房产资金托管范文
时间：2023-10-02 16:54:56
导语：如何才能写好一篇房产资金托管，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
2.1.1REITs的概念
关于房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)2的概念，根据已有资料可以分为两大类：一类是侧重于指产品，认为REITs是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。另一类是指机构，REIT在美国也是一种机构，可以采取公司、信托或协会的组织形式，在纳税时视同国内法人。REIT作为一种机构，可以发行权益证券筹集权益资本，也可以发行各种债务证券负债经营，评级机构对REIT及其发行的债务进行评级[17]。本文在探讨我国发展REITs的策略时，主要将REITs视为一种产品加以讨论。
2.1.2REITs的相关主体
REITs一般有以下四方基本当事人。
1．基金管理人（发起人）管理人是具体对基金财产进行投资运作的机构，负责基金的设立、募集、投资和管理等。大多数REITs是由某个组织或某个机构发起的。发起人通常包括基金管理公司、资产管理机构、信托机构、房地产公司等。
2．投资者(委托人、受益人)投资者购买了基金份额就成为基金的持有人和出资人，同时又是受益人。如果是契约型基金，投资者就享受合同规定的权利并承担一定的义务。如果是公司型基金，投资者因购买公司股份而成为公司股东，享受股东应有的一切权利，并承担相应的义务。
3．基金托管人（保管人)基金管理人将其基金财产存放在独立的保管机构处，以满足REITs作为信托形式的法律要求。保管机构作为资产的名义持有人，即受托人，负责资产的保管、2房地产投资信托基金,在美国等大多数国家称为RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs,或RealEstateInvestmentTrust,简称REIT.只是在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金(PropertyInvestmentFund,简称PIF)。-7-过户与收益的收取。
4．基金承销人（人）基金通常不是由投资者直接向管理人购买，而是通过基金承销人进行买卖活动的。承销人是管理人的人，一般可以由信托公司、投资银行或证券公司担任[18]。
2.1.3REITs的类型
1．根据REITs投资对象的不同，分为股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs
（1）股票型（权益型）REITs股票型REITs主要投资房地产的所有权，收购现存房地产或即将开发的房地产，其投资者取得的是房地产的股份所有权，依靠拥有和经营不动产带来收益。
（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是发行房地产抵押贷款，投资人取得的是抵押贷款债权，主要依靠利息取得收入。
（3）混合型REITs混合型REITs既投资购买物业，又发放房地产抵押贷款，收入也来自租金收入或地产增值收益和利息收入等方面。理论上，混合型REITs在向股东提供该物业增值空间的同时也能获得稳定的贷款利息。早期的房地产投资信托基金主要为股票型信托，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入，但随后抵押型信托发展较快，曾一度超过股票型信托。近些年来，混合型信托也有一定的发展。目前，无论是数量还是市值,股票型REITs占绝对主导地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。
2．根据REITs能否被投资人赎回，可以分为开放式REITs和封闭式REITs
（1）封闭式REITs封闭式REITs的发行规模固定,投资人若想买卖此种投资信托基金的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REITs以净值进行交易。同时,为保障投资人的权益不被稀释,此种REITs成立后不得再募集资金。同时其基金份额上市交易要符合REITs专项法的一系列规定和交易所上市交易规则规定的上市条件。封闭式REITs的规模一般不发生变化，但是如果在基金募集说明书中注明遇到新的投资机会可以选择发行新的基金单位，则基金可在适当条件下可以扩大规-8-模。事实上，不少房地产投资基金在募集说明书中都会附有这样的选择权，以省去每次发行新基金时审批的麻烦和注册所需的成本[19]。（2）开放式REITs开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。此类基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券,以备支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照REITs专项法的规定,如基金合同另有规定的,则要按照其规定。
3．根据REITs组织结构的不同，可以分为契约型REITs和公司型REITs
(1)契约型REITs契约型REITs是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割,使投资人取得表示这种权利的受益凭证。此类基金依据信托契约成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投资者)三方构成，依据《信托契约》运营。契约型REITs本身不具有法人资格,投资者的出资额全部置于受托者的管理下,信托者代替投资者就信托资产的投资内容向受托者发出运用指示。
（2）公司型REITs公司型REITs是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司,使投资人取得公司股份的形态,公司再将收益以股利形式分配给投资人。公司型REITs在法律构造上由投资者、投资公司、基金管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两层互动的法律关系:一是发生在投资人和投资公司之间的股东与股份公司的关系,两者的权利义务关系由《公司法》予以调整,投资收益和盈利由投资公司分配给投资人；二是发生在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系,三方当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关系,其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份,基金管理人和基金托管人为共同受托人[20]。在美国，自九十年代以来，借用高科技风险投资的合伙制成为美国房地产投资信托的主流。此外，根据REITs是否上市流通，可以分为公募REITs和私募REITs，等等。
2.1.4REITs的运营结构-9-契约型REITs的运营结构相对比较简单，亚洲国家大多发展契约型REITs3，其结构如图1所示。图1契约型REITs的运营结构美国的REITs一般为公司形式，在发展过程中，逐步与其它房地产企业组成合伙企业，并出现了联合经济和范围经济的现象，运营模式开始多样化和复杂化，先后演变出多种结构。
（1）传统结构，UPREIT和DOWNREIT传统REITs的资产管理和运作、房地产租赁服务、向承租人收取租金等活动一般外包给独立的合约方进行。此时，房地产基金公司和管理公司属于两个不同的概念。房地产投资基金直接拥有资产、而不是通过经营性合伙企业间接拥有资产[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（伞形合伙REIT）对传统REIT的组织结构进行了创新。如图2所示[22]，UPREIT有两个实体组成：REIT和合营合伙公司（Operatingparnership，OP），两者均发行所有权股份。REIT对公众发行股票，用其所筹集的资金购买物业和OP公司的股权（通常是控股），通过OP间接地拥有其物业。经营合伙人（通常包括REIT的管理层，以及在将物业转换成REIT之前物业持有人）为其提供给REIT的房地产资产发行OP股份。这种UPREIT结构通过允许经营合伙人延缓缴纳资本利得税，直至这种转换的税收收益达到最大，因此促进了房地产的证券化。UPREIT能够使新建立的房地产投资信托基金迅速达到公开上市融资的规模，从而使房地产投资信托基金的IPO热潮成为可能。3关于亚洲国家的REITs发展情况，下文会详细介绍。REITs托管持有REITsREITs管理人服务服务房地产或房地产有关资产组成REITs投资者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT结构演变而来，它同样允许REIT通过发行合伙公司的单元股份，在延缓纳税的基础上，购置房地产。不同的是，一家DOWNREIT可以同时拥有多重合伙关系，并且能够以REIT和合伙公司的形式拥有资产。因为DOWNREIT可以和每一宗所购置的房地产形成合伙关系，所以这种结构比UPREIT具有更大的灵活性。图2UPREIT的概念图示（2）合股结构（Stapledstockstructure）在合股结构的房地产投资信托基金中，房地产投资基金和房地产营运公司的股份被“合订”（stapled）在一起，REIT股份持有人同时持有并不控股的运营公司的股份，两公司具有相同的所有权。REIT通过募集设立，且房地产运营公司（operatingcompany）采取“C类公司4”组织形式。这种房地产投资基金具有以下优势。第一、合股房地产投资信托基金通过房地产投资基金运营公司股东的同一性规避法律限制，同时可以获得经营受限房地产的营运优势。第二、运营公司和房地产投资信托基金的经营目标趋同，有利于减少两个公司在公司目标上的利益冲突。第三、房地产投资信托基金把持有的房地产出租给运营公司经营，运营公司可用租金抵减收益，得到与REITs类似的税收优惠。1984年的美国联邦4C类公司是美国的一种有限责任公司，纳税主体是公司而不是股东。现金REIT股份UPREIT经营合伙公司（OP）现金和/或REIT股份OP单元股份物业市场开发商投资者物业所有者现金和/或OP单元股份股票市场机构投资者个人投资者-11-立法已经禁止新设这种结构的REITs。
（3）纸夹结构（Paperclipped）“纸夹”结构与“合股”结构十分相似，两者都是由REITs和其运营公司组成，“纸夹”结构的特点在于投资者可以单独买卖REITs或其运营公司的股份。因此，这种结构可以获得“合股”结构REITs全部优点，同时可以有效地避免1998年立法对“合股”结构获得税收优惠的限制。“纸夹”结构与“合股”结构的主要差别在于其各实体之间的联系比较松散。近年来，“纸夹”结构REITs在美国得到了很好的发展，许多“合股”结构REITs正在向“纸夹”结构转变[23]。
2.1.5REITs的相关特点
1．产品的收益特征REITs投资最大的优点是高分红，有着定期的股息收益。根据美国法律，REITs必须把至少90%的应课税收入，以股息形式派给股东，因此股息率相对优厚，投资者可以获得比较稳定的即期收入。在过去十年里REITs平均年度股息率达6.96%，远高于十年期美国政府债券5.86%、标准普尔指数公用股4.45%和标准普尔500指数1.79%[24]。此外，从历史数据来看，与美国的主要股票指数相比，REITs股票收益比较高。图3显示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（标准普尔500指数），DowJonesIndustrial（道琼平均工业指数），Russell20005，NASDAQindexes（纳斯达克综合指数）在过去1年，5年，10年，30年期间的收益比较[25]。5低市值股票的指标，是Russell3000指数中最小2000家企业股价表现的指数。-12-图3REITs与主要股票指数的收益比较2．产品的风险特征REITs与其它金融资产的相关度较低，因此有相对较低的波动性，风险较小。表1显示了美国股权类房地产信托投资收益与其它投资产品的相关系数6，从70年代开始到2005年，REITs与其它投资产品的相关性在逐步降低。表1股权类REITs与市场的相关系数市场指数1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14资料来源：IbbotsonAssociates,NAREITs根据资产组合理论7，在资产组合中加入相关系数低的资产能有效分散风险，6关于“相关系数”，将会在下文“资产组合理论”中加以说明。7美国股权类REITs指数和其它指数收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表现在机会集8上就是使市场有效边界（Efficientfrontier）向左上方移动。图4显示了REITs对市场有效边界的优化[26]。246810121416180510152025风险（平均每年标准差）％均收益率年说明：T-Bills(短期债券)—30天美国国债；Bonds（长期债券）—20年期美国政府债券；LargeStocks（大盘股）—标准普尔500指数；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利欧洲、澳洲及远东地区国际指数；SmallStocks（小盘股）－由纽约交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指数。图4REITs对市场有效边界的优化3．产品的保值特征因为REITs的价值基础为房地产，这使得REITs在通货膨胀时期具有保值功能。当通货膨胀上升，物价上涨，房地产物业的价值升值就很快，REITs的资产价值与租金收入也随之上升，间接帮助投资者抵消通货膨胀的影响。因此，REITs是一种很好的保值类投资工具。
4．产品的税收优惠特征对于REITs的投资者而言，税收优惠包括两个方面。一方面，REITs具有避免双重征税的特征。由于REITs的经营利润大部分转移给REITs股东，一般是将90%的税后收益分配给投资者，因此，REITs在公司层面是免征公司所得税的，这对于投资者来说具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利时具有递延纳税功能，这也是许多投资者投资REITs股票的主要原因。8随着组合中证券比例的变化，组合的预期报酬率和风险组成的对应点就会变化，连接这些点所形成的曲线称为机会集。相关系数越小，机会集曲线越弯曲，风险分散效应越强。完全正相关的投资组合，不具有分散化效应，其机会集是一条直线。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多项资产组合不含REITs的多项资产组合含有REITs和不含REITs的资产组合的有效边界（1972-2005年）-14-
2.2相关理论
2.2.1金融创新理论
根据熊彼特的“创新”理论，金融创新是在金融领域内经济主体为适应实体经济的发展要求和为了追求利润机会而进行的新的生产函数的创新活动，是各种金融要素的重新组合。它泛指金融体系和金融市场上出现的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融资方式、新的金融市场、新的支付清算方式以及新的金融组织机构与管理方法等内容。REITs是在社会经济发展到一定阶段，在房地产行业对资金的需求超过自身资金积累的能力，而以银行业为代表的传统金融业务又不能满足房地产行业资金的规模和期限结构需求的情况下，随着新的融资方式的出现和资本市场的深入发展而产生的。同时也是房地产金融领域为满足投资者对资金增值和分散投资风险的需要而进行的金融创新行为。作为一种新的金融组织机构和金融工具，REITs也为储蓄转化为投资提供了一种新的机制。
2.2.2资产组合理论
资产组合理论是关于风险控制和增加收益的理论，应用标准差和期望值进行资产组合配置，以期望在风险程度一定的条件下实现期望收益最大化，或是期望收益一定的条件下达到风险程度最小。其核心思想是通过资产的重新组合来实现资产收益的重新分割和重组，是从资产收益角度对投资资产的现金流进行分析。资产组合的收益率：两种或两种以上资产组合的预期收益率（报酬率）是单个资产收益的加权平均数，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j种资产的预期收益率；jA是第j种资产在全部资产中的比重；m是组合中的证券种类总和。资产组合的风险用标准差表示，组合的标准差不仅取决于是单个资产的标准差，还取决于各个资产之间的相关系数。标准差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分别是第j种和第k种资产在资产总额中的比例；jkδ是两种资产收益率的协方差；jkρ是两种资产收益率的预期相关系数。在资产组合中加入-15-相关度低的产品，即jkρ较小的产品，则pδ就会变小，风险降低[27]。单一的房地产投资资金量巨大，风险集中，而通过资产组合，特设机构将具有某种特质并在地域分布呈现出一定多样性的资产组合起来以分散风险，并能够根据资产的历史数据，利用各种模型较为准确地确定房地产投资信托基金的收益率。
2.2.3委托理论
委托理论的主要观点认为：委托关系是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。一方面生产力发展使得分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因而不能行使所有的权利；另一方面专业化分工产生了一大批具有专业知识的人，他们有精力、有能力行使好被委托的权利。但在委托的关系中，由于委托人与人的效用函数不一样，委托人追求自己财富的最大化，而人追求自己的工资津贴收入、奢侈消费和闲暇时间最大化，这必然导致两者的利益冲突[28]。委托理论的核心是如何通过形成激励与约束机制对人进行有效的监督，是从道德的角度对现金流进行分析的。信托基金的运作是通过供需双方之间的中介者进行的，而不是由供需双方直接见面协商完成。在信托这种多边的经济关系中，受托人(中介者)起着关键性作用。委托人往往面临着信息不对称的风险，容易出现道德风险和逆向选择，使成本增加。为了减少风险，取得最大化效益，就应该从解决问题的思路出发，设计合理的报酬函数机制(如业绩评价体系)、寻找以最小的成本构造可观察的合同关系等办法对人进行监督，激励人采取合作行为，以保证委托人的利益不受到侵害。
篇2
现在全国的存量房交易资金监管模式较多，监管主体和托管形式不一。从监管主体来看，主要有三种，即房产管理部门、专业中介机构和银行。从监管的形式来看，主要有自愿监管和强制监管两种。从监管的资金构成情况来看，主要有部分资金监管和全额资金监管两种模式。
从监管的效果和监管拓展情况来看，比较成功的主要是两种模式，以天津市为代表的成立专门的监管机构为主体的监管模式和以苏州市为代表的房产登记部门为监管主体的监管模式。
二、存量房交易资金监管新模式
（一）监管原则
1.宗旨便民，服务高效。新的资金监管模式不仅是为了防止中介机构挪用客户资金，更是为打造一个交易诚信平台，减少交易双方在交易过程中的后顾之忧，所以该项工作已经不再是原来意义上的监管，更多的是体现一种全新的服务。资金监管服务旨在以不较大改变买卖双方交易方式、不增加交易双方经济负担为原则。
2.自愿原则。主要体现为四个方面：一是商业银行自愿选择是否参与；二是交易双方自愿选择是否托管；三是经纪机构自愿选择是否参与；四是交易双方自愿选择托管资金组成部分。
（二）监管新模式
1.政府监管，银行托管。房管部门或专门监管机构接受政府委托，开发资金监管平台，同各商业银行进行联网，实时监控各商业银行的托管专户和托管子账户，对整个资金监管服务进行全程监控。
2.钱随房走，房随钱走。为保证托管资金的安全和银行利益，通过资金监管平台和房屋登记机构的登记系统进行实时对接，在系统中设置各环节的逻辑关系。由系统自动控制各流程，资金的存入、划付和划转以流程的环节作为前提，流程环节的流转以资金存入、划付和划转为前提，形成了流程环节和资金流转互为前提的唯一途径。一旦签订资金监管协议，以合同的方式确保流程的有效运转，任何人不得对流程进行干扰，确保资金的安全，也确保了各商业银行的利益。
3.一手交房，一手交钱。房屋权属证书领取的情况下，交易双方真正具备交房条件，买方取得房屋所有权证，房屋登记机构通知托管银行将托管资金及时划转给卖方。在实际操作过程中，经纪机构也可以通过登记机构的托管系统平台进行本经纪机构托管案例的查询。如果某一案例的交易登记流程已经进入“缮证”环节，也就意味着托管银行已经将卖方的原贷款偿还，买方的按揭贷款也已经发放。该条件下，交易双方即可以提前办理交房手续。
三、资金监管服务模式还应考虑的问题
（一）利息问题
在现有资金监管服务模式下，商业银行作为托管人，并且以银行的内部账户作为托管专户。托管专户的性质决定其账户为内部权益类账户，而不是负债类账户，所以不能计提利息。那么，由此产生了两个问题：1.作为卖方来说，原来可以直接收取的房款，因为纳入资金监管服务，损失了该笔资金利息收入；2.作为托管银行来说，虽然不用支付托管资金的利息，但专户性质决定了其同样不能作为存款指标来考核，怎样提高各商业银行的积极性，这都是需要解决的问题。
（二）还贷问题
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2、审核环节：在审核环节中，看购房者是否有购房资格，这是需要特别注意的，若是没有提前审核，到后期出现无购买资格的话，会变得毕竟麻烦。而卖房子需要对房屋进行核对，务必保证房产证上的产权清晰，并且不存在任何抵押的情况。
3、网签：有些地方在进行二手房买卖时，会强制性要求进行网上签约，这主要是为了防止出现“一房二卖”的想象，这对购房者带来了很好的保障。一旦网上签约成功之后，该房源就会被记录，无法在进行第二次出售了，也让整个房产交易变得更透彻。
4、资金监管：在购买二手房时，需要将购房资金交给银行进行托管，等到交易完成时，在将资金达到对方的账户中。具体操作流程如下，卖房者先在银行开个账户，然后由购房者将购房资金打入该账号，再由银行进行冻结，等到房子交易完成之后，银行在将其解冻。
5、缴税过户：二手房在进行交易期间，会产生税费，这时必须由买、卖双方到地税局进行税费的交付。在进行产权的转移，即将房产从卖房者中转移到买房者中。这样，整个二手房买卖就算完成了。
6、领房屋产权证书：在二手房过户完成之后，买房者就称为该房子的产权人，就可以带上本人的身份证去领取产权证书了，这样房子就是属于买房者本人了。
篇4
在当前铁路大建设时期，以铁道部和省市地方政府为主合资建设铁路已成为主要模式。这一模式不仅使铁路建设能更好地融合地方经济发展大局，更为大规模铁路建设提供必要的资金保证。该模式在实践中基本实现了初衷，形成了一些有益的经验，但也产生了一些问题需要进一步改进和完善。
一、合资铁路和合资铁路委托运营管理
1、合资铁路指铁道部与其他部委、地方政府、企业或其他投资者合资建设和经营的铁路。合资铁路起步于20世纪80年代初，初衷是调动地方和企业投资铁路的积极性，解决铁路建设资金短缺问题，加快铁路和地方经济发展。20世纪90年代以来，合资铁路对铁路路网增长的贡献率超过了国铁，成为实现铁路路网发展的主要因素。它对于调动和发挥各方面积极性，多渠道筹集资金，加快铁路和地方经济发展，具有重要的意义。
2、合资铁路委托运营管理是把合资铁路的运输资产经营与运输生产经营相分离，即合资铁路公司负责运输资产的专业化经营，运输生产业务委托给铁路局专业化经营，实行经营管理目标责任制。具体操作中一般在合资铁路建成后，由相关合资铁路公司和相关铁路局签订委托运输管理协议，确定委托运输管理的范围、内容、双方权责，规定收入、费用发生和结算方式，划分安全管理责任以及双方履责期间劳动用工、土地管理和知识产权等有关事项。
二、实行合资铁路委托管理的必要性
目前，相当一部分合资铁路公司和铁路局在严格执行国家、铁道部有关铁路运输管理等法律法规和规章制度的前提下，本着平等自愿、互利共赢的原则，就有关委托运输管理事宜签订协议。之所以实行委托管理，主要出于以下因素：
1、是运输调度集中统一指挥的需要。出于行业特点，合资铁路只有纳入整个全国铁路网才能实现功能发挥最大化，只有将其纳入运输调度集中统一指挥才能防止运输混乱。
2、是铁路行业专业管理的需要。铁路运输各个工种都有其专业性的特点，对合资铁路实行委托运输管理可以充分发挥国铁在铁路运输专业管理方面的优势，减少不必要的损失。
3、是实现铁路运输安全的需要。我国国铁经过多年实践，对于铁路运输安全管理已经形成了一整套行之有效的管理模式，通过实行委托管理可以使运输安全处于有序可控状态。
4、是充分利用市场机制配置运输资源，降低运营成本的需要。5、是提高效率、效益的需要。实行委托管理可以充分利用铁路局人力资源，使合资铁路减少投入，精简机构，降低成本，提高效益。
三、当前合资铁路委托管理中存在的问题
1、签订的委托管理协议存在不足
（1）协议形成机制有待优化。在协议制定过程中，一方面合资铁路的股东各方应充分参与，集中体现各方的共同意愿，消除在今后管理过程中可能带来的矛盾和弊端。另一方面合资铁路公司和铁路局双方虽然法律地位平等，双方不存在行政隶属。但在现有铁路政企不分的管理体制下，合资铁路公司的法律主体地位往往无法充分体现，也使委托管理协议签订带有浓厚的行政色彩。
（2）协议的内容有待细化和明确。现有协议基本套用一个模板，内容大同小异，未能充分体现各家合资铁路公司的具体差异。总协议项下的具体项目协议条款还有待进一步具体细化和明确。
（3）协议的落实有待进一步加强。在实际履行中，部分协议条款未能得到完全履行。引起合资铁路公司及其地方股东的不满。
2、委托管理工作机制有待进一步规范
（1）思想认识有差距。在实际委托管理工作中，相当一部分受托站段没有工作积极性。现在国铁站段仍然实行的是收支两条线，受托站段认为：多管事了，但上级拨给的成本费用没有增加或增加的根本不够；对合资铁路公司的性质，对全委托管理的模式理解不尽相同；委托管理过程中存在只要权利不要义务，只要安全不要效益的情况，有的甚至抱着“有没有运量无所谓”、“没运量更安全”的态度。部分受托单位不能达到职工配置标准，不同程度存在专业性培训不足，相关的业务水平和工作能力难以适应岗位要求。
（2）设备维护不及时。个别受托单位对合资铁路设备的维修保养未能按国铁的标准进行作业，减少人力物力的投入，有的设备发生故障后，受托单位要么要求委托单位增加维修费用，要么拖延维修时间，甚至停止使用。
（3）沟通协调不顺畅。实行委托管理后，许多受托单位在向上级报告有关运输生产、经营指标完成情况的同时未及时向委托公司提供。受托单位与合资铁路公司之间在其他事务方面也有沟通协调不顺畅的问题。
3、经营职能被弱化
在全委托管理模式下，运输管理工作由各运输站段承担，但作为独立法人企业及市场经营主体的合资铁路公司，经营管理工作却成了另一张皮，无形中被弱化了。一方面受托站段在接受上级考核时，在安全和效益两者之间，受托站段更关心前者；另一方面，委托公司虽关心企业效益，却缺乏具体抓手，相关工作无从开展。从而导致合资铁路公司的经营工作受到冷落。部分合资铁路公司与委托以前相比，甚至出现效益下滑。而由于委托管理协议未能对合资铁路公司经营的各方面实现全覆盖，也导致其在土地、房产等方面资产收益受到影响。
四、进一步改进和完善合资铁路委托管理的思考
1、完善委托管理协议。签订以前充分协商，相关各方达成共识。完善协议内容，细化、明确具体标准和协议条款。签订之后充分履行。
2、突出委托单位的法人主体地位。受托单位应定期提交运输收入数据，定期提交设备检查报告。完善管理制度，控制大修、更新改造的费用支出。使合资铁路公司及时掌握公司设备、资产状况，充分发挥监督职能。
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（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和当局规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166。6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53。4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066。6万元。其中：出售直管房产16。2万平方米，归集购房款3662。8万元；出售主辅分离房产7。3万平方米，归集售房款1605。7万元；出售自行接收房产3。5万平方米，归集售房款798。1万元。
3、房屋修缮工作。一是20**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918。39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以当局规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、当局基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
篇6
第二条 本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在五万平方米以上的城市居民住宅小区（以下简称住宅小区）。
第三条 本市行政区域内的住宅小区实行物业管理。
已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。
第四条 成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人，承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。
管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。
第五条 管委会的职责：
（一）贯彻国家、省和市有关规定和本办法；
（二）负责接收按规定交付使用的住宅小区；
（三）通过招标、招聘等形式确定住宅小区物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》；
（四）对住宅小区物业管理单位的管理服务工作进行监督检查并接受居民对物业管理单位的投诉；
（五）负责协调小区物业管理单位与各有关管理部门的工作关系；
（六）确定住宅小区内管理服务内容。
第六条 住宅小区的物业管理由物业管理单位实行专业化统一管理和综合。
物业管理单位须按规定经资质审查和经工商行政管理部门审查并领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理。
物业管理单位是具备相应条件的企业法人。
第七条 有关管理部门、单位应将住宅小区内的下列事项委托物业管理单位纳入管理范围：
（一）公有房产、公有房产与私有房产毗连部分的维修管理；
（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；
（三）绿地和绿地上的花草树木及绿化设施的养护管理；
（四）集贸市场和其他商业网点的经营管理；
（五）部分供水、供热、供（燃）气、供电、照明、排水等市政公用设施的养护和维修；
（六）其他。
第八条 有关管理部门、单位将前条所列有关事项委托物业管理单位管理的，应与物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任，托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。对托管的事项，有关管理部门、单位不再直接进行管理，但有权进行监督检查。
物业管理单位需改变其接受托管的设施的现状或使用性质，应按规定经有关管理部门和单位批准。
第九条 物业管理单位对下列事项实行有偿服务：
（一）为单位、居民代收垃圾、清扫楼道及道路，代收水、电、燃气、供热、有线电视、通讯等费用，治安保卫等公共服务；
（二）为单位、居民看管车辆、粉刷楼宇、维修楼内公共照明设施和水电设施等专项服务；
（三）为单位、居民代管房屋、车辆及维修室内水电设备、家用电器和提供其他日常生活服务等特约服务；
（四）单位和居民委托的其他服务项目。
第十条 经有关部门验收合格的住宅小区，建设单位应在交付使用时，向负责接收的管委会提供以下档案资料：
（一）小区规划图；
（二）竣工总平面图；
（三）单位建筑及结构设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一条 住宅小区自移交之日起一年内，由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可支付一定比例的保修金，由物业管理单位养护修缮。
第十二条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区建设投资成本的一定比例，向城市建设主管部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施（项目）的增改以及为其他已建住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金的30％，委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金合理使用。
第十三条 小区开发建设单位按规划建设的专业管理用房和住宅总建筑面积0.5％的商业网点房，属国有直管房产，应按民用住宅房屋租金标准，由管委会提供给物业管理单位使用和经营。任何单位、个人不得擅自改变其用途。
第十四条 有关管理部门或单位将本办法第七条所列事项委托物业管理单位进行管理的，应支付委托管理费用；具体数额，由双方商定。
对物业管理单位托管的房产，属国有直管房产的，由房产管理部门定期向物业管理单位划拨房租中的修缮费、管理费；属单位自管房产的，由房租汇缴中心每月将房租中的修缮费、管理费划拨小区物业管理单位；属私有房屋的，由小区物业管理单位按规定收取公有部位的修缮管理费。
第十五条 物业管理单位按规定向小区内的单位和居民收取综合服务费，用于小区内的公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由管委会报物价部门审查批准。
物业管理单位为住宅小区内的单位和居民提供专项和特约等服务项目，收取相应的费用。
第十六条 住宅小区管理服务经费的收支情况，应接受物价部门和管委会的监督检查。
第十七条 单位和居民入住小区前，须与物业管理单位签订小区入住合约；已入住小区未签订小区入住合约的，应与物业管理单位补签小区入住合约。
第十八条 入住小区的单位和居民须遵守以下规定：
（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调整；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水道中乱扔杂物。
（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。
（五）按规定的时间、地点存放垃圾；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核、纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。
（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
（七）不得在小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。
（八）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。
（九）不得开办污染小区环境的生产、加工型企业。
（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和单位、个人在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动的，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止任何单位、个人在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。
（十一）其他有关事项。
第十九条 物业管理单位应根据小区管理服务的实际内容，建立健全小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册、住宅小区管理服务项目和标准等，方便居民，提高管理服务水平。
第二十条 管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》规定的，对方均有权依据合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成损失的，责任方应依法予以赔偿。
第二十一条 物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为，依法应予以处罚的，由有关行政管理部门予以处罚。
第二十二条 物业管理单位违反合约规定，未给住宅小区单位或居民提供相应服务或造成损失的，管委会有权责令其改正、履行合同、予以补偿或赔偿。
小区内的单位和居民违反合约规定或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。
第二十三条 当事人对行政处理决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定，申请复议和提起行政诉讼。
第二十四条 住宅小区管理的达标考评按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标考评办法》执行。
第二十五条 青岛市城乡建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，负责对物业管理单位进行资质审查。本办法具体执行中的问题，由青岛市城乡建设委员会负责解释。
篇7
关键词：P2P；网络借贷
P2P模式主要依托于互联网，作为中间方促成借款人和投资人进行交易的方式，资金借入人到期偿还本金，资金借出人获取利息收益，完全是线下民间小额借贷的线上表现。P2P借贷在我国具有非常良好的市场需求。一是因为传统的金融体系已不能满足人们对资金需求的日益膨胀，另外电子商务的快速发展及互联网技术的日益完善也成就P2P行业的发展。在风险可控以及平台与国内权威担保合作担保的情况下，P2P投资理财平台门槛低、收益高并且稳定等特性。
一、纯线上的网络借贷
民间借贷的互联网化―纯线上的网络借贷。纯线上的模式运作，P2P网贷平台身不参与借款，只是实施信息匹配、工具支持和服务等功能。民间借贷搬到互联网上来运营的模式，是P2P网贷平台最原始的运作模式，是我国P2P网贷借贷的雏形。纯线上模式，意味着获得客户的渠道、信用风控、交易、放款等全部流程都在互联网上完成。这一模式的“鼻祖”是美国的Lendingclub。较早在这个行业内的是拍拍贷。纯信用无担保的网络借贷平台，拍拍贷开始与“淘宝网”的竞拍类似。不同的是，后者交易商品，竞拍原则是“价高者得”，而前者交易借贷，竞拍原则是“利低者得”。P2P网贷平台负责审核借款人的真实身份、职业、动产、不动产、收入支出等个人信息，评定并公布其信用等级。同时，借贷网站开立第三方账户，用于放款人和借款人之间资金的中转（即放款和还款）。P2P网贷平台上的借贷无需担保或抵押，投标前，放款人需存入投标资金到网站账户作为保证金。风险非常大。
1、前景发展岌岌可危
P2P网贷平台只充当“牵线人”，披露信息，不担保。目前国内这种模式的平台已经很少。因为不提供资金担保，极其容易出现逾期、提现困难等问题，很难让投资者接受。目前拍拍贷是这种模式的孤独坚守着，拍拍贷调用的是借款人的网络社交圈数据，其认为网络社区、用户网上的朋友圈也是其信用等级系统的重要部分之一。有业内人士纷纷质疑，“拍拍贷这种模式到底还能够走多远”、“这种模式居然还在存活”。
2、大数据不够，挑战性大
美国P2P上市公司LendingClub采用的线上模式，借助的是美国完善的大数据信用体系。而我国信用体系建设远不如美国，如宜人贷等平台“十分钟极速模式”据称是通过大数据模型来信用审核借款人，这也引起业内人深度质疑。因为获得个人或企业的征信数据对于P2P网贷公司来说是一大难题，目前信用环境下，暂时缺乏专业全面的信用评级机构，个人信用数据相对缺失和封闭，P2P平台在个人信用借款领域的风险控制管理上面临很大的挑战。
总结来讲，纯线上模式的P2P网贷平台的优势在于规范透明、交易成本低，但其也存在着数据获取难度大以及坏账率高的缺陷，正是这种缺陷制约了纯线上模式的快速发展。
二、线上+线下――中国本土化模型
目前大多数中国P2P网贷公司正在与Lending Club模式渐行渐远，纷纷放弃独立的、提供撮合服务的纯线上第三方平台模式，转向为线上+线下结合、为借款人提供担保或资金兜底保障的模式。
线上+线下相结合的模式，是指P2P网贷公司在线上主攻理财端，吸引出借人，并公开借款人的信息以及相关法律服务流程，线下强化风险控制、开发贷款端客户，P2P网贷平台自己或者联合合作机构（如小贷公司）审核借款人的资信、还款能力。
现状及发展前景评价：
1、无抵押+债权转让+担保
用贷款由于无抵押无担保，很多P2P网贷平台主打小额、分散等特点，越来越多的P2P网贷平台将线下获得的债权进行拆分组合，打包为“固定收益类”理财计划，线上销售给理财投资者。在有些业内人士看来，这种模式像是一个资金池。透明度不高，开拓较为大胆，靠不断增加的新规模稀释坏账率，风险控制能力一般。2015年将有更多平台加入此类产品。
2、联合并争夺小贷公司等合作机构
优质债权端，不少P2P网贷平台选择找寻合作机构寻找借款人，如有利网联合小贷公司、翼龙贷同城借贷O2O模式，还有P2P网贷公司与房地产中介、便利店等合作。但是终归要谈到风险问题，如果P2P网贷平台自己没有资产源，完全依靠合作机构，容易产生被牵制的后果。线上+线下的模式已经成为了绝大多数P2P网贷公司的选择，是最被看好的一种模式，也将会是未来的主流模式。
三、担保公司担保模式
2014年，互联网金融迎来分工监管，P2P网贷行业归银监会监管。监管层的意见是去“担保”，因平台自身担保的模式遭到监管层的质疑。P2P网贷公司去自身担保后，目前担保主要有四种，一是引入第三方担保，二是风险准备金担保，三是抵押担保，四是引入保险公司。
引入第三方担保主要是担保公司担保，比如陆金所。担保公司类型分为一般担保公司担保和融资性担保公司担保。一般担保公司担保的保障又分一般责任和连带责任。总结就是很多P2P网贷平台合作的都是一般担保公司，而且一般责任担保存在和不存在几乎无差别。连带责任担保可以起到作用，但是市场上的连带责任担保不多。
融资性担保比第三方担保更上档次。首先是注册资金，融资性担保要靠谱些，一般性担保公司50万以上即可。其次是融资性担保公司受10倍杠杆限制，随着P2P公司的规模上升，融资性担保公司的可保规模也需要提升，例如P2P网贷平台陆金所采用平安融资担保（天津）有限公司提供担保。平安融资担保（天津）有限公司注册资本2亿元，即其担保极限是20亿元，据数据统计，陆金所贷款余额早就已经超过20亿元，陆金所的担保公司已经严重超出这个值，存在巨大风险。第三，目前国内融资性担保公司也存在良莠不齐的情况，无论P2P公司还是投资者在鉴别优劣时也存在难度。第四，担保模式存在费率问题，增加了P2P的交易环节和流程，也意味着交易的成本在增加，成本最终会转嫁到借款人身上，举例来说，如果一家P2P公司的风险程度是2%，但是融资性担保公司费率可能达到5%。在实际费率收取中，这一比例甚至达到10%以上，这也是为什么陆金所的收益率很低的原因。
现状及发展前景评价
去担保的平台如陆金所、红岭创投都在强调去担保。2014年中国平安董事长马明哲宣布逐步取消陆金所的担保，将来要建立资产风险标准，用五星、四星、三星这种方式标注，供投资者作判断和选择。对于交易者，也会建立相似的信用标准。“担保模式”的开山鼻祖――红岭创投也选择“去担保”，取消担保公司的模式改由风险准备金模式。
四、风险准备金担保
风险准备金模式，指的是P2P网贷平台建立一个资金账户，当借贷出现逾期或违约时，网贷平台会用资金账户里的资金来归还投资人的资金，以此来保护投资人利益。但是这种模式的问题在于，一些P2P网贷平台资金与风险准备金没有实现根本上的分离，风险准备金极有可能被挪用，形同虚设。还有另外一个问题是，风险保障金的提取比例较小，不足以弥补P2P网贷投资人的亏损风险。
现状及发展前景评价：
该模式会升级为银行、第三方支付托管。风险准备金账户有被挪用的风险，很多平台会和商业银行合作，专用资金账户交给银行托管。红岭创投是和平安银行在风险备付金方面存管合作，人人贷与招商银行在“风险备用金账户”托管合作。目前，与平安银行合作的P2P平台已超过20家；投哪网与交通银行深圳分行签订了资金监管协议等。除了与银行合作之外，P2P公司还选择与一些第三方支付机构合作，与汇付天下合作的P2P平台已超过100家。对于此类保障，第一，风险准备金额度本来就不高，仅是由银行存管风险准备金，意义不大；另一方面，银行明确表示，“不承担资金来源及投资安全的审核责任，P2P平台与基础业务相对对方产生的经济纠纷由贵公司自行协商解决，银行不承担任何责任”，那么引入银行后，对分担P2P平台风险实际上作用不大；第三，目前与P2P网贷合作的招商银行、平安银行、交通银行等，针对P2P网贷资金存管系统都未上线，模式还有待开发。
五、抵押担保模式
2014年，P2P网贷平台抵押担保模式盛行。抵押担保模式指的是借款人以房产、汽车等作为抵押来借款，如果发生逾期或者坏账时，P2P网贷平台和投资者有权处理抵押物来收回资金。
抵押贷无疑是最安全的，因为房地产无疑是最具保值价值的财产，其变现也相对容易，而且2015年初全国40多个城市取消限购，房地产行业依然是我国国民经济增长的重要因素。房地产抵押的P2P网贷安全原因很简单，房屋看得见摸得着，如果出现违约，可以通过各种渠道变卖房产减少损失。但是不足之处，就是万一风险问题出现时，房屋处置过程就繁琐，有些P2P平台是房屋的二抵押、三抵押，在风险出现清偿时，首次抵押是排在前面的。
现状及发展前景评价：
房产抵押在传统金融机构里也是最受认可的，大城市的房价稳定，变现也相对容易。在当前的中国，拥有一套大城市的房产本身就具有很高的保值增值的价值，并且容易变现，将一线城市的房产作为抵押物，是所有抵押物中最为安全有效的。P2P网贷平台中，91金融旗下的91旺财就是专注于北京一线城市的房地产抵押贷，强调安全保障，模式相对安全，是安全平台及模式的榜样。抵押担保的P2P网贷平台做好抵押物的风控，尤其房产和车辆，投资者也需要注意相关细节，保障资金安全。
毫无无疑，目前市场上的P2P平台已经到了让人眼花缭乱的地步，可是并不是所有投资者都能像李华一样找到财雨网这样可靠可信的平台。这就需要投资者提高警惕、擦亮眼睛，找到一个又有实力、又合规范的P2P平台。而且随着中国互联网技术和金融的进步，中国未来P2P借贷一定会发展的更好，更好的服务于中国的经济。
（作者单位：河北经贸大学）
参考文献：
[1]李树杰.美国小企业如何获得普通担保贷款和特种贷款[J].中华女子学院学报.2014（05）
[2]王继晖，李成.网络借贷模式下洗钱风险分析及应对[J].金融与经济.2011（09）
[3]刘文雅，晏钢.我国发展P2P网络信贷问题探究[J].北方经济.2011（14）
[4]吴晓光，曹一.论加强P2P网络借贷平台的监管[J].南方金融.2011（04）
[5]张宏光，谢勇模.P2P网络借贷平台与内生金融发展[J].银行家.2011（03）
[6]张玉梅.P2P小额网络贷款模式研究[J].生产力研究.2010（12）
篇8
李女士想问：像他们这样的情况，有什么好的理财方法？
财务分析
从家庭财务结构看，李女士的先生在科技企业工作，相应保障较为齐备，但李女士本人的收入偏少，又没有失业保险。小孩4岁，需要预留专门的教育抚养费，并且数额将逐年上涨。整个家庭财务结构呈现为不规则三角形，丈夫是家庭运转的主引擎。
从家庭财务收支看，虽然住房月供金额小于夫妻双方月收入合计数的1/2，处在一个合理范围内，而且家庭每月固定开支也相对节省，但是把二者相加，总金额就已经达到4800元上下，家庭当月所剩资金在1200元左右，占当月家庭收入的比例为20%。
银行的5万元存款如果作为房屋装潢费用，家庭日常应急储备资金的重担就只能靠月结余的1200元，整个家庭的财务体系较为脆弱，应付大额资金需要的能力不强。
理财建议
首先，李女士家庭务必建立起月度收支账目表，将当月的收入支出情况明细归类分析，并且将其中可以节省的项目在次月减免。可以建议夫妻双方申请两张附属类型的信用卡，多刷卡，少付现，由银行帮助强制性记录，并减少零钱的使用，积小钱，变大钱。
其次，小孩子的抚养、教育费用需要单列，建议设立一个小孩子的专门户头作为育儿账户，将每月结余中的200元存入账户中，并开通定活互转功能，一年下来也可以多出不少利息。
家庭月结余中的1000元，也开通银行账户定活互转功能，作为家庭现金管理的“管家”。如果新房马上要装潢，可以先考虑借钱装修，再考虑动用银行存款，而且银行存款不要一次性取完，按需取用，时刻保持家庭财务稳定。
家庭的银行存款可以选择使用基金公司的网上直销中心，开通定期定额购买货币基金功能，省心省力，流动性好。在此基础上，如果要进行投资，也以短期为宜，保持家庭必要的流动性储备，应付应急需要。总之，该家庭以及其他大多数供房一族都应该掌握一个原则：家庭理财，还需一步一个脚印。
推荐产品及服务
房屋贷款为个人客户提供的，以其房产为抵押，满足其购房、装修等需求的个人贷款。主要包括：房产按揭贷款和房产抵押贷款等。
篇9
买受人（乙方）
签订地点：
合同编号：
监制
合肥市房地产管理局
合肥市工商行政管理局
特 别 告 知
一、本合同由合肥市房地产管理局和合肥市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，制定的示范文本。
二、合同当事人自行达成交易或委托房地产经纪（中介）机构达成交易的存量房（二手房）买卖使用本合同。
三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后确定；【 】内容为并列的选择项，可根据实际情况，划√以示选定，划X以示删除。
四、存量房买卖是一项民事法律行为，涉及标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立《存量房买卖合同》时，应注意以下问题：
（一）签订本合同前，出卖人应向买受人提交买卖存量房的有关登记资料（查阅证明）（__二手房购房合同）
（二）买卖的存量房已出租，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权（出具书面材料），买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人到所在地房产管理部门（房产分局）签订租赁主体变更合同。
（三）买卖的存量房已抵押，出卖人应当先办理他项权利注销手续或出具抵押权人同意转让的书面证明。
（四）存量房安全条款是本合同的必要内容，买卖的存量房应能保持正常使用功能。买方对存量房安全有异议的，产权人应委托具有资质的房屋安全检测机构进行鉴定。
（五）房屋权属登记有共有人的，共有人应签字盖章。产权人在出售存量房之前，应与共有人（如配偶等）协商一致；出售后共有人再提出异议的，由原产权人承担法律责任。
（六）已投入使用的存量房买卖，除存量房交接和权利转移外，原有户口等是否及时迁出会影响买受人的权益，当事人可在附件四中约定。
（七）存量房交接是出卖人按约定的日期和方式将存量房交付给买受人，买受人验收和接受的过程；双方当事人应在合同第三条明确交付和验收日期，选择交付的方式。
（八）买受人应在签订本合同之前，若需贷款的，应先到银行或住房公积金中心咨询贷款事宜。
五、通过经纪机构成交的存量房，当事人在签订本合同前应签订《房地产经纪合同》。
六、存量房交易资金托管账户如下：
承办单位商行账号工行账号
产权监理处分中心
瑶海分中心
庐阳分中心
蜀山分中心
包河分中心（__二手房购房合同）
七、本合同示范文本可在合肥家园网站和产权监理处、瑶海房产分局、庐阳房产分局、蜀山房产分局、包河房产分局五个办证分市场查阅。
篇10
关键词：铁路运输 武广高速铁路 资产委托经营
随着京津、武广、郑西等高速铁路的陆续开通运营，我国已逐步进入高速铁路的时代。根据高速铁路的运营特点，结合客运专线公司经营管理实际，在实践中不断完善委托管理模式，发挥委管双方现有运输资源的互补优势，匹配双方责权利管理关系，对于夯实高速铁路安全运营基础，实现委管双方合作互盈，提高高速铁路运营效益具有重大的意义。
一、武广高速铁路和客运专线公司
（一）武广高速铁路
高速铁路是指由在高速铁路客运专线上运行的时速200-350公里高等级列车提供的、与列车上及车站的服务相配套的铁路快速运营服务。其特点是：安全性可靠、旅行速度快、乘坐舒适、节能环保。
（二）武广客专公司
武广客运公司是独立的市场主体，有法人财产权，公司总部设在武汉。在建设期客运公司是项目法人，项目建成后的高速铁路客运专线是公司的主要资产。目前，武广客专公司没有运输生产必备的人力资源、运输生产组织体系和高等级列车。
二、武广高速铁路实行委托管理的必然
当前，武广客专公司和相关铁路局在充分尊重双方合法权益的基础上，按照铁道部《关于新建合资铁路委托运输管理的指导意见》，本着自愿、公平、诚信、互利的原则，对高速铁路实行委托管理是必然的。武广高速铁路实施委托管理，既符合国民经济发展和客运公司经营发展的需要，又弥补了客专公司运输生产要素的先天不足，实现了客专公司与铁路局的运输资源共享，也较好地协调了二者的同业竞争关系，发挥了资源互补优势，实现了路网功能的优化和运输规模效应。
三、武广高铁目前的委托管理模式和问题
目前，武广高铁委托管理模式即武广高铁的客运收入归武广客专公司所有，客专公司根据委托运输生产管理协议向相关铁路局支付委托费用，相关铁路局根据委托协议，按照专业分工，根据高铁的技术标准、管理标准和工作标准，分解委托运输管理协议规定的工作事项并据此分配委托费用，组织相关站段开展委托运输管理工作。在此模式下，客专公司承担高铁资产经营责任，自主偿债，自负盈亏。受托铁路局承担高铁运输生产安全责任，受托组织运输生产和安全管理。
武广高铁至去年12月26日开通以来，这种委托运输生产模式，虽然对强化高铁运输安全，加速高铁运营投产等方面起到了积极的作用，但在实施过程中也暴露出诸多问题。
委管双方在高铁运输经营上的责权利不匹配、不对等。委管清算办法不明确。委管实施行政色彩浓厚，客专公司经营效益难以保证。
四、武广高铁实行资产委托经营管理模式的探讨
由于目前武广客专公司既没有运输生产管理必备的人力资源，又没有运输生产组织体系，实质上来说，其实际只拥有武广高铁的资产所有权，而没有与之相应的资产使用及维护的能力，因此仅仅将运输生产委托给相关铁路局来管理，并不能完全实现武广高铁庞大资产在经营管理上责权利的匹配性和有效性。因而需要更进一步，将武广高铁的所有运输资产委托给更具有管理实力和能力的相关铁路局来经营。即采用资产委托经营的模式。
（一）委托经营的涵义和原则
委托经营是指受托人接受委托人的委托，按照预先规定的合同，对委托对象进行经营管理的行为。
企业委托经营具有三大特征，即委托契约、所有者与利益分离、委托财产的独立性。与之三大特征相对应，企业委托经营必须坚持三大原则：其一，预定契约原则。其二，委托自主性原则。其三，分开管理原则。
（二）武广高铁实施资产委托经营的意义
有利于委管双方责权利的匹配和对等。有利于武广高铁运输收入的增长和运输成本的降低。有利于客专公司腾出精力，集中力量提高客专公司的财务筹划能力，降低资金成本，并推进资本结构的改善。 有利于高速铁路网的统筹规划，形成高速铁路的规模效应。有利于铁路投融资体制的改革，吸引社会资金投入到中国高速铁路的建设上来。
五、武广高铁实行资产委托经营管理应注意的问题
（一）客专公司最低资产报酬率的确定问题
实行资产委托经营管理，如何合理确定资产报酬率将是委管双方协商谈判的焦点问题。从目前武广高铁的情况来看，由于资产总额巨大，运营初期运输收入又需要一个增长的过程，因此，受托铁路局可能难以接受一个可以使客专公司收支平衡的资产报酬率。首先，应从扶持客专公司良好发展，吸引社会资金投入，改善资本结构考虑。其次，高速铁路开通运营后，受托铁路局腾出的运输能力所产生的额外收益，在委管双方确定资产报酬率时也应有所考虑。
（二）高速铁路延伸服务开发的问题
高速铁路的开通对拉动地方经济产生着积极的作用。但高铁公司如何在地方经济的拉动发展中，谋求自身的合理收益，也是提高高速铁路效益的重要途径。因此，如何借鉴日本“新干线”高铁运营的成功模式，通过发展高铁延伸服务，包括发展高铁车站广告、餐营、百货以及高铁沿线房产开发等，来弥补高铁运输主业利润率不高的问题，也是实行资产委托经营需要关注的事项。
（三）中国高速铁路的品牌打造问题
从武广高铁旅客争先在车厢时速牌显示高铁最高时速前的拍影留念中，不难看出“中国高铁”这一代表中国铁路以至于世界铁路最高水平的品牌效应和强大的生命力，因此，共同打造“中国高铁”的民族品牌，不仅是各客专公司和受托铁路局的重要使命，也是彰显中华民族强大创新力和生产力的重要平台。这一品牌打造好了，不仅可以带动高铁客流的稳定提升，也可以提高高铁延伸服务的水平和利润，给受托铁路局和各客专公司都带来效益的持续增长。
参考文献：
