土地市场管理范文
时间：2023-09-25 18:23:41
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篇1
第一条为了建立统一、开放、竞争、有序的土地市场，规范土地使用权交易行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条本省行政区域内国有土地使用权的供应、交易、土地储备及其管理等活动，适用本办法。
第三条县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责土地市场的管理和监督。
县级以上人民政府城市规划、房产、财政、价格、工商行政管理、发展改革、监察等部门按照各自职责，做好土地市场管理的相关工作。
第四条县级以上人民政府应当依法加强土地利用规划、计划的管理，严格控制建设用地供应总量，坚持对建设用地的集中统一供应，建立土地使用权公开交易和土地储备制度。
县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当建立土地供应信息制度、供地条件与结果公示制度、土地登记资料公开查询制度。
第二章土地供应
第五条设区的市、自治州、县（市）人民政府国土资源行政主管部门，应当会同同级发展改革、城市规划等部门定期编制供地计划，经本级人民政府审查，报上一级人民政府批准后及时向社会。
第六条土地供应应当采用土地使用权出让、租赁、作价出资或者入股等有偿使用方式，但法律、行政法规规定可以采用划拨方式的除外。
第七条土地使用权出让，属于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。其他用地，同一宗地只有一个意向用地者的，可以采用协议方式出让；同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第八条土地使用权租赁，除符合国家和省规定的协议供地条件可以采用协议方式租赁的以外，应当采用招标、拍卖或者挂牌的方式进行租赁。
第九条国土资源行政主管部门应当加强对供地情况的监督检查。设区的市、自治州、县（市）人民政府国土资源行政主管部门，应当在供地后3个月内将供地结果报上一级国土资源行政主管部门备案。
第三章土地交易
第十条土地使用权交易，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第十一条下列土地使用权交易，应当在县（市）以上人民政府指定的土地交易场所公开进行：
（一）土地使用权的出让；
（二）土地使用者申请改变土地用途或者申请改为出让土地使用权，需要按照市场价补缴土地使用权出让金的；
（三）划拨土地使用权单独或者连同地上建筑物、附着物的转让；
（四）国有企业事业单位或者国有控股企业土地使用权的转让；
（五）为实现抵押权而发生的土地使用权或者连同地上建筑物、附着物所有权的转让；
（六）人民法院判决、裁定涉及土地使用权或者连同地上建筑物、附着物所有权的转让；
（七）法律、法规规定应当在土地使用权交易场所公开进行的其他土地使用权交易。
出让的土地使用权随同地上建筑物、附着物转移且不改变土地用途，不需补缴土地使用权出让金的，可以不在土地交易场所公开交易。
土地使用权交易涉及国有企业或者国有控股企业国有资产转让的，国有资产监督管理机构应当依照有关规定加强监督。
第十二条进行土地使用权公开交易，由有关国土资源行政主管部门依据供地计划和供地方案制定具体宗地的招标或者拍卖、挂牌文书，由城市规划部门依法办理用地规划审批手续。
有关土地交易机构应当于招标、拍卖、挂牌前20日在指定的土地交易场所和当地主要媒体公告。公告内容包括地块性质状况、瑕疵说明、规划条件、用地者资格资质、交易条件和交易程序等。
第十三条采用招标方式进行土地使用权公开交易的，招标方应当设立5人以上单数的评标小组。评标小组的主持人由招标方指定，其他成员在开标前24小时内由主持人从招标评标专家库中随机确定。
采用拍卖、挂牌方式进行土地使用权公开交易的，应当设立由国土资源、城市规划、监察、财政、价格等部门代表组成的拍卖、挂牌委员会，由拍卖、挂牌方指定主持人。
土地使用权招标、拍卖、挂牌交易的具体操作规则，由省人民政府国土资源行政主管部门根据国家有关规定制定并公布。
第十四条土地使用权公开交易时，有下列情形之一的，由土地交易机构及时宣布中止交易：
（一）土地利用所依据的客观情况发生重大变化，确实影响公共利益的；
（二）发生不可抗力事件的；
（三）司法、监察机关因办理案件确实需要中止交易的；
（四）依法应当中止交易的其他情形。
前款规定情形消除后，土地交易机构应当及时恢复交易并书面通知当事人，交易期限顺延。
第十五条有下列情形之一，未经依法批准或者不符合法定条件的，不得交易：
（一）改变土地用途的；
（二）改变土地使用权性质的；
（三）转让划拨土地使用权的；
（四）出让土地使用权首次转让的；
（五）法律、法规规定其他不得交易的情形。
第十六条土地使用权交易成交后，土地使用权人应当在规定期限内，持土地使用合同、土地交易机构出具的成交确认书和其他法定材料，到相关的国土资源行政主管部门依法办理土地登记手续，领取国有土地使用权证书。
土地使用权交易前已经统一办理用地和用地规划审批手续，成交后不改变土地用途和规划方案确定的条件的，不再办理用地和用地规划审批手续。
第十七条有下列情形之一的，县（市）以上人民政府国土资源行政主管部门不得办理土地登记手续：
（一）依法应当实行土地使用权公开交易而未实行的；
（二）土地使用权公开交易未按法定程序进行的；
（三）土地使用权出让金或者其他地价款未缴清的；
（四）法律、法规规定交易无效的其他情形。
第十八条土地交易机构提供土地使用权交易服务，可以根据交易服务类型收取交易服务费。具体收费标准，按照省人民政府价格行政主管部门核定的标准执行。
第四章地价管理
第十九条设区的市、自治州、县（市）人民政府应当定期确定基准地价，建立基准地价听证和更新、公布制度。确定和更新的基准地价应当报上一级人民政府国土资源行政主管部门核准。
设区的市、自治州、县?穴市?雪人民政府应当建立标准宗地的标定地价体系，并定期公布。
第二十条县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当建立健全地价动态监测信息系统，加强对交易地价、评估地价的监督。
对交易地价异常波动的地区，上一级人民政府可以根据需要，采取调整供地政策、行使优先购买权、限制交易地价等行政措施。
第二十一条土地使用权转让成交价格比标定地价低20％以上的，设区的市、自治州、县（市）人民政府可以依法行使优先购买权。划拨土地使用权低于市场价格转让的，县（市）以上人民政府应当行使优先购买权。
第二十二条采用招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权的，有关人民政府应当按照评估、询价议价、集体决策等程序，确定底价、起始价。底价在成交确认前不得泄漏，未达到底价的不得成交。
第二十三条省人民政府国土资源行政主管部门应当会同价格等有关部门根据土地用途、地类、级别等因素，拟定协议出让最低价标准，报省人民政府批准后公布。
协议方式出让土地使用权的，有关人民政府国土资源行政主管部门应当对拟出让地块的价格组织评估，经集体决策后，合理确定协议出让底价。协议出让底价不得低于协议出让最低价标准。
第二十四条采用租赁方式供应土地的，有关人民政府国土资源行政主管部门，应当根据土地用途、地类、级别等因素拟定租金标准，报本级人民政府批准后公布，并报上一级人民政府国土资源行政主管部门备案。
第二十五条采用作价出资或者入股方式供应土地的，有关人民政府国土资源行政主管部门，应当对该地块的土地价格组织评估，经集体决策后确认国家股、国有法人股的股权数额。国家股股权可以委托有资格的国有股权单位持有，所得收益缴入同级财政。
第二十六条土地使用权出让金、租金等土地有偿使用收益必须全额上缴财政，不得减免、挪用或者私分。
第五章土地储备
第二十七条县（市）以上人民政府国土资源行政主管部门，应当会同同级发展改革、城市规划等部门编制土地储备计划，报本级人民政府批准后组织实施，并报上一级人民政府国土资源行政主管部门备案。
土地储备具体工作，由县（市）以上人民政府国土资源行政主管部门的土地储备机构负责。
县（市）以上人民政府财政、国土资源行政主管部门应当加强对土地储备投资融资、成本核算和资金的监督管理。
第二十八条储备土地的来源包括：
（一）依法收回、收购、置换的土地；
（二）未确定土地使用权的土地；
（三）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划而依法征收的土地；
（四）其他依法应当储备的土地。
第二十九条土地储备机构储备新征土地的期限不得超过2年；确实需要延期的，经本级人民政府同意后，报上一级人民政府批准。
第六章法律责任
第三十条有下列情形之一的，由上一级人民政府或者其国土资源行政主管部门责令限期改正，重新依法办理有关手续；对有关责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本办法第七条、第八条规定，应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让、租赁土地使用权而采用协议方式的；
（二）违反本办法第十一条规定，土地使用权交易应当在土地交易场所公开进行而未在土地交易场所公开进行的；
（三）违反本办法第二十二条规定，确定出让底价或者起始价，泄漏出让底价或者未达到出让底价成交的；
（四）违反本办法第二十三条规定，协议出让底价低于协议出让最低价标准出让土地使用权的；
（五）违反本办法第二十六条规定，减免、挪用或者私分土地使用权出让金、租金等土地有偿使用收益的。
第三十一条国家机关及土地交易、储备机构的工作人员在土地市场管理工作中、、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
篇2
1引言
随着经济的快速发展，社会对土地的巨大需求与有限的土地资源供给已成为当前突出的矛盾，同时怎样在有限的土地资源上充分发挥效益，就需要一套行之有效的方法解决问题，这些问题都和土地市场管理相关，需要通过加强土地市场的监测与监管来解决。
2系统开发的目的和意义
2008年为满足政府宏观调控土地市场的需要及时、全面地了解、分析土地市场动态和走势，合理制定相关政策，引导土地需求，支持对土地市场的快速反应机制。国土资源部下发了《国土资源部关于部署运行土地市场动态监测与监管系统的通知》文件明确了工作责任和运行规范，为更好的服务社会及土地市场的需要，完善土地市场服务功能、规范土地市场秩序，公开土地市场信息，增强土地使用权交易透明度，开发建设了土地市场动态监测与监管系统，实现对土地供应、市场交易和集体建设用地的监测和监管，保障土地使用权利人合法利益。
3系统对土地市场的作用
土地市场动态监测与监管系统分为部、省、市和县四级管理，运行方式为国土资源业务网和互联网双网运行。土地市场动态监测与监管系统建立的是内外网数据库的融合机制，定期对两个数据库进行同步集转换，提取需公开的信息后在中国土地市场公开。土地市场动态监测与监管系统是国土资源部门对土地供应和利用情况的监测监管重要平台,在国土资源建设用地批、供、用、补、查等综合监测监管方面发挥着重要的作用，为加强国土资源管理和国土宏观调控做出了重要支撑，对国土供应管理是最为明显的，通过土地市场动态监测与监管系统制约了土地供应中许多人为行为违规操作，杜绝了违法行为的发生，让土地供应更符合法律法规的要求，也提升土地利用管理水平。
篇3
第一章 总 则
第二章 土地的所有权和使用权
第三章 土地的利用与保护
第四章 集体土地使用管理
第五章 国有土地使用权出让管理
第六章 划拨土地使用权管理
第七章 土地监督检查
第八章 法律责任
第九章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强对土地资源和资产的管理，保护和合理利用土地，充分发挥土地在经济建设中的重要作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《吉林省土地管理条例》及有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 全市行政区域内土地的使用、保护和管理，均应遵守本细则。
第三条 任何单位和个人未经批准不得使用土地，不得以任何形式非法转让土地。
第四条 市、县（市、郊区）（以下简称市、县）人民政府土地管理部门是本行政区域内国有土地的产权代表，负责本行政区域内土地、城乡地政的统一管理工作，规范、管理土地市场，主管土地使用权出让；负责土地使用权转让、出租、抵押等的权属管理和监督检查。
城区土地管理部门依照市人民政府规定的职责、权限负责本辖区内的土地管理工作。
乡级人民政府、街道办事处土地管理所依照职责分工，负责本辖区土地管理工作。
第五条 各级人民政府必须贯彻执行十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地的基本国策。坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让土地的原则。
推行土地使用制度改革，实行土地有偿、有限期使用。
使用土地的单位和个人必须做到依法用地、节约用地和合理用地。
第六条 各级人民政府应当对在开发、利用、保护和管理土地资源和资产以及进行土地科学研究等方面取得显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励。
第二章 土地的所有权和使用权
第七条 土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第八条 下列土地属于国家所有：
（一）城市土地（依法确认属于集体所有的土地除外）；
（二）经县级以上人民政府批准拨给集体、个人使用的国有土地和未拨用的林地、草地、水域等；
（三）国家拨给机关、团体、部队和国有企业、事业单位使用的土地；
（四）国家建设依法征用的土地；
（五）国家依法征收、没收的土地；
（六）依法确认属于集体所有以外的其他土地。
第九条 下列土地属于集体所有：
（一）县级以上人民政府依据有关规定，已确定为农业集体经济组织的土地；
（二）农村的宅基地、自留地、自留山、自留塘；
（三）依法确认属于集体所有的其他土地。
集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会经营管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有；村农民集体所有土地，已经分别属于村内两个以上农民集体组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。
第十条 市、县人民政府依法实施土地权属管理，办理土地权属登记，颁发土地证书，确认土地所有权和使用权。
所有土地均应进行初始土地登记。未开发使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。
第十一条 集体土地所有者、使用者和国有土地使用者，必须向县级以上人民政府土地管理部门提出土地初始登记申请，进行土地登记。
第十二条 有下列情形之一的用地单位和个人，应当在有关文件或者合同生效之日起30日内，向辖区土地管理部门申请土地权属变更登记：
（一）依法买卖、转让、互换、分割、继承、赠与房屋以及其他建筑物、构筑物所有权涉及土地所有权和使用权转移的；
（二）因新建、扩建、改建、翻建房屋以及其他建筑物、构筑物和铺设道路或者管线，涉及到土地权属变更的；
（三）依法批准以合建、联营方式建房、办企业涉及土地权属变更的；
（四）各单位（含私营企业）因组建股份制企业或者撤销、兼并、分立、迁址、倒闭、拍卖、企业嫁接等涉及土地权属变更的；
（五）用地单位或者个人更换名称和改变土地用途的；
（六）依法互换土地所有权或者使用权的；
（七）因征用、划拨改变土地所有权或者使用权的；
（八）土地使用权出让、转让、出租、抵押和终止的；
（九）其它应当申请登记的。
第十三条 土地所有权和使用权争议由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府负责处理。单位之间的土地所有权和使用权争议，由县级以上人民政府处理；个人之间，个人与单位之间的土地使用权争议，由乡级人民政府或者县级人民政府处理。
争议双方分属两个以上行政区域的，由所在地行政区域的上一级人民政府处理。
土地所有权和使用权发生争议需要重新确认所有权和使用权的，由县级以上人民政府确认所有权和使用权，核发土地证书。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以依照有关法律法规申请复议或者提起诉讼。
在土地所有权和使用权争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏土地上的附着物。
第十四条 市、县土地管理部门应当会同有关部门进行土地定级和估价，经同级人民政府批准定期公告地价。
第十五条 建立土地统计制度。县级以上人民政府土地管理部门会同统计部门依法进行土地统计。统计人员依法行使土地统计职权。土地所有者和使用者应当提供统计资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报，不得伪造、篡改。
第十六条 土地管理部门负责土地档案管理，维护档案的完整与安全，并提供利用。
第三章 土地的利用与保护
第十七条 各级人民政府负责编制本辖区土地利用的总体规划，报上一级人民政府批准后执行。土地利用总体规划如需调整，须报请原批准机关批准。
各类用地规划应符合土地利用总体规划。
国有农、林、牧、渔、参、苇场（站）和水库等单位的土地利用规划，在符合当地土地利用总体规划的前提下，由其自行编制，经主管部门审核，报市、县人民政府批准。
城市规划区内的土地利用应当符合城市建设规划；乡（镇）村的土地利用应当符合乡（镇）村建设规划。
在江河、湖泊的管辖区、各种类型的保护区、风景旅游区内，土地利用应当符合该区的综合开发利用规划。
第十八条 各级人民政府要制定土地开发规划，整治废弃土地，合理开发利用荒山、荒地。
开发国有荒山、荒地，用于农、林、牧、副、渔业生产的，由市、县级人民政府批准，可以确定给开发者使用。
禁止占用城市绿地。特殊需要占用的，必须严格按有关程序进行审批。
第十九条 土地开发和进行城乡建设使用土地，不得造成土地沙化、盐渍化、土地污染和水土流失。
第二十条 一次性开发国有荒山、荒地的审批权限如下：
（一）200公顷以下（不含本数，下同）的，由县级人民政府批准；
（二）200公顷以上（含本数，下同）333公顷以下，由市人民政府批准。
第二十一条 县级以上人民政府应当划定基本农田保护区和菜田保护区。
已划定的基本农田保护区和菜田保护区一般不得占用。确需占用的，必须按审批权限报县级以上人民政府批准，并依法按最高标准收取土地税费。
第二十二条 县级以上人民政府必须加强建设用地计划管理。土地管理部门根据年度用地计划指标编制建设用地计划，经计划部门综合平衡后下达，由土地管理部门会同计划部门监督实施。
指令性建设用地计划，不得超出本年度计划指标。
第二十三条 凡从事采矿、采石、挖沙、取土等，在征得有关部门同意后，必须到县级以上土地管理部门办理申请用地审批手续。
需要复垦的，交纳复垦保证金。保证金标准为所在乡（镇）粮食作物前三年平均年产值4－5倍。达到土地复垦标准的退还保证金。
从事新建、扩建、生产建设项目有复垦任务的，依照前款规定执行。
在生产建设过程中破坏的土地，土地使用者用自有资金进行复垦，复垦后可归其使用；根据规划设计不需要使用或者无能力复垦的土地，由县级以上人民政府收回使用权，土地管理部门组织复垦，统筹安排使用。
第二十四条 承包经营耕地造成荒芜的，由县级人民政府土地管理部门向承包者征收荒芜费，其标准为：荒芜一年的，按该地前三年平均产值的1倍计收；荒芜二年的，按该地前三年平均年产值2倍计收，并由原发包单位收回土地承包经营权。
征收的荒芜费应由财政专户存储，用于农田基本建设和发展农业生产。
第二十五条 依法取得国有土地使用权的单位和个人，未按规定时间开发、使用，造成土地闲置的，收取土地闲置费，直至收回土地使用权。
第二十六条 征用已开发的菜田，应缴纳新菜田开发建设基金。
新菜田开发建设基金收取标准，按该地被征用前三年平均年产值加倍计算。市区为12－14倍；县（市）人民政府所在城镇及其他独立工矿区为6－8倍。
新菜田开发建设基金，按征用土地审批权限由土地管理部门收缴，按预算外资金管理，财政专户存储，任何单位和个人不得截留挪用。收取的新菜田开发建设基金，应当全额列入下一年度的新菜田开发建设计划。各有关部门应当严格按照下达的计划实施。
第二十七条 使用国有土地有下列情形之一的，按征（拨）用土地批准权限，由土地管理部门报市、县级人民政府批准，收回用地单位的土地使用权。
（一）用地单位已经撤销、迁移或破产的；
（二）未经原批准机关同意，连续两年未使用的；
（三）公路、铁路、机场等经核准报废的；
（四）单位自办的农副业生产基地停办、无力自行耕种或者擅自转让、出租、抵押的。
第二十八条 有下列情形之一的，暂不批给建设用地：
（一）使用土地超过用地定额的；
（二）已批准的用地，未使用或者尚未全部使用的；
（三）积欠土地税、费的；
（四）非法占用土地尚未处理的；
（五）有其他违反土地管理法律、法规行为，尚未处理的。
第二十九条 任何单位和个人未经县级以上人民政府批准，不得在自留地、自留山、饲料地以及农、林、牧、渔、参、苇业等土地上，建造房屋、取土挖沙、开矿建厂、打坯烧砖；严禁占地修建坟墓。
农村积造农家肥、打坯、取土等，乡级人民政府应当划定用地范围。
第四章 集体土地使用管理
第三十条 凡需征用集体土地进行建设的单位和个人，必须按规定持项目批准文件和资金证明等向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，经审核同意，报县级以上人民政府批准。用地单位和个人按规定交纳税、费后，由土地管理部门核发《使用土地批准书》或《建设用地许可证》，并划拨土地。
第三十一条 一个建设项目需要使用的土地，根据总体设计一次申请批准，不得划整为零；需要分期建设的项目，应当分期征用土地，不得先征待用；修建铁路、公路和输油、输水管线等需要使用土地的，可以分段申请，办理用地手续。
第三十二条 建设项目竣工后30日内，建设用地单位应当向原审批机关申报，由土地监督检查机构对用地情况进行检查验收，凭《建设用地检查验收合格通知书》办理土地登记手续。
第三十三条 征用土地的批准权限如下：
（一）耕地2000平方米以下，其他土地6670平方米以下，由县级人民政府批准。
（二）菜田2000平方米以下，耕地2000平方米以上33350平方米以下，其他土地6670平方米以上133400平方米以下，由市人民政府批准。
（三）在长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区集中新建区范围内，征用菜田、耕地667000平方米以下，其他土地1334000平方米以下，由市人民政府批准。
乡（镇）、村企业建设和公共设施、公益事业建设用地的批准权限，按照前款（一）、（二）项规定办理。
第三十四条 工程项目施工，需要材料堆场、运输通路和其他临时设施的，应当在征地的范围内安排。确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地数量和期限的申请，经批准后，同集体土地所有者签订临时用地协议，并按该土地前三年平均年产值逐年给予补偿。
架设地上线路，铺设地下管线，建设其他地下工程，进行地质勘探等，需要临时使用土地的，由当地县级人民政府批准，并按前款规定给予补偿。
临时性用地的一次性批准期限不得超过两年，使用期满，应当及时归还。需要继续使用的，到原批准机关重新办理审批手续。
在临时使用的土地上不得修建永久性建筑物，因用地使土地状况造成破坏的，应当按规定复垦、恢复。
在城市规划区内临时使用土地的，应当先向城市规划行政主管部门提出定点申请，经审查同意后，向土地管理部门提出临时用地申请，审批程序按第七十二条规定办理。
第三十五条 征用土地时，用地单位应当按下列标准支付土地补偿费：
（一）城镇及郊区、工矿区的菜田、精养鱼塘，为该地被征用前三年平均年产值的5－6倍；
（二）水田、园地和前项规定以外的菜田，为该地被征用前三年平均年产值的4－5倍；
（三）旱田地、人工草场，为该地被征用前三年平均年产值的3－4倍；
（四）林地、苇塘和人工草场以外的草地、精养鱼塘以外的养鱼水域，为所在乡（镇）旱田地前三年平均年产值的2－3倍；
（五）其他土地，为所在乡（镇）旱田地前三年平均年产值的1－2倍。
第三十六条 征用土地时，用地单位还应当支付安置补助费。征用耕地的安置补助费标准：凡征用前人均占有耕地1334平方米以上的，为该地年产值的3倍；人均占有耕地667平方米以上1334平方米以下的，为该地年产值的4－5倍；人均占有耕地334平方米以上667平方米以下的，为该地年产值的5－7倍；人均占有耕地200平方米以上334平方米以下的，为该地年产值的6－8倍；人均占有耕地200平方米以下的，为该地年产值的8－10倍。征用其他有收益土地的安置补助费，为该土地被征用前三年平均年产值的2倍以上，最高不得超过10倍。
征用空闲地和荒山、荒地等无收益的土地不支付安置补助费。
第三十七条 依照本细则第三十五条、第三十六条规定支付的土地补偿费、安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费总和不得超过该土地前三年平均年产值的20倍。
第三十八条 被征用土地上有青苗的，用地单位应当付青苗补偿费，其标准为该作物一个栽培期的产值。
被征用土地上有房屋、水井、树木以及其他附着物的，应当按有关规定或者双方约定的标准给予补偿；没有规定或者约定的，由有关部门根据实际价值确定。
征用土地协议书签订后，在协议书中标明的拟征用的土地上新栽种的树木和新建的设施，不予补偿。
第三十九条 国家建设征用土地的各项补偿费、安置补助费，除被征用土地上属于个人的附着物和青苗补偿费付给本人外，由被征地单位用于发展生产和因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的社会保险或者生活补助，不得挪作他用，任何单位和个人不得占用。
第四十条 因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由县级以上地方人民政府土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过发展农副业生产和举办乡（镇）村企业等途径，加以安置；安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或者其他集体所有制单位、全民所有制单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。
第四十一条 任何单位和个人同农业集体经济组织共同投资兴办的联营企业，经批准使用集体土地的，可以按照国家建设征用土地的规定实行征用，也可以由农业集体经济组织按协议将土地的使用权作为联营条件。
以集体土地作价入股，从事非种植业的联营企业，应当逐年向县级以上土地管理部门交纳场地使用费。
第四十二条 征用土地由县级以上人民政府土地管理部门委托征地工作机构统一组织实施，任何单位和个人不得擅自与农村集体经济组织签订用地协议。
用地单位应当按规定向征地工作机构支付服务费用。
第四十三条 国家征用土地，被征地单位和个人必须服从，对无理拒绝、妨碍、阻挠或者拖延的，县级以上人民政府可以强制执行。因无理拒绝、妨碍、阻挠或者拖延而造成的经济损失，由被征地单位或个人赔偿。
被征地单位和个人对县级以上人民政府作出的强制执行决定不服的，可以依照有关法律法规申请复议或者提起诉讼。
第四十四条 农村居民建造住宅使用耕地的，须经乡级人民政府审核，报县级人民政府批准；使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准，报县级人民政府土地管理部门备案。
由于迁居等原因腾出的宅基地，由集体经济组织收回，统一安排使用。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。
第四十五条 居民的宅基地按下列标准划定：
（一）乡（镇）村农业户居民宅基地面积最高标准为330平方米；长春市郊区、市区所辖乡和建制镇规划区、工矿区农业户居民（含一方是农业户口的居民）的宅基地面积最高标准为270平方米。
（二）市区和县城居民宅基地面积最高标准为120平方米；市区和县城以外的非农业户居民宅基地面积最高标准为220平方米。
（三）国有农、林、牧、渔、参、苇场（站）和水库等单位的职工宅基地面积最高标准为270平方米。
第四十六条 城镇非农业户居民和回乡定居的台湾同胞、港澳同胞、华侨和在我市长期居住的外侨，需要使用集体土地建造住宅的，应当依法办理用地审批手续，并参照征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。
第四十七条 乡（镇）办企事业建设使用村农民集体所有土地的，参照征用土地的补偿标准适当补偿，并妥善安置农民的生产和生活。
第四十八条 抢险救灾急需用地的，可以先行使用，但必须在事后30日内按照有关规定，补办用地手续。
第五章 国有土地使用权出让管理
第四十九条 土地使用权出让是指市、县人民政府将行政辖区范围内的国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由受让者支付出让金，办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。
公共设施和地下各类自然资源、埋藏物、隐藏物不属于本细则规定的出让范围。
出让土地审批权限，按国家、省的有关规定执行。
第五十条 除国家投资的党政机关、行政事业单位办公用地、军事设施用地、公益事业和市政设施用地外，应当采取出让方式取得土地使用权。
第五十一条 土地使用权的出让，由市、县人民政府组织进行。土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县土地管理部门会同规划、建委、城建、房产等部门共同拟定方案，经批准后，由土地管理部门组织实施。
国有土地使用权出让主要采取招标、拍卖等平等竞争方式进行，不具备招标、拍卖条件的，也可以采用协议方式进行。
第五十二条 国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）住宅用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
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第一条 为维护土地的社会主义公有制，保障土地所有者和使用者的合法权益，建立健全土地权属登记制度，保持地籍信息资料的现势性，根据国家《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》和《吉林省土地管理条例》的有关规定，并结合我市的实际情况，制定本办法。
第二条 凡在我市行政区域内的土地使用者、所有者、他项权利拥有者土地权属变更登记，均适用本办法。
第三条 本办法所称土地权属变更登记包括：
（一）国有土地使用权变更。
（二）集体土地所有权变更。
（三）集体土地建设用地使用权变更。
（四）国有、集体土地主要用途（含地类，下同）变更。
（五）国有、集体土地他项权利变更。
第四条 转让、出租和抵押土地使用权、所有权及他项权利的，必须依法办理土地权属变更登记。土地所有权和使用权依法登记后，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第二章 管理机构及职责
第五条 市、县（市）、区土地管理部门负责规定管辖范围内的土地权属变更登记工作，其主要职责是：
（一）贯彻执行有关土地权属变更登记的法律、法规、规章和政策。
（二）负责受理土地权属变更登记申请。
（三）负责变更地籍调查。
（四）负责土地权属变更登记的审核、报批。
（五）负责填写土地权属变更登记审批表、登记卡、归户卡、土地证、绘制地籍图和宗地图。
第六条 土地管理部门及其工作人员依法进行土地权属变更登记时，有关单位和个人应积极配合，不得以任何理由或借口加以阻挠。
第七条 土地权属变更登记实行级别管辖和地域管辖：
（一）市土地管理部门管辖城市规划区内各单位的国有土地使用权、他项权利及主要用途的变更登记。
（二）城区土地管理部门管辖所辖行政区下列土地权属变更登记事项：
1、城市规划区外国有土地使用权、他项权利及主要用途变更登记。
2、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利及主要用途的变更登记。
3、城市规划区内个人国有土地使用权、他项权利及主要用途的变更登记。
（三）各县（市）、郊区土地管理部门管辖所辖行政区下列土地权属变更登记事项：
1、国有土地使用权、他项权利及主要用途的变更登记。
2、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利及主要用途变更登记。
第八条 各级土地管理部门及其工作人员，应认真贯彻执行有关土地权属变更登记的法律、法规、规章和有关政策，依法保障土地所有者、使用者及他项权利拥有者的合法权益，及时、正确办理土地权属变更登记。
第三章 一般登记程序
第九条 土地权属变更登记依照变更申请、变更地籍调查、审核批准、变更注册登记、更换土地证书的程序进行。
第十条 凡国有土地使用权、集体土地建设用地使用权、集体土地所有权、他项权利以及主要用途变更的，土地使用者、所有者及他项权利拥有者，均应在有关批准文件生效或工程竣工之日起三十日内，向有管辖权的土地管理部门申请土地权属变更登记。
第十一条 申请土地权属变更登记的单位或个人，应向土地管理部门提交下列文件资料：
（一）土地权属变更登记申请书。
（二）土地权属变更登记申请者的法人代表或委托人证明，个人居民身份证。
（三）有关土地权属变更的合同书等证明材料。
（四）原土地证书。
（五）地上附着物及建筑物权属证明。
（六）原征用、划拨、占用土地批准文件。
（七）开发复垦、调整农业内部结构用地批准文件。
（八）其他有关证明材料。
第十二条 以宗地为基本单元进行土地权属变更登记，拥有或使用两宗以上土地的土地使用者应分宗申请；若干个土地使用者共同使用一宗土地的，应分别申请。
跨县级行政区划使用土地的，应分别向土地所在行政区的县级土地管理部门申请土地权属变更登记，但所在行政区土地管理部门无管辖权的除外。
第十三条 土地权属变更登记申请书应载明下列事项：
（一）土地权属变更登记申请者的名称（姓名）、地址（住址）。
（二）权属变更的土地坐落、面积、用途、类别和等级。
（三）土地权属来源的说明，地上建筑物和其他附着物的权属说明。
（四）土地权属变更登记的申请理由。
（五）其他应载明的事项。
第十四条 土地管理部门应自接到土地权属变更登记申请之日起三十日内依法办理土地权属变更登记。经土地管理部门负责人批准，可延期三十日。
第十五条 土地权属发生变更时，土地所有者或使用者，应按国家关于土地权属变更登记收费的规定缴纳土地权属变更登记费。
第十六条 国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权发生变更的，土地证书应依法更换。《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》由发证的县级人民政府更换。《国有土地使用证》由发证的市、县（市）、区人民政府更换。
第四章 国有土地使用权变更登记
第十七条 土地使用者通过出让，取得国有土地使用权的，应持出让合同申请土地权属变更登记。
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应重新签订土地使用权出让合同，并重新申请土地权属变更登记。
第十九条 土地使用权因出售、交换、赠与等转让行为和继承引起转移的、获得使用权的土地使用者应持有关证明材料申请土地权属变更登记。
第二十条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，经有管辖权的土地和房产管理等有关部门批准后，土地使用者应持批准证明办理土地权属变更登记。
第二十一条 土地使用权出租、抵押和因土地使用期满等原因而终止的，出租人和承租人、抵押人和抵押权人、原土地使用者应分别持租赁合同、抵押合同、土地证书申请土地使用权出租登记、抵押登记、注销登记。
第二十二条 因处分抵押财产而取得土地使用权或地上建筑物及其他附着物所有权的，抵押人、抵押权人应持有关合同申请土地权属变更登记。
抵押合同因合同期满或者其他原因而终止的，抵押人、抵押权人应持有关证明材料申请注销抵押登记。
第二十三条 土地使用者以土地使用权为条件与其他单位合作搞建设的，建设项目经有关部门批准后，持批准文件申请土地权属变更登记。
第二十四条 土地使用者将部分土地改变原来用途或将原有建筑物改装用于经营性的店铺、商场的，均应申请部分土地用途变更登记。
第二十五条 凡依法征用、划拨土地引起土地权属变更的，土地使用者应持有关批准文件申请土地权属变更登记。
第二十六条 混合宗地中分摊面积或建筑面积发生变化的，土地使用面积发生变化的土地使用者应申请土地权属变更登记。
第二十七条 因机构调整、企业撤销、合并引起土地使用权变更的，新的土地使用者应持有关批准文件申请土地权属变更登记。
第二十八条 城市综合开发用地，开发单位应持有关批准文件申请土地权属变更登记。
第二十九条 购买地上建筑物、其他附着物取得土地使用权的，新的土地使用者应持买卖合同申请土地权属变更登记。
第三十条 宗地合并或分割的，土地使用者应持签订的书面合同书申请土地权属变更登记。
第五章 集体土地所有权变更登记
第三十一条 集体土地被征用为国家建设用地的，所有者的土地证书由县级人民政府更换，土地使用者应持有关批准文件申请土地权属变更登记。
第三十二条 土地类别发生变化的，由土地所有者在每年10月31日前申请土地权属变更登记。
第三十三条 集体土地所有者之间互换土地的，互换双方均应申请土地权属变更登记。
第六章 集体土地建设用地使用权变更登记
第三十四条 乡（镇）村新办企业、事业占用土地的，土地使用者应持有关批准文件申请土地权属变更登记。
第三十五条 农村居民新建住宅占用土地的，或者因购买房屋等引起宅基地使用权变更的，土地使用者应持有关证明材料申请土地权属变更登记。
第七章 罚则
第三十六条 凡不按规定期限申请土地权属变更登记的单位和个人，按逾期时间处以每平方米每日两元的罚款，有非法收入的，没收全部非法所得，并限期补办土地权属变更登记手续。限期内仍不补办土地权属变更登记手续的，责令限期拆除或没收在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，直至吊销土地证书。
第三十七条 本办法规定的行政处罚由土地管理部门决定，但吊销《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》的，由县级或市人民政府决定。土地所有权和使用权争议由有管辖权的人民政府做出处理决定。
第三十八条 被处罚的单位和个人，对行政处罚不服的，可自接到处罚决定之日起十五日内，向执罚机关的上一级行政机关申请复议，或者直接向人民法院提起诉讼。
当事人既不履行行政处罚，又不申请复议或提起诉讼的，执罚机关可申请人民法院强制执行。
第三十九条 土地管理人在办理土地权属变更登记中，利用职权，卡要财物、收取贿赂、谋取非法利益的，有关部门应依法予以严肃处理。
第八章 附则
第四十条 本办法所称的他项权利系指与土地使用权、所有权有关的各项其他权利（包括通行、排水、地下埋设管线以及对土地使用权的限制等）。
第四十一条 本办法由市人民政府法制办公室负责解释。
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摘要：通过武汉市2003-2008年土地市场化与土地集约利用程度的耦合关系，研究土地市场化改革对于土地集约利用程度的影响，为提高土地集约利用水平，优化土地市场化改革提供借鉴。采用因子分析法和主成分分析法进行分析，借用耦合模型进行测算，得出研究结论为：2003-2008年间武汉市土地市场化与土地集约利用之间处于协调耦合阶段;土地市场化改革提高了武汉市的土地集约利用水平，而以招标、拍卖、挂牌出让方式为主的土地二级市场，相比一级市场发挥了更大的影响。
关键词：土地市场化;土地集约利用;耦合关系;武汉市
中图分类号：F301.24文献标识码：A
DOI：10.3963/j.issn.16716477.2015.03.013
随着工业化和城市化的快速发展，土地资源的开发强度逐步增大，在同区域土地总量有限的约束下，对于土地获取的竞争日趋激烈，土地供需矛盾日渐突出，也导致了土地资源的地力过度透支或者粗放利用、滥用等情况频现。土地市场化改革应时推出，但不能刻意依靠单纯地增加城市土地面积来缓解供地压力，而必须注重对城市土地的内部挖潜，提高土地集约利用程度，这样才具有更长远的战略意义。在行政指导下，市场作为资源配置的基本手段，如何通过市场化手段改善土地集约利用水平，对于推进节约型社会的建设具有重要价值。
学界对于土地市场化的测算研究较多，其中，曲福田等采用因子分析法和多因素分析模型对江苏省开发区的土地市场化率和不同市场发育阶段土地利用的集约度进行了测算，得出不同土地市场发育阶段土地利用的集约度也有明显的差异＼[1＼];杨红梅等在分析2001-2008年省级面板数据的基础上，得出全国土地市场发展对土地集约利用有着显著的正向促进作用，并将两者的相关性量化，最后得出结果：土地市场化水平每提高1个百分点，土地集约利用水平就能提高1.2765亿元/km＼[2＼]。本文借用土地利用方面比较常用的耦合模型，以土地市场化和土地集约利用度的耦合关系为核心，对在土地市场较完善状况下的土地集约利用的影响效应进行了研究。
一、研究对象的选择
我国土地市场化程度划分为三个阶段：缓慢增长阶段（1992-1998年）;快速增长阶段（1999-2002年）;平稳增长阶段（2003-2005年），自2003年开始，我国土地市场化程度达到了90%以上，达到了比较高的发展水平＼[3＼]。即自2003年开始，我国的土地市场化程度达到了较完善的水平，市场机制在土地资源配置过程中发挥的基础性作用日益彰显。
武汉市作为中部崛起的中心城市，是全国特大城市和重要的交通枢纽，自古便有“九省通衢”之称。其对土地政策实施后的反应速度较东部地区要慢，比西部地区要快，土地试点政策较少，政策稳健性较高，发展速度均衡，以武汉市作为参考可以清晰地看出改革效果及其影响。
本文选择2003-2008年时间段为观察期，主要是基于以下考虑：其一，改革开放后，我国积极推进土地相关政策的改革步伐，2003年11月，国务院的《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，对全面落实经营性用地的招标、拍卖、挂牌的出让方式作了规定，使招拍挂的出让方式得以全面推行;2004年国务院了《关于深化改革严格土地管理的决定》，首次增加了对工业性用地以及划拨用地出让方式需采用招拍挂方式的规定，完善了关于不同类型用地的出让方式的规定;2006年国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》，规定经营性基础设施用地实行有偿使用，工业用地引入市场机制，划拨土地使用权实行规范管理;2007年国土资源部修订《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，进一步完善了土地出让的招标、拍卖、挂牌制度。其二，中国土地市场的演化过程具有路径依赖的特点＼[45＼]，2003-2008年距今不太遥远，对这一阶段中国土地市场化质态进行深入分析，无疑对未来中国土地市场化的改革有着借鉴意义。其三，考虑到相关统计数据的一致性和收集便利等方面的因素和条件。我国土地的市场化改革呈现阶段性，1998年以后进入了持续、稳定的发展阶段，而在2003年后进入规定招标、拍卖、挂牌等出让方式阶段，到2008年之间属于招拍挂方式逐渐发展成熟阶段。
二、武汉市土地市场化程度评价的研究设计
（一）数据来源
本文所用模型测算数据中，土地市场化程度测算的一级市场和二级市场的交易数据均来自2004―2009年《中国国土资源统计年鉴》以及中国资讯行数据库。土地集约利用指标体系测算的经济数据来自2004-2009年《武汉市统计年鉴》及《武汉年鉴》，土地利用现状数据来自2004-2009年武汉市国土资源和规划局。
（二） 数据标准化处理
采用土地交易宗数进行市场化测度，但是为了提高交易地块可比性，尽可能排除面积大小的影响，对于土地二级市场，因视其为完善的竞争性市场，所以本文仅对土地一级出让市场数据进行标准化处理，能更为客观地反映土地市场化程度的实际状况＼[6＼]。具体计算公式如下：
M=M0N0（1）
Ni=MiM（2）
式（1）及式（2）中，M为标准交易地块面积;M0为武汉市土地交易总面积;N0为武汉市土地市场总交易地块数;Ni为标准交易地块数;Mi为第i种出让方式（i表示划拨、协议、招标、拍卖、挂牌五种交易方式）的土地交易面积。
对于土地市场化程度的测算，本文主要参考了曲福田等的研究成果＼[7＼]。
LM=∑LSi×Wi+∑LT×W0（3）
LM为土地市场化程度;LSi和Wi分别为一级市场不同方式土地出让宗数（i代表协议、招标、拍卖、挂牌）及其对应的市场化权重，而LT和W0分别为二级市场交易宗数（n代表转让、出租和抵押）及其相对的市场化权重。鉴于我国目前土地一级市场上的出让方式主要包括划拨、协议、招标、拍卖和挂牌等五种，因此，将上式细化如下：
LM=
H×W1+X×W2+ZH×W3+P×W4+G×W5+Z×W6H+X+ZH+P+G+Z（4）
其中：H、X、ZH、P、G、Z分别表示一级市场划拨、协议、招标、拍卖、挂牌出让以及租赁的土地宗数，而W1…W5为对应的市场化权重。
（三） 数据权重的确定
在权重的确定方面，由于普遍认为土地二级市场是一个相对完善的竞争市场，因此转让、出租和抵押方式的权重可直接赋值为1;对于土地一级市场上各种出让方式的市场化权重，这里主要依据其出让价格与正常市场价格的相对值来确定。具体来说，考虑到划拨是一种典型的土地资源计划配置方式，且基本为无偿获取，因此我们在评价土地市场化程度时定义其权重为0。另外，参考李永乐等＼[8＼]对2003-2008年武汉市土地市场交易情况的分析，根据规定协议出让指导价格以城市的基准地价为标准，其最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。在实践中，协议地价也要比市场价格至少低70%，而招标、拍卖和挂牌的价格则与正常市场价格相近，拍卖出让方式可以看作正常市场交易价格。对于2001―2008年招标、挂牌的平均单位地价①，通过特尔斐法最终确定协议、招标、拍卖、挂牌的权重分别为0.05、0.2、0.35、0.25。对于土地租赁市场，其市场化程度应该比较接近招标、拍卖、挂牌的市场化程度，高于协议出让的市场化程度，将其权重定为0.15。
（四） 土地市场化的结果评价
考虑到交易地块的可比性，因为二级市场接近完全竞争市场可以较客观地反映交易情况，所以仅将武汉市2003年-2008年土地一级市场上划拨、协议、招标、拍卖、挂牌的5种交易宗数通过公式（1）和公式（2）标准化，剔除地块面积大小的影响。用标准化后的土地一级市场和二级市场交易宗数纳入公式（3）和公式（4）中，进行土地市场化程度的测算，得到2003―2008年武汉市土地市场化程度的数据，具体结果见表1。
表1武汉市土地市场化程度
年份划拨协议招标拍卖挂牌租赁转让出租抵押市场化程度/%
2003298.5207.1266.03141.35112889445265.1166
2004120.3649.3717.338.6979.31941584256483.7509
200565.43351.6169.446.41145.0961316214086.1258
2006129.7403.519.4551.68138.649228588.2191
2007122315.4984.614.2278.6891003253254788.1957
200845.797.340818.02457.84752671399395.8063
参考顾海兵和吴郁玲对于中国经济市场化程度的划分＼[910＼]，根据表1得出的对武汉市土地市场化发育程度的测算结果，将武汉市土地市场化程度划分为三个阶段，即无市场阶段、不完善的土地市场阶段和完善的土地市场阶段，具体见表2。
表2武汉市土地市场发育程度阶段划分
土地市场发育阶段土地市场化程度
无市场阶段0～20%
不完善的土地市场阶段弱市场阶段21%～35%
转型中期阶段36%～55%
转型后期阶段56%～70%
相对成熟期阶段71%～85%
完善的土地市场阶段86%～100%
参照表2，仅有2003-2004年两年武汉市土地市场发育程度处于不完善的土地市场阶段，究其原因，应为2003年开始国家规定出让方式为招拍挂，土地市场刚开始实行，市场较之前有发展，但发展仍不完善。2005-2008年土地市场处于完善阶段，且从2005-2007年发展趋势可以看出，土地市场发展较缓慢，因为市场发育到一定程度后，变得相对完善，所以发展速度也相对下降。
三、武汉市土地集约利用程度评价
（一） 指标体系构建
根据城市土地集约利用内涵建立评价指标体系，体现土地集约利用的综合效益，其中包括经济效益、社会效益、生态效益、土地利用程度四个方面，见表3。
表3武汉市土地集约利用评价指标体系
评价因素评价因子指标测算
经济效益
生态效益
社会效益
土地利
用程度地均GDP X1GDP/土地面积
地均财政支出X2财政支出/土地面积
地均固定资产投资额 X3固定资产投资/土地面积
地均社会消费品零售总额 X4社会消费品零售总额/土地面积
单位建设用地工业总产值X5工业总产值/建设用地面积
人均绿地面积X6绿地面积/总人口
单位用地耗电量 X7总耗电量/土地面积
人口密度 X8人口总数/土地面积
地均就业承载力 X9就业总人数/土地面积
单位工业用地承载力 X10工业企业个数/土地面积
城市人均住房使用面积 X11城市总住房面积/总人口
每万人拥有公交车数 X12公共汽车总数/总人口（万人）
每千人拥有医生数 X13总医生数/总人口（千人）
多样化指数X14GM=1-∑fi2/（∑fi）2，fi为第i种土地利用类型的面积
地均房地产开发投资 X15房地产开发总投资/土地面积
建筑用地占土地面积比重X16建设用地面积/土地面积
人均道路面积X17道路总面积/人口总数
（二） 数据的标准化处理
为了使不同量纲的数据具有可比性，采用标准差标准化法，对原始数据进行无量纲化处理，具体计算公式如下：
X'ij=Xij-jSj（5）
Sj=∑ni=1（Xij-j）2/（n-1）（6）
式中，X'ij为标准后的数值，Xij表示第i年第j个影响因子原始数据，j表示第j个影响因子的算术平均值;Sj表示样本的标准差。
（三） 评价方法
采用SPSS17.0软件进行主成分分析，得出矩阵的特征根、方差贡献率、因子载荷矩阵和因子回归系数。
首先我们根据因子回归系数计算武汉市各因子得分：
Fik=∑nj=1WjPij（7）
然后用所选主成分的方差贡献率作为权数，得出每年的综合因子得分：
Si=∑FikVij（8）
式（7）中，表示第i年第k个主成分的因子得分，表示第j个主成分的因子回归系数，表示第i年第j个主成分的标准化值;式（8）中，表示第i年主成分综合得分值，表示各主成分的方差贡献率。
最后将因子综合得分转换为百分制，以便直观显示：
Gi=SiSmax-Smin×40+60（9）
（四） 评价过程分析
数据经过KMO和Bartlett球度检验，其中KMO值为0.671，Bartlett的球形度检验近似卡方为29.391，在0.1%的水平上显著，可以进行因子分析。因子分析结果见表4。
根据表4选取的前2个主成分，累计方差贡献率为93.202%，说明这2个成分可以解释原始变量93.202%的信息，可以较好地反映原始变量信息。然后计算出各成分在两个主成分因子的得分，见表5。
表4解释的总方差
成份/年
初始特征值
合计方差的/%累积/ %
提取平方和载入
合计方差的/%累积/%
旋转平方和载入
合计方差的/ %累积/%
114.23783.74783.74714.23783.74783.7478.07647.50747.507
21.6079.45593.2021.6079.45593.2027.76845.69693.202
30.8204.82698.029
40.2481.45999.488
50.087.512100.000
60.0002.847E-15100.000
70.0001.860E-15100.000
80.0001.182E-15100.000
90.0006.246E-16100.000
100.0004.5944E-16100.000
110.0002.502E-16100.000
120.000-2.361E-16100.000
130.000-4.364E-16100.000
140.000-7.043E-16100.000
150.000-2.081E-15100.000
160.000-2.372E-15100.000
170.000-3.210E-15100.000
提取方法：主成份分析
表5成分得分系数矩阵
成份
12成份
12
X10.0010.099X90.0000.100
X20.0360.064X10-0.3040.370
X30.0070.093X110.0600.038
X40.0040.096X120.203-0.146
X5-0.0970.192X13-0.0860.180
X60.270-0.201X140.169-0.082
X70.0340.065X15-0.0060.106
X80.122-0.027X160.177-0.087
X170.187-0.107
提取方法：主成分分析法;旋转法：具有 Kaiser 标准化的正交旋转法。构成得分
F1=0.001X1+0.036X2+0.007X3+
0.004X4-0.097X5+0.27X6+
0.034X7+0.122X8+0.000X9-
0.304X10+0.06X11+0.203X12-
0.086X13+0.169X14-0.006X15+
0.177X16+0.187X17
F2=0.099X1+0.064X2+0.093X3+
0.096X4+0.192X5-0.201X6+
0.065X7-0.027X8+0.1X9+
0.37X10+0.038X11-0.146X12+
0.18X13-0.082X14+0.106X15-
0.087X16-0.107X17
由上式可以得出主要影响因子的得分，以方差贡献率为权重，得到武汉市2003-2008年土地集约利用综合得分，见表6。
表6武汉市2003-2008年土地集约利用程度
年份F1F2综合百分制得分
2003-1.6660.012-0.78642.070
2004-0.453-0.780-0.57246.945
2005-0.063-0.448-0.23554.639
20061.111-0.7810.17063.895
20070.8530.1080.45570.378
20080.2191.8890.96782.070
注：保留三位小数。
由表6可以看出，武汉市在2003-2008年间土地利用的集约度一直处于上升状态，根据经济学中的地租理论，不同行业对于土地位置的敏感度和竟租能力有很大差距，在完全竞争的假设下，支付能力所导致的级差地租会自动形成商业集中，工业及居住用地向城郊转移的利用结构，促进土地的高度集约化利用，发挥土地的潜在效益。同时，在此过程中，不同级差地租能力的行业或企业在竞争过程中，就又有效带动了市场机制作用的发挥。在完善的市场中，政府干预作为弥补市场机制内在缺陷的重要手段，此时土地资源利用达到最佳集约利用的状态，兼顾社会、经济和生态效益，实现帕累托最优。因此在不同市场形态下，政府的干预程度不同，将影响土地资源的配置效率，即导致不同的集约利用程度＼[11＼]。
所以本文在进行模型拟合前提出理论假设为：土地市场化程度越高，土地集约利用程度越高。
四、武汉市土地市场化与土地集约利用相互影响的实证分析
进行土地市场化改革，充分发挥土地价格的杠杆作用，是发挥市场配置土地资源的基础性作用，是提高土地资源利用效率和集约利用水平的重要途径＼[2，12＼]。为了证实土地市场化和土地集约利用两条曲线之间具有相关性，将土地市场化度量值与土地集约利用程度值增长趋势进行对比，得出图1。
图1土地市场化程度与土地集约利用程度趋势
（一）土地市场化与土地集约利用相关性分析
将图1中土地市场化程度曲线和土地集约利用程度曲线通过SPSS17.进行非线性拟合，从图表中观察可看出，散点构成一条曲线，模拟后选择拟合效果最好的幂函数曲线，见图2、图3。
图2土地市场化程度与土地集约利用程度拟合散点图
图3土地市场化程度与土地集约利用程度拟合曲线对比
通过拟合曲线对比可得到以下结果：幂函数曲线的调整R2值为0.711。从ANOVA表中可以看出，总体误差=回归平方和+残差平方和为0.318，误差较小，置信度较高。F值为9.834，显著性系数sig.值为0.035≤0.05，在95%的水平上可信，所以采用幂函数曲线进行拟合。
幂函数曲线系数B为1.608，而常数项A为0.047，得到拟合曲线表达式为：
lnJY=0.047+1.068SC（10）
当数据经过标准化处理后，剔除常数项，所以标准化的幂函数表达式为：
lnJY=1.068SC（11）
其中JY表示土地集约利用程度值，SC表示土地市场化程度值（本文后续公式中出现的JY和SC均表示相同涵义）。这就表明当土地市场化程度每提高一个百分点，土地集约化程度就提高1.068个百分点。根据曲福田等的研究，其采用多元回归模型得出在不同土地市场发育阶段，土地市场化程度在土地集约利用中的作用份额和贡献率不同，土地市场发育的程度越高，市场机制的作用份额越大，土地集约利用水平越高，即土地市场化与土地集约利用成正相关关系＼[13＼]。这与本文此处所得出的结论基本一致，正如图1、2所示，2003年国家规定采用招标、拍卖、挂牌等市场方式出让土地后，土地市场出现快速发展，从土地集约利用发育速度来看，从2003-2006年，发展速度一直处于上升状态，在2007年稍有下降后，2008年达到此时间段的顶峰，表明市场发育越来越完善，市场机制在土地集约利用中的作用日渐凸显。
但是我们考虑到，随着市场化程度的越来越高，会达到一定的峰值，直到增速缓慢甚至停止，所以从2003-2008年间，土地集约利用程度随着土地市场化程度逐渐增加趋势来看，此趋势适用于2003-2008年，但并不能详细地描绘出随着时间变化，土地市场化与土地集约度两者之间相互影响的程度大小，也就是说虽然两者之间的关系是呈正相关趋势，但相关程度有多大并不能从上述相关性分析中得出，所以对其进行耦合度测度。
（二）土地市场化与土地集约利用耦合关系
耦合作为一个物理学概念，是指两个或两个以上的体系或运动形式通过各种相互作用而彼此影响的现象。系统耦合最初也来源于物理学，是指两个或两个以上性质相近的系统相互作用、彼此影响和融合，进而形成新的更高一级结构――功能统一体的状态和过程，它既是一种状态，又是一种过程＼[14＼]。因为并不能确定幂函数曲线是最适合土地市场化与土地集约利用之间耦合关系的最佳模型，所以接下来分别对两者的曲线进行单独拟合，分析其耦合关系，得出表达式为：
JY=e（3.597+0.135t）
（R2=0.856）（12）
SC=36.918+4.332t+0.552t2
（R2=0.996）（13）
其中t为年份。式（12）、（13）分别表示出土地市场化程度及土地集约利用程度的拟合曲线，在随时间变化的前提下，两个系统的演化速度为：
VJY=dJYdt
VSC=dSCdt（14）
其中VJY表示土地集约利用程度随时间的演化速度，VSC表示土地市场化程度随时间的演化速度，假设两者相互影响，任何一方的变化都会引起另一系统的变化，因此有V=∫（VJY，VSC），这样可以将VJY、VSC作为控制变量，通过分析V的变化来研究两者之间的耦合关系。
参考众多学者在土地利用变化与社会经济发展耦合关系的研究＼[1517＼]，土地市场化与土地集约利用之间的关系划分为四种模式：低级耦合、协调耦合、极限耦合以及耦合重组，具体见表7。
表7土地市场化程度与土地集约利用耦合关系演进分析
演化状态煌恋厥谐程度与土地
集约利用程度的关系
低级耦合-90°<
α≤0°这个阶段土地市场发育不完善，土地集约利用潜力大，其相互作用均不明显
协调耦合0°<α
≤9°土地市场化程度与土地集约利用程度相互作用日益显著，两者良性发展，在α等于45°的时候，两者发展最协调。
极限耦合90°<α
≤180°由于土地集约利用过程中产生的环境破坏、资源过度利用等原因，导致其对土地市场化发展的约束增加，两者矛盾出现加剧趋势
耦合重组-180°<α
≤-90°由于两者都处于不良发展状态，旧系统崩溃，两者的耦合关系需重组，进入新的演化周期
夹角α的度量满足条件tgα=VJYVSC，则可得出α=arctgVJYVSC＼[11＼]，根据夹角α的变化估计两者的相关演化状态，则根据上文计算出的式（12）和式（13），求得2003-2008年间的VJY、VSC以及α的值，其中时间t值取值1～6，与2003-2008年的年份相对应，得出表8的数据值。
表8武汉市2003-2008年土地市场化
与土地集约化利用耦合度
年份/年200320042005200620072008
VJY5.63796.45287.38558.45309.674811.0731
VSC5.43606.54007.64408.74809.852010.9560
tgα1.03710.98670.96620.96630.98201.0107
α46.044744.615644.014644.017444.479945.3046
根据2003-2008年土地市场化与土地集约利用的耦合度值，绘出耦合度演化曲线，见图4。
从图4可以看出， 2003-2008年武汉市土地市场化程度与土地集约利用程度的耦合度值处于0～90°之间，也就是两者处于协调耦合的状态，处于相对良性的相互影响中。
图4武汉市2003-2008年土地市场化
与土地集约利用耦合关系
两者的耦合关系呈现出抛物线趋势，当α等于45°的时候，两者发展最协调，所以从图4看出，在2003年及2007-2008年间，α接近45°。而自2003-2005年，耦合度处于下降状态;2005年后，耦合度处于上升状态。
五、结语
土地市场化自2003年全面推行后，对武汉市的土地集约利用度的提高具有明显的促进作用，此影响也具有较强的稳健性，而且土地一级市场对集约度的提高有更加显著的作用，这期间土地市场对于原先武汉市以划拨为主的土地出让市场受到较大的冲击，所以市场机制对于土地集约利用度的影响度适宜，两者的发展较为协调，土地市场化对于土地集约利用的正向影响最为显著。而当土地市场的市场机制逐渐适应武汉市的经济发展状况，起初带来的冲击逐渐变小，但耦合度仍然维持在44°以上，说明土地市场对于集约度的影响程度一直较高，推测是由于土地二级市场的竞争机制尚未发育成熟，土地存在滥用或者地力过度透支等情况，导致两者的发展协调度下降，正向影响变弱。当土地市场逐渐发育完善，两者的耦合度有一定程度的上升，在2008年又达到45°左右，说明土地市场较完善的状况下，对土地集约度的正向影响再次达到显著状态。
综上，本研究得出的结论是：我国的土地市场化改革已初具成效，土地供应结构产生了根本性的变化，采用招标、拍卖、挂牌等市场化方式出让国有土地的比例明显上升，但在工业用地方面，应减小协议方式出让土地，提高市场化程度。目前我国仍处于社会发展转型期，土地市场化程度对土地集约利用程度的高低具有根本性的影响，利用市场机制、竞争机制以提高集约利用水平将成为必然趋势，因此采取积极的政策和措施，促进土地市场的发育，完善市场机制在土地资源配置中的作用，具有重要意义。
注释：
①本文所采用的招拍挂价格信息均根据武汉市国土资源和规划局网站整理所得，由于数据获取的原因，采用的是2004-2009年所有招拍挂方式出让的土地成交价格取均值，并对比拍卖价格，得到不同出让方式的市场化程度权重。但是由于拍卖宗数较少，且多集中于近年，而考虑到物价随着时间上涨的情况，所以认为这将导致拍卖价格相对抬高，而挂牌出让方式被采用较多，所以进行适量修正。
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篇6
首先，应抓好土地出让价格的管理。按照国家规程还应根据土地的具置、形状、容积率、用途、环境和土地供应等因素对基准地价进行修正，由中介机构评估该宗土地的出让底价，通过挂牌方式招标、拍卖、协议出让。这是国有土地出让的前提条件和基础。
其次，应加强对土地行政划拨的管理，由于各种原因，土地使用的“双轨制”将在相当长时间内存在。为了减少行政划拨中的土地收益流失，一方面要按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定严格执行，对行政划拨土地的对象和面积、地段、用途严加控制，防止土地资源的浪费和不合理的配置；另一方面应加强对行政划拨土地的土地使用税的征收。通过提高土地使用税，适当缩小土地批租和土地行政划拨之间的使用价格差距，尤其对非经营性用地中的有相对收入的单位，应提高土地使用税。通过一段时间的过度，逐步拉平土地批租和行政划拨间的价格差距，逐步取消土地使用的“双轨制”。
再者，要加强经济使用住房建设用地的管理，经济使用住房建设用地必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严禁开发商以开发经济使用住房名义牟取暴力。对经济使用住房的建设标准和销售对象要做出严格规定。对开发商以开发经济使用住房名义，改变用途性质牟取暴力的，应没收非法所得，补交土地出让金。
第四，土地用途改变，必须征得规划和土地部门的同意，并与政府重新签定土地出让合同，补交土地出让金，避免行政划拨土地转为经营性用地所产生的土地收益流失。
二、在土地转让中征收土地增值调节税
土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。凡通过无偿方式取得的土地使用权的，必须补交土地出让金后方可转让，同时对转让中的土地增值征收土地调节税。这里所指的增值部分是指政府对土地进行了投资并非转让投资改良所致。为了促使土地的合理利用和流动，可将部分增值留给土地使用者。为防止土地转让中的瞒价行为，若土地转让者申请的转让价格，明显低于市场价，显失公正时，政府有优先购买权。
三、土地出租中的土地收益流失，应通过收取租赁超标费办法解决
基于和收取土地转让调节税相同的原因，土地使用权租赁价格超过政府公布的指导性租赁价格时，出租人应按超额累进的方法，按一定比例向政府交纳超标费。通过行政无偿划拔收取的土地使用权出租而又未补交土地出让金的，应适当提高超标费标准；对土地出租者申报的土地租金明显低于指导性租赁价格，政府有优先租赁权。
四、严禁空地买卖或变相土地使用权买卖等非法行为
应采取法律、行政、经济手段严禁炒卖地皮和以地易房，以地分成等土地使用权变相买卖行为的发生。通过批租的土地，地上建筑物完成工作量达到到规定的比例之前，不得转让土地使用权；资金欠拖不决，超过规定开发期限而未动工者，可以收取“空地税”或收回土地使用权；已发生的空地买卖或变相土地买卖，应采取没收非法所得，罚款和收回土地使用权等措施，加强对土地经营的管理，防止土地收益流失。
五、收支方面要制定和完善各项土地资产管理制度，加强上级政府对下级政府及土地行政主管部门土地使用资产管理的监督
理好财的宗旨是为土地管理各项工作服好务，把有限的资金用到最需要的地方这是资金管理工作的重要任务，一是做好兵团土地管理干部的生活保障；二是为事业的发展做好保障。对开展地籍、建设用地、执法监察、宣传教育等工作做好保障。在开展农恳城镇地籍专项调查、编制土地利用总体规划、土地确权勘界做好资金的保证作用。土地审批和资产处置权力，责任重大，必须切实加强制度建设，规范行政行为，从制度上杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。各级上级政府要组织力量，对行政区域内基准地价和土地资产管理规定执行情况进行检查，重点检查集体决策和结果公开的执行情况，发现问题，要依法及时处理。
要彻底杜绝兵团国有土地收益流失绝非轻而易举之事。因此，我们要认真贯彻执行好国家有关法律法规和一系列政策，认真学习好国发[2001]15号文件，这样才能保证兵团城镇国有土地收益流失降低到最低限度管理。
篇7
第二条 凡我省境内依照法律法规规定有偿转移国有土地使用权的部门、企业、公司、其他组织和个人，均应遵守本细则。
第三条 国有土地有偿使用收入包括：土地出让金、土地收益金（或土地增值税）。
土地出让金是指各级政府土地管理部门，将国有土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。
土地收益金（或土地增值税）是指土地使用者将所使用的土地使用权（含连同地面建筑物）转让或出租给其他使用者所获收入，按规定向财政缴纳的价款。
第四条 国有土地有偿使用收入归省人民政府和各级地方人民政府所有。
第五条 土地出让金由财政部门负责征收管理，财政部门委托土地管理部门代收代缴。土地收益金（或土地增值税）由地方税务部门按照国家有关规定征收管理。
第六条 土地出让金按以下规定缴纳：
（一）土地管理部门以协议、招标、拍卖方式出让土地使用权的。其成交金额全部作为出让金上缴财政部门；
（二）土地使用期满，土地使用者要继续使用土地，应按规定与土地管理部门重新签订合同，并按照前款的规定缴纳出让金，（三）通过行政划拨或财政部门出资获得土地使用权的土地使用者，经批准将土地使用权转让、出租、抵押、作价入股的，应向财政部门补缴土地出让金；
（四）土地使用者经批准改变土地使用权出让合同指定的土地用途，要相应调整土地出让金，并将调增的出让金上缴财政。
第七条 土地出让金和土地收益金（或土地增值税），按照现行财政体制纳入各级财政预算，其中土地出让金的40％上缴省级财政，纳入省级财政预算。地县分成比例由各地根据实际情况自行确定。
第八条 土地出让金作为专项预算管理。主要用于城市建设和土地开发。
第九条 土地管理部门征收土地出让金，必须使用省财政厅统一印制的专用票据。
第十条 土地管理部门必须在次月五日前，将收到的土地出让金上缴同级财政部门，逾期不缴的除令其补缴外，每逾一天，收取滞纳金1一3‰。
第十一条 对未经批准擅自转让、出租、抵押行政或财政出资获得土地使用权的单位，由县级以上土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以非法收入20一50％的罚款。
第十二条 破产的国营企业拥有的行政划拔土地使用权，由政府收回出认，出让金主要用于破产企业职工的安置和再就业培训。
第十三条 行政事业单位经批准转让、出租、抵押国有土地使用权所得收入，其增值额除缴纳土地增值税外，其余额按以下规定上缴财政：
（一）全额预算单位上缴70％；
（二）差额预算单位上缴60％；
（三）自收自支单位上缴50％；
第十四条 外国投咨者为获取土地使用权所付土地出让金，须用外汇文付；港、澳、台商一般应用外汇支付，如确有困难也可用人民币结算。外汇结算根据中国银行人民币外汇牌价换算人民币。
第十五条 国有土地有偿出让、转让价格由物价部门、土地管理部门、财政部门按照有关规定共同制定。
第十六条 对违反本细则的行为，任何单位和个人都有权检举揭发。财政部门应为检举揭发者保密。并酌情给予奖励。
第十七条 本实施细则自之日起施行。以前颁布的有关规定与此相抵触的，以本细则为准。
第十八条 本实施细则由省财政厅负责解释。
篇8
【关键词】土地市场；发展状况；趋势
一、前言
作为我国土地资源利用中的重要工作，土地市场的发展状况及趋势在近期得到了有关方面的高度关注。该项课题的研究，将会更好地提升对土地市场发展状况及趋势的掌控程度，从而提升土地市场实际运作的整体效果。
二、我国土地市场的存在问题分析
1.国家的土地所有者角色定位和政府管理土地市场的职能还不协调
市场经济客观要求政府必须将职能定位于制定市场规则，维护市场秩序和营造市场环境上，通过法律和经济手段调控市场，减少对市场的直接干预。在土地公有制条件下，国家还是国有土地的所有者，是土地供给的市场主体。在当前中国经济社会以及市场成长的特定阶段上，国家的土地所有者角色和政府管理土地市场的职能还没有分化好，地方政府以土地供给者、土地需求者、土地开发者、市场规则制定者、市场秩序调控者等身份参与土地市场，这就造成地方政府往往重土地审批供应，轻市场调控、监管与服务，不利于形成统一、公开、公平、有序的竞争性土地市场，从而无法建立反映市场供求状况、资源稀缺程度和环境损害成本的资源价格形成机制。
2.规划与市场在土地资源配置中的分工及配合还需要改进
土地利用总体规划（包括土地利用年度计划）和土地市场是现阶段我国土地资源配置的两种基本机制，目前这两种机制的关系还没有理顺。土地利用总体规划及土地利用年度计划是实现最严格的土地管理制度的重要手段，具有针对性和阶段必要性。但是，指令性的土地利用总体规划及土地利用年度计划无疑也在很大程度上压缩了土地市场的空间，影响市场在土地资源配置中发挥基础性调节作用。同时，土地利用总体规划及土地利用年度计划的刚性以及对各地情况和未来情势变化的不适应性，使土地利用总体规划及土地利用年度计划的效果打了折扣。科学地划分土地利用总体规划以及土地利用年度计划与土地市场的职能定位，探索二者相互支撑、相互配合、相互促进的衔接方式，是当代中国特色土地市场建设面临的关键问题之一。
3.集体建设用地市场管理不规范
我国对国有和集体两种不同的所有制实行不同的管理制度。在城镇国有土地市场得到迅猛发展的情况下，农村集体建设用地流转受到法律的严格限制，压抑了集体土地的价值和资产属性，导致集体建设用地配置效率低，利用率不高，不利于节约集约利用土地，影响了城乡统筹发展。同时，由于庞大的存量集体建设用地长期没有纳入规范的市场管理，造成集体建设用地隐形交易大量存在，出现了小产权房和农民宅基地无序交易等混乱现象。
三、提升我国土地市场状况的对策
1.土地利用的集约化
要提高单位土地面积的产出率和土地利用率，使土地利用包括耕地、草地、建设用地、生态涵养用地等更加科学合理。为了达到这一目标，必须把市场和行政两种手段有机结合起来，既发挥市场配置土地资源的基础性作用，以利于实现土地使用效益的最大化；又利用规划、政策、法律等手段的调节作用，满足不同收入人群和不同用途对土地的需求。
2.发挥约束机制职能
要进一步加强监督检查力度，提高土地管理配套措施和体制机制。修订和完善土地管理法规和政策。坚决制止滥用征地权。加强耕地保护，节约土地的公众教育，提高人们的紧迫感和保护耕地，节约用地意识。要加强全国土地管理信息系统。综合运用各种技术手段，建立和完善土地管理网络信息系统，完善的奖励机制，进行土地动态监测和综合管理。要强化地方政府的土地管理能力。土地管理纳入重要议事日程，建立健全评价体系，土地保护和激励机制，实行最严格的制裁，对违法建设高尔夫球场和别墅会受到严厉的惩罚。我们应该大力加强执法监督和检查。对于必须严格执行土地管理法律，法规，以任何理由修改。建立健全土地和耕地定期检查、动态巡查、不定期抽查责任制，及时发现问题，实行最严格的责任追究制度。
3.明确地方政府在土地市场扮演的角色
很多问题的根源大多是地方政府在土地市场中的角色转变造成的，需要改变地方政府在土地市场中的角色。应由地方政府土地出让的“卖家”身份变为协调土地出让的“中介机构”，用地方可以向地方政府提出用地申请，如需要农村集体土地出让，地方政府组织相关农民与用地方，对土地出让金和耕地补偿进行谈判协商，这样农民从被动接受者的地位变为与用地方平等的地位，可以以独立法人的资格与用地方讨价还价，而只有这种没有权力关系的市场关系才会有平等的经济主体。
4.合理分配土地征地补偿
财政、审计、国土、监察等部门对补偿费的拨付、发放和使用情况进行监督指导，对农民进行培训，提高再就业水平和能力，帮助农民引进先进的农业科学技术，更新品种。总之，土地补偿收益必须进行合理的分配和使用，真正实现农民的权益。
四、土地市场发展趋势研究
土地作为重要的资源和资产，在中国经济的发展中将会发挥更大的作用，贡献率将越来越高。下一步土地市场的发展方向有以下趋势：
1.市场化的范围更将扩大，价格发现功能将会发挥配置资源的积极作用。
市场化配置土地资源进一步完善，市场形成土地价格的范围进一步扩大，土地市场的制度建设将取得实质性进展。土地市场信息披露进一步完善，土地开发投资者对市场土地供应形成合理预期；招拍挂的出让土地中操作行为将更加规范；协议出让土地的公开程度会提高而且范围将会缩小，特别是有竞争需求的工业用地也纳入到招拍挂方式供应的模式中，并且诸如“勾地”等新的土地出让方式会被创新使用。
2.土地作为宏观调控的重要手段将会发挥更大作用。根据当前的国际国内经济形势，中国的经济有从偏快转向过热的可能，中国经济出现了部分行业产能过剩、外汇储备增长过快、资本流动性过剩、固定资产投资过快等现象。但宏观调控的“双稳健”的财政政策和货币政策，尤其是货币政策在解决流动性和抑制固定资产投资方面的手段还是有一定限度，利用土地政策解决固定资产投资可从根本上进行调控。根据中国经济发展的周期性，利用土地政策、调控“地根”进行宏观调控将是常态。这要求土地市场在土地规划和土地储备制度方面进一步完善，进一步加强。
3.土地的价格在中国的工业化、城市化进程中将呈不断上升趋势。
作为重要的生产要素，由于土地供给的刚性约束与工业化、城市化快速发展对土地的需求不均衡，需求大于供给的局面将会长期存在。土地资源的稀缺性和旺盛的需求的矛盾将会长期存在，土地的资产价格，尤其是城市的土地价格将会在长期中呈现上涨趋势。因此囤积土地、炒卖地皮等投机将是以后经济运行中要十分注意的问题，避免过多的资金进入土地市场和房地产市场产生资产泡沫，对金融安全造成影响。
五、结束语
通过对当前中国土地市场发展状况及趋势的相关研究，我们可以发现，在当前各种条件下，我国土地市场依旧存在着多方面的问题，有关人员应该从其客观实际情况出发，充分利用既有优势，研究制定最为符合实际的应对实施策略。
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一、以立足服务为目标，加速健全南京市土地市场运行机制
南京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作在市委、市政府的领导下，大致经历了三个发展阶段：是改革启动阶段。根据南京市人民政府1992年5月28日出台的《关于开展国有土地有偿使用有关事项的通知》，南京市政府成立了“南京市土地使用制度改革领导小组”及“南京市国有土地出让办公室”，启动了以国有土地有偿使用为核心的土地使用制度的改革；二是市场建设阶段。1997年初，经市国土局批准，成立了“南京市土地交易中心”“南京市土地招商服务中心”，赋予了土地二级市场交易、土地招商引资的职能；三是规范发展阶段。首先，完善了组织机构，市编委批准组建“南京市土地市场管理办公室”，赋予了职责，明确了任务，给予了人员编制；其次，2000年3月初，市政府出台了《南京市国有土地使用权招标和拍卖管理办法》（宁政发[2000]56号）等规范性政策文件，启动了经营性用地公开出让市场，进一步营造了市场建设的大环境；第三，健全了领导体制，2000年宁政办发[2000]85号成立了南京市国有土地使用权招标拍卖工作领导小组；2002年成立了市土地储备工作领导小组；2003年合并两小组成立了市土地出让与储备工作领导小组，集体研究决定土地公开出让的重大事项；第四，全面开展土地使用权公开出让工作，2007年起全市经营性用地含工业用地一并进入公开出让市场全面推行招拍挂，至此基本没有协议出让；第五，加大土地收储力度，市区县土地部门均建立了土地储备中心，各大国有平台也相继成立收储分中心，市场运行机制逐步建立，市场服务功能日趋完善，通过市场配置土地资源的机制已初步建立。
二、以优化运作为抓手，不断提升南京市土地市场竞争力
1.突出优化运作水平，市场活力有效激活
一是有效落实土地供应计划，加大对房地产市场供需关系的研究，科学合理确定土地推出的节奏、数量、规模、结构和价格，严格“净地”上市，不设置有碍市场公平竞争的条件，确保上市地块无后遗症；二是提升服务质量，加大与各运作主体的联系力度，稳步推进重点项目进度，对特殊项目特事特办，随到随办；三是加大工业用地上市供应力度。继续扩大对引领产业优化升级项目的服务，着力加大对南京市政府重点项目供地的力度，2013年市本级共成交25幅科研类用地，总用地面积99.48公顷，成交总金额12.88亿元。其中科研类用地可销售部分可形成上市建筑面积83.88万平方米；四是加快紫金特别社区地块的出让进度，共推出了6幅紫金特别社区用地，雨花台区3幅，栖霞区2幅，秦淮区1幅，稳步推进了紫金特别社区的建设。
2.积极探索制度创新，办案水平不断提升
一是认真学习国家相关法律法规，积极深入金融机构和企业调研，开放了信托资金抵押、小额贷款公司抵押、委托贷款抵押、反担保抵押、股权回购抵押、产品销售信用抵押等业务，极大地扩大了企业融资范围，拓宽了融资渠道，活跃了融资市场氛围；二是为完善土地二级市场转让价格备案机制；三是进一步加快推进农村集体土地流转，根据南京市《集体建设用地使用权流转管理办法》，由市场中心负责拟定了《南京市集体建设用地使用权流转实施细则》，在与相关处室进行讨论修改的基础上报市局。
3.切实加强后期管理，市场秩序不断规范
一是加强出让金清欠工作，在发现受让方在合同约定交款期到期前15日内尚未缴纳地价款的，及时向其发出书面告知书，提醒受让方依照合同约定按时缴纳地价款。二是继续狠抓历史遗留问题的处理，督促其早日开工，确保青奥会前河西整体面貌的提升；三是严格执行工业用地出让金返还政策，加强与财政局沟通，完成政府工业用地计提47笔约3.2亿元。
4.大力推进信息共享，服务水平提档升级
一是在原网站的基础上对中心网站进行进一步完善，添加了中心办事指南，办事企业足不出户就能了解所有办事流程；二是积极主动与省厅沟通协调，及时反馈省厅信息，加快公告的审核速度，全年共出让公告117批和各类信息135余条；三是充分利用我办已建成的工业用地网上交易系统的成果，帮助江宁分局进行工业用地网上交易的评估和论证并制定可行性方案，目前运行良好；四是加大招商力度，吸引外资参与竞买。2013年共有26家境外企业参加土地竞买（其中工业用地6家）。
5.不断夯实业务基础，专项工作保障有力
一是切实增强窗口服务保障意识。加大河西政务服务中心和土地二级市场窗口管理力度。全年共召开现场会23次，从会场的预定到现场会的组织，各项保障工作规范有序，未出现任何差错。接受各类咨询370人次无投诉；二是土地市场分析更深入。组织专门人员完成了土地市场分析报告的编写工作，为领导和相关单位客观、准确的分析土地市场提供了理论依据。
三、以不断创新为突破，实现南京市土地市场持续发展
1.围绕一个中心
紧紧围绕稳定土地市场为中心，积极组织土地市场平稳高效运作。一是以加快供地节奏为主线，确保全年工作稳步推进。适时加大土地供需，确保全年土地供应总量与往年相当，以保持房地产市场远期平稳。二是以科学定价为抓手，确保地价水平稳中求进。进一步科学确定土地价格，通过地价杠杆实现土地收益最大化，合理有效配置土地资源。三是以重点平台供地为龙头，确保建设资金有效筹措。继续加大土地出让力度，为重点平台、重点功能板块以及市级储备地块实行优先供地，尤其是城西干道、江东路隧道建设、地铁建设等重点项目捆绑运作的地块加快运作。
2.抓住两个重点
一是根据市场需求，适时调整供地节奏。组织人员对土地利用情况进行了调查，分析统计已开发、正在开发、待开发等土地供应数量、结构和分布情况，以及地价动态变化情况等基本信息，定期或不定期地采取多种方式和渠道及时向社会，并结合全年土地供应计划认真梳理，分阶段、分批次合理调整土地供应，引导市场需求，稳定市场预期，防止地价大起大落。
二是优化供地结构，稳定市场预期。及时分析土地市场动态，从优化供地结构入手，采取住宅用地和商业用地合理分配、主城和新区优化互补的方式，切实保证全市土地市场稳定运行。特别加快河西板块、江北新城、江宁板块等的推地力度，缓解因土地供应不足带来的地价在一段时间内涨幅过快的趋势。
3.实现三个突破
一是以完善出让方式为突破，确实提高土地市场运作水平。2014年将对位于政府重点招商标志性建筑（纯商业项目）等拟采取综合招标出让方式，通过对企业资质、项目规划（方案）、投资强度、纳税金额以及项目报价等多方面综合评标，以评分最高者确定受让方；二是以规范出让条件为突破，确保市场公平公正。进一步研究地块上市的条件设置，并出台相关制度规范，住宅用地原则上不设置限制条件，商业用地不设没有依据的条件，重点项目不设有失市场公平的条件，确保市场的公平公正；三是以创新工作方法为突破，对溢价超过50%的采取竞保障房建设资金的方式。科学制定土地底价，提前预判，力争做到成交价不超过土地底价的50%，同时积极研究对地块溢价超过50%的竞争保障房建设资金的实施方案。
4.做好四项工作
（1）继续加强土地出让后期监管。一是加强出让金的清欠工作。坚持开发企业诚信管理，对欠缴出让金的单位，严控其欠款期间参与土地竞买和抵押转让等交易行为；二是加大违约责任处理力度。对用地单位在签订出让合同后没有特殊原因而未按约定期限缴纳土地出让金的，进行全面调查，摸清原因，分门别类提出处理意见；三是发挥土地二级市场的管控作用，在办理转让、抵押过程中，充分利用企业信用系统，加强对出让金收缴的监管。
（2）严格规范二级市场管理。一是加快推进园区下属平台土地招商的转让工作，尽早显化已出让土地使用效益；二是协助园区对已入园企业用地进行梳理清查，积极为园区重新招商转让用地提供政策支持；三是学习外地先进经验，提高土地二级市场管理水平；四是加快集体建设用地流转的可行性政策研究，进一步优化2013年制定的《南京市集体建设用地使用权流转实施细则》。
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一、*土地市场建设的现状
近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地，抓好土地储备交易工作成为经营城市的一大课题。为此，我们按照县委政府的统一部署，创新工作思路和方法，在改造旧城、开发新城工作中，为实现政府垄断土地一级市场，在完善土地储备交易制度方面结合县情做了大量艰苦细致的工作。
（一）成立机构建章立制
土地收购储备制度的产生是政府垄断土地一级市场、调控土地二级市场的内在需求，也是深化土地有偿使用制度改革的必然结果。由于我县城镇规模较小，布局分散，城区基础设施不完善，城市建设资金短缺，过去长期实行无偿、无期限的土地使用制度，大部分存量国有土地以划拨方式进行转让，非法入市现象严重，应征土地出让金随意减免现象时有发生，造成大量国有土地资产流失，政府难以发挥宏观调控的作用，也为土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。针对这一情况，为全面贯彻落实国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[20*]15号)和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）等文件精神，依法规范土地市场，确保政府对土地一级市场的高度垄断。20*年8月，我县成立了土地储备交易中心，隶属*县国土资源局，定编5人，主要从事土地征收征用、土地收购、土地储备、国有建设用地出让等工作。
确定土地收购储备中心是接受县政府委托实施国有土地资本运营工作的法定机构，代表县政府对城镇国有土地实行统一征收、储备、经营和管理，做到“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。同时，结合我县实际，制定出台了《*县国有土地收储运营管理暂行办法》、《*县国有土地收储运营程序》和《*县土地使用权交易市场管理暂行办法》等制度，为规范有序地实施土地储备交易提供了保障。
（二）清理整治土地市场，优化土地储备交易环境
20*年2月20日，国土资源部召开土地市场秩序电视电话会议，下发相关通知，针对一些地方土地管理松驰，制度不健全，土地市场混乱问题，决定在全国范围开展土地市场秩序治理整顿。为优化土地储备交易环境，我县以进一步治理整顿土地市场秩序为契机，抓好土地市场秩序治理整顿，促进土地市场建设，进一步深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。自20*年以来，我县就完善土地储备交易机制，加大土地市场配置力度，连续推出了一系列举措。结合我县实际，下发了《*县人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》，坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的土地管理“五统一”的原则；根据土地市场的变化，及时修改我县的城镇规划区基准地价，并就土地储备范围、土地储备工作程序、储备土地的处置程序等内容进一步明细化、规范化；相继出台《关于加强城镇规划区内土地管理的通告》、《关于加强土地市场秩序管理、严禁非法买卖土地*转让土地的通告》，坚决冻结县城区内建设用地的供应和审批，查处非法买卖、转让土地。一系列文件的出台，为搞好土地收购储备和规范土地市场提供了法律法规支持。
（三）多形式并举，广泛宣传国土资源法律法规
为使国土资源法律法规家喻户晓，人人皆知，我县在宣传力度上花了很大的力气，收到很好的效果。近年来，我们始终把国土资源法律法规、土地国情、国策的宣传教育工作放在首位。采用书写张贴悬挂标语、出动宣传车、利用网络、广播电视、举办专栏板报、演讲比赛、印发资料、召开座谈会等贴近实际、贴近群众、贴近生活的形式，广泛、深入地宣传土地管理特别是耕地保护的重要性、必要性和紧迫性。通过每年开展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣传活动，使全县人民特别是各级领导干部充分认识到我县国土资源保护与利用的现状及所面临的严峻形势，明白土地是不可再生的资源，以此增强土地忧患意识，全面提高耕地保护和合理利用土地的自觉性。这样，使国土资源法律法规更加深入人心，干部、群众的法律意识有了明显提高，也为我县推进土地储备工交易工作和规范土地市场营造了良好的氛围。
（四）认真履行职责，实施土地交易“阳光工程”
招拍挂出让国有建设用地是《土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）及相关法律法规要求的公开土地出让的方式。法律规定，经营性用地必须实行“招拍挂”。近年来，我县不断完善经营性用地“招拍挂”出让制度，着力于挂牌出让精心打造土地交易“阳光工程”。全县经营性用地挂牌出让一律实行市场化运作，坚持公开、公平、公正原则，采取招拍挂方式公开出让。并通过《中国土地网》、广播电视等媒体和张贴公告等形式对外公告，实施阳光交易。参加竞买土地者有县内、县外，州内、州外，也有省内、省外的投资商、开发商。每宗地挂牌出让公告期满后，有两家以上要求现场竞价，均由县政府牵头组织新区建设指挥部、国土资源、建设、纪检监察、财政等部门联合举行现场竞价会，在媒体上交易结果，接受社会监督，取得了良好的成效。
土地储备交易中心成立以来，严格按照规定对国有土地实行统一征用、储备、经营和管理，依法按程序对全县经营性用地实施了招标拍卖挂牌出让工作，自土地储备交易成立至今的5、6年时间，*县土地储备交易中心在*县国土资源局的领导下，以盘活存量国有建设用地、合理流转土地资源为工作出发点，供应国有建设用地32.4840公顷，其中划拨21.39公顷，出让11.0940公顷，收取土地出让金5*4.2625万元，为*县城新区基础设施配套建设提供了必要的资金保障，解决了72个党政机关及社会团体单位的办公用地问题，为*县城特别是县城新区的建设发挥了积极的作用。
二、*土地市场建设存在的主要问题
我县的土地市场建设正处于发育起步阶段，经过五年多的培育和规范，虽然取得了一定的进展，但也存在一些问题。
一是市场机制配置土地资源的基础性作用还未得到充分发挥，出让供地、招标拍卖挂牌出让供地的比例还有待提高。由于行政行为和部门利益驱动，在发展经济、企业改制和招商引资等方面供地操作不够规范，低价出让、甚至减免出让金的现象依然存在，影响了市场机制配置土地资源作用的充分发挥。
二是土地市场管理的法律法规和各项制度有待进一步落实，政府对土地市场的宏观调控还有待加强。土地市场发展的前提是政府控制土地供应总量,但社会上部分人员国土资源政策、法律意识淡薄，违法占地、随意占用耕地的现象屡禁不止，少数开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议圈占土地搞建设，多头分散供地久治不绝，影响了政府对土地供应宏观调控的实施和耕地保护。
三是由于我县是一个较为贫困落后的山区县，年供地量不大，竞争力不强，加上收购土地的资金无来源，财政提供不了专项周转金，银行贷款困难，造成收储资金无着落，从客观上给土地“招拍挂”工作带来了一定的制约。
四是土地私下交易行为比较突出，少数单位和个人为逃避税费，不依法申报办理变更手续，部分企业、行政事业单位利用原划拨土地直接非法入市或用于经营性房地产开发，造成土地交易市场混乱。
上述问题的产生，既有国土部门内部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的诸多原因，主要表现在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落实。建设项目用地选址随意性大，未能按照土地利用总体规划进行选址，在项目用地不符合土地利用总体规划时，往往实行规划跟着项目走，随意调整规划。多数情况下，用地单位或个人忽视城市规划，认为只要获得政府批准的土地，建设过程中随意性较大，不严格执行供地过程中的规划设计要求；部门间的相互协调不够，宗地管理无法实现，违规现象时有发生。二是土地收购储备中心的职能不到位，政府不能集中统一供地，多头供地现象依然存在，使“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的原则得不到真正的落实。三是一些单位和个人对土地政策、法律法规意识不强，违法占地现象时有发生，部分乡镇过分强调发展经济，随意提供工业用地，只顾当前利益，不顾长远计划。为引进资金，兴办企业，一味迁就企业不合理要求，以牺牲土地和农民利益为代价，不要求企业主严格地完善依法用地手续，造成农村土地市场混乱。四是缺乏土地储备资金，从而对老城区企业改制、划拨用地改变用途等国有土地管理的难度加大，无法按照相关法律法规进行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出让金未按上级要求管理、分配使用，致使在应对上级检查时捉襟见肘。
三、解决*土地市场建设问题的对策措施
规范土地市场就是政府用市场的眼光看待国有土地，通过运用市场机制和市场规律，最大限度地优化配置土地资源、资产，实现土地的经济、社会和环境效益的行为，它对于促进可持续发展有着至关重要的作用。针对上述我县土地市场建设存在的问题，我们坚信在县委、县政府的正确领导下，在县人大、县政协的监督指导下，通过自身的努力一定能逐步加以解决。
一是继续深入开展宣传教育工作。采取多种有效方式，从发展和规范土地市场、完善社会主义市场经济体制的高度，大力宣传规范土地市场、实施经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的重要意义，为深入推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作营造良好的氛围。
二是进一步健全和完善土地公开供应制度。建立土地市场集中统一供应制度，国有土地招标、拍卖制度和依法行政工作制度。促进土地“招拍挂”工作公开、公正、公平。
三是要同相关协作部门共同研究解决土地招拍挂工作中的问题，完成供地前期规划、供地后期管理的基础工作和验收工作；建立统一协作关系，共同促进和培育规范的土地市场。
