土地权籍管理范文

导语：如何才能写好一篇土地权籍管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

摘要：

从地籍动态管理的角度，提出了土地与宗地全生命周期的概念。基于此，设计了地籍时空数据结构，探讨了面向全生命周期的地籍时空管理系统的结构和功能，并将研发的系统运用在实际业务中，以贯穿于其全生命周期管理。

关键词：

地籍动态管理；全生命周期；时空数据；时空管理系统

0引言

上海市国土管理部门在2014年提出了土地“全生命周期管理”需求，旨在将全生命周期理论运用到地籍动态管理中，从而可以节约、集约、合理、高效地使用土地。全生命周期的概念最早是由美国经济学家雷蒙德•弗农于1966年提出的，他将产品的全生命周期分为创新期、成长期、成熟期、标准化期和衰亡期5个阶段[1]，从而全生命周期理论逐步得到推广和运用。目前，全生命周期理论应用很广泛，特别是在企业管理、工程建设和环境治理等领域已有成熟的应用[2-4]。但在地籍地动态管理中的应用还处于探索阶段，有许多理论和技术问题亟待解决。文献[5]从房地产开发建设和管理的角度，定义了土地房屋的全生命周期管理概念，将土地房屋全生命周期分为土地管理、房地产开发、建设管理、房地产市场管理、物业管理和拆、改、留管理6个阶段。文献[6]基于企业生命周期理论，探讨了工业用地的生命周期及弹性出让年期的设置，较好地解决了工业用地出让以及后续管理中的问题。文献[7]在静态地籍GIS基础上，引入时态概念，建立了动态地籍GIS平台，并运用在地籍宗地变更管理业务中。文献[8]建立了基于全生命周期的地籍对象时空数据模型。但总体上，已有的研究主要是针对地籍管理中的某一业务或某个环节提出的，而地籍动态管理涉及多个环节和多项业务，地籍动态管理中的全部过程需要综合考虑。因此，本文在借鉴和综述已有全生命周期理论在地籍管理，以及其他领域的研究和应用基础上，从地籍动态管理的角度，首先提出土地全生命周期的概念，针对土地管理中的最小单元及地籍动态管理中的核心要素宗地，提出宗地全生命周期的概念。基于此，设计地籍时空数据结构，探讨面向全生命周期的地籍时空管理原型系统结构和功能，并运用在实际管理业务中，将土地的全生命周期管理无缝地衔接起来。

1土地与宗地的全生命周期

1.1土地的全生命周期

地籍记载着土地及土地上附着物的基本信息，其核心是土地[9]。要将全生命周期理论运用在地籍动态管理中，首先要分析土地的全生命周期。为此，本文在分析已有研究成果和上海市实际土地政策基础上，提出如图1所示的土地全生命周期概念，其是从土地总体利用规划开始，历经土地储备、土地供应、土地利用、土地管理5个阶段，而每个阶段由不同的业务组成，如土地储备阶段，包括将不合理的用地、闲置未利用的土地等收回，对集体土地改建设用地进行土地征收，对已经利用的土地进行收购等。同时，每个阶段的每个业务也有自身的全生命周期，如土地供应阶段的土地出让，首先确定地块范围，然后经过挂牌、竟标、签订出让合同、办理建设用地许可证和建设用地批准书等流程后，其土地出让业务的全生命周期结束。因此，不同业务的全生命周期构成了一个阶段的全生命周期，而各个阶段的全生命周期构成了土地全生命周期。同时，土地的全生命周期是一个周而复始的循环过程，在经历了规划、储备、供应、利用和管理后，因城市发展的需要（如旧城区改造，重大工程等），土地管理部门对土地总体规划进行适当的调整和修改后，再次进入土地全生命周期的各个阶段。土地规划、土地储备、土地供应和土地管理是行政管理部门实施的行政行为，而土地利用是土地使用者依据行政决定而实施的相关活动，因此，本文提出的土地全生命周期涵盖了土地管理和利用的全过程。

1.2宗地的全生命周期

全生命周期本质是从产生到死亡，是针对具体客观对象提出的，有明确的“始点”和“终点”。而土地全生命周期是一个周而复始无穷尽的过程，没有明确的“终点”，是在土地总量控制的前提下，基于土地管理和土地利用提出的。但土地全生命周期的各个阶段和各个阶段中的每项业务并不是对土地的整体开发和利用，而是将整个土地划分为具体的不同区域，每个区域有不同的功能和利用价值，依据区域的不同，可把土地划分为不同的地块，则地块和地块之间具有了一定的边界，这种边界具有“人为”因素的特点，是人为因素强行施加上的，在现实世界中有可能存在明显地物的区分，也有可能不存在地物的区分，因此，不同区域或地块随着边界的确定其开始创建或产生，随着边界的消失其随之消亡，虽然土地是固有的，也不可能消失，也不会发生变化，但是地块的边界、位置和形状会发生变化，即地块作为土地的一部分，伴随着创建、变化和消亡的过程。宗地是土地管理的最小单元，具有明显的界线和边界，因此，宗地可以理解为土地上不同的地块。为此，本文将土地上某一地块经历创建、变化和消亡的时间过程称为宗地的全生命周期。如图2所示，某一地块在时间轴序列上，在时刻ts开始创建，即人为地基于某一目的或行为强行为该地块施加上边界，随着时间的变化和土地的利用状态的改变宗地的边界会发生变化，而在时刻te消失，这种强行施加的边界消失，宗地随之消亡。所以，宗地的全生命周期可以用时间区间表示为[tste]。因此，宗地的全生命周期是以地块边界的创建为“始点”，以地块边界的消失为“终点”，其中间过程经历了边界的调整或变化。

2地籍时空数据结构设计

地籍动态管理业务的本质是反映宗地产生或创建、变化和消亡的时空变化过程，同时，宗地在全生命周期内的时空变化贯穿或交叉于土地全生命周期的各个阶段，或者各个阶段的某项业务中，如宗地的创建有可能发生在土地储备阶段的土地收购业务中，也有可能发生在土地供应阶段的土地出让或土地划拨业务中。宗地的变化有可能发生在土地管理阶段中的土地变更业务中，也有可能发生在土地储备阶段的土地收购业务中，如仅收购部分土地。宗地的消亡有可能发生在土地储备阶段的土地收回业务中，也有可能发生在土地管理阶段的土地变更业务中。因此，无论土地全生命周期管理的各个阶段或各个阶段的每项业务，还是地籍管理都是基于宗地这一客体，所以加强土地和地籍管理的前提是记录宗地的时空变化，而要记录宗地的时空变化，首先要设计宗地的时空数据结构。宗地时空数据结构的设计思想是设计相应的表来存储宗地图形信息。宗地的图形可能包含多个洞，即宗地的图形是由边界和洞组成，为此，设计相应的边界图形表Bord_Geometry和洞图形表Hole_Geometry。宗地图形的边界表Bord_Gemotry和洞表Hole_Gemotry分别存储了宗地图形的边界和洞边界在全生命周期内的时空变化和状态。每个宗地图形肯定包含一个边界，但洞的个数不确定，有可能没有，也有可能为一个或多个。因此，ZD_Gemotry表中字段ZDHoleIDs记录着宗地所包含洞的ID标识，其对应着洞表Hole_Gemotry中的ZDHoleID。表与表之间通过标识符连接，表1是3个表的部分字段设计和对应关系。边界表Bord_Gemotry和洞表Hole_Gemotry不需要用关键字关联，它们分别通过自身的ZDBordID、ZDHoleId和ZDID建立关联。要记录宗地对象图形信息的变化，需要将宗地的全生命周期分成若干个单元时间区间，在每个单元时间区间内宗地图形信息呈现一种状态，故设计相应的图形边界单元表和图形洞单元表，即BordUnit_Geometry（见表2）和HoleUnit_Geometry（见表3），两个表分别存储了宗地的边界和所包含的洞在单元时间区间内的时空变化和状态。表BordUnit_Geometry比表HoleUnit_Geometry多出字段“ZDH”“MBRMinX”“MBRMinY”“MBRMaxX”“MBRMaxY”。实际业务中，宗地的图形改变会导致宗地号改变，但在单元时间内其宗地号不发生改变。因此，将代表宗地号的字段“ZDH”设计在单元边界图形表中。字段“MBRMinX”“MBRMinY”“MBRMaxX”“MBRMaxY”是从系统的检索效率出发，（MBRMinX、MBRMinY、MBRMaxX、MBRMaxY）构成了宗地在单元时间区间内的最小外包矩形，在空间数据查询时，索引处理相同形状的简单实体效率最高。因此，在检索中，可对其宗地的最小外包矩形检索，首先判断宗地的最小外包矩形是否满足条件，若满足条件，则进入宗地实体对象的检索；若不满足，则直接跳过，这样可以大大地提高检索效率。表BordUnit_Geometry同表HoleUnit_Geometry中的字段“ZDBordUnitID”和“ZDHoleUnitID”分别对应着表Bord_Geometry和表Hole_Geometry中的字段“ZDBordUnitIDs”和“ZDHoleUnitIDs”，形成多对一的关系。

3地籍时空管理系统

3.1地籍时空管理系统结构

基于上述分析，结合上海市土地管理业务需求，本文研发了面向全生命周期的地籍时空地管理系统，该系统是基于组件设计的，包括如图3所示的三层体系结构。业务应用层也叫业务表示层，指系统的界面，同用户交互，根据用户的需要及系统的功能为用户提供相应的服务。业务逻辑层是业务应用层和数据层的中间层，完成用户与计算机数据库的交互，向上为应用层提供用户的需求，向下与数据层完成数据转换，执行具体的诸如检索、查询、统计等任务。业务逻辑层的功能通过组件MapX5.0、MapObject2和AutoCAD2002来实现。数据存储层负责存储计算机可以识别的地籍时空数据，通过数据访问接口处理业务逻辑层的数据访问请求。主要包括宗地基础图库和数据字典库等，本文采用成熟的关系数据库SQLServer2000存储宗地空间和非空间数据，保证了安全性、一致性、完整性和并发控制等[10]。

3.2地籍时空管理系统功能

本文研发的地籍时空管理系统功能包括地籍GIS基本功能、时空数据变更与维护、时空数据查询与追溯、时空数据统计与分析、其他业务办公接口和系统日志管理。地籍GIS基本功能是任何GIS系统都具有的基本功能，包括图形的放大、缩小、量距、查询和打印输出等。时空数据变更与维护包括地籍时空数据质量控制、基础数据的录入和地籍时空数据变更。时空数据查询和追溯是地籍时空管理系统的核心功能，时空数据查询包括基于宗地的查询和基于时间的查询，基于宗地的查询是查询宗地在某个时刻或某一时间区间的状态，包括现状查询、历史查询和事件查询。基于时间的查询是指在某个时刻或时间段，哪些宗地发生了变化，故分为时间区间查询和时刻查询。时空数据追溯是基于宗地在全生命周期内的时空变化而进行的查询，如图4为宗地在全生命周期内的追溯。时空数据统计与分析是地籍管理的一项重要工作，经过对宗地时空基础数据、变化数据的统计，能反映宗地数量、质量、分布及动态变化现势和历史情况，系统提供了按宗地的类型、用途、变化等以报表或图（饼状图或柱状图）的形式进行统计，通过对时空统计数据的加工与分析，可以充分地认识和利用隐含在宗地时空数据中的有用信息，从而对宗地未来变化的趋势做出科学、正确的推理和预测，为政府提供决策支持功能[11]。地籍时空管理系统作为土地管理的综合统一平台，为其他各种业务系统提供了基础图形数据，因此，该系统为其他业务办公子系统提供了数据接口，如土地审批系统、土地权属登记系统等，由此，将本文提出的土地全生命周期中各个阶段和各个环节的土地管理无缝链接起来。

4结束语

本文在借鉴和分析已有全生命周期理论在其他领域，以及在地籍管理中的研究和应用基础上，结合上海市土地管理政策，分别提出了土地与宗地全生命周期的概念。基于此，设计了地籍时空数据结构，探讨了面向全生命周期的地籍时空管理原型系统结构和功能，研发的系统已在上海市某区得到应用。实践表明，该系统较好地满足了上海市土地管理部门提出的土地“全生命周期管理”的需求。

参考文献：

[2]于团叶，陈翩翩，宋小满.基于生命周期的中小企业股权结构对绩效的影响[J].同济大学学报：自然科学版，2012，40（6）：955-959.

[3]刘毅，何小赛.基于生命周期分析的中国城镇住宅物化环境影响评价[J].清华大学学报：自然科学版，2015，55（1）：74-79.

[4]苏醒，张旭，孙永强.钢结构住宅建筑部品生命周期详单分析[J].同济大学学报：自然科学版，2011，39（12）：1784-1788.

[5]旭峰.土地房屋全生命周期管理信息化[J].上海信息化，2004(1)：23-27.

[6]范华.企业生命周期及其土地弹性出让年期研究[J].上海国土资源，2014,35（2）：62-65，69.

[7]邬江波，孟令颂.动态地籍GIS平台的研究[J].现代测绘，2008，31(2)：27-29.

[8]孟令颂,陈鹏,童小华,等.基于全生命周期和改进事件的地籍对象时空数据模型研究[J].地理信息世界,2015,22(4):51-56.

[9]杜海平，詹长跟，李兴林.现代地籍理论和实践[M].深圳：海天出版社，1999.

[10]李阳东.基于事件-版本的时空数据模型的研究[D].上海：同济大学，2008.

篇2

一、明确登记与信息化管理工作目的

开展农村土地承包经营权登记与信息化管理工作，是健全社会主义市场经济体制的必然要求，是巩固农村基本经营制度的客观需要，是维护农民土地承包经营合法权益的根本要求，是解决农村土地承包现实问题的迫切需要。通过登记，进一步把承包地块的面积、空间位置和权属证书等落实到户，建立健全农村土地承包管理信息化平台，全面提升信息化管理水平，把中央关于现有土地承包关系稳定并长久不变的要求落到实处，强化对土地承包经营权的物权保护，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。

二、明确登记与信息化管理工作原则

开展农村土地承包经营权登记与信息化管理工作，要坚持以下原则：一是确保承包关系稳定。登记工作是对农村土地二轮承包工作的进一步规范和完善，在保持现有土地承包关系稳定、保证农业生产正常的前提下开展登记工作，严禁借机调整和收回农民承包地。二是依法规范。严格执行《物权法》、《农村土地承包法》有关土地承包经营权登记的规定，参照农业部《农村土地承包经营权证管理办法》规定的登记内容、程序开展登记工作。三是民主协商。充分动员广大农户积极参与登记工作，清查、确权、登记等重大事项均应由本集体经济组织成员民主讨论决定，不得强行推动。四是因地制宜。区别不同地区的不同情况，按照确地、确权、确利相结合的办法，认真开展农村土地承包经营登记工作，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。五是提升信息化管理水平。在进一步补充、核准、完善已有档案的基础上，通过信息化网络平台建设，实现农村土地承包信息市镇村三级联网共享。

三、明确登记和信息化管理工作内容

（一）全面落实“四到户”。把承包地块、面积、合同、证书落实到户，标明承包地块的空间位置是登记的关键环节。登记中着重查清承包地块面积和空间位置。在对土地承包情况进行摸底调查的前提下，以第二次全国土地调查成果为基础，以承包清册、已签订的土地承包合同、发放的土地承包经营权证书和集体土地所有权确权登记成果为依据，因地制宜开展土地承包经营权权属调查勘测，逐块查清承包地块面积、四址和空间位置。对与现有土地承包档案记载的土地承包状况有较大误差且农民群众要求实测的，应采取科学简便的方式测量查实。查清承包地块面积和空间位置，并确保准确。实测结果经镇、村（居）公示后，作为确认、变更、解除土地承包合同以及确认、变更、注销土地承包经营权的依据。承包地块面积、合同、证书不明确的在查明情况的基础上，根据相关规定和要求予以明确。未签订承包合同的，补签承包合同；因承包合同丢失、残破等原因需要补订承包合同的，补订承包合同。未向农户颁发土地承包经营权证书的，颁发证书；因证书遗失、污损等原因需要补换发的，予以补换；因承包地被国家全部征收等原因需要注销土地承包经营权证的，予以注销。土地流转后无法明确农户承包地“四址”的，可以通过明确整个流转地块或整个村组承包地的“四址”，再以确股、确权、确利的方式，依法落实农民的土地承包经营权。有条件的地方，要把基本农田进证入户工作与开展土地承包经营权确权登记有机结合起来，对照已设立永久保护标志的基本农田区块，探索做好基本农田进证入户工作。

（二）建立健全土地承包经营权登记簿。登记簿由市政府农村土地承包管理部门依据农业部《农村土地承包经营权证管理办法》建立。已建立登记簿尚不完善的，结合登记工作进一步健全；未建立的，在现有土地承包合同、证书的基础上，结合经依法确认的承包地块、面积和空间位置等登记信息，予以建立。积极探索规模流转土地承包经营权确权、确股登记管理办法。

（三）建立健全农村土地承包经营信息化管理系统。各村（居）要应用农村土地承包信息管理系统，将登记信息录入到计算机，实行市镇信息联网统一管理。土地承包经营权登记信息资料实行市镇村共享。

四、明确工作部署

根据南通市统一部署，结合我镇实际，2014年确权登记与信息化管理工作在宁通居、黄建村试点的基础上，在所有村有序推开。2014年在全镇全面开展，全面完成我镇确权登记与信息化系统建立工作。开展农村土地承包经营权登记与信息化管理工作，一般应分三个阶段进行：

（一）前期准备阶段。各村（居）在调查了解、初步摸清基本情况的基础上，制定登记工作实施方案，分解任务，落实责任，提出解决相关问题的预案，明确工作进度和保障措施。并采取多种形式向农民宣传开展土地承包经营权登记的重要意义、内容和工作要求。要组织登记工作人员培训，准确理解和把握政策，明确具体操作规程。

（二）登记实施阶段。各村（居）要认真组织清理登记村的土地承包方案、承包清册、承包合同、流转合同、流转台账、征地协议、统计报表等有关文件资料，做到帐册相符、承包合同与证书相符，健全土地承包档案。把承包地块、面积、合同和基本农田落实到户，把土地承包经营权证书发放到户。以现有土地承包档案为基础，结合现有土地承包实际情况，建立健全土地承包经营权登记簿。根据当事人的申请，按照《农村土地承包经营权证管理办法》的有关规定，开展土地承包经营权初始登记和变更、注销登记。并做到一户一套土地承包经营权登记材料，一组一本登记簿，一组一张地籍图（地块空间位置图），电子信息管理系统联通。

（三）总结验收阶段。各村（居）要认真总结登记经验，分析存在的突出问题，形成登记工作总结报镇农经服务中心，进一步完善我镇土地承包经营权登记制度。

五、工作要求

（一）切实加强组织领导。镇成立确权、登记工作领导组。

各村（居）要成立以党支部书记为组长，村会计为副组长的登记工作领导小组，负责组织实施登记工作。村会计要做好领导小组日常工作，加强对登记工作政策指导与工作协调，编制实施方案，分解任务，落实责任，明确进度，定期检查，抓好落实。其他村干部要积极参与，协同配合，支持和帮助解决工作中遇到的困难和问题，确保登记目标任务圆满如期完成。镇农经服务中心及相关业务部门要加强政策宣传与业务辅导。

（二）加强土地承包档案信息化管理。在全面清理土地承包档案的基础上，全面建立健全农村土地承包基础资料信息电子管理平台，实行统一规范化管理；文本档案实行分类管理、集中保管的原则。要在档案管理部门的支持和指导下，做好土地承包经营权登记文件材料的归档工作。农村土地承包经营权登记档案由土地承包经营权登记机关负责集中保管，建立健全整理立卷、分类归档、安全保管、公开查阅等制度，并依法按期移交同级综合档案馆。

（三）严格把握政策界限。严格执行农村土地承包法律政策规定，在现有土地承包合同、证书和集体土地所有权确权登记成果的基础上，开展土地承包经营权登记工作。登记面积不与二轮承包面积确定的农业补贴基数挂钩，不与农民承担费用、劳务标准挂钩。未经承包农户同意，不得强行按实测结果变更、解除土地承包合同和变更、注销土地承包经营权证。登记工作中可对二轮承包面积、实测面积同时登记并加以备注说明。对土地承包经营权权属未确定或有争议的，先依法解决，再予以登记确权。

（四）落实工作经费。确权登记与信息化管理工作经费、人员经费、设备经费、耗材经费等由市镇财政适当补助，市镇财政按每村（居）五万元标准在验收合格后予以补助，不足的部分由村在村营收入中支出，确保登记工作顺利开展。开展农村土地承包经营权确权登记工作不得向农民收取任何费用。

（五）妥善解决突出问题。组织力量对土地承包问题进行摸底排查，妥善解决可能影响确权登记工作顺利开展的突出问题。法规政策有明确规定的，要严格执行；没有严格规定的，要依据法律政策的基本精神，结合当地实际作出规定。引导当事人依法理性地反映和解决土地承包经营纠纷，通过协商、调解、仲裁和诉讼等渠道予以妥善化解。

篇3

论文关键词：农村土地所有权，建设用地使用权，土地承包经营权，宅基地使用权流通性

 

农村土地权利是农民对农村土地享有的权利。正确认识和界定农村土地权利的性质，是保护农民土地权益的前提和基础。 一、关于农村土地所有权的性质和权利行使 (一)关于农村土地所有权的性质 农村土地所有权为何种性质？在《物权法》通过前，对此曾有不同的观点。如何构建农村土地所有权也就成为学界争论的问题。有的认为，我国农村土地所有权存在主体虚位，有的甚至认为应将土地所有权确认为农民个人所有，以解决农村土地“无主”现象。笔者不赞同这种观点。这不仅是因为我国《宪法》中规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，更重要的是因为我国农村土地权属变动的历史原因，使我们无法或者说不能确认现有土地应归哪一具体的个人所有，否则，不仅会造成今后的土地利用问题，而且会造成极大的社会动荡。笔者认为，非属国家所有的土地应当归村落居民集体所有。《物权法》第59条第1款规定，“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”这一规定明确了集体所有的土地归本集体的成员集体所有。但对此仍有不同的理解和主张。有的认为，成员集体所有应为集体成员共有；有的认为应为总有。笔者不同意成员共有的观点。这种集体成员集体共有宅基地使用权流通性，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成员按一定的份额享有，也并非每一成员退出时可以要求分出自己的应得份额，因此，这种所有的性质应为“总有”或者称为“合有”。有学者认为，“合有，也称为公共共有或者共同共有，是指两个或两个以上的人基于某种共同关系的存在共有一物，他们不分份额平等地享有权利，对共有物之处分以全体共有人的同意决定。”“总有，是指多数人所结合之一种共同体，亦即所谓实在的综合人之有。”[1]尽管境外也多有学者将共同共有定义为合有，但我国法上是将共有区分为按份共有与共同共有的，也就是将共同共有作为共有的一种形式，而不是将共有仅限于分别共有或按份共有，因此，与其将“合有”作共同共有解释，不如将其作与“总有”含义相同的解释。也正因为如此，农民成员集体所有属于合有即总有。合有与共有的根本区别在于合有人构成一个团体，每个成员不能要求对合有的财产分割，只是在享有所有权人的权益上应与共同共有相同，即每个人都可享有所有的财产的收益。“共有人不仅可以直接占有共有财产，而且有权请求分割共有财产。集体财产尽管为其成员所有，但其属于集体所有，集体财产与其成员是可以分离的，尤其是任何成员都无权请求分割集体财产。”[2] 农村土地由农村集体成员集体所有，明确了农村土地所有权主体为成员集体，即由集体的全体成员共同享有所有权，这并不会导致所有权主体的虚位。如果说现实中存在农村集体成员得不到土地所有权权益的现象，不是由于集体的土地归成员集体所有造成的，而是因其他制度或者说是因为对农村集体所有权保护不力和经济民主制度不健全造成的。正因为集体成员集体所有是不同于“共有”的由成员集体共同享有所有权，因此，《物权法》第59条第2款规定了应当依法定程序经本集体成员决定的事项，第60条规定了集体所有的土地所有权的行使主体。既然农村土地归农村集体成员集体所有，成员集体享有集体土地的所有权，所有权人的权益就应由所有权人享有宅基地使用权流通性，而不应由其他人享有。这是由所有权人性质所决定的。如果所有权人不能享有所有权权益，那么这种“所有权”也就不是真正的所有权。《物权法》确认了农民成员集体对其土地的所有权，也就明示农民集体土地所有权的权益归该集体成员集体享有。因此，我们在任何制度的设计上，都应保障农民集体土地所有权的权益真正归集体的成员享有，应将农民土地所有权的各项权能还给农民，而不是限制其取得所有权利益。这应当是保障农民土地权益的根本出发点，也是真正解决“三农”问题的重要出路。当然，现代社会，随着所有权的社会化，任何所有权也都会受到一定限制，农民集体土地所有权也不例外。但是这种限制是以维护社会公共利益和他人的合法权益为前提的，而不能以剥夺所有权人应享有的权益为代价。我国《物权法》第42、43、44条等是对农民集体土地所有权限制的规定，这些限制也足以实现农民集体土地所有权的社会性。 (二)关于农村土地所有权的行使 农民集体土地所有权是由集体成员集体享有的，但在所有权行使中也须维护集体成员的利益，对于一些重大事项应由集体成员集体决定。《物权法》第59条第2款规定在权利行使上应当经本集体成员依照法定程序决定。这体现了农民集体土地所有权行使上的特点。在农村土地所有权行使上，有以下三个问题需要解决。 第一，农村土地如何经营？《物权法》第124条第2款规定:“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”这一规定是强制性的还是任意性的规定？有的认为，是强制性的，按照这一规定，凡农业用地，都须实行承包经营。有的认为，不是强制性的，而仅是强调依法实行承包经营，不是私有化。笔者赞同后一种观点。《物权法》第124条更重要的是强调实行承包经营不会改变农村土地集体所有的性质，而不是强调农村土地都要实行承包经营。农村土地实行承包责任制，是国家在农村的重要政策。但只是一项指导性的政策，不能也不应是强制性的。法律规定实行承包经营时承包人的权利是为了保护承包人的利益，维护土地承包经营制度，但不是要求农村土地的所有权人对土地都必须实行土地承包经营制度。因为对于农业用地实行承包经营是在集体所有的土地上设立土地承包经营权这种用益物权，属于所有权行使的一种方式。如何经营土地，这是土地所有权人的权利，应由所有权人根据自己的利益和需要自行决定。在其所有的土地上是否设立土地承包经营权还是以其他方式行使所有权，都应由所有权人即成员集体决定，而不应由法律强制规定。 第二宅基地使用权流通性，农村土地所有权可否转让？通说认为，农村土地所有权不能流通，不可转让。但这并无法律上的合理根据。农民集体土地所有权的性质为集体所有，而集体所有权的主体又不具有唯一性，因此，农村土地所有权应当具有可让与性。从法理上说，凡是禁止流通的财产，须由法律明确规定，凡法律未明确禁止流通的财产就具有流通性。从现行法的规定看，法律并没有明文规定农民集体土地所有权不可转让。现行《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”这里的“依法改变土地权属”并没有仅限定为集体所有改变为国有，应包括某一集体所有的土地改变为归另一集体所有。如果不承认农村土地的流通性，农村土地资源的财产性就得不到体现，无法通过市场机制得到优化配置，而现实中也存在农村土地流通现象。因此，应当承认农村土地所有权的可让与性。当然，为维护土地集体所有制，对于农民集体土地所有权转让，应限定为受让人只能是农民集体经济组织，其他人不能取得农民集体土地所有权。 第三，在农村土地上可否设立建设用地使用权？这里所说的主要是指用于住宅等建设的建设用地使用权，而不包括乡镇企业用地的建设用地使用权，因为乡镇企业建设用地使用权，法律已有规定。对此，通行的观点是持否定说，认为建设用地使用权只能在国家土地上设立，而不能在集体土地上设立。但这种观点在《物权法》施行后，需要重新审视。《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收农村集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。这一规定既是对所有权的限制，也意味着今后非“为了公共利益的需要”，国家不能再将农村集体所有的土地征收，而后将土地使用权出让给需要土地的使用人。然而，非为公共利益的需要用地(例如，住宅建设和其他商业性用地)宅基地使用权流通性，不会因《物权法》的实施而终止。随着城市化的发展，建设用地的需求在不断增加，而不是减少。那么，今后是否会发生非因公共利益的需要而使用集体所有的土地呢？ 这里首先有一个界定城市范围问题。有种观点认为，我国法律规定，城市的土地归国家所有，只要成为城市规划区域内的土地就当然归国家所有，因此，在城市建设中无论是商业性用地还是其他用地，都只能在国有土地上设立而不能在集体土地上设立建设用地使用权。这种观点值得商榷。《物权法》第47条规定，“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”《土地管理法实施条例》第2条规定，“下列土地属于全民所有即国家所有: (1)城市市区的土地； (2)农村和城市郊区中已经依法被没收、征收、征购为国有的土地；(3)国家依法征用的土地； (4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； (5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； (6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”依照上述规定，只要划为城市市区，土地就归国家所有，在城市建设中不会发生需要利用集体土地的情形。但该条例的规定未必妥当，特别是第(5)项显然仍是建立在维持城乡二元结构的基础上的。随着户籍制度的改革，不再区分农村户口与城镇户口，而仅仅因为城市的扩张，就将原属于集体所有的土地当然地转为国有土地，这种对集体所有权的剥夺并没有充分必要的理由。因此，某一土地是否归农民集体所有至少应依《物权法》实施之日的确权为准。如果说在《物权法》生效前形成的“城中村”的集体土地已经为国家所有；在此以后形成的“城中村”集体所有的土地不能当然地就转为国有，否则农民成员集体所有权人的权益保护也就成为空话。 农民集体所有的土地不因城市规模的扩张而成为国有土地，在城市建设中如非因公共利益而需用农村集体所有的土地进行建设时，用地人如何取得土地使用权呢？《物权法》第151条规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”现行《土地管理法》第20条规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占有土地的，要按照规定办理土地征收。这显然与《物权法》规定的征收条件不一致。因此，在?段锶ǚā肥凳┖螅土地管理法等法律τ枰孕薷摹＝饩龀鞘薪ㄉ栌玫氐某雎肪褪窃市砼逋恋厮有权人在其土地上设立建设用地使用权，而不是将建设用地使用权仅仅限于在“国家所有的土地”上设定的用益物权。在农民集体的土地上设立建设用地使用权宅基地使用权流通性，可以按照国有土地建设使用权的设立方式，将建设用地使用权出让给用地人，但由农民成员集体即土地所有权人取得出让使用权所得的收益。例如，有的地方采取将规划为建设用地的土地也以“招、拍、挂”的方式出让建设用地使用权，但出让费是由农民成员集体取得，而不是由国家取得。在农民集体所有的土地需要用于开发建设时，也可以由农民成员集体即所有权人自己进行开发建设。由此而产生的土地利益τ膳┟癯稍奔体取得，做到真正还权给农民、还利给农民? 有人担心，许可在农民集体所有的土地上设立建设用地使用权，会使农业用地改为建设用地，会导致突破国家规定的18亿亩耕地的红线，会影响我国粮食生产的安全。这种担心是没有必要的。承认农村土地所有权人可以在自己的土地上设立建设用地使用权，或者自己开发经营其土地，在其土地上建造建筑物、构筑物及其他设施，并不等于说土地所有权人可以任意将农业用地转变为建设用地。《物权法》第43条规定，“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”严格限制农用地转为建设用地，这一任务主要是由规划部门和土地管理部门承担的，而不是通过不许在农村集体所有土地上设立建设用地使用权完成的。只要根据规划，农村集体所有的土地需要转为建设用地并经批准转为建设用地，又不属于公共利益的范畴，就应当也只能由土地所有权人在该土地上设立建设用地使用权来经营该土地。 这里涉及一个热门话题，即“小产权”房问题。何为小产权房？对此有不同的理解，也有不同的情形。之所以称为“小产权”房，根本原因在于其用地属于农民集体所有的土地而不是设立建设用地使用权的国有土地，是农民集体自己或委托他人开发的，而不是由房地产商从国家取得建设用地使用权后开发的。对于小产权房，各地采取不同的禁止政策，有的甚至规定买卖小产权房的所得属于违法所得，要予以没收。然而，小产权房的建设和交易禁而不止。笔者认为，解决这一问题的关健应是区分小产权房的建设是否经过有关部门许可，是否办理了农业用地转为建设用地的手续，依不同情形作不同的处理。“小产权”房大体有两种情形:一种情形是没有经过有关部门许可，未办理农业用地转为建设用地的手续宅基地使用权流通性，擅自在以出租或者承包经营等形式取得使用权的农业用地上建设的房屋。这种房屋属于违法、违章建筑，根本就不能有产权，应不属于小产权房。对于这类房屋如果不符合规划和土地用途，应当坚决予以查处，责令其拆除，恢复土地原状。另一种情形是经过有关部门的许可，办理了农业用地转为建设用地手续，其建设符合规划要求，但其建设用地属于农民集体所有的土地，而不是国有土地。这种小产权房是有产权的，之所以称为小产权是因为该房屋的建设没有取得国有土地的建设用地使用权。对于这种小产权房，不应当限制其交易。如果认为只有在取得国有土地的建设用地使用权的土地上建造的房屋才有“大产权”，才可以交易，这显然是沿续了国家垄断全部土地的一级市场的以往做法和思维方式。因此，解决小产权房问题应当，赋予农村集体土地所有权人可以依法定程序将其土地自行进入一级市场，在其土地上设立建设用地使用权的权利。当然，农村土地所有权人行使这一权利应当遵行土地利用总体规划，应当办理农业用地转为建设用地的手续。如果一概不承认小产权房，一定要将其占用的土地征收后设立建设用地使用权，则违反物权法关于征收的规定，因为这种用地很难说是“为了公共利益的需要”。

篇4

（河南省地质矿产勘查开发局第三地质矿产调查院，河南 信阳 464000）

【摘　要】质量控制就是为了达到预定质量目标所采取的作业技术和管理活动，它是质量管理中的一部分。相对测绘项目而言，普遍存在项目所在地远离主要质量管理部门、交通不便、执行现场质量检查手段有限、测绘条件差、作业周期长等特点，很容易造成质量控制的漏洞。本文就潢川县农村集体土地所有权确权登记发证项目管理中的质量控制，浅谈几点体会，跟大家一起探讨。

关键词 农村集体土地所有权确权登记发证；质量控制；管理

0　前言

随着户籍改革和城乡一体化政策的落实，切实维护农民土地的合法权益，维护农村社会稳定，加快建立和完善农村集体土地产权登记制度，进一步明晰农村土地产权，夯实农业农村发展基础，促进城乡统筹发展，推进社会主义新农村建设，建立健全地籍管理制度，维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者的合法权益，结合潢川县农村集体土地所有权的实际情况，建立一套真实、可靠、现势性强、多用途的农村集体土地所有权地籍成果；并将全野外数字化地籍成果数据进行数据库和管理信息系统建设，服务于潢川县国土资源局。通过招投标我院承担并完成了潢川县农村集体土地所有权确权登记发证项目第六标段工作。2013年潢川县政府全面完成了农村集体土地所有权确权登记发证工作；获得了河南省国土资源厅的嘉奖。

1　质量控制

1.1　质量控制和超越业主期望是项目经理的主要职责

在潢川县农村集体土地所有权确权登记发证项目上，项目经理是我院法人代表在该项目上的全权代表，所负责的项目拥有与院长相同的责任和权力，因此项目经理不仅要管好人、财、物，还要管好测绘项目的协调和进度，负责取得一定的经济效益；更重要的是要抓好测绘成果的质量控制，提交超越潢川县国土资源局期望的优秀成果，创造一定的社会效益，为我院赢得声誉、赢得市场。项目经理是实现质量预定目标的关键人物；项目经理和项目部要牢固树立“科学管理、精心测绘、成果优良”的信心，把认真抓好测绘成果质量当作首要任务。

1.2　院级质量控制和项目部质量控制

就我院而言，院级对测绘成果质量的控制和项目部对测绘成果质量的控制密切相关，是两个不同概念和层次的质量管理。其区别在于管理的主体、对象、内容、手段各方面有着明显的差别。院级质量管理的主体是院里各职能部门，而项目质量管理的主体是项目部职能人员；院级质量管理的对象是总体测绘任务，而项目部质量管理是针对具体测绘工作及相应的人和物等生产要素，重点是测绘程序质量的管理；院级从总体角度出发，就质量管理的目标、计划、组织、制度、重点测绘项目等进行管理，而项目质量管理的内容则渗透到测绘任务实施的全过程，它在时空上和测绘任务实施交织在一起。因此，项目部质量管理是测绘成果质量合格的主要因素；院级质量管理则是间接管理和控制，主要以指导、监督、检查、验收为手段；所以，院级质量管理以组织性宏观管理为重心，而项目部质量管理以控制性微观管理为重心。项目管理克服了传统的院级管理存在的弊端，使各项测绘工作优化配合。因此，在潢川县农村集体土地所有权确权登记发证项目实施中，对一切直接或间接影响测绘成果质量的因素进行管理都是项目部质量控制的范畴。

1.3　选择合格的测绘单位

潢川县农村集体土地所有权确权登记发证成果质量的优劣在很大程度上取决于测绘单位的设备实力、技术水平、工作经验、工作态度。因此，必须选择合格的测绘单位。潢川县国土资源局不仅要考虑成本，而且还要从测绘资质、信誉等级、设备实力和测绘人员的技术水平、工作经验、协调能力、懂法程度等方面进行考察。

1.4　质量控制的要求

测绘成果质量控制是项目部为实现特定的目标对所控制的对象采取的计划、实施、检查、处理和纠正，使其处于可控范围的连续性管理行为；我院对潢川县农村集体土地所有权确权登记发证项目质量控制的要求如下：

1.4.1　测绘质量控制的主体是项目部

为了实施测绘质量控制，项目部应根据测绘项目具体情况成立质量管理小组、配置专职质量检查员，负责项目测绘质量的指导、监督、检查。院总工办将专职质量检查员下放到项目部，正是落实质量管理的要求。

1.4.2　测绘质量控制要有明确的目标

潢川县农村集体土地所有权确权登记发证工作总的质量目标已由项目承包合同书明确规定。为了实现总目标还必须将总目标分解成许多分目标，分目标是实现总目标的具体步骤。具体的讲就是将项目分解成权属调查、地籍测量、数据库建设三部分进行测绘质量控制。一是严格定量要求权属调查、地籍测量、数据库建设的成果合格率多少，优良率多少，才能保证整体测绘成果优良。二是控制活动要求实事求是，确保经济效益和社会效益双丰收。

1.4.3　测绘质量控制要按预定的计划和技术标准实施

控制活动就是检查测绘过程中实际发生的情况与预定的计划、技术标准、规程相比较是否存在偏差，偏差是否在允许误差范围内，是否采取有效的整改措施，所以没有计划和标准，就无法进行控制。实际测绘过程中，经常会发生这样的情况，准备实行优质测绘却没有计划和措施；准备克服某项质量通病却没有预定的标准；甚至有了计划和标准也不执行，测绘过程中只凭经验和想象，这样测绘质量的控制就失去了意义。质量控制就是要将人们的质量管理活动纳入到按计划和技术标准进行中来，变被动为主动。

1.4.4　测绘质量控制要求在时间和空间上是一种连续性的、全面性的管理

质量控制不能“单打独斗”、“纸上谈兵”，必须从分析测绘工作的基本特点着手，找出影响测绘质量的规律性的东西，进行全面的、有重点的管理。

1.5　质量控制的基本内容

测绘成果质量的形成是一个复杂的过程，可以依据“TQC”中人、机、料、法、环五大要素管理的理论对测绘全过程进行一般性的分析，明确项目质量控制的内容。

1.5.1　测绘质量的控制

有人认为在测绘过程中，质量控制是项目经理和质检员的事，这种观点是错误的。在项目质量控制中，人、机、料、法、环这五大要素，人是决定的因素。管理、实施及测绘人员自身能力的高低对测绘质量起决定性的作用。人员业务能力高低对测绘质量影响的表现形式就是测绘成果质量，因此，必须对人员业务能力进行严格培训、提高。职责教育和技术交底是保证测绘成果质量的前提，只有通过职责教育和技术交底树立起全员的质量意识，才能在质量控制上形成全员参与的自觉行动，形成人人关心质量、人人重视质量的氛围。同时要实行竞争机制、激励机制、奖惩机制，这样才能提高测绘成果质量，以达到保证测绘成果质量的目的。例如潢川县农村集体土地所有权确权登记发证工作第六标段，在权属调查成果质量检查中发现个别宗地图存在3方共有的界址点漏设现象，部分地籍调查表不合格，就是（下转第339页）（上接第295页）由于质量意识淡薄造成的。

1.5.2　测绘所用仪器、设备、资料的质量控制

测绘所用仪器、设备、资料是形成测绘成果的基础条件，也是测绘质量形成的基本要素。保证基础条件按质、按量具备和合理利用是项目质量控制的重要内容。对基础条件的质量控制应采用“三把关，四检验”的制度，即仪器、设备、资料供应人员把关，技术质量检验人员把关，操作使用人员把关；检验规格，检验品种，检验质量，检验数量。例如检查项目投入的仪器、设备、资料是否达到潢川县农村集体土地所有权确权登记发证工作的技术要求。

1.5.3　测绘方法的质量控制

实施方案合理与否，技术方法先进与否，均会对测绘成果质量产生极大的影响；因此，项目经理在执行实施方案时一定要结合测区实际，必须执行测绘规程规范和有关强制性条文规定。

1.5.4　测绘程序的质量控制

质量控制最基本的内容是程序质量的控制，程序质量控制的目的就是要发现问题和分析影响程序质量的制约因素，并消除制约因素，使程序质量控制在一定范围内，以确保每道程序的质量。程序质量具有不稳定性和不确定性的特点，不稳定性是因人工操作所致，而不确定性是指潢川县农村集体土地所有权确权登记发证工作不象工业产品的程序那样可以事先确定，按步进行。本项目工作量大，同步作业的人员较多，同时存在交叉作业、穿插作业，工作程序具有连续的互相衔接的特点，控制好程序质量，就要做到对每道程序，每项工作全面执行监督实施、检查把关、预防为主的质量管理控制。例如检查潢川县农村集体土地所有权确权登记发证项目正在施测的界址点精度，界址点的精度达不到规程要求，就是界址点测量程序的质量控制不严造成的。

1.5.5　测绘成果安全保护与更新维护的质量控制

测绘周期长和多工种交叉、穿插作业的存在，决定了潢川县农村集体土地所有权确权登记发证成果安全保护的重要性。每项测绘成果的完成对整体测绘成果来说仅仅是产品完成过程中的一个工序，进行已完成每项测绘成果的安全保护与更新维护对整个测绘成果起着决定性的作用，所以要严格按照规程及技术要求安全保护、更新维护好已完成的每项测绘成果。例如当已完成的权属调查成果检查发现问题并加以改正后，地籍测量获得的地籍图、宗地图就要相应修改，数据库就要更新维护，只有这样才能保证整体成果的质量。

2　结束语

篇5

第一条  为改善投资环境，合理开发和使用土地，促进经济技术开发区（以下简称开发区）的发展，根据国家有关法律、法规，制定本规定。

第二条  开发区土地使用权（以下简称土地使用权）实行有偿出让、转让制度。出让后的土地使用权可以转让，但出让、转让合同另有规定的除外。

第三条  地下的自然资源、文物及其他埋藏物和隐藏物，不在土地使用权有偿出让、转让的范围之内。

第四条  开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）在市土地管理局指导下，负责开发区土地使用权有偿出让、转让的工作。开发区土地管理部门负责开发区土地使用权有偿出让、转让的登记、收费管理和发放《国有土地使用证》。

第五条  凡与中华人民共和国有外交关系或在中华人民共和国设有商务代表处的国家或地区的企业、其他经济组织或者个人，以及中国的法人、其他经济组织或者个人，均可成为土地使用权有偿出让、转让的受让人。

第六条  受让人在取得土地使用权的地块上进行各项经营活动，必须遵守中华人民共和国法律、法规和规定，并按开发区规划合理使用土地。

国家保护土地使用权人的合法权益。

第七条  开发区土地管理部门依本规定收取土地使用权出让费、土地管理登记费、土地增值费、土地使用费。除出让费外的其他收费标准由开发区管委会依据有关规定确定。

第二章  土地使用权有偿出让

第八条  土地使用权有偿出让（简称出让）是指开发区管委会代表国家，将开发区的土地以确定的地块、年限、用途，按开发区管委会批准的土地开发规划，有偿供土地使用权受让人使用的法律行为。

第九条  出让合同由开发区土地管理部门与受让人签定。合同必须采用书面形式，并经公证。

出让合同签定后，受让人应在合同规定的时间内，向开发区土地管理部门缴纳土地使用权出让费，办理土地使用权出让登记，领取土地使用证，并按年度缴纳土地使用费。

第十条  出让年限由开发区管委会根据行业特点和经营项目的实际需要确定，一般为五十年。特殊需要的，经过批准，出让年限可以延长。出让合同期限届满，受让人要求继续使用土地的，有优先受让的权利，但应在期限届满前一年向开发区管委会申请办理续用手续，并按续期日的土地使用权价格缴纳出让费。其他续用条件由开发区管委会另行确定。

第十一条  有偿出让土地使用权可采取下列方式：

1.协议出让；

2.招标出让；

3.公开拍让。

第十二条  受让人不按出让合同的要求完成建设目标时，开发区土地管理部门可以对其处以罚款，直至无偿收回土地使用权。但不可抗力情况除外。

第十三条  受让人如需改变合同规定的土地使用性质和规划要求的，事先必须经过开发区土地管理部门同意，并修订出让合同。

第三章  土地使用权有偿转让

第十四条  土地使用权有偿转让（简称转让）是指土地使用权出让后，受让人将土地使用权再次有偿移转的法律行为。

新的受让人取得土地使用权后，须履行原出让合同所规定的义务。

第十五条  土地使用权的转让价格由转让双方协商确定。

第十六条  土地使用权转让时，转让双方应签定书面转让合同。转让合同需经开发区土地管理部门批准。

第十七条  土地使用权转让合同经批准后，由转让人缴纳土地增值费。转让双方办理过户登记手续，换领土地使用证，并缴纳土地管理登记费。

土地使用权转让后，由新的受让人按年度缴纳土地使用费。

第十八条  土地使用权可以抵押。

抵押权的设立必须经开发区土地管理部门同意并进行登记。

第四章  土地使用权的收回

第十九条  土地使用权出让期满，全部基础设施连同土地使用权一并由开发区管委会无偿收回。地面附着物的处理，合同有约定的按合同约定办理；合同没有约定的，按国家有关规定办理。

第二十条  出让期限未满，土地使用权不得收回。在特殊情况下，国家根据有关法律规定予以收回时，应给予受让人合理的经济补偿。

第五章  法  律  责  任

第二十一条  有关土地使用权出让的纠纷，出让合同的任何一方都可以根据中华人民共和国有关法律规定向人民法院起诉。

第二十二条  有关土地使用权转让的纠纷，可先由管委会调解，也可直接由争议双方按合同约定的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，提交中国仲裁机构或其他仲裁机构仲裁。争议双方没有在合同中订立仲裁条款，事后又未达成书面仲裁协议的，应根据中华人民共和国有关法律规定向人民法院起诉。

第二十三条  本规定实施前已取得土地使用权的，原用地合同权利义务关系可保持不变，经双方协商一致，也可按本规定重新确立权利义务关系。

第二十四条  本规定今后如有修改，不溯及修改前已签定的合同，但出让合同经受让人申请，转让合同经双方协商一致申请，并经开发区土地管理部门批准后，可按新的规定修改合同。

第二十五条  开发区管委会对侵犯土地所有权或者使用权的，有权责令其停止侵犯、赔偿损失；当事人对处理决定不服的，可依据中华人民共和国《土地管理法》第五十三条规定向人民法院起诉。被侵权人也可直接向人民法院起诉。

第六章  附  则

篇6

【关键词】战略地图 平衡计分卡 国际工程承包企业

引言

所谓全面预算管理是按照企业制定的发展战略目标,层次分解、下达于企业内部各个经济单位,以一系列的预算、控制、协调、考核为内容,建立的一套完整、科学的数据处理系统。同时自始至终地将各个经济单位经营目标同企业发展战略目标联系起来,对其分工负责的经营活动全过程进行控制和管理,并对实现的业绩进行考核与评价的内部控制会计管理系统。

但在现实中,我国许多企业对于全面预算管理的应用往往以财务预算作为全面预算管理的编制起点,而实际上财务预算无法准确全面的诠释战略目标,从而使得预算管理的激励方向在起点处就出现偏差,最终导致预算管理的结果与战略目标不一致。

卡普兰和诺顿博士提出的平衡计分卡和战略地图无疑为解决上述问题提供了解决方案。战略地图为描述战略提供了一种统一的方法,而平衡计分卡则进一步将战略地图所描绘出的各项战略目标与具体的指标、目标值以及所分解到每年的预算值连接起来,从而实现战略与预算的结合。更重要的是战略地图和平衡计分卡是通过4个层面来描绘战略并监控战略的实施,而非单一地将财务指标作为预算考核和激励的指标值,使得战略在实施过程中的一致性更强,战略目标对应的行动方案更加具体可行,员工对于战略更容易理解和操作,也使得战略真正能从“天”上落到“地”上,最终在“地”上生根发芽长成参天大树。战略地图和平衡计分卡的4个层面分别是:财务层面、客户层面、内部流程层面与学习和成长层面,在设计战略地图和平衡计分卡时都是从这4个方面进行考虑的,但4个层面并不是孤立存在的,无论是对于战略的描述(战略地图设计),还是对于指标和目标值的设计(平衡计分卡设计),都要求各层面前后之间存在因果关系,这样有利于管理并验证这些目标。

我国国际工程承包企业在全面预算管理的应用中也同样存在着上述战略目标与预算管理脱节的情况,且国际工程承包企业有着自己独特的项目特点和客户群体。因此,本文将以我国国际工程承包企业为例,分析战略地图和平衡计分卡在其预算管理体系中的应用,将战略的提出、描述到设计指标值的整个过程详细地展现出来,供我国国际工程承包企业借鉴和思考。

一、制定公司战略

由于国际工程承包企业所执行的项目一般金额较大,周期较长,而其客户群体一般是规模较大的寡头企业以及相关机构,因此,我们选择“全面客户解决方案”作为制定公司战略的基础。所谓全面客户解决方案,是一种以客户为中心的价值主张,将客户放在战略制定的中心位置制定战略,并尽可能满足他们需要的产品和服务。因此在4个层面的设计中,客户流程层面以及内部流程层面中的客户业务流程成为很重要的环节,在此环节中首先要细分出目标客户,然后要了解客户,第三是考虑如何获得客户,第四是如何保留客户并帮助客户解决运行中的各种问题,最后是增加客户价值,进一步扩大对客户的销售规模。

二、战略地图在全面预算管理中的应用

如引言所述,战略地图实际上是为我们提供了一种用以描述战略的统一方法,使得目标和指标可以被建立和管理,从而在战略制定和战略执行之间搭起一座桥梁。与平衡计分卡一样,战略地图也是从4个层面来描述战略的,下面从4个方面具体分析战略地图在国际工程承包企业的应用。

(一)财务方面

如图1所示,在战略地图的最上层是财务层面,在此笔者为公司制定的战略目标是实现收入和利润的增加,同时还能保证稳健的经营,负债率控制在安全范围以内,于是在财务层面可以制定4个相应的战略目标,分别是:

1.提高公司利润;

2.增加公司收入;

3.控制项目成本同时对有稳健回报的项目进行投资。实际上,在战略确定初期对市场进行细分、确定目标市场(也就是利润率较高且前景较好的市场)时,就已经在为提高利润做努力;

4.努力提高资金的使用效率。目的是为了使负债率控制在安全范围内。

(二)客户层面

笔者根据国际工程承包企业项目执行的3个阶段,设计了不同的客户层面的战略目标,包括:

1.在介入项目之初,首先要了解目标客户的需求,与他们保持良好的沟通,仔细倾听他们对项目的希望和各项标准,并判断自己的能力能否胜任完成所有标准(虽然我们努力达成客户的要求,但这不表明包括那些不符合常规、非常苛刻的要求),这项工作的完成无疑为开拓目标市场,增加目标市场份额打下了坚实基础。

2.在了解了客户的要求后,在项目执行中战略目标要求能保证项目执行的质量和工期符合客户的要求。这个目标是客户层面的重中之重,如果无法很好地完成项目,其他一切目标都无从谈起;而如果能在项目执行中满足客户的要求,那么项目执行结果往往也都是可盈利的。因为质量有了保证,工期不拖期,还能按期收汇,这样资金成本也就能控制在预算水平之内。

3.第三个目标是尽可能从同一客户手中获得更多项目,当然完成这个目标的前提必须是完成好前两个客户目标,否则根本无法赢得客户的信任,也就当然无法获得更多的项目。而在同一客户或区域中不断承接新项目无疑会不断促进收入的提高,同时也会使项目开发成本及资金使用成本降低。另外,还有看不见的资产――在当地的良好声誉,从而可以为企业今后在当地拓展更多业务奠定基础。

(三)内部流程层面

1.要想很好地了解客户并进行新项目开发,需要有明确的分工和很高的效率,并且需要为其配备开发项目所需的各类人才,同时有相应的激励和约束机制。

2.执行团队想要满足客户的要求,需要对分包商进行良好的控制,包括对设备分包商供货质量和出运时间的控制、对设计图纸时间的控制以及对土建分包商工程进度的控制等。另外,基于“全面客户解决方案”的价值主张下,应定期与业主保持良好沟通,在第一时间向业主通报项目的进展情况以及在项目建设中遇到的问题,对业主提出的问题及时予以解答,并积极改进。

3.为了能够从同一客户获得尽可能多的项目,要做好已执行项目的后续服务,因为,后续服务可以帮助企业在业主心目中进一步确立自己向客户提供完善服务的理念。因此在项目执行完毕并交付后,要定期了解设备的运行情况,尽力帮助业主解决一些运行中的问题。

(四)学习与成长层面

学习与成长层面的战略目标是指为了帮助实现内部流程层面中的目标,而需要在人员的培训和招募、制度和企业文化建设以及内部信息沟通方面所做的努力。

1.为了满足各团队所需实现的目标以达到客户的要求,在人员的培训和招募方面,企业需要着力吸引和培养不同类别员工(开发、运营、后续服务),以胜任不同工作,人力部门需要针对不同团队的新员工,有针对性的进行工作流程、企业文化特别是考核指标的培训,使员工明白努力的方向和方式。另外,还要通过激励制度留住那些经验丰富的项目经理。

2.制度和企业文化的建设也同样重要,因为以客户为中心的理念是贯穿战略地图始终的一条主线,而只有将激励和约束制度以及企业文化传递给每名员工,使得以客户为中心的理念深入人心,战略才能得到真正落实。

3.最后是关于内部信息沟通方面的目标。为了保证各团队在信息方面的共享与畅通,需要建立关于客户及市场信息的资料库,包括:业主公司状况,以往开发过的项目情况、分包商的资料以及项目资金使用和成本状况等。

三、平衡记分卡的应用

平衡计分卡的应用是指通过指标和目标值将被描述后的各个战略目标落实下来,使得其可以真正得到衡量和考核。

在这里需要说明两点:其一,所选用的指标分为滞后指标和领先指标,前者用以考核一定期间内实际执行情况与目标的一致性,而后者则是重在引导正确的行为,考核的时间上更为及时,一般为期间内定期进行检测。其二,由于不同部门的工作内容各不相同,想要促使各部门都向同一目标前进,需要对不同部门选用不同的指标进行考核,因此依据不同部门的工作内容,笔者将指标的应用范围分为:项目开发团队、项目执行团队、项目后续服务团队、综合部门与公司整体5个,从而能够使得指标既能监控公司的整体运行情况,又可以对各部门的行动起到督促和引导作用。下面仍从4个层面进行分析平衡计分卡指标的选取(见表1):

(一)财务层面

1.利润提高方面。选取净利润率和新签约项目预计毛利率,前者为公司整体指标,后者为项目开发团队指标;

2.收入方面。选取收入增长率和目标市场占有率两个指标,同样前者为公司整体指标,后者为项目开发团队指标;

3.成本控制方面。选取项目超预算支出比率,具体公式为:

项目超预算支出比率=项目超预算支出/项目预计总支出,其中项目超预算支出=(项目实际成本+直接费用)―项目预计总成本,而项目预计总成本是指开发团队在投标阶段所计算的项目效益预算表中的预计总成本,该指标的应用范围为项目开发团队和项目执行团队。但应用方式不同:应用在项目开发团队,是在项目整体执行完毕后,核算项目实际执行偏离预算的比例,但要剔除由于项目执行失误和宏观经济系统性风险造成的成本,从而减少项目开发团队一味追求新项目而故意压低项目成本使得项目通过评审的情况。应用在项目执行团队,则是定期进行核算和考核该指标,但要剔除由于开发团队失误造成的成本,从而降低执行团队时刻关注和控制项目的执行成本。

4.为了提高资金的使用效率,加快收款速度,笔者按照项目实际收付款情况进行计息,即按照项目实际占用或盈余资金的期限来计算项目累计应计的利息,结果是正值,表明项目资金使用效率较高且收款速度较快,如果是负值则表明项目占用总公司资金时间较长,收款较慢。该指标为执行团队指标。

另外,为了专门考核投资类项目的开发和执行情况,设置了投资类项目收入和利润增长率指标。该指标为投资类项目开发和执行团队指标。

(二)客户层面

为了达到客户层面的三个战略目标,笔者设计了两个指标来评价客户层面目标的完成情况。

1.执行项目目标客户满意度。目标客户将被邀请定期填写客户满意度调查表以评价执行团队执行战略的情况,其中包含许多内容,每项内容会给予不同的权重,客户打分后得到的综合平均成绩作为指标值考核。

2.同一客户执行项目综合评价金额,这个指标用以评价公司能否持续从同一客户获取项目,为了激励执行团队更好地完成此目标,计算中会对与统一客户后续签约的项目金额给予更大的乘数,也就是说同样签约的金额下,与老客户签约的项目会比与新客户签约获得更高的评价金额。

(三)内部流程层面

内部流程层面是按照不同团队分别设计的。

1.开发团队方面有两个指标:投标成功率(中标项目数量与投标项目数量的比率),项目开发收支平衡时间(项目开发成本被收入弥补的时间)。

2.执行团队方面有3个指标:项目执行进度符合率,收汇进度符合率以及项目成本控制率(比较项目实际成本与预算成本之间的关系)。

3.后续服务团队方面有两个指标:后续服务为客户带来的直接和间接利润情况,为客户提供后续服务给公司带来的直接和间接利润情况。

4.综合部门方面主要是通过综合部门服务满意度调查,以及综合部门服务为公司带来直接利润情况来评价。

(四)学习与成长层面

1.招聘和培训完成方面。通过招聘完成率、关键员工培训效果评价和工作胜任率来考核相关部门的工作情况。

2.而关键员工培训效果评价指标同样也包含了对“各团队能够了解和及时掌握项目相关情况”以及“在员工中营造客户中心文化”两个目标的评价内容。

3.另外通过员工满意度和关键员工离职率来评价员工对工作的满意程度。

我们知道,目前国资委对于国企的评价仍然以财务指标作为主要考核指标,虽然指标较以前有很大丰富,但总体而言还是以财务数据和指标为基础。笔者建议,可以将国资委所选取的主要财务指标融入战略地图和平衡计分卡财务层面来对内部进行整体评价,由于其他3个层面的战略目标指向与财务层面是相同的,也就是说,如果所评价的其他3个层面指标得以实现,那么财务层面的目标也同样会实现,从而既完成了国资委的考核任务,又能使得内部考核的方法更加科学合理,使企业战略更有利于企业的健康发展。

主要参考文献:

篇7

初始土地登记后,土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并、终止,登记的土地用途发生变更,土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或通讯地址的,除按规定办理有关手续外,应及时办理变更土地登记。

变更土地登记分为:

1.土地权属变更登记

2.他项权利变更登记

3.更名登记

4.更址登记

5.土地用途变更登记

6.注销登记

二、变更土地登记程序

变更土地登记的程序分为:

1.变更土地登记申请;

2.变更地籍调查;

3.审核;

4.注册登记;

5.换发或者更改土地证书,核发他项权利证明书

三、变更土地登记申请

1.因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的,土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后三十日内,持土地征用、划拨批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

新建设项目用地的土地使用者,在土地征用、划拨批准后先办理预登记手续,待建设项目竣工验收后三十日内,再正式申请土地权属变更登记。

2.以出让方式取得国有土地使用权的,土地使用权受让人在缴付全部土地使用权出让金后十五日内,持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证向土地管理部门申请变更土地登记。

3.因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的,土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后十五日内,持土地使用权转让合同共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

土地使用权分割转让或因地上建筑物、附着物所有权分割转让涉及土地使用权分割转让的,须经土地管理部门批准后,再申请土地权属变更登记。

4.因单位合并、分立、企业兼并等原因引起宗地合并或者分割的,有关各方在主管部门批准后三十日内,持批准文件及有关合同、协议共同向土地管理部门申请变更土地登记。

5.依法继承土地使用权的,继承人在合法继承权确定后三十日内,持有关证明文件向土地管理部门申请土地权属变更登记。

6.因处分抵押财产而取得国有土地使用权的,抵押人、抵押权人和新的土地使用权受让人,在土地权利变更之日起十五日内,持土地使用权出让或转让合同、抵押合同、处分抵押财产的证明资料共同到土地管理部门申请土地使用权抵押注销登记和土地权属变更登记。

7.交换、调整土地的,交换、调整土地的双方在交换、调整协议批准后三十日内,持协议和批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

8.出租国有土地使用权的,土地使用权出租人和承租人应在土地使用权租赁合同签订后十五日内,持土地使用权出让或转让合同、土地使用权租赁合同共同向土地管理部门申请他项权利登记。

9.抵押国有土地使用权的,土地使用权抵押人和抵押权人,应在抵押合同签订后十五日内,持土地使用权出让或转让合同、土地使用权抵押合同共同到土地管理部门申请他项权利登记。

一宗地多次抵押的，处分抵押财产时的偿还顺序以申请他项权利登记的时间顺序为序。

10.因土地权属变更引起他项权利转移的,由土地所有者或土地使用者同他项权利者,在申请土地权属变更的同时申请他项权利登记。

11.土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或通讯地址的,土地所有者、使用者、他项权利者在变更发生后三十日内,持有关证明资料向土地管理部门申请更名或更址登记。

12.登记的土地用途发生变更的,土地所有者、使用者在变更批准后三十日内,持有关批准文件向土地管理部门申请土地用途变更登记。

13.有下列情况之一,致使土地所有权、使用权或者他项权利终止的,土地所有者、使用者或他项权利者在土地权利终止后十五日内,持合同或者有关证明资料向土地管理部门申请注销登记:

(1)依法收回土地使用权;

(2)土地使用权出让期届满;

(3)因自然灾害造成土地灭失;

(4)土地使用权抵押合同终止;

(5)土地使用权租赁合同终止。

逾期不申请注销登记的,土地管理部门依法直接办理注销登记手续,并将注销登记结果通知当事人及有关部门。

变更土地登记申请人在办理变更土地登记申请时,除以上规定提交的资料外,还须提交下列资料:

1.变更土地登记申请书;

2.变更土地登记申请人的法人和法人代表证明、个人身份证明或者户籍证明;

3.土地证书或者他项权利证明书；

4.地上建筑物、附着物权属证明;

5.土地管理部门要求提交的其他资料。

四、变更地籍调查

变更地籍调查分权属调查和地籍勘丈。各类变更土地登记均须进行权属调查。因土地所有权、使用权分割、合并引起界址点、界址线变更或者国有土地使用权部分出租、抵押的,须在权属调查基础上进行地籍勘丈。

变更地籍调查按《城镇地籍调查规程》、《日常地籍管理办法〈农村部分〉(试行)》和〔1992〕国土〔籍〕字第46号文件的有关规定执行。

五、变更土地登记审核

土地管理部门根据变更土地登记申请人提交的资料和变更地籍调查结果对申请人资格、变更内容、变更依据进行审核。经审核符合规定要求的,由审核人员在变更土地登记审批表内填写准予变更土地登记的依据、结果和审核人员姓名,并加盖审核人员印章和土地管理部门公章。

土地权属变更登记申请经土地管理部门审核,符合规定要求的,报人民政府批准后进行注册登记。

其他类型的变更土地登记申请经土地管理部门审核,符合规定要求的,直接进行注册登记。

六、注册登记

(一)土地权属变更的注册登记

土地权属变更的注册登记须更换土地登记卡,其注册登记按下列程序进行:

1.注销宗地原土地登记卡;

在宗地原土地登记卡上进行注销登记。除严格规定填写有关栏目外,还应加盖“注销”印章。并在“备注”栏说明土地所有权或使用权去向,土地权属变更涉及宗地分割的,注明分割后各宗地的宗地号。

2.建立宗地新土地登记卡；

在新土地登记卡上按初始土地登记的要求填写各栏目。在“备注”栏注明原土地所有者、使用者。土地权属变更涉及宗地分割的,注明原宗地号。将原土地登记卡附在新土地登记卡后面。宗地分割的,将宗地分割前原土地登记卡附在宗地е割后宗地号最小的宗地土地登记卡后。

国有土地使用权出让、转让的注册登记,除按上述规定登记的内容外,还应在土地登记卡“登记的其他内容、变更事项及依据”栏登记以下内容:

(1)宗地标定价;

(2)出让或转让金额;

(3)出让或转让期限及起止日期;

(4)转让宗地土地增值费缴付情况;

(5)其他约定条件。

(二)其他类型变更的注册登记

土地权属变更以外的其他类型变更的注册登记按《土地登记规则》规定的要求在宗地原土地登记卡上进行。

国有土地使用权出租、抵押的注册登记,除按上述规定登记的内容外,还应在土地登记卡“登记的其他内容、变更事项及依据”栏登记以下内容:

(1)承租人或抵押权人名称、地址;

(2)出租或抵押面积;

(3)出租用途、期限及起止日期;

(4)租金及交纳方式或抵押贷款金额及偿还日期;

(5)宗地标定价;

(6)其他约定条件。

(三)其它

根据土地登记卡更改土地归户册的相应内容。

七、换发或更改土地证书、核发他项权利证明书

(一)换发土地证书

土地权属变更的,按下列程序更换土地证书:

1.注销原土地所有者或使用者土地证书;

2.根据土地登记卡填写新取得土地所有权、使用权的土地所有者、使用者的土地证书。土地证书按栏目规定的内容填写,国有土地使用证在“备注”栏注明土地使用权的取得方式。

3.将土地证书发给土地所有者、使用者。

(二)更改土地证书

土地权属变更以外的其他类型变更的,按以下程序更改土地证书:

1.在发生变更栏目内加盖“变更”印章;

2.在“变更记事”栏注明变更的内容和日期,并由经办人签名盖章同时加盖土地管理部门公章。

3.将更改的土地证书发给土地所有者、使用者。

(三)核发他项权利证明书

他项权利登记只核发《土地使用权承租证明书》和《土地使用权抵押证明书》,其他类型的他项权利只办理登记手续不发给他项权利证明书。《土地使用权承租证明书》发给土地使用权承租人,《土地使用权抵押证明书》发给土地使用权抵押权人。他项权利证明书根据土地登记卡填写,证明书格式由各省、自治区、直辖市土地管理部门自行设计。《土地使用权承租证明书》须载明下列内容:

1.承租人名称、地址;

2.出租人名称、地址;

3.承租宗地的座落、地号、图号;

4.承租宗地的面积、用途;

5.租赁期限及起止日期;

6.租金;

7.宗地标定价;

8.其他约定条件;

9.承租宗地的宗地图。宗地部分出租的,应在宗地图上标出出租部分的界线;

10.填发机关及发证日期。

《土地使用权抵押证明书》须载明下列内容:

1.抵押权人名称、地址:

2.抵押人名称、地址;

3.抵押宗地的座落、地号、图号;

4.抵押面积;

5.抵押金额、期限;

6.宗地标定价;

7.其他约定条件;

8.抵押宗地的宗地图。宗地部分抵押的,应在宗地图上标出抵押部分的界线;

9.填发机关及发证日期。

八、变更土地登记费

变更土地登记申请人按规定交纳变更土地登记费。在国家未作新规定之前,变更土地登记的收费办法比照〔1990〕国土〔籍〕字第93号文件的有关规定执行。

篇8

[关键词]地籍测绘 农村集体土地权属 GPS技术 遥感技术 摄影测量技术

[中图分类号] P2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-3-117-2

农村土地权属的确定主要是通过土地登记制度来完成的，但是在现在的农村土地登记制度对于土地管理部门来说，制度是不完善的，不同土地用途的土地登记分散在不同部门进行管理，不同部门的土地登记其技术标准、登记口号、登记内容等都有着许多的不同。很显然，我国目前的农村土地登记制度还存在着很多的缺陷，登记技术层次低，土地登记系统无法满足我国农村日益发展的社会主义市场经济的需要，甚至在一定程度上制约了农村经济的发展。所以地籍测绘技术在农村集体土地权属的确定所起的作用愈来愈明显，该项技术能够保障土地登记制度的权威性和保障性，也能够以技术性的数据缓解矛盾，解决土地权属纷争，做到土地权属的明确性，保障农民的土地权益。

1农村集体土地权属问题的表现

农村集体土地权属问题的确定不仅关系到农民自身的土地权益问题，更关系着农村经济持续健康发展的步伐能否稳定前进。只有确定了土地权属，农民才能安心发展生产，整个农村经济也才能稳定繁荣，国家经济也才有强有力的后盾支持。但是现在的农村集体土地权属问题依然还存在很多弊端，在农村地区因为土地问题所引起的纷争依然是层出不穷。

（1）农村集体土地界线不明，导致权属问题存在众多纷争。农村集体土地在实行的时候，很多都是人为的指定界线，但随着时间的流逝，很多的指定界线在经过三四十年的变幻之后，界线变得不明显，很多原先指定界线的长辈也不在人世，因而导致土地界线问题变成了死角问题。于是，为了各自的利益，关于土地所有权的纷争不断。

（2）矢量图形不完备，在解决土地纷争的时候没有切实的证据进行比对。在国家进行山林土地的新一轮规划的时候，很多地方都是个人亲力亲为，没有设计精良的仪器设备进行定位，所以存在很多的失误，导致土地矢量图的不完整，也就埋下了土地权属纷争的导火线。

2地籍测绘在农村集体土地权属确定的运用

传统的人为测量或者是人为指定所导致农村集体土地权属问题纷争不断，如何高效解决问题，而且具有说服力和权威性，只能靠参数严密，具有精确性的仪器设备进行现场的测量考定，以具体的数据地标来规范农村集体土地权属界线问题。

地籍测绘在农村集体土地权属界线问题上所运用的基本方法有：①地籍碎部测量，是目前获取地籍要素的主要方法。通过直接将每个碎部点的高度角，水平角和斜距自动记录在外业电子手簿或者是掌上电脑上，直接解算界址点的三维坐标。②地籍控制测量，地籍控制测量是根据界址点和地籍图的精度要求，视测区范围的大小，测区内现存控制点数量和等级情况等，按测量的基本原则和精确度要求进行技术设计，野外观测，数据处理记录等测量工作。该方法可以利用GPS定位技术测农村土地地籍基本控制网，可以在控制网上进行大量的基础性测绘工作，GPS可以在控制点破坏的情况下来加强和改造已有控制网，进行精准的定位。

地理信息系统、遥感技术和全球定位系统统称为3S技术，是现代地籍测绘技术的重要组成部分。在农村集体土地权属问题上的纷争，有效的利用这三项技术可以从根本上解决问题，地籍测绘可以对地块权属界线的界址点进行精确测定，并把地块仪器附着物的位置、面积、权属关系和利用状况等要素准确绘制在图纸上和记录在专门的表册中。在农村集体土地权属问题上运用比较到位的测绘技术是GPS技术、遥感技术、摄影测量技术。

（1）GPS技术，运用该技术测量时需要根据地籍测量的要求采集两类数据：一是地块的地理坐标数据；二是属性数据，如权属、利用类型等。每测量一个地物，就必须及时填写野外记录表。采用该技术，定位精准度高，测站间无需通视，在没有现成基准点的遥远控制地区也能进行高精度的定位计算，定位也不会受到人眼视线的限制；精度高，使用大地测量型双频GPS接收机，能在同一坐标中提供三维信息，GPS定位是在国际统一的坐标系中进行计算的，因此不同地点的测量成果相互关联，可实现数据共享；操作简单，容易使用，GPS仪器的自动化程度越来越高，体积也越来越小便于携带，也大大降低了野外测量人员的劳动强度，提高了工作效率。

GPS技术由于信息自动接收，数据也自动存储，内外作业紧密结合，从而减少了繁琐的手工计算工作，也减少了人为因素所带来的误差。由于配备有功能完善的数据处理软件，可以迅速提交控制测量成果，提高了测量成果的可靠性和规范化。

（2）遥感技术的运用，卫星遥感技术本身具有宏观性、真实性和实效性的特点，利用卫星遥感技术进行土地利用动态变更调查，及时准确地获取变更信息，可以及时做标记，以免土地纠纷问题出现时没有说服力的证据进行调节。遥感的出现，扩展了人类对于其生存环境的认识能力，较之于传统的野外测量和野外观测得到的数据而言，遥感技术具有一些不可比拟的优势：第一，观测范围巨大，能够提供大范围内的瞬间静态图像，用于监测动态变化的现象；第二，能进行大范围内的重复观测，即使是人力不能到达的偏远地区，任何一个角落的信息都可以准确记录；第三，大大扩宽了人眼所能观察的光谱范围，遥感使用的电磁波波段从X光到微波，远远超出了可见光的范围，而且雷达遥感由于使用微波，可以不受制与昼夜、天气变化，可以进行全天侯的观测；第四，空间详细程度高，航空相片的空间分辨率可以高达厘米级甚至毫米级。与航空遥感相比， 航天遥感能够进行连续的、全天候的工作，提供更大范围的数据，其成本更低，是获取遥数据的主要方式。目前我国土地管理部门进行数据更新的方法是在前期土地利用现状图的基础上，根据变更申报到现场勘查，在详查图上标绘宗地变化的边界位置、权属变化和利用类型的变化，再到室内进行编绘更新。整个过程比较复杂，耗时较长，利用遥感技术操作方便，准确度高，减少因为人工误差所带来的矛盾纠纷。

（3）摄影测量技术的运用，数字摄影测量具有高精度、高分辨率、高效率、自动化程度高、低成本、周期短、作业方式简单以及不受气候和季节的限制的一系列优点，这能为我国大比例尺土地信息调查提供测绘的基础。同时能为我国现阶段新农村建设提供快速的测绘数据更新成果。所以，在运用地籍测量技术进行农村集体土地权属界线划分的时候，运用该方法测绘地籍图具有质量高、速度快、精度均匀、经济效益高等优点，并提供了精确的数字化地籍数据，实现自动化成图。

3结语

我国有百分之七十的农业人口，土地是人们赖以生存的根本，解决好农村集体土地权属问题，不仅是保护农民合法权益的表现，更能够促进农村经济的健康繁荣发展。运用先进的地籍测绘技术可以规范土地权属问题，解决因土地权属问题所带来的利益纠纷，同时可以节约大量的人力和财力资源，取得高效率的作业成果。地籍测绘技术定将在以后的国土建设和资源整合中发挥重要作用。

参考文献

[1]洪大永.GPS全球定位系统技术及其应用 厦门：厦门大 学出版社，1998.

[2]刘福臻.数字化测图教程 四川：西南交通大学出版社， 2008.

[3]魏子卿，葛茂荣.GPS相对定位的数学模型 北京：北京 测绘出版社，1998.

篇9

【关键词】地籍调查宗地权属调查

【 abstract 】 this article mainly introduced in the second state land survey, a region of anhui urban and rural cadastral investigation by the program, steps and methods, as well as the problems encountered in the investigation of the emergency measures taken.

【 key words 】 cadastral investigation authority survey parcel

中图分类号：P272文献标识码： A 文章编号：

为掌握真实的土地基础数据，适应经济社会发展及国土资源管理的需要，为加强城镇土地管理，建立健全地籍管理制度，满足土地登记的需要，使土地管理逐步走向制度化、规范化、信息化、科学化的轨道，同时为了满足国家第二次土地调查的需要，我院承担了本次地籍调查工作。调查区内建筑物错综复杂、宗地数量多、部分土地正在办理征用手续，地形变化较快；且区内有少数民族群众居住，民风民俗忌讳较多，调查难度较大。现在就本次地籍调查的外业工作谈点体会。

1调查目的

本次调查工作的目的：进一步查清该地区土地利用现状、土地权属、用地类别；查清每宗地的所有者、使用者、权属界线等，保护土地使用者的合法权益。通过数字化地籍测量工作，准确表述每一宗地的平面位置、权属界线、用途等；准确设置界标、精确测算面积、测绘地形地籍图及土地利用现状图。

2 准备工作

2.1 宣传动员

地籍调查中牵涉面广、涉及人员多，需要土地权利人和有关部门的密切配合。在调查区内召开专题会议，强调地籍调查的必要性、重要性。希望得到社会的理解和支持，以确保地籍调查工作顺利进行。同时公告，下发文件，还通过各种媒体广泛宣传，使群众了解地籍调查工作的基本知识。

2.2制定工作计划

根据调查区内实际情况拟定调查实施方案与步骤，采取任务一次性分解到组，实行定任务、定人员、定时间、定经费，评定调查成果质量的“四定一评”目标管理责任制。

2.3收集资料

收集历年土地申报材料；宗地图、勘测定界图、地籍调查材料、历年征地批文和发证登记等。收集 区内所有等级水准点和等级控制点的资料成果。

2.4划分调查区

根据调查区现有状况及今后的发展规划，确定调查范围；同时依现有道路、河流、沟渠等自然现状地物为边界划分了街坊。街坊线的划分应尽量利用街道办事处的管辖界线作为地籍调查的街坊线。划分完成后统一编号，绘出街坊关系图 。权属调查以街坊为单位展开。

3 调查过程与方法

3.1编制地籍号

地籍编号采用三级编号法，即由街道、街坊号、宗地号组成。宗地以街坊为单位按照自左至右，自上而下的顺序进行编排；街坊内界址点统一编号，采用阿拉拍数字也按自左至右，自上而下的顺序编号。

3.1.1 行政区的编码

行政区采用一位字母码编排，使用第一个汉字的第一个汉语拼音大写字母为字母码，建库时将其与国家行政区划代码表规定的6位数字码相对应。

3.1.2 街道（乡、镇）的划分和编码

依据现行的行政街道（乡、镇）的管辖范围来划分，街道（乡、镇）代码由行政区划代码进行编码，街道（乡、镇）代码仅作为统计汇总使用，不作为正式地籍号的组成部分。

3.1.3 街坊的划分和编码

街坊以相对稳定的自然地物来划分，在区级行政界内采用2位数字码，从“01”开始统编街坊号。

在实际调查中，我们依据现场勘查情况，先在调查底图上逐街坊按统一规定预编地籍号，待街坊调查结束后，形成正式统一的地籍号。

3.2宗地编码与权利人编码

宗地编码采用3位数字码，在街坊范围内从“001”开始统一编排，已发证的宗地编号不变。

3.3 指界通知

按调查计划，调查小组提前公告通知土地使用者按时携带各种证件（权源证件和身份证件）到现场指界。

3.4 界址调查

调查人员携带调查底图、申报材料等到现场会同该宗地土地使用者及相邻宗地土地使用者一起调查核实宗地界址点、线、权属来源和使用情况，实地填写地籍调查表、绘制宗地草图、设置界址点标志。若有界线争议，可以进行现场调解，调解不成的，可划临时界线，并在调查表内注明。

3.4 .1 土地使用者及土地权属性质调查

土地使用者调查是指调查核实土地使用者名称、单位全称或户主姓名，单位性质、土地使用者的通讯地址及联系电话，土地使用者名称应与其营业执照或身份证等的记载一致，单位全称应为公章全称。单位性质分为全民单位、集体单位、股份制企业、外资企业、个体企业或个人等。

土地权属分为三种：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权。集体土地使用权又可分为：集体农业土地使用权、集体土地建设用地使用权、集体土地未利用地使用权。

3.4.2土地权属来源情况、使用权类型调查

调查人员应初步核实土地来源证明材料是否齐全，合法及与实地情况的一致性，并收集各种证明材料，作为土地登记的依据，使用权类型调查类型应根据相关材料来填写。

3.4.3土地座落、土地用途、共有使用权情况调查

土地用途应按新的《土地利用现状分类》的规定来调查宗地的实际用途。查清每宗地的实际用途和批准用途是否一致，用地是否合理，是否有改变土地用途、非法出租、非法转让土地等情况，将上述情况填入《地籍调查表》，并记录在工作人员记录本上。土地座落应在现场核对其道路名称、门牌号等，对共用宗应查清各使用者的分摊面积，并填写到调查表上。

3.5 权属调查应提交的资料

（1）地籍调查表 ；

（2）土地权属证明材料 ；

（3）土地使用者身份证明材料 ；

（4）街坊宗地关系图 。

4经验与体会

地籍调查是一项政策性强、涉及面广、数据量大、技术要求严，工作内容繁杂的工程。只有精心组织认真调查，才能获取真实、完整的调查信息。本区调查工作，我们总结出了一些心得体会：

1. 加强管理，精心组织，严谨认真是调查工作顺利完成的重要保障。

2. 对调查员的技术、社交、公关能力培训，使之熟知土地法律、法规，增强工作责任心，是保证地籍调查成果质量的关键。

3. 权属调查是地籍调查的核心，正确设定权属界线和界址点位置，确保权属界线、界址点位置实地与图上一致，图表相符， 是获取准确调查成果的前提。

4.采用先测图后调查，利用已有各类调查资料，对其分析、核对可减少重复工作，提升调查速度。

5.严把质量关，为确保调查资料的精准，每个环节都要做好认真细致的检查把关。

6． 调查区内有少数民族群众居住，民风民俗忌讳较多，调查之前，应先了解、熟悉当地民风民俗，尊重少数民族乡民的风俗。

参考文献：

[1]《第二次全国土地调查技术规程》（2007，TD/1014-2007）

[2]《第二次全国土地调查培训教材》[M].北京：中国农业出版社，2007。

篇10

一、调查范围

镇建成区调查总面积1.97平方公里，东起棉花采购站，西至傲维纸品厂，南起长江大堤，北至平湖五组黄湖支渠内全部土地。

二、调查任务：全部土地调查任务8月底结束

对建成区范围内的土地进行大比例尺土地利用现状调查。一是采用全数字调查法，在调查区内测制1：500地籍图；二是查清调查区每宗地的座落、权属、界址、面积、用途及他项权利等基本情况，摸清建成区土地资源家底，掌握工业用地、基础设施用地、金融业、服务业用地、房地产用地、开发园区用地等土地利用状况，取得真实、准确数据和信息，同时利用MAPGLS软件进行数据建库，形成与全国联网的地籍管理信息系统，建立镇土地权属调查地籍测量结果的图形数据，宗地属性以及各种表、卡、册等数据信息管理网络。

三、调查技术路线与方法

这次土地调查，遵照《城镇地籍调查规程》，将城区列为19个街坊，先对各调查街坊进行控制测量和详细的现状测量，测绘1：500现状图作为权属调查工作底图开展权属调查，根据权属调查资料对宗地进行地籍堪丈，在此基础上进行数据、属性资料录入，建立数据库和镇建成区地籍信息管理系统。

四、调查工作的组织及要求

（一）组织领导。土地调查政策性强，技术难度大，任务重，为了按时按质完成镇地籍调查工作，镇政府决定成立地籍调查领导小组，由分管土地管理工作的副书记张俊普同志任组长，国土所、社区居民委员会、平湖村、福星村、房管所主任为成员，领导小组下设办公室，办公地点在国土所。组建三个调查专班，每班班长由国土所干部担任，其他人员由聘任人员和被调查单位负责人负责组建，每班三人，具体从事调查工作。

（二）调查要求。

第一步：拟订工作方案和进行资料收集，制定切实可行的操作办法；清理、收集原有的历史土地登记资料和其他可利用的资料，包括非农业用地清理资料，土地登记资料，保证土地现状调查与原有成果资料的衔接，保证地籍资料的连贯性、系统性和现实性。

物质准备：国土所保证调查所用资料、表格、卡片，添置内、外业调查仪器设备及器材，并由专人负责领取及使用管理。

宣传发动：政府组织召开统一的调查动员大会，镇调查办张贴市政府《公告》，利用电视，印制宣传单进行大力宣传，让相关部门、用地单位和广大群众统一思想、消除误解，明确土地调查的目的和意义，积极主动参与，配合做工作，保证土地调查工作的顺利开展。

人员培训及工作试点：组织聘用人员学习土地调查知识和技术规程及具体操作方法，达到统一技术标准，统一操作程序和方法，确保调查成果质量，在培训的基础上进行工作试点，在试点的基础上总结经验，对调查中出现的新情况、新问题进行分析，进一步补充完善。

第二步：实行全市统一的坐标系（即80西安坐标系），布设各调查区控制点，测绘1：500地形图、地籍图、地籍测绘主要是在平面控测量的基础上，充分运用GPS和计算机技术，采用全数字法，测量每宗土地的权属地点、线、位置、形状，数量和地上附着物的基本情况。

第三步：权属调查是整个土地调查工作的关键，它是对土地使用者宗地位置、土地权属来源、权属界线、用途等情况进行实地核实、调查、记录，权属调查工作主要完成，制作调查工作底图，确定调查区，划分调查街坊，编制地籍号，发送指导通知，现场调查核实，界址调查，填写《地籍调查表》，绘制宗地草图等，土地权属问题处理按照枝土调办发（）3号文件规定执行。

第四步：按照《二次土地调查技术规程》要求，统一使用中地公司MAPGTS软件进行数据建库，在建立数据库的基础上，应用MAGTS地籍信息系统软件，建立镇城镇地籍信息系统。

五、配套措施

镇土地调查工作是一项系统工程，为了确保此项工作顺利开展，在调查工作和成果质量管理中采取如下措施：

（一）聘用工作人员由国土所直接管理，采取计件报酬制，每完成一宗地15元，外业10元每人5元，内业5元，预计需要资金4.5万元，由政府调剂解决，土地调查资金由权属调查单位管理使用，具体使用程序由国土所列出聘用工作人员的完成工作数量并计算报酬额，由权属调查单位发放。

（二）建立班长责任制，各调查权属调查单位行政首长负责管理全班工作人员，做好工作人员考勤、记录和工作量完成记载、提供报酬基数，组织完成分配给的调查任务，出现质量不合格由各班长负全责，返工不给报酬。