房地产财务风险控制范文

导语：如何才能写好一篇房地产财务风险控制，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产企业；财务风险；控制策略

房地产业是我国国民经济的支柱产业，也是我国重要的经济增长点。但随着经济的逐步转型升级，房地产业却面临着严峻的挑战。一方面，在一二线城市，房价居高不下远远超过消费者的购房能力，中等偏下收入家庭的住房难问题凸现；另一方面，在三四线城市，由于大多缺乏产业支持，城市人口流失较为严重，缺乏核心竞争力，导致房地产业去库存压力比较大。无论是一二线城市的高房价，还是三四线城市的高库存，都使得房地产市场风险进一步加大，房地产企业的财务风险进一步提高。因此，寻求房地产企业财务风险的控制策略，探索房地产企业的良性发展路径，就成为我国房地产业面临的一个重大课题。

一、我国房地产企业的财务风险

房地产业是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、但风险也较高的领域。房地产企业具有资产负债率高、投融资金额大、生产周期长等特点。虽然其收益丰厚，但面临的风险也比一般企业要大很多，特别是在企业快速扩张过程中，其面临的风险更大，因此，房地产企业必须深入分析面临的财务风险并严格加以管控。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性[1]1。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面。

（一）政策把控难度大，投资决策失误

房地产业是投资风险很高的领域。房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性[2]356-364。投资者只有准确把握投资风险的来源、实质及变化的规律，才能采取相应的措施去降低风险。房地产企业面临的投资风险是多方面的，主要体现两个方面：一是投资比重失衡，投资决策失误；二是国家宏观政策的影响较大。近年来，我国房地产企业的投资额持续增长，但在投资项目的分配上并不合理。房地产企业为了获得更大的利润，对商业住宅的投资比例高，其他商业用房的投资占比很小；对高档公寓的投资比例高，对经济适用房的投资占比很小。但我国工薪阶层家庭的收入都不是很高，他们需求的是价格偏低的廉价房或者经济适用房，而不是那些昂贵的高档商业用房和别墅。虽然高档住房的利润高，但随着房价疯狂上涨，工薪阶层家庭无力购房，房地产商的房子卖不掉，资金就被套牢，周转不灵，无法偿还银行的借款，致使企业陷入财务危机。房地产开发与国家的经济形势密切相关，其在很大程度上受到政府诸如环境保护、土地管理、外资限制等政策的影响，政府任何一个政策都可能给企业带来致命的危险。政府对经济的调控，企业不可避免也不能预见。对于政府的动向，企业只能通过市场的信息及行业发展周期、政府的最新动态进行研究，但结果却存在着很大的不确定性，房地产企业往往不可把控。为了抑制房地产市场过热，近年来政府出台了一系列的宏观政策对其进行调控，这些政策的出台会从资金供求、房地产价格变动和市场预期等多方面对房地产的投资产生很大的影响，从而增加投资风险。可以说，我国房地产企业的发展史就是一个不断被调控的历史，每隔几年就有一次严厉的调控，而每次调控的结果就是限制银行贷款和暂停房地产上市公司的再融资[3]。通常实力雄厚的房地产开发企业，一般都会高度关注政府的政策变化，而大多数中小型房地产企业，则仅把目光盯在成本核算上，这样反而给企业带来了更大的危机。

（二）融资渠道单一，资本结构不合理

房地产业是资金密集型行业，对资金的需求量较大。房地产企业的融资方式主要有内部融资、外部融资、权益性融资、债务性融资等。但我国房地产企业融资主要以债务性融资为主，包括国内贷款、自筹资金以及其他资金来源中的销售预收款，债务性融资比例高，权益性融资严重不足。虽然债务性筹资的债务利息可以在税前扣除，享受税收优惠，从而降低企业综合资本成本，但债务性资本需要固定支付利息和在规定的期限内还本付息。融资规模是房地产企业能否快速发展的一个重要原因，充足的资金来源是房地产企业扩大规模和提高效益的前提。但是，我国房地产企业的资金来源一直以银行贷款为主，自有资金占比很低。统计资料显示，2006—2014年银行信贷资金在房地产开发企业到位资金来源中占28.45%，这还不包含房地产企业在开发、建筑、销售等各方面与银行相关联的资金来源。对银行信贷资金过分依赖，过高的资产负债率，都会加大房地产业的财务风险[4]。且银行贷款的限制条件又比较多，银行根据企业自身的相关情况给予贷款，同时银行的贷款数额有限，在一定程度上限制了房地产企业融资的规模。一方面，房地产企业的融资渠道单一，融资规模严重不足，制约着房地产企业的稳步发展；另一方面资本结构不合理，负债率过高，极易造成财务风险。随着房地产企业规模不断扩大，地价持续上涨，导致房地产企业长期高负债运行。Wind资讯公布的数据显示，自2000年以来，房地产上市公司的平均资产负债率一直高于70%，虽然银监会2003年要求的比例是30%[5]。这就造成了房地产企业的财务风险日益加大，一旦市场有波动，就可能给房地产企业带来很大的财务风险，甚至对一些较小规模的企业，带来灭顶之灾。引起房地产企业债务结构不合理的原因是多方面的，最主要的还是对不同债务的性质认识不清或者没有系统地对各种债务进行分析。债务的期限往往与企业的规模、获利能力等因素相关，房地产企业为了筹集到相应的资金，往往会忽略一些潜在的风险，没有综合地根据自身的能力搭配短、中、长期债务比例。且房地产企业主要以中长期债务为主，一旦企业没有根据自身的盈利能力来搭配债务，就容易产生还债期过于集中和还款高峰过早出现，引发债务风险。

（三）资金回收困难，资金链断裂

在房地产市场活跃时期，不少企业在成功完成几个项目后大量地购置土地，接连不断的投资新的项目。但在工程项目接近尾声时，市场行情可能急转直下，房屋销售困难，使企业无法按时回收资金，资金不能正常周转，导致企业无法偿还到期银行债务以及承包商的欠款等情况发生，从而造成资金链断裂，引发财务危机。房地产企业资金链断裂主要是由于融资风险、销售风险和应收账款风险造成资金无法如期回收所导致的。无论是哪一种风险，都易造成企业的资金链断裂，产生财务危机。融资风险主要是由于我国房地产企业融资主要以银行借款为主，一旦银行限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧。房地产企业的销售风险主要是由于政府调控以及消费者预期改变和购买力的下降所造成的。各地政府出台的以限购、限价、限外、限贷为核心的“限购令”政策，央行提高购房的首付款比例以及加息，提高购买二套房的首付比例等，抑制了投资投机性购房，一定程度上降低了人们的购房欲望，使企业销售明显降低。应收账款风险主要体现在应收账款回收时间和应收账款回收金额两个方面。现在大多数人购房都是采用首付与按揭贷款相结合的方式，很少有人一次性付清房款，这就给企业带来了很大的风险。同时，按揭贷款主要是银行贷款，但银行贷款的要求比较严格，手续较多，使得资金回收受到影响。在还款期间，购房者可能由于各种因素无法偿还房款对应收账款造成减值，产生坏账损失。

二、房地产企业财务风险控制策略

（一）强化项目论证，投资决策科学化

房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，其面临的投资风险很高，引发的后果也特别严重。因此，在进行房地产投资时，投资者在选择投资项目或进行投资决策时，必须强化项目的论证，对投资项目进行深入的可行性分析，使投资决策科学化。对投资项目的可行性分析是项目建设前期工作的重要步骤，是建设项目立项的基础，是建设项目决策的重要依据。投资项目的优劣直接影响企业资金的回收和利润的高低，因此，企业必须在项目投资前期，进行大量的可行性研究，制定好风险防范预案，以切实保障投资的收益。房地产企业在做投资项目的可行性分析时，要对投资项目所在城市的规划，市场的需求的趋势，未来政府的政策动向，以及开发项目的规模、用途、地理位置等进行详细的分析论证。一定要做好调查研究，广泛收集相关的数据资料；按照国家规定的标准，对项目进行科学的设计规划；严格遵循项目的开发规律，确保项目的咨询设计单位有足够的工作周期，提高项目投资决策的科学化水平。

（二）优化资本结构，融资渠道多元化

融资能力是房地产企业的核心竞争力之一。优秀的融资能力不仅能够有效控制成本、保证盈利空间、改善财务结构、维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的资金保障[3]。目前，房地产企业的融资渠道单一、资本结构不合理，已经成为制约房地产企业健康可发展的一个重要因素。我国的房地产企业主要以债务性融资为主，且资金主要来自银行贷款，其还本付息的风险较大，极易发生财务危机，因此，必须拓宽融资渠道，优化资本结构，实现融资渠道的多元化。优化房地产企业的资本结构，一是要提高自有资金的比重，切实降低债务性融资比例；二要增加直接融资，尽可能减少间接融资；三是除了采取银行贷款、债券、基金、股票以及内部筹资等方式外，也可以采取典当融资、房地产信托投资资金、融资租赁、信托融资、股权融资、项目众筹，以及主动吸引外资、引入保险资金，开展互助会等新型多元化融资渠道[6]，降低企业的资产负债率。还可以根据房地产企业自身的特点与需求，多种融资方式结合使用。这样，既可以拓宽房地产企业的融资渠道，减少对银行的过度依赖，缓解资金压力；又可以减少企业融资风险，促进房地产企业的良性发展。

（三）强化财务预算管理，建立财务预警机制，增强抗风险能力

在项目投资前期，房地产企业要根据项目的投资规模，尽可能准确地预测在建设期内所需要的资金量，既要保证维持项目在各方面的正常支出，又不会有过多的资金剩余，从而有效地进行资源分配，提高投资效益。房地产企业在编制财务预算时，应将企业的收入和支出、资金的投放和获益以及经营的统筹和分配都进行统一的部署，并且对项目的各个环节进行整体的全面的预算。在此基础上准确编制现金流预算，对资金需求和使用进行合理规划、预测和动态调度，使企业既具有较高的盈利水平，又具有一定的现金流动性，有效地降低财务风险[7]。预算一旦确定，财务部门要督促各部门严格执行预算，并按照制度和目标定期进行检查和考核，使每一环节都与其预算相对应，提高预算执行力。当实际与预算偏差较多时，要及时进行研究分析，如果是预算出现问题，要及时根据实际情况调整偏差；如果是执行过程中产生的问题，要深入分析症结所在，并及时加以修正。房地产企业财务预警机制是房地产企业以企业的财务报告、经营计划等相关资料为依据，运用财务管理、市场营销、经济统计学等理论通过比较分析、建立数学模型等方法，对房地产企业在经营管理活动中的潜在财务风险进行实时监控，及时发现企业存在的经营风险并进行预测、示警和排除的风险管控机制[8]。房地产企业要根据自身特点，建立适合自己的财务预警机制。一是要加强房地产领域信息管理，全面、准确、及时地了解和掌握国家宏观经济政策、项目所在城市的发展规划、市场竞争状况、企业自身的各类财务和生产经营状况以及房地产市场的基本走向等房地产领域的各方面信息，科学选取预警指标，利用计算机对各项指标数据进行分析并相互验证；二是要理顺财务管理各环节与企业经营管理各部门之间的关系，实现企业内部各类数据资源畅通共享，及时发现非正常的经营现象以及潜在的财务风险点，为相关管理部门和企业决策提供预警及排除方案，及时规避风险；三是要建立健全包括法人治理结构、交易处理程序在内的各项企业内部控制制度，规范企业人员的经营行为，确保企业经营活动的顺利进行，增强企业自身抗击风险的能力。

作者:李恺 单位:郑州大学

参考文献：

[1]陈可喜.财务风险与内部控制[M].上海：立信会计出版社,2013.

[2]简德三,王洪卫.房地产经济学[M].上海:上海财经大学出版社，2003.

[3]龙胜平.房地产结构性风险亟待化解[J].探索与争鸣，2016（5）：45-47.

[4]殷涛.我国房地产企业金融模式探究[J].信阳师范学院学报(哲学社会科学版)，2016（4）：53-56.

[5]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友,2013（10）:44-47.

[6]姚丽娟.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].财经界（学术版），2015（6）：71-73.

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一、现阶段房地产企业主要的财务风险

房地产企业财务机构不合理，融资不恰当致使企业存在无法偿还债务、投资者预先期望的收益下降的风险就是房地产企业的财务风险。具体表现为以下三点风险：

1.偿债风险

现阶段我国房地产企业资金多数来源于银行的贷款，大部分企业在开发的初期资金主要依靠负债，依据内地房地产上市公司财务报表显示，房地产企业的平均负债远远超过警戒水准。企业投入自有资金太少，一旦发生房屋成交量下降，房地产企业的利润就存在不确定性，不能如期偿还银行的借贷本息的几率增大，企业就存在偿债风险。

2.筹资风险

房地产企业负债经营加大企业的负债比率，对债权人的债权保证程度就自然而然地下降，企业从货币市场或者其他渠道筹措资金的难度肯定就会升级，房地产企业就存在筹资风险。

3.利率风险

贷款利率上浮带动公司的成本增加，实际的收益远少于预期，所以利率的波动很大程度影响着负债经营的房地产企业。房地产企业的财务成本上升致使按揭贷款买房的成本增加，这样就降低了投资者买房的欲望，给房地产企业带来巨大的利益损失，利率风险是房企产企业最大的财务风险之一。

二、房地产企业存在财务风险原因

1.缺乏财务预算管理

房地产企业具有资金密集、投资额大、开发周期长、占用资金时间长、项目调整能力差等特征，部分房地产开发商认为仅需取得工程土地使用权，依照图纸组织施工，投入一定的资金，工程就可以如期竣工带回经济收益。但是房地产企业缺乏从财务预算方面对土地成本、资金运作、经济效益的回报率等作精细的财务预算，造成企业无法明确目标利润，就没办法测算各项成本指标，财务管理的作用就仅仅只是基础的会计核算。

2.成本费用管理不严

部分房地产企业将目光只停留在工程进度和质量方面，轻视对财务部门的成本费用控制。企业财务人员机械式地算账，简单、粗糙的财务成本核算造成整个企业财务管理的成本核算异常艰难，间接影响企业的经济效益。

3.资本结构不当

房地产企业所有资金来源中权益资金与负债资金的比例关系失调，房地产企业自有资金较少，负债资金高达60%至90%，自有资本与借入资本的不恰当比例给企业受益带来负面效果，甚至关系到企业的开发进程和企业存亡。

4.缺乏现金流管理

房地产企业开发要经过征地、土地开发、房屋建设、竣工交付使用的长期经营过程，资金的周转周期比较长，资本变现能力不足，企业现金流管理水平还有很大的进步空间，企业与上级企业，企业内部各部分之间在现金流管理、使用、利益分配有权责不分明，管理秩序紊乱的问题。

5.缺乏健全的内部审计机制

内部审计机制监督各项经营管理活动、财务指标是否存在风险，是企业经济监督机构，是财务风险重要控制方式。部分房地产企业内部审计机制还有待完善，审计时间无规律，审计准则模棱两可等现象比比皆是，严重不利于企业对于可能出现的财务风险进行科学地防控。

三、加强房地产企业财务风险控制的具体措施

1.做好财务预算

房地产企业在项目预算、资本预算的基础上，具体安排好企业资金的收入、支出，取得、投放，经营成果和其分配。在项目预算方面，切实执行财务预算，提升项目开发决策的准确性；在资金预算方面，参照企业的实际运行情况，财务部门合理规划资金需求、使用计划，建立财务预算指标体系。

2.严格控制成本

房地产企业要在尽量细化开发产品科目中的核算对象，依据管理控制的规定，在开发成本约销售科目中细化成本对象。企业在工程开发设计阶段，事先规划好成本，让实际的花费与计划成本更加接近，切实把握涉及到成本的方方面面，严格将成本控制在企业的合理预期范围。

3.优化资本结构

房地产企业在合理的负债经营范围内，完善企业的资本结构的加强企业财务风险控制不可或缺的关键环节，在充分度量企业的偿债能力的基础上，向外筹措项目的尚缺资金。严格把控自有资金与借入资金的比例，维持合理的企业资本组成成分，掌握多元化的融资渠道，降低企业负债。对于预售房款、??权融资等传统的融资途径要不断加强，对于股票融资、债权融资等融资途径要不断开拓。优化企业资金结构吸引外部投资者的投资兴趣，扩大并丰富资金来源，促进房地产企业的可持续发展。

4.加强资金管理

房地产企业应该重视资金的管理，尤其是在过程无法按时竣工，大量资金无法流畅运转的时候，更要制定科学灵活的资金使用计划，保障企业经营对资金的需求量，具体有以下几点措施：

（1）严格监控财务收支，资金调度要进行合理安排；（2）提高应收账款的回收速度，建设项目施工、营销的资金必须保障；（3）重新整理库存，减少存货资金的占用；（4）费用的支出必须严格把关，预防超支，杜绝不必要的资金浪费；（5）加强投入资金的安全、合理性，实现投入资金利益最大化。

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关键词：房地产企业；财务风险；财务风险成因

中图分类号：F230 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）07-0071-02

一、房地产企业财务风险概述

（一）房地产企业财务风险的分类

房地产企业财务风险包括：财务预算风险、现金流量管理风险、经营风险、资本结构风险和内部控制风险。财务预算风险：是指企业没有全面优化企业的资源配置、全方位地调动企业各个层面员工的积极性，使企业效益不能达到最大化的风险。现金流量管理风险：是指企业没有将现金流量作为管理的重心，围绕企业经营活动、投资活动和筹资活动构筑的管理体系，对当前或未来一定时期内现金流动在数量和时间安排方面没有全面的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析与评价。经营风险：是指公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险或由于汇率的变动而导致未来收益下降和成本增加。内部控制风险：是指企业没有对其经营设定经营目标、保护资产的安全完整、保证会计信息资料的正确可靠，没有确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性，没有对其自身约束、规划、评价和控制的风险。[1]

（二）房地产企业财务风险的特点

1.房地产投资周期长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，多则几年，从土地获得、市场调研、投资策略、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。

2.房地产投资额巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，不仅投资周期长，而且投资额较大，一时耗用大量资金，资金收回期较长，使企业长期处在资金短缺状况无法运转，会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。

3.房地产投资追求高收益。房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所回收的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。[2]

二、房地产企业存在的财务风险及成因分析

（一）财务预算风险

房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长，不确定因素越大，预算风险也就越大。有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率对要开发的项目作细致的财务预算分析，并且房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，分不清资金使用的轻重缓急，造成在资金管理上盲目进行运作，或是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产企业的财务风险。

（二）现金流量管理风险

1.现金流量观念。房地产企业开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国房地产企业多属民营经济成分，缺乏现金流量管理观念，在经济效益良好的情况下，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。很多企业难以持续发展，一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。

2.偿债风险。举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后，又没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，只考虑了个别项目的用款，影响了整体的收益目标。加之，在偿债顺序上，筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后，并要求注意保持间隔期，在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择，使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押，既影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，使企业成本负担加重，偿债风险增大。

（三）经营风险

1.经营部门协调能力不强。企业经营过程，表现为物资流、资金流和信息流的三个相互交织的运动过程。由于企业内部和外部的各种原因的存在，都可能使企业的这三大运动过程出现时间上的间断和形式上的停滞。这种可能性的存在，决定了营业风险的存在。例如，对经营环节，房地产开发包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程，涉及大量的相关部门和环节，任何一个环节出现差错，都将导致项目工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。

2.对费用风险意识不强。有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理。没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业预期收益。[3]

（四）内部控制风险

内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，内部控制的好坏直接影响资金运营状况和利润的实现，房地产企业是一种开发周期较长、投资额较大的企业，在开发期间不免会有许多不确定因素的发生，不做好内部控制，把资金管理好，那么开发期将会受到阻碍，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。

三、房地产企业财务风险的控制对策

（一）财务预算风险控制对策

房地产企业开发经营周期中，在财务预算方面存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，减少投资决策的失误给企业造成的损失。在资金预算方面，企业财务部门应按照企业的整体运作情况，对资金需求和使用计划进行规划，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。[4]

（二）现金流量风险管理控制对策

第一，房地产企业的经营及管理活动都会在现金流上表现出来，现金流出现问题企业的资金链将产生断裂，其经营活动无法保证，将导致企业经营破产。我们首先要强化日常现金流的监控和管理，对于企业销售费用、营运成本、工资和企业贷款利息等支出性现金流和销售等流入性现金流进行严密的统筹管理，缓急并存；同时我们要对重大现金流进行科学管理，严格控制支出，对支出项目合理性、金额、审批等进行多次审核，防止出现现金支出安全性问题。房地产企业财务风险涉及企业经营和管理的各个方面，针对这些风险，我们要用科学的态度予以应对，除了在日常财务管理工作之中对财务风险进行严格监控之外，我们还需要采取各种措施把财务风险消灭在最初的阶段。房地产企业的偿债、盈利、营运和现金流风险各具特色，我们的财务工作人员也要有更加高超的职业能力，把财务风险管理做好。[5]

第二，房地产行业具有很高的偿债风险，安排资金结构以规避偿债风险具有很重要的意义。房地产企业应该加强资本结构控制，根据企业规模和融资环境等确定权益和债务的比例，对于项目要充分考虑投资额度和营销过程中的各种因素，一般需要采取“三分之一原则”，即自有资金、银行贷款和预售资金比例各三分之一；同时，房地产企业要合理搭配债务逾期，按照房地产开发的周期选择搭配期权结构，以中长期负债为主，利用担保贷款按揭资金，增加预售的资金回笼。更好预测利息和息税前资金利用率发展情况，调整筹资方案；再次，房地产企业要合理安排偿债资金，在预售和销售环节严控资金的回收，配合财务部门组合偿债资金，做到按时还款。[6]

（三）经营风险控制对策

房地产企业营运风险的控制就是要消除企业内部各种变现能力不强的部分。我们首先要明确企业的资产结构，房地产企业的流动资产大多是不易折现的实业产品，所以房地产企业没必要特意降低流动资产比率，但是我们要加快流动资产的周转率；同时我们对房屋销售的部分要强化管理，对于预售和销售制度进行改革和创新，完成销售的业绩，以防营运风险的发生。

（四）内部控制风险控制对策

首先，建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。其次，强化房地产开发企业财务管理，健全财务管理机构。房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理，不但要懂经营、善管理，而且要学习会计法规和常识，因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息，特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。最后，强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前，许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。[7]

参考文献：

[1] 王斯亮.房地产投资风险的识别与控制[J].法制与社会，2007（2）：49～56.

[2] 袁爱群.浅析房地产企业财务风险及规避[J].现代商业，2008（2）：21～23.

[3] 陈松华.房地产投资开发风险析[J].中外房地产导报，2009（2）：55～58.

[4] 宋民刚.房地产投资风险识别与防范[J].价格理论与实践，2002（6）：106～108.

[5] 樊利.浅析房地产投资及风险防范[J].四川建材，2007（3）：11～15.

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摘 要 房地产行业本身就是一个高收益、高风险的行业，尤其是近年来受到金融危机和国家宏观调控政策的影响，房地产企业财务风险的市场表现出现了许多新的内容和特点，这在很大程度上影响到了企业的稳定与发展。对此，本文在分析我国房地产企业财务风险市场表现及管理现状的基础上，重点就加强新时期房地产企业财务风险预防与控制的措施进行重点探讨，旨在降低企业的财务风险，促进房地产企业的更好发展。

关键词 房地产企业 财务风险 风险控制 财务风险管理

广义的房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。房地产业作为一个资金密集型的典型行业，存在初始投资大、变现能力差、回收周期长等特点，使房地产企业不可避免地存在一定的财务风险。随着国家一系列房地产调控政策的出台，金融政策与国家土地政策的趋紧，很多房地产企业的销售量急剧下降，这就使得很多负债经营的房地产企业不堪重负，尤其是可能出现的资金链的断裂增加了企业的破产风险，这就对国内房地产企业抵御财务风险的能力提出了严峻的挑战。对此，房地产企业要根据国家的调控政策和行业经济环境，结合自身的经营状况，对企业存在的财务风险进行深入的分析研究，及时采取积极有效的预防和控制措施，增强企业抵御财务风险的能力。

一、我国房地产企业财务风险的市场表现及管理现状

（一）土地资源大量闲置，企业的开发资金日益短缺

从2008年以来的金融危机，到近年来的楼市调控政策，房地产企业的楼市成交量出现了大量下降，这就给企业预售资金的回笼带来了困难，使房地产开发企业开始面临越来越大的资金压力。同时，由于很多房地产企业存在高价抢地、囤地的行为，而随着国家对闲置土地管理力度的增大，无疑进一步加大了房地产企业面临的资金压力。例如，国土部最近出台的政策规定：土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费，土地闲置两年将无偿收回。这就使得房地产企业在土地资源管理、开发资金的募集等方面，面临着越来越大的财务风险和压力。

（二）负债率过高，企业的资本结构不合理

目前，直接融资在房地产企业融资金额中所占的比重只有2%左右，其他的主要来自于外部融资，而银行贷款仍旧是我国房地产企业的最主要的融资渠道之一。据央行统计显示，截至2011年年底，我国银行业金融机构房地产贷款余额达10.73万亿元，我国房地产企业的平均资产负债率已经达到75%以上，已经远远高于财务风险控制的正常的警戒标准。

（三）成交量大幅下滑，资金链断裂的风险在不断增大

近两年来，很多房地产企业的年度销售指标的完成率还不足50%，房地产企业的成交量开始大幅下滑，尤其在我国的一线城市，加上限购政策等因素的影响，使得房屋销售的成交额和成交价格大幅下滑。以北京市为例，2011年全市商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12.2%，其中住宅销售面积为1035万平方米，下降13.9%。从国家统计局的数据来看，2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，增速比上年回落5.7个百分点。其中，商品房销售额59119亿元，增速比上年回落6.8个百分点。截止2011年年底，全国商品房待售面积已经高达27194万平方米，各方面的因素导致房地产企业的商品房空置面积激增，给房地产企业的资金回笼带来了困难，大大增加了房地产企业资金链断裂的风险。

（四）企业资金管理的重视程度和管理水平有待进一步提高

目前，仍旧有很多房地产企业对资金管理不够重视，没有及时制定完善的资金使用计划，严重的甚至还没有资金管理的意识，普遍存在“重销售、轻管理”的现象。这是因为有些企业的财务管理工作，还只是停留在简单的会计核算阶段，缺乏对企业财务现状的有效分析，不利于保证企业各项经济决策的科学性和经济性，在无形中增加了企业的财务风险。

二、房地产企业加强财务风险预防与控制的有效对策

（一）强化企业的内部管理，提升企业的核心竞争力

随着房地产企业财务风险的不断加大，企业必须强化内部管理，提高企业的核心竞争能力以及对财务风险的抵抗与应对能力。首先，房地产企业要进一步健全财务管理制度，通过健全完善的内部控制制度来提高企业经营的规范性、市场信誉和信用等级，为企业的融资活动创造良好的条件；其次，要强化房企员工对财务风险的预防和控制意识，调动员工在财务管理工作中的积极性和主动性；再次，房地产企业要依据自身的发展战略和不同时期财务管理的各种需要，对企业组织结构和决策机制进行实时调整，提高企业经济决策的科学性，制定科学的融资对策和决策程序，借助高水平的、科学的内部管理来提高企业抵御市场风险的能力，提升企业的核心竞争力。

（二）重视对生产成本和风险的控制

提高房地产企业的盈利水平和盈利能力是对财务风险进行有效控制与预防的重要措施，因此房地产企业要重视对生产全过程的风险控制与管理，在企业内部实行权责明确的成本控制与风险管理体制，努力做好企业的降本增效工作。

首先，成本控制工作要从房地产项目的规划设计阶段开始做起，即在做好市场调研的基础上，建造出真正适应市场需求的产品。在建筑工程的设计阶段，要重视新技术、新材料的应用，借助建筑工程的设计理念，丰富建筑工程的使用性能，提高建筑工程的经济效益，进而实现对工程造价的有效控制。

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内容摘要:多元化经营在给房地产企业带来新的利润增长和分散其高风险的同时,也会带来一系列的财务风险,尽管企业无法完全规避这些风险,但仍有必要对这些风险加以控制,从而减少多元化经营财务风险给企业带来的损失。

关键词:多元化 财务风险 房地产

多元化经营的财务风险指的是在企业多元化经营的条件下实际收益小于预期收益的可能性。由于房地产属于高风险行业,企业管理者倾向于利用多元化经营来分散相关的系统风险,房地产企业的多元化经营更具备一定的典型性,所以本文将以房地产企业为例来重点探讨企业多元化经营的财务风险控制问题。

房地产行业特性及多元化发展

房地产行业一般都具有较大的土地储备,土地储备能作为房地产企业进行金融贷款的抵押资产,从而使房地产企业能够顺利获得大量资金。由于具有了长期和短期的资金流入量保证,房地产行业有野心并且有信心进行多元化的投资和经营。

房地产行业具备一定的周期性。从标地到开发直到最后的销售,房地产业的基本周期约为一年半到三年左右的时间。在地产开发阶段,房地产企业资金是比较紧张的,需要大量地贷款。当然,企业可以通过错开各地块的开发时间来填平周期的波动性,但无疑地,通过多元化经营来缓解这种行业特有周期性所带来的风险将是明智之举。

房地产行业融资渠道多元化。房地产是一个现金流占主导的行业,企业为了获取更多的现金流而获得生存与发展的机会,需要进行多元化的筹资,这也成为了房地产行业进行多元化经营的原因之一。多元化的经营能够给企业带来更稳定、更有保障的现金流入,从而缓解企业在房地产开发阶段可能会出现的资金短缺问题。

房地产行业多元化所带来的风险

(一)委托关系导致的财务风险问题

企业经营权与所有权的分离使得企业所有者与经营者之间形成了委托关系。经营者具有经济人的特性,他们更倾向于做出有利于增加自身收入和待遇,而不一定会有利于企业所有者的决策。在多元化投资或经营的决策中,企业经营者存在盲目扩张的风险。只要可以提高经营者的薪酬水平,提升自己对企业的掌控力度,巩固自己的权力和地位,经营者就存在一定的风险,做出影响企业健康发展的决策,从而给企业带来财务风险。同时,企业从事多元化经营,意味着企业会有较大的规模扩张,无论是相关多元化发展还是非相关多元化发展,企业都将会寻找新的经营者来进行新业务的管理,这样就会形成新的产权委托关系,使得问题更加复杂化。

由于经营者的决策导致多元化经营的投资收益达不到预期目标,是企业产生财务风险的主观原因,这种情况在高风险的房地产行业中要尤其注意。

(二)资金短缺问题

由于房地产行业是一个以现金流占主导的行业,所以更应借鉴资金短缺导致企业死亡的案例。房地产行业虽然融资来源广,筹措资金较为方便,但也应时刻注意企业现金流的变化情况。首先,应关注企业主营业务即房地产相关业务的现金流入及其稳定程度,只有原业务发展成熟,形成了较为稳定的现金流,才能为企业的多元化扩张形成一定的经济基础。如果原业务的未来现金流水平具备较大的不确定性,则不但不能为新业务提供资金支持,还可能导致新老业务抢夺企业资源,使企事业为发展各业务筹措资金而疲于奔命。特别是当房地产行业资金不足或未来存在资金回笼困难的情况下,如果仍然进行多元化经营,将会导致资金链的断裂,使企业直面破产危机。

(三)新业务存在“拖后腿”现象

企业多元化经营的目的是希望多元化经营能给企业带来新的利润增长点,同时分散单一业务经营的风险。新业务的发展往往需要企业进行足够的投资,同时关注新业务新市场的竞争情况,在开拓市场的同时掌握新领域的核心竞争力,从而在该市场上取得成功。但盲目地进行多元化经营往往只会关注于眼前利润,从而导致新涉足的业务不仅不能为公司带来新的利润,还有可能会拖垮原业务,拖累整个企业。

多元化经营财务风险的二元控制

(一) 委托关系中的激烈约束机制

委托关系主要就是“道德风险”和“逆向选择”问题。因此,为了避免经营者在进行多元化经营决策时出现这种问题,企业的所有者们需要一套有效的激励与约束机制来增加多元化战略成功的可能性。

经营者实行多元化决策时所出现的“道德风险”问题主要表现为盲目扩张和鼠目寸光的行为,然而衡量多元化战略的成功与否不仅仅是看短期内企业规模的扩张或短期利润的增加,更重要的是能否给企业创造长远的价值。因此,为了使经营者在做出多元化决策之时能站在企业长远的角度,企业所有者所采取的激励措施也需要短长期激励相结合来鼓励经营者。长期激励措施例如有股票期权制及EVA激励机制,都能使经营者的目标与企业长远价值的增长有机结合起来。在房地产企业中,经营者若能享受到股票期权所带来的远期利益时,将会在实施多元化经营前考虑该战略能否使企业在远期增值,从而为自己带来长远的利益。

在对经营者是否实施多元化经营这一战略行为时除了给予一定的激励外,也需要采取约束机制防止多元化经营的盲目性。

(二)合理预测企业预计现金流

多元化经营最重要的基础就是现金流,企业拥有较好的现金流和较稳定的融资渠道的话,对多元化战略的成功具有极大的帮助。因而,企业需要能够较为准确地预测未来的现金流水平。因为准确的现金流量预算不仅是经营者做出多元化战略决策的依据,还能够为企业提供财务预警信号,使经营者能够采取及时的行动。在准确预测企业现金流水平的基础上,企业还需要努力提高其现金流水平,在主营业务发展成熟的基础上,才能为新拓展的业务提供良好的财务基础。另外,企业还需要做出预算,保证现金流被合理地利用到企业的各个业务活动中,在预算出现赤字的情况下还要进行融资规划,以保证企业的现金流能够支持企业继续生存和发展下去。因而,对于房地产企业来讲,销售预测、资金预算、多元化的融资渠道都是其减少财务风险的必要手段。

(三)多元化战略的风险评估

对于风险较高的房地产企业来讲,拓展新的业务的目的之一就是分散其原主营业务的风险,因而,新业务的风险评估显得尤为重要。在进行多元化决策之前,经营者需要根据多方面的资料来对即将从事的新业务进行全方位的风险评估,例如产业吸引力检验、进入风险、新业务的行业前景等问题都值得考虑。如若新业务无法为企业带来新的利润增长,则该拓展决策不可行;若新业务虽然能带来一定的利润,但远小于预期目标或者存在较大的风险,甚至高于原主营业务风险从而使得风险分散原则被打破,该决策也不可行。

(四)多元经营下的核心竞争力打造

企业的核心竞争力与多元化战略之间有着密切的关系,二者相互影响、相互制约。普哈拉德和哈默教授曾经提出了一个形象的“树型”理论,深刻的揭示了核心竞争力与多元化战略之间的关系,这个理论指出核心竞争力与多元化战略是相互影响、相辅相成的,关键是如何把二者有机地结合起来,形成一个有机整体,使其效能与潜能发挥至最大化。

利用核心竞争力推进多元化战略。 企业核心竞争力是向某一方向或某几个方向集中的,而多元化战略是业务外向的扩张,因此在推进多元化战略的过程中,核心竞争力往往未必会随着被推广到新业务中去。如果多元化选择不慎则有可能导致新业务的失败,以至于波及整个企业,因此企业在推进多元化的过程中必须谨慎选择;通过多元化战略提高和增强核心竞争力。企业具有强大的核心竞争力就意味着它具有大量开发新产品或新市场的潜力。若其生产和经营仅局限于某一特定领域,这是资源的极大浪费。因此,适度、适时的推进多元化战略可以提高核心竞争力的利用效率。 (五)建立健全财务风险预警系统

财务风险预警系统是指房地产企业财务管理机构以财务指标体系为中心,通过专门的方法监测、分析企业经济活动和理财环境,预测和及时反映企业经营情况和财务状况的变化,对企业各环节发生或将可能发生的经营风险发出预警信号,为管理提供决策依据的监控系统。财务风险预警系统需要有两个方面:第一是对新业务的财务风险预警,用于评估和防范新拓展业务的财务风险;第二是针对整个企业的财务风险预警,以防止企业在实施多元化发展战略后产生较大的财务风险。我们可以通过企业或者新业务的获利能力及其稳定性,以及企业实行多元化战略前后的偿债能力及其可靠性、营运能力及其合理性、成长能力及其持续性等有代表性指标重点进行分析,以较好地反映新业务以及实施多元化战略后企业的财务状况。

参考文献:

1.张岩.房地产企业发展中的多元化经营战略选择[J].决策与探索,2008.3

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一、房地产企业成本及控制措施

(一)房地产企业成本的内容

1、房地产企业的成本房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。2、房地产企业的费用房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。

(二)房地产企业的成本控制

1、立项阶段的成本控制立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。2、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工图设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计图纸的审核工作。3、建设阶段的成本控制建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按图施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工图纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。4、交付阶段的成本控制交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照图纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工图、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。

二、房地产企业的财务风险分析

(一)房地产企业的融资风险分析

融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。

(二)房地产企业的投资风险分析

投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。

(三)房地产企业资金回收与收益分配的风险分析

资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家政策的变动等。

三、房地产企业成本于财务风险间的关系

由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。

四、结束语

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一、房地产企业的财务风险分析

具体来说，房地产企业所面临的财务风险主要表现在这三个方面：

（一）筹资风险

房地产企业的发展需要大量的资金，而不同的筹资方式选择，将引发不同的筹资风险。目前，我国的房地产企业的主要筹资来源主要依赖于直接或者间接的银行借款，这一方式占据了房地产财务运营资金的70%-80%。也正为如此，我国的房地产企业普遍存在着极高的资产负债率，对债务融资具有强大的依赖性。因此，面对着规模庞大的房地产资金债务，房地产企业的利息偿还压力很大，风险也大大增加。

（二）投资风险

在市场经济环境下，房地产企业极易受到各种内外部因素，例如国家政策法规、通货膨胀和经济危机等的影响。其中国家法律政策因素对房地产企业的投资影响更为巨大。此外，由于房地产投资项目具有资金投入大、回收周期长等特点，巨大投资成本的房地产开发项目一旦出现决策失误，就会造成重大的不可弥补的损失。在2013年国家出台了严格的房地产行业调控政策，造成了房地产行业的降温和萎缩，银行缩紧贷款，使得房地产企业资金来源中断，房地产企业出现了大规模的财务风险。

（三）营运风险

房地产企业的营运风险与房地产企业的实际运营情况息息相关，而鉴于房地产企业的发展特点，高投资、高收益、高风险，就明确的说明了房地产企业将出现总资产周转率、存货周转率明显低于其他行业的发展情况，因为资金被长期的占用，在实际运营过程中可能引发的财务风险出现的可能性是相当大的。具体来说，表现在：内部控制风险、销售风险以及成本控制风险。

二、我国房地产企业财务风险管理的措施

（一）提升企业风险意识

当前房地产企业最重要的任务是要牢固树立企业财务风险管理理念，建立具有企业特色的财务风险文化观念体系。首先，作为企业文化推动者和践行者的企业领导和高层管理者，必须在日常工作实践中牢固树立风险意识，才能真正将风险理念推及全体员工。其次，必须通过各种渠道和方式，加强对员工的风险意识和观念培训，让每一个员工都自觉认同于企业风险管理文化，建立良好的内部交流沟通平台，切实提高员工风险防范意识和能力。最后，要建立和完善企业财务风险责任制度，明确各岗位责任和义务，通过运用风险控制和财务风险控制绩效考核指标体系，从整体上对企业财务风险进行系统化管理和控制。

（二）加强房地产企业内部控制

1、优化企业组织治理结构

作为企业治理控制总体框架的企业组织结构，在现代企业的发展过程中有着至关重要的意义。反观我国当前上市公司内部组织结构可知，很多房地产企业中极度缺乏科学、合理、有效的组织结构，缺少内部管理机制、监督机制缺失，这种现象的存在极易对企业的生产和经营活动造成巨大的财务风险甚至由此引发经营危机而破产。鉴于此，在房地产企业管理中，必须建立并完善内部组织结构和治理结构，防范和控制各类风险的发生。

2、健全企业风险控制制度

良好的企业风险控制制度，不仅为企业正常生产经营活动提供良好的内部环境，而且可以有效减少企业损失，增加企业收益，实现企业利益最大化的经营目标。从而保证企业日常生产经营活动的正常运转，实现企业经营目标。

（三）建立健全财务风险预警机制

作为房地产企业的财务管理者，尤其应当对企业的基本财务状况进行充分调研和科学分析以及有效的监控，及时对可能出现的财务风险信号进行分析和监控，关注于企业财务活动的各个细节，对变动情况及时做出反应，从而及时发现并识别可能出现的潜在财务风险，并快速制度有效措施控制和降低财务风险发生的可能性，提高企业在应对各种不确定风险危机的快速处理能力。同时通过建立并完善相关的企业财务风险预警机制，增强企业对风险的识别能力，并培养企业应对和处理可能出现风险的能力。

（四）提高房地产企业外部环境变化的应对能力

鉴于国家经济发展速度增快，经济投资过热，为了抑制经济增长过快的势头，国际经济政策通常会由宽松转向紧缩。随着国家宏观调控政策的执行，一方面会提高银行信贷限制和存贷款利率，另一方面限制项目开发和投资审批，从而严重影响了房地产企业产品的销量和资金回笼周期，进而制约了企业贷款偿还能力，导致了企业生存和发展面临巨大的财务风险。因此，房地产企业管理和经营者，必须能够对外部经济环境等因素做出科学合理的预测和判断，进而能够做出科学、合理的战略决策，保证企业的长远和持续发展。

三、结束语

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关键词：房地产 财务风险

财务风险有广义和狭义之分，广义的财务风险是指在企业各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风险，尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失的不确定性。

一、我国房地产行业财务风险类型

我国房地产行业起步较晚，各方面体制都还不健全，同时近几年为了抑制房价，是房地产面临的政策环境日益严峻，房地产企业财务风险与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部风险，一类是内部风险。

（一）外部风险

房地产行业外部财务风险主要是是指房地产行业所面临的外部环境变化所带来的风险，主要包括市场风险，政策风险等。

市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业，另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加，因此房地产行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位，推出房屋无法满足消费者需求，则会造成房屋积压，给房地产企业造成损失。最后是通货膨胀风险，通货膨胀是房地产面临的又一外部风险，通货膨胀带来的结果就是材料成本、人工成本的增加，这势必给房地产商带来压力。

政策风险主要是指国家政策变动给房地产企业带来的不确定性。主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的政策风险。首先，利率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望，房地产成交量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次，房地产企业在经营过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，一个房地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资，目前我国金融市场体制不健全，政府对房地产上市管制较为严格，除综合实力较强的房地产商可以通过上市融资外，很多中小企业根本达不到上市资格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加大房地产企业融资难度。

（二）内部风险

内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大，大部分资金来源于银行贷款，因此大多数房地产企业都面临较高的资产负债率，很多房地产企业资产负债率高达70%以上，个别甚至超过100%，负债的提高增加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业，大部分人在没有做足充分准备的情况下加入这一行业，大部分房地产企业实力弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰，财务管理不严格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低，风险控制和风险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。

二、房地产企业风险评价研究

（一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系

科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。

（二）拓展多元化融资渠道

房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金，房地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构不合理的现状。

（三）建立内部控制制度，提高且财务管理水平

作为财务风险防范体系的组成部分，内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的内部控制制度，健全企业公司治理结构，制定严格的规章制度以提高自身的防范风险的能力。

（四）做好市场调研，降低市场风险

房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析并在此基础上制定方案，从而使房地产企业避免盲从，充分认识市场需求及市场承受能力，避免不必要的损失。

参考文献

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一、我国房地产开发企业的风险主要方式及特点

1.我国房地产企业的特点

房地产企业是从事地产开发、经营的企业，受到其经营特点及提供服务特殊性的影响，房地产企业具有如下一些特点：顾客至上的服务理念、经营对象固定、资金密集型企业、人才具有专业性、市场竞争激烈、行业发展迅猛。

2.我国房地产企业的风险主要方式。房地产企业所要面对承担的风险包括自然风险、经济和市场风险、企业内部风险、社会风险、技术风险、法律风险等。在社会政治经济环境稳定的情况下，社会风险并不会对企业产生过大的影响，而其他风险却都是影响企业发展的关键。

3.我国房地产开发企业风险的主要特点。所有的经营活动都会存在风险，经营管理受到各种风险因素的影响就难以实现预计经营目标，房地产企业经营管理的特殊性使其经营存在更大的风险性，地产企业涉及风险的主要特点包括：（1）房屋建筑的不动性使地产企业难以根据市场供求进行调剂；（2）房地产投资的长期性使其经营难以应对市场变化；（3）房地产投资经营的固定性使其投资经营不易变现；（4）房地产市场信息分散使其变现困难；（5）房地产对国家政策敏感使其市场走向难以把握。

二、我国房地产开发企业内部风险控制的主要问题

1.内部风险控制的主要问题分析。我国房地产企业在风险管理控制上主要存在以下一些问题：（1）资金成本控制的风险意识淡薄；（2）房地产开发企业存在着较为严重的道德风险，并因此使资金风险增大；（3）房地产建设项目规划不合理，企业决策风险频出；（4）房地产企业的管理层内部风险控制及内部风险管理意识淡薄。

2.内部风险控制制度存在问题。首先，房地产行业内部控制体系不健全。目前相当一部分企业的内部控制制度不全面，在会计系统、控制环境、控制程序等方面均有不完善之处。例如：制度不能覆盖所有的部门和人员，不能渗透到企业运转的各个环节。

其次，房地产企业内部审计存在严重缺陷，监督机制不够健全。部分地产企业虽然设置了财务部门，却没有设立单独的审计部门，有的企业虽然有审计部门但其工作缺少应有的独立性，基本也是按领导的授意去工作，试想这样的审计结果必定是大打折扣。

3.内部风险控制操作过程存在问题。首先，片面的理解内部控制含义。多数企业都是在披露控制活动的内部控制，停留在流程层面的控制活动，这是一种片面的做法。内部控制包括要素，而地产企业对于内部环境、风险评估、监督、信息与沟通等要素的关注程度不够。

其次，内部控制建设。部分企业认为有了制度企业就有了内部控制，这种内部控制变成了一种迎合政策要求的行为。而实际上内部控制是为实现企业经营目标而存在的，它更加强调的是执行结果，没有严格的执行制度将被高高的挂在墙上，流于形式。

4.内部风险控制配套政策存在问题。首先，公司治理结构不清晰。企业设立的股东会、董事会、监事会及管理层应该各司其责，但在实际工作中却存在分工、权责不明确的情况。

其次，内外部监管机制管理不到位。企业的财务信息是否可靠、企业经营是否合法、企业运转是否正常，这些都是需要审计部门给出结论的，但就目前情况来看监管并不到位。

最后，员工对企业内部风险控制认识不足。企业内部风险控制是全员参与的事情，员工本应该本着相互学习、相互沟通、相互监督的思想共同做好内控工作，但实际工作中还是存在责任不明，员工缺乏参与的情况。

三、房地产开发企业内部风险控制的对策

1.房地产开发企业内部风险控制的基本原则。房地产开发企业内部风险控制应遵循的基本原则包括：全面性原则、重要性原则、合法性原则、有效性原则、约束性原则、适应性原则、成本效益原则等。

2.房地产开发企业内部风险控制政策建议。首先，完善内部风险控制制度建设。关注企业内部风险控制环境建设，具体包括企业文化、人力资源政策、经营管理理念等，只有建立良好的内控环境，制度体系才能真正落地执行。强化内部会计控制机制，完善财务会计系统，建立内部审计监督系统，并保证其工作的独立性。

其次，完善风险控制操作过程。地产企业应该健全公司治理结构，完善决策机制，强化董事会在企业中的作用，以制度约束人、管理人。不断提升企业员工对风险控制的认知程度，只有每个人都理解了风险控制的重要性，重视内控工作，各员工、各部门之间通力合作，才能使企业各个环节操作规范，业务流程更加顺畅。企业完善及强化风险控制操作应关注明确业务流程、明确权责、绩效考核、监督检查、财产清查等要点。

最后，建立内部财务风险控制信息系统。企业经营管理离不开财务风险控制，为能使财务风险控制更好的执行，企业应该建立完善的信息沟通、交换平台。信息系统收集、生成、传递的信息要保证时效性、准确性及可用性。

3.房地产开发企业内部风险控制配套政策建议。首先，公司组织结构应该适应内部风险控制体系的运行。多数地产企业设有前期开发部、合约商务部、市场营销部及项目工程部等专业技术部门，多数技术风险可以在现场及时解决，但实际上企业面对的风险不仅局限于技术风险，风险存在于项目的整个生命周期，所以在项目开始前期企业就应该在资金、政策制度、人力配比等方面做好应对各种风险的准备。

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关键词：商业地产公司；财务风险；控制风险

随着我国社会主义市场经济体制的建立，国民经济飞速发展，人们的生活水平不断升高，对于住房的要求也在不断提升，这使得我国的商业地产行业异常火爆，但由于多方面的因素使商业地产行业的财务管理方面存在较大的风险。这些因素设计的方面较广，接下来我们就进行探讨，并提出相关建议。

一、商业地产公司财务风险管理特点以及存在的主要问题

（一）对财务管理的定位存在偏差

很多商业地产企业经营者和决策者没有重视企业财务管理工作，使得企业在这方面工作做的不够多，忽视企业的财务管理工作对企业的经营发展不利，很难在市场竞争的浪潮中站稳脚跟，甚至是被淘汰。企业财务管理对与企业的发展而言尤其重要，是不可以忽视的，首先要从上而下进行从企业的经营者和决策者上就要提高他们的企业财务管理的重要性认识。企业的经营者尤其需要把财务管理的任务当做企业日常经营活动中一个重要方向来做，不能有任何的忽视，这不仅仅是简单地进账出账，是更深层次的关于企业的财务状况，企业的财务工作人员要做好财务管理工作。

（二）相应制度不健全

我国在企业财务管理制度法律法规的不规范，以及合同双方在合作过程中存在的偏差，没有明确各自的权利和义务，从而没有严格遵守相关规则和要求，中国在这方面的制度建设还不完善，很多企业会钻空子，就导致了很多公司在实际发展的过程中利益受损。一旦出现这类问题，企业财务管理中没有说明主要的责任，就会不断责任。任何人都对合同中的内容不表示重视，责任不够明确，在这种情况下，企业财务管理工作的开展就难上加难，这对于中国企业的发展而言是一个巨大的挑战。参与企业财务管理的工作人员缺乏法律意识，在进行企业财务管理的时候，没有依据相关的法律法规来进行工作，缺乏特有的法律保障，在遇到问题的时候无法保证自身的合法权益。这样企业在开展财务管理的工作时，很多应在财务管理准则中指出的条款，都没有进行明确的标注，更有一些黑心的商家，故意遗漏，与之合作的商家也没有仔细审核合同的内容，就这样在不知情的情况下“不平等条约”，一旦出现了问题，也无法通过法律途径来挽回，必然会造成巨大的经济损失，一方不履行义务，另一方想索赔又无处伸冤，这对于企业财务的管理无疑是一个巨大的灾难。

（三）财务管理人员的素质有待进一步提高

我国缺乏对企业财务管理的专业人士，在这项工作中，许多公司的专业职员，多数都是文科出身，缺乏最基础的财务知识，企业财务管理分析的过程中，也缺乏相关的法律法规常识，尤其是在各种行业中各个行业也必须有自己的专业知识，在缺乏科学知识与工科素养的情况下，完成的工作就很难保证质量与效率，总是会产生失误的环节。当涉及到一些与法律相关的知识时，就会依据目前有的法律漏洞，使合同另一方钻空子，损害了自身利益。财务管理的工作就很难开展下去。

二、财务风险控制模式构建

（一）偿债风险控制

这种风险主要是在公司的发展中，因为各种因素使公司不能进行各种会计还金的风险造成，这主要是由债务引起的。通过上述分析，我们可以发现，债务率高的商业房地产公司主要是因为债务风险高，因此如何合理安排资本结构具有重要意义。在商业房地产企业经营中，要注意选择合理的筹资渠道。企业的负债比例是适当的价值，没有相应的规则。一般来说，他必须符合企业的偿付能力。在企业中，企业所有者的资产是偿还债务的主要来源，企业债务总体规模应调整为所有者权益，不得超过净资产的总额。

（二）构建全面预算管理体系

全面预算管理是集团公司对旗下的子公司进行整体规划和布置的有效方法，一般由经营预算、资本预算和财务预算构成。通过预算来确定后期的工作方向和目标，通过对可支配资金的计算，完成后期的统筹计划，通过财务预算来不断加强对相关数据的描述和分析，因此全面预算是经营预算的出发点，财务预算是最后的目标点，也是最终考核、评价过程中可以用来依据的标准。根据全面预算管理的特点，房地产企业子公司应根据项目公司的具体地域、经营情况，每年定期将经营计划上报给集团，如有可能集团可成立专门的成本计划审核部来做预算的后期推进和审核工作。可以借鉴2002年3月惠普公司收购康柏公司后采取的管理方法：为了使两个公司合并后，不至于产生分歧，能够有相同的企业文化和大致框架，惠普公司为此就成立了整合办公室（MERGEINTEGRA-TIONOFFICE），整合办公室在惠普集团中可以跨部门进行工作，负责横向监督，并且将总部消息传递到每一个分公司，最主要的工作就是不断跟踪和调查每一项工作的开展情况，从而使公司后期的合并逐渐稳定下来，惠普中国的总裁孙振耀用三个词语对此做出了评价：框架、规范、检查,这三个词语，在目前的房地产集团公司的预算管理中也是可以运行的。全面预算管理就是整个集团公司未来发展的大框架，在框架中就可以对未来的（下年度）的重要工作指标进行规范，例如：年度土地开发面积、竣工面积、销售回款额、合同付款额、各项税费、利润等指标。在完成上述工作的基础之上，集团就可以对预算其中的各项指标的实际情况进行分析，定期报告，不断发展完善和规范化建设，这样才能保障全面预算管理的实际功能得到最大化利用。

（三）强化企业内审制度

在财务风险管理过程中，企业内部控制风险控制非常重要。所以要注意建立和完善这个制度。良好的内部审计制度应独立于企业其他部门。同时要加强内部审计制度，发现和改进企业控制制度的问题。通过实施这些措施，可以及时确定问题，根据实际情况提出有效措施，并按照审计情况和高层领导报告的结果。

（四）盈利风险控制

由于缺乏有效销售，为了降低公司的利润，公司面临一些风险，盈余风险的原因是降低成本和收入的上涨。所以我们要注意收益的风险控制。一，性科学的定价。价格变动总是影响公司的流动性和流动性效益的商品住房开发，管理人员应该是实际开发区域，综合分析板材质量和价格弹性以及竞争性市场定价的科学定价;二要合理推广。为了增加销售，商业房地产公司的宣传活动，如使用广告，宣传，营销人员的先驱，开发商业房地产项目信息不断传递给消费者，使他们得到透彻的了解开发项目。

三、结束语

综上所述，商业房地产企业财务风险控制模式的建设，对商业房地产业健康可持续发展起着关键作用。目前，中国商业房地产企业不具备财务风险管理意识，管理过程中存在诸多问题，结合现阶段的实际情况，对债务风险控制，加强流动性，盈利能力，风险控制加强企业内部审计制度提出战略，希望提高商业房地产公司的财务风险管理水平。

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