关于买房的法律知识范文

导语：如何才能写好一篇关于买房的法律知识，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

2002年以来，北京的房地产项目一直纠纷不断。1月份，“鹏润家园”业主在家中被小区保安和一群来历不明的人殴打；紧接着，“银枫家园”业主对物业停车收费不满，近百名业主用汽车堵住社区大门长达20多个小时。

以银枫家园小区的业主与物业因停车费而起的冲突为例，业主们说，原来入住时车位租金是350元/月，而现在物业却单方面将月租改为450元，这是让人无法接受的。但物业方面则表示，这个收费标准是开发商经过科学的成本核算得出的，业主应当予以接受。另外，收费标准是开发商制定的，物业公司无权变动。

这还只是近几年来众多房地产纠纷中微不足道的一幕。随着人民生活水平逐渐提高，居民手里都开始有了点积蓄，怎样买一套合适的住房就成了摆在老百姓面前一个很现实的问题。特别是近几年，买房的人越来越多，房地产商为了更多、更快地抢占市场，不惜以夸大宣传、虚假承诺等手段欺骗消费者，这些行为直接导致了无数不断升级的房地产纠纷的出现。

据全国消费者协会统计显示，该协会受理房屋建材方面的投诉连年上升，2001年为25116件，比上年增长11.32%，其中质量问题16221件、计量问题1432件、虚假广告320件；今年上半年关于房屋建材的投诉达到16848件，其中房屋投诉为6727件，比去年同期上升了38.3%。

投诉反映的主要问题，一是房屋质量问题；二是广告夸大、虚假，误导消费者；三是合同违约，承诺不兑现；四是面积任意“缩水”、“涨水”；五是产权证难办理；六是物业管理问题严重。

有哪些解决方式

由于房地产纠纷一般在双方交易后，甚至在入住一段时间以后发生，不少买房者在碰到这种情况时都不知道如何处理。其实，对于这样的纠纷可以采取以下几种方式解决：

1、协商。当事人之间的房地产纠纷，可以由当事人双方协商解决，双方应本着互谅互让的精神解决纠纷，这样既便于当事人进行更好的沟通，又减少了诉讼的劳累，既省钱又省力，可以说是一个好的解决纠纷的方式。双方对此签订的协议等书面文件合法有效，理应按此履行。这是大多数人的首选方式。

2、仲裁。如果当事人进行了协商之后仍不能解决，那么可以采取仲裁的方式，这不是说协商解决是仲裁的前提。采取仲裁方式的一个前提，就是双方必须在签订合同或发生纠纷时订立仲裁条款或协议，自愿把他们之间的纠纷提交给仲裁机构裁决。当事人对生效的仲裁裁决必须履行，否则另一方当事人可以向人民法院申请强制执行。

当然，向人民法院提起民事诉讼也是解决纠纷的一种方式。不过笔者认为，若买房者不是迫于无奈是不会通过诉讼的手段来解决问题的，并且进行诉讼的程序和过程都较为复杂，如果确实通过提讼来解决纠纷，建议向专业律师具体咨询。

如何用仲裁方式解决

买卖双方如果决定用仲裁方式解决彼此间的纠纷，应当在签订购房合同时订立有关仲裁的条款，明确仲裁机构和仲裁地点；或是在发生纠纷时，订立仲裁协议，表明上述内容。如果双方没有订立仲裁条款或协议，而一方直接向仲裁机构提起仲裁后，另一方并未提出异议，并且应诉时，也视为双方同意进行仲裁，仲裁机构有权受理此纠纷。

申请仲裁有哪些条件

1、房地产纠纷案件属于房地产仲裁管辖的范围。

2、申请人是与本案有直接利害关系的当事人。

3、有明确的被诉人、具体的申请请求和事实根据。

4、房地产纠纷既未向法院，也未经仲裁机关做出仲裁裁决。

5、未超过仲裁时效。房地产纠纷案件的仲裁时效为1年。

6、申请人向仲裁机关申请仲裁，应当递交申请书，并按照申请人数提交副本。

其中仲裁申请书应当注明以下事项：

1、申请人的名称、住所、法定代表人的姓名和职务。

2、被申请人的名称、住所、法定代表人的姓名和职务。

3、申请的事实和理由。

可以申请仲裁的房地产纠纷

房地产仲裁是指房地产仲裁机关根据公民或法人的申请，依法对其发生的有关房地产所有权、使用权、买卖、赠与、交换、租赁以及宅基地院落的使用等方面的争议或纠纷，做出具有约束力的调解或仲裁。

仲裁机构受理以下几类房地产争议案件：

1、房屋买卖的争议。其中包括房产买卖合同、价格、优先购买权等。

2、房屋所有权的争议。含所有权归属、份额、变更、析产、交换等。

3、房屋使用权的争议。包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让、转倒等方面的争议。

4、他项权利与相临关系。包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务。如：影响房屋的安全、完好通风、采光、滴漏水和上下水的正常使用等方面。

5、房屋修缮的争议。包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定，各项工程费用的承担等。

不能申请仲裁的房地产纠纷

1、人民法院已经受理或审理办结的房地产纠纷；

2、涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷；

3、涉及落实政策问题的房地产行政诉讼；

4、经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷；

5、依法应当由行政机关处理的房地产纠纷；

6、机关、团体、企业、事业单位内部分房的房屋纠纷；

7、驻军内部的房屋纠纷。

篇2

结婚前，我一直住在单位分给我的公房里，那是一套不到50平米的小两居。这套两居布局合理住起来很舒服，地段也很好。房子虽然旧了点儿，但房改时我还是花了近10万元买了下来，办理了产权证。2005年，结婚后我和老公又一起购买了新房。我们住在新房，这套老房子也就一直闲置着。现在城市扩建，老房子所在的地方成了开发区，开发商要把老房子拆了改成商业性建筑。作为拆迁户，根据相关规定我将得到一定补偿，听说是按被拆旧房的面积大小，给一套相应面积的新房。老房变新房，我当然很高兴，但听说法律上规定结婚后取得的财产就是共同财产了，我又有了顾虑。因为最近我和老公的感情已经由热变冷，我已经打定主意要和他离婚了。如果离婚的话，我用自己的老房子换来的新房子，也会变成夫妻共同财产进行分割吗？（海口梁女士）

【律师解答】

婚前财产属于个人财产，这一点没有问题。而且，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，最高人民法院相关司法解释对此有明确的规定。现在的问题是，你婚前取得的个人房产，老房子要变成相应面积的安置房，房屋的价值也必将大幅攀升。房屋以旧换新，发生增值，这一切都是在婚姻关系存续期间发生的，是否应当算婚后所得，变成夫妻共同财产呢？

关于这个问题，回答是否定的。婚姻法及相关司法解释规定，婚后生产、经营的收入，以及一方以个人财产投资取得的收益，属于夫妻共同财产。你的老房子在婚后一直闲置，你并没有对老房子进一步投资，也没有通过老房子谋利。在城市扩建拆迁时，老房子可以换来安置房，随之增值。但是，这种增值是一种自然增值，并不是人为经营、投资的功劳，因此，它就不是夫妻共同财产，因此也就不能按夫妻共同财产进行分割。

没有旧房的拆迁，就不存在安置房的取得，安置房的取得以产权方原有个人房屋的拆迁为前提，换了一副“马甲”，它仍然姓个人的“私”，而不是姓夫妻的“公”。不过，为了避免不必要的麻烦，你最好保管好相关拆迁凭证，来证明新房是因为老房子而取得的。那样，即便走上法庭，也不会有后顾之忧。

法律问答

Q：婚前我男友用他父亲的公积金贷款买房，房产证写的是男友与其父亲的名字，男友家里交了首付款13万元。婚后，由我们俩共同还款，他父亲的公积金也用来还款。房子的贷款还清后，该房产属我们夫妻共有吗？ （海口 符姐） A：该房属于按份共有，婚前部分的购房款属于男友与其父亲的财产，婚后部分的购房款，属于你们夫妻共同财产，他父亲的公积金部分属于父亲的财产。房屋是父亲与男方的财产，女方没有权利，但是离婚时应该返还女方还贷部分，即夫妻共同还贷部分的一半。如果你能证明夫妻共同财产也支付了房款，则这部分房产属于夫妻共同所有。

Q：我丈夫婚前买了套房，他家里一次性付款，如果我现在在房产证上加上我的名字，是否算夫妻共同财产？是否要交过户费？（三亚 王女士） A：经他同意，你们可以到房产管理部门办理相关手续，在房产证上加上你的名字，这样就成了夫妻共同财产。加上你的名字不需要缴纳过户费。

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[关键词]制度　房地产　经纪　服务　对策

房地产经纪服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产经纪服务业对促进房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。然而，在看到房地产经纪服务业积极作用的同时，这一行业在客观上暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不规范、从业人员素质低下等一系列问题，严重阻碍了行业发展。

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，该规章旨在从制度层面规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，从而为促进我国房地产行业各级市场健康发展提供制度保障。

一、房地产经纪服务业的内涵

房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、、行纪等经纪活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的经纪服务。

二、重庆市房地产经纪服务业现状分析

1997年直辖以来，伴随着重庆市城市化水平高速发展，重庆市房地产经纪服务市场得到快速发展的同时，其交易形式仍主要采用房地产经纪组织“居间”交易模式，这种相对落后的交易模式存在许多问题。

(一)经纪机构准入门槛低，良莠不齐。因工商注册不以办理相关资质为前提，造成规模小、执业风险意识不强、服务质量低的经纪机构大量存在，甚至出现1人公司。在国家对房地产的宏观调控政策作用下，引发一批小规模的经纪机构迅速关门，遗留问题无人解决，易引发社会矛盾。

(二)经纪机构恶性竞争，缺乏诚信，甚至采取欺诈等手段促成交易。例如《重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局关于印发规范房产经营收费的通知》(渝价[2000]358号)规定，房屋买卖收费，按不超过成交价的2％计收。而有一些大型经纪机构收费高达3％4％，又有小型经纪机构迫于市场竞争压力，收费打折到0.5％至1％，造成了同行业不正当竞争；交易活动中还存在房地产经纪服务人员偷吃“差价”、签订“阴阳合同”、“一房二卖”糊弄人现象，严重扰乱了房地产经纪行业市场秩序。

(三)经纪人员素质普遍偏低，故意或无意间造成交易纠纷

1.利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。一些中小型经纪机构的员工在促成买卖双方进行交易的过程中，不履行合理审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的信息不对称的现实情况，以欺诈或隐瞒的手段促成房地产交易。导致房地产经纪合同无效，从而损害了买卖双方的利益，引发纠纷。

2.缺乏基本的职业道德，贩卖客户资料获取利益。

(四)部分经纪机构内部管理混乱

1.招聘人员素质标准不一。多数房地产经纪机构招聘经纪人员时，对经纪人员没有资质和学历的要求，又缺乏系统的培训，导致大多经纪人员缺乏从业责任心和法律知识，致使不少房地产经纪合同因经纪人员的疏忽不能履行或无效，从而引发纠纷。

2.经纪机构合同往往不合规范。

(五)相关法律法规滞后，加大了此类纠纷事件的处置难度

重庆国土资源房屋评估与经纪协会于2005年制定了《重庆市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着房地产市场不断发展，由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性所引起的房地产经纪服务业的复杂内涵，以及其业务范围均早已超过相关法律法规的规定，在服务过程中出现的许多新问题，由于行业标准不明晰或相关制度落实不到位导致的制度缺失等，在一定程度上阻碍了重庆房地产经纪服务业健康有序发展。

三、规范重庆市房地产经纪服务业的对策建议

借签国内外房地产经纪服务业的先进发展经验，结合重庆实际情况，相关政府职能部门应以“五个重庆”、“民生十条”建设为契机，从制度层面着力推进重庆房地产经纪服务业健康有序发展。

(一)主管部门及经纪机构方面。进一步明确重庆国土资源房屋评估与经纪协会的职责，落实房地产经纪机构设立的条件、程序以及经纪机构年检年审制度，加大行业监管力度，提高经纪机构违规成本，从源头上规范经纪机构诚信、合法经营。建议引入房地产交易当事人监督模式和经纪市场竞争对手监督模式，作为政府监督的辅助手段。

(二)职业资格方面。房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，并将成交业务量作为各经纪人(协理)执业业绩，终身备案登记(经纪人(协理)更换执业机构可据此作为业绩证明)，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能。

(三)成交合同方面。取消现状下各经纪机构各自采用自己订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到房地产经纪人协会处集中采购(或无偿领取)。合同从成交价款、标的、经纪费用取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。

(四)客户宣传方面。充分利用各种宣传手段，提高购房客户的法律意识。很多购房者在购买房屋时只是听取房屋经纪的一面之辞，对房地产买卖交易流程缺乏认识。因此，政府有关部门应利用各种宣传手段加大宣传力度，包括报纸、广播、网络等传统方式，结合要求经纪机构门店张贴政府统一派发的流程图和注意事项的行政手段，提高购房客户的风险意识和法律意识。

参考文献：

[1]任志强.制度改革才能让房地产业回归正轨[J]中国企业家，2011，(16)

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80年代的住房改革不仅使得中国社会出现了一个庞大的拥有私有房产的小业主阶层，而且使得中国城市地区由过去的单位制格局转变为基于共有财产基础上的物业小区治理格局。根据国家有关政策法规的规定，中国物业小区中的共有财产包括两大部分：一是“物业管理区域”中的“物业共用部位和共用设施设备”；二是小区公共维修资金。具体指：（1）建筑物中由多个所有人共同使用的部分，如楼道、走廊、屋顶、外墙面、地下室、电梯、物业管理用房等；（2）一个物业区域内，除了本建筑区域内产权人外的任何他方不能证明拥有独立土地所有权、因而其建筑投资进入小区建设成本的附属建筑物、附加物，如车库、会所、绿地、甚至包括具有公共产品性质的设施如人防；（3）业主按购房款的2％缴纳、归集起来，用于小区住宅公用部位、公用设施设备维护的资金。

自2000年起，物业纠纷频发并激化，成为城市社区治理的难题。根据我们从2001年起对200个左右的小区进行的物业纠纷调查：物业与业主们的纠纷导致发生肢体冲突与暴力事件的，占调查个案的1/3，由此而来的上访、诉讼事件比比皆是，静坐、示威也时有发生。调研还显示，全部个案基本都与共有财产权争议有关，60％的个案牵涉到严重的共有财产权争议。这折射出当前的法律框架和纠纷解决机制在实践中面临的严峻形势。

物业小区共有财产的性质独特，不仅是实践难题，也是经济学、政治学、法学的研究难题。就解决物业纠纷而言，《物权法》将是定纷止争的最有力武器。学者孙宪忠指出：“除物权法外，所有的法律即使是宪法都只是间接和不全面地反映生产关系、经济基础的方式，只有物权法通过建立所有权制度等实现经济基础的要求，将其直接反映在法律上，从而调整财产支配与交易的秩序。”从法理的角度来说，物权的基本特性即“直接支配性”和“排他性”，对物权人的保护具有“绝对性”。现实中，只有“物权”如此之“硬”法才可能为小区业主对共有财产的权利主张和诉求提供有力的法律保护，特别是保护小业主抵抗公权力对私权利的侵犯。

物业小区共有财产应是法定

要有效地解决基于共有财产权争议而发生的物业纠纷，其前提是共有财产的权属界分必须十分明确，但由于建筑规划、物业区域、建筑类型与投资主体的复杂多样性，要想在《物权法》中具体规定共有财产权属的所有内容几乎不可能。因此，《物权法》“建筑物区分所有权”部分的立法目的首先就要为这种财产权属界分确立明确的基本规则体系。“物权法定主义”就是这一规则体系的基本原则的体现，这指的是物权的创设以法律规定为限，其种类、效力、变动要件、保护方法等只能由物权法法律规定，并且，在法律之外，不允许当事人自行创设，即当事人之间约定的物权种类不为法律认可。

然而，《物权法》草案第七十六条却摈弃了法定原则，对当前社会物业纠纷中争议最大的车库、会所等采取了“约定优先”的处理方式，规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。如此，只有全体业主的合法意志表达（经过法定程序、法定投票数）才能行使共有财产权处置共有财产。这样，关于共有部分财产权属约定的程序就成为至关重要的一环。有关专家指出，在约定有效的时间、约定有效的方式、约定有效的对象等等繁琐的确定“有效”之前，一个物业小区的公共设施将会长期处于权属不清的“真空”状态，由此而导致的社会混乱和纠纷可想而知。

另一方面，小区公共配套和附属设施如果以“约定”方式确定产权，那么无论是理论上还是在实践中，约定的权属方既可以是社区的部分业主，也可以是一个企业，甚至是社区外的第三方。这不仅可能导致物业设施的用途改变，还可能导致因利益驱使而损害全体产权人利益的约定发生。确实，从近年来的物权行使实践来看，不合法的约定在现实中经常发生。例如，深圳市开发商依据《深圳房地产转让条例》第十三条第二款要求，在附表四中以格式合同的形式要求购房者在买房时必须签订四个条款，其中要求：“屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权、外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益附着物的广告收益归开发商所有”,因此条款引起的诉讼案在深圳两审后依然以合同约定的理由被判败诉, 这就是物权约定导致社会纠纷的一个典型例证。与此形成鲜明对照的是，中消协今年已将该条款公布为2006年“3.15”十大霸王条款之七。这生动地说明了全社会对此“物权约定”行为的否定。

业主组织的法律地位

当前的《物权法》（草案）沿袭《物业管理条例》的规定，对业主组织的民事法律地位没有予以定性，只是在第八十七条规定了“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提讼、申请仲裁。”显然，这种规定对于业主组织团体的权利义务只是给予一种被动消极的法律地位，没有涉及业主组织责任义务的条款，对于业主组织责任缺失时的处置，也未进行专项规定。

有关专家指出，《物权法》的主要内容应是明确物权和权利保护两个方面，因而应更多涉及当权利无法实施、或得不到保护时，应如何进行保护。例如：小区以三分之二同意票解聘物业公司，物业公司拒不执行时怎么办？《物权法》应该对此类妨碍权利行使的情况做出相关规定。在整个《物权法》的构架内，在经济的范围内怎样对侵犯业主的行为进行惩罚或者是对业利本身进行保护，这是《物权法》应有的内容。至于怎么行权，应另行制定相关法律法规。《物权法》无需过多设定权利的行使过程和行使形式的条款，因为这属于民事自治的内容，难于一一规定。我国应仿效港台地区的《物业管理法》，或者如美国、加拿大的《公寓大厦法》另法规范，此外，还可能需要对基层社区自治制度的内容专门立法。

根本上，使一个民间自治团体既能享有权利又能履行义务，最好的途径莫过于依法而治。特别是在我国这样一个公民社会不发达，缺乏依法民主自治传统的社会，业主自治团体既面临组织外部产生的权利侵犯，又可能面临组织内部负责人出现的滥权、渎职、侵犯全体产权人利益的侵权事件，使业主组织成为法人，承担民事责任，是最有效的途径，也是国际趋势。

业主实践的经验将对《物权法》立法做出巨大贡献

如前所述，小区物业中的共有财产是“不得请求分割的共有”财产，在经济物品性质上，既不是纯粹的公益物品，也不是纯粹的私益物品，而是“社区公共物品”。如何确定这类财产的权属与治理方式，需要汲取实践经验，才能成为立法根据，否则会导致法律的冲突与混乱。例如，小区中的人防工程，目前就处于这种法律混乱状态中。一方面，一些业主根据《人民防空法》第五条：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”主张权利。另一方面，部分地方性法规、地方政府规章和规范性文件却规定“人防工程系国有资产”。从理论角度，当前物业小区中的人防工程投资一般被公摊到业主，全体产权人成为人防工程的投资者。从使用现状看，人防工程被政府人防办、开发商或者物业公司出租获取商业利益的情况很普遍，具有商业性质。但是，人防工程作为社区公共安全产品的特殊性质，又有特殊管理要求而不能仅仅考虑私人的和短期的利益。所以,仅从投资收益的角度拥有、管理和使用是不符合地方社区公共安全的要求。

进一步讲，明晰建筑物的所有权也不能自然解决地方社会治理的难题。具体而言，就是共用部分的治理面临集体行动的难题，即使在地方自治发达的国家也是如此。如埃丽诺・奥斯特罗姆教授指出的，解决“公地悲剧”、“集体行动的逻辑”、“囚徒困境”的方案，或是“政府方案”或是“绝对私有化方案”，但他们常常导致失败。从我国的实践看，物业管理的政府行政模式已被历史证明是失败的，目前多数物业小区采用的私有化产权和商业化管理模式普遍存在管理不善现象。

从私有的“物权（财产权）”到“治权”的实践，在中国社会更是个社会治理难题。社区能否真正实现自治以及自主治理能力，更多地受制于传统与民情而非法律的规定。人们在自主治理方面缺乏经验，缺乏能力，却有集权制度下长期积累的投机能力，这就产生了集权体制下一分权就乱的弊病，为了解决这些问题，不得不求助于重新集权，这又面临新的集权问题。两者之间的徘徊，使得中国公民社会发育受阻，公民组织发展举步维艰。具体到业主组织，常因为缺乏相关法律知识和实践经验，阻碍对其财产权和公民权的行使，特别是在权利受到侵犯的业主无法得到法律救济、行政救济或其他救济情况下，常常转而采取非理。

面对以上难题，小区“共有财产”使得业主们在主张个人权益的同时不得不维护共同利益，业主组织的负责人在社会实践中学到了动员民众、采取理性集体行为、遵守规则、维护秩序的能力，也学到了遵循民主法治之途径、以契约方式依法自治，构建社会和谐的知识和能力。相比较他们对社区物业的实践和认知水平，当前制定的《物权法》（草案）中的“建筑物区分所有权”部分的内容显得空洞而苍白。

篇5

目前，学术界对大学生银行信用风险尚无统一的定义，由于该群体较为特殊，研究文献相对较少。信用风险包括狭义和广义。狭义指借款人没有能力或者是不愿意履行事先约定好的合约，到期不偿还债务给银行带来损失的风险。广义的信用风险是指商业银行因客户违约所引起的风险。本文所指的大学生银行信用风险，主要是指大学生因其自身不主动履行和银行事先约定的合约到期不偿还应当偿付的债务或是因为外在原因非本意的违反约定给自身信用带来损失的不确定性。大学生虽然在年龄上已经享有独立承担信用责任，但是在经济上仍然依赖于父母等群体，因此，银行信用风险对他们来说有着不同的理解。大学生的银行信用风险实际上是由他们未来信贷行为所承担，当前他们所产生的信用风险特别是经济上责任还是由他们的监护人来分担。

二、大学生银行信用风险的分类

1．信用卡风险和助学贷款风险

按照大学生和银行产生联系的对象分类，大学生银行信用风险可以分为信用卡风险和助学贷款风险。

（1）信用卡风险。信用卡风险的产生是信用卡在大学校园被推广普及之后。自2004年广东发展银行首次发行大学生信用卡以来，更多的银行开始涉足这一业务领域。银行对特定的大学生群体展开信用卡业务也是有因可寻的。从银行角度来说，经济的繁荣使得大型的国有银行以及股份制商业银行发展态势不断上升，银行间的竞争更加激烈，银行在面对客户市场，不得不寻找新的客户群体，以扩大银行市场。作为新的消费群体，虽然大学生本身没有经济来源，但他们却是银行消费的重要群体。大学生刷卡消费能够给银行带来足额的手续费，通过信用卡透支而产生的利息，以及服务费用也能够给银行带来大笔丰厚的收入。从大学生角度来说，大学生虽然是一个没有收入的群体，但其接受的新型的消费观念使得大学生普遍具有很强的消费欲望以及购买力，信用卡使用的便捷及其能够透支的功能能够充分满足大学生超前消费的欲望。正是因为大学生普遍不具有成熟的消费观，也不具备系统的理财知识，加之银行的盲目大量跟从对大学生发行信用卡导致了信用卡风险的产生。信用卡风险最主要的部分是大学生透支信用卡后逾期不偿还欠款。除此之外，在信用卡的普及之后，大学生用信用卡进行实体店购物、网上购物后也面临了其他问题。这些问题的产生也和支付手段的转换有着紧密的联系，现代社会现金的使用逐渐减少，利用便捷的银行卡进行购物消费能够更好的满足日常生活的需求。不仅如此，利用信用卡进行消费对于大学生而言有着更为显著的好处。大学生本身并没有固定收入，自身的经济能力有限，而利用信用卡进行消费恰巧能够一定程度上缓解大学生的经济压力。很多银行都和商家有合作，使用该银行发行的信用卡刷卡消费能够享受折扣，或是消费金额的累加程度对应相应的档位能够获得返现、兑换部分礼物，除此之外，信用卡的分期付款功能能够减轻过大的经济压力，避免购买高价商品一次性付款带来的过重负担。在这个过程中也会产生银行信用风险。信用卡的保管不当导致信用卡遗失、网上购物遭遇钓鱼网站导致大学生被骗进而信用卡密码被盗，不法之徒恶意透支信用卡、骗取、冒用、使用伪造或者是作废的信用卡对银行进行欺诈，不仅对银行造成了金钱上的损失，也让部分大学生丧失了个人信用，甚至背负法律责任。对于大学生持卡者本人来讲，在信用卡被盗用后，在挂失止付之前的损失都只能由自己承担，这一风险显然是十分不利的。

（2）助学贷款风险。国家助学贷款是国家运用金融手段指定商业银行对高校中由于经济困难无法负担学费、生活费的本专科学生、第二学位学生，以及研究生发放的无需抵押、且在校期间政府将给予补贴的个人信用贷款。这一制度使用能够保障贫困大学生受教育的权利，促进社会的公平，还能够缩小社会的贫富差距，有利于建设和谐社会。对于银行而言也拓展了新的业务，在承担一定社会责任的前提下挖掘了潜在的客户。然而2000年后首批接受国家助学贷款的学生应在约定的期限进行贷款偿还的时候，大部分的贷款却未还造成违约高峰期，这就是大学生银行信用风险中的助学贷款风险，由于逾期偿还贷款甚至是根本不偿还贷款，这使得商业银行的贷款风险增大，很多面临高违约率的商业银行停止了对助学贷款的审批发放。这直接导致了很多学生因为经济条件的限制而不能够进入大学求学。为解决这一问题，教育部和国务院在2006年又出台了一些新的政策和举措以持续推动助学贷款的发放。但部分地方的政策实施仍然不理想。面对可能出现的不确定性风险很多银行不愿意参与国家助学贷款的招标。助学贷款的违约既对大学生的银行信用造成了不良的影响，又对国家政策的实施形成了阻碍。

2．主观违约风险和客观违约风险

按照思想意识划分，大学生银行信用风险可以分为主观违约风险和客观违约风险。主观违约风险是指大学生故意违约不偿还贷款的情况。例如办理信用卡时隐瞒自己的真实信息，或者是大学毕业之后不向银行告知自己的毕业去向等。客观违约风险则是指大学生并非故意的不偿还欠银行的款项，而是由于忘记偿还或者是他人冒用自己名义办理银行业务后违约的情况。很多不法分子借助信用卡申办过程中的漏洞，以及在管理中的缺陷在黑市中收购大学生的有效身份证件然后在银行办理假的信用卡恶意透支或者是套现，利用这样的方式来规避转移法律责任。

三、银行信用风险带来的危害

1．对大学生造成的危害

银行信用风险对大学生造成的最直接危害就是大学生的个人信用被降低。目前各家银行已经具备统一的征信系统，就是中国人民银行提供的服务平台，借助这个平台各商业银行能够获得借款人的信用报告，了解借款申请人在其他银行的借款信用状况，同时也需要对其他银行提供本行借款人的信用信息，借以完善整个系统。由于我国国内并无关于征信方面的专业法律，所以要了解个人及法人的信息，不得不利用银行的征信系统。因此，大学生银行信用风险的受损会直接导致在社会生活的方方面面都受到制约。大学生的年龄阶层决定了这一群体在刚步入社会后并不会有很多积蓄，在选择创业或者是为了改善生活条件开始买车、买房的时候都很可能面临资金不足的问题。向银行申请贷款就成了解决这些问题的唯一办法。然而因为自身原因曾经存在违约情况又或者因为他人盗用信息而导致自己的信用被降低就会直接致使大学生无法向银行申请贷款。

2．对银行造成的危害

银行推出适合大学生的信用卡的初衷是希望大学生成为潜在客户，以此在整体业务上占据领先优势。但大学生的第一经济来源是凭借父母按期发放的生活费，本人其实并不具备稳定收入，其消费观点的不成熟甚至于很多使用信用卡的学生都具有超前的消费观直接导致收入和消费的不匹配，过度消费后无法偿还欠款给银行造成了坏账损失。再者，银行在学生信用卡部分的成本不断攀升，但学生持卡人消费期限短、消费金额低，根本无法为银行带来长期稳定的收益。很多大学生盲目跟风办理的信用卡基本上不使用而成为“睡眠卡”也造成银行在制造成本、管理成本增加的同时却得不到收益。国家助学贷款是无抵押、无质押、无担保的以学生将来的收入为第一还款源的纯信用贷款，这种贷款与一般的商业贷款相比本身就具有高风险性。大学生未来就业和收入的不稳定性，难免会出现按期还款问题。同时，学生毕业后的流动性较大，银行的催收机制，以及防范管理的手段又不够有效，贷款资金不能如期回收也会影响银行助学贷款政策的实施。

四、如何防范信用风险

1．强化学生信用维护意识

对于社会而言学生是一个弱势群体，因此学生的自我维权显得十分重要。尽管现代大学生的权利意识越来越明显，但在具体认知这些权利乃至其内涵上仍然很不足，对法律知识的学习不多和认识偏差也会导致很多不正确的维权行为。大学生应主动了解学习相关法律法规知识，比如《消费者权益保护法》、《商业银行法》、《银行业监督管理法》中都有对于客户权益的保护规定，切勿轻易泄露自己的私人信息也十分重要。如：在外使用信用卡购物时要注意保护本人的信用卡密码，输入密码时确保处在安全的环境；银行卡和身份证切记不能存放在一起；网上购物时也要选择具有认证资质的网站购物，提高自己的警惕性等。

2．学校加大宣传力度

学校应该加强对在校大学生的诚信道德教育、正确消费观的树立以及法律意识的培养。重视对学生的诚信教育可以高效减少违约现象的产生，而且学生积极主动、按时还款不仅提高了自身信用，对于整个金融市场的秩序也能够起到维护其平稳发展的作用。此外，导致大学生过度消费的主要原因是大学生消费观念的不成熟，以及理财知识的欠缺。学校可以开展相关的课程或者是讲座，对科学、正确的消费观念进行大力宣传，必要的理财知识普及也能够帮助学生了解更多的咨询，在冗杂的信息里能够辨别真实有用的信息。大学生的法律意识如果在校园内即能够培养和养成，那么融入法制社会也会更加简单，也可以在自己权利受到损害的同时找到更为正当的、更加稳妥的解决方案。在寻求解决方法的同时最大程度的保障自身权益。

3．建立催收机制

银行在管理方面的疏漏也是造成违约率居高不下的原因之一。对于违约未按时还款的贷款人最为普遍的催收办法是采用短信、电话进行提示，或者是安排工作人员上门催款。银行应该建立系统的催收机制，从贷款的发放到收款的完成全程安排工作人员对各流程进行监督，保证业务的跟进，这样的措施能够保障大学生的毕业去向为银行所了解，避免因流动性过大造成的违约现象。同时部门内应该建立大学生客户的专门档案，主要记载其欠款数目以及逾期时间的长短。依据档案分辨催收的难易程度，对于催收较为容易的可以选择银行内部工作人员采用普遍催款方式进行催缴，为有效催款的工作人员给予奖励并制定相应的奖励机制，奖励机制有利于加强催收的力度，减少银行的坏账存在比例。对于难以催收的长期欠款可以选择与专业的催款公司合作，提高催款的效率。

4．加强自身信用意识

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关键词：现状；高职院校；餐饮人才；培养

中图分类号：F241 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）04-0138-02

对于海南餐饮业来说，缺乏的不是酒店硬件环境设施，而是人才的匮乏和服务质量水平的低下。在海南省餐饮业发展的过程中涌现出了许多大师名厨，他们为海南餐饮业的发展作出了积极的贡献。但是随着国际旅游岛的深入建设，对餐饮人才的需求越来越大，现有的餐饮人才已经远远满足不了行业的需要。用工荒、餐饮人才不足、优秀人才的流失等一系列问题已经摆在面前，因此对于如何培养餐饮人才，需要所有的同行来共同探讨。

一、海南餐饮业从业人员的现状分析

（一）从业人员情况

1.基层人员。由于餐饮业的工资低、工作时间长、年节不能休假等一系列问题，都让许多年青人不愿选择或离开这一行业，导致“用工荒”的出现。目前海南餐饮基层从业人员的平均工资为1 000元~1500元/月，在物价飞速上涨的时期，基层人员的生活水平不能得到保障，因此纷纷离开了餐饮业。现在海南的酒店数量越来越多，对从业人员的需求量也在不断增加，从业人员的数量增长跟不上市场需求，于是每年到了旺季几乎每个酒店都会面临招不到人的尴尬局面。由于餐饮从业人员的紧缺，许多企业在招人时都降低了标准，从而导致了餐饮从业人员质量的参差不齐，而许多企业又缺乏系统的理论和技能培训，从业人员的专业水平难以得到提高，员工觉得从事餐饮业没有前途，就会离开企业或者混日子。

2.中层人员。相对于基层和高层人员的缺乏，中层人员的数量还是比较稳定的。中层人员在这里泛指可以在胜任某一岗位管理工作，具有相应的实践操作经验，但不能独立思考创新的人才。由于中层人员基本上都有丰富的实践操作经验，工资待遇较高，行业门路也较多，所以他们一般情况之下很少离开餐饮业。但中层人员会面临一个尴尬的问题：拥有良好的操作技术却不能独当一面，只能纯粹的靠手艺生存，因此有一部分人员会选择自己开小店谋生。

3.高层人员。不同于基层人员的缺乏，高层人员的数量更少、备用力量更少。高层人员拥有丰富的社会阅历和实践经验，具备相关专业的理论知识，敏锐的市场嗅觉，是企业运转的核心群体。他们一般不会离开餐饮业，但近几年海南餐饮业发展神速，原有的高层人员已经满足不了市场需求，而一般的中基层人员又没有及时的成长起来，因此造成海南餐饮业人才链出现断层。

（二）海南国际旅游岛餐饮人才的发展趋势

在《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》第十一章第二节餐饮业中提到：深度开发、挖掘海南特色饮食文化，推进餐饮业连锁经营，大力培育海南餐饮品牌。保护、弘扬海南传统特色餐饮美食。引进国内外著名餐饮企业和餐饮品牌。在旅游城市和大型度假区建设美食街、酒吧茶艺风情街、不夜城等餐饮服务集聚区，鼓励发展特色主题餐厅、主题酒吧、咖啡厅和茶艺馆。

国际旅游岛的建设使海南餐饮业的发展越来越快，许多国内外知名品牌餐饮店、高档次度假酒店、 休闲会馆、主题餐厅、农家乐等多种餐饮企业将会越来越多，对人才的需求量也不断增加。旅游度假和来琼买房、工作的人正在日益增多，不同的消费群体使得餐饮业需要各种类型的餐饮人才。

1.高级人才将成为海南餐饮市场的香馍馍。海南因其独特的地理位置和气候条件，吸引了很多国内外高端游客前来旅游度假，海南会展业的发展也会拉动高端市场的需求。海南短时间不能解决高级餐饮人才缺乏问题，而高星级酒店和高档酒楼、会所的数量又不断增多。海南岛享有“长寿岛”的美誉，未来海南餐饮市场一定会融合合理营养、药膳养生等健康元素；海南餐饮市场日渐规范化等原因使得高级人才成为市场的抢手货。

2.市场对海南本土餐饮人才的需求量增大。挖掘海南特色饮食文化，弘扬海南传统特色餐饮美食，培育海南餐饮品牌等等都离不开海南本土人才的努力。一方面，由于餐饮业人员流动性较大，海南餐饮企业的待遇又比不上发达省份，许多省外人才都不愿意来海南发展或是作为过渡性跳板。另一方面，省外人才对海南餐饮市场、文化特点及原料的了解不深。以上原因使海南餐饮人才将在未来的餐饮市场中占有重要的地位。

二、高等职业院校餐饮人才培养中的优劣对比分析

作为以培养高级人才为目的的学校，高等职业院校在海南国际旅游岛餐饮业的发展中占有不可忽视的作用。高等职业院校（简称：院校）在培养人才的过程中注重学生整体素质和能力的提高，而不是单一的进行技能培训，学生具备较高的文化素养和一定的实践操作基本功，因此院校学生在餐饮企业经常会受到企业重视。在人才培养的过程中，院校学生同样存在着一些劣势，如经验不足、没有耐心等都阻碍了院校学生成长的脚步。优势和劣势是并存的，只有处理好双方矛盾的根源，院校生才能成为真正的人才。有些海南餐饮业界人士认为院校生接受过系统的专业教育，有一定的基本功，文化素养高，管理起来比较容易，而且接受新事物快，发展空间大。但实操经验不足，心态不稳，喜欢跳槽。因此企业更倾向于向社会上招募有经验的熟练工。

相对于其他人才，院校生拥有更全面的专业知识，并且还有一定的外语能力，自我约束能力更强，因此许多餐饮企业都会将优秀的院校生作为重点培养对象。但是很多刚毕业院校生都没有太大的耐心，不愿从基层踏踏实实做起，有一项调查表明：100个职业院校的烹饪专业毕业生，五年之后只有不到20个人仍在从事餐饮行业或相关的工作。另外，对于毕业多年有丰富经验的院校生，企业由于薪金福利、发展空间等多方面的原因很难长时间留住他们，大多数有实力的院校生都会选择跳槽，以求更大的发展空间。

作为未来海南餐饮业的中坚力量，院校生在学院的前期培养是必不可少的，但企业的后期培养同样非常重要，只有学院和企业、行业共同努力，院校生才能成为真正的优秀餐饮人才，才能为海南国际旅游岛餐饮业的发展作出真正的贡献。

三、海南餐饮人才培养的对策

海南餐饮人才的培养需要学校和企业共同努力，坚持以市场需求为培养目的，建立不同岗位人才的培养制度，留住优秀人才，使海南餐饮业适应国际旅游岛的发展。

1.高等职业院校餐饮人才的培养。目前海南省设有烹饪专业的高职院校非常少，三亚理工职业学院于2010年开始设立烹饪专业，是海南省第一个设有烹饪专业的高等职业院校。高职院校应以培养高级餐饮人才为目的，全面培养学生的专业素质能力。除了实践技能的培养，还要注重理论知识的培养，开设烹饪饮食文化、食品营养卫生学、管理学等专业课程，以理论指导实践。为了适应海南国际旅游岛的发展形势，还应对学生进行外语能力和计算机应用技术的培养，并在毕业时考取英语和计算机等级证书。高等职业院校培养的人才应该是“全而精一”，在经过第一年统一的公共基础课程和专业基础课程的综合学习后，第二年学生可根据自己兴趣爱好，选择具体的专业方向，如：中式热菜、凉菜、面点专业方向；西式热菜、西点方向；食品安全营养与卫生方向；烹饪饮食文化方向等相关的餐饮专业方向内容，学校再以学生第一年的成绩为依据，为专业方向选择合适的人选。在学校期间，鼓励学生多到行业里锻炼，巩固专业知识。第三年为实习阶段，建议学校建立两种或两种以上不同类型的实习基地。第一阶段，学生可先到高档次的酒店和酒楼实习，增加专业知识的认知度；第二阶段，安排学生到大众餐饮场所实习，提高学生的实践能力。毕业时，组织学生考取与专业相关的职业资格证。

除了培养学生以外，高职院校还应与企业合作，开设外语培训班、理论知识提高班、高级餐饮人员研讨班等，促进海南餐饮业快速发展。

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一、预售合同的法律性质

（一）预售合同是否属于买卖合同

房屋预售合同签订之日，房屋尚未开工或正在施工，但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让。因此预售合同的标的物呈有一个“成长”过程，但双方行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。我国正在起草的《合同法草案》中将房屋预售称为待建房屋的买卖，将其列在买卖合同一章中规定。〔1〕因此，在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。

预售合同的买卖性质还是较明显的，但在70年代的台湾地区，房屋预售制度发展历史中，曾出现大量预售合同的变形——委建合同，对它是否属于买卖合同曾颇有争议。

所谓委建合同是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。〔2〕关于委建合同的性质有“买卖契约说、制作物供给契约说，承揽契约说，承揽与买卖混合契约说、承揽、委托与买卖之混合契约说。”〔3〕刘得宽在《委建契约与房屋所有权之归属》一文中认为：“委建契约实质上是一种代购地基及材料委任与承揽建屋之混合契约，如土地所有权已属于承建人（开发商）所有，则委建契约为地基买卖与建屋承揽之混合契约。”〔4〕

对于这种委建合同性质之争，主要可集中到买卖与承揽两种，不同性质的认定对于双方的权利义务与赋税有一定影响。如视为承揽合同，则房屋峻工之后所有权直接归委建人（实为预购人）所有，这样对保护委建人（多为经济上较弱的消费者）是有利的，对开发商则较为不利。但因这种情况下不认为双方之间有买卖行为，所以委建人和开发商可以不纳契税，另外开发商也可降低建筑营业额与所得额，从而减轻捐税负担。于是，为了减轻税赋，双方假借委建之名，谓购屋客户委托建筑商代为建造房屋之做法大为盛兴。后来因建筑纠纷增多，台湾行政机关规定，预售房屋无论是何种类型，均应先有建筑执照，凡起造人名义变更仍应按买卖核课契税，委建契约则减少甚多。同时因为在委建契约下建筑物所有权第一次登记时，应以有起造人身份的消费者名义为之，于建筑商较为不利，因此更促使委建契约锐减。〔5〕

从台湾地区委建合同发展状况来看，委任、预售之目的都是开发商出售房屋，预购人购买房屋。所以在台湾司法实务上为简化法律关系，探求当事人真意，倾向于把委建合同认定为房屋预售。台最高法院62年壹上字第1546号判例认为：“上诉人与建房屋之某建筑公司所订之委建房屋合约书，核其内容是上诉人将价款交付某建筑公司，于房屋建成后由该公司将土地及房屋过户与上诉人，名为委建，其实质仍为房屋之买卖，上诉人自不能主张是原始建筑人而取得其所有权”。

对于这种委建合同，因我大陆地区房地产业初兴，而且不允许建筑许可证的变更，所以尚未出现此种变通做法。但也应以此为鉴，对于今后类似问题应依照预售合同处理，以求严格贯彻房屋预售制度，维护房地产开发与融资秩序。

（二）预售契约是预约还是本约

合同有本约与预约之分，两者有不同的性质及效力。预约是约定将来订立一定合同（本约）的契约，本约则是因履行该预约而订立的契约。预约的权利人仅可以请求对方履行订立本约的义务，不得直接依预定之本约内容请求履行。

目前所订立的房屋预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并不存在或尚未完工，所以带有预售字样。但双方关于房屋面积，价金付款方式，交屋期限，违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户登记，达到双方交易目的。就此，上海市1988年10月12日的《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定：“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续，房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记，过户手续。”北京市1994年2月24日的《外销商品房管理规定》第7条规定：“房屋交用之日起30日内，买卖双方须持预售契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。”就上述理论分析和实际立法来看，预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，仅房屋交付期在未来而已。

预售合同属于本约是明确的，应严格依约履行。但签约之时房屋只体现在图纸上，预测面积与竣工后实测面积常有误差。所以预售双方在合同中都约定交房时就面积问题重新结算，在办理登记过户时应附带交屋证明。也有的地方房地产管理机关要求预售双方换签正式房屋买卖合同，对面积问题彻底落实，然后才给办理过户登记。这种“换约”做法与前面的预售合同附加误差凭证做法哪种更有效率、稳妥一些，姑且不论。退一步讲，即使这种“换约”做法更合理一些，这也对预售合同的本约性质并无大碍。因为区分预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同，违约救济不同。而预售契约与换本后的买卖契约除面积修订外，并无不同内容；违反预售合同，守约一方是可以依预定内容请求对方履行的。承认了这一点，也就说明了预售合同应是本约，这与“换约”做法并不矛盾。

（三）房屋预售是不是分期付款买卖

预售房屋价金的交付，无论其名目为工程款，公司无息贷款还是优惠贷款，从定金、签约金、开工款开始，扣除银行贷款部分，其余款项多需根据施工进度分期交付（当然也有房屋销售看好，客户一次交付的），这种做法类似于分期付款买卖。

所谓分期付款买卖，顾名思义就是指约定买受人的应付价金以分期方式支付的买卖形态。其特点在于标的物交付给买方后，价金尚有二期以上仍待支付。分期付款买卖制度是方便买受人利益而设立，买卖的标的物于合同生效之时仍属出卖人所有，但标的物必须交付给买受人使用收益。买受人虽然经济能力较差，无力一次支付标的物的全部价金，但可通过分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致负担过重；同时对买方而言，则可扩大销售，促进生产。

分期付款买卖与预售房屋交易，同属分期缴付价款，而且付款完毕之前，标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给买受人，这是二者区别之一。且分期付款的价金必须在标的物交付给买受人后，尚有二期以上的价金尚未支付；预售房屋则无此限制，事实上一般预售房屋的买卖在交屋前，开发商均要求预购人以贷款缴付价金完毕或以现金付清剩余房款，更不是在标的物交付后尚有二期以上的价金需支付，此为二者不同之二。故预售房屋绝不是分期付款买卖，在经济功能上，房屋预售是买方向卖方融资，分期付款买卖是卖方向买方融资。

另外从预购人转卖期房的权利观察，预售房屋尤其与分期付款的性质不同，如将房屋预售的买卖类型解释为分期付款买卖，对于预购人不免有严重损害。虽交易的标的物尚不存在，但预购人在对标的物无所有权的情形下，享有完全的债权，可以进行转让。相反的，分期付款的买卖虽交易的标的物已经存在，且买受人已可享受标的物的管理、使用和收益等权利，却因无所有权而不得予以转卖。

二、预售合同登记的性质及效力

《城市房地产管理法》和各地方法规都规定房屋预售合同必须到房地产管理机关办理登记，否则不受法律保护。例如《北京市外销商品房管理规定》第7条规定：《外销商品房预售契约》签订后30日内，买卖双方必须向北京市房地产管理局市场处办理预售预购登记。该规定的附件一《外销商品房预售契约》第9条规定：本契约由双方签字并在办理预售预购登记后生效。

从上述情况可以看出，房屋预售合同要以办理登记为生效要件。通过这种登记制度使房屋预售情况载明在固定的簿册上，公之于众。在签订合同之前预购人可以查阅登记簿了解到预购房屋的权属状况，避免其因不知情而做出错误决择和受蒙骗，这样，对于确保房屋交易安全的作用是十分显明的。另外在合同登记的过程中市场管理机关还要对合同的真实、合法性进行审查，保护双方当事人的权益（但对于何种合同不予登记，也就是办理登记的条件，目前尚无明文规定）。上述两点是预售合同登记的直接效果。但这种房屋预售登记与现房买卖去办理的产权登记有何异同，登记后取得的权利是否相同，则难从现有立法规定中直接找出结论。

在此需先分析一下现房买卖登记的性质及效力。《城市房地产管理法》规定，房屋买卖必须办理登记，不经登记者不发生产权移转的效力。一般民法原理认为：“房屋买卖登记是取得所有权的必要条件，登记是不动产权属发生、变化的依据和凭证。通过登记制度，人们还可以凭借它了解物权变动的事实，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。”由此可见，在房屋买卖中产权登记是房屋所有权移转的形式要件，非经登记者不发生产权移转的效力。与之相比，在房屋预售中预购人能通过合同登记取得房屋所有权吗？基于所有权的特性和对各方面利益的权衡，我们认为，预购人依据合同登记取得的权利不是房屋所有权。因为：

1.在房屋预售合同生效之时，房屋尚未存在，而所有权是一种既存的现实权利，标的物尚不存在，则在权利观念上难以说明如何成就一种排他性权利。另外如承认预购人对“未来房屋”取得所有权，那么在房屋建成之时，预购人应即时取得房屋所有权。但依据买卖合同特性，标的物必须存在前一个主人的所有权，才会产生后一个主人的所有权。而预售房屋建成时，却直接归第二个主人拥有，那么第一个主人的所有权人于何时存在呢？这一点，如依前述假设，则不能解释。

2.建筑期间房屋所有权的归属对于风险承担也有重要影响。在买卖合同中，风险由所有权人承担，如此时房屋归预购人所有，则其要承担标的物意外灭失的风险，这无疑是加重了广大消费者的负担。

3.在建房屋所有权如归预购人所有会影响到建筑商的利益。因为建筑商与开发商订有建筑承包合同，如开发商不能支付酬金和费用，建筑商可以依法对承建房屋行使留置权。但如在建房屋所有权归预购人所有，建筑商则不能对房屋行使留置权，因留置权只能针对开发商的财产行使。这样如发生开发商不付建筑费用情况，建筑商利益必受损害。为排除这种风险，建筑商会不愿与开发商签订合同，而要求直接与预购人签订合同，这又是极不现实的。一是预购人人数众多，常易变动；二是预购人已将全部房屋价款（包括建筑成本）支付给了开发商，其是不会再对建筑商承担义务的。

4.如在建期间房屋所有权归预购人所有，对开发商也是不利的。因为房屋所有权在合同登记之时转归预购人所有，在分期付款中，预购人如拒付房款，开发商不能对房屋主张所有权保护，只是享有债上请求权，这对其不利。另外在实践中开发商在房屋建设中，为了发挥经济效益，往往将在建房屋中可供使用但未竣工验收的部分开辟为自己的临时办公用房和售楼服务点。如在建房屋归预购人所有，开发商则无权使用。

经上述分析，笔者认为预售合同登记后预购人取得的权利不是所有权，而只能等待房屋建成，开发商交屋并且双方办理完产权过户登记后才能取得所有权。预购、预售登记是合同生效的形式要件，依此产生的权利仍是一种债权，但这种债权应不同于一般债权。理由是：

1.依据债权原理，债权是特定当事人之间的关系，不需公示即可有效。而在房屋预售中这种经过公示的债权，根据公示制度的作用应该产生公信力，具有对抗第三人的效果，亦即此种经过公示的债权应优于未经过公示的债权，在它们冲突时，以公示债权为准，这样可防止一房二卖。赋予经过登记的债权以优先效力并不会损害善意第三人的利益，因为合同登记公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受损害的可能性。

2.应赋予这种经过登记的债权以强制执行力。要求开发商在房屋建成时必须交付房屋，不允许临时毁约（尤其是在房价上涨之时，开发商常易拒绝交屋），届时如不交屋并办理产权登记，预购人应有权直接依据预售合同请求办理过户登记，取得房屋所有权，增强预购人债权的强制执行力是与房屋预售制度的利益基础相符的。因为如期取得房屋是预购人（多次炒卖期房中是指最后的预购人）的根本目的所在，通过如期取得房屋把自己的预期利益安排在一个合理的限度内。如果因开发商拒不交屋使预购人到头来仅得到一些普通债权和诉讼纠纷，那么会极大损害其预购房屋的积极性。通过利益平衡，预购人会更多地考虑购买现房。倘如此，房屋预售制度的融资目的必将受挫，这会阻碍房地产业发展，最终开发商的利益也会受损。

三、对预购人权利保护的问题

在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如，有时开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求首期已经付过的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。〔6〕在预售合同中购房人只是买了一张图纸，一个许诺。因为没有实际房产存在，购房者只能凭开发商的介绍和文字材料来想象房产的质量。等房屋竣工后，经常会出现实际房屋质量与介绍和文字材料相去甚远的情况。这时购房者早已付清最后一笔房价款，已经变得非常被动和无能为力了。

除上述房屋本身情况不确定外，在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡。由于预售协议除法定标准合同之外，其余补充协议和合同附件都由开发商事先拟订好，并在售屋现场签订，加之买方法律知识和建筑知识的欠缺，所以，实际上买方很少有能力对签约进行讨价还价。一些对已不利的约定条款也不得不接受，如交屋时间确定，不可抗力条款的解释，共有面积的确定分摊，公共设施的开发利用及物业管理等方面问题常有开发商在合同上大做手脚。

就上述分析可见，在房屋预售中预购人的实力远弱于开发商，其烦忧也重于一般现房购买人。另外，因现代都市空间紧张，一栋建筑物常分成众多单元给预购者，消费者也是积多年之蓄购屋安居，一旦开发商情况不妙，涉及对象众多，会引起广泛的社会问题。基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑，各国房屋预售法律制度都十分注意加强保护预购人的利益，预防纠纷的发生。我国在吸收境外先进经验的基础之上，在预售制度发展之初便十分注意这一问题，采取了一些较为完善的措施。根据现行实践情况和理论设想，笔者认为还应注意加强和采取如下方面的措施。

（一）行政管理方面

这些措施主要是指国家行政机关通过加强对建筑行业、银行业的管理和约束开发商的行为来保护预购人的利益。

1.严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些滥竽充数，资信不良者随意进行房地产开发，给利用开发搞诈骗之行滋生基础。

2.严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。对非法预售的开发商要严厉查处，因其性质已类似非法发行股票、债券之类的集资行为。

3.严格执行统一的预售合同登记措施，对不合乎法律，显失公平的合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。

4.严格贯彻执行法定标准预售合同，对于不使用法定标准合同者或补充协议内容与标准合同冲突者认定为无效，以避免开发商利用经济上或事实上的优越地位，强迫预购人接受不利的合同条款。

5.加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。房屋完工验收时，应严格依照《建筑质量管理条例》，对于房屋之主要构造，室内间隔及建筑物设备等与设计图纸是否相符，面积计算是否准确等应特别检查，以求能彻底防止偷工减料，不按时施工，公用面积重复计算等流弊。

6.应加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，在房屋预售中也应借鉴此种做法。可考虑责令由银行或信托机构负责对预售款项进行监管，确保工程款项充分供给，对于监管机构由开发商给付报酬。如有挪用资金者应严厉处罚，并可考虑由监管机构承担适当保证之责，以增强预购人资金的安全使用。

7.加强对房屋预售广告、宣传的管理，如《北京市外销商品房管理规定》规定广告宣传中必须标明预售许可证号，表明预售的合法性。另外对售楼广告、宣传的真实性，广告管理机关应进行认真核查，以防欺诈之嫌。

（二）合同法保护措施

房屋预售属于一种买卖关系，合同是双方当事人的唯一联系途径。所以预购人利益的保护，除谋求行政机关从整个社会公益角度进行监管工作之外，对个人利益最好的保护措施还是依据合同。对此要注意以下几个问题：

1.寻求签约机会平等

（1）要寻找合适的交易对象。购房者在选购房产时，应同时对欲购房产的开发商有所了解，对他们的有关情况进行调查。现在房地产市场逐渐扩大，选择的余地也在增大，不要图一时小利，被一些表面现象所蒙骗。

（2）合同条款的争取。现在预售房屋除签订标准合同外，还需另签补充协议。这些补充协议在实践中都由开发商单方拟定，其中有的有很多不合理条件和诱骗条款。对于此购房人应亲自或委托自己的律师进行识别、据理力争，以求签订公平合理的补充协议，避免自己在合同中居于不利地位。如对合同中关于面积计算问题上要注意公共设施面积分摊，避免开发商进行一些不合理的分摊和重复计算，加大客户的名义面积使客户多付款。完善的预售合同可以有效地规范开发商的行为，从而有力地促使开发商履行义务，同时也有效地保障了购房者的合法利益。

2.在签约之后对合同的执行上，预购人要利用合同中的权利担保和瑕疵担保条款的规定，确保自己获得一幢满意的房屋。对于开发商的讹诈、违约行为要及时依合同追究违约责任，请求损害赔偿或解除合同。

（三）物权法保护措施

完善的合同是保护预购人的重要手段，但合同债权保护有时面对开发商的恶境是间接、滞后的。相对来说物权是一种排他性、支配权，对预购人利益的保护更稳妥一些。为此，可考虑在立法上采取以下几方面物权保护手段。

1.应赋予登记经过的预售合同的排他效力。登记是一种物权公示措施，因预售房屋尚不存在，只能对合同登记。依据此登记契约产生的权利在理论上不好说是一种物权，但在其实践功能上赋予其物权效力并无不可。基于此，可考虑将预购人对待建房屋拥有的权利视为一种准物权，具有特别效力，关于效力的具体内容本文第二部分已有详论，此处不再赘述。