不动产测绘管理办法范文

导语：如何才能写好一篇不动产测绘管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【摘要】房产测绘是一项基础性测绘工作，是不动产测绘的重要组成部分，房产测绘的工作主要包括房产平面控制测量、房产要素测量、房产图测绘、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，在房产测绘中，房产平面控制测量是房产测绘的第一步，也是关键一步，房产面积的测算主要包括建筑面积、a权面积、房屋用地面积、公摊面积等；房产变更测量是由于房屋产权等信息不断发生变化而需要不断进行的一项经常性测量工作；成果资料的检查与验收是房产测绘的关键一步，是保证房产测量的质量，为日后产权登记、转移以及解决房产纠纷提供准确依据的重要工作。

【关键词】不动产统一登记；房产测绘

一、不动产登记改革

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产权及其变动事项记录于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。2013年3月，国务院办公厅下发关于不动产登记改革的通知，要求在2014年6月底之前出台并且实行不动产统一登记制度。不动产登记目前处于分散状态，分为登记机关、登记内容和登记依据三部分。不动产登记这种分散状态也使得不动产测绘难以有效统一。当前不动产测绘主要有房产测绘、地籍测绘、林业测绘等方面，可以预见，随着不动产统一登记改革的逐步实施，不动产测绘也将随之发生变化，各部分测绘工作将能得到统一，不同类型的不动产测绘将有机结合，标准更加明确，有效减少重复测量。

二、房产测绘简介

房产测绘较早提出并实现了数字化测绘系统，充分利用了GPS、RS、GIS以及摄影测量等现代测绘技术，为政府以及房产相关行业提供了及时、准确的房产信息。房产测绘是不动产登记的重要组成部分，不动产统一登记为不动产测绘提出了更高的要求，房产测绘因其数字化、信息化、网络化的特别点，更能适应不动产统一登记的需求而变得尤为重要。

房产权利人在申请登记之前，到房产测绘窗口申请房产测绘。经过测绘人员的现场测量勘察，获得房产测量信息，并经过审核人员的审核，获得房产登记。在审核阶段，审核人员无需到实地勘察，直接在房产信息系统中打开GIS图形，观察房屋坐落、权属、位置关系、周边道路等，方便有效的确定房屋楼盘表，进而确定该房屋的现状信息。可见，房产测量的精度和准确性，直接影响房产登记结果。房产管理中的房产测绘工作，由主管房地产的行政部门委托具有房产测量资质的测绘单位进行。房产测绘单位与委托人不应有任何利害关系，且是独立的经济实体。房产测绘的技术标准，在国家层面上主要有《测绘法》、《国家标准房产测量规范》、《房产测绘管理办法》等，在地方上也有房产测绘管理办法的细则，在测量的过程中需要严格执行。

三、房产测绘在不动产统一登记中的应用与前景

不动产统一登记是指全国房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不动产统一登记在册，基本做到登记机关、登记内容、登记依据、信息管理平台一体化。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。随着现代测绘技术的发展，以GNSS、GIS、RS以及摄影测量技术为核心的数字化测绘，其数据采集、存储、管理、传输方式，非常好的适应了现代电子信息系统的快速发展，为构建不动产统一登记信息平台提供了技术基础。在几个不动产测绘细分领域中，房产测绘最早在2002就提出“数字化房产测绘”的概念。数字化房产测绘是以房产为对象，建立信息化、智能化、网络化的房产数字信息系统。数字化房产测绘是充分利用GPS、RS、GIS、摄影测量等现代测绘技术进行房产信息的采集、存储和管理，并利用工作流、办公自动化、云技术等实现数据格式统一、快速查询、平台共享等目标。现代中国城市建设速度非常快，房产信息变化频繁，需要房产测绘人员快速、高效、准确的采集房产信息，并实时更新。数字化房产测绘能够保证房产信息的准确、有效，为政府部门的房产办公提供坚实的技术保障。因此，在构建数字化信息平台领域，房产测绘相对于地籍测绘、林地测绘更能满足不动产统一登记的需要。

随着经济的快速发展，房价也在不断攀升。人民群众对于房屋面积等房产信息越来越重视。房产测绘作为房产信息的数据来源，其准确性、及时性变为尤为重要，房产测绘在不动产登记中的作用非常重大。在不动产统一登记的大背景下，房产测绘主要有以下几个重要作用。

（一）房产测绘为房产以及相关权益提供技术保障，为解决房产纠纷等问题提供数据依据。权利人或者利害关系人通过申请房产测绘获得房产数据信息，为不动产登记提供依据，保障权利人的权益不受损害。

（二）房产测绘能够为房地产管理部门提供详细、专业的信息。房地产测绘根据当前房地产开发的基础图纸绘制房地产控制图，使得房地产信息清楚、详尽的存储在房地产信息管理系统中，为房产使用者以及登记管理者提供参考信息。

（三）房产测绘能够为房地产市场提供准确的数据资料。房产测绘通过对城市房产建筑的测量和绘制，为房地产开发商提供该城市的住房面积、位置分布等信息，使其能够做出更加科学合理的商业决策。同时，房产测绘也为住房购买者提供准确、及时的住房数据，保障消费者的合法权益。

（四）房产测绘能够为政府规划部门提供数据参考。目前我国城市建设以及城镇化建设依旧很快，房产信息变更更加频繁，而政府决策部门在制定发展计划，进行拆迁改造、道路扩建、地铁、轻轨开发时则需要准确的数据依据。房产测绘的数字化、信息化、网络化、一体化的特点能够很好的满足这一要求。

四、结论

房产测绘与人房产权益息息相关，在不动产各个领域中经济价值最高，因此，房产测绘在不动产统一登记后将变得更为重要。不动产统一登记也为不动产测绘提出了更高的要求。房产测绘作为不动产测绘中重要部分，其市场准入方面发展较为成熟，信息化、现代化的房产测绘系统也较为完善，将能够更加适应不动产统一登记中信息化平台的发展要求，为不动产统一登记工作的顺利开展提供有力的技术支持。

参考文献：

[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路DD解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学，2013（7）

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(一)物权确定、特定原则的涵义

由于物权属于支配权，它使权利人可以对特定的物进行排他性的支配，因此物权的客体必须是单个的、特定的。原则上，无论是所有权、用益物权还是担保物权，都必须指向特定的物。这就是所谓的“物权特定原则”，该原则也称“物权客体特定原则”，它要求物权的客体必须是单个的、特定的物。具体来说，物权特定原则有两层含义：其一，《物权法》不承认集合物上可以存在所有权，一个特定的物上只能有一个所有权，任何物上不可能同时存在两个以上的所有权；其二，作为物权客体的物必须是单个的物，即具有独立性的，可以被独立加以支配的物。只有坚持物权特定的原则，才能有效明确物的归属、保证每一个经济上有价值的物能够被独立加以支配并投入流通，从而实现对物的有效利用。

物权人有权对其享有的物权加以处分。如果处分的对象不确定，外界第三人将无从得知哪一个物上的物权发生了变动，对于交易安全的保护显然是不利的。因此，物权人的处分行为指向的必须是已经确定或者至少是可以确定的物，此即“物权确定原则”。例如，甲与乙订立房屋买卖合同，甲将房屋的所有权转移给乙，甲这一处分行为必须指向的是具体的房屋，而非泛泛的某一类或某一些房屋。

尽管《物权法》第181条规定了动产浮动抵押制度，允许企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的、将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押。但是，在抵押权实现时，抵押财产仍然必须被特定下来。故此，动产浮动抵押也并未违反物权特定与物权确定的原则。

不动产登记法属于不动产物权程序法，自当遵循物权特定原则与物权确定原则。首先，被记载入登记簿的不动产必须是特定的和确定的。不动产虽不可移动，但因其相互连接，所以必须运用不动产测量制度将不动产从地理空间上将位置或坐落加以确定，并明确该不动产的界址、面积等其他自然状况，使之成为独立的、特定的物，方能成为物权支配的标的物并被记载于不动产登记簿。即便是正在建造或尚未建造的建筑物，虽未成为独立的不动产，仍必须是可以特定的或可以确定的，方能成为物权的客体，进行不动产登记。其次，只有可以独立成为物权客体的不动产上的物权变动才能进行登记，并以登记为生效或对抗之要件。

(二)不动产登记单元的涵义

为了解决登记中不动产的特定问题，不动产登记法中就有所谓“登记单元”(也称“登记单位”)的概念。登记单元可以确保只有那些能从法律技术上加以分割，可以被特定化的不动产及其上的权利方能被记载入不动产登记簿。具体来说，具备以下三个要件的不动产才满足登记单元的要求。

1.具有明确的界址或界线

无论是土地还是房屋，只有具有明确的界址或界线时，才能和其他不动产相区分，成为确定的、单个的物，进而为物权人所支配，该物上的物权才可以被记载入不动产登记簿。故此，《物权法》第11条明确规定，当事人在申请不动产登记时，应当提供不动产界址。如果没有明确具体的界址或界线的不动产，则该不动产并非独立的物，不能单独成为物权的客体，不符合不动产登记单元的要求。所谓不动产界址，就土地而言，意味着土地的三维空间范围必须是界线封闭的。只有这样，它才是法律意义上的土地即“地块”，而非仅仅自然资源意义上的土地。就房屋来说，不动产界址要求房屋有明确的四至界线，从而将此房屋与彼房屋相区分，形成一个特定的、独立的物。

2.地理空间上的确定性与唯一性

土地和房屋属于不动产，不可移动。因此，任何不动产都必须能够从地理位置上加以确定。对于土地而言，确定地理位置的方法是依靠地籍测量形成的地籍图或地籍册。地籍图或地籍册赋予每一个地块以唯一的、确定不变的号码，登记簿上通过援引该号码以确定土地的地理位置，据此形成地籍图或地籍册与土地登记簿的关联性。至于房屋的地理位置即坐落，则需要通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等加以确定，并赋予唯一、确定不变的号码，据此形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。

3.具有独立的使用价值

不动产属于物，具有使用价值，能够满足人们的生产、生活的需要。因此，只有那些具有实际价值的不动产才能成为不动产登记的单元。例如，最高人民法院颁布的《建筑物区分所有权解释》第2条明确要求建筑区划内的房屋必须“具有利用上的独立性，可以排他使用”，方属于《物权法》第6章所称的“专有部分”。

二、土地的登记单元

(一)地籍块与地籍册

只有当土地能够被精确地加以测绘(测量与制图)，从而使其位置与范围被毫无疑问地确定下来时，土地登记制度才能发挥其功能。在法律上，实现确定土地位置与范围这一任务的是通过官方地籍测量制度形成的地籍册或地籍图。地籍测量是指利用测量仪器和测量技术，在一定区域内，测量每块地的位置、形状、界址、面积，从而绘制地籍图或地籍册，明了土地的分布状况，为土地登记提供依据的活动。地籍图或地籍册就是在地籍测量后绘制的，用以表示土地的位置、界址及形状的官方图册。透过地籍图或地籍册，人们可以清晰地了解地块的位置、界址、形状、面积、用途等自然状况，而被纳入地籍册或地籍图的每一个地块，会获得一个特定的号码，从而成为所谓的地籍块。土地登记簿应依据地籍册来标明被登记的土地。例如，德国《土地登记条例》第2条规定，“在土地登记簿中，应当通过各州的官方目录来标明土地”。这个官方目录指的就是地籍册，其目的是为了在地理位置上确定地块(Grundstueck)，从而使得地块能够被特定下来，成为物权的客体，以便进入法律交易中。每一个被纳入地籍册中的地块都会获得一个特定的号码(该号码由数字与地籍号组成)，在地籍册中取得特定号码的地块为“地籍块”。

(二)我国的土地登记单元为宗地

在我国，地籍块就是所谓的“宗地”。《城镇地籍调查规程》规定，地籍调查以一宗地为单位。凡是被权属界址线所封闭的地块，称为一宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的，也称为一宗地。大型企事业单位用地内具有法人资格的独立经济核算单位用地应独立分宗。地籍编号以行政区为单位，按街道、宗两级编号，对于较大城市可按街道、街坊、宗三级编号。地籍号统一自左到右、自上而下，由“1”号开始顺序编号。同一街道、街坊、宗地被两幅以上基本地籍图分割时，应注记同一地籍号。界址点应按街坊或图幅统一编号。

通过地籍调查形成的主要成果就是地籍图，包括基本地籍图和宗地图。基本地籍图是全面反映房屋及其用地的位置和权属状况的基本图，是测制宗地图的基础，包括分幅铅笔原图、着墨二底图。基本地籍图比例尺一般为1：500或1：

i000，城镇宜采用1：500，独立工矿和村庄也可采用1：2000。基本地籍图中分幅铅笔原图包括的内容为：各级行政界线，地籍平面控制点，地籍编号，宗地界址点及界址线，街道名称、门牌号，在宗地内能注记下的单位名称，河流、湖泊及其名称，必要的建筑物、构筑物，地类号，宗地面积。而着墨二底图内容除不注宗地面积外，其他与铅笔原图相同。宗地图只表示特定的宗地及其四至的内容，是土地证书和宗地档案的附图，一般用32开、16开、8开纸，从基本地籍图上蒙绘或复制，宗地过大或过小时可调整比例尺绘制。宗地图的内容包括：本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长；邻宗地号及邻宗地界址示意线等。

由于地籍册上的地籍块是宗地，因此我国的土地登记单元也就是宗地。《土地登记办法》第5条第1款规定：“土地以宗地为单位进行登记”。同条第2款规定：“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。德国法上，地籍册中的一个地籍块可以构成一块“土地登记簿意义上的土地”；多个地籍块也可以共同构成一块登记簿意义上的土地，但是，一个地籍块则不能被分为数块登记簿意义上的土地。在我国，地籍图上的一宗地就是土地登记簿上的一个登记单元，一宗地不能作为多个登记单元，一个登记单元也不能包括多宗地。依据《土地登记办法》第14条以及《土地登记表格使用及填写说明》的规定，土地登记申请时，申请书应当以宗地为单位填写。如果一个土地使用权人或者所有人使用或拥有两宗以上的土地，则应当按照宗地分别填写申请。如果一宗地有多个土地使用权人的，由各个共有土地使用权人分别填写申请书，审批表也应当以宗地为单位填写。一宗地有多个土地使用权人的，按照各共有使用权人的土地情况分别填写审批表。土地登记机构在办理土地登记时，应按照下列规定办理登记手续。

1.根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿。土地登记簿由每宗地的土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录三部分组成。如果是土地权利人独自拥有一宗地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表。如果是两个以上的土地使用权人共同使用一宗地，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表。

2.根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡。土地归户卡以土地权利人为单位填写，土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。

三、房屋的登记单元

(一)房地产测绘资料

房地产测绘资料包括房地产分幅平面图、房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等。这些测绘资料主要就是用于确定房屋的建筑面积、地理位置、界线范围等自然状况，登记簿中记载的房屋的自然状况就来自于其中。没有房地产测绘资料，就无法确定房屋的位置、面积、界址，房屋就不可能作为特定的物被记载于房屋登记簿，进而展现其上的权利状况。

按照测绘的范围不同，房地产测绘可分为房地产基础测绘与房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域中，大范围建立整体的房地产平面控制图，测绘全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图――房地产分幅平面图。房地产分幅平面图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等基本状况的基本图，它是房地产基础测绘的成果，也是测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图的基础资料。房地产分幅平面图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿、企事业单位及与其毗连的居民点。

房地产项目测绘是指在房地产管理与经营中，根据需要或申请人的要求，测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面及相关资料。房地产分丘平面图是房地产分幅平面图的局部图，它反映的是本丘内所有房屋及其用地情况、权属位置、分界点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权属状况等内容。依据《房产测量规范》，房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行，丘是指地表上一块有界空间的地块，一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。丘的划分标准为：有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。

房地产分层分户图是指在房地产分丘图的基础上绘制的细部图，以一幢房屋或几幢房屋或一幢房屋某一层中的一户为基本单元，表示房屋权属范围的细部图，它展现的是具体的每一个房屋登记基本单元的坐落、结构、层数、面积等自然状况。因此，该图应当按照房屋登记的基本单元绘制。

(二)房屋基本单元的涵义

房屋登记基本单元也称房屋基本单元。《房屋登记办法》第10条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间”。依据这一规定可知，房屋基本单元应当具备以下三项要件。

首先，有固定界限。在我国房屋登记实践中，固定界限是指经过房屋行政管理部门审定或确认的能够明确房屋或特定空间的范围与面积的界限，如工程规划设计并施工建设的实体墙界限或永久性的围护结构界限；经过规划设计、消防、安监等部门审定批准的，以永久固定于地面的界标作为界址点构成的界限。即便是房屋经过实物分割，被分割后的新房屋，也必须具有固定的界限。例如，南京市房产管理局规定，只有当被劈分的房屋的自然状况同时满足以下条件时才能测量：各户面积均要达到25平方米以上(含25平方米)；劈分后房屋至少有三面外墙是本户独自使用的自有墙(无邻户借用)；各户有独立的出入口；分户墙体必须与原有房屋结构一致。实践中，在一些地方曾出现所谓的虚拟产权式商铺销售，开发商并不通过实体墙壁将销售的各个商铺加以区隔，而是以划线、地钉或铜条等方法将之区分开来。如果此种区分方法得到有关主管部门的审核，也属于具有固定的界限。例如，2009年合肥市房地产管理局颁布的《合肥市商业设施分割销售管理暂行规定》规定：“商业设施分割可以采用实体墙进行分割；亦可在室内装修活动结束后，采取在地面嵌入铜条的方式进行分割。以铜条嵌入方式分割的，铜条宽度不应小于1厘米；铜条末端应钉有铜钉，铜钉直径不应小于2.5厘米；铜钉应当依次进行编号，以确定出售区域的具置；编号标记应嵌入铜钉螺帽，防止损毁。商业设施分割销售后办理房屋登记时，房地产开发企业应当提供铜钉编号对照表，各办证单位按照铜钉编号对照表在房地产权证附记栏注明销售区域的四角铜钉编号”。

其次，可以独立使用。独立使用意味着房屋或特定空间能够满足人们的社会生活需要，属于法律上的物。判断是否具有独立使用价值应当从社会一般观念加以判断。在我国实践中，曾出现

一些人为了孩子上学落户等需要而一套房屋分割为非常小的部分，并要求登记机构办理房屋分割登记。登记机构在决定是否办理此种登记时，不仅要考虑被分割后的房屋是否具有固定的界限，还需要考虑是否具有独立的使用价值，如果分割后的房屋不具有独立的使用价值，则不应办理分割登记。例如，吉林省住房和城乡建设厅颁布的《吉林省房屋登记若干问题暂行规定(一)》第8条规定：“房屋分割应满足独立使用功能要求，符合强制性技术标准规定”。

再次，具有明确的、唯一的编号(幢号、室号等)。房屋建筑在土地上，房屋的编号也应建立在房屋地理定位的基础上，即先确定房屋的幢号，然后再确定户号，从而为作为登记单元的房屋编制唯一的、确定的、不变的登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码由基本单元幢号代码与户号代码组合而成。实践中，房屋基本登记单元幢号代码的编制方法有三种：其一，基本单元所在幢的平面横纵坐标代码定位法，简称“坐标法”，即以幢西南角平面坐标表示，由横坐标(6位)、纵坐标(6位)构成；其二，基本单元所在幢地籍宗地代码定位法，简称“分宗法”，即以土地地籍分宗图为基础编制，由街坊号(3位)、宗地号(4位)、幢编号(4位)构成；其三，基本单元所在幢房产分幅分丘代码定位法，简称“分幅法”，即以房产分幅分丘图为基础编制，由分幅图(6位)、分丘图号(4位)、幢编号(4位)构成。户名代码(4位)以每幢房地产内基本单元为单位，按照一定顺序的登记流水编号。

(三)房屋基本单元的类型

依据房屋的功能，可将房屋分为住房和非住房，《房屋登记办法》第10条将房屋的基本单元分为：住房基本单元与非住房基本单元。其中，住房基本单元又进一步分为国有土地范围内的住房基本单元与集体土地范围内的住房基本单元。

1.国有土地范围内的住房基本单元

依据《房屋登记办法》第10条，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、问等有固定界限的部分为基本单元进行登记。首先，所谓“成套住房”是指由卧室、起居室、卫生间、厨房、室内过道、客厅等不同功能的房间组成的住房。尽管成套住房中各个房间都是有规定界限的，但由于它们在空问上相连、组合起来后才能满足人们日常生活居住之用。因此，《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。《房屋登记办法》也要求成套住房只能以套为登记基本单元，不能按问登记。其次，非成套住房是指不具备单独的卫生问、厨房或起居室的住房。非成套住房是我国房地产业发展初期阶段的产物，主要集中在一些建造年代较早的社区。对于那些非成套住房，则可以以房屋的幢、层、问等有固定界限的部分为基本单元进行登记。需要注意的一点是，《房屋登记办法》第10条只是规定“套”属于成套住房进行登记的基本单元，并不意味着成套住宅不能以更大的登记单元――“幢”、“层”来进行登记。例如，房地产开发企业在房屋建造完毕进行所有权初始登记时，完全可以选择可以是以幢、层或套作为登记单元。但是其按照幢进行所有权初始登记后，如果是按套销售的，则应当先办理分割登记，然后才能办理所有权转移登记。

2.集体土地范围内的住房基本单元

集体土地范围内村民住房的情况比较复杂，《房屋登记办法》第10条区分不同情形对集体土地范围内的住房基本单元做出了规定。首先，考虑到我国农村大多数村民的住房属于独立建筑，因此集体土地范围内的村民住房原则上以宅基地上独立建筑为基本单元。其次，对于几户村民利用共有宅基地上建造的村民住房，则以套、问等有固定界限的部分为基本单元。

3.非住房的基本登记单元

《房屋登记办法》第10条规定：“非住房以房屋的幢、层、套、问等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。非住房可以成套销售，也可以按照幢、层、问来销售。无论是幢、层、套、问，只要是具有固定界限的，都属于非住房的基本单元。

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一、目前房地产登记机构及登记人员的现状

1.房地产登记管理体制

按照《城市房地产管理法》第61条的规定，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。长期以来，我国现行的房地产管理具体事务按照属地管理的原则进行管理，其管理主体为市、县房地产管理部门。相对于房地产登记业务，各级政府的主要职责如下：在中央政府，实行房地分别管理的体制，由住房和城乡建设部、国土资源部分别负责有关房地产登记和土地登记的有关政策制定，指导和监督各级地方政府执行相关的政策。在省级政府，和中央政府职能类似，也是由省住房和城乡建设厅、国土资源厅分别管理，负责承担省级范围内相关政策的制定，指导和监督市、县人民政府的职能。在地方政府，有两种模式，一种是房地合一的管理体制，目前只有少数城市是这种体制。如天津、重庆、青岛、大连、广州、深圳、厦门等城市，通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。另一种是房地分设的管理体制，目前多数城市是这种管理体制，纯土地登记业务由土地管理部门负责，但其他的房地产登记业务，如在建工程抵押登记、房屋预告登记、房屋初始登记、地役权登记等均由房地产管理部门负责。各市、县房地产管理部门具体负责房地产登记业务的机构通常为房地产管理部门下属的自收自支事业单位。

2.房地产登记从业人员

据了解，绝大多数房地产登记机构的编制是上世纪八九十年代确定的，这些年房地产登记业务发展很快，然而登记机构的编制基本未进行调整，许多登记机构只好通过增加外聘人员满足日常业务需要，各机构人员分为编制内和聘用人员两类，总体比例为1：0. 9,一些经济发达地区，房地产市场规模较大的城市，聘用人员甚至多于编制内人员。由于身份、待遇等方面的限制，这些外聘人员工作积极性不高，人员流动性较大。登记机构对人员的录用一般按照事业单位录用人员进行，近几年随着用人制度的规范，一些城市通过全市统一公开招考录用人员。但从现实情况看，登记机构从业人员还缺乏严格的准入要求，录用门槛偏低，也没有专业方面的强制要求，入职以后，也缺乏专业和系统的学习培训。人员的整体素质和登记工作要求相比还有较大的差距。

二、境外对不动产登记从业人员的要求

根据清华大学法学院程啸副教授对德国、奥地利、瑞士、韩国、日本等地区的比较研究，人民大学土地管理系吴春岐博士后对台湾地区的比较研究，境外对不动产登记官（不动产中最主要的是房地产，不动产登记官主要是指登记机构从事不动产登记的专业人员）有着较为完善的培训、考试、录用制度，主要有以下几个特点。

1.登记官都是国家公职人员

具体看，主要有两类：一类是法官或司法辅助人（司法公务员），如德国和奥地利，还有瑞士的部分州；另一类是公务员，如日本不动产登记官为国家公务员系列中的法务事务官（指在法务局、地方法务局、法务支局的公务员），韩国为国家第5级公务员，我国台湾地区的不动产登记官为从事地政业务的公务员。

2.登记官要具备较高的法律专业知识和相应业务水平

由于不动产登记涉及到民法、物权法、合同法、土地法、继承法、婚姻法等多个法律，因此登记官必须具备很高的法律素质，方能胜任不动产登记工作。这一点在德国、奥地利与瑞士体现得最为明显，德国《司法辅助人法》规定，成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习，主要学习法学基础、民事诉讼法、刑事诉讼法、不动产法、家庭继承法、公司法、强制执行法与破产法，然后才能参加司法辅助人考试。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国，其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。

3.登记官要经过专门的培训或考试才能从事登记工作

对登记人员的培训和教育，分为任职前的培训教育，以及任职期间持续的再教育。德国司法辅助人考试的主要内容：包括提交学位论文，案例解析，还有1小时口试，最终考试及格者，取得司法辅助人文凭，之后可以向各区法院申请职位。同时必须在法院、检查院、事务所、行政机关的预备实习期为两年，然后才能进入工作岗位，正式上岗后，也要继续在岗学习，主要是参加司法辅助人协会组织的各种研讨会。日本的不动产登记官必须经过国家公务员考试，分为三类，一类考试非常难，题目相当于研究生级别，通过之后为高级公务员，担任领导职务，不具体从事登记事务；二类考试必须具备大学学历，考试包括笔试和面试，通过后会被登记在“录用候补者名单”，之后由法务省组织面试，通过后就会成为“法务事务官”；三类考试只需具备高中学历，也包括笔试和面试，通过后也成为国家公务员，其在登记所从事的是最基础、琐碎的事务性工作，一般无法担任登记官。如我国台湾考试由考试院的考选部负责，考试内容分为普通科目，主要为国文（论文与阅读测验），还有专业科目，主要包括民法概要、土地法规、土地登记实务、土地税法规。

除以上规定外，还需要具备良好的执业操守和沟通能力。如日本在面试环节主要考察人品、人际交往能力。我国台湾地区还特别规定，地政人员不仅须具备丰富的专业技术知识与能力，更需要具备热心、负责的态度与公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登记官培训考核制度的意义

近年来，我国在不动产登记队伍建设方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地产权属登记管理办法》（建设部令第99号）第30条规定：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗”；《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准。通过这些工作，不动产登记人员的素质已经得到了一定的提高。但实事求是地说，我国房地产登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练，录用门槛偏低，临时工作人员偏多，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制,房屋登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此，应当比照国外不动产登记官制度，建立我国不动产登记官制度，建立一支专业化、职业化的高素质房屋登记人员队伍。

从登记实践看，作为一名合格的房屋登记人员，应当具备多方面的专业知识。首先，登记人员应当具备较强的法律素质。房屋登记人员无论是办理房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记，还是协助法院查封、执行，实际上都要依托基础性法律关系。保证登记行为的正确，要建立在对基础法律关系正确理解的前提下。房屋登记人员需要较好地掌握民事（特别是合同、房地产、婚姻、继承）、公证、行政、执行等方面的法律、法规等。其次，房屋登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。房屋登记人员登记的对象是房屋，即使法律关系较为简单的所有权初始登记，当事人提交的资料也包括土地、规划、建筑施工、测绘等方面的证明材料，房屋登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解，还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产管理的各个环节。另外，房地产登记人员根据其工作岗位的不同，还应当具备相应的计算机、档案管理等方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产交易与权属登记一体化管理的推进，房地产管理信息化水平逐步提高，房屋登记工作越来越多地需要依托房地产信息系统，需要房屋登记人员具有较强的信息化水平。除此而外，从事房屋登记工作还应当具备很强的责任心和职业操守。

1.实行房屋登记官制度是完善登记制度的关键环节

房屋登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，被登记的房屋价值量较大，是权利人重要的财产之一。登记工作的质量，直接影响到房屋权利人的权益和房屋交易的安全，如果发生登记错误，不但给房屋权利人和利害关系人造成损失，登记机构还要面临行政复议、行政诉讼甚至行政赔偿的风险。因此，可以说，不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的，只有确保登记机构的工作人员具备足够的知识水平、符合要求的专业能力，才能保证登记工作的真实性、准确性，从而维护登记的效力，最终实现房地产交易的安全与效率，为我国房地产市场的健康发展奠定坚实的基础。

2.实行房屋登记官制度是防范登记风险的重要举措

房地产登记制度是保障房地产权利、维护交易秩序的一项重要制度。登记具有公信力，登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量，直接影响房地产交易的安全，影响到社会的和谐、稳定。据最高人民法院统计，2000年以来，全国的行政案件数量平均增长了20%，而房屋登记行政案件增长了近200%。2008年以来，房屋登记行政案件量已超过拆迁行政案件量，在行政案件中排位第一。我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”在最高人民法院出台的司法解释《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中，明确房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。《房屋登记办法》第92条规定：“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房[2009]61号文件，以下简称61号文件）的要求，房屋登记官可以在房地产登记机构内部审核表及房屋登记簿上签字或署名，并承担相应责任。因此，一方面登记机构要尽到合理审慎的职责，需要高素质的登记审核人员完成；另一方面，实行登记官制度有利于明确登记审核人员的责任，有利于登记机构对相关人员的追偿。

3.实行房屋登记官制度是提高登记人员素质的必要途径

长期以来，我国房屋登记机构录用人员无章可循，随意性较大。一些人员甚至未经培训就承担登记审核等登记关键性岗位工作。《物权法》实施后，特别是在制定《房屋登记办法》，以及《城市房地产管理法》修改意见的过程中，专家、学者及登记业内人士都强烈呼吁，要尽快借鉴国际经验，建立符合我国国情的登记官选拔、任用、培训考核机制。实行房屋登记官培训考核制度，对房地产登记机构从事审核工作的人员提出了持证上岗的要求。按照61号文件的要求，从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，应调离房屋登记审核岗位。通过对审核人员提出要求，增强登记人员的学习主动性和动力，从而逐步提高登记人员素质和业务水平。

四、推进我国房地产登记人员职业化的初步构想

我国的房地产登记审核人员培训考核机制尚处于建立阶段，推进登记人员专业化、职业化是今后的发展方向。目前，房屋登记审核人员的持证上岗，主要通过培训考核的方式取得上岗证书。培训考核制度设计有以下几个特点：一是，通过考核建立登记审核人员的准入要求。参加培训考核条件有学历和专业，以及从事实务的要求。具体条件为大专以上学历，学习专业为房地产、法律、规划、建筑、土地管理、测绘、经济等，从事房地产管理、登记、交易工作满3年。或者其他专业，从事房地产管理、登记、交易工作满4年的。二是，注重培训考核的科学性和实用性。培训考核内容，结合登记审核人员的工作性质和工作内容设计，主要包括房地产登记制度与政策、房地产登记实务与案例两部分。房地产登记制度与政策主要包括登记业务所涉及到的民法、行政法知识、房地产管理基本制度与政策、房地产登记档案管理、房地产测绘基础知识、房地产市场信息系统。房地产登记实务与案例主要包括房屋登记办法、登记实务、案例分析等。三是，保证培训考核的统一性、公平性和权威性。房屋登记审核人员培训考核，实行全国统一培训考核标准、统一考核题库、由住房和城乡建设部颁发统一的合格证书。培训考核的具体组织实施由省级住房和城乡建设部门负责，培训的师资必须通过住建部考试，符合相关标准。考核方式采取应考人员在计算机上答题方式，通过二代身份证识别仪对应考人员的身份进行审查，考场还采取全程录像监控。通过一系列制度设计，保证考试的公平、公开和公正。

据统计，2011年开始培训考核工作，到2012年1月30日止，全国共有21个省的21318人参加了考试，房地产登记制度与政策通过人数为7522人，合格率为35%；房地产登记实务与案例通过人数为6538人，合格率为31%；两部分均合格的人数为5358，合格率为25%。从培训考核实施的情况看，地方登记机构人员参与的积极性较高，对考试方式和内容也较为赞同，在登记机构中兴起了一股学习业务、钻研业务的热潮。

下一步，在继续完善房屋登记官培训考核制度的基础上，应当积极推进房地产登记人员职业化进程，在当前法律法规未出台的情况下，可以在以下几个方面进行探索：

一是，建立登记人员全员学习培训制度。目前只对房屋登记审核人员进行考核，并不是说对于其他工作岗位的登记人员就没有培训和考核的要求，建房[2009]61号文件要求，房地产登记机构的其他工作人员应当具备与其岗位相适应的专业知识，逐步建立起多层次的房屋登记人员培训考核体系。地方建设（房地产）主管部门和房屋登记机构应当从加强机构内部管理、提高登记工作准确性的要求出发，制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核，保证全体登记机构工作人员具备和登记工作相适应的知识和能力。

二是，建立持续教育和动态管理机制。由于法律法规的不断完善，需要对房屋登记官进行继续教育，不断更新知识，提高业务水平，以便使工作人员能够及时掌握最新的法律、房地产等方面专业知识，保证其具备符合工作要求的综合素质。

三是，严格房屋登记官签字制度。严格执行只有房屋登记官才能从事房地产登记审核工作，才能在房屋登记簿上签字或署名，同时建立登记人员的责任追究制度和职业保险制度，完善房地产登记的赔偿制度。

四是，提高房屋登记官的待遇。目前我国正积极推进事业单位改革，按照事业单位改革思路，结合我国国情，登记机构应当作为承担行政职能的机构，予以保留和加强并逐步转为行政机构。房屋登记官应当作为专业技术类公务员，实行聘任制，建立独立的退出机制和晋升系统。对取得房屋登记官资格的人员，登记机构应当在待遇、收入等方面相应提高，实行分等定级，进一步增强他们的责任感和使命感。

从长远看，房地产登记人员的职业化、专业化，以及房地产登记人员的责任和义务都需要通过法律法规的要求来明确，要加快立法进程，不断完善我国的不动产登记制度，保护权利人的合法权益，为经济社会的发展提供必要的基础和条件。

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在实际工作中，在建工程具有多重涵义：从会计核算来看，在建工程科目反映企业尚未完工的基建工程发生的各项实际支出；从建设过程来看，在建工程是指准备施工或正在施工或虽已完工但尚未通过竣工验收和取得有关权利凭证的建设工程。

在建工程抵押牵涉的法律关系比较复杂，与现房相比，在建工程具有较为鲜明的“不确定”特点：一是实体上的不确定状态，即工程未完工，其形态和价值是不断变化的，还不具备建筑物的最终形式；二是法律上不确定的状态，即未取得权证，有关权属关系尚不明朗，因此在建工程不同于普通法律意义上的“物”，以在建工程抵押，是确立抵押关系还是确立抵押权?一直存在争议。《担保法》对于在建工程是否可以抵押没有作出明确的回答，但该法没有禁止把在建工程作为抵押标的；最高人民法院《担保法司法解释》第47条明确规定了：依法获准尚未建造的或正在建造中的建筑物抵押，当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效，第一次明确了在建工程可以抵押；建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。2007年10月1日《物权法》实施，该法第180条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押；2008年4月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168号令)颁布，第59条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。

二、在建工程抵押范围

在建工程抵押的核心在于明确抵押范围。在建工程在建设期间每天都在发生变化，对在建工程抵押权的范围存在不同的认识：有的认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部分，不含以后新增部分；另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部分。目前北京、广州、成都、福州等城市采用前种做法，上海市则采用后种做法。本文认为：

1.金融机构接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值；

2.根据在建工程抵押的内涵来看，“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，指明了以现状投入资产为抵押范围，未建部分尚未投入，也就没有包含在抵押范围之内；

3.已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定交换价值，可以作为抵押品处置；

4.《物权法》第187条将“建筑物抵押”和“在建工程抵押”是一并加以规定的，均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押就是设立的一般抵押权；

5.《房屋登记办法》把在建工程抵押归为“一般抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”，这反映了将在建工程和预购商品房区别对待的立法意图，即：将在建工程抵押视同一般的现房抵押，在设立抵押时就建立房屋登记簿，因此在建工程抵押的范围也就是指已经建成的部分。

因此，在建工程抵押中的抵押财产就是“土地使用权及房屋已经建造完成的部分”，未建部分属于新增建筑物，不在抵押范围内。

三、在建工程抵押条件

在建工程抵押的关键在于设定抵押条件。在建工程与现房不同，在建工程处于建设过程中，能否建成尚具有一定风险，不具备完全的使用功能，因此，为了保护债权人(如金融机构)利益，不是任何形式的在建工程都适宜于抵押，必须保证在建工程具备一定的可变现性才能设定抵押权，一般都对在建工程抵押设立了条件。

1.只能用于本项目建设贷款抵押。在建工程的抵押目的有两种观点：1)根据建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”，在此明确了在建工程的“专用性”：只能为在建工程抵押人本人而担保，只能为在建工程贷款本身而抵押。2)依据《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。本文认为，在建工程抵押是为解决在建工程建设周期长、资金缺口大、建设者融资难等问题，保证在建工程的顺利完工，因此，在建工程抵押目的以第一种观点为宜，即：抵押人只能为自己的在建工程贷款而以该在建工程设立抵押，因为若在建工程对其他债务(抵押人或第三方)而担保，往往容易造成在建工程的不确定性，甚至导致工程不能完工，形成“烂尾楼”工程，极易损害贷款银行的利益。

2.土地使用权。在建工程抵押必须保证相应的土地使用权同时抵押，对于出让用地，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；对于集体用地，由于法律规定其不得转让，故不得进行抵押；对于划拨土地，以该土地使用权设定抵押，应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，也就是说应履行法定的审批程序后才能抵押。

3.建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，用于抵押的在建工程应具备“三证”(《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》)，表明建设工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。

4.投资进度。为保证在建工程具有可转让的属性，项目必须达到一定的投资进度才能抵押：1)在建工程抵押必须达到商品房预售条件，根据《城市房地产管理法》规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”；2)根据《长沙市城市房地产交易管理办法》(长沙市人民政府第89号令)规定，“房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层”。

四、在建工程评估技术思路

在建工程的建造是一个循序渐进的过程，从开始建设到最终完工需要经过基坑开挖、基础施工、施工至正负零、主体结构施工、主体结构封顶、内外装修及安装工程完工、室外工程完工、工程整体基本完工、通过综合验收等几个阶段。以工程是否通过综合验收为节点，可以将在建工程划分为两种类型：一种是工程未完工，尚未通过综合验收的“在建物”；一种是工程基本完工，已经通过综合验收，但尚未取得产权证的“准现房”。在建工程评估主要方法有成本法和假设开发法，一般应根据在建工程不同形象进度采用不同的评估方法，对于“在建物”，一般适用于成本法评估；对于“准现房”，一般适用于假设开发法评估。

(一)成本法

成本法评估技术思路是以在建建筑物连同其土地使用权的现状总投入资产反映在建工程价值。

在建工程评估价值=土地价值+建筑物现状总投入价值

建筑物总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+报建费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金及附加

1.土地价值。计算土地价值时应注意两点：一是对于一宗土地上规划多栋建筑物的情形，应采用该栋在建工程分摊土地面积进行测算，必要时应作土地分割测绘，明确该栋在建工程所占土地界址；二是土地价值应采用评估时点的市场价值，而不是土地取得成本，可以利用通常的土地估价方法(市场比较法、基准地价系数修正法等)进行测算。

2.建筑物总投入价值。建筑物总投入价值由多个子项组成，如专业人员费用、报建费用等发生在项目前期，与工程进度无关；如建筑安装工程费用、管理费用、投资利息、开发利润、销售费用、销售税金及附加等与工程进度和销售进度有关，上述费用应分别计算。

3.建筑安装工程费用。测算建安工程费用需要确定两个基本参数：一是单位造价，应根据建筑结构类型确定其建安工程的单位造价；二是工程形象进度，建安工程从建设到完工一般要经过土方工程、基础工程、结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等分项工程，各分项工程投资占建安总投资的比例一般是比较固定的，如高层建筑的土方工程和基础工程占建安总投资的15%-25%、结构工程占建安总投资的50%-60%，工程形象进度就是指在评估时点已经完成了哪些分项工程，工程进展达到了什么程度(用百分比表示)。

4.专业人员费用包括市场调查、可行性研究、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等项费用，一般为建安费用(已建部分和未建部分总预算额)的3%-5%。

5.报建费用主要是指基础设施配套费，一般按照土地级别和用地类型不同进行征收，长沙市标准为360元/平方米至120元/平方米不等。

6.管理费按建安费用(已建部分的预算额)的5%-8%计。

7.投资利息应考虑地价和已建部分建安费用两部分，其中地价假设一次性投入，计息期为取得土地至评估时点，已建部分建安费用假设均匀投入，计息期为开工至评估时点这段时间的一半。

8.开发利润可以采用投资利润率，以上述已投资总额为基数，利润率为15%-35%，根据当地房地产市场情况及社会平均利润率确定。

9.销售费用主要包括买卖手续费、广告宣传费及费，一般为评估时点销售收入的4%-6%。

10.销售税金及附加主要为营业税、城市维护建设税及教育费附加，为评估时点销售收入的5.5%。

(二)假设开发法

假设开发法评估技术思路是以在建工程的预期市场价值扣除续建成本、管理费用、销售费用、销售税金后的净值，结合现金流分析技术，对净值在销售期内折现，以求得的折现值反映在建工程价值。

在建工程评估价值=[续建完成后的不动产价值-续建成本-管理费用-销售费用-销售税金]/(1+r)n/2

上式中，r―房地产折现率

n―销售期

1.不动产价值。确定在建工程续建完成后(现房)的市场价值应注意：一是采用市场比较法确定未来不动产价值；二是未来不动产不可能100%售完，特别是针对地下停车场和商业裙楼应考虑一定的销售率。

2.续建成本、管理费用、销售费用、销售税金可以参照“成本法”确定。

3.房地产折现率。折现率采用基准利率加风险调整值的方法确定。

4.销售期。从评估时点起至不动产销售完成需要经历一段时间，根据项目规模大小和市场行情不同，销售速度不同，销售期一般为0.5年―1年。

5.折现期。从现金流角度看，未来不动产销售属于现金流入，续建成本、管理费用、销售费用、销售税金等费用开支属于现金流出，假定销售和费用发生都是均匀的，折现期为销售期的1/2。

五、在建工程抵押变现分析

在建工程抵押权可以对抗其他债权请求，但作为贷款银行也应该注意，抵押以后并非万事大吉，在行使抵押权的过程中仍然潜伏许多“陷阱”，影响在建工程变现能力：

1.建设工程价款优先受偿权。《合同法》第286条规定：“承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖处置时，从拍卖价款中优先支付发包人(开发商)拖欠承包人(施工单位)的工程款，银行只能从剩余部分受偿。因此，银行一般要求承包人(施工单位)出具《放弃工程款优先受偿权的承诺函》，以保证自身抵押权的优先地位。

2.土地出让金优先权。根据《担保法》第56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”按照上述规定，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。因此，在评估划拨土地上在建工程价值时，必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。

3.税收优先权。2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明，欠税行为发生在设定担保之前，税收优先权在顺序上优先于抵押权。如果房地产开发企业在在建工程抵押之前已经拖欠税款的，商业银行在处置抵押物时就会受到限制，商业银行只有对收税后的剩余部分才可以受偿。

4.法院查封。由于我国土地和房产的登记部门不同，办理在建工程抵押需要先到国土部门撤消原有的土地使用权抵押，再到房产部门办理在建工程抵押。根据《担保法》规定，“依法被查封的财产是不能抵押的”。当银行注销土地使用权抵押、办好在建工程抵押之前的这段时间内，在建工程被查封，此时，在建工程将无法办理抵押登记；此时银行若回到国土部门，却遇到土地也已经被查封而无法办理新的登记，恢复原有的土地抵押也无法做到，最终造成了抵押落空的尴尬局面。

5.已预售商品房。对同一套商品房，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，可能有两种情况：一是在建工程抵押在先，商品房预售在后，此时开发企业必须事先取得抵押银行同意，解除已设定的抵押关系，才能与购房人签订预售合同；二是商品房预售在先，在建工程抵押在后，此时银行在确定在建工程抵押范围时宜将已预售的户室扣除在外，避免潜在的法律纠纷。

6.公共用房。房地产开发项目一般都要配备一定数量的公共用房，如物业管理用房、配电间、消防室等，这些公共用房属于为小区配套使用，是不能转让的，因此银行在确定在建工程抵押范围时也宜把这一部分公共用房扣除。

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【关键词】土地资源；收储管理；必要性；策略

引言

土地收储是土地收购与储备制度的简称，土地收储制度是我国国土资源部门与地方政府为了适应经济发展采取的一种土地创新制度。从上世纪开始我国就开始实施土地收储制度，土地收储工作发展至今已经取得了一定的进步。随着相关的法律法规逐渐完善，土地收储制度对于土地调控、土地市场的规范、土地节约利用等都具有重要的促进作用。

1 进行土地收储的必要性

土地收储是土地管理过程中的一项必要工作，土地收储工作是对土地资产进行管理的一种重要措施。我国出台的《土地储备管理办法》中，对土地收储制度的相关内容进行了确定。比如：市、县人民政府国土资源管理部门为了能够实现对土地市场的调控，促进土地资源的合理利用，需要依法取得土地并且对收购的土地进行前期开发以及储存，以满足经济发展过程中所需的土地资源。土地储备机构是市、县人民政府批准成立的，并且具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门的事业单位。可以进行土地收储工作的土地包括依法收回的国有土地、收购的土地、已经办理农用地转用并且已经经过土地征收批准手续的土地等，《土地储备管理办法》对于土地的收购以及储存具有一定的指导作用，而土地收储则是土地管理过程中的必要过程，不仅可以为市场经济的发展提供必要的土地资源，还可以防止国有资产流失。当前土地管理过程中各级政府收储工作的主要职责是储备城市的国有存量土地，对旧城改造过程中所需要的建设用地以及城市和农村的集体土地进行收购和储存。之所以对这些土地资源进行收储管理，主要是由于这些土地在开发之前的整体利用效率不高，尤其是一些城乡结合点，人口比较混杂，土地的归属权比较混乱，有的是农用地、有的土地是宅基地、有的土地是国有土地，随着城市建设不断扩张，这些土地的价值也变得越来越高，为了促进经济的快速发展，相关的政府部门必须要加强对这些土地的整合利用，因此必须要依法实施收储计划，并且签订相关的收储协议，对土地的属性进行确定，从而确定土地的用途，比如土地若是属于国有土地，则可以收回，若是属于集体用地，则可以进行报批转用，对于不同用途的土地，需要制定不同的价格，对土地上的附着物进行补偿。

此外，土地收储工作还是对土地市场进行调控的客观需要。在进行土地收储管理时，各地政府应该要根据调控的土地市场的需要，对收储的土地的规模以及范围进行确定，从而对土地进行合理的规划。对于一些闲置的、利用效率较低的国有土地要进行优先储备，政府可以通过征用、收购、收回等方式，对一些分散的土地进行整合与集中，从而使得土地资源的组合可以得到进一步优化，防止土地收益的流失，还可以规范土地市场的发展，加强对土地的有效利用。

2 进行土地收储的策略探讨

2.1 做好土地收储的准备工作

在土地收储工作中，最容易出现的问题是经济纠纷。当前我国很多企业在发展过程中，由于范围比较广、跨度较大，因此一些企业在发展过程中对自身的不动产以及债权债务的了解不够，当政府在进行土地收储管理时，与企业之间很容易出现经济纠纷，出现纠纷时往往会对土地的收储工作带来严重的影响。不仅会影响到土地收储的进度，还会衍生出很多的新问题。为了避免这种纠纷的出现，在进行土地收储准备时，必须要根据《城镇土地调查规程》的具体要求对土地的权属关系进行调查，最好是委托实力较高的律师事务所对相关企业的资质情况进行调查，其中调查的内容包括企业的规模、资产负债、信用度等情况，然后要出具专业的报告，为土地收储工作奠定基础。在进行收储管理之前做好相应的准备工作可以有效地避免收储风险。

2.2 建立现代化的土地收购储备制度

随着市场经济的快速发展，人们对生态环境以及资源的重视程度逐渐提高，土地收储工作也应该要与现代社会发展相吻合。为了实现土地收储工作的快速发展，需要对土地收储制度进行完善，实现土地收储制度的现代化、科学化以及规范化。土地收储制度不仅包含了各种资金的筹集、住宅问题的解决，还包括对森林、湿地等土地资源进行储备以及保护。这种与人类的生存环境以及生态资源相关的土地储备制度具有更加深刻的意义，也符合经济与生态协调发展的目标。在具体的实施过程中，需要将土地收储工作进行细化，实现横向收储管理与纵向收储管理，通过提高土地利用率、转变土地用地性质，从而实现对土地结构的有效利用。另外，在土地的收储管理过程中，还应该要改变传统的将土地用于商业储备的观念，将土地资源用于公益事业的储备，不仅可以实现社会的均衡化发展，还可以吸引投资，促进对土地资源的挖掘以及开发管理。

2.3 加强对土地收储制度的宣传力度

土地收储制度的完善是促进土地收储工作顺利开展的关键，由于土地收储过程中涉及的利益主要是政府与土地所有者之间的，因此土地管理过程中需要对土地收储的相关制度进行宣传，使得土地所有者可以了解土地收储的相关内容、土地规划用途、赔偿制度等，从而使得土地收储过程中可以更加顺利。政府可以利用每年度的土地宣传日，利用各种形式进行土地资源的宣传管理，比如通过广播电视、文艺汇演、发放传单等方式，加强土地收储管理，使得人们可以从思想上认识到土地利用的重要性，从而提高土地收储管理效率。

3 结语

土地收储是土地管理的重要内容，也是对土地资源进行整合的必要措施。土地收储管理可以为经济发展提供更多的土地资源，同时可以防止国有土地资源的流失，为经济发展奠定坚实的基础。在土地收储管理过程中，需要加强对相关制度的完善以及宣传，做好相应的准备工作，比如加强与土地所有者之间的沟通和联系，避免土地收储管理过程中出现各种纠纷，同时加强土地收储管理，不断提高土地利用效率。

参考文献：

[1]杜育宏.试论如何做好土地收储工作[J].科技致富向导，2014（02）.

[2]李建军.土地收购储备工作的必要性[J].西部资源，2009（24）.

[3]杜广平.浅议城市土地收储管理[J].科技创业家，2013（03）.

[4]张卫东.土地储备存在的问题与对策[J].浙江国土资源，2005（10）.

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一、登记过程中必须明确农村住房与小产权房的区别

在对农村住房进行初始登记时，必须明确区分农村住房与小产权房，虽有不少学者在不断试图使小产权房合法化，但及至今日，国家政策仍对小产权房持否定态度。具体而言，笔者认为，农村住房与小产权房至少有以下几点区别：

（一）两者含义的界定

小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋并出售给集体经济组织外的居民，因其无法获得城市房地产登记管理部门核发的产权证书，而是由村委会或乡镇府颁发权属证书。①而本文中的“农村住房”则特指农民依法在宅基地上建设的自住房。由此可推之：两者的用途不同，小产权房是建造者用于销售给主要是集体组织以外的人，并进而获取经济利益的，这是小产权房产生的出发点与落脚点；而农村住房则是农村村民修建用于自住的，体现了宅基地的制度价值。

（二）两者特征的界定

根据小产权房的定义和产生原因，小产权房的特征可概括为：其一，购房者没有合法的产权证书，使得小产权房在今后拆迁征收时购房者的利益难以补偿，以及今后对其流转如再转让、抵押等障碍较多；其二，房屋价格低廉，这是小产权房市场得以存在并不断壮大的原因之一；其三，在主观上销售者和购买者都存在侥幸心理，认为小产权房可能在将来被合法化；其四，社会对它的存在一直有着不同的声音，公权力虽对其不承认不保护但也未采取有效的果断的措施进行遏制；其五，由于小产权房位于农村，立于集体土地上，其质量、配套设施几乎达不到城市商品房的标准。农村住房则是建立于具有福利性色彩的宅基地之上，并可以根据《房屋登记办法》获得产权证书，其存在是受法律保护的。

（三）两者产生原因的界定

关于小产权房产生的原因，可以从多个角度来理解。第一，制度方面的原因，其主要表现为三个方面：1.农地与城市土地在权利结构、管理模式上的二元分割，即城乡二元土地制度；2.农地所有权与最终处置权的“二元”主体，即虽然法律规定农地属于农民集体所有，但又规定国家享有最终处分权；3.农地法律所有权与事实所有权的二元分离，即在法律上农地属于农民集体所有，而实际上却变成了集体经济组织或村委会所有。②第二，城市房价飞涨促使农村小产权房成为购房者的后备选择。第三，城市化进程中解决农民负担问题的一种方式。第四，小产权房是各方利益博弈的结果。③至于农村住房的产生，它可以说是保障人权的一部分，它是历史的必然，任何政府或公权力都不能对其进行遏制，只能对其进行正确引导，促使其更好的发展。

（四）两者的法律效力的界定

从上文我们得知，小产权房在法律上是不予认可的，同时根据《房屋登记办法》等的规定，此类房屋是不能进行合法登记的，因而小产权房也就不可能有合法的产权证，购房者拥有的财产所有权不能被法律所承认，也就是说不能得到有效的保护。小产权房的交易只能依靠双方尤其是销售者的道德信义来维持，但“道德是‘高’要求，法律是‘低’要求，高要求的事情可以朦胧审美，而低要求的事情必须泾渭分明。”[2]涉及财产的交易应当是明确而非模糊的。

二、登记工作面临诸多特殊困难

与城镇房屋产权登记相比，农村住房登记面临诸多困难，主要表现在：对超越“一户一宅”而出现的“一户多宅”的处理，对“超面积”房屋处理，“房地一体”原则在农村执行较困难，中国特殊的民工现象导致登记工作难以有效开展以及农村住房登记历史遗留问题等等方面。

（一）对超越“一户一宅”而出现的“一户多宅”的处理

根据《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，“一户一宅”应当成为农村住房登记的原则。但实际上，许多地区不乏“一户多宅”，其“多宅”的取得途径有合法亦有非法，如集体成员通过参军、求学、结婚等多种方式转变户口但同时保有宅基地及其上的房屋；掌握公权者通过对公权的滥用，使得自己拥有“多宅”，以谋取私利。对于非法获取部分，不予登记是合情合理合法的，但对合法获得的部分，如果尽数按照“一户一宅”的登记原则来处理，则会损害权利人的合法权益。

（二）对“超面积”房屋的处理

虽《土地管理法》第62条规定了宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，但违背此规定的现象屡见不鲜、屡禁不止。对于超建的房屋如何处理？这是在产权登记中应当解决的。对此问题，有观点认为“应该由各地政府结合当地现实情况制定，在初始登记的勘测过程中严格把关，区别对待。对严重超标的房屋，应该不予登记，并通报有关机构监督拆除；对超标很小的房屋，在房产证上注明实测面积，补缴罚金后予以合法化；对其余超标房屋颁发房产证，在房产证上分别注明实测面积和批准面积，维持房屋现状，在房屋翻建、拆迁后，将超出部分收回，并对新房屋变更登记。”[3]笔者认为，此问题的解决办法可以参考厦门市农村住房及宅基地登记的做法，即应当结合历史及各地具体情况来分别进行处理。

（三）“房地一体”原则的约束使农村住房产权初始登记在一定程度上受阻

在农村，“房地一体”则表现为“房随地走”，然房地一致原则适用于农村房屋初始登记时存在例外情形，如农民建房后转为非农户口，能否取得房屋所有权；因继承或婚姻关系，城镇居民能否取得农村房屋所有权等。根据四川大学洪运的观点，我国应当采取“房地适度分离”的立法例，同时建议对《房屋登记办法》第8条修改为：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，但有相反证据证明的除外。[4]

（四）中国特殊的民工现象导致登记工作难以有效开展

为了追求更高的经济收入，我国农民大量向沿海及城市集聚，形成了中国特殊的民工现象，这一现象一方面带来诸多好处，但另一方面，由于许多农民不在农村，又使得许多针对农村的政策难以得到宣传及有效落实，农村住房产权初始登记方面的政策措施亦包含其中。

（五）农村住房登记历史遗留问题使得农村住房初始登记难度增加

《房屋登记办法》明确规定了农村住房初始登记应当提交的相关法律文件，包括宅基地使用权证明、申请登记房屋符合规划的证明以及房屋测绘报告或者村民住房平面图等。同时，登记又要遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，即“先地后房”的原则。但长期以来，由于我国没有建立完整、规范的农村宅基地产权产籍管理制度，给目前大规模开展农村住房产权登记带来很大困难。

三、农村住房产权初始登记的需求受诸多因素的影响

农村住房产权初始登记的需求主要说的是公众（主要是农民）对尚未进行登记的农村住房有对农村住房进行登记的意愿及要求。住房和城乡建设部废止《城市房屋权属登记管理办法》后，颁布了《房屋登记办法》，使得农村房屋登记工作有法可依，对加快全国范围内统一的房屋权属登记工作进程有重大意义。然而，与城镇房屋产权登记时公众需求较单一的影响因素相比，公众对农村住房产权初始登记的需求受诸多因素的影响。

（一）登记需求受经济发展水平影响

“土地之所以有价格，在于土地的稀缺性和垄断性，并且其价格受到供求关系和地理区位的影响”，[5]与土地相连的房屋亦为因变量，一般而言，农民办理房屋产权证的需求与经济发达程度成正比：在经济发达地区，农民办理房屋产权证意愿比较强，反之则相反。经济的发达往往会带来当地许多条件及观念的转变，同时，经济发达地区，农民对其财产进行“物尽其用”的机会相对来说要多，农村住房是其财产，他们在保证其财产安全的最低限度的同时，会不断谋求通过其财产带来的利益最大化。

（二）登记需求受地域因素的影响

这里的地域因素主要表现为城镇与农村方面，笔者通过对武汉江夏区的调研发现：农民对农村住房登记的需求以城镇为中心向外递减，越靠近城镇越强烈，越向外则越减弱，至边远农村，农民几乎没有要对其房屋进行登记的意识。至于这一现象产生的原因，笔者认为与经济发展水平和开放程度以及下文将提及的当事人的认知水平有密切关系。

（三）登记需求受农民的认知水平影响

在前文中笔者已经提到产权登记的重要意义，但这些意义能否为农民所认可则事关农村住房登记工作的顺利开展。实际上，由于农民对农村住房登记的认识较少或不全面，使得农民对该问题的认识也极易被其他因素如政策宣传、信息流动、他人行为等等影响。

（四）登记需求受其他因素影响

其他因素如“集体土地范围内的房屋无论转让还是抵押都受严格限制，故此，所有人办理初始登记的动力不足，这使得一直以来，我国集体土地房屋所有权的初始登记率远远低于国有土地范围内房屋所有权的初始登记率”；[6]受错误信息如认为农村住房登记后可以自由抵押、买卖、出租等的影响；出现意外事故、不可抗力而急需用钱但又无其他途径可选时，农民不得不考虑利用其房产来救急；政策宣传；邻里行为及集体行为等等。

四、登记并不必然剔除农民对其住房享有的自有权的限制

产权登记的目标包括减少不确定性，明确产权及归宿，产生产权的激励功能、约束功能、收入分配功能及外部性内部化功能。④当全国多地试点农村住房登记时，有不少学者及农民感到兴奋，毕竟，如果按照城市房屋产权登记的思维，农村住房登记表明农村住房利用流转走出了第一步。但实际上，在产权登记后，并不意味着农民可以像城市居民一样能够自由地对其住房享有的自有权。农民利用自己的房屋要受到更多来自公法的制约，之所以如此，是因为“公法对于所有权的限制，大多系以保障国家公共利益或社会共同生活利益为目的”，[7]这种制约的根源体现在农村宅基地的归宿及性质上。

我国《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”；国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；《物权法》第184条规定：“下列财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外……”；《担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权……”从以上可以看出，农村住房流转受到较大限制，买卖、出租方面的限制性条件为：一是房屋流转一般只能在农村集体组织成员间进行；二是房屋流转同时宅基地随之流转；三是房屋及其宅基地流转必须变更登记；四是出租、出卖后农民不能再申请宅基地。[8]而至于农村住房抵押，法律实际上对其持否定态度。

对农村住房流转的限制的根源体现在农村宅基地的归宿及性质上。宅基地属于集体所有，农民只享有使用权，宅基地使用权只是集体组织的成员申请并无偿取得。它对农民来说具有身份福利性质。宅基地以户为单元，实行“一户一宅”，不能一户有多处宅基地，此外，“房随地走”成为农村的一般性原则。国家对农村住房流转有种种限制是因为“宅基地使用权尽管是一种财产权利，但是具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在一定的范围进行。一旦允许宅基地可以向所有人转让，则宅基地就不再与农村集体经济组织成员联系一起，这不符合宅基地使用权的固有属性”，[9]“我国现阶段和今后相当长的时期内，禁止宅基地转让都是符合我国社会的共同利益和农民利益的”。[10]当然，为了使宅基地的限制性影响降低，保护特殊情况下农民的利益以及使农村住房的价值能够最大化的体现，有学者建议采取房地适度分离的立法例；⑤也有学者提出给“房地一体”松绑，建议对房屋和土地关系采用二元主义立法模式，并希望借鉴法定租赁权来实现农民对其房屋享有的完全所有权及支配权。⑥

虽然农村住房产权登记并不必然剔除农民对其住房享有的自有权的限制，但这为明确产权归属，破除城乡二元体制，以及将来关于宅基地及农村住房流转的制度改革迈出了重要的一步。

[注释]

①小产权房的概念一直存在着争议，不同学者对其有不同认识。如任辉在《利益衡量视角下“小产权房”的出路探究》（载于《西南政法大学学报》2009年第一期，第51-57页）中提到“小产权房”的具体含义有三种解释。李晋荣在《在和谐发展中解决“小产权房”问题》（载于《成都行政学院学报》2008年第三期，第41-42，56页）中指出，“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金和其他税费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发等等。

②参见：韩清怀 《市场经济背景下我国土地法律制度的合理性思考――以小产权房现象为视角》载于《法制与社会》2007年第11期，第335-336页。

③参见：吴春岐、刘宝坤《“小产权房”历史与未来的法学透视――“法学专家透视小产权房现象”》载于《房地产法律》2008年第4期，第30-32页。

④参见吴远来：《农村宅基地产权制度研究》，湖南人民出版社2010年版第41页。

篇7

【关键词】房地产权属登记；风险；防范措施

房地产权属登记是土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称，是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。房地产属于不动产，需要通过权属登记来保证房地产交易的安全，促进房地产市场的有序发展。房地产权属登记工作比较繁琐，涉及利益关系较多，房地产行政管理部门应当认真负责地做好各项工作，保障当事人的权益。

1房地产权属登记存在风险的原因

房地产权属登记出现问题大多是源于登记错误，只有少数特殊情况是负责人故意而为之。登记错误产生既有主观的原因，也有客观的原因。

1.1客观因素

国家政府制度的不完善，登记人提供资料有误都是导致房地产权属登记出现错误的客观原因。首先国家在房地产权属登记方面的法律法规并不完善，不完善的法律难以对房地产权属登记工作进行指导，还给管理工作制造了混乱。《 物权法》是我国第一部规定物产所有的法律文献，但是配套的法律法规或部门规章却不够完善，而且相互矛盾，理论性的法律法规与实际操作互相脱离，比如说对于房地产权属登记制度的模式选择，对登记部门和登记行为性质的定义，对登记审查部门的职权限制都没有准确的规定，在实际管理时，势必会引发一系列的问题。其次相互矛盾的规章制度会使登记人员无所事从，比如说，《抵押管理办法》第三十五条提出，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。而《房屋登记条例》中第四十四条对记载于登记簿中的内容只涉及到“被担保债权的数额“，并未要求房屋的价值。因此，对房屋他项权登记是否对抵押物的价值进行必要的审核值得探讨，第三，各地方对政策理解程序不同，导致执行方式 不同，这种制度冲突及制度执行力不同会引发来自不同地方公民的不满，增加管理工作的难度。自由裁量权的空子越大，登记错误发生的可能性也将越大。最后，如果在当事人进行申报登记时故意提供虚假信息，登记机构登记时没有调查，或者由于工作量较大，工作人员一时疏忽登记错信息，又或者中介机构，测绘机构，公证机构没有做好本职工作，也将导致登记错误。

1.2主观因素

主观因素主要从登记机构本身进行分析。由于不同地方经济发展快慢不同，科技发展水平不同，各个地方的房地产登记机构信息系统的完善程度也不同。有些房地产登记机构信息系统较为落后，信息不完善，录入的信息容易丢失，信息录入转换时容易错漏，系统运行时常常出现障碍，也会造成房地产权属登记工作出现纰漏。其次从工作人员主观上来看，仍旧存在责任意识淡薄的登记机构工作人员，在录入身份证的信息时马马虎虎，导致数据出错，丢失，在录入信息之后没有进行检查，增加了数据出错的几率。全国范围内从事房屋登记工作的人员并具备房屋登记官资格 的人员占比非常低，法律意识淡薄，当自行裁量的时候，仅仅凭借个人认知处理问题，使得结果与实际出现偏差，造成登记错误。

2防范房地产权属登记风险的措施

2.1实施制度化的质量管理机制

制度化的质量管理机制需要严格实施错案追究制度，质量检查抽查制度，身份证认证制度，相应的奖励机制，做到赏罚分明，责权明确。错案追究制度要求相关监管部门要认真核对房产登记人的信息，包括其身份证，房产证，律师资格证，公证书，规划验收证明等。一旦发现登记错案，要及时寻找登记当事人和当日的登记值班人员，追究其相关的法律责任，并在录入档案之前纠正信息。质量检查抽查制度要求登记机构的监管部门每个月定期进行档案抽查核实工作，还要进行不定期的突击检查，保持工作人员的警惕性，使其不敢懈怠工作。通过定期和不定期的信息录入抽查，还可以及时发现档案存档，信息录入存在的问题，做到防患于未然。身份认证制度要求在登记房产权属信息的时候，要认真核实登记人的身份证信息，以及相关房产权属证件的信息，重要的证件必须有户口所在地公安部门的盖章，以及相关部门的签章。对于原则问题，绝不容许工作人员马虎大意。为了对登记档案信息的员工进行奖励，还要明确奖惩制度，对于登记信息长期无误的登记人员，可以给与其必要的物质奖励。而对，导致登记错案发生的登记人员，不仅要记过处分，还要罚款充公。

2.2实施规范化的质量管理机制

没有规矩，不成方圆。规范化的质量管理机制需要登记机构按照单位内部管理规定狠抓办件质量管理，坚决杜绝登记伪证，假证的现象，在发生错案之后，不仅要追究当事人的责任，还要追查登记的工作人员，对其实施处罚。每个月不仅有定期的档案检查，还有不定期的抽查行动，发现问题及时在机构内部进行分析通报，严格惩处犯案人员以儆效尤。严格的惩罚制度能够树立管理威信，使得工作人员提高自己的警惕意识，管理人员加强监督管理力度，严防登记错案。对于律师见证书，公证书，规划验收证明这些资料，必须通过严格的审核方能够进行登记，除了网上对比之外，还可以通过电话核实信息准确性，对于存在疑问的证件，首先进行登记再提交给上级。规范化的质量管理机制不仅仅涉及对登记流程的管理，还涉及整个登记机构的制度管理，其目的在于规范管理流程，提高管理的效率。因此除了严抓登记人员对登记细信息的核对状况，监管部门对信息档案的核实抽查之外，还要注重对登记机构制度优化的管理，改善不合理的管理制度，简化管理步骤。

2.3实施信息化的质量管理机制

信息化的质量管理机制是保证整个登记机构能够高效运行的管理机制，登记机构要要合理分配机构内部的资金资源，加强机构信息系统的建设工作，提高对信息的录入，存储，管理效率。简而言之，就是要不断完善登记机构的信息管理系统，首先是信息的录入系统，要求信息录入人员要有高度的责任心，如果马虎就可能就产生极其严重的后果。其次是信息的查询系统，要核对客户信息，需要查询较多的资料，如果信息查询系统不完善，时不时无法登陆办公网站，这样不仅影响登记人员的情绪，也影响登记当事人的情绪，因为情绪问题而导致工作出错的例子屡见不鲜。因此登记机构应当建立强大的信息系统，使得房屋登记工作人员鼠标轻轻一点，所有资料都能够完整的出现在其眼前。其三是信息存储系统，这些资料就弥足珍贵了。除了确保资料完整真实之外，还要将客户的信息进行加密处理，防止泄露客户的隐私。同时建立“异地备份”制度，当信息遭遇毁灭性破害时，至少还有备份，可以查询利用。

结语

房地产权属登记工作关乎当事人和权利人双方的利益，也关乎整个房地产产业的发展。登记机构需要与司法部门，公证部门，规划部门等机构紧密配合，不断提升登记机构工作人员业务素质，提升服务质量，完善审核机制和奖惩机制。国家也要不断完善相关的法律法规，避免管理混乱，减少登记机构承担赔偿风险的几率。

篇8

房屋编码：__________

青岛市工商行政管理局

青岛市建设委员会制定

特别告知

一、本合同文本是根据有关房地产转让的法律、法规、规定制定的示范文本，印制的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。

二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。

三、在签订预售合同前，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证。预售许可证真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限制的情况，购房人可向该商品房屋所在地的区市房地产交易中心查阅。

四、为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。

五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋（或已建成但未办理房地产权属登记证明的房屋），该房屋的面积、交房日期质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签订前，应对下列问题予以充分了解：

1.商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以房屋所在地房屋、土地或房地产主管部门认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《商品房销售管理办法》第二十条规定）处理。

[第二十条：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=_______________________X100%

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

2.国务院的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期限为：'（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。'保修期限自竣工合格验收之日起计算。

房地产开发企业对购房人购买的商品房屋得保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于两年。

3.房屋交付使用后，房屋的主体结构质量不合格的，按国务院的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条关于'商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。'的规定处理。

六、双方履行合同发生争议的，可选择向不动产所在地人民法院，也可选择向仲裁委员会申请仲裁。如果选择申请仲裁的，可向本市的仲裁委员会申请，也可向外地的仲裁委员会申请，本市的仲裁委员会全称是青岛仲裁委员会。

七、商品房预售合同签订后应及时向房地产登记机构办理商品房预售合同登记备案，以便保护合同双方当事人权益。不登记备案的预售合同，当发生重复预售、抵押等事实时不能对抗第三人。根据规定，办理登记手续，可由合同当事人双方共同办理，也可由购房人一方单独办理。

青岛市商品房预售合同

甲方（卖方）_________

住所：_________________ 邮编：__________________________

营业执照号码：_________

资质证书号码：_________

法定代表人：___________ 联系电话：______________________

委托人：___________ 联系电话：______________________

乙方（买方）_________

国籍：_________________ 居住（注册）所在

省市：__________

个人/公司：____________ 性别：__________________________

出生年月日：___________

住所（址）___________ 邮编：__________________________

证件名称：_____________ 号码：__________________________

联系电话：_____________

委托/法定人：______ 联系电话：______________________

住所（址）___________

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售《_____________》商品宜，订立本合同。

第一条 甲方通过土地使用权方式取得区/市地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：______土地面积为：_____________，土地用途为：_____________.

甲方经批准，在该地块上投资建造《_____________》（暂定名/现定名）商品房，主体建筑物的建筑结构为_____________结构；建筑物地上层数为_____________层，地下层数为_____________层。

上述商品房已具备规定的预售条件，_____________已批准上市预售（预售许可证编号：_____________）

第二条 乙方向甲方购买区/市路号《_____________》_______栋_____单元_____层_____户（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为_____.

据甲方暂测该房屋建筑面积为___________平方米，其中套内建筑面积为___________平方米、公用分摊建筑面积为___________平方米，另有地下附属面积___________平方米（价格详见补充条款）该房屋建筑层高为___________米。

该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系、资料关系）见本合同附件四，（相邻关系及小区平面布局）见本合同附件六；该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。

第三条 乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为___________人民币___________元。

（大写）______________________.

根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币___________元。

（大写）______________________.

该房屋全装修总价为人民币___________元。

（大写）______________________.

第四条 乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。

第五条 在该房屋交付时，房屋建筑面积以认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：

1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；

2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+___________%（包括___________%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-___________% （包括-___________%），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使甲方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。

第六条 签订本合同时，该房屋建设工程建设到。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管帐户（预售款监管机构：___________、___________帐户名称、帐号：___________）预售款按政府规定监管使用。

乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。

第七条 乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过天后，甲方有权选择下列第种方案追究乙方责任：

一、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的___________%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。

甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。

二、____________________________________________

第八条 签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起天内

与乙方签订本合同变更协议。

甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。

第九条 甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意。

甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的_______%违约金。

第十条 该房屋的交付必须符合下列第种方案所列条件：

一、取得了房地产权属登记证明；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。

二、_______________________________________________________

第十一条 甲方定于年月日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。

第十二条 甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过天，乙方有权选择下列第种方案追究甲方责任：

一、乙方有权单方面解除本合同。

二、____________________________________________

第十三条 该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为。

在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为___________用房，甲方应向乙方提供《___________质量

保证书》和《___________使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。

甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。

第十四条 在甲方取得了房地产权属登记证明后日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。

甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起___________天内，由双方依法向

交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）

第十五条 该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。

第十六条 甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。

第十七条 甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。

双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该___________机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

第十八条 该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。

第十九条 乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的%，在退还房价款时一并支付给乙方。

前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。

第二十条 按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。

第二十一条 甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。

第二十二条 甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的倍给予补偿。

双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

第二十三条 自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院的《建筑工程质量管理条例》规定在本合同附件五中约定。

第二十四条 甲方已选聘物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了

《前期物业管理服务合同》（见附件五）因该房屋规划用途为___________用房，甲乙双方已签订了《___________使用公约》（见附件五）

第二十五条 乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之日起，甲方与签订的土地使用权合同中约定的权利、义务和责任转移给乙方。

第二十六条 本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮__戳为准）第___________日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。

第二十七条 该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。

第二十八条 本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。

本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。

第二十九条 甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。

第三十条 本合同自双方签字/公证处公证之日起生效。双方商定本合同生效之日起日内由负责向房地产登记机构办理本合同登记备案手续。

若责任方逾期不办理登记备案手续造成另一方损失的，应当承担赔偿责任。

第三十一条 本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。

甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。

第三十二条 甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定下列第___________种方式解决：

一、向___________仲裁委员会申请仲裁；

二、依法向人民法院。

第三十三条 本合同壹式份，均具有同等效力。其中甲、乙双方各执份，___________、___________、___________各执壹份。

附件一

付款方式和付款期限

______________________________________________________________________

附件二

该房屋建筑设计及平面图

______________________________________________________________________

附件三

该房屋建筑结构、装修及设备标准

______________________________________________________________________

附件四

该房屋权属情况（产权、抵押、租赁）

______________________________________________________________________

附件五

该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书

______________________________________________________________________

附件六

该房屋相邻关系及小区平面布局

______________________________________________________________________

补充条款

______________________________________________________________________

补充条款（住宅房屋拆迁房屋补偿协议）

______________________________________________________________________

补充条款（经济适用房预售合同）

______________________________________________________________________

补充条款（限价商品住房合同）

______________________________________________________________________

甲方（名称）_____________

乙方（名称或名字）_______

法定代表人签署：___________

乙方本人签署：_____________

法定代表人的

委托人签署：___________

法定人签署：___________

甲方盖章：_________________

乙方盖章：_________________

日期：_____年_____月_____日

日期：____年_____月______日

签于：_____________________

签于：_____________________

甲方拟签人员：_____________

销售员证书号：_____________

甲方确认人员：_____________

销售员证书号：_____________

篇9

为贯彻落实中央、省委关于加快建设海峡西岸经济区和保增长、保民生、保稳定的决策部署，现就进一步鼓励和扩大民间投资提出如下意见，请认真贯彻落实。

一、拓展民间投资的领域

推进公平准入，实行同等待遇。允许集体、民营、外资等各类非政府的民间资本依法进入基础设施、公用事业及其他行业和领域。当前，重点鼓励民间投资以下行业和领域：

（一）基础设施和公用事业。通过项目法人招标、招股办法，鼓励民间资本以独资、合资、合作、联营、项目融资等方式，参与高速公路、港口、渔港等交通设施，公用的人民防空工程，新能源开发利用，城市供水、供气、污水垃圾处理，风景名胜区经营服务设施和配套的旅游服务区开发等项目的投资、建设与运营。已建成的政府投资项目，具备条件的经过批准可以依法转让产权或经营权，以回收的资金滚动投资于社会公益等基础设施建设。

（二）先进制造业。鼓励民间资本投资国家《产业结构调整指导目录》、《外商投资产业指导目录》限制和禁止投资领域外，以及省重点产业调整和振兴实施方案所确定的电子信息、石化、装备制造、汽车、船舶、钢铁及有色金属、轻工、纺织、建材、生物医药、新能源等产业的技术进步与技术改造、节能减排及结构升级等方向的重点产品和工艺技术。

（三）服务业。鼓励民间资本投资金融、物流、服务外包、商贸、创意产业、信息、旅游、会展、房地产、社区服务、社会化养老等现代服务业。鼓励和支持民间资本参股城市商业银行、农村信用合作社、证券、保险等金融机构；投资软件业和信息服务业，通过第三代移动通信运营网络开展多种形式的信息化增值业务，推动面向企业和民生需要的信息化建设。合理引导民间资本开发建设普通商品住房，促进房地产市场健康稳定发展。

（四）现代农业。鼓励民间资本投资《海峡两岸（*）农业合作试验区发展规划》实施的闽台农业合作示范园区建设；投资特色农产品基地建设、农产品深加工、农业“五新”推广等促进现代农业发展的项目。

（五）社会事业。鼓励民间资本兴办学前教育、普通高中教育、职业技术教育，建设培训、实训（实习）中心以及多种类型的职业技术培训和职能培训机构及设施；兴建大中型综合医院、专科医院、老年护理、康复医疗等非营利性医疗卫生机构，以及在城市新区、农村和贫困地区新建医疗服务机构；投资影视制作、发行、放映，图书馆、文化馆（站）、纪念馆和展览馆建设，广告等文化产业；以多种方式参与各类体育基础设施建设，投资室内娱乐、游乐、休闲健身娱乐等项目。

（六）小城镇建设。鼓励民间资本参与建设小城镇供水、供气、商业配套、文化体育配套、社区服务等设施和商品住房开发。在统筹布局的前提下，鼓励民间资本在有条件的小城镇建设污水集中处理和垃圾焚烧处理设施，研究制定适合于小城镇的污水处理、垃圾处理收费政策。

（七）股权投资业。鼓励民间资本采取公司制、合伙制、契约制和信托制等方式，设立创业投资基金、产业投资基金等各种股权投资基金；设立公司制、合伙制的股权投资基金管理企业。支持股权投资基金参与国有企业重组改制、入股拟上市公司、进行企业并购和投资创业企业等股权投资活动。积极推动各级政府设立创业投资引导基金，通过阶段参股、提供融资担保、跟进投资或其他方式支持创业投资等股权投资企业的设立和发展。

二、简化民间投资的行政审批

（一）下放行政审批权限。地方核准的投资项目，除矿产、水利等资源开发利用，跨设区市建设的项目，以及国家明确规定须由省级投资主管部门核准的外，均下放项目所在地的市、县（区）投资主管部门核准；项目所涉及的人防、消防和施工许可等审批也相应下放。由省环保行政主管部门审批的建设项目环境影响登记表下放设区市环保行政主管部门审批。对新设立企业所涉及的各项前置审批，以工商部门的企业注册登记审批权限为准，有关部门原则上要将前置审批下放到市、县（区）。

（二）优化行政审批环节。对不涉及水源保护区、风景名胜区，且周边不存在环境敏感点的非工业类项目，除输变电工程、高速公路、码头、畜禽养殖业项目外，不需进行报批前技术评估。对于鼓励民间投资的项目，符合市场主体登记条件的，在取得法定的企业登记前置审批文件前，可先予以办理筹建登记，经营范围核定为“筹建”，企业取得前置审批文件后，再予核定具体的经营范围。

（三）调整行政审批方式。将办理建设工程质量和安全监督手续简化为告知备案，施工许可后审查质量、安全措施条件，强化施工过程监督管理。建设工程项目已办理用地批准和规划许可相关手续、具备工程质量和安全监督告知备案证明、已确定建筑施工企业、须进行施工图审查的项目施工图审查合格的，给予办理施工许可证。将建筑工程消防设计审核和建筑工程消防验收事项，由审核改为审核与备案抽查相结合。对国家规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程由公安消防部门审核、验收，其他建筑工程报公安消防部门备案，由公安消防部门进行抽查。

（四）提高行政审批效率。推行投资项目并联审批，按照“牵头受理、报送相关、并联审批、限时办结、加强监督”的原则，实现项目备案或核准、选址审批、用地预审、环评审批、节能评估审查、建设用地规划许可、初步设计审批、安全设施设计审查、施工图审查备案、建设工程规划许可、建设工程施工许可或开工报告等事项的网上并联审批。需要召开评估论证会或审查会的，一律由牵头部门负责组织，有关行业和相关专业主管部门参与论证审查，行业和相关专业主管部门不再另行组织召开行业审查会。对总投资达到1000万元以上的民间投资项目，涉及的审批部门应当建立审批服务“绿色通道”，指定专人负责联络，跟踪服务。

三、做好民间投资的用地和用海需求保障

（一）完善土地供应制度。各级政府在编制土地利用总体规划时，应明确保障民间投资用地的措施。凡符合《划拨用地目录》（国土资源部第9号令）的民间投资项目，可按划拨方式提供用地。完善经营性用地的土地供应方式，根据土地用途和市场状况相应采取招标、拍卖、挂牌出让方式。推行用地预申请制度，按照市场需求组织土地的有效供应。合理控制建设项目用地规模，对规模较大的项目，依据规划可以分期办理供地等相关手续。

（二）适当降低土地和海域出让价格。各级政府可根据市场状况，适当降低工业用地的土地出让价格。对于本省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%确定土地出让底价。其他工业用地项目，在不低于国家统一规定工业用地出让最低价标准的前提下，可适当调低出让底价。各类用海项目属于省重点项目的，其海域使用金除按规定上缴中央财政外，上缴地方财政部分减征30%。

（三）延长土地和海域出让金支付期限。对新出让的土地，各地可将土地出让金全部付清的规定期限延长至12个月；对总价较高或规模较大的地块，其出让价款支付期限也可适当延长，最高限定18个月。用海单位或个人应缴海域使用金超过3000万元，一次性缴纳确有困难的，经有关海洋行政主管部门商同级财政部门同意，可批准其分期缴纳地方留成部分，但最长不得超过2年，且第一期缴纳不得低于应缴海域使用金的50%。

（四）允许依法分宗办理土地登记。在符合《国有土地使用权出让合同》约定，土地使用权人缴清土地出让金，不改变宗地整体规划条件及用途的前提下，经原土地使用权人申请，原则上可根据规划道路或宗地范围内明显界标物，给原土地使用权人分割办理土地登记。

（五）鼓励合理有效利用土地资源。对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再收取或调整基础设施配套费的地方留成部分和土地有偿使用费。以划拨方式取得土地的单位，允许利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业，土地用途和使用权人可暂不变更。对企业使用的农村集体建设用地，依法办理不动产登记的，通过统一有形的土地市场，可以公开规范的方式转让土地使用权，并在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

（六）有效保障民间投资项目的用地用海。对符合土地利用总体规划及国家产业政策的民间投资项目，项目落实的，优先安排当年用地指标，并依法及时审批用地。属于经国家海洋局批准区域建设用海规划的项目，可以先开展围填海活动，再根据区域用海功能布局和实际用海面积，办理海域使用审批手续。

（七）妥善处理建设用地历史遗留问题。按照“尊重历史、明确界线，依法依规、妥善处理”的原则，对历史上未批先建的基础设施、工业等项目用地，在符合城市规划、村镇建设规划和土地利用总体规划的前提下，经依法处理后，按规定给予补办规划、环保、立项、建设、土地等有关审批和权属登记手续。

四、拓宽民间投资项目的融资渠道

（一）保持信贷规模稳定增长。完善多层次的政银企沟通机制，推动投资项目与银行信贷资金的直接对接。银行业机构要加快建立针对中小企业的信贷专营机构。实行小企业贷款风险补偿制度，今年对银行业机构以其上年度小企业贷款季均余额为基数，按本年度小企业贷款季均余额增幅超过基数5%部分的8‰予以风险补偿。各级人行、银监部门要采取分类考核等措施，将年新增中小企业贷款额度和户数列入银行业机构年度考核内容，定期向当地政府及相关部门通报贷款情况，力争中小企业贷款增速不低于其他各项贷款。

（二）推广多种融资担保方式。鼓励银行业机构推广票据保贴、沿海沿江财产抵押、海域使用权抵押、知识产权抵押、保单质押、仓单质押、股权质押、基础设施项目收费权和收益权质押、应收账款质押等融资业务，提高担保物的抵押率、质押率。以码头、船坞、船台、水电站、水库等沿海沿江财产抵押的，由市、县人民政府指定的部门负责办理抵押登记。鼓励和支持金融机构开展大型农机具等农用生产设施（备）、参保渔船、林权、采矿权、“四荒”土地使用权抵押贷款，探索开展土地承包经营权、集体建设用地使用权和农村房屋产权抵押贷款。

（三）完善融资担保体系。支持发展多种形式、数量较多的商业性或自、互担保机构，鼓励区域内担保机构合理竞争。完善中小企业信用担保机构风险补偿金制度，对为中小工业企业提供银行贷款融资担保的担保机构，按年度担保额8‰的比例补偿；对为中小贸易企业提供银行贷款融资担保的担保机构，按年度担保额5‰比例补偿。发挥信用担保的信用增级、分担风险作用，对符合产业政策，具有一定发展潜力及自有知识产权的高技术企业（或高技术投资项目），自有资产不足以抵押银行贷款的，经由银行推荐，有关部门（中介）评估等程序后，可由省级再担保公司直接担保。鼓励和支持担保公司、小额信贷促进会等农村信贷中介组织发展。加强对信用担保行业的管理，对担保机构进行年度业务综合考评，对业绩突出的担保机构给予奖励。

（四）支持多形式直接融资。鼓励具备条件的企业到境内外资本市场上市融资。加强对拟上市企业的储备、改制、辅导和培训工作，培育上市企业后备资源，大力推动企业进入主板、中小企业板公开发行股票融资。推进一批自主创新型、成长型中小企业在创业板市场融资。积极采取有效措施，帮助阶段性支付应补交费用有困难的企业，完备上市前土地、房产等资产确权工作。鼓励通过发行债券融资，支持一批高科技、节能减排、文化创意等领域的成长型中小企业开展集合发债工作。拓宽房地产企业融资渠道，支持部分信誉良好、资产优质的大型房地产开发企业开展房地产信托投资基金试点工作。

（五）扩大创业投资规模。大力吸引境内外股权投资基金、创业投资基金、社保基金、证券公司、保险公司、信托投资公司等投资机构依法开展创业投资业务；支持创业投资企业在法律法规规定的范围内开展融资创新，通过债权融资等方式增强投资能力，形成多元化的资本来源渠道。搭建创业投资企业等股权投资机构与“6·18”项目对接企业、上市后备企业、创业企业、拥有市级以上企业技术中心的企业等有发展潜力的企业对接平台。政府通过跟进投资、资金奖励、税收优惠等措施，鼓励创业投资机构对上述企业进行投资。

（六）调整投资项目资本金比例。降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业等项目资本金比例，调动民间投资积极性，调整和优化投资结构。

五、用好鼓励民间投资的税收优惠政策

（一）落实支持企业投资节能减排项目、综合利用资源和公共基础设施建设的税收政策。对企业投资公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等环境保护、节能节水项目，投资《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》规定的国家重点扶持的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等公共基础设施项目，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。企业以《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的资源作为主要原材料，生产国家非限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品取得的收入，减按90%计入收入总额。

（二）落实支持企业购置环境保护专用设备、节能节水专用设备、安全生产专用设备的税收政策。企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。

（三）落实支持加速折旧的税收政策。企业因技术进步，产品更新换代较快的固定资产，以及常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产，按《企业所得税法》规定，可以缩短折旧年限或者加速折旧。

（四）落实支持企业自主创新的税收政策。对国家认定的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。对新办软件生产企业经认定后，自获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。对国家规划布局内的重点软件生产企业，如当年未享受免税优惠的，减按10%的税率征收企业所得税。企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。

（五）落实支持企业筹资融资的税收政策。对于符合规定条件并在工业和信息化部、国家税务总局审核批准的名单内的中小企业信用担保、再担保机构，从事担保业务收入，自向主管税务机关办理免税手续之日起，其从事信用担保或再担保业务取得收入3年内免征营业税。享受3年营业税减免政策期限已满的担保机构，仍符合条件的，可以继续申请减免营业税。对创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，可以按照其投资额的70%，在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。

六、减少行政事业性收费和经营性收费

（一）取消和停止征收一批行政事业性收费项目。贯彻落实财政部、国家发展改革委《关于公布取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知》及《*省人民政府关于进一步减轻企业负担促进经济发展的若干意见》。取消建设等部门征收的城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建设工程质量监督费（含工业、交通、民用、市政公用等工程和建筑构件）、建设工程质量监督费上级管理费，取消铁路部门征收的铁路工程质量监督费，取消水利部门征收的水利建设工程质量监督费。

（二）减征一批行政事业性收费和政府性基金。对水利主管部门征收的江海堤防工程维护费实行减半征收一年。水土保持补偿费等依法依规设立的其他涉及投资的收费项目，一律按照收费标准的最低幅度收取。对经贸主管部门征收的新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金实行减半征收一年。

（三）规范和降低中介机构的服务性收费。对与项目审批相关联的环境评价、安全评价、检测检验、质量认证、技术审查、公证等服务性收费进行重点整治。进一步降低收费标准，编制和评估环评影响报告书、建设项目前期工作咨询服务收费等按照国家规定的收费标准的下限执行，并可下浮；防雷技术服务（新、改、扩建构筑物防雷装置施工跟踪检测，建构筑物、易燃易爆场所防雷装置设计技术评价）收费、测绘服务费、招标和交易服务收费在规定的基准价格的基础上按下浮30%执行。严禁将明令取消的行政事业性收费转为经营服务收费。

（四）调整部分涉及房地产投资的行政事业性收费和政府性基金的收取方式。调整房地产开发项目的基础设施配套费收取方式，将一次性收取改为在土地出让、主体施工和办理《商品房预售许可证》三个阶段，按3：3：4的比例分期收取。新型墙体材料专项基金、防空地下室易地建设费改为预售之前收取，并凭相关缴费凭证办理《商品房预售许可证》。

（五）减免工业投资的收费项目。对投资建设工业标准厂房的，减半征收城市基础设施配套费；对特色产业园及一期投资2亿元以上的制造业转移项目，除国家规定的收费外，免收行政事业性收费。企业进行增资扩建或技术改造，新增投资2亿元以上的，属本省有权减免的规费予以全免；新增投资1亿元至2亿元的，减免60%。

七、加强政府对民间投资的引导和支持

（一）及时投资信息。省发展改革委、经贸委应当及时公布重要领域的发展建设规划，以及政府对投资的调控目标、主要调控政策、重点行业投资状况、发展趋势等政策信息，公布鼓励投资的重点行业和领域，引导民间投资行为。

（二）加大政府资金支持。对于民间投资的经营性基础设施、公用事业项目，各级政府可以相应安排部分资金，以资本金注入方式参与建设，并可在一定时期内不参与收益分配。对于民间投资的农业开发、技术创新和技术改造、资源节约和环境保护、社会福利、文化产业等项目，符合条件的，各级政府应当以投资补助、贷款贴息、以奖代补等方式，从“6·18”专项资金等预算内投资、工商发展资金、农业发展资金、文化产业发展资金、环境污染防治专项资金、科技计划项目经费，以及社会福彩公益金等各种财政性资金中择优给予相应支持。对列入国家部委专项扶持计划的项目，各级政府在地方配套资金方面应给予支持。省发展改革、经贸、财政、农业、文化、环保等部门要分别制定、完善相关的财政性资金安排使用和管理办法，将支持民间投资的政策措施落到实处。

（三）加强招商引资。充分发挥骨干企业、外来企业、行业商（协）会在招商引资中的作用，加快组建和培育一批中介组织，实现以商引商。实施闽商“回归工程”，拓宽海外、省外闽商在海西投资兴业的空间，促进资本、资源、信息、人才、技术等方面的有效集聚。