停车场的账务处理范文

导语：如何才能写好一篇停车场的账务处理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：土地增值税；节税筹划

近年来，国家相继制定出台了一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策。房地产企业在遵守现行税收法律法规的前提下，利用好这些优惠政策进行合理筹划，通过对房地产开发企业筹资，开发和利益分配等活动的调整，寻求企业收益和税收负担的最佳配比，从而达到降低土地增值税税收成本，进一步提高投资效益的目的，从而实现税后收益最大化。

土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照适用的税率累进计算征收的，增值率越大，使用的税收率越高，那么缴纳的税款就越多。合理地增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

改变增值率的方法有两种；一是合理定价，如在销售过程中当增值率略高于两级税率档次交界的增值率时，可通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻负担。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。如加大公共配套设施投入，改变小区环境，提高房屋质量；调控土地增值税的扣除项目金额，杜绝违法虚开发票，建安发票，虚构零星工程项目和工程量等行为。

一、 选择多元化方式处置开发产品

多元化方式处置开发产品的方式包括；销售，出租，售后返租，股权投资，改售为租、投资联营方式，房产转让，专做经营性资产（开发产品自用自营）等。

土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。出于没有发生产权转移，只需缴纳出租房产税。这样大大地节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。

房地产企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有物业，开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的策划，降低土地增值税的税负或合理延迟土地增值税的纳税时间。

首先，将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司可能计划将一些商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思想首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不是很强。

其次，要从延缓缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时还应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。

二、利用预提费用的税前扣除政策

税法允许三项预提费用预提时依法在所得税前扣除的规定对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造的条件。第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金、其他专项基金等物业完善费用可以按规定预提。

但土地增值税清算时，不允许扣除任何预提费用，所有扣除项目必须提供发票或合法凭据。

三、地下停车场作为公共配套设施处理

当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计入可售面积？实际中对此尚存有不同看法。

有些地方税务机关认定，地下车库应计入可售面积，并且该项地下室成本并不能全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积时单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。而利用地下基础设施形成的停车场所，则作为公共配套设施进行处理。

四、选择有利的增值额核算方式

一个开发项目既建有普通住宅，又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋为核算对象一个建筑商所承揽工程为核算对象。如何计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同的结果。

计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税。

计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】048号）中规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%，免征土地增值税）。

该文件要求分别是核算增值额，但怎样核算并未做具体要求。现实工作中，房地产开发企业的会计人员在账务处理时，基本没有分楼层进行成本核算的。计算方法一是分别核算，确切的讲是分摊核算；计算方法二是以整栋楼为单位进行核算。

五、充分运用加计扣除政策

开发单位费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费，水电费、劳动保护费、周转房摊销等。其属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额，在计算土地增值税时有效地扣除；同时这部分费用房地产企业还可以享受0%的加计扣除。由于界限划分不是很明确，房地产开发企业在会计账务处理时，很容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。

利用费用迁移进行节税

房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、销售费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不会增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中，那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。 也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。

管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除（或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除）。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额，计入管理费用和销售费用的开发单位费用，在计算土地增值税时就不能全额扣除，会多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发单位费用中，不仅可以全额扣除，还能享受20%加计扣除。所以企业对开发单位费用归集时要谨慎，用足、用好相关土地增值税的相关税收优惠，企业在进行纳税筹划时要充分运用加计扣除政策。

六、用巧特殊扣除项目规定

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地成本与建筑安装成本金额的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本与建造安装成本金额之和的10%以内计算扣除。

篇2

一、高校国有资产管理目前存在的问题

（一）国有资产管理意识淡薄 高校的经费主要来源于财政拨款，由于不核算教育成本，不提资产折旧，所以从学校领导到教师员工，普遍存在轻视资产管理的倾向，“重钱轻物，重购轻用，重建轻管”，未能将资产管理工作放在重要的位置。普遍重视如何取得更多的资金用于建设，而不注重发挥现有资产的潜力，造成一方面资金紧张，一方面却又有大量资产闲置和浪费，忽视了对现有国有资产管理和使用效益的提高。另外，对无形资产、土地、对外投资等的管理意识也有不同程度的欠缺。

（二）资产利用率不高 由于缺乏合理的资产配置标准及严格的资产购置论证程序，加之资金来源增多，导致固定资产购置随意性加大，重复购置较多， 资产闲置现象比较普遍。在使用过程中，各部门只顾局部利益，宁愿让资产闲置，也不允许其他部门使用。有的使用了， 也没有按规定标准收费以及上缴学校，各部门的小金库应运而生， 于是形成了一种怪现象， 一方面设备购置经费紧缺；另一方面从全校来看，却有许多的闲置资产， 无法发挥其使用效率。

（三）资产处置缺乏及时的政策支持，资产流失严重 高校在资产清查时，对盘盈等固定资产价值难以统一计量。因为市场上同类商品市场价格参差不齐，缺乏具体的指导政策。对设备报废标准也难以界定，对于资产损失也无从追究责任，从而造成国有资产浪费现象严重。如电子设备更新换代快，淘汰周期短，而国家尚无统一的报废标准体系，致使实际已处于淘汰状态的电子设备不能及时得到处置，造成资产价值虚增。另外，一些单位利用掌握的非经营性房屋场地，如食堂、商店、停车场等，进行租赁和承包经营，但收益记账不完整，部分利润没有记账，造成固定资产的流失。

（四）无形资产管理意识不强 高校是无形资产比较集中的地方。无形资产虽没有实物形态，却是高校拥有的国有资产的重要组成部分，它在很大程度上决定着高校生源的数量和质量、师资的水平、社会对毕业生的认可程度以及经费来源等。然而学校对无形资产的管理一直处于薄弱环节，很多高校未设置无形资产产权管理部门，致使大量专利权、专有技术、著作权等处于无人监管状态，资产流失的危险性很大。

（五）“非转经”资产的管理缺失 学校作为事业法人单位所拥有的固定资产属于非经营性资产。但是，目前高校中有一些固定资产被转入到经营活动中去，由校办产业长期无偿占用，不进行申报审批，也不进行必要的账务处理，出现了产权不清、事企不分、管理不顺的现象。一些校办产业管理不善，亏损严重，实际上造成了大量国有资产的潜在流失。

（六）内部审计监督不严格 在资产清查中，还有一个突出问题是内部审计人员监管力度不够，没有对国有资产的购置、报废、利用率等发挥很好的监察审计作用，对校办产业的投资以及其他对外投资的监督作用也有待加强。

（七）管理人员的管理水平亟待提高 高校现有资产管理人员大多学的不是管理专业，也缺乏必要的岗前培训，专业知识较为贫乏，管理水平不高。一般的管理事务尚可应付，但当遇到比较复杂的问题便束手无策。 如有关科研成果的转让、 无形资产的管理、校企改制、后勤社会改革等方面缺乏管理经验， 在政策的把握上往往存在着许多偏差， 难以正确处理各种复杂的事务，造成失误较多。 另外， 二级部门没有专门的资产管理员，难以进行资产的有效管理。高校国有资产的保值和增值， 亟需一支高水平的管理队伍。

二、高校国有资产管理水平提升对策

（一）强化国有资产管理意识 首先，学校领导对国有资产管理的重要性要有充分的认识，即国有资产的有效管理不仅关系到教学、科研和各项工作的顺利进行，甚至关系到学校的生存与发展。第二，从资产管理部门到二级单位资产管理人员都应当有责任努力提高资产的使用效益，牢固树立节约意识和效益观念。第三，资产管理部门要经常进行政策法规的学习，与时俱进。同时做好二级资产管理员的培训工作以及国有资产管理的宣讲工作。使广大教职工树立国有资产管理的主人翁责任感，为国有资产的保值增值打下坚实的群众基础。

（二）完善资产管理制度 在国家相关政策法规的基础上，资产管理部门应制定资产管理相关的各项实施细则，作为资产管理工作中的具体指导性文件。在制定细则前，应充分下基层调研，以求细则全面、精准，有的放矢，易于操作。细则应涵盖管理工作的各个方面，从资产的配置、使用、处置等方面全过程进行监管，使管理工作做到有据可依，有章可循，不留盲区，不留死角。

（三）提高资产使用效益 建立激励机制，优化资源配置，提高资产的使用效益。高校教育需要持续发展，必须合理有效地利用投资，以最小的投入取得最大的效益。首先，投入时要进行充分论证，特别是大型、贵重仪器要实行责任制，追踪审计，避免盲目购置、重复购置。其次，对利用率不高、性能落后、闲置较多的仪器设备，要及时调剂或校间交流、改造，到报废年限确不能继续使用的及时报废。第三，建立大型仪器共享平台，加大现有仪器设备使用效率。实验室可参考社会上专门的测试机构的模式，做到实验室专管共用，资源共享，全方位提供服务。第四，对难以调剂的资产如房产等，可实行有偿使用制度，对于产出效益不高的单位，根据其教学、科研任务需占用的标准进行核算，对超出部分应征收有偿使用费，在不违反教育规律的前提下，按经济规律办事，促进资产的合理配置和使用，提高利用率，最终达到提高办学效益的目的。

（四）注重固定资产日常监管，实现资产存量及流量的实时管理 资产管理要从静态管理转向动态、 实时管理。首先， 要在清产核资基础上，建立并完善网络版固定资产管理信息系统， 为资产的动态管理提供快捷准确的数据平台。其次， 资产管理系统应涵盖资产购置、调拨到资产处置、捐赠、出售、出租等各环节，管理单位应将资产变化的数据及时输入固定资产信息库，不仅可供给全校师查询、打印， 还可接受二级单位的资产处置请求，确保固定资产信息库数据与资产变动信息的实时联动。三是根据固定资产清查制度， 定期或不定期进行资产清查和盘点，确保固定资产帐实相符。

（五）实施国有资产绩效考评 绩效考评是一个综合的考评系统，通过对收益增长率、净资产收益率等财务指标，科研成果、人才培养、创新能力、事业发展潜力等非财务指标，进行绩效考评。高校国有资产管理的绩效评估，目的就是要对高校国有资产的运营效果，从管理角度做出一个系统测评，综合获取资产运作的成效，进一步建立和健全国有资产管理的各项规章制度，明晰产权关系，实施产权管理，保障资产的安全和完整，推动资产的合理配置和有效利用，对经营性资产实行有偿使用并监督其实现保值增值。绩效考评根据时间的不同可以分为年度考评和任期考评，还可以依据预设的目标对国有资产的主要管理者进行奖惩，建立资产管理的激励约束和机制。管理者应该借资产清查工作的契机，认真研究，深入思考，针对问题采取措施，积极整改，通过各部门通力合作，促进国有资产管理工作步上新的台阶。

（六）加强无形资产的管理 在资产管理部门中设专门的机构对无形资产进行监管，明确无形资产的涵盖范围，并出台相应的管理文件。如校名、校徽的使用权问题，学校的校名、校徽是学校的标志，凝聚了学校的发展史，蕴藏了高等学校校训、校风，好比产品的“商标权”。二级单位或个别教职工无权在商业活动中随意使用。还有专利权问题，学校教职工在进行科研项目时，凡利用学校人、财、物、信息资源所完成的发明创造或其他技术成果，理应属于高校职务发明创造或职务技术成果，不能由教职工个人牟取私利。另外还应加强学校科研成果的技术秘密和商业秘密的安全保护，以防被剽窃或泄漏。

（七）严格“非转经”资产的管理 坚持有偿使用“非转经”资产，高校对批准转作经营性的资产，享有收益权，承担投入资产的安全、完整和保值增值的监督责任。首先对“非转经”的资产按《国有资产评估管理办法》进行评估，按时收取国有资产占用费。第二建立完善的资产明细账，如实反映非转经资产的数量、价值、投资形式等。第三制定考核与监督制度。学校与经营单位签订合同，并定期检查，对投入资产的收益、安全进行考核与监督，确保学校权益不受损失。另外，应对经营性资产保值增值进行考核，对投出资产的经营和收益分配进行严格考核和检查，并形成长期制度。对投资、入股、合资、联营的企业，切实行使股东、董事和监事的权利，依法定期检查企业财务和经营活动；对出租、出借和抵押的经营性资产，要与经营管理部门签订合同，并派人定期监管。

（八）加强内部审计 高校要防止国有资产流失，必须加强内部审计监控。审计人员应对国有资产采购、验收、报废全过程进行审计监督。即国有资产从采购到报废，从决策到执行都必须有审计人员参与，避免造成国有资产流失的隐患。

（九）加强资产管理信息化建设，实现资产管理与预算管理有机结合 高校国有资产管理是一项综合性强，工作量繁杂的工作。为了使管理工作系统化、规范化、科学化，我们需要通过建立完善的会计核算制度，实现价值管理和实物管理统一，逐步实现预算管理和资产管理的结合。针对高校资产静态管理的现状，高校主管部门应大力推进资产管理信息化建设的进程，实现国有资产及财务状况的动态管理，建立资产数据资源的管理信息系统。这将有利于部门预算、国库集中支付、政府采购和会计核算等资源共享，形成统一、完善、全面的数据资源系统，同时有利于加强日常监管，为资产管理具体工作的完成奠定良好的基础。在高校资产管理信息化建设的前提下，为实现资产管理和预算管理的有机结合，提高资产的使用效率，要求校内各部门各司其职，及时完成本部门的工作，对资源进行动态管理，及时把资产的相关信息出去，作为资产购置审批、财务部门安排预算以及学校资产处置的重要参考依据。实验设备处在审批各单位购置设备申请时，需要查看所购设备在学校或其他单位的分布状况，掌握财产变动状况，合理组织闲置资产的流动和调剂使用，避免重复购置带来的资源浪费。财务部门每年安排设备购置预算时，除了对单位的预算申请进行分析外，更重要的是要参考该单位的资产存量现状，以及近年来资产购置的投入情况，尽量使有限的经费发挥最大的效益。此平台建成后，主管部门可以实时查看学校固定资产的配置情况，并能查询财务往来款项的变化情况，变事后监督为实时的监督。

（十）提高管理人员的管理水平 高校国有资产管理是一项政策性、业务性都很强的工作。一支合格的管理队伍是顺利实施国有资产管理信息化、科学化、规范化的基础。可采取如下措施：一是经常进行业务培训，不断强化管理意识，提高管理水平。二是在用人问题上引入市场机制，优胜劣汰。三是在主管部门的领导下，在院、部、处级单位设定资产管理员岗位，实现规范科学的分级管理制度，将涉及资产的购置、使用、保管、维护和监察等环节的管理纳入制度化、常规化，从而使资产管理水平提升到新的高度。

参考文献：

［1］陈成秀、李军：《高等学校国有资产管理中的问题与对策》，《泰山学院学报》2007年第2期。

［2］邱均成：《从清产核资看高校国有资产管理》，《四川理工学院学报》2006年第2期。

［3］高虹：《高校清产核资工作应重视的问题及对策》，《中国现代教育装备》2007年第9期。