城市规划市场分析范文

导语：如何才能写好一篇城市规划市场分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：建筑幕墙、常规措施、优化措施

中图分类号：TL75文献标识码： A

1、前言

经济的发展特别是近年来国家推进新型城镇化建设，建筑幕墙进入了飞速发展时期，在城市闹市区建设的幕墙项目越来越多，大型购物商场、写字楼、城市综合体的幕墙项目正如火如荼的建设着，这些项目与处在城市郊区或一般区域在施工措施方面有着较多的优化。

城市郊区或一般区域的幕墙项目由于一般体量较小，工程质量要求达到合格，有足够的施工区域进行施工，其施工措施较常规。

城市闹市区的幕墙项目，其一般作为城市的靓点工程，甚至作为地标性工程，其体量一般较大，工程质量要求较高，有的要求创建省级优秀工程，有的要求创建国家级优秀工程，所以其施工措施方面不光有常规措施，而且有优化措施

2、针对城市郊区或一般区域的幕墙常规措施分析

（1）组织措施

a.落实人员及具体的工作事宜，实行岗位责任制。

b.建立完善的组织系统

c.根据工程工期、合同实施节点的要求，项目部进行目标分解，建立目标控制系统。

d.建立配套的日常工作制度，确定工程工期、工程协调、质量检查方法，实行工程例会制度，及时发现、解决工程方面的问题，做好协调、配合工作。

e.根据项目特点，对项目可能存在的、可能影响工期、质量、安全的潜在因素，提前预测、分析、排查。

（2）技术措施

a.熟练掌握施工图的全部内容，领会建筑师对外装效果的设计意图。

b.完善施工图纸和存在差异的部分。

c.从技术角度，合理制定施工工序，促进本项目的速度与效率，保证工期目标的实现。

（3）合同措施

依据材料供应商合同，在工期、质量等方面进行分解，以达到本工程施工工期的要求。

（4）经济措施

针对本工程，我司将投入充足的周转资金，来满足本工程的资源需求。

（5）信息管理措施

在工程实施过程中，对工程在进度、质量、材料等各方面及时收集、统计。经过分析，及时调整应对策略，保障工程得以实质性的推进。

3、针对城市闹市区的幕墙项目的优化措施分析

城市闹市区的幕墙项目一般有以下特点，

a、外立面幕墙工程工程量大、工期较紧。

b、幕墙工程个性化装饰突出、工程技术要求等级较高。

c、幕墙种类、形式多样，穿插施工工艺要求较高。

d、施工作业点多面广，现场组织实施措施要求高，如下图。

位于北京东直门的中石油大厦

针对以上特点，一般区域工程的常规措施常常不能满足幕墙施工，还需采取以下优化措施，以提高施工质量，减少因施工措施不当而造成的工程成本上升。

（1）.工程进度应编制科学合理的计划

编制科学合理的施工进度计划必须做好以下工作:

1.1 要进行科学的施工部署。对本工程应区分出相对独立的施工区,在每个施工区内划分出施工流水段,提高作业效率。

1.2 确定施工顺序合理。各分部(子分部)或分项工程客观工艺流程必须遵守,不能颠倒 ,要考虑满足资源平衡、工艺间隔、保证质量、安全操作、施工机械和季节影响的要求。施工顺序的确定必须经过认真地计划，注意施工进度的协调控制，如下图：

1.3 选择施工方案要合理。要搞好施工现场的平面布置和劳动管理,安排好主体工程、辅助工程的相互衔接和配合,合理组织施工流水、交叉作业;同时要充分利用现代化施工机械,以提高生产效率。

1.4 网络进度计划中要明确主线和支线,必须控制主要节点的工期。同时要留有余地,由于设计中的不可预见因素和施工条件不可预见的变化,施工进度计划要从实际出发,既要积极 先进,又要稳妥可靠、具有可操作性。

1.5 相关辅助计划要配套。有了施工进度计划,具体实施还受到人、机、料、法、环境等 因素的影响。因而还应编制配套的辅助计划,如:机械选用计划、物资供应计划、劳动工资计划、财务成本计划、技术措施计划等。

(2).工程需有效的管理和必要的投入

2.1编制进度计划前要求充分掌握现场情况,即通过实地考虑、统计分析、类似工程经验 积累、熟悉施工图纸等了解尽可能多的实际情况的信息。

2.2班组劳动力投入是保证工期计划的重要基础,在精心计算工程量的基础上,选择足够 数量的优秀班组劳动力进场流水施工交叉作业、动态管理。

2.3及时检查小结。就是要对照计划要求,检查、总结执行的效果,及时发现执行计划过 程中的经验教训。现场查出的问题,在了解清楚的基础上,强调就地处理解决问题。还要通 过调查研究,找出带有倾向性、全局性的问题提供依据。一旦在某个节点中工期被延长,务 必在下个节点控制工期中调整部署,加强投入的人、机、料等,即在下一环节弥补,确保月计划的完成。

(3).工程需优化技术管理措施

3.1确保足够的劳动力资源，根据施工进度计划，及时的增派劳动力，保证施工作业的全面开展。合理的安排施工工序、安全文明施工。如：可将焊接工序尽量安排在夜间施工（噪音低），不扰民。

3.2 根据工程的结构特点,组织分段流水作业和立体交叉施工,适当多投入劳动力,充分 利用工作面、尽量缩短主体结构工程施工时间。

3.3 准备足够的照明灯具,在取得环保部门的许可下进行夜间施工,根据具体情况,可采用二班制、三班制工作,充分利用夜间时间,抓前不抓后,可缩短工期。

3.4 项目部与操作班组签订工期合同,引进奖励机制,根据各工程的操作特点和计划工作 的目标,落实项目内部层层承包责任制,按期奖励、逾期处罚,充分调动职工积极性。

3.5.施工作业面：积极与总包方配合，有效的利用现场资源，合理的安排施工作业面。

3.6.项目班子成员的配备：针对项目的特点，拟派：项目经理1名（一级注册建造师）、总工程师1名（一级建造师）、技术员2名（高、中级职称）及建筑工程五大员岗位人员常驻现场。从管理角度综合控制工程工期及质量。

（4）.优化成本措施

由于工程处于城市闹市区，可能会出现不可预见的因素增加工程的成本，因此在保证工程质量，满足建筑要求，确保安全和进度的前提下，可采取如下的优化措施来优化工程成本:

4.1.采用先进的管理体系，优化工程成本

项目管理严格按ISO9001质量体系模式运作，避免了因承包人设计工作带来的失误，也不会出现因加工单错误而浪费材料的现象。如下图工程：使用先进的质量管理体系建设竣工的幕墙工程。

位于北京CBD区域的央视新台址幕墙工程

4.2.提高加工能力，优化工程成本

幕墙项目多用到的铝型材及石材等主要材料，可由承包人的铝业、石材加工基地自行加工，从而大幅度的降低了材料造价。另外，其主要工作在承包商的工厂进行，在节省加工费用的同时，更能保证工程的质量及进度。

4.3.选择丰富的工程经验的承包人，优化工程成本

幕墙工程选择由施工经验丰富的承包人进行施工，可保证质量及进度，减少返工量。

4.4.合理使用新材料，优化工程成本

可根据实际工程情况，采用一些新材料，新工艺降低工程成本。

4、结束语

通过以上的分析，对于闹市区幕墙项目，采取的合理的施工措施提高工程质量，降低工程成本上升的风险,最终都要通过科技进步,采用现代化管理方法来达到。施工措施是一项系统工程,不能盲目地为优化而优化,要注意到以下原则性问题:①应在保证工质量的前提下,要特别强调“百年大计,质量第一”,防止片面抓工程进度 而粗制滥造的做法。②应在保证施工安全的前提下。安全措施要超前于施工进度,施工作业计划安排时,尽可能考虑劳力作业均衡,减少作业者的疲劳,确保作业者在安全状态下作业。③应按基本建设程序合理组织施工,特别强调不能未经审批、未经验收 (隐蔽工程、中间结构等)即擅自进入下道工序施工。只有在注意原则性问题的基础之上，把常规措施与优化措施有机的结合运用，这样才能将闹市区幕墙工程的形象更完美呈现给世人，并燃起城市的激情，让城市与人更美好。

参考文献

[1] 顾国华.建筑幕墙装饰施工技术的现状及发展趋势[J].全国幕墙建筑装饰行业科技大会演讲论文集.2010

[2] 陈德威 《当前建筑幕墙热点问题思考》[J]. 福建建筑科技 2010（6）

篇2

关键词：市政；给排水工程；规划设计；常见问题

我国市政给排水工程规划设计中与发达国家相比较有着明显的差距，对于水资源的充分利用程度，明显低于发达国家对于水资源的利用程度。无论是从给水系统的规划建设还是对于排水系统的规划设计都有待于进一步的提高。市政给排水工程的规划大致分类三个过程：供水、排水、循环水利用过程。这个三个具体的给排水过程构成了市政工程规划设计中关于水资源利用的全部。对于市政给排水工程规划设计要坚持的原则是，充分合理的使用水资源的基础之上，进行水资源的可持续利用。让每一滴水都不浪费。这样的给排水工程规划才是进行市政工程建设的水资源利用的重中之重。

1、 市政给水工程规划中的常见问题

市政给排水工程规划中的前期规划中比较重要的一个内容就是，给水工程的规划和设计，给水工程的规划设计不仅关系到城市用水的安全、及时，还关系到整体的给排水工程规划的整体施工的效果。目前我国的市政工程建设过程中，对于给水工程的建设存在的一些不合时宜的问题主要表现在以下几个方面。在当前由于城市化进程的进一步加大，城市居民数量的不断增加，市政工程中的给水系统不能够与时俱进的和城市人口整体容量的加大站在同一条起跑线上，这样就导致了在城市市政给水系统设计缺少长远的意识。由于城市规模的不断扩大，城市居民区、商业区、高新技术产业开发区、工业区的大量建设，对于给水管网线路的设计的铺设缺少相应的规划、重复设计、重复施工的现象都经常发生。鉴于这样的一种实际状况，给水系统的规划和施工就显得尤为重要，在进行具体的规划和设计中应该站在前瞻性的角度进行设计，不能够只考虑到当前的给水系统建设，更多的应该是考虑到未来几十年城市发展的规划上进行设计和施工。只有这样才能够让市政工程设计和规划不至于进行重复的设计和建设。

另外，在给水工程的规划和设计过程中，由于存在着具体规划设计部门不能够充分考虑到具体的用水客户的实际情况，这样就导致了给水工程的规划和设计不能够因地制宜的设计，导致了市政工程规划中，存在着用水单位与设计单位之间的矛盾所在。这就要求市政工程的规划和设计单位要充分进行实地考察的基础上，尽可能多的采纳用水单位的意见和建议进行给水系统的设计。这样不仅可以避免市政规划给水系统设计中产生的不必要的麻烦还可以做到因地制宜的进行给排水工程的建设。

2、 市政排水工程规划中的常见问题

市政工程给排水规划建设过程中，一个非常重要的环节就是对于排水系统的规划设计。市政排水系统包含的具体方面有以下几个方面：市政道路排水工程规划设计，生活污水排水工程规划设计。市政排水工程规划是市政道路排水工程设计的重要依据。目前市政排水工程规划中存在的具体问题主要表现在，对于排水系统网络的建设不够完善，排水中的具体市政排水量没有能够进行具体的测算，排水系统中的具体种类的水没有能够进行细致的分类。对于城市的市政工程的排水系统没有能够进行更加细致的划分，当然目前的排水系统进行了一个大致的排水系统的规划设计，但是相对于西方的发达国家相比较而言没有达到国外的标准。目前对于排水系统的规划主要是分为了：城市总体规划中的排水专项规划，这样的专项规划主要指的是：进行了大范围的的规划排水系统，如在工业园区进行的排水系统的规划，对于生活园区进行的排水规划，对于商业区的排水规划。但是这样的规划和设计都是粗糙的规划设计不能够真正起到合理的利用和处理水资源的目的。要在城市市政排水工程中进行具体的规划和设计，让市政工程的排水工程成为一个系统的工程，通过对于市政排水系统的规划设计，让城市的排水工程在排水收集、输送、净化、利用和排放几个环节上能够统一协调的发展，使各环节的排水设施建设工程规模适宜、投资合理，运行中合理利用水资源。所以说在对于市政工程排水规划设计需要考虑到各个方面的内容，让排水系统建设的能够保证畅通的前提下面，因地制宜的完善排水系统的建设。

3、 加强市政给排水工程规划设计的意义

市政给排水工程的规划和设计关系到在城市生活的每一个人的具体生活过程，只有将市政给排水工程的规划按照前瞻性的理念进行规划和设计，才能够完善城市给排水工程的可持续发展和利用。市政工程建设过程中的给水工程建设关系到人们在城市生活中，及其重要的一个方面的内容就是水资源的利用，如果没有好的给水系统规划和设计很难想象城市生活会是什么样子的景象。在市政给水系统的规划设计中，在充分考虑到用水单位实际情况的作用下，进行水资源的合理利用。总之给水工程的规划和设计是市政工程建设中，相对位置比较重要的一个方面。

市政工程规划设计中的另外一个方面就是排水规划的设计，排水工程建设的好与坏直接关系到水资源的循环利用、节约利用的全部。由于排水工程涉及到的面比较广，直接涉及到的有城市道路路面水的排水、城市工业用水的排水、城市生活污水的排放等。这些方面的排水规划设计由于产生的水资源污染的程度不一样，这就要求对于这些市政工程排水系统的设计要考虑到具体的产生污水的单位的情况不同进行污水管道和网络的铺设，有的污水可以直接排放到河流或者湖泊中去，有的污水就需要进行净化处理才能够排放到河流或者湖泊中去。不同的单位产生的污水情况的不同，污染程度也是不一样的，只有充分考虑到以上的几种具体情况，才能够不断完善城市排水工程的建设。

总之城市市政给排水工程的规划和设计关系到在城市生活的每一个人的具体生活，只有将城市的给排水工程规划和设计好，才能够建设出具有前瞻型、实用型的城市市政给排水系统，才能够让人们在享受城市生活带来便利的时候，不断增强对于城市水资源的珍惜的程度。当然市政工程建设过程中的给排水工程的规划设计要结合当地具体的实际进行规划和设计，只有按照不同的地域和不同的水资源丰富程度进行规划设计，才能够起到良好的水资源的利用效果。

4、 结束语

伴随着我国城市化进程的不断加速，会有越来越多的人走进城市进行工作、学习、生活。在进行城市建设的过程中应该充分认识到市政工程建设中的给排水工程规划的意义所在，只有在具体的市政工程建设过程中，充分考虑到用水单位和排水单位的不同实际情况，才能将给排水系统工程建设好。另外在进行城市给排水规划设计中，要按照科学合理的方法进行设计和施工，只有将城市的给排水工程规划和设计好，才能够保障城市的经济发展和人们的基本生活需要。城市化的进一步发展和城市现代化发展离不开水资源，而可利用的水资源又是有限的，只有在水资源的循环利用上下功夫才能够将水资源利用好。不断完善和加强城市市政工程建设过程中的给排水系统的规划，才能够将有限的水资源利用好，为城市的不断发展做出自身的贡献。

参考文献：

[1]. 王海玲. 城市规划中给水排水设计要点探讨.[J]. 科技传播.2011.6

[2]. 宋桂杰.张韵．浅谈小城镇排水体制的选择.［J］．中国给水排水.2008.12

篇3

编号

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的

从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

（一）调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

（二）调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

（一）××市的宏观环境

1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）

①国内生产总值（GDP）。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

2.城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势（未来三年的发展趋势）。

（二）去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

（三）今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

（四）今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况

1.××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

（略）

2.项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

3.项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

4.项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

（八）综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

2.滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

（十）调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

篇4

关键词：城市规划；策划；衔接

中图分类号：TU98文献标识码： A

前言

随着社会水平的快速发展，城市规划这个项目也是越来越完善，但是把城市规划和策划如何运用到一起仍然存在一些问题，解决这个问题问题是刻不容缓的，更能促使社会稳定和经济的不断的发展。

一、策划对于规划的意义

策划对于规划来说，其作用就是为规划确定依据，策划在不同的规划层次中发挥着不同的作用：战略策划应该从确定城市发展性质、分析城市竞争环境方面加以考虑，针对的是远景规划及总体规划里纲要阶段；而规划容量和开发强度的策划，则对应于控规与详规设计层面，为确定规划设计的开发容量找到依据；管理层面的策划则是考虑如何促进规划管理工作；针对具体项目的策划，比较接近房地产策划。通过对城市竞争环境与竞争对手的分析，规划策划让我们明确城市所处的竞争环境，从而确定城市发展的合理目标与策略。

二、注重建设发展过程策划

目前对城市规划的要求，特别重视近期建设规划，强调发展规划的实施步骤、措施和方法的综合技术经济论证。这也是建设项目策划的核心内容。衡量规划设计方案的标准，不仅要有合理的目标，更要有解决问题的能力和实施可行性。有实用价值的规划是可行的规划，而不是“美好的空中楼阁”，理想和现实可行性必须统一。从工作内容实质看，规划与策划实为统一体。二者根据项目规模的大小，内容从宏观到微观，从政府政策方针到具体管理对策，从整个城市系统工程到单体房屋建筑，涉及非常广泛。以具体项口为例:福建省漳平市是个山区小城市，为将本地资源优势尽快转变为市场优势，加快城市发展，使城市规划建设落在实处，笔者首先对其进行了深入细致的工业发展策划及工业园区建设策划，明确城市发展目标、内容和措施，使城市规划实施可操作性大为增强，预期效益明显可见。对于单体建设项目，策划内容已被列入基建程序中的必备内容，称之为项目可行性研究或项目评估。

三、城市建设领域中规划与策划的关联

在城市建设领域中，有观点认为策划是规划的进一步深化和延展，精品是策划出来的，这种观点完全否定了规划的作用。其实这是对城市规划的不够了解造成的。城市规划作为一门成熟的学科，有自身完善的理论体系，并有相应的法律法规及规范对城市规划编制过程、成果和实施等提出具体要求，使城市规划编制成果的质量得到有效保障。而策划并未形成严格的学科体系，也没有形成一门专业的理论，对于策划成果更是缺乏相应的法律、法规及规范制度的约束，导致策划的成果质量往往良莠不齐。在此情况下，策划的质量保障更大依赖于规划的质量，规划质量在更大方面决定了城市建设的总体质量，精品首先取决于规划质量。在城市建设中，城市规划与策划本身具有诸多联系，再加上规划的宏观战略指导性，因此策划必须与城市规划紧密联系，符合城市总体规划的宏观要求，才能更好地满足城市建设中不断更新的要求。

1、目的任务的关联

规划的目的任务主要是通过确定城市发展目标，提高城市综合竞争力，全面部署城市资源，优化城市各项体系，改善城市各项功能结构，并在城市空间里进行统筹安排，保证城市可持续、健康、和谐发展。策划的目的任务主要是针对具体的目标，通过各种创造性思维和操作性安排，形成独特的策划产品，全面提升和延续城市的生命力，并构建有效的营销促销方案，使建设项目在近期内获得良好的经济效益和社会效益。规划和策划所针对的目标是全面和局部的关系，规划所确定的目标是整体性宏观目标，策划针对的目标是规划目标的一个分目标或者是一个细化的目标。

2、作用效力的关联城市规划涉及到城市建设的方方面面，对城市未来发展具有举足轻重的作用，对社会、经济和生态环境等方面都将产生深远的影响。正因为城市规划对城市发展是一种综合性的部署，涉及到各方面的综合利益，因此城市规划多是由政府来组织编制、审查和管理，从而由政府平衡各方利益，进行统筹协调安排。而策划由于其任务目的的单一性，往往针对市场需求搞活经济而做，由于策划具有更多的商业行为，因此更多由企业进行委托编制，也能更好地体现企业自身的利益追求。规划与策划出发点以及编制主体有可能不同，但却可以在作用效力上形成有效配合。城市规划从城市方方面面入手，构建起整个城市建设的总体框架，主要针对用地、建筑等硬件设施进行设计。而策划更多地是围绕这些硬件，进行软件包装，提升其档次、水平以及大众的认知度。硬件建设和软件设计相辅相成，互为补充。软件的效力作用的体现需要硬件的支撑，而硬件的效力作用则需要软件来体现。

3、编制过程的关联

在城市建设领域中，虽然规划起到主导作用，策划作为延续和补充，但是两者在编制过程中却不存在谁前谁后的必然划分。因为从城市规划来看，有宏观战略规划、总体规划、详细规划等一系列规划类型，而策划也有从整体到项目的策划体系。无论规划还是策划，都不可能只编制一种类型就能解决从宏观到微观所涉及的所有问题，因而规划和策划的编制都是层层递进的。从规划和策划的目的、作用来看，两者也不能截然分开，而应是相互穿插、相互融合，也只有这样才能做到规划和策划协调统一。规划在编制过程，应充分考虑策划提出的思路和建议，使规划不仅满足政府要求，也符合市场经济发展的要求，便于规划的落实和效力的体现。规划后编制策划，必须遵从规划确定的各项控制要求，在规划的整体理念的基础上，通过创意思考，转变为产品、项目或行动计划，进行具体地建设实施。

四、在城市规划编制内容中引进规划策划的必要性

对于城市规划编制体系的反思当今我国城市规划编制体系内容由两个层面组成--总体规划层面和详细规划层面。城市总体规划为城市的发展和建设提出指导性原则和控制性参数，主要任务是提出近期、远期、远景各个时期城市的发展目标和方向，其最终成果是蓝图式的文本和总图。但在实际的编制过程中对于城市发展方向的“充分论证”往往显得不充分，如：第一，定位重复，即在定位中对于城市的发展重点往往只是依据现有的资源状况，而缺少对于资源的市场竞争力、未来市场的发展方向进行分析判断，出现临近城市在定位上存在着雷同与重复；第二，产业特色不清，在产业的发展方向上也存在着这种市场分析不足的现象，对于产业的发展态势、现有产业的生存能力预测缺乏；第三，造成资源浪费，城市之间为了争夺企业采用“低地租”、“零地租”等手段，导致园区企业的建设与发展只是短暂的“寻租行为”，甚至在一些地区出现新一轮的“圈地运动”，造成公共利益的流失。详细规划直接涉及到城市局部地区的开发行为，是和实施操作层面紧密关联的规划层次，往往会涉及具体项目的建设，因此也是规划和操作矛盾最为突出的环节。由“目标到证明”进而以一张蓝图式的总平面作为包治百病的“良药”，这种流于形式的“类似策划”的做法很难起到全面、深刻预测和认识问题的作用。

结束语

综上所述，就城市规划和策划的衔接这方面而言，城市规划和策划完美的衔接会给人们的生活带来巨大的方面，但是在衔接上还是存在一些问题，所以，相信在以后的日子中，随着人们社会水平的不断进步，会使社会经济的发展更上一层。

参考文献

[1]张颖 关于城市总体规划与土地利用总体规划协调问题的探讨阴 广东土地科学 2007年

[2]平永泉转变观念开拓,进取努力,建众科学、完善、规范的城市规划价理体系

北京规划建设1998年

篇5

关键词： 度假旅游； 阳光避寒疗养； 探析； 攀枝花

中图分类号： F592.7 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2012）04-0005-01

一、景区旅游资源及环境简况

攀枝花资源条件主要有阳光、热带水果、运动疗养、温泉、湖滨，符合作为内陆山地河谷亚类阳光避寒疗养度假旅游区的“5S”典型要素条件。作为西部内陆城市，相对阳光资源丰富的滨海城市和南方城市而言，攀枝花具有离内陆避寒旅游市场距离更近、物价水平更低、冬季风很小的气象特点，能获得老年体弱消费者的偏好[1]。

二滩国家森林公园是是四川新五大旅游区之一的“攀西阳光度假旅游区”的重要组成部分，也是大香格里拉旅游环线东部的有机组成部份。2012年成都至攀枝花高速公路全线通车，交通条件已大大改善，攀枝花阳光旅游资源在内陆冬季避寒度假市场中的独霸优势日益明显，若开发的避寒度假产品定位得当，在成渝两地将获得可持续发展的市场竞争优势。攀枝花蜀欧菩萨岩风景区开发有限公司委托海口市城市规划设计研究院成都分院在去年编制完成了《二滩风景名胜区菩萨岩景区开发—核心区整体规划》。

二、SWOT分析

对攀枝花二滩国家森林公园菩萨岩进行SWOT分析，是科学开发菩萨岩景区的前提[3]。

（一）优势（Srtengths）。区位条件良好，可进入性强，拥有十分便利的交通优势；四季阳光充沛，暖和少风；政府和群众大力支持对菩萨岩景区的开发；项目开发拥有良好的投资背景优势。

（二）劣势(Weaknesses)。规划区内虽然自然生态良好，但是资源丰度不够，资源类型相对单一，偏重于自然资源，人文资源，人文资源分散、零乱、不系统，整体资源优势不明显。菩萨岩风景区旅游资源整合开发有一定难度。二滩、桐子林水电站及库区、二滩国家森林公园、欧方营地、以及广福寺庙等人文资源分属不同的利益主体，整合开发受到一定割据限制。

（三）机遇(Opportunities)。国家带薪休假政策的实施，将为菩萨岩旅游带来市场机遇。我国现在正在进入老龄社会，以老年群体为主的养老度假成为一个新的旅游市场。

（四）威胁(Threats)。同类产品的威胁。青城山，峨眉山等这类著名宗教文化旅游景区、成都周边的避暑景区和西昌的避寒度假景区对菩萨岩景区会带来不同程度的替代威胁。

由于规划内山林自然资源丰富，因此旅游开发带来的建设和运营对自然环境存在着潜在的负面影响，包括环境质量的退化，水土流失，水体污染，对生物多样性的损害等。因此在全面开发之前必须进行全面详细的环境调查，以制定全面的环境管理方法，具体的项目还需要预先进行环境影响评估。

三、市场分析

（一）旅游者的构成。攀枝花二滩国家森林公园菩萨岩是以佛教文化旅游景区为主题，其客源中有相当一部分将会是老年人，他们大都信仰佛教文化，因此我们的旅游产品中将会充分考虑到老年顾客的需求，这与攀枝花市旅游市场定位是一致的。便捷的交通，优美的环境，一流的设施和服务必将会吸引很多省内，乃至省外游客到菩萨岩来旅游。由于品牌知名度和市场辐射范围的限制，市场开发前期和中期应以成渝两地市场为主。

（二）成都市场分析。成都市区距离攀枝花749公里。从2005年开始，每年冬季来临前，成渝两地都会推出“冰雪旅游”为主题的旅游产品，以成都市场的休闲度假景区差异性分析为例（表一）可以看出：两地市场都缺少中短途冬季避寒旅游度假产品。

每年夏天成都市民都有习惯到周边的度假区避暑度假的习惯。而菩萨岩景区以其优美的自然环境，冬暖夏凉的气候条件，全新打造的宗教养生文化，大大改善的交通条件正好符合成都老年度假的市场需求特点，将会吸引大量成都市民来度假养老。5.12大地震前成都银厂沟老年避暑度假区的多年兴盛，证明了成都老年市场的度假需求是庞大的。同时，避寒需求相比避暑需求更加有刚性[2]。分析如表二：

（三）重庆市场分析。从过去入攀旅游空间差异分析可以看出，四川本省和滇北客源是旅游人次的第一梯度；重庆、陕西及长江中下游城市是第二梯度。以下主要分析重庆市场。

出游目的：重庆居民出游的目的地，观光游览和休闲度假都略高于全国平均水平69%；以会议出游比例显著，高出全国平均水平的一倍。

出游偏好：抽样调查显示，重庆居民对旅游资源偏好排在前六项的依次是山水风光、民俗风情、历史遗迹、海滨休闲、古镇风貌和草原森林。重庆居民在春季出游的占20.2%，在夏季出游的占41.2%，在秋季出游的占23.7%，在冬季出游的占14.9%。可见，夏季出游在重庆比较明显，这与重庆夏季炎热的天气相关。

出游方式：资料显示，汽车是重庆居民出游的主要交通工具。重庆居民出游“和家人或朋友自费旅游”的占65.0%，“自费参团旅游”的占15.4%。自助旅游是重庆居民的主要出游方式。重庆至攀枝花、昆明的铁路客运也为重庆老年市场提供了理想的交通工具选择。以此推测，重庆游客来菩萨岩景区旅游的主要需求方式为会议旅游、避暑观光，其次为冬季避寒度假。

四、结论

攀枝花二滩国家森林公园菩萨岩佛教文化旅游区旅游资源独特，打造结合宗教文化、老年养生和运动休闲的阳光避寒度假产品在成渝两地具有明显差异性，与成渝两地目标市场细分特征有很高的相关性。如果产品定适当，通过恢复“广福寺”庙宇及其配套设施；实施景观绿化工程；建设生态养殖产业科技园和建设中药材种植基地，以宽松的优惠政策作保障，一定会取得较好的市场前景、经济效益和社会效益。

参考文献：

[1] 李健.内陆山地河谷亚类阳光避寒疗养度假旅游区开发模式研究——以攀枝花市为例[J].生态经济，2009，9.

篇6

【报告描述】

政府投资项目中，采用投资补助和贴息方式的，不再审批项目建议书和可行性研究报告，而只审批资金申请报告。投资补助，是指政府部门对符合条件的企业投资项目和下一级地方政府投资项目给予的投资资金补助；贴息，是指政府部门对符合条件、使用了中长期银行贷款的投资项目给予的贷款利息贴息。

项目资金申请报告是项目建设筹建单位或项目法人，根据国家和地方政府的中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想；是项目方为获取政府专项资金支持而向政府相关部门出具的一种报告。政府资金支持包括投资无偿补助、奖励、转贷、贷款贴息等。

【报告目录】

第一章竹胶合板项目建设必要性及条件

一、项目法人概况

1、项目单位基本情况

2、项目单位近几年财务状况

二、项目概况

1、项目建设背景及建设必要性

2、申请投资补助或贴息资金的主要原因和政策依据

3、项目建设内容

4、项目总投资及资金来源

5、项目目前进度

三、项目结论

第二章竹胶合板项目建设规模及产品方案

一、建设规模

二、产品方案

1、产品介绍

2、产品特点

3、产品技术参数及先进性

第三章竹胶合板项目市场分析

一、产品市场现状分析

1、行业经济运行情况

2、产品技术现状及发展趋势

3、产品市场供需情况

二、产品市场竞争情况

1、主要生产厂商和国力生产力布局

2、产品竞争趋势

3、项目单位优势及产品市场竞争力分析

三、产品市场前景预测

四、项目产品市场推广策略

第四章竹胶合板项目建设条件和主要建设内容

一、项目建设条件分析

1、厂址选择

2、自然条件及环境

3、工程地质条件

4、经济发展及投资优惠

5、原材料及能源供应

二、项目主要建设内容

1、土建工程

2、公用工程及辅助设施

3、原辅材料及动力供应方案

第五章竹胶合板项目产品生产工艺技术

一、工艺技术来源及先进性

二、产品生产工艺介绍

三、主要设备选型及购置方案

第六章竹胶合板项目环境保护、节能措施、劳动安全

一、环境保护

二、节能措施

三、生产安全设施

四、消防

第七章竹胶合板项目组织结构与人力资源方案

一、项目单位组织机构

二、项目劳动定员和职工培训

计划

第八章竹胶合板项目建设期、进度安排和招投标

一、项目建设期

二、项目实施进度安排

三、项目招投标计划

第九章竹胶合板投资估算和资金筹措方案

一、投资估算依据和说明

二、总投资估算

三、资金筹措方案及落实情况

第十章竹胶合板项目经济、社会效益分析

一、生产成本和销售收入估算

二、财务评价

三、不确定性分析

四、社会效益分析

第十一章竹胶合板项目风险分析及防范对策

一、政策法规风险

二、市场风险及防范对策

三、技术风险及防范对策

四、管理风险及防范对策

五、人员风险及防范对策

六、财务风险及防范对策

七、成本控制风险及防范对策

第十二章竹胶合板项目结论与建议

一、结论

二、建议

附件：

（1）政府投资项目的可行性研究报告批准文件；

（2）企业投资项目的核准或备案的批准文件；

（3）城市规划部门出具的城市规划选址意见；

（4）国土资源部门出具的项目用地预审意见；

（5）环保部门出具的环境影响评价的审批意见；

（6）申请贴息项目须出具项目单位与有关金融机构签定的贷款协议；

篇7

关键词：城镇基准地价 理论依据 重要性 技术路线 成果引用

一、城镇基准地价更新工作的重要性

基准地价是地价管理的核心，是政府建立和完善土地市场，规范土地交易行为，强化土地市场调整，维护土地市场稳定，保护土地所有者和使用者合法权益的有效手段；是防止地价大幅波动和土地投机，防止土地收益流失，促进土地合理利用的必要措施；是企业改制、清算和政府收土地有关税费重要依据；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社会主义市场经济体制的迫切需要。目前，各地城镇基准地价更新不及时，现行的土地级别和基准地价已不能准确反映土地市场的现实状况。根据城镇社会经济发展、土地市场变化的实际和相关法律法规规定，应当尽快对城镇土地级别进行调整，对基准地价进行更新，以进一步规范和完善地价管理，促进土地市场的健康发展和土地节约集约利用水平的提高。

二、基准地价更新的理论依据和原则

（一）基准地价更新的理论依据

1.土地区位理论。

区位理论是研究特定区域内人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。土地利用的实质既是对土地区位的利用，当我们把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互组合对土地价格发生的综合影响作用，就可以根据土地区位条件造成的区位空间差异，划分出土地级别，从而评估出基准地价。

2.地租地价理论。

地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，其本质就是收益权，即土地所有者从土地上获得收益的权利。马克思认为，任何社会只要存在着土地所有者和不占用土地的直接生产者，就有了产生地租的基础。马克思对地租产生的原因和条件进行了分析和研究，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为绝对地租、级差地租和垄断地租等几种形式。

3.级差收益理论。级差收益是土地使用者因占有使用不同区位和不同土地质量的土地而得的超额利润，土地质量差异是级差收益产生的根源。所谓土地质量差异，主要是城市每一地块在商业集聚程度、交通条件、基础设施、环境质量、文化娱乐设施、人口密度等方面优劣程度的差别。占有更优土地质量和区位的经营者，可以凭借其所处的具体地段，充分利用城市完善的各种设施，获得社会经济活动中最有利的条件，从而增加收益，得到超额利润。

4.经济统计理论。在土地定级估价中，首先要调查分析大量的自然和社会经济数据，必须运用现代经济统计理论和方法来分析、检验、处理各种调查数据，从去伪存真、去粗取精，使评定的土地级别与基准地价符合客观实际。

（二）基准地价更新的原则

土地级别是城镇自然、社会、经济等要素综合作用的结果。土地定级反映城镇内部土地质量差异及其分布特点，体现土地资源的合理利用和最佳经济效益、社会效益。因此，在土地定级中应遵循以下原则。

1.综合分析原则。在城镇土地定级中要全面考虑城镇的商服繁华度、交通条件、基础设施状况、环境质量、自然条件、人口状况及城镇规划等因素对土地利用效益的影响，并对这些因素进行综合分析、研究，按差异划分土地级别，使土地定级具有较高的准确性和可靠性，评测出合理、切实的土地级别。

2.主导因素原则。

影响土地质量优劣的经济、社会、自然因素众多，应找出一个或多个主要因素，作为划分和评判土地级别的依据。在调查、分析、研究的基础上，以该城镇的商服繁华度、交通条件、基础设施及环境条件等因素作为评定土地级别的主导因素。

3.地域分异原则。

地域分异原则是土地的自然和社会各因素不同组合的结果，它反映了地域间土地生产力或利用效益上的差别。土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的各地域分异状况，将类似地域划归同一土地级。

4.级差收益原则。

土地定级成果最终要为土地的合理利用服务，而土地利用的经济效益和综合效益主要通过土地利用所产生的级差收益表现出来，也就是说，土地的级差收益是反映土地质量特性的一个量化指标。因此土地定级应在初步划分的土地级别上，对级差收益明显的行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级别数目和了解行业级差收益及修订初步划分的土地级别的重要依据。

三、基准地价更新的技术路线与方法

（一）技术路线

1.土地定级技术路线。在定级时选择对某种类型用地有影响的土地定级因素，计算因子作用分值及影响范围，揭示不同因素在地域空间上的分布差异；同时根据若干专家对各类因素进行打分后确定的相互权重，在整个定级范围内的坐标点进行因素作用分值叠加；依据叠加后的总分值，采用总分频率曲线法，利用分值频率直方图初步划分不同类型土地级别，并以样点地价验证土地级别，从而反映城市分类土地级别规律。

2.基准地价更新技术路线。在城市土地分类定级的基础上，采用市场交易样点、地价监测点等资料，经过评估、修正、检验等技术过程，结合产业政策、土地管理、城市规划等因素，确定新的基准地价及其修正体系。

3.信息系统技术路线。以最新的 1：1000卫星影像图片为基础，同时结合城市总体规划、土地利用总体规划及城市街区图编制工作底图，对调查采集的各项数据通过计算机系统进行计算，达到所有的图形、数据、表格等成果转化为计算机信息数据，实

现计算机的信息化管理。

（二）技术方法

要合理反映城区土地质量及其分布特点，必须用一系列涉及土地本身特征的要素，对土地进行测定、描述，并采用评定各项要素的记述方法，分级分类反应出各地块质量的差异。主要通过特尔菲法确定影响土地质量的因素、因子及其权重，采用相对值法和距离递减法计算各类定级因素的作用分，采用网格法划分各类定级单元，采用因素加权分值求和法计算各类单元分值，采用总分数轴法、总分频率曲线法确定各类土地级别。

四、成果引用与建议

（一）宏观调控土地市场、指导地产交易。在进行土地级别调整和基准地价更新工作以后，政府管理部门可利用基准地价及宗地地价修正体系迅速快捷地把握地价的大致水平，指导交易活动，规范交易行为。这对于制定合理的地价政策、建立正常有序的地产市场将起到积极作用。

篇8

【关键词】山水城市；城镇；滨水区；景观设计

1 城镇滨水区景观现状分析

1.1 城镇滨水区景观设计现状

城镇滨水区景观设计由：项目策划、市场分析、用地分析、概念规划、详细规划、景观方案、设计施工图、后期施工等几个阶段构成。在项目策划、市场分析、用地分析这几个阶段主要对自然和社会要素进行调查研究，忽视了人们在心理和行为上的要求，并且在对自然要素的分析上只注重表面，缺乏对整个系统和要素之间相互作用的评估，也缺乏对建成后的景观区域做一个后期的综合评估。

1.2 城镇滨水区生态环境现状

随着生活水平的提高，人们越来越追求精神上的享受，开始注重创造美景、欣赏美景。因此，人们的各项活动造成了滨水区域生态环境的破坏，一方面使自然景观变成了人造景观。使得动植物失去了自己的家园。另一方面，由于生活污水与垃圾的任意排放。城镇滨水区污染严重，原本平衡的生态系统被破坏，滨水区的自然景观失去了原有的观赏价值，滨水区域的生态功能也逐渐消失。

2 山水城市理念在滨水区景观设计上的应用

2.1 山水城市

山水城市是钱学森先生对园林学的一些看法和设想，他在给吴良镛院士的一封信中写到：“我近年来一直在想一个问题：能不能把中国的山水诗词、中国古典园林建筑和中国的山水画融合在一起，创立‘山水城市’的概念”？历经了40多年的磨砺与思索，山水城市理念日趋完善和成熟，内容不仅包含山水诗画、古典园林与城镇建设的结合，还包含人工环境与自然环境的结合、精神文明与物质文明的结合、艺术与科学的结合等方面。

2.2 滨水区

滨水区是城镇定的空间，是与湖泊、河流、海洋相邻的建筑、城镇、土地邻近水体的区域，是城镇内水域与陆地相接的一定范围内的区域，其特征是水域与陆地共同构成的环境要素，属于特殊的城镇用地。城镇滨水区一般由水域、水际线、陆域等部分组成。

2.3 山水城市与滨水区

2.3.1中国古代山水诗画在滨水区景观设计中的应用

中国山水诗画皆以自然风景为主要描写对象。名山大川、田野村居、风景佳胜、楼关舟桥、城市园林、历史名胜均可入山水诗画。中国山水诗画不但表现了丰富多彩的自然美，更加创造出了意境美，而意境又是中国古典艺术的灵魂，也是中国山水诗画的灵魂。将山水诗画融入滨水区景观设计中可创造情景交融的怡人景观。

2.3.2中国古典园林的造园手法在滨水区景观设计中的应用

中国古典园林的造园要素为山、水、植物和建筑，在古代，为了让园林景观更加具有自然山水的风格和特征，营造手法形成了一套科学的体系，同样的，如果要使城镇滨水区景观设计达到这种效果，也可将中国古典园林掇山技巧、理水手法、植物配置原则、建筑空间营造应用在滨水区景观设计中，使现代城镇滨水区的景观更加具有诗情画意。

3 山水城镇理念对于城镇滨水区景观营造的指导意义

3.1 遏制滨水区生态环境恶化

吴良镛院士认为山水城市的概念里包含有提倡自然环境与人工环境相协调发展的内涵，“山水城市”就是一个自然环境与人工环境相融合的人类聚居空间。滨水区是城镇最重要的景观资源，也是城镇生态系统比较脆弱的区域。由于人类与滨水区近距离接触，产生的各种废物不断向水域排泄，使滨水区域成为受污染最严重的地带，许多城镇的滨水区由于受到的污染程度超过其自净能力，其沿岸的生态系统变得非常脆弱。在此我们可根据山水城镇的理念，建设人工环境与自然环境相融合的适合人类聚居的滨水区，进而遏制滨水区生态环境的恶化。

3.2 解决滨水城镇特色危机

城镇滨水区是居民休闲娱乐的重要场所，也是构成城镇特色的重要景观区域。改革开放以来，城镇建设取得了重大成果，但同时也有许多昔日丰富多彩、各具地方特色的城镇正日益消失。现今，城镇特色危机是城市规划设计所面临的普遍难题，应用山水城市理念解决城镇特色的危机，可使城镇发展进入到立足于中国自身优秀文化传统，创造体现民族特色、地域特色的城镇滨水区，进而探索有中国特色的滨水城镇的可持续发展道路。

3.3 复兴中国传统文化

中国是一个有着悠久历史的文明大国，古代文明博大精深、源远流长。但近代以来，我国传统文化受到了严峻的挑战。文化是一个城镇的灵魂所在，城镇是人类文化的一个重要载体，而滨水区作为城镇的一个重要组成部分，在承载物质文明与精神文明的作用上更是举足轻重。山水城市理论有着丰富的传统文化底蕴，同时也是中国传统山水文化与西方生态文化的整合，响应了倡导传统文化复兴的时代潮流，将传统文化融入城镇滨水区景观的设计中可在最大程度上继承与发扬我国优秀的传统文化。

3.4 为滨水城镇发展探索一个模式

滨水城镇的发展是必然的，在发展的过程中，必须建立滨水城镇与自然和谐相处的模式才能解决发展中人类与自然的矛盾与危机。目前我国建设所面临的选择促进了人们对于理想滨水城镇模式的探索，我们不能一味的借鉴模仿西方滨水城镇的发展模式，要提出符合中国实际的理想模式。而山水城市正是以居民的生产生活为出发点，以滨水城镇特色的有机创造、生态环境的有效保护为原则，以可持续发展为目标的现代化滨水城镇最好的借鉴模式。

4 小结

山水城市的提出是受到有着悠久历史的传统山水的熏陶、启示而出现的，具有深厚的中国传统文化底蕴，是传统山水文化、古典书画的集中体现。山水城市继承了中国哲学的基本精神“天人合一”，追求自然与人工的和谐统一；城镇滨水区，是水域和陆地两种形态共同作用的城镇区域，在这里，人类的行为和自然过程相互碰撞，见证着城镇的发展历程，并向外界展示着城镇独特的形象。应用山水城市理念指导城镇滨水区景观设计将开启滨水城镇景观的新时代。

参考文献：

[1]辛 颖.基于建筑类型学的城镇滨水景观空间研究[D].北京林业大学.2013.

[2]刘晓洁.生态视域下的滨水景观规划设计[D].天津大学建筑学院.2012.

[3]傅礼铭.山水城市研究研究[J].湖北科学技术出版社.2003，12：7-8.

[4]王 萌.城镇滨水区规划设计研究现状分析[J].山西建筑.2005，31（5）：11―11

[5]李伟力.中国山水诗画的意境与审美观[作者为黄淮学院艺术系副教授].黄淮学院.2009.

篇9

在*新一轮城市建设的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“*市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从*市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

*市政府关于常平（20*~2020）经济发展战略预测：20*年、2*0年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；20*年、2*0年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、*市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20*年、2*0年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；20*年、2*0年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20*年、2*0年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以*本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对*人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，*人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布*山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长*业主，如紫荆花园购买者98%为*人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20*年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，

常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：*大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，*年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有*，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以*四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以*人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内*人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以*人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、*年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

篇10

关键词：熵理论快递市场分析。

我国的现代快递业经过近三十年的发展，已成为一个利润丰厚、潜力巨大的行业。近几年国内快递业每年以30%的增速发展，到目前为止我国物流市场的总规模已超过了200亿元。伴随着中国对外开放的不断深化和加入WTO物流市场的完全开放，中国邮政一家“独霸天下”的国内快递行业格局的打破，国外快递企业大举扩张，我国快递业出现了国营、外贸、民营等经济主体、多运输方式相互竞争的市场格局。外国“列强”资金雄厚，硬条件优越，品牌优势显著，国营“巨头”网络完善，背景深厚；而民营快递业充满了生机和活力，是这场竞争中的生力军。由此可见，我国快递行业市场的竞争是一个复杂的开放系统，包括了不同的活动主体和不同层面的竞争内容。所以用熵理论来进行分析，也许会给我们一些新的启示。

一、熵理论综述。

1.国内外研究综述。

德国物理学家克劳修斯于1865年在《热之唯动说》一书中首次定义了一个新的物理量———熵。这标志着熵概念的正式诞生，但此时的熵理论的研究还局限于热力学领域。20世纪50年代随着信息论在美国的出现，熵理论以“信息熵”的形式蔓延到非热力学领域。经过麦克斯韦、波尔兹曼、杰尼斯、维纳、普利高津等人的努力研究，熵的泛化应用迅速在经济、城市规划、决策分析、人工智能与哲学方面展开。1923年科学家普兰克首次将“熵”引入中国，随后我国涌现出了许多熵理论的研究学者，很多学者开始尝试着把这概念用在管理学的研究中，也有很多学者将熵应用在企业的知识管理、品牌扩散和企业效益评价等领域中，但是将熵应用在竞争态势和战略分析中的并不多见。我们在前人研究基础上，尝试用熵理论来分析直国的快递市场的竞争态势。

2.熵思想概述。

熵是一个广延量，是微观态数大小，分子运动混乱程度的度量，这就是熵的统计意义，从通俗的意义上来理解，熵的含义就是一个系统的混乱程度。对于任何一个系统的熵都遵循以下原理：

（1）基熵原理；（2）熵增原理与最大熵原理；（3）测准原理。

二、基于基熵原理的市场竞争主体能力与分析。

任何系统都有个基熵，而每一个企业都有自己独特的能力域。这里的能力域不仅仅是企业的业务领域和范围，还包括一个企业未来的发展潜力和核心的竞争能力所在。由于每一类企业在发展历程和能力的积累有所不同，因此每一个企业的核心业务领域有所不同。在这种快递业重新洗牌的过程中，各种不同的竞争努力都在大举攻城略地。根据它在经营能力和业务范围上的不同，我们将它们划分为不同的能力域。

1.现有市场主题的能力域。

在我国的快递市场中，竞争主体有以下三类：外贸快递企业、中国邮政和国内其他快递企业。外贸快递企业主要是以DHL，TNT，UPS，FEDXE四大巨头为代表的跨国性快递企业。部分是跟随着他们的客户来到中国，主要是将中国的货物运往海外，并将海外的商品运抵中国。在中国境内现有的快递企业中，中国邮政无论从历史规模还是影响力方面都是当之无愧的龙头。中国邮政在国内快递中建立了318个城市快递邮件的查询和跟踪系统，占有国内快递业务的70%左右的市场份额，占据了绝对领先的地位。而在国际快递市场上，中国邮政大概仅仅占据了22%的市场份额。不仅如此，在服务的质量和业务类型方面中国邮政主要承揽文件类和一般商品类快递，而对于精细快递和特殊要求的快递大部分由外资企业来承揽。

在我国的快递市场上，除了中国邮政之外，一些由传统的运输业或者全储企业转型而来的国有物流企业如中铁快运、中外运还有民航快递等也是值得关注的国有快递企业。它们因为拥有巨大网络优势，在我国的区域快递市场上也拥有很大的市场份额。但是这些快递企业是从传统的物流企业转型而来的，所以在管理水平方面还有待加强。民营快递每年的业务量以60%—120%的速度递增，一大批中型民营快递企业如东方万帮、宅急送、申通、大田等都逐步发展壮大起来。目前我国从事快递业的民营企业上万家，从业人员已达百万之众，主要分布在以上海、广州、深圳、北京为核心的长江三角洲、珠江三角洲和环渤海经济圈，业务也主要集中在同城快递领域。

2.快递企业能力域分析。

这是两个不同的主体的业务交叉领域，其中中国邮政和外资快递企业的竞争主要发生在海外网络的快递竞争中，而民营企业通过价格的竞争在城际快递中和中国邮政展开了激烈的竞争。中国快递企业和外资企业的交叉业务领域相比较少，主要在国内的区域间的快递业务。这部分是这三种市场主体都很关心和重视的领域，在高端的快递业市场服务领域中，三家都不惜花费，夺取市场。

三、基于熵增原理和最大熵原理的市场竞争策略分析。

根据熵增原理和最大熵原理，要想保持物流市场竞争的有序和高效性，就要一方面通过在各自独特的细分市场中提升企业的核心竞争能力，另一方面在交叉的细分市场中减少熵增，实现有序的、高效健康的市场发展模式。所以我们建议我国的快递企业应当采取合纵连横的市场策略。

四、基于测不准原则的快递企业服务创新管理。

面对复杂多变、竞争激烈、发展迅速的市场环境，快递企业求生存与发展，仅仅靠对现有业务的有效管理是远远不够的，要想获得长期的竞争优势，实现持续健康的发展，必须牢牢抓住“服务创新”这根生命线。服务创新能够提高企业经营效率，创造当期利润，更重要的是它能够培育企业的核心能力，从而赢得未来的竞争。

首先，要建立服务创新的企业文化。建立以客户为导向的服务理念，能够激发人员主动去探求和发现现有服务中的真空地带和能够改进的方向。

其次，要建立鼓励创新的企业制度。无论任何一种创新总是要充满风险的，同时创新就是一种对传统的挑战，总是要面临很多阻力和困扰。所以需要从公司的制度层面对于勇于创新的人进行相应的保护和支持。

最后，要建立良好的组织结构促进创新的发生机率。组织结构是企业中人和人交往的基本框架，扁平化的、团队式的工作方式更加能够促进创新的发生。

随着中国快递业市场的不断发展和成熟，市场中的竞争也变得日益激烈。通过在熵视角下对于我国快递业市场的分析可以看出，在现有的市场竞争状态下，我国的企业能够通过合纵连横和服务创新来提升自己的竞争力，突出重围。

参考文献：

［1］任亚飞。民营快递业的发展及其战略选择［J］。中国储运，2006，（4）：79-81.

［2］紫营辉。中国快递业高局：四方势力利益博弈再度升级［J］。北方经济，2006，（2）：55.

［3］韦灯明。快递争霸战［M］。东方出版社，2005：63.