房地产法律培训范文

导语：如何才能写好一篇房地产法律培训，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词 民办高校 法学专业 房地产法学专业方向

中图分类号：G424 文献标识码：A

1 开设法学专业的院校众多与就业率欠佳并存

1.1 开设法学专业的高校数量众多

法学专业曾一度被认为是朝阳专业，特别是在中国加入WTO后，随着市场经济体制的不断完善，以及“依法治国”方略的提出，公众普遍认为“市场经济就是法治经济”，社会对法学人才的需求会稳步提升。据不完全统计，2001年，我国设有法学本科专业的高校为292所，2005年约为560所，截至2008年底，该数值则达到了634所。30年来增长了105.67倍，法学本科在校生30万人左右，法律专科在校生达22万多人，30年增长了200多倍。①法学一跃成为了目前我国开设数量最多的三大专业之一。

1.2 法学专业毕业生就业率欠佳

据中国社科院2012年6月11日的中国年度就业蓝皮书《2012年中国大学生就业报告》，2011届本科毕业生半年后就业率最高的专业门类是工学（92.5%），最低的是法学（86.8%）。2012届本科就业红牌警告专业包括：动画、法学、生物技术、生物科学与工程、数学与应用数学、体育教育、生物工程、英语、国际经济与贸易。法学专业连续两年名列红牌警告专业。从就业蓝皮书提供的2009届至2011届主要专业门类本科毕业半年后的就业率来看，法学专业分别为82.3%、86.7%、86.8%，②连续3年垫底，而且在已经就业的法学毕业生中还有相当一部分从事的是与法学完全无关的职业，例如市场营销、文秘、行政管理等。

作为一名在民办高校从事法学教学的教师，笔者也亲身感受到报考法学专业的学生在逐年减少，即便是到校报到了，一年后也有很多学生会以各种理由申请转专业。对于法学教育人来说，这一现状足以引发我们的深思！

2 对法学专业就业率低现象的分析

笔者认为，造成法学专业就业率尴尬局面的原因是多方面的，既有教学之外的宏观原因，（例如，崇尚法律、敬畏法律的公众意识还有待建立；由于体制问题，司法、执法过程中暴露的一些问题令民众对法律信仰产生动摇等），也有目前专业设置以及教学方式本身的微观原因。本文则力图对后者进行分析，并进一步提出改革对策。

2.1 专业设置的精密度低造成就业路径不畅

1998年教育部的《普通高等学校本科专业目录》中，把原法学门类下的法学、经济法、国际法、国际经济法、劳动改造学合并为法学，并将其作为一个二级类与理论类、社会学类等4个二级类，12个种专业，合并为大法学。从此结束了法学下细分专业的历史。全国所有开设法学专业的院校都必须上14门专业核心课，其余专业必修和选修课程也大体一致。这就造成所有的法学专业学生所学内容同质化严重，刚性的授课内容与多变的法律就业岗位之间没能建立起良好的对应关系。

这个现象与工学门类的一些专业则完全不同，部分工学门类专业完全就是为相应的职业量身打造的，其对口性非常强。因此，笔者认为要适应法学新兴的就业途径，必须结束目前“大一统”似的法学专业设置状况，在教育部修订专业目录前可采用自主设定专业方向的方式来予以解决。

2.2 现行的法学专业课程设置不利于应用型人才的培养

如前所述，目前包括民办高校在内的，所有开办了法学专业的院校，授课内容都基本一样。我国又属于大陆法系国家，比较注重对法学理论和法律法规本身的研究，结果造成了研究型法律人才供应过剩，而在培养应用型人才方面却乏善可陈。而且顾及到教育部及地方教育行政管理部门的专业评估指标，规定的法学核心课程和相应的课时数是无法改变的，而其中如法哲学、中外法制史这样的课程，对于无意于法律理论研究的学生而言就等于是挤占了他们学习专业选修课，及接受实践教学的时间。在教育部高等学校法学学科教学指导委员会、中国法学会法学教育研究委员会2009年年会暨中国法学教育发展论坛上，中国人民大学党委副书记兼副校长王利明教授主持了两会联席工作会议，并在大会上做了题为《以社会需求为导向 更加注重法律实务型人才的培养》的主题演讲。很多学者也都表达了未来我国的法学教育应更加注重以职业化为导向的想法。

因此，笔者认为在目前还不能增设法学类新专业的情况下，可尝试根据社会对应用型法学人才的职业能力需求，设计一些专业方向，在方向课程中删除一些与未来就业方向关联性不强的专业必修和选修课程，让更具有针对性的课程取而代之。

3 对法学专业方向课程建设的尝试——房地产法律实务方向

3.1 为什么选择房地产产业作为突破口

大学的三大职能中最为主要的是为社会培养需要的人才，而人才必定是为某个具体的产业服务，因此在设计新的专业方向时必须选择具有旺盛的生命力的产业作为目标。房地产在任何一个国家都是举足轻重的产业，将其作为应用型法学人才培养方案的服务对象具有以下几个方面的理由：

（1）资金的密集性，带来对法律服务的依赖性。可利用地的稀缺性和对房地需求的刚性，决定了追逐房地产的货币量永远都是很大的，造成房地产价值较高的结果。特别是国人对房地产有异常的偏好，造成近年来房价一直居高不下。大多数家庭甚至要依靠三代人的努力，才能在中心城区买到一套房子。交易额如此之高，使得交易双方都不可能如同在农贸市场购买白菜那样随意，必须依靠法律来约束彼此的权利义务。在交易过程中，必然会产生大量的法律服务需求。

（2）综合性强，涵盖面广。房地产产业的产业链条很长、环节很多，房地产业法律事务的综合性极强，民事、行政、刑事方面的法律规定几乎都涉及到了，即使该专业方向的学生最终没有从事房地产业法律服务事务，也不会因为学习面狭窄而难以适应其他工作。

（3）发展空间大。2011年我国城镇化率首次突破50%达到51.27%，③但是与发达国家相比还有很大的发展差距，因此房地产业作为支柱产业至少还有20年的朝阳期。这为一个与之配套的专业方向留下了足够的发展，直至成熟的时间。

（4）专业性很强，只有经过专门培养的人员才能胜任工作。从土地使用权的获得，到房产建筑过程，到交易买卖，最后到相应手续的办理，整个过程相当复杂且细致，其中涉及到的法律问题也非常庞杂。非经专门的学习培训，仅略晓基本原理的法学学生根本难以胜任工作。所以，必须在通晓主要法学理论之后，对高年级法学生开设房地产方向课程来进行更有针对性的培训。

3.2 建设房地产法律实务方向课程可能存在的困难

（1）教学理念转变难。教学的理念是选择教学模式的前提。在现行的教学理念被奉行多年之后，已经形成了强大的惯性，要想进行转变实属“知易行难”。虽然很多民办高校，甚至部分公立高校都定位为培养运用型的法学人才，但在实际操作中仍然回到了原来的老路上。房地产法律实务方向课程，既然带上了“实务”二字，就必定要与原来的教学理念有所区别。

（2）师资配备难。高等教育与现实脱节的问题不仅表现在教学上，也体现在教师缺乏对与其所属专业相匹配的产业现状的了解上，“学院派”的教师占到了较大的比重，多年重复性较高的教学容易使很多教师满足于现状，再加上沉重的科研任务，也在客观上让这些教师既无意愿也无精力去了解产业一线的实际状况。真正既精通理论又熟悉实务的“双师型”教师是非常可贵而且稀缺人力资源。在打造房地产法律实务课程这个课题上，民办高校的师资问题则表现得更为严峻。

（3）实践教学投入大。房地产实务方向课程既然定位于应用型人才培养，如果学生不到房产开发公司或者相关政府行政管理部门进行实习，而仅仅只是在校内进行课堂教学，恐怕效果会大打折扣。要建立起一批这样的实践教学基地，对教学单位的财力与人力投入要求会比较高。对于在2002年以后才兴办的这一批民办高校而言，财力上的薄弱是又一个难以回避的一个短板。另外，还可能存在实习单位的实习接纳时间与校内教学时间的协调问题，一般的教学时间都是在每年的2月至6月和9月至来年的元月，而实习单位的接纳时间不一定能安排在空档期，从而导致两者相冲突，这也是必须考虑的问题。

4 对建设房地产法律实务方向课程的几点建议

4.1 转变办学理念与采用多元的评价体系

（1）改变目前以培养研究型人才为主的教学理念，代之以培养应用型人才的理念来建设房地产法律实务方向课程。办学理念是一切教学措施的先导，直接影响教学方式、课程设计等一系列方面。因此，如果换汤不换药，则不过是徒有其名。理念的改变应通过课程设置和考核方法来加以体现，教学取向要多元化。对于无心于理论研究而热衷于实务应用的学生而言，要有相应的课程来对他们的学习兴趣提供支撑。

（2）改变一刀切式的教学质量评价指标，对不同定位的专业方向采用多元的评价体系。评价指标如同指挥棒，也会指引教学主体的办学思路。如果仍套用原来的评价指标，则如同用刀裁切不规则物使其整齐划一一样，会过滤掉专业方向中很多个性的东西，而这些个性可能是房地产法律实务方向最为可贵的创新成果。但是，评价指标不仅来自院校本身，更多的还是来自教育行政管理部门。在此，笔者也想呼吁管理部门的政策制定者能设定多元的评价指标。

4.2 着力培养双师型教师

笔者身在民办高校，对于公办高校的法学教师状况不甚了解，对省外高校的法学专业状况则知之更少，因此不敢妄加评议。至少在我校内，既对房地产业相关法律法规十分熟悉又具有从业经验的教师一个也没有。因此，短期内解决师资不足的问题恐怕不现实。笔者建议采用“走出去，请进来”的办法，即在某些实务性极强的课程上聘请相关的专职人员来校授课，如律师、房产经纪、公务员，但这只是短期内的权宜之计。从长远计，还是要立足于本校教师的培养，可鼓励教师到实务部门轮训，每次轮训时间为6个月至1年。

4.3 开放办学，加强与房地产实务部门的联系

如前所述，房地产实务方向立足于应用，学生和教师都需要有校外实践教学基地作为依托。如果只是动用个人关系资源去开拓实践教学基地，既难以达到一定的数量，也受困于人员变更等因素，恐非长远之计。因此，必须开放办学，充分地发挥社会服务功能，与校外企事业单位、政府部门建立起良性的互动关系，例如争取横向科研课题，为企事业单位排忧解难；聘任实践教学基地的负责人为荣誉教授，定期来校做学术讲座。

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[关键词] 地产企业网络营销对策

一、加强基础设施的建设与网络营销相关先进技术的开发运用

硬件设施的不足单靠房地产企业是很难解决的，只有政府采取相应措施才能解决这一问题。第一，政府应进一步降低关税，而关税的降低对于主要零部件(如CPU)采用进口零部件的国产电脑，其产品成本将会进一步下降，关税的降低也使得进口电脑的市场价格下跌，这将会激发消费者购买电脑和上网的热情，使得更多的电脑进入家庭成为。可能，进而提高我国的电脑普及率和上网率，为网络营销的蓬勃发展奠定坚实的物质基础。第二，政府应鼓励和引导房地产企业开展网络营销试点和探索，积极推广培育和开发房地产企业这一方面的需求，并对成功经验要及时总结，在全国范围内普及网络意识，要让企业深知在知识经济时代，网络愈来愈成为企业实施名牌战略、收集传递信息和推销产品的主要途径，是企业的一种生存手段，并在资金技术、研究和国际合作等方面提供支持，促使房地产企业积极开展网络营销。第三，房地产企业本身也应该大胆探索网络营销的新形式，力争在经济效益上有所突破。

二、加强网络营销相关人才培养力度

人才是知识经济时代的最大财富，要重视房地产网络营销人才的培养。我国从事房地产网络营销的人员缺乏网络与营销的共融性。网络营销不同于传统营销方式，其科技含量较高，专业要求严格，从事这项上作需要具有一定的专业素质。具体来说，房地产企业应当根据行业的特点，结合企业需求承担这项工作，加大对具体操作人员的培训力度，要培养既懂房地产又懂网络，既懂房地产企业的运作规律又懂网络的特性，而且能把他们有机的结合起来的人才。同时要对高层次的管理人员进行培训，并且要进一步实行电脑和网络知识全民义务培训工程。

三、制定并严格执行房地产企业网络营销相关法律

政府应加强政策研究，参与有关规则的制定，制定更为有效的政策和法律措施及政策性指导文件，规范目前盲目和混乱的思想。政府应加强与市场机制配套的各种法律制度建设，使市场机制的运行建立在法律的基础上，有法可依，有法必依，这样才能建立起公平、合理、有序的市场竞争秩序。还应结合我国的国情和国际的发展趋势，积极参与国际对话，借鉴其他国家和国际组织成功的方法和经验，参考国外相关立法，尽快制定出我国房地产企业网络营销的法律框架。我国己开始关注针对网络营销的法规建设，

四、发展网络结算以克服网络支付障碍

我国房地产企业在应用电子商务上还处于初始阶段，上网企业不多，而且基本停留在提供信息的层次，大多数商务网站虽己具备网上结算的功能，但由于我国信用卡使用率还较低、人们对安全和信用存在疑虑等原因，阻碍了网络结算方式的普及。为此要提高银行的电子化水平，加快研制安全通用的电子货币的步伐，积极向电子支付国际通用标准靠拢，采用SSLC安全套接层协议)和SET(安全电子交易规范)等协议实现安全方便的网上付款方式，解决客户资料的安全性问题和多方认证问题，保证网上交易的实时性，实现与国际的接轨及与国内银行网络的统一。

五、加强对网络营销各方面的管理

要加强网络营销管理，克服障碍，促进房地产企业网络营销的进一步开展，应从下列几个方面着手。

第一，房地产企业应尽早申请和保护自己的网络域名。房地产的网络营销者最好尽早申请一个互联网网址，使每一个网络的用户在互联网上惟一地识别和搜索到自己的网站。此外，还必须通过法律等手段保护好自己的域名防止其他人使用和抢注自己的域名。同时，国际互联网的域名是惟一的，可以说是企业品牌与形象的标志，因此要加强对网址域名的宣传，努力树立企业的网络形象。

第二，充实网页内容，体现企业特色。应注重网页内容的创意和更新，要站在行业和企业文化的角度来决定信息内容，突出企业的特色，要丰富网页内容，网络主页的设计不仅要宣传企业和介绍房地产项目，还应包括项目的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息等项目相关信息的，同时注意用户界面的友好，富有艺术感，充分表现交互性的特点，以吸引购房者的注意，并使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。

第三，注重提高网络传输速度，使用各种系统上具加强对服务器的管理与维护，提高服务器性能。同时加强网络建设，保证网上通道的畅通。

第四，加强网上顾客服务管理。网络营销的成功离不开优质服务的支撑，优质服务不仅能吸引新顾客，更能留住老顾客。房地产企业要通过网站，向访问者提供房产方面相关的法律知识、专业知识，以及一些代办服务，要采用个性化服务方式，减少服务的同质性，增加服务的差异性。

六、大力发展信用制度

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一、指导思想

切实加强房地产市场专项整治工作，规范房地产市场和中介服务行为，做到市场整治与市场扶持相结合，强化市场整治与房地产行业管理工作相结合，打击违法违规行为与保护消费者合法权益相结合。持续开展房地产市场专项整治活动，加大执法力度，提高执法水平。通过市场整治，规范商品房预（销）售、无证开发经营、虚假广告、短斤少两等违法违规行为，使我县房地产市场步入正规、有序、健康的轨道。

二、检点

（一）检查我县所有开发项目办理商品房预售许可证和违规预售情况；有无未取得预售许可证擅自预售商品房（包括以认购、预定、排号、发放VIP等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用）的行为。

（二）检查房地产开发企业是否在销售部（营销中心）醒目位置悬挂相关证件：

1、营业执照和资质证书；

2、土地使用权证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；

3、商品房预售许可证。

（三）检查是否存在未按要求使用《商品房买卖合同示范文本》签订商品房买卖合同；是否存在不符合规定的霸王条款。

（四）对我县房地产中介服务机构和从业人员情况，调查摸底，建立台账。

（五）检查开发企业是否委托没有资格的机构销售商品房的情况。

（六）检查无资质开发经营，私设售楼部违规预（销）售商品房的情况。

（七）检查商品房销售人员持证上岗情况。开发企业是否聘用未取得培训合格证的无证人员售房。

（八）检查开发企业是否将未经验收或验收不合格商品房交付使用的情况。

（九）检查商品房住宅质量保证书、住宅使用说明书执行情况。

（十）检查开发企业预售资金是否专款专用。

（十一）检查房地产开发企业是否存在出租、出借、转让资质证书的情况。

（十二）检查房地产中介服务机构是否销售不符合条件的商品房。

三、执法依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《房地产经纪管理办法》等法律、法规和规定。四、工作安排此项工作分宣传准备、自查自纠、组织检查、治理整改、总结巩固五个阶段实施。

（一）宣传准备阶段（9月16日——9月26日）。召开动员大会，发动社会各界参与，通过多种形式开展房地产法律、法规知识宣传活动，营造良好的舆论氛围，对外公布举报电话，接受公众的举报及监督（举报电话：）

（二）自查自纠阶段（9月27日——10月7日）。组织房地产开发企业和中介服务机构进行自查自纠，要依照法律、法规和规定，认真对照检查,对存在的问题要及时整改，并将自查和整改结果形成书面材料于10月8号以前报到住建局房地产管理办公室。

（三）组织检查阶段（10月8日——11月8日）。由房地产服务中心、法规监察股、房地产管理办公室联合开展房地产市场专项整治工作，通过现场巡查、合同抽查、投诉处理等方式，对房地产市场进行全面检查。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。

（四）治理整改阶段（11月9日——12月9日）。通过联合执法，对违规预售和无证开发等违法、违规行为进行全面清查和整顿，加大查处力度，对存在违法违规行为的，要责令限期整改，对拒不整改的，依法从严处理，将典型案例予以曝光。

（五）总结巩固阶段(12月10日——12月31日)。对开展房地产市场专项整治工作情况进行认真总结，要通过治理整改，使我县房地产市场各种违法、违规行为明显得到遏制，房地产市场秩序明显好转。制定和完善相关政策制度，建立健全管理长效机制，进一步促进我县房地产市场健康平稳发展。

四、工作要求

（一）统一思想，提高认识。各相关单位要真抓实干，认真履行岗位职责，不能走形式、走过场。要严格依法办事，做到公开、透明、公正。要区分轻重，逐一化解房地产市场中突出问题。

（二）加强宣传督导。通过治理整改，使企业认识到学习法律、法规知识的必要性、重要性，更能意识到违法违规行为的严重后果，增强企业守法经营意识。对优秀企业、品牌企业大力宣传和鼓励。

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关键词：房地产经济；人才培养；促进；房地产经济发展

一、我国现代房地产经济专业人才概述

我国的房地产市场在最近的几年时间之内取得了突飞猛进的发展，对房地产人才的需求也在不断的增加，在这种情形下，我们需要对房地产人才进行专门的培训，才能促进我国房地产经济更好更快的发展。

（一）现代房地产经济专业人才的特点

1、复合性。现代房地产经济经济领域是一个综合性领域，房地产经济人才应掌握复合性的知识。房地产的知识主要包括以下方面：市场调研、土地经济、房地产开发、房产的交易、房地产经纪、物业服务等。对房地产人才的需求往往也是首先要复合性的人才，最好的房地产人才应当具有经济学的知识、管理学的知识、建筑、园林绿化、国家的法律法规等方面的知识。这样的人才即熟悉房地产经营的技巧，有知道建筑结构的基本常识，可以很好的胜任房屋销售、管理等任务，为房地产企业带来最大化经济效益。

2、实用性。房地产经济人才的从业主要要求的是熟知房地产全程策划各个环节的实用性知识，以便能在进行房地产销售的时候能够熟练的回答客户提出的一切关于项目的相关疑问。同时，还应掌握合同等方面的知识，以便在签订房屋租售合同的时候进行相关问题的答疑，这样才能促进房屋租售合同的顺利签订。除了具备以上的知识外，还需要熟知房地产金融、建筑工程造价、房地产估价等方面的知识，这样才能准确判断房地产经济发展的趋势，更好地为房地产企业找准市场自己的定位服务。

3、独特性。房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，需要根据国民经济的发展调整房地产的产业政策。房地产经济发展遵循的一般规律是“繁荣——调整——衰退——复苏——繁荣”的循环过程。在进行房地产开发的时候，要准确判定房地产经济发展所处的的具体阶段。在房地产人才的培养方面，需要加快对房地产人才的培养，促使人才与产业相结合，以便更好的为房地产企业发展服务，以此促进整个房地产经济健康持续地发展。

4、必要性。随着我国房地产市场的不断扩大，在房地产企业自身发展的同时，房地产人才队伍的培养也要与时俱进。我国目前的房地产人才缺口还很大，房地产企业要加紧自身人才的培养，这样才能促进企业自身发展的同时，更好地服务于整个房产经济的发展。

（二）适应现代房地产经济的房地产专业教育的特点

1、房地产课程具有依托性。由于房地产本身具有的特点，对于房地产人才的培养，完全不用房地产公司自己培训，可以依托院校进行培训，院校的培训往往更加的专业、更加经济，在进行培养的时候，还可以进行脱产的培养，系统的教授学员房地产的经济知识，进而可以更高效地促进房产经济的发展。

2、层次分明。目前，房地产经济的从业人员中，具有各个不同学历的人才。掌握不同的技能的不同人员可以胜任不同的工种，博士人才可以从事房地产建设，硕士和本科人才可以从事房地产销售，专科人才可以站岗。对于不同层次的人才，经过接受继续教育后还具有流动性，例如硕士人才经过继续教育后可以从事房地产建设，可以从销售工作转岗，建造更多更好的房地产，也可以有效的促进房产企业发展，以此带动整个房地产经济的进步。

3、继续学习的广泛性。房地产教育一个重要的特点就是接受再教育的人数非常多。在我国的一线城市，一线房地产企业往往和一线的大学进行合作，将自己的职员放到大学里面去接受再教育，使得这些职员可以学到新的技能，人才是经济进62193ffe421f0b01496d7a7c4db513fa步的主要因素，通过再教育，可以促进房地产企业的提升，同时促使整个房产经济的进步。

二、进行房地产专业人才培养，促进我国房地产经济健康发展

（一）根据能力结构培养适应房产经济发展的专业人才

根据能力结构的划分，我们可以将房地产专业人才分为三类：研究型人才、应用型人才、复合型人才。

房地产专业研究型的人才顾名思义就是注重研究房地产专业的人才，这些人才往往具有扎实的房地产专业理论知识基础，可以进行房地产发展理论研究的人才。在进行房地产研究型人才培养的时候，往往要加强房地产基础理论的学习，掌握更多的房地产专业理论知识，对于房地产实务操作可以相应的减少。房地产专业研究型人才的培养，要求开设房地产专业课题研究的相关高校设施齐备，房地产专业理论研究底蕴深厚，才能为房产经济更好地发展奠定坚实理论基础。

房地产应用型人才的培养主要强调房地产理论的实战运用，这与研究型人才的培养恰恰不同，前者注重的实务能力的建设，后者强调的是理论功底的建设。房地产应用型人才的培养，不需要进行大量的房地产理论学习，更多地是注重理论联系实际，这样就可以更好地在实践中促进房产经济的发展。

房地产复合型人才是指将房地产理论与实践相结合的培养方式。在进行房地产复合型人才培养的时候，首先要对房地产人才进行挑选，把既具备坚实的理论理论基础又能力突出的專业人才挑选出来，进行专门的房地产综合知识和技能培训，这种理论和实践都具备的人才是促进房产经济发展的重要力量。

（二）根据不同类型的房地产专业知识开展分类培养，促进房产经济的发展

按照专业知识结构进行划分，我国的房地产人才可以分为以下几类：管理类人才、工程类人才、复合型人才。

工程型人才主要学习的是工程技术类的知识，在进行课程的安排上，侧重于工程管理类的学习，这就使得学生的理论知识和实践知识并用，使得他们可以从事工程技术的创作，同时还具有一定的管理能力和创新能力，他们可以在微观上把控房地产经济，促进房产经济的发展。

管理类的人才的培养主要侧重于企业管理知识的学习。这类人才主要侧重培养的是房地产企业管理知识体系，他们可以在宏观上把控房产经济，以使房地产企业更好地适应国家经济的发展。

复合型人才是指既具备工程类知识，又具备企业管理类知识，两方面知识都有很好掌握的人才。这种人才往往“不偏科”，房地产基础知识和技能都能掌握，这类人才在促使房地产经济的发展上发挥更大的作用。

三、培养合格的房地产人才，促进房地产经济的发展

（一）培养适应经济发展的不同类型房地产人才

每个学校在进行房地产人才的培养的时候，要结合当地的特色，结合自身院校的特点开展。按照我国社会发展的实际情况，在进行房地产人才培养的时候，往往需要培养应用型的人才或者是复合型的人才，这样才能更有利于房地产企业的发展。如果一个学校的土木工程是强项，那么就可以选择土木工程的复合型人才进行培养，如果一个院校的强项是管理，则可以培养管理型的人才，使得相关的专业人才可以得到更好的发展。

在进行人才培养的时候，要牢牢把握房地产经济发展的规律，要培养出人才对国家经济政策的敏感性，如国家的信贷政策和税收等政策的变动情况，在国家对房地产经济进行宏观调整的时候，准确判定这种经济环境之下的房地产经济走势，以便企业制定适应房地产经济发展规律的下一步经营战略。

（二）确定培养的目标

在确定人才类型之后，需要解决的下一个问题就是培养的目标。在进行人才培养的时候，我们往往需要针对不同人才的各自特点和房地产发展实际情况进行分类培养，以便各种人才在进入房地产行业后可以学有所用。一般而言，我们开展房地产工作的时候，我们往往会涉及到多方面知识，尤其要用到房地产经济的专业知识，故而需掌握完整的房地产知识体系才能更好地解决遇到的相关问题。故而，在进行房地产人才培养时，应当根据房地产发展的实际需要，培养房地产人才的经济分析能力、房地产基础、房地产法律等各方面知识，这样才能使得培养出来的房地产人才更好地胜任房地产经济相关工作。

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1.从游击散漫型走向职业化、正规化

近几年来我国的房地产中介服务如雨后春笋，其从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是从整体上看，这支队伍还是“散兵游勇”，行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。要改变这一状况，必须采取以下措施：

（1）加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》，规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立政党的执业环境。

（2）确定行业地位。国外房地产中介服务业是一个独立的并有一定社会地位的职业，而我国房地产中介服务业社会地位和劳动价值尚未得到全社会的认可。买卖双方拒不接受中介服务以及提供中介服务拿不到报酬的事时有发生。由此可见，对房地产中介服务业的保护和支持显得特别重要。首先，政府要运用各种手段倡导和引导开发商逐步实行产销分离，尤其通过政策导向构建专业化房地产流通企业，让其专门从事咨询、评估、项目策划、营销及销售服务。其次要从关心爱护及培育的角度出发，在挥舆论监督作用的同时，注意适度暴露问题。要把握舆论工作的主旋律，加大正面宣传的力度，为房地产中介服务业提供宽松的舆论环境。再次要适当提高拥金率，严格规定佣金支付方式，维护中介服务合同的严肃性，确保从业机构和人员的劳动价值得以实现。

（3）严格市场准入。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要设定更高一些的“门坎”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。

（4）坚持从严整治。美国各个州的房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到任何一个房地产中介机构检查他们的业务记录，发现问题及时报告，由房地产 委员会讲座决定是否向法院控告，同时，各地都有专门的部门负责处理此类案件，他们接到控告后立即去调查，问题严重的将处以暂停营业或吊销执照。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反职业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。实际上一旦发生此类事情被公分开查处后，中介执业人员声名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也无法再从事这一职业。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正祛邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，要加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理，清除“害群之马”，取缔无资质（格）经营，处罚并淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介机构和执业人员。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，既维护合法经营者，又打击非法经营者。

2.从零星分散型走向社会化、系统化

目前，我国的房地产中介服务机构的分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。

（1）建立服务全社会的机构网络当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，并且要从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之服务的机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。

（2）建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散且又为各自垄断，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，我们应借鉴外的做法，结合本地实际建立各种信息网络。首先，可利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体建立中介信息、文选信息、价格信息、房地产交易登记信息等，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，可利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点为市民提供全天候、全方位的信息服务。

（3）提高服务水平。发达国家和地区的房地产中服务机构一般都能提供深层次、高附加值的服务，能满足客户高难度的服务需求。而我国房地产中介服务基本上是浅层次的，要改变这一现状，首先要拓展服务领域，提升服务水准。使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，要借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。

（4）加强行业自律。我国的房地产中介服务的执行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。因此，必须采取切实可行的措施。一是要从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对付 员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是要普及建设部组织166家房地产中介机构承诺提供“放心中介”的做法，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会作出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台帐，以备管理部门和协会检查。

3.从传统粗放型走向专业化、现代化

目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构人合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营的产业。

（1）提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。

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论文摘要：为满足日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证，按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》，探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。

1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔

随着房地产市场的发展，中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员，有90%的企业出现岗位空缺。”这表明，目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够，专业人员更是少之又少，在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天，随着中国城市化，城市国际化的进程的加快，市场需求越来越大，据智联招聘统计数据显示，2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》，并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》，并将房地产策划师共分为四个等级。

房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。

2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征

2.1房地产策划师的专业能力的培养

房地产策划师的专业能力培养，需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识，锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力，同时要加强熟悉房地产政策法规。

2.2房地产策划师的职业能力特征

房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时，房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。

3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革

教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出，“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点，要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养，基础理论教学要以应用为目的，以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。

3.1科学系统地进行专业课程体系设计

专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。

从事房地产策划与销售管理等工作，对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多，涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调，如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等，但随着房地产营销意识的深入，房地产产品本身越来越受到重视，根据市场和自身条件而确定房地产产品定位，从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法，这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。

3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设

建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备)，满足形成房地产概念资料库，满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;

建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅，多媒体教学设施设备，设计资料库)，满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;

建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘，洽谈桌椅，销售管理软件及其它售楼道具)，满足开展销售策划与销售实务技能实训，组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台，满足房地产营销员培训需要;

建设样板间实训室，通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示，满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要，满足房地产营销员培训需要;

建设物业设备实训室(配置各类物业设备，包括消防系统，楼宇智能化运行系统等)，满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要，提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。

在加强院内“房地产实训中心”的同时，要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议，已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。

3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设

《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课，是一门实践性、应用性很强的一门课程，对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用，可以帮助分析房地产市场，掌握策划与销售规律。因此，在教学过程中，需要对本课程进行多方面的改革尝试。

1)自编教材、建立教材群，并重组课程内容，与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学，即文字教材与多媒体教材相结合。

2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。

3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学，如讨论式教学、边讲边练、社会实践等，在教学过程中坚持“以教师为主导，以学生为主体”的创新教育观。

通过精品课程建设，促进形成特色专业。

参考文献

[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社，2004.

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（一）积极落实《社区物业管理工作意见》，不断强化物业管理工作。

我们召开了全市物业管理工作会议，在此基础上，结合**实际，进一步理清工作思路，强化工作措施，不断完善物业管理服务体系。

一是针对存在问题和不足，不断规范和完善物业管理。根据全市物业管理工作会议的精神要求，结合**物业管理的实际，我们进一步理顺了工作思路，即：“以实现物业保值增值为核心，以物业管理的规范运行为目标，抓好前期物业管理和老旧小区改造，加大监督管理和业务指导力度，全力推动全市物业管理上台阶上水平。”按照这个工作思路，为了从根本上解决物业管理中存在的问题，我们依据海政发［20**］21号文《关于进一步规范和完善房产市场管理的意见》精神，积极建立健全前期物业管理制度。在实际工作中，首先从预售环节增加审批要件，约束开发建设单位落实物业管理方案，明确服务内容、服务等级、收费标准和经营方式，突出合同和公约在前期物业管理中约定的效力和承诺的效力。其次，调[此文章由21秘书写作网/独家原创]整了专项维修资金收缴的方式，由建设单位在预（销）售时一次纳，避免了专项维修资金收缴参差不齐，使用困难的问题。第三，在老旧小区管理方面，制定了《**市老旧小区物业管理实施意见》和《**市专项维修资金使用意见》，努力做到“两个结合”，即先期保洁和后期改造相结合，主管部门业务指导与社区参与相结合，为老旧小区的物业管理提供了保障。

二是认真调查研究，摸清底数。为了全面了解、掌握**全市物业管理的现状，入春以来，我们组织专门班子，对全市住宅小区的物业管理状况进行了一次大规模的调查摸底，**市现有当地和外地物业管理企业20个，其中具有二级资质以上资质的3个，三级资质的17个，物业管理从业人员400余人；现有实行物业管理面积120万平方米，其中新建住宅小区管理面积90万平方米，物业管理用房7812平方米；收集专项维修资金527万元。通过调查分析，当前**市物业管理工作中存在的问题和不足，主要表现在物业管理企业经营水平不高，服务质量不高；业主自律意识淡薄，对物业管理的认同程度有待提高；老旧小区物业管理难度较大；物业管理收费困难等等。通过调查，使我们**对物业管理的现状和存在问题有了更加清醒的认识，为今后更好地开展工作打下了有力基础。

三是发挥职能作用，确保物业管理规范运行。为了保证物业管理各项工作的落实，我们充分发挥职能部门作用，将物业管理工作的各项指标进行量化，对物业管理企业和从业人员进行量化管理和考核。考核目标包括：业主委员会的组建，计划全年新组建业主委员会5个；物业管理公司的报批，今年已报批物业管理企业3个；物业管理纠纷的调处；物业管理用房的归集；前期物业管理方案的落实；专项维修资金的使用等等，上述指标的完成情况作为考核和管理物业企业的依据，作为物业企业升级达标的依据。同时，结合房地产市场秩序整治活动的开展，加强监督管理，定期对物业管理公司的从业行为和服务情况进行检查监督，不断规范物业企业的服务行为。今年以来，已落实物业管理方案9件；参与物业综合验收4次；归集物业管理用房5100平方米，其中办公用房2030平方米，商业用房3**0平方米；使用专项维修资金6万元，维修房屋屋顶面积达5700平方米；调处物业管理纠纷6起，其中办结4起；组建物业管理企业2个；组建业主委员会1个。对老旧小区新实施以保洁、绿化为主的物业服务面积达15万平方米。

（二）积极构建新的住房保障体系，经济适用房和廉租房工作不断取得新的进展。

一是积极争取政府启动经济适用房和廉租房建设计划。据调查统计，**市近三年城市居民家庭平均年收入为23728元，家庭年收入低于全市平均水平的中低收入(含最低收入)家庭中的无房户和住房困难户共有1705户，其中无房户232户，住房困难户1473户。针对这种实际状况，今年以来，我们根据上级文件精神和要求，结合本市实际，把构建新的住房保障体系作为房管部门的重点工作之一，在深入调查研究的基础上，向政府呈报了《**市经济适用房和廉租房需求调查报告》、《建设方案》及《测算数据报告》，以详尽、科学的数据，阐述了尽快建立新的住房保障体系的重要性和迫切需要，并多次向政府呈请，尽快启动建设计划、出台相关政策。

二是抓好政策的制订工作。为了使经济适用房廉租房建设能够切合实际，真正惠及广大百姓，今年以来，我们在参照外地先进经验的基础上，结合本市实际，经过周密研究，反复测算，先后几异其稿，向政府呈报了《**市经济适用房货币直补实施办法》和《关于推行经济适用房货币直补办法的意见》及《关于对城市最低收入家庭租赁住房实行货币补贴的意见》和《**市城市低收入家庭租赁住房货币补贴办法》，力请政府积极推行经济适用房廉租住房货币直补办法，对城市中低收入家庭中的住房困难户购买经济适[此文章由21秘书写作网/独家原创]用房和租赁住房，直接发放货币补贴。经过积极陈请和市政府的通盘考虑，四月二十日，**市政府先后以海政发[20**]20号和21号，出台、下发了《关于印发**市最低收入居民家庭廉租住房保障管理办法的通知》和《关于印发**市经济适用房货币直补实施办法的通知》两个文件。文件确定，对城市最低收入家庭中的无房户和住房困难户租赁住房按照人均建筑面积15平方米予以补贴，每月每平方米补贴3元；对申请购买经济适用房的中低收入家庭，每户补贴面积确定为80平方米，每平方米补贴200元，即每户补贴1.6万元。两个文件的出台，标志着**经济适用房和廉租房制度的初步建立。

三是积极拟订实施细则，做好政策实施准备。为了保证经济适用房和廉租住房制度的顺利实施，我们在政策出台的基础上，抽调精兵强将，成立了专门班子，结合实际，认真制订实施细则及具体的操作办法和流程，并不断修订完善。同时，积极协调相关部门，抓紧对相关业务人员进行政策实施前的培训。目前，具体的实施细则和操作规程已上报市政府。自6月1日起，**市经济适用房和廉租住房保障制度的实施工作将正式全面启动。

（三）强化房地产市场监管，房地产市场秩序整治活动不断深入。

为了进一步规范我市的房产市场管理，保障我市房地产市场的健康发展，今年以来，我们在20**年**市房地产市场依法治理活动和**市房产市场交易秩序专项治理活动深入开展的基础上，进一步加大工作力度，强化房地产市场监管，推动房地产市场秩序整治工作不断走向深入。

一是广泛宣传发动。继续通过广播电视讲话、公告、下发文件、街头宣传、发放明白纸等形式，大张旗鼓地宣传房地产法律法规，广造舆论声势。上半年先后播发电视讲话和公告3期，下发文件2个，开展街头宣传4余次，发放宣传材料和通知千余份，使房地产法律法规意识不断深入人心。

二是加强检查监督。在广泛宣传发动的基础上，组成专门班子，对全市所有房地产开发企业、中介公司和物业管理企业等从业机构进行全面检查，重点查处房地产开发、预（销）售、中介等各环节中存在的面积短缺、隐价瞒价、虚假广告、价格欺诈等各种违规行为，共检查从业机构50余家，发放备案通知书3份。

三是不断深化房产市场的治理整顿。为了保证房地产市场的长治久安，活动开展中，我们与建设、工商、物价等部门，成立了协调领导小组，建立了协调联动机制和通报制度，定期召开联席会议，通报房地产市场动态，对市场上出现的各种问题苗头，抓住不放，认真分析原因，根据各自职能和工作分工，积极开展工作，力求防患于未然，把问题扼杀在萌芽状态。在此基础上，各部门组成联合检查组，定期对房地产从业机构进行检查，发现违规行为或接到群众投诉，立即进行调查、处理，上半年共组织检查3次，未发现任何问题。目前，全市50余家房地产从业机构，已全部登记备案。由于管理到位，今年以来，全市房地产市场未发现任何违规行为。

四是健全和落实准入、登记备案和资质审核制度。针对整顿治理过程中发现的各种问题，我们报请政府，以海政办发[20**]21号文件，出台下发了《关于进一步规范和完善房产市场管理的意见》，进一步健全和完善了开发企业登记备案制度、中介机构准入制度和物业企业资质审核制度，建立了复核审查[此文章由21秘书写作网/独家原创]制度，从落实制度入手，严格、规范管理。在强化检查监督的基础上，实际业务工作中从预（销）售、产权登记等环节对开发企业、物业公司和中介机构进行前置管理，增加审批要件，对各种从业行为进行预审和复审。目前，各项制度已全面得到落实，从而有效地杜绝了各种违规行为。

（四）今后工作打算

一是积极做好经济适用房和廉租房制度的实施工作。周密部署，精心操作，稳步推进，确保各项工作落到实处，不出纰漏，使政府放心，群众满意。

二是进一步强化住宅小区的物业管理。加强新建住宅小区物业管理的前期介入。从预售和产权登记环节入手，增加物业管理合同审批要件；新建小区投入使用后，入住率达到60%，即成立业主委员会，由业主委员会选聘物业管理公司开展物业管理。加大老旧居民小区改造力度，争取利用二至三年时间，将樱桃园、民主、环保等老旧小区改造完毕，达到三级小区标准，以便更好地推进物业管理。强化对物业企业的管理，抓好物业企业招投标和资质审核，加强从业人员的管理和培训，不断规范物业管理行为。

三是推动房地产市场秩序整顿不断走向深入。根据**市四部门关于房地产交易秩序专项整治工作的部署和要求，深入开展房地产市场整顿工作，加大检查、监督力度，严厉查处各种违规行为，不断规范房产市场管理。

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由于房管局刚刚组建，年初，我们在局三定到位后，高度重视工、团、妇工作，立即着手系统工会的筹建，坚持人本思想，及时建立健全工会、妇联等群众组织网络，充分发掘人的积极因素，大力营造蓬勃向上、团结拼搏、甘于奉献的精神风貌，最大限度发挥广大职工的工作热情，激发他们的艰苦创业精神，强化工会服务意识，努力提高工会质量，为房管系统的跨越式发展奠定了坚实的基础。管好、用好工会经费和职工福利费，以有限的资金为教职工谋取较大的经济利益。

二、积极强化学习机制，提高了全员素质

今年，工会积极协助局党组，从强化学习、廉洁自律、做好服务入手，本着“外树形象，内求质量”的宗旨，狠抓机关作风建设，以建设学习型机关为目标，确立了“学习与工作相结合”的理念。一是坚持定期政治学习。坚持每周的政治学习，传达上级文件精神，组织职工集中收看了《公仆本色》、《生命之光》、《一心为民的好书记郑培民》《廉政时空—治本之策》等电教片，引导他们树立了正确的人生观、世界观、价值观。二是开展主题活动。深入开展“勤业、敬业、创业”为主题的三业教育活动和“以全心服务、树全新形象”的主题教育活动。使全体员工时刻保持清醒头脑，树立了不进则退的竞争意识，统一了思想，明确了任务，自我加压。三是参加各项培训。积极参加市委宣传部组织的普通话培训和英语三百句培训，提高了服务本领和技能。并举办了办公自动化学习班，把干部带进课堂，向书本学习，增强本领，掌握政策，熟悉市场规则，不断提高政策水平，依法行政水平和运用市场经济知识指导工作的水平。四是加强法制学习。先后组织了全市房地产经营管理人员培训班、《中华人民共和国房地产法》和行政执法讲座；组织职工学习《工会法》，了解工会相关知识，并参加《工会法》知识测试。与仪征日报社共同主办了“房管杯”房地产法律法规有奖知识竞赛。通过学习教育，使广大职工牢固树立“四个意识”：全心全意推进我市房管工作的发展意识、积极推进仪征经济发展的大局意识、真心诚意为人民造福的服务意识、强化维护房产市场健康发展的责任意识。

三、急职工所急，想职工所想，把工会建成温暖的职工之家。

要发挥职工的主观能动性，不仅要在工作上压担子，更要在生活上关心职工，切实帮助职工解决实际困难，把工会办成真正的职工之家。今年，我们着重加强对特困职工生产、生活的了解，随时掌握他们的困难和思想动态，关键时帮助他们解决实际困难。月份，组织全局职工进行体检，使他们能够全身心的投入工作。凡系统内职工遇有婚丧产假，工会都组织人员前去慰问，把单位的关心送到每位职工的心坎上，真挚的关怀为广大职工解除了后顾之忧，使他们得以全身心地投入到工作中，把单位事当作自己事，积极地以主人翁的精神投沿江大开发的热潮中，为仪征经济的腾飞作贡献。

四、开展各种文体活动，丰富职工的业余生活，加强系统精神文明建设。

为了让职工的业余生活既丰富多彩，又高雅不俗，局工会组织开展了各种文体活动，丰富职工业余生活，提高队伍的综合素质。一是积极参加市里的各种形式的活动。今年，我们支持上级工会工作，组织职工积极参加市里举办的各类活动，调动了职工的积极性，充分展现了房管职工的风采和智慧。在市妇联组织的“健康知识走进家庭竞赛”中，我局石慧芬同志一家过五关，斩六将，层层突出重围，经过三轮角逐，最终获得全市第二名，赛出了水平，赛出了风格，展现房管人不畏强手，敢于竞争，遇难而上的精神风貌。在市委宣传部组织的十六大知识竞赛中，我局代表队，团结协作，表现突出，最后在全市荣获第二名。在全市职工乒乓球比赛中，我局运动员，顽强拼搏，最终获得男子第六名，女子第四名的好成绩。二是突出节日主题活动。“三八”妇女节庆祝活动历来是妇女工作的重头戏。今年的“三八”妇女节，我局坚持以活动为载体，开展了“四个一”活动，营造了浓厚的节日氛围。首先，召开了一次妇女大会。通过大会，大力宣传仪征新一轮经济发展的历史行性机遇，表扬先进，激励动员我局广大女职工，进一步统一思想，牢固树立时不我待、只争朝夕的紧迫感，以大干快上、奋发有为的工作热情，为仪征在新的起点上实现新发展作出新贡献，以贡献求地位。其次，组织了一次八十分竞赛。通过竞赛，既培养了她们团结协作精神，融洽了气氛，实现了感情的交融，又达到了取长补短，相互激励，共同进步的目的，增强了妇女同志的凝聚力。再次，与市行政服务中心举行了一次联谊会。通过活动，缩短了兄弟单位之间距离，加深了感情。最后，组织了一次妇女干部外出调研。在“三八”妇女节期间,我们坚持落实“走出去”战略，组织了部分妇女干部外出进行调研，对口学习、考察，感受了现代城市日新月异的变化，进一步增强了她们的发展意识、增长了知识、开阔了眼界，参训妇女干部普遍感到受益很深。同时，年初我们组织了系统内职工乒乓球比赛。在比赛中增进了友谊，促进了相互了解，摒弃了庸俗的人际关系，使房管系统的精神文明建设又上了一个新的台阶。

五、真情帮扶，切实推动了扶贫帮困工作再上新台阶

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关键词：高职院校；建筑法规实训课程；课程改革

一 高职院校建筑法规实训课程教学现状

第一，法律课程被忽视。法律课程包括法律基础理论课程（如思想道德修养与法律基础）、专业法律课程（如建筑法规）和专业法律实训课程（如建筑法规实训）。但法律课程在高职院校中被忽视，这种状况来自于两方面。一方面，学生不重视法律课程。学生思想认识及学习习惯存在问题。高职学生重理轻文倾向严重，人文素养有所欠缺，学习的功利性动机比较明显。另一方面，学校不重视法律课程。目前大部分高职院校的法律课的课时量都占该课时总量的比例很少，比如我们重庆房地产职业学院建筑设计技术专业的课程设置里2009级法律课程的安排是总理论学时48学时，实训没有，2010级法律课程的安排是总理论学时48学时，实训没有，2011级法律课程的安排是总理论学时32学时，实训没有。因不懂法在合同中无法保护自身合法权益的例子屡见不鲜，但法律课程在课程设置中却不被重视。第二，法律实训课程缺位。一方面，硬件不足。此处的硬件主要指法律实训课程的基础设施。许多高职院校没有相关法律实训设施，实训教学基地是法律职业技能实训教学过程实施的实践训练场所，是实施实训教学计划的基本条件。另一方面，软件不足。此处的软件指相关实训课程组织、管理制度。第三，教材与教学方法陈旧。法律课程本身给人枯燥的感觉，特别是建筑法规具有较强的专业性， 编撰符合高等建筑院校的教材已成当务之急。建筑法规课程的内容涵盖建筑工程建设全过程涉及到的法律法规，涉及建筑企业的资质、工程的承发包、工程合同、工程监理、安全生产、工程质量管理及装饰装修等领域。内容涉及的建筑法律规范数量庞大，内容极其繁杂。由于教材的枯燥，导致教学方法的单一。传统的教学模式是教师在课堂上认真而又全面地讲述，学生被动地记笔记，教学效果可想而知。第四，师资队伍建设。良好的师资是教学成败的关键所在，但现实是缺乏技能型和"双师型"教师。

二 高职院校建筑法规实训课程改革的路径

高职院校法律实训课程教学模式的构建是一个系统的工程，不等同于传统理论讲授课程，也不等同于实践教学方式的简单罗列，它需要以培养学生的职业能力，特别是实际操作和应用能力为基本任务。所以，高职院校应改变传统的讲授方式，而应侧重于培养学生运用法律知识的能力。

（一） 思想上重视法律实训课程

高职院校要加大宣传力度，引导学生意识到其重要性。培养学生法律思维，树立依法治国理念，接受正确的人生教育。模拟法庭试判活动不仅可以培养和巩固学生运用法律规范约束自我，依靠法律手段解决实际案件的思维模式。

（二）构建法律实训教学体系

所谓实训教学，是指以培养学生职业能力，尤其是实际操作能力为目的，在学生学习了一定专业理论之后，由教师引导或指导学生亲自参加与有关专业课程相关的实践训练的教学活动。构建法律实训教学体系，应从以下方面着手：

1确立法律实训课程目标。

教学目标是教学活动实施的方向和预期达成的结果，是一切教学活动的出发点和最终归宿，它是师生通过教学活动预期达到的结果或标准，是学习者通过教学以后能做什么的一种明确具体的表述，并对落实教学大纲、制定教学内容等起着重要导向作用。因此，要建立建筑法律实训课程，首先应明确其目标。建筑类高职院校的目标是培养出适应于各类建筑单位的高技术、高技能应用型复合型人才，在设置建筑法律实训课程目标时，也应以此为基点。

2编写法律实训课程教学大纲与实训教材。

教学大纲是根据学科内容和体系及教学计划的要求编写的教学指导文件，是编写教材和进行教学工作的主要依据，主要包括教学目的、教学要求、教学内容以及讲授和实习、实验、作业时数分配等。建筑法律实训课程的教学大纲应该结合法律理论课程的大纲以及法律实训课程的特点，针对性地制定。另外，重视建筑法律实训课程教材和教辅资料的编写。《建筑法律实训课程》作为一门单独的课程，其内容应以建筑工程施工管理过程中的现实案例为主，重点讲解与案件有关的具体构成要件和应该注意的问题，例如在证据部分，就可以以案卷为载体，重点讲解证据的概念、种类、对象，以及各自的特点和运用时应该注意的问题等。为了丰富其案例，还可以通过建立课题组，深入法院、律师事务所进行调查研究，和律师、法官进行研讨，并将结论纳入教材。

3改进建法律实训课程教学方法。

法律实训的方式有很多，例如课堂案例讨论、辩论，审判观摩，仿真模拟法庭，法律诊所以及到法律部门实习等。对于实体法部分，所涉及的概念原理比较多，可以通过课堂案例讨论、辩论等方式进行，而对于像程序法这样具有比较强的操作性的，就可以通过审判观摩、仿真模拟法庭进行。其中，针对建筑类高职院校，除了采用课堂案例讨论、辩论和审判观摩等方式，还可以采取模拟法庭实训和法律诊所实训的方式。可以将法律实训的教学分为民法、刑法等各个单项项目，并有针对地进行。例如，在民法实训中，可以以合同法模块为重点，让学生模拟签订房屋买卖合同、各类建筑工程合同等。据任课老师反映，老师在上实训课的过程中，让学生亲自动手动口的效果会比传统的讲授型学生的接受度要高很多。另一个重点是法律文书写作的实训，对建筑类专业而言，学生在工作中，经常会用到合同，学生应具备一些基础的法律文书能力，以便应对各种法律文件。

（三）建成法律实训场地。

根据法律实训课程体系建设的需要，我们要建成一个模拟法庭（也可用于法律辩论实训教室）和一个合议庭办公室（也可用于法律咨询事务所实训教室）。模拟法庭实验室是进行法律实训课的场所，是所有法律实训课程的载体。对于重庆房地产职业学院的实际情况而言，需要200平方米的大教室一间，装修成模拟法庭，也可用于辩论活动场地。另外需要一间50平方米的教室，装修成合议庭，也可用于法律咨询事务所的实训教学。

（四）建立一支强大的"双师型"法律实训课程教师队伍。

提高法律实训教学质量，关键是教师，担任实训课的指导教师应该是扎实的理论知识和实践经验兼具的教师，对于一位只有理论知识而从未接触过法律实践方面的教师是难以胜任法律实训课教学工作的。通过人才引进、聘用兼职等多种途径引进高学历、高职称的专业技术人才。要鼓励实训教师根据自身实际情况，不定期地深入到各法律单位进行岗位培训、挂职锻炼、实地办案等，积累教学所需法律经验和技能，从而达到"双师型"实训教师水平。同时，学院还可聘请有实践经验的行业专家担任实训课程教学工作，充分发挥法律专业学科带头人的作用，不断提高青年教师的实训教学水平。

参考文献：

[1]乔晓辉.建筑法规课程教学内容探索，科技信息，2009年第27 期.

[2]卓菁.案例教学在高职房地产经营课程中的应用.广西轻工业杂志， 2006第9期.

[3]何峰，建筑法规与房地产法规实务，西南交通大学出版社，2011年9月第1版

篇10

“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。物业管理（Realpropertymanagement）是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，因此目前只能算是处于幼稚期。

目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述略有差别。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等引发的纠纷发展，如何减少该类纠纷的发生，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的热门话题。而由于目前我国的《民法通则》、合同法等法律中尚无专门调整物业管理的规定，法院便只能根据这些法律的基本原则，并参照有关部门和地方性规章来处理，而有关规章的规定又不够详尽或明确，这给正确处理该类纠纷带来了一定的难度。

二、当前物业管理中存在的问题及其原因分析

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件逐渐增多，如何减少该类案件的发生，已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题。

目前，就我国各地各级法院受理的物业纠纷案件而言，呈现案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大；案件类型多样化，新类型案件不断出现，业主多为案件的被告，且败诉多，以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大，物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度，具有群体性纠纷的潜在因素等特点，案件类型大致以以下六种为主要常见：一是业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷；二是公共费用分摊纠纷；三是小曲停车位收费引起的纠纷；四是业主违章搭建引起的纠纷；五是业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；六是前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。综观近写年来社会媒体对此类纠纷的报道以及各法院受理的案件来看，笔者以为产生上述纠纷有以下原因：

1、物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃、抢劫等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签署管理服务合同时，对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确的少，特别是对保安服务、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费，物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。

2、收费与服务水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商，擅自抬高收费标准，扩大收费范围而提供劣质服务。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位，而物业管理公司收费并未降低，引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。

3、业主不懂法，平时不注意收集、保全证据，导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系，业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失，应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，应当由侵权人承担赔偿责任，而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。

4、物业管理企业未按资质规定要求从事服务。物业管理企业虽领取了相应的资质证书，但从业人员并不是相关专业技术人员，且不具备相关职称。物业管理并未能按《物业管理企业资质管理办法》的规定配齐相关专业技术人员从事服务，引起业主的强烈不满，有少部分业主因此提出抗辩，认为物业管理企业未按照规定提供服务，其首先不履行合同，故就欠缴物业管理费。

5、法律文件、规章制度不健全，物业管理队伍素质低下。一个物业区最主要的法律文件至少应该有业主公约、业主管理委员会章程、业主委员会与物业公司的委托合同书、管理公约等。可是大多数物业区都没有上述几个重要法律文件，导致许多事情无章可循；物业管理从业人员并不是相关专业技术人员，缺乏相关能力。

三、国际物业管理参考与我国物业纠纷解决之法院建议

物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。

1、他山之玉：物业管理之国际参考

综观世界各国，在其高度发展的城市化进程中逐步推行的物业管理已经形成了比较规范的做法。美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师（CPM）证书。除此之外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理、还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益、许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。管理岗位必须取得相应的专业证书。

在新加坡，不仅物业管理组织系统健全，而且物业管理更强化法治管理。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。另外，新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

我国香港地区的物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，物业管理企业在香港数量非常多。物业公司的权力来源于大厦公契和物业管理委托合同。在香港，发展商卖房时，必须起草制定大厦公契，报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒绝备案。香港的物业管理最值得业主赞许的就是物业公司扮演着雇工角色。物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。香港的物业管理费用模式主要是人制。即管理费用=成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商业的比例是15%.另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与北京市普通居住小区的收费方式相似。物业管理招投标非常规范：香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当激烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制。因此已形成了一套完善的招投标制度。

2、我国物业管理法律规范的缺位与纠纷解决建议

我国物业管理从八十年代初深圳第一家物业管理公司的兴起，到九十年代初物业管理在全中国新建住宅区的全面推行，到1999年建设部提出“要培育物业管理市场，建立竞争机制”的整个发展过程，确实还存在着很多急待解决的问题。其中之一就是必须打破传统的物业管理模式，大力推进物业管理服务行业的市场竞争机制。物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。

基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，真正缓和日益增多的物业管理纠纷，从法院角度，笔者以为可作如下思考：

1、物业公司强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。

我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。

物业公司应加强防范，充分履行合理注意义务。关于业主车辆丢失、财物被盗的损害赔偿问题。在物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定，但有证据证明物业公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失、财物被盗有重大过失的，物业公司应承担赔偿责任。物业管理公司承担法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，尽充分的安全防范义务。

2、业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。在业益的维护方面，业主对发生的纠纷，应加强与物业管理公司的沟通，尽可能通过对话解决纠纷。此外，业主应注意在平时积极收集、保全证据，避免在日后诉讼中处于劣势。

3、物业主管机关建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。国家相关行政主管部门应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主公约、业主管理委员会章程，同时大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”、“个性化贴心服务”等，使其成为一流精英团队。

同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

4、加强物业管理立法、宣传与监督。加强和完善物业管理立法势在必行。目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种[6].从目前情况上看，有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点，因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理；其在设立优良和谐的居住环境上，侧重于法的秩序价值；其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保障法》或《劳动法》的模式加以专门的规范和确定。在内容上，我们认为有必要以法律或法规形式确定物业管理服务和收费的参考性标准；同时改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。

市场经济的基本要求之一是市场主体平等与自由的公平竞争。但进入市场的竞争者均以获取利润为直接目的，利润会使竞争者抛开职业道德、商业道德而作出各种各样妨碍竞争的行为和不正当竞争的行为，影响竞争机制的正常运转，势必会损害正当经营者的利益，损害消费者的权益，扰乱正常的市场经济秩序。由于市场只能为自由竞争创造条件，因此需要国家立法来调整市场交易领域生产经营者之间商业性竞争关系，禁止不正当竞争行为和限制垄断关系。

物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳行业。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。如何能在众多竞争者当中脱颖而出，占据有利市场地位。关键在于创立自己公司的品牌。品牌是当今社会人们消费观念的时尚潮流，亦是市场竞争的一种必然要求，是公司发育成熟的重要标志。物业管理公司首先要靠提高自身素质来获得市场竞争的有利地位，同时也依靠行业组织，充分发挥物业管理协会的作用，从宏观方面规范物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，从宏观方面维护各公司的利益。行业协会应通过吸收、凝聚核心物业管理公司，最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务行业的市场竞争。

参考书目：

1、朝法宣：《如何解决物业管理纠纷》，载中国法院网，

2、高航、徐悦：《美然现象，物业管理窘境的另类写照》，载《人民法院报》正义周刊第296期，2006年5月9日。

3、张哲：《物业纠纷膨胀法律为何难解》，载《法制日报》2006年4月18日第8版。

4、杨玖霖：《戚区法院分析当前物业管理存在的问题及对策》，

4、周四新：《完善我国物业管理立法的构想》，载《财经理论与实践》2000年2期。