高层办公楼规划设计范文

导语：如何才能写好一篇高层办公楼规划设计，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：西晒；自然采光；自遮阳

自2013年12月1日起，重庆市执行工程建设强制性标准《公共建筑节能（绿色建筑）设计标准》DBJ50-052-2013（以下简称为“《标准》”）。其中，《标准》强制性条文“4.2.3未设建筑自遮阳、绿化遮阳等措施的建筑西向外窗（含透明幕墙）窗墙面积比>30%时应设置活动外遮阳系统。”增强了对减少建筑西晒得热的控制，提出了建筑自遮阳、绿化遮阳和活动外遮阳三种遮阳措施。此外，《标准》必须执行条文“7.2.3（6）主要功能房间75%以上的面积，采光系数应满足现行国家标准《建筑采光设计标准》GB 50033的要求。”对办公楼采光提出了明确的规定。

后续，渝建[2014]221号文补充说明了遮阳措施的实施方式和自然采光的判定标准。其中，建筑自遮阳的补充说明如下：建筑自遮阳措施是指通过建筑形体及建筑构件（如固定式建筑外遮阳等）布局使建筑本身具备遮阳效果的方式。建筑自遮阳系数可按《标准》附录C规定的方法计算，且不大于0.9。

本文针对西向窗墙面积比超过0.3的某高层办公楼，为了权衡办公楼西向遮阳和自然采光的要求，通过建筑自遮阳设计满足西向外窗遮阳和西向办公室自然采光的要求。

1 某办公楼概况

该办公楼西向窗墙比为0.38，办公室采用外阳台设计，其标准层平面如图1。

一方面，室内采光系数达不到采光要求，不满足《标准》第7.2.3（6）条；另一方面，建筑西向窗墙比虽然超过0.3，但是外阳台有较好的遮阳效果，满足《标准》第4.2.3条的要求。

图1 标准层平面布置图

2 西向采光和遮阳设计

由于外阳台对室内采光有较大削弱，拟取消外阳台设计，改善室内自然采光；再通过西向水平和竖向构件设计，保证外窗遮阳系数不大于0.9，从而同时达到遮阳和采光要求。

2.1采光分析

采用daysim模拟软件，针对标准层典型房间取消外阳台前后的室内采光系数进行模拟，模拟结果如图2所示。

（a）保留阳台 （b）取消阳台

图2 室内采光系数分布

由图2可知，（a）保留阳台标准层5个办公室（从上到下）的室内采光系数平均值分别为6.27%、1.64%、1.90%、1.16%、1.16%，不满足现行《建筑采光设计标准》GB 50033中办公室采光不低于3.6%的要求；（b）取消阳台标准层5个办公室（从上到下）的室内采光系数平均值分别为7.84%、4.37%、4.37%、4.02%、4.02%，均大于3.6%，满足现行《建筑采光设计标准》GB 50033-2013中办公室的采光要求。

2.2构件自遮阳设计

根据该办公楼建筑设计及立面效果，拟采用水平式与垂直式的组合遮阳方案，并选取西向遮阳最不利外窗的遮阳系数及室内采光进行

西向水平和竖向构件设计方案为：水平构造定性尺寸0.2m，垂直构造定性尺寸0.4m。

根据《标准》附录C，计算得到西向遮阳最不利外窗的遮阳系数为0.83

3 结论

为满足办公室自然采光要求，本文针对重庆地区某办公楼西向窗墙比超过0.3的情况，对西向外窗或幕墙自遮阳设计进行了初步探讨，总结如下：

（1）建筑规划设计阶段，重庆地区应充分考虑建筑西晒的影响，合理控制西向窗墙比，尽量通过建筑设计达到遮阳效果。

（2）针对办公室自然采光尽量扩大窗墙比，与减少西晒控制窗墙比的矛盾，可根据项目实际情况采取建筑自遮阳、绿化遮阳或活动外遮阳措施。

（3）针对高层办公楼，且西向主要采用单元式幕墙的情况，0.9遮阳系数较易达到，可结合立面效果，通过构件设计达到一定自遮阳效果。

参考文献

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关键词：建筑节能；典型办公楼；BIM模型；Ecotect能耗分析

1 引言

近来我国一年建成的房屋建筑面积，比所有发达国家一年建成的房屋建筑面积的总和还要多，既有城乡建筑中99% 为高耗能建筑，新建成的房屋95% 以上还是高能耗建筑。由于空调的快速发展，夏季高峰用电问题愈益严重。根据清华大学建筑节能研究中心编的《中国建筑节能发展研究报告2011》，我国城镇建筑冬季采暖是我国建筑能耗的最主要构成部分，也是我国建筑节能工作的重点[1]。

目前建筑节能的推广还远远达不到发展的要求，大多数建筑都是参考已有的生态建筑设计的案例和技术手法，而没有对它的方案和工程进行分析与计算，以检验设计的效果是否节能、是否经济、是否绿色等。传统的2D 软件，只能由专业人士通过手工输入的方式将建筑设计的相关数据输入到专业软件中，才能进行能量分析。大量的专业数据、繁琐的输入工作使得能量分析与模拟对于建筑师来说是可望而不可及的。能效计算通常安排在设计的最终阶段，由专业人士进行操作和分析、模拟，但此时建筑设计方案已经很难改变。随着数字化、信息化和智能化技术的发展，以BIM技术为核心的多种建筑3D CAD软件日趋完善和成熟，为绿色建筑设计中能量分析的自动化、智能化提供了基础和平台[2，3]。本文以武汉地区一栋典型办公楼建筑为例，研究了该建筑基于BIM的建筑太阳能利用和空调系统能耗分析。

2 建筑节能研究的背景

随着经济的快速发展，能源消耗量与日剧增，全球能源短缺的状况日益突显，能源问题已经成为了关乎国家发展战略的关键问题。与此同时，建筑耗能占总能耗的比例不断增加，建筑节能成为了国家节约能源战略的重要环节。由于不同建筑的建筑设计方案在能耗方面会有巨大的差别，因此需要在建筑方案阶段就对建筑进行能耗模拟，判断建筑是否满足节能要求。然而，传统的能耗分析软件对建筑进行节能分析并不是容易的事情：传统能耗分析软件需要大量的专业数据，输入繁琐，专业性强，建筑师很难花大量精力研究能耗模拟软件并完成每种方案的能耗分析工作。另一方面，在传统的设计方法中，建筑专业和设备专业是脱节的，设备工程师需要在输入建筑数据后使用能耗分析软件进行能耗分析，而分析结果并不能直接反映到建筑模型中，导致能耗分析通常安排在设计的最终阶段，不能起到及时为建筑师提供方案设计依据的作用。

随着数字化、信息化和智能化技术的发展，以BIM技术为核心的多种建筑3D软件日趋完善和成熟。邱相武等人研究了基于BIM的建筑节能设计软件开发[4]，曾旭东等对BIM技术在建筑节能中的应用研究[5]，为建筑节能设计的自动化、智能化提供了基础和平台，使方案设计阶段的建筑节能更快捷方便，准确。

由于建筑朝向、围护结构性能、自然通风状况、建筑体形系数、窗墙面积比等都是影响建筑能耗的重要因素。而基于BIM技术的建筑节能设计可以通过建筑师的建筑信息模型来获取建筑朝向，构件几何尺寸、建筑材料、功能分区等建筑信息，因此可以用来进行建筑节能分析计算，使建筑全年能耗满足规定性指标或性能化指标要求。如果建筑不满足节能标准，可以将对模型的修改建议反馈给建筑师，而建筑师根据反馈意见修改建筑模型，如此反复，直到建筑满足节能标准要求为止。因此基于BIM技术的建筑节能还可以解决建筑设计和节能设计过程中数据转换的问题，提高工作效率；对建筑的太阳能利用、舒适度和空调系统的能耗进行分析，为建筑的规划设计节能设计提供可靠的科学依据。

3 BIM技术节能应用研究

3.1 工程背景

本文是以位于武汉地区的一栋10层的典型办公楼为背景，总建筑面积12260m2，屋面高度为39.6m，主体结构形式为钢筋混凝土框架结构。通过建立该办公楼的BIM模型，并将其导入到绿色节能分析软件进行模拟分析，研究了该办公楼的太阳能被动利用，以及其空调系统的能耗情况。

3.2 BIM建模

依据该楼的建筑图纸建立BIM信息模型，为了进行绿色设计与节能分析的研究，所建立的BIM模型具有该楼的所有真实信息，不仅包括几何形状描述的视觉信息（材质、构造、尺寸等），还包含大量的非几何信息如材料的强度、性能、传热系数、构件的造价、采购信息等。

3.3 Revit与Ecotect模型间的数据交换

作为BIM的应用软件，Ecotect除了能够对建筑物的热环境、光环境、声环境、风环境、日照、经济性及环境影响等进行模拟；在方案设计阶段，在各种数据尚未确定之前，可以利用简单的块体对建筑物的多种性能进行大致的预测，对不同样式的建筑进行对比分析，为建筑师设计提供依据，还集成了气候分析和转换软件Weather Tool，为建筑师被动设计提供可行性信息。

利用Ecotect Analysis对该项目进行建筑节能分析，需要把Revit Architecture建立好的模型导入Ecotect Analysis中。在将建立好的BIM模型导入到Ecotect软件之前，需要对BIM模型进行相应的处理：

（1）关闭导出的三维视图中与分析无关的房间、面积和地形等的可见性，这样可以减少导入到其他应用程序的对象数目和数据量，减少数据丢失。

（2）可以利用剖面框导出模型中的某个特定部分进行分析。

将Revit Architecture建立好的模型分别以DXF格式和gbxml格式导出。由于gbxml格式的文件是以空间为基础的模型，所以它适合于光环境分析、声环境、资源消耗与环境影响分析等。而DXF格式的文件是详细的建筑3D模型，建筑构件都是具有厚度的，因此可以用于热环境分析、阴影遮挡分析、可视度分析等。在该项目中在被动设计分析时采用的是gbxml格式文件，而在热环境和能耗分析时采用的是DXF文件。

4 建筑节能设计的Ecotect分析

4.1 建筑节能设计内容

建筑节能设计的目的是根据国家现行建筑节能设计标准和要求判断建筑设计和围护结构做法是否满足节能标准要求。目前国内外建筑节能设计方法可分为两种：规定性指标设计和性能化指标设计。在规定性指标设计方法中只需使建筑体形系数、窗墙面积比、建筑朝向、围护结构传热系数、遮阳系数和设备照明均满足节能标准相应的指标要求，则可满足建筑节能标准要求。这种设计方法的优点是不必进行复杂的计算分析，可节省大量的时间和精力。性能化指标设计方法在设计时允许部分指标（如体形系数、窗墙面积比、部分围护结构热工指标）超出标准强制性规定的限值，但需要保证设计方案的节能综合指标小于标准规定的限值或参照建筑的节能综合指标。

作为建筑节能的一项重要内容，被动式太阳能建筑主要通过建筑物的布置、内外造型、构造及材料选择有效地采集、储存和分配太阳能，使建筑物具有温暖、明亮的环境。被动式太阳能建筑与一般建筑没有绝对界限，只是利用太阳能的多少、节约效益存在高低而已[7]。由于Ecotect Analysis集成了气候分析和转换的软件工具Weather Tool，因此该项目的被动太阳能设计研究主要进行了该建筑的太阳辐射分析、焓湿图策略分析、建筑的遮挡投影分析以及热环境分析。

4.2 太阳辐射分析

太阳辐射分析主要是根据武汉地区的气候条件，以及其经纬度对建筑的各个朝向立面的某一段时间的太阳辐射进行分析对比，根据全年过热期得到的太阳辐射较少而过冷期内太阳的辐射量较多来权衡折中确定建筑的最佳朝向，达到舒适、节能的效果。

所示分别为建筑的太阳辐射分析和最佳朝向分析。图4中浅色和深色区域分别为过冷和过热区域，浅色线表示平均曝射量。图4中浅色箭头和深色箭头分别表示最佳朝向和最差朝向，图中标出了最佳朝向165°，最差朝向75°。同时还显示了全年平均辐射量最多的朝向（110°），过冷期辐射量最多的朝向（162.5°），过热期内辐射最多的朝向（85°），以及各个朝向的曝射量。

通过提供的气候数据进行焓湿图策略分析可以减少建筑对周围的影响，减少空调能耗等，该项目主要是根据建筑所处武汉地区的环境的空气湿度温度、流速等来确定一个相对舒适的区域，为建筑的被动设计策略提供依据。

太阳能采暖，太阳能利用是建筑被动设计的一个主要方面。主要是针对某一地区过冷时对太阳能的利用的被动设计。通过设置人的活动量、窗墙的比例，以及太阳能采暖效率，根据气候数据对模型进行分析。我们通常通过改变窗墙比例和采暖效率来进行被动设计。如图6和图7分别为人体活动量为静坐时，窗墙比例分别为20%和40%的被动太阳能采暖分析。由图6、7可得，当将窗墙比例提高到40%时，3～5月间的室内热舒适度都有很大提高。

自然通风，通过设置人的活动量和不同用途的建筑物的空气流动速度，根据气候数据对模型进行分析。通过改变不同时间空气的流动速度，达到通风设计的目的。如图8、图9所示，当室内风速由1m/s增大至2m/s的效果。

除了对单独的某种策略进行分析之外，还可以对这些策略进行组合，以找到最佳的节能、舒适的组合方案。如图10所示，被动太阳能采暖在4月份和10月份的效果最好。图11中浅色和深色分别表示被动设计前后的舒适度，由此可以看出被动设计可以提高建筑舒适度3～5倍，效果显著。

但是日照比不是越多越好，过量的日照，容易使建筑在夏季过热，对人的学习和生活造成不利影响。因此建筑遮挡分析是很必要的。Ecotect Analysis遮挡分析主要是根据太阳运行轨迹图，相关的气候条件，建筑周围的环境，以三维模型的效果图来直观显示建筑的遮挡及投影情况。该项目中用大小、形状、高度等相近的块体来表示小高层办公楼周围的建筑，并且与要研究的办公楼之间的距离是相同的。通过模拟来确定办公楼的遮挡及投影情况。

4.5 空调系统能耗分析

根据中国建筑节能发展研究报告，空调系统能耗占建筑能耗的40%，因此空调系统的能耗分析对于建筑节能是至关重要的。

本文在Ecotect Analysis 进行热环境分析时，为了分析结果的准确做了一些设置。

（1）模型的设置。在进行热分析时模型空间必须是封闭的，相邻空间材质设置不冲突，划分不同的热量区域。将BIM模型导入Ecotect中之后，要设置建筑的材料参数，并且将这些参数赋予给相应的部分。

（2）材质的设置。在对材质的热系数设置几乎与实际情况相同，除此之外有些物理参数如延迟时间由Ecomat计算得到。

（3）热环境设置。室内热环境条件的设置对Ecotect 模拟结果将产生巨大影响。进行热环境属性设置主要包括系统类型、采暖、通风等。

（4）区域属性设置。区域属性包括区域中的系统类型、人数、设备及其运行的时间情况等，在同一建筑里面根据这些将其分成不同的区域。

如图12所示，根据规范，按照普通办公楼的人均占有面积、常规的在室率及不同房间电器的功率，对该栋建筑进行的空调系统能耗分析。

由图12可以知道，该建筑中在1、2、11、12月的制冷所耗的能源最多，在7、8月份空调制冷时的耗电量较大，与实际情况相吻合。

5 结语

本文按照小高层办公楼的建筑图纸建立BIM模型，然后将建立的模型导入到节能分析软件中，通过对该建筑的太阳辐射、建筑遮挡和建筑能耗等分析，研究了基于BIM的建筑节能的几个方面，结果表明建筑的能耗与建筑的朝向、太阳辐射、窗墙比例、室内的人员及机器使用情况等有关，适当地控制这些因素对建筑节能有重要意义。但是由于BIM 的软件在国内引进时间不长，而且并没有完全在建筑设计、建造以及管理的各个专业中使用，导致绿色建筑信息模型在这一系列环节中传递受阻，模型导入时可能会发生数据丢失，无法真正达到建筑全生命周期绿色的效果。很多国内的建筑规范标准没有进入BIM模型的信息中，使 BIM 没有完全发挥出它应有的能力。纵然基于 BIM 技术的绿色建筑还有这么多的问题，但是 BIM 技术和绿色建筑都一定是大势所趋，二者的有机结合也一定会被建筑师很好运用到未来的实践中去。

参考文献：

[1] 清华大学建筑节能研究中心.中国建筑节能年度发展研究报告2011[M].北京：中国建筑工业出版社，2011.

[2] Arno Schlueter，Frank Thesseling.Building information model based energy/exergy performance assessment in early design stages[M].Automation in Construction，2008，18（2）：153～163.

[3] Deke Smith，United States Building Information Model Standard[C].US：The 2nd Congress on Digital Collaboration in the Building Industry，2005，11.

[4] 邱相武，赵志安，邱勇云.基于BIM的太阳能建筑设计初探[J].建筑科学，2012，6，28（6）：24～40.

[5] 曾旭东，赵 昂.基于BIM技术的建筑节能设计应用研究[J].重庆大学学报，2006，28（2）：33～35.

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关键词：供电规划；负荷等级；供配电系统选择

Large residential area planning and supply load estimation indicators

Wang hongyan，Wang peng

(China Machinery TDI International Engineering Co., Ltd., luoyang, 471000)

Abstract: Explore the large residential area of supply points and load planning estimates to determine indicators.

Key words: supply planning; load level; supply and distribution system selection

中图分类号：F287文献标识码： A

1引言

近几年，中国房地产业飞速发展，随着各地城市化的发展进程，选择优质高效的供电方案己成为电气设计的核心问题，现结合我部门几个大型住宅小区的设计，对大型住宅小区选择合理的供电方案的方法，并对供电方案的类型与适用场所进行分析比较，结合实际设计，对供电规划和小区用电负荷指标的确定提供一些分析和建议。

2大型住宅小区的供电规划要点

大型住宅小区的供电规划应坚持系统接线简洁，安全可靠，经济适用和节约能耗的原则进行规划，较常见的配电系统为：放射式、树干式或环式配电系统，在设计中如何选择需注意以下两点：

2.1用户用电负荷等级分级及系统选择

大型住宅小区主要由多层住宅小区、高层住宅小区，配套商业区、商业服务网点设施、别墅区等组成。结合配电系统的分类分析如下：

多层住宅小区、别墅区等区域的负荷特点为：相对负荷密度低，负荷等级全部为三级负荷，这时的供电方案可选择环网或树干式的供电方案，优选：单端单环网或双端单环网的供电方案。此时，由于负荷密度低，采用树干式或环式配电系统供电使供电系统可结合地块分布，自由灵活，可扩展性强，配电干线的带负荷能力得到了充分利用，结合供电部门对供电半径和供电可靠性的要求，设置单台容量：400~800kVA的景观式箱变，采用此方案为最优选择．

高层住宅小区，商业服务网点设施的负荷特点为：负荷密度高，负荷等级大部分为三级负荷，只有少量一、二级负荷，此时，主供电方案优选由市政降压站放射式供电的本小区10KV中心配电室，由中心配电室采用单母线放射式或树干式配电至各个住宅变配电所的主供方案。小区少量一、二级负荷供电方案应考虑双电源供电系统的利用率，综合负荷等级的分析采用一、二级负荷为市政双电源回路供电，其中一路引自由市政降压站放射式供电的本小区10 KV中心配电室，另一路引自市政环网或树干式的市政降压站专用应急供电干线，配电系统宜选用单母线分段供电的供电方案。

大型住宅小区配套商业区如规模较大，功能为大中型商场、超市、娱乐中心、中高级宾馆等建筑时，此时的负荷特点为：负荷密度高，负荷等级大部分为一，二级负荷，只有少量三级负荷，此时的的供电方案可选择中心专用商业10 KV中心配电室，由市政降压站选择两路10KV回路放射式供电的本中心配电室，由中心配电室采用单母线分段供电的方式采用放射式、环网或树干式配电至各个商业单体的分变配电所的供电方案；并依据各单体对负荷等级的要求选择不同的应急供电接入方式，尽可能提高供电回路的负荷利用率。配电系统宜选用单母线分段供电的供电方案：供电的方式采用放射式，环网或树干式配电均有的混合供电方式。对其中部分用户可考虑设置自备柴油发电机组的设置。

2.2用户规划小区变配电所的数量及设置位置的原则

用户规划小区变配电所时应考虑对于供电质量的要求，应考虑中、低压配电网的供电半径及可靠性的要求。常用规范规定如下：

现行“城市配电网规划设计规范” (GB 50613-2010)第5.8.5条：中、低压配电网的供电半径应满足末端电压质量的要求，中压配电线路电压损失不宜超过4%，低压配电线路电压损失不宜超过6%。根据供电负荷和允许电压损失确定的中、低压配电网供电半径不宜超过下表1所规定的数值。

供电类别 20KV配电网 10KV配电网 0.4KV

配电网

中心城区 4 km 3 km 0.15 km

一般城区 8 km 5 km 0.25 km

郊区 10 km 8 km 0.4 km

表1中、低压配电网的供电半径

“南方城市配电网技术导则” (Q/CSG10012-2005)第6.1.4条：中压线路的供电半径配电线路应满足末端电压质量的要求，10KV供电半径宜控制在以下范围内：1、A类供电区：1.5km；2、B类供电区：2.5km；3、C类供电区：4.0km；

供电区类别 A B C

中远期用电负荷密度 大于30MW/km2 10-30 MW/ km2 小于10MW/ km2

注：线路载流量控制：中压配电线路的正常负荷电流宜控制在导体安全载疏量的 2／3以下，超过时宜采取分路措施。

“城市配电网规划设计规范”GB50613-2010

供电区类别 供电可靠率（RS-3）% 累计平均停电次数（次/年・户） 累计平均停电时间（小时/年・户）

中心城区 99.90 3 9

一般城区 99.85 5 13

郊区 99.80 8 18

表2供电可靠率指标

注： RS-3是指按不计系统电源不足限电引起停电的供电可靠率。

第9．3．6条：10kV及以下用户：①10kW以下用户：0.22kV供电；②l0kW-150kW用户：0.38kV三相供电；(其中50 kW-150kW采用0.38V三相专线供电)③150 kW-6000kW用户：10kV专变供电；④6000kW以上用户：10kV专线供电。

综上所述，用户规划小区变配电所时应考虑各建筑负荷容量，供电区域整体发展规划及分期实施的情况，合理规划小区变配电所的数量及设置位置，其中对于供电质量的要求，应考虑中、低压配电网的供电半径及可靠性的要求。

3负荷估算指标

结合工业与民用建筑配电设计手册(第三版)，常用数据手册及国家标准图集《常用数据》，方案阶段电气负荷估算指标见下表3：

建筑类型

负荷密度（用电负荷标准） 变压器装设容量（VA/m2）

高级宾馆、超高层办公楼 90-120 W/m2 45-70

普通宾馆 60-80 W/m2 45-60

商业性办公楼 60-80 W/m2 40-60

一般商场 60-90 W/m2 50-70

大型商场 80-150 W/m2 60-80

集体宿舍 20-50 W/m2 15-25

单身公寓 40-50m2 2.5-3kw/户

12-20（含公共负荷）

住宅 70-80m2 二室一厅 4-5 kw/户

80-90m2

二室二厅 5-6 kw/户

90-100m2 6-7 kw/户

100-150m2 大户型(复式) 7-9 kw/户

别墅 120-200m2 8-12 kw/户

200-300m2 12-16kw/户

学校、幼儿园 ―― 30-40

体育 ―― 40-70

医院 ―― 40-50

影剧院、科技馆 ―― 50-90

餐饮、娱乐 ―― 120-200

车库 ―― 3-3.5

表3 方案阶段电气负荷估算指标

注：1、表中高级宾馆指四星级以上的宾馆；

2、按负荷密度估算时可不用考虑同时系数；按用电负荷标准估算时应考虑同时系数。

参考文献：

[1]《工业与民用建筑配电设计手册》(第三版)(中国电力出版社)

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【关键词】房地产项目定位；案例研究

正确的决策对项目的成败起至关重要的作用，项目定位研究是房地产开发的首要环节。2013年南宁市经济形势总体保持平稳运行态势，固定资产投资快速增长，房地产开发投资和商品房销售面积均实现两位数增长。在稳健的宏观环境下，以本市近两年土地供应量最大、预计未来竞争激烈的江南区的意向性房地产项目定位为实例研究，具有典型性和代表性。

1.项目简介

MC项目位于南宁市江南城区的经济技术开发区边缘处，北沿白沙大道，规划用地25.56亩，容积率8.26，建筑密度36%，绿地率25%，总建面积约18万，属旧城改造重建项目，拟计划投资13亿元建成小型城市综合体。

2.项目 PEST分析

2.1社会环境分析

1.南宁市人口面积与区位优势

南宁是广西的首府，是广西的政治、经济、科技、金融、教育和文化中心，为“中国―东盟博览会”的永久举办地，拥有得天独厚的北部湾区位发展优势和良好的发展机遇。市辖6区6县，已建成区面积约242平方公里。2012年，全市户籍人口约714万人，市区人口约275万人。南宁背靠大西南，面向东南亚，东邻粤港澳琼，西接印度半岛，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心，是大西南便捷出海通道上的枢纽城市，也是西部唯一的近海省会城市，现已建成较完善的公路、铁路、民航、水路立体交通网络。

2.南宁市城市总体规划

为突出南宁在中国-东盟战略合作中的桥头堡作用和北部湾城镇群发展中的核心作用，本市的发展定位是发挥首府中心城市作用，加快建设区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市。城市的主导发展方向为“整体向东，重点向南”。项目地处江南区，该区位于南宁市南大门、邕江南岸，属城市规划的主导发展方向。

2.2 经济环境分析

1.南宁市经济运行情况及城乡居民生活水平

2013年全市经济发展呈稳中有进的良好态势，地区生产总值、财政收入、工业产值、固定资产投资、社会消费品零售总额等主要经济指标均实现两位数增长。据市统计局初步核算，2013年全市地区生产总值2803.54亿元，增速连续12年保持两位数，人均可支配收入24817元，同比增长10.0%。经济总体保持平稳运行态势，房地产市场前景广阔。

2.南宁市固定资产投资及房地产投资情况

2013年全市固定资产投资快速增长，全社会固定资产投资完成2475.01亿元，同比增长23.40%，其中房地产开发投资416.37亿元，同比增长14.79%，占广西的23.33%，南宁是广西房地产市场投资最活跃的城市。

3.2013年南宁市商品房供求情况及2014年需求预测

据绿城人居网数据中心统计显示，2013年全市商品房新开工面积721.05万平方米，同比增长4.02%；住宅批准预售61745套，面积622.48万；全市商品住宅累计签约54737套，同比增长55.50%；签约面积549.61万，同比增长58.19%。从上述供求数据来看，本市住宅市场整体供求平衡。房地产市场需求呈现恢复性回暖的态势，成交价格比较稳定。刚需客户占购房人群的绝对主力，2014年的刚需、改善型产品需量将更大。

4.项目所在江南区的经济发展现状

江南区辖4个镇5个街道，面积1154平方千米，户籍人口46.07万。2012年实现地区生产总值264.57亿元，同比增长16%，增速略高于本市各区平均增长水平；年度GDP总值约占6县6城区的12%；年度GDP总值、GDP实际增长率及人均GDP均位列第三。2012年固定资产投资增速较快，增长33.67%，主要依靠投资拉动。

5.南宁市经济技术开发区对项目的经济辐射影响

项目西面临近的经开区占地504平方千米，规划由四个工业区和中央商住区构成，将建设成为“以第二产业为主，多产业协调发展的现代化综合性新城区”。该区于2012年被自治区列入北部湾重点产业园区和千亿产业园区的建设范畴，位居中西部15个国家级开发区综合排名前10名。近10年来该区工业总产值增长了34倍，年均增长42.67%，财政收入增长68倍，年均增长52.76%。现有经济实体4600多家，其中不乏世界五百强企业和国内知名企业，机电制造、日用消费品等主导产业初具规模。项目受经开区的经济辐射和带动作用明显，对中高端办公写字楼、SOHO的需求日益增多，并对商业起带动作用。

2.3 政策与区域环境分析

南宁市自2011年3月起实行“限购令”。2013年起根据市人民政府的相关通知要求，继续严格执行普通商品住房限购措施，完善差别化住房信贷政策，发挥税收政策的调节作用，建立促进房地产市场健康发展的长效机制。在保持经济持续发展的同时严格执行“限价令”，以行政手段控制签约价格增长幅度；严格审查购房条件，拉长备案周期；为保障住宅销售量，继续放宽局部区域“不限购”；在执行“90/70”政策时力度时松时紧；持续鼓励刚需群体购房，出台户口等相关政策鼓励外地居民在南宁市置业；不首先开征房产税，但预计在2014年或2015年会跟随全国大势而动。

2.4 技术环境分析

绿色建筑是在建筑的全寿命期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。建造节能、环保绿色建筑不仅成为建筑的主导趋势，加上其能降低总运营成本，绿色建筑已成为越来越多房企与商家的共识。项目设计含超高层办公楼，要化解常规高层的劣势，打造绿色超高层建筑。绿色超高层建筑无论从设计、施工、还是运营角度都比普通超高层建筑效果改善。

3. 项目SWOT分析

3.1项目优势

1.项目区位优势明显

项目地块紧临快速环道，快捷连通星光大道、白沙大道、五象大道等城市主干道，通过邕江大桥、白沙大桥、南宁大桥等七座跨江大桥迅速连接江北市中心，交通路网得天独厚，地段价值高；项目倚白沙半岛江南醇熟中心生活圈，距经开区成熟行政区、商业中心区较近，享受繁华的辐射，生活配套丰富，居住氛围成熟；地块两面临街，商业价值较高；项目地处于2015年建成的地铁2号线站点，交通便利畅达全城。

2.项目将提升城市景观和拉动区域经济发展

项目设计高大建筑将增强城市景观、改善周边的环境，将形成产业商圈规模效应，对汽车营销及文化、商品贸易、金融保险、旅游住宿、文化传播、信息媒体、物流服务、酒店餐饮等行业有明显的拉动作用，将促进区域经济发展，增加城区的就业机会和税收。

3.项目设计蕴含独特的名车主题文化元素

纵观广西及本市的各项目及综合体，尚未有整合汽车主题文化元素的商业综合体。近年来南宁市汽车保有量持续快速增长，2013年小型汽车新增109791辆，同比增长20.83%，小车保有量突破60万辆，汽车市场实现了突破性的发展，增速超出全国平均水平。人们从关注汽车品牌和产品的动态发展到对汽车品牌及文化深层次的鉴赏和理解，深度剖析和充分展示汽车文化的衍生产品将有巨大的潜在需求。项目正好位于经开区白沙大道沿线的汽车4S店集中区内，项目由众多汽车4S店环绕，商业成行成市。并且项目是在该区销量最好的两家汽车4S店的用地上建设起来的，不仅强化消费者对拟建项目名车文化主题的印象，还使项目坐享周边成熟汽车市场的环境氛围。

4.江南区各类物业市场需求稳健

办公写字楼的市场需求分析。江南区是传统老工业基地，聚集大量工矿企业，写字楼需求量大且稳健。经开区经过20多年的快速发展已成为成熟繁华的城区。近年来入区企业越来越多，这些企业对办公环境要求越来越高，对中高端办公写字楼的需求日益增多。本项目周边写字楼物业空白，如以高档商务物业入市，弥补片区商务办公环境薄弱的不足，将获得一定的发展机会。

商品住宅市场需求分析。2013年江南区商品住宅共计签约10920套，同比增长102.45%；签约面积累计1023512，同比增长103.17%。成交均价5986元/，同比增长3.47%。上述数据表明，该区商品住宅需求在2013年呈现出需求量大幅增长的态势，预计来年该区域商品住宅市场需求旺盛。

商业市场需求分析。据市房产局统计数据表明，2013上半年江南区因龙光、明珠广场等商铺物业的大量签约，签约量共计232套，同比增长56.76%，位于青秀区之后，可见商业市场需求旺盛。

5.项目定位充分发挥开发企业的核心竞争力

项目由广西规模较大的汽车经销商和实力雄厚的房地产开发商共同开发。汽车主题文化将在汽车经销商巨大的品牌影响力下得到深化和推广，以汽车资源与商业发展嫁接进行精准高效的招商运作，有利于形成良好的社会效应和项目形象定位，获取社会的关注和客户的认可，让项目顺利进入正常运营期；房地产开发商拥有雄厚的实力和开发经验，可使项目以最快的速度完成前期办证和工程建设，快速创造经济效益。两个实力企业的强强联合，将造就一个以名车为主题的崭新商圈，对片区的经济发展起促进作用。

6.该项目总建面积在18―20万平方米之间，属小型城市综合体。较小规模的城市综合体项目是欧美地区的主流。原因包括：受经济发展情况限制、小型项目便于实施、风险小等。巨构型的城市综合体并不是人们所喜欢的类型，尽管我们不能否认集群效应的巨大效果，但是巨大的规模业受到选址、占地、规模和开发风险等诸多的限制。小而全、全而精、精而专也不失为本项目的定位优势。

3.2项目劣势

1.江南区居住环境受工业影响。该区原来是工业重地，过去以发展工业为主而使环境受污染，市民普遍有江南区不适合居住的旧有认识，如“宁要江北一张床，不要江南一套房”等。目前仍有江南污水处理厂、凤凰纸业等工业存在，居住环境不算理想。

2.项目规模较小而容积率较高，规划难度大。项目占地17035，总建面积高达18万，建筑密度高，造成一定的市场抗性。项目设计主体建筑含一栋超高层办公楼，如何在较小的地盘上合理规划布局，有效缓解超高层写字楼给其他物业带来的压抑感，有效缓解较近的楼间距等对居住质量的不良影响，将是棘手的问题。

3.含超高层写字楼的小型综合体没有先例可以借鉴。项目在该区属首例，在规划设计、开发建设、营销推广等各阶段无实例借鉴，不仅增加了开发建设的技术难度、而且超高层写字楼销售期长，资金回笼较慢，增加投资风险。

4.目前片区在售项目不多，市场声音较弱、消费者对该区域的印象不深刻，增加了营销推广的难度和成本。

3.3项目机遇

1.江南区市政建设快速发展，城区形象大有改观。

2.工业发展向高新技术产业转移，污染工业外迁，居住环境明显改善。

3.江南区及星光白沙板块竞争项目不多，项目有抢先占领市场的机会。

4.政府长期鼓励自住需求购房，刚需产品在政策引导下持续成为市场主导，改善型产品需求受压抑而迸发，住宅价格增长幅度受政府控制将小幅上涨。

5.本市产业发展迅速，对办公物业需求持续增长，特别是经开区近年来引进大量实力雄厚的国内外名企入园，正处速发展当中，刺激该区域的消费和拉动周边的需求。

6.南宁的潜在写字楼和超高层物业供应集中在新兴的CBD，特别青秀区有青秀万达广场、华润大厦、名都广场、德利AICC等写字楼，区域市场竞争激烈，但江南区仍未形成区域CBD，可售写字楼货量不多，市场相对空白。

7.住宅投资受到抑制，投资需求转向商用物业（商铺及写字楼），商用物业价格在投资需求的拉动下将快速上升。

3.4项目威胁

项目的威胁来自于已占领优势和形成影响的区域大盘、与本项目规模和档次相当的邻近项目及未来1―3年内陆续上市的新增项目。

1.已占领优势和形成影响的区域大盘

龙光普罗旺斯、融晟公园大地等超级大盘已形成了强大的知名度及影响力，它们在消费者心智中牢牢占据了优势位置，致使市民一提到江南的楼盘，必定首先浮现出这些楼盘的名字，这无疑是项目强大的威胁。

2.与本项目规模和档次相当的邻近项目

与项目最相近的两个新开发楼盘为云星钱隆江南、和居邕江郡，其入市时间较晚，可能成为本项目有力的竞品。

3.据广西辉煌房地产咨询服务有限公司提供资料统计，未来1―3年内区域内还将有28个新增项目陆续上市，可向市场供应总量约400万，大部分集中在江南区壮锦板块，未来片区竞争非常激烈。

通过SWOT方法分析，可以得到操作该项目的优劣势和机会及威胁如下表所示。

从分析排名上看，高端写字楼配备高端商业、公寓、刚需住宅的综合体项目以13.8分排名一位，MC项目应定位为高端写字楼为主的综合体项目。

4.项目核心定位决策

项目形态定位为城市综合体，虽然规模不大，但包含着多种形态物业。综合体的价值在于“全”，一站式配套能够给予人们更便利的生活。项目是江南核心区首个综合体，强化领先地位和差异化设计。充分发挥开发商对名车主题定位招商的强大优势，在满足各业态使用功能要求的同时，敢于创新、敢于领先，独树一帜区别于其它同类项目，打造全新的汽车文化综合体。

5.项目开发设计理念

项目贯彻差异化设计理念，依托名车主题概念，突出企业文化特点，打造个性化商业综合体。打造的不仅是综合体，而是融入汽车品鉴文化的休闲性、综合性体验生活形态；打造的不仅是名车展示店，而是直入汽车精髓内涵的生活态度和文化。车在这不只是商品、展品，更是连接艺术与商业、连接精神与品质的桥梁。

6.产品开发策略

商业组织。包含商业零售、为名车展示、名车文化会所及配套办公。地面商业以下层广场主轴与商业步行街次轴为轴线，地上大中型商业中心环绕商业下沉广场布置，充分延长商业线，形成商业环绕回路，不留商业暗角。

商业特色。商业功能定位考虑围绕汽车文化主题概念设计，引入汽车个性元素，突出体验性、休闲性，独树一帜、与众不同，规避同质化竞争。

专题酒店。引入汽车主题文化馆，以汽车造型的床和浴缸、加油机造型的电视柜、汽车赛道样式的天花吊顶等效果突出项目主题特色。

商务办公。高档写字楼、SOHO综合楼及酒店，分别沿白沙大道和内部环线布置，完善综合体服务功能，成为白沙大道上的标杆性建筑，带给城市时尚的建筑景观，带来良好的社会效益。

居住品质。利用商业裙房层面设计为居住服务，形成绿树环绕、细水长流的空中花园。环形步道穿行其中及接近60m超宽楼间距，带给住户更宽的视野、更私密的居住环境。

汽车文化广场。前卫的汽车概念性雕塑、汽车主题文化景观元素、流水台阶下沉广场、灯光音乐喷泉无不提升项目整体品质和特色，未来这里还是室外汽车的展示、广场主题活动的场地，烘托出纯正的汽车文化。

结 论

房地产项目定位分为三个过程：一是系统的市场调研，二是整合分析，三是决策定位。房地产项目定位是感性认识与理性分析相互碰撞及结合的过程，缺乏经验及臆断的项目定位是不可靠的。正如消费者的偏好、开发企业领导的决策等都带着浓厚的主观态度，因此在定位决策中运用定量工具，更科学地得出定位结论。

参考文献

[ ] 建设部.绿色建筑评价标准[S].2006.高等教育出版社，2004.

[ ] 北京启迪德润能源科技咨询中心.超高层建筑绿色可持续技术简介[R].2011.

篇5

关键词：以人为本；建筑设计

Abstract: in recent years architecture and city planning department pay more and more attention to the "people-oriented" design concept, more and more concerned about people, respect people, pay more and more attention to create human space, people pay more and more attention to of architectural culture, emotional need. "It is with the person this" design concept is not only conforms to the trend of the world and in conformity with the requirements of the masses, it inevitably lead to modernization construction in our country. This paper introduces the design principle which takes the people and people to building the humanized pursuit, introduced the people-oriented thoughts in architecture design in the specific application.

Keywords: people-oriented; Architectural design

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

引言

当代我国经济高速发展，人们对居住的要求越来越高，在住宅设计中如何满足人们居住生活的要求是关键。本着以人为本的设计原则，将以人为本的 “生态理念”引入到建筑设计中，可以较好地解决建筑节能和生态环境的问题，使人居环境与大自然充分融合，创造出健康度高和舒适度高的人居环境。

以人为本的设计理念内涵

1、 贯彻“ 以人为本”、“ 尊重自然” 与“ 可持续发展” 思想

以建造生态 型居住空间环境为设计目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、智能化的高品质现代商业住宅区。

2、 建筑立面、空间组合与环境独具特色

在建筑设计中带有浓厚的文化气息，无论是住宅还是商业均体现富有个性的设计风格，手法多变， 在整体格调 统一的前提下， 使形体塑造更具魅力。

3、在设计中贯彻生态原则、社区原则与效益原则

力求创造一个具有优雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的花园式生活居住空间。

人们对建筑设计人性化的追求

在今天的都市化进程中, 高层建筑的鳞次栉比似乎成了都市现代化的一个重要标志。从高层办公楼、酒店一直延伸至老百姓的住屋, 无不闪烁高层塔楼的光环, 成了现代人不得不接纳的一个现实。人们也许还来不及思考, 就别无选择地在使用它, 还未做好应有的精神与物质准备,就要强迫自己适应之, 无论是生理上还是心理上的, 这些都是都市化带来的必然结果吗?

诚然, 高层建筑的涌现体现了人类征服自然、改造自然的能力, 标志着现代科学技术的发展水平, 在一定程度上也解决了人口增长与资源匮乏的矛盾。但是, 单看看伴随高层建筑, 尤其是高层住宅产生的异化现象：诸如破坏了原有的生态平衡和城市原有的自然风光；使城市风貌趋于单一, 而失去个性和区域文化特质；交通拥挤阻塞, 空气混浊；人远离地面和自然、人与人、人与自然缺乏交流,邻里关系淡漠,等等。不难看出, 先进科学技术为人类带来物质文明的同时, 也伴随着环境的恶化和传统文化的逐渐消失, 高层建筑在装扮着现代都市面孔的同时, 也推动着人性的逐渐冷漠。人们更多地依赖电话线、网络进行对话, 信息传播快捷, 生活节奏加快, 然而生活的品质却在下降, 人与人之间的亲情在淡漠, 人与自然的亲和力在消失。这真的是现代人梦寐以求的所谓现代生活吗? 人类在初步品尝了现代文明的果实后, 开始反思自己的行为, 怀疑目标的投掷方向是否偏移, 并开始着手修正和弥补。

以人为本思想在建筑设计中的应用

要真正做到“以人为本”、 关心人、 尊重人

要尊重人对建筑的感情要求

建筑是有感情的， 建筑的情感是通过建筑的造型、体量、色彩、 空间变化……等方式表达的。例如：很多建筑都有大厅，但是有的宽阔、高大、明亮，置身于这样的厅中就会感到心情开朗，精神振奋；有的大厅虽然宽大但是低矮、 幽暗， 走进去就会感到郁闷和压抑。这就是建筑的情感，即建筑空间与人的情感交流。又例如哥特式教堂以高、 直、 尖和具有强烈向上动势的造型， 能够与教徒弃绝尘寰的宗教感情产生强烈共鸣。

（2）再如中国小巧而有情趣的私家园林建筑， 它们穿插在假山、 水池和丛林之间。 其建筑面积在园林中所占比例很小， 单体建筑体量也不大，装修简洁素朴，使人感到自然亲切、 淡雅精深。 以人为本的设计理念， 要求设计师充分考虑建筑的情感特征， 创造各种适宜的情感空间， 满足人们不同的心理需要。

（3）人不是抽象的， 任何人都生活在一定的社会关系中， 生活在一定的社会文化环境中， 生话在一定的自然条件下，因此要真正做到关心人、尊重人， 建筑设计师设计建筑的平面布局和立面造型的时候， 必须认真研究人们的生活方式、 社会流行的时尚和审美倾向， 必须研究人所生活的环境和条件。

2、充分考虑市民的需求和自身利益

建筑是凝固的音乐，是城市的语言，是具有生命质感的活体――它的特色、它的风格浓缩了居民的需要、情感、审美和追求。体现“以人为本”的建筑设计，应着力完善城市服务功能，提升城市生活品位。充分研究、考虑不同人群，特别是贫困阶层、弱势群体、边缘人群的需求，采取积极措施，塑造充满人文精神和人文关怀的城市空间。城市建筑和设施要努力满足普通市民精神文化和物质的基本需求。大力发展普通商品房，注重社会公平和解决民生问题，

要充分体现中国特色

城市建筑的总体设计是构成城市基本特色的主要内容。只有大面积的建筑才可能形成风格，而这种特色与风格的形成有赖于总体策划与具体实施，因此应在关键环节上高度重视。

（1）应以全面配套的城市规划引导城市建设，科学地编制城市规划，城市建设的各项专业规划应在一定地域范围内做到全面覆盖，并使专业规划与总体规划相衔接、相吻合，各个专项规划应相互配套。

（2）应合理设置城市动态交通与静态交通，动态交通，以确保城市交通顺畅为目标，统筹兼顾，突出规划好市区路网；静态交通，尽快适应家用汽车快速增长的需要，努力做到合理规划停车场和停车泊位。

（3）在城市规划建设中应充分考虑城市建设的历史连贯性，因地制宜地确定城市发展方向和发展模式，使城市现代化建设与历史建筑浑然一体、交相辉映，并具有鲜明的地域特色。

3、要在各个细节上做到以人为本

做到在一些关键环节上充分研究，精心筹划，科学布局，应注重用现代科技手法，设计一批具有深厚历史文化底蕴和浓郁地方特色的建筑、雕塑、园林精品。注重提高广告、路牌、路灯、店名、街名等各种标志和识别符号的文化含量，科学合理地设计城市绿化带、公园、广场等园林景观。在居民区打造微型公园，做到树木丛中有房、房外有草坪，四季有花开，常年有景观。细节体现了管理水平和生活品质。建筑设计应在细节上追求创新，哪怕是一个小小的环节，都要求做到独特，让人行的方便、看的舒畅、住的舒适、用的舒服。尽量让自然环境主动向人居过渡，全力打造“以人为本”的现代建筑，建设传承历史精华，充满生机与活力的现代化城市。

以人为本的建筑设计，要做到改旧换新

根据我国拥有大量建成于上世纪七八十年代已经使用了几十年但还没有过50年使用寿命的建筑群体这个基本国情，在建设中注重提升城市内涵。吸收人文科学、自然科学、技术科学的新成果，融人到建筑中去，进行创新探索。一个城市要发展，拆旧建新固然好看，但由此会损失很多社会资本。在建筑规划设计中应在充分保护、完善现有建筑的同时，保持民族特色和传统风格，注意研究更合理、更充分地利用现有条件，最大限度地完善各种基本功能，改造现有旧住宅，并不断地改进新建筑的设计方案，坚持在完善、改进中研究建筑设计的推陈出新。因为传统的就是现代的，民族的就是世界的。对城市新增建筑，应明确高度、密度、容积率、绿地率等控制性指标，并指导性地提出建筑的体量、色彩、风格、空间尺度等要求，确保各个单体建筑与周边环境的协调一致。

结束语

综上所述，以人本思想为理念的现代建筑，在设计建造过程中，既要为人们获取信息资源开辟途径，又要为人的综合素质的提高，为人的文化艺术享受创造条件。故此以人为本是建筑设计的一个中心思想，我们通过各种各样的社会活动来体现自己的感情和思想，同样我们也可以在建筑设计中掺杂进人文精神。任何建筑归根结底都是为人类服务的，人才是建筑设计的核心，是关键，各种各样的情感表达，都将会影响到作品的设计。因此建筑师必须要充分认识到这一点，如此才能更好地把自己的思想在作品中表达出来，才能创造出有灵魂有魅力的设计作品。

参考文献

【1】牛更之，张三军．建筑设计与自然辩证法【J】．山西建筑，2009．