房产法律知识范文

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论文关键词 房地产 投机治理 法律探析 囤积土地行为

近年来，随着市场经济的不断向前发展，房地产产业获得了空前的发展，也在当下成为了国民经济的重要支柱，不仅如此，还对其他一系列行业，包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以，在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展，具有非常重要的意义，也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强，房地产行业的发展也开始显现出一些乱象，在急速发展的过程中，各种房地产投资商，利用国家大力发展地产行业的机会，投机倒把，哄抬物价，大量的囤积土地，并借此来操控房地产市场，利用这种手段来攫取了大量的利润，对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力，甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁，这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此，我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题，是有着相当大的现实意义的。

一、房地产投机行为的相关法律约束方式

（一）《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定

现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容，这项管理法则是在上个世纪末期，我国的第八次人大第八次会议上通过的，当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展，这项法则中规定了许多的关于房地产的条例，譬如说在第九条之中，明确的规定了在土地使用权的转让过程中，这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则，也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发，也在一定程度上抑制了腐败行为的发生，打击了房产商的投机行为；为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变，国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”，在第十七条中明文规定，为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为，土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金，之后才能合法转让；为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地，在《城市房地产管理法》的第二十三条之中，明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程，对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定，从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱；在《城市房地产管理法》的第二十五条中，特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策，有效的防止了这种违规行为的衍生；在第二十九条之中，法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定，这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为，具体来讲，在成立房地产公司的过程中，除过要具备相关的企业资质，还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额；在房地产市场上，由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题，屡见不鲜，所以该法对这一环节中的问题，也做了非常详细的说明，具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。

分析完《城市房地产管理法》之后，我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲，我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理，有效的维护土地的社会主义公有制，从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用，重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击，因此，在对建设用地的利用以及土地用途的变更上，都做出了详尽的规定。

（二）其他法律法规

《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规，也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用，但事实上，还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定，起到了很重要的补充作用，在这方面，其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等，都是这些法律中的代表，我们可以对此进行逐一的分析和理解：

第一，反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为，有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用，在关于房地产方面，这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为，都做出了非常详尽的规定；

第二，消费者权益保护法。在这项法律之中，明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系，譬如说，相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息，不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为，进行了明确的规定，对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。

第三，合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法，顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定，这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施，对于合同双方的权益都有了非常准确的说明；在民法通则中，也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定，其中的第八十条，还对土地的使用与承包权利做出了规定，避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定，当然，它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定，对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。

二、房地产投机行为法律规范中存在的问题

（一）总体法律的缺乏

从目前我国房地产发展过程的现状来看，房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化，在以往，这部分群体主要是房地产开发商等，但在现时，房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中，但是就目前来看，《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所规定的主体依然只是房地产开发商，与形势已经不相符合，对于房地产中介机构和个人来说，仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定，涵盖的范围也非常的狭小。

（二）对房地产价格有效控制的相关法律缺乏

在对房地产市场的价格进行管理，加大房价的透明度方面，相关的法律已经远远不能满足市场的需求，对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲，相关部门如何才能缓解，是摆在政府单位面前的一个大问题。

（三）保有、消费环节的法律条文依然空缺

包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律，所强调的重点依然是流通环节的投机行为，对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范，依然存在法律空缺的现象。

（四）对政府的行为约束不够有力

在当下的房地产市场发展过程中，政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡，有的政府单位只顾眼前利益，盲目的开放房地产市场，在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼，目的只是为了提高GDP的增长，在当下，相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好，权限不明、权责不清的现象非常普遍。

三、房地产投机治理的法律改善策略

（一）修订和完善相关的法律法规

众所周知的是，《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律，从上个世纪末期开始实行，至今已经有了二十多年的发展历史，在这二十多年内，我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化，其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变，在这种态势之下，《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向，所以，我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善，在这其中，需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等，从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。

（二）通过法律手段对相关概念进行准确的界定

要从根本上治理房地产行业的投机行为，必须对投机的定义做出一个准确的界定，在这之前，对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述，特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能，为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期，要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响，并建立相关的约束机制；针对房地产市场的保有性质做好法律保障，从而进一步的对购房人的行为作出规范，从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证，从而建立起一个非常好的市场环境。

（三）完善信息的披露过程，保证交易信息的畅通、真实

在当下，由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍，这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展，从某种程度上来讲，来是投机行为泛滥的一个原因，所以，需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范，从而有效的弥补市场运营机制的不足之处，保证市场价格在价值规律的协调之下，能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说，还应该及时的对相关的信息做出披露，促进信息的正常流通，从而有效的抑制恶意操纵市场的行为，将投机者驱赶出房地产市场。

（四）多种法律互相配合，尽力保障房地产市场的稳定运行

房地产的投机行为事实上涉及到多种法律，譬如说房地产的产权涉及到物权法、房地产企业就涉及到企业法、破产法等等，所以我们在判定相关的投机行为的过程中，必须要与其他的法律结合起来进行探讨，尽最大的可能规避法律上的漏洞，保证市场的有序运行，从而保障包括消费者、经营者在内的多方利益。

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[关键词]房地产市场；金融调控；法律制度；探讨

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.148

房地产企业作为我国经济的重要部分，在很大程度上带动了国民经济的进步。一方面，它能够满足人民对住房的强烈需求和欲望。另一方面，它带动了我国市场经济走向繁荣。但同时，房地产行业的波动性也非常大，如果政府不进行有效的调控，很可能会形成经济制度上的混乱。所以，房地产市场金融调控法律制度的探讨势在必行。

1 我国房地产金融调控面临的难题

1.1 金融调控手段没有明确的法规做支撑

我国房地产金融调控的很大问题就在于没有明确的法律体系做支撑。在政策性金融调控体系指定的方面，国家的主要任务就是以宏观干预的手段维护经济的稳定态势。将科学性的货币政策用来调整不合理的经济形式，防止金融风险的出现。主要的执行部门是中国人民银行，它是货币流通和制定的有效机构，由国务院直接领导，为体系的形成创造有利条件。虽然从以上发展情况来看，整体性是非常强的。但我们需要知道的是，在其中并没有一个具体的保障性条例，这会影响到相关部门的工作确立。从调控业务行为扩展的能力上来讲，我们无法保证货币委员会的真实可靠，也无法确定政策的大体方向与国家的实际情况相符合。在整个调控状态下，各部门的执行意见都没有一个统一的标准，在信息供应链条上也有着明显的不足。为了保证意见的采纳程度和手段的有效执行，许多经济调控机构都应该加入到讨论之中，而我国并没有形成这样的系统。

1.2 宽松的货币环境

国家的货币环境与整体调控的政策是无法脱离的。在长期性的经济发展过程中，我国经济中占据主导的都是相对宽松的货币环境。由于我国人口的众多，所以货币的流通数量和范围也相对较广。经研究表明，我国货币的数量在五年间有了数十倍的扩展。从形式上看，这种现象说明了人民的生活水平在提升。而从本质上看，它也是房价不断上涨的原因。货币在房地产中大规模地进行流动，促使房价在不断地升高。我们深入地探究一下其中的原因，这也正说明了我国的纸币在不断地贬值。

2 我国房地产金融调控法律制度存在的问题

2.1 缺乏权威性，立法层次低

立法层次低是法律制度中最关键的问题之一。在我国，房地产金融调控法律制定得不是很严格。主要表现在法律条款的措辞上。大多数都会用“通知、以下若干意见为标准”这样的方式来表示，我们可以很明显地看出，其原则性不是很强。如果有房地产违法了其中的条例，国家也无法追踪到具体法律原则上。并没有规定一旦出现违法的情况，责任应该归结到谁的身上。所以，这也间接地影响了惩罚措施的进行。一些商业银行为了避免法律的惩罚，通常会实施一些变通性的手段。这样，国家制定的货币调控政策就无法起到相应的作用，不能促进房地产的有效发展和经济的稳步提升[1]。

2.2 金融立法的透明度低

对于我国的金融立法政策来讲，透明度低是当前最大的问题。第一，一些隐含性的条款在金融法治规定中存在。例如：在《商业银行法》中，就有将近四十处的语言是用“另行规定”来体现[2]。第二，透明性原则在金融C构的立法当中都没有得到规范。只有《证券法》是一个例外，它明确规定企业不能将信息对外界透漏。以上谈及的情况都有可能被别人利用，使金融性经济市场的不稳定情况出现。同时，与一些西方国家相比，我国的金融信息透明性还相差甚远，有效的立法体系还没有被完全地建立出来，无法实现与其他国家共同发展的目标。

2.3 金融调控手段单一

许多房地产厂商都是通过银行贷款的方式来形成资金的集约化链条，保证建设的有效实施。而这给经济金融制度的建设带来了很大的不便。对于银行太过依赖是一些企业的主要弊端性表现。经济建设中往往需要投入很多的费用，为了使企业能够谋得最大的经济利益，商家往往会选择对单一的金融产品进行投资。例如：一些建设性非常强的商业圈。而对于一些营利性非常小的小户型居民区，企业则会尽量避免。这样的情况会导致房地产经济的片面性发展[3]。

3 我国房地产金融调控法律制度改进的主要措施

3.1 金融调控与财政调控相结合

金融调控虽然是稳定房地产市场的有效措施之一，但二者的结合更能带动市场的安全运行态势。其具体措施如下：第一，资金利率的变动形式。若想使房地产行业保持平衡，最为关键的是调整供应量与需求量之间的关系。财政政策调节的本质过程主要是将国民经济进行二次分配，在收支保持平衡的状态下进行调整。所以，房地产构建的有效性是关键。第二，信贷手段。目前的房地产信贷并不规范。主要表现为价格涨幅与市场金融的发展并不协调。市场变动是具有一定时效性的。金融的调控手段无法跟上其步伐进行整合。所以，政府要在预警机制体系的建立下，将房地产金融有关的政策进行改进，注重时间差给调控手段带来的影响[4]。

3.2 金融调控与保障房政策相结合

在房地产的建设执行过程中，调控政策都没有进行相对性跟进，导致消费者的利益无法得到保证，使房地产市场呈现出相对混乱的状态。我国房地产价格过高很大一部分原因是市场的无序性导致的。一些商家为了获取高额的利益，在价格制定之前进行哄抬式的炒作，使房价在各阶段都有了不同的变化。但同样，这种情况也在很大程度上打消了消费者的购买欲望。在这时，政府需要及时地进行调整，对房地产企业进行原则制定，在保证建设性房源的基础上尽量避免金融调控手段给居民带来的影响。以普通消费者权利的维护作为基本出发点，将金融调控和房源保障政策相结合[5]。

3.3 开发多元化的房地产金融产品

国家在金融法制上要进行明确性的规定，房地产公司要将多元化房地产金融开发作为出发点，对房地产企业进行整合。在法律的执行方面，商业银行如果采用股份合资的方式来进行利益的获取，国家要对此行为进行惩罚，减少法律投机行为的出现。另外，在金融法律上规定相关的建设制度。对单一金融产品开发的现象进行制约，以此来维持房地产市场的相对稳定[6]。

4 结 论

综上所述，住房问题是关乎到我国民生大计的重要内容。政府应该以宏观调控为主要手段，以市场的灵活性调整为根本目标，保证房地产金融调控法制向着规范性、科学性、合理性的方向发展。另一方面，政府也要发挥法律在房地产金融市场中的积极作用，构建金融法制的新方向，为我国经济的稳固运行奠定良好基础。

参考文献：

[1]董张雨.经济法视角下的房地产调控政策存废问题研究[D].北京：中国政法大学，2014.

[2]周昌发.金融调控法律制度的经济分析[A].中国软科学研究会.第七届软科学国际研讨会论文集中国卷（下）[C].中国软科学研究会，2012：9.

[3]景春梅.调控房地产市场 促进房地产市场平稳健康发展[A].中国经济分析与展望（2010-2011），2011：15.

[4]胡鞍钢.宏观调控：初步评价与建议[A].国情报告[第七卷 2004年（下）].2012：31.

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一、房地产经纪活动当事人之间的法律关系

房地产经纪活动当事人包括房地产经纪机构及其房地产经纪人员、房地产经纪业务委托人、交易相对人及其他相关机构。

房地产经纪活动当事人之间的关系依托房地产经纪服务产生，与交易当事人之间的交易法律关系相区别，房地产经纪活动当事人之间的法律关系可以称之为服务法律关系。房地产经纪服务法律关系存在于房地产经纪机构和委托人之间，主要包括委托关系、关系、居间关系等。

房地产经纪服务法律关系基于合同产生，适用于调整房地产经纪服务法律关系的法律依据包括《民法通则》、《合同法》等，规范房地产经纪服务当事人行为的法规主要是《房地产经纪管理办法》。

根据当事主体的多少，房地产经纪服务法律关系可分为双方关系和三方关系。值得注意的是，不管双方关系还是三方关系，房地产经纪机构必定为当事一方。房地产经纪人员虽然是房地产经纪活动的实质主体，但是我国法律不允许个人名义执业，所以房地产经纪服务合同关系中的“乙方”只能是房地产经纪机构，不能是房地产经纪机构的分支机构或者房地产经纪人员。为此，《房地产经纪管理办法》第14条也有明确规定“，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。

1.房地产委托关系

委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生、行纪、居间一切委托事务的基础。根据《合同法》第396条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。

房地产委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事物相对人的三方关系。房地产经纪机构受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立房地产交易合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。

现实中，房地产委托业务一般不单独出现。在存量房经纪活动中，往往与房地产业务或者房地产居间业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产居间合同签订；在新建商品房经纪活动中，房地产委托与房地产业务或者房地产行纪（包租、包售）业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产行纪合同签订；一般也仅限于代办性质的简单事务性工作，这种业务通常不收费或者收费很少。

相对于民法上的委托而言，房地产经纪活动中的委托有其特殊性。一是房地产委托事项有目的性，即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易；民法上的委托标的是一般性劳务，不强调目的性和针对性。二是房地产委托一般是有偿的，因为房地产经纪机构是商事主体，有营利性，受托为委托人提供房地产交易相关服务应收取相应的服务费用；民法上的委托可以有偿，也可以无偿。三是根据《房地产经纪管理办法》关于房地产经纪服务合同的相关规定，房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同；《合同法》上的委托合同为非要式合同，现实中的委托大多情况下什么合同都没有。

2.房地产关系

房地产属于民法上的委托。根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任”的规定，以及《城市房地产管理法》中的房地产经纪定义，房地产可以定义为：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。

房地产涉及两方法律关系。一是房地产经纪机构与委托人之间的委托关系，房地产经纪机构行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的行为承担民事责任。例如，房地产经纪机构为委托人出售房屋，售房款直接归属委托人，房地产经纪机构不得从中隐瞒信息，赚取差价，同时委托人也对房地产经纪机构做出的承诺承担民事责任。二是房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示，对自己的行为承担连带责任。

目前我国只承认单边，即在同一宗房地产交易中，房地产经纪机构只能作为交易一方的人，不得同时兼作交易双方的人。因为人是对被人负责，代表被人的利益并维护其合法权益，在同一交易中双方利益相对，双边无法实现被人的利益诉求，同时也有违民事活动的公平原则。

根据委托人授权的不同，房地产分为开放式和独家，开放式就是委托人委托多家房地产经纪机构房地产交易事宜，谁先房地产交易成功，谁就获取服务费用。独家是委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜。再进一步细分，独家又可以分为交易权共享的独家和交易权独权的独家。交易权共享的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，同时保留自行成交的权利；交易权独权的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，并放弃自行成交的权利。

相对民法上的而言，房地产经纪活动中的有其特殊性。一是房地产行为以促成委托人与第三人的房地产交易为特定目的，民事上的没有特定目的；二是房地产为有偿，房地产经纪机构完成服务事项要收取授权约定的服务费用，民法上的可以有偿也可以无偿；三是房地产关系确定一般签订书面合同；民事法律行为的委托，可以用书面形式，也可以用口头形式。

另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员的关系也有的性质。房地产经纪机构和房地产经纪人员都是房地产经纪活动的主体，但房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人员是行为主体，二者之间也属于法律上的关系。《房地产经纪管理办法》规定了房地产经纪机构应当按照《劳动合同法》与所聘用的房地产经纪人员签订劳动合同，劳动合同确立的雇佣关系决定了房地产经纪人员是其所聘用房地产经纪机构的人，所以房地产经纪人员只能以房地产经纪机构的名义承接业务，不能以个人的名义承接业务、收取费用。同时，房地产经纪人员的服务行为结果直接归属于房地产经纪机构，但房地产经纪人员对自己的行为也负有连带责任，特别是对第三人的权益造成损害的时候。

3.房地产居间关系

根据《合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。房地产居间可以定义为：房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。

在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的人或交易当事人一方。房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息，给委托人提供订立合同的机会，或者在交易当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介，并不参与委托人和第三人之间具体的订立合同的过程，其角色只是一个中介服务人，只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。

房地产居间根据房地产经纪机构所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立交易合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。所谓房地产报告居间，是指房地产经纪机构接受一方委托人的委托，搜寻交易相对人的信息报告委托人，从而提供订立房地产交易合同的机会；所谓房地产媒介居间，是指房地产经纪机构不但要向委托人报告订立交易合同的机会，而且还要进一步周旋于委托人与交易相对人之间，努力促成交易合同成立。无论哪种居间，只有促成房地产交易合同成立，房地产经纪机构才能取得居间合同约定的报酬。

相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性。一是房地产买卖居间主要是媒介居间，因为房地产是特殊商品，房地产经纪机构只提供信息服务，委托人与交易相对人很难达成买卖交易，房地产居间活动中撮合成交的媒介服务必不可少。但是，房地产租赁居间一般是报告居间，因为房屋租赁合同相对简单，比较容易达成。二是房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可能是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果；按照《合同法》，服务报酬应当由受益双方均摊。三是房地产居间关系一般是通过书面的房地产经纪服务合同确定，《合同法》则没有规定居间合同为要式合同。

二、三类法律关系比较

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一、提高农机生产效率方法

1.合理使用农机具和配套机组

拖拉机和配套农具是一组先进的生产工具，在进行农田作业时得到合理的配合使用，才能发挥最大的效能和获得优质、高效的结果。拖拉机是一种动力机械，在使用中必须充分利用发动机的功率，避免浪费。拖拉机的工作性能主要反映在拖拉机的牵引功率、牵引力和工作速度等主要指标。拖拉机牵引功率利用程度是生产率高低的重要指标，一般拖拉机的功率利用在90%左右为最好。

不同拖拉机有不同的工作性能、功率、牵引力、行走速度，作业的适应性能都不一样。因此，根据不同型号的拖拉机工作性能，分配适宜作业方式和科学配套机组，才能获得好的工作效果。链轨式拖拉机适合旱田翻地、耙地、起垄、播种等项作业，也适合于需要功率较大的作业项目，如推土平地、开沟、筑埂等农田基本建设；轮式拖拉机适合灭茬、起垄、镇压、播种、施肥、喷药、中耕、运输等，并可作为固定动力进行抽水、脱粒、饲料加工等场上或后勤加工作业。总之，在使用农机具和编制机组时，必须做到既要保证机组有较高的生产率，又要满足作业质量要求。

2.合理选择速度

合理运用拖拉机各档速度，对提高生产率是很重要的。当拖拉机负荷不足时，在确保作业质量和机具安全的情况下，应使用高速作业。比如：拖拉机3档作业时牵引力大约为2 320kg，速度为24~30km/h；如果牵引2台圆盘耙，再加上联结器阻力，则农机具阻力共计1 480~1 680kg。这样拖拉机用3档带2台圆盘耙作业就是负荷不足。用4档作业功率可以得到充分发挥，而4档速度高于3档，生产效率也将随之提高。

3.提高时间利用率

农业生产的各环节都受时间的限制，农业机械在农业生产中若想充分发挥作用，在有限时间内获取最大的工作量，除合理使用农机具和合理选择速度外，最基本的一点就是要提高时间利用率，要将空运转时间降到最短，努力提高纯作业时间。要求提前应做好各项准备工作：农机具要检修彻底，技术状态完好；定机车、定农具、定作业地点、定人员；搞好土地规划，消除田间各种障碍物，这都是减少机车空行时间的有效方法。地块的长度对时间利用影响也很大。例如：垄长1000m时，转弯时间约占10%；当垄长200m时，转弯时间约占30%。

4.充分利用农具的幅宽

农机驾驶员的经验和水平不同，在驾驶拖拉机作业时走的不直，容易出现漏作和重作现象，就会导致机组工作实际幅宽小于或大于构造幅宽。因此，必须提高驾驶员技术水平，使工作幅宽等于构造幅宽，以提高工效。

二、提高农机作业质量的方法

1.保持农业机械的技术状态完好

保持作业中的农机完好是提高农机作业质量的条件保证，农机只有在技术状态完好的条件下投入到农业生产中，才能够保证作业质量达到要求。保持农机技术状态完好的方法主要有3种：一是作业前对要作业的拖拉机及配套农机具进行彻底检修，做到该修的修该换的换，不留隐患，保证拖拉机及农具技术状态完好。二是对机农具进行日常技术保养，清除隐患，避免故障，保证机具经常处于完好状态，以提高作业质量。三是按规程操作，无论是拖拉机还是配套农机具，在使用时都必须按照技术操作规程进行操作，这是保证农机具技术状态完好和延长使用寿命的必须手段。

2.提高驾驶员及操作者的操作水平

农机作业质量不仅与机械技术状态有关，驾驶操作者的技术水平也是影响农机作业质量的关键因素。没有具有较高操作技术水平的驾驶员去操纵拖拉机及配套机具，即使农机状态再好，作业质量也不一定达到要求。提高农机驾驶员及操作者技术水平的途径有4种：一是坚持择优录用。无论是驾驶员还是操作手，在选用上都必须坚持高标准、严要求，建立严格的用人制度。二是坚持推陈出新，废除不科学或不符合农艺要求的旧操作技术，掌握新的技术。三是进行操作经验交流，有目的地提供机会组织驾驶员、操作者进行经验交流。四是驾驶、操作者要全面掌握机具的性能和正确的操作方法。

3.制定农机作业质量标准和建立严格的监督检查制度

农机作业的加工对象是作物、土壤、种子、肥料、农药等，因各种机械作业因地、因时、因作物等客观条件的不同，必须依据要求，制定相应的“农机作业规程”或“农机作业质量标准”，满足质量规范，制定“农机作业质量标准”有利于农机作业质量的统一管理，便于群众监督。农机在生产中按照“农机作业质量标准” 作业，有利于农机作业质量的提高，使农机、农艺达到最佳结合，满足农业生产的需求。建立严格的监督检查制度，是执行农机作业质量标准的有利保证。建立良好的检查机制，实行互相监督，保证“农机作业质量标准”的真正落实，使人民群众的利益不受侵害。

三、结束语

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关键词：稻麦轮作；旱直播水稻；种植方式；产量；水分生产效率

中图分类号：S511；S512.1 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2016）10-2471-05

DOI：10.14088/ki.issn0439-8114.2016.10.007

Abstract：Field experiments were conducted to examine rice grain yield and water productivity under different planting patterns and their effects on growth and yield of succeeding winter wheat in rice-wheat rotation system in Hubei Province. In rice season， three planting patterns were adopted， including dry direct-seeded aerobic rice（T1）， dry direct-seeded flooded rice （T2）， and transplanted flooded rice（T3）. Experimental results showed that the rice grain yield of T1 reduced by 10.3% as compared with T3. However， the water productivity of rice planted under T1 increased by 28.2% and 73.4% of irrigation water 1was saved as compared with that under T3. No significant differences were observed in rice grain yields between T2 and T3， but the water productivity and the total water consumption under T2 was relatively better than that under T3. Different rice planting patterns had significant influence on growth and yield of succeeding winter wheat. The highest wheat grain yield and aboveground biomass production were observed when preceding rice was planted under T1 among the three different planting patterns， T2 was the second.

Key words： rice-wheat rotation system；dry direct-seeded rice；planting pattern；grain yield；water productivity

水稻是中国的主要粮食作物之一，其中灌溉稻种植面积约占水稻总种植面积的95%[1]，水稻灌溉用水量约占农业用水的50%[2]。中国是世界上人均占有水资源最贫乏的国家之一[3]，在过去10年中平均每年农业灌溉缺水300亿m3，每年受旱面积2 000万～2 600万hm2，即使在水资源丰富的南方，每年有160万～200万hm2水稻因季节性干旱而严重减产[4]，水资源匮乏严重制约了移栽稻的生产，因此急需实行节水灌溉和提高水分生产效率。近年来兴起的旱作水稻在节水、高产上取得了一定成果[5，6]。直播稻分为湿直播和旱直播，旱直播具有节水省工的优点[7，8]。赵成全等[9]在辽宁省进行的水稻旱直播试验结果表明，水稻旱直播比育秧移栽节水25%～50%，产量比插秧提高5.33%。朱伦[10]进行早稻的旱直播栽培试验，研究发现旱直播比常规栽培增产22%，可节约灌溉用水6 000 m3/hm2。稻-麦轮作是中国南方地区农业生产的主要耕作方式之一，不同的水稻种植方式，对水稻产量、水分利用效率及后茬小麦的生长有明显影响。水稻旱作能够显著提高后茬小麦的产量[11，12]。Aggarwal等[13]和吴延寿等[14]研究结果表明，前茬水稻水作导致土壤比较板实，不利于后茬作物扎根和生长而导致减产。孙文娟等[15]研究表明，水稻旱作后土壤的理化性状优于水作，有利于小麦生长。薛琳[16]研究表明，水稻旱作后土壤速效氮和有效磷均高于水稻水作。目前，稻-麦轮作系统中旱播旱管、旱播水管、移栽水管三种水稻种植方式对后茬冬小麦生长发育及产量的影响鲜见报道。本研究通过设置三种不同的水稻种植方式，对不同种植方式水稻的产量和水分利用效率及后茬冬小麦的生长发育和产量进行了研究，旨在为旱直播水稻与小麦轮作的进一步推广提供理论依据。

1 材料与方法

1.1 试验材料

试验于2014年5月至2015年6月在湖北省武穴市大金镇试验基地（29°51′N，115°33′E）进行。水稻供试品种为两个抗旱品种常规籼稻绿旱1号和杂交籼稻旱优3号，以及当地推广面积较大的常规籼稻品种黄华占和超级籼稻品种扬两优6号，小麦供试品种为郑麦9023。

2.3 不同水稻种植方式对后茬小麦生长发育的影响

2.3.1 后茬小麦分蘖数 在分蘖期以后，所有水稻种植方式的后茬小麦分蘖数是一个持续减少的过程，且T1种植方式后茬小麦在整个生育期内的分蘖数和有效穗数（孕穗期以后分蘖数即为有效穗数）均高于T2和T3两种种植方式，T2的分蘖数也略高于T3（图1）。在分蘖期T1、T2和T3种植方式的后茬小麦单位面积分蘖数分别为629、567和554个；随着小麦无效分蘖逐渐死亡，T1、T2和T3种植方式后茬小麦成穗率分别为80.6%、84.3%和82.2%。

2.3.2 后茬小麦叶面积指数 与T3种植方式相比，T1和T2种植方式均能增加后茬小麦的叶面积指数（LAI）。其中以T1后茬小麦LAI最高，这与T1种植方式下后茬小麦分蘖最多、群体最大有关，且T2后茬小麦LAI也略高于T3。在分蘖期与孕穗期，三种种植方式的后茬小麦LAI差异不显著，在齐穗期T1、T2与T3的LAI差异到达最大（图2）。

2.3.3 后茬小麦生物量 从整个试验过程来看，后茬小麦生物量积累经历了一个快速-缓慢-快速的过程（图3）。分蘖到孕穗期，随着开春后温度的升高和土壤水肥气热状况的变化，植株进入快速生长期，各处理间生物量差异趋势变大。从孕穗期到齐穗期，生物量的积累变慢。之后随着子粒灌浆，生物量积累速率又开始上升，直至收获期，各处理后茬小麦生物量积累均达到最大，其中T1种植方式后茬小麦生物量最大，达10.62 t/hm2，分别比T2和T3两种植方式高9.0%和10.9%。

2.4 不同水稻种植方式对后茬小麦产量及构成因子的影响

在3种水稻种植方式的后茬小麦中，旱直播（T1和T2）种植方式下的后茬小麦的产量显著高于移栽水管（T3）后茬，说明前茬水稻旱直播均能够增加后茬小麦产量（表4）。其中T1后茬小麦产量达4.45 t/hm2，T2和T3后茬小麦产量依次为4.31和3.95 t/hm2，T1和T2分别比T3增产12.7%和9.1%。3种水稻种植方式的后茬小麦生物量和收获指数表现出与产量相同的趋势，但处理间差异不显著。

3种水稻种植方式的后茬小麦单位面积有效穗数以T1最高，T2次之，两者分别比T3高11.5%和5.5%，而每穗粒数在3种处理间差异不显著。总体而言，3种水稻种植方式的后茬小麦单位面积粒数总体表现为T1>T2>T3，处理间差异不显著。3种水稻种植方式的后茬小麦千粒重同样表现出T1>T2>T3的规律，且T1显著大于T3，T1与T2、T2与T3间差异不显著。

3 小结与讨论

旱直播水稻（T1和T2）与移栽水管水稻（T3）相比省去了育秧移栽环节，节省了秧田占地，同时也节省了秧田用水和用工。旱播水管（T2）与移栽水管（T3）相比，在节水省工的同时，其产量间也不存在显著差异；在水分利用效率上，4个品种在T2种植方式下的WP都要显著高于T3。因此，从投入、产量以及对水资源利用效率来看，旱播水管是替代育秧移栽的一种比较理想的种植方式。T1种植方式与T3相比，产量均有所降低，平均降幅达10.3%，但降幅低于殷晓燕等[17]调查所得出平均减产11%～20%的结论值，产量降低的原因主要是每穗粒数和单位面积颖花数的降低；在水分利用效率方面，T1处理有着显著的优势，与T3处理相比，4个品种WP平均提高28.2%，与Gill等[18]研究得出旱直播水稻WP比移栽稻高出33.3%的结果相一致。综合4个品种来看，T2与T3种植方式下的水稻产量之间无显著性差异，这主要取决于两种方式下相近的生物量和稳定的收获指数；而T1与T3相比，其产量较低的主要原因是较低的生物量积累。

在三种水稻种植方式的后茬小麦中，与移栽水管（T3）后茬小麦相比，旱直播（T1和T2）后茬小麦能够增产，主要是旱直播水稻收获后土壤中碱解氮、速效磷和速效钾含量高于移栽水管（表1）。前人研究表明，水稻旱作后土壤的理化性状优于水作，利于微生物生长，导致旱作后土壤微生物量碳、氮均高于水作[19]。本试验在小麦孕穗到灌浆期连续遭遇阴雨天气，空气湿度大，发生了赤霉病。前人研究表明，空气相对湿度过高，易导致植物气孔开度减小，抑制了叶肉细胞对光合作用底物CO2的吸收，最终影响光合产物的形成[20-23]。同时空气湿度过高，会提高赤霉病的发生概率并导致减产[24-26]。总的来说，小麦产量偏低，主要在于较低生物量积累，在实际生产中，应综合考虑选择耐高空气湿度品种，最大限度的缓解高空气湿度年份对小麦生产的不利影响。

本研究结果表明，旱直播水稻采用适宜的水分管理方式可以稳产，可以节约灌溉用水及提高水分生产效率，并且可以提高后茬小麦的产量。旱播旱管水稻的水分利用效率优势很大，因此，在一些水分缺乏地区旱播旱管这种种植模式有着很大的推广空间。在雨水较多的湖北省，应综合选择耐高空气湿度的小麦品种，而且在未来发展旱直播水稻与小麦轮作这项栽培技术仍有待于进一步的完善和提高，以实现产量效益的双丰收。

参考文献：

[1] PENG S B，TANG Q Y，YING Z. Current status and challenges of rice production in China[J]. Plant Production Science，2009， 12（1）：3-8.

[2] 李保国，黄 峰.1998-2007年中国农业用水分析[J].水科学进展，2010，21（4）：575-583.

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公司简介

上海电气阿尔斯通（武汉）变压器有限公司由法国阿尔斯通集团电网部与上海电气合资（图1），成立于2007年12 月26 日，总投资约6000 万欧元，是阿尔斯通电网部位于全球13 个变压器生产厂家之一。公司位于湖北省武汉市阳逻经济开发区，占地面积128328m2，厂区占地面积26700m2，变压器年生产能力20000MVA。

公司全面引进全球三大变压器制造集团之一——法国阿尔斯通先进的设计、制造技术及先进的管理方式，可以设计、生产单机最大容量为1400MVA 的各种类型的电力变压器，包括110kV 及以上大型、超大型/ 高压、超高压、1200kV 特高压交流及±1100kV 直流变压器。拥有国际领先的关键生产工装设备和试验设备，作为保证产品质量、提升企业市场竞争优势的保障。公司实施和采用阿尔斯通全球一体化的技术及标准，为国内外广大用户提供国际一流的产品和服务。

选择Inventor 的原因

变压器设计行业较其他机械设计行业在软件上要求更高，AIP 用户界面简单，三维运算速度和着色功能突出。结构设计人员能够简单迅速地获得零件和装配体的真实感，缩短设计意图与系统反应时间的距离，在零部件设计装配上最大限度减少设计错误率。

同时，AIP 资源中心库提供了大量各国家标准件的特征：型材、管件和管材、紧固件、轴用件及其他零件几乎应有尽有。设计师可以在资源中心中查找、插入、编辑、替换、过滤和零件，使用非常方便。

基于AIP 的变压器结构参数化设计，通过设置Excel特征参数表格，可将复杂的结构转化为参数化的计算模型。然后根据需要进行有限元分析，调整和变更参数，完成方案，极大提高设计质量、缩短设计时间。

这里Vault 绝对是重中之重。设计过程中设计数据的更改不可避免，能否保证引用零部件版本一致就相当重要。Vault 能跟踪设计轨迹，避免在设计中由于删除关联文件而导致错误发生。完美实现在一个项目设计中多个工程师并行设计，提高效率。

公司最终选择了AIP 软件。到目前为止，AIP 软件在完成产品三维设计和产品研发方面表现出了良好的性能，明显提高了设计效率。

应用案例

在使用Inventor 进行开发时，解决了以下问题。

（1）标准模型能减少重复性工作，提高出图速度和准确性。到目前为止，我们建立的标准模型有：近5 家上10种有载、无载分接开关；10kV ～ 500kV 不同电压等级的套管及升高座；50 多件二次保护或测量器具；5 种不同容量的储油柜，70mm2 ～ 500mm2 的直通和三通压接头等。以往使用CAD 二维软件提供一整套SFSZ-240000/220 外形图，至少需要一周，现在只用三天便可完成，提高效率达50% 以上（图2、图3）。

（2）铁心、油箱等结构标准化程度高，可以充分利用AIP 参数化设计，初期就能迅速建立模型。经比较，一台SFSZ-240000/220 的变压器的铁心和油箱使用传统的设计方式时间大概为三周，而使用AIP 参数化设计，仅用一周时间。对于图纸后期更改和跟踪，AIP 解决方案仅仅专注于参数更改而不用担心图纸关联修改（图4、图5）。

（3）线圈结构由于空间尺寸复杂、导线排列形式众多，使用旧的CAD 模板设计人员每台都要修改30 多张图纸以上，如今在AIP 草图模块中建立参数变量，直接生成制造图纸，修改工作量减少50% 以上；利用布管模块完成引线设计，可以让工程师节约大量时间用在考虑、审核引线排布方案，优化引线布局，而不是浪费在三维空间想象上面（图6）。

（4）作为生产高压、超高压、特高压交直流变压器基地，普通二维视图已经无法满足客户需求，渲染后的数字样机以及后期制作的动画效果，在产品博览会上帮助客户第一时间直观了解产品结构和制造工艺过程，可以很好地提升企业的形象。这是传统方案无法实现的。

实际收益

使用AIP 软件解决了很多以往设计中令人头疼的问题，明显提高了设计效率和产品质量。

（1）AIP 与DWG 的集成。之前的DWG 设计图纸可以通过AIP 的草图嵌入CAD 中再度利用。这是其它3D 软件无法完美实现的。而且导出DWF 文件能很好地解决与下游企业、客户交流和沟通的问题。加上AIP 的界面人性化，初学者能很快上手。换句话说，从二维设计过渡到三维设计迅速而平稳。

（2）布管迅速方便。变压器管路设计和引线设计在二维视图表达上比较麻烦，对设计和制造人员要求较高。而AIP 的“管道布线”模块，操作步骤少、灵活性高，通过管路零件、捕捉相应节点、确定走线方案后，短时间就能做出管路或者引线的三维模型，然后投影成工程视图，方便快捷，而且准确（图7）。

（3）模型和工程图的关联性。在使用AIP 软件后，设计中修改零件尺寸，关联文件和工程视图自动完成相应更改，节约设计时间，减少设计工程师重复性劳动。

（4）通过Vault 实现协同设计，保证了零部件设计数据的一致性，而图纸以及相关的技术文档也可在Vault 中实现统一管理。

AIP 解决方案缩短了设计周期时间，降低了设计和制造成本，以更直观的产品设计面对客户和操作人员。对于我们面临的激烈市场竞争而言，任何客户要求的，不但要反应时间快而且还要专业呈现，AIP 的三维可视化实体模拟功能可以满足我们的要求。

未来展望

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她们热心公益，关注弱势群体，借助自己的专业特长，援助那些需要法律保护、同时需要社会关爱的人。与名利无关，一切旨在于过程中提升自我，多尽一份社会责任。

“浦东新区女律师联谊会”（简称“浦东女律联”）是上海市首个区县级女性律师社团法人，成立五年来，女性特有的母性情怀和律师务实理性的职业特点，使浦东女律联所到之处，皆传递着一份恰当的暖意。 我的财产我该如何做主

“小姑娘，你们要再来啊，这些知识我们平时接触不到，不过很需要啊！”浦东新区一家养老院的几位老人谈到定期来做法律专题讲座的律师姑娘们总是赞不绝口，不久前，“我的财产我做主”的专题法律讲座尤其引起老人们的兴趣。

浦东新区女律师联谊会会长周兰萍告诉记者，近年来，受房价急剧翻倍的现实影响，涉及房屋继承、房产遗赠的诉讼频发，在遗产继承纠纷中占有很大比例。老年人权益保障，成为了整个社会关注的一个重大问题。上海这个高度老龄化的城市，养老问题尤其突出。“我们浦东女律联的律师们在走进社区的日子里发现，很多老年人实际上对遗嘱的制定形式、内容以及效力等问题存在很多盲区。”

送法律服务进社区的过程中，浦东女律联曾经遇到这样一件事――童老先生没有什么财物，唯有正在住的一套老房子，他想把这套房子留给照顾自己最多的小儿子。他把这个想法小心翼翼地写在了纸上，并把这张纸宝贝似的藏了起来。在他看来，这是一份能左右房屋未来走向的遗嘱。然而他不知道的是，这套房子是使用权房，不能被继承。

童老先生的误区也是很多老人的法律盲点，不仅是使用权房不能被继承这条，窘迫的现实是，很多老人根本就不知道一份有效的遗嘱该是怎样的。

就这样，“将合法遗嘱在民间普及推广”的想法促成了“公益遗嘱进社区”的诞生，这个由女律联携手浦东新区妇联开展的项目始于2014年，在广大社区老人的欢迎声中迅速成为女律联的品牌之一。

女律师们利用自身的专业法律知识为社区以及养老院的老人们以案释法，普及遗嘱相关法律知识，解答老人关于人身、财产等方面的问题，帮助老年人通过合法有效的方式去处置自己的财产，维护自身的合法权益，亦减少因权属不明所引发的家庭纠纷。

“这个过程中，我们发现，这不仅仅是老年人感兴趣的话题和需要补充的常识，很多年轻人也觉得这是需要了解的法律知识。”周兰萍说：“基于这种广泛需求，公益遗嘱进社区将在2015年元旦后进行更大规模的推广。”女律联会在其公众微信开设“公益遗嘱进社区”的专栏，通过网络平台使更多人接触并学到相关法律知识，并为此打造一个专属案例库，包括基本法律知识的汇编、经典案例的解读，最终这些信息会结集成一本小册子。

此外，会长周兰萍还将会带领女律联的理事对目前1500多名在会女律师进行各自专业的梳理，凡是在遗嘱、继承方面有所专长，并且有做公益意愿和条件的，都将成为这个项目的储备人才，为更多社区和老人护理机构提供普法服务。

“我们往往在被动地接受一些咨询，这时纠纷已经发生了，但在我们的案例宣讲中，很多老人通过学习，能意识到一些问题，并对其进行防范，维护自身权益的同时，对整个社会的稳定也有好处。”周兰萍会长和几位女律联理事充满干劲地说。 老弱妇孺的强力外援

据全国妇联的一项最新抽样调查表明，家庭暴力现象目前在我国具有相当普遍性。而全国2.7亿个家庭中，遭受过家庭暴力的妇女已高达30%，其中施暴者九成是男性。 百场讲座入百所学校，“律师进校园”活动对培养和引导青少年法治思维和理念将起到更好的作用

在浦东女律联律师们的日常工作中包括在妇联法律援助中心值班，其间，女律师们接到了许多前来咨询婚姻家庭纠纷的女性，而她们当中曾遭受家庭暴力的情况非常普遍，这种暴力行为甚至波及未成年子女。然而遗憾的是，由于各种原因，很多女性在遭遇暴力后不愿及时求助，或者担心在求助后会面临更为严重的家暴。

一次，一位女当事人前来咨询。一番谈话后，接受咨询的女律师发现，她是长期受丈夫家暴的典型，曾多次报警但苦无证据，因为丈夫每次殴打完她之后，便将其锁在房屋内，等其伤口自动愈合后再将其放出，所以警方也没办法积极介入。这名受尽的女性，最终在女律联律师的帮助下，通过离婚的方式将自己从这段悲惨的命运中解脱出来，并获得了相应的损害赔偿。

2012年，浦东女律联志愿者的身影开始出现在新区妇联的法援值班窗口，在妇女儿童权益维护工作中发挥着重要作用。女律师们经常向社区居委干部和居民等开展讲座及义务法律咨询，普及关于反家庭暴力的相关法律知识和取证及维权方法，以唤醒更多的受害妇女运用法律的武器来捍卫自己的合法权益。

2014年，国务院法制办对《反家庭暴力法》向社会征求意见，这个法律的提出和制定非常有现实意义。《反家庭暴力法》草案后，女律联的律师们第一时间进行了学习、研究并结合自己的从业经验和想法提出了不少修改意见和建议。她们中间有很多人既为人妻又为人母，对于长期在家庭暴力阴影下生存的弱势群体心存怜惜，真切希望有一部法律可以保护这些妇女儿童。

除了以老年人和女性权益保护为主题的公益普法活动外，青少年也是女律联重点关注的群体。青少年的成长关系着国家的未来，学校又是影响乃至塑造青少年思想及行为的重要场所。这样的背景下，“律师进校园”项目顺势启动，“让孩子们有法律意识，知道他们有些什么权利义务，包括学校在内，也应明白自身的权利义务，将那些过去习以为常的做法进行筛选，看看哪些合适，哪些是需要改变的。”一位讲师告诉记者。

值得一提的是，“律师进校园”的法制宣讲主题还融入了十八届四中全会提出的“依宪治国”理念。因为对宪法，一般学生大多认识肤浅，只知“宪法是国家的根本大法”，将“宪法是什么”“宪法规定的公民的权利义务究竟为何”等这些知识融入校园法制宣讲活动，用一些生动的案例引起学生的探知兴趣，让学生在自我意识觉醒的年龄懂得宪法，进而将宪法的知识引入更多的家庭。而在整个宣讲活动中，女律师的专业水平也得到了提升，更加自信，更接地气。

目前，在浦东新区司法局、教育局和中伦律师事务所（北京中伦公益基金会）的支持下，女律联与浦东新区律师青联组织40名律师正联手开展“律师进校园”活动，2014-2015年度预期将有百场讲座进入百所学校。 那些年，我们义务做过的法律服务

有人说，法律是督促人们规范行为、回归理性的武器，因此它必然是冷硬的。其实不然，只要运用得法，法律恰能给予人们一份守护与温暖。

在女律联为浦东众多街道社区提供义务法律咨询服务中，还会涉及一些无偿的法律援助。其中，有对母女令她们印象深刻。

王女士是一名超市员工，家住潍坊社区，有一个女儿读初中。她的丈夫嗜赌成性，家里的生活全靠她微薄的收入维持。突然有一天晚上，一个陌生人敲开了王女士的家门，拿出一份《商品房买卖合同》，要求她们限期搬离住所。

王女士接过合同一看，她的丈夫竟然背着她将一家三口唯一的小房子以极其低廉的价格卖给了眼前的陌生人，王女士和女儿顿时哭作一团，而她的丈夫则不见踪影。接连几个晚上，买家不断上门逼她们腾房。被逼无奈的王女士拨打了110报警，但警察上门了解发现这是一起民事纠纷，建议王女士通过法律途径解决。

王女士和女儿顿时傻了眼，她微薄的薪水如何负担高昂的律师费用？但若房子没了，今后她和女儿又将怎么办？王女士悲痛欲绝。目睹这一幕，王女士的女儿提起笔给时任上海市市长的韩正写了一封信，请求韩正市长帮忙保护她和妈妈的房子。

潍坊街道得知这一消息后，第一时间安排人员前往王女士住处，由于涉及法律方面的问题，街道也通知了女律联的律师们一同前往，在暂时安抚了王女士和女儿的情绪后，女律师们随即调查了房屋目前的权属情况，明确该房产属于王女士和其丈夫的婚后共同财产。

之后，她们联系了该房屋的买家，经过对合同认真审阅后发现，合同中只有王女士丈夫的单独签字，而且房屋价格明显低于市场价。在未取得房屋共有权人同意的情况下，以明显低于市场价的价格恶意出售房屋，房屋买卖行为应视为无效。女律师们立即就案件情况向在场的街道工作人员及王女士进行了细致的讲解，并建议她立即提讼维护自己的合法财产权利。

考虑到王女士的实际经济情况，女律师们为她提供了免费的法律援助，无偿地了全部诉讼程序。后经浦东新区法院判决房屋买卖合同无效，王女士赢回了房屋，在拿到判决书的那一天，她久久地拉住女律师们的手，不断表示感谢。

这样的故事，在社区还有很多。一些居民因为不懂法，往往采取一些极端或者不明智的方式维护自己权利，结果往往适得其反。

“我们能做到的，是将法律知识传播给更多的居民，让他们知道用法律去捍卫自己的权利，用最理智与正确的方式去表达诉求。我们正在做的，是用热心去为更多的弱势群体提供力所能及的法律帮助，让他们感受到法律也能够给予他们保护与温暖。”周兰萍会长的话道出了这个社团自成立以来，为街道社区等提供无偿法律服务的初衷。

篇8

一、明确学习重点，有的放矢地问

初中生的生活空间正在逐步扩展，思维能力也逐渐增强，只有开放式的思想品德课堂才能适应这一状况。这对教师提出了更高的要求，我们必须认真研读课程标准，研究学情，才能有的放矢，用准确、简明的问题，引领学生的道德认知，促进其思维发展和能力提升。笔者曾观摩镇海蛟川书院冯雄斌老师执教的《我有肖像权》一课（人教版八年级下册第四课），对其课堂精彩的问答仍记忆犹新。

教学中，冯老师选取了演员赵本山为维护自己肖像权将海南天涯在线网络科技有限公司告上法庭的真实案例，并以此案例为主线，设计了“案件回放”“庭审现场”“依法断案”“学以致用”四个环节。在“庭审现场”教学环节中，关于“天涯公司利用赵本山的卡通形象做广告是否侵权”有这样一段师生对话：

师：下面请同学们分组扮演本山大叔的律师和天涯公司的律师，各自阐述理由。

生1（大叔律师）：没经过赵本山的同意，就用了他的卡通图像做广告。

生2（天涯律师）：我们又没用照片，我们用的是卡通图像，卡通图像又不是肖像。

师：双方争论的焦点是什么？卡通图片是不是肖像？师生共学与肖像相关的法律知识。

师：（展示各种形式的赵本山肖像，请学生判断）因为每个人的肖像都是独一无二的，一看到这些图片，我们就知道这是本山大叔。那么，这种卡通图片是不是属于赵本山的肖像呢？

生3：是的，因为卡通图片是绘画的一种特定形式。

师：那你还可从哪些地方看出这是赵本山？

生4：衣着打扮、面部表情、脸型特征、“不差钱”的旁白等。

师：第一轮较量，谁的理由更有法律依据？

生：赵本山。

本课的教学重点是“引导学生理解什么是肖像权，侵害公民肖像权的行为有哪些”，突破教学重点的前提是学生对肖像有准确的判断。依据这一教学目标，冯老师在上述教学片段中提出问题：“双方争论的焦点是什么？卡通图片是不是肖像？”问题虽简单，却抓住了教学难点，引导学生围绕教学目标展开思考，引导学生理解什么是肖像，并由此为理解肖像权和侵犯肖像权的教学做好了铺垫。

二、理清教学逻辑，环环相扣地问

在思想品德课教学中，简单的提问往往蕴含着一定的逻辑主线。教师必须整体把握教材，梳理每一课内容的知识逻辑、能力逻辑和情感逻辑。如此，才能从学生已有知识入手，顺着学生的知识生长点科学设问，通过新的问题激活，不断追问，形成新的知识。

在2012年的浙江省优质课比赛中，温州十七中金哲谊老师带领学生学习“公民的政治权利”时，有这样一段对话：

新闻回放一：王良才为了注销房产证，跑了七趟房管所后，对方回复说还要审审看。

师：如果你是王良才，你会怎么做？

生：我会检举。

师：我们到底有没有权利，能不能这样做呢？请找出相关依据。

新闻回放二：王良才的遭遇在朋友圈引起热议，QQ群朋友的留言建议略。

师：你赞同他们的说法吗？请结合所学知识说明理由。

师：除了监督权，公民还有哪些政治权利？

师追问：还有哪些渠道？

生：向人大代表和有关部门举报。

生：行使网络监督权，比如微博。

在这一环节，“你会怎么做”“你知道吗”“你赞同吗”这种问题就指向对学生已有知识的了解。在掌握了学生的学习水平后，金老师教学思路清晰：一方面，从点到面，先让学生了解监督权及法律对公民享有监督权的规定，由此入手，扩展到公民享有广泛的政治权利，先让学生掌握行使监督权的渠道，扩展到行使政治权利的多种渠道。另一方面，由点到线，从什么是政治权利到公民享有哪些政治权利，再到公民享有政治权利的途径，由此形成了递进的教学逻辑。遵循这样的知识逻辑，问题环环紧扣，领着学生走向知识的更深处。

三、触发生活经验，凸显主体地问

初中学生知道的法律知识比较少，也很少接触真实的法律案例，但在社会生活中，他们已经获得了一定的处事经验。从学生的生活经验出发，创设情境，设计问题引导学生自主探究，不仅能拓展学生的生活经验，更能激发学生的主体自觉，实现道德的自主建构。

在教学《维护消费者权益》（八年级下册第八课）一课时，教师在“聚焦案例”环节，有这样一段设计：

创设教学情境：小吴同学对自己网购的裤子颜色不满意，在一周之内退货给网店时，遭遇网店以“商品质量没有问题，包装拆除影响下次销售”为由不予退货。小吴很生气，就在网上用恶毒的语言给网店留言，诅咒网店，并把自己的遭遇投诉到当地工商管理部门网站。

师：请大家分析，网店的行为侵犯了吴同学的什么权利？为什么？吴同学的维权方式正确吗？”

生1：消费者有权自主决定是否购买何种商品，网店侵犯了小吴同学的自主选择权。

生2：他用恶毒的语言诅咒网店不正确，公民要以合法的方式维护自己的权利。

师：小吴同学如何以合法的方式维护自己的权利呢？

生3：可通过当地工商管理部门的网站投诉，要求工商管理部门出面处理。

生4：以我的经验，还是跟网店老板理论比较好，他真心想做生意，摆事实讲道理应该行得通。

生5：我有一次在超市买到过期的点心，我打12315电话，消协很快就调解好了，超市给予我7倍的赔款。

生6：我姑姑通过打官司夺回了房产，小吴同学应通过打官司来维权。

生7：打官司也是一种办法，但是打官司既需要成本又费时，为了一条裤子跟小贩打官司好像不值，我想还是前面几种办法更常用。

……

师：梳理大家分享的生活经验，通常情况下，我们先与经营者协商沟通，达成和解，这样比较省时省力省事；也可以找消协调解，记住“12315”哦；再者，向有关行政部门申诉或者打官司；最后，还有一种方式，提请仲裁部门仲裁。

在这一教学片断中，教师基于学生的生活经验――网购纠纷，创设情境，提出了一系列问题，引导学生运用刚学过的知识分析，并用自己的生活经验为小吴同学支招。由此，让学生自己得出维护消费者权益的途径。在此基础上，教师进行补充、点拨，让学生对“维护消费者权益的正确途径及适用的情形”有了清晰认识。问题简单明了，却触发了学生的生活经验，实现了道德认知的自主建构。

四、引发认知冲突，拨云见雾地问

创设冲突情境是思想品德课教学常用的教学策略，而法律知识的教学往往面临法理与人情的冲突。面对纷繁复杂的社会现象，学生会产生诸多困惑，许多问题并没有非此即彼的解决方法。此时，问题设计须服务于冲突情境，引领学生拨开云雾，澄清道德困惑，实现认知与情感的升华。

例如，在教学《财产属于谁》（八年级下册第七课）一课时，在对合法财产和合法财产所有权进行解读后，面对学生的提问，教师用简单的问题创设了冲突情境：

生1：春节假期，我共收到5000元红包，结果全被老妈没收了。老妈的做法有没有侵犯我的合法财产所有权？

师：这是不少同学生活中会遇到的烦恼。压岁钱是我们的合法财产吗？请大家先谈谈看法。

生2：这些钱是亲戚们当做压岁钱赠与的，属于个人合法财产，父母的行为属于侵权行为。

……

师：压岁钱能不能没收？我们要寻找法律依据，看看法律是如何规定的。出示法律规定：红包是赠给孩子的，孩子才拥有所有权，父母至多也只有代为保管的权利，甚至成年子女还具有自由支配的权利……从法律角度说，压岁钱是我们的合法财产。父母没收了压岁钱，我们就要依法状告父母侵权吗？他们为什么要没收我们的压岁钱？

生5：父母是担心我们乱花钱，我父母说过，会帮我先存起来。

生6：我们可以跟老妈商量、沟通，让她留一部分给自己做零用钱。

生7：法律是人们社会行为规范的最低要求。作为一家人，尤其是父母和子女，更应该注重亲情，从道德角度讲，父母没收我们的压岁钱多是出于善意，未尝不可。

……

师：可谓真理越辩越明，大家现在应该清楚怎么做了吧？

在法律知识教学中，类似父母没收压岁钱、偷看学生聊天记录等侵权行为，往往会成为学生关注的焦点。学生初涉法律知识，联系日常生活中的问题，容易反应过度。这就需要教师恰当引导，用问题唤醒学生的感受和体验，引领学生在思辨中认识法律，感受亲情，学会正确处理亲子关系。在这一教学片断中，问题情境源自学生的“意外”提问，而教师用简明的两个问题，引导学生在认识法律的同时，学会换位思考，正确处理亲子矛盾。

问题贵精不贵多。思想品德课程以初中生逐步拓展的生活为基础，课堂往往面临复杂的社会现象。教师不仅要研读课程标准和教材，更要研究学生和社会现象，不断锤炼语言，优化问题设计，才能不断提升课堂品质，引领学生的道德成长。

参考文献

[1]杨翠玉，等.这些年我们一起琢磨过的课：初中思想品德[M]宁波：宁波出版社，2013.

[2]黄伟.构建思辨课堂 领略思维光芒[J].中小学德育，2012（9）.

篇9

问：家务活能否“入股分红”？我和丈夫在即将结婚时签订了“AA制”协议，约定婚后各自收入归各自所有。后来随着丈夫的公司日益红火，我的收入则越来越显得微不足道。再后来女儿出生了，家务活大量增加，其中有些又必须自己动手才放心，我便接受丈夫劝告辞职当了全职太太。孰料我的角色转变竟然促生了丈夫的情感转变，他的目光日甚一日地冷漠下去，直至提出了离婚。离就离吧，我不想以弱示人乞讨怜悯，但我想在分割家庭财产时为自己争得一份公平――虽然事先有“AA制”的约定，他挣的钱归他所有，但我当家庭主妇不能白当，我想让我做的家务活在财产分割时“入股分红”，不知能否得到法律支持？

答：你所谓的“家务活‘入股分红’”，就是想在离婚分割财产时让对方对你的家务劳动有所补偿。如果这正是你心中所想的话，那么一般情况下你的要求是会得到法律支持的，因为《婚姻法》规定：夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。 据此可知，虽然你和丈夫约定婚姻关系存续期间所得财产实行“AA制”并且签订了书面协议，因此你丈夫婚后的收入不属夫妻共同财产而属其个人所有，但这并不意味着他对家务活没有责任。家是夫妻双方的，家务活自然应当由夫妻双方共同分担。当你以家庭主妇身份包揽了所有家务时，你实际上是用一个人的肩膀担起了两个人的责任。这种劳动虽然没有换取直接的货币报酬，但其价值不容否认。夫妻恩爱时一切都是心甘情愿，但走到离婚分割财产时，你替他承担的那一份付出就应该得到相应的补偿。拿你的话说就是：你做的家务劳动可以折价“入股分红”――根据法律规定，你不但可以要求补偿，而且要求补偿的数额可以达到甚至超过你丈夫婚后收入的一半。

丈夫给情人买的楼算不算共同财产？

问：我丈夫吴刚是一家公司的总经理，他与公司秘书李丽关系暧昧是公开的秘密，对此我一忍再忍，总想着他就是块冷石头也迟早能被我的真诚感化。不料事与愿违，我的忍让换来的竟是他的得寸进尺。去年国庆节他竟拿出20万元交给李丽，给李丽买了一套楼房。这件事粉碎了我最后的希望，我决定与吴刚离婚。协商基本顺利，问题只在李丽买的那套楼房上。我坚持那是用我们的夫妻共同财产购买的，属于夫妻共有，理应分割。但吴刚却说夫妻共同财产有他的份额，他处分的是他的财产部分，我无权干涉。我跟他说不清，就直接去找了李丽。但李丽也同样振振有词，她说我丈夫的行为属家事，她对我丈夫有感情付出，该房屋属于“善意取得”。我没有别的办法了，准备就此事向法院提讼，要求李丽将房屋退回。但我还有些担心，万一到了法庭上，他们还说出同样的理由，法官会不会采纳呢？

答：不用担心。你丈夫吴刚与李丽的抗辩都不会被法庭采纳。理由如下： 其一，夫妻双方未选择其他财产制时，在夫妻关系存续期间，夫妻共同财产是做为一个整体存在的，夫妻双方均无权对共有财产划分个人份额，也无权在共有期间请求分割共有财产。所以，你丈夫“有权处分”他的“财产部分”的抗辩理由不能成立。 其二，所谓家事，是指在夫妻关系存续期间，夫或妻一方因家庭生活之需，对家庭事务的处理享有相互的权利，该行为产生的后果对夫妻双方具有法律效力。家事的适用必须遵循以下原则：一是以便利婚姻生活、提高婚姻质量和巩固婚姻关系为目的。二是符合夫妻的共同利益。三是仅限于对共同财产做日常一般的处理。像你丈夫把共有房屋赠与他人的行为，显然超出了家事范围，不能认定为家事。 其三，“善意取得”是以善意的有偿交换为前提的。李丽以“感情付出”为“代价”，法律是不认可的。

（责编 时光）

婚内房产该写谁的名字？

问：我和丈夫已经结婚十年了，是发现丈夫有了外遇才决定离婚的。但是我发现两套房产都已经被丈夫低价“处理”掉了。这两套房子都是婚后公公婆婆资助我们夫妻俩首付，我和丈夫一起偿还房贷购买的。但房产证上写的是丈夫的名字。我知道一点法律知识，觉得反正是婚内购买的，公婆又出了钱，就没提加名的事。请问我丈夫这么处理是违法的吗？

篇10

一、法律合规管理风险的主要表现形式

（一）管理制度的法律风险。目前农发行贷款业务主要分为政策性贷款业务和商业性贷款业务两大块，农发行成立以来多年的政策性贷款管理实践经验促使政策性贷款业务管理呈现相对稳定的发展模式，贷款风险相对较小，而由于商业性贷款业务范围日益拓展，贷款业务法律风险也呈现出多样化和复杂化的趋势，往往是新的贷款业务品种已经介入操作了，相对应的贷款管理制度却没有跟上，甚至是仍然沿用以前其他贷款业务品种的管理规定进行业务操作，这样一来，过时的业务操作管理规定将出现不少的“法律漏洞”，带来新的信贷风险。

（二）系统操作的法律风险。目前，总行已开发了综合业务系统、CM2006系统、综合报表平台、综合办公平台等业务系统，实现了以“大集中”为基本特征的整体数据处理模式，农发行电子信息管理进入了一个新的阶段。但目前很多的分支行在柜员密码管理上存在着不小的安全隐患，主要是密码过于简单，拿CM2006系统来说，系统刚上线运行时，9位数字的柜员号，密码一般为柜员号的后6位，总行曾经建议系统正式上线后各行自行修改柜员密码，而有相当部分的操作人员为图方便仍然继续使用以前的密码甚至密码长期不更换，因此一旦被“有心”人利用，小则会使系统出现数据混乱，大则会出现贷款风险问题。更重要的一点是，若其他人用了你的柜员号进行业务操作，遇到贷款风险出现的时候，追究责任的话，就只能按照柜员号追究操作人员的责任，而实际操作人却能逃脱责任追究。

（三）信贷管理制度的法律风险。目前，我行的信贷管理制度均由总行和省级分行制定，上级行虽然加大了对信贷管理制度实用性的调研，但阶段性的过于频繁变更信贷管理制度，给基层行客户管理人员带来不小的工作压力，更重要的是基层行刚刚吃透上次信贷管理制度变更内容，新的信贷管理制度内容又发生变化了，基层行疲于应对信贷管理制度学习，甚至整天疲于应付因信贷管理制度变更带来的更换完善信贷监管文本资料工作，对贷款企业的实地监管却抽不出时间。

（四）贷款担保的法律风险

一是贷款主体的法律风险。1、保证人问题。我国担保法规定，国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体、企业法人的分支机构、职能部门不能作为保证人。而目前农发行贷款业务已经涉及农村教育设施建设、农村医疗基础设施建设、县域城镇建设等范围，若以学校、医院等公益事业单位作为保证人，会引发保证人主体资格不符合规定带来的信贷法律风险。同时，作为农发行的分支机构，绝对不能出现给其他经济实体贷款担保现象，若发生这样的事件，会使农发行陷入不必要的经济纠纷案件中。2、贷款人问题。目前我行的信贷客户主要分法人、非法人二种。有些行在贷款考察中依然存在这样的法律漏洞：只是粗略的审查客户提供的营业执照，税务登记证书、组织机构代码、贷款卡等基础性资料的复印件，没有认真去核对原件，更重要的是没有去相关部门核实企业实际登记情况。如果没有实际核实，在贷款出现风险时，银行就很难做好贷款追偿工作了。

二是抵押物的法律风险。以未足额缴纳或未缴纳出让金的划拔土地使用权抵押、以产权不清或未取得财产共有人同意的资产作抵押，这些权属不清的抵押物均会不同程度的引发法律风险。同时抵押物登记程序上的法律风险也不容小视，例如，土地使用权和房产在办理抵押登记时分离，出现贷款风险时，抵押权将很难实现保全。

（五）法律误区带来的风险。目前农发行分支机构法律专业人才极为缺乏，既懂金融知识又熟悉法律的人才更是凤毛麟角，往往贷款已经出现风险，而由于不懂法律知识，没有把握住最好的诉讼时机，同时没有对贷款进行必要的资产保全措施，致使贷款出现不必要的风险。个别行甚至存在道德风险，违规操作、违章放贷、监督不力造成债权丧失等严重事件时有发生。

二、信贷法律风险的防范对策

（一）管理制度法律风险的防范对策。加强法律风险预警和法律审查指导，健全法律制度完善体系，加强调查研究，加快和完善制度流程管理，法律事务部门要加强与业务部门的沟通与协作，善于归纳总结业务中涉及的法律问题及时制定相应的风险防范措施，通过下发相应的制度工作指引，使基层行能够更快更好的理解吃透制度，并更加好的加以执行。

（二）随着目前农发行几大业务操作系统的逐步升级完善，相对性的各项系统操作规章制度也要跟上节奏，尤其是细节性的业务操作一定要严格规范，同时建议上级行加强法律审查的频率和力度，最大限度地杜绝系统操作风险隐患的发生。

（三）规范贷款担保管理制度，切实核准保证人的主体资格，确保贷款担保合法有效，在房地产抵押登记时，切实做到房产和土地使用权同时抵押，严格按照法律规定到相应的登记部门办理抵押物的登记手续。针对贷款人和保证人担保法律风险，通过制定严谨的业务操作规程，做好贷前法律审查工作。