土地项目开发计划书范文

导语：如何才能写好一篇土地项目开发计划书，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

第一阶段：项目开发前期阶段

对企业拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为企业管理层的投资项目决策提供依据。

主要工作内容：

一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项

目所在区域的市政规划入行了解熟悉；

二、开展房地产市场调查

①市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察

②房地产市场调查分析

对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。

三、项目初步定位

根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。

四、提出初步的项目操作总体思路。

第二阶段：项目开发阶段

跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；

主要工作内容：

一、开展房地产市场动态调查

深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。

二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析

①竞争楼盘扫描

②替在竞争对手入入可能扫描；

③供给量分析

④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套；

⑤竞争对手的市场定位及趋向

⑥竞争对手的价格基准分析

⑦竞争对手的背景和实力。

三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群

①消费者的二手资料分析

②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)

四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路

根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路

①产品分析

②本项目的SWOT分析(优劣势分析)

基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略

五、战略分析与规划

①项目卖点回纳

②营销总策略

③销售价格总策略

④总推案分阶段策略

⑤公关与宣传总策略

⑥营销推广项目的策划

*各阶段推广主题策划

*各阶段营销分析与总汇

*各阶段市场动态分析与对策

*各阶段客户总体分析与推盘策略

渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析

六、最终确定销售渠道选择

①自售

②：

通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业企业

对项目进行交底，要求各投标企业各自提交营销策划报告

组织企业相关人员对《营销策划报告》入行评审，选取最优方案，确定物业企业。

签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。

注：如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由企业完成，贯穿项目的开发全程。

第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售

主要工作：

一、完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；

二、制定销售模式、设计销售组织的架构；

三、其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房

屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；

第四阶段：销售执行

制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现企业开发项目的目标利润率；主要工作：

一、制定详尽可行的营销策略并组织实施

①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明

销售的总体战略思路和目标的制定

销售模式的选择和设计

销售阶段的划分和时机选择

②推盘策略

选择时机

房地产销售计划书范文三篇房地产销售计划书范文三篇

选择房源

销控计划

总体均价的制定

制定一房一价的价目表

单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等

④付款方式

优惠政策

分期、分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格政策

市场预热期的价格政策和数量控制

开盘价格的动态策略

SP(销售推广)活动价格策略和销售控制

调价计划和调价技术

整体价格和房源调价技术

⑤广告策略

主题制定房地产营销策划流程详细说明

品牌形象定位

媒体计划

广告创意

现场包装设计：

1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念

篇2

1、封面页

这是容易被忽视的部分。有很多机构认为内容比形式更重要。其实，形式是可以更好地表现内容的。另外，项目计划书也是能使资助机构了解和认识我们的一个很重要的窗口，表现得专业与严谨，是绝对可以得到加分的。

封面可以只简单地写上项目名称和日期，也可以包括以下信息： 项目名称;申请(执行)机构;通讯地址;电话、传真、E-mail;联系(负责)人;

还可以把银行账户、律师、审计机构等信息列在封面页上。

另外，如果是向某一机构筹款的话，最好在前面加封简单的附信。由于一份项目计划可以提交给多个资助机构，这就需要一个个性化的附信，要以“某机构某人”为开头，以表明你对该机构的重视与尊重。

2、项目概要(总论)

这是最重要的一部分，也是读者最先阅读、浏览的部分。要知道基金会的项目经理们每天都会收到大量的申请要求，他们也许没有足够的时间“看”完所有的项目 计划书。所以，项目?概要?部分将成为影响“初选”结果的决定因素;在概要部分，要把你认为重要的所有信息汇集起来。概要一般要包括：机构的背景信息、使 命与宗旨;项目要解决的问题与解决的方法;项目申请方的能力和以往的成功经验，等等。

需要特别指出的是：尽管项目概要部分排在计划书的前半部，但实际上，这一部分是要在写完所有计划书以后，才动手写的。

3、项目背景、存在的问题与需求

在这一部分，需要详细介绍存在的问题以及为什么你要设计这个项目来解决这些问题。要充分地说明问题的严重性与紧迫性，最好能提供一些数据，这样不但可以 充分地说明问题，同时还能表明你对这一项目的了解。此外，你还可以使用一些真实、典型的案例，以便在情感上打动读者，进而引起他们的共鸣。要说明项目的起 因、逻辑上的因果关系、受益群体及其与其它社会问题之间的关联等。

一般来讲，这一部分包括以下主要信息：

*项目范围(问题与事件、受益群体);

*导致项目产生的宏观与社会环境;

*提出这个项目的理由与原因;

*其它长远与战略意义;

4、目标与产出

在使资助机构确信“问题”的存在以后，明确提出你的解决方案。机构间的合作是被鼓励的。如果你还有其它的机构合作伙伴，也要明确说明。

在这一部分中你要详细地介绍你的项目计划、项目的总体目标、阶段性目标与任务，以及各目标的评估标准。总体目标是一个长期的、宏观的、概念性的、比较抽 象的描述。由总体目标可以分解成一系列具体的、可衡量的、可实现的、带有明确时间标记的阶段性目标。比如，“减少文盲”是总体目标，“到2005年10 月，使200个农村妇女达到认识1000字”就是一个具体目标。对目标的陈述一定要非常清楚。最重要的是，制定的目标要切合实际。不要承诺你做不到的事 情。要牢记，资助者希望在项目完成报告里看到的是：项目实际上实现了这些既定目标。

5、受益群体

在这一部分中， 你要对项目的收益群体做一个更加详细的描述。有必要时，你还可以把收益群体分为直接受益和间接收益群体。比如NPO信息咨询中心的能力建设项目的直接收益 群体是国内NGO和NGO的从业人员，但间接收益群体却是NGO的服务对象。因为通过能力建设，提高了NGO的服务能力与效率，从而使之能为其服务对象提 供更好、更多、更完善的服务。又比如一个残疾人服务机构，其直接收益群体是残疾人群，间接收益群体则是他们的家庭，甚至是整个社会。

许多资助 方都希望受益群体能从始至终地参与到项目之中。尤其是在项目的设计阶段，受益群体的参与更加重要。你可以在附件中列出受益群体参与项目的活动，包括组织受 益群体参加的讨论会、会议主题、时间、参加人员等;同时，也让资助方了解到你的项目不但是针对受益群体而设计的，而且，得到了他们的广泛支持与认可。

6、解决方案与实施方法

通过以上的部分，你已经清楚地解释了存在的问题及你希望完成的事情。现在，需要介绍你如何达到目标，即采用什么方法、开展什么活动来实现这些目标。

在介绍方法时，你要特别说明这种方法的优越特性。你可以同时列举出其它相关的方法，并对它们进行比较，还可以引用专家的观点和其它失败或成功的案例，等 等。总之，要充分说明你选择的方法是最科学、最有效、最经济的。同时，也要说明你的机构在采用这种方法时，也存在一定的风险与挑战。

此外，还要提到为了执行这一解决方案，都需要那些条件与资源，包括：谁?在什么时候?使用什么样的设备?做什么样的事情?做这些事情的人要具备什么样的能力与技能等。最好能在附件中详细描述一下主要工作岗位的职务要求。

7、项目进程计划(时间表)

在这一部分中，要详细地描述出各项任务的先后顺序以及起始时间。可以用一个带有时间标记的图表来表示，这样，就可以一目了然地告诉读者 “在什么时候做什么”，以及各项活动之间的关联与因果关系。

8、项目组织架构

在这一部分中，要描述为了达成上述目标，需要什么样的执行团队和管理结构。执行团队应包括所有项目组成员：志愿者、专家顾问、专职人员等。他们与这个项 目相关的工作经验、专业背景、学历等也非常重要。执行团队的经验与能力往往在很大程度上决定了项目的成败，所以，这也是资助方非常关心的问题。

另外，还要明确项目的管理结构。应该明晰地写出项目总负责人、财务负责人及其它各分项目的负责人。如果是两个或多个机构合作完成一个项目，还要说明各机构的分工。工作流程也要很清楚，要说明各项工作的先后顺序、逻辑关系等。

9、费用、预算与效益

这一部分所要提供的决不仅仅是一个费用预算表(当然，预算表也是很重要的，你可以把它放在附件中)，而是要叙述和分析预算表中的各项数据、总成本与各分 成本，包括人员、设备的费用等。其中，人员经费类别可以包括工资、福利和咨询专家的费用;非人员经费类别可以包括差旅费、设备和通讯费等。如果已经有了一 部分资金来源，也要注明。而且，要很明显地写出你还需要总数为多少的经费上的支持。

上面提到的是投入，还有一个很重要的部分是产出的效益。

往往很多NGO在项目计划中不谈效益，错误地认为NGO的服务是不谈效益的。事实上，除国际上正在推行的NGO合理收费外，NGO服务的另一大特点是产生巨大的社会效益。尽管社会效益比较难量化，但你还是可以尽量找一些数据来分析一下社会效益，那怕只是估算也好。

比如，一个戒毒人员的服务机构虽然为吸毒人员提供免费的服务，没有任何收入，但是，还是可以估算出通过服务于一个吸毒人员，可以减少哪些方面的社会问 题，可以对吸毒人员的医疗费用、失业、犯罪等相关费用进行估算。总之，你越明确地算出单位成本的投入可以产生的效益，就越能说明你的方法的优越性，也就越 能得到资助方的同意。

另外，与项目相关的财务与审计方法也要在这部分中提到。

10、监控与评估

监控是项目实施过程中非常重要的部分，监控的执行机构与人员(可以是理事会、资助方或其它第三方机构)、监控任务等都应该写在项目计划中。与之相关的还 有项目团队的自我评估计划。项目进行中的评估报告比项目结束的评估还要重要。在项目的不同阶段进行评估，可以使你及时地发现问题，尽早地解决。同时，可以 使资助方得到一个信息，那就是你们不但提出了一个很好的计划，而且可以很好地实现这个计划。请注意，项目的实施方法是资助方评判是否给予资助的一个非常重 要的因素。

有两种可供参考的监控和评估方式。一种是衡量结果，另一种是分析过程。其中一种或者两者都有可能适用于你的项目。你选择何 种方式将取决于项目的性质和目标。无论选择何种方式，你都需要说明你准备怎样收集评估信息和进行数据分析，以及在项目进行到哪些阶段时，进行阶段性的评 估。评估活动及时间也应该包括在项目实施计划的时间表当中。无论是监控报告还是评估报告，都应该包括：项目的进展与完成情况、原定计划与现实状况的比较、预测未来实现计划的可能性等。

除总体评估报告外，还要提供一些子评估报告。比如，项目中期的审计报告等。

11、附件

任何你认为重要的文件或篇幅太长而不适于放在正文中的文件，都可以被放在附件当中，比如：机构的介绍、年报、财务与审计报告、名单、数据、图表等。

你也可以把那些在正文中会干扰读者或使他们的兴趣偏离主题的部分放到附件当中，但一定不要忘了在正文中标明：详细情况，请察看附件***。

总之，附件的目的是使正文紧凑、干净;同时，如果读者对某些问题的细节感兴趣的话，他还可以在附件中找到需要的内容。

在把上面的所有部分都写完以后，现在，你可以回来写项目计划书的最开头部分——“概要”部分了。

概要一定是高度概括性的，语言要简练、清晰，最好在半页左右，最长也不要超过一页。刚开始写概要时，你可能会认为哪一部分都很重要，都想放在概要部分 中。没关系，如果你写了一个很长的概要，你可以一点一点地把它缩短。不要怕，你最后留下的一定是最重要的。另外，如果希望把项目计划书递交给国际机构，把 一个项目计划全部翻译成英文的难度很大。这时，一个简单的处理办法就是只把概要和目录部分写成双语。

至此，一个完整、全面的项目计划书就宣告完成了。虽然这只是你开展筹款工作的第一步，但万事开头难，有了好的开始，就有希望取得好的结果。

祝大家工作顺利!

附：项目计划书概要范例：

*封页：(日期、项目名称、公司名称及联系方式)

*目录

*项目概要(总论)

*项目背景： (问题、现状、数据)

*目标与产出：(针对“问题”的解决方案、进程划分、可量化的阶段性结果)

*项目受益方： (目标群体、数据、范围)

*项目实施计划： (需要的投入、必要的内外部资源、计划的执行程序)

*时间

表： (每一阶段、每工作的开始和结束的时间)

*项目组织架构： (参与人员的责、权、工作流程)

*费用控制： (费用预算、财务规则、审计制度)

*监控与评估： (如何发现问题并及时纠错)

*附件：

文件

名单

预算清单

图表</P< p> 一、项目提出的背景和必要性

包括国内外现状、知识产权状况和发展趋势；技术突破对产业技术进步的重要意义和作用；项目可能形成的产业规模和市场前景。

二、国内外市场分析

包括国际市场状况及该产品未来增长趋势、国际市场的竞争能力、产品替代进口或出口的可能性；国内市场需求规模和产品的发展前景、在国内市场的竞争优势和市场占有率。

三、项目主要开发和建设内容

包括项目的主要科技攻关内容、项目目标及开发任务。

四、项目实施的技术方案

包括项目的技术路线、工艺的合理性和成熟性，关键技术的先进性和创新点；产品技术性能水平与国内外同类产品的比较；项目承担单位在实施本项目的优势。

五、项目实施的现有基础

包括项目承担单位注册地点、股权结构、资产和负债情况、员工构成、主要业务和主要产品、生产规模、主要装备和技术水平、近年来经营状况；对引进技术的消化、吸收、创新的后续开发能力；企业资质、信用和融资能力等。

六、项目组织机构和人员安排

包括项目的组织形式、产学研联盟运作机制及分工安排；项目的实施地点；项目承担单位负责人、项目领军人物主要情况；项目开发的人员安排。

七、项目实施进度计划

包括项目阶段考核指标（含主要技术经济指标，可能取得的专利尤其是发明专利和国外专利情况）及时间节点安排；项目的验收指标。

八、项目资金需求及来源

包括项目新增总投资估算、资金筹措方案（含自有资金、银行贷款、科教兴市专项资金、推进部门配套资金等）、投资使用计划。

九、项目经济和社会效益分析

包括项目未来三年或五年生产成本、销售收入和利税估算；财务内部收益率、投资回收期、投资利润率、财务净现值等指标的动态财务分析；社会效益分析。

十、项目风险分析及应对措施

包括项目技术、市场、资金等风险分析及应对措施。

十一、其它需要说明的事项

十二、有关附件

1、项目承担单位工商登记营业执照（复印件）；

2、企业资质证书、专利证书、特殊行业许可证和产品获奖证书（复印件），

3、上年度《资产负债表》、《损益表》、《现金流量表》及审计报告（复印件）；

4、项目银行贷款承诺书、自有资金证明材料（原件）；

篇3

（一）工程给环境造成的影响。众所周知，建筑对环境存在一定的影响，这是必然的想象。土建工程在建设中需要许多的环境资源，对环境的不同方面有不同的影响，对环境的破坏性是比较大的。比如说在施工的过程中会有噪音污染、水污染和水浪费以及排放出有害的气体和二氧化碳，加剧温室效应。另外，建筑材料的长期堆放不仅占有了土地资源，而且更严重的是会改变局部环境的质量，破环了环境，有可能还会引起土地含有的成分变质，这一切的破环都对人们有着重要的影响，会影响人们的健康，随着经济的发展，土建工程对环境的破环性越来越大。它的开发正在影响着我们的生活，我们现在呼吁的是建立起一个和谐健康的社会，一个文明的社会、一个经济能够健康持续发展的社会。

（二）安全意识的忽略。在施工的过程中，安全意识直接关系到整个工程的进度和质量，这一点是绝对不可以忽视的。不重视安全意识，这对施工有极大的影响，所以，施工人员必须要有安全意识，要认识到这不仅对自己的生命有影响，而且会对许许多多的居民的生命健康有着极大的影响，而且工作人员也不可以存在侥幸心理，偷工减料，免得造成不可挽回的错误。施工人员的责任重大，必须要恪尽职守，努力认真严谨的去完成工作，不可有一丝的怠慢，

（三）施工的技术。无论做什么都离不开要技术，技术是质量的保证，目前，建筑工程涉及到了很多的领域，需要不同的技术来到达目标，也需要不同的技术人员，相互配合，共同完成各个不同的工作内容，这必须要管理者们发展研发新的技术并且人用有技术的人员，不然的话，在施工的过程中，就难以保证工作的顺利进行，而且也是这也是很难管理的。这可能会大大减缓完成项目的质量和延长施工的时间。

二、在管理过程中有待解决的问题

（一）在施工的过程中，有进度延误的问题。准确来说，施工进度对工程的建设有着不可代替的作用，这是一个比较显而易见的问题。施工的进度这关系到开展各个项目时间的安排和工程的程序。施工进度的延误很有可能使下个项目不能够按时的进行下去，进而造成了严重的经济损失。增加了施工的成本，使获得的效益严重降低。

（二）施工的质量问题。很多管理单位都不怎么重视施工的质量问题，只求为快一点完成任务，获得效益。而忽视最本质的问题。在施工中，无论大小问题都应该去重视，若是不去重视小问题，这可能会引起很大的灾难，都说：千里之堤毁于蚁穴。可见问题的严重性。建筑工程的程序是不可以混乱的，要按照正确的程序一步一步的去完成。一般来说，都是按照图纸施工的，然而这也是一个很容易忽视的问题，有的人不按照图纸的详解来开工。还有的在工程完成后没有去试用就支付来使用。这些种种问题都存在隐患。也会造成很大的经济损失。材料的选择也是重要的，如果没有选对正确的材料、没有配置好材料的话很有可能发生安全隐患。

（三）管理体质不合格。管理制度是在我国工程管理中出现最为突出的问题，很多单位为了减少人员的支出就大量削减工作人员的数里，这样就造成了用人不够的现象。甚至还出现了一个员工需要完成多个任务的现象。短期内可能是会有好的收益，但时间久了，就会出现许多的问题，所以，要建立健全管理机制，否则，工程管理举很难顺利的进行下去。

三、土地工程管理的措施

（一）必须要规范相关的规章制度，建立健全完整的管理系统。第一，在施工的过程中，每个工人都应该遵守相关的制度，必须严格的去执行上级的任务，不可以，要认真去对待自己应该要完成的任务，管理者要严格执行监管，必须要让每个工作人员达到目标后再去进行下一步任务，如果有不合格的地方必须要重新完成后再去进行下一个项目。第二，施工人员要严格按照要求来完成任务，如果在某方面出现了问题要及时的汇报，不可以包庇或者是相互排挤，要尽到自己的责任，要对自己、对别人负责。

（二）加强对施工进度的管理，要在工程还未开始起步前，要制定好计划书，土建工程是一个很庞大的工程，所以，必须要制定合理的计划书，并且还需要在计划书中计划好工程进度，把握好工程进度的时间，切忌出现延误的现象，不然有可能会打乱整个项目开展的时间而导致严重的经济损失，定期检查施工的进行，不仅需要在计划中进行任务而且也要在任务中调整进度，因为计划赶不上变化，事事无法预料，所以两者都必须兼顾，监督人员要定时定期检查工程，并且要做好记录报告，免得遗忘了某些问题，也要检查设备是否需要更新，在施工过程中，若是有进度延误的问题，就必要及时的去解决，并分析出现个问题出现的原因，同时也要和同行加强沟通，注意细节。

（三）培养技术人员，提高他们的职业道德素养，单位要提高施工人员的专业素质和质量意识，这是在施工过程中必须要解决的问题，技术决定了质量，所以，施工人员所具备的专业意识，这直接关系到工程的质量，影响到施工是否能顺利进行，单位在任用人员的时候也应该注意他们是否具有道德素养，是否具有职业操守，施工单位也要及时全面的去了解相关行业的信息，运用到工程施工来，总之，要定期给员工们开展相关的课程，提高他们的技术水平和素养促进土建工程的顺利开展和进行，原材料的调配一定要适当，材料是在施工过程中必不可少的东西，原材料在一定程度上会影响土建工程的质量，在工程造价中原材料的成本占有一定的比例，为了减少成本，在一开始工作之前施工单位就应该要核算好所需要的原材料，然后进货。施工单位要确保所购买的材料必须是合格的，也应该要保管好所堆放的材料，避免原材料受到损害而造成一定的经济损失，要树立良好的企业形象，给自己企业打造一个有利的市场

四、结语

篇4

1.1土地开发整理项目缺乏完善的管理制度

任何项目工作的开展都离不了完善的制度指导，只有在完善的制度指导下，才能确保项目的顺利开展。虽然目前国家出台了相应的土地开发整理政策，但是其根本的制度还不够完善，这样就很难保证项目开展能够顺利进行。在缺乏完善制度的制约下，一些地方政府在实施土地开发整理工作中，容易抓住制度的漏洞，以非正常的手段搞政绩、急功利，常常存在表面应付的情况，这都严重影响了土地开发整理项目的正常开展，使开发整理的土地项目没有达到应有的效果。

1.2人民对土地开发整理缺乏足够的认识

土地开发整理项目是适用于广大农村的项目之一，人们对于项目缺乏足够的认识，有的只是知道这项项目是一种德政工程，所以大家对这项项目具有很大的期望，期望通过这项项目的开展能具体解决大家的一些实际问题。但是人们对于项目的具体开展流程、以及项目的长远意义并没有良好的认识。当土地开发项目涉及到其自身的利益时候，人们就会自然的产生抵触情绪，不主动的为项目开展提供帮助，甚至破坏项目的正常开展。如在某县实施土地开发整理项目中，由于项目材料的运输车队需要经过某村的自建公路，所以当地村民就提出了收过路费的的要求，甚至有的村民会在路上设置障碍，破坏材料等。

1.3土地开发整理项目中存在的其他问题

除了上诉问题外，在土地开发整理过程中，还存在很多的问题，包括项目资金短缺、使用中介缺乏规范等。土地开发整理项目是一项较为庞大的项目，所需要的资金较多，有关部门对于项目资金的投入方式不是根据具体项目所需要的情况而定的，而是土地开发整理工作受投入资金量而具体执行，这样的模式下，项目很难开展，对于项目开展的质量也有很大的影响。如在某地区土地开发整理项目实施过程中，由于资金问题，在实施过程中按照资金量而进行了工作，但是其功能工程的整体性就没那么完整，所以受到了当地群众的不满，纷纷要求增加工程。另外，在土地开发整理项目实施中，常常会借助于一些中介结构的力量，但是由于对中介机构的资质没有一个明确的规定，所以存在一些中介机构业务水平低下，影响了土地开发整理项目的顺利开展，还有的中介机构在工作中，常常会脱离项目实际，按照自己的意愿进行实施，这种情况也会影响项目整体的质量。

2加强土地开发整理工作的有效对策

针对上诉问题，需要加强对土地开发整理项目的管理，并加大投资力度，加强项目实施人员素质等，其具体的对策包括以下几个方面：

2.1加强土地开发整理管理

对于土地开发整理项目的管理工作，需要从项目规划、项目实施、竣工验收以及项目移交等方面实施管理。

（1）需要设计合理的项目规划，这是项目顺利开展的前提。这就需要当地的政府将工作做细，并统一思想，召开全体人员会议，主动的听取人民群众的意见，并对一些重点普遍问题进行分析解决。还需要将项目的范围进行明确，并进行相应的土地测绘等工作，明确土地的归属权问题。然后需要对项目实施的具体内容以及相关政策进行处理，这关系着整个规划的有效实施。

（2）对于土地开发整理项目的实施过程，需要加强施工管理，确保项目工程的实施质量，并保证其在规定时间内完成。这就需要做到以下几点：①加强项目实施进度管理，从施工人员、施工设备的落实方面入手，在施工前制定详细科学的实施计划书；②根据国家相关政策、制度规范等，加强对项目实施的质量管理，在实施过程中，加强有效监督，对于不合格的工程，监理单位需要勒令有关施工单位进行整改；③加强项目资金管理，合理的安排资金使用，并做好相应的规划，避免出现投资的盲目性，对于每一笔资金的流向，都需要严格的给予审评，制定完善的资金管理制度，并监督其有效执行。

（3）在项目竣工验收阶段，需要加强验收管理。①制定完善的工程验收制度，并有专门的管理人员进行监督；②由施工单位、监理单位等对项目进行自检，对发现的问题及时进行整改；③强化项目资金审计工作，只有对项目实施审计后才能进行资金的结算；④做好相关资金的支付工作。在项目施工验收完成后，需要进行项目的移交，这个过程中，要明确交接双方的责任与义务。投资方扣除工程费用的5%作为项目质量保证金，如果发现施工质量不合格或者无法进行修复，保证金不给于支付。对于质量保修期过后的管护工作及费用在项目实施过程前也应该重点考虑。

2.2加大对土地开发整理项目的宣传力度

土地开发整理项目关系到所有群众的切身效益，具有长远的效益目标，所以需要广大的人民积极参与和支持。这就需要有关部门加大对项目的宣传力度，使群众充分了解党和国家的相关政策，以得到广大群众的支持，提升项目实施的社会性以及生命力。

2.3全面提升土地开发整理项目实施人员的专业素养

土地开发整理项目的实施人员是整个项目的终端，也是开展项目的实施者，其专业素养的高低直接关系着整个项目的顺利实施。所以必须加强实施人员专业素养的培训，建立一支专业素质高、责任性强的项目实施队伍。对于土地开发整理项目的实施人员，要定期的进行培训，并合理的调配施工人才资源，保证实施队伍中专业人才的全面性，将土地开发整理人员与项目有机的结合起来实施管理，确保项目高质高效的实施。

3总结

篇5

第二条  厦门市住房统一建设办公室（以下简称市统建办）是在厦门市政府的领导下，对全市统建房建设统一组织实施，不以盈利为目的的行政职能机构。

第三条  市统建办的主要任务：按市政府的计划和要求，编报全市统建房的具体实施计划和办法；采用政府、单位、个人相结合的投资形式，按城市规划要求，综合成片开发、统一标准、统一设计、统一建设、统一施工管理，并做到合理利用土地、合理布局。在满足现代化城市建设要求的同时尽可能地节省投资。

近期内的主要任务是首先完成市政府下达的7000套“解困房”的建设计划，以及部分机关和企事业单位的住房统建。

第四条  本岛内（含鼓浪屿）的本市机关、团体和企事业单位申请新建住房，经市计委审核批准后，交市统建办统一安排建设。

机关、团体、事业单位按综合造价向市统建办购房。

企业单位一般应购买商品房。经济确有困难的企业，经市计委审定批准，可按综合造价或略高于综合造价，向市统建办购房。

第五条  单位自筹资金申请购买统建住房的办理程序为：（1）申请单位把主管部门批准的申请文件报送市计委（市属单位还应在申请书别列出解决人均4平方米以下的特困户或无房户的数量），市计委审核同意后发给购房申请表。（2）申请单位持市计委审核同意后的购房申请表与统建办签订购房协议。（3）双方签署协议之日起，申请单位应于15天内将其购房资金总额35－50％转入市统建办的帐户内。购房资金总额在100万元以内（含100万元）按50％，100万元以上、200万元以内（含200万元）按40％，200万元以上者按35％。（4）市计委根据双方的协议书和市统建办的收款凭证，正式批准申请单位购买统建房的项目计划书。

第六条  申请市财政拨款购买统建住房的机关、团体、事业单位，在申请购房时应陈述职工住房的困难情况以及解决人均4平方米以下的特困户或无房户的数量，并直接向市计委申报。经审查批准后，交市统建办纳入统建计划，并由市统建办按协议交付房源。

市财政基建预算内拨给机关、团体、事业单位购买统建房和补贴统建房开发建设的资金，应按计划及时拨付给市统建办。

第七条  市统建办按计划以多种形式向部分居民或单位进行集资统建住房，在住房建设开工后即可预先收取购房资金。

第八条  统建住房房源的综合造价：成本价＋统建管理费。

统建住房的实际开发成本价由下列部分组成：

（1）土地征用、拆迁、平整费；

（2）前期工程费；

（3）小区配套和公共设施配套费；

（4）建安工程费；

（5）国家规定的税费。

第九条  统建房收取管理费的标准：

（1）委托房地产开发公司代建统建房，可按经建行审核批准的造价（不含三材差价），给受托方2－3％的管理费（其中含市统建办提取的0.3－0.5％管理费）；

（2）市属各房地产开发公司执行市政府〔1992〕综030号文建设住房由市统建办收购的部分，收购价为成本价加2％－3％的管理费，市统建办不再收取管理费。

（3）市统建办直接统建和实施管理的建设项目，可提取3％的管理费（含支付建设监理部门的监理费）。

第十条  与市统建办签订购房协议的单位或个人，应按协议规定向市统建办缴付购房款。否则，市统建办可直接向银行申请贷款垫付，贷款利息由拖欠单位或个人支付。

第十一条  在统一规划的前提下，企事业单位在自有的用地红线内，经审查批准建职工住房时，应向土地局交纳土地综合配套费。

第十二条  对住房统建工作，各有关部门要顾全大局，通力协作，打破常规、简化手续、提高办事效率。

工程建设项目的主要有关手续办理期限为：

（1）选址意见书7天内；

（2）项目批复10天内；

（3）建设用地规划许可证3天内；

（4）用地兰线图7天内；

（5）初步规划设计审定7天内；

（6）详规批复7天内；

（7）项目设计任务书及立项批复10天内；

（8）用地批复（红线图）10天内；

（9）建筑许可证7天内；

（10）用款计划批复10天内；

（11）临时供电及供水30天内。

第十三条  住宅小区的公用市政配套（包括道路、给排水管道、煤气管道、路灯等），以及供电、电讯和绿化，由市统建办分别委托有关专业部门组织设计、施工，做到与住房同步交付使用，并分别纳入有关单位的正常业务管理。

第十四条  供电、供水、供气、通讯等，应根据规划建设的需要，及时保证住房建设施工以及交付使用后的供应。

第十五条  购买统建房的单位，要按房改政策要求贯彻先售后租和有偿分配的原则，并要优先解决人均居住面积4平方米以下的特困户和无房户的住房问题。

第十六条  统建房屋交付使用后的管理：

（1）单位自筹购房，由单位自行管理，也可经批准后交给（或委托）市房地产管理局管理（包括收租金和维修），其产权不变。

（2）属财政拨款购房的，由市房地产管理局管理（包括收租金和维修等），其产权归国家所有。

（3）个人集资购房的管理工作由市房地产管理局另行制定管理办法报市政府审批后执行。

第十七条  出售给个人的住房，按房改有关鼓励个人买房的规定办理。

第十八条  本办法未尽事宜，由市统建办提出修订意见报市人民政府审批。

篇6

中国经济最根本的问题是创新，而创新首先是思想观念的创新。所谓思想观念的创新，就要有一个自由的思想空间，让思想在思想的海洋里任意遨游，在思想的原野上任意驰骋。你得允许想，甚至可以说胡思乱想。奇思妙想都是经过千百个或者上万个胡思乱想以后产生的，千万个胡思乱想产生的必然是奇思妙想，所以要有一个自由的思想空间。

创新需要一整套的制度安排，是一个体系，创新的关键是机制运行。所以制度创新优于技术创新。创新驱动是大势所趋，形势所迫，最为紧要的是进一步解放思想，加快科技体制改革步伐，破除一切束缚创新驱动发展的观念和体制机制。比如知识产权保护，我想在知识产权保护里有一个特别重要的问题，就是一般产权的保护。当前市场经济既要承认国有财产神圣不可侵犯，私人财产也同样神圣不可侵犯，一般的产权保护同样重要。一般的产权保护基础之上更强调无形资产的保护。

另外，创新需要加强基础理论研究，因为基础理论研究是原创之源。我们现在真正的发明专利在全部专利中不到20%，大部分是外观、设计之类专利，原因就是因为我们的基础理论研究不行。所以我觉得应该强化基础理论研究，由国家投钱。我们现在把承担基础理论和应用技术研究的相关大专、院、所都变成了企业实体，自己找食吃，所以研究的成效是有问题的。

硅谷中小企业如何成为创新主体

我们的媒体上经常说，中小企业是中国科技创新的主体，因为中小企业机制灵活，对高新技术吸收运用主动快捷，决策迅速，反应灵活，激励机制充分，企业家有较强的创新意识等等。我觉得这里面统计口径有问题，在全部发明专利中，中小企业和大企业的数量相比占了2/3，但是这些发明专利的这些中小企业放在全部4000万个体户、1352万私营企业里，不到10%，只占一成能作为主体吗？中小企业最大的特点是本钱少、实力小、科技人才少、研究力量薄弱，科技创新的最大特点是高投入、高风险、高回报。本钱少怎么进行高投入？实力小，怎么抗得了高风险？科技人员少，怎么取得高回报？所以我认为中小企业是中国创新的主体是个伪命题。

我去硅谷考察，硅谷的中小企业确实是创新的主体。我去了就问，硅谷依靠什么聚集了大批的创新企业和大量科技人才。当时我带了一个市长代表团组成的学习班到斯坦福大学学习，每个市长都问你们这儿有什么优惠政策，土地政策、贷款政策、人才政策、税收政策等等。到哪里，得到的答案都是没有。原来硅谷是一个没有固定边界的土地，不是一级行政区划，没设立政府，所以没有优惠政策。而且人家教授说，政府给部分企业优惠政策，实际上是制造不平等竞争。

硅谷怎么做的？他们将创办公司的意图、想法求教于大学教授，在大学教授的指导之下，把这些想法意愿变成了商业计划书，教授帮助指导、修改、完善。不同的教授从市场的角度、技术角度等等完善，通过完善后变成商业计划书，由教授推荐给风投。风投拿到商业计划书后，交给会计公司、律师公司、公关公司、技术公司等一系列为创新服务的中介机构。会计公司从财务的角度降低风险，律师公司从法律的角度降低风险，技术公司从技术前沿、技术情报的角度降低风险，公关公司从利益相关的角度降低风险，这样风司通过付费得到了一个专业团队，由上述专业团队组合降低风险后形成的商业计划书再交风投决定投不投。

风投开投资座谈会，对于那些投资成功率达到90%以上的项目，他说对不起，我们推荐你到我左边的商业银行去贷款。成功率40%-60%的，他也不投，说你找我右边的投行。他只投那个风险占90%、投10个只有一个成功，但是回报10倍、20倍的项目，因为他是风险投资。所以硅谷那里，前面有一片为创新服务的中介机构，左边有银行，右边有投行，身后有纳斯达克市场，核心是风投。这是一整套制度体系，在这个体系之下，中小企业成为创新的主体。

支持青年人创业，不提倡大学生一毕业就创业

在硅谷的大学教授，以终身大学教授为追求，他们自己不办公司，而是帮助指导他人创办公司。他怎么挣钱呢？他如果推荐成功，会有更多的社会组织企业研究机构的研究经费，投给他，科研就有充足的经费，而且他们规定科研经费的40%用于智力投入，由教授来决定分配。美国有两个法案：《拜度法案》《斯蒂文森-威尔德勒技术转让法案》，《拜度法案》规定政府投资给研究所和给大学所形成的知识产权和专利技术一律对外公开，任何人都可以去买；《斯蒂文森-威尔德勒技术转让法案》规定美国联邦政府投在国家实验室和国家工程中心所形成的知识产权一律对外公开。当时美国大学和科技界反对这两个法案的人非常多，但是这两个法案推动了中小企业的发展，推动了科技发展，使大学的科技力量得以应用。

我在中国科技院听几个所所长专门讲，特别是自动化所和电子所，说专利产生一年以后不及时卖出去，不成立公司用出去，就过期作废了，因为日新月异。

现在政府提倡万众创新，鼓励青年人创业。我是积极支持青年人创业，但是我不提倡大学生一毕业就创业。因为创业的成功率极低，撑死不过5%，95%都是垫底的。你有办企业的经验吗？你有上下客户关系吗？有政府资源吗？人脉资源吗？大学生毕业创业，钱肯定是爸爸妈妈给的，而且大部分都是独生子女，对创业的期望也过高，到处碰壁以后，心理落差很大，带来对自己和社会的情绪。最受打击的还不是他们，是他们的爸爸妈妈，不敢说倾家荡产，还是得尽其所有在支持。家庭财产的损耗是国民财产的损耗。

按照世界投资银行、投资基金得出的经验，30-40岁创业的成功率，第三次创业成功率都是比较高的。所以我支持青年人创业，但是建议大学生在企业呆个三年五年，知道社会是怎么回事，企业是怎么回事，然后再去创业。

所以说，硅谷有一套完整的制度创新安排，它是以斯坦福伯克利的一批优秀大学生为基础，上有允许自由思想的空间和允许失败的氛围，中有风投基金和风司做核心，前有为创新服务的中介机构，左有债权公司的商业银行，右有股权公司投资银行，后有社会投资的纳斯达克，这种制度安排既有教育科技制度，又有银行股市制度，既有社会中介制度，又有现代企业制度，而且制度之间衔接与协调配套总能发挥作用。

我们体制的症结是各方面都在深化改革，但是各吹各的号，各唱各的调，拧不成一股绳，形不成创新制度安排和制度环境。我们制定制度的目的是在于机制的运行，制度可以定出来，写出来读出来，机制看不见，摸不着，但机制绝不是虚无缥缈，而是实实在在的。

合伙制和可转换债券制度

纳斯达克市场对于上市公司，只要进行充分披露就可以上市，不需要有利润。新的企业哪有利润，但是他要求你充分披露，你有多少资金，基础怎么样，前景怎么样，技术怎么样，你充分披露就可以。

硅谷的中介机构、会计师、律师、建筑师、土地测评师、资产评估师这些职业规定，必须是合伙制的企业。我们中国的会计师事务所大约75%是有限责任公司。合伙制是什么？合伙制是你做砸了以后，不是以出资额为限度的有限责任，是以家庭财产全部搁进去的无限责任。一个会计师出了事，把钱搁进去了还不够，其他的会计师合伙人都搁进去还不够，这叫会计师合伙制。马来西亚会计师法我看了以后最震惊了，马来西亚会计师法合伙人一人犯罪，其他人同罪。你是抢劫罪，他就是抢劫罪，你是通缉罪，全都是通缉罪，是这么判的，非常厉害。

所以我说合伙制形成的机制是什么？在悬崖峭壁上凿出一条小路，左边是峭壁，无限责任，右边是悬崖，连带责任，中间一条黄金小路，你规矩走路，就地捡黄金，就赚钱，但是你想走偏了，左边头破血流，右边粉身碎骨，这就是机制。所以说硅谷风司的机制是前有肉后有狼的机制。

风司有两种，一种叫有限合伙，一种叫普通合伙。有限合伙是出钱的人，你出1000万元，他出1000万元，一共10个人出了一个亿搁那儿了，然后我没钱，但是我要占25%，我来操作，我来运作，我懂行，所以我叫普通合伙人，少投资或者不出资，吃干股，管经营，承担无限连带责任，这种公司制度产生的机制，就是前边一块肉，要上市，对普通合伙人来讲，他要运作，他要把这公司运作好了，运作好，上市，这块肉，干股，吃到了，运作得不好，后边一堆狼，无限连带责任，你得倾家荡产。所以你看这风司，只要上了场就不下去了，拼命的往前推往前赶，就是这个原因。这个机制得运作起来。我们有几个是真正的有限合伙制度？

银行。硅谷的银行是可转换债券制度，是旱涝保收的制度，一个新公司还没有利润就要借钱，银行说好，给别人都是5息，给你3息，怎么样？那当然好了，我正没钱，给3息还不好吗？但我有个条件，一旦成功上市，我就转成股权，翻10倍、几十倍的利润。银行看重的是风险投资选择，对风险投资选定的项目，一是可转换债券的利息比普通的贷款息低，比普通息低企业愿意接受，对资金不足的初创企业尤为重要；二是债券转换成股权，企业不再偿还本金，减轻企业不少压力，它是旱涝保收的机制。

股票期权。硅谷的创新企业大多数实行了股票期权制度，创办者对后来加入的高管和技术骨干全部稀释自己的股权，让出一部分来给新加入的，而且对会计事务所、技术公司、管理公司、咨询公司，企业也没钱付，因为没利润，那么他把这个转成股权，我上市了，你就得了，我上不了市，你就不得，这是金手铐机制，大家只要同舟共济、艰苦奋斗把企业做好了，手铐打开，股权能兑现。

所以我说学习硅谷其本质所在，学习硅谷利用大学周边的区位优势设立创业创新企业，不能变成利用大学周边的土地优势建立新开发区，学习硅谷的大学教授帮助创业创新者办公司，而不是把大学教授请出来办公司，忽略了传道授业解惑失之根本，更不能让学生当作廉价劳动力，荒废青春学业。学习硅谷的合伙制有限合伙制、股票期权制和转换债券制等，目的是让悬崖峭壁，前有肉，后有狼，旱涝保收，金手铐等市场机制，能够自发内在的运作起来。

篇7

乙方：_________

甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)销售甲方开发经营或拥有的_________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条　合作方式和范围

甲方指定乙方为在_________(地区)的独家销售，销售甲方指定的，由甲方在_________兴建的_________项目，该项目为_________(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计_________平方米。

第二条　合作期限

1.本合同期限为_________个月，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。在本合同到期前的_________天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长_________个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。

2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。

3.在本合同有效期内，甲方不得在_________地区指定其他商。

第三条　费用负担

本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。

具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。

第四条　销售价格

销售基价(本项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为_________元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。

第五条　佣金及支付

1.乙方的佣金为所售的_________项目价目表成交额的_________%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按xx比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付。

2.甲方同意按下列方式支付佣金：甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。

3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方xx分成。

第六条　甲方的责任

1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：

(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户;

(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设_________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售_________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证;旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。

(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;

(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;

(5)甲方正式委托乙方为_________项目销售(的独家)的委托书;

2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。

3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。

第七条　乙方的责任

1.在合同期内，乙方应做以下工作：

(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等);

(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表;

(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划;

(4)派送宣传资料、售楼书;

(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;

(6)利用各种形式开展多渠道销售活动;

(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金;

(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。

2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的_________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。

4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。

第八条　合同的终止和变更

1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。

2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第九条　其他事项

1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。

2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________

篇8

关键词：土地开发整理项目；存在问题；解决对策

随着我国城市用地的增多以及农用耕地的逐渐减少，我国的自然环境受到了很大的影响，所以国家利用土地开发整理项目，来对土地资源进行有效的管理，在保证国家经济快速发展的同时，严格的控制了城市发展对农用耕地的占用，充分的落实可持续发展的战略目标。我国开展土地开发整理项目已经好几年了，在这几年中虽然也起到了一定的效果，但过程中仍然存在很多的问题，针对这些问题，必须采取行之有效的措施进行整改，从而更好的发挥土地开发整理项目的作用。

1 土地开发整理项目中存在的问题

1.1 土地开发整理项目缺乏完善的管理制度

任何项目工作的开展都离不了完善的制度指导，只有在完善的制度指导下，才能确保项目的顺利开展。虽然目前国家出台了相应的土地开发整理政策，但是其根本的制度还不够完善，这样就很难保证项目开展能够顺利进行。在缺乏完善制度的制约下，一些地方政府在实施土地开发整理工作中，容易抓住制度的漏洞，以非正常的手段搞政绩、急功利，常常存在表面应付的情况，这都严重影响了土地开发整理项目的正常开展，使开发整理的土地项目没有达到应有的效果。

1.2 人民对土地开发整理缺乏足够的认识

土地开发整理项目是适用于广大农村的项目之一，人们对于项目缺乏足够的认识，有的只是知道这项项目是一种德政工程，所以大家对这项项目具有很大的期望，期望通过这项项目的开展能具体解决大家的一些实际问题。但是人们对于项目的具体开展流程、以及项目的长远意义并没有良好的认识。当土地开发项目涉及到其自身的利益时候，人们就会自然的产生抵触情绪，不主动的为项目开展提供帮助，甚至破坏项目的正常开展。如在某县实施土地开发整理项目中，由于项目材料的运输车队需要经过某村的自建公路，所以当地村民就提出了收过路费的的要求，甚至有的村民会在路上设置障碍，破坏材料等。

1.3 土地开发整理项目中存在的其他问题

除了上诉问题外，在土地开发整理过程中，还存在很多的问题，包括项目资金短缺、使用中介缺乏规范等。

土地开发整理项目是一项较为庞大的项目，所需要的资金较多，有关部门对于项目资金的投入方式不是根据具体项目所需要的情况而定的，而是土地开发整理工作受投入资金量而具体执行，这样的模式下，项目很难开展，对于项目开展的质量也有很大的影响。如在某地区土地开发整理项目实施过程中，由于资金问题，在实施过程中按照资金量而进行了工作，但是其功能工程的整体性就没那么完整，所以受到了当地群众的不满，纷纷要求增加工程。另外，在土地开发整理项目实施中，常常会借助于一些中介结构的力量，但是由于对中介机构的资质没有一个明确的规定，所以存在一些中介机构业务水平低下，影响了土地开发整理项目的顺利开展，还有的中介机构在工作中，常常会脱离项目实际，按照自己的意愿进行实施，这种情况也会影响项目整体的质量。

2 加强土地开发整理工作的有效对策

针对上诉问题，需要加强对土地开发整理项目的管理，并加大投资力度，加强项目实施人员素质等，其具体的对策包括以下几个方面：

2.1 加强土地开发整理管理

对于土地开发整理项目的管理工作，需要从项目规划、项目实施、竣工验收以及项目移交等方面实施管理。

（1）需要设计合理的项目规划，这是项目顺利开展的前提。这就需要当地的政府将工作做细，并统一思想，召开全体人员会议，主动的听取人民群众的意见，并对一些重点普遍问题进行分析解决。还需要将项目的范围进行明确，并进行相应的土地测绘等工作，明确土地的归属权问题。然后需要对项目实施的具体内容以及相关政策进行处理，这关系着整个规划的有效实施。

（2）对于土地开发整理项目的实施过程，需要加强施工管理，确保项目工程的实施质量，并保证其在规定时间内完成。这就需要做到以下几点：①加强项目实施进度管理，从施工人员、施工设备的落实方面入手，在施工前制定详细科学的实施计划书；②根据国家相关政策、制度规范等，加强对项目实施的质量管理，在实施过程中，加强有效监督，对于不合格的工程，监理单位需要勒令有关施工单位进行整改；③加强项目资金管理，合理的安排资金使用，并做好相应的规划，避免出现投资的盲目性，对于每一笔资金的流向，都需要严格的给予审评，制定完善的资金管理制度，并监督其有效执行。

（3）在项目竣工验收阶段，需要加强验收管理。①制定完善的工程验收制度，并有专门的管理人员进行监督；②由施工单位、监理单位等对项目进行自检，对发现的问题及时进行整改；③强化项目资金审计工作，只有对项目实施审计后才能进行资金的结算；④做好相关资金的支付工作。

在项目施工验收完成后，需要进行项目的移交，这个过程中，要明确交接双方的责任与义务。投资方扣除工程费用的5%作为项目质量保证金，如果发现施工质量不合格或者无法进行修复，保证金不给于支付。对于质量保修期过后的管护工作及费用在项目实施过程前也应该重点考虑。

2.2 加大对土地开发整理项目的宣传力度

土地开发整理项目关系到所有群众的切身效益，具有长远的效益目标，所以需要广大的人民积极参与和支持。这就需要有关部门加大对项目的宣传力度，使群众充分了解党和国家的相关政策，以得到广大群众的支持，提升项目实施的社会性以及生命力。

2.3 全面提升土地开发整理项目实施人员的专业素养

土地开发整理项目的实施人员是整个项目的终端，也是开展项目的实施者，其专业素养的高低直接关系着整个项目的顺利实施。所以必须加强实施人员专业素养的培训，建立一支专业素质高、责任性强的项目实施队伍。

对于土地开发整理项目的实施人员，要定期的进行培训，并合理的调配施工人才资源，保证实施队伍中专业人才的全面性，将土地开发整理人员与项目有机的结合起来实施管理，确保项目高质高效的实施。

3 总 结

土地开发整理项目是一项利国利民的项目，其工程量大、涉及面广，是一项综合性的复杂项目。对于这一项目的实施，需要加大对政策的宣传力度，全面提升群众对政策的了解，还应该加大资金投入，从项目实施的各个环节实施管理，确保土地开发整理项目的顺利实施。

参考文献

[1]房孝利，钱立文.土地开发整理项目的思考与对策[J].城建档案交流.2011，18（9）：65～66.

篇9

一、主要工作做法：

1、抓住融资主线，不断出击：业务开拓是重点，而融资业务是我工作的主线，通过不断出击，寻找业务突破点，在融资过程中结交企业界朋友。无论是担保公司工作，还是协会工作，还是创业投资管理，离不开融资这条主线。

3、广泛布点，形成业务网络：银行是融资业务的主战场，当前融资仍以银行融资为主；协会、典当行、担保公司是融资业务的重要来源；网络推广对树立品牌有很好作用。相当一部分业务来自于网络。

4、策划是关键，是制胜的法宝。始终坚持策划为先，抓战略策划、融资策划、营销策划、网络策划，为客户提供一流的策划。

5、抓项目不放松。深入企业内部，深入调查，与项目负责人搞好关系；选择优质项目，推进项目策划，全方位营销。

二、主要工作业绩：

1、担保公司：负责一家担保公司的组建及担保业务管理，制订担保公司的制度和业务流程，带领业务人员开拓担保市场，与多家银行进行合作，并与各行业协会、省企业家协会、省民营企业家协会等建立了协作关系，形成了广泛的业务网络，为担保公司的发展奠定了基础。创造性地开办赎楼和临时过桥贷款，为担保公司前期的收益做了贡献。

2、协会工作：培训工作人员，开通金融网站，千方百计开展业务，积极宣传协会，为会员提供投资咨询和融资顾问服务。全程主持“橄榄产业化经营”策划案，取得了较好的成绩。积极参与省金融博览会的会务组织。

3、创业投资管理公司：组建一家创业投资管理公司，并担任法人代表。在无资金、无品牌、市场低述的情况下，相继筹划省招商会展中心，开拓股权融资市场，开展土地转让交易中介业务，虽然尚没有显著业绩，但摸索出可贵的经验。

4、“融资宝”网站方案：探索融资网站新模式，筹划“融资宝”网站，网站模式和方案逐渐成形，为开拓融资工作闯出一条新路。以此为契机，推出系列行业或产品网络营销方案，为2012年的发展打下了坚实的基础。

三、明年的工作：

1、做好“融资宝”的开发和运营。争取“融资宝”成为主要业务收入来源；

2、开发网络营销软件，作为新的利润来源；

3、项目融资抓重点，提高成功率；

4、拓展政府招商引资业务，为政府各方位招商引资，特别是将担保公司、基金作为招商引资的突破口；

5、抓策划，以培训促策划。开办“商业计划书策划与融资实战培训班”。

四、存在的问题：

1、经济效益不好。前期投入多，产出少。

2、做的事不少，但常吃力不讨好。

篇10

一、项目建设完成情况

我公司在×区×集镇原协议计划租赁土地3000亩（详见附件“协议”），实际使用面积2470亩，达到合同规定的2450亩规模，其中：村1750亩，村320亩，村400亩，以此建设了××优良绿化苗木基地。

1、生产建设完成情况：根据项目要求和绿化苗木生产的需要，该基地共分为九大区（详见附图），即：播种苗区、营养繁殖区、移植苗区、采穗圃区、引种驯化区、大苗区、种质资源保存开发区、温室大棚区和管理区：

（1）插种苗区：选择在基地自然条件和经营条件最好的中心区，要求靠近管理区，地势平坦，有稳定的水源，土层深厚、肥沃、背风向阳。

（2）营养繁殖区：培育插扦苗、压条苗、分株苗和嫁接苗的地区，设在土层深厚和地下水位较高灌排方便的中心区。

（3）移植苗区：将插种区、营养繁殖区繁殖出的苗木，需要进一步培养成较大的苗木，则在移栽区进行，是大苗区的苗木前期培育阶段，分设在南片和北片。

（4）大苗区：在大苗区培育的苗木，树形、苗龄均较大，出圃前不再进行移植，培育年限较长，放在交通方便的西片、南片。

（5）母树区：为了获得优良的种子、插条、接穗、根蘖等繁殖材料，建立了采穗等母树区，该区在南片三保组。

（6）引种驯化区：为丰富绿化苗木品种，需要引进和增加植物的种子和品种，适合本地区生长的再扩大繁殖。

（7）种质资源保存开发区：该区收集、驯化、保存国内外珍稀优良的阔叶树种、经济树种、绿化观赏树种等优良种质资源，并研发行品种。

（8）温室大棚区：该区根据绿化苗木培育的需要，可以一年四季育苗，具较高的生产效率和经济效益，该区建在管理区较近的中心区。

（9）在生产区相配套的是管理区建设，该区主要任务是负责基地的组织、管理、协调、筹备、后勤保障等日常工作，建设内容包括办公室、宿舍、食堂、仓库、种子贮存室、工具房、车库、晒场、堆肥场等。

2、基础设施建设情况：在整个基地范围内，平整改良土地2200亩，超过合同规定的1500亩标准。修建3.5米宽机耕道6700米，3米宽二级干道8000米，高标准水泥路3000米,达到园区内主次干道配套，畅通的要求；修建排灌渠道23500米，埋设涵管共36处计140米；打90米深日出水量300立方米的机井1口，日出水量30立方米的土井1口；新扩建水塘14口，基地蓄水量可达80000立方米，初步形成了较为完善的排灌系统。建设六连栋大棚日光温室1个（1900平方米），单体大棚10个；另建现代化高标准扦插池1000平方米，基本满足了当前苗木生产的需求。

3、苗木生产情况：共引进优良绿化苗木84种，156个品种，计181万株，如：香港四照花、浙江楠、樟叶槭、橘黄火棘等；栽植常规优良绿化苗75种，计120万株，如桂花、红白玉兰、广玉兰等；引进新品种种子34种，播种40余亩，如：珊瑚朴、北美枫香等，可产苗50万株；引进优良地被植物和花灌木47种；利用扦插池扦插繁殖花灌木21万株。上述各项请见附表及植物名录。

4、种苗机械及配套设备：新购洒水车一台、拖拉机一台、农用三轮车一辆、发电机组一套、草坪修剪机一台、水泵七台，生产工具铁锹、修枝剪、手锯、喷雾器、打药机等若干，计算机、打印机、传真机、复印机等12台，交通工具一辆。

5、我公司向国家工商行政管理局申请注册“￥￥”商标，已获批准（详见附件）。

6、建标牌九个，其中大标牌3.5×5×7m一个，分区标牌九个，品种示意牌若干。

7、项目管理情况

①、组织领导：本项目建设期间，公司和基地所在市、区农林主管部门成立了项目建设领导小组。公司具体负责项目筹建工作，基地负责项目建设，实行基地主任负责制；基地内部实行目标责任制，竞争上岗以及严格的奖惩制度。

②、科技支撑：本项目要求培育的是“优良绿化苗木”以及建设标准较高的生产基地，因而，必须有一定的科技含量和较高的科技指导机构从事科技上的指导工作，我公司以“中国林业科学研究院”及“××林业大学”作为技术依托单位为基地提供先进的技术管理模式。同时，依托国家林业局南方种子中心为基地提供国内外绿化苗研究开发较成功的先锋优良绿化苗种源。

③品牌管理：我公司根据该项目的建设特点和要求，在苗木生产和市场定位上遵从“高、新、特”的公司整体形象。“高”即公司对基地的起点高，生产的苗木规格高，一切建设为了培育高规格的苗木服务，如行道树要求整齐

划一的枝下高等；“新”即苗木的品种新，主要依托科技支撑单位引进国内外绿化苗木的新品种，如北美枫香、银荆、美国红桤木、红瑞木等；“特”即要求我基地生产的成品苗木将具有独特的形状，如紫薇丛生状应是按一定比例逐级分枝，从上到下形成倒圆锥状。我公司对这三个字进行整体形象包装，努力在市场上树立公司整体形象，给社会和客户诚信感和新鲜感。

④、项目保障措施：在项目建设一开始，我公司即按项目管理要求，委托有资质的设计单位根据项目技术规程规定和项目规划方案，以基地为单位进行整体规划设计，编制项目总体设计文件，聘请有资质的监理单位进行工程监理；依据上级批准的总体设计文件和施工计划组织工程技术人员进行施工设计，由实施；公司根据基地施工进展情况定期进行检查、督促、验收工作，发现问题及时解决，确保项目顺利开展。对每一个“子项目”的施工都签定“合同”或“协议”，并确定专人负责，严格按照企业化运作。

⑤、技术管理措施：我公司认为，种苗工程建设是一项技术密集型工作，所以对本项目建设始终坚持“科技兴林”战略。在基地建设期间，定期聘请了有关科技院校的技术专家和提供设备的生产厂家开展新技术、新产品的推广、应用和培训，使基层一线人员及时把握新设备的使用和新技术的应用，对有关技术印发技术资料分发到员工和参加施工的劳务人员。

二、建设资金使用情况

我公司承建该项目后，立即设置专门的财务机构，独立建帐，实行独立核算，专款专用，做到资金及时、足量转拨到位；定期向上级主管部门汇报、结算；市、区农林局也适时地对项目资金进行检查和监督。

按照项目合同，项目总投资为1880万元，其中：申请市级资金80万元，自筹资金1800万元。目前，市级资金已经拨款到位共计64万元。

…………中略…………

上述（一）、（二）、（三）、（四）四项合计投资1901.51万元。

三、部分工程项目建设内容调整情况：

在基地建设过程中，我公司遵从少花钱多办事办好事的原则，因地制宜地对个别项目内容进行了适度的微调。具体汇报如下：

（一）、办公楼建设：原计划投资40万元建设一栋科研办公大楼。我公司根据要求请省建筑设计院作了设计，并经政府向土地部门申报，由于建设地址——我公司购买的××小学为违规建筑，土地不在规划区内，办理土地用途变更手续不符合国家政策。所以，我公司决定在原购买的办公用房的基础上进行改造，另外租赁部分房屋以满足基地生产的需要，而节约下来的资金投资建设了高标准的园区道路3Km，投入120.1万元。

（二）、高档温室建设：原计划建设高标准全自动的现代化温室，用于培育高档盆花和从事鲜花生产。后来经过市场调查，发现在此基地从事该项生产，不会产生经济效益，市场前景不容乐观，该项内容拟缓建。因此，我公司将该部分资金用于苗木引进，扩大大品种培育，引种181万株，是合同计划40万株的450％。

（三）、组织培养用房建设：原计划与科技支撑单位合作建设一座200平方米的组培室，用以从事苗木繁殖中的组织培养。但目前除“桉树”“马褂木”外，其他苗木的这一新技术尚不十分成熟；再加上目前该项目引进的一些国内外新品种均在实验栽培和示范阶段，尚未进入到田间生产和推广阶段，所以，快速繁殖方法及其设备暂时还用不上，所以我公司暂缓建组织培养用房和添置其设备。其资金改投到扦插池的建设上，改建了1000平方米的扦插池。

上述三个变更的项目内容，我公司将在后续建设中自筹资金严格按照合同文本的要求进行建设，决不会影响该项目的建设和发挥其应有的作用。

四、扩建工程情况：

1、建设高标准的园区道路：在当地政府、村委会的大力支持下，我公司把从××街道至园区的社会主干道和中心片的园区主干道建成了宽4米的水泥道路，计3000米；这样不仅方便了当地社会的交通，也为我公司以后成品苗的外运创造了条件，打下了基础；为了解决园区内的交通，方便机械运输，在园区内修建了宽3.5米的机耕路6700米和3米宽的二级干道8000余米。

2、修建水塘、解决灌溉问题：我公司根据本基地水源较紧张的实际情况，共新扩建（挑、推、修）水塘14口，可蓄水80000余立方米，同时在园区内修建了高质量高标准的园区排灌系统，共修明渠23500余米，以确保园区内旱能灌、涝能排。

五、今后工作打算：

1、完善项目建设工程：我公司将一如既往地、扎扎实实地建设该基地，完善已完成的的建设项目，并自筹资金继续建设未建的项目内容，以保证该项目如期发挥应用的经济效益和社会效益。

2、以“基地 农户”的形式，帮助当地农民培育市场前景较好的优良绿化苗木，以能力、技术建设为中心，合理开发和利用资源，改善本地区的农业产业结构，促进农民增加收入，带动地方经济发展，在发动农户过程中以自下而上农民自愿参加的方式，同时强化环境意识，公司将在资金技术上予以支持，目前这种模式已得到当地政府的帮助，农民对此非常热情，积极响应。

3、坚持科学引种，注重实效，根据引种的工作的特殊性进行管理，生产上采用一个新品种采取积极而慎重的态度，首先坚持先试验后推广的原则，既要大胆引进又要科学对待，切忌一哄而上；其次加快引种进程，不断提高引种效率，推动种苗生产发展，最后要坚持引进外来树种和乡土树种并重开发。