在居住小区环境中的应用。
1畔山林语的概况
位于重庆市九龙坡华岩新城华龙大道龙门阵主题公园旁，建筑面积10万m2，绿化面积5826 m2，绿化率32.30%。[2]背靠龙门阵主题公园和华岩寺风景区，面朝城市干道华龙大道以及规划中的城市轻轨曹家院子段。项目南北长约520m，东西长约80～130m。地形高差较大约60m。在沿华龙大道有10m宽的绿化保护带，小区平行于华龙大道有34m宽轻轨轨道保护带。
2.设计原则
2.1以人为本，功能第一原则
[4]不一味追求华丽的景观效果，以为住户营建亲切、舒适的户外活动空间为出发点。满足居民的休憩、娱乐和日常活动，符合居民游憩心理和行为规律。
2.2生态功能原则
小区内从南到北，跃落60多m，顺应设计的台阶，分层设计了一系列风格独特的台地花园，小池边沿柳树下种植有夜来香、杜鹃、蕨类植物，使庭园景观更接近自然，[3]同时还巧妙地隐藏了用以循环用水的潜水泵，避免了园林设施对庭园景观的破坏。墙垣绿化用迎春、蔓生月季等材料。
2.3突出特色协调统一原则
突出地域文化和自然环境特点，结合街景要素的特性，通过和谐的组合，顺应自然，改进自然，摒弃不理想的部分，突出其特色。
2.4因地制宜，经济合理原则
充分利用原有资源，以小区规划为基础。完善和深化规划创意并考虑小区的规划定位和管理模式以及工程建设投资和日常维护管理费。
3．山地、岩石在畔山林语中的应用
3.1造园要素的定位
3.1.1山地
[8]重庆独有的山地格局造就了畔山林语良好的山地景观视点，山地空间环境复杂，视点变化丰富，对景观有着多角度、多方位的审美要求。利用坡道、阶梯、岩壁、跌水等处理手法，以及一系列借景、对景、分景、衬景、遮景、框景等，使之与整个山庄景观艺术效果融为一体。还利用地形特点依山就势地将建筑组群进行台地式布局，利用原有坡地、岩壁结合水池、花坛、台阶布置草坪、树木营造层层叠叠、丰富多变的整体效果。
3.1.2岩石
造园重在掇山、理水，中国传统的自然式造园技法中，掇山或称叠石占有重要地位。重庆是山城，畔山林语所选地拥有丰富的岩石资源，这是地形的一大特色。总体景观设计以打造山野幽谷气息的居住小区为目标。如何巧妙地将原有的山石运用到小区环境设计中成了规划设计的首要问题。
中国传统的造园手法中有“开门见山”一说即起景以园林主题内容为题材进行塑造性预示，小区的主大门与小区中央一块自然岩壁正对，并以100m左右的道路夹景直引山石方向，并且结合主景抬升法在岩壁前筑台阶衬托岩石的巍峨高峻，再配以郁郁葱葱的植物。
3.2山地、岩石在景观结构功能分区中的应用、分析
3.2.1山地、岩石在主要景观区中的应用
1）主入口区。 主入口区域在满足入口人车分流等功能需求外，[5]连接200m长以落叶树为行道树配置红继木、珊瑚、吊兰等重庆本地灌木和草本植物的绿化带，构成从主大门到主入口的景观延长线。主入口景观在一特色景观广场配有棕榈水中树阵、特色灯柱以及丰富的灌木、适当点缀的时令草花，别致的登山步梯，以小区地形原有的岩壁为背景，再因借山顶岩石的景观，形成高低错落有致、层次分明的入口主体景观。
2）组团绿地区。
幽兰园。[6]主入口人车分流后，沿小区东侧人行石阶向上延伸一壁的岩石成为新的视觉焦点。岩壁顺着山体斜卧在东侧面，西面三幢住宅楼与岩壁上方的两幢住宅楼把整个空间围合起来，犹如一个幽深的峡谷谷底。这里的环境安静、清幽，由两侧植被茂盛的青石板步道引入半径15m的半圆形谷地，东侧岩壁下是一个半径约5m的半圆形水池，中心是一座50～80cm高，直径为约3m的假山石岛，石缝间零星点缀重庆本地山野草花与假山周围分布了6丛菖蒲融为一体。
天竺园。从“幽兰园”沿石阶出现的另一个庭园便是“天竺园”。之所以叫天竺园是因为庭园内的乔木以天竺桂为主，该庭园面积不大，约100多m2。[7]一处跌水成为该园的主体景观，在挂满迎春藤的石壁下边利用原有岩石石阶只稍加处理，筑成两层20～30cm高的跌水，水从迎春藤下涌出，层层跌落到小水池中。水池上筑有一小巧玲珑的石拱桥与岸边相连，水流穿过小拱桥到另一角落。
4.结语
峭壁陡坡，大山大小既是重庆所特有的城市景观，拥有丰富的山、石资源是重庆的宝贵资源。重庆畔山林语在深刻了解重庆地形情况、气候特点、人文环境之后，巧妙运用中国传统的造园技法，结合现代园林表现手法，最大限度地因借、挖掘小区原有地形、岩石等景观资源。成功打造出一个富有山野气息、富有季象变化且舒适、安静、和谐的山水园林式居住小区。
参考文献：
[1] 吴天谋.山地居住区规划设计初探____以重庆南方明珠高级住宅小区规划设计方案为例.四川建筑[M],2002（5）:15-16.
[2] 张文英.对城市居住区环境设计现状的反思。中国园林[J],2005（2）,63-65.
[3] 上海市园林管理局.中国名园[M].上海三联书店.1999. 10-15.
[4] 王磐岩,谢晓英,林鹰,倚林佳园居住区环境设计.中国园林[J],2005(2):63-65.
[5] 庄雪影.园林树木学-华南本[M].广州-华南理工大学出版社2002.8. 35-40.
[6] 徐峰.城市园林绿地设计与施工[M].工业出版社 2002.4. 15-20.
篇2
关键词:容积率;居住用地;集约利用
容积率对城市居住用地集约利用起着重要作用,其指标的高低直接决定了城市土地集约利用的程度,因此容积率是评价城市土地是否集约利用的最直观、重要的因素之一。本文通过对广州市抽样调查和分析,选择中心六区1998年以后新建的居住小区,分析其居住用地容积率现状及变化,探讨容积率变化的影响因素,以期找出目前广州居住用地利用存在的问题并提出相应对策。
一、广州市居住用地容积率现状分析
目前广州市中心城区的平均容积率达到3.57,各区平均容积率情况如图1所示,颜色由深到浅表示容积率由高到低。
从图1中可以看到,新的越秀区由东山和原来的越秀区合并,是广州市的政治、文化、商业、旅游中心,是集商业、办公、旅游功能于一体的综合发展的旧城中心区,土地面积最小,容积率水平最高。天河区作为新区,经济发展最快,在2007年首次超过越秀区成为全市第一,其平均容积率也在不断提高,现在已达到4.35,仅次于越秀区。荔湾区是广州历史文化集中体现的老城区,较高的人口密度和早期的低层高密度的规划方式也使得该区的容积率处于较高的水平。海珠区拥有珠江这一稀缺的自然景观,带动周边的经济活动,土地价格较高,导致一系列高容积率的楼盘沿珠江两岸分布,从而拉动整个区域容积率的平均水平,达到3.69。黄埔区虽然也是老城区,并且有着石化,汽车等支柱型工业的经济支持,但在整个广州六区中,房地产市场却一直不景气,新建楼盘也很少,目前黄埔区的平均容积率大约是2.14。白云区的规划方向一直是建设广州市北部现代化生态城区,得天独厚的自然资源和相对丰富的土地储备,造成该区的楼盘容积率普遍较低,一些大盘的容积率甚至不足1.0,整个城区的平均容积率自然是六个中心城区中最小的,仅为1.88。
二、广州市居住用地集约利用存在的问题
(一)政府规划的科学性和严谨性不足
在城市规划的实际编制过程中,容积率等控制性规划指标的确定在很大程度上是根据当地城市规划技术管理规定及规划师自身的经验和设想而制定,有的甚至没有对实施情况进行有效地管理和检验。这样,作为控规的编制者本身对规范的熟悉程度和理解深度不一,很难为控制指标的确定找到严格的依据。
城市规划重在实现城市的整体利益、长远利益和政府任期阶段性及地方利益主体寻求短期高增长的利益是有直接矛盾的。容积率等具体指标的制定和控制作为城市近期发展地区和重点地区建设规划的深化,是以实现近期利益为支撑点的。城市在实施城市开发建设过程中,往往过分注重市场经营性、局部性和功利性,最终得不偿失,破坏了城市可持续发展的基础,进而造成过度开发,对我们赖以生存的环境及资源造成破坏。对后期实施没有有效的法律监督机制,导致一些很好的规划理念没有严格执行。
(二)政府部门之间的不协调
对于土地的利用方式,在各政府部门之间也没有完全统一。土地管理部门从宏观的角度对土地进行控制,以可持续发展的理念作为制定各种政策的出发点,目的在于保证有限的土地资源合理集约利用,防止未来土地制约城市的进一步发展。但是,对于建设部门来说,希望快速地发展城市建设和配套设施等,在批出土地和开发建设的时候把当前的发展和经济效益放在第一位,不会从长远考虑未来的土地供给是否还能得到保证、目前的利用方式是否合理等等。另外,受到经营城市的思想影响,土地成为最大的财政来源之一,被大量批出,就导致当时区位好的土地利用强度很大,而偏远的郊区则集约利用严重不足;有些政府官员为了在位期间的政绩,也会大量批出土地,而不考虑未来发展的需求。
(三)政府规划和开发商建设之间不协调
政府没有在批地之前对公共基础设施,市政配套等做相应的规划,导致开发商重复建设。最典型的是番禺的华南板块,政府的规划远远落后于开发商的建设。最初华南板块只有单纯的居住功能,交通、生活配套和其他相关配套设施相对缺乏。因此各个开发商从自身利益出发规划小区,为了完善楼盘品质都会建设相应的配套设施供业主使用,导致基础配套设施使用效益低下,更重要的是对居住用地造成不必要的浪费。
(四)区域之间土地集约利用程度存在较大差异
广州六个中心片区,对居住用地的使用存在各自的问题。例如,白云区由于土地储备量的暂时充足,每年大批量的批出新的住宅用地,对于容积率的控制力度却很小,导致整个白云区的容积率水平一直是广州市中心六区中最低的一个。以海珠区沿江一带为最。城市中景观较好的地段,其经济活动一般较为活跃,土地价格也较高,开发也容易获利,自然成为众多商家追逐的目标,但过度的开发必然破坏这些稀缺资源。珠江作为广州重要的景观资源,却没有发挥公共空间系统的作用,其重要原因就是两岸开发了过多的高容积率的住宅,这种做法虽然在短期内获得了较大的经济效益,但是却没有综合考虑到环境和社会效益。而且随着时间的推移,这些住宅将逐渐破败,进而会影响城市景观,可能变成改造和拆除的对象。天河区的珠江新城是城市的CBD,土地经济价值极高,因此对其的利用强度也很大,广州市最高容积率的楼盘集聚在此,一但全部入住,对周围的交通配套等将受到很大的考验。
(五)新批出土地容积率过低
对广州市政府从2005年开始批出的居住用地进行统计分析,越秀区批出4幅,平均容积率控制为4.8;天河区除珠江新城以为的区域推出2幅居住用地,平均容积率仅为1.46;荔湾区批出珠江用地6幅,平均容积率2.25;海珠区批出居住用地6幅,平均容积率4.94;黄埔区没有用地批出;白云区是广州土地供应的主要来源,近三年共批出16幅,平均容积率2.03。从统计数据可以看到,除了越秀区和海珠区,其他区域新批出土地容积率都很低,原因在于这些地块目前都处在区域条件不是很完善的地方或者相对偏远的城市郊区。
三、对广州市居住用地集约利用的对策分析
(一)严谨的法律法规和有效的监督管理
要贯彻可持续发展的思想,对居住用地加强集约利用程度,首先,必须规范城市规划,杜绝仅凭个人经验、不从实际出发的做法。其次,当有关法律法规出台之后,一定要有严格有效的监督管理,不能有政府官员或者开发机构为了自身利益,违反这些规定。在这一点,可以借鉴人地关系更为紧张的香港的做法。由于香港先天条件的缺乏,因此在一开始的城市规划上,就走高容积率的路线,也为大众所认可。一直以来都有严谨的法律法规来控制土地的利用,杜绝浪费。对于各项控制性指标有着科学严谨的制定方法,在后期实施的时候也由相应的监管部门严格监控。其实我国土地公有化更有利于政府对土地开发强度的控制,配合规划法、建筑法、环境保护法等来达到对居住用地集约利用的目标。
(二)做好政府部门之间,政府与开发商之间的协调工作
政府部门需要统一认识,并且将目光放得更为长远,以可持续发展作为制定相应政策的出发点。部门之间做好协调工作,尽可能同时考虑当前的经济发展,但也不要透支资源,加强土地集约利用的程度,做好未来至少10年之内的土地利用计划,保证充足的土地储备,不让土地资源成为城市发展的掣肘。政府的规划应该走在开发商前面,成为引导者,而避免开发商只顾自身利益的开发行为。比如白云区的金沙洲就是政府规划比较全面的一个新居住区,对各种公建设施、实证配套的规模、区位等都有明确的规划,这些设施的效益得到保障的同时,也不会产生因重复、盲目建设导致浪费居住用地的现象。
(三)不同片区采取不同的开发强度
香港住宅用地开发强度的控制综合考虑了交通运输条件、市场需求、基础设施容量、城市景观需要和生态环境保育因素。广州市辖区面积都很大,每个区域有其各自的特点和存在的问题,更加不可一概而论,而是要不同片区采取不同的开发强度,从容积率的角度对居住用地的开发利用进行控制,以达到对居住用地集约利用的目的。例如,越秀区和天河区是广州经济最发达的区域,土地价值也最高,对其居住用地进行集约利用的需要也最为迫切。因此较高的容积率将更适合该区域的发展。而该区域相对成熟的基础设施也可以支持高密度的人口。不过天河辖区比较大,北部边缘地区的土地储备比较丰富,而且自然景观条件较好,对容积率有一定的控制,会更有利于城市景观。荔湾区和黄埔区作为老城区,针对早期的规划问题,在进行旧城改造的时候尽量对容积率进行调整,以改变建筑密度过高,城市景观凌乱的现状。加大对单块土地的利用强度,留出更多的土地作为公建用地和城市景观用地,也可以更好地引起区外人员的购买兴趣。同时在未来开发的时候不能继续以前在交通干道集中过多高层建筑的做法,而是要利用越来越发达的地铁轨道交通,对其步行范围内的地块可以进行相对高容积率的开发,以缓解地面公共交通的压力,在人口密度很高的情况下,有效减少交通堵塞现象。这一做法也适用于越秀和天河区的高人口密度区域。海珠区有珠江这个得天独厚的风景。江边的生态环境相对脆弱,过于集中的人口可能造成环境问题。对于城市中的生态敏感区域的住宅的容积率进行有效控制。实行离中心距离越近容积率越低的递减控制措施。白云区的土地量丰富,自然生态环境优越,是城市当中稀缺的资源,要善加利用和好好保护。因此对容积率要有最高限制,防止生态环境受到破坏将得不偿失。但是从长远看来,土地作为不可再生资源,房屋的存在又有长期性,因此开始的规划非常重要。
(四)严格控制新批出土地的容积率
对于荔湾、越秀等老城区的新批出土地大部分来源于旧城改造,土地储备十分有限,因此更要加强对其的利用强度,保证住宅的供给需求平衡。对于位处郊区的土地也会慢慢成为城市的中心区域,因此要在目前的规划中就考虑到未来的发展趋势,防患于未然,严格控制新批出土地的容积率。在设定容积率上限的同时,政府可以考虑同时设定容积率的下限,保证这些偏远地块的集约利用程度不过过低。
参考文献:
1、于春艳.城市土地集约利用研究[D].华中农业大学,2007.
2、汪波,王伟华.城市土地集约利用的内涵及对策研究[J].重庆大学学报(社会科学版)2005(5).
3、刘新卫.土地资源集约利用的科学内涵[J].国土资源,2007(2).
4、张志宏,徐惠,曹天邦,李剑波.我国城市土地集约利益的思考[J].农机化研究,2006(9).
篇3
居住用地占七成
今年一季度，北京居住用地供应平稳，全市共成交地块11宗，总规划建筑面积达160万平方米，其中，居住用地成交5宗，总规划建筑面积达113万平方米，占总成交面积的71％；而去年同期，全市土地成交量仅为6宗，总规划建筑面积为23万平方米，其中两宗居住用地规划建筑面积未过7万平方米。
一季度成交的居住用地，有两宗规划建筑面积超过50万平方米，其中大兴亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地，规划建筑面积为50．36万平方米；昌平科技园居住及配套项目用地，规划建筑面积为53．5万平方米。
另外，二季度计划入市的52宗地块中，规划建筑面积超过20万平方米的居住用地有9宗，面积最大的为顺义新城顺新绿色家园1#地用地，规划总建筑面积多达60．2万平方米。
三宗限价地块首批公示
据市土地整理储备中心公开资料显示，全市正在交易土地面积最大的为海淀西三旗(原北京轮胎厂)住宅及配套项目用地，规划建筑面积为48．82万平方米，其次为石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地以及丰台花乡造甲村“鸿基花园二期”住宅及配套用地，此三宗地块均为京城首批“两限”地块，总规划建筑面积高达113万平方米，售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10％～15％，“两限房”形成实际供应后，将迅速、有效地拉低区域内商品房均价，对于缓释中低收入群体的住房需求将起到积极作用。
地产巨头争相竞标北七家地块
据市土地整理储备中心统计显示，3月全市土地成交2宗(含2月入市的双桥路公建项目用地)。其中，海淀区花园路25号居住用地，土地面积为8088．5平方米，规划建筑面积为19412．4平方米，该地块共有华远盈都房地产、中鑫源房地产、电信房地产、合作蓝城等9家公司参与投标，招标底价为9310万元，华远盈都房地产投标报价最高，达1．35亿元，京城合作建房的始作俑者――“合作蓝城”再次失败，投标报价最低，仅为0．99亿元。最终华纺房地产、江苏恒佳置业投标联合体以近1．24亿元的投标价成交，投标报价位居第四。
而3月成交的另一块地，昌平区本月入市的北七家镇南部组团(平坊村东旧村改造项目)，土地供应面积达22．6万平方米，规划建筑面积21．38万平方米，容积率为0．95，该地块以“六通一平”的形式出让，招标底价为3．14856亿元。在10家参与投标的企业中，出价第七的北京泰格经济开发公司获得了该地块的使用权。北京泰格公司出价为4．71亿元，却击败了包括北京万科、广州富力、北辰实业、保利地产、北京合生以及北京建工等地产巨头。出价最高的广州富力，投标价为6．8亿元，最高与最低投标价相差2．9亿元。
按照北京泰格公司的价格，该地块的楼面价为2203元／平方米。而按照广州富力的投标价，楼面价则达到了3181元／平方米，高出北京泰格公司44．4％。北京泰格公司开发的项目有小汤山镇的“other villa渡上”以及北七家镇的“望都家园”等。为该地块的土地一级开发商，对于地块更为熟悉，在规划设计方案上占有先天优势。分析认为，面临“两会”后抑制房价过快增长的重压，土地作为政府最易调控的部分，政府不可能把郊区旧村改造的项目卖出高价，政府抑制房价的决心坚定，出高价的房企最终铩羽而归无疑在情理之中。
楼面地价同比降25．8％
3月京城成交的2宗地块，土地总成交面积为2．47万平方米，总成交金额为2．3亿元，本月平均楼面地价为4640．9元／平方米，与上月相比，增幅达40．8％，位于海淀区花园路25号居住用地楼面地价达6379．9元／平方米，而朝阳区双桥路公建项目用地仅为2901．9元／平方米。
篇4
【关键词】住房建设规划;城市规划;衔接机制
2006年5月,发改委、建设部等九部委联合发文《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》([2006]37号) (以下简称37号文件),文件明确指出要“制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。这就对城市规划部门提出了如何认识住房建设规划、如何在城市规划工作中与住房建设规划进行衔接的要求。
一、住房建设规划的内涵与背景
1.住房建设规划是指制订出若干年内分年度建造住房的规划,包括居住区和住房建造的数量以及居住水平等多项指标。
2.住房建设规划的编制要求
37号文件提出了编制住房建设规划的要求,具体包括住房建设规划的编制主体、编制年限、规划内容、公布时间、审批方式、主管部门责任等方面内容
3.住房建设规划的政策背景
尽管住房建设规划的推出从表面上看具有一定的突然性,但如果将其纳入到我国住房制度改革的政策演变历程中,就可以看出住房建设规划是我国住房政策在走向市场经济体制过程中的配套政策,它的推出标志着我国住房供应体系在逐步系统、逐步完善的过程中进入了一个新阶段。
4.住房建设规划的现实意义
(1)住房问题是关系到国计民生的重要问题。近年来已经成为住房、教育、医疗“新三座大山”之首;
(2)住房政策是宏观调控的重要手段。住房问题涉及到土地供给、金融信贷等一系列问题,如果住房政策无法落实,土地、信贷等宏观调控的手段也就无法发挥作用;
(3)住房建设规划是体现住房政策的重要手段。
二、住房建设规划与城市规划的关系
住房建设规划以住房建设为工作对象,城市规划以城市为工作对象,工作对象之间有着重合与交叉的关系,
1.政策目标与技术手段
37号文件指出住房建设规划要“纳入当地‘十一五’发展规划和近期建设规划”。“近期建设规划是城市规划的法定规划系列中的重要组成部份。住房建设规划的具体内容包括三类住房的建设总量、比例结构、空间布局、时序安排等等,这些具体内容最终必将落实在城市建设用地和规划建设时序。而城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理,因此住房建设规划的具体内容必须、也只有通过城市规划才能实现
2.专项规划与综合规划
城市规划是一项综合性的规划,无论是总体规划,还是控制性详细规划、近期建设规划,都包括居住、公共服务事业(商业、教育、医疗等)、交通、市政、绿地系统等多个专项的用地规划,城市规划是各方面内容的统筹部署和综合协调。而住房建设规划属于对居住设施(住房) 这一专项内容的规划。城市规划综合性的特点有助于住房建设规划与其他专项规划进行协调。
3.规划实施与衔接手段
城市规划的编制体系中,各个规划类型之间具有一定的层次性。城市总体规划是城市在一定时期内的全局规划,控制性详细规划则反映了城市总体规划在空间上的局部实施,
城市规划的各个类型尽管都是以用地为对象,但城市总体规划的重点在用地的规模、比例和布局,控制性详细规划的重点在用地的建设强度,近期建设规划的重点在于用地的项目实施计划。各类型的重点不同就决定了三者之间的衔接机制可能存在隐患。在这种情况下我们就需要通过一些重要的专项规划来将城市规划各阶段、各类型中的专项内容自上而下地衔接起来。
三、住房建设规划与城市规划各类型的衔接方法
1.城市总体规划―――目标上的衔接
《城市规划编制办法》(2006版) 要求城市总体规划(中心城区规划) 的编制内容应包括:“研究住房需求,确定住房政策、建设标准和居住用地布局;重点确定经济适用房、普通商品住房等满足中低收入人群住房需求的居住用地布局及标准”。
2.控制性详细规划―――指标上的衔接
控制性详细规划是依据城市总体规划对具体地块的土地利用和建设提出控制要求。37号文件要求在住房建设规划的编制内容中“明确新建住房结构比例。‘十一五’时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就对侧重于指标的控制性详细规划提出了要求。
作为37号文件的配套文件,建设部建住房[2006]165号文件指出“应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积) 两项强制性指标,指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定”。
3.近期建设规划―――时序上的衔接
《城市规划编制办法》(2006版)指出,近期建设规划要“确定近期居住用地安排和布局”,在编制中我们通常设立项目库与年度实施计划与“十一五”规划对接。住房建设规划在纳入“十一五”规划后,其内容将与“十一五”规划的内容一起,通过近期建设规划的项目库与年度实施计划予以落实,因此住房建设规划与近期建设规划的衔接重点在于建设时序的安排。
4.规划类型衔接方法编制内容中与居住和住房相关的内容
住房建设规划―普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标;
城市总体规划目标上的衔接编制办法:住房政策、建设标准和居住用地布局(重点确定满足中低收入人群住房需求的居住用地布局及标准);
控制性详细规划指标上的衔接编制办法:确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;居住区规范:居住户(套)数、住宅建筑套密度等技术经济指标;
近期建设规划时序上的衔接编制办法:确定近期居住用地安排和布局; (项目库与年度实施计划);
结束语
住房建设规划与相关城市规划不同步编制,规划年限也不完全相同。应充分考虑到城市规划编制滞后的影响,在住房建设规划每隔五年不断滚动编制的过程中,相关城市规划应在时间和内容上积极主动、及时协调,保证住房建设规划的有效实施。
住房建设规划的政策出发点是通过提供各种类型的住房,特别是政策性住房,以保证广大人民群众的根本利益,城市规划领域在规划编制中应积极衔接,保证各类住房特别是满足中低收入人群的住房建设,使广大人民群众从中受益。
参考文献
[1]中华人民共和国城市规划法.
[2]国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知([2006 ]37 号) .
篇5
由于城市建设的飞速发展，近年来，长沙中心城区、新城区各个区域的城市建设容量均寻求突破控规中规定的容积率，尤其是中心城区，新开发项目不断突破原有容积率与建筑高度，导致中心城区人口规模不断增长而带来各种城市问题，这些问题的出现缘于城市规划建设面临各类不确定因素，既有城市土地经济价值增长引领容量增长的内在因素，又有节约集约用地理念实施、农民安置和国企改制引发的社会稳定等各种政策因素，更有现行控规编制技术不成熟、控制指标的确定缺乏科学性的技术因素。如何在未来纷繁芜杂的不确定因素中寻求相对适度的框架减少不确定因素对规划造成的冲击与影响，规划管理单元的概念应运而生，其核心目的是应对各种不确定因素提出的影响评价范围，在适度的范围内调控城市建设容量的增长，应对相对迅速、同时又呈现相对分散的城市开发建设行为不断寻求突破规定容量的诉求，为城市规划管理工作提供一个合理的研究范围。
1.1基于城市规划管理的角度
为了更有效地指导城市建设，越来越多的规划编制完成，但是对于某一地块而言，可能在不同的规划中提出了不同的控制要求，这些不同的控制要求，有时不可避免地会发生冲突，而对于具体的规划管理经办人员来说，缺乏一个明确清晰的管理依据。因此，一方面，为了实现高效的规划管理，需要建立一个统一的规划管理平台，将各类相关信息进行整理、归类，对需要进行控制的内容一一明确，以便规划管理有据可依。
第二方面，划定规划综合管理单元，有利于规范规划调整行为，以管理单元的控制要素为规划管理的执行依据，确保城市各类公共设施和市政设施的承载力在正常范围之内，从而从根本上保证城市居民良好的生活环境。
1.2基于城市规划编制的角度
基于城市规划编制角度的指导意义，在于可以为详细规划提供较为详细和系统的控制要求。在以往的详细规划编制过程中，由于缺乏“区域”控制的指导，导致各片控制性详细规划之间缺乏衔接，区域范围内控制失调。而规划综合管理单元的划定，则能从一定程度上解决这方面的问题。
2国内外相关概念解析
2.1国内外相关概念介绍（表1）
2.2借鉴与启示（表2）
由上可见，国外以及国内各地的正在研究或已经实施的单元概念主要是体现了规划单元作为城市管理基本单位的方面，再结合各地的现实情况，形成适合于当地的规划管理体系。在单元的划定方面大多结合当地的情况，根据一定的界线划定原则（如：行政界线、行政街道、上层次规划指导、自然界线、控规单元界线等），划出一定的区域作为基本单元，再针对各个不同的单元制定相应的规划控制要求，以对下一层次的规划作为指导并便于城市规划管理的实施。
综上所述，将城市划分为规模适度、界限明确的单元进行城市规划管理已成为发达国家和地区城市的重要经验。
3长沙市城市规划综合管理单元解读
3.1长沙市规划综合管理单元概念界定
为了便于长沙市城市规划管理，在长沙市行政区范围内，以已编控规界限为基础，划分若干城市规划综合管理单元――规模适度，主导功能相对突出，具有稳定可延续的边界，适应城市发展需要的用地范围――以便规划管理部门进行对应管理。
3.2长沙市规划综合管理单元界线划分
3.2.1规划综合管理单元界线的确定方法
（1）具有主导发展方向，同时具有合适的辐射范围；
（2）主导功能相对突出，配套设施相对完善；
（3）地价相对接近，土地开发相对均质；
（4）被城市快速交通系统或主要干道围合；
（5）被山体、河流等自然界线围合；
（6）区、镇、乡、街道办等行政界线；
（7）学区、交通小区、停车、公共绿地等其他界线。
3.2.2规划综合管理单元界线划分的影响因素
（1）与已有规划及新编规划的衔接。已有的上层次规划中的相关规划要求是基于更为宏观层面的全局考虑，为了规划综合管理单元划分的合理性，应对其相关的规划要求予以落实。
（2）行政界线。行政界线是划分规划综合管理单元的重要依据，考虑到城市规划管理实施中的可行性，规划综合管理单元的界线一般不跨越行政界线。
（3）学区界线。学区是教育设施布点的专项划分界线，是落实与评价教育设施配套体系的依据，也是本次研究中需要重点关注的界线之一，尤其是居住用地调整频繁的情况下，教育设施影响评价范围是制定规划管理单元的主要依据之一。
（4）街道办、居委会界线。社区与街道办界线具有历史遗留多种问题，许多界线依据原有自然界线进行划分，但随着城市的发展，这些界线很难再能适应管理的需要，有必要进行调整，社区规划将是未来城市建设与管理的需要。
（5）交通小区界线。交通小区界线是针对交通分析和交通影响评价的专项界线，交通小区划分也相对较小，相对控规分规而言，交通小区界线难以与控规、分规界线吻合，但作为完整的规划综合管理单元应处于多个交通小区覆盖范围中，不应出现管理单元跨越交通小区的现象，也就是说，同一交通小区只能出现在一个规划管理单元当中。
（6）地价分区界线。规划综合管理单元划分其目的之一是为规划编制与调整提供论证范围，地价同类区具有大致相同的土地价值潜力，对于密度分区的确定具有重要的参考价值，因此，本次规划管理单元分界线应与地价分区界线相吻合。
（7）主导功能属性的考虑。规划综合管理单元的划定应考虑主导功能属性的独立性和相对完整性，将具有相对独立功能的城市区域，如武广高铁客运站及其周边地区、大学城地区划分为独立的规划综合管理单元；并应考虑其主导功能未来的发展态势，将其周边一定的区域也纳入其规划综合管理单元范围内，保证其主导功能有一定的发展空间。
4长沙市规划综合管理单元划分的作用及意义
4.1规范规划调整，确保城市规划管理的贯彻实施
对规划调整中调整较多的内容进行强制性控制，例如容积率、绿地等，避免因为局部利益的最大化而导致区域范围内的功能失调。
4.2提高编制成果的科学性，真正实现其法定功能
建立规划管理信息平台，在管理单元内将以后在总体规划指导下陆续编制的各类规划进行整合，服务规划管理。
4.3实现城市规划的动态维护，为规划政策提供科学依据
建立规划动态评估的基础平台，定期对管理单元内的公共设施和市政设施配套情况进行总结，研究规划实施过程中出现的各类问题，为规划政策的出台提供科学依据。
4.4成为上层次规划与控规间的有效衔接，完善规划管理体系
4.5建立稳定延续性的边界范围，作为控规编制的工作框架，避免出现各个片区的疏漏和重叠。
5长沙市规划综合管理单元具体内容
5.1规划综合管理单元界线的划定
长沙市规划综合管理单元的具体范围为03版总规确定的长沙市规划区范围加上已纳入大河西先导区范围内的宁乡县部分，总面积约为1621km2。综合各项因素，共将其划分为39个规划综合管理单元，根据规划综合管理单元各自相对主导的功能，分别将其确定为：商业商务区、综合发展区、综合居住区、文教发展区、传媒娱乐产业区、对外交通发展区、工业发展区、生态协调区、综合产业发展区、创意产业与科技研发区、城市功能拓展区等几种主导属性；规模从10.6km2到133.8km2不等。
5.2规划综合管理单元控制要素
5.2.1控制内容选取的基本原则
规划综合管理单元的产生是基于城市快速发展和扩张下的一系列城市问题的产生，因此，我们选取要素的出发点即是缓解这些城市问题，保证城市的可持续发展和城市居民的生活质量。
(1)城市建设用地总体平衡原则。
主要体现在控制城市各类用地性质的调整方面――具体通过居住用地占城市建设用地的比例来实现――严格控制居住用地占城市建设用地比例，实际上控制了城市居住用地的规模，防止大量的其他城市建设用地转变为居住用地，而使片区实际功能未能按规划意图实现，属强制性指标。
(2)确保城市总体空间格局和功能布局的有效落实原则。
主要是通过对规划综合管理单元主导属性的控制来实现――主导属性是对规划综合管理单元主导性质的概况与描述。具体指：综合发展区、商业商务区、综合居住区、传媒娱乐产业区、文教发展区、工业发展区、生态协调区、对外交通区、城市功能拓展区、创意产业与科技研发区等，属强制性内容。
(3)确保公共服务设施和市政基础设施的承载力的基本原则。
主要是通过对各规划综合管理单元内居住建筑总面积和对一般容积率的控制来达到。
居住建筑总面积――规划综合管理单元内居住用地的建筑开发总量，属强制性指标。严格控制居住总建筑面积，实际上控制了综合容积率。规划管理单元内部分居住地块适当提高容积率是可行的，但其他居住地块必须相应降低容积率，这是一个综合协调的过程，最终保证总建筑面积不突破强制性指标。
一般容积率――本着集约节约利用土地的原则，在符合居住区规划设计规范前提下，划定密度分区，给定各密度分区内规划综合管理单元的一般容积率，属指导性指标。给定各规划综合管理单元容积率，其目的是适当提高土地开发强度，规范控规调整行为。单个地块容积率在给定的一般容积率范围内进行的调整属于正常行为，可使局部地块的土地价值得到充分利用。
(4)对现有公共配套设施用地的保护原则
主要针对城市中为居民提供休闲娱乐开放空间的公共绿地而言――公共绿地的数量和用地规模属强制性指标，公共绿地的位置属指导性指标。严格控制公共绿地的数量与规模，实际上有效保证了居民的生活质量，这些公共绿地在城市建设中最容易被侵占，但又是和居民生活息息相关，是政府部门有责任予以保障的。
5.2.2具体控制内容
控制要素包括主导属性、用地规模、居住用地占城市建设用地比例、居住用地面积控制上下限、单元内人口容量、单元内居住建筑容量、一般容积率控制、密度分区、绿地控制等九个控制内容。
以长沙市密度分区一区为例。（表3）
6结语
长沙市城市规划综合管理单元的提出是在当前的社会经济发展阶段以及宏观经济背景中提出来的一种新的技术手段，目的是为城市规划管理工作提供一个可供参考的执行依据，但是城市规划是一个动态的过程，因此，一方面规划管理单元本身的信息以及数据需要进行动态的维护，另一方面规划综合管理单元本身的各项控制内容及标准也需要在日后的工作中加以完善。
参考文献：
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[6]田莉.美国区划的尴尬，城市规划汇刊，2004.4.
篇6
关键词：农村规划；少数民族；达斡尔
中图分类号： [F299.22] 文献标识码：A
一、引言
农业是国民经济的基础，没有农村的稳定和全面进步，就不可能有整个社会的稳定和全面进步。尤其是少数民族地区的经济和农业生产的发展，直接关系到我国社会的稳定与和谐。曼古奴尔村位于塔城市阿西尔乡的北部，地处塔额盆地西南部，北纬46° 55' 34.02", 东经83° 7' 53.35"，是少数民族居住地居多的地区。是一个达斡尔族农村。北与阿西尔乡牧场接壤，西邻别勒塔木村，东北与楚坎村相连、南邻库尔托别村和上满致巴克村；东南距阿西尔乡8公里，南距塔城市26公里。
二、环境与居住现状分析
该地区属于典型的山区丘陵逆温带气候。年平均日照时数为2950.4小时，平均气温为5.9℃，气温年较差和日较差大，全年≥10℃的积温为2619--2850℃，无霜期140天，年均降水量218—289毫米。曼古奴尔村的产业以种植业、畜牧业为主。农业以小麦、玉米、打瓜种植为主，粮食总产量1431.87吨，
曼古奴尔村现状有1处集中的居民点，呈东西向分布于村级道路两侧。曼古奴尔村现状建设用地面积为22.48公顷，人均建设用地面积619.28平方米；其中居住用地面积20.5公顷，占村庄建设用地的91.19%，户均用地2204平方米；公共设施用地0.3公顷，占村庄建设用地的1.33%，道路用地1.68公顷，占村庄建设用地的7.47%。村内其它用地3.98公顷。
居住和生产存在的问题：1、村民住宅院落较大，住宅建筑较零乱，院落大小不一；
2、公共服务设施配套不全，商业设施较少，公共活动广场偏小；
3、村内道路系统不太完善，路面偏窄，道路设施不全，缺少路灯和边沟，对村民的生活带来极大的不便；
4、村内无统一的排水系统，生活污水仍然属于自然排放的状态，污水无处理设施，容易对地下水造成污染。
三、规划原则
1、贯彻建设社会主义新农村精神，实行有利生产，方便生活，发展经济，繁荣文化，城乡统筹发展的原则，注重民族特色；
2、合理组织建设用地，节约土地，节约能源，加强基础设施建设；
3、重视村庄公共空间和绿化，建设良好的整体环境和生活环境；
4、发展生产与保护环境并重，兼顾经济，环境，社会三方面效益，为棚菜种植及深加工创造条件；
5、重视规划的可持续性和可操作性。
四、用地规划与布局
结合该村现状情况，规划提出“一心，二轴，二组群”的布局结构。
一心：是指村庄内的公共设施中心，位于村庄中南部，包括行政、文化、医疗和商业等公共设施用地。
二轴：是指两条主要道路轴。
二组群：是指被南北向主要道路分成的东西2个居住组群。
4.1 居住用地
由于地域特色和民族习俗，在居住用地内，每户村民院落除了住宅建筑外，还有菜地、果园和养殖用地，因此每户院落用地都很大。
规划将居住用地分为东西2个组群，并对现状不合理的村民院落进行适当调整。居住用地14.96公顷，占建设用地的69.13％。
村民院落比较规整，规划对村内的空闲地进行改造，修建公共绿地和基础配套设施，改善村民的生活居住环境。
4.2 公共设施用地
规划统一公共设施配置和建设标准，统筹安排区域村庄基础设施。公共设施宜集中布局，基础设施满足村民生产、生活需要。
公共设施分为公益型和商业型两种，规划公共设施用地1.37公顷，占建设用地的6.33%。
4.3 对外交通用地
村内没有过境交通用地，村庄对外共有5个出口，西至别勒塔木，南至上满致巴克，北、东均至农田。
4.4 道路广场用地
由道路、广场组成，用地面积3.7公顷，占建设用地的17.1％。
（1）道路：结合现状道路和地形，村内道路规划成方格网形式。道路分三级，即干路、支路和巷路。道路用地3.25公顷。
干路3条，红线宽12米，车行道宽7米，为村内的主要道路，道路两侧院墙后退道路红线不小于3米。
支路4条，红线宽7米，车行道宽5米，支路两侧院墙后退道路红线不小于3米。
巷路9条，红线宽3.5米，道路两侧院墙后退道路红线不小于3米。
（2）广场：为丰富村民的文化生活，在村庄中部村委会院内规划一处文化活动广场，内设篮球场、健身器材及其它娱乐设施，为村民提供休闲、娱乐、健身和休息的空间；广场用地0.45公顷。
4.5 绿化用地
规划加强区域及村庄内部的绿地、景观环境规划设计。将山地、农田、水系等自然载体有机融入村庄内部，与村庄内的公共绿地、道路绿地、防护绿地等结合，共同构建乡村绿色开放空间。大力保护生态环境，污染治理，改善生活质量。
根据现状用地条件，规划强调道路两侧及庭院的绿化，做好房前屋后的种树栽花，利用道路把“绿面”和“绿线”相连，形成绿化网络体系，绿化用地1.15公顷，占建设用地的5.31%。
4.6 民族风貌保护
规划注重村庄特色的保护和延续，积极保护自然环境和建筑风貌，保护达斡尔少数民族民俗文化和民间艺术。
八、结论
村庄规划的最终目的是实施，为使曼古奴尔村规划得以较好的实施，取得理想的效果，根据少数民族村镇的实际情况，在全国民族大团结共建和谐社会的一致目标下，建议我国少数民族新农村建设：
1、加强规划法制宣传、增强规划意识
加强村庄规划和有关法规的宣传，使村民提高规划意识，了解规划在村庄建设中的重要作用，增强村民建设、管理好村庄的荣誉感和使命感，提高村民的法制观念。
2、加强规划工作的行政领导和组织实施
规划工作是政府的重要工作职责，是政府管理城镇的重要手段，应建立以村委会主和村民代表为主的规划工作领导小组，以提高规划建设的合理性。
3、实行基础设施产业化经营和有偿服务
逐步实行基础设施产业化经营和有偿服务原则，形成基础设施与村庄同步发展的良性循环机制。做好各种基础设施和公共服务设施的配套建设。
4、规划设计内容的深化
在规划的指导下，按照国家和自治区、市有关规定，采用先进技术，提高规划设计水平，完善规划体系，以便直接指导和安排村庄建设。
参考文献：
篇7
【关键词】西宁市 城市地价 地价现状 地价影响因素
地价是获取土地权利的价格，其本质是地租的资本化。马克思的地租理论认为，不论何种形式的地租都是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，是土地所有权的经济实现形式。作为自然产物的土地，不是劳动产品，没有价值，但具有特殊的使用价值，只能通过使用土地而产生的收益，即地租来产生价格。近年来，房地产市场发展带来的城市土地价格飞涨引起了各界人士的关注与探讨，城市土地价格已成为重要的研究课题。西宁市是青海省的省会，也是省境内唯一的大城市，是目前全省经济、文化、人口集聚的中心。国家实施西部大开发战略以来，西宁市得到长足发展，就其规模变化前所未有，随着城市空间的扩大其土地价值变化的基本态势及影响因素如何，成为本文研究的核心议题。
一 西宁市地价变动状况
1．地价水平变动
地价水平是以一定范围内的平均地价反映某一时点地价水平高低状况的指标。地价水平按照土地用途分为商业地价水平、居住地价水平，工业地价水平。为了综合反映城市地价水平，在不同用途的基础上设置城市综合地价水平。2010年西宁市总体综合地价水平值为681元∕平方米；其中，商业地价最高为969元∕平方米；其次，为居住地价682元∕平方米；工业用地最低为419元∕平方米。而全国的总体综合地价水平值、商业用地、居住用地、工业用地分别为2882元∕平方米、5185元∕平方米、4245元∕平方米和629元∕平方米。相比之下，西宁市的地价水平要比全国的地价水平低很多。同时，由图1可以看出，自2000年以来，西宁市的地价处于持续增长阶段，但变化的波动幅度较平缓。由此可以肯定在西宁市未来的发展中，随着城市规模变大，中心城市功能增强，其地价有一个较大的增长空间。
图1 2000～2010年西宁市地价变动曲线图
数据来源：中国城市地价动态监测网
2．地价增长率变动
地价增长率主要反映地价水平的变化程度，通过本年度地价和上年度地价水平的比较计算得到。计算方法为：
地价增长率（%）=（当期平均地价－前一期评价地价）／前一期平均地价×100%
2010年青海省西宁市地价水平涨幅较为明显。综合地价增长率为4.44%，比2009年的5.33%下降了0.89个百分点，商业和工业地价增长率有所上升，分别为3.46%和2.95%，比2009年的增长率2.3%和2%分别高出了1.34和0.95个百分点，但是居住用地地价增长率有所下降，只有4.76%，比2009年的5.85下降了1.09个百分点。同时，由表1看到，2000年以来，西宁市地价处于持续增长阶段，2002、2003年增长最快，其中居住用地增幅最明显。
表1 2000～2010年西宁市地价增长率（%）
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
综合 0 6 16.98 11.22 0 5 2 5.2 2.48 5.33 4.44
商业 0 7 16.82 20 0 3 2 5 6.4 2.3 3.64
居住 0 6 17.92 7.14 0 8 4 8.7 8.85 5.85 4.76
工业 0 6 16.04 5.65 0 1 1 1 2.83 2 2.95
数据来源：中国城市地价动态监测网
3．地价指数变动
地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。该指数是运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得。其计算公式为：
地价指数＝报告期地价÷基准地价×100%
地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标。地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳定；地价指数大，则地价波动幅度大，经济发展可能过热。从图2判断，2000～2010年西宁市的地价指数不断上升，其中，居住用地上升最快，到2010年居住用地的地价指数已达到198，综合用地和商业用地地价指数涨幅次之，分别为173和183，相比之下工业用地地价指数上升较少，2010年仅为144。
图2 2000～2010年西宁市地价指数变化
数据来源：中国城市地价动态监测网
二 西宁市城市地价的影响因素分析
通过对西宁市城市地价现状分析，地价水平、地价增长率、地价指数均处于不断变化的状态，其按土地用途差异性变化明显，尤其是商业用地、居住用地变化较为突出。
1．城市化因素
西宁市市域城市化水平2005年达到55%，2010年已经达到60%。在《西宁市城市总体规划》（2001～2020年）中预计2020年达到65%～70%。在这样快速的城市化背景下，西宁市的人口及城市规模会不断扩大，需要更多的土地来维持西宁的城市化进程，从而影响城市土地的供求关系，由此达到影响城市地价的结果。同时，西宁市地处湟水谷地，受南北山地形限制，能利用的土地十分有限，城市土地利用状况非常紧张，这些因素会导致在未来西宁市的城市发展过程中城市土地价格会越来越高。
篇8
【摘要】在市场经济体制条件下，土地开发容量至关重要，它不仅与土地的投入产出和开发收益直接相关，而且与公众利益，与社会效益、经济效益和环境效益的统一密不可分。对开发强度控制核心指标——容积率和建筑密度进行相关研究，对于控规编制的科学性、公平性以及地域性特色的体现具有积极深远的意义。
【关键词】居住用地；开发强度；容积率；建筑密度
1 研究背景和范围
1.1 研究背景
在芜湖已编控规编制过程中，存在主观臆断确定控制指标的现象，地块的指标确定具有较大的随意性，控制指标之间甚至存在一定的矛盾。设计单位容易将规定性指标与引导性指标混淆，指标选择缺乏针对性、刚性和弹性。已编成果中相同性质地块多采取相同指标，实际上，因交通、区位、地块大小和形状的不同，地块的合理开发强度应有明显的差异。
1.2 研究的范围
研究的范围为芜湖市居住用地，重点对开发强度控制核心指标——容积率和建筑密度进行相关研究。
2 研究方法和技术路线 1 研究方法
影响土地使用强度的主要因素有：用地性质、城市土地级差、建造方式和形体规划设计、城市设计要求、城市交通与基础设施容量。控规主要指标的确定可采取以下方法：形体布局模拟、经验归纳统计、现状调查分析对比、环境容量推算和典型实验法等。
基于芜湖市实际情况，拟采用经验归纳统计与形体布局模拟两种方法为主，结合其它方法进行综合研究。 2 技术路线
以研究并提供科学合理的核心控制指标为目的，首先以国家《城市居住区规划设计规范》主要指标为基础，分析规范指标存在问题，其次采用经验归纳统计与形体布局模拟两种方法进行不同规模用地的指标测算，同时借鉴周边城市相关技术经验，对指标研究进行汇总与分析，最后推荐研究结论并提出相关建议。
3 现行国家相关规范解读
《城市居住区规划设计规范》重点对住宅面积净密度最大值进行控制，芜湖市属中国建筑气候区划Ⅲ类地区，其住宅面积净密度最大值控制指标分别为：低层1.20、多层1.80、高层3.50。根据居住区用地平衡控制指标规定，住宅用地占居住区用地的比例分别为：小区55～65%、组团60～75%。同时依据该规范中公共服务设施控制指标表与居住区用地平衡控制指标表，可推算出每公顷居住区用地公共服务设施建筑面积为：小区0.15～0.20万m2，组团0.08～0.12万m2，进而得出小区与组团容积率最大值控制指标：低层小区为0.93，组团为0.98；多层小区为1.32，组团为1.43；高层小区为2.48，组团为2.75。
4 已建用地指标调查分析
由规划管理部门信息档案管理中心提供了芜湖市区近五年共计三十六例规划与建设案例，规划进行研究与分析。 1 多层住宅用地
用地容积率最大值为1.82，最小值为1.13。根据实际调研分析可知：多层住宅的容积率应控制在1.60以下；当规模超过2公顷时，应控制在1.50以下；达到小区级规模时，其数值应进一步下调，其合理数值将采取其它方法进行测算。 2 高层住宅用地
容积率最大值为5.26，最小值为2.49。根据实际日照效果分析可知：当用地面积大于2公顷时，合理案例的容积率可达到2.40～2.80，当用地面积小于2公顷时，容积率可以适当提高，但合理值应控制在4.0以下为宜。 3 混合住宅用地
混合住宅用地的开发强度参照前两种类型住宅的合理开发强度确定：当高层住宅所占比例大时，其开发强度应略低于高层住宅用地指标；当高层住宅所占比例小时，其开发强度应略高于多层住宅用地指标。
5 模拟布局研究
规划通过规划模拟布局，研究不同用地合适的空间容量，反推控制指标。为了更好提高模拟方案结论的全面性与准确性，研究组选取四种不同规模用地，公共建筑的配置均按照《城市居住区规划设计规范》要求。
根据以上原则，抽取有相关经验的设计人员按照不同的规划风格进行模拟布局，并在指标计算前组织专家进行方案优化，最终得出模拟布局研究结论。 转贴于
6 相关技术经验借鉴
规划搜集了与芜湖在同一建筑气候区的上海、长沙、深圳的技术规定进行分析与研究。以上三市确定的开发强度控制指标内容各有不同，上海市较为强调地段差异，并创新了小地块（三公顷以下）根据面积折减的办法，而长沙与深圳则与《城市居住区规划设计规范》结合紧密，根据小区和组团来进行区分，我们认为后者参照意义较大，但上海的很多控制指标可作。
7 指标研究结论
从模拟布局研究及经验归纳统计结果中分析可知，当用地面积小于2ha时，其容积率值会相应偏大，如果取较高值将失去指导其它规模组团级居住用地的意义，所以按照小区、组团（＞2.0ha）、组团（≤2.0ha）三种规模推荐指标。将多层组团建筑密度指标由≤32%细化调整为：大于2.0ha的组团≤30%，小于2.0ha的组团≤35%；高层组团指标由≤22%细化调整为：大于2.0ha的组团≤22%，小于2.0ha的组团≤28%。
推荐芜湖市居住用地核心开发强度控制指标如下表：
注：①各种住宅类型混合的居住小区和组团取两者的指标值作为控制指标的上、下限值；
②本表中高层指标适于28层以下住宅，住宅超过28层时指标需适当调整；
③公建配套标准应符合居住区设计规范，若配套设施单独划地块设置，应对用地开发强度进行适当调整。
8 研究体会与建议
8.1 近实远虚，适应时展潮流
控规应从严控制和明确规划强制性内容，对近期需要开发与建设的地块规划应具体、深入，体现规划的刚性与指导性；对于远期开发与建设的地块规划则应留有弹性空间，不必将指标按照目前的开发模式和技术水平确定得过低。
篇9
【关键词】容积率；住区；最优
1．容积率的内涵与特性
1.1 容积率的概念
容积率是反映土地使用强度与评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标，在《城市规划基本术语标准》中对容积率的定义为一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，即容积率=总建筑面积/土地面积。
1.2 容积率的内涵
1.2.1 经济内涵
容积率与总建筑面积售价、土地总出让价有着一定的关系，其大小牵涉到房地产商的利益，开发商总是试图在可能的情况下提高容积率，增加建筑面积。
1.2.2 社会内涵
当人口密度不变，容积率与人均建筑面积成正比，表明居民生活水平提高后，人均拥有的建筑面积是在增加。在当前形式下，住区容积率问题是全社会普遍关注的问题。
1.2.3 环境内涵
一定规模的城市容量对应一定规模的人口、建筑总量，城市自身条件决定城市人口与建筑的量化上限。从城市层面而言，环境与容积率是相互影响的，容积率的大小也直接影响到城市景观。
1.3 容积率的特性
第一，容积率表达的是具体“项目用地范围”内单位土地面积上允许的建筑容量，这个范围是有一定边界、有确定权属的土地。
第二，容积率与建筑密度、建筑层数间有着一定的关系，在一般情况下容积率与后二者成相对正比关系。
第三，容积率在一定条件下存在最优值。在处理好社会效益、环境效益与经济效益三者的关系的同时，使其最大限度协调，就能客观确定一定意义上的最优值的取值大小。
2．太原市南部住区形态
太原市南部区域是其未来3-5年的重要建设区域，是城市“南移西进”战略的用地储备区，是解决城市快速增长、分散城市职能的关键区域。
2.1 多、高层住区
随着土地的有偿出让，高层住宅形式的广泛采用，太原南部在近几年的建设中为提高容积率与创造良好住区环境，在住区规划形态上进行了多方面的探索，其中以多、高层住区形态最多。
2.2 低层住区
低层高密度住宅的发展作为新区与历史文化保护区中的旧城改建中的主流之一。随着经济的发展，居住整体水平得到了普遍的提高的同时太原南部也形成了对居住形式的多元需求。
3．太原南部住区最优容积率的估算
3.1 容积率的发展趋势
太原南部住区按照区位划分，即由城市核心地区到市区边缘地区，住宅容积率呈递减趋势，其中南内环至长风街平均值为2.9，长风街至南中环平均值下降0.3，由南中环至南环高速容积率下降0.5，下降幅度增加；而项目用地面积从核心区到边缘区呈递增趋势，其中南内环至长风街平均用地为6.7公顷，长风街至南中环平均值增加3.2公顷，由南中环至南环高速环到外环平均值增加4.2公顷，升高幅度增加。
3.2 最优容积率的估算框架
现行对容积率的常规估算方法主要有经验统计法、参照比照法等，本文主要是采用模型计算法，建立数学模型框架评估计算容积率。
计算区域容积率基准值
（1）通过人口密度分布和人均居住面积估算区域住宅容积率基准值
FAR=Mg×Pg
FAR：为区域住宅容积率基准值；Mg：为规划人口密度；Pg：为规划人均居住面积
（2）估算今后待建住宅规划总体容积率基准值
FAR’=(Sg－Sj)÷(Sy－Sx)=(Rg×Pg－Rx×Px)÷(Sy－Sx)
FAR’：待建住宅容积率基准值；Sg：规划建设总居住面积；Sj：现状建设总居住面积；Sy：规划建设居住用地面积；Sx：现状建设居住用地面积；Rg：规划居住人口；Pg：规划人均居住面积；Rx：现状居住人口；Px：现状人均居住面积
考虑环境适宜度即加入绿化参数估算容积率进行基准值修订
（3）通过区域对住区绿化率的规定，结合区域高度限制估算符合景观质量的容积率
FAR=Dc×N=(1－Dg－Dp－Ds)×N
N：平均层数；Dc：建筑密度；Dg：绿化率；Dp：停车场覆盖率；Ds：其它用地比率(车行、人行道等)
按照《城市居住区设计规范GB 50180-93》规定要求： 20%～28%的市政代征地，道路占 18%～20%，各种配套设施占 15%～17%，绿地占 30%；建筑密度为 20%～25%。
考虑开发商合理利润的住宅容积率取值范围
（4）根据经济容积率计算公式：
F=(P1×S1+P2×S2) (1+r)n（1＋m）（1＋R）÷｛X S3－S1 (P3+P4) (1+r)n/2（1＋m）（1＋R）｝
公式中，F 为经济容积率；P1 为土地出让价格（元/㎡）；P2 为房屋拆迁补偿费（元/㎡）；P3为建筑安装费（元/㎡）；P4为土地市政公用基础设施配套费（元/㎡）；X 为房价（元/㎡）；S1 为现状宗地面积（㎡）；S2 为现状建筑面积（㎡）；S3 为总建筑面积；r 为利息率（％）；m 为不可预见费率（％）；R为行业法定利润（％）；n 为开发建设周期（年）
特殊区域容积率分配
（5）利用层次分析法分配容积率适宜特定区域容积率。
层次分析法（AHP）是美国运筹学家 A.L.Saty提出的多指标综合评价的定量研究方法。1
3.3 太原市南部住区容积率估算分布
根据有关资料统计太原市南部住区现状人口为110万人，居住用地为1905公顷，现状住宅建筑总量为2761万m2，人均住宅建筑面积为25.1 m2。到2020年，南部城区住区人口控制在150万人，规划居住用地2270公顷，住宅建筑总量4200万m2，人均住宅建筑面积达到28 m2，“十二五”期间南部城区可供房地产发展住宅建设的用地约为1000公顷。2
4．结论
在市场经济日益繁荣的今天，城市规划的作用在发生着巨大变化，从促进城镇化在向解决民生问题、制定公共政策的方向转变。而作为容积率这个与规划息息相关的指标，它的取值合理与否不仅仅是规划编制的问题，也是关系经济社会发展的重要话题。在国内，通过构建数学模型方法解决城市规划问题的研究很少，尤其是通过结合业务工作的应用型研究也比较少。基于“科学规划”的目的，本文通过建立数学模型推导有关量化指标，为规划编制与实施管理中类似问题的解决提供了一个较好的范例。
注释：
1 计算方法与软件参考网站ABBS建筑论坛（.cn/）等
2 参考《太原市总体规划》与《太原市住房规划（大纲）》
参考文献
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篇10
关键词：生态；产业集聚；可持续发展
Abstract:The Industrial agglomeration area is an important part of the city. So, whether it can develop healthy or not, it related to a city's rise and decline. Facing the current various problems of the Industrial agglomeration area, this paper puts forward the construction of "Ecological Industrial agglomeration area", and made a preliminary exploration about the construction standards of the “Ecological Industrial agglomeration area".
Keywords:ecological；industrialagglomeration；sustainabledevelopment
中图分类号：TU27
文献标识码：A
文章编号：1008-0422（2011）06-0068-02
1前言
近年来，有关产业集聚的概念不断被提出，各地也都纷纷建设起了各自的产业集聚区。产业集聚是指同一产业在某个特定地理区域内高度集中，产业资本要素在空间范围内不断汇聚的一个过程。产业集聚区是构建现代产业体系、现代城镇体系和自主创新体系的有效载体，为优化经济结构、转变发展方式、实现节约集约发展奠定基础工程，是实现经济社会又好又快跨越发展的战略支撑点。然而，目前我国产业集聚区的发展中出现诸多问题，如：工业污染严重、绿化环境差、交通通达性不好、产业布局不合理等等。如何合理的解决这些问题，成为产业集聚区发展的重要环节。随着“生态”概念不断的被使用，结合自己在做有关集聚区的研究中发现的一些问题，意识到集聚区的建设要想健康的发展，必需也要实现生态化的发展模式。于是，发展“生态型产业集聚区”被提出。
那么，什么样的产业集聚区才可以被成为是“生态型产业集聚区”呢？对于此问题的研究将有助于城市中产业集聚区的发展，为发展“生态型产业集聚区”提供参考标准。“生态型产业集聚区”是一种产业污染少，能源利用率高，空间布局合理，各个组织系统与配套系统完善的产业集聚区类型，它是发展生态城市的重要环节，是整个城市进行可持续发展不可或缺的一部分。“生态型产业集聚区”的建设标准研究主要从空间布局、能源利用、污染控制、绿化建设、交通运输等几个方面进行分析。
2空间布局
建设“生态型产业集聚区”，首先要求集聚区要有合理的空间布局，空间布局的合理性，很大程度上是以各种用地之间的关系来判断。在这里，对“生态型产业集聚区”空间布局的合理性主要从工业用地与居住用地的关系、工业用地与仓储用地的关系，居住用地与公共服务设施用地的关系这三个方面进行评价。
2.1 工业用地与居住用地的关系
产业集聚区内的居住用地，大部分是为工业用地配套的职工生活区。所以，二者的联系显得至关重要。首先，从居住的环境角度考虑，对生活区有干扰的工业应布置在离居住区相对较远的地方。其次，从职工方便办公的角度考虑，居住区与工业区之间要有便利快捷的交通联系。
2.2 工业用地与仓储用地的关系
工业用地与仓储用地密不可分，仓储用地是为工业生产服务的。首先，工业用地和仓储用地都需要有良好的交通支持。仓储用地要靠近主要的铁路及货运站场，且与工业用地不应有太大的距离。工业用地与仓储用地应布置在主要道路或铁路的同侧，以减少不必要的往复运输。其次，仓储用地的布局要根据不同性质的工业对仓储的需求来合理布置。
2.3居住用地与公共服务设施用地
居住用地与公共服务设施用地同样密不可分，公共服务设施用地是为居民生活服务的。公共服务设施用地不能与居住用地分开来布局，二者应考虑综合布局。比如在居住用地中穿插布置一些公共服务设施用地。这样既方便居民使用，又防止大量居民大批次的转移，给交通带来压力。
3能源利用
目前，中国的产业集聚区发展在能源利用方面的主要问题是能源利用率低和能源使用单一，从而导致了能源消耗量大，污染严重等问题。建设“生态型工业集聚区”就要求对能源利用方面有着良好的控制，并要求在集聚区的发展过程中开发使用新能源。
3.1 能源使用要求
在集聚区正常发展前提下，要求能源综合利用效率大于等于80%，单位工业增加值（工业增加值是工业企业在报告期内以货币形式表现的工业生产活动的最终成果，是企业生产过程中新增加的价值）综合能耗小于等于0.5吨标煤/万元，即每万元工业增加值所消耗的能源量不得大于0.5吨标煤。
3.2能源创新要求
除了能源使用上达到以上标准外，衡量一个产业集聚区是否为“生态型产业集聚区”，还要看这个集聚区对新型清洁能源的开发率和使用率。一个生态型的产业集聚区，一定要能发掘新型能源并推广使用清洁能源。这样才能达到生态型生产。
4污染控制
集聚区能否被称为“生态型产业集聚区”，很重要的一个评价标准要看集聚区的污染排放量，它对集聚区的环境及整个城市的环境影响的程度。集聚区中工业污染排放物主要分为工业废气、工业固体废弃物、工业废水、工业噪声。如何有力的控制这些污染的排放，成为建设“生态型产业集聚区”重要的一个环节。
4.1工业废气
工业废气是大气污染物的重要来源。大量工业废气排入大气，必然使大气环境质量下降，给人体健康带来严重危害，给国民经济造成巨大损失。建设“生态型产业集聚区”对工业废气排放的评价指标主要从SO2的排放量来评价，要求单位工业增加值SO2 排放量小于等于1kg/万元，即每万元工业增加值向大气中排放的SO2量不得超过1kg。
4.2工业固体废弃物
工业固体废物是指在工业、交通等生产活动中产生的采矿废石、选矿尾矿、燃料废渣、化工生产及冶炼废渣等固体废物，又称工业废渣或工业垃圾。工业固体废弃物的产生既污染环境，而且因为技术落后等原因导致这些废气物不能得到充分利用，又会造成资源浪费。所以“生态型产业集聚区”的建设要求单位工业增加值固废产生量小于等于0.1t/万元，即每万元工业增加值所产生的固体废弃物量不得超过0.1吨；工业固体废物综合利用率大于等于85%，即工业固体废物综合利用量占工业固体废物产生量(包括综合利用往年贮存量)的百分率。
4.3工业废水
工业废水包括生产废水和生产污水，是指工业生产过程中产生的废水和废液，其中含有随水流失的工业生产用料、中间产物、副产品以及生产过程中产生的污染物。工业废水的产生不但会造成城市生活用水的污染，又会影响城市中水域的景观效果，污染严重的可能会对整个集聚区和城市的生态造成严重后果。建设“生态型产业集聚区”要求单位工业增加值废水产生量小于等于8t/万元，即每万元工业增加值所产生的废水量不得大于8t。工业污水集中处理率大于等于60%。
4.4 工业噪声
工业噪声是指工厂在生产过程中由于机械震动、摩擦撞击及气流扰动产生的噪声。工业噪声也是在产业集聚区发展过程中严重污染形式，对整个集聚区和城市的环境及人的健康造成严重的影响。“生态型产业集聚区”的建设中，对集聚区内部不同用地性质的噪声的控制标准有严格的要求。要求在工业区最大噪声不得超多80分贝；居住区最大噪声不得超过60分贝，其中医务室、教室、哺乳室、托儿所等最大噪声不得超过50分贝。
5绿化建设
建设“生态型产业集聚区”，要求产业集聚区绿地覆盖率不小于40%。在绿化建设方面主要从集聚区道路绿化、集聚区中配套居住区内绿化、集聚区内园林绿化三点进行分析评价。
5.1 道路绿化
“生态型产业集聚区”的建设要求道路绿化符合《城市道路绿化规划与设计规范》的相关要求，道路绿化普及率、达标率分别在95％和80％以上，集聚区干道绿化带面积不少于道路总用地面积的25％。
5.2 配套居住区绿化
“生态型产业集聚区”建设中要求配套居住小区绿化面积占总用地面积的30％以上，辟有休息活动园地。居住区园林绿化养护管理资金落实，措施得当，绿化种植维护落实，设施保持完好。
5.3 园林绿化
“生态型产业集聚区”内要求公共绿地布局合理，分布均匀，服务半径达到500m（1000m2以上公共绿地）的要求；公共绿地突出植物景观，绿化面积应占陆地总面积的70％以上，植物配置合理，富有特色，规划建设管理具有较高水平。
6交通运输
产业集聚区能否正常的运转，交通运输的作用至关重要。便利快捷的交通，可以大大提高工业的运输效率，这样也可以相应的减少由于交通带来的废气和噪声等污染，对于建设“生态型产业集聚区”也是不可或缺的一部分。对交通运输的考虑主要从对内交通运输和对外交通运输两方面来考虑。
6.1 对内交通运输
对内交通运输指在集聚区内部进行的交通运输活动，包括生活通和生产通。生活通主要是指居民日常生活活动中所产生的交通运输，生产通主要指在进行生产活动时所产生的交通运输。建设“生态型产业集聚区”，就要求在集聚区内部的居民生活区建设足够的公共交通设施、人流集散广场、停车场及完善的步行系统；在生产区内要保证快捷的运输、足够的停车厂和车辆集散广场。同时，生活区和生产区之间要有便捷的公共交通联系。在公共交通方面，要求在客运高峰时，使95%的居民乘坐公共交通的情况下，在生活区内部要求最大出行耗时不超过15分钟，生活区和生产区之间最大出行耗时不超过30分钟。对于集散广场和停车场的布置应严格按照《城市道路交通规划设计规范》实施。对于生活区步行系统，要求人行道宽度不小于2m，且最大通行能力不小于4000人/小时。对于货运交通，要求在集聚区内货物运输最大耗时不超过30分钟。
6.2对外交通运输
对外交通运输指集聚区与外部进行的运输活动，同样包括生活通和生产通。建设“生态型产业集聚区”，主要从长途汽车客运站场、铁路客运站场、铁路货运站场等设施的布置来考虑。为保证运输的便捷性，应使客运站靠近生活区，货运站靠近生产区。要求生活区距汽车客运站最大到达时间不超过20分钟，距铁路客运站最大到达时间不超过30分钟；要求生产区距铁路货运站场最大到达时间不超过30分钟。
7结语
建设“生态型产业集聚区”是一项长远而有意义的事情，它要求在产业集聚区的建设中，达到多方面的完善与协调。本文主要从五个方面对建设“生态型产业集聚区”提出初步的标准研究，提供一个初步的参考标准。在接下来的工作中，要去继续研究并提出其建设标准的指标体系，为如何建设“生态型产业集聚区”提供一个明确的参照标准。
参考文献:
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