房地产管理法实施细则范文

导语：如何才能写好一篇房地产管理法实施细则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

    现将《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》（以下简称《实施细则》）印发给你们，请认真遵照执行。

    一、认真贯彻执行《实施细则》，从严审批，严格把关

    该《实施细则》是根据建设部令77号《房地产开发企业资质管理规定》起草的，对原《山东省房地产开发企业资质管理规定》（鲁建房发〔1997〕157号文）做了较大修改、调整和完善，对开发企业的注册资金、经营业绩、开发实力、质量水平、人员素质等都提出了更高的要求。今后新设立的开发企业一律按《实施细则》执行，对现有开发企业要按照《实施细则》进行审查，实事求是地核定资质等级。

    为解决我省房地产开发企业数量多，规模小，竞争力不强的问题，各市地在审核和新批房地产开发企业时要实行总量控制，要对照《实施细则》规定重新清理检查开发企业，重点核查注册资金、竣工房屋销售率、综合验收合格率、优良品率、质量投诉率、质量投诉处结率等内容。要求逐项核查，从严把关，争取使全省房地产企业总数减少10％左右。为了把审查换证工作做扎实，各市地按鲁建房字〔2000〕16号文件要求认真清理房地产开发企业，规范企业经营行为，目前正在进行的清理检查工作适当延长，前文所述的检查内容须在明年3月份前完成并上报省建设厅。

    二、切实做好资质管理的衔接并轨工作

    （一）资质标准的衔接。《实施细则》在充分吸收部资质管理规定和老的省资质管理规定的基础上，增加了竣工房屋销售率、综合验收合格率、优良品率、持有岗位资格证书人员、质量投诉率、质量投诉处结率和品牌小区等内容，目的就是为了进一步规范房地产开发经营行为，全面提高房地产开发企业开发经营管理水平。因此，要求各地建设行政主管部门仔细研究政策标准，从严把握，促进开发管理工作再上新台阶。

    （二）资质等级的衔接。此次开发资质审批定级有了较大变化，《实施细则》设定了暂定资质，属于新设立的房地产开发企业申请资质都必须从暂定资质开始，然后根据注册资金、开发年限、业绩、技术实力等情况，逐步定级升级。同时，《实施细则》取消了项目资质。各地建设主管部门在具体实施时，要吃透政策界限，避免实施操作过程中出现失误。

    （三）资质审批的衔接。《实施细则》给各设区的市下放了部分资质审批权限，规定“济南、青岛两市所属企业的三级资质、四级资质、五级资质、暂定资质和其他设区城市所属企业的四级资质、五级资质、暂定资质，由省建设厅分别委托济南、青岛两市和其他设区城市建设主管部门审批，报省建设厅备案后发证。”但是，为了实现开发企业总量控制，《实施细则》又要求“每年各市地根据开发量和房地产开发企业现状等情况上报年度四级资质、五级资质、暂定资质（济南、青岛加报三级资质）审批计划，省建设厅进行平衡后下达指标计划，实行总量控制。每年省建设厅根据下达的指标计划将资质证书统一编号加盖省建设厅公章后发给各市地，由市地主管部门具体审批填发并报省建设厅备案，省建设厅接到备案后20日内无疑义生效。”

    （四）资质年检的衔接。资质年检同资质审批是相对应的，由资质审批发证部门进行。具体年检时，一级资质房地产开发企业由省建设行政主管部门初检后报建设部年检。二、三级资质的房地产开发企业由设区的市建设主管部门（三级资质济南、青岛除外）初检后，报省建设行政主管部门年检；中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”、“齐鲁”字样开发企业，由省建设行政主管部门年检。济南、青岛市所属企业的三级资质、四级资质、五级资质、暂定资质和其他设区城市所属企业的四级资质、五级资质、暂定资质，由县、市（区）建设主管部门初检，分别报济南、青岛市或其他设区城市建设主管部门年检，年检后报省建设厅备案。

    （五）改制企业的资质衔接。根据党的十五大提出的改革任务和省委、省政府的有关文件精神，为进一步放开搞活中小企业，转换企业经营机制、调整和完善所有制结构，探索公有制实现形式的多样化，各地已逐步开始对有条件的房地产开发企业进行产权制度改革，为衔接好改制企业的资质等级核定和换证工作，对原为二级及二级以下资质等级的房地产开发企业，改制后因注册资金、有职称的专业管理人员数量和开发业绩达不到新标准相应等级要求的企业，要提供改制文件和《企业产权交易报告书》，经市地建设主管部门核实后，报省建设厅审核，一律换发《暂定资质证书》，证书有效期2年。《暂定资质证书》有效期满，可根据其注册资本、有职称的专业管理人员数量和开发业绩，对照新标准，核定等级，换发相应等级的《资质证书》。

    三、加大开发企业开发经营的执法处罚力度，促进行业持续快速健康发展

    此次《实施细则》依据国家《城市房地产开发经营管理条例》和部资质管理规定制定了一系列规范开发经营行为的处罚条款，对开发企业超资质等级承担房地产开发项目、隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书、涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书、工程质量低劣、发生重大工程质量安全事故、有严重烂尾工程、不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、不按照规定办理变更手续和建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等都做了详细、严厉的处罚规定。因此，各级建设行政主管部门要以此为契机，依法查处，依法规范，加大执法力度，决不姑息迁就，使开发管理工作走上法制化轨道。

    山东省房地产开发企业资质管理实施细则

    第一条  为了加强房地产开发企业管理，规范房地产开发市场行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》和建设部《房地产开发企业资质管理规定》，制定本实施细则。

    第二条  本实施细则适用于在本省城市规划区范围内从事房地产开发经营的企业（简称开发企业）。

    第三条  本实施细则所称房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。

    第四条  省建设行政主管部门负责全省房地产开发的资质管理工作；

    县、市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

    第五条  房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四、五和暂定资质。

    各类资质企业的条件如下：

    （一）一级资质：

    1．注册资本不低于5000万元；

    2．从事房地产开发经营5年以上；

    3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

    4．近3年竣工房屋销售率达90％以上；

    5．连续5年建筑工程质量合格率达100％、项目竣工综合验收合格率达100％、优良品率60％以上；

    6．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

    7．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有岗位资格证书的人员不少于10人；

    8．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

    9．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率（销售房屋投诉面积与销售房屋面积之比）5％以下，质量投诉处结用户满意率100％；

    10．未发生过重大工程质量事故。

    （二）二级资质：

    1．注册资本不低于2000万元；

    2．从事房地产开发经营3年以上；

    3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

    4．近3年竣工房屋销售率达90％以上；

    5．连续3年建筑工程质量合格率达100％、项目竣工综合验收合格率达100％、优良品率达50％以上；

    6．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

    7．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有岗位资格证书的人员不少于8人；

    8．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

    9．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率5％以下，质量投诉处结用户满意率100％；

    10．未发生过重大工程质量事故。

    （三）三级资质：

    1．注册资本不低于800万元；

    2．从事房地产开发经营2年以上；

    3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

    4．近2年竣工房屋销售率达90％以上；

    5．连续2年建筑工程质量合格率达100％、项目竣工综合验收合格率达100％、优良品率达40％以上；

    6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有岗位资格证书的人员不少于6人；

    7．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

    8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率5％以下，质量投诉处结用户满意率100％；

    9．未发生过重大工程质量事故。

    （四）四级资质：

    1．注册资本不低于500万元；

    2．从事房地产开发经营1年以上；

    3．竣工房屋销售率90％以上；

    4．已竣工的建筑工程质量合格率达100％、项目竣工综合验收合格率达100％、优良品率达40％以上；

    5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有岗位资格证书的人员不少于4人；

    6．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

    7．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5％，质量投诉处结用户满意率100％；

    8．未发生过重大工程质量事故。

    （五）五级资质（城市规划区范围外的村镇房地产开发企业资质）：

    1．注册资本100万元以上；

    2．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有岗位资格证书的人员不少于4人；

    3．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。

    （六）暂定资质：资质标准条件不得低于四级资质。城市规划区范围外的村镇房地产开发企业的暂定资质不得低于五级资质。

    第六条  新申请成立的开发企业，在申请工商登记时，应当依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，向同级建设主管部门提出暂定资质申请，经建设主管部门初步审核同意后，方可继续办理工商登记手续。

    第七条  向建设主管部门申请暂定资质时，申请成立的开发企业必须提交以下证明文件：

    （一）暂定资质申请；

    （二）工商部门的核准文件；

    （三）企业章程；

    （四）验资证明；

    （五）企业固定办公场所证明；

    （六）企业法定代表人的身份证明；

    （七）专业技术人员的资格证书和劳动合同；

    （八）建设主管部门认为需要出示的其他文件。

    第八条  经工商部门批准成立后的开发企业，应当在领取营业执照之日起三十日内，持有关批准文件，到建设主管部门备案后并正式申报办理暂定资质。

    第九条  建设主管部门应当在收到申报材料后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。对不予办理暂定资质证书的应当做出说明。

    《暂定资质证书》有效期1年。建设主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期；但延长期限不得超过2年。

    自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

    通过招投标取得房地产开发项目的，《暂定资质证书》的有效期可依据开发项目的规模和期限确定。

    第十条  房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满1个月前向建设主管部门申请核定资质等级。建设主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

    第十一条  临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

    第十二条  申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

    （一）企业资质等级申报表；

    （二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；

    （三）营业执照；

    （四）企业固定办公场所证明；

    （五）企业资产负债表和验资报告；

    （六）企业法人代表的任职文件及个人资料；

    （七）经济、技术、财务负责人的职称证件；

    （八）已开发经营项目的有关证明材料；

    （九）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；

    （十）其他有关文件、证明。

    第十三条  开发企业资质等级实行分级审批：

    一级资质由省建设厅初审，报建设部审批发证。

    二级资质由设区的市建设主管部门初审，报省建设厅审批发证。三级资质（济南、青岛除外）和在省工商局申请注册的中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的开发企业申请二级（含二级）以下资质的，由设区的市建设主管部门和省直部门初审，报省建设厅审批发证。

    济南、青岛两市所属企业的三级以下资质和其他设区城市所属企业的四级以下资质，由省建设厅分别委托济南、青岛两市和其他设区城市建设主管部门在下达的限额数内审批，报省建设厅备案后发证。每年各市地根据市场开发量和房地产开发企业现状等情况上报年度资质审批计划，省建设厅进行平衡后下达指标计划，实行总量控制。每年省建设厅根据下达的指标计划将资质证书统一编号加盖省建设厅公章后发给各市地，由市地建设主管部门审批填发并报省建设厅备案，省建设厅接到备案后20日内无疑义生效。

    第十四条  省外一级房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务，必须到省建设厅办理验证登记手续。符合条件的，办理进鲁开发许可手续。

    第十五条  任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。

    企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。

    第十六条  企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。

    第十七条  企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。

    第十八条  企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。

    第十九条  房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

    房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。年检由资质审批发证部门进行。

    每年省建设厅集中将全省房地产开发企业资质年检结果通过省新闻媒介向社会公布一次，公开接受社会监督。

    第二十条  一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《房地产开发资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。

篇2

1、联社耕地占用税。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第9条规定：“耕地占用税由财政机关负责征收”。1987年6月20日财政部《关于耕地占用税征收管理问题的通知》明确规定“耕地占用税由被占用耕地所在地乡财政机关负责征收。”根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第15条“ 本条例由财政部负责解释”的授权规定，财政部的解释属于有权解释。各级财政机关在征收耕地占用税时应当遵守，而不能违反规定擅自改变征收机关，擅自改变的不具有法律效力。

2、xx社房屋租赁。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》规定，市、县人民政府房地产行政主管部门主管本行政区内的城市房屋租赁管理工作。也就是说，城市房屋租赁行为应当由城市房地产管理部门来管理和规范。任何法律、行政法规都没有授权工商行政管理部门管理城市房屋管理工作，在没有法律、法规明确授权的情况下，被告插手城市房屋租赁行为，属于严重的超越职权。

3、根据《契税暂行条例》及实施细则的规定，契税的征收机关是地方财政机关或地方税务机关，而《河南省契税实施办法》第十六条已进一步明确规定“契税的征收管理机关为土地、房屋所在地的财政机关”，因此，结合实际情况，契税的征收机关应该为xx县财政局，而不是xx县房产管理局。

二、超越职权

1、xx社国税处罚案。被上诉人对上诉人作出的处罚发生在2001年5月1日前，应当适用原《税收征收管理法》，而原《税收征收管理法》只授予税务机关对税款的强制执行权，并未授予其对罚款的强制执行权，被上诉人对罚款采取行政强制措施的行为，超越了法律的授权，属于越权行为。

2、联社物价局处罚案。行政机关行使行政职权，必须有法律、法规和规章的明确授权，没有法律、法规和规章明确授权的事项，行政机关无权插手和处罚，这是行政法的基本常识。

《中华人民共和国价格法》第三十三条规定：“县级以上地方各级人民政府价格主管部门，依法对价格活动进行监督检查，并依照本法的规定对价格违法行为实施行政处罚”；该法第二条规定：“本法所称价格包括商品价格和服务价格”。因此，价格法授权被告管理的范围只能是商品价格和服务价格的违法行为，而不包括经营性收费行为。

《国家计委关于价格监督检查证办法使用管理范围》第四条明确规定：“价格监督检查证适用于监督检查在我国境内发生的商品价格、服务价格和国家机关收费行为”，对原告收取的凭证工本费不在价格监督检查证使用的范围之内，被告人员持价格监督检查证对原告收取凭证工本费的行为进行所谓的监督检查，明显超越了法定职权。

《河南省物价监督检查条例》第二条规定：“价格监督的范围包括政府定价、政府指导价、行政事业性收费及政府健身的居民基本生活必需品和服务价格”，很明显，凭证工本费不属于行政事业性收费及政府健身的居民基本生活必需品和服务价格，那么凭证工本费是否属于政府定价、政府指导价呢？答案也是否定的。首先，被告没有提供凭证工本费属于中央定价或者地方定价的证据，应当视为对凭证工本费是否属于政府定价、政府指导价没有证据予以证明；其次，被告在行政处罚决定书没有认定金融机构凭证工本费属于政府定价或者政府指导价，庭审中即使如此辩解也不能作为其具体行政行为合法性的依据；再者，国家发展计划委员会2001年7月4日的《国家计委和国务院有关部门定价目录》明确排除了金融机构凭证工本费；第四，即使被告现在提供了包括金融机构凭证工本费的地方定价目录，也因超出了行政诉讼的举证时限和该地方定价目录违反《中华人民共和国价格法》第十八条而无效。因此《河南省价格监督检查条例》没有授权被告对金融机构凭证工本费进行监督检查，被告依据该条例进行的监督检查和行政处罚均属于超越职权。

三、行政处罚对象

1、xx社工商处罚案。xx县城市信用合作社由于体制改革原因，已于2001年3月30日经被告登记更名为xx县xx农村信用合作社，但被告在2001年 4月16日做出行政处罚时，被处罚人仍然是xx县城市信用合作社，被告自己为原告办理的变更登记，被告不可能不知道xx县城市信用合作社已经不存在了。连最基本的被处罚人都没有搞清楚，就匆忙作出处罚决定，可见被告的处罚是何等的草率和不负责任！

2、xx社统计处罚案。申请人不存在屡次迟报统计资料的行为，被申请人对xx县xx城市信用合作社（以下简称道南社）的行为对申请人做出行政处罚，属于处罚主体错误。申请人与道南社在法律上没有利害关系，被申请人认定两者之间存在隶属关系没有事实和法律上的根据。

四、执法程序

1、xx社工商处罚案。被告送达行政处罚告知书的程序违法。根据规定，受送达人是单位的，法律文书应当由单位负责收发的部门或其法定代人签收，原告没有负责收发的部门，被告应当直接送达原告法定代表人。被告送达原告副主任李xx的行为，依法不具有送达的法律效力，应视为没有送达。

2、xx社统计处罚案。根据《行政处罚法》及《民事诉讼法》的规定，送达法律文书，受送达人是法人的，应当由法人的法定代表人或者该法人负责收件的人签收。申请人没有办公室等专门负责收件的机构或人，因此，被申请人应当将文书直接送达申请人的法定代表人，但申请人的前任及现任法定代表人均没有接到被申请人送达的任何文书，被申请人的送达违反了法律规定，属于程序违法。

3、xx社统计处罚案。根据法律规定，行政处罚告知书的处罚内容应当与行政处罚决定书一致。不一致的，行政机关应当再次告知听证权利。被申请人在处罚决定书与告知书内容不一致的情况下，没有履行再次告知义务。

4、xx社工商处罚案。被告行政处罚决定书适用《中华人民共和国企业法人登记条例实施细则》第63条第1款第4项，而行政处罚告知书告知的法律条款为该细则的第66条第1款第4项。法律适用属于行政处罚的重要事项，被告改变行政处罚的法律适用，应当履行重新告知义务，被告没有履行这一义务，根据行政处罚法的规定，没有告知的行政处罚决定不能成立。

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5、xx社国税处罚案。被上诉人通过金融机构扣划款项时，应当附送行政处罚决定书副本但没有附送，属于程序违法。根据《税收征收管理法》第40条、《税收征收管理法》第51条及银发（1998）312号的规定，被上诉人在采取行政强制措施之前应事先向上诉人送达“催缴税款通知书”，而被上诉人未履行该义务，具体行政行为违法。被上诉人扣划罚款应当直接上缴国库，但宝丰农行营业部提供的扣款传票却表明，被上诉人将该款转入自己设置的帐户，然后才上缴国库，被上诉人擅自增加扣款程序，违反了法律规定。

五、处罚额度和规章罚款设定权限

《国务院关于贯彻实施的通知》第二部分规定：“国务院各部门制定的规章对非经营活动中的违法行为设定罚款不得超过1000元”，因此针对迟报统计报表这一非经营活动中的违法行为，处罚限额最高为1000元。被申请人处罚20000元，属于处罚明显失当。

六、适用法律错误

1、xx社国税处罚案。被上诉人对上诉人2000年1月1日至2000年12月31日所谓的偷税行为进行处罚，应当适用上诉人行为时的有效法律，而不能适用2001年5月1日才开始实施的《税收征收管理法》，根据法律不溯及既往的原则，被上诉人的行为属于适用法律错误。

2、xx社统计处罚案：《统计法》第33条条规定：“ 国家统计局根据本法制定实施细则，报国务院批准施行.”明确规定了制定统计法实施细则的机关是国家统计局，而不是包括各省人大及其常委会在内的其他机关，因此本案应当依照《统计法》和《统计法实施细则》进行处理，而不是依照《河南省统计管理条例》。

3、xx社工商处罚案：“通知”和“答复”是被告上级部门发给下级部门的内部文件，没有对外，根据行政处罚法的规定，没有对外公布的规范性文件，不得作为行政处罚的依据。根据行政诉讼法的规定，人民法院审理行政案件依据的是法律、行政法规和地方性法规，参照规章，“通知”和“答复”不是规章，不具有参照效力，当然不能作为定案的依据。

“通知”的制定依据为《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国企业法人登记条例》和《中华人民共和国企业法人登记条例实施细则》，但上述法律、法规和规章任何条、款、项都没有授权工商行政管理部门管理房屋租赁事宜，《中华人民共和国房地产管理法》倒是很明确的规定，由城市房地产管理部门管理房屋租赁行为，工商行政管理部门要管理房屋租赁，就必须有法律、法规和规章的明确授权，“通知”引用的依据中恰恰没有，因此，该“通知”属于没有法律、法规和规章依据的无效规范性文件。

《城市公有房屋管理规定》和《城市房屋租赁管理办法》明确规定了由市、县人民政府房地产管理部门主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作，该规定和办法均为规章，“通知”和“答复”与上述规章明显存在冲突，根据《中华人民共和国立法法》的规定，这一冲突应当由国务院作出决定或者由两部门联合发文，国家工商行政管理局无权单独作出规定。

4、联社耕地占用税案：联社现使用土地1995年之前由宝丰县化肥厂占用从事非农业建设，后由县国有资产经营公司补办划拨手续用于工业生产，之后将该土地转让给联社。很明显，联社不是占用该地块进行非农业建设的首次使用者。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第4条明确规定：“耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。”根据该条规定，一个地块只需缴纳一次耕地占用税，也就是说首次占用该地块从事非农业建设的单位和个人，应当缴纳耕地占用税，而不是今后通过转让取得该地块从事非农业建设权利的单位都需缴纳耕地占用税；如果都需要缴纳耕地占用税，就违反了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第4条一次性征收的规定，形成了重复纳税。

七、法律时效

1、《中华人民共和国税收征收管理法》第52条规定了因税务机关和纳税人失误，税款的追征时效为3年，最长为5年。退一万步讲，即使联社依法应当缴纳耕地占用税，从1995年11月28日计算，也已经超出了3年或5年的追征时效，纳税人也依法免除了纳税义务，而不需再缴纳税款。

篇3

第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。

第三条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：

（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（四）以房地产抵债的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。

第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

第六条下列房地产不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：

（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；

（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；

（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

（六）房地产管理部门核发过户单。

第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：

（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；

（二）房地产权属证书名称和编号；

（三）房地产座落位置、面积、四至界限；

（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

（五）房地产的用途或使用性质；

（六）成交价格及支付方式；

（七）房地产交付使用的时间；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他事项。

第九条以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第十条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。

（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；

（二）私有住宅转让后仍用于居住的；

（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。

第十三条依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。

第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。

房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

房地产转让当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内向房地产管理部门申请复核；对复核结果仍有异议的，可以在接到复核结果15日内申请仲裁或向人民法院。

第十五条房地产转让当事人应当凭过户单办理产权过户手续，并依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。

第十六条商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。

第十七条房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。

第十八条违反本规定转让房地产的，转让无效；房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以罚款。

违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。

第十九条房地产管理部门工作人员、、、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。

篇4

关键词：房地产经济；问题；对策

一、国内房地产经济管理中存在的问题

1.个别地方政府的调控行为失当

目前，我国房地产市场仍处于垄断地位，如土地所有权垄断、土地经营权垄断、房地产经济发展形式的垄断等。国家控制了土地一级市场，而房屋开发只有遵循开发商模式，政府严禁城市居民或者企业以其他方式开发房屋建筑。出于掠取垄断利润的角度，房地产商以各种各样的手段压缩住房的供给数量，加大供求差距，造成房价的持续升高。另外，随着我国城市化进程的加快，对住房需求急剧增加，城市土地体现出巨大的商业价值。于是，城市自身也成为政府投资的最大资源，政府为了获得高额税收，增大了土地成本，必然带来房价的飙升。反过来，房价的上涨，地方政府将从土地中获得更多效益，因此国家的房地产调控政策很难在地方落实。

2.缺乏金融基础体系

虽然我国房地产经济已经过了十几年的发展，基本形成制度建设与良好的发展趋势，但是仍存在一些问题亟待解决：一是需要进一步调整房地产信贷结构，而我国房地产贷款仍过多倾向于开发贷款；二是住房消费信贷发展的问题，住房消费贷款的大量发放给银行资产带来一定风险；三是住房公积金的缴纳范围及比率进一步扩大，受到宏观经济环境的制约，

“低进低出”的运营方式造成资金使用率的降低，失去了公平。

3.房地产经济法律不健全

当前，我国房地产正处于快速发展的初级阶段，但是房地产相关法律法规仍有待进一步完善。房地产经济的市场管理作为一个从开发、建设到交易、后期管理的系统性过程，在我国还没有一部可以覆盖整个房地产市场的管理法。我国房地产市场法律、法规的建设落后，带来很多法律漏洞，不利于房地产业与社会经济的健康发展。

二、改善房地产经济的有效对策

1.进一步强调政府职能

一方面，强调政府的经济职能，促进市场成熟化发展。以当前房地产投资增长过快现象来看，当前我国房地产投资还在繁荣期，房市处于有利上升阶段。但是从市场发展规律来看，近期我国在科学发展观的指导下加强了房地产调控，这种调控的目标并不是让楼市崩溃，而是引导房地产市场步入成熟、理性、稳定的发展阶段，并投入更多性价比优越的房地产产品。另一方面，完善政府的宏观调控，确保地价的合理发展。房地产作为国民经济的重要产业，对GDP的增长具有带动作用，同时房地产经济依赖于市场需求的发展，应与居民住房支付能力相适应。由于房地产业是一个土地和金融相结合的特殊产业，其中，土地是极度缺乏供给弹性的因素，而金融资源则是可以无限供给、具备流动性的因素。如果房地产业过于深入投机要素，就会在短时间内产生经济泡沫，而房地产市场如果资金链断裂，泡沫经济也会随之崩溃，必然会对关联产业产生致命影响。

2.完善房地产金融体系

若想促进房地产经济的可持续发展，必须加强房地产金融的基础地位。结合我国当前房地产金融的发展现状，重点调整房地产贷款结构，加强消费性贷款，同时注重风险防范。另外，为了解决房地产的进一步发展而产生的资金来源、期限错配、资产流动等问题，我国房地产金融业还应加强对住房抵押贷款二级市场的开发，实现抵押贷款证券化发展，并将一级市场与二级市场纳入金融大环境中，加强房地产市场与资本市场的联系，从根本上改善房地产经济资金来源问题，真正促进房地产经济的可持续发展。

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1.1单纯追求经济效益

GDP日益成为评定地方政府政绩的一个决定性指标，使得多数地方政府不择手段的提高GDP以增加自己的政绩，而忽视了政府的主要职责——提供公共产品。而据有关专家的研究成果显示，在我国某些地区，当建设用地增加1％时，当地固定资产投资就增加4.1％，但是在城镇居民的固定投资中，还是有大量的资金流入了房地产市场，针对这种情况，政府加强了对房地产业的控制，这样反而造成违法用地情况的增加。

1.2没有很好的配合中央政府的政策执行

房地产行业与其他行业不同，有着明显的区域性特性，因此在政府管理过程中必须给地方政府一定的自由决定权。中央所设定的调控目标能否实现，在很大程度上取决于地方政府对政策的落实。但是地方政府和中央政府也存在了目标差异，这种差异就形成了两者的非合作博弈，弱化了调控效果。

1.3越位行为多，过分干预房地产市场

在我国市场经济体制下，政府对市场的调控能够弥补市场漏洞，促进社会公平，但是政府也要遵守发展规律，不能强行干预市场正常运作，通过市场的调节机制，房地产市场为了供需平衡而降价。但是某些地方政府的一些政策会导致房价的上涨，因此尽管政府不断的调节房价，但是房价依然居高不下。

1.4保障性住房管理缺位

住宅用房具有准公共品性质，需要政府为中低收入阶层提供住房保障。尽管我国在近几年加大了对于经适房和廉租房的支持力度，但是从执行的效果方面看，房价还存在过高问题，能够适合中等收入家庭的住房还很少，仍然不能解决住房问题。这些问题的出现主要是政府在保障性住房的监管上出现了缺位现象。

1.5法律制度体系不健全

对于发达国家来说，房地产管理市场已经十分成熟，健全的法律法规也促进了房地产市场的良好发展。在我国，房地产方面的法律法规严重缺失，我国法律只对建设过程中的问题进行了规定，没有做好后期管理的法律保障。所以，国家调控在房地产行业中始终处于滞后的境地，有的法律法规甚至不符合市场调节的规律，导致房地产管理不规范。

2、如何发挥政府在房地产市场管理中的作用

政府要不断加强对房地产市场的管理和监督，保证房地产市场的正常运行、健康发展。这就要求政府从实际出发，根据自身的职能，采取合理、有效、科学、务实的政策措施，对房地产市场进行管理调节。

2.1加强对房地产行业的市场管理

政府要加强对开发商资质的审核管理，保证房地产广告的真实性，让房地产市场中的产品从质量上得到保证，更要从物业管理方面提高服务质量，让人们真正的感受到良好的环境，为消费者的需求着想，提供更准确的信息。

2.2完善法律法规体制，增强执法科学性

社会主义市场经济实质上就是法制经济，在维护良好的市场秩序和发挥市场资源配置作用上法律起到关键作用。第一，用法律来制约政府的经济管理作用的发挥，弱化因政府过分干预造成的负面影响。第二，继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，细化其他相关实施细则，推进《房地产法》的出台，使得房地产行业从开发建设到交易，再到中介服务和相关的后期服务等各个方面的管理完全纳入法律规范体系。只有这样，才可以使房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

2.3强化政府对房地产市场的税收监管

针对市场中对房地产进行炒作的行为进行制约。炒房已经成为我国房地产行业健康发展的最大障碍。国家税务部门需要用调控手段降低房产利润，抑制炒房。

2.4加强对土地市场的管理

政府过度干预导致我国的土地市场十分混乱，而这种混乱让我国土地的市场化运作程度大大降低。所以在土地管理中应该将政府调控与市场调节结合在一起，强化土地管理的计划管理，对用地的总量都进行控制，通过年度用地计划进行规范化管理。

2.5完善住房保障制度

首先，要保证保障性住房的供应。一方面必须完善公租房、廉租房和经济适用房制度；另一方面对资金使用效率要不断提高，在资金数量有限的情况下，通过解决中低收入者的住房问题，来抑制房价的过快上涨，将工作的重心转入公租房以及廉租房上。其次，扩大住房保障对象的范围。真正能够支付经济适用房的群体，大多是中等收入或以上的人，而低收入者在购买者中占非常小的比例。所以，在制定住房保障政策时应当更多的考虑其他弱势群体的住房需求，扩大保障对象。再次，要保证住房保障制度的公平合理。其中廉租房以及经济适用房的价格应该大幅低于商品房，政府必须做好对住房审批的管理，通过完善法律法规的途径防止房地产行业的腐败现象。

3、结语

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关键词:房产测绘质量控制 措施 内业数据

在房地产测绘管理过程中房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作, 其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。房产测绘工作起步较晚, 其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。目前, 房产测绘工作中存在的问题较多, 有些问题已经成为消费者的投诉热点, 因此房产测绘市场亟待整顿, 成果质量亟待提高。

今日, 城市住宅需求更显示了其强劲的张力, 其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长。由此可见, 房产测绘市场潜力很大。在商品房交易中, 业主与开发商之间常常因为面积而发生纠纷。

为了加强房地产测绘管理, 规范房地产测绘行为, 保护广大业主的合法权益, 我国相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测绘管理办法》及国家标准《房产测量规范》等一系列关于商品房测绘的标准和规则, 同时国家与之相关的部委及各省市也出台了商品房建筑面积计算方法、商品房测绘实施细则或暂行规定。例如国家经委的《建筑面积计算规则》、建设部的《住宅建筑设计规范》、北京市国土资源和房屋管理局下发的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》等有关文件和规则。

1 房产测绘的质量控制点

所有标准、规范、实施细则或者暂行规定, 基本原则都是一致的, 但在有些具体问题上也不同程度的存在一些出入。这是因为考虑问题的角度不同, 因而计算的依据和计算的方法也就不同,最终导致计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制, 首先应分析影响房产测绘质量的控制点, 然后采取相应的质量控制措施。

房产测绘的质量控制点包括: 人员培训、仪器设备管理及资源配置、外业测绘和内业数据处理。

1.1 人员培训

房产测绘的人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员, 所有这些人员均应该经过认真细致地培训。掌握一定的岗位技能, 明确各自的职责和权限。

1.2 仪器设备管理及资源配置

房产测绘所使用的仪器设备主要包括:

外业―――全站仪、水准仪、棱镜、标尺、手持测距仪、钢尺、玻璃纤维尺或皮尺等相关的仪器;

内业―――计算机、笔记本电脑、绘图仪、房产测绘软件等相关的设备和应用程序。

另外, 房产测绘单位及部门还应该具备相应的资质及完善的质量管理体系。

1.3 外业测绘

1.3.1 外业测绘工作准备

根据施工单位提供的竣工图或施工图, 在计算机中绘出草图, 并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据, 将草图按一定比例打印出来, 供外业使用。

1.3.2 外业数据采集

单层商品房无论建筑高度如何, 均按一层计算建筑面积, 外业实测建筑物外墙勒角以上的水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其尺寸, 一并计算建筑面积。、

多层或高层商品楼除实测尺寸外, 还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸, 尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m 层高应缩进的尺寸。

商品楼内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应实际测量。与商

品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其尺寸, 如: 雨篷( 有柱的实测柱尺寸, 无柱的测顶盖投影尺寸) 、室外楼梯、走廊、檐廊等。

外业还应检查竣工后商品楼的保温位置与设计是否相符, 并实测其厚度, 实测有困难时, 可连同主体墙一起实测。

1.4 内业数据处理

1.4.1 数据分析和误差处理

外业工作结束后, 内业进行数据粗处理。首先比较外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有无变化, 若无变化, 或有变化且变化在±5cm 以内, 可视为施工误差, 不必进行改正, 则按设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm 则需要分析产生该变化的原因, 是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差。根据不同的原因进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整, 则按调整后的尺寸进行计算, 若是由施工偏差引起的, 则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台, 则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。

1.4.2 内业计算和成果整理

按照调整的有关尺寸, 在计算机中绘图,分别计算全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表, 由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。

2 房产测绘的质量控制措施

质量控制依据:

1 《中华人民共和国测绘法》;

2 《中华人民共和国城市房地产管理法》;

3 《房产测绘管理办法》;

4 《测绘市场管理办法》;

5 《测绘生产质量管理规定》;

6 《测绘质量监督管理办法》;

7 《房产测量规范》[GB/T17986- 2000];

8 合同或技术设计书。

2.1 人员培训的控制措施

编写培训教材, 制定培训计划, 组织培训工作。培训对象为房产测绘作业人员、检验人员以及其它需要培训的人员。培训内容包括: 测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测量规范、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识等。

2.2 仪器设备管理及资源配置控制措施

―――房产测绘仪器设备的计量检定情况;

―――房产测绘单位的资质情况, 包括: 单位资质等级,年检,持证执业情况;

―――房产测绘单位质量管理情况, 包括:

质量体系、质量管理制度的建立情况和质量体系运作的有效性;

房产测绘技术标准的有效性;

房产测绘生产作业流程。

2.3 外业测绘控制措施

房产外业测绘控制指对房产测绘单位的房产要素调查、房产要素测量、房屋面积测绘等成果的控制。

2.3.1 房产要素调查，包括：

―――房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确;

―――调查表中的用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线, 房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致;

2.3.2 房产要素测量，包括：

―――房产要素测量的测量方法, 记录和计算是否正确;

―――各项限差和成果精度是否符合要求;

―――测量的要素是否齐全、准确、对有关地物的取舍是否合理;

2..3.3 房屋面积测绘，包括：

―――房产面积测量原始记录是否规范, 内容是否完整;

―――房产测量成果(图: 房屋坐落图、分层图、分户图; 表: 房屋面积测绘成果表)是否规范, 内容是否完整;

―――共有共用面积的测定和分摊是否合理。

2.4 内业数据处理控制措施

内业数据处理控制指对房产测绘单位生产的房产图、房屋测绘资料整理等成果的控制。

2.4.1 房产图绘制，包括：

―――房产图的规格尺寸、技术要求、表述内容、图廓整饰是否符合要求;

―――房地产要素的表述是否齐全,正确,是否符合要求;

―――对有关地形要素的取舍是否合理;

―――图面精度和图边处理是否符合要求。

2.4.2 房屋测绘资料整理，包括：

―――房产面积的计算方法是否正确, 精度是否符合要求;

―――用地面积的测算是否正确, 精度是否符合要求;

―――房产测绘报告的编写是否规范, 内容是否完整;

―――房产测绘成果资料归档管理的规范性 (含各类原始测量成果)。

3 结束语

我国大部分城市按照商品房的建筑面积计价销售, 这种方法有其优越的一面, 计算方法比较严谨, 计算过程比较细致, 也能被大多数业主所认同。但也有其不利的一面, 即只有专业测绘人员清楚计算的全过程, 而绝大多数业主并不清楚商品房的建筑面积是如何计算出来的。他们关心的并非计算的方法和依据, 而是最终决定他们付款金额的商品房建筑面积。这样就会产生同一套商品房按不同的计算方法和计算依据, 得出的建筑面积不同, 也就造成

所付的房款不同。随着房地产市场的进一步发展, 房屋价格一涨再涨, 不能排除个别开发商

为了使其利润达到最大化, 同时责任又最小化, 他们在套内建筑面积相对固定的情况下,将一些不应分摊的公用建筑部位进行分摊, 或利用不同规则之间的差异, 有意欺诈业主。由此引发许许多多的纠纷, 甚至官司。这些现象的产生不仅影响了商品房的销售市场, 也影响

了住房制度改革和房屋商品化制度的推进。

国内也有一些城市尝试按套内建筑面积计价销售的方式, 这样只要设计、施工没有变更,

那么每套商品房的预测面积、实测面积基本一致。无论哪个测绘单位测量出的面积也基本一

致。而且广大业主也可以在自家直接测量房屋的净尺寸检查, 这样就更为有效地解决了因面

积误差引起的纠纷, 也保护了双方的合法利益。

为认真贯彻《中华人民共和国测绘法》, 加强测绘行政主管部门对房产测绘市场的监督管理,规范房产测绘行为, 保证房产测绘质量, 维护房屋权利人的合法权益, 国家测绘局已经于2004 年在全国范围内开展房产测绘质量专项检查工作。其目的也是全面了解当前房产测绘工作的基本状况, 找出质量隐患, 制定规范房产测绘行为的意见和措施。相信, 随着商品房测绘市场的进一步发展, 其理论、方法将会不断完善, 一定会形成一套完整、严密的能为大家所认同的商品房建筑面积测绘的好方法。保证商品房销售市场健康发展, 推动住房制度改革和房屋商品化制度的顺利进行。利用已有的CAD 资料推进本行业的数据处理自动化是十分有利的。希望本文能够抛砖引玉, 引发大家的研究热情。

参考文献:

[1] 武汉测绘科技大学测量学编写组.测量学[M].北京: 测绘出版社, 1996

[2] 孔祥元, 梅是义.控制测量学[M].武汉: 武汉测绘科技大学出版社, 2002

篇7

[关键词]房产继承；赠与；强制公证

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

废止“强制公证才能顺利办理继承房产和赠与房产登记”的做法，在一定程度上减少了办事环节，节省了办理公证的费用，但并不是说所有的房产继承和赠与都可以不用再办理公证，如果遇到有可能引发纠纷的房产继承和赠与，依然可以选择在自愿的前提下，通过公证机构办理房产继承、赠与的相关事项公证。机关办理继承房产等事项的公证。与原来的登记工作规范相比，现在新规范不但压缩了办理时限，还免去了登报、办理公证等麻烦，为市民减少了支出。顺应了国家“放管服”等相关政策的要求。以前如果房产证丢失，当事人必须去登报，必须拿着登报声明才可以办理相关业务。而以后不需要登报声明丢失，只要在规定的网站上刊发丢失声明即可。

1房产继承、赠与强制公证的弊端分析

11缺乏必要的法律依据

我国继承法规条率、物权法规条率和房地产管理法规条例中都没有涉及房产继承、赠与强制公证的条款。我国的继承法规并没有将房产继承、赠与行为作为房产继承登记的前提条件。对于房产继承和赠与的主要根据所有权人所设立的遗嘱作为参考标准，有遗嘱的按照最终所公证的遗嘱为准，没有的以最终的遗嘱为准。显然在我国物权法规中并没有将房产继承、赠与强制公证作为一个必要条件。从公证法规的角度分析。虽然法规将继承作为一项需要公证的重要内容，但是需要公证内容主要涉及法律、法规、政府规定的应该公证的内容，由此可以看出该项法规中的规定只是公证机构的一个业务范围，并不具备强制执行的力度，不能将其意会为大众必须履行的一种基本义务。从物权法规和城市房地产管理法规内容分析，均没有对房产继承、赠与强制公证的相关规定，因此，房产继承、赠与强制公证不符合我国现有法律依据，是一种不符合规范制度，需要尽快废除。

12房产继承、赠与强制公证不符合我国的立法原则

2016年1月1日之前，我国的房产继承、赠与要求强制公证，房屋所有权继承人和赠与当事人必须到房地产管理机构办理房产所有权转换手续，房产的当事人设立遗嘱处理自己的房产需要对遗嘱进行公证。房产当事人死亡之后，受益人需要携带公证机构出具遗嘱公证书，遗嘱继承权产权公证书以及房产的产权证等证书到当地的房产部门办理相应的房产产权转化手续，而新修订的物权法规、房产管理法规、土地登记法规以及房屋登记法规等法律条款都没有对房产继承、赠与要求强制公证进行规定和特殊说明，新法律和20世纪90年代出台的联合通知中房产继承、赠与要求强制公证等要求相悖，需要及时将房产继承、赠与要求强制公证这项条款废除。此外，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了公民的基本权利。自愿原则是我国民法法规中的基本条款，而物权法规和继承法规是我国民事法规体系的基本法律，而公证法规是对各种法律行文、文书的真实性和科学性的公证，由此可以看出，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了居民的基本权利。

2房产继承、赠与不再要求强制公证

21房产继承可以不用办理公证

《不动产登记操作规范（试 行）》中最重要的一项规定就是不做公证也可以进行继承（受遗赠）不动产的登记，公证只是申请人的一个可选项，申请人可以自行选择是否公证。这一规定既是《不动a登记暂行条例》相关规定落实的具体措施，也是一项探索性的措施，更是一项便民举措。按照这一规定，申请人在继承或者受遗赠不动产时，有权选择公证或者直接申请按照有关规定进行核验和登记，而继承（受遗赠）公证就不再是一项必需的选择。但是为了保障继承人和被继承人的合法权益及其财产安全，不要求必须公证并不等于不进行相应的审查核验，为此市规划国土委专门出台了《不动产登记操作规范（试 行）》实施的配套文件《继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》，对选择不公证办理继承（受遗赠）不动产登记的政策、办理流程、申请所需材料等进行了统一的规范。也就是说，按照现行不动产登记政策规定，继承、受遗赠取得不动产权利办理不动产登记的，继承权公证文书不再作为必须提交的申请材料。

22不公证可节省费用

有很多经济领域的研究人员一直认为，房地产继承、赠与不再进行强制性公正，体现了对给公证人权利的尊重。在全新的历史时期，随着人们对自身权利的认识逐渐加深，该项规定的出台和实施正是符合大众的权利要求。房产采用公正和不公正两种模式有其各自的优势和劣势，传统的公正模式已经运行了很长一段时间，公正部门在长期的工作过程中积累了丰富的工作经验，但是工作效率有待进一步提升，而不公正制度实施之后，可以大大节约申请人的时间和经费。

23新规范更加注重便民服务

《不动产登记操作规范（试 行）》将一般登记业务的办理时限统一压缩为十个工作日，而查封和异议的登记则明确定为要在受理当日办理，这比国家规定整整缩短了二十个工作日。确定了继承（遗赠）不要求强制公证、简化补换证手续以及抵押权的注销登记单方申请等便民措施的办理程序。如果选择不公证，则不用提交经公证处公证的材料或者已经生效了的法律文书。申请人提交相关文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。如果还存在不能进行登记的情况，房产继承或者赠与申请人需要一次性携带好相关的申请资料到房产登记机构进行登记，对于申请人所提交的材料不齐全的，但是符合相应的法定形式的，并且所要登记的不动产没有涉及限制性资产转移的，进入到相关材料审查检验环节后，根据申请人所提供的相关材料以及与申请人沟通询问的情况，符合法定程序的应该及时进行受理、审核、公示和登记。

综上所述，进入新时期以来，国家对不动产登记的改革势在必行。《不动产登记操作规范（试行）》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施一年多来，众多的当事人从中受益，特别是对房产继承、赠与进行登记不再要求强制公证这一规定更是为当事人简化了手续，节省了时间，更节省了费用，因此备受欢迎。不动产登记机构应不断学习新规范和新要求，不断地总结经验，以适应新时期当事人对不动产登记的需要，做好不动产登记工作，更好地为当事人服务，为国家的经济腾飞做出贡献。

参考文献：

[1]杨伟东继承受遗赠强制公证的合法性和未来走向――以陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案为分析基点[J].法律适用，2015（4）

[2]陈慧娜，郭发产处分不动产遗嘱应当实行强制公证[J].上海房地，2009（4）

[3]杨永华，沈洁颖强制公证制度初探[J].行政与法，2003（7）

[4]郭岳萍强制公证进入物权变动领域辨析[J].中国司法，2012（8）

[5]丁炜炜，曾远涛关于强制公证立法的思辨[J].中国司法，2010（11）

[6]高发房屋继承登记强制公证于法无据――从最高人民法院公报的一起案例看不动产登记程序需注意的环节[J].国土资源，2016（1）

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20xx年城市商品房预售管理办法全文最新版第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;

市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：

(一)商品房预售许可申请表;

(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;

(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

第八条商品房预售许可依下列程序办理：

(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的，应当有书面委托书。

第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第十五条开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

第十六条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。

第十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

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随着互助县住房制度改革的不断深化和城镇化步伐的加快，互助县相继开发建设了十余个住宅小区，加上原来的破产企业利用空闲地建成的棚户区改造小区5个，为众多的城市居民和失地农民提供了住所，应运产生了物业服务企业，并逐步发展成为一个新兴行业，目前全县实行物业管理的住房面积达61.92万平方米，从业人员近200人。物业管理作为房地产消费环节的主要管理活动，在房地产开发、建设、流通使用的全过程中起着越来越重要的作用。

互助县物业管理工作中存在的主要问题

（一）物业管理市场发育不够健全。

由于在实施物业管理的多数住宅小区中，物业管理企业由当初开发该楼盘的房地产企业中衍生而来，业主不能够自行选择物业管理企业，在物业管理当中，有的企业将自己凌驾于业主至上，与业主之间没有确立明确的服务关系，经营当中只讲求经济效益，服务质量不尽人意。有的物业管理企业，为了获得更多的利益，巧立名目多收费、乱收费，甚至单方面制定有关的规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理。

（二）物业管理法制化建设比较滞后。

虽然，国家已经颁布了《物业管理条例》及相关条款，但地方上，特别是我县还缺乏一套系统的、操作性强的物业管理实施细则，在许多矛盾纠纷的调处上缺乏法理依据，给物业管理的监管工作带来一定难度。

（三）管理主体缺失，自我监管不力。

业主委员会是广大业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业的沟通与桥梁作用，但在实际当中，有的业主对物业管理情况漠不关心，业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。有的小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通而无法解决。总体上来说，全县居民小区还没有真正意义上的业主委员会，不能代表全体业主去聘请物业服务企业，更不可能与物业服务企业签订物业服务合同，无法指定完善的业主公约和议事规则，业主大会、业主委员会的组成、运作等都缺少监督和制约。

（四）收费标准偏低，物管运转艰难。

一是全县各住宅小区物业服务收费大多在每月每平方米0.4元左右，甚至有的是每月每平方米0.4元，除去各项办公经费及人工工资外，所收费用，基本上没有盈余，加上以前没有收缴公共维修基金，大的维修项目根本无法开展；二是收费难度大。部分业主对物业管理认识不足，加上提供的服务档次偏低，物管费用收缴难度大、拖欠严重，久而久之，形成恶性循环，不交费的人也越来越多，物业管理工作难以正常开展。

（五）物管人员素质偏低。由于从事物业管理的人员大多数是文化素质偏低，无专业知识的下岗职工、农民工，没有或很少经过专门的培训，大多数物业管理方式还停留在搞卫生、守大门的层次上，对物业管理工作缺乏长远规划。

二、加强互助县物业管理工作的建议

（一）理顺体制，加强领导。

随着互助县居民小区开发建设步伐的加快，建立全县统一的无关公司是在必行。政府要切实加强对物业管理工作的领导，明确主管部门的职责，出台有关的政策和规章，理顺关系，完善监督管理机制，明确职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。一是全面建立业主委员会，加大对《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的宣传，提高业主对物业管理工作的认识，主动参与物业管理活动，减少物管与业主之间不必要的矛盾。二是建立健全物业管理分工协作机制。物业管理要以“行业监督、灵活管理、重心下移、分类实施”为发展思路，相关部门要建立对小区的激励考核机制，经常性组织检查、交流、屏蔽活动，促进小区物管工作上台阶。

（二）明确职责，解决问题。

一是加大对开发企业的监管力度，制定物业管理项目综合验收标准。在小区项目竣工验收时，实行按户验收责任追究制度，严把房屋、配套设施、水电气等的质量关，确保将完全合格的住宅小区交给社会。二是界定基础设施产权，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷，杜绝“有人建、无人管”等严重影响业主正常生活的现象发生。

（三）加强物管企业监管。

一要加强物业管理企业的资质审查力度。对无资质的物管企业要坚决清除出互助物业管理服务市场；二要按照《房地产管理法》、《物业管理条例》等有关规定，加强对物业管理企业的日常监管，加大对违规行为的查处力度，确保物业管理企业依法诚信经营。

（四）全面建立业主大会和业主委员会制度。

要跟据《物业管理条例》，在各住宅小区全面建立业主大会和业主委员会制度，发挥好业主自治作用，制定业主公约，选聘物业管理企业，定期召开业主大会，公开财务政务，接受群众监督，各项活动置于制度监督之下。

（五）加大依法管理力度。

一要全面建立公共维修基金制度，确保房屋公共部位的维修基金及时到位；二要加大拖欠物业管理费的收缴力度，对拒不收缴的住户，要通过法律的手段收缴，确保各项物业管理活动正常开展。

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一、共同共有与按份共有

共同共有与按份共有是两种共有方式，对于两者的区别，很多办理产权证的当事人并不十分清楚，甚至有些不动产登记机构受理窗口的工作人员也没有完全明白两个概念的区别。《民法通则》第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。《物权法》规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。一般认为，共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，个人合伙也会出现共同共有财产的形式。

按份共有是指两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。共同共有必须以存在共同关系为前提，而按份共有则没有此限制。

共同共有的发生，一般基于权利主体一定的人身关系，如夫妻关系、家庭关系和共同继承关系。共同共有的类型主要有三种：一是夫妻共有财产。二是家庭共有财产。家庭成员相互之间，也是人身关系，是一定范围内的亲属关系。三是共同继承的财产，指在继承开始以后，遗产分割之前，同一顺序的继承人对遗产享有共有权的财产。一般认为，这种共有是共同共有。另外，除了以上三种因婚姻家庭关系产生的共同共有外，现代法律认为，基于合伙关系产生的合伙共有财产的性质，也是共同共有关系。因而，对于不动产登记机构来说，没有共有关系基础的个人之间、单位之间、个人与单位之间宜采取按份共有的共有方式，不宜采取共同共有的共有方式。

二、不动产转移登记与变更登记

不动产转移登记是指不动产权属发生转移而进行的登记。《房屋登记办法》第三十二条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。

《房屋登记办法》第三十六条规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。

《土地登记办法》第三十八条规定，本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。可见，《土地登记办法》将权利主体转移的转移登记与权利主体未发生转移，仅权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更的变更登记统一成为变更登记。这主要是因为《土地登记办法》制定依据之一的《城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。可见，不动产登记中转移登记与变更登记是两种不同的登记类型，最关键的区别在于权利的主体是否发生变化，转移登记中权利主体不再是同一个主体，而变更登记中权利主体是同一的。

对于不动产登记机构来说，纠结于变更登记与转移登记这两种登记类型的原因，不仅仅在于规范不动产登记行为，更重要的原因在于转移登记按照规定是要交税的，变更登记则不需要。《契税暂行条例》规定，转移房屋、土地权属的行为应当依法缴税。如果共有性质的变化属于转移登记，则当事人必须要交税，税务部门出具的完税证明就成为不动产登记机构的必要收件材料之一。

三、共有性质变更的法律依据

《物权法》第九十九条规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。在共有关系存续期间，各共有人对共有财产没有确定的份额，在共有的基础丧失时或者有重大理由需要分割时，共有人可以约定将共同共有转变为按份共有。在不动产登记机构受理工作中，较为典型的是因离婚办理的房产分割、合并。《物权法》第九十九条的规定并没有明确不动产从共同共有到按份共有的转变是属于转移登记，还是变更登记。

《房屋登记办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。从字面理解，似乎“共有性质变更”和“共有人份额变更”都属于共有房屋所有权变更登记。但仔细推敲，不难发现，此条文强调的是共有人共同申请，至于“变更”一词，并不是狭义的变更，而是包括转移在内的变更。因此，《房屋登记办法》也没有对共有性质变更的情况做出规定。

《上海市房地产登记条例实施若干规定》第十一条规定，有下列情形之一的，当事人应当申请房地产转移登记：（一）共有房地产的共有人发生增减的；（二）按份共有房地产的共有人之间发生份额转让的。有下列情形之一的，当事人应当申请房地产变更登记：……（四）房地产共有关系由等额按份共有转为共同共有，或者由共同共有转为等额按份共有的。

《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第十七条规定，共同共有转为不等额按份共有，或者不等额按份共有转为共同共有，或者按份共有的份额发生变化的，当事人应当申请转移登记。共同共有转为等额按份共有，或者等额按份共有转为共同共有的，当事人应当申请变更登记。

这两个地方性规定非常具有代表性，大多数不动产登记机构都是参照这两个规定办理不动产相应登记的。税务部门的征税方法也基本与此相同。这样的规定，对不动产登记机构而言，非常具有操作性，有效填补了法律规定的空白。然而，这两个规定对共同共有与按份共有之间的转变，是以共同共有等同于等额按份共有为理论依据的。 笔者上文提到了共同共有和按份共有的概念区别，显然，将共同共有等同于等额按份共有在理论上是无法成立的。

四、共有性质变更的几个问题

《房地产登记技术规程释义》中的倾向性意见认为，尽管按份共有与共同共有所反映的权利内涵不同，但确实无法量化共有性质变化所导致的房屋所有权转移，并且避税不等于逃税，合法避税是允许的，因此，将共有性质的变化认定为变更登记比较合理且易于操作。随着经济的发展、时代的进步，我们的不动产登记理论和实践也在不断地发生变化。越来越多的学者和业内人士倾向于认为，共有性质发生变更的不动产登记属于变更登记，而非转移登记。《不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）》第三十四条明确将“共有性质发生变更的”列为变更登记的一种类型。但我们也应当认识到，这项规定与不动产登记机构、税务部门的现行做法有着很大的区别，一旦正式公布，可能会面临以下问题。

1.共同共有的基础关系到底有哪些，尚未有明确的法律规定。一般认为，父母子女、夫妻之间可以共同共有，问题是孙子和爷爷奶奶是否可以共同共有？表兄弟姐妹之间、妯娌之间是否可以共同共有？按照民法上意思自治的原则，亲戚关系的当事人要求将不动产登记为共同共有，在法律没有明确禁止性规定的情况下，不动产登记机构如何处理？