土地整备规划范文
时间：2023-10-10 17:43:32
导语：如何才能写好一篇土地整备规划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：
随着当前国内市场计划经济体制的逐步成熟与完善，土地的合理使用体制革新方向也由有偿使用阶段迈入到了运营土地层面上，进而此时需要的是逐步适应这种演化过程，而对于运营土地的目标能否予以实现，关键还应当需要政府建立出、营造出一个公开、公平、公正土地，具体以不断优化城市资源为前提，去促进城市健康、良性的实现可持续发展，而从当前看，政府要促进国有土地资产保值、增值及变现，城市规划和土地储备是两个重要手段和前提，前者侧重为土地资产变现提供基础、创造条件，后者为土地资产变现提供平台，两者须协调配合，进行良性互动，才能有效促进城市的可持续发展，本文就将对城市土地收购整理储备过程中如何处理好城市规划予以简单的阐述。
1土地储备实施过程中城市规划的参与
通常来说，土地储备工作分为收购、储备和出让三个阶段，为了更有效地发挥土地储备作用、实现土地储备价值，就必须使城市规划工作贯穿于这三个阶段之中，在收购阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题包括以下几个方面：一是确定储备土地的选址和范围，不是所有的土地都适合或应当纳入土地储备的范围，从用地类别看，经营性用地，比如居住、商贸、娱乐以及部分工业用地，可以纳入土地储备的范围，而从用地选址看，土地储备应集中资金重点储备政府规划的增值潜力大的土地，因此，规划部门应当在土地利用总体规划和城市规划的基础上，从用地性质、区位、周边规划发展等多方面，帮助土地储备机构有重点地确定储备对象，特别是选择当前市场形势下易被投资者接受的地块作为土地储备对象；二是为土地的储备方式、时限等提供参考意见，规划部门可以配合土地储备机构，从城市规划的角度，将一些近期增值空间有限、储备难度大或者位于城郊边缘的地块纳入规划储备库，运用规划手段对地块进行控制，待时机成熟再进行储备，此外，对于已明确进行储备的土地，规划部门也应结合城市发展规划对储备时限提出建议，再与土地储备机构共同确定短期、中期土地出让计划，进而使土地出让计划同城市规划结合起来，以利于土地利用的连续性和城市规划配套设施的建设；在储备阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题包括：一是土地的临时使用，土地储备时间的长短，直接取决于城市发展对土地的需求、规划条件成熟度、政府财力承受能力等多种因素，一般国外城市土地的储备期为2年～3年，较长的达7年～10年，其在储备期内往往赋予土地临时用途，但目前我国对于已储备土地的临时使用缺乏相关管理措施，以致使储备土地在未开发前长时间处于荒废状态，所以规划部门可以根据储备土地所处的位置、规模以及周边建设情况，对部分储备地块实行年租和短租政策，研究提出储备土地临时使用的有关意见和规划条件，这样既充分发挥城市土地资源的价值，增加国有土地资产收益，也有利于满足一些城市土地的短期需求者，实现规划资源的合理调配；二是地块详细规划的编制，对于尚未编制规划的土地，在储备期应由土地储备机构组织编制详细规划，再报规划部门审批，其中，依据各部门综合讨论确定的出让土地计划，对近期出让土地的详细规划都应当要求具有一定的深度，从开发强度、城市景观、市政配套、公建配套等各个方面细致地做出要求，而对于中远期出让土地，特别是规划储备土地，应更多地从容量限定、路网结构等进行总体控制，便于将来与周边地块开发相衔接，在用地性质、容积率等具体规划参数方面则也应留有一定的空间，从而便于政府根据市场的变化进行合理调节；在出让阶段，城市规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题包括：一是规划参数的再次核准，在储备土地出让前，城市规划部门应当再次配合土地储备机构，在已编制详细规划的基础上，根据当前城市建设需要和土地市场的变化，合理选择出让地块，核准出让地块的具体规划设计条件，必要时可进行适当的调整，并明确详细的开发条件；二是相关规划情况的公开，规划资讯的公开透明对于创造健康的土地交易和投资环境来说是非常必要的，所以在出让土地时，规划部门应配合土地储备机构公开完整的规划信息，其内容不仅包括本地块的规划参数，还应包括地块所属区域的城市规划发展计划、各类配套设施的现状和规划情况等资料，以增加城市土地市场的透明度，为投资者提供可靠的投资依据。
2城市土地收购整理储备过程中如何处理好城市规划
一是开展完善的规划储备系统工作，服务土地储备。城市规划应充分发挥城市建设的“龙头”作用，深入做好规划研究、规划编制、规划审批等系统性工程，从国家层面加大城市功能定位和空间布局的整体研究，开展申请国家“政策区 ”。
二是与城市总体布局保持协调统一，盘活、激活土地储备。根据新一轮城市总体规划确定的2020年458平方公里的城市建设用地范围，科学合理地确定土地收储计划，在项目启动开发建设之前就完成收储工作，统一谋划，分步收储，同时要改变供地方式，在完成土地动拆迁和“七通一平”等前期开发，以及社会市政设施和配套公共服务设施等基础性建设后，土地由生地变为熟地后，每年要按照一定比例、分阶段逐步上市供应，这样不仅能降低土地收储的成本，提高土地价值，而且也能避免作为“生地”出让后，出现房屋拆迁纠纷、公共配套设施建设滞后等社会问题。
三是统一土地收储平台，保障土地储备。制定统一的土地储备开发集约化方案，并由政府统一进行收储，建立多部门统筹协调的工作机制，在收储中我们应建立区域内资金平衡机制，储备开发成本较低的地块弥补开发成本较高地块的成本，从而促进所有可储备地块顺利实施，以保障项目收支平衡和社会公益建设资金，其具体包括三个方面：一方面是统一融资，即区域内开发对象作为一个整体进行捆绑融资，所有筹得的资金放人一个帐户统一管理；一方面是统一核算，即对于开发区域内任何费用支出都进行统一管理，严格成本核算；一方面是统一平衡资金，即对区域内所有地块(包括公益项目)成本，按出让面积统一分摊成本，并按照统一底价上市交易。
四是加大品牌包装、城市设计力度，强化土地储备。充分利用城市规划对用地的引导和控制作用，在大块完整土地收储之前，我们围绕低碳、节能、环保等新理念以及省、市新战略，通过生态、历史、文化、滨水、商贸等主题性开发，对土地进行策划和包装，做好城市设计等前期研究准备工作，再根据城市规划的用地功能划分，对城市新区、重点建设地区进行土地的整体项目策划，通过高档社区建设、滨水景观塑造、大型公共设施布置、核心功能区域打造等，增加地区建设的亮点，以使土地增值，并减少大片土地开发之前的盲目性和随意性。
五是建立多元化的规划储备运作模式，完善土地储备。从目前土地利用的地域分布特点，能够用于土地储备的土地资源总量已经非常有限，主城区内可收储土地只占土地储备总量的极少部分，大量的土地储备资源主要分布在郊区的产业园区和城镇地区，因此我们应根据预规划的空间布局，建立多元化的规划储备方案，储备策略由对主城区存量土地的储备，转变为把增量土地作为下一步储备重点，借用土地增减挂钩等城乡统筹的土地政策统一进行收储，以推动郊区城市化进程。
3结语
综上所述，在面对二十一世纪一切经济、科学技术都在迅猛发展的今天，人们在实现全球化经济高速发展的同时，自身也相应付出了惨重的代价，我们只有在城市土地收购整理储备过程中处理好城市规划问题，才能满足国家城市化建设的相关需求与需要。
参考文献
篇2
关键词：光明新区；拆迁管理；信息系统构建
市委、市政府对新区的发展寄予厚望，着力将光明新区打造成全市新的经济增长极。土地资源储备是新区的比较优势，是新区发展的潜力所在，土地整备可将潜在优势转化为现实优势，为提升产业整体水平提供充足空间保障。新区也下决心加强土地整备、完善城市配套，打造现代化产业园区，争当全市经济发展的生力军”。为此，新区把土地整备列为“一号工程”，作为当前乃至今后两到三年内的首要任务来抓。
一、项目背景
光明新区认真贯彻落实市委市政府决策部署，把土地整备列为新区2010年“一号工程”，做到早谋划、早部署、早行动、早落实，强势推进此项工作。光明新区土地整备工作在全面打造现代化绿色新城，为新区的经济发展、城市建设提供土地资源保障方面具有重要意义。
在整个城市建设过程中，拆迁安置工作是十分重要的一环。拆迁安置工作的按时按量完成，是城市施工建设顺利进行的基本保障。但整个拆迁安置工作的时间跨度长、涉及数据量大、工作流程复杂等特点，造成拆迁项目推进缓慢，安置工作开展困难。因此，需要一套拆迁安置信息管理系统，来辅助整个拆迁安置工作，提高拆迁安置的工作效率，确保项目顺利开展。
二、拆迁管理信息系统需求分析
拆迁信息系统通过系统工程和软件工程的原理，将GIS技术和数据库管理系统相结合，实现空间数据与属性数据的一体化存储、动态更新和双向查询，以及以拆迁为中心的管理功能，大大提高业务工作的效率和信息化水平。目前，拆迁的主要工作内容包括：对需要拆迁范围内的土地、房屋及地面附着物的所有权人、使用权人的情况进行实地调查并登记；根据调查摸底情况，拟订房地产拆迁方案，包括征用土地位置、土地面积、人员安置形式、补偿综合标准等，并初步测算土地收益和拆迁成本，准备资金和安置房源。对于被征用土地、被拆迁人员和房屋的属性信息及空间分布情况，传统的MIS系统无法实现这两种信息的一体化管理，导致属性数据无法与地理要素匹配，土地、人口、房屋信息相互孤立，无法进行专题统计分析。GIS技术有强大的数据集成管理能力，能够一体化管理拆迁工作中的属性数据和空间分布信息并提供两者之间的关联，以可视化的形式为拆迁方案制定、经费预算提供依据，并初步测算土地收益。
拆迁规划方案经批准后，即可开始实施拆迁，分别与各个被拆迁人签订土地征用、房屋拆迁协议，进行安置补偿后拆除相关房屋、设施。利用GIS可对房地产拆迁数据实时更新和调用，保障了数据的现势性，同时方便相关工作人员了解拆迁进度和资金分配等情况，辅助拆迁方案的实施和调整。房地产拆迁工作完成后，土地移交用地部门或进入土地市场交易，相关资料归档。工程竣工后，GIS能够辅助决算拆迁经费并对各类拆迁档案进行归档和规范化管理，从而弥补了传统手工方式对成果图件、文本和数据管理缺乏科学性的问题，有利
于资料的长期保存、查询和共享。
目前，常用的GIS软件平台较多，拆迁信息系统选择的GIS平台主要考虑易于集成多种数据库数据及多源数据，在融合计算机地图方法和地理数据库技术的基础上加入GIS空间分析功能，形成有实用价值的软件系统。同时，还应有费用较低、易学易用的特点，可以和Microsoft Office无缝连接，易于实现数据库管理和报表分析等操作，对计算机软硬件要求不高，普通办公电脑即可正常运行。
三、拆迁管理信息系统功能设计
由于不同的拆迁项目具有不同的特点，系统在设计时，将其功能分为两大部分:一部分是拆迁项目的通用功能；另一部分是针对不同的项目特有的功能，如此设计将提高系统的通用性，确保系统可为不同拆迁项目服务。征地拆迁信息管理系统主要功能有:项目信息管理、拆迁对象管理、拆迁进度管理、合同资金管理、安置用地管理、辅助决策支持、测绘管理、评估管理、空间数据管理等。
（一）系统体系结构
信息系统功能构成包括9大模块（如图1），涵盖拆迁安置的主要管理工作，所涉及的数据（图形和属性）均存放于系统空间数据库和属性数据库中，利用系统基础平台功能模块进行管理。
（二）项目基本信息管理
项目基本信息包括项目的名称、承建单位、主管部门等基本项目，也包括与项目密切相关的拆迁许可、规划情况等信息。项目基本信息管理应该包括以下内容:
1．拆迁信息管理。拆迁信息管理作为本系统的主要功能模块，涵括了整个拆迁安置过程中的所有基础数据信息（图2），包括：建筑物基本信息、建筑物照片、建筑物档案文件、测绘基本信息、测绘档案文件、确权基本信息、确权档案文件、评估基本信息、评估档案文件、协议签订等。拆迁信息数据是以每一栋建筑物为单位，对拆迁情况进行准确的描述和记载，拆迁信息数据作为一项基础数据，维护和管理好，对于整个拆迁安置工作具有重要的意义。
图2拆迁信息管理功能结构
2．项目信息管理。在项目的层面上，对拆迁工作进行统一管理与查询分析（图3）。
图3项目信息管理功能结构
3．拆迁进度管理。根据测绘单位、评估公司、施工单位等相关单位汇报的数据，自动对比各项目的计划进度和实际进度，生成真实可靠的拆迁进度数据，为拆迁工作中的进度控制提供数据支持（图4）。
图4拆迁进度管理功能结构
四、数据库设计分析
（一）数据准备
地图数据是GIS的基础数据。针对拆迁管理工作，由于其范围一般不大，所涉及的面积、长度等数据均以实地勘测为准，并且分析决策时对地理数据精度要求并不高，因此，利用现有的资料和设备，基本能够解决地图数据的问题。为了从宏观上了解所有拆迁项目方位及周边情况，本系统GIS平台利用市区1：1万或1：5万的矢量地图作为背景数据。考虑到该数据主要起参照作用，要求精度不高，选用对应的栅格数据也能够满足应用要求，故在实际数据准备时也选取JPG图像的地图数据，纠正后直接在GIS中配准应用。
对于各个拆迁项目区域范围则需要矢量的大比例尺地形图、地籍图。由于矢量地图数据获取难度较大，而纸质地图资料相对要丰富得多，且其所含信息量和矢量化精度已能够满足房地产拆迁管理应用需求，因此在实际操作中可利用普通扫描仪将纸质地图转为数字图像并进行拼接纠正，在GIS中配准和矢量化后作为基础地理数据。此外还可在已有数据上加入遥感正射影像等其他相关地理信息。
GIS要发挥分析决策作用，不仅需要地理空间信息，与之对应的非地理属性数据也至关重要。拆迁工作涉及的主要非地理数据包括被拆迁土地、人员和房屋的各类资料与统计信息，包括拆迁户主信息、拆迁房屋信息、拆迁附着物信息、土地补偿价格、房屋补偿价格、附属物补偿价格等。
（二）空间数据库设计
拆迁GIS平台需要完成可视化的地图查询和统计等功能，涉及空间数据与属性数据的关联，因此，在数据库设计时采用空间数据与属性数据一体化存储的方案。结合上述数据准备情况，由矢量化后的成都市区底图、大比例尺地形图、地籍图以及规划图构成拆迁GIS空间数据库。此外，利用遥感正射影像还可将房屋或周边环境的照片进行点位匹配后加入系统空间数据库。根据其空间数据库的数据组织形式，构建过程中按照要素类型对基础地理数据进行分层管理，将性质相同的地理要素放在同一层，以此实现对空间数据的有效管理。
（三）属性数据库设计
属性数据库采用表单形式分类存储被拆迁土地、人员和房屋的空间信息属性表单和单纯属性表单，通过建立相应的代码ID字段将属性数据关联到相应的空间地理要素上。
五、结语
篇3
摘要：随着场站建设、管养规模的扩大，场站的综合开发显得尤为重要。为实现深圳市公交场站的综合开发，本文首先分析深圳公交场站综合开发面临的主要障碍，进而提出相应的实施对策，最后从公交场站建设模式和投资模式来分析研究深圳公交场站可持续发展模式。
关键词：TOD 建设模式 投资模式 可持续发展
1 引言
目前，深圳已经进入以创新发展、转型发展、低碳发展、和谐发展为导向的新阶段，迫切需要结合公交都市的建设，对城市空间战略和交通场站的建设发展模式进行重大调整，建立公交场站开发建设的新模式（TOD），实现场站自身的盈亏平衡，扭转场站建设主要依赖政府财政和建设用地难落实的现状，形成场站“投资-建设-再投资”的良性循环和持续建设能力。
2 场站综合开发（TOD）内涵
近年来，大型交通站点已从经营性建筑发展成为商业建筑。在大城市重要交通站点，商业零售、餐饮、酒店、办公建筑如雨后春笋般拔地而出，因此枢纽周边的物业的合理开发应引入利用交通系统引导周边物业的开发，即TOD（Transit-oriented development）的理念。
场站综合开发，即形成交通综合体，在满足场站综合交通功能的前提下，将场站上盖及周边地区实施一体化规划、建设、开发。场站开发模式可以优化资源配置，形成区域中心；强化规模效应，提高综合收益；提高土地开发利用的集约化程度。
3 综合开发面临的主要障碍
深圳市场站综合开发面临的主要障碍体现在政策、规划以及多方合作机制等方面。
（1）政策障碍
我国法律规定，商业建设用地必须经过“招拍挂”方式取得，使得交通场站企业面临着难以取得场站土地使用权的风险，或者难以以较低价格取得土地使用权的风险。因此，主要障碍主要存在于土地收购储备制度方面、建设用地使用权出让制度方面、建设用地使用权划拨制度方面等方面。
（2）规划障碍
现有的土地使用性质变更涉及的程序较复杂。若变更这类土地的用途，需进行法定图则的修改。法定图则的修改申请须先经过规划主管部门的初审，拟定初审意见及技术依据，提交法定图则委员会审议后报城市规划委员会审批，实行委员投票表决的形式决策，超过半数的通过票数为同意。因此，场站综合开发需要从规划源头将土地使用与交通进行一体化规划。
（3）尚未形成综合开发的多方合作机制
由于交通场站物业不可能实现独立开发，并且尚未形成综合开发的多方合作机制，因此目前交通场站建设仅仅靠政府的投入财务，无法实现可持续发展。同时，由于交通场站运营公司不开发，其他任何人也没有有效途径进行开发，从而导致车站上盖空间的闲置。
4 场站综合开发的实施对策
4.1 公交场站综合开发流程
一般来讲，公交场站综合开发分为规划阶段、建设阶段和收益阶段。
（1）规划阶段
1）确定综合开发的盈利模式
①如全部建设经济适用房，政府不减免地价时，难以保证社会投资者利益；②如全部建设商品房，开发容积率在1以上即可保证各方的利益；③商品房+保障性住房，当商品房的比例超过55%时，即可保障各方收益。
2）明确实施主体，确定适宜进行综合开发的场站
①对于规划未建场站，建议由行业主管部门组织专业咨询机构开展前期研究工作，对场站与周边用地的外部相容性进行评估，明确适宜进行综合开发的场站；②对于已批或已建场站，由业主单位或场站经营单位组织开展项目策划工作。
3）申请规划调整
①对于法定图则已批区域，申请地块用地性质调整程序；②对于法定图则未批区域，由实施单位与法定图则编制单位协商，在法定图则编制过程中确定场站综合开发方案。
（2）建设阶段
1）确定开发建设模式
开发建设模式主要有三种：自行开发、重组合营开发、联合开发（TJD）。
自行开发——由市住房建设部门代表政府组织进行场站综合开发工作；
重组合营开发——政府将土地出让给项目牵头单位（实施主体），由牵头部门与国有企业重组成立房地产开发公司进行物业开发；
联合开发（TJD）——政府将土地出让给项目牵头单位（实施主体），由项目牵头单位（实施主体）定向或公开招标房地产开发企业，由房地产开发企业开发建设，政府、项目牵头单位（实施主体）参与物业开发利润分成。
对比三种模式的优劣势、效果和风险，联合开发（TJD）模式是最佳的物业开发模式。
2）确定组织模式
通过前期规划、土地出让合同、开发协议及物管安排把不同单位协调好，最终建成理想的项目。
①市规划国土部门：规划控制、场站建设用地及土地划拨审批；②市建设行政主管部门：建设综合协调；③市交通行业主管部门：公交场站设施的布局、专项规划、建设计划、场站建设审批；④项目牵头部门：项目前期策划、用地报批、场站建设、运营管理；⑤房地产开发商：物业的规划开发及相关工作
3）通过分层设权来解决场站综合开发及权属划分问题
原有的交通场站用地多为协议出让，难以直接进入市场，通过“分层设权”的方式，可以突破现有法律，实现土地权属的转移，并进入土地市场进行运作，是实施综合开发的有效途径。“分层设权”指根据场站用地及上盖物业公益性与经营性的属性差别，将场站建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下分别设立，以便明确产权关系。
4）充分利用现有的以及搭建投融资平台，积极引入社会资本参与场站综合开发，实现国有资产的“保值增值”
①研究组建土地整备投融资平台，以国有储备土地抵押贷款等多种形式，解决未来土地整备的资金需求，理顺并完善资金从土地整备投融资平台到城市建设投融资平台的流转机制。
②研究组建国有资本投融资平台，整合国资系统管理的国有股权和优质企业资产，放大现有存量资产的规模效应和杠杆效应，提升外部融资信用，充分利用信贷和资本两个市场进行多元化融资。
（3）项目收益阶段
政府与开发企业（项目公司）形成利益分成机制；确保物业的经营收益可以弥补场站运营亏损。
①土地出让的地价收入（扣除一级开发成本），由政府以资本金的形式返还项目，用于保障性住房建设、交通场站建设；②根据事先确定的盈利水平，项目牵头单位与开发商组成的项目公司获得上盖物业基本增值收益；③实际物业出让时，出让收益超过政府与项目公司之前确定的水平的部分，由政府与项目公司分成；④物业中包含的经营性设施（如商铺、停车场）的经营收益用于弥补交通场站运营亏损。
4.2 建设模式
按照场站用地规模，将公交场站分为4个等级：（1）小型场站：3000平方米以下；（2）中型场站：3000-6000平方米；（3）大型场站：6000-40000平方米；（4）超大型场站：大于40000平方米。
不同类型场站的综合开发模式如下：
（1）小型场站
由于面积小，难以独立进行综合开发，应尽量结合城市规划与周边物业进行联合开发。对于公交场站建设迫切、而周边开发不迫切的，可以先建设简易公交场站（投资不大），待周边用地开发时再进行统一开发；场站的运营管理费用仍需由财政支付。
（2）中型场站
中型场站面积仍较小，可以进行综合开发，但难以做综合体。建议以单一形式的居住物业开发为主；尽量与周边物业实现二层步行平台的互通；综合开发解决了场站建设资金的问题，但由于缺乏商业等经营性设施，因此场站的运营管理费用仍需由财政支付。
（3）大型场站
面积需求较大，一般为多种物业性质混合的综合体开发模式。建议采用“分层设权”的方式，场站所在的标高层为政府所有，场站上层物业可以通过“招拍挂”方式出让进行综合开发，建设商业综合体，并配套建设商品房或一些保障性住房；在出让用地时应明确规定物业综合体中的一部分商业面积为政府所有，其出租收益用于弥补公交场站的日常经营亏损。
（4）超大型场站
开发类型一般为多栋的物业综合体，交通功能集中在一栋内。综合开发方式与大型场站类似。
4.3 投资模式
公交场站综合开发投资模式主要有两类：国有融资平台模式和直接社会融资模式。
（1）模式一、国有融资平台模式
将场站用地配置给具有一定融资能力及场站管理建设经验的国有企业，筹集场站建设资金，并依法依规以土地招拍挂方式进行土地出让。其特征为：
①将土地出让给国有融资企业；②国有融资企业实施综合开发，承担所有开发成本，并将获取的部分利润作为交通场站发展基金；③场站产权归政府所有。
（2）模式二、直接社会融资模式
将单个项目用地进行土地“招拍挂”，以完全市场化行为确定投资主体，筹集场站建设资金。其特征为：
①通过“招拍挂”方式将土地出让，由开发商承担所有建设资金；②项目建成后，按照土地出让合同，场站产权及一部分经营性物业产权归政府所有。其经营收益用于弥补交通场站运营亏损。
在“以站养站”开发目的和微利运营模式的制约下，一方面，要求场站综合开发融资平台具备一定的社会公益性和场站管理经验。另一方面，社会融资平台的准盈利性也制约了其成为投资主体的积极性。
因此，为了保障场站综合开发能够获的稳定的投资，建议采用国有融资平台模式。
5结语
从国内外实践经验来看，在枢纽周边的合理开发引入利用交通系统引导周边物业的开发理念是成功的。这样能够主动的、有预见性的把周边物业发展方向和交通干线建设结合起来，依托大容量交通系统，发展组团式新商业圈与广大的住宅区，最大限度地带动枢纽商业的发展。同时，通过对公交场站的综合开发建设模式和投资模式的研究，能够更有效的带动深圳市交通场站的可持续发展。
参考文献：
[1]王姣娥，金凤君.TOD开发模式解析及研究评述[J].交通与运输，2007，12：32-36.
篇4
日本是一个城市化率极高的国家，在城市行政管理领域大致可分为3个系统：地方自治政府系统、企业系统、社会组织系统。3个系统的组织很多直接使用“城市管理”这一名称，如地方自治政府设有城市管理课；企业方面如“××城市管理有限公司”；社会组织主要以自治会、行业协会等形式出现开展活动。
（一）地方自治政府城市管理机构主要职责
地方自治政府城市管理机构的主要职责有所不同。比如，东京都的城市管理工作主要由都市整备局负责，其所管理的职责有有关城市整备的基本事项；关于城市规划；关于住宅与环境整备；关于城市中心区街道的整备；关于建筑方面的事项等等。此外，东京都的建设局也承担城市的建设管理工作，其所管理的职责主要是道路、河流、公园、绿地以及相P的土木工程等。而中小城市自治政府则一般设有“城市管理课”。比如，岛根县安来市城市管理课的主要工作是：关于市道及法定外公共物品占用许可以及工程施工认可；市道的确认、变更及确认；关于市道及桥梁等的登记整备；有关道路、桥梁及河道的维护管理；有关城市公园及绿地的管理事项；公园、绿地的维护管理。岐阜县瑞穗市城市管理课的主要工作是：住宅的建设管理及驻海地开发事业的事前协议等；道路、河道、公园、公营住宅、境界确认、地籍调查及室外广告等；停车场、自行车停放点的管理，以及废弃自行车、违章停车等的对策制订。具体而言，设定禁止自行车停放区域；设置收走的自行车存放点；管理室外广告；受理自费修建道路的施工；在城市公园举办活动；物件的摆放（变更）、占用；普通河流中设置建筑物（改建或拆除）；私有土地界限划定；设置室外广告物（申请室外广告要向市长提出申请，在许可的情况下才能进行安装）；自行车停放等的申请；管理城市公园、市营住宅的物业；确认所建房屋等管理工作。
（二）城市管理的部分职能由企业承担
日本有一部分城市管理的职能是由企业来承担的，也因此不少公司的名称就取其“××城市管理有限公司”，比如新城市管理股份公司、中央城市管理股份公司、西宫城市管理股份公司等等。这些企业虽然以城市管理为名，但主要业务大多为大楼、商铺、停车场等的物业管理；也有部分企业同时经营住宅和土地买卖，参与规划和管理，比如西宫城市管理股份公司的业务范围是停车场的经营与管理、店铺的租赁管理、市场调查，以及西宫医疗联盟委托的管理工作、保险业务等。而城市管理服务股份公司的业务除大楼管理外还承担空气环境测定、水质测定、病虫害处理、区域保安等职能。
（三）社会组织的功能
从社会组织的角度看，据日本斡裣2006年民间非营利组织情况调查表明，在斡裣1300多个民间团体中，从事“城市社区建设管理活动”、“城市社会安全活动”等的组织将近三分之一。其他区域也是一样。比如为了城市居民的安全，从2004年开始，山形县天童市市民自发组织，在天童车站前设置24小时值班的青色灯民间岗亭，配有专用的蓝色顶灯巡逻车。这些民间团体关注城市交通、社会安全，并与地方政府联合建立了定期联络协议会议制度，及时反映区域道路的交通等问题。此外，有些城市的历史建筑保护工作也由民间团体承担。比如2006年京都市成立了“京町家街道重建基金会”，由财团法人“京都市景观・街道重建中心”运营管理，除京都市自治体政府出资一部分外，大部分资金来自企业和个人捐赠，资金运作所得利润用于老房子的修缮保护。这些组织虽然没有直接参与老城区的城市社会管理，但是对保护城市历史建筑、监督和拆除违章搭建发挥了重要作用。
二、日本城市管理的有关法律法规
日本的城市管理主要依据有关政府法律和地方法规条例等进行，如《建筑基准法》、《道路交通法》、《福冈市屋台指导要纲》、《轻犯罪法》等等。以下，本文就相关的法律法规和规章制度作一简单介绍。
（一）《建筑基准法》
《建筑基准法》是1950年5月颁布的法律，到2008年为止，50多年来先后修改了43次。
在第一章的“总则”中，《建筑基准法》对建筑设计工程的监理、建筑物的建造等相关的申请与确认、违章建筑物的对应措施等都作了非常详细的规定。比如，该法的第5条第4款规定，在选择建筑设计师时必须要有一级建筑师的资格，而且工程监督也必须是有建筑师资格的。第6条规定，建筑物在建造前，建筑用地、建筑物的规划或者是改建扩建的规划等文书必须提交有关部门进行审核并获得批准后方能进行施工，以此控制违章建筑物的出现。
（二）违章搭建
关于违章搭建，在一些地方政府的城市管理课中设有违法建筑问题的专管部门，市民发现问题后可以向该部门报告（除非与公共利益直接相关，一般地方政府机构对违章建筑立案是要有告发人的，立案后自治政府应当就此进行调停或由当事人提请司法机关进行仲裁）。针对违章搭建这一严重的社会问题，广岛市颁布了《关于广岛市中高层建筑物的建筑纷争预防及调整的条例》。该《条例》明确规定，对建筑物进行改建时必须与周边邻居进行沟通，以免造成建筑纠纷。一般容易产生纷争的问题有：日光权、私密性、噪音振动、电波影响、妨碍景观、大楼风害、压迫感及邻里的认可与确认等。《条例》的核心主导双方以协商方式解决。
（三）路边设摊
在日本，法律及行政管理中关系到3个方面，一个是《道路交通法》，一个是地方性行政制度，再有一个是食品卫生法方面的问题。这里主要介绍交通与地方行政制度。
在《道路交通法》第77条中指出，只要在不妨碍道路交通、遵守许可条件的情况下，对于不移动位置的、道路摊贩和排档或类似的小商贩的活动申请，道路所属警署是要予以许可的（考虑到公共利益和在交通许可的情况下，可以附加一定要求），如此既为摊贩解决了生计问题又不会影响公共利益。
九州福市从行政角度考虑，专门颁布了《福冈市屋台指导要纲》（屋台即排挡），对路边及公共场所等设摊作了详细规定。出台《指导要纲》的目的是：关于在道路、公园等公共场所经营排挡，本市通过行政指导及其他相关政策及必要事项的制定，在确保安全快捷的步行空间及良好的公共卫生环境的同时，促使其成为能给排档利用者以快乐，并与市民生活相协调。《指导要纲》明确，市长要在相关法律和《指导要纲》的基础上，在致力于对排挡经营者进行指导与监督的同时，为使排挡营业合法化可以采取必要的政策并进行综合实施。排挡经营者申请营业许可时要填写遵守道路占用条件承诺书，提交已接受讲座培训的证明复印件以及其他地方行政长官认为需要提交的材料。规定只要在不影响交通和道路构造的情况下，市长应该予以批准。
（四）《轻犯罪法》
《轻犯罪法》明确规定，在公共场所无理取闹，严重危害社会秩序、乱扔东西伤及他人、不严格看管宠物对他人造成伤害、大声喧哗、不听公务员劝阻播放音乐、吹奏乐器等行为，即一般认定为城市不文明行为，违反者将被拘留罚款。
从《道路交通法》、《轻犯罪法》这些法律法规可以看出，日本在对待摊贩的做法上以疏导结合为主，即允许其在一个地方经营，但是明令要求遵纪守法以达到社会和谐共生的目的。
三、相关法律法规的执行机制
《建筑基准法》对违章建筑物的执法也作出了明确规定。其在第9条规定，建筑物所在地的行政长官要命令违章建筑的建筑物主、工程负责人、现场管理员或该土地的所有者、管理员等停止施工或在一定的时间内进行拆除、转移、改建、扩建、维修、改变设计、禁止使用、限制使用。地方行政长官在发出这类命令时必须要给予接受者提出意见书等进行申述的机会，被停止或被要求整改者可以要求公开听取意见，对此相关部门要确定公开听取意见的时间和场所，并提前两天通知被停止或整改者。
在公开听取意见的会议中，被停止或整改者可以提出对自己有利的证据，也可邀请对自己有利的人员到场作证。当然，在紧急情况下，有关部门可以直接下达禁止使用和限制使用的命令，同样需要通过公开听取意见的程序，决定命令的正确与否，即如果是正确的就可以当成执行的命令，如果是不正确的则可当场撤销命令。对于一些十分明显地违反法律或其他规定的建筑工程，可以不通过上述程序，直接对建筑物主下达停止施工的命令。如果建筑物主不在场，可以直接交给现场施工管理人员，责令立即停止施工。对命令义务执行人拒不执行命令或者怠慢命令，不进行整改的要予以警告，如果仍不执行则通过《行政代执行法》进行执行，由相关部门或邀请第三部门进行执行。在执行前有关部门必须告知对方，并依法设置执行标示，其所产生的一切费用由义务执行人承担，征收的费用归国库或地方自治政府。在这个过程中要委派地方政府的职员作为监视员，负责监督执行过程。
对于违章搭建如上所述，邻里之间产生纠纷后要有一方向市政府提出调停要求，对已产生的纠纷可由市政府出面进行调停，也可以申请法院进行调停或裁判。比如，广岛市设有建筑纠纷调停委员会，调停依据是上述《条例》。委员会由律师、建筑师以及经市长认可或委托者等10人组成，调停时可由3位委员组成小调停委员会。委员会调停及裁判所调停均无效时可以申请法院裁决，但是由此必然会产生裁决和损害赔偿等费用。
在城市道路设摊出现违法行为或问题时，市长要根据违法行为的轻重，给予经营者口头告知、书面提示及书面警告，一年内有过3次警告的要停止其继续经营。在停止或取消其占用许可时要听取所属警察署的意见。而对没有许可证、不听从移动位置安排，不遵守市长命令的摊贩要予以取缔。这一过程必须按照《行政手续法》，给予对方申辩的机会。为了有效维护公共秩序和排档经营者的权益，市长每年要举办一次对经营者的培训活动并颁发培训证书。
四、日本城市管理行政机制对我国城市管理工作的启示
综上所述，日本在城市管理中比较注重法律法规方面的建设，并将刚性的法律法规与柔性的人本主义相结合。本文认为，这种城市管理方法对我国的城市管理执法有以下几方面借鉴意义。
第一，城市要依法管理。城市管理是一个综合性很强的工作，必须要有完备的法律体系作为后盾。没有完善、详尽的法律体系很难将城市管理好，尤其是与民众个体利益相关的城市问题非常难以掌控。当然，不仅要有完善的法律体系，而且要进行广泛的宣传教育，提高市民的文明素质，这样才能较好地配合行政执法工作。
第二，城市管理要人性化执法。城市管理执法的对象往往是社会中的弱势群体。管理执法要以人为本，强调民主程序，不搞“突击式”执法活动。对于违法者，应以口头告知、书面提醒、书面警告为主，这样才能以理服人，以法服人，彰显执法的刚性，才能形成和谐的城市社会。
篇5
19日，国土部、住建部下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，其中大部分内容阐述了下半年土地市场的治理问题；
26日，财政部表态，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求；
同日，上海市政府办公厅《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，称下半年开展房地产调控政策执行情况检查，加强限购方面违法违规的查处力度；
27日，中国银监会网站披露，尚福林在“2012年年中监管工作会议及2012年第二次经济金融形势通报分析会议”上指出，今年下半年，银监会将坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。
以上强化和“硬化”调控的迹象，首先是对“稳增长”压力下房地产调控松动预期的应急反应。尽管在国务院强化“稳增长”的政策微调行动中，房地产调控尚不在此列，但中国的内部与外部经济形势并未出现根本性好转，经济放缓压力仍然巨大。现有的政策逻辑也没有有力地证明房地产调控一定能善始善终。
实际上，自2011年下半年以来，在全国105个监测城市中，已有33个城市对楼市政策作出微调。其中，包括上海在内的4个城市，微调政策因为触及“限购”而被叫停。这说明地方政府尚未找到房地产之外高效的替代手段，来实现“稳增长”的目标。
这样的背景之下，以“限购”为中心的调控逻辑，将始终面临政策退出之时房地产价格报复性上涨的困境。无论是投资者还是所谓刚性需求者，“理性”地预见了前述后果，其行动便构成对“限购”政策施行期间调控效果的逆动或消解。这就造成“限购”措施虽然严厉，但中长期效应并不突出。
数据显示，6月份环比上涨5.2%，与去年同期基本持平，房价出现上涨趋势。同时，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。7月23日至29日，八成城市楼市成交同比上升，较前一周有所增加。监测的40个城市中，34个城市同比上升，6城市同比涨幅超过150%，其中苏州同比增幅最大，达297.06%。重点城市周均成交仅深圳有所下跌，其余城市均同比上涨，其中杭州涨幅最大，达196%。南京及杭州主城区涨幅亦超过100%，重庆、广州和成都涨幅均在50%以上。
我们必须告别若干政策集中突击的调控方式，转而寻求一条逻辑自洽的可信赖的有效路径，来宣示中央关于房地产调控的长效机制。但是，这一路径要发挥作用，必须满足若干条件。
首先，需要各项政策（尤其是长期的政策和短期的政策）相互配合，建设性地满足资本所有者的投资需求。长期来看，特别应当放松国内其他行业尤其是垄断性行业的进入门槛，采取有力的政策措施引导和鼓励社会资金进入创新性行业。
其次，需要创新财政投融资体制，满足地方政府符合“土地中性”的资金诉求。核心是让地方政府能够因为对城市本身的有效经营和运作而获得相应的财政收入增长，而不是单纯依靠一次性的土地出让金作为“第二财政”。现在越来越多的大城市都开始面临土地约束，政府进行土地整备和收储的成本越来越高，未来这个趋势会更加明显。
以土地作为“股份”而非“商品”投放市场，更能够提升地方政府对土地长期价值而非即期价格的关注，从而注重提高土地利用的效率，并强调对附着在土地之上的产业价值的经营提升。
篇6
基于此，深圳确定了公交领域率先使用新能源汽车的推广原则。截至2017年4月底，深圳累计推广新能源公交车16357辆，其中纯电动公交车14603辆，混合动力公交车1754辆。根据计划，今年9月底前，深圳公交车将实现100%纯电动化。
5月17日，深圳公交车电动化工作传来捷报：深圳巴士集团第四分公司44条线路979辆营运车辆提前完成全面纯电动化更新。该集团所有公交车辆将于6月底全部实现纯电动化。
自从2011年1月6日，首批200辆纯电动公交车投入运营以来，目前深圳已有14603辆纯电动公交车行驶在街头，为减少机动车污染、打造令人羡慕的“深圳蓝”贡献一己之力。深圳也成为全国乃至全世界纯电动公交车使用数量最多的城市！
短短6年间，深圳公交电动化工作为何推进如此迅速？对于正在推进公交电动化的其他城市有何启示？当前公交电动化工作还存在哪些问题？请看记者发来的一线采访报道。
打造新产业，先行得实惠，新车购置可获补贴100万元/辆
“深圳公交电动化工作之所以迅速推进，首先要得益于政府在设计时将该项工作与产业发展紧密结合，其次是赶上了国家大力支持新能源汽车的好时候！”
深圳市节能与新能源汽车示范推广领导小组办公室主任助理陆象桢告诉记者，深圳公交电动化工作可以说饮下“头啖汤”，先行者先受益。十年前，深圳在考虑发展汽车制造业时，迫于其他城市业已成熟的汽车业形势，决定另辟蹊径，大力发展新能源汽车。深圳比亚迪汽车应运而生，经过十年的黄金发展，目前该公司已成为全球唯一一家同时掌握新能源汽车电池、电机、电控及充电配套、整车制造等核心技术以及拥有成熟市场推广经验的企业。
此时，恰逢国家大力推进新能源汽车的机遇时期。2009年2月，财政部、科技部、国家发改委、工信部等四部委，联合发文在全国包括深圳在内的13个城市试点开展节能与新能源汽车示范推广工作，为期三年。通过提供财政补贴，鼓励试点城市在公交、出租、公务、环卫和邮政等公共服务领域推广使用节能与新能源汽车。2010年，试点范围进一步扩大，从13个增加至25个试点城市。
以购置一辆续航里程大于或等于250公里的标准车为例，根据当时的政策，每辆新能源汽车购置可获50万元的国家财政补贴。深圳市政府还按照国家标准1：1，额外补贴50万元。如此算来，一辆价值200万元左右的比亚迪K9纯电动公交车，国家加地方的补贴就可达100万元之多。
“此外，还有运营补贴。”陆象桢介绍说，为减少居民支出，保障公交特许经营企业运营公交车的固定成本开支，深圳对公交运营实行定额补助。传统燃油车的运营补助为23～26万元/辆不等，而新能源汽车的运营补助则是45万元/辆。
由此，公交公司推广使用新能源汽车的积极性大大增强。随着2011年“绿色大运会”召开，深圳新能源汽车使用量也得到“井喷”，深圳新能源汽车也由初期的混合动力车升级替换为纯电动车。
“从2016年开始，国家已开始下调了新能源汽车购置补贴，由过去的60万元/辆降至30万元。而且现在燃料价格也在下跌。这些都对各地推广使用电动公交车带来不利。”陆象桢说：“考虑当前大气环境质量改善工作的严峻形势，地方政府特别是珠三角经济较好地区，可加大地方财政补贴力度，积极推进这项工作。毕竟一辆公交车的使用和对污染的‘贡献’，要比私家车大得多！”
据介绍，目前一辆新电动公交车的价格已降至约160万元。而且各地已涌现许多电动公交车生产制造商，有多个汽车品牌可供选择，价格还有下降的趋势。这对于公交车电动化来说是个“利好”消息。
更大的“利好”是，在刚刚举行的广东省第十二次党代会上，报告写明“实施新能源汽车培育工程，在全省公交领域全面推广使用新能源汽车，打造具有领先优势的产业发展新高地和规模化应用示范区。”
规模出效益，商业化运作，客户用了都说好
深圳公交的日平均里程为230公里，为便于使用，动力电池充满一次电最好能跑一天。为达到这一要求，受早期电池技术水平限制，需安装600安540伏的电池，承载的是324度电。这也是为什么早期我们看到的新能源公交车前后四个车轮上装有四个笨重的柱子，实际上就是动力电池。
“324度电什么概念？总重量相当于4吨。这就成问题了。”陆象桢表示，标准12米长的传统公交车整备质量大概是10～11吨，国家满载标准是18吨，而加装电池的新能源汽车的整备质量已达到14.5吨，承载能力大大下降。
如今，随着电池技术的发展，这一关键问题已得到较好解决。纯电动公交的整备质量已从过去的14.5吨改良为13.5吨。而且过去一次性直流充满电需3～4个小时，现在只需1.5～2小时。
不仅如此，公交公司还会选派专业技术人员进驻车辆生产厂家，进行现场监督，提出改进意见和建h。这些都使得现有纯电动车辆整体质量相比以往更扎实、耐用，可以满足日益严苛、恶劣的使用环境，而且司机更爱开电动公交。原因是纯电动公交车起步快、无噪声，相比过去开柴油车手脚并用，全自动化操作更轻松。
据深圳巴士集团技术与新能源部经理陈光悦介绍，公司通过技术革新、完善管理、规模使用等途径，提高纯电动公交车使用效率。目前，公司每辆纯电动公交车日运营里程超过190公里，提升近28%；年均运营里程6.98万公里，为传统燃料车使用效率的96.29%，使用效率在全国处于较高水平。
“其中，关键是‘一线一运营’、‘夜间满电+白天补电’策略的运用，不仅提高了使用效率，而且降低了运营成本。” 陈光悦告诉记者。公司经过长期跟踪，掌握到最佳补电区间为动力电池SOC值90%～25%之间，再通过网式快捷充电模式最大化实现了在谷段电价的充电，平均电价下降至少20%，随着充电网络的进一步完善，成本节约还有较大的空间。“充分利用谷期充电，是对社会富余资源的有效利用，起到了社会系统的节能降耗作用。”陈光悦强调。
“一个新事物，只要规模化使用，成本就会下降，故障率也会下降，这是自然规律。”陆象桢认为，公交电动化也只有规模化使用，社会资本才能看到行业发展的前景，人、财、物、技术才能投进来，新能源汽车的推广自然也才会有好的基础，形成良性循环。
为更好地发挥公交运营企业在新能源汽车推广中的积极性，满足车辆规模化推广的需求，2015年，深圳市改变了原来“车电分离、融资租赁、充维结合”的推广模式，采取了企业自主招标的方式，由各公交运营企业结合自身需求选择适合的商业化模式，进行新能源公交车推广。
其中，深圳巴士集团采用“整车购买，服务外包”的经营模式。由巴士集团与车辆生厂商签订整车购买合同，并附带车辆运营期内的维保服务协议，除车辆易损、易耗件外，均由厂商负责维修。巴士集团与充电服务商签订基础设施服务协议，充电桩服务商按照进行充电设施建设，向企业提供充电服务，并收取一定的充电服务费（充电服务费价格由双方协商）。
深圳东部公交和深圳西部公汽两家公司，则采用“混合租赁（裸车融资租赁+‘四电’经营租赁）”的经营模式。车辆生厂商将车辆及充电设施作为统一整体销售给第三方金融机构，并负责运营期内除车辆易损、易耗件以外的维修，以及充电设施的建设维护。公交公司与第三方金融机构签订租赁合同，承租车辆及充电设施，租赁期内，车辆及充电设施所有权归金融机构，租赁期（8年）满后，车辆及充电设施所有权归公交企业。8年间车辆如出现因技术问题导致无法完成考核指标的，相应的损失将由车辆生产厂商承担。
办法总比困难多，难题可以这样解决
深圳新能源公交车推广使用环保成效到底如何？深圳市交通运输委员会工作人员谢乐怡告诉记者，经第三方机构评估，深圳新能源公交车推广应用在节能、减排、降噪、减热方面成效明显。
监测数据显示，深圳投放的纯电动公交平均单车百公里能耗15.01kg标准煤，较传统柴油大巴节能31.67kg标准煤。纯电动公交车辆单车日均行驶里程为174.4km，全年可减少氮氧化物、非甲烷碳氢化合物、颗粒物分别为48.6吨、62.1吨、1.2吨。预计公交100%纯电动化后新能源公交车辆总行驶里程约为10.42亿km/年，每年可减少氮氧化物、非甲烷碳氢、颗粒物为187.57吨、239.68吨、4.69吨。
公交电动化带来的环保效益，让深圳人更加坚定前行的步伐。随着新能源汽车推广规模的扩大，深圳充电设施建设滞后等问题依然有待解决。政府主管部门和企业共同努力探索解决之道。
其中，深圳巴士集团的“网式快捷充电模式”，因其节约建设用地、建设成本、用人成本，得到业内的高度认可。该模式打破传统“一桩一充”技术瓶颈，通过攻克“多接口”充电桩重大技术难题，颠覆传统电桩（枪）单独分区建设场站结构布局，将充电区域分别与车辆停车场和营运区域紧密结合，大幅度降低建站用地。据介绍，目前一个充电桩建设成本为48万元，在全面推广网式快捷充电模式以后，桩车比可以从1：3提高至1：6，直接节省充电桩建设成本4.3亿元以上，预计深圳全市公交行业可节省充电桩建设成本11亿元以上。
“深圳巴士集团现有可用充电站60座，共960个充电桩，平均桩车比为1：5，远远高于规划建设1：3的标准。”陈光悦告诉记者，这些充电站主要分布在龙岗与南山片区，其余片区紧缺，整体分布不均衡。新建充电站用地难以寻找，拟建充电站受报建程序严格、多方协调难度大等客观因素影响，许多场站建桩推进速度缓慢，直接影响到新采购车辆投放。
“在土地资源极其匮乏的深圳，充电站要大规模建设面临的最大问题就是用地问}。”陆象桢认为，公交立体车库的开发，可降低公交场站对城市土地的占用。“目前，全市13个公交综合车场已启动建设，按照设计规划，每个综合公交站将满足500辆至1000辆公交车的停放需求，充电设施也作为标配纳入到综合厂站里面。”
篇7
广州和深圳，珠三角城市群中的两只领头羊，正面临前所未有的挑战。
在地方城市经济排行榜上，广州和深圳在过去十年中一直稳居第三和第四的位置，但最近两年却遇到了天津、重庆、苏州等地的强力挑战。更严峻的挑战则来自于广深自身发展面临的难题，如何处理好市场、政府、社会三者的关系，如何带领珠三角区域走出发展新路。
“深圳要当好广东乃至中国社会主义市场经济改革的突击队、排头兵。”5月10日，广东党代会期间，在广东团的这句话成为第二天深圳当地报纸的通栏大标题。
一个值得注意的细节是，当天的分组讨论会后，广东省委常委、深圳市委书记王荣亲自召集了深圳当地媒体座谈，用了一个多小时阐明这一重新定位对深圳的意义所在，他说深圳对这一重任要“义不容辞、理所当然”。
如何创造一条通往幸福的转型之路，对深圳来说，是能否成为“排头兵”的关键。
深圳“低迷”为哪般？
深圳此刻正处于争议之中，一季度深圳GDP总量被天津、苏州、重庆超越，增长速度创历史新低。此外，深圳市统计局公布的统计数据显示，2011年深圳流动人口减少7.32万人，这也是深圳建市30多年来首次出现全市范围内大幅度非户籍人口下降。深圳统计局给出的解释是，人口统计数据变化很大原因是深圳加大了户籍人口的纳入力度。但也有专家认为，流动人口减少是珠三角对人才的吸引力下降的表现。
深圳龙岗是一个典型的劳动密集型产业区，有1100多个大大小小的工业区，都是社区自发建设，没有规划，环境又差，质量也不好，全是标准的工业厂房。
“从去年同期来讲，我们现在95%的企业创造的经济总量才8%，那就是5%的企业创造了92%的价值。”深圳市委常委、龙岗区委书记蒋尊玉说，“我们在转型过程当中遇到了方方面面的问题，这里面经济链条非常长，最大的阻力在社区，社区是两租经济，两租经济靠的是出租场，它不管里边企业内容，只要有租金就可以。”
蒋尊玉说，龙岗区在十二五期间准备把一些老旧工业区，地缘优势比较好的拆掉重建，建创新型的产业，有的是政府建，有的是企业建。根据深圳的产业发展导向，把互联网、软件、研发、生物医药产业移进来，它需要的环境就是创新型产业。
“十二五期间如果能够建到1200万平方米，就可以装3000多个企业，3000多个企业创造的价值我们也预测了一下，可以达到2000个亿，2000亿什么概念，就是再造一个南山高新区。”蒋尊玉说。
龙岗区转型发展的困境和前景，正是深圳转型发展的微缩。2010年，深圳特区的范围由原来关内四区扩展为全市六区,面积扩大5倍，深圳在逐渐“长高”时候，也迅速“变大”。但深圳这一次却没有欣喜若狂的迅速开发。
“你不能在一任当中把所有的资源用完，比如土地资源，我们现在启动了一个150平方公里的土地整备计划，是把过去的旧工业区、旧住宅区重新整备，形成150平方公里新的可以利用的土地。”深圳市委副书记、市长许勤说，“这是为今后在十三五、十四五更好地使用土地，这个要考虑它的可持续性。现在深圳要做大经济规模也很容易，要不分能源消耗、不分排放指标的限制，去引进粗放型产业，经济总量很快就能做大，但城市环境就会受到巨大的影响。”
深圳一方面自我节制，另一方面则注重提升质量。
深圳的高科技产业让珠三角另一核心广州市颇为羡慕。目前深圳大小高科技企业超过了3万家。蒋尊玉说：“只要为这些中小高科技企业把空间腾挪出来，他们是不愿意走的。因为它是从零开始，从深圳成长起来，到这个时候如果说没有空间，它肯定要走，如果你有空间，它是不会走的。” 在蒋尊玉看来，高科技企业上下游链条非常关键，只要政府多为企业创造条件，未来可能经过十年到十五年，可能会有第二个、第三个、第四个华为成长起来。
在被视为深圳未来发展极的前海，则采取了更为苛刻的开发要求，4月份刚刚通过的《前海深港现代服务业合作区综合规划》中，表明前海将重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务，而更重要的是强调前海的开发一开始就要打造成为绿色、低碳和现代化的生态之区。
在许勤看来，深圳市是在用更少的资源、更低的环境代价，甚至是在修复环境，在恢复生态的情况下发展经济，他认为“这才是真正的民生幸福城市”。
改革的“锐气”在哪里？
向前闯的过程中，深圳改革的锐气在哪里？
深圳改革动力不足的问题一再被人提及，“原来都是双手空空跑到深圳来闯事业，现在深圳很多人都是既得利益者，一穷二白和腰缠万贯，完全不同了。”综合开发研究院战略研究中心主任冯苏宝并不否认这些年来，深圳市政府想得比较多，提的理念、发展思路也很多，“但做得很少，其中有方方面面的原因，改革动力不足便是其中之一。”
广东省体制改革研究会副会长、广州市社会科学院研究员彭澎也认为，深圳目前最大的困境就是“特区不特”了，“改革的锐气削弱了”。
5月10日，在广东省党代会上，有记者直接抛出“深圳改革锐气是否衰退”的问题，一直仰头倾听的广东省委常委、深圳市委书记王荣，直接按开了面前的话筒，毫不犹豫地回应了这一问题。“我们不认同深圳近年来改革锐气下降的说法。但是要看到，改革进入深水区以后，改革难度越来越大，改革涉及面越来越广，如果说当初的改革需要勇气，那今天的改革更需要智慧。”
隐藏在王荣话语背后的，或许是对“既得利益者”们的无奈，在不久前的一次接受媒体采访时，王荣的表述则更为直接，“应该说，当前推动改革比过去30多年任何时期都更加艰难。‘摸着石头过河’改革的时代已逐渐过去，理性改革和决策问责的时代正在到来。这对改革提出了新的挑战。尤其是社会管理的加强与创新。既有水太深、改革的‘石头’难以摸着的问题，也有社会转型期矛盾叠加、河里的‘礁石’太多的现状。”
深圳面临的困境，深圳市委书记王荣心知肚明，在之前的2010年深圳市第五届党代会上，王荣曾一口气列出了深圳面临的八个方面的困难和问题，包括经济内生动力不足，土地、资源、人口和环境约束，经济社会转型矛盾凸显等。
作为广东改革开放的“突击队”和“排头兵”，深圳的突破口在哪里？
王荣给出的答案是，深圳将在三方面全力突破。一是进一步处理好“市场”与“政府”的关系，继续转变政府职能。二是要进一步处理好“市场”与“社会”的关系，加强社会领域的改革创新。三是要进一步处理好“市场”与“法治”的关系，进一步加强民主法治建设，将其作为新时期坚持社会主义市场经济改革方向的重要保障。
大部制“微调”前行
在过去三年多的施政中，王荣和他的同僚们正努力解决这些难题。
2009年7月，王荣履新深圳，其后一年他完成了从一个陌生人到代市长，再从政府“班长”接棒深圳市委书记的多个重要角色变化。解决深圳成长中的烦恼，王荣给出的破解方案是：“特区要继续为全国改革‘闯’盲区、破‘难区’、趟‘雷区’”。（《小康》2010年10月刊“王荣的深圳一年”）
2009年深圳综合配套改革试验区获批，之后深圳迅速出台《深圳市综合配套改革总体方案》，把行政管理体制改革作为深圳改革的重点方向。深圳大部制改革随后启动，在39天内缩减15个政府部门，精简400人。2010年年末，深圳更是首开先河，将建设公民社会写入了“十二五”规划。
但大部制改革实施近三年，却面临行政效率降低、管理对接困难等一系列困扰。
2012年深圳“两会”上，数名深圳市政协委员联名提案对深圳大部制改革中面临的问题进行反思，提案举例称：“科工贸信委对产业实施统一管理，并重在管规划、管政策、管标准，指导行业发展。但庞大的机构运行起来，反而影响了政府的依法行政效率。如科技创新的行政服务比大部制前弱化了。”
此后的2月10日，深圳市原科工贸信委低调摘牌，其各项职能被分拆放到新成立的深圳市经济贸易和信息化委员会、深圳市科技创新委员会。这是大部制实施三年来首个被拆分的部门。
即便被外界认为大部制后整合最成功的市场监督管理局（知识产权局）亦面临诸多服务难题，局长徐友军近日接受当地媒体采访时透露， “大部制改革刚开始的时候，形式上都合到一块儿了。由于没有把权力还给社会，没有实现社会共治，我们的工作负荷成倍增加。”他相当委婉地说：“大部制改革并非越大越好，它的方向我认为是还权于社会。政府将权力全部搂在手里是不恰当的、不合适的。”
深圳某智库曾受命对大部制改革进行民间调研和测评，在长达一年多的时间里，他们发出了7000多份问卷，对各个部门、企业、公务员、社会民众进行了深入调查了解。最后形成的结论并不乐观，这一调查最后上报给了深圳市决策层作为参考。
“职能不明显，流程更复杂，委、局、办三层的决策执行并没有形成相应的机制。高层冗员特别多，有的多达十几个局级干部，基层执行人员没有增加，真正干事的人少。”一位参与调查的研究员指出其中主要问题症结。
政府自我削权的目标，除了简政，最重要的还是放权。
2011年，深圳确定32项改革计划，并且重启改革办，由深圳市委常委、统战部部长张思平挂帅，提出涉及财政预算公开、公务车改革等32项改革。2012年，王荣将其定位为深圳的改革攻坚年，根据《深圳市2012年改革计划》，深圳将重点推进22项改革。其中，商事登记制度、公立医院医药分开以及土地管理制度三大重点改革方案引人瞩目。5月7日，商事制度改革在深圳启动，政府大幅度放宽企业准入门槛。5月25日，“深圳市土地管理制度改革综合试点”正式启动，其亮点是产权制度革新。
篇8
关键词：城市园林 植物配置
随着城市规划建设和居住环境需求的发展，人们越来越重视环境、景观、风光、氛围，更加注重居住区的造景。在园林工程中对植物的选择与栽培，已成为城市美化过程中的一个重要环节。我们也知道，园林植物不仅在城市的景观方面发挥特有的功能，而且在生态环境和休闲方面也发挥着不可代替的作用。
1．城市园林植物的选择
1.1选择的意义与原则
树木在系统发育过程中，经过长期的自然选择，逐步适应了自己生存的环境条件，并把这种适应性遗传给后代，形成了它对环境条件有一定要求的特性——生态学特性。在园林树木栽培事业中，树种选择适当与否是造景成败的关键之一。
1.1.1选择的原则
所选树种首先是最能适应栽植地点的立地条件，即——适地适树。具备最能满足栽植目的的要求（观赏、防风、遮荫、净化等功能）。具有较高的经济价值，适合于综合利用。苗木来源较多，栽培技术可行，成本不要太高，安全而不污染环境功能要求：突出庄严肃穆气氛、姿美花繁、无毒无刺。景观需求：因地制宜、因时制宜、因材制宜。园林树种选择，一方面要考虑树种的生态学特性，另一方面要使栽培树种最大限度的满足生态观赏效应的需要。前者是树种的适地选择，后者是树种的功能选择。
1.1.2关于适地适树
（1）适地适树的概念
适地适树就是使栽植树种的特性，主要是生态学特性和栽植地的立地条件相适应，达到在当前技术、经济条件下的较高水平，以充分发挥所选树种在相应立地上的最大生长潜力、生态效益与观赏功能。这一树木栽植的基本原则，是其他一切管理工作的基础。
对于园林工作者来说，掌握适地适树的原则，主要是使“树”和“地”之间的基本矛盾在树木栽培的主要过程中相互协调、能够产生好的生物学和生态学效应；其次是在“树”和“地”之间发生较大矛盾时，适时采取适当的措施，调整它们之间的相互关系，变不适为较适，变较适为最适。使树木的生长发育沿着稳定的方向发展。
（2）适地适树的标准
树——是指树种、类型或品种的生物学、生态学及观赏方面的特性。
地——是指栽植立地的气候、土壤、生物及污染状况。
生物学标准：在栽植后能够成活，正常生长发育和开化结果，对栽植地段不良环境因子有较强的抗性，具有相应的稳定性。
功能标准：包括生态效益、观赏效益和经济效益等栽培目的要求得到较大程度的满足。功能标准只有在树木生长发育的前提下才能充分发挥。如果栽不活，长不好，根本谈不上其他功能效益；如果功能标准达不到要求，就失去了园林树木栽培的意义。
1.1.3选择的方法
首先必须了解栽植地区的大气候与地貌特征，特别是温度与降水情况。其次是分析绿地类型及其对树木的功能要求。
对栽植地面状况分析，主要是地面覆盖的种类与比例，如裸地、草坪、林荫地、水泥、渣石、沥青铺装等所占面积与比例及其对土壤通透性的影响。分析生物因子，特别是病虫侵染危害的可能性和可控制的程度等。通过以上分析，可以确定相应区域内，具有相近功能的一系列地带性分布的树种。根据这些树种对栽植地各因子，特别是限制因子的反应，筛选出适栽树种。
（1）首先选择乡土树种。对于具有相似适应性和同等功能的外来树种与乡土树种，应以乡土树种为主；乡土树种又有其中心分布与边缘分布区的差别，但以其中心分布区生长效果最好；在边缘分布区，应特别找出影响其生长的主导因子，有针对性地对立地进行改造和回避。
（2）选择外来树种。在选用外来树种时，引种历史长，并已基本强化的树种，在相应地区可视为乡土树种。如悬铃木、刺槐等。新引进树种或类型，要注意分析栽植环境与其原产地自然环境的差异，特别是气候因子中的温度与水分的相似性更为重要；分析引进树种的自然历史发慌过程和遗传可塑性，对引进树种进行试栽，取得经验后才能。
2城市园林植物的栽培技术
2.1栽培前准备
包括清理障碍物、地形地势整理、栽植地整理、其他附属设施整理和苗木整备等。苗木整备包括苗木数量的确定和苗木质量的选择。根据栽植密度和栽植面积确定苗木数量。在园林绿化中合格的苗木应具备以下条件：①根系完整发达主根短直，接近根茎范围内要有较多侧根和须根，起苗后大根应无劈裂。②苗木粗壮且通直，有一定适合高度，枝条茁壮，无徒长现象。③具有健壮的顶芽，侧芽发育正常。④无病虫害和机械损伤。
2.2栽培技术
2.2.1花坛植物栽植
花坛植物栽植分为脱盆栽植、起苗栽植法和模纹花坛栽植法3种，即：（1）脱盆栽植。花坛植物多数是盆栽育苗，即将开花时脱盆地栽。花丛坛应从中间向外栽植，单面式花坛自后向前栽，高的植株应栽在花坛的高地段，适当深栽，反之，则栽在低地段，适当浅栽。（2）起苗栽植法。对较多耐移植一二年花类植物，应按照绿化设计的要求，定位栽植到花坛中，起苗移栽要求根部带土球，利于成活。起苗移栽最好在阴天进行，降雨前移栽的成活率高，缓苗期短。以傍晚时间进行为宜，这样可经一夜的缓苗，使根系恢复吸水能力，可防凋萎。干旱季节可在起苗前 1天对土地充分灌水，灌水后要等表土略干后再起苗。起苗时，应用手锹将苗四周土壤铲开，然后从侧下方将苗掘起，保持完整的土球，勿令破碎。随挖随栽，栽后充分浇水，阳光太强时要遮阴。（3）模纹花坛栽植法。按照花坛图案设计要求大格放样，先栽图案的边缘，然后再栽图案内部，并增加栽植密度。
2.2.2树木栽植
树木栽植的要领是按设计位置挖种植穴，种植穴的规格应根据根系、土球、木箱规格的大小而定20～ 30 cm，坑壁应平滑垂直，掘好后坑底部放 20 ～ 30cm的土堆；木箱树木挖方坑，四周均较木箱加宽 80～ 100 cm，坑深较木箱加深 20 ～ 30 cm。挖出的坏土和多余土壤应运走，将种植土和腐植土置于坑的附近待用
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2013年12月27日，北京市召开专门会议，表示将在2014年出“狠招”治理小产权房，对历史项目分类研究处理。同时进一步向区县政府施压，拟对小产权房“重灾区”暂缓拨付土地出让政府收益，并暂停土地一级开发。
十八届三中全会后，国有土地和集体经营性建设用地“同地同权”的改革方向明确，集体土地入市的口子似要打开，与之密切关联的小产权房问题也备受关注。
在三中全会召开前后的一个月内，嗅到政策信息的小产权房市场反应强烈，北京市的小产权房价每平方米增长了1000元以上。
不过，道路的曲折在全会召开后不到一个月就呈现出来。11月22日，国土部和住建部了关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知。随后，一轮整治行动迅速铺开，小产权房问题的处理形势从暖春进入寒冬。
“十八届三中全会的决定，有些现在就可以实施，有些则可能需要进行机构调整，还有一些则可能需要一个较长过程。”中国土地学会副理事长黄小虎说。这其中，对于小产权房问题的处理就属于后者。
学界普遍认为，十八届三中全会已经明确方向，小产权房问题终将在建立城乡统一的建设用地市场、实现集体土地和国有土地“同权同价”的大背景下获得解决，但具体政策路径尚需时日。“在这种情况下，两部委出台政策挡一挡也是必要的，防止各地小产权房建设一哄而起。”黄小虎说。
全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为，在思路和细化政策出来之前，若大规模进行小产权房建设，“相当于给改革出难题”。 小产权房困境
就北京市来说，对于小产权房的清理整治从未停止。尤其是自2012年6月以来，作为国土部确定的小产权房整治试点城市，北京市国土局已先后五次公布小产权房和“变相”小产权房项目，共计108个。
北京的小产权房主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区等远郊区，目前已有7个小产权房项目和18个“变相”小产权房项目被拆除，有8名当事人被移送公安机关，31名责任人移送检察机关。
从北京市这一年多的整治尝试来看，处理方式和手段并没有突破。实际上，自小产权房问题出现以来，相关部门出台的相关政策文件，基本都是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，目标是禁止小产权房建设和销售，如强制停建停售甚至强拆。
但从实际效果来看，此类传统治理手段根本无法应对小产权房问题的复杂情况，既解决不了存量小产权房问题，也无法杜绝新建小产权房。
由于各种历史遗留因素的复杂性，各方利益关系的牵扯，维稳的现实考虑，以及执法权的缺位，使得基层国土部门处境尴尬。北京市国土局昌平分局副局长李跃红表示，该局只能寄希望于购房者提高法律意识，以便配合执法者对小产权房的清理整治。
与此同时，小产权房的市场需求却未有减少。据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已达66亿平方米，占到全部商品房住宅面积的一半，绝大部分都集中在大中城市周边。调查显示，目前各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体，包括外来务工人员、普通工薪阶层等。而各地出台的各种限购政策，也客观上推高了小产权房的市场需求。
据北京大学深圳研究生院副院长李贵才介绍，仅以深圳为例，经过多年的住房市场化发展，仅有15%为正规商品房，另有5%的福利房，其余80%的住房没有进入合法市场。对于城镇常住人口而言，小产权房已成为其重要的住房来源。 分类处理思路
虽然小产权房问题的基层执法困难重重，但从历次整治行动中仍可以看出相关部门的执法选择，不同类型的小产权房，打击力度有多不同。“小产权房”并非严格的法律概念，历次整治行动中的“违法性”却相对比较集中。
对小产权房的整治主要限制的是利用农村集体土地建设商品性住宅并对外销售，此次两部委的通知也同样如此。“但在我们的具体执行中，那些完全没有用地手续，且由外来开发商操作，村民并未得到利益的小产权房项目是整治的重点。尤其是占用耕地的项目，更是重中之重，拆除在所难免。”一位北京市国土系统人士说。
现实中，小产权房的概念外延广泛，包括利用农民宅基地的旧村改造项目，拥有村镇规划的项目，某个开发商租用集体土地建设的零散项目，甚至利用“生态农庄、农家院、私家菜园”等名义建设的独栋房屋，也被归入小产权房之列。
在具体执法过程中，对于利用农民宅基地的旧村改造项目、拥有村镇规划的项目等，相对较为温和。“批宅基地也是批，利用农民宅基地进行建设，还可以集约节约用地。”上述北京国土系统人士称。
虽然在具体执法中有所侧重，但对小产权房的分类和梳理工作至今尚未完成。2012年，国土部和北京市都表示正在研究“分类处理”存量小产权房的办法，但至今仍没有统一口径。
国土部一位官员表示：“几部委出台一个办法很简单，但如果考虑到操作层面，下面未必会执行到位。”
虽然十八届三中全会明确了集体经营性建设用地和国有土地“同地同权”的改革方向，但集体土地上能不能建设商品房，农民有没有集体土地的完整财产权利等问题，一直存在争论。因现阶段小产权房问题复杂，将小产权房问题进一步摸底梳理，是各方共识。“下一步是要梳理一下小产权，比如那些符合规划的存量小产权房，是否还叫小产权？”黄小虎说。
据《财经》记者了解，国土部目前已成立专门小组调研小产权房问题，并已派员赴三个省市，对小产权房的存量情况进行摸底排查。而住建部近日也对外表示，已联合国土部开始着手摸底全国小产权房的存量情况，并正在筹划相关的检查和执法督察工作。
日前，住建部主管的《中国房地产报》援引国土部等部门知情人士称，研究小组的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。
一个可能的思路是，将未来出租型的小产权房纳入公租房和廉租房体系，出售类型的小产权房中，符合城乡规划和土地利用用途的项目，通过补交土地出让金和税费的方式加以合法化。
这两种处理方式在学界多有提及，并获得广泛支持，国务院发展研究中心的“383改革方案”就提出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。而这一思路在实践中亦有成功案例，比如，成都市郫县三道堰镇就有小产权房在补交土地出让金后获得合法身份。
北京市昌平区著名的小产权房项目——郑各庄村宏福苑小区，也一直在寻求通过这种方式实现合法化，但始终没有如愿。“主要的问题是，我们找不到合适的政府部门对接这个事情。”郑各庄对村委书记黄福水说。
但小产权房通过补缴土地出让金的方式合法化同样受到质疑。“如果普遍只补缴一些税费就将小产权合法化，既有对分担了整个城市公共建设费用的高价商品房购买者的公平性问题，更有如果开了赦免迄今为止的违规者的先例，怎么制止后来者群起而仿效的问题。”燕京华侨大学校长华生认为。
至于将小产权房纳入公租房序列，此前北京也曾通过“集体租赁房”的形式展开尝试，但目前因诸多法律障碍而陷入沉寂。 政策路径待明
国家层面并没有一个明确、统一的小产权房处理政策措施。相较于北京的严控措施，各地对小产权房处理方式并不一致。其中，尤以成都走得最远。
据全国工商联房地产商会REICO工作室调研显示，成都市政府尽管到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的建设和交易行为，也没有保证过其产权。但对在农村集体土地上大规模实施的“新居工程”，采取一次性“以租代售”的做法，政府基本不加过问。
成都下辖的郫县做法更为直接，该县团结镇的小产权房的房产证是由县建设部门颁发的，而在其他地方，小产权房的“房产证”一般由乡镇、村集体组织颁发，并不具法律效力。在一些学者看来，这意味着成都对小产权房持有“默许”或间接承认的态度。
而广东省则将小产权房纳入到“历史遗留违法建筑”的范畴内，通过三旧改造、土地整备和城市更新等方式，重新清理利益关系，实现政府规划意图，以消化存量小产权房。以深圳为例，其城市更新项目已经放开一个口子，允许“合法土地占70%，合法外土地占30%”，等项目完成时再达到“全部土地皆合法”，即实现小产权房曲线合法化。
在广东当地一些官员来看，这一探索同样适用于其他地方。小产权房项目的处理和改造，涉及众多利益方，利益平衡成为核心关键点。而在这一过程中，政府作为公共利益的代表，需从公共设施配套的角度来计算收益合算与否。
“如此解决存量小产权房将是一个市场化的过程，对于能够规划出来且建筑质量合格的小产权房项目，在缴纳了政府核算的土地出让金后，可以获得大产权；对于其他类型的小产权房项目，则通过推倒重建，或是规划的调整等方式，利用市场化的手段调节和调动各方进行改造，从而能够达到标准，并获得合法产权。”中国人民大学经济学院教授陶然说。
不过，地方的尝试和学者的主张，并不足以促成统一的政策出台。“十八届三中全会提到了‘同地同权’，但并没有明确经营性集体建设用地上能不能建商品房。”黄小虎说。
黄小虎认为，这是一个重要的政策导向，“如果允许集体土地上建设商品房，那么哪些可以建设，哪些不可以建设，存量的小产权房项目哪些可以合法化，哪些必须拆除等等问题才有可能厘清，此时小产权房的‘分类处理’才具备现实意义”。
就字面而言，“同地同权”的含义包含了可以建设商品房的内容，这也是此前小产权房转正预期高涨的主要原因。“一切都要看是不是符合规划和用途管制。”三中全会后，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民对《财经》记者表示。
对于三中全会所涉土地问题还有另一种声音。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾多次公开表示，小产权房不合法，最主要的原因正是在于它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制，根源在于农村集体土地在规划上本不是用来建商品住宅的。
“这也正是当前土地财政的关键，即地方政府根据产权性质来限定用途，垄断限供商住用地。”陶然认为，目前的征地过程演变成为规划改变的过程。现实中，规划确实也成为地方政府实现用地目标的手段。
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省十次党代会将“实施两化互动，统筹城乡发展”明确为今后五年我省的整体发展战略，提出要“积极培育__城市群，集约发展小城镇，因地制宜发展一批特色鲜明的商贸镇、旅游镇和工业镇，高水平规划和建设城市新区、产业新城，坚持成片整体推进新村建设。”对我区的发展具有十分重要的指导和引领作用。目前，我区的工业化、城镇化水平比较低下，强力推进“两化”进程，既是省、市委提出的既定战略方针，也是在当前历史阶段和市情区情下的必然选择。本文结合个人工作实践，谈一些互动推进__新型城镇化的粗浅认识。
一、把握当前背景下“两化”互动的共性与个性
“两化”互动是共同历史选择。城镇化是社会生产力发展到一定阶段的产物。从历史上看，城镇化与工业化的发展总是相辅相成的，中国的唐、宋时期，欧洲的蒸汽革命时期，都是城市快速形成发展的的时期。经济越发展，资源聚集度越高，城邦的形成越具有一定可能。人类文明史几千年，人均经济总量持续增长的历史不过几百年。这几百年经济增长的最基本规律有两条，一是农村人口大量迁入城市，使农村人口占总人口的比重越来越小;二是工商业迅速成长，使农业经济占全部经济的比重越来越小。当前，我区的经济发展正处于高速城镇化要求的时期，基于经济规律、人文关怀和制度选择，政府将必然帮助和鼓励农民迅速融入城市，并解决他们赖以生存的问题，破解这个难题，最好的办法就是互动推进城镇化与工业化。
当前背景下统筹发展的个性之路。理论上讲，工业化与城市化都是作为推动区域经济社会发展的主要动力。区域的工业化必然带来城市化，城市化反过来又会促进工业化，但如果工业化单兵突进，就会出现以工业化为主导的粗放型城市发展思路表征。
因此，在整个经济体系未完全成型的情况下，我们不能坐等工业化来带动城镇化，更不能坐等城镇化来推动工业化。要同时用好经济火车的牵引车头和推动车头，善于以内生动力加快两化进程，促进其同步演进。内视自身，在省内，__区没有一、二线城市所具有的良好工业基础为城市自然升级作保障，从近阶段的经济数据分析，工业经济呈现下行趋势，新型工业对城镇化的牵引能力严重不足，而由于政策推进等因素，新型城镇化在我区“两化”互动中领先于新型工业化，客观上更加大了对工业的反哺和助推作用。从现实选择来看，只有持续增强城市吐纳能力、推进城市化进程，从而为加快承接沿海转移产业链、甚至发展特色工业和高端工业提供必然条件。
目前，正是推动新型城镇化的最佳时机。从历史经验看，国际上城镇人均可支配收入在20__-3000美元期间，就是快速拓展城镇化空间和提升城镇化品质的关键时期。20__年，全市、全区城镇居民人均可支配收入都处在2300-2400美元期间，未来五年，我区城镇空间拓展、品味提升、产业定位、文化特征都将处于快速发展定型的良好机遇期。
二、对统筹推进全区“两化”互动的理念思考
(一)树立棋盘理念,构建“两化”战略布局。
在推进“两化”的战略规划布局上，要牢牢树立全区“一盘棋”的思想，把握住省委、市委的工作要求和精神实质，把新型工业化与城镇化作为当前推动全区工作的引领动力。不能盲目“摊大饼”式的求多求快，而应立足现有实际，打造具有区域示范性和区域代表性的城镇化综合体及重点的卫星式布局。
从现实区情讲，就是继续深入推进“两化”融合的四级规划体系，一是在城区内加快推进回风、陇桥、津桥湖三大片区和旧城改造步伐，空间内产业以资金密集型的中高端工业和服务业为主;二是在清江、曾口、恩阳等城市组团内推进重点镇建设，空间内产业布局以具有连片效应的示范农业中心园区、农产品深加工、物流业为主;三是逐步打造一批卫星城镇，其产业以承接辐射效应和具有地方特色资源密集型产业为主;四是在具备较好条件的农村产业地带集中布局一批具有良好示范效应的中心村、聚居点建设，空间内以为大工业提供原料等配套服务和小型特色农业为主。
同时，应统筹规划现有资源，从生态层面保证“两化”推进过程中水资源、土地资源的最大化合理利用;从产业层面保证产业的互补优势和体系形成;从行政资源上进行合理引导;在人文、旅游等资源上加强其配套服务和区域特色。
(二)发挥政策“蝴蝶效应”，强化综合承载能力。
蝴蝶效应由气象学家洛伦兹提出。其大意为：一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，由此引起连锁反应，可能在两周后在美国引起一场龙卷风。即在一个动力系统中，初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。__区作为后发之城，一定要运用好政府作为强力快速推进“两化”的主体其动作的放大作用，从而在现有条件下，利用较小的资源和政策代价，换取最大公共利益。
一是要充分利用政策杠杆作用，从制度层面引导“两化”的推进。结合宏观经济走势和政策走向，进一步深化公共服务、户籍制度、产权制度等改革。从招商引资入手，加大对工业的引进聚集作用;从退城入园入手，形成工业的规模成本效应;从定位功能分区入手，吸附周边人口资源，突出区域特色，从而形成新型城市化社区。二是改善市场环境、政务环境等，对周边产业产生集聚力和辐射力，加快形成工业体系，为城镇化提供支撑。
(三)克服发展短板，提升“两化”体系科学发展水平。
短板原理，即一个木桶装水的多少，取决于其最短的一块木板。反短板原理，即一个木桶最长的一块木板决定其在一定范围内的特色与优势。这给我们提出了两个层面的主攻方向。在“两化”的演进中，__区要立足现有优势，进一步加快城镇建设步伐，反促工业化的聚集、落地和发展;从推进城镇 化层面来说，在当前宏观经济整体较为不利的形势下，要进一步加长城市建设短板，在不能满足全面开花的条件下，也要坚持用适度超前理念统筹规划。
三、当前我区城镇化的几个关键问题
__区在快速推进新型城镇化过程中，既有与其它地区基本一致的用地紧缺、社会矛盾凸显等共通性问题，也表现出本地区所特有的一些特征。如何解决这些问题?通过工作实践和思考，谨提出如下思路以供探讨。
(一)盘活用地资源。当前，我区城镇化最主要的任务仍是加快区间功能布局，推进基础设施建设。面对规划严重滞后的现状，要建设“现代森林公园式”城市，土地资源缺乏成了一道难以逾越的坎。向外延伸，要进一步做大做好土地蛋糕，充分利用秦巴山区连片扶贫、渠江流域防灾减灾等政策，争取土地指标的落地。目前，国内较为成功的有三种模式：
一是重庆“地票”模式。“地票”是指利用土地级差原理，将闲置、废弃或节约的建设用地复垦为耕地，并形成权利凭证后在农村土地交易平台公开交易，从而转化为可在规划建设范围内使用的建设用地指标，包括复垦、验收、交易和使用四个环节。二是北京“飞地”模式。“飞地”是指经济发展过程中，两个互相独立、经济发展存在落差的行政区域打破原有区划限制，通过跨空间的行政管理和经济开发，把飞出地的资金、项目等放到行政上互不隶属的飞入地，通过规划、建设、管理以及税收成分成等合作机制，实现两地的土地等资源互补。三是深圳“新”模式。通过二次开发确权，以土地整备、城市更新和城市发展单元为主要内容，由政府主导，通过调整用地功能等办法，换取土地资源。
此三种模式的共同特点是利用空间差异换取资源，就我区来说，可以借鉴的是：一是“集约”。通过做大做强土地增减挂钩项目，置换建设用地指标。目前，我区已在两个重点镇试点开展;二是“调整”。在城市规划区和重点组团区，尤其是在旧城改造中，在保证城市品质的前提下，利用功能分区等办法，调剂出一批土地资源;三是“扩容”，坚持按照既有设想，推行“东进南延北拓西扩”思路，快速拉大城市框架，即以巴河为分界点，以回风片区、津桥湖片区为代表，抓好中心城区南面延伸;以陇桥片区为中心，两年内基本完成包括西区汽贸城在内的六平方公里的西向城市组团建设;以巴城北环线为主，拓展北向城市空间;以清江、兴文为载体推进东进战略，打造连接经开区和老城区的产业通道。到2015年，把巴城拓展成为80万人口，方圆80平方公里的中等城市。
(二)破解资金瓶颈。在实际的操作过程中，我们解决城镇化建设资金一般有六个渠道。一是项目捆绑整合;二是以开发带动;三是财政性投入;四是整理土地的出让收益;五是利用投融资平台融资;六是采用BT等模式招商。这六个渠道中，后四个实质上是政府性硬投入。因此，最大的出路还是在争取大政策，争取大项目，以外来资本破解资金瓶颈。当前，要牢牢把握国家产业政策，抓住巴中作为秦巴山片区区域中心城市和川陕革命老区的历史机遇，将大项目挤进盘子，解决未来相当长一段时间内，我区发展中项目支撑的问题。
(三)保障边际利益。城市开发建设中的边际群体，即是依靠政策推动、项目带动等方式强行带入城市化的农民，解决他们的生产生活问题，是城市化进程中不可回避的主要矛盾。针对这个问题，一要建立完善集体土地用地补偿制度，在城镇化中保障村级集体组织收益，调动基层社会组织在城市化进程中参与推进和维护稳定的积极性;二要合理利用村(居)自治政策，建立健全面对群众的收益分配办法;三是用活用足社会保障，解决好住房、教育、医疗及养老等问题。
