规划设计的几个阶段范文
时间：2023-09-27 16:47:52
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篇1
房地产项目前期阶段的主要工作内容包括：分析拟开发项目用地的范围、特性、规划用途及获益能力大小；获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；项目报建与委托设计；市政设施建设的谈判与协议；资金筹措（安排短期和长期信贷）；进一步分析市场状况，初步确定目标市场或价格水平；详细估算开发成本和可能的工程量。在上述工作中，规划设计对成本控制的影响最大。
一、房地产项目规划设计过程中的成本控制
规划设计是指项目的整体设计，包括项目初步设计、项目技术设计、项目施工图设计准备、项目施工图设计等。
规划设计是可行性研究后的第一项工作，是项目后续工作的前导和方向。一旦设计完成，项目成本的数量级就基本确定了。统计资料表明：设计对工程造价的影响程度高达75%以上，而施工阶段对工程造价的影响程度不超过25%。因此，在规划设计过程中进行成本控制是管理房地产项目成本的关键环节之一。
二、房地产项目规划设计过程中的成本问题
房地产项目的规划设计是否合理、是否经济直接影响整个项目的总投资及利润水平。一个好的规划设计既要满足建筑物的使用功能也要合理控制建安投资，保持建筑物合理的性价比。
目前，房地产项目规划设计过程中存在与成本相关的问题有以下几个方面。
1.房地产企业和设计单位对规划设计中的成本问题重视不够
大多数房地产企业认为，在将项目委托给一家“可信”的设计单位、确定项目方案、功能后，具体设计工作是设计单位的事情。通常，房地产企业在设计合同中只会与设计单位约定设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等基本因素，很少或几乎不对设计单位进行成本约束。
对设计单位而言，目前常用的设计费取费方式使得设计人员缺少成本控制的动力。一般来说，设计费的取费标准有两种：一是以建筑面积为基数，按照一定的设计费标准（如30元/平方米）计算；二是以双方商定的项目总投资为基数，按照一定的百分比系数计算。这两种取费标准都不利于强化设计单位的成本控制意识。在项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等涉及成本控制的关键问题，设计单位往往从“技术可行，质量可靠”的角度出发，过分强调“安全”责任而忽视成本控制的问题，因为一旦发生安全问题，设计人员要承担责任，成本节省的多少，对设计单位的设计费收入并无影响。
2.房地产企业和设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的现象
房地产企业在项目的规划设计阶段过分看重技术问题，往往造成主要指标的过分提高，如钢筋、混凝土的含量等，使得项目成本增高。如某花园小区，原设计图的钢筋含量为69公斤/平方米，经过第三方审图后，钢筋含量下降到61公斤/平方米，仅此一项就节省成本600万元。
设计单位内部技术人员与经济人员分离，也造成了成本浪费的隐患。设计单位普遍认为工程设计是设计人员的事，而成本控制则是概预算人员的事情。于是，个别设计人员为过分强调安全而加大梁、柱、墙截面、提高混凝土标号、加大配筋等。
三、建立房地产项目规划设计过程的成本控制系统
规划设计阶段的成本控制是一个有机的整体，设计单位应根据房地产开发企业的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，将设计概算控制在委托设计的投资限额内。各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，共同组成房地产项目设计成本控制系统。
1.设计概算
设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。
2.施工图预算
设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。
四、房地产项目规划设计过程中成本控制的具体措施
规划设计过程中成本控制的主要措施可归纳如下。
1.采用设计招标
设计招标竞争，可以有效提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”（概算超估算、预算超概算、结算超预算）。
2.推行限额设计
限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。通常，要将审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以确保总投资限额不被突破。
3.适应市场需求，优化设计
规划设计要树立“以人为本”的思想，一切从消费者需求出发，细分市场，确定目标客户群，确定适销对路的户型和满足不同功能的产品。在总体规划确定后，优化设计是房地产企业控制成本的关键。如在满足规范的情况下，层高每降低0. l米，就可节约成本1%左右；适当采用大进深户型，可以提高容积率，增加建筑面积，无形中节约成本和造价。
4.加强图纸会审
请专业审图公司仔细地会审图纸，减少设计变更，也是控制成本的重要措施。这是在设计阶段克服设计方的不足或缺陷花费小、效果好的有效方法。会审重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、成本上的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来困难或造成经济损失。
5.做好施工图预算与审查
施工图预算是根据批准的施工图设计、预算定额和单位计价表、施工组织设计文件以及各种费用定额等有关资料进行计算和编制的单位工程预算造价的文件。施工图预算审查的重点是施工图预算的工程量计算是否准确、定额单价套用是否合理、各项取费标准是否符合现行规定等方面。
篇2
关键词: 开发管理；规划管理; 施工管理; 协调
1前言
房地产业在国民经济中的地位日趋重要,它的迅猛发展已成为国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看，我国的房地产业仍然处于成长期，仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。房地产的工程管理工作逐步走向完善化、成熟化。
2 开发管理
开发管理是指开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。
工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。
财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资（财务）计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。
开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。
3 规划管理
规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。具体工作包含以下几点：
（1）开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后应对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。
（2）规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向 GIS 空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码规定进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求；
（3）提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD 进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图 AutoCAD 分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查；
（4）通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等；
4 施工管理
房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC 模式或 CM 承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该 MC 单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC 模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM 承发包模式是由开发企业委托 CM 单位，以一个承包商的身份，采取 Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使 CM 企业承担相应风险。
5 工程管理协调
施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑物竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：
（1）房地产开发企业的有力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者/协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通、交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。
（2）尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。
（3）持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。
篇3
一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
篇4
【关键词】日照分析；住宅；规划设计；管理
中图分类号： TB491 文献标识码： A 文章编号：
引言
日照是一种重要的气候资源，它对农业生产和居民生活都有很大影响，也是城市建筑设计和城市规划所必须考虑的气候因素。随着城市建设不断推进，城市用地供应日趋饱和与紧张，建筑的高层化趋势愈加明显，建筑间的日照关系也随之愈加复杂。日照问题已成为社会关注的焦点。
1 住宅建筑实施日照分析必要性与意义
1.1 为高效利用建设用地提供技术支撑
随着城市集约程度的加强，高效利用建设用地、提高土地容积率是必然趋势。但因目前的建筑间距审查以经验值估算为主，且经验值一般都是通过平行布置正面朝向的理想建筑来制定的，没有综合考虑日照方位角与高度角的充分利用。随着规划建筑方案越来越复杂，相对比较保守偏大的经验值，使得地块容积率不能建立在科学分析的数据上，造成该高容积率的地块没有体现出来，该低容积率的地块反而因为人为的原因造成浪费。而开展日照分析工作，则可在精确评估建筑物日照间距的基础上，优化建筑布局，为合理提高地块容积率提供技术支撑。
1.2 是科学协调相邻建筑物关系的需要
阳光权问题日益受到广大市民关注。在建筑间距审查中以经验值估算为主，由于其片面性，可能出现因阳光权问题造成的法律诉讼。开展日照分析工作，可提供科学依据以确保相邻建筑间距符合规定，有利于科学协调相邻建筑物关系，如有法律纠纷，日照分析报告可作为有力依据。
1.3 是进一步规范城市规划管理的需要
目前，日照分析工作没有统一的技术标准，相关国家规范比较原则，建设单位和设计单位采用的日照分析软件和技术又不一致，有的单位为了应付规划审批而在日照分析结果上弄虚作假，造成不公平竞争并埋下隐患。因此，有必要把日照分析工作纳入统一规划管理，制定一套日照分析实施细则，以进一步规范日照分析工作。
2 日照分析在规划设计与管理中的应用探讨
2.1 建设项目日照分析在规划设计中的应用探讨
在规划建筑设计工作中应用日照分析技术可以大大提高方案设计的合理性和准确性，下面从几个方面探讨日照分析在设计中的应用：
2.1.1合理间距系数在规划设计中的直接应用
间距系数是指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。在理想状态下，采用合理的间距系数可以快速指导规划地块各建筑单体的布局，完成规划方案的设计。本文只对多层建筑之间平行布置情况下合理的间距系数进行分析，计算得出合理间距系数相对科学的方法，供规划主管部门采用。由于高层建筑与多层建筑、高层建筑与高层建筑之间只采用间距系数控制满足日照时数的要求不是最经济的办法，一般通过详细的日照分析方法来解决，该方法越来越被一些城市规划部门采用。
2.1.2减少建筑自遮挡造成的日照损失
建筑自遮挡是由于客体建筑自身设计的不合理，造成日照的减少。这种情况一般是由于单体建筑自身的布局或总平面的朝向布局不合理造成的（见图1、图2）。在城市规划设计方案设计及审批的过程中，应该避免此类情况的发生。
图1 自身布局造成遮挡 图2 朝向不合理造成遮挡
从图1和图2所示可知（图示均以上北下南考虑），在最合理的南北平行布置的图1所示建筑，由于建筑自身布局的不合理，通过分析可知，在12：00～14：30时间范围内造成遮挡；图2是由于建筑在总平面朝向布局的不合理，在13：00～15：00时间范围内造成遮挡。
2.1.3采用多点沿线高级分析功能,快速完成规划方案建筑单体布局
在规划方案单体建筑布局设计中，结合我建设项目日照分析技术管理规则要求，规划方案报批时可采用多点沿线分析结果表示方法。这就要求专业的日照分析软件能提供动态布置建筑的同时，能动态分析出该建筑多点沿线的日照结果，用于直观高效的解决方案设计中来回调整建筑位置、不停试算日照结果的难题。
2.2 住宅日照分析在规划管理中的应用探讨
目前，城市规划主管部门针对规划建筑方案的日照进行管理，主要是在规划实施管理阶段。日照分析在规划管理中的应用可以从以下几个方面进行探讨。
2.2.1预先确定规划地块合理的最大建筑容积率
在规划土地出让中，利用日照分析强大的三维仿真功能和遗传算法甚至是最近有人提出来的通过利用返回光线形成的等高线方式，可以事先模拟计算，确定规划地块的最大合理容积率，为土地出让中的规划设计条件的规定提供可视化定量化的辅助分析手段。根据地块大小，首先决定是单栋建筑还是群体建筑，对于单栋建可以结合用地红线和建筑红线，确定体块的基地，再根据高度控制算出建筑物的最大容量体积。对于群体建筑，在综合考虑用地红线、建筑红线以及高度之外，还要考虑群体建筑的自身间距和遮挡，通过日照分析和调整，最终确定合适的容积率，减少土地批租前规划地块容积率指标和通过日照计算使实际容积率降低的情况而产生的相互矛盾。尤其在旧城改造的地块中，由于地块周边建筑复杂，可以先通过日照分析技术模拟计算规划地块的最大合理容积率，为土地出让规划设计条件的合理性提供技术保障。
2.2.2科学分析小区内部建筑之间的间距以及与周边建筑之间的合理距离
2006年4月1日正式实施的建设部《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部令第146号）第四十三条中明确规定，在编制修建性详细规划过程中，应对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析，说明了在住宅小区的规划方案阶段就应该进行日照分析工作，合理确定小区建筑物之间的大致距离，由于在修建性详细阶段，还没有涉及建筑物的详细细节信息，一般都是建筑物轮廓以及屋顶轮廓线，这时可以利用多点沿线分析方法，分析建筑物外轮廓的间距合理性，是否满足日照时数的规定，还可以利用日照分析软件分析小区建筑对周边建筑的日照影响，确定合理的退让间距，为小区规划设计方案的科学审查以及审批工作提供先进的技术支持。
3 建设项目日照分析在实际应用中的问题与建议
3.1阶段与深度问题
日照分析报告在哪个阶段编制提交最为合适，具体编制深度如何？在2006年之前，国家相关规范没有明确规定，自从《城市规划编制办法》实施以来，修建性详细规划编制阶段就要提交相应的日照分析报告给规划审批部门。但是日照分析报告编制的深度也还没有做出具体规定，在实践过程中，在规划方案审查阶段，需要提交建筑物多点沿线分析的日照分析报告。在建筑方案审查阶段是要提交窗户分析深度的日照分析报告，在方案作了修改调整以后日照分析报告需要随着调整，在建筑施工图阶段也需要有日照分析报告。这样日照分析报告从规划方案编制阶段就要开始编制，一直到施工图完成也要做出相应的日照分析报告。这方面国家还没有出台详细的技术规范要求，各城市可以根据实际工作情况做出详细的规定，以补充国家规范的空缺。
3.2计算范围选择问题
根据《城市居住区规划设计规范》（2002年修订版）规定,我市有效日照时间段标准为大寒日8时-16时，冬至日9时-15时。日照阴影随太阳方位角和高度角变化而不断变化，中午12时影长最短，而上午8时，下午16时影长最长，也就是说日影全天在地面上扫过的投影是元宝形的。而上午8时、下午16时的影长可达建筑高度的3.2倍之多，这样就在建筑北侧形成大片的阴影区。如果所有区域尤其是高层建筑的阴影区域都考虑，会耗费大量的时间、人力，收效并不显著，因此选择一个合理的日照分析范围就成为提高效率和分析质量的关键。
参考文献
篇5
关键词：房地产工程项目；管理；资金使用；项目管理；
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。
在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。
做好房地产投资项目决策工作
房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。
做好房地产投资项目规划设计
根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。
在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。
做好施工图纸指导施工的过程监督
房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。
在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。
一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。
抓好房地产投资项目行政审批和许可申报
房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。
项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。
做好房地产工程项目施工阶段项目的管理
房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。
房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。
参考资料：
[1]陈光键、徐荣初、叶佛容，建设项目现代管理，北京：机械工业出版社，2004，p.4
篇6
［关键词］建筑工程；造价管理；阶段分析
[abstract] along with our country economy, from the world since the financial crisis, construction industry is with development, this article through the author in this years work in project construction, how to adopt feasible measures to establish a complete set of restriction system, the engineering cost control effectively is very important. The author to building the stages of project cost, characteristics and main control measures to the brief elaboration.
[keywords] building engineering; Cost management; Phase analysis
中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：
一、建筑工程造价的阶段划分
在二十一世纪初期，建筑行业中对于不同的建筑工程，其建筑过程存在着很大的差异，但是在阶段划分方面，存在着一定的共同点，通常情况下，建筑工程一般分为：可行性论证阶段、规划设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段和使用维护阶段。 由于一般建筑工程往往建设时间较长，而每个阶段具有不同的特点，如果一直采用同一种造价管理方式，则无法适应工程工期长、阶段性强的特点，因此，针对建筑工程不同建设阶段的特点采取不同的造价管理方式， 是降低工程成本、提高经济效益的有效措施。
二、工程各阶段造价管理控制措施分析
1． 可行性论证阶段
可行性论证阶段是影响整个工程造价的决定性阶段， 在该阶段所进行的决策往往直接影响建设项目的成本和效益，因此，对于可行性论证阶段的造价控制需要注意的是：第一：在建设项目的规模选择上，切忌贪大冒进，对于高投入、高风险、高回报的行业，通常可以采取小规模的建设方案；而对于投入低、风险小、回报不高但是稳定的行业，则可以采取较大规模的建设方案。第二：在建设项目的预算评估方面，需要进行全面的估算，而对于容易被漏算的交通设施、配套设备、办公设备等项目需要特别注意，防止漏算。第三：通常情况下，一个建设项目应当配备至少 3 个以上的合理设计方案，在对各个方案进行优缺点的评价和比较之后，尤其要根据投资效果进行测算以确定最终方案。第四：土地是不可再生资源，在进行投资项目的建设时，应当充分考虑到土地的利用效率，面对地价的飙升，投资者要利用有效的控制措施减少土地成本的支出。
2．规划设计阶段
在规划设计阶段进行的造价控制，需要注意以下问题：第一：对主要建筑物的布局位置要进行详细的规划。 同时优化项目内的交通设计，减少管道管网的交错，配套设施坚持环保和安全的理念，同时避免重复建设。第二：使建设项目中每个主要建筑的功能相匹配，使每个建筑的使用效率都实现最优化， 避免不规则的设计带来的浪费现象，达到降低工程造价的目的。第三：对单个建设项目的先后顺序要进行合理的规划，不同的建设项目可以选择不同的开工日期， 只要确保在同一时间内使每个项目都顺利完成，实现项目整体完工并投入使用。第四：科学合理采用新型工艺新型材料，新型工艺新型材料的出现是对应社会需求的产物，在确保工程质量的前提下，适当的采用新型工艺新型材料可以达到加快工程进度节约工程成本的目的。
3． 施工阶段
通过可行性论证阶段和规划设计阶段的有效控制，在施工阶段的控制重点往往就是减少浪费现象。相对于前面两个阶段的控制措施，在施工阶段由于是根据图纸进行施工，所以其控制的重点就是在不影响工程质量和使用效率的前提下， 实现资金的节约，重点应注意以下几个问题：一：在施工单位的选择上，应当选择信誉好、技术强以及具备完善管理制度的施工单位和监理单位，能够有效地实现对施工组织的优化，减少施工过程中的浪费现象。二：减少或者避免在施工过程中对原有施工方案的改变。三：加强对施工现场的材料进场以及施工现场的管理。 在材料的采购过程中，应当根据施工图纸的需要和市场价格来确定材料采购的数量，避免大量积压，也要避免由于供应短缺而造成停工待料的现象出现。
4． 竣工阶段
该阶段对于建设项目的工程造价控制事实上已经没有实质性的影响，但是对于施工过程中账目的核对有着重要的意义。第一：在审计机构的选择上，应当选择信誉好、责任心强的审计单位，对于工程中的分包和自营项目应当在结算时进行扣除。第二：对合同签订与工程实际完工情况进行核对和检查，对于未完成的和发生改变的项目要进行详细的核对，并作相应的核减，避免花冤枉钱。
5． 使用维护阶段
该阶段对工程造价产生的影响主要有以下几个方面：
第一：对于建筑物的防水、防潮部位要进行定期的检查和维护。 日常检查和维护的费用往往不会很多，但是如果疏忽了日常检查，造成了大的问题再进行修补，将会大大增加维修的费用。第二：按设计的功能投入使用，切忌自行改变使用功能，因为每个项目在设计阶段都对使用功能有明确规定，如果自行改变其使用功能，会使建筑物的使用功能受到影响。
三、结束语
工程造价管理的目标是指按照经济规律的要求，根据社会主义市场经济的发展形势，利用科学管理方法和先进管理手段，合理地确定造价和有效地控制造价，以提高投资效益和建筑安装企业经营效果。其任务是加强工程造价的全过程动态管理，强化工程项目造价的约束机制，维护有关各方面的经济效益，规范价格行为，促进微观效益和宏观效益。
主要参考文献
［1］ 袁晓敏． 我国现代企业管理中的成本控制［J］． 河南科技，2006（10）．
［2］ 曲振波，邓睿，张萌．企业的成本控制实施方法［J］． 科学与管理，2004（6）．
篇7
该项目区位于县中北部乡镇--------朱巷镇境内，项目区建设总规模36.2007公顷，该项目分别位于朱巷镇的羊荒村、东许村、七里村、油坊村、陈庄村、前黄村境内。项目实施后，新增耕地面积35.0899公顷。
二、项目规划方案及建设内容
1、规划原则：
1）贯彻执行“十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策；
2）坚持社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则；
3）坚持土地资源的可持续利用的原则；
4）坚持因地制宜的原则；
5）坚持工程技术可行又合理的原则；
6）统一规划、统一整理、统一布置，政府决策与公众参与要结合的原则；
7）符合土地利用总体规划和专项规划要求的原则；
8）依法保障土地所有者和使用者的合法权益。
2、规划依据：
1）《县土地利用总体规划》；
2）《县朱巷镇土地利用总体规划》；
3）《县级土地利用总体规划编制规程（试行）》；
4）水利水电工程可行性研究报告编制规程》；
5）《市级投资土地整理项目管理暂行办法》。
3、项目规划设计：
1）田块布置
内容包括：田块的方向、长度、宽度、规模等；田块的长边方向依照实际状况设置，基本与农沟和道路方向一致。田块的宽度需满足灌溉排水和机械作业等要求。
2）农田水利布置
结合地形、地貌的条件布设，并充分利用现有灌溉沟渠，同时灌溉渠系的布设与耕作田块的规划设计要互相协调。
3）、田间道及生产路的布置
项目区田间道从有利于田间生产和劳动管理的角度，结合现有的道路布置，既考虑人畜作业的要求，为机械化作业创造条件：设计道路力求短直，并与田、林、路、沟等结合起来。
生产路是联系田块，通往田间的道路，基本沿农沟布设按照一定的间距，方便下地生产和田间管理。
4）农田林网布置
本规划方案结合农田水利与田间道路的建设布置防护林工程，综合考虑布设在田间道和生产路两侧，主要为龙柏。
5）村庄规划
在项目区内的房屋全部需要拆迁，统一实行货币等方式进行补偿。
6）土地平整工程
①确定田块面积；
②确定田块设计面积；
③计算各田块的土方。
经过计算确定土地平整总土方量，其中分为挖方和填方及运方等，将计算所得的田块土方进行调配，将挖方田块的土方就近送到需要填土的地块。
7）过路涵及生产路下地涵的布置
排水沟与渠道和道路相交处规划过路涵；为方便机械下地生产作业，规划在田间道、生产路与耕地之间的农沟布设生产路下地涵。
三、项目预算
该项目经过规划设计，总预算如下几个方面：
1）工程施工费；
2）设备购置费；
3）其他费用；
4）不可预见费。
上述费用具体见《朱巷镇土地置换挂钩项目预算书》。
四、土地权属调整方案
土地平整后，保证复垦后尽可能使土地相对集中；复垦整理后新增耕地由村集体经济组织统一发包给项目所在村的村民承包使用。土地权属仍就为原村集体所有。
五、项目的组织实施
为确保项目的顺利实施，朱巷镇成立了土地置换挂钩项目实施领导组。
组长：
副组长：
领导组成员：
领导组下设办公室，办公室主任：
办公室成员：
项目建设实行项目法人制、公告制、工程招投标制、合同制、工程监理制。项目建设资金实行专户管理，独立核算，一支笔审核拨款，统一实行县级报账制。
六、项目的实施时间
1）2010年4月1日-------4月30日为宣传发动阶段；
2）2010年5月1日-------10月30日为项目实施阶段，包括土地平整，农房拆迁、安置、生产路、田间道、农沟的实施等。
篇8
关键词：绿化景观；规划设计；管理
中图分类号：P901文献标识码： A 文章编号：
前言：为了避免绿化景观工程在设计施工中出现不必要的麻烦，笔者根据自己的管理经验从前期规划设计、项目管理，竣工结算，后期管理等几个方面对高校景观绿化工程管理的要点进行阐述。
规划设计：
1.合理规划设计的意义
规划设计是景观工程能否体现高校文化、营造良好氛围的中之重。前期设计阶段建设单位应该结合当地的自然、气候条件结合本校的办学品位认真考察充分论证。提出合适的景观理念和设计单位进行沟通。确定景观绿化的方案。切忌方案的摇摆变更，这会对项目实施造成很大的麻烦。设计阶段一定要结合当地的自然条件不可根据管理层的喜好来设计。许多单位为了追求绿化效果栽植许多南方热带和亚热带地区的植物，虽然也能成活但是效果往往不好。给后期管理带来非常大的麻烦。
2.规划设计中应注意的问题
建设单位在设计前期应提供详细准确的地形图，这是保证项目能否正常施工的必要条件。许多单位为了节省时间往往套用总平面图，而不进行认真的测量复核工作。实际地形一旦与图纸设计不符将带来大量的工程变更，给造价控制带来很大难度。
绿化工程设计完成后要绘制效果图，效果图交决策层进行确认定稿。这是设计最终确定的必须环节。但是效果图在绘制的时候一定要依据实际图纸本着实事求是的原则来做，切不可大肆渲染。
设计完成后应进行图纸的严格审查，根据经验一般的园林景观设计单位往往重视绿化苗木的设计而忽视土建景观及安装工程的设计。如水电管线配置不合理，土建工程结点设计不明确等，这些问题必须进行充分的优化和补充设计方能进入招标程序。
二、工程招标：
建设单位在编制招标控制价的时候一定充分了解市场行情，切不可大肆压低控制价。虽然绿化工程的利润较高但是风险也较大，如果价格不合理很难得到合格的工程。建设单位应认真审核考察施工单位的实力、代表工程、业内口碑等。然后通过合法的招标程序择优选择施工企业。
三、项目管理：
项目管理阶段是从蓝图到实物最重要的一个环节，施工单位管理水平的高低直接决定了绿化的效果，绿化工程具有其专业性、复杂性等特点，若果施工技术措施不到位，组织管理不善很难交一个合格的工程。
建设单位应该要求施工单位依据本工程的实际特点，拿出切实可行的施工组织设计和施工方案。会同监理单位等进行分析论证。施工组织和施工方案一旦确定就要严格按照方案进行管理。因园林景观工程都是室外工程所以合理的技术措施就显得尤为重要。控制的要点包括路基、广场、景墙是否会发生不均匀沉降，铺装面层的空鼓开裂，立面装饰材料是否会脱落变色，金属构建的锈蚀，木质构件的腐烂等。绿化景观工程施工无小事都是细节，任何细部处理不当都会造成工程质量的缺陷。
绿化工程在苗木栽植前应仔细进行地形与地块的整理工作，剔除土壤中的建筑垃圾和杂质，严格按照图纸设计的苗木位置进行开挖，树穴开挖好以后进行仔细地检查。如有必要必须进行换填处理。施工单位要根据施工期间的气候条件确定苗木栽植的顺序，尽量错开极冷和极热的天气，以提高苗木的成活率。在苗木栽植完成后的管理养护期内建设单位应积极敦促施工单位按照技术要求进行规范养护。许多施工单位往往重视施工轻视管理，殊不知绿化景观工程的效益和利润正是从管理中来的。
四、后期养护：
施工单位养护期满竣工验收合格后应及时向建设单位进行移交。建设单位应成立专门的绿化维护机构，制定完善合理的养护措施，和养护的流程，如有必要可以会同工程施工单位和监理单位共同拿出养护方案。购置必须的机械设备。聘请专业的园林绿化管理人员进行技术指导。建立物质采买、仓储、保管使用的工作流程。建立绿化养护成本和效果的考评机制，合理节约成本。为学生创造良好的学习生活环境。
参考文献：
篇9
【关键词】城市规划设计；城市风貌系统；城市风貌规划；石河子市城市风貌规划
前言
城市风貌系统作为城市景观特征、神韵气质以及经济文化水平等的综合体现，因此，做好城市风貌规划不仅是城市规划设计中景观管理的需要，同时也是城市建设和发展的重要指导思想，以及提高城市文化水平的重要手段，显然，做好城市规划设计中城市风貌系统的规划工作具有非常重要的现实意义。
1 城市风貌规划概述
1.1 城市风貌规划的体系构成
城市风貌规划体系的构成要素如下：
第一、活动特性区系统，就是将城市的一些领域圈转化为特性区，并界定其类型和内容。
第二、道路系统，包括城市的步行区系统以及商业区系统等。
第三、节点空间系统，主要包括各种城市节点的分布和类型。
第四、开放空间系统，主要包括城市的广场、游憩场所以及林荫道等。
第五、高度控制系统，主要包括城市的稿酬建筑物的分布与高度控制。
第六、视觉眺望系统，主要包括城市街道的视景特性以及鸟瞰景观类型等。
第七、观光路线系统，即对城市游客所提供的观光旅游资源以及旅客对城市设计风格的认同意象等。
1.2 城市风貌规划的特点
城市风貌规划的特点主要体现在如下三点：
1.2.1 传播的倾向性
城市风貌规划的最终目的不仅仅是为了城市的美化，更是为了发掘城市在历史文化特征以及在生活和审美等相关方面的信息以及载体，并将其向人们进行明确地传播，便于城市能够得到众人的辨别和感知。
1.2.2 视觉的主导性
城市风貌规划效果是以视觉为主的感观所体验的结果，主要通过对城市以视觉为主的对城市环境和城市规划效果的感知，来使受众对城市的规划有一个更加鲜明的认识，同时也使城市设计的出发点和落脚点都更为综合。
1.2.3 技术的灵活性
城市风貌规划尽管发展的已经日臻完善，但与整体的城市规划设计体系相比，城市风貌规划仅仅是对城市区域的地域环境、发展阶段、演进历史等进行适时的、有针对性的选择，更是强调城市规划设计技术的灵活性。
2 城市风貌系统规划技术分析
就国内目前城市风貌规划体系而言，城市风貌系统规划具有很强的技术灵活性。笔者通过对新疆地区石河子市已有的城市风貌规划实践的分析，认为当前城市风貌系统规划有如下四种可行的技术。
2.1 分主题跟进后续规划指导
我国城市风貌规划的实施往往具有非常明确的问题导向，在建构的一个合理规划框架的基础上，还需要城市风貌规划能以一种行动规划的姿态出现，更好的指导城市风貌规划近期的实践指导活动，这一实践动力通常就是城市为自己所设计的包装，比如石河子市就曾针对不同需要采用了不同的旅游“主题”，像“花园式绿洲”以及“驼铃梦坡”等不同的主题。
2.2 分条块落实风貌设计管理
基于风貌区块的城市风貌规划是城市风貌管理的重要参考依据，风貌区块的划分一般都是结合管理的实际需要而进行划分的，因此，分条块落实风貌设计管理，有利于促进后续风貌规划管理工作的开展。同时区块空间尺度相对较大，基于形态导向的风貌区块的划分可以充分利用城市规划、建筑形态两种形态要素，结合自然环境进行城市风貌系统的规划设计，同时由于城市区块空间的尺度比较小，而且相应的城市风貌特征比较统一，这非常有利于形成鲜明的城市形象。
2.3 分层次强化空间格局特色
分层次强化空间格局特色的城市风貌规划技术在借鉴景观规划原理、系统理论、城市意象等城市设计理论的基础上，城市风貌规划通常对影响城市风貌感知区域进行合理的划分，并以区块的空间形式来有效确定重点建设的区域以及各区域的主题特色，从而为后续的风貌管理提供科学的指导。风貌规划一般将控制框架作为城市总体规划的专项规划，通过对城市形态以及生态景观格局等宏观层面控制和把握，再加上对微观层面的形象设计所提出的通则式的设计指引来对重点区域进行科学合理的风貌规划。
2.4 分对象强调规划信息认知
分对象强调规划信息认知的城市风貌规划技术主要通过问卷调查、公益广告宣传、工作访问等形式，借助报纸、电视、网络等媒体手段，面向公众全体、公众样本以及公众代表等不同对象，有效拓展风貌信息交流的广度与深度。其中城市风貌规划的主题信息作为城市风貌规划工作的核心，它一般基于对城市风貌素材所要传达的城市风貌信息与所要表征的城市特色来进行城市风貌规划设计的，通过分对象强调规划信息认知的城市风貌规划技术可以有效实现城市风貌的“理念识别”。
3 城市风貌系统的规划工作的实践举措
笔者个人认为，城市风貌系统规划工作的实践举措需要从健全和完善实现城市风貌系统规划的相关法律体系、城市风貌规划设计编制体系以及城市风貌规划设计行政管理体系这三个体系的相关内容来着手进行。
3.1 健全相关的法规体系
在日益讲求民主与法制的社会环境中，依法治国是我们的目标，社会行为规范越来越多地纳入法制化的轨道，城市建设活动也不例外。因此，健全和完善实现城市风貌系统规划的相关法律体系对提高城市建设的科学性，提高城市建设的质量和效率都具有非常重要的意义，同时也是做好城市风貌系统规划工作的重要保障。
3.2 健全城市风貌规划设计编制体系
做好城市风貌系统规划所需要的城市风貌规划设计编制体系应包括城市总体风貌规划设计以及详细城市风貌规划设计这两个不同阶段的城市风貌规划设计内容。其中，城市总体风貌规划阶段的城市风貌规划设计应着重进行城市社会文化氛围的研究与策划，有效实现城市形象、城市特征以及城市性质之间的融合，并在区域规划阶段的城市设计思想指导下进行；另外，对于详细城市风貌规划设计的城市风貌规划设计要增加城市景点、观景点、游赏路线等相关内容，在保护原有视觉空间创造新景观的指导下进行科学合理的设计。
3.3 健全城市风貌规划设计行政管理体系
笔者个人认为，城市风貌规划设计行政管理体系的健全和完善需要做好如下几个方面的工作：
第一、有效控制城市风貌规划设计管理运作系统的变化。其中可以在城市规划设计审批流程和规划设计操作流程的基础上，通过建立规范的有效反馈机制来有效控制城市风貌规划设计管理运作系统的变化。
第二、有效推动城市风貌规划设计管理机构的变革。要不断强化城市风貌规划设计管理执行机构、风貌规划设计管理咨询机构以及管理监督机构的职能，建立分级管理和综合管理之间的良性关系，推动城市风貌规划设计管理机构的变革
第三、提高相关人员对城市风貌规划设计管理的认识。城市风貌规划管理作为社会制度的一个重要组成部分，可以通过以下工作来提高相关人员对城市风貌规划设计管理的认识：一是要引导各类与城市风貌规划设计相关的政策的形成，并要确保这些政策前后一致；二是要采取一系列切实可行的措施来最终达到相关政策的最终目的。
4 结语
总之，结合城市区域特点，选择合适的城市风貌规划技术方法，采取相应的措施，健全和完善相关体系，才能做好城市风貌系统规划工作，才能更好的促进城市的建设和发展。
参考文献
[l]刘永忠．城市风貌规划的体系构成要素[J]．建筑规划与设计，2010(07).
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关键词：农田水利；桥涵规划设计；施工问题
中图分类号：S27文献标识码：A文章编号：1674-0432（2014）-05-62-1
在2011年和2012年的中央1号文件提出了农田水利扩内需、促增长的要求。农村水利建设相对而言比较落后，很多地区农田水利的建筑设施老化、失修，其功能也有很大程度上的消退，其中的多数水利桥涵基本上已经不具备使用的功能。
1农田水利桥涵在规划设计和施工过程中存在的问题
1.1施工前期的设计、规划阶段
农田水利施工建设项目在前期的设计规划中存在的问题主要体现在：一是水利桥涵建设位置不够合理，需要的地方没有进行合理的布置，而在那些可有可无的地方却做了多余的建设。这些问题可能是由于桥涵工程量控制不当，也有可能是规划设计人员没有做好正确的分配；二是水利桥涵的规格和沟渠不相配套，还出现了没有沟渠却布置了桥涵的情况，有些地方水利桥涵修建的位置过于聚集。连续几年农田水利工作任务比较繁杂，所以有部分设计是由一些专业的公司负责的，这些漏洞问题的出现可能与那些设计公司有很大的关系，与此同时，和那些农田水利站的工作人员也有一定的关系。
1.2农田水利建筑结构规划阶段
农田水利桥涵施工中，其使用功能应该和公路、普通水利等桥涵存在差异。就目前来说，农田水利施工项目中突显出来的建筑结构方面的问题有：一是框结构设计太过复杂，总量小几十立方米的混凝土桥涵结构竟然和比较大型的桥结构大致相同，这些就导致建设预算增加、建设施工的成本也随之增加；二是没有详细考虑到具体桥涵的使用功能，设计人员在设计的过程中盲目减少或者增加建设工程量，仅仅套用同样的图纸，以至于在施工后期出现各种各样的问题。例如，桥涵的根基甚至没有延伸到沟渠的底部，桥涵基础超过梁底1米，小型桥梁上出现超大型的桥台。综上所述，这些问题都会导致资金项目的流失浪费。
1.3农田水利桥涵施工阶段
农田水利施工项目中桥涵施工相对而言规模较小，技术含量低，所以发生安全事故的概率也比较低，建筑施工过程中出现的问题主要包含：隐瞒减少工程随意更改工程的外观。有一些施工单位认为在田野施工，没有载重车辆经过，所以毅然不顾监理和业主的反对，而自作主张的给出施工尺寸。在中国目前的社会大坏境背景下，仍然存在施工单位结束工程之后，对原地清理不够完善，遗留过多土方，刚刚挖好的沟渠就被堵塞的现象。
2农田水利桥涵规划设计施工中存在的问题及解决对策
2.1对于施工前期设计、规划阶段的建议
针对以上指出的一系列问题，可以从以下几个方面入手逐一解决。一是对于设计规划单位要提出较为严格的要求，禁止走过场现象的发生；二是对相关工作人员加强指导，对其进行严格要求，并进行相关培训，提高技术技能，强化责任心；三是利用较为先进的工具辅助设计规划，加之科学的管理办法等。施工前期的设计、规划是整个项目得以进行的基础，规划不够合理，会给后续的一些工作带来不必要的麻烦。因此，一定要加强施工人员和相关的管理人员的重视程度。
2.2农田水利桥涵建筑结构方面的建议
针对农田水利桥涵建筑阶段出现的一系列问题，最好在设计建筑之前，选择对待工作负责、工作实力较强、信誉较好的设计单位。建筑设计的工作相对而言比较繁琐，但是存在一些设计单位对于设计应付了事，只是照抄其他现成的方案，这样就会出现设计与实际不相符合的情况。对此，工程项目的监理应该充分发挥自己的职能，介入设计方案中，相互制约，这样一来可以减少工作失误，同时也会给相关部门带来有效的监督。
2.3农田水利桥涵施工过程中的建议
针对施工阶段出现的一系列问题，工程项目负责人应该从报名招标环节就严格筛选，选出最为合格的、有信誉的，防止有些私人包工头挂靠名声进入建设项目造成不必要的损失。同时监理要严格执行自身的职责，对于施工过程进行严格规范的监督，避免由于人为因素造成的损失。同时专门的验收人员，要对质量严格把关，对于不能满足要求的一定要严格剔除不予验收，禁止出现工程未完成就付钱的现象。
2.4农田水利桥涵建成后的使用和管理
农田水利桥涵建成之后的使用和管理也是一项非常重要的工作，相关人员应该设立警示牌，提示禁止超过限制重量的车辆通过。同时要充分调动农民对于桥涵的管理和爱护，延长农田水利工程的使用寿命，让其能够发挥出最大的效能。
3结语
农田水利桥涵建筑项目对于农业生产而言是一项特别重要的工程，同时也是国家完善农业，抗灾和保护环境的重要环节，因而应该引起相关工作人员的足够重视。
参考文献
