农村土地流转规划范文
时间：2023-10-10 18:05:20
导语：如何才能写好一篇农村土地流转规划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
随着社会的进步和市场经济的发展，并伴着我国全面奔小康目标的深度推行和城镇化建设的推进，我国已经跨入到了一个新的时代，新的发展规划问题和新的时论不迭的变换和更新。我国是农业大国，虽然说改革开放以来社会的到了很大程度的发展，但是生活在农村经济体制的人们还是占了我国人民生活的大部分，它不仅影响了我国城镇化进程的推进，而且还影响到了我国进一步的规划和发展。我国在改革开放初期实行的“先富带动后富”政策，很大程度程度上改变了人民的生活，拉动了经济的发展，但是随着时间的推进，城乡二元化的弊病越来越大，社会分层严重，隐性的矛盾也越来越突出和严重。
一、我国农村土地流转条件的现存问题
根据我国农村的现实状况分析，对于已经成型的城镇规划思路显然不能适应现代村城镇系统的发展和规划。对于我国基于农村土地流转条件下的村镇体系规划分析，没有很好的理论指导，也没有很好的成功案例给予提示和参考，而基于农村土地流转条件下的村镇体系规划分析又迫在眉睫，提出一个能够适应我国现实状况的有相对独立的，基于农村土地流转条件下的村镇体系规划理论十分必要和重要。
1. 意义
从我国现实的大环境背景下可以看出，为了能够很快的统筹城乡发展，促进农村城镇化建设的进程，推动城乡一体化，提出村镇体系的规划具有十分重要的意义和影响。
从现实和科学的角度出发，我们知道，农村和城市间的差异很多，比方历史文化、经济发展、价值理念、人口结构、文化素质等。而且我国地域辽阔，各地农村都有着自己独有的北京文化和特色，这样，如何将这些统一的进行规划，建立一个统一的发展规划变的尤为困难。
2. 现实状况
和城市规划相比较，我国基于农村土地流转条件下的村镇体系规划分析理论就显得严重的滞后和缺陷，村镇体系的规划分析不能照搬已经成型的城市规划发展道路，我国各个地域的城镇化进程程度和地域特征又各不相同，这从一定程度上制约了我国村镇体系规划的发展。
二、理论分析
1. 基本概念
1.1 村镇体系
村镇体系是指在一定的地区方位范围内，有相互之间的村庄和乡镇一起组合和整合并有机联系在一起的整体，它以聚落在一起的村庄和集镇作为节点，构成了相互依托的网络结构。按照我国现行的规划统筹方案，是从村庄到乡镇，再到县域，再到的城市的包含于关系，不同县域又根据人口的规模、地区范围、经济职能等将村庄和集镇进行分地域和分级，不同地域和不同级别的村庄和集镇又相互之间存在中十分紧密的联系。
1.2 村镇体系规划
村镇体系的规划意义在于更好的协调各个地域人口、资源、经济等相互关系。通缩的讲，村镇体系的规划就是明确哪些村需要保留、哪些村需要迁建、哪些村需要合并、哪些村需要搬迁至中心村，可以明确每个村“一村一品”是什么特色，产业发展如何定位，是养殖、是特色种植、是商业、是工业、是交通运输业或是服务业为主导产业。提高集体建设用地节约集约利用水平，并引导农民居住向中心村镇、耕地向适度规模经营集中、产业向园区集中，实现耕地增加、用地节约、布局优化、要素集聚的目标，加快推进新农村建设和城乡一体化发展。
1.3 农村土地流转
按照我国土地管理办法的规定，我国土地均属于国有性质，按照现实土地用途可以将其分为可耕种农业用地、建设用地和未利用土地。传统的土地流转的意思就是指土地的使用权变更或者土地的用途价值性质变更。对于土地流转和变更通常可采用土地承包、建设用集体征用等方法实现。
2. 基本理论思路
对于如何更好的将基于农村土地流转条件下的村镇体系的划分析做好，本文在理论建设时采用了很多的方法法，例如收集现有村镇体系规划的成功案例的资料，和国内外适用于基于农村土地流转条件下的村镇体系规划的先进理论，并且通过相互比较、系统分析、实地调查、数据模拟、取精华弃糟粕等方法，坚持理论结合实际的理念，提出能够给予时展指导性意义规划分析理论。
在新时代的形势和政策的影响下，合理布局、节约土地、集中经济发展、统筹城乡发展，很好的将各个村庄之间、各个村庄和集镇之间、各个集镇和集镇之间的整体体系组织规划好，并将与之相关的外部环境的各个影响因素和发展要素合理统筹，使其对乡镇城市化进城后的城乡发展提供帮助，协调和促进不同层次、不同聚落的村庄和集镇的经济文化发展提供有利环境。
从上可以看出，为了使基于农村土地流转条件下的村镇体系能够更好的进行规划，落实和很好的执行统筹城乡发展理念是整个规划的重中之重和灵魂出发点。
3. 法律法规和政策影响
为了能够很好的推进城镇化建设，我国在法律法规层面上也给了很大程度上的重视，例如对可耕土地资源的保护政策、对集体征用土地的相关补偿和限制政策，同时我国出台了《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》，在农村土地因为村镇体系规划而流转变更的问题上，建设用地尽可能的不用可耕用地，并对已进行土地流转的农村居民给以一定的经济政策补贴，这很大程度上给基于农村土地流转条件的村镇体系规划带来了很好的接口和契机。另外我国还颁布了《镇规划标准》，在基于农村土地流转条件的村镇的体系规划时提供部分参考依据。
三、内容框架
1. 内容依据
总的来说，基于农村土地流转条件的村镇体系规划内容的框架的建设要本着以下依据和基本原则理念进行：承上启下、突出重点、整体统筹、有机协调、因地适宜、多项均衡、协商互益等。
这里面包括了对于现有规划的承接和下一次规划的预设和指引；科学的进行人口和资源用地之间关系的重点规划，科学的进行产业发展和经济发展之间关系的重点规划，科学的进行基础建设和公共措施建设之间关系的重点规划；同时做好城乡之间的接入口，落实资源的合理化分配，并对敏感的生态保护区进行科学的规划指引；最后协调好各个单位、各个部门、各个组织方之间的关系，协调好不同集镇、不同村庄之间的关系，协调好政府与公众之间的关系，将规划过程中可能出现的问题尽量的考虑完全，同时提出发展战略，对可能发生的问题进行深层次的查找和探究，针对不可预知的或者无法考虑完全的问题尽量设置弹性的、可替代性的解决方案，因地制宜的、多项均衡的、全面科学的制定规划。
2. 框架分类
2.1 区位规划方式
区位规划方法是指可以将所规划县域根据各个村镇的特色和地区差异，经过整合，分成不同社会功能的地区，例如农业区位、工业区位、商业区位等。
这样的规划方法对于具有明显特征的适用地区，可以做到资源集中管理，并且在规划中能够很好的进行生态融合，可以将现有的村庄和集镇以生态元素的方式进行融合而不需要太大的改动，土地流转的过程也比较简单，涉及面小；但是这样的规划方法对于地区特征要素的依靠较大，例如将某地区规划为农业区位，就要要求该区域的土质条件、灌水或河流条件、农产品的运输、保存等。
2.2 区域空间结构方式
区域空间架构是以交通线作为依托的，集中发展一个中心村，然后通过交通线由点向面的辐射，逐步将发展重点向外扩散，这样做能够很好的带动区域经济的发展，同时点和线的空间配合衔接的很好。
2.3 区域经济扩散方式
区域经济模式，同区域空间建构相类似，不过它依托的是经济中心和经济特色发展线，这样做可以很大程度上的衔接村镇现有的经济体制，通过经济的发展逐步改变村庄和集镇原有的经济类型和经营模式，同时也可以和区域空间架构相结合。
四、总结
通过上文我们可以看出，基于农村土地流转的村镇体系规划问题已经十分严峻，现有的理论和结构框架都不能完全适应，所以在实际过程中，应当因地适宜，多种架构相结合，最终对目标村镇确立可持续性、建设性、最适宜的规划法案。
参考文献
[1] 穆冶.基于现时代背景下县域村镇体系规划研究-以嘉荫县为例[D]，硕士学位论文，哈尔滨师范大学，2011（06）
[2] 张旺峰.基于农村土地流转视角的县域村镇体系规划探讨-以临泽县为例[J]，西北师范大学学报，2012（02）：115-120
篇2
一、农村土地承包经营权流转与发展规模经营的主要措施
文山市地处云南省东南部，是文山壮族苗族自治州州府所在地，1999年被国家农业部命名为“中国三七之乡”。国土总面积2977平方公里，农用地231311公顷，其中：耕地80485公顷、园地2406公顷、林地124982公顷、其他农用地23438公顷。全市辖15个乡镇137个村委会（社区），居住着汉、壮、苗、彝等11种民族，农业人口34.69万人，其中，少数民族24万人，占54.14%。2010年农村经济总收入24亿元，农民人均纯收入4640元。按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权纠纷调解仲裁法》、的规定，为扎实推进该市农村土地流转与规模经营，建立健全流转市场，促进农业增效、农民增收，市农村经济经营管理站重点抓了三个方面的工作。
（一）开展土地经营权流转服务
1.加强对土地承包法律、法规和政策的宣传。文山市把宣传《中华人民共和国农村土地承包法》作为日常任务来抓，采取农民群众喜闻乐见的形式，上街摆摊设点，对土地承包法律和政策进行宣传，使农民群众明白土地承包经营权流转的方式、原则和程序，增强农民群众的法律意识，引导农民理性、合法地表达诉求。2011年共举办相关培训三期200人次，上街摆摊设点13次，接待群众1236人次，解答问题650余个，发出宣传资料2600余份。
2.做好补（换）发农村土地承包经营权证书的日常工作。一是对农户反映的经营权人漏落或不实、要求变更户主等情况进行调查核实。二是认真做好部分群众要求补签土地承包合同书、补发农村土地承包经营权证等工作。2011年共补签农村土地承包合同书231份，补发农村土地承包经营权证208份。
3.指导签订流转合同。结合中大棚葡萄、花卉合作社、绿洲公司、盘龙山、稀若康药材等农业企业组织与农户流转面广量大的实际进行重点指导，2011年共签订流转合同1500余份，指导完成农村土地经营权流转3000余亩，累计流转面积近40000亩，占全市农村土地承包总面积的11%，涉及农户17000户，占全市农户总数的24%。
4.建立土地流转信息平台。主要是依托市农经信息网和数字乡村网，土地流转信息，搭建流入方和流出方相互交流的平台，实现对农村土地承包经营权流转的动态管理。
（二）调处矛盾纠纷
根据近年来农村土地承包经营权纠纷爆发频繁、群众上访事件增多的实际，市农经站认真做好农村土地承包纠纷的来信来访接待和调查调处工作，努力建立健全矛盾和纠纷排查调处机制，为稳定农村承包关系，保护农民土地承包经营权，促进农村改革发展和稳定，做了大量的工作。2011年市农经站共受理农村土地承包纠纷125件，成功调解19件，调解成功率仅15.2%，注销《农村土地承包经营权证》6本，进行行政复议4起，受理仲裁2起。
（三）加强推进土地流转，促进规模经营工作的组织领导
1.制定出台政策，加大扶持力度。为扎实推进农村土地经营权流转，促进规模经营工作，市委、市政府已出台了一系列的扶持政策，明确了市财政应安排专项经费用于扶持农业产业化龙头企业、农民专业合作组织、规模经营大户等流转主体，要求金融部门制定支持农村土地流转的信贷政策。市农经站积极组织进行调查研究，草拟了《文山市农村土地承包经营权流转管理暂行办法》、《文山市开展农村土地承包经营权流转试点方案》、《文山市成立农村土地承包经营权纠纷调解仲裁机构筹备方案》三个政策性措施上报政府。
2.完善制度，规范管理。根据《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》和云南省有关文件精神，文山市建立和完善了土地流转登记备案制度，及时办理土地流转申请、登记、备案等手续；建立了土地流转档案管理制度，落实专人负责土地流转资料的收集、档案管理等工作；建立了土地流转纠纷制度，做好来信来访和案件纠纷的调解处理工作。
3.坚持原则，照章办事。一是坚持稳定农村土地家庭承包制度的原则。土地是农业生产中最基本的生产资料，是农民赖以生存的物质基础，落实农村土地承包经营权是实现农村土地依法流转的基本前提，必须妥善解决土地承包经营纠纷，抓好农村土地二轮延包和补（换）发农村土地承包经营权证工作。二是坚持依法、自愿、有偿的原则。以《中华人民共和国农村土地承包法》和中央、省州的有关法律法规为依据，在农户自愿的前提下，通过流转双方协商同意，明确补偿办法，规范流转行为，体现“双赢”，促进经济发展社会稳定。三是坚持土地适度规模集中的原则。在土地流转过程中，始终把实现土地适度规模经营，提高土地资源的利用率和产出率作为农村土地流转的出发点和落脚点，积极探索龙头企业带动型、主导产业带动型、合作组织带动型、集体经济带动型、流通市场带动型、种养能手带动型等六大规模经营模式，推进了农村土地规模经营，走上了节约化发展的道路。四是坚持不改变农业用途的原则。严格执行耕地保护制度，确保现有耕地和基本农田总量不减少，用途不改变，质量不下降。
二、工作中遇到的困难和问题
第一，民间流转土地经营权存在着私下交易、变向买卖、强迫流转土地等现象，纠纷多，社会隐患大。
第二，个别承包农户经营权不受限制的问题。在土地流转规模化的进程中，经常会发生大部分农户同意流转而极个别农户以农村土地承包经营权流转必须自愿为借口，要么是狮子大开口漫天要价，要么是拒绝协商无理取闹，阻挠流转。
第三，个别投资者名为搞农业开发实为圈地或套取国家项目资金。
三、推进农村土地经营权流转，促进适度规模经营的建议
为加快推进农村土地承包经营权流转，促进适度规模经营，确保流转经营主体的切身利益不受侵害，有以下几点建议。
第一，做好制度设计。一是完善《土地承包法》、《土地承包经营权流转办法》的相关规定，突出适用性。二是尽快制定出台地方性实施办法，突出可操作性。如个别承包户阻挠规模化流转时怎么办、经营权人具体是指哪些人、消亡户作何处理、集体经济组织成员如何确定等等。三是建立科学的农地资产评估体系，建立约束政府行为过度干预的机制。
第二，尊重承包户的主体地位，保护农民合法权益。土地流转要以农民自愿为前提，坚持以农用为主，以保护农民权益、促进农民增收为目标，坚决杜绝违背农民意愿进行的圈地开发行为。积极鼓励农户之间进行土地转包、出租、互换、转让、代耕等流转行为，引导流转土地向农村种养能手集中；对农业产业化企业用地要尽量采用租赁或入股经营的方式，尽可能为农民提供稳定的收入来源，最大限度地保护农民利益。对公共建设用地，要坚持将土地征用补偿金的大部分交给农民，并要为失地农民办理失业和养老保险。
第三，正确对待社会资本和农户的关系。农村土地流转应当主要在农户间进行，我国农村人口众多，土地始终是农民生存的保障底线，在当前城镇化、工业化进程的起始阶段如果不加限制地让公司、企业大片圈地，会影响农民的就业和农村社会的稳定。应当鼓励和引导资本进入农业的产前、产后领域，为农民提供社会化服务，可以重点鼓励公司和企业对非耕地农业资源项目进行投资开发。
第四，加强基层农经服务体系建设，有效提供中介服务。通过农经服务体系的建设，建立相应的土地流转信息、咨询、预测等服务体系，采取多种形式为流转双方牵线搭桥，保护流转双方的合法权益。
篇3
关键词 农村土地资源；利用；现状；对策
中图分类号 F321.1 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2012）01-0377-01
农村土地资源的日益减少是一个不可争议的事实。发展至今已经在集约化、现代化等方面表现出诸多的局限性；随着农产品价格不断上涨，劳动力成本日益增加，传统工业不再具备优势。因此，作为人口大国，农村土地资源应是未来20年重点投入的对象。
近年来，我国各级政府大力发展经济，特别是建立各种园区，为地方经济发展进行了统一、合理的规划，对土地资源的利用起到积极的示范作用，但由于多因素制约，限制了农村土地资源内在效益的发挥。只有通过对农村土地资源的整合与规划，制订地方产业结构政策，扩大资金投入渠道，充分发挥各方面的优势，才能真正提升其使用效益[1-2]。
1 农村土地资源现状
1.1 可耕地资源减少
随着招商引资力度加大，各项目开发建设用地不断增多，土地资源（主要为可耕地）正日益减少。特别是2006年以前，大多数项目用地缺少规划和论证，且土地使用价格也较低廉，致使土地使用比较随意，只注重投资建设，较少考虑可持续发展。
1.2 耕播面积减少，种植效益较低
随着城市的快速发展与建设，发达地区的工业激增，吸引了落后地区近70%的劳动力，很多地区的农村几乎都是老人、儿童在家留守，导致很多田地空荒无人耕种。农村土地耕种面积之所以大幅减少，其主要原因是种植效益相对较低。
1.3 配套设施日趋恶化
20世纪70年代，国家对农村耕地园田化进行了大规模的配套水利、机耕路等基础配套设施建设。但随着联产承包责任制的实施，这些设施遭受的破坏程度比较大，虽然国家每年拨出专用经费进行整修建设，但总体情况不容乐观，特别是现代农业生产所需要的机耕路遭受的破损程度更加严重。
1.4 农村文化缺失
我国欠发达地区的农村文化非常落后，几乎是缺失；20世纪70―80年代，农村经常组织看电影、文艺演出等，近年来，农民闲暇时间，除看电视外，麻将赌博现象也较普遍。特别在农村经济发展过程中，缺少新思路，符合当代农村发展的农村文化严重缺失。笔者认为现代农村文化的内涵应囊括网络与信息、科学普及与推广、法律道德教育与宣传、民俗传承与发展、观念转变与更新、政策宣讲、基层干部与老百姓之间的互动，以及组织符合农村生活实际状况的其他活动等。
2 合理利用对策
针对目前农村土地资源现状，依据《全国土地利用总体规划纲要（2006―2020年）》《中华人民共和国农村土地承包法》《农村土地经营权流转管理办法》《安徽省国土资源可持续开发利用规划》《安徽省人民政府关于农村土地承包经营权流转若干问题的意见》等文件的精神，笔者认为可以通过规划、流转等工作的有效实施，改善农村土地使用效益。
2.1 总体规划，合理配置土地资源
由县政府组织，联合农业、国土资源、工信、财政等部门，聘请相关专家，召集各乡镇相关负责人，在实地考察的基础上，结合县域经济的发展现状，认真分析，科学对全县的农村土地资源利用进行总体规划，各乡镇对其土地资源使用进行详细规划；规划过程应坚持节约用地、集约用地，因地制宜，科学发展与合理布局，同时考虑到现代农业的发展趋势。
2.2 推进土地流转制度
2.2.1 宣传土地合法流转制度。目前，农村土地流转主要在农户间自发进行，多数农民法律意识淡薄，口头合同比例较大。经由农业承包合同管理机关登记、备案及公证机关公证后流转的土地很少，导致农村土地转让的随意和无序。经营过程中一旦出现纠纷无法追究责任，而且部分村组干部不尊重农民意愿，直接充当土地流转主体，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。因此，监管部门应针对这些问题，通过媒体、会议、宣讲等各种措施加大农村土地流转合法性宣传和解释力度，以切实保护农民利益。
2.2.2 土地使用权证。土地使用权证是指农村土地经营权，由农村经营管理部门颁发的合法证件。期限一般是30年，到期以后重新进行延包，只能从事农业生产。完善农村土地使用权登记发证，是深化农村土地使用制度改革，推动土地资源合法流转的基本前提。由于土地使用权证是经营许可，经营范围有限定，经营主体可以改变，因此其具有一定的流转特性。
2.2.3 建立农村土地流转市场，完善服务体系与监督管理机制。当前，农村耕地的流转现象很普遍，许多外出务工的农民将自己承包的土地转给他人耕种，转包的约定主要是口头约定或较简单的协议，几乎很少通过公正；在出现诸如费用、土地破坏等问题时，容易产生矛盾纠纷，这主要是缺（下转第379页）
（上接第377页）
少土地流转市场与服务体系、土地承包经营权流转价格评估机构与流转地价的评定标准不统一、缺乏土地流转监督管理机制等原因造成的。因此，尽快制定科学的地方政策法规，建立农村土地流转市场与监督管理机制，完善土地流转服务体系迫在眉睫。
2.2.4 引导工商资本进入农村土地流转。土地流转的目的是使土地资源发挥最大的效益，需要一定的投入和现代科技支撑，而农民在这方面的能力很有限。如果引进工商资本进入农村土地流转，采取“龙头企业+合作社”、“公司+农户”等合作方式，如工商资本可以对前期投入、确定种植品种、技术支持、收购等方面负责，农民负责按标准生产，并按合理价格定向售出，这样能有效发挥各自优势，互惠双赢。
2.3 加强土地整治与基础设施建设
土地整治主要是针对沟系交错、地类交叉、渠系老化等土地现状，进行水利设施配置、道路和林网建设，从而改变农业生产基础条件，降低生产成本，使其易于实现机械化生产，扩大农田面积，实现农业增产增效。我国正在大力开展土地整治工作，各乡镇应抓住契机，在不影响农民利益的基础上，根据农业耕地的详细规划，通过各种渠道，积极筹集资金，或申报农业改造项目，做好计划，分步实施。
2.4 调整农村土地种植结构
在进行土地整治的基础上，结合当地实际情况，积极调整农业生产结构；在保障粮食生产的前提下，大力发展特色农业、市场农业、民生农业、生态农业等，有条件的地区可生产商品价值高的水生蔬菜、特种瓜果、中草药等。一方面，积极开拓市场，为这些农产品寻求出路；另一方面，鼓励龙头企业或工商资本进入，大力发展农产品精深加工，增加农产品附加值，以发展壮大农村经济[3-4]。
2.5 解放思想，开拓创新
农村土地资源的充分使用与效益的最大化，源自对土地资源合理、有序、有效利用与创新；转变观念、解放思想是用好土地资源的前提。首先各级领导要解放思想，运用土地资源利用的创新思维，将规划、管理、落实等一系列工作做实做细，经专家指导，服务本地农业发展；其次要加强对农民的宣传与教育，让其转变传统耕作观念，了解并接受现代农业生产的优势与效果，珍惜土地；再通过调研摸底、专家参与、规划等工作，先行试点、分步实施，充分发挥农村土地资源的潜能，真正把农业产业做大做强。
3 参考文献
[1] 黄延信，张海阳，李伟毅，等.农村土地流转状况调查与思考[J].农业经济问题，2011（5）：4-9.
[2] 褚丽华，何传新.农村土地整理与土地资源优化配置浅析[J].国土资源，2011（3）：52-55.
篇4
初步实践：
紧扣经济规律科学发展
近年来，南溪区紧扣中央、省、市农村土地流转相关政策和经济发展规律，以出租、转包、互换、转让、股份合作等多种形式，加快推进农村土地承包经营权向专业大户、家庭农场、农业合作社、龙头企业流转。
坚持政府引导，构建土地流转管理体系
编制《“十二五”农业和农村经济发展规划纲要》、《南溪区现代农业产业示范片总体规划》等农业发展规划，对全区农村土地流转区域、用地规模、发展方向进行统一规划，发挥土地流转集聚效应。同时，出台《关于切实做好农村土地承包经营权流转的通知》、《关于做好农村土地承包使用权合理流转工作的意见》等规范性文件，进一步规范土地流转行为，减少土地流转纠纷，提高土地流转质量。
发展特色产业，壮大土地流转产业支撑
坚持因地制宜，大力发展蔬菜、白鹅、林果、特色水产四大主导产业，鼓励引导农民将土地向主导产业和规模基地集中，形成了土地流转与产业规模同步增加、同步发展的良性循环。目前，全区已建成蔬菜基地4万余亩，工业原料林基地6万余亩，花卉苗木基地5000余亩，特色畜牧水产养殖基地5000余亩，对农村土地流转形成了有力的产业支撑。
注重资本扶持，培育土地流转经营主体
一方面，依托龙头企业推进土地流转。通过扶强做大娥天歌、徽记食品、三江食品等一批省、市级龙头企业，有效带动特色农产品基地的规模扩展，促使农民自愿转租承包土地，并就近转化为产业工人，推动农业产业化发展。另一方面，扶持专业组织促进土地流转。积极鼓励和扶持农村专业技术能人、专业大户和各类专业合作组织，开展专业化、系列化服务，提高农民参与农业产业化经营的能力，解决农业分散经营的缺陷。
推进项目建设，完善流转土地要素保障。坚持土地流转到哪里，项目就跟到哪里。将新村建设、小型农田水利重点县建设、农村安全饮水工程、水土流失综合治理工程、农业综合开发土地治理等项目整合到土地流转区域，不断完善土地流转区域周边各类基础设施建设，进一步提升流转土地生产能力。
主要问题：机制不健全配套不完善
土地流转行为不规范
由于大部分农民的法律意识淡薄，部分的农村土地流转仅有口头协议。即使有部分农民签订了合同，合同内容也是漏洞百出，一旦出现问题维权难度极大，对农村的社会稳定和经济发展有一定影响。
土地流转层次较低、规模较小
南溪区地处川南丘陵区，土地呈细碎化分布，农村土地受让方想要取得适度规模的农村土地，需商谈农户较多，交易成本较高。同时，土地经营权的股份制合作这一有效流转形式未能大面积推广，导致南溪农村土地连片流转面积最大的仅为650亩，难以适应现代农业规模化的要求，且南溪现有龙头企业和专合组织，总体规模较小，带动作用尚不明显。
土地流转金融支持手段匮乏
土地流转后集约经营需要大规模资金支持，但由于流转后的土地不能作为资产抵押，加之农业产业投资大回收期长，土地承租人很难从正规金融机构获得大额资金贷款，发展资金只能靠自筹或民间借贷，在一定程度上影响了工商资本投资农业积极性，不利于农村土地规模流转。
土地流转机制不健全
目前，南溪的土地流转管理办法、价格协商机制、风险防控机制都还不健全，而中央、省、市又无相应具体指导性文件，导致在农民与经营业主价格协商、土地流转后农民生活保障和流转风险预防控制等问题上，没有统一解决方法。同时，土地流转服务体系不完善，未建立农地流转服务平台，且土地流转中介组织、评估机构和仲裁机构缺乏，导致土地流转信息不畅，造成转入转出两头难。
农村社会保障不完善
农村养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全，农民普遍把土地看作最基本的生活保障，对于流转土地存在后顾之忧。同时，南溪区工业和城市产业发展仍属起步阶段，规模小，产值低，吸纳农村劳动力能力有限，且大部分农民文化素质较低，转移就业能力较差，农民进城还存在许多困难与问题，成为制约农村土地流转的重要因素。
应对：因地制宜解决问题
加大金融扶持，激活资本活力
协调本地农商行、邮政储蓄等农村覆盖网点较多商业性金融机构，通过多种方式扩大涉农业务范围，解决农村土地流转缺血难题。逐步放开民间金融，鼓励建立小额贷款公司、农地服务互金融机构，加大农村土地流转资金支持。探索农村土地承包经营权、农村房屋产权抵押贷款办法，建立多层次多渠道的农村土地流转金融支持体系。
培育经营主体，做强产业支撑
围绕农业主导产业，逐步壮大本地龙头企业、专业合作组织、家庭农（牧）场，加大招商选资，引进产业链上下游企业，实现企业生产经营就地就近配套，促进产业集群发展。同时，充分整合南溪职中、农广校、就业培训中心等培训资源，增加农民转移就业技能培训科目，着力培养经营管理人才、专业技术能手等新型职业农民，提高农民非农就业率。
推广先进模式，拓展流转途径
探索成立农业股份公司，实行“村企合一”管理模式，使土地使用权逐步向专业化公司、业主集中，实现土地规模化、集约化、专业化经营。逐步推广土地股份合作模式，在充分尊重农民意愿、保护农民合法权益的基础上，运用市场机制，借鉴现代企业制度成功经验，采取农村土地使用权入股形式，参与龙头企业、业主从事规模经营，实现土地利益最大化。
篇5
农村土地流转，指的是农民将家庭承包的农村土地，通过出租、合作、入股、互换等合法形式，将该土地的经营权进行转让的行为。农村土地流转是社会主义新农村建设的重要一部分，对农村现代化发展起关键作用，近年来得到了社会各界的广泛研究与关注。通过农村土地流转，可以将农地集中起来，便于城乡用地的统筹规划，以满足城市、农村现展的需要。同时，农地流转以农民自愿为原则进行，可以使农民对自己的资产进行合理地分配，从而保障农民切身收益。本文将分析农村土地流转与农村经济发展之间的相互作用，并在此基础上提出基于农村土地流转的农村经济发展策略。
1农村土地流转存在的问题
我国农村土地流转近年来已经取得一定的成绩，但是在发展过程当中还是存在一些客观的问题，比如土地流转中的承包经营户文化素质偏低，土地流转的程序、内容、行为等不规范，土地流转的市场机制、监管机制尚不完善等问题，具体表现为：
1.1土地所有者和承包者文化程度的高低对农村土地流转有着重要影响
文化程度越高，吸收和掌握新技术的能力越强，而相当一部分土地承包户文化素质不高，初中文化居多，还有个别承包户甚至没有读过书，而且年龄普遍偏大，所以呈现出年龄大，知识老化的现象，制约个人经营能力。许多承包户对于新品种、新技术、新装备缺乏必要的认识和了解，技术接受能力和经营能力不高，重生产、轻营销，重产量、轻品质，开拓创新的精神和能力明显不足。农业科技是实现农业梦最重要的推动力量，而承包经营户文化素质低，不利于农业现代化的实现。
1.2土地流转的程序、内容、行为等不规范，土地流转的市场机制、监管机制尚不完善等问题
土地流转程序不规范。个别农户之间只有口头约定，未依据法律程序办理规范的流转手续签订必要的流转合同，以至于在流转过程中产生较多矛盾，比如土地租赁关系不明确、土地使用关系混乱等。同时土地流转仍具有较大难度，对土地进行长期承包仍较为困难。农民普遍重视对自有土地的保留，尤其是近几年国家出台的一系列支农惠农政策，加大了对种地农民的扶持力度，农民即使不精耕细作也可以有所收益，导致了实施土地流转的难度进一步加大。部分农民有“恋田”情结，出现了“惜转”现象。同时也存在土地流转价格不断上涨，土地承包期限较短且不稳定，承包地块分散等问题。
就目前形式来看，虽然我国农村土地流转取得了一定的成绩，但是其市场机制还有待进一步完善，大部分地区土地流转信息体系尚未建立起来，土地流转双方信息有效对接机制也未形成。各单位要配备专业的负责农村土地流转的工作人员，在农村土地流转的过程中，乡（镇）村级政府组织在协调引导、土地调剂、矛盾处理、监督管理方面，没有发挥好应有的作用，强制、强迫进行土地流转的现象仍然存在。
2基于农村土地流转的农村经济发展策略
农村土地流转是农村经济发展的重要内容之一，做好农村土地流转工作是促进和保证农村经济健康稳定发展的关键，笔者认为要想进一步做好农村土地流转工作应该从以下几个方面入手：一是提高农民对农地流转的思想认识；二是完善市场体系和相关配套制度；三是因地制宜探索农地流转形式。
2.1 提高农民对农地流转的思想认识
农民是农村土地流转的主体，进行农村土地流转时，应重视对农民的思想教育工作，让他们从根本上认识到农村土地流转对农村经济建设的重要意义，了解到农村土地流转给自身带来的切实利益，同时本着农民自愿的原则开展农村土地流转工作，保障农民在农地流转过程中的参与权、知情权、监督权。只有得到农民的大力支持，农村土地流转工作才能顺利地开展下去。
2.2 完善市场体系和相关配套制度
农村土地流转关系到广大农民的切身利益，必须建立完善的农村土地流转市场体系和相关的配套制度。对于农村地价的评估，要进行广泛而深入的调查分析，制定合理的地价，切实维护农民的利益。同时，要考虑到土地流转后，农村劳动力的就业空间等问题，完善社会保障体系、建立风险防范体制、改善农村生活条件，已达到促进土地流转的作用。
2.3因地制宜探索农村土地流转形式
我国幅员辽阔，农村面积巨大，中西部农村和东部农村具有不同的特点。在进行流转时，应该考虑到农村的具体情况和人民群众的意愿，因地制宜、结合实际开展农村土地流转工作。
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1 不断更新观念,引导土地流转
沈丘县有耕地面积76000公顷,农业人口120万人。为推动农村土地流转,该县充分利用广播、电视、报刊等媒体进一步加大对党的十七大和十七届三中全会精神及《中华人民共和国农村土地承包法》、《四川省〈中华人民共和国农村土地承包法〉实施办法》等法律法规和土地流转重大意义的宣传,让土地流转法律法规家喻户晓。该县22个乡镇、办事处均设有土地流转服务大厅。通过深入开展思想大解放,观念大转变讨论活动,进一步提高了广大基层干部群众的意识,使农户充分认识到土地流转是有法律保障的,是发展现代农业、解决人地矛盾、增加收入、拓展就业空间的有效途径。
2 推动农村劳动力转移,激活农村土地流转
加快发展小城镇,增强小城镇的积聚功能,吸引更多农村劳动力进城务工经商。大力发展劳务经济,积极开展对农民工的职业技术培训,切实提高农民工外出务工技能,有组织地输出劳动力资源,加快农村富余劳动力向外地转移,实现农村劳动力跨区域流动,为农村土地流转及规模经营提供更加广阔的发展空间。
3 制定优惠政策措施,积极鼓励土地流转
3.1 鼓励多形式、多主体参与农村土地流转
鼓励承包农户将土地承包经营权以转包、出租、互换、转让、股份合作等符合法律法规的多种方式进行流转,促进农村土地资源优化配置;鼓励多主体参与农村土地流转,引导各类企业、组织和个体经营业主到农村承包、租赁土地兴办或联办农业企业、家庭农场和种养园区;鼓励事业单位人员、科技人员下乡承包农村土地开展农业科研和技术试验示范,单位保留其原有人事关系;指导村社集体经济组织,受托管理农户无力耕种或不愿耕种的承包土地,进行集中经营或统一流转;允许以土地承包经营权作价出资组建农民专业合作社,或跨区域承接农民托管的承包土地用于集中经营。
3.2 县财政每年从农业产业化资金安排一定资金作为奖励,对农村土地流转规模大、主导产业优势明显的业主给予资金奖励
3.3 对土地流转大户用水、用电、金融、保险、税收政策和技术指导等方面给予倾斜
4 发展特色农业,带动土地流转
按照“统一规划、突出特色、壮大规模、助农增收”的原则,科学制定农业产业化布局规划。整合财政支农、农业综合开发和土地整理等项目资金,加强农业综合开发,加快道路、水源、电力等为主体的生产生活设施建设,建设稳产高产农田,逐步提升土地价值,以较好的基础条件吸引更多的种养大户、产业化龙头企业、经营能人落户开发。积极发展家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体,推进蔬菜、水果、油橄榄、崭山米枣、涪城麦冬、养殖和水产等特色产业集约化、设施化生产,培植和发展优势突出和特色鲜明的产业带,培育知名品牌,着力打造“一镇一品”、“一片一色”,带动土地流转。
5 加强领导落实责任,有序推动土地流转
5.1 建立机构,加强领导
沈丘县成立了以县长任组长,县委、县人大、县政府、县政协分管领导任副组长,县级相关部门负责人为成员的农村土地流转工作领导小组,办公室设在农业局。镇乡党委、政府和县级有关部门也建立了相应机构,强化领导责任,切实加强领导,确保土地流转工作落实到位。
5.2 强化考核,规范奖惩
县委、县政府把农村土地流转规范管理工作纳入目标考核,与镇乡党委、政府签订了目标责任书,将规范管理任务层层分解,镇乡党委书记、镇乡长是第一责任人,分管领导具体抓。对流转面积大,流转行为规范,成效显著的,将给予表彰奖励;对工作不力,土地流转工作滞后,撂荒耕地13333.4平方米以上的,严格追究镇乡主要领导责任。
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关键词：宁南山区；村镇规划；土地承包；经营权流转；思考
中图分类号：F291 文献标识码：A
一、当前农村土地承包经营权流转情况截止目前，彭阳县土地流转总面积达19641亩，占总承包耕地面积的2.2%，涉及12乡镇、156个行政村、2719户，分别占总村数、总户数的100%、100%和5.2%。从流转的形式看，主要有转包、互换、出租三种流转形式，其中转包12945亩、1430户，互换1940亩、240户，出租4756亩、1049户；从参与的流转方看，主要有村集体经济组织、农民专业合作社、专业技术部门、专业大户和农民五种形式，其中村集体经济组织亩、农民专业合作社亩、专业技术部门亩、专业大户亩、农民亩，分别占35%、35%、4%、10%和16%。
1、主要特点
1.1在合同签约上，以口头协议为主，以书面合同为辅。大部分乡镇都能够按照合同文本指导农民签定土地流转合同，但合同签定率不高，仍然以口头协议为主，占到了70%以上，主要是农户之间私下流转。
1.2在经营方式上，以农户分散经营为主，以规模化集约经营为辅。土地流转的一个主要原因是农村外出人口增多、闲置土地增加，土地流转的动机主要是为了解决“人多地少”矛盾，因此家庭分散经营的特征极为明显。
1.3在流转途径上，以农户自发流转为主，以组织引导为辅。在坚持稳定和完善农村土地承包关系的前提下，以群众自发为基本特征的土地流转现象在农村极为普遍，其总面积达到了13000多亩，占到了整个流转总面积的70%以上。
1.4在流转用途上，以农业用地为主，以非农业用地为辅。土地流转以后大部分用于农业生产，只有极少一部分用于厂房建设和村部建设等公益事业用地，其中农业用地19220亩，占97.9%；而非农业用地只有421亩，仅占2.1%。
1.5在流转金支付上，以现金为主，以实物为辅。70%以上的流转农户按土地等级确定租金，以现金支付；30%的农户按地计产以粮食等实物支付，重点表现为一些缺劳力的流转户，因土地无人耕种以此解决口粮。
2、主要成效
2.1促使土地向生产能手和优势产业聚集，提高了农业生产效益。
2.2实现了农民从土地中解放出来，推动劳务产业的发展。
2.3有效的缓解了农村人地矛盾，进一步稳定和完善土地承包关系。2.4方便了群众生产生活，减少了因土地引发的群众纠纷。
二、推进和规范土地流转的主要做法和经验
1、健全制度。制定下发了《彭阳县农村土地承包经营权流转管理办法》，对土地流转的原则、程序、期限、用途、当事人权利和义务以及违约责任和纠纷调处办法等方面都作了明确的规定，同时制作了土地流转合同样本，使土地流转始终做到有法可依、有章可循。
2、强化服务。大力宣传国家在土地流转方面的法律和政策，依托农经部门，积极开展土地流转政策咨询、法律援助、流转估价、利益协调、纠纷调处等服务，认真指导流转双方依法、规范签订流转合同，依法开展合同鉴证，初步建立了较为完善的流转服务体系，进一步强化对土地流转的管理和服务。
3、规范管理。推行统一的流转合同文本，建立了流转合同制、合同鉴证制和流转登记制，实行村级备案、乡镇鉴证、县级登记的土地流转工作机制，同时加强对流转合同及有关资料档案的保管，严肃查处损害耕地和随意改变耕地用途等行为，确保了土地流转依法、自愿、有序进行。
三、农村土地流转存在的问题和制约因素
1、传统思想观念的束缚一时难以打破。土地是农民的命根子，许多农民恋土情结浓厚，满足于守着土地安分经营的现状。部分农民对土地经营流转政策心存误解，认为土地流转就是对承包地的重新调整，怕流转出去后，政策一变失去承包地。
2、土地流转行为尚不规范。主要表现为流转程序不规范，流转合同不规范，存在一定风险。部分农户之间的土地经营权流转只是口头协议，有书面协议的也是内容简单、权责不明。加之缺乏中介机构的法律咨询和服务，容易引发矛盾和纠纷。
3、土地流转补偿方式不科学。多数农户采取补偿金额按现价一定数年不变的方式进行流转。这种方法简单易行便于操作，但耕地的地租将会随着农产品市场价格上升而变化。补偿金额一定数年不变会使农民的合法收益受到一定的损害。
4、土地流转监管还不到位。部分乡镇对土地流转的重要性认识不够，对土地流转后用途和耕地质量没有具体的监管措施。如果监管不力，特别是流转期限较长的，一旦出现流转土地质量破坏、污染等行为或从事其他非农产业的开发，进而造成耕地性质的转变，将会带来难以预料的社会后果。
5、土地流转服务机构不健全。土地流转涉及多方利益，政策性强，管理工作，尤其是在指导流转合同签订、鉴证、登记以及流转纠纷调处等方面，都迫切需要建立专门的服务机构。机构不健全，很难适应农村土地健康、有序流转的需要。
四、今后推进农村土地承包经营权流转的建议
1、建立健全土地流转服务体系。在县级农村土地合同管理机构设立土地流转协调办公室，建立信息库；乡镇成立土地流转服务中心，鼓励村级成立土地信托组织，开展土地流转中介服务。做好供求登记、信息、土地评估、政策咨询、合同管理、交易、跟踪服务、纠纷调解等服务工作。
2、完善土地流转补偿方式。建立土地评估体系，合同确定各类土地的质量、等级，为土地流转双方提供合理参考依据。土地流转补偿方式可采取按地差粮食平均亩产的当年粮食市场价格折价补偿的方式进行补偿，或根据每年的地租上涨情况定期调整补偿金额，确保农民土地承包权益不受损失。
3、有效发挥政府管理职能。坚持政府管地原则，加强对土地流转的监管，严肃查处擅自破坏耕地、改变耕地用途等行为，明确土地流转双方当事人的权利、义务以及耕地损害和失地赔偿责任，确保耕地质量和杜绝土地流失。加强对农民土地流转法律政策宣传，促使土地流转由自发型转向规范型。
4、坚持因地制宜分类指导。推进土地规模流转要从实际出发，因地制宜、分类指导、稳步推进。对农业产业优势特色突出、农民收入较高的乡镇，可按照“明确所有权、稳定承包权、搞活使用权”的原则，积极推进较大范围的土地流转；对不适宜开展大范围土地流转的，要先行试点，积极提供指导。
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关键词：土地市场；流转模式；农产品结构
中图分类号：F713 文献标识码： A
目前，农村土地的经营模式造成广大农民难以加人到高投人、高产出的产业结构调整行列，而另一方面，有经济和技术实力的种养能手，却苦于经营空间的限制，又难以形成规模经营、专业化生产的格局。因此，要扩大农业经营规模，促进农业结构调整，必须加快农村土地市场的流转。
一、我国农村土地市场流转的主要模式
土地流转的模式是指土地流转的方式，即采用什么方式将土地在土地的各种产权形态上进行转移。土地权益人流转土地的方式取决于特定时期、特定区域单位土地面积的边际收益的变化趋势。目前我国农村土地流转的主要模式可以分为以下几种：
1.租赁土地使用权
土地承包户将承包土地以出租方式租给其他农户或农业经营单位。土地出租后，虽然不再由原承包方耕种，但土地承包经营权的主体并没有发生变化，承包关系并不是发包方与接包方的关系，而仍然是原承包方与发包方的关系。《土地承包法》规定，承包方可以在一定期限内将部分或全部土地承包经营权出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。这就是说法律赋予了农户出租承包地的权利。
2.土地使用权入股
土地作为农村最重要的生产资料，许多农民不愿轻易放弃土地使用权。随着商品经济的发展，从事非农产业的农民日益增多，鉴于担心经营非农产业失利而留有从事农业后路的顾虑，既不愿转让土地，又难以精心地经营土地。于是，土地承包农户将土地入股给龙头企业或农业专业大户，也有农户自愿以土地合股组织各专业合作经济组织，合作经营土地。农户以土地使用权作价入股，按照自愿原则组成利益共享、风险共担的股份合作制农业生产经营单位。由它来统一经营农民的土地，农民既可按土地使用权作价股分红，又可在企业工作，按劳取酬。在股份的构成上，农民主要以土地使用权入股。在用人机制上，企业与农民实行双向选择，企业原则上优先录用股民。这种土地流转方式展示出了深化农村的方向，不仅有利于农业生产规模化、专业化和产业化经营，而且还是实现城乡统筹发展的重要模式和主要途径。
3.土地互换
在土地承包期内，主要是承包方之间为各自需要和便于耕种管理，交换其承包地块的使用权。互换后原土地承包合同规定的权利义务有的仍由原承包者承担，有的经发包方同意后随互换而转移。互换土地承包经营权，是农户在自愿的基础上，在同一集体经济组织内部进行互换。互换一般是农户自发流转行为。
4.转包土地
土地承包户将其土地的使用权转包给其他农户或农业经营单位。承包方与发包方仍按原承包合同履行权利义务关系。该模式是新承包人向原承包人履行义务，原承包人再向发包人履行义务，由新承包人和原承包人共同承担风险。这是农村土地流转的主要方式，具体又有两种方式：一是土地承包户私下与新承包人协商，将承包土地转包出去；二是土地承包户委托有关组织进行转包，即自愿将承包土地委托村委会转包他人。该模式运作方便，对地方经济发展水平没有过高的要求，其主要特点是：从转包主体看，多数是从事非农业生产，举家入城但户口未动的农户，或是主要劳动力从事非农业生产如外出打工、经商等无力耕种承包地的农户。从转包的运作方式看，多为自行转包，私下运作，口头协商，无正规合同，不够稳定。从转包范围看，多为合作经济组织成员或邻近的亲朋好友。据有关土地流转转包不完全抽样统计，在1998年到2007年10年之间，经过村委员会和私下运作这两种情况转包，全国有偿转包耕地由1997年的146.7万亩上升到2004年的1065.7万亩，到2007年，转入户共计支付转包费就达76.3亿元之多。
5.使用权拍卖
承包人把承包的土地，主要是“四荒”土地的使用权,一是通过集体经济组织，一次性作价卖给他人。拍卖年限、价格及其他有关事宜协商确认并签订拍卖合同。早在1983年，山西省柳林县龙门垣乡村民李马才，率先以1750元的价格买下了本村15.7亩“四荒”地的使用权，成为全国“四荒拍卖”的第一例。另一方面是承包人把承包的土地使用权私下拍卖其他经营户。到2007年底，由于农村承包的土地的经营户长期在外打工或已经在城镇私人企业就业，根据调查，全国已有3700多万农户将自己经营的土地使用权放弃拍卖给他人经营。
二、农村土地市场流转存在的主要问题
（1）土地成片流转难，土地流转过程中农民利益得不到保障。所属土地位于成片流转土地中间位置的个别农户出于种种原因，就是不愿把承包的土地流转出来，影响产业规模化经营政府的统一规划。另外，土地流转过程中农民利益也得不到保障。一是土地流转价格比较低，与业主收入极不相称，农民应得的流转收益存在较大风险。二是部分流转的土地期满后，如数复耕困难，即使复耕后，也将影响耕地的质量，农民的长远利益难以保障。由于土地作为农村居民一种最基本的生活来源保障，加之农户深受传统观念的影响，土地在大部份农户心中的基础地位还是没有改变。部份农户在进行土地流转时，只着眼于一时的利益，而对自己在土地流转以后的基本生活考虑不够充分，加上国家法律法规在这方面的空白，造成部分土地转出农户以后的生活得不到保障。
（2）土地流转费用确定困难。目前，土地流转的租金主要有两种方式来确定：一是现金租金；二是实物租金。这里主要的问题就是现金租金，现金租金的确定没有考虑到物价水平的涨落因素，这是引起纠纷的一个重要原因。
（3）土地的规模化经营中缺乏环境保护的制度和意识。在土地流转过程中，政府对规模化经营业主的环境生态效益考虑较少，由于多数从事土地规模化经营的业主资金限制和无相关的制度约束。土地的规模化经营对周围环境将造成巨大的破坏，影响到周边群众的生活。如养殖场的畜禽粪便，农家乐的生活污水等，大部分没有经过处理而直接排放到周围的河流、沟渠中，对水源造成了严重影响。土地的规模化经营中环境保护是当前我国农村土地流转进行规模化经营过程中的一个突出而又被忽视的重要问题。
（4）相关法规、政策不配套、不协调。在农村土地流转的实际操作过程中，政府感到相关法规、政策不配套不协调不具体。目前的《土地管理法》与《农村土地承包法》的有关条款就存在不协调的地方。《民法通则》关于土地承包经营权的相关条款过于笼统，实际过程中难以操作。在具体的土地管理规定中也没有对土地流转的相关条款说明。如《土地承包法》规定，到农民手中承包土地，不得改变土地的农业用途。然而，到底如何才算“农用”这个问题是不清楚的。这个问题不清楚，投资者改变土地用途的行为就难以受到法律的制约。另外，相关法规、政策不配套也造成土地被闲置。
（5）土地转入方在其转入土地上的基础设施不符合相关法规。这个问题主要是指土地转入方在获得成片的土地以后，在其经营活动中在转入土地上进行的基础设施建设，没有报请有关部门审批、核准。而这些设施的修建在土地流转之前并未申明，协商，这种情况往往会变相改变转入土地的用途，使土地以后的复耕可能减少，这也是目前农村土地流转过程较突出的一个问题。
三、加快农村土地市场流转，积极调整农村农产品结构
合理配置农村土地市场资源，促进农村土地的合理流转，是调整农村农产品结构和提高农民收入的的关键。加快农村土地市场流转，积极调整农村农产品结构的主要措施有：
（1）加强农村土地生产开发和经营的综合规划，统筹安排。结合制订“十一五”规划，要将土地流转与农产品结构调整结合起来，纳人到经济社会发展规划并进行统一管理。充分调动村社基层组织积极性，广泛听取群众愈见，依法完善托管经营.积极促进农村土地的合理、合法流转。在流转目标上.依靠城乡两个市场发展优质高产高效农业，发展特色产品、生态农业产品和可持续农业，调整农村农产品结构，以不断的满足人们不断增长的物质文化生活需要。
（2）根据我国农村的实际情况，结合我国农民生活社会保障制度建设的探索，政府应当对土地转出农户的社会保障制度进行积极试验。如，可对土地转出农户进行基本生活养老保险，基本生活养老保险金可由流转土地使用权租金大小或区域城镇最低生活保障金的标准确定。
（3）建立土地流转的市场体系。随着经济的不断发展和农户市场化意识的不断增强，今后土地流转通过市场来完成是不可避免的，因而应该建立土地流转的市场体系。土地流转的市场体系包括村、乡镇、县市三级体系，即村一级的土地流转服务站、乡镇一级的土地流转交易中心、县市一级的土地流转交易管理局，依法推进土地的有序流转，形成公平、公开、公正的交易市场环境。（1）依法进行土地流转
（4）建立土地流转的风险保证金制度。按照国家法律、法规，土地流转受让方搞规模经营不能损害农村生态环境，不能搞掠夺式经营，不得随意改变土地的性质和用途。为此，政府应建立流转土地的风险保证金制度，以保证土地按约使用、合理使用。风险保证金可以按业主每年收入的一个比例收取，每年提交给政府管理部门，由政府管理部门统一监督和使用。
（5）土地流转必须依法进行。土地流转必须依法进行，务求做到公开、公平、公正。应该尽快制定《农村土地流转法》，从法律、法规上规范土地流转的程序、流转的方式、确认机构以及发生纠纷的处理方法等，在法律中明确土地流转的条件、土地流转费用等方面的条款，并对土地转出方要督促其签定流转合同，形成稳定的流转关系，特别是要对土地转入方是否按规定使用土地进行监管；对其在土地上的基础设施建设，必须要在流转合同中确定说明，并不得有危害土地复种的行为。保证土地流转的公开、公正、合法以及土地流转双方的合法权利。
作者单位：重庆工商大学
参考文献：
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[2]王洪亮,徐翔.关于农民增收问题的理论思考[J].经济问题,2004,(2):47-78.
篇9
关键词：农村集体建设用地；流转；分配；制度
中图分类号：F301.2文献标识码：A文章编号：1674-0432（2014）-05-08-1
中国的土地按土地利用方式的不同可分为农用地、建设用地和未利用地。一般来说，农村集体所有用于建筑的土地都是农村集体建设用地，包括农村居民住宅建设用地、乡镇企业建设用地以及公共建设用地等。随着城市化和工业化的发展，农村集体用地由于具有很多优势，如地域优势和价格优势等，吸引着众多投资者前来投资、开发、利用。本文在对农村集体建设用地流转问题进行了分析。
1农村集体建设用地流转现状
近年来，随着城市化的步伐不断加快，城市周边农村集体建设用地不断被占用，以各种各样的形式转让土地使用权，表现出强烈的市场需求。农村集体建设用地流转已经从农村内部的自发承包发展到多种形式的社会流转。总体上看，农村集体建设用地的流转已经成为了不可逆转的发展形势。
2农村集体建设用地流转问题
2.1流转主体混乱，收益分配不规范
我国很多法律都对农村土地产权进行了界定，但是并没有明文规定农村土地属于哪一行政主体，未建立相关组织和机构管理农村集体建设用地，导致在流转时，农村建设用地的流转主体非常混乱，没有所有权代表和执行主体来管理流转。这就造成被转让方、租赁方不能准确找到主管部门，不仅受到乡（镇）、村的集体经济组织和行政管理机关的管理，还受到土地所有者、土地使用者等各方的诘难。
土地收益分配也是农村集体建设用地流转中的关键问题，一般情况都是交易双方获利，并没有顾及国家利益、集体利益和村民利益。在交易后，乡（镇）和村、村委会和村民之间等利益分配关系没有得到公开，不能统一协调各方的利益，没有相关规章制度可以进行管理。
2.2缺乏统一的流转条件、流转范围
双方交易的土地包括集体建设用地、村民宅基地、集体农用地以及非农业建设用地等各种农村土地，其中既有依法办理相关程序的土地，也有擅自改变直接转让的，既没有相关法律法规确定的转让条件，也没有相关部门进行监督管理，规范土地流转条件。
目前，政府没有指定统一的流转范围，造成流转范围的混乱。有的城市土地流转是按照城市规划进行，有明确规划的农村集体建设用地不可以流转，其他的土地则可以流转；有的城市按照建设用地的划分时间来进行流转，现有的土地都可以流转，新增的非农村集体建设用地则不可以进行流转；甚至部分城市的土地流转范围是所有在城市规划范围内的土地。
3农村集体建设用地流转的对策
3.1完善农村土地产权制度
制定相关法律法规，明文规定乡、村、村民小组三级所有权主体的权力界线，完善农村土地产权制度，保护农民的切身利益。在调查农村集体建设用地的流转实际情况后，完善相关法律法规，明确农村集体建设用地所有权益及产权代表。建立相关土地产权部门，明确土地产权的权能权责，促进农村集体建设用地的流转顺利。
3.2建立流转制度
因为农村集体建设用地的效益较高，经济效益远远高于农业用地，如果不限制土地流转的条件，大量农业用地就会转为建设用地，减少农业产量。因此，必须建立农村集体建设用地的流转制度，限制土地流转的范围，把流转责任确立到人，不得强迫个人或者组织转让土地，土地流转符合土地所有者、使用者完全自愿的原则，依法进行土地流转，也不得阻挠合法流转。
3.3限制流转后的用途
按照城市相关规划严格控制农村集体建设用地的流转，限制土地流转后的用途，尤其是进行商品房的开发。因为难以控制土地流转后建设的商品房总量，不能提供给商品房安全保障，所以应该加强土地规划，限制用于商品房的土地量，建设用地的使用途径必须符合城市的总体规划，明确土地流转后的用途。
3.4合理分配流转利益
农村集体建设用地流转后的利益分配直接关系到各方面的利益关系，合理分配流转利益，制定合理的分配比例，再次流转的土地收益应该归土地拥有者，并且签订相关合同，以书面形式明确一系列土地流转中会出现的问题。这样可以有效地顾及各方面的利益，保障土地所有者的财产安全，维护国家利益、集体利益和个人利益，减少因利益纠葛而出现的问题。
4结语
农村集体建设用地的流转是我国经济发展和城市化发展的要求，可以合理利用农村土地多余资源，提高土地的经济效益，增加农民的收入，但是在土地流转过程中出现因为实际操作而出现了一系列问题。针对农村集体建设用地流转问题进行了分析，探讨解决对策，可以有效地避免问题的出现，有利于土地的流转，减少土地流转所造成的纠葛。
参考文献
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篇10
一、高起点规划，高标准建设，打造精品园区
1、本着“政府引导、标准引领、多元投入、市场运作、品牌带动、产业兴园”的原则，按照“精准化、精细化、精良化”的生产要求，规划建设“三条经济带”：一是沿泰薛路两侧，发展现代烟草核心园区中草药种植园区；二是沿官何路两侧，打造优质桃、大樱桃等精品果园；三是沿何孟路两侧，以露地瓜菜和大棚蔬菜为重点，打造绿色有机蔬菜生产基地。深挖农业发展潜力，着力培育发展精品园区，逐步实现农业规模化、特色化、品牌化。
2、大力抓好农业产业结构优化。调优种养结构，大力发展“现代烟草、环保养殖、特色瓜菜、地产中药材、精品果园、苗木花卉”等主导产业；调强种养品种，由种养传统品种为主调整为种养适销对路、高附加值的名优特品种为主；调整种养方式，由粗放型为主调整为规模化、标准化、精细化为主。
3、建立健全现代农业园区经营机制。转变种养主体，由家庭经营为主体向种养大户、农民专业合作社、农业龙头企业为主体转变。转变营销方式，由分散营销为主向种养大户、农民专业合作社、农业龙头企业营销为主转变。转变营销策略，由无牌无标销售为主向标准化、品牌化销售为主转变，提升产品档次，提高市场占有率。
4、抓好基础建设，完善产业功能配套。一是积极争取上级政策扶持。重点是借助烟草公司的优惠政策，把现代烟草生产与新农村建设相结合，多方筹措资金加大投入，大力实施基础设施建设与产业配套工程。2012年争取烟草公司扶持资金516万余元，建了蓄水池，修了灌渠，维修了道路、修建了高标准烟房。争取上级一事一议等扶持资金45万元，整修园区内机井1处，水渠1800米等基础设施建设，有力地促进产业快速发展。二是强化扶持政策。按照“培植新的、改造老的、补助大的、推广优的”的总体要求，突出现代农业园区和优质农产品基地品牌建设这一重点，对达到镇级现代农业园区或优质农产品基地标准的，每处补助发展户5000元；达到县级现代农业园区标准的，每处补助发展户10000元，鼓励和引导社会资本投入现代农业园区建设，带动资金、技术、人才、管理等生产要素向现代农业园区集中。
二、强化引导，注重规范，创新土地流转机制，促进园区规模开发
土地流转难是制约现代农业园区建设的一大瓶颈。只有做好土地流转，才能打造精品现代农业园区。我们采取四项措施，建立土地流转新机制，规范流转土地。
1、加大土地流转政策宣传力度，提高广大干部群众对土地流转的认识。进一步加大对《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规的宣传力度，通过印发明白纸、会议、宣传车等形式，让农民了解国家有关农村土地流转的政策，真正了解生产规模化、园区化的好处。同时，组织干部进村入户，深入田间地头，与群众面对面交流谈心，通过算账、对比和成功经验示范，大力宣传土地流转后的增产增收，破除农民的僵化思想和“恋土”情结。
2、开展土地流转信息化建设。依托镇经管站成立了农村土地承包经营权流转管理服务中心，安排专人负责土地流转政策的咨询、供求信息的登记、土地流转价格的评估和档案管理工作。
