安置房的会计处理范文

导语：如何才能写好一篇安置房的会计处理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：课程 职业能力 岗位 实训

会计职业基础课程是财务会计类专业的核心主干课程，是会计专业针对会计岗位职业能力培养设置的理实一体化专业基础课程，是专业入门课。作为专业后续课程的“奠基石”，是“会计从业资格证书”的一门必考课程，在会计专业整个课程体系中占有重要的位置，对学生后续专业课程的学习以及学生会计职业理想的树立、会计职业资格和专业技术资格的考取都起着至关重要的作用。

一、课程设计理念与思路

（一）课程设计理念。以会计岗位职业标准为依据，以职业能力为本位，以项目教学为主导，以校企合作为路径，融“教学做”及“课岗证”为一体的工学结合课程建设模式，形成以下设计理念：

1.德能并进的理念。将会计职业道德教育和会计法规教育贯穿始终，将会计职业道德教育和会计专业技能、会计职业能力的培养相结合，并融入到会计职业活动中，引导学生进一步加强自我修养、提高会计专业岗位适应能力。

2.以职业能力为导向的课岗证一体的设计理念。以会计岗位对人才素质、能力要求为培养主线，从会计认知开始，以会计整个工作过程应具备的各专项能力的培养展开，以完成会计整个工作过程应具备的综合职业能力的形成而告终。同时，将会计从业资格证书考试内容引入本课程，形成了岗位需要与上岗资格并重、以会计职业能力的培养为导向的课程开发设计理念。

3.从任务入手，建构学生会计能力的理念。以学习情境中的一个个任务为前提，引导学生进行知识的学习积累，制定完成工作的方案，通过实施工作方案，建构会计知识、技能、经验，并内化为学生的会计职业判断能力、岗位适应能力和职业发展能力。

（二）课程设计思路。

1.以行动为导向，以工作任务为载体，设计学习情境。按照职业岗位能力的任职要求和职业能力分析，以行动为导向，以工作任务为基础，紧紧围绕完成会计岗位典型工作任务的需要，来选择教学内容，设计学习情境。

2.以“项目导向，任务驱动”实施教学，实现三个“一体化”。设置仿真工作场景，将会计工作项目移植到课堂上，按照会计日常工作任务分情境组织教学，在教学过程中，贯彻以学生为主体，教师为主导的教学理念，指导学生完成工作任务，把相关的知识点分解到相应的操作过程中。采用边讲边做实务，实现三个“一体化”，即教学做评一体化、学习与工作一体化、教室与实训室一体化。

3.突出实践性教学，实现实践教学“三结合”。即阶段性理论学习与离散手工模拟实训、离散电算化模拟实训相结合，手工综合实训与电算化综合实训相结合，校内仿真实训与企业顶岗实习相结合。

二、课程内容选取

（一）课程内容选取的总体思路。

1.以职业能力需求为导向，以会计工作过程为主线选取、序化教学内容。通过深入调研，召开课程建设研讨会，充分了解会计职业岗位工作任务及要求，对会计职业能力需求进行分析，明确了完成实际会计工作任务所需的职业技能、职业素养和必备的专业知识，选取九个学习情境作为教学内容，涵盖了会计工作各岗位及全过程最基本的核算能力，并将教学内容按照会计工作的实际工作步骤进行了重新组织序化，充分体现了职业化的特点。

2.课程内容选取着眼于学生未来职业能力的可持续发展。根据会计岗位与专业资格考试要求，会计专业毕业生在获得毕业证的同时必须获得职业资格证书。作为会计从业资格证考试重要课程的会计职业基础，在选取课程内容时实现职业资格考试与教学内容无缝对接，为学生未来步入职场创造条件。考虑到学生可持续发展的需要，我们在选取课程内容时以一个企业的全部会计工作为任务，将各会计岗位的工作融会贯通，提升学生可持续发展能力，也为后续财务会计实务课程的分岗学习奠定基础。

（二）教学内容组织。

1.内容整合。按照职业岗位要求将教学内容整合、序化为走进会计、认识会计核算基础、核算会计基本业务、填制和审核会计凭证、设置和登记会计账簿、组织和开展财产清查、编制和报送会计报表、选择和应用账务处理程序和保管会计档案等9个学习情境，每个学习情境分为若干子学习情境，共分为33个子学习情境；每个子学习情境下又有若干个学习内容。

2.学习情境设计。以职业岗位为基础，以工作任务为驱动设计学习情境。学习情境设计内容包括学习情境名称、学r、职业能力目标、相关知识、教学过程与方法、相关实践、考核建议等内容。

3.教学设计。教学设计以每项子学习情境为对象，包括子学习情境名称、学习目标、教学资源、教学方法与策略、教学时数、教学组织与实施步骤、职业拓展能力训练等内容。教学活动以行动为导向，开展基于工作过程的情境化教学，教学过程以学生为主体，教师为主导，每个教学过程分为资讯、计划、决策、实施、检查和评价6个步骤。

三、课程教学过程

按职业成长和认知规律，将教学过程序化为“单项情境教学――校内模拟单项实训――校内模拟综合实训――校外实训基地综合实训”四个阶段。

（一）单项情境教学。按照工作过程，根据工作任务，分角色按照资讯、计划、决策、实施检查、评价六步组织教学。充分体现以学生为主体，以教师为主导，充分调动学生的积极性和创造性，有利于学生职业能力的培养。

（二）校内模拟单项实训。校内模拟单项实训是在完成每个情境教学后，利用实训手册、教学资源库资料以及“网中网”软件完成单项实训，强化学生账务处理能力。

（三）校内模拟综合实训。校内模拟综合实训是以某公司的账务资料为背景，发放真实的账证表单资料，要求学生按实际会计工作的步骤，依次完成从填制与审核原始凭证、填制与审核记账凭证、建账、登账与结账、财产清查、编制财务报告的一个完整会计期间的全部会计工作，把会计凭证、账务处理程序等知识与会计循环有机地嵌在一起，教师提供必要的操作指导，引入必须、够用的相关知识，让学生在做的过程中掌握会计操作的基本方法和基本技能，在做的过程中产生对知识的需求。

（四）校外实训基地综合实训。采用顶岗实习的方式达到理论与实践完全融合，培养学生的专业能力和社会能力。企业认知实习贯穿于整个教学过程中，可增强学生的感性认知，激发学生的学习兴趣。

通过四个阶段的学习，实现了职业教育与工作岗位的零距离对接。

四、课程教学模式

该课程采用“一体三结合”的教学模式，即阶段性理论学习与离散手工模拟实训、离散电算化模拟实训相结合；手工综合实训与电算化综合实训相结合；校内仿真实训与企业顶岗实习相结合。

（一）阶段性理论学习与单项仿真实训相结合。经过咨询行业专家、市场调研等方式，根据实际工作岗位对应用型人才的需求，围绕专业核心能力，实行“理实一体化”教学模式，基于会计工作过程安排实践教学内容，教学过程体现职业活动，各环节教学做与离散型实训同步进行，交互运用，理论知识指导实践训练，实践训练巩固理论知识。

（二）集中性综合仿真实训与电算化上机实训相结合。在全课程教学结束后，集中安排2周的课程综合实训，手工仿真账务处理与电算化上机处理交互进行，实现手工账与电算化账的衔接。在仿真工作情境（手工实训室、多功能实训室）中，利用全真账证表和仿真情景案例进行手工实训。手工实训完成后，在仿真工作情境（电算化实训室）中，根据手工实训的过程材料和结果数据，使用会计软件组织学生进行上机实训。该项综合实训与上机实训相结合，一方面可以巩固学生会计业务处理能力，提高综合实践能力，另一方面可以使学生熟练使用和掌握现代财务软件，提高职业胜任能力。

（三）仿真实训与会计咨询服务中心真账实训、校外顶岗实习相结合。为了实现零距离就业，除了充分利用校外实习基地外，以课程组教师为核心，在校内建立工厂化的实训基地――会计咨询服务中心。真实账务流程，真实票据、亲自参与报税，全真的资料，全真的操作，全真的感受，让学生按手工账、电脑账、纳税申报等对会计工作进行一系列的岗位技能操作。

五、课程教学方法

该课程教学方法主要包括六步教学法、角色扮演法、案例教学法、小组讨论法等。

（一）六步教学法。将教学组织分为资讯、计划、决策、实施、检查、评价六步。以学生为主体完成相关工作任务所需知识、技能、准备等信息搜集，制定课程教学方案，并准备各项教学资料。教学实施过程中，教师着重指导学生按照规范化的要求和会计工作流程实施模拟工作过程，并以“过程+结果”的方式进行课程考核。

（二）角色扮演法。划分学习小组，每小组指定不同人员分别扮演出纳、会计、业务办理人员、会计主管、企业负责人等角色，模拟有关经济业务办理过程，使学生体验不同角色的岗位任务和岗位职责。分岗进行模拟实训时采用角色扮演法，使学生真切体验会计工作过程。

（三）案例教学法。以实际案例办理为例讲解有关业务办理的相关法律法规规定及业务办理流程，增强教学的真实感和指导性，其操作流程为“以例激趣――以例说理――以例导行”。会计特殊业务处理、会计岗位职业道德与风险防范等内容采用案例教学法进行教学。

（四）名嘴课件指导教学法。推荐给学生一些参考书目及会计学习网站，鼓励学生自主学习。

六、课程设计特色

（一）在实践教学方面，实现“项目化、递进式、成长教学模式”。将学生的实践教学过程按照会计职业岗位的划分，结合教学进度内容，按照工作项目，安排了“认知实践”“基本技能实践”“同步单元模拟实践”“综合模拟实践”“社会顶岗实践”等数个循序渐进的环节，从而实现学生技能成长的“操作型、核算型、复合型”三个递进层次。

（二）以省级精品资源共享课和省级特色专业为支撑，彰显“课岗证融合，课赛贯通，以赛促训”，实现毕业与上岗零过渡。该课程在热萆杓粕希一方面以企业的真实工作任务为载体设计教学过程，实现了教学过程与工作过程相一致，另一方面积极追踪和研究国家职业资格标准，按照职业资格考试的要求，将职业资格考试的要素引入教学过程，构建了一套基于工作过程“课岗证融合”的课程体系。对本专业实行双证书三年规划：会计从业资格作为必考证书，与毕业证挂钩，纳入到课程评价体系中，同时将助理会计师证书、涉外会计从业资格证、审计师证等作为备考证书，提供相应的教学保障或培训服务，实现了课程教学内容与技能考试要素的深度融合。

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关键词:房地产开发企业;非货币性拆迁;财税问题

近年来,随着我国城市建设步伐的进一步加快,积极开展的城镇房屋拆迁工作对提高城镇居民居住水平、改

善城市面貌、完善城市功能、促进经济社会发展发挥了重要作用。同时,城镇房屋拆迁法规、政策日益完善,有效地规范了城镇房屋拆迁行为,维护了拆迁当事人的合法权益,保障了建设项目的顺利进行。其主要做法是:房地产开发企业对拆迁户的补偿主要采用非货币性补偿方式,即房地产开发企业与被拆迁人(企业或个人)达成协议,按拆迁面积返还给被拆迁人房产,超过拆迁面积部分按市价或协议价销售给被拆迁人,也就是通常所说的“拆一还一”补偿方式。为规范上述行为,自2001年6月13日起,国务院和国务院办公厅先后颁布了《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号,以下简称《条例》)、《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》和《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。2004年建设部又相继出台了《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。各地也制定了相应的地方性法规、规章和政策,例如广西壮族自治区政府出台实施的《城市房屋拆迁管理条例》细则。但在相关财税政策方面,财政部和国家税务总局对政府拆迁非货币性补偿所涉及的财税问题没有系统地出台相关规定,只是各地自行零散出台了一些政策,因此,各地方房地产开发企业感觉无所适从,对上述业务不知如何进行财税处理。为此,本文从会计准则要义及相关税收政策精神入手剖析此类业务的财税问题内涵,并尝试寻找出解决房地产开发企业对非货币性拆迁补偿业务涉及会

计处理和税务清缴的具体方法。

一、非货币性拆迁补偿的会计问题解析

在笔者接触的房地产开发企业中,采用非货币性补偿方式返还给被拆迁人房产的,由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积,而不反映其价值量,相关企业在会计处理时,大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”,在会计核算上按照《企业会计准则――非货币性资产交换》的规定进行账务处理,即只将收到的超补偿面积的补差现金确认为销售收入,而对补偿给被拆迁人的房产价值既不确认收入,也不确认“开发成本”。

这种处理方式表面看似合理,实质上是偷换概念,错用会计准则。从会计准则适用角度分析,根据实质重于形式原则,就其交易的实质,这其实就是以新换旧,即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项交易。这项补偿业务分别由“购买”和“销售”两部分组成,应适用《企业会计准则――收入》和《企业会计准则――建造合同》进行会计核算,即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房,再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。但在实务中因无法确定其计量价格,这类业务操作手法不具备可操作性。为此,笔者再从税法的角度来分析上述问题,在非货币性补偿形式下,房地产开发企业返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认“计税收入”,缴纳营业税金及附加。从这一点看,要取得这个计量价格必须等到项目完工清算后才能得出,从时间上看,这是不现实的问题,但根据《企业会计准则――建造合同》中对合同收入与合同费用的确认规定,房地产开发企业按上一年完工并已实际销售房产的平均成本作依据进行会计处理,等该项目完工清算时再根据实际成本进行相应地调整,这样这个问题可迎刃而解。具体方法如下:

(一)补偿房产计量价格的确定

由于项目完工时实际发生成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本,这样构成项目的成本(暂估入账部分成本)成为一个循环,导致不能得出真实的计量价格,但可以根据实际情况选择以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格。

第一,不考虑非货币性补偿部分的成本法。

如果发生非货币性拆迁补偿部分涉及金额不多,可以根据会计上的重要性原则,不确认此部分的金额,以项目实际发生的成本剔出暂估入账的成本后的成本计算得出计量价格。企业计量价格=(项目实际成本-暂估入账成本)÷可售面积;计量价格=企业计量价格×补偿面积。

第二,修正成本法。

以上一项目平均成本为基础,用上一项目到本项目完工期间的平均经济增长率来进行修正。企业计量价格=(上一项目的平均成本×上一项目至本项目完工时的平均经济增长率)÷可售面积;计量价格=企业计量价格×补偿面积。

第三,核定成本法。

以主管税务机关或物价部门核定的“成本价”为准。

第四,成本还原法。

本方法是利用数学原理及工具建立模型求解得出,所以也称数模求解法。

假设:某房产开发公司开发A项目的全部成本为2000万元,开发的建筑面积为18000平方,其中:可用于对外销售部分面积为15000平方,用于拆迁补偿部分面积为3000平方,由于拆迁补偿部分对价成本我们不知道,设定为M,那么整个项目的开发成本为2000+M;则有下列等式成立:

[(2000+M)÷18000]×3000=N

公式解析:[(2000+M)÷18000]为A项目的企业成本;[(2000+M)÷18000]×3000为用于拆迁补偿部分的成本;M即是我们用于拆迁补偿部分的成本。

那么上述公司可转化为如下通用公式:

[(开发项目发生成本+M)÷项目开发面积] ×用于补偿部分面积=N,N即为计量价格。

用此方法计算出来的成本即为还原的真实成本。

(二)房地产开发企业的会计处理

根据企业经营活动,实际发生此项经济业务时:

借:开发成本――土地征用及拆迁补偿(已完工项目平均成本)

贷:其他应付款――其他 (已完工项目平均成本)

完工时:

先根据实际成本调整非货币性补偿部分计量价格

借:开发成本(实际成本与已完工成本之差)

贷:其他应付款――其他(实际成本与已完工成本之差)

结转完工产品成本

借:开发产品(实际发生的成本)

贷:开发成本(实际发生的成本)

在房产移交被拆迁人时:

确认收入及相关税费

借:其他应付款――其他(调整后的计量价格)

贷:营业收入(调整后的计量价格)

借:营业税金及附加(以营业收入为依据进行计算)

贷:应交税费(以营业收入为依据进行计算)

结转成本

借:营业成本

贷:开发产品

两种会计处理方法相比,按收入和建造合同方法进行会计核算,能更好地体现会计的实质重于形式原则,所提供的会计数据更相关、更准确,并可与税法及税务相关政策更好的衔接,因此收入和建造合同方法是核算非货币拆迁补偿业务最好的会计方法。

二、非货币拆迁补偿税务问题解析

从非货币拆迁补偿业务涉及的税务问题看,难点在于营业税和土地增值税的相关问题上,而对于所得税由于各地税务机关认定比较统一,计缴规定和原则较为清晰。因此,笔者从营业税和土地增值税两个方面对税务问题进行深入解析:

从应纳营业税角度看,难点是如何界定政府拆迁补偿。现有的具代表性的政策有:国家税务总局于1997年的《关于征用土地过程中征地企业支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》(国税函[1997]87号),该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入,应按照营业税“销售不动产――其他土地附着物”税目征收营业税。另外,根据《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)的规定,土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税(有人将其理解为对被收回土地使用权的补偿不征收营业税)。2007年国家税务总局《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)规定:“房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按‘销售不动产’税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权,该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”还有《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》国税函[1995]549号“对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等),凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的,不再征收营业税。”

综上所述,国家收回土地使用权,支付的拆迁补偿费中,无论是支付拆迁补偿费的一方还是收到补偿费的一方均不需征收营业税。但如果不是上述情况,则双方均需要征收营业税。但由于国家税务总局未能解释出怎样的拆迁是属于国家收回土地使用权,如:国家或政府委托城市投资公司或专业拆迁公司支付的拆迁补偿费是否属于国家收回土地使用权等没有明确的规定,所以各地方税务机关在出台有关拆迁补偿此类业务的税收政策时,也有不同的规定:

《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号的具体内容如下:根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税若干问题的批复》(国税函发[1995]549号)精神,纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋,不论以何种方式结算价款,以及拆迁人取得的房屋作何用途,均应属于营业税的征税范围,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[2002]156号:被拆迁人与拆迁人(企业或个人,以下同)实行房屋产权调换形式补偿的,被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款,暂不征收营业税及附加税费。在拆迁原房过程中,被拆迁人选择货币补偿(安置)方式,所取得的货币补偿(安置)价款,暂不征收营业税及附加税费。

广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》(粤地税函[1999]295号)规定,在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入,凡经县级以上政府批准,国土局及有关房地产管理部门发出公告,限期拆(搬)迁的地(路)段的,被拆迁户取得的拆迁补偿收入(包括货币、货物或其他经济利益)暂不征收营业税。

福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》(闽地税发[2004]63号)规定:拆迁人给予被拆迁企业和个人补偿安置的房屋,不论其以何种方式结算价款,均属于营业税的征税范围,应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支,不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。被拆迁企业和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋,除下列两种情况外,均应征收营业税。被拆迁企业和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费,暂免征收营业税。被拆迁个人因自用普通住房拆迁,所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换,暂免征收营业税。

天津地税局(津地税流〔2007〕10号)对政府因道路、桥梁、绿地等非经营性用地收回土地使用权,给予原用地企业地上建筑物及构筑物的补偿性收入,不征收营业税。

北京地税局(京地税营〔2007〕488号)对于停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等不属于营业税征收范围,不征收营业税。

各地方税务机关对拆迁补偿是否征收营业税不统一的主要原因是:对如何界定政府拆迁行为的认识没有统一。根据国家不对国家征税的原理,如果拆迁补偿是需要国家或政府承担的,不论补拆迁人是从财政取得拆迁补偿还是从城市投资公司或专业拆迁公司取得都有应归属于政府拆迁范畴,不征收营业税。如果拆迁补偿是不需要国家或政府承担的,则取得的拆迁补偿应按“销售不动产”征收营业税。同理,如果是采用非货币拆迁补偿方式安置被拆迁户的,无论其怎样结算均应视同全额销售,原因是假设用货币补偿被拆迁户,而被拆迁户用货币购买商品房时,拆建单位也是需要将该商品房作为销售处理的(政府政策性拆迁除外)。上述两种会计处理方法相比,按收入和建造合同方法进行会计核算,虽然多交了置换部分收入的营业税金及附加,但是也为相关企业在进行土地增值税汇算清缴时减少很多问题,因为如果按非货币性资产交换模式进行会计核算和纳税,当地税务机关可以依据营业税相关法规强制要求补缴该部分营业税金及附加,而相关企业因无相应政策支持而极可能被迫上缴。

从应纳土地增值税角度看,根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定:拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。对于房地产开发企业以产权调换作为拆迁补偿的,根据国税函[2007]768号的文件精神,房地产开发企业将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,即认定其是获得了相应的经济利益的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定,收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。因此,除政府政策性拆迁或有特殊规定外,房地产开发企业以非货币拆迁补偿方式开发也需要征收土地增值税,关键问题是土地增值税计税依据的确认。一般以营业税计税依据来确认。在征收方式上,一般先在产权转移时先进行预征,最后进行整个项目的土地增值税清算。需要注意的是,按非货币性资产交换方法进行会计核算计算营业金额,如果当地税务机关对其补缴,则这部分补缴的营业税金及附加不能列入开发成本进行土地增值税的抵扣,会给相关企业带来很大的税务风险。

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摘 要 我国国家税务总局于2006年就房地产企业土地增值税相关事项出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该通知打破了传统以预征为主的缴纳方式，实行清算缴纳方式，至此以来，使得土地增值税在房地产企业税费中占据较大的比例。因此本来对房地产企业土地增值税会计与税务处理方法进行了较为系统的研究，以期对现代房地产企业土地增值税会计处理提供必要的理论基础。

关键词 房地产企业 土地增值税 会计处理方法 税务处理方法

一、房地产企业土地增值税分类

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》对房地产企业土地增值税进行分类。其中依据企业类型不同可将房地产企业划分为主营房地产业务的企业与兼营房地产业务的企业，具体内容如下：

（一）主营房地产业务的企业

以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于房地产开发企业的经营税金及附加；针对于外商投资房地产企业的经营税金；针对于股份制试点企业的股份制等；其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。

（二）兼营房地产业务的企业

以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于工业、商业、外商投资等企业的其他业务支出；针对于金融企业的其他营业支出；针对于餐饮、游乐等企业的营业税金及附加；针对于旅游、投资等企业的营业税金；针对于外商投资银行的其他营业税金等。其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。

二、房地产企业的分类

依据工程项目完成的情况，可将房地产企业划分为转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物、项目全部竣工结算前转让的房地产及项目竣工或办理结算后三大类。

（一）转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物

对于转让时应缴纳的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：固定资产清理，在建工程，专项工程支出及固定资产购建支出等科目；其贷记科目主要表现为：应交税金；应交土地增值税。

（二）项目全部竣工结算前转让的房地产

就预缴的土地增值税来说，其应借记的科目有：应交税金；应交土地增值税。其应贷记的科目有：银行存款。

（三）项目竣工或办理结算后

在对土地增值税清算进行清算时，应做好调整前期征缴土地增值税款工作。同时，对税务局土地增值税清算报告科学合理编制，最终计算确定土地增值税清算金额，其中应借记的科目主要表现为：营业税金及附加――土地增值税，待摊费用――预缴土地增值税。其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。

需对税额进行补交时，其应借记的科目有：应交税费――应交土地增值税；其应贷记的科目有：银行存款。需退税时，其应借记的科目有：银行存款；其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。

三、房地产企业土地增值税税务处理方法

国税发[2006]31号文件规定：“房地产开发企业从会计视角上所确认的预售收入在税法中主要表现为应缴纳企业所得税的销售收入。”

国税函[2008]299号文件规定：“房地产开发企业通常依据当年实际利润据实分季预缴企业所得税，其中开发产品在开发过程中通常以预售方式销售取得预售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，并直接计入利润总额预缴。另外，开发产品完工、结算计税成本后需结合实际利润实现再次调整。”

《企业所得税法实施条例》规定：“房地产开发企业预缴的土地增值税需在预计利润中进行扣除。”这里所提及的预缴的土地增值税主要指的是营业税金及其附加。

下面介绍处理房地产企业土地增值税的土地成本分摊方法。

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。

下面对土地成本分摊方法的售房屋面积比例法进行论述。对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，一般情况下，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

四、房地产企业增值税会计处理策略

（一）土地增值税的纳税筹划

转变房地产项目开发方式。一是房地产企业依据暂免征收土地增值税政策，积极与其他企业合资建房，以此减免房地产企业土地增值税，降低房地产企业成本；二是房地产企业依据相关税收优惠政策实行房屋租赁，租赁体制下的房地产企业仅需交纳房产税，以此大大降低了房地产企业的税负水平。

合理利用扣除项目降低应纳税额。房地产企业采取有效措施尽可能降低借贷利率，如当房地产企业实际发生的利息超过税法规定的开发成本可扣除比例的5%时，需要企业出示金融机构证明，之后依据国家相关税法规定对开发成本、开发费用及其他可扣除项目进行分项计算，反之亦然。

（二）新增房地产会计科目

随着我国会计制度的改革和房地产业突飞猛进的发展，房地产企业传统的会计科目和核算方法已经不能够满足现行房地产企业会计核算的需求，因此，这就需要现行房地产企业在《企业会计制度》的指导下新增会计科目。总结而言，主要新增五大房地产会计科目：一是“开发成本”科目。由该科目承担房地产企业开发费用和成本的核算业务；二是“周转房产品”科目。由该科目承担安置拆迁居民周转使用房屋核算业务；三是“开发产品”科目。由该科目承担已开发完工、经验收合格的房地产核算业务；四是“开发间接费用”科目。由该科目承担除行政管理部门承担费用以外的其他间接费用核算业务；五是“出租开发产品”科目。由该科目承担用于出租经营但未转为固定资产的土地和房屋核算业务。之后，将其五大新增科目一并计入报表的“存货”项目。

（三）不断完善房地产企业收入核算

（1）正确确定和应用收入确认标准。就我国现行房地产企业商品销售而言，其主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工作竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售正确确定和应用收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险，为此，这就要求我国房地产企业坚持正确确定和应用收入确认标准，进而，保障房地产企业收入核算工作的顺利高效开展。

（四）不断完善信息披露内容，进一步提升房地产开发企业信息披露中的信息含金量

首先是加强项目现金流量信息的披露力度。现行房地产企业经营活动现金流量包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资，实行分项目现金流量信息的有效披露，有助于提高其先进流量信息的有用性；其次是不断增加土地储备量及成本构成的信息，实现对其信息的披露有助于房地产企业信息使用者准确的判断土地储备的信息。

五、结语

受会计与税务处理差异性的影响，以致企业在实际缴纳土地增值税优先于企业所得税前将发生会计上确认费用滞后现象。就房地产开发企业来说，其所得税受其他因素影响不大，特别注意的是房地产开发企业在填报企业所得税年度纳税申报表时应考虑到资金的拥有时间价值。另外，房地产开发企业在处理会计税务处理时应善于利用税收优惠政策，以降低企业税负，增加企业经济效益。

参考文献：

[1]严雪.房地产开发企业预缴期所得税的会计与税务处理.中国乡镇企业会计.2012（10）.

[2]白建平.房地产企业税务筹划的经济效应分析.中小企业管理与科技（下旬刊）.2012（08）.

[3]刘洋.有关房地产税务筹划思考.现代经济信息.2012（22）.

[4]李洪芳.房地产业的税收筹划探讨.中外企业家.2012（17）.

[5]李晓霞.房地产企业的融资费用在土地增值税清算环节的税务处理.知识经济.2012（21）.

[6]刘岩.对房地产公司税务风险控制的思考.现代商业.2012（34）.

篇4

【关键词】房地产；成本；核算；控制

当前，房地产开发企业在核算开发成本时，主要存在着成本核算的对象较为模糊、成本费用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工决算拖延这四个方面的问题，针对这些问题，要对症下药，明确核算对象的归属，采用合适的方法进行成本分配，根据项目的具体情况，确定成本核算周期，及时进行竣工核算。房地产开发企业应充分重视上述问题，加强自身管理。

1.房地产成本的核算与控制措的重要性

房地产开发企业主要通过对土地的使用、房屋的建设和销售过程中，使企业获得效益，完整的房地产项目开发过程包括土地建设和开发、房屋建设经营、城市和公共基础设备的开发建设、销售房屋和商品房的售后服务等多种多样的经营业务。随着，房地产行业的繁荣发展及外部环境的复杂化，造成房地产企业之间竞争日益加剧，房地产开发项目的运行成本不断增加，同时房地产开发项目的复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等一系列的经营特点，也造成企业效益减少，良好的成本核算工作，可以清晰、及时、全面的反映房地产开发项目开发成本，从而有力管控成本、降低经营风险，保证房地产开发项目的顺利进行。

2.房地产成本的核算与控制措施分析

2.1统一确立成本核算对象

在会计准则中并未对成本核算的对象进行明确规范，但是随着房地产不停地进行分期开发，不一样的产品形态被展现出来，这就要求会计人员应该在开发前对开发的一系列产品（如房产类型、开发分期、样板房、配套的公共建设及装修等）进行充分的了解，深入的研究，根据研究确定成本核算的对象。不论成本核算对象有多少种，都要始终遵循统一的原则来确立成本核算的对象，这样方便于成本费用的整理，成本费用结算的及时性，可以起到监控成本的目的。如果开发工程量较小的项目，可以将整个项目设为独立的成本核算对象；如果开发工程量较大、工期较长的工程，可以把同类型且同期开发的房地产作为一种成本核算对象，也可按使用功能对工程成本核算对象进行划分，如游泳池、幼儿园等等。当划分原则被确立，划分成本核算对象就清晰可见，这可以减少非正常费用的列支，提高核算成本的真实性及效率性，把不可控因素降到最低。若成本划分的太细，就会加大工作量，核算工作就会变得繁杂重复，势必加大成本效益。

2.2将目标成本管控与成本核算有效结合

为有效落实目标成本管控体系、规范成本核算，故通常要求在各部门间使用统一的成本科目体系，成本科目不仅是会计核算的工具，也是各部门进行成本管控的重要手段。在签订合同的环节，作为合同审批的手续或流程，应注明该成本项目的科目代码、成本科目名称、目标成本金额、是否已有同类合同签订、金额多少、本次拟签订合同金额多少，在审核的各个环节一目了然，既简便有可控。在审核工程款支付的环节，某具体合同已发生成本、已支付款项也清晰易查，便于核对和审核。

2.3提高预估成本的可靠性

财务人员在利润结转的时候，工程费用并未结算完毕，导致预估成本时没有充分依据，核算成本必然失去真实性。此时，可按照工程决算报告对成本进行预测，得出来的结果可靠许多；若此时决算报告未编辑出来，可依据工程造价预决算报告进行估算，相对来说结果也会可靠一些；若连预决算报告也没有的话，则依照工程监理或者内部预决算来预估成本，此方式可靠性低于前两种。当然，企业也可以组织人员建立滚动式预算来监控成本，以动态的形式表现出预算的执行情况，把实际运行和预算的差异区分出来，降低因估算成本不同出现再冲回，或者认为调节成本的现象发生，增加可信度。由企业内部的审计部门定期对预估成本进行审计，必要的可以进行专项审计，监控核算成本，摒弃利润失实的情况。

2.4注重开发与销售环节的会计核算

随着《新企业会计准则》的修订和颁布实施，对传统的会计处理模式进行了重大的调整和创新改革，是会计处理里程中的重要分水岭。房地产开发企业实施会计核算活动过程中除了根据原有的核算制度要求外，还需按新准则的标准方式，重点关注企业开发与销售环节的会计核算。这就要求企业相应地设置“开发成本”、“销售成本”条目，以专门核算企业开发和销售过程产生的费用；设置“开发和销售间接费用”条目，用以专门核算除了管理耗费之外，为完成开发与销售房产过程产生的间接性费用；对顺利完工并且检验合格的房产项目设置相应的“开发产品”条目并进行核算，对完成销售环节的房产项目设置相应的“销售产品”条目并进行准确核算；针对开发与销售过程中，用于租赁性质但不属于固定资产的房产和土地设置相应的“租赁开发产品”条目，针对安置拆迁居民所使用的房屋设置相应的“周转房”条目，并在核算环节加以认真核对。

2.5及时进行竣工决算

房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

2.6充分考虑税收因素

房地产企业的税负很高，除按预售款或销售收入的5%计征营业税（另有附加），还有按增值额30-60%计征的土地增值税、和25%的企业所得税。因此，从广义成本的概念，税收成本也是构成整个开发项目成本的极为重要的方面，房地产开发企业无不加以重视。因而各种税收筹划应运而生，而如何合理设置成本核算方式也是税收筹划工作得以落实的重要手段，成本核算不仅是内部管控的重要手段，也是各项税收计算的依据和载体。因此、合理设置公共成本费用的分摊方法、如何合理界定营销费用与开发间接费用都非常必要。在现实中，经常有开发企业在项目之初首先搭建临时建筑――售楼部，诚然售楼部的开发公司的门面、也是推销开发产品的窗口，售楼部建得高端大气上档次不仅是公司形象的表现，对今后开发产品的销售具有重大的影响。但是很多开发企业在报建时就以“售楼部”报建、会计核算时计入销售费用，实际上公司的设计部、工程部、开发部等均在此售楼部办公，这些部门的费用可以列入开发间接费用，计入开发间接费、还是计入销售费用的最主要的影响在于在计算缴纳土地增值税时前者可以作为扣除项目，并享受20%的加计扣除，而后者不管实际发生多少都包括的扣除项目的5%开发费用中。

3.结语

房地产行业应加强对成本核算的重视力度，善于发现问题，解决问题，财务人员也应加强对自身的专业素养，不断学习提升自身知识层面高度，加强对成本核算的管理，实现成本核算科学化、精准化，最终提高企业成本价值的控制能力，实现企业长久、稳步发展的目标。

参考文献：

[1]羊玲.房地产企业成本核算的相关探讨[J].财经界（学术版），2013（1）.

[2]张迪.房地产企业成本核算若干问题的探讨[J].中国外资，2011（19）.

篇5

电脑做账应如何交接,要注意哪些?(北京市　姚舒)

在线争家:

通常主要注意以下两点:

1　把要交接的账簿打印出来,移交人、接交人、监交人签字确认。

2　给接交人用户注册,设置相应权限;移交人用户注销。差错更正

2009年末,我公司账面亏损50万元,2010年1月份自查时发现12月份多记成本2万元,2009年度账户已经结账,我单位1月份应如何进行账务处理?(河北省　田玉海)

住线专家:

借:库存商品

贷:以前年度损益调整――主营业务成本

借:以前年度损益调整――主营业务成本

贷:利润分配――未分配利润

千万别忘了,在企业所得税汇算清缴时要把这笔也考虑进去。

物资盘盈的处理

企业盘盈的存货、固定资产如何做会计处理?(北京市　张晓)

在线专家:

企业盘盈的各种材料、产成品、库存商品等存货,借记“原材料”、“库存商品”等科目,贷记“待处理财产损溢”科目。

企业在财产清查中盘盈的固定资产,作为前期差错处理。盘盈的固定资产通过“以前年度损益调整”科目核算。股利分配

我公司为有限责任公司,2009年底“利润分配――未分配利润”贷方余额为58万,2010年1月想把未分配利润,分给投资人(都是个人投资),但不知道应该怎么做分录。我们想2月发到股东手里,不知道这个月要不要先做分录呀,应该怎么做呢?(甘肃省　秦湘宁)

在线专家:

责公司该业务的主要处理思路:

1　做出分配股利决议时:

借:利润分配

贷:应付股利

2　实际分配时:

借:应付股利

贷:银行存款

应交税费――应交个人所得税

3　支付税款时:

借:应交税费――应交个人所得税

贷:银行存款

内部往来差错更正

2009年集团公司从我所在的子公司调回100万,我当时做成了借记应付股利,贷记银行存款了,但是到了2010年才发现,应该是借记内部往来,贷记银行存款,那么我在2010年是不是需要用以前年度损益调整这个科目来调整?可以不用改资产负债表的期初数么?具体怎么做好呢?其中不涉及到税金问题。(河南省　孙园园)

住线专家:

应付股利与内部往来都是资产负债表账户,因会计前期差错进行调整,不需要通过“以前年度损益调整”会计科目,直接:

借:其他应收款――内部往来

贷:应付股利

只有会计前期差错涉及利润表账户的,才要先通过“以前年度损益调整”,再从“以前年度损益调整”转到“利润分配――未分配利润”。印花税的处理

请问印花税的账务处理是:

借:管理费用费――印花税

贷:银行存款

还是:

计提:

借:管理费用――印花税

贷:应交税费――印花税

缴费:

借:应交税费――印花税

贷:银行存款

(天津市　章淑容)

在线专家:

1　企业在税务部门预先购买的印花税,会计处理:

借:管理费用――印花税

贷:银行存款

2　企业通过计算应缴纳的印花税,存在与税务部门结算印花税的会计处理:

借:管理费用――印花税

贷:应交税费――印花税

交纳时:

借:应交税费――印花税

贷:银行存款

3　购入、投资与资产相关的,需承担的相关税费,这里的税包括印花税,印花税直接计入相关成本,会计处理:

借:××资产(资产中包含支付的相关税费,含印花税)

贷:银行存款

生物资产的处理

我们公司是工业企业,因厂区内部空地较多现购回很多树木进行绿化,我个人觉得应该进入管理费用或是在建工程(因厂区是刚转让来的),但是我们领导说这树木以后是会增值的应该做生产性生物资产,烦请看看到底该做什么科目。(湖南省　施淇淇)

在线专家:

《企业会计准则第5号――生物资产》将生物资产定义为:“生物资产,是指有生命的动物和植物。”生物资产分为消耗性生物资产、生产性生物资产和会益性生物资产。

消耗性生物资产,是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产,包括生长中的大田作物、蔬菜、用材林以及存栏待售的牲畜等。

生产性生物资产,是指为产出农产品、提供劳务或出租等目的而持有的生物资产,包括经济林、薪炭林、产畜和役畜等。

公益性生物资产,是指以防护、环境保护为主要目的的生物资产,包括防风固沙林、水土保持林和水源涵养林等。

消耗性生物资产属于企业的流动资产;生产性生物资产、公益性生物资产属于企业的长期资产。

如果您企业完全按照企业会计准则编制财务报告,并在财务报告附注中有遵循企业会计准则的声明,则根据生物资产的定义和分类,企业厂区绿化显然不符合消耗性生物资产、生产性生物资产,可划分为公益性生物资产。由于公益性生物资产属于企业的长期资产,因此用于企业厂区绿化必须是木本植物才能划分为公益性生物资产;如果是草本植物,由于草本植物大多为一年生,草本植物一年后死亡,就不符合生物资产“有生命的动物和植物”定义。

如果您企业并不是完全按照企业会计准则编制财务报告,并且厂区绿化并非是企业的重要事项,根据重要性原则,建议还是将厂区绿化费用计入在建工程、长期待摊或管理费用(要根据具体情况)为好。

土地使用权的处理

我所在的公司于两年前购买一块地同时在此土地上修建厂房一栋,原来为此两项所支付的款项计入了“在建工程”科目,如今厂房已经建好,并已经投入使用,我该如何做分录?若从“在建工程”转入“固定资产”科目,那土地是否也应该计提折旧?(吉林省　邹丽丽)

在线专家:

企业自行建造的固定资产,固定资产的初始成本并不包括“土地使用权”,土地使用权在“无形资产――土地使用权”明细科目核算。因此,在建工程科目不核算土地使用权成本,在建工程转入固定资产自然也不会将土地使用权转入固定资产。土地使用权按无形资产进行摊销。所得税退税的处理

假设A企业2月份业务:

借:应收账款　117

贷:主营业务收入　100

应交税费――应交增值税(销项税额)17

借:库存商品　50

应交税费一应交增值税(进项税额)　8.5

贷:应付账款　58.5

这里进项和销项的差额8.5元月末该怎么做转账分录?还有如果进项是100元,销项是50元,那月末还要做转账分录吗?(辽宁省　童梅)

在线专家:

1　如果上月留抵税额是0,那么:

借:应交税费――应交增值税(转出未交增值税)　8.5

贷:应交税费――未交增值税　8.5

2　这种情况下,月末就不用做分录了。

丢失车辆发票,无法上牌如何办呢?

我单位刚从一家雪铁龙4S店买了一辆雪铁龙C5小汽车,经手的司机粗心将购车发票丢失,导致我单位无法给新车上牌,请问,有什么办法吗?(北京市　祝四明)

在线专家:

您单位上述的情况,可采取重新补开机动车销售发票的方法解决。

《国家税务总局关于消费者丢失机动车销售发票处理问题的批复》(国税函[2006]227号)针对丢失发票给出了解决方法,具体程序为:(1)丢失机动车销售发票的消费者到机动车销售单位取得销售统一发票存根联复印件(加盖销售单位发票专用章或财务专用章);(2)到机动车销售方所在地主管税务机关盖章确认并登记备案;(5)由机动车销售单位重新开具与原销售发票存根联内容一致的机动车销售发票。消费者凭重新开具的机动车销售发票办理相关手续。

您单位可以向原4s店索取原发票存根联的复印件,切记,要加盖4s店的发票专用章或财务专用章,这是必须的程序。然后到4s店所在地主管税务机关请求确认和备案,税务机关在发票复印件上盖章确认后,您单位可以回该4s店,提交发票复印件,作为4s店重新开具发票的依据。取得重新开具的机动车销售发票,您单位可以依法办理车辆登记挂牌。

扣缴义务人未扣缴税款,缴纳罚款是否就可以了结了?

我单位办公楼装修工程分包给了5个装修单位,其中有外省一个私人装修队,支付价款32万元,没有取得发票,税务机关检查时,发现这个问题,要求我单位追缴个税,并对我单位罚款。2001年的《中华人民共和国税收征收管理法》明确,扣缴义务人没有扣缴税款,只承担罚款,我单位假如承担罚款,是否不需要追缴税金了呢?(甘肃省　宋史苇)

在线专家:

扣缴了义务人未扣缴税款,缴纳罚款,扣缴事项并未结束。

您单位应该扣缴该个人的个税,但是未按规定扣缴,这是非法的,《征管法》第六十九规定,扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的,由税务机关向纳税人追缴税款,对扣缴叉务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。

税务机关对您单位上述应该扣缴未扣缴的行为,可以处于罚款。

上述规定中没有扣缴的税款,“由税务机关向纳税人追缴税款”,如何理解这个追缴呢?是否可以理解为扣缴人不再负责了呢?

不是的,针对税务机关如何追缴,总局是有明确的。

《国家税务总局关于贯彻及其实施细则若干具体问题的通知》(国税发[2005]47号)对扣缴义务人应扣未扣、应收未收税款的如何处理进一步明确如下:扣缴义务人违反征管法及其实施细则规定应扣未扣、应收未收税款的,税务机关除按征管法及其实施细则的有关规定对其给予处罚外,应当责成扣缴义务人限期将应扣未扣、应收未收的税款补扣或补收。

您单位应扣未扣,即没有采取任何措施,也未向税务机关报告,责任没有减除,税务机关可以对您单位按规定处于罚款,同时,税务机关应该责成您单位进行补扣或补收,这样,这笔税款的追缴责任仍是您单位承担。

青苗补偿费的票据如何确定

我单位是矿山单位,修建厂区周边的道路,占用村集体土地,支付给农户的青苗补偿费合计58万元,全部是收据,这些收据能否入账呢?受补偿农民是否应当到税务部门给我单位代开发票呢?(陕西省　王弼均)

在线专家:

取得收据能否入账,需要结合具体业务进行分析。

某一行为(项目)是否应当开具发票的关键是界定该行为是否属于应税行为,或者说是否属于经营性项目。《发票管理办法》第二十条规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应向付款方开具发票;特殊情况下由付款方向收款方开具发票。这里,强调的是“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项”才需要向付款方开具发票,目前,提供发票的行为主要是征收增值税和征收营业税的业务,假如一项行为既不属于增值税征收范围也不属于营业税征收范围,则不是《发票管理办法》规范的对象,不应该提供发票的。

上述单位支付给农户的青苗补偿费,这是给农户的庄稼损害赔偿,农户取得的青苗补偿费不具有经营性质,不属于应税行为_不是增值税和营业税的征收范围,不需要出具发票。

支付补偿费无法取得发票,矿山单位应当以何凭证入账?《税收征管法》第十九条规定,纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿,根据合法、有效凭证记账,进行核算。《营业税暂行条例实施细则》对符合国务院税务主管部门有关规定的凭证作了比较明确的界定,其中“国家税务总局规定的其他合法、有效凭证”属于符合国务院税务主管部门有关规定的凭证。这里的“合法、有效凭证”包括套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的财政票据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证。税务部门对于既不属于取得发票范畴也不属于支付给行政单位的行政事业性收费和政府性基金的,一般可以凭双方签订的合同中确定的价格以及双方确认的收款收据作为合法有效凭证。支付给农户的青苗补偿费,房地产开发公司可以结合补偿协议、相关政府部门文件等证明材料,以收款人的收款收据确认入账,主管税务部门将确认其为合法有效的凭证。当然,如果由政府或者村委会代为发放青苗补偿金的话,也可以向单位索要由财政部门监制的行政事业单位收据。

至于青苗补偿费是否征收个税,国家早有明确,《国家税务总局关于个人取得青苗补偿费收入征免个人所得税的批复》(国税函发[1995]79号)规定,乡镇企业的职工和农民取得的青苗补偿费,属种植业的收益范围,同时,也属经济损失的补偿性收入,因此,对他们取得的青苗补偿费收入暂不征收个人所得税。另外,国税函[2008]277号文件也明确了对土地承包人取得的青苗补偿费收入暂免征收个人所得税。

如何适用混合销售的一般规定和特殊规定?

我单位是湖南长沙一家建筑安装企业,工程建设时,会使用外购建材、胶管、钢筋等原材料,如何缴纳流转税?是混合销售业务吗?(湖南省　陈慧琳)

在线专家:

要判断实际发生的业务行为是否是混合销售行为,首先,要明确,混合销售行为的定义。

我们从法理上看,在同一项销售行为中,即涉及应纳增值税的货物销售,又提供应纳营业税的劳务,这就是混合销售。混合销售行为的特点是:销售货物和提供营业税应税劳务是由同一纳税人实现,价款是同时从一个购买方取得的

混合销售的纳税原则是按经营主业划分,只征一种税,即或者征收增值税或者征收营业税。我们来看,《营业税暂行条例实施细则》第六条规定:“一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物,为混合销售行为。除本细则第七条的规定外,从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位

和个体工商户的混合销售行为,视为销售贷物,不缴纳营业税。其他单位和个人的混合销售行为,视为提供应税劳务,缴纳营业税”。这是税法中关于混合销售的一般规定。

那么,混合销售中的特殊规定是什么呢?

我们看,《营业税暂行条例实施细则》第七条规定:“纳税人的下列混合销售行为,其中包括提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税劳务的营业额”。这是混合销售的特殊规定,不是征收单一税种的。

《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除本细则第七条规定外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。

根据上述规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,如企业销售自产电梯并负责安装及保养、维修,属于混合销售行为。而对提供建筑业劳务用的外购的原材料、设备及其他物资和动力进行制造建筑物、构筑物的工程作业,不属于提供建筑业劳务的同时销售货物的混合销售行为。因此,纳税人提供建筑业劳务的,其计税营业额应当包括工程所用无论是自产或外购的原材料、设备及其他物资和动力价款,但不包括符合条件提供建筑业劳务的同时销售自产货物和建设方提供的设备价款。

支持公租房的捐赠,是否可以适用公益捐赠政策在税前扣除呢?

我公司是“河南十佳明星企业”,近期决定将自有的一栋职工宿舍捐赠给市房管局下属的市公租房管理局作为公租房。请问,我公司捐赠的自有住房,可以作为公益性捐赠在计算企业所得税时扣除吗?都有哪些税收文件进行规范呢?(河南省　王华民)

在线专家:

关于捐赠支出,我国法律和税收文件均明确了扣除的原则和具体操作规定。

《企业所得税法》第九条规定:“企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。”这是法律层面做出的公益捐赠扣除的原则性规定。

针对上述法律规定,国务院相关主管部门联合了《财政部、国家税务总局、民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》(财税(2008]160号),对公益捐赠做出了具体的操作规定:企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门,用于公益事业的捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额,是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。

那么,针对企业捐赠房屋作为公租房,是否是公益性捐赠呢?《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88号)规定:“企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房,符合税收法律法规规定的,捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。”从上述规定看,国家是把企业参与公租房捐赠,作为公益性捐赠来规范的。

因此,你公司捐赠的自有住房,可以作为公益性捐赠,在不超过年度利润总额12%的范围内,在计算企业所得税时进行税前扣除。

加息后的理财策略

CPI居高不下,央行终于又加息了。加息政策将会对我们的理财生活产生哪些方面的影响?我们又应该如何应对呢?(广东省　洪路)

专家:

最近短时间内,央行已经两次调高存款准备金率和上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点,以抑制流动性过剩风险,可以预见我国已经进入加息通道。

加息之后,银行定期存款收益将增加,但目前存款利率仍然是低于CPI。至于原来的定期存款是否需要转存,主要掌握以下临界点,在此时问之前的先支取再转存此款合算:1年期为46天;2年期为74天;3年期为90天;5年期为131天。

在加息预期下,债券收益率曲线上秽,其中短端上行幅度高于长端,因为货币市场基金主要投资于短期金融工具,所以一旦加息到来,货币市场基金将是第一个受益者,作为货币基金的投资者将能享受到这种收益。加息对于股票型基金和债券型基金来说都算不上利好消息,债券型基金由于有一部分资产投资于长期债券,“转型”肯定不会像贷币市场基金那么灵活,而股票型基金受大盘的影响比较大,一旦管理者投资失误,则很容易随着股市一起下跌。基金投资者应适当调整自己的投资策略。升息能提高债市和货币市场的利率预期,在增持基金时可适当增加对偏债型基金或货币市场基金的投资。债券型基金自然宜选购超短债基金,股票型基金得看基金投向哪些行业和公司,考虑到专家理财的因素,在可供选择的投资渠道不多的情况下,仍然可以继续持有投资基金。

保险方面,万能险、分红险受益明显。万能险主要投资于国债、企业债、银行大额协议存款等渠道,而且万能险每月公布一次结算利率,加息后万能险“随息浮动”的效果最为明显。同时,市场利率的提高有利于提高保险公司的投资收益。保障型、尤其是长期性的储蓄型寿险会受冲击,因为长期寿险产品的预定利率是参照银行存款利率设置的,中途利率调整时他的利率是不变的。不过,不应该把保险太多地和加息挂钩,因为保险产品重视的是保障功能,因此对于原来有购买意向的人来说,保单应该照买不误,不必考虑升息因素。没有到期的保单不要轻易退保,否则将扣除一笔数额不小的违约金。追求现金回报率的投资者可以减少对代客理财型寿险品种的投入。

在股市下跌时,银行固定利率理财产品成为许多投资者追捧的对象,有些产品一天之内即告售罄,虽然这些产品在熊市中的收益强于股票,但是一旦加息,由于这些产品不能提前赎回,投资者遭遇的是利息损失。加息也将直接导致人民币升值,在这样的前提下,投资者在选择投资境外理财产品时,要特别注意和考虑汇率风险,如果可以锁定远期汇率,应尽量选择锁定型理财产品。

短期内股票市场对升息较为敏感,一般讲加息将短期内导致股市下跌。加息释放了一种紧缩的信号,会直接影响投资人的投资决策,另外加息导致市场的无风险收益率上升,而股票的收益相应地下降。但相应地,加息会致热钱流入并推高股市上涨。所以,短期内股市会出现反复震荡走势,中小股民介入需谨慎。股民选股时应尽量避开负债率高的上市公司的股票,必要的话应减少对股市的资金投入,以规避升息给股市带来的风险。但股市大的趋势不会改变,长期来看,利率的调整对股市的影响有限。

加息对房贷影响比较大,并且考虑到居高不下的房价,不排除银行再度加息和政策上打出组合拳的可能。对于房奴们来说,由于“等额本金”比“等额本息”对未来加息的防御能力要好一些,新的房贷应采取“等额本金”的方式还贷。至于是否要提前还贷,要看自己的理财能力。如果你投资理财的收益比贷款利率低,并且又有闲置资金的话,可以考虑提前还贷。

如何理解和界定非经常性损益

非经常性损益是上市公司重要的信息披露指标,我们应该怎样理解和界定非经常损益?(江苏省　钱旭强)

专家:

非经常性损益,对于投资者正确理解和把握相关公司的持续盈利能力,从而做出科学合理的投资决策具有重要意义。从提高信息披露质量,保护投资者合法权益出发,非经常性损益通常也作为重要的监管指标,在认定公司持续盈利方面发挥重要作用。

《公开发行证券的公司信息披露规范问答第1号――非经常性损益》将非经常性损益定义为“与公司正常经营业务无直接关系,以及虽与正常经营业务相关,但由于其性质特殊和偶发性,影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益”。

非经常性损益应包括以下项目:

(一)非流动资产处置损益;

(二)越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免;

(三)计入当期损益的政府补助,但与公司业务密切相关,按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外;

(四)计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费,但经国家有关部门批准设立的有经营资格的金融机构对非金融企业收取的资金占用费除外;

(五)企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的损益;

(六)非货币性资产交换损益;

(七)委托投资损益;

(八)因不可抗力因素(如遭受自然灾害)而计提的各项资产减值准备;

(九)债务重组损益;

(十)企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等;

(十一)交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益;

(十二)同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益;

(十三)与公司主营业务无关的预计负债产生的损益;

(十四)除上述各项之外的其他营业外收支净额;

(十五)中国证监会认定的其他非经常性损益项目。

投资者也好,上市公司也好,都应该全面、正确地理解和把握非经常性损益定义的内涵和外延。首先,非经常性损益是信息披露指标而非财务会计指标。一方面,非经常性损益的规定没有涉及和改变会计准则关于收八、费用确认计量的标准;另一方面,讨论某项目是否应作为非经常・I生损益披露,也应以该项目符合会计准则中损益类项目的认定标准为前提。其次,非经常性损益是一项重要的监管指标,涉及到监管机构对公司重要业务的核准标准,某种程度上起到了“监管门槛”的作用。因此,对某些项目而言,是否应当界定为“非经常”可能并无绝对的标准,是否作为非经常性损益披露一定程度上也取决于监管机构对市场状况的理解和把握。非经常性损益的定义准确界定了这一监管指标的内涵和外延,当然,但在实际执行中,也还需要根据公司实际情况和交易的实质做出判断。最后,在实际执行中界定非经常性损益,应重点关注交易的性质、发生频率和对报表使用者决策的影响。一是应关注交易是否具有“非正常”的性质,即同公司的正常业务不相关;二是应关注交易是否具有“非经常”的特点,即在发生频率上具有偶发性特点;三是应判断如不作为非经常性损益披露,是否会影响报表使用者对公司经营业绩和盈利能力做出正确判断。

时公司而言,应当根据不同情况判断具体项目是否应当作为非经常性损益披露。对于规定中列举的项目,如公司结合自身情况判断符合非经常性损益的定义,则作为非经常性损益披露;如根据定又判断不应作为非经常性损益披露的,如证券经营机构或其他特定金融企业持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益,则可以不作为非经常性损益披露,但同时应当在非经常性损益的附注说明中,对未作为非经常性损益披露的项目、金额及原因做出相应的解释。对于规定中未列举的项目,公司需要根据定又并结合自身情况,考虑非经常性损益的界定标准,综合加以判断,并将符合定义的非经常性损益项目金额在“其他符合非经常性损益定义的损益项目”下披露,同时将其中包含的重大项目内容在非经常性损益的附注中单独做出说明。

股票回购

某些上市公司宣布股票回购计划,是出于什么考虑?会对股价产生什么影响?(重庆市　金晓)

专家:

股票回购是指上市公司购买一部份自己的股票。一般通过二级市场回购股票,也就是上市公司在股票市场的正常交易期间回购自己的股票。当股票转为公司所有时,必须正式宣布这些股票作废,这一做法有减少公司股票总数的作用。当所有其他情况保持不变时,这会增加剩余股票的价值。

一般而言,上市公司回购其股票主要基于以下五个方面的考虑:

一是稳定公司股价,维护公司形象。公司进行股票回购是由于公司管理层认为股票价格远远低于公司的内在价值,希望通过股票回购将公司价值被严重低估这一信息传递给市场,从而稳定股票价格,增强投资者信心。

二是提高资金的使用效率。当公司可支配的现金流大大高于公司投入项目所需的现金流时,公司可以用富裕的现金流回购部分股票,从而增加每股盈利水平,提高净资产收益率,减轻公司盈利指标的压力。从这个意义上说,股票回购也是公司主动进行的一种投资理财行为。

三是作为实行股权激励计划的股票来源。如公司实施管理层或者员工股票期权计划,直接发行新股会稀释原有股东权益,而通过回购股票再将该股票赋予员工则既满足了员工的持股需求,又不影响原有股东的权益。

篇6

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）税负情况

目前，我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的0.3%交纳教育费附加，按利润总额的25%交纳企业所得税（企业所得税税率2008年之前执行33%的税率，2008年之后开始执行25%的税率），按1.5—30元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按增值额30%一60%交纳土地增值税，按交易额的3%一5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税、个人所得税等，如果将这些税种综合计算，房地产开发企业税收负达到毛利的48%左右。

二、房地产公司涉及的税种

（一）前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

三、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划

现行税收法律法规，不动产销售收入的税费总额达到了收入总额的10.45% -11.45%，而且在取得时就必须缴纳。所以通过合理的纳税筹划，尽量节约税费支出，不仅直接影响项目的投资收益，而且对于维护项目开发资金链条的完整也具有重要的意义。下面是房地产开发公司在开发房地产项目过程中会涉及的几个主要税种税收筹划。

（一）土增税的税收筹划

降低增值率的税收筹划，计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小，按相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多。所以降低增值率是少纳税的关键，而减少增值额或增加扣除项目金额以降低增值率。

1、减少增值额，增加扣除项目金额

1）降低房屋的销售价格

房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行税收筹划。

2）与客户签订销售与装修两份合同

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能视若，房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合

同不用缴纳土地增值税。

3）选择适当的利息扣除标准《土地增值税暂行条例实施细则》规定，利息支出凡能够按转让房地产目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金颟和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

2、慎重确定房屋销售时间

按税法规定，房地产开发完工前的借款利息可计入房地产开成本，作为扣除项目金额。所以房地产开发企业在确定房屋销售间时，必须认真比较预售房屋的货币收入的时间价值和投资价值等与增加扣项目金额所带来的税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。

3、利用税收优惠政策的税收筹划.

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核

算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。具体实现方法参见上面降低增值率的税收筹划。

4、利用销售比例的税收筹划

2007年的1月17日，国家税务总局《国家税务总局关于房地产开企业地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号），扩了对于开发商征收土地增值税的清算条件，清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例

虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售），许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85%以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。

（二）企业所得税的税收筹划

1）合理延迟产权转移时间

税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

2）合理推迟成本最终确认时间，房地产开发企业在经营过程中，往往会出现产权转移已办理，销售收入已实现，但却有些配套工程尚未完全竣工的情况，因此无法准确地进行开发项目的成本、费用或损失的税务核算。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

（三）营业税的税收筹划

1）减少营业税应税项目的流转（转让）次数我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴而营业税是按次重复征收的。

2）选择合作建房方式

合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：

（1）“以交换的"方式。企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。

（2）“以合作”方式。甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

四、科学选择纳税筹划方法的实务应用

目前，无论企业所得税还是土地增值税，税务政策均向逐步趋紧方向发展，企业如何在不同处理方式下，合理地争取最大利益，下面分举三种情形，以说明合理纳税筹划的作用。

1、合理选择土地成本分摊方法

根据国税发[2009]31号关于土地成本分配规定，“一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。”我们应结合企业项目实际情况，加强与税务机关沟通，争取在销售低容积率产品时，在会计及所得税上可采用占用面积法分摊土地成本，反之采用建筑面积法。

对城市综合体项目销售及持有物业的不同情况应区别对待，我们可以在根据确定的项目开发计划选择最为有利的核算方法，使销售物业分摊的成本尽量多，持有的物业尽量少，甚至在签订土地出让合同时，做好有利于成本分摊的价格约定。

2、正负增值组合项目争取土地增值税不分期清算

如何才能不分期清算，能够找到的政策依据为《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定，即“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。”

如北京地税（京地税地[2008]92号）规定“土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。

3、售价较低的物业，可通过销售实现成本抵扣节税