房产测绘测量范文

导语：如何才能写好一篇房产测绘测量，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房产测绘;变更测量;测绘技术

近年来，房地产事业迅猛发展，带动了中国整个经济的发展。房价的年年攀高更是成了人们的茶余饭后的焦点。在人们关注房价的同时，广大的购房者更关心的是房屋的实际面积及权益，这直接关系到他们的切身利益。目前，房屋的面积、地理位置条件成了房价的主要决定因素。售前对房屋实际面积的掌握有利于房产商、营销中心的工作，扩大利空间。因此，房产商会在开发、建房的过程中要及时变更测量，以便精准的掌握房屋信息，这就必然会产生数据的变更。

一、房产测绘及变更测量

房地产测绘是指运用各种测绘技术，例如计算机技术、网络通讯技术、空间科学、遥感技术、全球定位系统等技术。在测绘仪器的帮助下，将房屋、土地以及房屋的权属、位置、数量等信息绘制成一张图纸或是表格等的形式的过程，是专业测绘中的一个重要分支。

由于房产交易活动的开展和城市建设的快速发展，从而房产的权属变更和现状变更十分频繁。为了保持房产测绘成果资料的现势性和房产档案的真实性，要定期或不定期地进行房产变更测量，更新房产测绘资料;变更测量的内容包括：现状变更测量的内容:1、房屋的新建、改建、扩建的未经产权初始登记的房屋，房屋实地位置、平面图形和房屋建筑结构、层数发生变化的；2、房屋的损坏与灭失及拆迁，包括全部拆除或部分拆除、自然倒塌或烧毁；3、房屋的维护物（围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等）和房屋附属设施的改变；4、房屋座落（地名、门牌号）的更改或增设；5、房屋及其用地分类面积的改变；6、行政境界（如市辖区界）的调整，涉及房地产编号的更正。权属变更测量的内容:1、产权初始登记后发生的房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、入股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更；2、房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然倒塌等引发房屋占地范围的调整；3、征（拨）用地、出让、转让土地使用权而引起的土地权属界线的变化。

当房屋的所属权或是房屋的用地状况、土地权属界限等发生变化时，各种与房地产相关的要素就要发生改变，即产生房地产变更。变更测量一般是在一栋建筑在完场房屋建筑面积第一次审核之后。为了保证原登记在册的房地产信息、已建制的房地产资料和房地产现状保持一致性，必须及时的进行房地产变更测量。

《中华人民共和国物权法》对于房屋的使用有明确地规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；涉及建筑物的改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”由此可见，房屋变更测量的限制条件比较多，国家政府是对于房产变更测量的重视程度要比其他测量高。

房屋现状变更测量和房产权属变更测量是房地产变更测量的两个主要方面。像房屋的新建、改造、扩建、毁损以及附属设施的变化等都是房产现状变更的范畴。而诸如房屋买卖、交换、继承、房屋用地界线、权利人的自请更正以及权利人伪造相关证件等则是权利变更的范围。变更测量中通常还会有一个基准点，一般以变更范围内的房产界址点和平面内的控制点为基准点。房地产作业中外业工作主要采用野外数据采集模式，内业工作则会利用丘幢编号原则将野外采集来的数据加以分类整理，并用专门的房地产测绘软件绘制成图。外业采集的数据还会和测量草图相比较，检查是否超出系统误差，防止错量、漏量。同时,内业处理和计算也应当考虑上下相同楼层的数据、某一层或是某一套房屋的数据。将新生成的丘幢编号，再将编好的丘幢号提供给测绘组，测绘组的人员再通过各种连接、数据更新等更新数据图，建立和完善房地产数据库。房地产建设与维护管理是按照房地产的分丘图、分层分户图等来进行的，因此对房地产图的时时更新和完善操作比较简单、清晰。而房产基础测绘利用对基础图的动态维护，通过房地产的严密的作业程序、良好的变更测绘方法就可以实现对房地产基础图的动态维护，使图形信息及时得到更新。

二、房屋现状变更测量操作及有关精度要求

在测量的操作手续上，变更测量比其他测量要求也比较严格。新建房屋和办理过登记的房屋的变更测量，都是由申请单位提交有关审批文件给相应的管理部门，作为变更测量的依据。新建房屋在完成销售面积预测审核，如果办理了《商品房预售许可证》而又没有进行初始登记的，申请单位应向《商品房预售许可证》审批部门提交有关文件，等待审批部门的意见书、审查合格的变更了的建筑施工图等批示文件；如果没有办理许可证的，则是向房产测绘部门申请变更测量，除了上述有关文件外，还应该获得《建筑工程规划许可证》变更通知书以及变更后的规划图。对已竣工且办理了初始登记但尚未办理房屋产权登记的房屋，初始登记部门变成了管理部门，申请单位应该向初始登记管理部门提出申请。已经办理过房屋产权登记的房屋，申请单位也是向房产测绘部门申请变更测量，所提交的文件不仅包括房屋所有权证、有关部门的变更意见书、还包括房屋权属分割协议或方案。如果是非住宅的房屋，还需要房屋安全鉴定部门的鉴定报告，消防部门的验收意见书等文件。

变更测量对房屋测量的精度要求非常高的，尤其是在宗地分割面积的变更测量方面。宗地分割面积的变更测量采用的是解析法，前后面积之差不能超过限定的差额，如果超出差额，应该查明原因。宗地面积在2000平方米以上时，差额不得超过宗地面积的三百分之一，宗地面积介于1000平方米到2000平方米时，差额应该限定在7平方米以下；介于500到1000平方米之间时，差额不能大于5平方米；如果宗地面积在100到500之间时，3平方米就是上线；100平方米以下时，限额为2平方米。

从法律规定的房屋变更测量的操作手续上看，不仅操作复杂、而且方方面面详细清楚、细致谨慎，多岗位监督，审批程序严格，而在变更测量的精度要求上，分类清晰，限额要求精准，这都体现出房产变更测量在房屋测绘中的重要地位。

三、结束语

总之，房屋是人们一生的安家之所，是购房者自己的切身利益，对房屋情况的实时掌握便于保证自己的切身利益。在房地产热烈沸腾的阶段，房屋的各个方面即是购房者关心的问题，也是房地产商关心的问题。作为房地产测绘中，涉及房屋的所属权、经营权以及其他权属的变更测量的地位就显得重要起来。房产的变更测量有利于掌握房屋的信息，保障业主的合法权益。法律法规的有关规定虽然严格清晰，但仍有相关问题出现，今后的变更测量的测量技术和管理还有待提高。

参考文献

[1]孟俭;浅谈变更测量在房产测绘中的地位及其作用[J];河南测绘,2006,(3)

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【关键词】质量保证；测绘成果；房地产测绘

1、前言

2013年3月，据相关新闻报道，某人将租过来的房子出售赚钱，事后对这种事情调查发现，根源就在于一些购房者忽视了房地产测绘作用。随着房地产发展越来越快，各种一手房、二手房交易市场更是逐渐庞大，因此当房地产发展到了一定阶段就会产生房产测绘，确保了各种交易信息公正、客观、正确及完整。但是从实况来看质量上还存在各种问题，因此探究其质量保证具有现实意义。

2、房地产测绘概述

2.1 房地产测绘内容

事实上，房地产测绘就是根据产权确权所需，采用测量手段以权属作为核心，并且以权属的单元界作为基础，房地产的形状、平面位置、面积作为测量重点而绘制出房产图。通过专业测绘来实现出房屋与房屋用地信息，从如今房产测绘现象来看，测绘主要包含了房地产的平面控制测量、房产要素测量、房产调查及房地产绘制等多个方面。随着房地产测绘快速兴起，逐渐形成相对统一测绘技术标准，而且随着不断深化改革，对测绘精度要求越来越高，虽然被房地产带动房地产测绘得到发展，但是作为一种新兴产业，依然还存在许多质量问题。

2.2 房产测绘作用

房地产测绘就是采用常规测绘技术和房产管理相结合专业测绘，通过这种测绘所得到房屋面积、产权界址及房屋产别等各种结果都具备法律效力，并且将这些载入到房屋产权证书中，因此房地产测绘就成为了财政税收与房屋权属证书的重要依据，具备财政、权属以及城镇规划几个方面的功能，主要功能有：

1）管理方面；在现代化建设中房地产管理与住宅建设至关重要，房地产管理部门与规划建设单位都要全面了解房地产的位置、权属、现状及数量等等基本情况，这样才能够妥善管理与合理规划建设，较好调配使用的土地与房屋，计划好修建改造城区住宅，并对新区进行规划建设。同时房地产测绘成果，还为房地产管理提供重要基础资料。

2）经济管理；通过房地产测绘能够提供出图纸资料，正确掌握土地利用现状及变化，清理出公私所占房屋数量与面积，构建出产权产籍与产业管理图形档案，统计出各类数量与比重等各种可靠数据，为研究房地产经济提供重要数据。通过房地产测绘还能够给税收、城镇财政等各个部门确定税费标准提供重要根据，保证各项税费的征收。

3）法律方面；通过测绘得出房产图中所示各个用户房屋权属范围，就可能对房屋进行逐幢清理产权，通过各个用户的申请登记，通过主管部门审核后进行确认。房产图也成为了房屋所有权证书附图，这种图纸具备法律效力，加强了核定产权、房产管理及保障房屋所有者合法权益，强化了法律管理重要依据。

3、加强房地产测绘以及房地产测绘成果质量措施

房地产测绘至关重要，确保测绘成果质量直接关系着房地产的正常发展，因此必须要采取具体措施强化质量。

3.1加强规范测绘工作

健全机制，要对国外先进的测绘经验进行借鉴，政企分开、官办分离；强化房产行业的监管力度，对各种乱挂乱收费违规现象进行清理，对市场行为进一步规范。并且还要严格控制测绘准入制，加强测绘机构与资质审查，严防问题企业进入到测绘市场。并且测绘市场还要以市场作为导向，以法律为保障，逐步对测绘市场进行开放，确保测绘机构依照市场进行运作，竞争中要促进测绘市场的专业化、市场化及规范化。

3.2 构建测绘系信息的交流平台，避免出现信息不对称性的障碍

二十一世纪属于信息时代，通过共享信息来消除信息的鸿沟，实现共同发展。同时不断发展信息技术也实现了信息交流和共享。如果站着测绘角度可知，测绘要求较强技术，一旦许多部门共同组建的信息平台就能够实现信息共享，这样有效防止了各自实施而浪费资源，造成恶性竞争，而且测绘单位与房管局还要通力合作，制定出规范的测绘操作规程与统一技术标准。通过测绘技术的信息平台，就能够形成统一的操作流程、运作模式以及成果质量监督机制，进而实现勘测、派件、检核、绘图以及收费等各种自动化的处理，只有这样才能够实现交流和资源共享、方便信息技术的统一管理，这样才能够推动整体的技术进步。

3.3 加强测绘协会作用

成立房地产测绘行业协会就是弥补有效管理，所具备的独立性与第三方特性能够健全市场的作用。特别是日渐增多的市场主体，行业协会作用重要性逐渐突出。因此站在测绘角度，控制自身产品和质量，行业协会的优势明显超过政府主管部门。所以就需要构建房地产测绘协会，确保第三方评定机构的性质独立，一定要官办分离。比如构建健全的理事会及产业委员会制度，还要引导公众参与进来，以多身份主体的体现来代表质量管理，确保协会的客观性、公正性、独立性及自主性。并且政府是不能缺位，只有这样才能够培育与扶持测绘行业协会发展，促进测绘行业立法进程，通过立法来确保协会的合法性与正确管理，并且要促进协会的监督与引导，促使协会能够良性发展。

3.4 构建测绘成果的公示制度

其一要制定出房地产测绘成果的通告制度，对于测绘审核通过并使用到产权登记测绘成果，必须要通告目标资料，包含了房地产的名称、开发建设单位、坐落、测绘成果编号及测绘单位名称等，并且要在政务信息网进行公布。让购房者可以及时了解楼盘在竣工之后是不是要委托测绘，其测量成果是不是通过了核准，这样才有利于开发建设单位能够查阅相关成果，进而催办相应产权证；同时还要便利于人民群众，将相应测绘数据公开透明。同时还要将详细测绘成果公示与公开查阅。建设单位一旦得到预售许可证之后，就要采取审核房屋测绘技术的报告书，同时还要分摊相关情况到政务信息网予以公示；其一所分摊共用部位用途、名称、面积以及所存位置；其二参与到分摊共用面积商品房的用途、名称、面积等；其三不分摊共用部位。通过公示测绘成果能够切实保护权利人知情权，业主就能够尽快尽早了解到资料的详细情况，减低审核面积以及办证后面积出现纠纷现象。

3.5 建立自我完善、自我检查以及自我改制机制

必须要强化单位内部的考核与监督，将质量监督和日常质量考核相结合，并且单位质量的主管领导及质管人员，都要利用内部与外部各种检验信息记录、审核结果、不合格记录、顾客反馈信息、监控过程结果等各种相关信息，分析结果并且查找出不合格的原因，制定出切实可靠预防策略，控制与纠正不合格的产品与服务，落实相应的预防措施，进而形成了自我完善、自我检查及自我改进，控制好测绘成果质量。

4、结束语

总而言之，房地产测绘属于一项重要基础工作，加之我国所用房地产登记制度属于法律登记制度，是以国家的强制力作为后盾，属于一种行政措施，因此房管迫切所需就是要确保其连续性，但是测绘中最大难度就是对测绘现时性具备较高要求。所以要确保测绘成果质量，不但要应用测绘新技术，还要具备相应人才以及各种技术保证措施。

参考文献：

[1]阳静浅.议房产测绘市场[J].河北企业，2008，（20）.

[2]宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2009（15）.

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关键词：房产测绘；质量；经济；市场；标准

中图分类号：F293.33 文献标识码： A

在经济发展速度以及物质水平不断提升的背景下，我国的房地产行业也正在稳定的向前进步。作为国民经济支柱之一的重要产业，房地产行业在促进我国经济的发展以及推动社会进步方面发挥了极大的作用。房地产测绘是房地产行业发展到一定阶段的必然产物。社会大众对房产产权问题投入了越来越多的关注以后，其对房地产面积测绘的准确程度也提出了越来越高的要求。因此，如何有效提高我国的房产测绘技术以及测绘质量成为了非常具有现实意义的研究课题。

1.房产测绘的内容与意义

1.1 房产测绘的内容

房产测绘指的是出于确定房产产权的需要通过测量的手段采集房产的形状、位置以及面积等相关数据然后绘制成房产图的专业测绘。从我国的房产测绘市场情况来看，其内容主要包括房产调查、平面控制测量、房产图的绘制、房产面积的计算、房产要素的测量、变更测量以及成果资料的检查与验收等。

1.2 房产测绘的意义

我国的房地产测绘行业是伴随着房地产的发展而兴起的，并在不断的应用中逐渐规范起来，形成了统一的测绘标准。而随着测绘要求的不断增长，市场对测绘精度的要求也越来越高，因而其所发挥的社会效用也逐渐升高。

（1）房地产行业的信息服务水平得到提升

测绘工作在房地产的管理服务过程中发挥着非常重要的作用，一般情况下，房地产的平面图都是以测绘数据为依据绘制的，因此在测绘数据的帮助下，房地产管理人员可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情况，而相关的信息数据也可以为管理的细化提供可靠依据。

（2）确保了房地产行业交易的可靠性

在我国房地产行业不断发展的推动下，房地产行业的交易信息也日渐复杂化。房产测绘工作能提供详细、可靠的房产信息，为房地产交易铺设更加明朗以及公平的交易平台，也为房地产开发商的用地开发决策提供有用信息。

（3）提升国家的城市规划水平

作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产对于国家经济的发展起到了极大的推动作用，同时它也能在一定程度上反映人们精神与物质文化水平。在人们对于房产信息的需求下，房地产测绘工作的重要性不言而喻。以房地产测绘数据为依据开展城市规划工作，不仅是时展的需求，同时也能大幅提高国家的城市规划水平，推动我国城市化发展的进程。

2.房产测绘中的数字测绘技术

在时代的发展以及科学技术的进步下，我国的港产测绘技术不断进步，目前比较常用的测绘技术为以GIS为代表的数字测绘技术，其对于提高房产测绘质量有着很大贡献。

2.1 数字测绘技术的优点

GIS测绘技术可以与现代信息技术相结合，实现数据分析与处理的一体化，进而形成数据系统并以此作为房产绘图的依据，该技术的动态特征为房产测绘信息的管理带来很多便利。GIS测绘技术在测绘资料的基础上通过与历史测绘数据的对比为动态信息提供参考。此外，数字测绘技术还具有空间查询功能，使得其准确度进一步得到提升。在动态监管的基础上，其图形显示的效果非常直观。最后，WebGIS系统还可以对房产信息系统的建立提供支持，提供信息查询服务并且数据的输出非常迅捷。

2.2 数字测绘技术的应用

在进行房产测绘前，需要首先做好相关信息的采集工作，主要包括房产的设计图纸、属性信息等。在城市化进程的推动作用下，目前通常使用GPS对房产测绘的目标进行定位，然后再开展坐标数据、土地来源以及数据性质的采集工作。以所取得的数据信息作为基础建立GIS测绘数据库，用来支持测绘工作。最后在AutoCAD绘图软件的辅助下建立测绘系统。

GIS测绘技术主要可以分为三个分支，分别是：项目测绘CAD、房产测绘GIS子系统以及基础测绘CAD子系统。GIS系统在测绘过程中充当基础测绘以及项目测绘的数据终端，将推行信息和建筑属性信息进行综合的分析和处理然后呈现所得的结果。系统结果的输出是上层工作人员进行决策的重要依据。

3.房产测绘质量的控制措施

3.1 规范房产测绘市场

在控制房产测绘质量的过程中，规范的房产测绘市场是首要条件，具体可以从健全房产测绘市场机制以及规范房产测绘技术本身这两个方面着手。

（1）健全房产测绘市场机制

国外的房产测绘实行的是政企分离机制，为此我国也可以效仿这种机制来健全我国的房产测绘市场机制。在政企分离的基础上加强对行业的监管，肃清乱收费以及乱挂靠现象，着力建设规范的市场秩序。此外，还应该严格审查测绘机构的资质，控制市场的准入制，将问题企业阻挡在测绘市场外。再有，测绘行业的发展需要以市场导向为基础，在相关法律规范的引导下逐步前进。为了确实保证房产测绘行业的发展，国家需要通过制度跟进的方式不断根据市场发展情况修订相关规范，让我国的房产测绘行业更加专业化、市场化以及规范化。

（2）确定测绘法的内容以及原则，为房产测绘提供依据

房产测绘是一项比较细致的工作，相关的细节处理非常重要。但是在实际操作过程中，很多测绘机构对于细节处理的重视程度不够，因而使得房产测绘的质量受到影响。为此，国家需要制度相应的法规，对从事基础测绘工作人员的职责进行明确划分，避免缺乏统一以及各自为政情况的发生。此外，要以测绘技术标准为出发点制定具体的分类标准，建立主体测绘项目明确、项目运行可靠性高的管理体制，并定期将基础测绘信息公开，供测绘项目查询，实现其社会效用的最大化。

3.2 加强测绘人员的培训

在测绘质量的控制过程中，测绘技术人员是非常关键的因素，其测绘技术掌握的熟练程度会对房产测绘的质量产生重要影响。对此，在控制房产测绘质量的时候，测绘人员的技术水平是不可忽视的一个重要方面。因此我们可以通过编写测绘技术的培训教材、制定全面的测绘培训计划并组织相关培训工作等来提高房产测绘人员的技术水平，避免由于人为因素导致测绘质量受到影响。

3.3 加强政府的宏观调控作用

政府是国家行使权利以及颁布政策的主要行政管理部门，因此在进行市场调控方面有着非常重要的地位。在房地产发展日益炽热的阶段，发挥其宏观调控作用来确保房产测绘的质量对于进一步推动房地产行业的规范发展有着重要意义。为此，国家需要以市场导向为原则制定相关的市场机制，尤其是内部质量控制机制，通过政府的力量来推动房产测绘行业的进步，确保房产测绘行业的全面、快速发展。

结束语

综上所述，在时代的发展以及社会的进步下，人们对于房产信息的需求正在逐渐增长，其推动我国的房产测绘技术不断向前发展。其具备的房产调查、平面控制测量、房产图的绘制、房产面积的计算、房产要素的测量、变更测量以及成果资料的检查与验收等功能对提升我国房地产行业的信息服务水平、确保房地产行业交易的可靠性以及提升国家的城市规划水平方面发挥着很大作用。我国目前最常使用的为数字房产测绘技术，其实现了数据分析与处理一体化，还可以对房产信息系统的建立提供支持并提供信息查询服务，是我国房产测绘行业发展的主要推动力。考虑到房产测绘对于我国房地产行业发展的重要性，提高房产测绘工作的质量是非常必要的，具体可以通过健全房产测绘市场机制、确定测绘法的内容以及原则为房产测绘提供依据以及加强测绘人员的培训这三个方面实现。

参考文献：

[1]姬真，张莹斐.浅析房产测绘质量控制措施[J].华章,2011(07)

[2]周鸿芸.关于房产测绘质量管理措施探讨[J].科技资讯,2013(05)

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关键词:房产测量；质量控制；探析

Abstract: the quality of house property property surveying and mapping of surveying and mapping work is the basis and premise, house property surveying and mapping as a guarantee of housing sites houses and the relevant information in an objective, fair and an important means of complete and accurate, and can effectively regulate the real estate market behavior, improve the property management to be scientific and accurate, to protect the legal rights of parties.

Key words: real estate measurement; Quality control; analysis

中图分类号：P201文献标识码：A 文章编号：

1 加强房产测绘市场的监管力度

1． 1 提高市场的准入制度

随着国内总体经济的迅猛发展，城市规模的不断扩大，房地产市场容量的快速扩张，给房产测绘市场带来了无限商机。房产测绘市场的扩容及缺乏相应的监管体制，引起房产测绘市场日益开放。众多各等级测绘单位及测绘公司都进入到房产测绘市场。由于相关的制度、体制没有跟上，过早的开放市场必将引起混乱，各个测绘单位互相压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降，市场的可信度降低。所以必须提高房产测绘市场的准入制度，规避一些无资质无技术操作水平的测绘单位及公司进入市场．

1． 2 项目招标过程当中严格执行招投标程序

近几年来，由于城市发展的需要，大规模房产测绘的项目日益增多，现时在全国范围内房产测绘工作正在逐步脱离行政单位。如目前广东正在如火如荼实施的三旧改造政策，由于投资巨大，测绘项目实施时间要求的比较紧。房管部门没有庞大的测绘作业队伍，在短期内召集如此众多的专业技术人员也不现实。所以就选择将项目委托给其他有资质的测量单位完成。房产测绘市场过于开放，项目发包也未严格按招投标的程序来执行，还存在随意转包的情况，降低了房产测绘行业从业人员的整体素质，影响了房产测绘成果质量。所以在房产测绘项目招标过程中需要严格执行招投标程序，按照相关规定执行。

2 加强测绘程序及成果的检查

2． 1 房产测绘的形式性审核

形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度通过审核的用于房地产权属登机的测绘成果资料进行抽样检查，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计，记录抽检中发现的各类问题，同时向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况，如发生重大失误的或弄虚作假的，要追究相关责任人及单位法人的法律责任。

2． 2 测绘成果的实质性检查

单位内部对测绘成果的实质性检查是核心中的核心。单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作相结合，并通过经济责任制度进行奖罚，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质量监管工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程检查结果、最终检查结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在的不合格原因，制度切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制定措施计划并组织实施，对不合格产品和服务予以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成作业、检查、监督为一体的质量控制机制。

2． 3 二级检查与一级验收制度

( 1) 二级检查是过程检查和最终检查，一级验收指任务委托单位对测绘成果进行验收。过程检查由作业组自查和所级检查组成。是由作业小组对生产的测绘成果进行自查互检，自检合格并签名后提交所级检查，所级检查任务由主任工程师或指定的质检员承担，所级检查合格并签名后提交所长审核，所长审核签名后送院质量检验科最终检查。最终检查是在过程检查的基础上，由院质量检验科负责，根据测绘成果的质量特性，对测绘成果进行最终检查，检查合格并签名后提交所长或院领导签发。经质检科检查，不经院领导签发的成果有较轻质量问题的，由各测绘所主任工程师负责监督作业组修改，修改后的成果可不再送回质检科复查，以减少环节，提高办事效率。

( 2) 验收工作应在最终检查合格后，方可提供给甲方最后验收。原则上应由任务委托单位组织实施。对重大项目应委托有检验资格的检验机构进行验收。对于日常一般的测绘项目，如小面积地形图测量、建设工程规划放线定位和验线测量、建设工程竣工规划验收测量等。经甲方认可，验收工作可由院质量检验科负责验收，甲方填写质量信息反馈卡。验收一般采用抽样检查，验收单位应对样本内的单位成果进行详查，必要时可对样本以外的单位成果进行概查。

3 房产测绘的作用及重要意义

3． 1 它是解决房产纠纷，保护产权人合法权益的法律依据

我国宪法规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。为了保护房屋所有权，政府依据法律、法规和行政规章对房屋所有权的归属进行审查与确认，并发给房屋所有权证。也就是说，审查确认房屋产权归属的过程，在一定意义上就是实施宪法和法律有关规定的过程，以事实为依据，以法律为准绳，进行的房产测绘得出的房产图及房产数据具有合法性。房产测绘成果是用来为房屋权属登记、发证服务的，是房产确权登记的数据来源，其成果经房产行政管理部门确认后，具有法律效力，房产的变更测量及时应对房屋产权的变化。

3． 2 它为城市规划建设和管理提供决策的依据

城市房屋是城市的重要组成部分，城市房屋规划建设和管理的水平直接反映出城市人民物质文化生活和精神文明程度。城市的规划建设和管理是城市政府的一项重要工作，要做好这项工作，就必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、结构、数量、用途等等，而房产测绘的成果不仅有房产图，还有房产属性信息和空间数据信息。房产测绘的成果产品，在数量上、规格上都较其它测绘成果产品丰富。众多的房产测绘成果，经过分类、统计、整理之后，可以派生出很多难得的数据资料，这些资料不仅能满足房产管理的需要，也同时给城市的整体建设布局，住房制度改革，旧城区拆迁改造、危旧房屋的改造等政府决策提供数据和依据，并为城市规划，市政工程、环保、绿化等提供相关信息，房产测绘成果具有广泛的社会服务前景。

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[关键词]房地产；测绘技术；测绘质量；控制方法

引言：房产测绘在房地产工程中的应用十分广泛，它的主要目的是对房产面积、房产变更和房产平面控制进行精确测量，将测量数据录入到房地产信息管理系统，方便房地产的交易。目前，市场对房地产的需求日益增大，同时对测绘的精确度要求也越来越高，为了保障测绘的质量，建立了房屋建筑面积测绘技术规范。在房产测绘的过程中，各项指标严格按照规范执行，应用高科技测绘技术，提高测绘质量。

一、测绘技术在房产测绘中的应用

1.1GPS技术在房产测绘中的应用

GPS技术即全球卫星监控测量技术，在房产测绘中起着非常重要的作用。在房产工程中，GPS技术应用于各个环节，提高了测量的精度和效率。实际测绘过程中，使用GPS定位对选定地点进行数据采集，GPS技术通过对其坐标的三维定位，测定房屋的结构图形，分析复杂的分摊计算。根据《深圳房屋建筑面积测绘技术规范》规定，分割测点中相邻控制点点位误差不能超过±5cm，这要求测量精度要准确到厘米，GPS技术能够达到这样的标准。同时，GPS技术的应用为建立GIS数据库提供了准确的数据依据。

1.2GIS技术在房产测绘中的应用

GIS技术即地理信息系统技术，它是随着计算机技术的应用发展而兴起的一门技术，有空间数据的生产、图形的绘制、多方式查询和数据管理等功能。GIS技术利用地理信息系统平台，对采集的数据进行有效地处理。在房产测绘过程中，需要采集的数据非常多，其中包括房屋边长数据、建筑标高测量的数据、层高测量的数据等。GIS技术分为三个体系，包括房产测绘系统、项目测绘及基础测绘、房产测绘子系统。房产测绘系统是将采集的数据将作为地理信息系统的底层数据，为系统提供查询、统计的功能；项目测绘系统是把数据经过技术分析得出建筑的属性信息，而基础测绘是为用户提供房屋的平面图；房产测绘子系统是将项目测绘系统和基础测绘系统提供的信息进行处理和分析，得出最终的结果。

1.3RS影像技术在房产测绘中的应用

RS技术即遥感技术，该技术主要用于空间数据的采集。RS影像技术为房产测绘提供了一个立体空间的测绘图方式，为房产测绘的发展起到了重要的作用。在房屋建筑面积测绘技术规范中规定，建设工程竣工图测图的比例尺为1：500，当建筑面积较大时，测图比例尺可采用1：1000，遥感影像技术可利用多光谱航空摄影和高分辨率的遥感卫星获取图像，各个比例尺的影像图都可以快速地获取。目前，RS影像技术能够准确地对房屋进行测绘，在这方面具有广阔的发展前景。

1.4全站仪在房产测绘中的应用

全站仪是房产测绘中经常采用的一种数据测量设备，它是通过点的坐标来显示房屋的形状和计算房屋的面积。例如，在已完工的一些房屋中存在一些不规则的图形，并且在施工图中找不到相应的图形，这时使用全站仪将测出图形的点坐标，便可以计算出图形的面积。另外，在测量房屋边长时，有时会遇到边长过长，无法用常用的测量工具测量，或者在校验总边长和分段边长总和是否一致时无法直接测量总边长，可采用全站仪测量边长的坐标，然后计算出结果。全站仪通过自身的微处理器、测角及测距装置可以对测量困难的房屋进行自动测量并计算出结果，大大提高了数据采集的效率和准确率。

1.5RTK技术在房产测绘中的应用

RTK技术即实时动态分析技术，是GPS技术中的一种新的测量方法。传统的GPS测量方法是无论动态的还是静态的测量都需要进行计算才能准确到厘米级的精确度，而RTK技术利用载波相位动态实时差分法，将数据实时传送给GPS的接收机，并把厘米级的数据流进行求解，能够实时得到厘米级的精度。在房产测绘过程中，RTK技术应用十分广泛，它能够对房屋的边长、位置的界限有效地进行厘米级的精度，提高了房产测绘的质量。

二、提高房产测绘质量的措施

2.1建立完善的测绘市场质量控制体制

市场控制对测绘质量的提高发挥重要的作用，一方面，利用市场机制的有效调节对测绘行业形成竞争关系，消费者在选择时可采用招标方式，在招标过程中，消费者结合测绘供给者的测绘技术、服务及价格等多方面进行考虑，这样会促使测绘供给者严格按照房屋建筑面积测绘技术规范进行房屋测量，在提高测绘从业人员自身专业水平的同时，提高测绘质量的控制。另一方面，健全质量控制系统，明确各个部门的职责，实行质量责任制，在房屋测绘过程中，对每项工作分配到相应的负责人身上，出现问题及时找到相应的负责人，并迅速解决问题，提高工作效率，并保证工作的质量。

2.2加强测绘人员的综合素质

测绘人员是进行房产测绘的直接实施者，其综合素质决定了房产测绘的质量。目前，测绘技术人员的水平良莠不齐，特别是一些县级市的地区。因此，要定期对测绘技术人员进行培训。首先，对房屋测绘理论知识的培训。理论是实践的基础，在房屋建筑面积测绘技术规范中，对测绘的基础知识做了详细的说明，为了更好地掌握实际房屋测量技术和提高测绘的质量，必须熟练房屋测绘的基础知识。其次，对测量的仪器的培训。在房屋测绘过程中，常用的仪器有钢卷尺、全站仪、红外测距仪等。仪器的使用关系到测量数据的准确率，为了保障房屋测绘的质量，必须对测量仪器的使用方法十分清楚。最后，对测量技术的培训。先进的测绘技术是提高测绘质量和工作效率的有效手段。

2.3加强测绘工作的审核和监督

目前，很多地区出现业主提出自己房子的面积和实际不符的情况，造成业务和开发商之间的纠纷。这要求在房产测绘过程中数据的精确。因此，在房产测绘工作过程中应加强对其质量的审核工作，及时发现错误，避免给客户造成不必要的麻烦。对房产测绘的控制管理上，制定有效地监督管理制度，在测绘过程中设置监理人员，监控测绘技术人员对测绘仪器、测绘手段的正确使用，以及最终结果的核查，有效地监督测量的过程，对于违反管理制度的工作人员，进行考核。

2.4加强政府的宏观调控作用

国家对市场经济的调控起着先决性的作用。国家相关部门通过制定房屋测绘质量控制方面的制度，并确立相关的法律法规，对房屋测绘人员做到有法可依，同时，在房屋测绘的过程中，消费者在自身利益受到损害时，可以依据法律保护自身利益，促使测绘人员依法办事，从而保证了测绘事业的健康发展。

结语：目前，在房产测绘工作中，工作内容复杂，涉及的方面很广，因此，测绘工作人员要基于房产测绘的技术，即GPS技术、GIS技术、RS影像技术、全站仪技术、RTK技术等，通过严格遵守房屋建筑面积测绘技术规范，建立完善的测绘市场质量控制机制，提高测绘人员的综合素质，加强测绘工作的审核和监督等手段，提高房产测绘的质量。

参考文献

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詹小敏：（1971-），女，汉族，湖南长沙人，武汉大学信息工程专业，主要从事内业编辑和检查方面的工作。

摘 要：本文介绍了房产测绘中两种常用分丘编号方法的具体操作过程，并对两者的优缺点进行了分析和比较，指出了两者的应用环境及发展前景。

关键词：房产测绘；丘号；房产分区分丘法；图幅分丘法

1、引言

随着我国城市化进程的日益发展，房地产市场日益繁荣，房产测绘作为房地产管理的一个不可缺少的内容，显得越发频繁，越发重要了。

由于房产测绘的专业性和技术性使得房地产管理不同于其他管理，具有很强的专业性和技术性。在房地产管理中，为了便于对房屋科学合理地确权，登记，交易，查找，在进行房产测绘时要先对房屋权属用地单元进行分丘编号，然后再对房屋按照一定的规则逐幢编号。

2、房产分区分丘法

在房产测绘中，丘是指地表上一块有界空间的地块，是房屋权属用地单元的最小单位，相当于地籍测绘中的宗地。丘有独立丘和组合丘两种类型。独立丘是指只属于一个产权单元的一个地块；组合丘是指同时属于几个产权单元共有的一个地块。丘在划分时，有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。能清楚划分出权属单元的用地范围(如一个单位，一处院落，一个门牌号)，划分为独立丘。一个产权单元的用地由不相连的若干地块组成时，则每一地块均应划分为独立丘。一个地块内当多个权属单元的用地范围相互渗透，权属界线相互交错不齐难以划分时(如一个院落内有几个权属单元)，或各权属单元的用地范围太小，在分幅图上难以逐一表示各自范围时(如毗连成片的私房)，将地块划分为组合丘。

丘号，是按照分丘原则划分房屋权属用地单元地块的编号，它是房产测绘和产权、产籍管理中的重要编码，也是房地产档案管理中的重要索引组成部分。建立科学合理的分丘编号方法，实行统一编号，为收集、整理房地产数据，建立房地产地理信息系统以及广泛应用电子计算机技术等方面创造了有利条件。

为了保证房地产管理的实用性和可操作性，在房产测绘时应对每一个房屋权属用地单元的地块进行分丘编号。组合丘除编注丘号外，各房屋用地单元还应分别编注丘支号。在组合丘内，各丘支号的编列按面向主丘大门从左到右，从外到内呈反S形顺序编列。丘支号的表示方法为：丘号在前，支号在后，而且字体比丘号小一号，中间用短线连接形成丘支号，如丘支号01―08。

在分丘编号时，由于分丘的划分单元不同，导致分丘编号的方法也不相同。《房产测量规范》中只规定了一种分丘编号方法，但实际上在目前我国房产测绘的实际操作中常用的分丘编号方法主要有以下两种：一种是房产分区分丘法，另一种是图幅分丘法。

《房产测量规范》中规定的是房产分区分丘法。房产分区分丘法和图幅分丘法在分丘编号的原则和方法上是基本相同的，只是进行分丘的选择区域不一样而已。

房产分区分丘法是以房产分区为划分单元，按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘逐级划分编号的分丘编号方法。丘号编码共12位数，由2位数的市代码、市辖区(县) 代码、房产区代码、房产分区代码和4位数的丘号组成。

市代码、市辖区(县)代码采用GB／T2260―1999《中华人民共和国行政区划代码》中规定的代码。

房产区是以行政建制的区、街道(或者镇、乡)的行政辖区，或者当地人民政府房地产管理部门划分的区域为基础划定。房产区代码是由市房管局在市辖区(县)的范围内，从区域西北角的房产区按从西往东，自北向南，以反S形的顺序，用两位自然数从01至99依次编列而成的序号。

房产分区是当地人民政府房地产管理部门根据实际情况和需要(如房产区范围太大不便于管理，或者根据各个区域房管所管辖的实际范围)，以街坊或主要街道围成的区域为基础将房产区再次划分而成的若干分区。房产分区代码是由市房管局在房产区内，从区域西北角的房产分区按从西往东，自北向南，以反S形的顺序，用两位自然数从01至99依次编列而成的序号。没有划分房产分区时，相应的房产分区代码一般采用“00”表示(《房产测量规范》规定用“01” 表示。用“00”表示没有划分房产分区的代码直观明了)。

丘号是在房产分区内，从区域西北角的丘按从西往东，自北向南，以反S形的顺序，用4位自然数从0001至9999依次编列而成的序号。

由于房产分幅图除了一般地形图上的必要注记外，还必须注记丘号、门牌号、幢号等房产要素，注记内容繁多，增加了图面的负载量。因此丘号编码一般只注记房产区代码、房产分区代码和丘号，市代码和市辖区(县) 代码不注记。

在登记存档时，丘号编码的12位数应悉数注出。房产分区分丘法的丘号编码在市域管辖范围内具有唯一性，便于丘号的人工和自动化识别、查找，有利于产权和产籍的科学化、现代化管理。

房产分区分丘法是以房产分区为划分单元，不能直接进行分丘编号，要经过房产区和房产分区的逐级划分后才能进行。随着我国城市化进程的日益加深，城市在不断拓展变化，房产区以及房产分区也随之不断变动，使得在房产图修测和补测时，要及时进行科学合理的分丘编号有一定的难度。房产分区分丘法一般操作程序严格，过程繁琐，准备工作繁多，需要投入一定的人力和物力。由于参与的人员多，必须坚持统一安排、合理分工的原则，以保证分区划丘的工作顺利进行。各房管分局、房管所要紧密配合市房管局，结合辖区实际情况，科学合理地划分房产区和房产分区，以确保其成果的实用性和可操作性，做到既便于成果的检索，又便于成果的管理和更新，真正提高工作效率。因此房产分区分丘法一般适合设有房管分局和房管所的大中城市选用，既便于市房管局统一宏观管理，又便于各房管分局、房管所实行辖区微观管理。

3、图幅分丘法

图幅分丘法是以图幅为划分单元，将图幅内各个房屋权属用地单元按一定规则进行划分并编号的分丘编号方法。

丘号是由当地人民政府房地产管理部门从图幅西北角的丘按从西往东，自北向南，以反S形的顺序，按两位自然数的顺序从01开始依次编列而成的序号。

图幅分丘法是在同一图幅内进行分丘编号，丘号编列一般不受测区范围、测绘时间的影响和限制。当一丘地跨越图幅时，独立丘一般按用地产权单元的主门牌号所在的图幅作为主丘进行编号(也可以根据房屋权属用地单元跨越图幅面积的大小选择主丘进行编号)。组合丘一般选择房屋权属用地单元跨越图幅面积大或者房屋幢数多的部分所在图幅作为主丘进行编号。相应的主丘编号称之为主丘号。主丘在相邻图幅中的部分作为副丘，不另编列丘号，用主丘号加括号表示。相应的副丘编号称之为副丘号，例如副丘号（01）。如果副丘是组合丘，相应的副丘号也是用主丘号加括号表示，但丘支号中的丘号还是保持主丘号的形式不变，例如副丘号（02）中的第8支丘，其丘支号表示为02―08。

图幅分丘法中的丘号一般配合分幅图图号一起使用。在同一测区，分幅图的图号具有唯一性，同一图幅内丘号也具有唯一性，因而由分幅图图号和丘号组成的丘号编码也具有唯一性。由于副丘的出现，有时会导致同一图幅内出现几个相同的副丘号（一般来讲，最多不会超过3个）,给丘号的自动化识别和检索增添了一定的难度。但在实际操作中，副丘一般不另编列丘号编码，采用与其主丘相同的丘号编码。

丘号编码一般由8位数编码的分幅图图号和2位数编码的丘号组成。例如图幅号为47.25―76.75第08丘同时跨越47.00―76.75，它作为主丘时的丘号编码为4725767508；在图幅号为47.00―76.75第(08)丘作为副丘时的丘号编码也为4725767508。当一个丘太大跨越几幅甚至十几幅图时，查找主丘所在图幅通常要根据接边图幅逐幅查找，操作起来比较麻烦。

图幅作为分丘的划分单元在操作过程中范围比较适中，图形比较直观，因而在分丘编号时操作过程简单，而且方便丘号检查，不容易出错。在房产图修测和补测时，一般变更或者新增的丘号接所在图幅的最大丘号续编就行了。如果是补测的新图幅，丘号按丘号编列原则分别以图幅为划分单元重新编列就行了。因此，在房产图修测和补测时，分丘编号也比较方便和省事。

图幅分丘法的分丘编号过程简单，操作容易，丘号编码便于人工和自动化识别、查找。在分丘编号操作过程中，不必投入太多人力和物力，而且基本可以按图幅单独进行分丘编号（跨越图幅的丘要先确定主丘图幅），不受测区范围和测绘时间的影响和限制。因而图幅分丘法一般适合中小城市选用，尤其是城区变化快以及城区逐渐增大，测区不断外扩的中小城市。

4、结束语

在房产测绘中，结合实际选择合适的分丘方法对于建立科学完善的产权、产籍体系，加强房地产产权、产籍管理，提高房地产管理效率和确保房地产交易顺利进行具有至关重要的作用。

参考文献：

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关键词：房产测绘、质量控制

中图分类号：P2文献标识码： A

一、前言

我国的房产测绘起步较晚，目前正处于规范建设阶段，工作中尚存在一定的问题，并且有些问题已经严重影响到了消费者，因此加强对房产测绘的内容和质量的探究是非常必要的。近年来，房地产市场飞速蓬勃发展，但随之而来也出现了很多房产问题，因此对房产测绘工作的要求更高。房产测绘是利用测绘方法、技术、仪器来测量房产房屋的位置、形状、质量、面积等要素，并绘制成房产图。房产测绘对房地产市场规范运行有着深远的影响。我国房产测绘工作还处于起步阶段，存在很多问题，产测绘风险具有特殊性，其涉及面广，而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。

但具体的房产测绘又该注意哪些呢？怎样去做好呢？

二、房产测绘的内容

房产图是一套与实地房屋相符的总平面图，从房产图上可以得知房屋建筑状况、土地使用情况等信息。房产图的测绘需要以“先控制后细部”为原则进行，要知道所有的房产图都是平面图形，因此只需布设平面控制网点。图根控制点是在基本控制点下进行加密，图根控制点的密度是根据绘图比例以及房屋建设的密集程度来设定的，一般是采用临时标志，在测区内的基本控制点比较稀少的情况下，应适当增设固定标志。

三、房地产测绘行业中存在的问题

社会经济的发展，人民生活水平的不断提高促使房地产开发行业得到了很大的发展，时时也促进了房产测绘行业的发展。房产测绘行业的发展是测绘行业存在的问题更加突出，因此，必须正确认识房产测绘中存在的问题。下面对目前房产存在的问题进行了简单总结为以下三点：

1、对房产测绘的认识不足，重度度不够

在房产市场化的今天，测绘数据的精确性关系着房产权属管理的公平性，也影响着房产市场的稳定性发展。但是，目前我国房产测绘部门对测绘工作没有一个科学的定位，将其视为普通的地质测量，甚至忽视测绘工作的技术性、连续性、统一性等特点。目前房屋产权问题引起的纠纷越来越多，解决这一问题的关键是正确认识房产测绘工作，提高测绘工作者的专业素质，确保产权管理的规范化。

（1）房产测绘工作劳动量大，科技含量高

房地产测绘工作是房产产权管理、开发以及房产拆交易的基础工作，另外，测绘工作也为房产评估、征税、收费以及城市规划建设等工作提供基础数据额。房产测绘工作任务量大，劳动强度较大，测绘工作者除了进行野外测量工作之外，还要进行数据处理、绘制测绘结果等一系列的活动。房地产测绘行业迅速发展，使房产测绘技术也得到了不断的提高，新的测量仪器与技术不断应用与房产测绘工作，使房产测绘工作效率与精确度不断提高，房产测绘工作也逐渐技术化，科技不断提高。

（2）测绘行业改革初期垄断依然存在

房产测绘市场刚刚开放，有房地产测绘资质的企业多数为中小企业，垄断依然存在。长期以来，房产测绘工作由房产产权管理部门独家垄断经营，这样违背了房产市场化的发展规律，严重阻碍了房地产行业的发展。独家垄断经营难以满足房产多元化和复杂化的趋势、另外，独家垄断使一些有资质的测绘企业难以得到公平的竞争，也剥夺了房产权属人自由选择测量单位的权利，破坏了市场竞争规则。由于房产测绘行业的垄断，是房产面积争议成为房产交易的投诉焦点。

2、测绘新技术在房地产测绘中的应用

房地产行业的快速发展，以往人工为主的测量技术已经不能满足房产开发、交易随测绘精度的要求。为满足房产产管管理与房产开发等的需要，房地产测绘新技术发展与应用。全站仪、PRT测绘技术、信息地理系统以及电脑制图等技术不断应用与房地产测绘行业。

（1）全站仪测绘技术在房地产测绘中的应用

全站仪在测绘行业广泛应用，是集测距、测角、微处理等功能于一体的多功能新型数据采集仪器。全站仪可以人工操作也可以远程控制，通过存储设备实现记录、输出测量数据。全站仪这一常用测量技术不断更新，测绘操作自动化，测量质量不断提高，在房地产测绘中应用也越来越广泛。2。2RTK技术在房地产测绘中的应PTR技术是新型测绘技术，得到了测绘行业的广泛关注和青睐。PRT技术能够实现从测绘到绘制测绘结果的全面自动化，操作简单，测绘质量较高。PRT技术将基准站接收机观测到的数据以及已知数据传输到流动站GPS接受机，通过流动站的数据处理，得到厘米级的测绘数据，精确度较高。在房地产测绘中应用PRT技术能够精确测量房屋的界限权属，保证房产权管理的公平性，减少房屋测绘数据引起的房产纠纷。另外，GPS获得的数据处理后直接录入GPS系统，系统可以及时的绘制测量地图。RTK技术是房地产测绘精度得到了很大的提高，逐渐被应用于房地产测绘中。

（2）计算机辅助制度技术中在房地产测绘中的应用

测绘工作主要包括野外测量、测量数据处理、绘制结果图。绘制结果图以往采用手工绘制工作量较大而且精度较低。计算机绘图的出现是测绘技术得到了快速发展，计算机绘图不仅提高了工作效率，还很程度上提高了绘制的精确度。目前，测绘行业普遍采用AUTCAD对测绘数据进行处理，绘制结果图。AUTCAD功能较大操作简单方便，在房地产测绘数据处理中应用AUTCAD绘制房产地图，能够更加精确的表示测绘内容。

3、房地产测绘的发展方向

目前，有关房地产测绘方面的法律还不健全，房地产测绘垄断现象比较严重，有测绘资质的企业难以进入测绘市场进行公平竞争，房地产测绘工作房地产测绘监督工作都同属于房产管理部门管理，是开发商与房产权属人之间的纠纷更加普遍。如何摆脱这种现象，关键是房产测绘市场化，使房产权属人自由选择测绘单位。房产测绘部门与房产管理部门完全脱离所属关系，测绘企业行为有测绘相关法律约束，测绘监督部门进行监管。在处理开发商与房产权属人的测量纠纷时，房产监管部门对纠纷事项指定测绘单位复合，使测绘工作更加透明合理。另外，房产管理门从技术和业务上严格把关，提高测绘队伍的专业素质，提高测绘的速度和质量。测绘行业市场化有利于提高房地产测绘监督的质量和效率，是测绘更加公平合理。房地产测绘的市场化是测绘行业发展的必然方向，有条不紊地进行测绘工作市场化管理是目前测绘机制改革的关键所在。

四、房产测绘技术设计过程质量控制

房产测绘主要用途是为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，城镇住宅建设、旧城改造以及拆迁补偿等提供数据。房产测绘大多以项目为单位进行测绘，一般宜每个权利关系人委托的每一连续地块上的房屋为一个房产测绘项目。房产测绘技术设计既是对房产测绘项目进行现状分析、精度研究和设计测绘方案。根据委托方的委托合同及委托方提供的土地使用权证明、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、人防物业批文、建筑工程设计图纸等建筑资料，对测绘项目的基本情况进行分析，确定房产测绘依据、方法及分摊模型的过程。房产测绘技术设计过程遵循先整体后局部，由粗到细的原则。

五、结束语

在现在这种自由市场的竞争环境下，随着房地产市场的飞速发展，特别是国家扩大内需的政策为房地的发展提供了广阔空间，房产测绘的要求也越来越高，加强对房产测绘质量的控制和管理，建立健全房产测绘资质管理及运行的监督和指导就显得愈发重要了。与此同时，我们也要清楚房产测绘存在的风险，有些风险是可以防范的，有些是难以预知和防范的，，在对社会服务过程中，房产测绘单位要不断加强和完善自身素质，持续改进测绘成果质量，适应房地产市场的需要。要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。

参考文献：

[1] 夏忠福：《提高房产测绘质量的措施探讨》，《测绘与空间地理信息》，2013年08期

[2] 王雪芹：《影响土地测绘质量因素及控制措施探讨》，《城市建筑》，2013年16期

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开发利用，征收税费，交易以及城镇规划建设提供测量数据和资料。房产测绘是运用测绘技术手段，遵循国家法律法规，执行国家房产测量规范和有关的技术标准和规定，保证房屋用地的公正，客观，准确，更是房地产市场交易的一种的保障，提高和控制房产测绘的质量是现在测绘工作关注的一个重要话题。

【关键词】房地测绘；商品房；质量；控制

随着经济技术的迅速发展，商品房的价格迅速上涨，人们对商品的权属意识也不断在增加，因而客户对商品房建筑面积的准确性也越来越关注。关于房产测绘的管理，我国出台了《房产测量规范》（GB/T17986- 2000）、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》等一系列关于房产测绘的准则，同时对于商品房建筑面积的测绘，省建设厅测绘局也出台了相应的补充规定以及地方性技术文件等。国家对房产测绘的具体标准也越来越高，那么如何来控制房产测绘的质量呢，本文就以引起房产测绘质量控制的主要因素和引起房产测绘的主要因素进行质量控制措施进行阐述。

1 引起房产测绘质量控制的主要因素

对于国家出台的一系列测绘文件和规定，都是大同小异，基本的原则都是一样的，但是有些细节上有出入，那是因为考虑的角度不一样，因此导致了房产测绘计算面积不一。要提高房产测绘的质量控制，首先应该分析引起房产测绘质量控制的主要因素，然后对这些因素采取进一步相应的质量控制措施。

房产测绘质量控制的主要因素包括测绘人员、测绘仪器及资源配备、外业测绘和内业数据处理等，以及技术人员对各类规范文件掌握和理解程度，以下就是对这些主要因素进行了分析。

房产测绘人员可以分为内（外）测工作人员，检查质量成果人员，这些人员都是经过专业培训，掌握一定的岗位技术，在工作中具有较强的责任心，能明确自己的工作职责和权限。

房产测绘仪主要有经纬仪，全站仪,皮尺、手持红外测距仪、GPS接收机、办公室软件、绘图软件等。

外业测绘主要包括外业测绘的准备阶段、外业测绘的作业阶段即外业测绘的数据采集和数据分析即对外业测绘的误差处理，然后按照施工单位的竣工图和设计单位的设计图，绘制出房产测绘的草图，并标注出各个尺寸，将图纸按比例打印出来，提供给外业测绘使用。

外业测绘的数据采集：在进行实地测绘时，测绘人员应该对测绘出来的房屋进行有关数据的采集，外业采集应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋（主体）数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。外业实测建筑物物外墙勒角以上的水平尺寸。多层或者高层商品楼除实测尺寸外，还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸，尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.2米层高应缩进的尺寸。商品房内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台长宽、房屋高度均为实际测量。

内部数据分析和误差处理：在数据采集完毕后，应及时进行对照实测和测绘草图中标注数据是否一致，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题应及时纠正。应避免测绘时间过长产生错量、漏量、提高工作效率。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性。在房产测绘中，如果实际尺寸与设计尺寸相差不大，相差数据在限差之内，这样就不需要改正，这个属于误差范围内的，如果数据相差超过限差的，那就需要分析到底是什么原因导致误差的。

2 引起房产测绘的主要因素进行质量控制措施

房产测绘的质量控制主要依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《测绘质量监督管理办法》等。那如何对引起房产测绘的主要因素进行质量控制措施呢？本文就对房产测绘人员、测绘仪器及资源配备、外业测绘和内业数据处理进行质量控制采取措施。

2.1 对房产测绘人员的控制措施：对房产测绘人员应进行系统专业的培训，制定培训计划和培训材料，组织员工进行培训和考核。对于那些检查人员以及其他需要的培训人员，都应进行培训措施的控制。主要培训学习《房产测绘质量管理法规》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《房产测量规范》和有关房产测绘和商品房测绘的一系列文件。

2.2 对房产测绘仪器及资源配备的控制措施：检查房产测绘仪器是否能正常使用，计算机软件及需要的各种物资配置是否合格，是否齐全。还要及时检查房产测绘单位的年检和持证职业情况，更为重要的一点，还应对房产测绘单位质量管理情况进行了解，主要包括对质量体系、质量管理制度的建立情况和质量运作的有效性、房产测绘技术标准的有效性、房产测绘生产作业流程。

2.3 外业测绘的质量控制措施：对外业测绘的质量控制措施主要包括对房产测绘单位的房产测绘要素调查、测量及房屋面积测绘进行质量控制。

2.3.1 对房产测绘要素调查加以控制主要体现在调查房产测绘单位对外业测绘填写的内容是否齐全、正确；还应调查在调查表中的用地范围和房屋权界限的范围是否一致，所用的标注符号是否一致；

2.3.2 对房产测绘要素测量加以控制主要体现在调查房产测绘单位的测量方法是否准确标准、记录和计算方法是否正确，还应调查误差精度的控制范围是否符合标准要求。对房屋测绘的精确度要求按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》中各类房屋建筑面积的精度要求来执行。

各类房屋建筑面积的精度要求

房屋建筑面

积的精度等级 中误差 最大误差（限差）

一 0.01×+0.0003×S 0.02×+0.0006×S

二 0.02×+0.001×S 0.04×+0.002×S

三 0.04×+0.003×S 0.08×+0.006×S

注:S为房屋建筑面积，m2

2.3.3 对房屋面积测绘进行质量控制措施：主要体现在对原始房屋面积的数据是否记录规范，填写的内容是否完整，对建筑面积的分摊是否合理有效。具体的建筑面积分摊规则参考《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》。

2.4 对内业数据处理进行质量控制措施：对内业数据的质量控制主要体现在对房产测绘单位成果图的控制，对测绘人员资料整理的控制等。对成果图的尺寸，技术要求，填写的内容和对房产的表达是否符合规定要求。

2.5 特殊情况处理建议：随着时代的发展，很多新型建筑名词不断出现，有些部位认定及设计造型是规范和文件没有涉及的，因此，作业人员有很多异议，比如一部楼梯既有露天又有顶盖、走廊既有有柱部分又有挑出部分、多层地下室坡道面积、筒体部分有入户花园、屋顶风机房有门洞但无门、多功能综合楼认定层比分摊等问题有些比较含糊，期望地方性规范及早出台补充，更好的指导房产测绘工作。

2.6 重点说明的是，所有操作严格按照作业流程，外业数据采集要有多余观测，采用平均值法或加权平均。草图要格式规范清晰、信息全面，在分摊前要确定分摊方案，层次逻辑清楚，做到步步环节有依据，对于规范没有详解有异议的地方要单位会审，做到合情合理又不偏离规范要求。每个项目都要做到“二级检查，一级验收”应有专职的质检人员或机构，上述基本都在单位《质量手册》的可控范围，重在严格执行，一丝不苟，高度的责任心。

总之，从分析引起房产测绘的主要因素和加以采取质量控制措施，能维护房屋权利人的合法利益，形成一套完整的、事实可靠的、保质保量的、房产面积测绘成果。对房产测绘质量加以控制，还能保证商品房健康的销售，推动商品住房的制度的改革和发展顺利进行。

参考文献:

[1]冯静浅、议房产测绘市场化.河北企业.2008年07期

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房产测绘工作主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料,是常规测量技术与房地产管理业务相结合的测量工作。以规范房地产市场、提高房地产管理的科学性和准确性、保障当事人的合法权益。随着住房的商品化体制建立,房屋产权呈现多元化,房产测绘不仅要为城市建设、各项房地产管理提供基础数据和图件,而且房产测绘成果成为结算房屋价格的重要依据,直接关系到各方的切身利益,特别是房屋面积测算已成为社会公众关注的焦点。同时,房产测绘市场的开放,将会有越来越多的测绘单位参于房产测绘工作。因此,加强房产测绘质量管理显得尤为重要。为了有效加强房产测绘的质量管理，需要在以下几方面全面系统地做好工作。

第一，努力提高房产测绘单位的专业技术水平，健全、完善质量保证体系，建立上岗考核制度和定期培训制度，完善行业自律、提高从业人员责任心和职业道德，采用先进工具和技术手段，从根本上改进房产测绘工作的整体状况，减少乃至杜绝工作失误。

第二，要根据市场业务量的大小来择优选定房产测绘单位，准入单位太多，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致不正当竞争，难免相互压价，测绘作业就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。

第三，统一技术标准，制定一个技术标准，由房产管理机构统一实施；统一运作模式，实行预售、竣工两次测绘；统一资料格式；统一测量工具和计算软件。以达到统一管理、方便协调的目的。

第四，作业流程的质量管理。房产测绘一般应按照委托测绘、分析设计、实施测绘、检查验收的程序进行作业。一般情况下委托方和房产测绘企业需针对测绘的用途和要求签订委托测绘合同。测绘企业在接受委托后需针对测绘用途和要求进行分析设计，组织实施测绘。在测绘全过程测绘单位还要进行质量检查，在确保成果质量后，交付委托方对成果进行验收。在房产测绘作业过程中，分析设计、实施测绘、检查验收三个环节的作业质量直接决定了房产测绘成果的质量。

①分析设计过程的质量管理。分析设计就是依据测绘委托合同及委托人提供的规划、设计、房屋产权来源等申请资料，查询房产测绘档案后，对施测房屋的基本情况进行分析，确定测绘依据、测绘方法及共有面积的分摊方案。

②作业过程的质量管理。作业过程就是具体实施测绘的过程，包括测前准备、外业调查、数据采集、内业图形处理及分摊计算、成果资料的组成，是保证测绘质量的重点工作。

第五，检查过程的质量管理。房产测绘产品实行二级检查一级验收制度。一级检查是在全面自查、互查的基础上，由专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由测绘单位的专职检查人员在一级检查的基础上实行的最终检查。产品的验收工作应在测绘产品最终检查合格后进行，一般由测绘项目的委托单位组织实施。

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关键词：房产测绘；质量控制；相关措施

Abstract: the property surveying and mapping is building has an important branch of the professional surveying and mapping, its is mainly to the house and the land for housing and surveying and mapping work, the quality of the surveying and mapping affects directly to the later work a system has important influence, therefore, our country related departments to its very seriously, and the related equipment requirements, as well as personnel of the surveying and mapping professional level requirements are quite high. This article in view of the property and its control measures of surveying and mapping quality analysis.

Key words: real estate surveying and mapping; Quality control; Related measures

中图分类号：P2文献标识码：A文章编号：

自古至今，人们对居住的场所都是非常的重视，周边的环境，房屋内部的质量等等。房产测绘工作的具体内容就是对房屋做出客观、公正、系统完整的评判，使人们对房屋的实际状况清楚了解，从而对房地产市场的交易行为公平性提供判断依据，从而规范其交易行为。并且，提高房地产业的科学管理水平以及切实保障当事人的经济利益不受损失。

一、房产测绘的特点和作用

房产测绘是专业测绘的一个重要分支，它与其他的一些测绘存在着一定的差异性，其测绘的成果产品多种多样，并且该成果一旦被房地产的相关管理机构认定之后，就会受到法律的保护，并且，在以后的房地产产权发生纠纷时构成有效的认定材料。相关的房地产测绘单位一般都是在政府或者是相关的房屋当事人委托之后才对房屋进行测绘活动，并且，这一工作开展的比较晚，在我国房地产发展的高峰阶段才开始兴起的，由于其的主要工作是为了房产的相关管理服务的，其测绘成果的具体作用主要有下面几方面：

(一)法律方面的作用

房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。

(二)财政税收经济功能。

房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。

(三)社会服务、决策参谋功能

房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。

二、房产测绘成果质量的重要性

在这个城市建设飞速发展，寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房地产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。如何最大限度地减少测绘单位的风险，尽量避免由于房屋面积测绘失实引起纠纷甚至诉讼，已成为整个房产测绘行业面临的最大挑战。而解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。

三、房产测绘质量管理措施

(一)控制房产测绘市场开放的有限性。

首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，从而扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。

(二)加强对测绘程序的检查

房地产的测绘成果的审核机关并不是对其测绘结果进行实地检查，仅是对于其呈交的测绘报告进行审核，对于这样的审核方式，外界人士会产生质疑，这样一来，房产测绘单位很容易因为与其相关的利益问题，在测绘的过程中弄虚作假，造成测绘的结果与实际情况大相径庭，其实，尽管审核机构对于房产测绘的成果不进行实地的检测，但是，这并不意味着测绘单位可以随意的更改测绘结果，因为，其所呈交的测绘报告如果存在弄虚作假的行为，其要对此负全部的法律责任，而不是在出现问题的时候，推行责任给相关的监管部门。这样不仅可以避免很多的法律纠纷，还能够确保相关的监管部门集中内部的人力和物力，对房产测绘成果进行细致深入的审核工作。并且，审核部门会在各个季度对房地产权登记的测绘成果进行临时抽查工作，一旦发现问题，就会根据《房产测绘成果质量评定标准》的相关规定进行评分，不合格的房产测绘成果给予曝光出来，并严格进行处理。

(三)制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件

新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则。在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产，同时对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境，在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。

(四)建立房产测绘成果公示制度。

首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。

四、小结

随着我国经济建设的快速发展，我国的建筑行业也取得了相当多的改革成果，尤其是房地产行业的发展，更是展现出蓬勃向上的冲力，并且，还在不断的突飞猛进。但是，由于我国房地产业市场经济体制下的发展还处于初期阶段，受到市场经济的影响，很多房地产商为了追求更大的利益，一段时间内对房地产进行人为的炒作，这对于房地产业的健康发展，产生了重大的不良影响。房产测绘工作能在很大程度上对这一行为进行制约，其将房屋的客观情况公平的反馈给够投资方，使其能够对所购房产做出正确的判断，从而降低不必要的经济损失。因此，房产测绘工作应该受到大力支持，并且，更多的深入研究工作，促使其更有效的进行房产测绘。

参考文献：

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[4]纪长顺.基于ArcGIS Engine的房产测绘管理系统的研究与开发[J].黑龙江科技信息, 2011,31