房产托管服务范文

导语：如何才能写好一篇房产托管服务，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词]资产管理 资产托管 市场规模　增长趋势预测

一、资产管理及资产托管业务背景及发展概述

目前，我国软件产业的自主创新能力持续提升，通过IDC的调查显示，未来五年，中国IT企业支出将增长近3倍之多，2012年，云计算市场规模可达420亿美元，企业投入在云计算服务的支出将占整体IT成本的25％，2013年甚至会提高到33％。而2010年下半年，预计软件公司的业绩增长比较乐观，主要原因是：1、大多数公司上半年合同增长好于业绩增长；2、人力成本上升的压力集中体现在上半年。3、软件行业进入合同签订与收入确认旺季，收入与净利润占全年比重普遍在60％以上。

2010年9月8日，中国国务院通过了《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，确定新一代信息技术为国家级的7个战略性新兴产业之一，决定进一步加大财税金融等政策扶持力度，引导和鼓励社会资金投入，这将给软件行业的未来发展注入了光明的前景。这对于金融软件行业的从业者来讲，是一个非常大的喜讯。

在金融软件领域，资产管理软件系统及资产托管软件系统两个细分市场尤为突出。金融行业是对信息化依赖性很强的行业，1990年12月19日，上海证券交易所诞生了第一笔由计算机自动撮合的股票交易系统，自此揭开了电子化交易的序幕。随着各资产管理公司资产管理业务的开展及《证券投资基金管理暂行办法》的实行，1998年前后，市场上出现了针对资产管理及托管业务基本业务单元的基础系统，如投资交易管理系统、财务核算与资产估值系统、资金清算系统等等。

经过几年的积累，资产管理和资产托管的基本业务系统已经发展成熟，单个业务系统的自动化程度已显著提高。市场上针对金融行业资产管理及托管业务的信息化产品已经涵盖了研究、分析、投资、交易、风控、监督、清算、核算估值、绩效评估、存托管、数据整合等业务环节。以下分别讨论资产管理和资产托管业务领域。

二、资产管理业务

资产管理平台主要为资产管理公司的资产管理业务提供投资决策分析、投资交易管理、资产清算、资产估值、会计核算、信息披露、报表管理、资产定价等产品和服务。据中国证监会统计：2009年底，保险资金运用余额37417.12亿元，证券投资基金资产净值26760.80亿元，前14家证券公司受托管理资金本金总额1222.38亿元。据中国信托协会统计，2010年3季度信托公司信托资产总额为29570.16亿元。以上资产都需要资产管理公司的资产管理服务。

2007年～2009年，我国资产管理解决方案及服务的市场规模分别约为14.10亿元、16.66亿元、19.49亿元。随着国民经济持续稳定的发展，国民财富将持续快速积累，将会有更多的资金存在理财的需求。预计2010年～2013年我国资产管理解决方案及服务的市场规模分别将达到22.83亿元、27.29亿元、33.06亿元、40.28亿元。

三、资产托管业务

资产托管平台主要为商业银行托管业务的金融资产保管、会计核算、资产估值、资金清算、稽核监控、风险分析、绩效评估、信息披露等业务环节提品和服务。目前获得证券投资基金托管资格的银行为18家，所托管的资产类型涉及：证券投资基金、保险资金、理财计划、信托计划、社保基金、企业年金、QFII、QDII、股权基金、交易资金等十余种。

2007-2009年，我国资产托管解决方案及服务的市场规模分别系1.20亿元、1.47亿元、1.70亿元。随着托管资产规模的增加和托管需求的快速发展，需要持续投入较大的资金对资产托管平台进行建设及维护。预计2010年～2013年我国资产托管解决方案及服务的市场规模将分别达到2.07亿元、2.56亿元、3.20亿元、4.03亿元。

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也是重要的守业主体。坚持以守业带动就业，大学生是珍贵的人才资源。最大限度地引导大学生走自主守业之路，既是扩大就业容量、缓解就业压力的重大举措，也是推动科学发展、构建和谐社会的客观要求。为大力实施“人才强市”战略，深入贯彻落实市委、市政府《关于大力推动守业富民加快建设守业之都的若干意见》长发〔〕23号)依照“市场调节、自主守业、政府引导、配套服务”基本原则，激发广大大学生自主守业的内在动力，加快推动守业式发展，建设守业型社会，现就鼓励和扶持大学生在长自主守业提出如下政策意见。

一、明确鼓励和扶持对象

（一）本政策意见所鼓励和扶持的大学生自主守业。读期间或毕业二年以内在长初始兴办各类企业或从事个体经营，并担任所兴办企业或个体工商户的法人代表。

（二）大学生到农村兴办现代农业项目。或兴办各类专业合作社等经济组织和经济实体的纳入本意见鼓励和扶持范围。

（三）对零就业、下岗失业、低保户和残疾人家庭大学生自主守业的给予重点鼓励和扶持。

二、建设大学生守业基地

（一）凡新增大学生兴办企业20家以上的产业园区(基地、大学、大厦)吸纳大学生兴办企业10家以上的企业。每年给予30-50万元资金补贴。

（二）大学生守业基地要加大规范产业用房和创业公寓的建设力度。国土部门应优先安排建设用地，房产部门也应及时料理产权登记。力争通过三年的努力，基本满足大学生自主守业的需求。

三、多渠道解决大学生守业场所

（一）入驻大学生守业基地的大学生自主兴办企

由守业基地提供经营用房，业。第一年按每月900元、第二年按每月700元、第三年按每月500元减免经营用房租金。长没有家庭住所的可由守业基地提供三年免费守业公寓或宿舍。守业基地不能提供免费住处的可参照廉租房政策，由房产部门给予每人每月160元廉租住房补贴。

（二）大学生守业基地以外租赁经营场所自主兴办企业的三年内由房产部门给予经营场所租赁补贴。由房产部门给予每人每月160元廉租住房补贴。

四、加大守业资助力度

（一）市本级每年从守业扶持奖励资金中安排3000万元(其中市守业富民专项扶持奖励资金新增预算局部列支1100万元。设立市、区（县市)两级大学生守业扶持奖励资金，主要用于大学生自主守业的各种扶持、奖励和贷款贴息。

（二）大学生守业项目申请无偿资助的由相关部门审批。且不逾越企业自有资金的投入额度。首期拨付审批总额的60%其余局部在首期资助资金通过考核审计后即予拨付。对申请财政贷款贴息的经审核贴息期限一般不超过2年，年贴息总额度最多可达10万元。

（三）各区（县市）要成立小额贷款担保机构。市、区（县市）两级财政通过适当补贴的方式协助其降低经营风险。大学生自主守业的可到户口所在地社区劳动保证管理服务中心申请最高5万元的小额担保贷款。大学生合伙经营或组织起来就业并具备一定自有资金和相应反担保条件的可按其吸纳人员人均5万元以内的额度给予担保贷款，最高为50万元。从事微利项目的享受两年财政全额贴息。

（四）对大学生自主兴办的新兴项目。由同级财政部门按贷款基准利率的50%给予贴息。

（五）鼓励大学生以守业项目为平台积极争取国家和省专项资金支持。市守业扶持奖励资金在所争取资金或融资总额的10%以内给予支持(单个项目最高可达10万元)协助守业主体降低融资风险。

（六）大学生自主守业的科技项目获得上级资助资金的由市、区(县市)科技部门分别给予上级资助金额30%20%配套。

（七）由市守业富民领导小组牵头。每个给予5-8万元奖励，奖励资金必需用于企业追加投资扩大再生产。

五、落实税费优惠政策

（一）大学生自主守业三年内。市属行政事业性收费全免；经评定为成长性好的项目，可继续享受二年政策优惠。

（二）各级公共就业服务机构和人才服务中心要建立大学生档案免费托管制度。公共就业服务机构免费提供档案托管服务。

（三）鼓励大学生积极投身创新实践。

六、开展守业培训辅导

（一）由劳动保证部门牵头。

确保每个有创业意愿的大学生参与一次以上守业培训。SIYB兴办和改善你企业)培训等免费守业培训。

（二）大学生到定点守业培训机构参与守业培训合格的由劳动保证部门按规定提供守业培训补贴。完成GYB发生你企业想法)培训每人补贴100元。可继续接受SYB培训，按规定给予相应的培训补贴。

（三）鼓励和引导高等院校实施守业教育培训。采取多种方式培养学生守业意识，提高学生守业综合素质。积极引入国内外著名守业培训机构，由大学生守业基地提供经营场所，并依照鼓励大学生自主守业政策给予租金减免。

（四）由各级守业办牵头。采取单个辅导、会诊辅导、授课辅导、陪伴辅导、咨询辅导等方式，协助大学生提高守业实践能力。对守业导师团成员，根据个人工作业绩适当给予工作奖励和生活补助。

七、完善守业服务和保障

（一）以教育部门为主。并配套发放《大学生在长守业服务指南》

（二）放宽守业准入条件的基础上。并设立大学生守业注册登记绿色通道，凡大学生注册登记非禁止、非限制类发展项目且无重大要件缺失的实行即到即办；免费为大学生自主守业料理税务登记证，并提供免费税务知识培训。

（三）依照放宽大学生落户政策的有关规定。即可到公安部门料理落户手续。

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发现商机：景区房屋大量空置

2011年初，罗军和杨孟彤还没有下定决心辞职创业，他们有了一个念头：想在中国做一家提供假日房屋租赁的网站，方便游客挑选入住。

之前，罗军于2007年12月创立了中国著名的房地产互联网媒体——新浪乐居并担任总经理职位， 2009年10月携手易居中国成立中国房产信息集团，成功上市纳斯达克。

罗军发现一些旅游城市的房屋空置率较高，以三亚为例，部分地区空置率甚至达到95%。如果能创办一个为这些闲置房屋盈利的网站，使普通住宅以酒店模式运营，那么，游客、业主、开发商、政府四方都能够共赢。他开始寻找合作伙伴，碰巧，就有朋友向他介绍了杨孟彤。

彼时的杨孟彤还在微软负责亚洲地区的搜索业务，那时候很少有人知道，她曾经在美国创办了在线度假公寓租赁公司并担任CTO。

创业无外乎是对的事情加上对的人。罗军和杨孟彤一拍即合，决定先去三亚实地考察一下，通过携程网预订了三亚大东海的一家叫做贝壳驿站的度假式公寓，从机场打车到大东海之后，他们俩就迷失在大东海遍地的小区丛林中，怎么也找不到贝壳驿站所在的小区，而进入贝壳驿站房间之后，罗军很快逃了出来，原来房间还没有打扫。

服务模式：线上线下相结合

这次实地考察让途家网最终确立了线上和线下相结合，游客通过线上的途家网预订房间，途家把业主的公寓拍摄成照片放在网上，并提供是否有空调、能否做饭等核心信息。游客在途家网上可以找房间、下订单、确认，呼叫中心提供7×24小时服务，而在线下，途家网的线下平台斯维登酒店在三亚机场到达出口左侧设置了接待处，游客可以在那里办理入住，接机人员直接送游客到公寓，把行李提进房间，一切办理妥当才离开。

途家网从三亚诸多小区中找到符合要求公寓，这些度假式公寓集中在三亚八个大区，二十五个小区，房龄都不到5 年，小区多靠海边，有游泳池等配套设施，精装修，家具起码在7成新以上，游客可提包入住。

价格有着绝对的优势，“三亚五星级酒店一晚的价位大约是2000元，但我们的房间低至几百元。”罗军说，比如在三亚半岛龙湾一套复式新房，270度海景，房子宽敞，方便做饭，一家人老少住一晚上才858元。在途家构建的度假式公寓模式里，厨房已经做了标配，途家希望每间房间都能做饭。

途家网创立初期，他们聪明地通过携程导入流量，携程网首页会有途家网的Logo，携程酒店搜索也为途家网专门设置了度假式公寓的搜索类别，这些极大地提升了途家在目标客户面前曝光的机会。

2011年9月邱锋开始和途家接触，一个月之后就决定签合同。他的世纪山水酒店位于市区，背靠白鹭公园，房间多为从业主那里收来的公寓房，每间房间都有区别于酒店的大厨房，买菜做饭都很方便，很适合家庭出游，事实上，这也是途家努力争取的成熟的度假式公寓酒店房源。

途家没有让邱锋失望，2011年底途家网平台上线之后，从途家预订世纪山水酒店房间的数量直线上升，2012年1月总计192间，其中，家庭出游青睐的套房销售量占到套房总量的一半。目前世纪山水酒店网上销售量占到酒店销售总量20%，而通过途家的销售量已经大幅超越了携程，占到了总量的10%，携程仅占酒店销售总量的4%-5%。

业务模型：与业主、开发商共赢

途家网陆续开拓了黄山等旅游目的地的度假公寓。“国内你能想象到的旅游地都会有我们的触角，先期是江苏，之后也有成都这些省市，我们的业务模型也会根据区域不同发生变异。”

在攻占这些旅游目的地的同时，途家还争取和各地的开发商们合作。在产品合作上有两点：一个是管家服务，房屋发霉、卫生状况、安全问题等一系列细节考虑会影响着业主是否会购买这个物业，因为他只是偶尔居住，这些问题都非常现实。对开发商来说，途家能为业主提供管家服务和业主线上系统，随时查看房屋状况，代缴水电费等，就能打消准业主们的疑虑，途家能为地产商提高成交率。第二个是托管服务。当买家与地产商签协议时，也能与途家一起签合作来保持物业的回报。典型的一个例子就是盒饭的故事。比如你在路边买了盒饭吃不完，准备倒掉的时候，一个人过来说，不要倒，我帮你吃掉，之后给你把碗洗干净，还给你5元钱，傻瓜都不可能不接受的。虽然故事夸张，但却很清楚解释了途家吸引个人用户的模式亮点，业主的闲置房源放在途家，可以产生收益分成。

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关键词：资金监管；商业银行；市场应用

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2012）20008902

1 资金监管业务本质和特点

银行的资金监管服务可应用于诸多领域，但万变不离其宗，其本质就是信用中介和安全支付工具，只要存在资金提供方和接受方互不信任或强势方不信任对方或者资金提供方对支付的条件、方式、对象、用途等要素有控制要求，都可以使用资金监管服务。

1.1 资金安全可靠

对资金提供方来说，将资金存入银行后，由银行对存入资金提供监管服务并根据协议中的约定条件协助完成资金的划付，保障资金的安全性；对资金接收方而言，按照与资金提供方签订的基础合同履行相应义务或在满足特定的管理要求的情况下，即可获得相应的资金，权益得到有效保障。

1.2 资金保值/增值

资金提供方将资金存入银行可以获得存款利息收入（活期/定期），即使在监管期间存入资金也可保值/增值。

1.3 操作手续简便

目前，国内的银行资金监管服务已较为完善，各家银行均可提供标准化办理流程，委托各方只要到提供该服务的商业银行营业网点签订协议、开立专户、存入资金并适时发出授权支付指令即可。

1.4 市场应用广泛

由于不同业务的交易结构或者委托各方对资金的控制要求都不完全相同，商业银行可在标准化流程的基础上提供差别化的服务方案，还可以结合银行的权证托管、贷款等传统业务提供综合解决方案，我们将在下一章节详细描述资金监管业务在各行各业的市场应用模式。

2 主要市场应用

在对公领域方面，首先因为资金监管业务有“信用中介”的功能，因此在各类交易领域，如股权和土地使用权交易、商品买卖等领域都可以使用，其次，由于资金监管可以作为“安全支付工具”，可以在企业债、信托等直接融资领域、企业福利资金和捐赠资金监管、保证金管理和基础设施项目管理等方面发挥有效作用。对私领域，在个人二手房买卖、商品买卖、留学和移民中介、家庭装修、贵重权证如子女的保单托管等领域都可以见到资金监管服务的身影。

2.1 对私服务

2.1.1 二手房买卖

二手房买卖与其它商品交易一样，先履行义务的一方风险大，后履行义务的一方风险较小。在目前二手房交易过程中，大部分采取交易签字受理后给付买房款，即卖方先行履行签字义务，此时如买方即行给付，对卖方而言无风险。但若采取银行转款方式，如买方采取推诿、或存款账户余额不足、或账户被司法查封，卖方要足额收到卖房款就要颇费周折。要想撤销交易还必须买方配合或司法裁定，落得进退两难。资金监管采取同步受理，即双方同步履行义务方式，保证了双方权利义务对等。

为了有效地规避二手房买卖交易中的信用风险，买卖双方可通过银行资金监管业务对房屋买卖款项进行监管。二手房买卖资金监管业务范围可以包括定金、首付款、贷款资金、尾款等，买卖双方在二手房交易过程中可将相关款项打入专用账户进行监管。当买卖双方履行交易合同，实现监管协议的约定条件后，银行可按协议约定，协助双方完成房屋交易资金的交割；若双方因故不能达成交易，银行则按照监管协议的约定对交易资金进行退回处理。

2.1.2 房屋装修

近年来，由于家装市场准入门槛较低，企业一哄而上，家装市场十分火爆。据统计，今年来，伴随着房地产市场的降温，一些规模较小、资金缺乏、技术落后、管理不善、抗风险能力较差的家装企业，业务量下滑，有的出现大幅度亏损，关门停业，甚至卷款逃跑。家装公司卷款“蒸发”事件一直是因扰许多业主的头疼问题，银行可采取与优质家装公司合作，共同开办房屋装修资金监管业务为业主解除烦恼。

业主与装修公司签订家居装修合同后，双方可向银行提出装修资金监管申请，并与银行共同签订资金监管协议，而后业主将有关款项存入指定监管账户。在装修过程中，只有在业主、装修公司共同签发支付指令的情况下，银行才能根据装修进度结算单办理分次支款手续。最后，待工程完毕，业主、装修公司办理竣工验收及款项结算手续，资金监管结束。

2.1.3 出境旅游/留学/移民

出境旅游保证金，一般指的是国内旅行社在组织旅游者出境旅游时，为了防止旅游者滞留不归行为，要求旅游者在出团前向旅行社缴纳一定数量的现金作为担保。除了东南亚等一些较近的国家外，欧美、澳洲、日韩等旅游线路都需要缴纳2万至20万元不等的保证金。但高额的保证金如存放在旅行社无法让游客放心，因此银行联手旅行社推出“出境旅游保证金”服务，即客户的保证金由银行监管，并根据事前的监管协议进行资金划转。

2.2 对公服务

2.2.1 股权/土地使用权交易

股权转让的手续比较复杂，涉及金额较大，周期也较长，买方担心交了钱，股权不能顺利转让会有资金损失，卖方也不愿收不到钱就转让股权。买卖双方可使用资金监管业务先让买方把资金存入在银行的监管专户，等股权转让的批复文件下来后，买方再通知银行将钱划给卖方。这种做法也适用于土地使用权转让和拍卖等领域。

2.2.2 商品贸易

以汽车销售款归集为例，汽车生产商要求及时归集经销商的销售款，为了加速经销商回款可采用销售资金监管服务，要求经销商在银行开立销售款专户，同时由银行代为保管汽车合格证和保修手册，通过协议约定经销商的销售款到位后方可取得汽车合格证和保修手册，银行定期将资金划给汽车生产商。这样既保证了汽车生产商资金链条的顺畅运转，又可及时向经销商提供相关权证。在此项业务中，银行既完成了商品销售资金的监管又提供了权证托管服务，代汽车生产商进行资金和权证的互换交割。这种做法对其他商品贸易也都是适用的。

2.2.3 国际贸易

以进口贸易为例，有两家进出口企业A和B，A需要向B购买一批进口货物，这批货物还在国外，B要进口还需要开立信用证，但当时B资金紧缺，无法向银行提供足够的开证保证金。A虽有意购买货物，但考虑到货物还在国外，同时对B也不太放心，因此也不敢在这时付款给B。为保障双方利益，进口企业可以考虑办理银行资金监管业务。

首先，由银行为B开立进口信用证，条件是让A存入一定资金作为B开证保证金并冻结，同时要求A提供银行认可的单位为B提供开证保证，以降低银行风险；其次，要求A将货款金额扣除替B缴纳的开证保证金之后的余额存入银行监管专户，等到货物进口后B提交给A完成交割后，划付给B。这样既解决了B公司的流动性问题，也促成了AB之间交易的顺利进行。这种做法在国际贸易领域有一定的代表性。

2.2.4 保证金监管

关于保证金资金监管，以建设资金为例，一家施工企业在向建设单位争取一个土地整理项目时，建设单位要求施工企业提供银行出具的履约保函或缴纳一定的施工保证金，但这家施工企业不具备银行出具履约保函所要求的条件，而施工企业担心保证金交给建设单位到期后未必能如期退回，因此银行与双方客户协商，由施工企业缴纳一定保证金存入在银行的监管专户，由双方按照约定条件共同向银行发出指令进行资金划转或退回，相当于对这个账户采用施工企业和建设单位共管的模式，很好地解决了客户双方的顾虑。可以采用资金监管的保证金种类还有很多，包括竞标保证金、仓库租赁保证金、荒山复垦及环境恢复保证金等等，只要是有指定用途的专项资金，对其使用都可以尝试采用资金监管。

3 结语

在股票、债券等直接融资市场快速发展和资本监管日趋严格的双重压力下，商业银行依靠传统息差收入的盈利模式受到挑战，大力发展低资本消耗的中间业务已是商业银行的必然趋势。另一方面，我国利率市场化进程的逐步推进也在倒逼商业银行自传统业务中快速转型。利率市场化引致银行利差收入的不确定性增强，在经济处于低谷运行的时候利差收入更易于大幅缩减。因此，国内商业银行亟需借助长期以来建立的广泛的营业网点和坚实的客户基础，及其信息优势、结算优势，依托经营形势的变化大力发展账户资金监管、结算、财务顾问、银行卡等中间业务，使得非息收入在营业收入占比逐渐提升，扩大资本充足率的分子来提升市场竞争力、优化收入结构、提高盈利水平。中间业务将成为商业银行“二次升级”的重要出路。

资金监管业务作为商业银行中间业务的重要的组成部分，既可以为商业银行带来稳定可观的存款，又能带来不菲的中间业务收入，同时也对商业银行资产业务的开展创造了有利条件。此外，该项业务还可以吸引大量优质客户，有利于商业银行增大客户营销规模并维护良好客户关系。因此，资金监管业务的商业价值和市场应用将越来越广泛，商业银行应紧跟市场脉搏，加快优化银行监管手段和内部操作，在风险和收益之间取得平衡，努力争取资金监管业务市场份额。

参考文献