物业公司财务管理制度范文

导语：如何才能写好一篇物业公司财务管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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物业管理公司财务管理的问题

(一)重视程度不高，内部控制意识薄弱。因为物业管理本身在我国属于新生事物，致使很多物业管理公司对内部控制这一方面不是很重视，潜意识里认为简单的解决好财务问题便是做好了内部控制，对其的思考也没有上升到战略的层次。抱着内部控制与企业关联不大的心态，一些物业管理公司对相关人才的内部控制培训工作也缺乏了积极性，导致他们的自身素质不足，知识不过硬，便难以适应这愈来愈复杂的财务管理工作，处理不得到，久而久之，员工的积极性也随之被消磨殆尽，内部控制的效果微乎其微。这样长此下去，内部控制工作跟不上财务的繁杂演变，一些物业管理公司也将必然面临着生存危机。

(二) 物业管理成本与费用控制的缺失。在进行公司财务管理工作中，成本管理工作的基础地位不可动摇，在日常的公司账务处理中，物业管理公司不同于其他一些类型的公司，所发生的费用没有完全显示出来，不能全面显示费用，相关成本也尽皆隐含起来。因此这也导致公司财务信息披露的失真或遗漏，大大的削弱了内部控制的有效性、科学性。大部分物业管理公司都仅注重在成本数量上有何大的变化，对于为何会有这么大的变化却并没有去深入追究或分析，在成本控制方面存在着严重的缺陷，急需加以改善。

(三)会计核算不规范，忽视监督考核。对于公司内部的会计控制制度和考核相挂钩的监督机制，大部分物业管理公司都不予重视，这便导致公司重考核，轻内控的一幕上演。虽然公司里的财会系统体现出极强的内控作用，但也同时有着其一定的缺陷与局限性，这在两个方面加以体现出来，一方面事前控制作用差，在处理公司财务问题之前，对其控制力度不够，难以有效防止或抑制相关问题的发生。另一方面事后考核力度弱，没有一套有效的考核机制，无法有效的进行事后考核评估。

(四) 公司内部资金管理的力度不够。难以筹集到所需正常发展的资金是我国物业管理公司在目前普遍存在的情况，为保证物业管理公司的正常运作，便要采取措施及时开辟新的资金来源渠道。在当下，我国物业管理公司的来源渠道非常有限，一般包括：物业管理公司开创投入的资本金，物业维修资金，然后便是日常提供的综合管理服务所获得的一些经营性收入，也有一些公司转向银行贷款，但也是受限颇多，由于物业管理公司大都属于中小型企业，注册资本少，资本实力不足，银行贷款时所认可的不动产资产数量不多，信用保证大打折扣，便很难得到银行所发放的贷款。

物业管理公司财务管理的加强建议

(一)提高公司内部财务人员素质水平。在每个公司内部，财务人员的素质水平关系到信息披露工作的质量，进而影响到公司的正常有效运作，物业管理公司也不例外。第一，公司在聘用财务工作人员时必须要杜绝任人唯亲的现象发生，要坚持德才兼备、以德为先的原则，可以从应聘者是否具有相关从业资格、专业技能以及最高学历等多方位全面考评，为公司引进一批优秀拔尖的财务人员。 第二，公司也应该对财务工作人员的培训力度予以加强，实行月度或季度考核制度，在压力环境中可以使员工能及时掌握最新的财务知识，然后用于工作中来，也使员工自身业务素质有所提高。公司还可以通过培训向员工灌输内部控制对于提高公司财务管理水平、实现企业价值最大化的重要性思想，时刻让员工谨记内部控制的具体要求，按章办事;通过职业道德培训还可以确保员工能够对提供的会计信息质量要求负责。第三，公司还需建立一套科学的奖惩制度，更好的调动财务人员认真工作的积极性。

(二) 加强财务成本管理， 完善公司会计制度。物业管理公司通常从事的都是服务业，所以其对应的财务成本管理应该也根据服务功能作对象。公司可以采取作业成本法来确定服务所发生的实际成本，扩大成本核算范围，此外，该核算方法也能够将间接费用准确地分摊计入成本。设立一套完善并具备可操作性的成本核算系统，认真核算每一部分的投入成本，保证整个核算过程的通畅。物业管理公司在经营服务时，为客户进行大批的固定资产管理，在设置的成本会计科目下，准确无误的将营业成本划分成所提供的共与个成本，在公司会计核算时，还必须确保资产核算的及时性、准确性以及真实性。

(三) 会计核算和财务监督并重。正确及时的财务信息贯穿于物业管理公司整个的经营业务及其价值流转过程的每个环节中。内部正确的会计核算以及严格的财务监督，更是事关企业内部经营管理的成败，因此，可以说这在物业管理公司中相当于“神经中枢”的核心地位不可动摇。公司在进行财务控制时要时刻关注防范经营风险以及财务隐患，以实现公司规范性的经营以及企业价值最大化的目标。要设立一套完善并且独立的财务控制体系，要考虑全方位，多元化，多层次的财务监督，也就是要涉及到公司内部的各个部门、组织以及经营业务等，并且对所有岗位以及员工也加以覆盖，确保公司正常有序的运作。

(四)高度重视并加强资金管理。首先，开辟新的资金来源渠道，仅靠物业管理服务收入显然难以支撑公司持续发展的庞大需求，当前需要拓宽服务范围，开展获得多种经营的其他收益。其次对资金的运作要规范科学，做好日常监控工作，从严管控资金使用，保证每笔资金都用在“刀刃”上。最后对于外面的应收账款等款项，加紧催收或清理，将坏账程度减到最低，加快收入的回笼，物业管理公司方可得以持续长久的发展。此外，和一些地产金融机构合作，开展社区金融服务，如通过APP等方式，为业主提供接入或网点支持，获取业主享受相关服务的中介费或佣金。

物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由管理转变为“业主”服务。

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关键词：物业公司；财务内控；财务风险；防范

在我国经济在发展进程中，物业公司内部控制出现了多种问题，所以，完善物业公司财务内部控制方式，成果显著。然而，财务内部控制是财务管理不可缺少的重要手段之一，促使物理公司资金使用合理化，促使物业公司持久发展。物业公司财务内部控制管理自身问题严重，财务风险无不影响着物业公司资金的安全，阻碍了其正常运转。所以，加大物业公司财务内部控制力度，可将风向规避在可控范围内。

一、物业公司财务内控与财务风险防范的问题

几乎所有的物业公司都认为，内部控制制度的缺失多少会出现一些问题，其不单是管理人员的失误，同时还牵扯到公司的体制、员工的素质和修养等，所以，我们一定要清楚物业公司财务内部控制存在的问题，预防因物业公司内部控制不合理产生的财务风险。物业公司财务的内部控制制度尚不完善，主要集中在物业公司的收支与控制上。比较之下，物业公司经营规模较小，有关业务活动金额不多，事实上，有关业务如收取物业服务费、收取水电费等的量相当大。尤其水电费支出常常具有较大的金额，受制于计量总仪表、管线漏耗等，支出环节要构建总表用量查验、复核审批制度，以及时找寻问题，控制支出在有效范围。此外，一些业主不愿配合，重复工作多有存在。除此之外，许多物业公司的领导未认识到上述业务活动的复杂性，因此，忽视了工作人员的实际工作，未配置相应的内部控制部门与机构。另外，物业公司的费用管理松懈，成本管理缺位等，这都是不健全的财务内部控制，容易引发财务风险。物业公司财务内部的控制意识淡薄。物业公司的运营缺少有效的财务内部管控，这就使得员工过分看重自身业绩，不太注意会计内部控制管理。如果财务内部控制思想不存在，财务工作人员将产生模糊的财务内部控制目的，进而使得内部控制效率偏低，引发了财务风险。

二、物业公司财务内控与财务风险防范对策

面对出现的问题，我们从中可见，物业公司内部存在潜在的安全隐患，其严重阻碍了物业公司的发展，所以，物业公司提高财务内部控制，加强财务风险防范，提高财务内控工作效率，确保物业公司资金良好运转。此外，物业公司应健全内部会计控制，避免会计信息缺失真实性，预防各类经济犯罪的产生。完善物业公司内部财务制度还有助于强化公司内控、规避风险。

(一)优化物业公司财务管理制度

构建完善的物业公司财务管理制度，明晰管理层次及管理人员、被管理人员，确保物业公司财务管理工作有序。构建完善的物业公司财务管理制度，需要从以下几方面入手：第一，物业公司应加强内部审计的力度，形成完善的内部会计管理体系。物业公司合理配置各部门岗位，建立与之相应的负责制度，完善物业公司内部的组织结构。第二，物业公司要构建会计评价与考核机制，形成规范化的执行与决策监督机制。再者，物业公司从自身经营情况出发，制定规范化的财务活动规则。细化收费人员工作规则，制定、约束常规收入和费用。积极落实收费信息化，把一些重要控制点，如统计报表、收费等植入收费软件，有效配置操作权限，定期或者不定期地检查小区收费工作，落实二级财务控制[1]。如此，财务管理工作开展下，可提升财务内部控制效率，规避财务风险。

(二)提高财务风险防范意识，构建有效的风险控制体系

在物业管理服务中，物业服务企业要提高风险意识，构建有效的风险控制体系。在物业公司内部，搞好风险管理知识的普及工作，培训员工，构建规范化的风险管理程序，制定风险管理目标，采取财务风险管理举措，付诸风险管理与实践操作中，定期跟踪检查，结合实际状况，做出相应的调整，实现不断改进的目标。根据各阶段及各类风险及风险源，一定要采取有效的风险控制策略。对物业管理方案编制工作，进行可行性研究，结合各物业项目类型，从客户实际能力及消费水平出发，制定相应的服务标准及服务价格，防止因为决策失误而产生风险[2]。在接管验收中，检查要仔细，能够从中获得真实可靠的物业项目资料，及早发现存在的问题。在管理实施中，以国家标准为依据，按照相关规定，构建健全的管理及监督制度，使工作流程规范化，有效管理、控制服务质量，防止因为服务欠佳引发的客户不满意或者索赔。

三、结束语

国际经济体制处在不断更新中，物业公司面临着发展中的困境。从一定层面看，物业公司财务内部控制有利于实现可持续性发展，规避财务风险要求物业公司管理人员具有较高的风险预见性，同时作为一名财务工作人员要细化自己负责的工作。物业公司强化内部控制，构建完善的财务管理制度，规避则务风险，切实执行物业公司内控，保证资金使用合理化，降低资金的损耗和流失，规避财务风险，推动物业公司健康持久地发展[3]。

作者:缪亚茜 单位:台州市方远物业服务有限公司

参考文献：

[1]郎倩.浅谈物业公司财务内控与财务风险防范[J].财经界(学术版)，2015(24):220+342.

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（德州学院 经济管理学院，山东 德州 253023）

摘 要：企业作为管理会计的“微观”对象，其中财务管理是企业管理的核心，是提高企业经济效益的重要保证。而财务资源优化配置是企业全部资源优化配置的重中之重，通过科学、合理的财务管理有助于企业实现战略目标、经营目标。因此，企业应注意加强财务管理工作，合理设定企业财务资源配置目标，并采取相应措施。本文在对山东华阳科技股份有限公司财务管理进行综合分析的基础上，提出了加强企业资源优化配置的措施。

关键词 ：财务管理；偿债能力；营运能力；盈利能力；现金流量；资源配置

中图分类号：F275文献标识码：A文章编号：1673-260X（2015）03-0030-03

1 公司简介

山东华阳科技股份有限公司是以山东华阳农药化工集团有限公司为主发起人，于1999年设立的股份公司，于2002年10月发行A股股票并上市（股票代码：600532），是中国农药工业协会副理事长单位、国家级重点高新技术企业、中国化工经济效益500强、中国名牌企业、第二届中国农民喜爱的农资品牌、山东省重点培育和出口名牌企业、山东省百强重点企业集团、拥有省级技术开发中心和国家级博士后科研工作站。

2 财务管理分析

2.1 偿债能力分析

偿债能力可以分为长期偿债能力和短期偿债能力，是指企业偿还到期债务的能力，通过对企业财务报告等会计资料分析，从而评价企业的财务状况和财务风险，为管理者、投资者、债权人提供企业偿债能力的财务信息。

2.1.1 短期偿债能力分析

流动比率2012年为0.45，2013年为0.52，2014年为0.64.该公司流动比率近三年呈逐年升的趋势，表明该公司管理层开始加强短期偿债的整治，使得短期偿债能力回升。一般地，流动比率越高，企业流动负债能力越强，流动负债得到偿还的可能性越大，即债权人的权益越有保障。一般认为2：1的流动比率较为合适，但该企业流动比率较低下，反映企业拥有的营运资金较少，抵偿债务压力较大，债权人遭受的损失风险大。

速动比率是指流动资产扣除存货后的资产，主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款等，其相对于流动比率，更能真实的反映企业的短期偿债能力。一般认为，速动比率为1：1时比较合适。该公司速动比率2012年为0.40，2013年为0.47，2014年为0.54，2012至2013年公司的速动比率低于正常范围，且大体维持在0.4左右，说明企业整体偿债能力不高，但在2014年企业速动比率指标有所上升，需加强偿债管理。

现金比率反映了企业直接偿付能力。现金作为企业偿还债务的最终手段，它的缺失，会使企业发生支付困难，面临财务危机。对于该企业，现金比率2012年为12.91，2013年为17.52，2014年为31.40，作为扣除应收账款后的余额的财务指标，现金比率一般认为20%以上，但也不能过高。公司的现金比率最近三年一直处于稳定状态，但整体水平较低。综合以上三个指标，企业短期偿债能力较弱，尤其是流动比率有待提高。

2.1.2 长期偿债能力分析

资产负债率2012年为45.71%，2013年为45.50%，2014年为50.04，该企业近三年资产负债率相对稳定状态，企业应保持资产负债率在60%以下，以确保不会发生较大的财务风险，吸引更多投资。

从产权比率方面来看，它反映了债权人提供资金与股东提供资金的对比关系，有助于揭示企业的财务风险及股东权益对债务的保障程度，该企业2012年为84.20，2013年为83.47，2014年为72.69其比率在三年内持续下降，说明企业长期财务状况好转，债权人贷款的安全保障程度提高。综合以上两个指标，说明企业长期偿债能力良好，企业长期的财务风险较低。

2.2 营运能力分析

营运能力反映了企业资金周转状况，对此分析，可以了解企业的营业状况及经营管理水平，资金周转状况好，说明企业的经营管理水平高，资金利用效率高，营运能力指标包括应收账款周转率，存货周转率，流动资产周转率和总资产周转率等指标。数据如下表：

应收账款平均收账期是指企业从取得应收账款的权利到收回款项、转为现金所需要的时间，平均收账期越短，说明企业的应收账款周转速度越快，企业流动资金使用效率越高。

从该企业2012-2014年应收账款周转率先上升后下降，但应收账款平均收账期先下降后上升，尤其是2012-2013年，应收账款周转率上升了13.65倍，说明应收账款变现速度越来越快，资金被外单位占用的时间很短，资金管理效率高，而2013 -2014年，应收账款周转率上升2.6倍，巨大的前后变化说明企业资金管理环节问题开始显现。

存货周转率反映了企业的销售效率和存货使用效率，该企业2012-2013年存货周转率逐年上升，说明企业存货周转速度加快，企业销售能力逐年增强。营运资金占用在存货上的金额越少，表明企业资产流动性较好，资金利用效率较高，单就2014年该指标下降了约6个百分点，说明企业销售能力下降，营运资金紧张。

2.3 盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力，通过对其分析可以对投资者取得投资回报、债权人收回本息的资金来源进行了解，它既是衡量企业管理者业绩的重要指标，也是投资者和债权人外部评价企业的重要指标。对盈利能力的分析，本文只分析企业正常经营活动的盈利能力，不涉及非正常经营，包括三项费用率、销售毛利率、销售净利率、净资产净利率。数据如下表：

由上表可以看出，公司2013-2014年的销售毛利率、销售净利率开始下降，其中2014年相对2013年分别下降了8.22%、2.1%，以上个数据可以看出企业的盈利能力先上升后下降，但从三项费用率来看，2013-2014年该比率变化幅度较少，一定程度上使得企业盈利能力近两年趋于稳定。

2.4 现金流量辅助分析

现金流量表作为企业的“温度计”、“晴雨表”，通过它可以读懂企业的健康状况，与资产负债表、利润表得出的企业偿债能力相比，可以一定程度上验证企业的偿债能力、盈利能力质量，监控企业资金链环节，加强企业自身财务管理。

从购买商品、接受支付劳务所支付的现金量来看，企业生产规模在迅速上升后成稳定态势，企业销售规模也呈同样态势。2012-2014年销售商品、提供劳务收到的现金与购买商品、接受支付劳务所支付的现金的差额分别为2947.20万元、16049.3万元、14301.8万元、13870.10万元，说明企业市场竞争能力下降、现金回笼慢，企业的现金盈利在下降。近三年营业收入大于销售商品、提供劳务收到的现金，反映企业当年的销售收入中还有一部分未收回现金，在以应收账款的形式存在。但是通过查企业资产负债表，可知应收账款占企业流动资产比重低，所以通过应收账款无法对企业的短期偿债能力有较大影响，同时在营业能力分析中高的应收账款周转率，使企业具有较高的变现能力、资金管理效率，这一点反映了企业较为合理的财务管理。

3 财务资源配置的改进措施

财务管理是企业管理中不可或缺的一部分，在企业进行资源配置、企业规模扩张过程中发挥着重要作用。通过对企业财务管理数据分析可知，企业财务管理存在短期偿债能力不高、盈利能力动力不足、重融资、轻销售等问题，所以为实现企业财务资源的优化配置，应做到以下几点：

3.1 加强企业流动资产的管理与配置

企业当前可以适当降低对长期负债的依赖性，加大流动资产的管理，在较高的应收账款周转率、外部融资实力基础上，加大销售环节的赊销比重，一定程度上可以降低企业短期偿债能力风险，提高流动比率。

3.2 努力降低营运成本，提高企业盈利水平

人工成本方面，合理使用现有在职员工，统一企业内部人工费用管理、支出标准；营运成本方面，统一商品采购、配销、库存管理系统，加强、整合采购、销售、物流配送资金链管理，提高管理水平，降低费用支出。

3.3 合理融资、提高资金利用效率

一是采用分期付款的方式运用客户资金；二是间接融资，采用银行信贷融资，重视银行、企业的战略伙伴关系；三是直接融资，利用自身上市公司的优势加大股票、配股、增发等形式募集资金。但需注意的是企业在对募集到的资金运用上针对当前企业财务状况，宜采用采取分散投资，虽然可能降低预期收益，但是根据企业现有的筹资能力情况下，通过对现有的资金合理配置，可为企业的发展提供更有理的保障。

3.4 依靠国家政策，实现企业销售快速发展

2014年国家采取了提高小麦、水稻最低收购价政策、农机购置补贴政策、种粮直补政策等惠农政策，为企业销售奠定了良好的外部环境，其次，通过分析可知企业存货周转速度快、融资能力强，基于此，加大对销售环节的重视，既可以实现企业盈利能力一定幅度地上涨，又可以加大企业自身资金流动，从而提高企业自身资金利用效率。

参考文献：

（1）汤建中。现金流量数据的优缺点探析[J]。会计之友，2014（9）：27～30.

（2）唐国平，王加灿。企业财务资源优化配置的目标与途径[J]。财务与会计，2010（2）：13～15.

（3）顾永恒。企业资金管理的实践与创新[J]。会计之友，2014（9）：33～34.

（4）王颖。加强财务管理优化资源配置的探讨[J]。消费导刊，2009（8）：95.

（5）荆新，王化成，刘俊彦。财务管理学[M]。北京：中国人民大学出版社，2009.

（6）刘永泽，陈立军。中级财务会计[M]。大连：东北财经大学出版社，2012.

（7）腾讯财经[EB/OL]。http：//stockhtm。finance。qq。com/sstock/quotpage/q/600532.htm#12，2014.

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1.1会计基础工作不完善

会计核算工作是开展财务管理工作的基础，会计基础不完善会严重制约财务管理的顺利开展。这种不完善主要表现在以下两方面：首先，物业管理企业缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理作为一个新兴的行业，现行的会计制度作为指导性的规定，过于宽泛，而目前缺乏关于物业管理的行业会计制度，那么物业管理企业在会计核算工作中就没法吸取行业会计制度的经验，加之物业管理的对象多样化，在会计明细科目的设置上灵活性很高，科目设置容易混乱，达不到会计科目设置的分类要求，从而降低物业管理公司会计信息的可比性。其次，多数物业管理企业缺乏规范、健全的内部控制制度。原因在于，有些物业管理公司其自身经营规模不大，日常业务和会计核算简单，没有建立内控制度的必要。即使物业公司能够在思想上重视内控制度的建设，却在实际执行中缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，使内控管理有心无力。

1.2财务人员素质有待提高

专业技能素质方面，许多物业管理公司认为日常业务和会计核算工作简单，因此在招聘的过程中对财务人员的专业技能素质方面要求不高，这样便会引进一些没有系统学习过财会理论和专业知识的人员，勉为其难的做好财务管理工作。有些房地产附属的物业管理企业会将原企业的行政人员、或退休返聘人员安排进财务部门，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想认识不足等问题，从而导致专业技能素质较为欠缺。职业道德素质方面，财务人员接受的相关方面的教育本来就少，加之企业在人员招聘时，对于职业道德素质方水平也无法考察，只能从日后的工作中观察。总之，由于上述在财务人员选拔上的问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技能素质等方面不能适应日益复杂的物业管理工作的要求。

1.3资金管理水平较低，筹资渠道单一

企业营运资金的管理是反映公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理对企业具有极其重要的意义，但是当前物业管理企业的资金管理水平普遍不高。首先，物业管理公司由于自身对于资金管理的重视程度不够和管理不善，常常出现资金周转时间过长、资金随意滞留等现象，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，严重影响资金的使用效率，影响资金的盈利能力。此外，由于经营管理不善，资产损失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。其次，物业管理企业筹资能力不足。物业管理公司规模普遍较小，注册资本有限，无法向银行提供房屋、土地之类的不动产做担保，获得贷款的难度较大，在融资渠道与融资方式上选择余地小，因此内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式，筹资渠道较为单一，筹资数量也难以完全满足经营发展的需求。

2提高物业管理公司财务管理水平的措施

2.1提高管理者的理财意识，培养战略眼光

随着物业管理开始走向市场化、专业化、规模化，物业管理企业要想在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟，就必须树立起现财理念，科学定位市场，拥有长远的经营谋略，形成规模效益，重视财务管理工作。只有首先从思想上重视起来，才可能在管理中执行到位。以上我们提到的物业管理企业财务管理现状中存在的会计基础工作不完善、财务人员素质不高，有很大一部分原因也是因为观念上对财务管理的重要性没有足够的认识。所以管理者应该提升理财意识，培养战略眼光，谋求企业的长远发展。

2.2建立健全企业会计核算制度和内部控制体系

对于无以往经验可以借鉴的现状，物业管理企业应参考一般会计准则，结合自身经营特点和需要，制定适合本企业内部的财务管理制度并根据经营和客户要求不断完善和细化。在制度方面，完善管理机构的设置，明确财务人员的职责分工和工作流程，加强内部控制。培养成本管理意识，重视财务分析工作。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。

2.3加强对财务人员的专业技能和职业道德培训

在财务人员的培养过程中，首先要严格把关，也就是在招聘中坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务管理部门，对于已经在岗却财会专业能力不足的员工，给予学费和考试费等方面的支持，支持其接受相关的教育和参加考试。其次，物业公司可以对财务人员开展定期或不定期的、有针对性的会计、税务的培训，对内部分工的财务人员开展阶段性的集中学习，并安排必要的考试，从而保证学习效果，以此提升财管人员专业理论知识和实务技能。同时注意引进财会专业人才，为公司的持续健康发展做好人才储备。最后，通过培训加强财务管理人员对自身职位和工作的重要性的认识，让他们意识到自己不只是一个机械处理账务的单据传递员，更是一个能够通过财务数据分析辅助项目经理、辅助企业发现问题的有价值的员工。加强职业道德教育，注重对员工职业道德素质的培养和考察，促进财务人员专业技能和职业道德的全面提升。

2.4拓宽资金筹集渠道，加强资金运作管理

作为物业管理企业财务活动的重要内容，应该重点关注融资，努力开创新方式、拓展新渠道。具体而言，目前由于企业规模和盈利能力等原因，内部融资仍是物业管理公企业主要的融资方式，因此物业管理企业必须提高经营管理水平和盈利能力，只有保持良好的发展势头，给原有的投资者继续投资的希望和信心，才能吸引新的投资者，形成良性循环。与此同时，企业应积极拓展外部融资渠道。想要获得更多的银行贷款，企业还是要立足于自身良好的经营状况和盈利能力。在资金管理方面，要有计划地、合理使用，把有限的资金用在必要的服务项目上，使资金使用更透明。科学地筛选投资项目，进行中、短期投资，防范投资风险，同时加强对项目投资实施过程的监督和控制。

3结束语

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关键词：物业管理；财务管理；方法

中图分类号：G475 文献标识码：A

1 物业管理公司财务管理的特点

1.1 物业公司的财务管理体现于综合性的管理

在市场竞争不断加剧的环境下，物业管理公司的工作也提上了一个新的水平，在自身的发展模式上也有所提升。物业公司的管理和其他的行业管理模式不一样，它有着自身比较鲜明的特性，物业公司是以服务为主，以它自己提供的服务来换取相应的价值体现。它的工作性质也是比较特殊的，因为物业公司所服务的对象是在使用和居住在社区的人们，那么只要这个环境需要运转，物业公司就必须无间断的全天候的提供服务，社区内不知道什么时候就会有突发性的状况发生，这个时候就需要物业公司在第一时间赶到现场采取相应的措施进行处理。物业公司在人员的使用上是属于密集型的，在服务上也是密集型的，不管社区内有什么样的状况发生，物业公司都必须能够有相应的对策来进行处理，这就决定了物业公司在管理方面是综合型的，全方位的。财务管理在物业公司的运转过程中也发挥着很重要的作用，它对物业公司的财务状况会进行相应的预决算，在管理方面实行现代化的信息化系统，可以为物业管理提供更加方便快捷的工作方式，财务管理已经成为物业管理中必不可少的一部分，所以更应该加强物业公司的财务管理工作。

1.2 物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面

物业管理工作是一种服务型的工作，在工作的过程中，时刻都需要财务管理来进行沟通。物业管理在服务方面不仅是对整体上有所服务，在对个人上同样可以提供服务，物业公司在从事工作的时候，是需要一定的资金支持才能够进行运转的，比如说对公共设施的维修管理，对社区庭院的花草树木进行护理，对房屋的保养等等，还有一部分服务是需要先有资金的付出才能够进行工作的，那么这些过程的运转都是需要一定的资金来维持的。每一项工作都和资金有着联系，所以说财务管理工作渗透到物业管理的方方面面，一定要有一个强有力的财务管理工作才能为物业公司的运转提供条件。

2 完善物业管理公司财务管理的建议

2.1 强化成本观念，建立财务成本分析控制制度

物业管理在工作性质上来讲是属于服务性的行业，主要就是通过提供服务来获取相应的价值回报。那么在物业管理的运作过程中，在财务管理方面对于成本的管理是非常重要的，在物业管理的工作当中，成本付出最多的就是人员上的成本和服务付出所产生的成本，要想对财务管理中的成本管理进行控制，就要对这两个方面进行控制。在人员的管理上，应该对员工进行定期的培训，需要在专业能力方面和个人素质方面都进行相应的培训，使他们在自我意识上懂得为公司节省成本，可以利用最小的成本付出获取最大的效益，这期间是服务人员的个人素质充分发挥的过程，因为人员的能动性对整个工作的流程以及工作的方法都有很强的控制力度，他们成本控制意识的产生会节省很多不必要的浪费。在人员的管理过程中，应该注重对管理方面的人才的培养，打造一支全面的综合型的人才管理队伍，为物业管理工作在工作效率上提供更好的管理，对于工作效率比较低的员工可以做适当的裁员，减轻负担，因为这部分人不仅在工作的过程中会产生一定的浪费，而且在服务的水平上也有所欠缺。另一个是在服务的模式上可以进行适当的改善，利用先进的科学的管理模式来对物业管理工作进行管理，在服务的水平和服务的模式上改革创新，尽量的控制成本，提高工作效率。

2.2 要全面展开财务分析，保证资金合理运用

物业企业在开展经营的过程中，经济收益主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管理，收取管理费，另一个就是开展多种经营，多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润，使得企业发展壮大，就要对企业进行有效的财务分析，保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析，从而为客户及投资者提供有用信息。首先，财务管理部门要评价公司的财务状况，了解公司一定时期的资产、负债水平，从而判断企业的经营风险，保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资，企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例，充分利用闲置资金，合理安排长期借款或者是短期借款，有效控制资金成本。其次，财务分析要评价企业的管理效率，管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率，及时了解企业的运作情况，要对企业的财务制度进行检查，以有效防范经营风险，健全财务控制，保证业务流程流畅运作。

2.3 加强物业管理资金的筹措及运作管理

物业管理资金的来源，除资本本金或者银行贷款外，其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时，加强资金有计划及合理使用，把有限的资金用在必要的物业管理项目上，增加资金使用的透明度。另外，进行科学的投资决策，积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业，更应选择科学合理的投资模式，尽可能地采用中短期投资，扬长避短，在科学合理的投资模式下，加强投资项目的可行性研究和论证。同时，加强项目投资实施过程中的控制和管理，搞好监督工作。

2.4 建立和健全物业公司内部财务管理制度

物业管理企业应根据国家统一规定，结合本身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》，《预售电费系统工作规则》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》，《物资采购管理办法》等等；制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理企业的健康有序发展。

参考文献

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关键词：物业管理公司；内部控制；研究；规范。

一、引言。

物业管理公司是我国社会发展中，尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今，物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处，亟待规范。而加强内部管控，有助于物业管理公司提高运营效率，同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。

二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析。

（一）有助于物业管理公司的财务检查与财务内控。

实施内部控制，有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在：作为财务监督的主要方式，财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料，检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下，财务控制得以渗透到公司各个环节与部门，使之更全面。

（二）有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测。

面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境，物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划，把握市场发展机遇，制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测，以及对未来发展和资金运用做出可行性预算，为经营决策提供可靠依据。

（三）有助于物业管理公司进行资金管理。

资金管理不仅是财务管理的核心，还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制，有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下，物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况，充分利用闲置资金，或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求，又能降低资金使用成本。

三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析。

（一）在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱。

目前，我国物业管理公司的内控机制相对薄弱，在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面：第一，目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范，使物业管理公司在内部管理上“各有家法”，无法实现纵向比较；第二，随着市场环境的愈发健全，越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。

但是，由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏，造成物业管理公司在内部管理与控制，以及在财务管理中，都存在一定的不规范、待解决问题；第三，由于房地产市场的影响，我国物业管理公司的组建方式并不统一，导致在财务管理方面，有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度，而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要，自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式，并不利于物业管理公司的未来发展与管理。

（二）物业管理公司的内部控制效率有待提高。

目前，我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段，如人工操作。而随着市场的发展，现代企业经营环境日趋复杂，无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段，不仅需要耗费大量人力物力，工作效率也得不到提升。而且，内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据，可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析，从而影响了物业管理公司的未来发展。

另外，长期处于低效率，可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。

（三）物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足。

目前，我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且，由于内控意识的匮乏，使物业管理公司的内控人员普遍素质较低，专业能力十分有限，甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理，操作人员也应即为公司会计人员，根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲，常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导，使内控机制形同虚设。其实，公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制，同时也不利于其未来发展与进步。

四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制。

（一）通过预算控制于“事前”做好内部控制。

事前控制主要指“预算控制”，即物业管理公司发生经济业务时，要将实际情况与预算目标相比较，倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符，则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外，要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限，以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制，能有效提高物业管理公司内部控制的客观性，同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。

（二）通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制。

事中控制顾名思义，是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙（1978年诺贝尔经济学奖得主）的“有限理性”原则：倘若对过程进行良好的控制与管理，那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制，即业务操作控制与会计内部控制。详见表1。

（三）通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制。

这种检查核对主要体现在以下几方面：首先，数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对，通过数据检查其是否相符，此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如，利用银行的电子对账单，检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次，风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型（比如经营风险、筹资风险、市场风险等），设计风险模型，并注意搜集实际风险数据，评估风险对公司的“破坏”程度，生成风险评估报告。再者，检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较，审核实际与计划的“偏颇”程度，并设定未来发展或改进方向。

（四）建立健全物业管理公司的内部控制体系。

建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点：首先，建立内部审计部门，开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审，及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞，尽快筹划解决方案，查漏补缺。同时建立内控岗位责任制，明确各岗位的权力责任，对于内控工作不力的部门和人员，内审部门要严格披露。其次，建立内部控制考评机制，对内控工作进行全程监督，根据定期对内控监督审查的结果，进行合理的奖惩，提高各部门参与内控管理的积极性。再者，对公司收费业务合理规范，制定一系列收费管理细则，要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化，合理界定操作权限，核实收费业务进程，定期向业主公布。

（五）进行全面分析工作，防范公司潜在风险。

物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外，公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组，对投资项目进行全面的财务分析，将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时，财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平，了解公司财务运转状况，科学判断公司的经营风险程度，保证运营资金的合理运作，为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外，分析小组应与内审部门相互合作，及时查补公司财务制度中的漏洞，防范财务风险。

参考文献。

[1] 许荣平，浅议物业公司的财务管理[J]. 中国商界（下半月），2010,（06）。

[2] 林艳，周虹妤。物业公司财务管理浅析[J]. 企业科技与发展， 2010,（22）。

[3] 金侠鸾，王永。国内物业企业财务管理分析[J]. 热带农业工程，2011,（01）。

[4] 武建伟，现代物业企业内控制度的设计[J]. 会计之友（中旬刊），2008,（8）。

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    [关键词]科学发展观财务管理新思路

    作为房地产行业重要组成部分的物业公司,在面临越来越激烈的市场经济竞争,需要扭转传统的粗放型管理观念,以科学发展观为指导,了解科学发展观的真实内涵和科学发展观对财务管理目标的新要求和核心目标,才能找出时下企业

    加强财务管理新思路。

    一、科学发展观内涵

    全面、协调、可持续发展是科学发展观的基本内容,它是一个相互联系的有机整体。全面是指各个方面都要发展,要以经济建设为中心,推进经济、政治、文化建设,实现经济发展和社会全面进步;协调是指各个方面的发展和发展的各个方面都要相互适应,要坚持“五个统筹”,推进生产力和生产关系、经济基础和上层建筑相协调,推进经济、政治、文化建设的各个环节、各个方面相协调;可持续是指发展必须保持持久性和承续性,要促进人与自然的和谐,实现经济发展和人口、资源、环境相协调,坚持走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路,保证一代接一代地永续发展。

    实现全面、协调、可持续发展,就要正确处理速度与结构、质量、效益的关系。既要保持较快的增长速度,又要改善、优化结构,提升增长质量、提高增长效益,实现速度和结构、质量、效益相统一,也要正确处理经济社会和人口、资源、环境的关系。

    在了解科学发展观的真实内涵的同时,需探寻科学发展观对财务管理目标的新要求,以便找出时下行政事业单位财务管理存在的主要问题。

    二、科学发展观对财务管理目标的新要求

    物业管理公司财务管理目标是指物业管理公司从事财务管理活动所期望达到的目的,它决定着企业财务管理的基本方向,同时也受制于物业管理公司目标。物业管理公司的目标为:通过优良的物业管理和高水平的多种经营服务,企业得到盈利。这是一种双重目标,提供更多的产品和更好的物业服务是物业公司存在的前提,而物业管理公司的盈利又是企业发展的必要条件。这种双重目标是相互联系的,缺一不可。

    科学发展观下为实现物业管理公司的目标,物业管理公司财务管理的主要任务是:合理编制企业预算;科学配置资金;依法组织收入,加强经济核算,努力节约支出,提高资金使用效益;加强资金管理,防止企业资产流失;建立健全财务管理制度,对企业经济活动进行预测、控制和监督;及时、准确反映企业财务状况。通过制度、预算等主要手段,规范和约束企业的财务行为,保证国家法律、法规、政策的贯彻执行,保护企业资产的安全完整,提高企业资金的使用效益,确保物业管理公司履行公司职能过程中各项业务活动的健康运行,实现其企业发展目标。

    三、科学发展观条件下的财务管理核心目标

    财务管理目标是企业管理目标在价值角度的再现,应与企业目标相一致。以科学发展观为指导,综合利益最大化应成为财务管理的核心目标,这是各利益主体地位平等化、企业发展持久化以及可持续发展战略的必然要求。现代企业是利益相关者缔结的一项合约,这些相关者包括投资者、债权人、经营者、员工、国家、社会公众以及资源和环境,他们既是合作者,又是利益的矛盾对立者。投资者和债权人预付货币资本或实物资本,经营者和员工预付人力资本,国家预付国有资本和政策资本,社会公众、资源和环境预付生态资本等。这些资本预付者的共同目标是获利,获得应得的资本报酬。投资者投资于企业是希望获得资本增值;债权人借钱给企业是希望获得利息和租金;国家支持企业是希望国有资本增值和征取税收,发展国家经济;经营者和员工服务于企业是为了获得人力资本收益和劳动报酬;社会公众关注并支持企业是希望企业能为他们提供物品和劳务,带来一个繁荣、良好的社会环境等;环境和后代人期望企业能够保护环境、节约资源。从经济学角度看,投资者、债权人、国家,经营者、员工是并列的经济主体,其经济利益是同质的,所不同的仅仅是建立的契约形式不同。

    所以,无论从理论上讲还是从利益要求的源头看,企业所追求的不是单一利益,而是综合利益,这种综合利益是各种形式的经济利益之间通过冲突与协调、对立与统一的矛盾运动,相互影响、相互作用的结果。从更广泛的角度看,综合经济利益是多层次、多形式的经济利益的“耦合”。首先,综合利益是客体利益、主体利益、时间利益、过程利益的“耦合”;其次,从各种利益的内部结构看,主体经济利益是投资者利益、债权者利益、经营者利益、员工利益、国家利益、社会公众利益的“耦合”;客体利益是从利益的内容上来看的,利益的内容是经济利益、生态利益、社会利益的“耦合”;时间经济利益是近期利益和远期利益的“耦合”;过程经济利益是资金筹集利益、资金使用利益、收益分配利益的“耦合”。这种多层次系统性综合结构有利于调动各方面的积极性,优化资源配置和经济结构的调整,有利于节约资源,改善环境,实现可持续发展战略。

    四、科学发展观指导下,财务管理发展新思路

    (一)创新财务管理内容

    创新财务管理内容至少包括:第一投资战略调整为“投知”或“投智”战略知识经济时代,企业从事生产活动所需的投资、员工、技术、市场等,均以员工的知识、能力为基础,由此决定了“投知”或“投智”的重要性。第二,利润分配由按资分配调整为按“经济要素”分配。经济要素包括土地、劳动、资本和知识。在知识经济社会中,脑力劳动成为劳动的主要形式,因此按知识或按经济要素分配财富是知识经济社会的必然选择。这种分配模式比按资产分配更符合实际。第三,日常管理内容的扩展。企业应该将无形资产管理作为财务管理的重点。在知识经济时代企业资产结构中,以知识为基础的专利权、商标权、商誉等无形资产在企业的总资产中占有的比重逐渐增大。因此,在现阶段,无形资产也应成为企业财务管理的主要对象,应建立切实反映无形资产状况及其结果的决策指标体系,投资决策的重点应以无形资产为主,并以是否给企业带来人力资源积累、提高人力资源质量、增强企业创新能力及持续发展动力作为效益评价的标准。

    (二)转变财务观念,坚持以人为本

    现代企业的财务活动是在一定的理财环境下进行的,公司财务资本的取得、运用及其收益分配无不受到理财环境的深刻影响。现代市场经济中,公司所面临的理财环境日趋复杂,在资本市场上,金融创新日新月异,金融工具从一般金融工具发展到衍生金融工具,而且,更多更新的衍生金融工具不断涌现,与社会主义市场经济体制相适应的一系列法律法规日臻规范和完善。在人类21世纪的市场经济环境中,“不确定性是唯一可以确定的因素”。理财环境的复杂多变对公司财务管理提出了严峻的挑战,如何应对这一变化,公司就需要进行观念创新。科学发展观提出“以人为本”的观念对公司财务管理创新具有重要的指导作用。在知识经济条件下,人成为公司生存和发展的决定性因素,应对公司所面临的复杂的理财环境,就必须充分重视人的因素,树立以人为本的财务文化观念。公司价值观的一个重要组成部份就是财务文化观,树立什么样的财务文化观反映了公司的哲学思维理念。传统财务文化观念是物本主义,以物为主。在这种价值观下,公司的物质资本在财务管理中处于第一位的、支配的,人力资本处于第二位的、从属的。结果是忽视了人这个生产力中最活跃、最革命的决定性因素,没有充分发挥劳动者的首创精神。在科学发展观下,人不再是工具和手段,而是目的。经济发展以人的发展为目的,公司的发展要以人的全面发展为目的。我们应该摒弃把物质资本看成最重要经济资源的传统认识,而充分重视人力资源的开发、配置和利用。以人为本的财务观念,就是要充分发挥人的主观能动性,尊重劳动者个人的首创精神,一切为了人,一切依靠人,一切相信人。实行全员的全面财务管理,每个人既是财务管理实施者,又是财务管理成果的受益者。

    (三)树立科学的理财观念

    首先必须坚持依法理财。要适应形势任务和情况变化,不断修订和完善有关制度规定,做到有法可依;切实维护财经法规的严肃性和权威性,做到有法必依;履行财务人员肩负的监督职能,加强财经法规执行情况的监督检查,督促有关部门严格执行财经纪律,按章办事,及时纠正和查处发现的问题,做到违法必究。其次必须注重勤俭理财。要按照建立节约型社会的总体要求,弘扬艰苦奋斗的优良传统,树立节约意识,坚持量入为出,严把经费标准关,大力压缩行政消耗性开支,把有限的经费用到刀刃上。再次,必须创新理财。一方面,要积极借鉴和运用现代管理科学原理,创新管理方法,促进预算管理、集中采购等各项改革整体推进,逐步提高信息化管理水平。另一方面,要深入考察和研究财务保障中出现的新情况、新问题,积极提出解决供应保障矛盾和问题的新对策、新手段、新措施,切实提高经费使用效益。

    (四)结合互联网对财务管理进一步创新

    当前,以internet为代表的信息技术的普及和发展,交互式web应用的出现,电子商务浪潮作为经济和知识经济的引擎彻底改变了企业的生存环境,从大规模的生产到个性化生产,从企业以产品为中心到以客户为中心,从企业间产品的竞争发展到信息和人才的竞争从单个企业间的竞争到供应链竞争,从区域竞争到全球化竞争,从以规模取胜到以速度取胜,这些变化使财务管理在管理过程中的手段随之提高尤其是全球经济一体化的进程不断加快通讯手段的飞速发展,信息得以高速流动。资源高度集中电子商务浪潮的掀起使企业财务管理走向网络化,IT环境的形成,信息可以被实时动态地获取、存储、加工和传递。尤其数据平台的建立,将企业内部各部门之间、企业与供应商、企业与客户、企业与其他职能部门紧密地联系在一起,同时也将企业的财务流程和经济业务流程有机地融合在一起。供应链管理的发展,也是财务管理网络化的一个动因,在供应链管理中,财务管理用信息流将物流和资金流整合起来。这样,财务管理的网络化为企业经营在资金和商品之间的传递节省了大量时间,降低了经营费用加速了企业的资金周转,同时在企业做财务决策时也可以在这个链上获得及时的信息。

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一、物业公司财务管理现状及存在问题

1物业企业领导者理财观念落后．不重视财务管理企业领导者对财务管理的重视程度直接决定着一个企业的财务管理水平。由于我国的物业管理行业起步较晚，行业发展初期的从业者普遍素质不高而现有物业企业特别是中小型物业企业的领导者多是早期的物业企业从业者，经过长期的实际工作后，晋升到现在的领导岗位。他们实际工作经验丰富．但缺乏现代管理理念没有科学的经营战略．重视项目拓展和日常物业管理而忽视财务管理，对财务管理在企业管理和发展过程中的作用没有足够的认识不重视财务管理人、财、物、信息等资源未能优化配置甚至存在严重浪费．致使企业经济效益低下。

2会计基础工作薄弱，缺乏有效的科学的财务管理手段没有建立健全企业的财务管理制度，或虽然有比较健全的财务管理制度，但是实际工作中未能真正按照制度规定执行，制度形同虚设。会计核算程序和核算方法不规范，资产管理混乱，财务信息不真实。财务报表过于笼统，大多数物业管理公司只有资产负债表、利润表、现金流量表数据过于笼统和宏观缺少各种财务分析报表，未按物业服务项目进行核算，无法知道每个项目的经营情况。大多数物业企业未实行全面预算管理，未对年初经营指标进行有效分解实际执行与年初经营计划脱节，实际经营与业绩考核脱节，员工积极性不高，企业没有活力。

3财务组织结构设置不合理，人员素质较低下属单位的财务机构与总部财务中心互相独立，下属单位财务人员听命于单位领导，独立性很难保证下属单位的领导与财务人员很容易产生串通舞弊。物业企业财务人员素质普遍较低，一方面是因为物业管理是微利行业薪资普遍较低．难以吸引优秀人才。另一方面，受传统观念的影响，一些物业企业的领导认为物业企业是服务性行业，只需进行简单的收支和记账对财会人员没有较高的要求，使得企业所聘用的财务工作人员素质较低，业务水平差．无法满足管理需要。

4营运资金管理效率低下资金管理是财务管理的核心资金管理得好则企业资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。但大多数物业企业在营运资金管理过程中由于自身管理不善资金使用效率低，资金回报率不高。有些物业企业未实行资金集中管理资金分散在各个项目的各个银行账户企业对资金的使用重视不够．不能把资金集中起来进行低风险的投资组合，使得企业的资金回报率一直处于较低状态。有些企业资金管理不善，资金流失或循环不良，不仅影响了企业正常的资金周转，也为产生腐败提供了温床。还有的物业管理企业只重视服务质量对应收款的追收不予重视，使得应收账款越积越多．从而使企业资金循环不良给企业生产经营带来严重困难。

5内部控制缺乏大多数物业企业缺乏行之有效的内部控制制度究其原因一方面是领导不重视。部分领导认为．企业的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构。另一方面物业企业缺少有内部控制工作经验的人员。内部审计制度不完善，大多数物业企业没有建立自身独立的内部审计机构，内审负责人通常是由企业的财务负责人兼任，这样既不符合制度规定，也造成管理层和会计人员对内部审计的不重视削弱了内部审计的独立性与严肃性影响财务内部控制的质量。

二、完善物业企业财务管理的措施

1完善财务组织架构，提高领导及财务人员素质总部设立财务中心，总部所在地的物业服务项目实行报账制，由总部财务中心统一按项目进行核算外地设立子、分公司的，财务人员实行垂直委派制各子、分公司的财务人员由总部财务中心委派外派财务人员隶属于总部财务中心服务于各下属单位，完成并监控下属单位的财务会计活动，其工资、奖金、调动升迁由总部财务中心统一安排。实行财务人员垂直委派制可有效提高下属单位财务人员的独立性，加强总公司对下属单位的财务监控。提高领导及财务人员素质，不断提高各级领导的财务管理意识，加强领导者的财务管理知识的培训，使之认识到财务管理是企业管理的核心。严把会计从业人员的准入关坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门。加强会计从业人员的职业道德教育鼓励财务人员进行会计继续教育和学习及时更新自己的知识和技能，使企业财务部门成为一个思想觉悟高、专业技能强的部门。

2实行全面预算管理实行全面预算管理，建立健全企业的全面预算管理制度。通过全面预算管理将企业的年度经营指标层层分解，落实到每个单位、每个部门、每位员工做到人人头上有指标，个个肩上有任务．每一个层面每一个环节的经济活动都要以预算为执行标准。在预算执行过程中，定期对预算执行情况进行分析，找出差异产生的原因有针对性制定纠正、改进和预防措施，调整策略提高公司的经营能力和运营质量。将绩效考核与预算执行情况相结合通过预算考评，把预算执行情况与管理者、员工的经济利益挂钩，奖惩分明依据预算的执行结果实施绩效考核既可以确保全面预算管理的各项工作落到实处又可以及时发现预算执行过程及执行结果与预算标准的偏差，确保预算目标的实现。

3资金集中管理资金是企业的血液，是企业赖以生存的根本。由于物业管理行业的特殊性，物业企业一般有大量的现金流。首先．建立资金投入保证机制，抓好资金的源头管理，要大力加强各项有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受提高回收率。其次．实行资金的收支两条线，清理银行账户，设置收入账户和支出账户，总公司根据下属单位的年度资金预算排定各单位的资金使用规模，要求各单位按照年度资金预算编制月度资金预算并将资金使用额度分解至每天总公司据此划拨资金。下属单位的所有资金流入则通过收款专户按照规定的路径上划至总公司的账户内由总公司统一调配使用．从而保证了总公司对所有资金的有效控制降低了资金的91、流及沉淀风险最后总公司可根据公司发展战略充分筹划调度集中起来的资金，在确保企业正常运营的情况下合理投资．将可利用的资金投到回报大安全性高的领域，实现企业总体利润最大化。

篇9

上半年公司经营班子按照董事会制定的年度计划，主要实施和完成了以下工作：

一、上半年主要工作任务完成情况

（一）完成任务指标情况

上半年签订工程合同56项，合同总造价为113,382.86万元，完成年计划的78.72%。累计施工面积199,931m2平方米，其中2004年结转工程施工面积98,931m2，上半年新开工工程36项，造价22783万元；竣工工程32项，面积318,730m2；验收工程7项，工程验收合格率为100%。未发生重大工伤事故。上半年完成产值29080.97万元，完成年计划的56.9%，同比增长17.29%，其中：工程结算收入19,018.63万元，完成年计划57%，同比去年增长17.38%；上缴国家税金1288.24万元。物业租金收入558万元，出租率达95%。物业管理费收入426.57万元。公司为了改善员工的工资待遇，认真分析了上半年业务主要任务指标的完成情况，在保持上年浮动工资标准的基础上继续增长浮动工资，按照公司2005年度生产经营计划的指标，即：员工工资总额在上一年度增长10%的基础上提高5%的目标，今年第一季度员工的月工资收入实际增加了5%，第二季度根据公司业务及生产经营情况又决定相应提高3%，即达到了在上一年的基础上增加8%的幅度，使员工的工资收入有了明显的提高。公司上半年整体经营收支基本平衡。

（二）积极开拓生产业务，取得了较好的效果

业务拓展是企业的主线，公司领导高度重视，及时调整充实业务力量。××*部在××副总经理的直接领导下，在××经理、××、*副经理的带领下，以蓬勃向上的工作热情，以无私奉献的工作精神，不辞辛苦，不分昼夜，经常加班加点，积极开展业务工作，取得了较好的工作成效，超额完成了上半年业务指标。特别是拓展沈阳、大连、烟台、石家庄、济南、等周边地区的业务，付出了很多辛勤的汗水和劳动，很不容易，这种工作态度值得大家学习。上半年开出承接工程及其他业务的资质证书共398份，资格预审文件256份。参加投标475项，其中公司上网公开投标133项，中标24项，总造价9,019.76万元，中标工程项目总造价占我公司上半年签订合同造价的37.51%；邀请投标28项，中标率为零。审核工程预算书164份，合计造价为7,152万元；审核工程结算书264份，合计造价为7,601万元。抓紧拓展拆迁新业务，以边学习、边摸索的方法，初见成效，也取得了拆迁业务零的突破，上半年拆迁任务量完成132000m2，扩大了业务范围，增强了工作信心。

（三）加强施工生产管理，保持安全生产的平稳态势

施工管理部、总工室在--副总经理直接领导下，在××经理、××××副经理、××主任带领下，公司施工管理逐步提高，其表现为：认真贯彻落实工程建设标准强制性条文和安全生产的各项法律法规，按照iso9001标准，加强施工安全生产管理。一是安全生产工作比较落实。坚持落实各项安全生产制度和安全工作责任制，明确了各工地安全生产第一责任人和防火责任人，积极开展“安全生产月”活动，促进安全工作的落实。组织了第一、二季度安全生产大检查，下发检查通报，针对存在的问题，加大了整改的力度，保证了公司生产平稳的推进，跟踪整改效果，消除安全隐患，确保了生产安全。及时派技术人员现场指导，加强施工管理。按照市建委要求，申报了建筑施工企业安全生产许可证，并取得了证书。安排了23人参加建筑施工企业管理人员安全生产考核,提高业务素质。二是抓好工程质量管理。强化对施工技术的管理和指导工作,审核施工组织设计方案及专项施工方案38份，审核验收资料24份，到工地现场检查技术和安全资料，及时掌握并完善工程资料的整理。指导工程处（队）执行iso标准,规范和提高工程项目现场技术管理水平。根据各单位工程进度需要，给予技术支持和服务，促进施工质量的提高。

（四）以人为本，完善制度，抓好企业内部管理

经营领导班子团结协作，工作步骤一致，与董事会、监事会、党支部、工会关系协调；各部门领导尽职尽责，带头努力工作，倡导团结协作和奉献精神，为员工营造了一个团结、积极向上的工作氛围，增加了企业凝聚力，员工的人心稳定，精神面貌、工作热情、工作态度都有了进一步提高，办公秩序井然，推动了企业内部管理的实施，具体反映如下：

一是加强印章、证照管理，完善制度，守法经营，保护公司合法权益。严格执行印章审批制度，形成了较规范的工作秩序；及时办理了营业执照延期、变更注册地址审批手续；4-6月几个部门联合摸查了解2000年转制以来各工程处（队）的工程量和工程处印章使用情况，并针对发现的问题及时采取处理措施；抓紧处理××实业公司遗留的经济纠纷问题，已办理工商注销手续；落实iso体系管理制度，3-4月完成iso9001内部审核和管理评审工作，并通过了北京××中心的复审换证审核,取得了新证书。

二是加强财务管理，管好财，力争增加公司收益。不断完善公司财务管理制度；根据今年政府税务政策的变化，调整管理方法，加强材料发票的管理，提高财务自身管理的能力；向银行申请贷款1300万元，基本满足公司运作及业务拓展需要；已完成公司及属下物业公司2004年年终结算、财务审计工作；完成了公司资产评估工作；完成了公司及物业公司报税、代扣代交税金工作；按要求分别到济南、烟台、顺义等各工程所在地办理缴交税款、税务转移及注销等有关手续；做好与××建筑公司的分包税务转移工作；完成了××实业公司财务清算工作；办理了支付××××*地块补偿款、收回发票等手续；及时提供工程投标、质量保函，配合招投标工作。

三是以人为本,做好人力资源管理，改善员工的福利待遇。调整、聘任班组长以上管理人员2人，调整专业技术职务1人，调整工作岗位3人，充分调动员工的潜能和工作积极性，提高了工作效率。6月份根据公司的实际，大幅度地调增了员工的住房公积金缴存工资基数标准，员工受益明显体现。重视员工的健康状况,定期组织体育活动6月份安排了身体全面检查,受到员工的好评。

四是加强后勤保障和安全管理。认真抓好办公区的环境卫生和绿化管理，保持清洁、舒适、美观的工作环境；严格执行食品卫生制度，不断改善食堂伙食；组织安排防火教育学习，提高安全意识；及时做好车辆维修和保养工作，抓好安全行车管理，未发生交通事故。积极采取措施，维修、保养办公区空调等电器设备，保证安全用电需要。

五是抓好物业出租管理，提高经济效益。学习物业管理条例，提高管理素质，认真抓好安全工作，落实消防工作制度，保证物业的消防安全和良好的治安环境；做好物业区清洁卫生工作，加强物业的使用和维修，力争提高出租率，空置面积由年初的2800多平方米减少到现在的1324平方米，出租率由年初的80%提高到现在的95%；了解客户需求，不断改善服务态度，提高服务质量，减少租户的投诉。

六是积极组织员工参加社会公益活动，培养员工良好的公共道德。上半年组织员工区参加××*民政局扶贫、救灾捐赠活动3次，捐款21175元，捐物298件。

(五)协助董事会完成有关工作。如：1、配合董事会做好2004年度董事会工作总结；2、给全体股东下发了《公司××*实施方案》（讨论稿），广泛征求意见；3、想方设法推进××地块问题处理，争取得到政府的支持和理解，协调与××*公司的关系，取得了一定的成效。

二、存在的问题。够，做得总结经验教训善服务态度，提高服务质量，减少租户的投诉。

上半年经过全体员工的努力，取得了较好的工作业绩，值得高兴和欣慰。但也要看到工作存在的不足：

（一）业务开拓方面，大的工程项目较少，需要认真分析情况，总结经验，加强与工程处（队）的沟通与合作，从而切实提高竞争能力；拆迁业务工作开展还不够理想。

（二）××地块问题。够，做得总结经验教训善服务态度，提高服务质量，减少租户的投诉。仍未解决。上半年虽有了明显的成效，但要想彻底解决，还有很多困难，难度挺大。

（三）追收和退付公司的应收应退的工程款项的工作进展不大。

（四）在文明施工管理上管理力度不够，存在薄弱环节。

（五）公司资质、业绩、*级项目经理人数不多状况有待加强改进。

三、下半年的主要工作

（一）要继续做好拓展业务工作，努力完成今年的业务指标。关注和收集××*区工程投资项目信息，同时积极拓展周边地区的工程招（投）标渠道，加强与工程队的沟通与合作，及时收集业务信息。在稳定现有业务来源的基础上，培养自身的投标竞争力，提高中标率。抓紧了解拆迁业务信息和政策规定，加速推进拆迁业务进展，制定配套的拆迁管理制度。

（二）继续抓紧配合完成××*建筑企业××设立办事处的审批工作，力争为公司引进××基础。力争为公司增加园林绿化工程资质，引进必要条件，以便拓展绿化资质和绿化工程业务，提高公司业务竞争能力。

（三）加强专业技术人员的业务学习，掌握新规范标准、新技术，提高业务素质；抓好公司有关人员的一级、二级建造师的考评（培训报考工作），安排好第三、四季度安全生产大检查，加大力度整治薄弱环节，切实抓好工程质量、安全生产管理、文明施工管理，确保生产安全。

（四）加强财务管理工作。继续落实债权的追缴和工程款的追收工作，以便解决公司所欠××*施工队等款项。

（五）配合公司董事会积极抓紧解决××地块问题。继续争取××的支持，力争减免所欠××××款项。

（六）9-10月份安排在职职工外出参观学习活动。

（七）配合董事会做好换届选举工作。

（八）根据实际，进一步完善规章制度。继续做好印章、证照管理，妥善处理有关经济纠纷案件，尽可能减少公司损失。

（九）积极弘扬正气，倡导团结协作和工作奉献精神，提高员工执行制度的自觉性，年底做好专业技术人员年度考核和员工年终岗位职责考核（评分）工作，奖勤罚懒，调动职工的工作积极性。

篇10

物业第一季度工作计划【1】

一、完善安全管理体系，建立长效管理机制

为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立保安组、保洁 组、维修 组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。

二、实行半军事化管理，培养保安精兵。

(一)严把进人关，狠抓基本功。

首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训 和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。

(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。

竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。

(三)保安食宿训练一体化。

为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。

三、细化内部管理，提升安全服务品质。

(一)实施保安管理标准化。

面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范 化、标准化，创建新城一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册 》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。

(二)加强消防管理，减少火灾隐患。

在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。

(二)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。

在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。

(三)成立专职巡逻监督岗。

为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。

综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上

为了加强保安 岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律

开展工作。在安全管理工作根据新城公司这几年的工作经验，进行充分总结 ，吸取经验教训。同时，物业部充分认识到目前的管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距，物业部将在今后的安全管理工作将仍以服务为重点，提高安全服务品质，在公司领导的指导下，使整体安全服务工作再上一个新台阶。

物业第一季度工作计划【2】

在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化...

在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。

《孙子兵法》说：间于天地之间，莫贵于人。员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为20xx年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流动率小于5%

人员培训覆盖率达到100%

人员招聘到岗率达到98%

员工生活满意度达到90%

1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。

2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到100%业主第一。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。

5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持以人为本的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本控制意识和成本管理程序;

强调团队的有效运作和服务流程;

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化;

强调以人为本的服务理念和服务的人性化;

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满意率不低于90%;

服务综合及时率不低于85%;

业务技能培训100%;

小区绿化完好率不低于90%;

绿化覆盖率不低于60%;

管理费收费率一期逐步达到70%;

二期收费率达到90%;

物业第一季度工作计划【3】

在送旧迎新之际，物业公司在回顾20XX年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化...

在送旧迎新之际，物业公司在回顾20XX年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。

《孙子兵法》说：间于天地之间，莫贵于人。员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为 20XX年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流动率小于 5%

人员培训覆盖率达到 100%

人员招聘到岗率达到 98%

员工生活满意度达到 90%

1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。

2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到100%业主第一。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。

5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心|||

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 以人为本的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本控制意识和成本管理程序;

强调团队的有效运作和服务流程;

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化;

强调以人为本的服务理念和服务的人性化;

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满意率不低于 90%;

服务综合及时率不低于 85%;

业务技能培训 100%;

小区绿化完好率不低于 90%;

绿化覆盖率不低于 60%;

管理费收费率一期逐步达到 70%;

二期收费率达到 90%;

生活垃圾日清率为 &n

bsp; 100%;

工作重点：

根据对20XX年的工作回顾和反思，20XX年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

(1)制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

(2)小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

(3)根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。

(4)对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量;对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。

(5)加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

(6)协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

三、工程维修

四、保安部

保安部针对20XX年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。

工作目标

住客及公司综合满意度 95%;

无因管理责任事故率 0;

新员工岗前培训率 100%;

不合格项整改率 100%;

员工流动率≤20%(不包括非正常流动率);

突发事件快速反应率为 98%;

非正常投诉率低于 2%。

1、 做好《百日安全无事故评比活动》方案的实施(20XX年11月1日至20XX年2月8日)，

并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。

2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责;同时落实好春节期间主管领导巡查和值班;明确强调放假不放制度;组织和安排好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比赛做好准备。

3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。

4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠人防的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。

5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。

6、 做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队

伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为75%，其它占比例为25%(保安学校、警校、武校人员)。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。

7、 加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，(骨干队伍)使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。

五、会所经营

20XX年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经

营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性;切实加强餐厅出品管理工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。

工作目标

力争半年创收3万元;

六、财务管理

围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部06年上半年工作计划如下：

工作目标：

服务满意度90%;

控制亏损在20万元以内;

建立君华物业成本库;

1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下, 根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制, 及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。

2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。

3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30%。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。

4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。