土地供应管理范文

导语：如何才能写好一篇土地供应管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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第二条**市城市规划区范围内的土地储备供应管理工作，适用本办法。

第三条本办法所称土地储备供应是指土地储备机构依据本办法的规定，将需盘活的存量土地以收回、收购、置换方式予以储备，通过前期开发整理，向土地使用者公开提供土地的行为。

第四条市政府成立土地储备管理委员会，具体领导本市的土地储备工作。**市土地储备中心（市国土资源局下属事业单位，以下简称储备中心）在**市土地储备管理委员会的领导下，负责市规划区范围内的土地储备和出让前期工作。

第五条市国土、财政、规划、监察、发改委、国资委、审计、建设、房管、环保、物价等部门应按照各自职责，做好土地储备供应的相关工作。

第六条市国土资源部门应根据城市规划、产业政策和土地利用年度计划，会同有关部门制定年度土地储备和供应计划，经市土地储备管理委员会审核后报市政府批准实施。

第七条下列土地应当通过收回或收购的方式予以储备：

（一）土地使用期限已满被依法收回的土地；

（二）依法收回的闲置土地；

（三）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨土地；

（四）企事业单位以出让方式取得土地使用权后改变用途的土地；

（五）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和不具备转让条件的土地；

（六）需盘活改造的工商企业的仓储或其他用地；

（七）市政府为公共利益或实施城市规划进行旧城改造和土地整理指定收回、收购、置换的土地；

（八）土地使用权转让价格比标定地价低20%以上由政府优先收购的土地；

（九）市规划区内按规划要求需改造的村庄用地；

（十）司法机关依法提请协助执行的土地使用权清偿债务的土地；

（十一）转让地方后改变为经营性用地的原军用土地；

（十二）土地使用权人申请收购的土地；

（十三）其他需要储备的土地。

第八条凡本办法规定应当储备的土地，土地使用权人应当申请市储备中心收购，不得擅自转让或开发。

第九条储备土地前，规划部门应出具地块详细规划和控制指标以及道路坐标、控制红线图等，作为土地收购储备的依据。

储备土地出让应当附规划部门出具的规划指标及附图，并且完成前期开发整理工作。

第十条储备中心拟定的土地储备和供地方案，应当在地价评估的基础上由国土资源部门研究，报市政府批准后实施。

土地储备方案应当包括补偿安置方案。

第十一条储备土地的供应一律实行有偿使用，并遵循土地审批程序。除法律法规要求行政划拨的以外，经营性用地应采取招标拍卖挂牌方式出让供应土地。

第十二条招标拍卖挂牌出让土地的起始价、保证金由国土资源部门研究确定后报市政府批准；招标拍卖挂牌出让土地的底价由土地使用权出让协调决策机构确定。

第十三条储备土地信息以及招标拍卖挂牌出让公告应当遵循出让计划公开、供地信息公开、集体决策公开、程序公开、竞价公开、出让结果公开的原则。

第十四条土地储备资金来源主要有以下几种方式：

（一）从土地出让收益中提取10%充实周转金；

（二）银行抵押贷款；

（三）其他借款；

第十五条加强土地储备资金管理，土地储备资金应做到专款专用，任何单位和个人不得挪作他用。

第十六条土地储备工作人员、、利用职务便利索取或收受贿赂的，给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十七条凡本办法规定应当进行储备的土地，土地使用权人未申请储备非法转让、出租、买卖或改变用途的，由国土、规划部门按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》的规定实施处罚。

第十八条当事人对行政处罚不服的，可依法向同级人民政府或上一级行政主管部门申请行政复议，也可向人民法院提起行政诉讼。

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[关键词]3S 土地管理 应用

中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）42-0361-01

引言

国家城市化进程加速发展，土地资源供给变得日趋紧张。地籍管理和地籍测量受到了很大程度上的重视，地籍测量就是为解决地籍有关问题，管理地籍信息而进行的测绘工作，主要是测定每块地的分布、面积，确定其类型、利用现状，记录其价值和权属，据此建立土地管理数据库系统，为各行业各部门决策提供参考数据。地籍管理的主要内容就是土地的权属首次登记和变更登记，我国土地开发和利用最难解决的问题就是地籍权属的变更和调整工作。在地籍管理中应用GIS就可以更好的在地籍管理中应用技术来进行辅助，这样可以提高地籍管理的效率，同时也能更好的促进地籍管理的质量，保证地籍管理工作可以顺利进行。利用地理信息系统，在进行地籍管理的时候能够更好的对土地进行开发，同时也能更好的对利用的土地进行等级以及权属的划分，同时对土地使用、居民分布以及地表覆盖率能够进行更好的分析，可以将分析的内容统计在数据表格中，这样可以更好的方便管理人员进行管理。地籍管理信息系统在使用的时候还是可以进行查询、分析以及统计的，这样能够更好的对要利用的土地进行规划和管理。

地籍测量工作内容主要包括：控制测量、界址点测量、地籍图测绘、面积测算等。其在应用方面涉及了土地评估规划、土地定级估价、土地利用动态监测等方面。下面就这几方面的内容加以探讨。

1 土地评估、规划及利用中的应用

地理信息系统具有空间分析功能，可以对空间叠加情况进行分析，同时也能和不同的数学模型进行组合，能够更好的对土地质量和适宜性进行更好的评估，在进行评估的时候相关的评估等级指标也是可以获得的。地理信息系统在已经获得土地数量和质量的时候，可以对土地农作物以及草场中的预计产量进行预算，通过运算可以对土地的潜在生产潜力进行预计，这样能够更好的和人们生活中需要的粮食产量进行结合，对土地的人口承载量进行预测。在地理信息系统的帮助下，人们能够更好的对土地进行规划和利用，在进行规划的时候所需要的信息就是一些预测信息。地理信息系统能够进行大规模的分析，在进行分析的时候，也是要有一定的技术支持的。

2 土地定级估价中的应用

土地定级评估是为了更好的利用土地，在进行土地定级的时候建立图件数据库也是非常重要的，在进行图件建立的时候可以将土地的情况使用地形图进行反映。可以通过比例地图来作为地形图的底图，然后利用扫描仪器来进行扫描，然后利用图片处理技术对底图进行处理，这样就可以得到要使用的数据信息，为了更好的保证地形图的准确性，可以在地形图中输入相关的坐标值来进行地形图的精确确定。地形图中可以使用一些特殊的符号来对一些特定的地貌进行反映，同时在反映道路的时候可以利用线状来进行表示，这样能够更好的表现地形的特征。建立土地定级的属性数据库的时候，要根据国家土地管理实施的土地定级规程来进行，同时在定级的时候要对评估地区的自然条件进行很好的分析，这样可以更好的确定土地位置和质量的影响因素，同时对土地的差异性也是一个比较好的表达。土地定级评估因素，是具有几何定义和性质的，这样可以形成地理信息系统的点、线、面三个空间管理目标，同时对土地定级的属性指标和属性信息数据也是有很好的规定的。将已经知道的数据和资源输入到地理信息系统中，可以更好的对土地进行更好的划分和处理。

土地定级数据的处理与分析。其一，通过ARCVIEW软件，将土地定级因素及因子中存在个体至土地定级地区边界间距最大值，最为对土地定级评估影响的半径，依据其影响半径，可在地基因素周围建立宽度适宜缓冲带，在通过衰减模式，获取每个缓冲带分值。其二，通过GeoProcessingWizard软件中具有的DISSOLVE命令和UNION命令，把因素和因子中存在的个体空间数据及属性数据相叠加和处理，并编制出每个因素产生作用的分值图表。其三，RCVIEW软件和ARC/INFO软件，把因素图放入Spatial Wizard中进行处理，并形成土地定级单元，呈拓扑关系，在把其齿形状的边界线放入到ARC/INFO软件系统中的UNION命令和ELIMINATE命令中进行平滑边界的处理。土地定级评估成果图形成主要是通过ARCVEIW软件建立专题地图来形成的。在矢量化区域土地的单元图前提条件下，形成专题不相同的地图，并对形成的专题地图进行数据分析、审核和取证，然后对形成专题地图采取合理的调整措施，并在制作出相应的图例、注记、图框及符号等，使得整个地图分布更加的详细、清晰。

3 土地利用动态监测中的应用

现阶段的土地动态监测方法主要以土地利用的变更研究和遥感监测技术为主。土地利用的变更研究工作，主要是对产生变化图版进行勾勒，并叠加分析的方法对图版勾勒结果与以前数据进行比较，而分析结果则可作为土地利用决策的重要依据。土地变更研究系统功能主要有数据录入、土地变更分析及数据输出等，其中土地变更分析是整个土地变更研究性的核心内容。通过土地变更研究系统，系统用户能够依据过程库中已知结果，制作出各种统计数据表格，并通过这些统计数据表格，判断土地变更数据是否准确。如果土地数据准确无误，则可以将其放入到图版中进行合并操作，在图版合并过程数据库中，通过对已经分割的土地变更图版进行合并，即可获取新的变更图版，并形成新的土地变更现状图层。再者，我们将土地变更现状图层放入到历史数据库中，可便于系统用户对这些数据的查询及回溯。若土地变更现状图层存在错误性操作现象，系统用户可在历史数据库获取原有资源，对错误数据进行还原。

在地理信息系统在土地动态监测中的应用，能够为土地执法监察提供重要的依据。土地执法监察主要对土地管理法规及法律实施及执行情况进行有效的检查和监督，对违法土地管理法规及法律者进行严厉的制裁。地理信息系统在土地执法监察中的应用主要体现在以下两个方面：其一，对地区土地管理部门职责及执法情况进行检查和监督。其二，对土地利用者及所有者的土地管理和利用行为进行严密的监督，以防止土地利用违规、违法现象的产生。通过地理信息系统，对土地执法进行有效的监察，以防止土地利用违法行为的产生，对土地执法监察水平的提高具有重要意义。

4 结束语

现代数字化测绘新技术包括GPS、RS、GIS的“3S”技术。诸如：RTK GPS测量技术能够在野外实时得到cm级的定位精度，利用数据处理软件进行数据输出整理，得到地籍要素及图表等，具有实时、快速、高精度、经济效益高等优势。RS是一门新兴技术，运用现代空间技术，以获取目标影像信息为目的，经过特殊手段进行处理加工，制成各种特殊影像图，辅助地籍控制测量中、绘制地籍图。GIS是以计算机软硬件为基础，按照空间分布和一定的格式将各种地理信息输入、储存、编辑、检索、查询、分析等综合性计算机管理系统。国内流行的MapGIS、Mapinfo等软件通过强大图形处理技术和海量属性信息处理功能能将图形与属性建立紧密联系，有效解决了图形与属性不能建立联系的问题。

总之，3S技术的融合应用，使得GIS技术的应用范围更加广泛， GIS技术也更加成熟，该技术已朝着更加简单和小型的方向进行发展，这对GIS无疑将是一种新的活力，GIS在土地管理方面的应用也必将充满朝气。

参考文献

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关键词：预应力管桩；静压桩；桩基选型：施工

中图分类号：TU753.65

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2013）10-0153-02

1 前言

预应力管桩与传统的沉管灌注桩，钻（冲）孔灌注桩及现场预制方桩相比，具有桩身质量稳定可靠、单桩承载力高、施工速度快、工效高、工期短、桩身耐打、检测方便等优点。经过多年的推广应用已成为工程设计首选的比较成熟的基桩，也越来越受到工程界技术人员和建设业主的欢迎，它的出现与迅速发展是与传统灌注桩剧烈竞争的产物。众所周知，预制桩的质量比灌注桩好，每立方砼的承载力也高于灌注桩，但预制桩的造价比灌注桩高，反之灌注桩的质量不及预制桩，但单方造价却比预制桩便宜，围绕钢筋砼桩成型工艺的不同，促使钢筋砼桩型快速的发展，预制桩的配筋首先满足工作条件下的桩身强度，同时还要验算桩在起吊运输、吊立和锤击时的应力与变形，计算分析表明普通钢筋砼桩的配筋往往由起吊和吊立的强度控制，同时桩的承载力是通过桩的侧阻和桩的端阻向地基传递荷载因此把桩芯的砼抽出来，既不影响桩的承载力，还可节约砼，又能减轻起吊重量。锤击钢筋砼预制桩需要考虑沉桩的动应力，因而加大配筋量，如果沉桩工艺加以改进，将锤击沉桩改为静压沉桩，减少锤击沉桩的动应力，又能消除打桩噪音，改善城市施工中的环保因素，这样发展高强预应力薄壁空心管桩采用静压沉桩工艺应成为当前新桩型发展的必要趋势。

2 工程简介与地质概况

拟建工程为一栋带地下室的18层商住楼建筑，总建筑面积12165m2，工程重要性等级为一级，抗震设防烈度为7度。该建筑结构体系采用框架一剪力墙结构形式，地下室为设备机房，地上一、二层为商场，三层以上均为住宅。根据地质勘察报告拟建场地为低山丘陵地带，山前洪积相与海积相交互作用的山前平原地貌单元，场地钻探揭示：

2.1土表面为杂填土，由建筑垃圾、生活垃圾组成，局部有排洪淤积的塘泥，素土为灰黄色松散状以坡残积土与粘土为主，人工填合而成，均匀性差，部分地面尚未回填。

2.2粉质粘土②灰黄色、软塑一可塑，饱和标贯击数在2-13击间，平均5.6击。

2.3淤泥（淤泥质土）深灰、灰黑色，饱和流塑为主，全场分布海相淤积而成。

2.4粉质粘土④灰黄色，湿可望偏软～可塑偏硬，该层下部局部地段含有20-30%中级砂。

2.5残积砂质粘土，灰褐色，可塑～硬塑，属花岗岩风化残留，含石英、砾砂及中粗砂，手槎有粘感，浸水易崩解软化，标贯在30击左右。

2.6全风化，浅黄色，饱和硬塑，母岩为花岗岩，原岩结构已无法辨认，主要矿物成份为长石、石英和云母等，裂缝节理极发育.组织结构基本破坏具残余结构强度，岩芯手捏呈散体砂土状，属极软岩，工程性能差，岩面埋深起伏较大。

2.7强风化，灰白色，褐黄色，中粗粒结构，散体～碎块状构造，其强度大体随深度加深而渐强，岩芯由散体土状渐变为碎块状，完整性为极破碎，工程性能较好岩面埋深起伏较大。

2.8中风化，灰黄色，褐黄色，中粗粒结构，块状构造，矿物成份主要由长石，石英和云母等矿物组成，裂隙不甚发育，岩芯呈块状-柱状，完整性较好，采取率为68-97%，属较硬岩，工程性能良好，岩面埋深起伏较大。

综述场地土层结构，岩面埋深起伏较大，在部份地质钻探中揭示，强风化层较薄或缺失，从软弱土层直接进入中风化岩层，中间缺少缓冲层，岩面覆盖层岩土风化程度不均，形成软硬不一，差异极大给桩基施工带来极为不利条件。

3 基础选型

根据场地各岩土工程分析与评估，天然浅基不能满足工程结构要求，必须采用桩基，地质钻探提供冲、钻孔灌注桩与予应力管桩方案可供选择。若采用钻孔灌注桩基础具有以下优点，入土深度可根据地质岩层起伏变化采用不同桩径、桩长、刚度大，可以多孔同时施工，效率高，钻孔桩无挤土作用，单方砼价格较低，但影响钻孔灌注桩施工质量的因素较多，对其施工过程中每一环节，如钻孔工艺，泥浆护壁配制、钢筋笼的上浮，水下砼的配制和浇注等都必须严格管理，稍有不慎往往造成塌孔、孔底沉渣过厚，影响承载力的发挥。而静压予应力管桩（PHC桩）基础则能充分发挥该桩型强度高（C80砼）、桩身质量可靠稳定，单桩承载力高，施工速度快等优点。经过分析比较，最后采用静压PHC桩较为经济合理。

4 静压予应力管桩的设计与施工

福建省2002年编制出版先张法予应力高强砼管桩（DBJTl2-57）和建筑予应力砼管桩基础技术规程（DBJl3-59-2004），对我省推广应用PHC桩起了很大的推动作用，同时也积累丰富的实践经验，本工程基础采用静压PHC桩结合上部结构荷载和地质构造特点，着重对该工程的设计施工方面的问题进行分析探讨。

4.1 单桩承载力的确定

设计人员一般根据“建筑桩基技术规范”提供的土的物理指标和承载力参数之间的经验关系确定单桩承载力Quk=∑qsikLl+qpkAp-（1），式中各物理参数意义参见JGJ94-2008规范，据此设计计算的单桩承载力标准值远低于单桩静载试验得到的数值，从实际管桩基础工程实例反馈的信息表明已竣工建筑物的沉降量均较小，满足规范和使用要求，因此管桩的单桩承载力不能简单按式（1）计算，否则将造成工程的巨大浪费。同时，建筑桩基技术规范规定一级建筑桩基应采用现场静载荷试验决定单桩竖向承载力，其它方法仅供参考。

预应力管桩给设计人员带来很大方便，因为管桩工厂化生产，桩长可根据埋深组合，设计人员选定桩径、长度后从工厂拉运工地试打，再不要像预制桩要在工地预制后需养护28天而拖延工期，打桩7天后即可试桩。本工程采用试打桩与工程桩相结合的试桩方法，具体做法是把工程桩平面放样好，先打几根有代表性的工程桩作试桩，将试桩结果（包括选桩径、桩长、承载力等）提供设计院进行图纸修正，待全部工程桩打完后再按规范规定检测数不少于总桩数1%，将试打桩可纳入总检测桩数中，这样做不因试打桩而增加额外试桩费用，很受业主欢迎。

4.2静压管桩的施工质量控制

静压管桩施工最困难的是碰到复杂岩土地基，本工程因持力层坡度起伏变化较大，故采用开口型桩尖以增加桩的嵌岩能力，以防桩尖滑动，采用开口桩尖的另一好处是桩端土会不断地被挤入桩腔内，上挤力与腔壁磨擦力达到平衡后形成土塞效应，也可以提高单桩承载力。考虑到桩的长短差异，不可能采用统一的施工压桩力需进行调整，压桩时严格记录压桩时间和各节压力表读数、压桩深度，保持连续压桩并控制压桩速度在1—2m/min。本工程所选桩型为PHCS00—125AB型和PHC400—100AB型，设计要求单桩竖向极限承载力Qu达到4600kN和3600kN。本工地由于地表填土以下约2-10m左右淤泥层，受静压桩挤压影响，排水不易，造成土体产生过大的超孔隙压力不能及时消散，加剧挤土现象会把原先打到位的邻桩上抬，因此对该工程的打桩顺序应先打中间的桩，后打周边的桩；先打持力层较深的桩，后打持力层较浅的桩。沉桩速度要求严格控制，在相近地段连续沉桩不超过12根左右，速度过快同样会使土体产生很大的孔隙水压致使土体隆起带动桩体上浮。

5 工程桩的质量检测

桩的静载试验有二个目的，那就是在施工前做静载试验是为设计提供单桩承载力的依据，工程桩打完后做静载试验是为了检测工程桩的质量及为以后工程验收时提供依据，根据国家规范规定试桩数不宜少于总桩数的1%，本工程检测结果桩基施工质量全部满足设计要求，静载试验检测曲线见图1。

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关键词：含砾砂性土 砂砾层 地下水 渗透

中图分类号：P641.13 文献标识码：A 文章编号：

一、概述

南昌市区域内分布的地层有前震旦系、白垩系、第三系、第四系以及晋宁期、喜山期岩浆岩等，其中以第四系出露范围最为广泛。

1、前震旦系分布于区内西北部，原为一套海相粘质土、泥砂质——火山碎屑沉积建造，经晋宁运动的改造成为浅变质岩系，部分受岩浆侵入作用，形成混合片麻岩。

2、白垩系和第三系普遍被第四系覆盖，为一套河、湖相红色碎屑岩建造。白垩系沿抚河故道以西一线分布，仅在赣江西岸零星出露，以砂砾岩、砂岩、粉砂岩为主；抚河故道以东均为第三系，泥质粉砂岩、粉砂质泥岩为主，间夹含钙砂岩、钙质泥岩、局部见软弱泥岩夹层，均被第四系覆盖。

3、区内西北部有晋宁期富斜花岗岩和喜山期辉长岩呈零星出露。

4、区内第四系从老至新均有分布，全新统与上更新统分布范围最广，中、下更新统仅零星出露，以冲积为主，次为残（坡）积与冲（湖）积。

二、南昌地区（砾）砂性土层的含水量分析

南昌地区的地层岩性由①人工填土（Qml）、②第四系全新统冲积层（Q4al）、③第四系上更新统冲积层（Q3al）、⑤下部为第三系新余群（Exn）基岩等4个大层组成。

根据地下水含水空间介质和水理、水动力特征及赋存条件，拟建工程工程沿线按地下水类型可分为上层滞水、松散岩类孔隙水、碎屑岩类裂隙溶隙水三种类型。

南昌地区（砾）砂性层的含水量问题，经研究：例1：③1粉质粘土：其含水量为24.3（最小值15.2；最大值36.0；）例2：③4-j粉质粘土：其含水量为24.8（最小值15.4；最大值30.6；）。这两类土层的含水量基本都在一般粘性土正常范围内。

三、南昌地下水存储条件

根据南昌地区的工程地质水文地质条件，经初步分析认为：上部土层以粘性土为主，地下水储存条件以结构水形式为主，土和水是一个整体。针对这类粘性土，在工程中采用一般的降水方法，可以解决基坑开挖和隧道盾构施工时遭遇的地下水的影响。

对于砂性土，尤其是南昌地区所存在的粗砂、砂砾层、卵石、圆砾层，问题就不是那么简单了。

粗颗粒的砂性土，一般都由岩石风化后经水动力搬运沉积的。在此类地层中，水和土往往是互相独立的，它们只是在地层深处共同存在。粗颗粒之间的空隙基本为水充填，砾石之间空隙也是水流动的通道。因此，砂砾层分布范围多大，存水层的范围也多大。如果在某一个点上（基坑）采取降水措施，就会使砾石层中的水沿着空隙向压力小的地方流动，严格意义上讲，这类水是抽不完的，以至于造成降水效果很差。

在砂砾层中进行降水，首先要阻断地下水通过空隙流动的通道。也就是说，地下连续墙、排桩止水帷幕的设计深度和施工质量就显得非常重要，如果设计失误，会造成止水效果不好。例如：南昌市地铁工程施工案例——

XX站围护结构Φ1000@1400钻孔灌注桩挡土、外侧采用Φ800@1400高压旋喷桩止水，设计图纸为：

施工过程中发生围护结构渗水，经分析认为：

1、设计中将止水帷幕与围护桩设计成一条直线上，围护桩间隔为400mm，高压旋喷桩为800mm，在围护桩成桩后，旋喷桩施工很难达到设计所要求的800mm，并与围护桩咬合。如果旋喷桩向外偏移并与围护桩形成三角形态势，则止水帷幕的效果将大为提高。

2、由于最近雨水较多，部分大气降水渗入地下，导致地下水压力增大，加上止水帷幕设计与施工可能存在的问题，引起局部渗水。

3、围护桩与旋喷桩之间的水土流失，只能进行填充，一般采用高压注浆充填方法，现工程出现这种情况，要快速处理。根据土的渗透系数保证注浆压力和注浆深度。

4、由于地质条件较为复杂且将进入降雨集中期，要预防类似异常情况发生。建议小块开挖并及时支撑，有发现漏水时要及时封堵。

四、地下水管控设计措施

地铁建设工程在设计阶段对地下水的管控措施，应从以下几个方面考虑：

1、基坑工程：基坑工程的开挖方案主要有无支护开挖与支护开挖，深基坑大多采用支护开挖，围护结构体系选择与设计安全是风险防范的重点，在设计中必须严格按照《建筑基坑支护技术规程》及有关规范、规定对基坑内外的土体稳定进行计算，对基坑支护结构抗压、抗弯、抗剪承载力进行计算，当有锚杆及支撑时，应对其进行承载力计算和稳定性验算，应提出降水及止水方法的选择和要求、预报警的要求及抢险措施。对地下水控制的计算及验算主要有：

⑴ 基坑抗渗流稳定计算：在地下水位较高的地区，当基坑底部为碎石及砂土且作用有渗透水压力时，应进行抗渗流稳定验算，避免产生流土现象。围护结构的插入深度或者能切入到不透水层，或者其嵌固长度能满足抗渗稳定条件。

⑵ 坑底突涌稳定性验算：当坑底为隔水层且隔水层下作用有承压水时，应进行坑底突涌验算，如不能满足要求时，应在基坑底部采取加固措施或者钻孔减压措施保证坑底土层稳定。

⑶ 地下水位控制计算：地下水控制的设计和施工应满足基坑周边环境保护的要求，应根据场地及周边工程地质条件、水文地质条件和环境条件并结合基坑支护及基础施工方案综合分析确定，地下水控制方法可分为集中明排、降水、截水和回灌等形式单独或者组合使用。

⑷ 地下连续墙接头施工与止水：地下连续墙单元槽段依靠接头连接，当墙体较深、层压水头较高及周边环境要求较高时，宜采用整体刚度和防渗性能较好的刚性接头。同时为了防止接头渗漏，还需要在接头外侧采用有效止水措施。

⑸ 在排桩这类围护结构设计中，桩的排数和厚度要根据防渗要求进行设计，桩与桩之间的搭接长度计算中都需要考虑渗透水压力影响及施工质量影响。

⑹ 在高压喷射注浆、深层搅拌注浆、压力注浆止水帷幕设计中都应根据抗渗要求进行孔距、桩距、厚度及桩排数的确定和验算。

2、盾构隧道工程：在含水砂土层中，盾构隧道设计过程中将遇到的地下水的主要风险控制点有：

⑴ 盾构密封系统设计：在富水砂层中，砂土在高压水头的压力作用下，可能从各种间隙涌入隧道。因此，盾构设计必须有良好的密封系统。其中重点保证盾尾系统、铰接系统和螺旋输送机的密封防水性能。

⑵ 进出洞口土体加固设计：1）在饱和粉、细砂、卵砾石地层，有条件的情况下宜优先采用井点降水法：2）一般情况下宜采用深层搅拌桩加固，在洞门与加固土体之间用高压旋喷桩进行加强，加固范围：盾构出洞厚度为7m，盾构断面位置加固范围为左右各3.2m，上下为各为隧道上3.6m、下3.5m； 3）冻结法加固则需要特别考虑水文地质条件。

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关键词：数字地图；国土资源管理；日常工作

一、数字地图应用于国土资源管理工作

数字地图存贮和记录的形式为数字形式，具有便于更新、复制、存贮、传输、分析和共享的特点，在电脑的显示器上可以直接查看，并且经打印机可输出为纸质地图。随着测绘技术的快速发展，数字地图逐步应用于国土资源管理工作中，信息化水平显著提高，推进了管理方式从“以数管地”向“以图管地”的转变，不仅为国土资源管理提供了有力的技术保障，同时为领导决策提供了科学依据。

二、数字地图在日常工作中应用的优势

国土资源部门的主要管理对象为土地资源和矿产资源，涉及的领域与人们的日常生活息息相关，因此在对其进行管理时应用的地图必须有较高精度，因此国土资源管理部门领导及工作人员所在工作过程中使用数字地图的频率逐步提高，数字地图不仅应用于土地利用管理、地籍管理、基础测绘管理、矿产资源开发利用管理、地质环境恢复治理，同时在土地矿产执法监察、规划实施、地质灾害预防、规费征收、地价评估等方面也有延伸，广泛应用于国土资源管理的各个领域。

（一）有效提升工作效率

在日常工作中，国土资源部门工作人员频繁的使用地图，如果涉及的范围较大时则需要多幅地图，按照传统的管理方式和工作模式，国土资源部门工作人员必须根据需要查看全部地图，不仅需要较长的时间，并且工作强度大、工作成本高，从而导致工作效率低，同时出现差错的机率也相对较高。如果采用数字地图，工作人员可以利用计算机进行查阅，既能提升工作效率，又可节省大量的人力、物力、财力。

（二）有效减少工作失误

国土资源部门传统的管理方式都是以纸质地图作为依据的，但经常会因纸质地图的精度不高而在管理过程中难以作出准确的决策，此类情况多出现在土地矿产执法监察、地籍管理、矿业权管理等工作中。在认定及处罚违法用地和超层越界开采矿产资源时，必须有精度较高的地图作为依据，由于数字地图的精度高于纸质地图，避免了因精度低对工作产后负面影响。

（三）有效降低工作成本

纸质地图由于其存储介质的原因，需专门的场所进行存放，且图件数量太多时不易检索。数字地图是以电子文件形式存在的，可以在计算机中进行存储，能够节省大量的人力、物力、财力。数字地图由于以电子形式存储，所以进行贮藏、携带、运输和管理时比较方便，与纸质地图相比有效的降低了开展工作所需的成本和地图的制作、使用、运输、保管等环节的投入。

（四）有效增强表达效果

数字地图的表现形式与传统的地图相比，能更进一步满足有关工作需要，可以更直观从图件中提取出所需的要素。例如地形图中等高线用来表示地貌形态，但非专业人员很难直接进行判读，如将等高线与遥感影像套合，地形地貌就可以形象、直观地表现出来，这种表达效果是纸质地图无法达到的。鉴于国土资源管理精细的客观实际，在具体工作过程中涉及到的信息量较大，通过数字地图附带的属性可添加相关字段，使用者可以通过浏览图件就能获取到所需的相关信息，使数字地图具备了纸质地图无法比拟的优势。

（五）有效促进信息化建设

数字地图可通过地理信息系统软件将多幅图件进行拼接，待国土资源“一张图”建成后，将各类型专题图件进行叠加后，可实现在数字地图上查询、添加、读取属性数据等多种功能，又可根据管理权限浏览局部区域、整个地区乃至更大区域，使国土资源信息化渗透到日常工作中。

三、数字地图在国土资源管理日常工作中的应用展望

尽管计算机技术广泛应用于国土资源管理工作中使得国土资源信息化水平明显提高，但在国土资源日常管理工作中应用的范围及深度还不够，在个别工作中甚至还是空白。因此，虽然将计算机技术与数字地图的有机结合逐步改变了国土资源的管理方式，已经实现了从“以数管地”向“以图管地”的转变，但其可拓展空间广阔。

（一）准确审批方面

土地资源和矿产资源传统的审批都是依据纸质地图进行的，往往会造成审批范围与实际开发建设范围不一致的情况，甚至会造成审批的土地资源或矿产资源出现交叉重叠的现象，成为了土地资源管理和矿产资源管理工作中的隐患，今后可能会出现群众上访的情况，对社会稳定产生影响。如果在审批过程中采用数字地图作为审批确定的依据，由于它具有精度高、定位准等优势，可避免一些不必要的失误出现。

（二）地图叠加方面

在修编土地利用总体规划、矿产资源总体规划及其他专项规划成果时，需向各职能部门收集发展规划等相关资料，不同部门提供的规划图件比例尺可能不一致，对于纸质地图来说从小比例尺转换为大比例尺后是难以反映真实情况的，如果能够提供数字地图就可以将比例尺设置一致进行叠加，这样就能使收集到的资料在应用时不仅准确、而且方便，能够减轻规划编制人员的工作量。

（三）合理处罚方面

国土资源执法以往对违法案件进行查处时，主要依靠纸质地图和工作中积累的经验，从而作出的处罚决定有时会产生差错。随着测绘技术的不断发展，地理信息系统在国土资源管理工作中的普遍应用，国土资源执法在对违法土地及矿产资源法律法规行为进行处罚时主要以卫星遥感影像与数字地图叠加作为重要依据。

四、结语

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第二条 农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证。

农村土地承包经营权证只限承包方使用。

第三条 承包耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地从事种植业生产活动，承包方依法取得农村土地承包经营权后，应颁发农村土地承包经营权证予以确认。

承包草原、水面、滩涂从事养殖业生产活动的，依照《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国渔业法》等有关规定确权发证。

第四条 实行家庭承包经营的承包方，由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证。

实行其它方式承包经营的承包方，经依法登记，由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证。

县级以上地方人民政府农业行政主管部门负责农村土地承包经营权证的备案、登记、发放等具体工作。

第五条 农村土地承包经营权证所载明的权利有效期限，应与依法签订的土地承包合同约定的承包期一致。

第六条 农村土地承包经营权证应包括以下内容：

（一）名称和编号；

（二）发证机关及日期；

（三）承包期限和起止日期；

（四）承包土地名称、坐落、面积、用途；

（五）农村土地承包经营权变动情况；

（六）其他应当注明的事项。

第七条 实行家庭承包的，按下列程序颁发农村土地承包经营权证：

（一）土地承包合同生效后，发包方应在30个工作日内，将土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等材料一式两份报乡（镇）人民政府农村经营管理部门。

（二）乡（镇）人民政府农村经营管理部门对发包方报送的材料予以初审。材料符合规定的，及时登记造册，由乡（镇）人民政府向县级以上地方人民政府提出颁发农村土地承包经营权证的书面申请；材料不符合规定的，应在15个工作日内补正。

（三）县级以上地方人民政府农业行政主管部门对乡（镇）人民政府报送的申请材料予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报同级人民政府颁发农村土地承包经营权证；申请材料不符合规定的，书面通知乡（镇）人民政府补正。

第八条 实行招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，按下列程序办理农村土地承包经营权证：

（一）土地承包合同生效后，承包方填写农村土地承包经营权证登记申请书，报承包土地所在乡（镇）人民政府农村经营管理部门。

（二）乡（镇）人民政府农村经营管理部门对发包方和承包方的资格、发包程序、承包期限、承包地用途等予以初审，并在农村土地承包经营权证登记申请书上签署初审意见。

（三）承包方持乡（镇）人民政府初审通过的农村土地承包经营权登记申请书，向县级以上地方人民政府申请农村土地承包经营权证登记。

（四）县级以上地方人民政府农业行政主管部门对登记申请予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报请同级人民政府颁发农村土地承包经营权证；申请材料不符合规定的，书面通知申请人补正。

第九条 农村土地承包经营权证登记簿记载农村土地承包经营权的基本内容。农村土地承包经营权证、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证登记簿记载的事项应一致。

第十条 农村土地承包经营权证登记簿、承包合同登记及其他登记材料，由县级以上地方农业行政主管部门管理。

农村土地承包方有权查阅、复制农村土地承包经营权证登记簿和其他登记材料。县级以上农业行政主管部门不得限制和阻挠。

第十一条 农村土地承包当事人认为农村土地承包经营权证和登记簿记载错误的，有权申请更正。

第十二条 乡（镇）农村经营管理部门和县级以上地方人民政府农业行政主管部门在办理农村土地承包经营权证过程中应当履行下列职责：

（一）查验申请人提交的有关材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时地登记有关事项；

（四）需要实地查看的，应进行查验。在实地查验过程中，申请人有义务给予协助。

第十三条 乡（镇）人民政府农村经营管理部门领取农村土地承包经营权证后，应在30个工作日内将农村土地承包经营权证发给承包方。发包方不得为承包方保存农村土地承包经营权证。

第十四条 承包期内，承包方采取转包、出租、入股方式流转土地承包经营权的，不须办理农村土地承包经营权证变更。

采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。

因转让、互换以外的其他方式导致农村土地承包经营权分立、合并的，应当办理农村土地承包经营权证变更。

第十五条 办理农村土地承包经营权变更申请应提交以下材料：

（一）变更的书面请求；

（二）已变更的农村土地承包合同或其它证明材料；

（三）农村土地承包经营权证原件。

第十六条 乡（镇）人民政府农村经营管理部门受理变更申请后，应及时对申请材料进行审核。符合规定的，报请原发证机关办理变更手续，并在农村土地承包经营权证登记簿上记载。

第十七条 农村土地承包经营权证严重污损、毁坏、遗失的，承包方应向乡（镇）人民政府农村经营管理部门申请换发、补发。

经乡（镇）人民政府农村经营管理部门审核后，报请原发证机关办理换发、补发手续。

第十八条 办理农村土地承包经营权证换发、补发手续，应以农村土地经营权证登记簿记载的内容为准。

第十九条 农村土地承包经营权证换发、补发，应当在农村土地承包经营权证上注明“换发”、“补发”字样。

第二十条 承包期内，发生下列情形之一的，应依法收回农村土地承包经营权证：

（一）承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的。

（二）承包期内，承包方提出书面申请，自愿放弃全部承包土地的。

（三）承包土地被依法征用、占用，导致农村土地承包经营权全部丧失的。

（四）其他收回土地承包经营权证的情形。

第二十一条 符合本办法第二十条规定，承包方无正当理由拒绝交回农村土地承包经营权证的，由原发证机关注销该证（包括编号），并予以公告。

第二十二条 收回的农村土地承包经营权证，应退回原发证机关，加盖“作废”章。

第二十三条 县级人民政府农业行政主管部门和乡（镇）人民政府要完善农村土地承包方案、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证及其相关文件档案的管理制度，建立健全农村土地承包信息化管理系统。

第二十四条 地方各级人民政府农业行政主管部门要加强对农村土地承包经营权证的发放管理，确保农村土地承包经营权证全部落实到户。

第二十五条 对不按规定及时发放农村土地承包经营权证的责任人，予以批评教育；造成严重后果的，应追究行政责任。

第二十六条 颁发农村土地承包经营权证，除工本费外，不得向承包方收取任何费用。

农村土地承包经营权证工本费的支出要严格执行国家有关财务管理的规定。

第二十七条 本办法实施以前颁发的农村土地承包经营权证，符合《农村土地承包法》有关规定，并已加盖县级以上地方人民政府印章的，继续有效。个别条款如承包期限、承包方承担义务等违反《农村土地承包法》规定的，该条款无效，是否换发新证，由承包方决定。

未加盖县级以上地方人民政府印章的，应按本《办法》规定重新颁发。重新颁发农村土地承包经营权证，土地承包期限应符合《农村土地承包法》的有关规定，不得借机调整土地。

第二十八条 农村土地承包经营权证由农业部监制，由省级人民政府农业行政主管部门统一组织印制，加盖县级以上地方人民政府印章。

第二十九条 本办法由农业部负责解释。

第三十条 本办法自2004年1月1日起正式施行。

附件1：农村土地承包经营权证（样本）

附件2：农村土地承包经营权证申请书（家庭承包方式样本）

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【关键词】 图纸会审；设计交底；监理工作要点

【中图分类号】 TU716 【文献标识码】 B 【文章编号】 1727-5123（2011）04-158-02

施工图纸是监理工作开展的技术依据，图纸会审与设计交底是施工准备阶段各方都应共同遵守的法定程序，是施工前项目监理机构应做好的一项重要工作内容，其目的是使有关参与方更进一步的明确和掌握设计意图，通过此过程发现和解决设计中存在的问题，弥补图纸在设计和考虑上的不足，有效减少和避免因由此而引起的工程变更及不良问题。监理机构应预以充分重视、认真组织并督促做好。

1 图纸会审与设计交底的主要目的

1.1 使各参建单位进一步的熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，加深对设计文件难点、疑点的理解，掌握工程关键部位的质量控制重点和要求，正确贯彻设计意图，确保工程质量。

1.2 找出需要解决的技术难题，使准备阶段监理单位编制监理规划、实施细则及旁站方案，施工单位编制施工组织设计、专项施工方案、进度计划以及质量和安全控制措施等更具针对性、可行性和可操作性。

1.3 解决图纸中存在的缺、漏、碰、错、重及功能不足等问题，消除潜在不良隐患，使施工图纸更符合现场具体情况和业主的功能定位要求，消除和减少施工过程中由此而产生的频繁变更。

1.4 有利于各专业监理人员在认真看图、读图的基础上，更好地督促承包单位按图施工。

2 图纸会审与设计交底的要求及组织程序

2.1 图纸会审、设计交底工作的基本要求。①图纸会审与设计交底必须在各方准备充分、对图纸和施工现场深入了解的情况下进行，并应在施工前期准备完成、正式施工开始之前的适当时间安排。此前各参与方的准备工作主要是对已通过施工图审查的设计图纸进行认真的阅读，对现场进行细致的了解，结合类似工程专业特点、常见的存在问题等有针对性的进行审核和查对，对存在问题、应进一步明确事项以及为满足设计要求可能在施工过程中出现的问题等进行详细的纪录、分类和汇总。为确保达到预期的效果，项目监理机构还应注意对各相关方的准备情况进行督促。②图纸会审工作过程的组织要注重实效、注重问题处理结果，要求相关单位及专业人员按时参加会审会议，指定各专业相关人员做好绘审时的书面记录。会审要分专业、有计划、按程序进行，对所提出的问题逐一商讨、形成初步处理结果后再进综合问题讨论，避免相互干扰、影响效果；对只涉及某一专业的问题处理要一步到位，涉及多专业和交叉的问题处理要在各专业取得一致意见的基础上解决、完善，对某些疑难和重大问题，因时间、资料、信息等原因暂且不能达成处理共识或处理结论的要书面商定、明确处理的时限、责任单位、专业和责任人，以便于跟踪落实结果。③图纸会审结束后，监理应在督促相关施工单位及时对各专业存在和需解决的问题汇总、整理的同时，将会审纪要报送建设单位，由建设单位转至设计单位研究处理和答复。通常情况下图纸会审后应尽可能的及早组织进行设计交底工作，但也应给设计单位留有必要的准备时间（一般应掌握在会审结束一周内举行），以便设计人员有足够的时间来做好答疑准备、完善图纸，同时也不影响施工的正常进行。

2.2 图纸会审、设计交底工作的组织。根据相关规定要求，图纸会审由项目监理机构组织，会审纪要由施工单位负责整理，设计交底由建设单位（或委托项目监理机构）组织，项目监理机构负责交底纪录的整理。项目监理机构应按照上述相关规定要求，在会议时间、组织及程序等有关事项上做好安排，制定相应的工作计划。对于小型工程、施工工艺比较简单、结构不太复杂及专业单一的一般工程，也可以根据具体情况将图纸会审与设计交底合并举行。

3 图纸会审应核查的主要内容

3.1 地基与基础的设计是否符合建设项目所在地工程、水文地质勘察报告实际情况，处理方式是否合理。

3.2 设计文件是否完整，相关内容是否齐全并满足施工所要求的深度；有无分期供图的时间表及满足施工进度安排要求。

3.3 设计是否符合工程所在地的相关规定要求、所处地理环境和现场实际情况，有关设计参数选取和对施工质量保证要求是否正确、合理。

3.4 防火、消防能否满足要求。

3.5 总平面图与施工图的几何尺寸、平面位置、标高等是否一致。

3.6 图纸标识是否清楚，平、剖面、详图尺寸标注是否齐全，有无漏标或不能满足施工测量定位要求的问题。

3.7 设计采用的材料、设备、构（配）件是否符合现行规范、规程的要求，来源有无正常保证，能否通过代换来满足设计要求，否有被淘汰产品；新材料、新技术、新工艺的要求是否明确，技术标准、工艺参数、施工要求、质量标准是否明确、清晰，应用有无问题或合理，目前施工技术能力、装备水平及方法能否有实现的保证。

3.8 总体工程设计是否存在通过常规方法不能实现或不便于施工过程控制的技术问题，施工安全、环境卫生、文明施工有无保证，有无导致质量与安全等方面的问题发生的可能性。

3.9 施工图纸与说明书中指定使用的规范、规程、标准图册等是否是现行有效、有无遗漏，是否适用于当地和工程的具体情况。

3.10 不同专业之间有无错、漏、碰、重以及工艺布置不合理等问题。①各专业间的图纸之间轴线、标高、尺寸是否统一，地上地下之间、上下楼层之间等有无矛盾。②各专业在平、立面布置上是否合理，有无碰撞、重合之处；管线、设备、道路与建筑物之间有无矛盾。③各专业间相关联的预埋、预留与土建图上是否一致，能否保证结构质量不受影响、保证上、下一道工序顺利施工及今后使用、维护上的要求等。④不同专业所采用的各种标准图册是否存在不相匹配或相互矛盾之处。

3.11 改扩建工程中，新建工程与已建工程在平面、立面布置上有无碰撞之处；是否出现新建工程施工危及已建工程安全之处，如新建工程的基础、埋地管道埋设过深或距已建工程太近，施工、开挖过程有可能危及到已建工程的安全、引起质量、安全隐患等。

4 图纸会审记要的分类、汇总处理

图纸会审后项目总监应指定专人将各参建单位提出的问题进行收集和汇总处理，并要求各承包单位技术负责人在此前进行必要的分类、归纳，及时形成图纸会审纪要，按照监理规范的要求，通过建设单位向设计单位提出书面意见和建议。图纸会审中发现的问题通常可按问题的不同性质和重要程度来进行分类、甄别处理：

4.1 认识、理解不清的问题。①各方人员因理解错误、识图不深而提出的误识问题要进行剔除，对可能影响监理高智能服务的误识要特别注意避免发生；②对于明显属于设计人员笔误、并能在其他相关专业或图纸中佐证的问题可及时作一般性的确认处理。

4.2 重要性较低且可以能够及时给予答复的一般性问题。此类问题应要求设计人员会审时在记录中给予及时答复并签字认可。如缺少尺寸、标注等。

4.3 在一定程度上直接涉及到工程质量、安全及造价等较重要的问题。此类问题应力求在会审时商讨出解决办法，并且不仅要求设计人员在会审记录中签字确认，还应要求其出具正式的设计变更图纸。如建筑图与结构图矛盾、专业图纸之间矛盾、设计图纸缺项与说明不全、预埋件预留洞位置错误等。

4.4 少数特别重要问题要慎重并严格按照相关程序要求处理。此类问题关系到工程主要质量、安全，影响到重要使用功能的实现，既要由设计人员出具变更图纸，还要经原审图机构重新进行图纸审查确认。因此，对于该类问题的提出，监理人员要特别慎重，一旦提出就应有充分的依据来证明问题存在的客观事实和修改的必要性，并要有相应的佐证和说明资料。如基础与主体结构形式的改变、原结构、构造的调整、涉及强制性条文的引用变化、对主要使用功能的改变等。

5 图纸会审会议纪要的传递与实施

5.1 图纸会审会议纪要的整理应按照谁组织、谁负责组织整理工作的原则进行。会审的纪要应在各专业施工单位初步整理、总承包方系统汇总的基础上，由监理机构的总监理工程师组织进行进一步的整理和取舍确认。对于涉及各参建单位提出问题较多的图纸会审纪要，可以由监理机构与施工单位共同整理，但转报建设单位工作必须由监理机构完成。设计交底的会议纪要原则上应由建设单位（或设计、监理）汇总整理，但鉴于目前大部分建设单位受到专业人员能力限制，建设单位可以根据会议的内容情况，委托参建单位的一家或多家共同整理，监理应注意此项工作的完善和跟踪。

篇8

为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，现就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题通知如下：

一、清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，不管什么名称，都必须进行认真清理。对违反土地利用总体规划批准设立的园区，必须撤消，并追究批准者的责任。各地不得为迎合设立园区而修改土地利用总体规划。对违反土地利用总体规划设立的园区，国土资源管理部门不得提供土地。未经依法批准用地的，要依法查处，追究责任。

二、严禁违法下放土地审批权。各类园区用地必须纳入当地政府的统一计划，统一供应、统一市场管理。经营性用地也必须实行招标拍卖挂牌出让。严格控制各类园区的商品房开发。严禁以科技、教育等产业优惠政策名义取得土地后用于商品房开发。要严肃查处此类非法转让土地的行为。

三、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。对于签订这种协议，要求办理用地手续的，要进行认真清理，所签协议一律无效。违反土地利用总体规划和以此规避经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让有关规定的，国土资源管理部门不得办理用地手续。凡是通过炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的，国土资源管理部门一律不予承认，不得办理用地手续。

四、严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方，可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。供地方式要公开、公平、公正，保证土地市场的稳定、公开、安全运行。

篇9

【关键词】土地储备；土地储备制度；房地产市场

1 土地储备制度影响房地产的机理分析

实施土地储备制度以前，政府只能控制新增建设用地的供应，对于城市的存量土地，大量的掌握在其使用者的手中。因此，在这种市场环境下，土地市场的供求曲线接近于通常的商品，具有较大的斜率，政府根本无法对土地市场实施有效的干预。实施土地储备制度以后，政府从源头上控制了土地供应，使得在一定时期内，土地供给量恒定，土地供给曲线成为一条直线，此时的均衡价格将完全由土地需求曲线来确定，政府可以通过增减土地供应量来控制土地供给曲线的左右移动，以此达到有效干预市场的目的。

在此需要特别指出的是，实施土地储备制度及《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以后，土地征收补偿标准的变化对购房人的心态产生了一些影响，同时，土地一级市场的统筹供应使得土地的供应量受到一定程度人为限制，增加了土地的稀缺，引起价格的上升，从而导致较高的土地价格预期，再加上土地的保值性使得土地成为良好的投资品，而对土地的投资主要表现在对商品房的投资上，“炒楼”现象也因此而产生。从土地供求曲线来看，若土地市场炒作气氛较浓，就会使土地总体需求曲线右移，引起房价较大幅度上涨。因此，出台必要的法规和措施来限制各类炒作行为，对于我国当前房地产市场的健康、平稳发展具有重大的意义。

2 土地储备制度的实施对房价的影响

2.1 土地征收补偿标准变化对房价的影响

2011年1月21日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称征收补偿条例），以前的《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）同时废止。土地征收补偿标准的提高直接导致了土地开发成本的升高，但实际这种升高并不会对房价产生较大的影响。首先，现在实行土地使用权招标拍卖挂牌出让，价格都是由市场供求关系决定的，与土地成本没有直接关系；其次，现在房地产价格与土地成本之间的利润空间较大，土地成本的增加只是使这个利润空间变小一点，但对房价没有较大影响。另外，从国家的角度来看，房地产价格保持最好是平稳，过快的增长或是过快的回落都会对国家发展产生不利影响。

2.2 土地储备对房价的影响

土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。实际上，除了市、县人民政府国土资源管理部门指定的土地储备机构在储备土地外，房地产开发企业因为自身长期开发经营的需要也在储备土地。

政府部门为加强房地产市场调控，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，通过土地征收、无偿收回、三旧改造等一系列政策，储备了一定量的土地，以保障城市保障性住房等民生工程建设的用地需求，并在市场供不应求的情况下，适当增加住宅用地的供应，以达到促进供需平衡、抑制房价的效果。应该说，政府实施土地储备有利于调控房价。

但房地产开发企业储备土地是有害无利的，因为，尽管政府根据市场供需要求，供应土地数量并不少，但房地产开发企业对受让的土地储而不用，势必导致房地产市场商品住宅的供应量减少，造成供不应求的假象，形起市场恐慌，从而推动房地产价格的上涨。对于政府来讲，开发企业囤积土地的行为是个体的行为，追求利润最大化是其最终目标，一旦房地产市场下滑或开发企业破产时，银行、购房者、企业员工等都将受损，并严重影响国家利益和社会利益并带来一系列社会问题。因此，政府和老百姓是不希望开发企业土地储而不用。

2.3 土地供应对房价上涨的分析

作为房价的重要组成部分地价也影响着房价的变化，影响地价的因素很多，包括一般的因素，如经济因素、社会因素、人口因素和国际因素，还包括区域因素和土地的个别因素。当前引起争议的主要是土地供应量和供应方式。

2.3.1 地价与土地供应量。从理论上讲，土地供应量是影响地价的关键因素，在其他因素不变的情况下，土地供应量减少，地价肯定是会上升的。随着人口的增加，土地供应量相对减少。因此，在较长的一个时期，地价有逐步上升的趋势，而且这个趋势是和土地供应方式无关的。但近几年来说，我国土地的供应量并没有大幅的减少，相反，有些地区由于“8·13”大限，还呈现出了土地供应量大幅度增长的趋势。

我国的土地市场分为一级土地市场和二级土地市场，实施土地储备制度后，政府垄断了一级土地市场的供应量。一级土地市场的供应量影响住房市场价格，但真正与市场需求共同决定住房市场价格的是二级土地市场的供应量。目前我国一级市场较为充足的土地供应，并没有在二级市场上形成有效的房地产供给，而是被开发商部分囤积起来。面对住房消费需求和投机需求的迅速增长，企业大量储备土地减少了二级土地市场的有效供给，从而在一定程度上造成了地价的上涨。

2.3.2 地价与土地供应方式。土地市场的供应方式主要是指土地出让方式，不同的出让方式，包括协议、拍卖、招标和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。从表面上来看，政府实施土地储备，采取招拍挂方式供地所形成的地价要高于协议出让的地价，由此便认为当前的高地价在很大程度上是由于实施土地储备制度所造成的，但实际上，二者根本不具有可比性。其原因主要在于：一是经过土地储备采用招标、拍卖和挂牌出让的多为商业、居住等经营性用途的“熟地”地价，其中必然包含了政府整顿开发土地的成本；而协议出让的大多是工业用地，且协议价格中往往仅是政府获得的土地出让金，土地的征收补偿费用，相对较低。二是协议出让虽然成交的价格很低，但是中间的寻租成本很高，因此，开发商通过招拍挂方式拿到手里的土地价格未必就比原来协议出让的价格高。

总之，房价上涨是由于建设成本增加和开发利润增加共同引起的，建设成本增加是由于地价上涨、建安成本增加和利率提高所引起的，开发利润增加则是由于房地产市场旺盛的需求及高度垄断的市场结构所引起的。因此，地价上涨不是房价上涨的唯一原因。建立土地收购储备制度以后，虽然地价有所上涨，但地价上涨既有其合理成分，又有其不合理成分土地收购储备制度并不存在推动地价上涨进而导致房价上涨的内在机制。

参考文献

[1]王瑾，对房地产价格上涨与土地储备制度关系的研究，山东省农业管理干部学院学报，2011,28(4)

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【关键词】保障性住房；土地供应；政策建议

社会保障性住房是指政府提供的限定建设标准、供应对象和租售价格或租金标准、具有保障性质的住房，具体包括保障性商品房、保障性租赁房、廉租房和安置房，保障性住房是对不同收入家庭实行不同住房保障政策的一套住房保障体系，具有社会保障性、政策导向性、非营利性、需求有限性、价格低廉性、分配层次性与复杂性等特点。近几年来随着我国城市化进程的不断加快，越来越多的劳动者倾向于到城市来生活，住房问题日益成为一个不容忽视的社会问题。保障性住房建设问题也成为社会各界关注的一个热点。

一、我国城市土地供应制度的内涵与特点

（一）我国城市土地供应制度的内涵及构成要素

城市土地供应制度是指在特定的土地所有权制度下，构成城市土地供应制度的各个项目相互依存或相互影响的综合体。由此可见，城市土地供应制度不是单一的制度，而是由城市土地供应政策和法规、城市土地供应的方式和手段、城市土地供应市场、城市土地供应计划、城市土地供给渠道、城市土地供给模式和流程等要素构成的综合体。

我国的城市土地供应制度，是特指国家作为城市土地的唯一供给主体，为适应城市发展和规划的要求，本着城市土地可持续利用的原则，结合城市土地资源的实际情况，以划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等方式，有计划、有目的的供给土地的规则。

（二）我国现行的城市土地供应制度的特点

我国现行的城市土地供应制度既体现社会主义土地公有制和全民所有制的性质，又初步形成与社会主义市场经济体制改革相适应的目标模式和基本框架，因此，其具有以下一些制度特征：

1. 我国城市土地供应制度的双轨特点。我国城市土地供应制度的双轨特点主要体现在两个方面，一是土地供应方式，即有偿出让和无偿划拨共存；二是体现在供应渠道上，即土地储备和直接流转并存。

2. 国家垄断土地供应的一级市场。我国城市土地所有权的唯一主体是国家，国家垄断了城市土地供给的一级市场，由政府统一控制土地供给总量，即形成了“一个池子蓄水，一个空头放水”的格局。

3. 实行用途管制的城市土地供应制度。我国的城市土地供应制度实行用途管制，主要以新《土地管理法》为核心，它从机制、法制、体制上对土地制度进行了全面改革，有利于实现土地科学有序的利用。

二、我国保障性住房现行的土地供应模式及存在的问题

（一）城市保障性住房的土地供应模式

依据我国《经济适用住房管理办法》第七条规定“经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。”另外，《廉租住房保障办法》第十三条规定，廉租住房建设用地“采取划拨方式，保证供应。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。国家设立划拨土地使用权的现实社会因素就是为了公共利益的需要，其立法本意是对纯公益性而非营利性的建设项目采用无偿方式供地，可以实现一定程度的社会公平。根据相关行政法规、部门规章的规定，以划拨方式取得的土地使用权，一般是无偿的或者说是仅缴纳了土地补偿、安置等较低的费用后取得的，相对国家来说也是无偿的。但在实际操作中，绝大多数土地使用者都是在交纳了补偿、安置费用后才取得划拨土地使用权，无偿取得划拨土地使用权的情况越来越少。当前我国保障性住房建设用地供应主要是采取政府行政划拨方式，但是由于体系的不完整，仍旧存在着许多问题。

（二）城市保障性住房土地供应问题

由于我国现行的城市土地供应制度仍不够完善，其在保障性住房的土地供应中存在的问题主要表现在以下几个方面：

1. 保障性住房建设的土地供应不足。保障性住房建设作为我国关注民生发展的一项重要举措，在近几年来不断提上中央政府的议事日程，2010年4月15日我国国土资源部首次了专门的住房供地计划公告，要求“保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应，确保三类房供地不低于70%”。然而，各地政府在实际操作中却不能合理满足保障性住房需求，其中一个重要原因就在于用于保障性住房建设的城市土地供应不足，其根源在于：第一，地方政府大多对“土地财政”有着极强的依赖性，地方政府缺乏投资保障性住房的动力；第二，我国的土地供给机制不完善，相关体系也不够健全，导致相当部分地区没有按照供给计划供应土地，同时，很多地方政府往往忽略长期土地利用规划的制定，大多数城市采用的还是“以需定供，总量不限”的方式，缺乏对土地市场的科学预测与合理判断，在很多情况下是无效率的甚至是不可行的。

2. 保障性住房土地供应中的缺乏监管。在保障性住房建设的城市土地供应过程中，政府一方面充当着政策的制定者和规划者，另一方面又充当着政策的执行者和监管者，而政府在整个过程中角色定位的大包大揽，直接导致的两个后果就是土地供应市场缺乏有效的监管，同时很容易产生寻租活动。

由于保障性住房所批示的土地，在实际建设过程中缺乏完善有力的监控体制予以制约和规范，所以大量的保障性住房用地被用来建设商品性住房，或冒用保障性住房的名号，建一些超户型的“豪宅”等现象屡见不鲜。

3. 保障性住房建设选址偏僻且集中。由于保障性住房尤其是经济适用住房和廉租住房用地一般为无偿或少量有偿划拨，难以体现土地价值及潜力，因此保障性住房项目选址多偏远。加上基础配套设施的落后，使得这些中低收入家庭居住地远离就业地、医院、学校集中地和原来的生活圈，承担更多的交通成本和通勤时间，造成其中一些人放弃工作，甚至失去就业机会，同时社交圈缩小。与此同时，餐饮、购物等配套服务业不愿入驻保障性住房小区，加重了当地居民的生活困难程度。

而纵观全国，基本上保障性住房建设大多建在城市边缘地区，偏离城市中心地带，且多呈集中建设状，这样的布局，容易造成一种新式贫民窟的境况，不利于整个社会的融合和健康发展。

三、我国社会保障性住房土地供应的政策建议

针对我国城市土地供应在保障性住房建设中存在的种种问题，政府应着力从以下三个方面予以改进：

（一）进一步完善土地供给机制

1. 优化土地供给结构。早在2007年初，我国国土资源部就提出当年的土地供应要向民生用地倾斜，紧接着在2007年下半年，便明确提出要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，市县国土资源管理部门要优先安排廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不低于住宅供应总量的70%。2010年4月17日国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新十条”，其中第五条也明确提出要增加居住供地的有效供应。因此，在我国房地产市场不断膨胀，房价节节攀升的情况下，调整我国城市土地供应结构，增加民生用地尤其是居住用地的供应比例是稳定房地产市场、遏制房价过快增长的有效手段和必然选择。

同时，对于保障性住房内部的供给结构来看，也应根据建设投资规模、规划、建设时序等不确定因素的实际变化，由地方政府根据国家住房政策的调整、实际建设规模、时序等因素，因地制宜的适时调整各类保障性住房的用地结构。

2. 制定切实可行的土地供应计划。运用科学的方法分析城市土地利用现状并进行潜力预测，在控制总量的情况下，制定土地供应计划。通过城市地籍调查和农用土地详查，搞清城市规划内的土地利用现状，并按照城市土地利用的分类情况进行统计。在此基础上，以城市规划和土地利用总体规划为导向，根据社会经济发展对土地需求的预测情况，对城市土地的可供应量进行分解，制定年度土地供应计划，应具体明确各类社会保障性住房、经济适用房、公共租赁房等的用地规划，具体包括土地出让总规模、开发强度、开发时序、空间布局和市政基础设施配套等几个方面，做到土地供应计划既定量又定位，并及时向社会公布信息，必要的时候应通过听证会等形式广泛收集人民群众的意见。

（二）加强配套政策体系建设

1. 加强地方财税配套管理。加强财政税收等方面的配套管理，降低经济适用房、廉租房和经济租用房的成本。对确实有意愿建设保障性住房的开发商提供低息贷款，解决他们在资金上的困难。严格执行国家规定土地出让净收益的10%用于廉租房建设的政策。对廉租房、经济适用房建设用地以及廉租房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租的廉租房用地，免征城镇土地使用税；开发商在经济适用房、商品房项目中配套建造廉租房，在商品房项目中配套建造经济适用房，地方政府可以按照一定的比例给予税收优惠：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。此外，对在部分地区探索建设的经济租用房，在财政和税收方面，也可以根据开发商建造经济租用房的建筑面积比例给与适当的城镇土地使用税减免，以刺激开发商的建房积极性。

2. 进一步完善土地储备制度。要抓好保障性住房建设和投资收购，采取多种方式拓宽保障性住房房源。第一，要充分利用政府在行政管理中新增的房源。第二，可以鼓励和支持企事业单位集资建房，使其承担起帮助员工解决住宿问题的社会责任。第三，在旧城旧区旧村改造中可以将其中部分比例的土地配套用作保障性住房的建设。第四，可以通过实施危旧住房改造，从而拓宽保障性住房的房源。

（三）建立完善的土地使用监管机制

1. 建立公开透明的保障性住房供地公示制度。分级构建保障性住房建设用地供应信息系统，改进监管技术，对保障性住房用地实行动态监控，并向社会公开各类保障性住房建设规划、年度供地数量、布局、用地审批等情况。同时，加强对保障性住房用地的执法监察。加强实地巡查和执法监察，地方政府及国土资源部门要依法查处违规操作、未批先用、擅自改变用途等违规行为，规范用地管理秩序。

2. 进一步发挥媒体舆论和广大群众的监督作用。国土资源部门要适时联合发改、建设、监察等部门，组织各主流新闻媒体开展专项执法检查、采访报道活动，发挥社会的力量，加强对保障性住房用地的监督。同时，应该将建设过程定期进行公示，将工程的建设进度置于人民群众的监督之下。

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