规划设计方案审查要点范文
时间：2023-10-09 17:10:49
导语：如何才能写好一篇规划设计方案审查要点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
2、内资房地产综合开发公司的设立、公司设立准备、申请资质等级审批、申请办理企业名称预先核准、办理工商注册登记、办理税务登记
3、外资房地产开发公司的设立，申请批准项目建议书、办理企业名称登记、送审合资或合作合同、章程、申领外商投资企业批准证书、办理企业登记
4、房地产开发公司设立阶段的相关税费，企业法人开业登记费、企业法人变更登记费、企业法人年度检验费、补、换、领证照费
5、第二步房地产开发项目的立项和可行性研究，房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序，选定项目，签定合作意向书、初步确定开发方案、申报规划要点、申报、审批项目建议书、编制项目可行性研究报告、申报、审批项目可行性研究报告
6、房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费，可行性研究费、建设工程规划许可证执照费
7、第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
篇2
好房地产开发项目工程管理工作。房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂
的工程，需要做好项目工程管理才能逐步实现房地产经济、社会、生态和谐的统
一。本文分析了房地产工程的开发管理及其规划。
关键词：房地产；工程管理；规划研究
中图分类号：F293文献标识码：A
一、房地产开发项目工程管理的意义
1、房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进
行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅
仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保
证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项
目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管
理与项目安全管理。
2、房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，
提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效
促进房地产施工企业严格按照设计及施工标准进行施工，保证施工质量，实现房
地产公司获得最大经济效益的目的。
3、在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工
方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调
控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最
大的经济效益。
二、房地产开发项目工程管理要点
1、重视项目规划设计
规划设计是房地产开发建设的源头，作为房地产开发建设应该十分重视这一
重要环节。在市场经济条件下，房地产开发企业要保（持）证自己所开发的产品
适应市场需要，具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。所谓超前意识,就是
要从高起点起步,充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化,要从房
屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、
开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为,一个房地产开发项目的建设,需要
几年的时间,但其使用周期却长达几十年,甚至上百年。科学的发展、技术进步、
经济增长、生活水平的提高,使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停
留在原有的水平上。作为房地产,亦称不动产,水电气等配套设施、安全防范设施
设备、绿化布置方案、消防设施设备的配置、垃圾处理方式等诸多细节均要考虑
周全。总之,规划设计阶段,开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包
括物业管理方面的专家,从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家
有关规划设计规范的要求等多方面,科学的规划设计出适合市场需求的合格项
目。
2、不断规范建设项目合同管理
建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为
完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包
合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。
在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、
企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质
量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的
施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
3、加强施工阶段的质量控制
明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战
略和产品策划定位有关,同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。
因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤
害,失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大,综合开发绩效降低。那么,如何
准确地确定质量目标?首先,要进行质量投入的收益和费用分析,要树立开发项目
全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本；适当增加预
防成本,大力降低事故成本。
4、加强项目成本管理
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的
索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是进度计划变
更、设计变更、工程项目变更和施工条件变更。控制变更的关键在于开发商，应
建立有关工程签证的管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权和
分工，确保签证的质量，杜绝虚假不实的签证的发生。为了确保工程签证的准确，
首先要强调办理工程签证的及时性；其次，对签证的描述要求准确，要求隐蔽签
证要以图纸为依据，并且标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量的完成情况，若被
隐蔽部位的工程量不能在图纸上确定，还要标明几何尺寸及附上简图。对施工图
以外的签证，必须写明事由、时间、地点、原始数据或几何尺寸及照片资料等，
不允许笼统地签注工程造价和工程量。在签证发生后应根据合同规定及时处理，
审核应严格执行国家定额与有关规定，不得随意变通。同时要加强预见性，和尽
量减少签证发生。
三、规划管理
规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设
计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制
和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划
管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是
“管理”，后者面向的是“设计”。规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理
系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息
系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通
过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平，要做的具体工作包含
以下几点：
1、开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中
输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正
的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。
2、规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中
自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向
GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习
惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这
些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图
素可以放宽要求。
3、提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用
AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、
地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划
设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以
使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。
4、通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计
方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与
地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、
比较，进行查询、统计、分析等。
结束语
综上所述，房地产开发企业项目管理与规划是一项极为复杂，却十分严重的
工作。因此，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,
并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。
参考文献
篇3
关键词：房地产；开发项目；设计；质量控制
房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段。控制成本的关键在于决策定位和设计阶段。设计费一般只占到工程全部费用的2％～4％，但是对投资的影响却高达70％以上。
一、设计质量控制的难点
1、设计成果专业性强
不像实体工程、设备、材料可以直观地判断其质量。业主即使专设总工(设计总监)及设计部，因专业能力局限，也难以量化、客观地评价。
2、施工图审查的局限性
审图是事后控制，被动控制，图纸已完成，木已成舟。通过审查只证明是合格的设计，而非优秀的设计，无法优化。
3、设计规范与标准的局限性
我国技术标准规范编制修订期过长，修订条件相对苛刻，严重地阻碍新技术、新工艺、新材料的应用。主管部门资金投入极少，中国城市规划设计院2002 年版《居住区规划设计规范》的修编经费仅4 万元，根本无法到全国各地调研，也就难以保证修编质量和适用性。规范体系既严重滞后于社会经济发展，如：写字楼、商业工程仍在使用80 年代末编制的建筑设计规范，也滞后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：预制空心楼板，采暖系统分户控制，水、电出户计量等都是问题暴露多年，购房者及物业、开发单位反映强烈，才迫使主管部门修订规范的。
二、房地产开发项目的设计质量控制措施
1、选择高水平、高素质、重视管理与服务的设计公司
甲方在对设计公司的选择过程中，除了基本层面的资质、规模等要求外，还需了解设计公司对项目组织结构的合理安排，如职能式、矩阵式或项目式。了解项目负责人的能力素质，如决策能力、组织能力、创新能力、协调能力、激励能力、人际交往能力等。加强设计公司设计质量管理，需提请对方对各环节质量进行有效控制;明确职责，重点抓好组织与技术接口;建立健全服务工作管理程序，提高设计后期服务质量。只有全面提高质量意识，加强质量管理，才能正确把握设计工作的整体质量。
2、 加强目标管理设计
土地合同、用地红线和规划设计要点设计报批不仅仅是批准的问题，时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的，但我们可以通过合法的，正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通，影响他们的决策倾向。规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以，用地红线和规划设计要点是关键技术工作。用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下达，地产公司要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或规划部门有商量的余地，地块在一个街坊内的区位价值，就要结合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位，作出地块评估和判断，所以，用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。
3、项目方案优化设计
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深人而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
4、协调政府，推进监理在设计中的作用
为了能大力推行设计优化工作的进行，政府主管部门应加强以下工作。第一应增加人员配备和审查力度，对设计成果进行全面审查，包括经济指标的审查。第二应加强对设计市场的管理力度，严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场。第三应利用主管部门的职能，总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标，为设计优化的进行提供良好的氛围。大力推行设计监理工作根据目前的实际情况，仅靠政府的监管是不能完全满足设计优化工作的推行要求的，如何利用设计监理来促进设计优化的推行是一种行之有效且见效更快的途径，因为设计监理人员都具有一定的设计经历，既懂设计也懂造价，是由房地产开发商聘请的专业中介机构，能代表开发商的立场从设计的角度进行设计优化，目的性强，能够使设计更加经济合理。另外通过设计监理可以打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此，主管部门应在做好监管的同时大力推进设计监理制度，尽快建立设计监理单位资质审批条件，加强设计监理人才的考核培训和注册，制订设计监理工作的职责、收费标准等，通过行政手段来保证设计监理的推广，为设计监理的社会化创造条件。
5、巡查施工现场，及时发现问题并解决在施工过程中，需要经常巡查现场或与施工技术人员保持密切联系，从而了解现场情况，及时发现问题，并解决问题，最大限度减少设计缺陷所带来的“产品瑕疵”。
6、加强各专业间的配合
如景观园林设计与建筑设计的协调：景观园林微地形对防水卷材高度的要求。在景观设计提出地形要求后，建筑设计须及时考虑防水卷材高度的变更，以避免墙体渗水。景观园林的标高与楼座台阶的配合。在施工中从图上进行复核，由于景观设计对竖向标高考虑不周，导致景观园林施工中调整标高，而台阶实施时间已早于其铺装之前完成，导致台阶高度不协调。由此体会到不同专业设计的协调、统一是设计管理的重要内容，需加强沟通与管理，积极改进。
7、通过产品样板，确认并修正设计成果样板间（建筑做法、管线布局）确认是产品合规性、品质预控的重要手段，可以及时发现问题并修正。本项目施工图设计公司对户型设计、现场样板间的重视程度不够。建议在设计合同中对户型讨论、样板确认、外立面讨论、外立面确认等根据重要性级别，明确设计方必须参加的专业人员。
综上所述，房地产项目在设计上的好与坏，直接决定工程造价的投资效果，在设计中必须加大设计管理，优化方案设计，并利用监理来监督设计工作，只有这样，才能合理控制工程造价的优劣。
篇4
关键词：房地产开发；建设工程；项目管理；施工协调管理；
1背景
房地产行业的迅猛发展，连续多年来，已经成为了国民经济的重要支柱产业。房地产开发经营中的工程项目管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中。房地产的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要内容按过程顺序可分为设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析和阐述房地产开发与工程项目实施过程各个重要内容的管理。
2开发商内部的管理
房地产开发企业开发管理是指对公司的财务、工程项目、人力资源、综合营销及办公室几个部门进行的组织和管理，使其能顺利完成工程项目的开发，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的重要方法。
财务部负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的财务计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。
工程项目部是代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。
人力资源部的工作是对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。
综合营销部门就是要把楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。
办公室是就是对项目建设提供企业正常运营必要的办公和后勤的保障。
开发过程的目标及原则就是要把企业的人力、物力和财力有机融合起来，建立一套完整的科学的和规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。
3开发前期的管理
开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。
规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。
3.1工程项目的规划设计要点：原则在开发企业确定后，作为管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。
3.2注意事项：开发商应尽量减少对规划设计人员工作习惯的改变。为了可以在计算机中提出标准要求自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。
3.3开发商提出合理的规划设计分层编码标准。按国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的分层标准，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。
3.4进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示。
4项目施工过程的探讨
开发商管理建设工程，应该管些什么?哪些是必须由开发商来管理的，哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢，而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样开发商和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。
施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程部具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。国际上对建设项目承发包有以下方式：平行承发包方式、施工总承包方式（GC）、施工总承包管理方式（MC）、（设计加施工）承包方式、项目总承包方式、CM（Construction Management）承发包方式等。目前，房地产的施工建设一般采用前两种方式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。这样有利于设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查、监理单位的监管、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。
对施工项目实施过程中主要进行以下管理：
4.1项目工程质量要严把关
在实施过程中，要严把工程质量关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。总之，要加强质量管理，控制返工率。
4.1.1按图施工是管理好施工质量的首要任务
开发商工程部代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
4.1.2隐蔽和中间部位工程也要认真检查和验收
房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工单位要进行自检，并在48小时前通知监理单位和业主代表。通知内容包括隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求开发商进行验收。若验收合格，业主代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若业主代表查验不合格，施工方要在限定的时间内整改并重新验收。隐蔽工程未经验收，业主代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。施工单位要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，业主代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。
4.2确保工程按期完成
在施工进度方面，业主代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的，发现在合同约定的工期内确实完不成的，要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。
4.3对施工单位奖惩分明
在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。
4.4充分认识协调工作的重要性
工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦，有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。 转贴4.5加强管理建立科学的管理模式
这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。
4.6发挥监理单位的技术协调作用
4.6.1明确监理权力
开发商书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是业主重要的技术协调和行使权力代表。
4.6.2监督监理方是否真正履行其职责
这就要求业主代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，业主代表要实测一下，发现问题，业主代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。
5房地产开发商与设计、施工、监理等单位间的管理是相互协调的
开发经营中的工程管理包括上述的设计规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。所以，协调这几个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。
房地产开发中的设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，即建筑设计师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行探讨分析与改进。
还有，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：
5.1作为投资者，房地产开发企业应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。
5.2合理安排实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。
5.3发展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用的发展。
6结束语
篇5
关键词：成品住宅；一体化；产业链；前期阶段
中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1674-9944（2015）12-0287-04
1传统住宅产业链存在的问题
传统住宅产业链属于资本密集型产业，掌握土地和资本的房地产企业居于整个产业链的主导地位。从项目总体策划、立项审批、规划设计、开工准备、全面施工、验收交付许可到登记入住的各阶段，均为单线推进模式，形成以房地产企业为核心进行配套生产的产业链。传统住宅建设依托劳动与资本密集，势必与资源节约型和环境友好型的可持续发展道路相背离，其发展后劲因而受到严重牵绊。具体而言，传统住宅产业链存在以下问题。
1.1产业链价值分布不合理
中国现行的土地供给制度，在很大程度上决定了土地主导着住宅产业价值链，因此地方政府掌握土地资源，以及房地产企业掌握资本，控制了产业链的主要利益，导致产业链中利益分配不均，未能赋予产业链各价值主体公平竞争的平台，进而影响了新技术、新材料、现代管理理念和方法在产业项目中的实施。
1.2产业链环脱节
科技密集型程度较低，以及地方政府、房地产企业垄断资源、资本，传统住宅产业链各价值主体呈现粗放经营与合作的关系，导致产业链关系孤立割裂，未能形成平等参与、优势互补、高效沟通与互惠合作的一体化关系模式。
1.2.1房地产开发粗放竞争
作为获得资金、土地便能运营的房地产企业，一般不具备项目规划能力，因而只能委托设计院进行规划设计。通常规划设计环节占据整个项目成本的70%，这就导致传统住宅产业链中没有技术支撑的房地产企业，无力培养自身的规划设计能力，只得凭借拿地环节进行粗放竞争，以此确保自己的利益主体地位。
1.2.2劳动密集型的建筑业
由于传统住宅建设多为现场手工作业，加之产业链各环节各自为政、衔接互济不够紧密，导致工人劳动强度加大，生产、经营呈分散状态，因而拉长了建设周期、降低了生产效率。同时，因设计、施工、部品选择与运输的责任部门缺少实时沟通与工作对接，又导致相互推诿、权责不明，因此建设质量难以控制，监管耗费成本巨大。
1.2.3建材业标准化、系列化、部品化水平较低
现场手工作业的劳动密集型生产方式，导致传统住宅产业链中部品、建材的工业化生产水平较低，因此影响了住宅产业化的基础――部品与建材的标准化、规格化与系列化。这无疑导致资源浪费、劳动效率降低、工程质量堪忧，进而影响产业链环的衔接与住宅产业的规模化效应。
1.2.4未形成供、产、销一体的“链"状参与主体
传统住宅产业链的供、产、销关系为：房地产企业拿地委托设计院完成规划设计通过工程招投标选择施工企业由施工企业整合原材料供应商、建材经销商、设备供应商等承担施工任务完成施工并交付给房地产企业房地产企业通过销售或自行销售给最终客户由物业管理公司负责维护住宅产品。
由此可知，这种生产组织形式的参与主体，涉及众多部门和人员，各自拥有独立的经营目标、技术理念和利益关系，众口难调很难建构合作纽带，生产经营的一体化模式因此较难实现。此外，建筑设计与室内设计工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使购房后还需进行二次装修，这不仅增加了环境负担，不符合低碳环保的大势所趋，同时，亦不利于建材、部品的标准化、工业化生产体系的建构。
2成品住宅产业链的重构原则
“成品住宅”（finished housing）是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。成品住宅开发建设应强调以“成品”为目标，采用一体化开发建设管理方式，使各生产要素完美组合，减少中间环节、优化资源配置；通过工厂化生产提高构配件质量与生产能力，从而节约建设成本、降低劳动强度、提高劳动效率，发掘其价值与使用价值的“商品”。成品住宅的产业链建构原则表现为以下几方面。
2.1以终端用户需求为导向
2.1.1立足顾客现实需要和潜在需求
成品住宅从土地获取管理、项目总体策划、设计任务书的制定、建筑设计、室内设计、部品选样、项目施工、材料设备的供应、竣工验收、入住总结到售后服务等各环节，均以终端客户的需求和消费为中心，以产品的服务功能为重点，综合技术推动型和需求拉动型的优点而形成产业链；以客户需求为导向，重构产业链各价值主体的生产组织形式与工作对接的关系，真正实现“以客户为本”的产业链建构主旨。
2.1.2搭建用户参与设计的开放平台
“以客户为本”的建构主旨还表现在：在成品住宅的产业链中介入用户参与设计、监控的过程。为此，以信息系统为支撑搭建用户参与的平台实属必要。例如，在前期规划设计阶段，利用BIM互动性与及时反馈性的可视化特性，可使客户更加直观、快捷地了解项目全过程。同时其强大的模拟功能辅以造价控制环节，亦可方便客户把握节能、日照、热传导与紧急疏散情况，进而有效控制成本，深化客户的自主参与程度。此外，通过类似的信息平台收集用户的需求信息，进而优化方案，亦有助于改善产业链环之间的协作关系，以期高效生产出市场接受度高的产品。
2.2建构信息共享的平台打通全产业链
2.2.1优化设计方案
信息化的集成环境可为成品住宅的产业链建设提供较准确的模型。其信息平台的优化性在于：将“多种项目设计方案和投资回报分析结合起来，从而实时的计算出设计变化带来的投资回报变化，找出最优方案”，从而有利于参与主体客户的决策。与此同时，对于施工难度较大的异形设计，亦可藉此信息平台优化设计施工方案，以期减少工程量、压低工程造价，为客户赢得更多的价值回报。
2.2.2 链接工作接口
传统住宅产业链环脱节的重要导因就在于各专业之间沟通不到位。据统计，仅仅由于项目成员之间的数据互通性较弱而产生的额外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工与室内装修割裂，时常出现建筑主体结构妨碍管道设备的布置的问题。为此，变更原初设计方案，导致资源与劳动力的浪费，人为拉长了建设工期。信息化的集成环境因其模拟、预演与协调功能，可在“专业之间与专业内部进行碰撞检验，并即时生成数据，以供施工参考”，因而成为打通住宅全产业链、提升项目效益、进行全过程精细化管理的重要平台。
2.2.3 高效传递信息
信息化的集成环境可通过交互窗口修改三维模型，其即视性、互动性与反馈性为设计、建造、运营信息的传达提供较大便利。同时，其完备的构件信息亦为自动生产加工提供了技术条件。此外，通过4D模拟可预演施工过程，采用5D模型辅以成本控制，皆体现了信息化集成环境可动态、高效传达信息的优势。
2.3建构工业化生产平台
2.3.1缩短建设周期
由于工业化生产平台藉由标准化、规模化、系统化的工业化生产方式，取代分散的手工业生产方式，其中的住宅部品、建材皆在工厂流水线上产生，故通用化、系列化、集约化程度较高，加之现场装配式施工方式，因而显著提高了生产效率，与此同时，亦较少受制于天气情况，建设工期大大缩短。
2.3.2提高工作成效
一方面，对传统住宅的产业链进行分解、重组和优化，密切成品住宅的产业链接口，提高各工种之间的信息沟通成效，深化客户的自主参与层级，可显著提高工作效率且质量可控；另一方面，工业化生产方式带来的标准化、规格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的规模化生产与社会化营销，从而推动成品住宅的产业化进程。
2.3.3减少资源浪费
勘察、设计、施工、项目管理、监理、部品、材料、设备等的全产业链生产组织形式，可减少在设计、施工、材料部品的选样、供应等环节中，因工作对接问题与无效益变更导致的资本浪费与能源消耗。此外，工业化生产平台采用污水再生利用和雨水收集利用技术，实现施工养护用水的循环利用， 可显著节水节能。另外，标准化、通用化、现场装配式的工业集中生产方式，亦可降低建筑主材与辅材的损耗。
3成品住宅前期阶段的一体化产业链建设
成品住宅是一项涉及获得土地、开发、设计、施工、监理、材料、设备和用户等众多方面的系统工程。一体化则指在信息化集成环境与工业化生产方式基础上，以为用户提供优良的成品住宅和优质服务为目标，将获得土地、投资开发、设计施工、构配件生产、部品设备生产供应、施工、销售及售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，实现成品住宅产供销一体化。在此，以产品设计中的人、机、环境关系为研究成品住宅建设一体化的切入点。具体而言，即成品住宅开发建设各环节均以用户需求为基础，进而，传承中国古代造物模件化技术与多元样式兼容的营构模式，以成品住宅的部件化、标准化生产为出发点，根据消费者品质需求的不同，探索个性化菜单装修模式与大众化标准式装修模式，实现工业化与人性化、通用化与个性化、批量化与多样化的共赢。同时，建构以产业链核心企业为成员的企业集团，整合资金、资源、技术优势，注重成品住宅推广应用过程中的集成化、低碳环保与智能化技术。
根据成品住宅一体化产业链的构成及相关因素，可将产业链系统分为土地获得管理、项目投资开发、项目设计与项目报批等前期阶段，土建安装、样板房施工等中期阶段，以及住宅销售与服务等后期阶段。其中，投资开发定位的正确性以及设计构思、设计成果等前期阶段，直接影响成品住宅一体化产业链建设成果与项目实施结果，因此，拟重点阐述成品住宅前期阶段的一体化产业链建设情况。
3.1土地获得管理
3.1.1土地信息收集
收集土地信息的目的在于，藉由政府、专业网站和主流报纸为公司拍地、融资、调整土地价格、了解区域土地情况、分析市场竞争等提供参考。一般而言，由集团营销企划部通过报纸、土地储备中心处、人员来电、约访等途径收集、整理土地信息。在地块公示后，确定重点意向地块，报送公司主管、领导审批。之后对获批地块进行审核并进行现场勘查，在此基础上，将勘查资料整理成文报送公司管理层。经公司管理层研讨后，由企划部组织完成“意向地块可行性研究报告”。负责这一环节的职能部门为公司营销企划部与公司管理层，必要时需与国土部门交涉。
3.1.2意向地块可行性研究分析报告
制定详细实施计划，通过具体数据和量化的衡量标准、责任分配，动态预测、分析市场、消费者与竞争对手的可行性分析报告，可降低企业投资风险，提高决策成功率。通常来说，意向地块可行性研究分析报告涵盖城市发展与房地产市场整体概述、周边情况分析及重点个案研究，区域楼盘目标客户分析、经济测算等内容。
由营销企划部设定可行性研究计划、组织市场调研、定位分析产品，而后提交设计部。设计部进行项目规划设计和初步分析，提交采购部与审计部。由采购部和审计部对产品进行初步成本测算，并制定初步销售计划和销售价格，提交财务部。财务部对投资经济效益进行分析评估，总结评估结论提交公司管理层审核、决策。此环节涉及职能部门为营销企划部、设计部、采购部、审计部、财务部、公司管理层。
3.1.3土地竞拍管理
土地竞拍旨在：①控制各城市短长期的土地供应总量；②逐年增加经适房用地的供应；③对商品房用地进行招标或挂牌出让，并确定出让价高限，以防地价飙升；④将一次性收取土地出让金改为收取土地租金。具体流程包括准备履约保证金、参加挂牌、准备投标拍卖所需文件，与拍卖人、招标人、土地管理部门、挂牌人等签约，以及备份同摘牌、投标、拍卖相关的资料。该环节由土地管理部门控制。
3.2项目投资开发
3.2.1制定“项目经营计划书”
作为项目经营的纲领性文件，计划书涉及经营业绩、客户维度，包括成本、设计、工程、入住、物业的内部维度，以及学习与发展。制定项目经营计划书首先需就项目位置、现状、配套设施情况、规划设计条件、技术经济指标等进行简要分析与介绍。集团应对总利润要求、总投资要求、峰值资金、人员配置、总开发周期、品牌建设、团队建设等提出总体量化要求。制定项目开发中关键节点的行动计划和各部门、各专业的详细进度计划。根据项目实际情况，陈述可能存在的风险，并制定应对方案。最后，对上述内容分类列表汇总。该环节在获得土地后一个月内进行，由公司管理层和各职能部门负责。
3.2.2编写“项目前期市场研究报告”
“项目前期市场研究报告”是项目策划与编制“产品建议书”的参考。营销企划部需系统收集、整理、记录、分析成品住宅地产市场、营销、产品等方面的信息，以期对项目进行可行性分析，为市场定位和公司决策提供依据。在地产市场调研与分析的基础上，分别从项目市场、项目客户、产品概念、规划设计、建筑室内设计细节与标准、配套设计、社区服务、户型面积配比、项目价格等入手进行定位。最后，依据项目投资开发周期、销售周期、经济收益调整定位，以寻求用户与项目的平衡点。
3.2.3撰写“产品建议书”
以用户为导向，探讨项目的市场受众面，进行项目市场定位与产品建议，是撰写“产品建议书”的目的所在。获得土地后，营销企划部市场主管负责制定编写工作计划，计划报送营销总监并通过后，由营销企划部、市场部人员与相关部门进行协商与沟通，并就目标客户群、项目主题、形态、建设指标等深入调研，而后提交市场调研报告。同时，营销企划部组织编写“初步产品建议书”，论证方案的可行性。建议书提交公司管理层审批通过后，由设计部开始项目初步规划设计，审计部、财务部测算成本、财务指标实施，营销企划部综合各部门意见，组织编写“产品建议书”。再次提交管理层审批、论证。经由董事长、集团总部论证通过后即可实施。此环节涉及职能部门较多，包括营销企划部、项目部、审计部、财务部，以及公司、集团管理层等。
3.3项目设计与建材、部品选样
3.3.1制定工作计划
此环节在产品建议书确定之后与概念设计之前的一周开始，由规划设计部负责制定有关项目内容、工期、起始时间、需其他部门配合事项等内容的工作计划，并交由规划总监与公司管理层的总经理审批。
3.3.2设计招标
招标文件旨在阐明部品、建材的采购或工程性质，通报招标程序将依据的规则和秩序，是投标商编制投标文件的基础，也是采购人与中标商签订合同的基础。
设计招标环节涉及四大流程：①编制招标书。由规划设计部负责制定计划，报送公司管理层审批。招标书通常包括：方案招标书、施工图设计招标书、景观设计招标书。方案照标书在产品建议书完成一周后提交，施工图设计招标书在扩初阶段根据扩初深度提交。景观设计招标书在规划方案确定后一周内提交。②实施招标流程。由规划设计部负责实施，公司管理层总经理委托的招标小组评标，相关表单报送公司管理层审批。③编制设计任务书。设计任务书包括方案设计任务书、景观设计任务书、施工图设计任务书。一般由规划设计部负责编制任务书，在招标确定后一周内开始。方案设计任务书需对项目名称、用地概况、设计依据、总体控制性指标等进行明确说明；要依据用户需求定位户型与面积匹配；指明具体的经济技术指标、总体规划要求、住宅户型设计要求、建筑形式、功能、车位比例要求等；提出技术控制要点与提交成果的形式、要求；出示设计时间节点。景观设计任务书除项目简介、定位与设计时间节点外，需重点就景观设计原则、规划技术经济控制指标、景观设计要求、方案设计提交成果形式与内容、景观施工图纸内容等提出具体要求。施工图设计任务书需对总图设计、平面设计、立面设计、室内装修设计与标准等提出具体要求。④签订合同。由规划设计部负责合同的谈判和起草，并交由相关部门流转审批，一般在招标确定后一周内开始。
3.3.3方案设计与建材、部品选样
一体化产业链的建构理念，使得成品住宅方案设计阶段，即要考虑从住宅构件、部品的设计生产，住宅建造施工，住宅使用、改造直至废弃回收等各个阶段，积极通过新技术来提高效率、降低能耗，从而求得经济和环境关系的平衡与优化。
成品住宅的方案设计阶段包括以下环节：在投资部、销售部的市场调研基础上进行建筑、景观、住宅室内风格定位；规划设计部提出概念方案的同时，装修设计与主案设计师介入，从住宅的长寿化发展、用户的标准化与个性化需求角度入手，优化户型、预留可调整的空间，提供可供用户自主选择与搭配的菜单式装修方案；在户型定稿前，由装修设计师结合系统设备、土建各方做最后优化，完成成品住宅户型设计方案及施工图；方案设计完成的同时，设计单位提交材料、部品和设备清单，财务部进行成本估算；设计师通过信息平台与一站式建材、部品超市选择材料、部品样板，提交技术部确认（销售部、成本部、工程部参与），并由技术部、设计部确定材料设备供应商。
由上述流程可知，在方案设计与建材、部品选样的过程中，立足用户需求，借助信息化集成环境与一站式采购，建筑师、室内设计师、销售部、财务部、工程部、材料供应商等搭建了紧密的工作接口，建构起互助合作、优势互补的一体化产业链。
3.3.4方案论证、评审
方案论证内容主要为：审核项目定位，会审专业规范、技术要点、设计指标、设计风格、物业管理、成本控制等，以此为确定中选方案提供依据。
方案论证对象包括：规划、建筑、施工图与景观方案。其中，规划、建筑与景观方案由规划设计部负责组织论证后，填报论证表并报送相关部门审批。施工图方案由项目部负责组织图纸会审，填报会审意见并报送相关部门审批。
3.4项目报批
此阶段在整套施工图出图前即可进行。
3.4.1办理项目立项手续
首先，将土地成交确认书和土地储备中心地产经营科提供的资料，提交行政审批中心发改委立项。继而，将环境影响报告书提交环保局审批，获得项目审批意见。最后，携带材料至行政服务中心发改委窗口办理立项手续。
3.4.2办理建设用地规划许可证
首先，至规划局窗口获得“选址规划意见书”，至测绘院获地形与管线图，至规划局获得红线图与规划设计要点，并转交设计院，从设计院处获得建筑设计方案。复归规划局审批，获取建筑设计方案审定意见书。在相关部门签署意见后，至规划局窗口办理用地规划许可证。
3.4.3办理土地证
携带土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及委托人身份证明书等，土地权属证明文件，建设用地规划许可证、选址意见书、规划红线图、总平图等，至国土局办理。
3.4.4办理建设工程规划许可证
首先，将施工图交由行政主管部门授权的审图机构审查，获得“建筑工程施工图设计文件审查批准书”等相关支撑文件；继而，至规划局申请规划放线，同时，环保局进行环保评估，审核通过后至规划局办理建设工程规划许可证。
3.4.5办理建筑工程施工许可证
施工单位与监理单位招投标，选定监理施工单位后，至城建档案馆进行施工合同备案，至房管局进行白蚁预防登记，至质监站进行质监、安检备案。备齐相关材料后，即可办理建筑工程施工许可证。
3.4.6办理预售证
首先，办理预售住房价格批复，至地名委员会办理小区命名审批。携带项目所在地派出所出具的地址、编号证明，办理住房预售面积审查，至产权处报送相关报建资料供审查，最后，联络公司工程部协助产权处进行现场勘查，无异议后即可获得预售证。
4结语
到目前为止，江苏成品住宅仍低于住宅年开发量的40%，与发达国家成品住宅开发量的80%以上相去甚远，究其原因在于：产品质量问题影响购房成本与用户消费观念的转型。因此，立足终端用户需求与信息化集成环境，设计、施工、监理单位等尚需积累成品住宅建设经验，强化获得土地、投资开发、设计施工、构配件生产、部品设备生产供应、施工、销售及售后服务等产业链的衔接力度与合作机制，提升住宅部品、建材的标准化、通用化与工业化生产水平，才能推动成品住宅的产业化进程，实现资源节约型和环境友好型的可持续发展目标。这里，梳理前期阶段一体化产业链的流程，或可为成品住宅投资开发、设计、管理体系的规模化、一体化建构，抛砖引玉。
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篇6
今天，县委、县政府召开全县城乡规划建设管理暨环保工作会议。刚才，建设局进强同志、环保局良先同志分别对我县的城乡规划建设和环保工作进行了总结和部署；路明同志对这两项工作谈了很好的看法，提出了具体的要求，我完全同意。尽管现在已是七月下旬，这样的总结部署会开得迟了些，但同志们还是要按照会议的要求部署，努力完成好上半年未完成的任务，做好下半年必须做好的工作，确保年初安排的各项工作落到实处。
近年来，规划建设、环保部门牢固树立和落实科学发展观，按照县委、县政府的统一部署，采取了很多措施，花了很大精力，想了很多办法，扎实有效地推进各项工作，取得了明显工作成效。规划建设工作这几年大家有目共睹，城镇居民的用水、城市基础设施的建设、党政办公大楼的竣工使用、金*广场的建成、商业步行街的启用、秋香江沿江水泥路的铺设等，使县城面貌发生了很大变化，有力地改善了我县的发展环境，提升了综合竞争力。中心镇的建设力度也不断加大，如蓝塘镇在改造过境公路的同时，连同路灯、绿化、排水、排污等配套工程一次性完成，给中心镇建设起了示范带头作用。还有古竹镇市政设施不断完善，以及不是中心镇的九和、义容等镇也做得不错，城镇建设成效明显。环保部门在全县工业化进程不断加快，环保压力越来越大的情况下，连续四年被评为市先进单位，同样凝聚了环保战线干部职工的辛勤汗水。借此机会，我代表县委、县政府对工作在规划建设和环保战线上的同志们表示崇高的敬意!对大家为*的城乡规划和环保事业所作出的不懈努力表示衷心的感谢!下面，我就如何做好规划工作和环保工作讲几点意见，与大家共勉。
一、关于城乡规划建设管理工作
搞好城乡规划建设管理工作是加速我县城镇化的战略措施，它有利于扩大内需，拉动经济快速增长；有利于调整优化产业结构，促进第三产业的发展；有利于改善城乡生活质量，推动城乡协调发展。因此，不管形势如何变化，大力推动城镇化的思路不能变；不论矛盾和问题多么复杂，加快推进城市建设的步伐不能放慢；不论工作压力怎么大，全面完成城乡建设的各项任务不能动摇。
1、进一步强化城乡规划的“龙头”作用。城乡规划是城乡建设的蓝图、管理的依据，在城乡建设和管理中起着重要的指导和调控作用。目前，我县城乡规划水平还不是很高，一些规划布局不够合理，功能不够完善，对公共设施的规划还不到位；一些镇区的规划随意性较强。因此，我们要充分认识城乡规划工作的重要性和紧迫性，加强和改进城乡规划，努力推动我县城乡规划建设上新台阶。一是要按照省政府在《转发国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》的要求，抓紧抓好县域、镇域体系规划纳入规划编制工作，高质量、高水平完成好城乡规划编制任务。二是要通过公开招投标或邀请招标的形式，引进外地高水平的规划设计单位参与我县的城乡规划设计，提高我县城乡规划设计水平。三是要注重规划的科学性、前瞻性。充分尊重客观规律，合理布局，完善功能，超前考虑城乡的生产力布局、空间布局和功能布局，让城乡规划经得起历史的检验，给子孙后代留下发展的空间。当前，要抓住河紫高速公路开工建设的机遇，坚持规划先行，统一规划高速公路沿线镇，加快整合临江、古竹工业园区，形成高速公路经济发展产业带，使之成为我县经济发展的增长极。四是要严格执行规划。经过批准的规划具有法律效力，必须不折不扣执行，任何单位和个人都不能随意更改。决不能因为领导更替而随意变动既定的规划。一切建设活动都必须以规划为依据，坚决制止和纠正规划实施中的随意性，加强对规划实施过程的法律监督、舆论监督和社会监督，保障规划实施的有效性。
2、进一步加快城市建设步伐。城市建设是一个社会化很强的系统工程，涉及面非常广泛，只有突出抓好重点工程和重点环节，才能加快建设步伐。我县要加快城镇化建设，就必须先把县城这个“龙头”舞起来。总的要求是要以县城为“龙头”，以中心镇为骨干，以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展新格局。在推进城镇化建设中，既要坚持抓好中心镇的规划建设和管理，带动和辐射其他小城镇发展，也要把工作的重心下移到城镇化水平还不高的一般建制镇和广大农村。刚才，路明同志对今年的县城市政重点工程建设作了全面的安排，我完全同意，特别是要全力推进外环路、秋江桥至怀生桥南段拆迁建设等工作。
3、进一步强化规划建设的监督管理。一是要把规划管理关口前移。严格实施规划设计要点制度，所有建设项目必须办理规划设计要点，规划设计要点对建设项目用地性质、建设规模、建筑密度、容积率、建筑间距、层高、外观等作出明确要求，设计单位必须凭设计要点进行规划设计，规划建设部门要严格按照设计要点的要求和城市规划的技术规范认真审查规划、建筑设计方案，确保方案精益求精。二是要把规划管理贯穿到项目建设的全过程。从规划建筑方案的审查、规划报建审批到规划放线，再到规划竣工验收，进行全过程的监督管理。对不符合城市规划要求的，坚决不予审批办证；对规划审批后不按要求建设的，坚决不核发《建设工程规划验收合格证》。三是要加强规划巡查管理。要进一步建立健全规划巡查工作机制，加大规划审批后跟踪管理，组织足够的力量深入现场检查，及时发现违法违章建设的苗头，将违法违章建筑控制在萌芽状态。
4、进一步经营好城市。政府要建立土地统一储备制度，高度垄断城市土地一级市场，放开二级市场，对城镇新区建设用地和新建干道两侧土地要先规划后建设，先提升环境水平后出让，出让土地时要根据市场供求关系有序投放，促进土地升值，提高土地收益。城镇建设需要大量的资金，仅靠政府的投入是远远不够的，根本的途径是充分发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，重视开发利用城镇无形资产，积极引导各类投资主体参与城镇化进程和城市建设，走以城建城、以城养城、以城兴城之路。
5、进一步深入开展村庄整治和镇村建设“三四五”工程竞赛活动。一方面，要认真编制好新农村建设规划。规划要合理分区，节约资源，对村庄功能进行适当的调整，做到人畜分离；加强农村公用设施建设，对农村生产和生活服务设施作出具体的安排。另一方面，要有序地开展村庄整治工作。要制定整治方案，落实规划经费，依期完成村庄整治工作任务。近期，县城到苏区、古竹到义容水泥路即将铺设，相关镇、单位要做好沿线土地的规划和相关设施的建设，确保沿线土地、设施规划科学、建设合理。
二、关于环保工作
爱护环境、保护环境，就是爱护我们的家园，珍爱我们的生命。一直以来，从中央到地方都非常重视环保工作。国务院颁布了《关于落实科学发展观加强环境保护工作的决定》，这是党和国家对社会主义市场经济条件下经济社会发展规律在认识上的重要升华。省委、省政府提出要严格建设项目环保准入，落实环保工作“三个一律”，加强环境治理保护，实施绿色广东战略。市委、市政府在前段时间召开的全市环保工作会上强调，既要金山银山，更要绿水青山。市委陈建华书记指出，环保是河源经济社会可持续发展的生命线。因此，全县各级各部门要提高认识，增强做好新时期环保工作的责任感和使命感，努力在发展中解决环境保护工作方面存在的突出问题，统筹兼顾，切实处理好四个方面的关系，促进我县经济社会健康协调发展。
一是要处理好经济发展与环境保护的关系。既要千方百计加快发展，又要搞好环境保护，不能以牺牲环境作为代价来发展经济，不搞急功近利，绝不花子孙的钱，实现两者的互动和双赢。国家和省、市实行主要污染物排放总量控制目标，如果超过总量控制目标，就要实行限批。因此，*要发展，走重化工业、重污染发展道路肯定是不行的，一定要在产业结构调整上做好文章，走低污染、高效益的工业化发展道路。既要立足当前，按照省、市的要求和今天会议的部署，切实采取措施，大力削减污染物排放总量，为我县经济发展腾出环境容量；更要着眼长远，大力调整产业结构，绝对不能搞重型化，山区不是发展重工业的基地，省里也没有这么定位，要选择发展污染低、可治理的轻工业项目，推动我县经济又好又快发展。今后我们承接珠三角产业转移的原则是：重污染型产业不要，经过治理可以达标的产业才能接纳。“工业立县”并不排斥搞服务业，如金融服务业、IT服务业、创意产业等等，这些产业没有污染。
二是要处理好污染防治与生态环境建设保护的关系。要始终坚持两者并重，做到既加大污染治理力度，又加快生态环境的建设和保护，不断增强环境可承受能力、自我修复能力，切实维护生态平衡。在这里，我再次重申，要严格按照市委常委的决定，暂停审批新的木材加工企业，依法取缔无证经营的木材加工企业，暂停速生丰产桉种植计划审批，暂停速生丰产桉种植山地出租，暂停速生丰产桉种植，加快林业生态县创建步伐，确保全县青山常在、绿水长流。
三是要处理好严格执法与提供服务的关系。在具体环保工作，要坚决落实张德江书记提出的环保“三句硬话”，严格执行建设项目环评“三同时”制度，加强污染治理和执法监督。对造成污染的企业，要坚决按照规定，该关闭的关闭，该取缔的取缔，该停业的停业。在坚决执行法律和政策的同时，坚决制止以服务为名，借机吃拿卡要的行为。要积极帮企业出主意、找出路，为企业提供优质服务，帮助企业制定规划，落实环保措施，促进经济发展。
篇7
房地产开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，开发项目的全过程可分为四个阶段，即投资决策分析、前期工作、建设阶段和租售与资产管理阶段[1]。商品住宅开发设计管理阶段与住宅项目开发流程之间的关系如图1所示。
一、商品住宅设计管理的内容及流程
目前我国商品住宅设计管理的工作内容主要有如下十三项具体内容。1，管理研发。制定设计管理规则和程序，制定工作标准及图纸审查标准，图纸管理及原始资料存档的流程，外部合作伙伴的储备工作。2，技术研发。探讨产品组成，产品档次及相应的规划设计要素和配置，探讨新设备和建材的选用，探讨符合公司要求的人性化的设计细节，对已开发项目进行技术总结。3，合作单位的协调管理。设计顾问的遴选工作，监督顾问履行合约及阶段付款的操作。4，全程规划设计管理。协调组织顾问公司的工作，建立组织顾问例会制度及技术例会制度，全程跟踪，解决和协调规划设计阶段的技术问题，图纸的审查、设计变更管理。5，工程管理服务。制定设计进度，符合工程进度计划并监督执行情况，协助完成招投标技术标工作，协助确保产品质量，现场设计交底及验收配合，解决工地现场问题，提供设计变更信息，协助竣工资料的编制和经验总结。6，采购咨询及招投标配合服务。确定采购标准与招投标过程，配合顾问准备技术标，参与答疑，撰写评标报告。7，市场及销售咨询服务。提供销售合同所需的图纸和面积预测，提供设计变更信息，配合销售培训的相关工作，配合销售图册的相关工作。8，配套报审服务：协助督导设计院，提供相关图纸，协助征询工作。9，在项目开发过程中，确认技术要求、进行可行性研究、方案审查、图纸会审。10，收集和提供项目工程设计参数与要求，负责委托工程设计，收集与管理设计单位资料。11，提出合理先进的建筑设计方案、应用先进的建筑技术及材料，收集与汇总技术资料。12，对设计单位提供的扩初设计及施工图纸进行审查，并组织图纸会审或技术交底以确保设计之可行性及实用性，并符合有关法规的要求。13，编制和完善公司内部设计标准程序文本以提高公司效率和服务质量水平，及时通报项目管理中涉及共性的设计经验以提高整体设计管理水平。
二、房地产公司设计管理与设计单位设计管理之间的比较研究
房地产公司的项目管理是使用各种管理手段，通过对项目各项活动所展开的管理工作而为实现项目目标的管理活动。房地产公司设计管理的任务是通过将项目经营计划和产品定位、将设计任务有效传达到设计单位，并对多家设计单位进行协调和管控，完成设计技术文件并移交到相关部门，确保企业战略目标的实现。设计单位的项目管理是以单一项目为考核评价单位，设计单位的设计管理的任务是为了完成设计技术工作任务而进行的单位内部管理协调工作。设计单位设计管理者的目的是按时以及在预算内完成项目，并且该项目可达到满足委托人需要的质量标准。
房地产公司设计管理者工作的范围不仅包括对图纸设计质量和进度的把控，更多的从企业内部需求、从成本和市场、多家合作设计单位人力资源管理上对设计单位的设计管理者起到管控作用。同时在企业内部各开发环节中起到沟通和衔接的作用，确保所开发项目按时竣工并交付使用。设计单位设计管理的范围仅限于本单位设计人员、设计成果和甲方对项目的成本、进度、质量、人力等要求，设计管理的重点则是质量和进度管理。
房地产公司设计进度管理服从于整个项目经营计划目标，需要把控所有合作设计单位的设计进展情况。房地产公司的设计管理进度目标通常是合作设计单位制定设计进度的基础，设计单位设计进度管理上更多的关注于完成图纸设计过程中，本设计单位各专业技术人员的工作协调和进度安排。
房地产公司设计质量要把握所有合作设计单位的设计成果，不仅高质量完成合约范围的技术任务，还要确保各合作单位技术成果的准确衔接，通过多家设计单位圆满完成整个项目开发的所有设计工作。设计单位的设计质量管理仅限于本设计单位任务范围内或与甲方签订合约中所涉及到的业务范围，更多的关注每个专业的技术细节，确保技术文件的准确性。
房地产设计管理人员通常被要求具有建筑设计或工程设计等相关专业背景，能够顺利将房地产开发公司的营销语言转化为设计任务书并指导设计单位翻译为形象的工程语言，同时具备成本、市场、工程等综合专业技术经验，具备良好的协调能力、创新能力、应变能力， 具备管理知识经验。设计单位设计管理人员通常被要求是在本行业内具备丰富专业经验和资历，能够综合解决专业技术问题，协调各专业设计人员，同时作为乙方代表与甲方进行沟通的专业性人才。
三、设计合同管理
设计合同管理就是根据项目设计工作需要，选择适合的合作设计单位或顾问单位，签订设计合同，并依据合同约定的工作内容、工作进度和责权利关系对合作方的设计过程进行管控的过程。
实施全面的合同管理，主要应做好如下工作：
1、提前做好合同管理方案，完善合同内容。2、明确责权划分。3、在设计合同执行中，加强对进度、质量和成本的把控。4、限制合同转包或分包。
四、设计进度管理
设计进度管理在地产开发项目中是指房地产开发企业的设计管理人员按照项目设计流程、项目开发周期和设计内容要求等编制设计进度控制计划，并以此作为设计工作进度控制的目标，对设计工作的全过程进行经常检查、对照、分析、及时发现实施中的偏差和问题，采取有效措施，调整进度计划，解决发现或发生的问题，保证设计计划目标实现的过程。
设计管理人员应在项目前期策划和可行性研究的基础上，根据项目开发总体进度要求、设计的工作量、工程复杂程度，制定项目设计工作计划。
五、设计质量管理
设计质量管理就是在严格遵守技术标准、法律法规基础上，正确处理和协调技术、成本、资源、设计条件、业主要求等制约因素，使设计成果能够更好满足项目所需功能和使用要求，能充分发挥项目投资的经济效益，最大化地创造出经济和社会价值。设计质量管理贯穿于概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、深化设计、以及现场施工过程中的产品监控全过程。
设计质量控制的要点如下：
（1） 明确设计质量控制目标。设计管理人员在设计开始前要认真编制好有关的设计指导文件，如设计任务书、设计指引等。设计质量控制目标的具体描述对设计质量产生直接影响，所以，目标文件的语言必须明确、具体。
（2） 确保审核设计成果时使用的基础资料的准确性和可靠性。
（3） 引入竞争机制，组织设计招投标，选择综合评估后最适合项目的设计单位中标者承担设计任务。
（4） 设计过程中设计管理人员要进行设计跟踪，定期审查设计文件[2]。
六、设计成本管理
成本管理贯穿于整个开发项目的全部过程和每个方面，从项目策划开始，到项目设计、现场施工、招投标、直至竣工验收、交付业主使用，每个环节都离不开成本管理工作。设计成本管理就是在房地产开发项目的规划设计各阶段，通过制定规划设计成本管理方案和目标，并运用一定的方法和手段，在规划设计工作中对规划设计成本管理方案和目标进行实施和控制，以实现节省项目开发建设成本的目的。规划设计对项目建安成本的影响，在方案和初步设计阶段大约为70-80%；施工图阶段大约为10-20%，项目招投标和开工建设阶段大约只有10%左右[3] 。
在商品住宅设计成本管理中，由于项目实施过程中众多复杂的因素，设计成本管理不仅要求在设计阶段合理控制造价，更要求在招标过程中，对各单位各部门进行协调共同控制项目造价。
参考文献
[1]刘洪玉.房地产开发.北京：首都经济贸易大学出版社，2006
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委托方：
设计方：
委托方委托设计方承担上海××城项目设计工作，工程地点为xx市xx区××路××号，经双方协商一致，签订本合同，并共同履行。
第一条 本合同签订依据
1.1《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市规划法》以及国家和上海市有关规划设计的管理法规和规章。
1.2规划项目批准文件。
第二条 设计依据
2.1《××城项目规划设计任务书》。
2.2委托方提交的基础资料。
2.3设计方采用的主要技术标准是：
《城市规划编制办法实施细则》;
《城市居住区规划设计规范》(gb50180-93);
《城市道路交通规划设计规范》(gb50220-95)。
第三条 合同文件的优先次序
构成本合同的文件可视为是能互相说明的，如果合同文件存在歧义或不一致，则根据如下次序进行使用和解释：
3.1合同书及补充协议;
3.2委托方要求及《××城项目规划设计任务书》;
3.3合同规定的其它有效附件。
第四条 本合同项目的名称、规模、阶段及设计内容
4.1名称：××城项目工程规划概念方案设计、方案设计深化及扩初设计。
4.2规模：可建设用地××万平方米(用地内含已建学校，学校占地面积×万平方米)
容积率：1.5(居住及配套)
总建筑面积：约××万平方米
4.3设计内容及阶段：
本次设计地块内含××厂地块和××厂地块，需将二块地合并统一规划。合同内容为整个设计过程之概念方案设计、方案深化设计及扩初设计(单体报批图)阶段内容，各阶段具体内容如下：
4.3.1完成概念方案阶段设计，包括总平面规划、道路交通规划、竖向设计、建筑环境与景观设计、建筑单体方案设计(包括组团设计、户型设计示意、立面设计意象)、其它分析图等，方案汇报后，若未能达到委托方期望之效果，委托方有权解除本合同，委托方不要求解除本合同的，设计方有义务按照委托方要求调整设计构思及意图，直至委托方书面确认方可进入下一阶段设计。
4.3.2调整并完善概念方案，主要在委托方对概念方案初步认可的基础上，进行概念方案深化设计;此阶段主要完成总平面规划及各种分析图，单体方案平立剖面图，完成各种户型及组合图，提出详细经济技术指标;此阶段文件需满足规划局及委托方的经济评价的要求。
4.3.3在征得委托方对方案的书面意见的基础上，进行方案深化设计，形成正式详规及方案报批文件，提交政府规划等主管部门批准。报批文件包括的内容：总平面规划及各种分析图，单体建筑方案设计(包括住宅户型、平面组合、立面及立面效果图等，商业设计及研究)，并按委托方及有关主管部门要求提交规划设计说明书及经济技术指标等文件资料(包括但不限于本合同第六条款规定的文件)，形成设计文本。
4.3.4在完成规划局详规及方案审批意见后进行扩初设计。此阶段工作内容主要为各单体建筑平立剖面图，对影响单体建筑立面的主要剖面、关键节点、材料、色彩予以表达，提供材料样板，指导及配合其它设计单位的扩初及施工图设计，对施工图设计过程中出现的技术问题，设计方应给予技术服务咨询和指导;若委托方对方案提出新的修改意见，设计方应无条件配合修改，非原则性、重大性、功能性的修改意见，设计费不作调整。
4.3.5在以上设计过程中设计方承诺来上海项目现场与委托方进行汇报研讨次数不少于8次 (含8次)。确因工作需要，应委托方要求，设计方超过前述8次的来沪次数，发生的差旅费用由委托方承担。
第五条 委托方向设计方提交的有关资料、文件及时间
地形图纸(比例尺[1:500])，两份;
地形图电子文件(光盘 )，一份;
规划设计要点，两份;
××城项目规划设计任务书，一份;
红线点坐标，两份;
时间：××××年×月××日前。
第六条 设计方向委托方交付的设计文件、份数、地点及时间
6.1概念方案设计及调整概念方案阶段设计文件包括：
规划总平面图(1:500)
道路交通与竖向设计图(1:500)
环境与景观设计示意图
城市轮廓分析图
各组团设计概念图，比例不限
住宅单体方案设计(含立面设计意向、户型设计示意)
地下室或半地下室规划图(1:200)
其它分析图，比例不限
工作模型
文本：包括概念方案说明书和所有图纸缩印件
概念方案说明书应说明规划设计创意及构思，简要计算各经济技术指标
所有图纸中应包括表现效果图及cad图;
6.2方案深化(详规报批)设计文件包括：
方案设计说明书
经济技术指标
规划总平面图(1:500)
道路交通与竖向设计图(1:500)
环境与景观设计图(1:500)
城市轮廓分析图
其它分析图，比例不限
住宅单体方案设计(含立面效果图、户型平面图)
地下室或半地下室规划图(1:200)
文本：包括方案设计说明书和所有图纸缩印件;方案设计说明书应说明规划设计创意及构思，详细计算各经济技术指标(包括各组团、住宅户型套内建筑面积和销售面积)
所有图纸中应包括表现效果图及cad图
6.3扩初设计阶段(单体报批)设计文件包括：
单体设计说明书
经济技术指标
总平面图
地下车库平面图
各建筑单体平面图
各建筑单体立面图(不少于三个)，外观立面图应标明所用材料及颜色
各建筑单体剖面图
各建筑组团主要立面图
各建筑组团主要剖面图
放大关键局部立面、剖面图，应标明关键尺寸
关键设计区域放大立面、剖面图
区域细部分析图
材料展示板说明建筑材料、装修及颜色
文本：包括设计说明书和所有图纸缩印件;设计说明应包括：单体主要设计要求及各经济技术指标(包括各组团、单体住宅户型套内建筑面积、单体建筑面积等)，图纸应包括主要单体立面表现效果图(正面及背面)及cad图
6.4详细规划模型一台(比例1:300)
6.5提交文件份数：
6.1、6.2、6.3条彩图各1套;
6.1、6.2、6.3条文本各10套(含各类图纸的缩印件);
6.1、6.2、6.3条电子文件光盘各一份。
6.6提交文件时间：设计方应于××××年×月××日前完成概念方案设计并提交设计成果，自概念方案经委托人书面确认后7日内，设计方应完成方案设计并提交设计成果;自方案设计经委托人书面确认后7日内，设计方完成并提交深化、报批图纸;在方案深化设计经委托方及有关政府主管部门书面确认后10日内完成扩初设计工作并提交设计成果。
若设计方逾期不能完成设计工作及递交设计成果文件的，其逾期违约责任由设计方承担，并承担相应的违约金;若委托方要求设计方提前完成设计并提交设计成果文件的，双方提前商定出图时间。
6.7提交文件地点：xx市xx区××路××号×楼设计部。
第七条 费用
7.1根据本合同第1.1条款的相应规定，经双方商定，设计费单价总计为××元/平方米，其中：概念方案设计阶段×元/m2 ,设计费计××万元;方案设计及深化阶段×元/m2，设计费计×××万元，扩初设计阶段×元/m2，设计费计××万元，设计费总计×××万元。
7.2本合同约定的设计费单价一次性包死，包括设计方完成本合同约定工作内容及要求提供的各项设计成果文件所需的设计费、晒图费以及设计人员来往车旅费、食宿费、管理费、税金等设计方将符合本合同约定的设计成果交付委托方所需的所有费用，该单价不因包括该工程建筑面积的变化、设计范围内的补充设计、增加设计深度、修改方案、国家调整设计费率、总投资调整、概预算调整等任何因素的变化而调整，除本协议另有约定外，委托方无需向设计方支付其他任何费用。
第八条 支付方式
8.1本合同生效之日起10日内，委托方支付设计费总额的10%，计××万元作为预付款。
8.2 设计方提交概念方案设计文件并经委托方及有关主管部门书面确认后七日内，委托方支付设计方设计费总额的20%(含委托方支付的预付款)，计××万元;
8.3 设计方提交方案深化(详规报批)设计文件，正式向规划局申报并取得详规批复等规划局认可的书面文件后七日内，委托方支付本合同总设计费的30%，计××万元;
8.4设计方完成扩初设计并提交扩初设计阶段(单体报批)设计文件，向规划局单体报批取得批复并经委托方确认之日起七日内，委托方支付本合同总设计费的20%，计××万元;
8.5剩余设计费待施工图设计完成，工程竣工验收合格之日起10日内付清。
8.6设计费用由银行转帐支付，委托方在支付设计费用前，设计方应当向委托方开具相应金额的合法发票，否则，委托方有权拒绝支付相应款项。
第九条 双方责任
9.1委托方责任
9.1.1委托方按本合同第五条规定的内容，在规定的时间内向设计方提交基础资料及文件，并对其完整性、正确性及时效性负责。委托方不得要求设计方违反国家有关标准进行设计。
9.1.2 委托方提交上述资料及文件超过规定期限 10天以内，设计方按本合同第六条规定的交付设计文件时间顺延;委托方交付上述资料及文件超过规定期限10天以上时，设计方有权重新协商提交设计文件的时间。
9.1.3委托方确定×××为本项目的设计联络人，负责设计联络工作，期间的有关联络及有效文件签署须有联络人签字，涉及对设计成果的确认或有关费用的确认等，必须经委托方加盖公章方为有效，否则，委托方一律不予认可。委托方若变更联络人须提前×日书面通知设计方。
9.1.4委托方应按本合同约定的金额和时间向设计方支付设计费。
9.1.5委托方要求设计方比合同规定时间提前交付设计文件时，须提前××日通知设计方，设计方应当书面答复，如自收到通知之日起×日内不答复的，视为同意委托方变更提交设计文件的时间。
9.1.6方案深化设计内容的深度不能满足下一步设计要求时，设计方应在委托方指定期限内进行修改或重新设计，直至达到合同约定标准，且委托方有权不支付设计费，并解除本合同。
9.2设计方责任
9.2.1设计方应按国家规定和合同约定的技术规范、标准进行设计，按本合同第六条规定的内容、时间、设计成果形式及份数向委托方交付设计文件(出现9.1.1、9.1.2、9.1.4、9.1.5规定有关交付设计文件顺延的情况除外)，并对提交的设计文件的质量负责，对委托方违反国家强制性设计规范的要求设计方有义务向委托方指出并提供相应的标准、规范依据。设计方并应当尽专业设计单位能够达到的注意，就设计方要求等不符合设计规范或常规之处，向委托方指出并指明其可能的后果，并应当按委托方的再次要求或标准执行。委托方未发出再次要求或标准的，设计方应当按原要求或标准执行。
9.2.2在设计分别进行到概念设计、方案设计、方案设计深化时 (各阶段设计基本完成，正式输出文件前)，设计方应向委托方进行设计汇报，待委托方及有关主管部门确认方案后方可输出正式文件，若设计方擅自输出设计成果文件后与委托方意见不一致时，其文件资料费用不予支付，委托方有权拒绝支付设计费。
9.2.3设计方确定××为本项目的设计联络人，负责设计联络工作，期间的有关联络及有效文件签署须有联络人签字，若设计方变更联络人须提前×日书面通知委托人。
9.2.4设计文件中选用的国家规范、部门及地方规范资料由设计方自行解决，所需费用由设计方自行承担。
9.2.5设计方对设计文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。由于设计方设计错误造成工程质量事故损失，设计方除负责采取补救措施外，应免收受损失部分的设计费，并赔偿由此给委托方造成的经济损失。
9.2.6设计方交付设计文件后，按规定参加委托方和有关上级的设计审查及报批，并根据审查结论负责对设计成果进行调整修改补充，该部分内容不计入设计变更，不增加费用。
9.2.7设计方有责任在施工图设计阶段向施工图设计方进行技术交底，对施工图设计方提出的问题及时给予解答，对设计过程中发现的影响效果的部位按委托方要求及时给予更改。
9.2.8设计方应当在本协议签订之日起×日内向委托方提供设计项目组组成情况及各成员的专业水平情况报告，由委托方审议，并应当按委托方要求撤换相关人员，但委托方的审议并不免除设计方组织设计项目组不力的责任。如发生变动，设计方应当提前×日向委托方提交书面报告。设计方必须由其内部职工组成的项目管理人员及技术人员自行完成本工程。委托方发现设计方上述人员与设计方所报不符，视为设计方违法分包，设计方应向委托方承担设计费总额20%的违约金。
9.2.9设计方应承担国家相关规定的相应的设计责任。
第十条 保密
委托方委托设计方形成的设计文件著作权归委托方所有，委托方有权自主决定使用而无需向设计方另行支付费用。设计方有署名权，参加各项评奖权。未经委托方同意，设计方不得将设计资料及文件擅自修改，复制或向第三人转让，或用于本合同项目外的项目。如发生以上情况，设计方应承担由此引起的一切后果及责任。
第十一条 诉讼
在执行本设计合同时如发生争议，委托方与设计方应及时协商解决。协商不成时，双方当事人同意可向委托方所在地人民法院起诉。
第十二条 合同的变更
双方协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第十三条 合同的解除
有下列情形之一者可解除合同:
13.1因不可抗力导致不能实现合同目的的;
13.2在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
13.3当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的;
13.4当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
13.5设计方提交的文件在设计方案的设计深度不能满足或体现委托方委托内容的;或不能通过政府部门批准的。
第十四条 违约责任
14.1委托方未按协议规定的时间、金额支付款项的，每日按应支付额的万分之二支付违约金。
14.2由于设计方原因迟延交付设计文件的，每日按设计费总额的万分之二支付违约金，逾期十五日，委托方有权解除本协议，设计方应向委托方承担设计费总额20%的违约金。
14.3在合同履行期间，除根据合同第十三条规定及因设计方原因导致本协议解除和终止外，委托方有权提前××日通知设计方解除本合同，双方按下列情况执行：
14.3.1设计方设计工作未开始的，委托方不给予任何补偿和赔偿，如委托方已支付预付款，设计方应在委托方指定期限内无息返还给委托方。逾期未返还的，每日按应返还金额的千分之二支付违约金。
14.3.2在设计工作已经开始并向委托方提交设计成果，委托方予以确认无异议的(即设计方已经开始进行概念方案设计阶段)，双方按照设计方提交设计成果的实际设计量进行结算，除此之外，委托方无需向设计方承担任何补偿和赔偿责任和费用，同时设计方应保证该阶段设计方案及已提交的设计成果的的完整性、准确性。
14.4 设计方应当随时应委托方的要求或征得委托方同意后修改其设计中的错误、矛盾、偏差、或漏项。因设计设计偏差、错误、矛盾或漏项，致使设计期限延长或成本费用增加的，设计方应当承担相应赔偿补偿责任，如给委托方或任何他人造成损失的，设计方并应当赔偿该损失。
14.5设计方不能有效履行本合同各项规定，致使工程出现质量等问题，设计方应承担相应的赔偿责任及法律责任。
第十五条 合同生效及其他
15.1设计方为本合同项目的服务至报批完成且全部工程竣工验收合格之日止。
15.2本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同一式8 份，委托方6份，设计方2 份。
15.3本合同生效后，双方认为必要时，可到项目所在地建设行政主管部门规定的审查部门备案，到工商行政管理部门鉴证。
15.4本合同附件与本合同具有同等法律效力。
附件：
委托方提出的《项目规划设计任务书》;
双方认可的往来传真、电报、会议纪要等。
15.5未尽事宜，经双方协商一致，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
委托方： (盖章) 设计方：(盖章)
法定代表人：(签字) 法定代表人：(签字)
委托人：(签字) 委托人：(签字)
项目经理：(签字) 项目经理：(签字)
住 所： 住 所：
电 话： 电 话：
传 真： 传 真：
开户银行： 开户银行：
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关键词：房地产；景观；设计管理
中图分类号：S611文献标识码： A 文章编号：
近年来，随着城市建设的不断加快，人们的生活质量不断提高和环境意识不断增强，房地产开发建设日新月异，消费者在购房时除了对住宅的区位、朝向、户型、面积、楼层、价格等因素进行比较和权衡外，对楼盘的园林景观也格外关注。优美的园林景观可以大大提升房地产的价值，得到了越来越多的开发商的重视。那么在房地产开发过程中应如何进行景观规划设计全程质量优化管理，笔者根据自己多年的工作经验，对景观设计管理中的重点难点及应对方法进行了全面的梳理，以供更多的同行在工作中进行参考和探讨，共同建设我们美好的家园
方案设计阶段
1、景观专业在项目前期的规划设计阶段即开始介入，参与建筑规划设计的过程，对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见，使设计的总体构思能够更好地利用自然资源，体现建筑与环境的协调统一。
2、在建筑规划方案确定后即全面开展景观方案设计工作。首先编写详尽的景观设计任务书，设计任务书应根据各项目具体情况拟订总体设计原则，阐明设计范围和内容，并详细说明对各阶段设计成果的深度、内容及进度要求。另外，还应针对项目重点、难点及设计人员经常容易出错和忽视的设计细节进行特别要求。设计任务书是设计意图的体现，并作为设计合同的附件，对设计人员的设计过程和结果有重大指导意义。
3、根据项目整体开发进度计划制定项目景观设计进度表，并在项目推进过程中配合各个时间节点，把控设计进度，保证设计工作按计划顺利进行。
景观设计方案的评审先经过内部审核，再报专业公司通过。对景观设计方案的评审可根据各项目的具体情况，制定评审要点进行审评。
在方案设计阶段的设计管理工作，应作好与建筑、结构、设备等专业的协调配合，根据景观设计方案对建筑规划提出的合理化建议，调整道路交通组织设计、场地竖向标高设计、挡土墙设计、综合管线设计，并确定泳池、水景、大型景观构筑物的位置及采光井通风口的位置，将需要结构降板的部位，及对荷载的特殊要求尽早提给建筑设计院，以保证景观与建筑的完美结合、协调一致。
扩初设计阶段
扩初设计是对方案设计的深化和补充，主要包括硬景和软景两部分。该阶段的设计管理工作应重点注意把控以下方面的问题：
1、 小区主入口、大门围墙，中心广场、景观节点、单元住户入口、泳池会所区域作为小区的重要组成部分，需重点进行深化设计，通过立面形式色彩变化、材料选择等方面增强项目的可识别性与独特性，并保持与建筑相协调的风格特色，提升小区的形象。
2、 注意消防车道及登高面的部分的景观设计，平衡满足消防验收要求与营造景观效果的关系。
3、 架空层的设计应对地面、墙面、顶棚装饰及灯光配置做特殊处理，并配合电梯大堂的室内空间设计，营造具有良好景观效果和使用功能的室内外过度空间。
4、 及早跟进建筑专业对物业管理用房、集中商业冷却塔等位置的确定，作出相应的景观设计。
5、 软景设计应注意配合整体景观设计风格，通过微地形设计和不同植物品种的选择及高低错落的搭配，创造出丰富的植物群落和有层次的绿化空间。
6、 泳池部分的设计应考虑方便物业封闭管理，并符合各市疾病预防控制中心与卫生局的相关要求。
7、 园林给排水、照明、结构等的二次设计，配合相关专业进行审图，对景观设计效果进行指导和确认。
8、 密切跟踪与各专业之间的配合，对设计过程中各专业发生的修改及时作出调整，避免因结构荷载或地下管线等因素影响景观设计的实施，给最终的景观效果带来遗憾。化粪池的位置是否影响景观。
总之，在设计跟进过程中应把每一个项目都当作艺术作品一样仔细推敲，在与设计单位沟通的过程中还应掌握正确的工作方法，对设计单位的设计成果和进度进行有效的把控，保证整体设计按照既定的思路、方向和计划顺利推进。
项目施工图设计阶段
施工图是最终的用以指导施工的设计成果。把控好施工图设计质量可大大地减少后期现场施工的设计变更和工程量签证，保证设计效果的顺利实现，并有利于控制工程成本。该阶段园林专业设计管理工作需重点注意把控的方面有：
1、 施工图设计是否体现方案设计和扩初设计的设计意图，是否与方案设计和扩初设计保持一致。
2、 硬景铺装和立面材料的运用是否丰富，造价是否符合项目成本控制的要求。
3、 仔细核对建筑结构条件，检查大型乔木布置是否与建筑柱网相吻合。
4、 竖向设计是否满足雨水排放的要求，种植槽、绿地系统是否进行排水设计。
5、 主要人行出入口是否按规范进行无障碍设计。
6、 仔细核查雨水井、污水井、检查井等各种管井的位置是否与景观设计相冲突，各管井应尽量落在硬质铺装上，避免落在影响景观效果部位及私家花园内。
7、 检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等的细部设计是否存在不利安全的因素。
8、 照明灯具的布置是否与消防车道及植物种植设计相吻合，庭院柱灯是否与住户窗口保持适当的距离。
9、 植物配置的种类是否丰富，位置的选择是否影响室内采光通风、消防验收和管线的维护。
10、水景的给排水系统设计是否合理，是否采用合理的水质净化措施。
11、预留足够的园林保洁绿化取水点，满足物业管理需要。
12、确定小区指示牌、信报箱、垃圾筒等物管设施的具置，并使之于整体景观设计相协调。
施工图阶段的设计跟进工作应密切按照工程进度节点督促设计单位提
交设计成果，施工图的审查工作除了应具备丰富的专业知识外，还应具备高度的责任心，严格把好图纸质量关，最大限度地减少设计错漏，对于现场情况的变化及各专业的变更应及时作出设计调整，保证景观设计的进度和效果按计划完美实施。
与相关部门的协调配合工作
在设计跟进过程中还应做好与相关各部门的协调配合工作，配合营销中心跟踪售楼模型、楼书效果图的制作，确定园林展示区和看楼通道，编写项目培训资料，进行营销人员培训；配合招标中心进行灯具、材料、雕塑、康体设施、标识系统等的选型和采购，对材料的选型应结合项目定位，做好成本控制。
施工配合管理
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果，会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作，协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握，并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整，尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、石材、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的样板确认和准备工作，同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
景观施工是把景观设计语言变成现实产品的过程，不仅要求施工方具有良好的综合施工能力，精细施工，还需要高质量的施工图，及时配合指导现场施工，并在施工管理配合中与施工单位和设计单位通力协作，把控重大的技术修改，提供强有力的技术支持，保证施工的顺利进行。
结束语
本文对房地产景观设计管理岗位的具体职责进行了梳理，并对相关的把控要点进行了总结。相信随着房地产改革的不断深化，优质房地产景观的不断涌现，国内的居住区景观的营造水平会与日俱增。
参考文献：
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关键词：房地产 项目开发 成本管理
房地产开发项目的成本管理贯穿于项目自立项规划、设计施工到竣工验收、产品销售的全过程，是对投资决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段在内的所有发生的成本费用进行有组织、有目的、系统的控制和管理，具有全员性、全过程性、实时性的特点。在市场经济快速发展的今天，房地产市场日趋成熟，房地产作为一种高档消费商品，户型、结构、外观等房地产元素经过市场的合理选择已经基本成熟，在这种环境下，成本控制与管理是否有效，将直接关系到房地产企业工程质量及盈利空间的大小，并成为房地产企业市场竞争的关键。
1、房地产项目成本管理存在的问题
1.1工程造价管理人才素质偏低
目前从事成本管理工作的人员，虽懂得大部分的工程预决算的知识，但是经济的知识以及施工现场的实际经验比较缺乏，导致从业人员的综合素质偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通预决算知识，又精通经济和施工实践知识的复合型高素质的人才。
1.2设计单位成本意识淡薄
目前设计单位在进行建筑设计时只重视安全实用性和技术先进性，而忽视了经济合理性，造成所设计的产品造价与项目估算出现偏离，同时设计不精、深度不够、随意变更等当前房地产开发项目管理中存在的通病，也是直接导致房地产项目开发成本增加的一大不确定因素。
1.3管理制度不完善
成本管理控制力及执行力是房地产企业管理的重要环节。在实际的项目开发成本管理过程中，由于成本管理制度不完善，企业成本管理体系不健全，造成成本管理无法依据相关制度有效进行。
1.4招标工作不正规
部分房地产开发项目在开展施工、材料、设备招标工作时，不能按照规定程序进行，招标清单不准确，招标文件存在较多漏洞，导致最后的实际结算价偏离合同价，动态成本与目标成本无法吻合。
2、房地产开发项目成本管理要点分析
2.1 决策阶段成本控制要点
投资决策对项目开发成本及项目建成使用后的经济效益有着决定性的影响。房地产企业应在项目决策立项阶段综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等因素，以发展的眼光观察市场，并充分评估市场、资金、经营、政策等风险因素，同时，房地产开发企业应在进行充分的市场调研基础上对拟投资项目进行详细的可行性研究，包括规划评价、设计方案评价、市场定位、经济评价等。在项目决策阶段应该重点从以下方面控制项目开发成本：（1）规划条件，规划合理的建筑规模、容积率、绿地率、公共配套等因素对于房地产项目开发经营成本及利润有着至关重要的影响；（2）建设的地点，项目经营决策者要充分考虑当地经济发展及规划、资源条件以及水文地质等自然条件。
2.2设计阶段成本控制要点
建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设计，每个设计环节都反映了建设项目的技术构造状态，是编制设计概算、施工图预算和目标成本的基础，而目标成本又是确定和控制项目成本的依据。相关资料表明，规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2%，但对项目开发成本的影响程度可达到75%，科学合理的设计可降低工程造价10%以上，因此，规划设计对于房地产开发项目的建设工期、开发成本、建设质量以及建成后的经济效益都起着决定性的作用。加强设计阶段的成本管理应从以下几方面着手：（1）限额设计，根据可行性研究报告及投资估算控制初步设计，而后依据批准的设计概算进行施工图设计，在保证功能及技术指标的前提下，再进行分配投资额度的设计，保证投资额度不超限。（2）设计方案，本着经济性与技术性相结合的原则，充分考虑项目的业态、可售比、产品附赠率、停车率、配套以及人防分区、层高、内部分隔、建筑材料等，进行细化、优化的设计，并进行缜密的比较和论证。
2.3施工阶段成本管理要点
2.3.1加强招投标及合同管理
目前房地产开发项目中，施工广泛采用的是工程量清单报价，许多施工单位采用低价中标索赔盈利的方式承揽工程，因此房地产企业在制定成本管理计划时，应该根据项目开发工期编制招标计划，精细化编制招标文件、投标清单和评分办法，合理确定招标控制价。同时，房地产开发企业要加强合同管理，规范合同标准条款，做到合同签订前严格审核，合同执行期主动监控、严格执行。
2.3.2动态成本管理
房地产开发项目的建设成本是动态的随着项目施工的开展是实时变化的，需要对开发项目的全过程进行有效的监督和跟踪管理。在项目施工阶段，根据前期制定的目标成本，控制和跟踪建设动态成本，实时的将动态成本与目标成本进行比对，及时的进行成本分析及纠偏，避免项目建设成本偏离目标成本。
2.3.3加强工程变更审查
工程变更关系到进度、质量和投资控制，特别是对工程造价影响较大的工程变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准，工程变更发生后，其审查尤为重要。工程变更无论是由哪方提出，均应由监理部门同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后发出变更通知，并由总监理工程师签发后付诸实施。
2.3.4做好现场的签证工作
在实施工程项目的过程中，因为施工过程的复杂和设计深度等因素，会出现工程量及进度的变化，工程承包双方在发生现场签证时，必须经过监理单位和建设单位的同意，而且采用书面的形式来予以记录，签证办理需具备时效性，以免事后补签而造成结算困难。
2.4竣工阶段成本管理要点
竣工阶段最主要的工作是工程实际建设成本的确定，要科学地审核竣工结算和决算，确保工程资金都得到合理、科学的利用。竣工阶段应当收集好各种资料，在资料齐全的基础上开展结算工作，正确套用预算定额和不同类别的工程费用定额，建立内部复核、工程量清单核对备案制度，避免出现违法违规的行为，减少工程量清单中的差错率。
房地产项目开发具有资金投入大、施工时间长、资源消耗多、不确定因素多的特点，只有进行有效的成本控制与管理，才能达到保证工程质量、降低工程建设成本、提高企业利润的目的，因此在房地产开发项目中做好成本控制与管理工作是十分必要的，更具有一定的现实意义。
3、结束语
房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。应当讲控制房地产开发成本费用是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要杀手铜，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。
参考文献：
[1]邓肖阳.房屋建筑工程造价要点及控制措施探析[J].科技视界，2013（12）
